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估值会员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：商业抵押贷款发放会员US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询服务部门成员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：商业抵押贷款发放会员2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：贷款服务会员CBRE：咨询服务部门成员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：贷款服务会员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地产投资板块成员CBRE：投资管理物业管理经纪人和其他专业服务会员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：投资管理物业管理经纪人和其他专业服务会员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地产投资板块成员US-GAAP：运营部门成员CBRE：房地产开发服务会员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地产开发服务会员2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询服务部门成员2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：全球工作场所解决方案分部成员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：房地产投资板块成员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：公司和对账项目会员2023-01-012023-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：设施管理成员CBRE：全球工作场所解决方案分部成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：设施管理成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：项目管理成员US-GAAP：运营部门成员CBRE：全球工作场所解决方案分部成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：项目管理成员2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询租赁成员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：咨询租赁成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：咨询销售成员US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：咨询销售成员2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：物业管理成员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：公司和对账项目会员CBRE：物业管理成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：物业管理成员2022-01-012022-09-300001138118cbre: 估值会员US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118cbre: 估值会员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：商业抵押贷款发放会员US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：商业抵押贷款发放会员2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：贷款服务会员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：贷款服务会员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地产投资板块成员CBRE：投资管理物业管理经纪人和其他专业服务会员US-GAAP：运营部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：投资管理物业管理经纪人和其他专业服务会员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地产投资板块成员US-GAAP：运营部门成员CBRE：房地产开发服务会员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地产开发服务会员2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：咨询服务部门成员2022-01-012022-09-300001138118US-GAAP：运营部门成员CBRE：全球工作场所解决方案分部成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：房地产投资板块成员US-GAAP：运营部门成员2022-01-012022-09-300001138118CBRE：公司和对账项目会员2022-01-012022-09-30cbre: 分段0001138118国家：美国2023-07-012023-09-300001138118国家：美国2022-07-012022-09-300001138118国家：美国2023-01-012023-09-300001138118国家：美国2022-01-012022-09-300001138118国家:GB2023-07-012023-09-300001138118国家:GB2022-07-012022-09-300001138118国家:GB2023-01-012023-09-300001138118国家:GB2022-01-012022-09-300001138118CBRE：所有其他国家会员2023-07-012023-09-300001138118CBRE：所有其他国家会员2022-07-012022-09-300001138118CBRE：所有其他国家会员2023-01-012023-09-300001138118CBRE：所有其他国家会员2022-01-012022-09-300001138118CBRE: Telford消防安全补救会员2023-09-300001138118CBRE: Telford消防安全补救会员2022-12-310001138118CBRE: Telford消防安全补救会员2023-01-012023-09-300001138118CBRE: emmaegiamartinomember2023-07-012023-09-300001138118CBRE: emmaegiamartinomember2023-09-30

美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2023年9月30日
或者
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
在从 _______________ 到 _______________ 的过渡期内
委员会档案编号 001-32205
CBRE_green.jpg
世邦魏理仕集团有限公司
（注册人的确切姓名如其章程所示）
___________________________________________________________
特拉华94-3391143
（公司或组织的州或其他司法管辖区）（美国国税局雇主识别号）
麦金尼大道 2100 号, 1250 套房, 达拉斯, 德州
75201
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(214) 979-6100
（注册人的电话号码，包括区号）
_____________________________________________________________________________________
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
A类普通股，每股面值0.01美元“世邦魏理仕”纽约证券交易所

用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。是的  ☒没有☐
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的  ☒没有☐
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的☐没有☒
截至2023年10月23日，已发行的A类普通股数量为 304,792,801.

目录

表格 10-Q
2023年9月30日
目录
第一部分 — 财务信息
页面
第 1 项。
财务报表（未经审计）
截至2023年9月30日和2022年12月31日的合并资产负债表
1
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并运营报表
2
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并综合收益表
3
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月的合并现金流量表
4
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并权益表
6
合并财务报表附注
8
第 2 项。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
26
第 3 项。
关于市场风险的定量和定性披露
54
第 4 项。
控制和程序
55
第二部分 — 其他信息
第 1 项。
法律诉讼
56
第 1A 项。
风险因素
56
第 2 项。
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
56
第 5 项。
其他信息
57
第 6 项。
展品
58
签名
59

目录
第一部分 — 财务信息
第 1 项。财务报表
世邦魏理仕集团有限公司
合并资产负债表
（未经审计）
（千美元，股票数据除外）
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
资产
流动资产：
现金和现金等价物$1,252,101 $1,318,290 
限制性现金100,963 86,559 
应收账款，减去可疑账款备抵金美元103,654和 $92,354在
分别为2023年9月30日和2022年12月31日
5,707,977 5,326,807 
仓库应收款1,010,659 455,354 
合同资产407,652 391,626 
预付费用324,493 311,508 
应收所得税179,653 81,528 
其他流动资产343,114 557,009 
流动资产总额9,326,612 8,528,681 
不动产和设备，扣除累计折旧和摊销后的美元1,520,669和 $1,386,261在
分别为2023年9月30日和2022年12月31日
851,739 836,041 
善意4,961,501 4,868,382 
其他无形资产，扣除累计摊销额 $2,097,149和 $1,915,725在
分别为2023年9月30日和2022年12月31日
2,064,321 2,192,706 
经营租赁资产998,733 1,033,011 
对未合并子公司的投资（以美元计）920,655和 $973,635按公允价值计算为
分别为2023年9月30日和2022年12月31日）
1,316,395 1,317,705 
非流动合同资产95,418 137,480 
正在开发的房地产431,817 172,253 
应收非当期所得税71,526 51,910 
递延所得税资产，净额332,424 265,554 
其他资产，净额1,236,931 1,109,666 
总资产$21,687,417 $20,513,389 
负债和权益
流动负债：
应付账款和应计费用$2,901,451 $3,078,781 
应付薪酬和员工福利1,285,717 1,459,001 
应计奖金和利润共享1,180,446 1,691,118 
经营租赁负债238,904 229,591 
合同负债263,093 276,334 
应缴所得税161,808 184,453 
短期借款：
仓库信贷额度（为美国政府赞助企业承诺购买的贷款提供资金）994,119 447,840 
循环信贷额度673,000 178,000 
其他短期借款4,795 42,914 
短期借款总额1,671,914 668,754 
长期债务的当前到期日— 427,792 
其他流动负债163,311 226,170 
流动负债总额7,866,644 8,241,994 
长期债务，扣除当前到期日2,795,855 1,085,712 
非流动经营租赁负债1,059,631 1,080,385 
应缴的非当期所得税30,428 54,761 
非当期纳税负债141,255 148,806 
递延所得税负债，净额268,086 282,073 
其他负债1,064,629 1,013,926 
负债总额13,226,528 11,907,657 
承付款和意外开支— — 
股权：
世邦魏理仕集团公司股东权益：
A 类普通股；$0.01面值； 525,000,000授权股份； 304,750,283和 311,014,160股份
分别于2023年9月30日和2022年12月31日发行和未偿还
3,048 3,110 
额外的实收资本— — 
累计收益8,724,653 8,832,943 
累计其他综合亏损(1,043,685)(982,780)
世邦魏理仕集团公司股东权益总额7,684,016 7,853,273 
非控股权益776,873 752,459 
权益总额8,460,889 8,605,732 
负债和权益总额$21,687,417 $20,513,389 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
1
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并运营报表
（未经审计）
（千美元，股票和每股数据除外）
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
收入$7,868,046 $7,529,546 $22,999,025 $22,633,757 
成本和支出：
收入成本6,396,824 5,934,490 18,582,733 17,740,668 
运营、行政和其他1,058,043 1,080,316 3,355,758 3,335,131 
折旧和摊销149,161 142,136 465,038 453,527 
资产减值— — — 36,756 
成本和支出总额7,604,028 7,156,942 22,403,529 21,566,082 
处置房地产的收益5,417 1,746 17,738 200,564 
营业收入269,435 374,350 613,234 1,268,239 
来自未合并子公司的权益（亏损）收入(13,361)233,972 120,817 396,011 
其他收入（亏损）13,628 7,844 21,714 (13,529)
扣除利息收入的利息支出38,206 19,957 109,603 51,301 
注销已清偿债务的融资成本— 1,862 — 1,862 
所得税准备金前的收入231,496 594,347 646,162 1,597,558 
所得税准备金30,551 142,667 113,991 259,691 
净收入200,945 451,680 532,171 1,337,867 
减去：归属于非控股权益的净收益10,392 5,041 23,322 11,609 
归属于世邦魏理仕集团公司的净收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
每股基本收益：
归属于世邦魏理仕集团的每股净收益$0.62 $1.40 $1.64 $4.07 
每股基本收益的加权平均已发行股数307,854,518 319,827,769 309,716,456 325,705,500 
摊薄后的每股收益：
归属于世邦魏理仕集团的每股净收益$0.61 $1.38 $1.62 $4.01 
摊薄后每股收益的加权平均已发行股数312,221,133 324,742,584 313,944,855 330,558,314 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
2
目录
世邦魏理仕集团有限公司
综合收益合并报表
（未经审计）
（千美元）
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
净收入$200,945 $451,680 $532,171 $1,337,867 
其他综合损失：
外币折算损失(145,168)(329,794)(71,489)(714,973)
金额从累计其他综合亏损重新归类为扣除税款的利息支出110 113 331 328 
可供出售债务证券的未实现持有（亏损）收益，扣除税款(467)(1,313)106 (5,160)
其他，扣除税款1,400 127 6,957 127 
其他综合损失总额(144,125)(330,867)(64,095)(719,678)
综合收入56,820 120,813 468,076 618,189 
减去：归属于非控股权益的综合（亏损）收益(18,836)(54,312)20,132 (125,645)
归属于世邦魏理仕集团公司的综合收益$75,656 $175,125 $447,944 $743,834 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
3
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并现金流量表
（未经审计）
（千美元）

九个月已结束
9月30日
20232022
来自经营活动的现金流：
净收入$532,171 $1,337,867 
为将净收入与经营活动提供的净现金（用于）进行核对而进行的调整：
折旧和摊销465,038 453,527 
融资成本摊销3,887 6,537 
与抵押贷款还本付息权、贷款销售溢价和其他资产的出售相关的收益(78,816)(132,938)
处置房地产资产的收益(17,738)— 
资产减值— 36,756 
已实现和未实现（收益）净亏损，主要来自投资(3,757)29,046 
可疑账款准备金12,701 11,501 
股权奖励的净薪酬支出73,016 123,812 
来自未合并子公司的股权收益(120,817)(396,011)
未合并子公司的收益分配188,886 369,511 
出售抵押贷款的收益7,081,001 10,696,971 
抵押贷款的发放(7,610,859)(10,559,591)
仓库信贷额度增加（减少）546,279 (100,937)
收到的租户优惠7,760 9,140 
购买股权证券(10,739)(15,779)
出售股权证券的收益9,833 27,387 
在建不动产（增加）减少(269)59,116 
应收账款、预付费用和其他资产（包括合同和租赁资产）的增加(227,619)(375,359)
应付账款和应计费用以及其他负债（包括合同和租赁负债）的减少(293,364)(132,424)
减少薪酬和应付员工福利以及应计奖金和利润分成(668,781)(375,180)
应收/应付净所得税增加(164,526)(129,514)
其他经营活动，净额(96,667)(128,629)
经营活动提供的（用于）净现金(373,380)814,809 
来自投资活动的现金流：
资本支出(211,267)(160,996)
收购业务，包括收购的净资产和商誉，扣除收购的现金(170,211)(60,131)
对未合并子公司的缴款(105,407)(322,127)
未合并子公司的分配27,873 46,720 
收购和开发不动产资产(103,251)— 
处置不动产资产的收益55,599 — 
投资 VTS— (100,432)
其他投资活动，净额(30,465)(6,783)
用于投资活动的净现金(537,129)(603,749)
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
4
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并现金流量表（续）
（未经审计）
（千美元）

九个月已结束
9月30日
20232022
来自融资活动的现金流量:
循环信贷额度的收益3,836,000 283,000 
偿还循环信贷额度(3,341,000)— 
优先定期贷款的收益748,714 — 
偿还优先贷款(437,497)— 
房地产应付票据的收益60,149 25,904 
偿还房地产应付票据(38,648)(22,514)
发行所得的收益 5.950% 优先票据
975,253 — 
回购普通股(645,869)(1,404,394)
收购业务（收购之日起三个多月后为收购支付的现金）(126,589)(31,525)
为支付股权奖励税而回购的单位(53,857)(35,162)
非控制性利息出资1,992 1,293 
非控股权益分配(1,504)(740)
其他筹资活动，净额(70,821)(28,583)
由（用于）融资活动提供的净现金906,323 (1,212,721)
货币汇率变动对现金和现金等价物以及限制性现金的影响(47,599)(315,069)
现金和现金等价物以及限制性现金的净减少(51,785)(1,316,730)
期初的现金和现金等价物以及限制性现金1,404,849 2,539,781 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$1,353,064 $1,223,051 
现金流信息的补充披露：
在此期间支付的现金用于：
利息$127,829 $68,878 
所得税支付，净额$383,408 $507,557 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
5
目录
世邦魏理仕集团有限公司
合并权益表
（未经审计）
（千美元）

世邦魏理仕集团股东
A 级
常见的
股票		额外
付费
首都		累积的
收入		累积的
其他
综合损失		非-
控制
利益		总计
截至 2023 年 6 月 30 日的余额$3,109 $12,510 $9,011,227 $(928,788)$795,579 $8,893,637 
净收入— — 190,553 — 10,392 200,945 
股权奖励的净薪酬支出— 34,220 — — — 34,220 
为支付股权奖励税而回购的单位— — (3,640)— — (3,640)
回购普通股(62)(46,730)(469,269)— — (516,061)
外币折算损失— — — (115,940)(29,228)(145,168)
金额从累计其他综合亏损重新归类为扣除税款的利息支出— — — 110 — 110 
可供出售债务证券的未实现持有亏损，扣除税款— — — (467)— (467)
来自非控股权益的出资— — — — 248 248 
对非控股权益的分配— — — — (106)(106)
其他1 — (4,218)1,400 (12)(2,829)
截至 2023 年 9 月 30 日的余额$3,048 $— $8,724,653 $(1,043,685)$776,873 $8,460,889 

世邦魏理仕集团股东
A 级
常见的
股票		额外
付费
首都		累积的
收入		累积的
其他
综合损失		非-
控制
利益		总计
截至2022年6月30日的余额$3,221 $— $9,084,358 $(951,569)$758,974 $8,894,984 
净收入— — 446,639 — 5,041 451,680 
股权奖励的净薪酬支出— 41,490 — — — 41,490 
为支付股权奖励税而回购的单位— (321)— — — (321)
回购普通股(51)(32,829)(375,431)— — (408,311)
外币折算损失— — — (270,441)(59,353)(329,794)
金额从累计其他综合亏损重新归类为扣除税款的利息支出— — — 113 — 113 
可供出售债务证券的未实现持有亏损，扣除税款— — — (1,313)— (1,313)
来自非控股权益的出资— — — — 580 580 
对非控股权益的分配— — — — (370)(370)
其他1 (8,340)173 127 (1,055)(9,094)
2022 年 9 月 30 日的余额$3,171 $— $9,155,739 $(1,223,083)$703,817 $8,639,644 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
6
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世邦魏理仕集团有限公司
合并权益表（续）
（未经审计）
（千美元）

世邦魏理仕集团股东
A 级
常见的
股票		额外
付费
首都		累积的
收入		累积的
其他
综合损失		非-
控制
利益		总计
截至2022年12月31日的余额$3,110 $— $8,832,943 $(982,780)$752,459 $8,605,732 
净收入— — 508,849 — 23,322 532,171 
股权奖励的净薪酬支出— 73,016 — — — 73,016 
为支付股权奖励税而回购的单位— (16,622)(37,235)— — (53,857)
回购普通股(76)(46,730)(583,504)— — (630,310)
外币折算损失— — — (68,299)(3,190)(71,489)
金额从累计其他综合亏损重新归类为扣除税款的利息支出— — — 331 — 331 
可出售债务证券的未实现持有收益，扣除税款— — — 106 — 106 
来自非控股权益的出资— — — — 1,992 1,992 
对非控股权益的分配— — — — (1,504)(1,504)
其他14 (9,664)3,600 6,957 3,794 4,701 
截至 2023 年 9 月 30 日的余额$3,048 $— $8,724,653 $(1,043,685)$776,873 $8,460,889 
世邦魏理仕集团股东
A 级
常见的
股票		额外
付费
首都		累积的
收入		累积的
其他
综合损失		非-
控制
利益		总计
截至2021年12月31日的余额$3,329 $798,892 $8,366,631 $(640,659)$830,924 $9,359,117 
净收入— — 1,326,258 — 11,609 1,337,867 
股权奖励的净薪酬支出— 123,812 — — — 123,812 
为支付股权奖励税而回购的单位— (35,162)— — — (35,162)
回购普通股(168)(872,992)(537,323)— — (1,410,483)
外币折算损失 — — — (577,719)(137,254)(714,973)
金额从累计其他综合亏损重新归类为扣除税款的利息支出— — — 328 — 328 
可供出售债务证券的未实现持有亏损，扣除税款— — — (5,160)— (5,160)
来自非控股权益的出资— — — — 1,293 1,293 
对非控股权益的分配— — — — (740)(740)
其他10 (14,550)173 127 (2,015)(16,255)
2022 年 9 月 30 日的余额$3,171 $— $9,155,739 $(1,223,083)$703,817 $8,639,644 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分。
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世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注
（未经审计）

1.    演示基础
本10-Q表季度报告（季度报告）的读者应参考特拉华州的一家公司世邦魏理仕集团公司（在这些财务报表中可能被称为 “公司”、“我们” 和 “我们的”）截至2022年12月31日止年度的经审计的财务报表和合并财务报表附注，这些报表和附注包含在我们的 2022年10-K表年度报告（2022年年度报告）,向美国证券交易委员会（SEC）提交，也可以在我们的网站（www.cbre.com）上查阅，因为我们在本季度报告中省略了某些脚注披露，这些披露将与此类经审计的财务报表中包含的内容基本重复。您还应参阅我们合并财务报表附注中的附注2 “重要会计政策”2022 年年度报告进一步讨论我们的重要会计政策和估计。
与当前宏观经济状况相关的注意事项
随着各国央行自2022年以来迅速提高利率，宏观经济环境仍然充满挑战。高利率环境以及对利率将在更长时间内保持较高水平的预期，加上2023年初的大型银行倒闭和持续的经济不确定性，限制了商业房地产的信贷可用性。可用性更低、更昂贵的债务资本对我们的资本市场（抵押贷款发放和房地产销售）业务产生了显著影响，使房地产收购和处置更难融资。类似的因素也会影响我们投资管理和开发业务中资产和基金货币化的时机和价值，以及我们为开发项目筹集新债务资本的能力。
财务报表编制
随附的合并财务报表是根据适用于10-Q表季度报告的规则编制的，包括中期财务报表列报所需的所有信息和脚注，但不包括美国（美国）普遍接受的会计原则或一般公认会计原则（GAAP）要求的所有披露。我们认为，所有公允列报所必需的调整（包括正常的经常性调整，除非另有说明）都包括在内。根据公认会计原则编制财务报表需要我们对未来的事件做出估计和假设，例如全球宏观经济状况的疲软和银行系统的压力，包括可用性更低、更昂贵的债务资本。这些估算值和基本假设会影响报告的资产、负债、收入和支出金额。此类估算包括商誉、无形资产和其他长期资产、房地产资产、应收账款、合同资产、经营租赁资产、对未合并子公司的投资以及计算所得税、退休和其他离职后福利时使用的假设等的价值。这些估计和假设是基于我们的最佳判断。我们使用历史经验和其他因素持续评估我们的估计和假设，包括对当前经济环境的考虑，并在事实和情况决定时调整这些估计和假设。由于无法精确确定未来的事件及其影响，实际结果可能与这些估计值有很大差异。由于经济环境的持续变化，这些估计数的变化将反映在未来各期的财务报表中。
2.    新的会计公告
近期会计公告尚待通过
2022年6月，金融准则委员会 (FASB) 发布了《会计准则更新》(ASU) 2022-03，”公允价值计量（主题 820）：受合同销售限制的股权证券的公允价值计量s。”议题820 “公允价值计量” 指出，报告实体在衡量公允价值时应考虑资产或负债的特征，包括对出售资产或负债的限制，前提是市场参与者将这些特征考虑在内，而决定的关键是以公允价值计量的资产或负债的记账单位。主题820对衡量股权证券公允价值时记账单位的指导意见相互矛盾，这导致在衡量股权证券公允价值时是否应考虑禁止出售股权证券的合同限制的影响方面，实践中存在差异。为了解决这个问题，亚利桑那州立大学的修正案明确规定，对出售股权证券的合同限制不被视为股权证券记账单位的一部分，因此在衡量公允价值时不予考虑。亚利桑那州立大学引入了新的披露要求，向投资者提供有关限制的信息，包括限制的性质和剩余期限。这个
8
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世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注（续）
（未经审计）
指导方针对2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度内的过渡期有效。我们正在评估该指引将对我们的合并财务报表和相关披露产生的影响，但预计不会产生重大影响。
2023 年 3 月，财务会计准则委员会发布了 ASU 2023-01 “租赁（主题842）：共同控制安排。”此次更新要求，与普通控制租赁相关的租赁权益改善应在共同控制组租赁权益改善的使用寿命内摊销（无论租赁期限如何），如果承租人不再控制标的资产的使用，则通过调整权益记作共同控制下的实体之间的转移。此次更新还为私营公司和非营利实体提供了一种实用的权宜之计，即使用共同控制安排的书面条款和条件来确定租约是否存在以及该租约的分类和会计。本指南对2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度内的过渡期有效。我们正在评估该指南将对我们的合并财务报表和相关披露产生的影响，但预计不会产生重大影响。
2023 年 3 月，财务会计准则委员会发布了 ASU 2023-02，“投资——权益法和合资企业（主题323）：使用比例摊销法对税收抵免结构中的投资进行会计处理。”此更新允许选择会计来核算税收股权投资，无论从哪个税收抵免计划获得所得税抵免，如果满足某些条件，则使用比例摊销法。本指南对2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度内的过渡期有效。我们正在评估该指南将对我们的合并财务报表和相关披露产生的影响，但预计不会产生重大影响。
3.    仓库应收账款和仓库信用额度
我们的全资子公司世邦魏理仕资本市场公司（CBRE Capital Markets）是联邦住房贷款抵押贷款公司（Freddie Mac）批准的多家庭计划Plus Seller/Servicer，也是经批准的联邦全国抵押贷款协会（Fannie Mae）聚合和谈判交易卖方/服务商。此外，世邦魏理仕资本市场的全资子公司世邦魏理仕多家庭资本公司（CBRE MCI）是经批准的房利美委托承保与服务（DUS）卖方/服务商，世邦魏理仕资本市场的全资子公司世邦魏理仕HMF, Inc.（CBRE HMF）是美国住房和城市发展部（HUD）批准的非监管联邦住房管理局（FHA）第二章抵押贷款，一家经批准的多家庭加速处理（MAP）贷款机构和经批准的政府全国抵押贷款协会（Ginnie Mae）抵押贷款支持证券（MBS）发行人。根据这些安排，在通过仓库信贷额度的收益发放贷款之前，我们要么获得房地美或房利美的合同贷款购买承诺，要么获得经确认的远期交易承诺，发行和购买房利美或金妮美MBS将由贷款担保。仓库信贷额度通常在一定时间内偿还 一个月房地美或房利美购买贷款的时期，或者房利美或金妮美MBS和解后，我们保留服务权。贷款按现行市场利率提供资金。我们为所有仓库应收账款选择公允价值选项。截至2023年9月30日和2022年12月31日，随附的合并资产负债表中包含的所有仓库应收账款要么已承诺由房地美收购，要么已确认发行和购买房利美或金妮美抵押贷款支持证券的远期交易承诺，这些证券将由标的贷款担保。
我们的仓库应收账款的结转情况如下（千美元）：
2022 年 12 月 31 日的期初余额$455,354 
抵押贷款的发放7,610,859 
收益（贷款销售溢价）19,611 
出售抵押贷款的收益：
出售抵押贷款(7,061,390)
以现金收取贷款销售的保费(19,611)
出售抵押贷款的收益(7,081,001)
仓库应收账款中包含的抵押贷款还本付息权净增加5,836 
截至2023年9月30日的期末余额$1,010,659 
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
下表汇总了我们截至2023年9月30日和2022年12月31日的仓库信贷额度（千美元）：
2023年9月30日2022年12月31日
贷款人当前
成熟度		定价最大值
设施
大小		携带
价值		最大值
设施
大小		携带
价值
摩根大通银行，北卡罗来纳州（摩根大通）12/15/2023
每日浮动利率抵押隔夜融资利率 (SOFR) 利率加 1.60%，SOFR 调整率为 0.05%
$1,335,000 $841,189 $1,335,000 $330,509 
摩根大通（商业贷款活动）12/15/2023
每日浮动利率 SOFR 利率加上 2.75%，SOFR 调整率为 0.05%
15,000 — 15,000 — 
Fannie Mae Multifamily Ason as Pooled Plus 协议和 Multifamily Ason Ash As Pooled Plus 协议可取消
随时
每日一个月伦敦银行同业拆借利率+ 1.45%，设伦敦银行同业拆借利率下限
的 0.25%
650,000 55,697 650,000 — 
北卡罗来纳州道明银行（道明银行） (1)
7/15/2024
每日浮动利率 SOFR 利率 1.30%，SOFR 调整率为 0.10%
600,000 24,532 800,000 — 
北卡罗来纳州美国银行（BoFA） (2)
5/22/2024
每日浮动利率 SOFR 利率加上 1.25%，SOFR 调整率为 0.10%
350,000 72,701 350,000 115,206 
BoFA (3)
5/22/2024
每日浮动利率 SOFR 利率 1.25%，SOFR 调整率为 0.10%
250,000 — 250,000 — 
MUFG 联合银行，N.A.（联合银行） (4)
— — 200,000 2,125 
$3,200,000 $994,119 $3,600,000 $447,840 
_______________________________
(1)自2022年7月15日起，该融资机制进行了修订，修订后的利率为每日浮动利率SOFR加上浮动利率 1.30%，SOFR 调整率为 0.10%，到期日为2023年7月15日。自2023年7月15日起，该融资机制已续订并修订，最高本金总额为美元300.0百万，未承诺的 $300.0百万临时信贷额度，到期日为2024年7月15日。截至2023年9月30日，未承诺的美元300.0百万临时信贷额度未被使用。
(2)自2023年9月1日起，该融资机制进行了修订，向下修正的每日浮动利率为SOFR plus 1.25%，SOFR 调整率为 0.10%，到期日为2024年5月22日。
(3)自2023年9月1日起，该融资机制进行了修订，向下修正的每日浮动利率为SOFR plus 1.25%，SOFR 调整率为 0.10%，到期日为2024年5月22日。
(4)该设施已于 2023 年 6 月 27 日到期，未续订。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们的最高收入为美元1.2数十亿的未偿信贷本金仓库额度。
4.    可变利率实体 (VIE)
我们在某些VIE中持有可变权益，主要集中在我们的房地产投资板块，由于确定我们不是主要受益人，因此未进行合并。我们以股权共同投资和费用安排的形式参与这些实体。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们与未合并的VIE相关的最大亏损风险敞口如下（千美元）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
对未合并子公司的投资$163,483 $152,762 
共同投资承诺62,907 83,835 
最大损失敞口$226,390 $236,597 
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
5.    公允价值测量
FASB ASC的主题820将公允价值定义为在衡量之日市场参与者之间的有序交易中出售资产或为转移负债而获得的价格。主题820还建立了三级公允价值层次结构，对用于衡量公允价值的投入进行优先排序。这种层次结构要求实体最大限度地使用可观察的输入，并最大限度地减少不可观察的输入的使用。用于衡量公允价值的三个投入水平如下：
•级别 1 — 活跃市场中相同资产或负债的报价。
•第 2 级 — 第 1 级中包含的报价以外的其他可观察投入，例如活跃市场中类似资产和负债的报价；非活跃市场中相同或相似资产和负债的报价；或可观察到或可以由可观察到的市场数据证实的其他投入。
•第 3 级 — 由很少或根本没有市场活动支持且对资产或负债的公允价值具有重要意义的不可观察的投入。这包括某些定价模型、折扣现金流方法和使用大量不可观察投入的类似技术。
与我们披露的估值技术和投入相比，用于制定经常性公允价值衡量标准的估值技术和投入没有重大变化 2022 年年度报告，但下述情况除外。
下表列出了截至2023年9月30日和2022年12月31日经常按公允价值计量的资产和负债的公允价值（千美元）：
截至2023年9月30日
使用以下方法衡量和记录的公允价值
第 1 级第 2 级第 3 级总计
资产
可供出售的债务证券：
美国国债$12,152 $— $— $12,152 
美国联邦机构发行的债务证券— 10,966 — 10,966 
公司债务证券— 45,410 — 45,410 
资产支持证券— 1,382 — 1,382 
可供出售的债务证券总额12,152 57,758 — 69,910 
股权证券38,561 — — 38,561 
对未合并子公司的投资128,919 — 446,291 575,210 
仓库应收款— 1,010,659 — 1,010,659 
其他资产— — 25,213 25,213 
按公允价值计算的总资产$179,632 $1,068,417 $471,504 $1,719,553 
截至2022年12月31日
使用以下方法衡量和记录的公允价值
第 1 级第 2 级第 3 级总计
资产
可供出售的债务证券：
美国国债$6,164 $— $— $6,164 
美国联邦机构发行的债务证券— 8,249 — 8,249 
公司债务证券— 44,091 — 44,091 
资产支持证券— 3,201 — 3,201 
可供出售的债务证券总额6,164 55,541 — 61,705 
股权证券33,724 — — 33,724 
对未合并子公司的投资160,093 — 460,540 620,633 
仓库应收款— 455,354 — 455,354 
其他资产— — 14,452 14,452 
按公允价值计算的总资产$199,981 $510,895 $474,992 $1,185,868 
有 不截至2023年9月30日和2022年12月31日，经常性以公允价值计量的负债。
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
我们可供出售的债务证券的公允价值衡量标准来自独立的定价服务，这些服务利用可观察的市场数据，其中可能包括报价市场价格、交易商报价、市场利差、现金流、美国国债收益率曲线、交易水平、市场共识预付款速度、信用信息以及该工具的条款和条件。
股票证券通常按估值当天最后公布的销售价格进行估值，如果在估值日没有出售，则按该日的买入价和卖出价的平均值进行估值。上面的表格不包括我们的 $122.7对某些非公开实体的百万资本投资，因为它们是计量备选方案下的非有价股权投资，定义为成本减值减值。这些投资包含在随附的合并资产负债表的 “其他净资产” 中。
仓库应收账款的公允价值主要根据已经锁定的收购价格计算。截至2023年9月30日和2022年12月31日，附带的合并资产负债表中包含的所有仓库应收账款要么已承诺由房地美收购，要么已确认发行和购买房利美或金妮美抵押贷款支持证券的远期交易承诺，这些证券将由标的贷款担保（见附注3）。这些资产在公允价值层次结构中被归类为二级，因为绝大多数投入都很容易观察。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，使用资产净值对未合并子公司的公允价值投资为美元345.4百万和美元353.0分别是百万。这些投资属于实际权宜之计规则，不要求将其纳入公允价值层次结构，因此被排除在上表之外。
下表列出了使用大量不可观察的投入（第三级）（千美元）定期按公允价值计量的资产和负债的对账：
对未合并子公司的投资其他资产
截至2023年6月30日的余额$452,887 $23,535 
转入（出）— — 
公允价值净变动(6,596)900 
购买/添加— 778 
截至2023年9月30日的余额$446,291 $25,213 
截至2022年12月31日的余额$460,540 $14,452 
转入（出）(230)— 
公允价值净变动(14,019)4,400 
购买/添加— 6,361 
截至2023年9月30日的余额$446,291 $25,213 
上表中包含的公允价值净变动在净收益中报告如下：
使用不可观察输入的资产/负债类别合并运营报表
对未合并子公司的投资来自未合并子公司的股权收益
其他资产（负债）其他收入（亏损）
下表列出了截至目前某些三级工具用于经常性公允价值衡量的大量不可观察的投入的信息 2023年9月30日:
估值技术不可观察的输入范围加权平均值
对未合并子公司的投资折扣现金流折扣率24.5 %— 
蒙特卡罗波动性
40.0% - 68.0%
41.8 %
无风险利率
4.54% - 4.65%
折扣收益率25.0 %— 
其他资产折扣现金流折扣率24.5 %— 
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（未经审计）
有 不截至2023年9月30日的三个月和九个月中记录的资产减值费用或调整。
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中，没有记录其他重要的非经常性公允价值衡量标准。
FASB ASC Topic 825， “金融工具”要求披露有关金融工具的公允价值信息，无论是否在随附的合并资产负债表中确认。我们的金融工具如下：
•现金和现金等价物 和限制性现金— 这些余额包括现金和现金等价物以及到期日少于三个月的限制性现金。由于这些工具的短期到期，账面金额接近公允价值。
•应收账款，减去可疑账款备抵金— 由于其短期性质，公允价值近似账面价值。
•仓库应收款— 这些余额按公允价值结算。主要价值来源要么是房地美的合同购买承诺，要么是已确认的发行和购买房利美或Ginnie Mae MBS的远期交易承诺（见注3）。
•对未合并子公司的投资— 如上所述，这些投资的一部分按公允价值记账。它包括我们在公共和非公共实体的股权投资和相关权益。我们对Altus Power Inc.（Altus）普通股的所有权被视为第一级，并使用活跃市场的报价以公允价值计量。我们对Altus调整股份的所有权以及我们对Industrious和某些其他非控股权投资的投资被视为第三级，这些投资是使用蒙特卡罗和贴现现金流以公允价值计量的。Altus普通股和配套股的估值取决于其股价，股价可能会波动，并会因各种市场条件而大幅波动。
•可供出售的债务证券— 这些投资主要由我们的全资自保公司持有，按其公允价值计值。
•股票证券— 这些投资主要由我们的全资自保公司持有，按其公允价值计值。
•其他资产/负债 — 表示与循环融资相关的无准备金承付款的公允价值。估值基于贴现现金流技术，其重要输入是未来预期现金流的数量和时间、市场可比数据和复苏假设。它还包括大约 $10对非公有实体进行数百万美元的投资。
•短期借款 — 其中大部分余额代表我们全资子公司世邦魏理仕资本市场的仓库信贷额度以及循环信贷额度下的未偿金额。由于这些工具的短期性质和可变利率，公允价值近似于账面价值（见附注3和7）。
•高级定期贷款 — 根据来自第三方银行（属于公允价值层次结构的第二级）的信息，我们的优先定期贷款（包括A批欧元计价定期贷款和2023年7月发行的以美元计价的定期贷款）的估计公允价值约为美元726.5百万，实际账面价值为 $735.2截至 2023 年 9 月 30 日，百万人。上述优先定期贷款用于偿还先前的欧元定期贷款，该贷款的公允价值为美元424.6百万美元，账面价值为 $427.8截至2022年12月31日为百万美元。上述账面价值已扣除未摊销的债务发行成本（见附注7）。
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（未经审计）
•高级票据— 根据交易商的报价（属于公允价值层次结构的第 2 级），我们的估计公允价值 5.950% 优先票据为 $944.3截至 2023 年 9 月 30 日，百万人。我们的实际账面价值 5.950扣除未摊销的债务发行成本和折扣后的优先票据百分比总额为美元973.3截至 2023 年 9 月 30 日，百万人。我们的估计公允价值 4.875% 优先票据为 $583.8百万和美元595.2截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别为百万美元。我们的实际账面价值 4.875扣除未摊销的债务发行成本和折扣后的优先票据百分比总额为美元597.2百万和美元596.4截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别为百万美元。我们的估计公允价值 2.500% 优先票据为 $387.3百万和美元396.8截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别为百万美元。我们的实际账面价值 2.500扣除未摊销的债务发行成本和折扣后的优先票据百分比总额为美元490.1百万和美元489.3截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别为百万美元（见附注7）。
•房地产应付票据-截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们的房地产应付票据的账面价值为美元27.9百万和美元52.7分别是百万。这些应付票据不是世邦魏理仕集团公司的追索权，只是对持有房地产资产且是应付票据主要债务人的单一用途实体的追索权。这些借款要么是固定利率，要么是浮动利率，利差加到市场指数上。尽管根据此类贷款的条款与当前市场状况或借款实体特有的其他因素，我们的房地产应付票据的某些部分的公允价值可能与其账面价值不同，但我们认为应付票据的公允价值与其账面价值没有显著差异。
6.    对未合并子公司的投资
对未合并子公司的投资按权益会计法入账。我们在权益法投资中的投资所有权百分比各不相同，通常从 1.0% 至 50.0%. 下表显示了按权益法会计和公允价值期权（千美元）对未合并子公司的投资构成：
投资类型2023年9月30日2022年12月31日
房地产投资（项目和基金）
$671,005 $622,826 
对 Altus 的投资：
A 类普通股 (1)
128,919 160,093 
校准份额 (2)
38,763 59,530 
小计167,682219,624
其他 (3)
477,708 475,256
对未合并子公司的总投资$1,316,395 $1,317,705 
_______________
(1)世邦魏理仕举行 24,556,012和 24,554,201截至目前Altus A类普通股的股份 2023年9月30日 分别是 2022 年 12 月 31 日和 12 月 31 日。
(2)配对股，也称为 B 类普通股，将自动转换为 AltusA类普通股以达到某些总回报门槛为基础 Altus截至相关计量日的A类普通股 七财年 y合并后的几年。截至2023年3月31日（第二次测量日期）， 201,250对齐份额自动转换为 2,011A类普通股，世邦魏理仕有权持有 1,811股份。
(3)包括我们对Industrious和其他非公有实体的投资。
使用权益法核算的实体的合并简明财务信息如下（千美元）：
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
收入$785,513 $688,584 $5,443,017 $1,916,277 
营业收入241,717 280,290 3,810,488 745,676 
净（亏损）收入 (1)
(464,499)937,221 107,347 3,889,302 
_______________
(1)净（亏损）收入中包括未合并投资基金投资的已实现和未实现收益和亏损，以及出售房地产项目投资于未合并子公司的已实现收益和亏损。这些已实现和未实现的收益和亏损不包括在收入和营业收入中。
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（未经审计）
7.    长期债务和短期借款
长期债务
长期债务包括以下内容（千美元）：
9月30日
2023		十二月三十一日
2022
优先定期贷款
$737,626 $427,792 
5.950扣除未摊销折扣后的2034年到期优先票据百分比
975,482 — 
4.8752026年到期的优先票据百分比，扣除未摊销的折扣
598,736 598,374 
2.500扣除未摊销折扣后的2031年到期的优先票据百分比
494,015 493,476 
长期债务总额2,805,859 1,519,642 
减去：长期债务的当前到期日— 427,792 
减去：未摊销的债务发行成本10,004 6,138 
扣除当前到期日的长期债务总额$2,795,855 $1,085,712 
我们与第三方贷款机构维持信贷额度，并将其用于各种目的。2023 年 7 月 10 日，世邦魏理仕集团有限公司、世邦魏理仕服务有限公司（世邦魏理仕服务）和世邦魏理仕服务的全资子公司 Relam Amsterdam Holdings B.V. 成立了一家新的公司 5 年优先无抵押信贷协议（2023年信贷协议）将于2028年7月10日到期，该协议再融资并取代了2022年信贷协议（如下所述）。2023年信贷协议规定了优先无抵押定期贷款信贷额度，包括 (i) A批以欧元计价的定期贷款，本金总额为欧元366.5百万和 (ii) A批以美元计价的定期贷款，本金总额为美元350.0百万元，两者都需要从2024年12月31日开始按季度支付本金，并持续到2028年7月10日到期。2023年信贷协议下的定期贷款收益用于偿还2022年信贷协议下所有剩余未偿还的优先定期贷款、相关费用和开支的支付以及其他一般公司用途。我们进行了交叉货币互换，以对冲与该交易相关的外币敞口。截至2023年9月30日，衍生资产的公允价值并不重要。
根据2023年信贷协议，以欧元计价的借款的利率等于（i）适用百分比加（ii）我们的选择，即（1）适用利息期的欧元银行同业拆借利率或（2）参照每日简单欧元短期利率（ESTR）确定的利率。根据2023年信贷协议以美元计价的借款，其利率等于 (i) 适用百分比，加 (ii) 由我们选择，即 (1) 适用利息期的SOFR期限利率加上 10基点或 (2) 基准利率由 (x) 最优惠利率、(y) 联邦基金利率加上 1% 的 1/2 和 (z) 芝加哥商品交易所集团基准管理有限公司公布的利息期为一个月的 (A) 定期SOFR利率之和以及 (B) 1.00%。2023 年信贷协议下的适用借款利率参照我们的信用评级（定义见 2023 年信贷协议）确定。截至 2023 年 9 月 30 日，我们有 (i) 美元387.12023 年信贷协议下未偿还的百万欧元定期贷款借款（利率为 1.25% 加上欧元银行同业拆借利率) 和 (ii) $348.12023 年信贷协议下未偿还的百万美元定期贷款借款（利率为 1.35扣除未摊销的债务发行成本后的百分比加定期限SOFR），包含在随附的合并资产负债表中。
2023年信贷协议下的定期贷款借款由世邦魏理仕集团和世邦魏理仕服务提供优先担保。
2023年信贷协议还要求我们将合并息税折旧摊销前利润（定义见2023年信贷协议）与合并利息支出的最低覆盖率保持在 2.00x 以及总债务减去可用现金与合并息税折旧摊销前利润（定义见2023年信贷协议）的最大杠杆比率为 4.25x（对于完成合格收购（定义见2023年信贷协议）后的前四个完整财政季度， 4.75x) 截至每个财政季度末。此外，2023年信贷协议还包含其他惯常的肯定和负面契约以及违约事件。截至2023年9月30日，我们遵守了该协议下的契约。
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（未经审计）
2022年信贷协议是一项高级无抵押信贷额度，由世邦魏理仕集团和世邦魏理仕服务公司担保。2022 年信贷协议规定了欧元400.0百万美元定期贷款将在2023年12月20日到期时全额支付。A $3.15本应于2024年3月4日终止的十亿循环信贷额度，包括获得信用证和周转贷款的能力，此前是根据该协议提供的，取而代之的是新的美元3.5十亿 5 年高级无抵押循环信贷协议于2022年8月5日签署（如下所述）。2023年信贷协议下的定期贷款收益用于偿还2022年信贷协议下所有剩余的未偿贷款，当时，2022年信贷协议已全额偿还并终止。
2023年6月23日，世邦魏理仕服务发行了美元1.0本金总额为十亿美元 5.9502034 年 8 月 15 日到期的优先票据百分比（ 5.950% 优先票据），价格等于 98.174他们面值的百分比。这个 5.950% 优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其所有当前和未来的次级债务，但在为此类债务提供担保的资产价值的范围内，实际上次于其当前和未来的有担保债务（如果有）。那个 5.950% 优先票据由世邦魏理仕集团提供优先担保。应计利率为 5.950每年百分比，是 每半年支付一次 2 月 15 日和 8 月 15 日每年的，从 2024年2月15日。这个 5.950%senior 票据可在2034年5月15日当天或之后按我们的选择全部或部分兑换，赎回价格为 100该日本金的百分比，加上应计和未付利息（如果有），但不包括赎回日期。在2034年5月15日之前的任何时候，我们可以以等于 (1) 中较高者的赎回价格赎回全部或部分票据 100待赎回票据本金的百分比以及 (2) 赎回截至2034年5月15日的剩余计划本金和利息支付之日的现值总和，假设票据于2034年5月15日到期，每半年按等于美国国债利率的调整后利率折现至赎回日 40基点减去截至赎回之日的应计利息，再加上截至赎回之日的应计和未付利息（如果有）。
2021 年 3 月 18 日，世邦魏理仕服务发行了 $500.0本金总额为百万 2.5002031年4月1日到期的优先票据百分比（ 2.500% 优先票据），价格等于 98.451他们面值的百分比。这个 2.500% 优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其所有当前和未来的次级债务。那个 2.500% 优先票据由世邦魏理仕集团提供优先担保。应计利率为 2.500每年百分比，每半年在每年的4月1日和10月1日发放一次。
2015 年 8 月 13 日，世邦魏理仕服务发行了 $600.0本金总额为百万 4.8752026 年 3 月 1 日到期的优先票据百分比（ 4.875% 优先票据），价格等于 99.24他们面值的百分比。这个 4.875% 优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其所有当前和未来的次级债务。那个 4.875% 优先票据由世邦魏理仕集团提供优先担保。应计利率为 4.875每年百分比，每半年支付一次，分别于每年的3月1日和9月1日支付。
管理我们的契约 5.950% 优先票据， 4.875% 优先票据和 2.500优先票据百分比 (1) 包含限制性契约，这些契约除其他外，限制了我们为担保债务的资产设立或允许留置权、进行销售/回租交易以及进行合并或合并的能力，以及 (2) 要求世邦魏理仕集团和任何为2023年信贷协议或循环信贷协议提供担保的国内子公司对票据进行优先联合和单独担保。契约还包含其他惯常的肯定和否定契约以及违约事件。截至2023年9月30日，我们遵守了债务工具下的契约。
短期借款
循环信贷协议
2022 年 8 月 5 日，我们进入了一个新的 5 年优先无抵押循环信贷协议（“循环信贷协议”）。循环信贷协议规定了向世邦魏理仕服务提供的优先无抵押循环信贷额度，容量为 $3.5十亿美元，到期日为2027年8月5日。借款利息为 (i) 世邦魏理仕服务的期权，要么是 (a) 芝加哥商品交易所集团基准管理有限公司公布的适用利息期的定期SOFR利率，或 (b) 基准利率参照 (1) 富国银行确定的最优惠利率，(2) 联邦基金利率加上1％的1/2，以及 (3) 芝加哥商品交易所基准管理局公布的定期SOFR利率之和 (x) 利息期限为一个月和 (y) 1.00% 加 (ii) 10基点，再加上 (iii) 等于适用利率的利率（对于基于期限SOFR利率的借款， 0.630% 至 1.100%，如果是基于基准利率的借款， 0.0% 至 0.100在每种情况下，百分比均参照我们的债务评级（定义见循环信贷协议）确定。适用的利率还受循环信贷协议中规定的与实现某些可持续发展目标相关的某些增加和/或减少的影响。
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（未经审计）
循环信贷协议要求我们根据循环信贷额度承诺的总金额（无论是已使用还是未使用）支付费用。此外，循环信贷协议还包括信用证的容量不超过美元300.0总共百万。
循环信贷协议还要求我们将合并息税折旧摊销前利润（定义见循环信贷协议）与合并利息支出的最低覆盖率保持在 2.00x 以及总债务减去可用现金与合并息税折旧摊销前利润（定义见循环信贷协议）的最大杠杆比率为 4.25x（对于完成合格收购（定义见循环信贷协议）后的前四个完整财政季度， 4.75x) 截至每个财政季度末。此外，循环信贷协议还包含其他惯常的肯定和负面契约以及违约事件。截至2023年9月30日，我们遵守了该协议下的契约。
截至2023年9月30日，美元673.0根据循环信贷协议，未偿还数百万美元。 没有截至2023年9月30日，信用证尚未兑现。信用证是在正常业务过程中签发的，将减少我们根据循环信贷协议可以借入的金额。
特纳和汤森德循环信贷额度
Turner & Townsend 有循环信贷额度，容量为英镑120.0百万英镑的额外手风琴选项20.0百万将于 2027 年 3 月 31 日到期。截至2023年9月30日， 不该循环信贷额度下的未偿还款项。
仓库信用额度
世邦魏理仕资本市场与第三方贷款机构有仓库信贷额度，目的是为将要转售的抵押贷款提供资金，并与房利美达成融资安排，目的是向房利美出售某些已关闭的多户住宅贷款的一定比例。这些仓库系列仅向世邦魏理仕资本市场追索权，并由我们相关的仓库应收账款担保。有关其他信息，请参见注释 3。
8.    租赁
我们是办公空间租赁合同和租赁车辆合同的承租人。有时，我们会为房地产投资信托领域的开发项目签订地租约。这些安排占我们租赁负债和使用权资产的很大一部分。我们会监控我们的服务安排，以评估它们是否符合租赁的定义。
与我们的租赁相关的补充资产负债表信息如下（千美元）：
类别分类9月30日
2023		十二月三十一日
2022
资产
正在运营经营租赁资产$998,733 $1,033,011 
融资其他资产，净额97,133 91,028 
租赁资产总额$1,095,866 $1,124,039 
负债
当前：
正在运营经营租赁负债$238,904 $229,591 
融资其他流动负债32,797 33,039 
非当前：
正在运营非流动经营租赁负债1,059,631 1,080,385 
融资其他负债64,881 58,094 
租赁负债总额$1,396,213 $1,401,109 
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（未经审计）
与我们的运营和融资租赁相关的补充现金流信息和非现金活动如下（千美元）：
九个月已结束
9月30日
20232022
为换取新的经营租赁负债而获得的使用权资产$115,898 $108,649 
为换取新的融资租赁负债而获得的使用权资产37,065 21,331 
经营租赁使用权资产的其他非现金（减少）增加 (1)
(6,818)37,741 
融资租赁使用权资产的其他非现金（减少）增加 (1)
(2,168)5,444 
_______________________________
(1)使用权资产中的非现金活动源于租赁修改/重新计量和终止.
9.    承付款和或有开支
我们是因我们的正常业务过程而引起的或可能发生的许多未决诉讼或威胁诉讼的当事方。我们认为，超过合并财务报表中应计负债金额的任何损失都不太可能很大，但诉讼本质上是不确定的，如果一个或多个问题在特定时期内得到解决，其金额大大超过我们的预期，则有可能对我们的合并财务报表产生重大不利影响。
2008年1月，世邦魏理仕资本市场的全资子公司世邦魏理仕MCI根据房利美的委托承保和服务贷款人计划（DUS计划）与房利美签订协议，为拥有五套或更多单元的多户住宅提供融资。根据DUS计划，世邦魏理仕MCI在未经房利美事先批准的情况下发放、承保、关闭和提供贷款，而且通常需要分担DUS计划下发放的贷款损失的三分之一。世邦魏理仕MCI已为未偿本金余额为$的贷款提供了资金41.1截至2023年9月30日，为十亿美元，其中美元37.5亿美元受此类损失分担安排的约束。根据与房利美的协议，世邦魏理仕MCI必须根据房利美制定的公式存入现金储备或其他可接受的抵押品，以便在发生亏损时提供足够的资本。截至2023年9月30日和2022年12月31日，世邦魏理仕MCI的收入为美元140.0百万和美元113.0根据该储备金安排分别开具了100万张信用证，并记录了约为美元的负债68.1百万和美元65.1分别为百万美元，用于支付其根据此类安排承担的贷款损失担保义务。房利美在DUS计划下的追索权仅限于世邦魏理仕MCI的资产，其资产总额约为美元981.8百万（包括 $529.2截至2023年9月30日，数百万笔仓库应收账款，其中绝大部分以仓库信贷额度抵押，因此房利美无法持有）。
世邦魏理仕资本市场参与了房地美的多户小额余额贷款（SBL）计划。根据SBL计划，世邦魏理仕资本市场有某些回购和损失补偿义务。如果违约发生在发放后的前12个月内，并且此类贷款之前没有进行证券化，则我们可能有义务回购世邦魏理仕资本市场发放的任何SBL贷款，该贷款在宽限期后的120天内仍处于违约状态。此外，世邦魏理仕资本市场可能对不超过... 的损失负责 10任何未证券化并在12个月回购期后违约的SBL贷款原始本金的百分比。世邦魏理仕资本市场必须存入现金储备或其他可接受的抵押品，以便在债务触发时提供足够的资本。截至2023年9月30日和2022年12月31日，世邦魏理仕资本市场均公布了美元5.0根据这种储备金安排，发放了百万张信用证。
我们的未偿信用证总额为 $236.4截至 2023 年 9 月 30 日，不包括与子公司某些保险计划下的未偿索赔准备金相关的信用证以及与运营租赁相关的信用证，我们的合并资产负债表上已经累积了未偿负债。世邦魏理仕资本市场的信用证总额为 $145.0截至2023年9月30日，前几段中提到的百万美元占美元的大部分236.4截至该日为止有百万张未偿信用证.剩余的信用证主要由我们在正常业务过程中执行，并在每份相应协议结束时到期。
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（未经审计）
我们的担保总额为 $198.4截至2023年9月30日，不包括与养老金负债、合并负债和其他债务相关的担保，这些债务已经计入合并资产负债表，不包括与运营租赁相关的担保。那个 $198.4百万主要代表我们在正常业务过程中执行的担保，包括对我们在海外业务中的管理和供应商合同的各种担保，这些合同在每份相应协议到期时到期。
此外，截至2023年9月30日，我们已经为第三方发放了许多与开发项目有关的无追索权分割、竣工和预算担保。这些担保在我们的行业中司空见惯，是由我们在房地产投资业务的正常过程中提供的。无追索权分拆担保通常要求我们的项目实体借款人不得犯下特定的不当行为，如果这些行为发生，我们可能对此类实体的全部或部分债务或贷款人遭受的其他损害负责。竣工和预算担保通常要求我们在规定的时间范围内和/或在规定的预算内完成相关项目的建设，如果超过此类时间范围或预算，我们可能会承担完成的成本。尽管无法保证，但我们预计这些担保不会造成任何实质性损失。
我们的房地产投资部门战略的一个重要部分是将我们的资本投资于与客户的某些房地产投资。对于我们的投资基金，我们通常共同投资最多 2.0特定基金股票的百分比。截至2023年9月30日，我们的未来承诺总额为美元116.9与共同投资基金相关的百万美元。此外，我们通过自己的账户对房地产开发项目进行选择性投资，或与客户共同投资，最高可达 50作为未合并房地产项目委托人的项目权益的百分比。我们有未到位的资本承诺为 $200.7百万和美元95.5截至2023年9月30日，合并项目和未合并项目分别为百万美元。
另请参阅附注14，了解特尔福德消防安全补救条款。
10.    所得税
我们的合并所得税准备金为美元30.6截至2023年9月30日的三个月中为百万美元，而所得税准备金为美元142.7截至2022年9月30日的三个月中为百万美元。$ 的减少112.1百万主要与收入减少有关。我们的有效税率降至 13.2截至2023年9月30日的三个月的百分比从 24.0截至2022年9月30日的三个月的百分比。
我们的合并所得税准备金为美元114.0截至2023年9月30日的九个月中为百万美元，而准备金为的所得税 $259.7截至2022年9月30日的九个月中为百万美元。$ 的减少145.7百万美元主要与收益减少有关，但被法人实体重组导致的2022年一次性税收优惠所抵消。我们的有效税率提高到 17.6截至2023年9月30日的九个月中，百分比从 16.3截至2022年9月30日的九个月的百分比。
在截至2023年9月30日的三个月和九个月中，我们的有效税率与美国联邦法定税率不同 21.0％主要归因于美国的州税、有利的永久账面税差异以及包括在不同司法管辖区申报纳税在内的离散税收优惠。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，该公司的未确认税收优惠总额为美元402.6百万和美元391.4分别是百万。$的增加11.2百万美元来自未确认的税收优惠总额的累计，被由于各个税务管辖区的时效到期而发放的未确认税收优惠总额所抵消。
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
11.    每股收入和股东权益
归属于世邦魏理仕集团公司股东的基本和摊薄后每股收益的计算如下（千美元，股票和每股数据除外）：
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
每股基本收入
归属于世邦魏理仕集团股东的净收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
每股基本收益的加权平均已发行股数307,854,518 319,827,769 309,716,456 325,705,500 
归属于世邦魏理仕集团公司股东的基本每股收益$0.62 $1.40 $1.64 $4.07 
摊薄后的每股收益
归属于世邦魏理仕集团股东的净收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
每股基本收益的加权平均已发行股数307,854,518 319,827,769 309,716,456 325,705,500 
或有可发行股票的稀释效应4,366,615 4,914,815 4,228,399 4,852,814 
摊薄后每股收益的加权平均已发行股数312,221,133 324,742,584 313,944,855 330,558,314 
归属于世邦魏理仕集团股东的摊薄后每股收益$0.61 $1.38 $1.62 $4.01 
在截至2023年9月30日的三个月和九个月中， 326,762和 345,108，分别将偶然可发行的股票排除在摊薄后每股收益的计算之外，因为将其包括在内会产生反稀释作用。
在截至2022年9月30日的三个月和九个月中， 1,506,140和 1,369,162，分别将偶然可发行的股票排除在摊薄后每股收益的计算之外，因为将其包括在内会产生反稀释作用。
2021 年 11 月 19 日，我们的董事会批准了一项回购不超过 $ 的计划2.0我们的 A 类普通股超过 10 亿美元 五年（2021 年的计划）。2022年8月18日，我们的董事会批准了额外的 $2.0十亿美元，使该计划下的授权回购总额达到美元4.0十亿。在截至2023年9月30日的三个月中，我们回购了 6,213,921我们普通股的平均价格为 $83.03每股使用手头现金，总计为美元515.92021 年计划下的百万美元。在截至2023年9月30日的九个月中，我们回购了 7,582,094我们普通股的平均价格为 $83.11每股使用手头现金，总计为美元630.22021年计划下的百万美元。截至 2023 年 9 月 30 日，我们的收入约为1.52021年计划下剩余的容量为10亿美元。在截至2022年9月30日的三个月中，我们回购了 5,094,577使用手头现金购买我们的普通股，总计为美元408.3百万。在截至2022年9月30日的九个月中，我们回购了 16,783,086使用手头现金购买我们的普通股，总计为美元1.4十亿。
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
12.    与客户签订合同的收入
我们根据FASB ASC主题向客户核算收入，”与客户签订合同的收入”（主题 606）。当承诺服务的控制权移交给我们的客户时或将其作为控制权转移给我们的客户时，收入即被确认，其金额反映了我们期望为换取这些服务而有权获得的对价。
分类收入
下表按服务类型和/或细分市场对与客户签订的合同收入进行了细分（千美元）：
截至2023年9月30日的三个月
咨询的
服务		全球
工作场所
解决方案		房地产
投资		公司、其他和淘汰合并
话题 606 收入：
设施管理$— $3,843,347 $— $— $3,843,347 
项目管理— 1,805,340 — — 1,805,340 
咨询租赁827,498 — — — 827,498 
咨询销售369,819 — — — 369,819 
物业管理464,958 — — (3,849)461,109 
估价163,101 — — — 163,101 
商业抵押贷款发放 (1)
36,903 — — — 36,903 
贷款服务 (2)
19,445 — — — 19,445 
投资管理— — 136,797 — 136,797 
开发服务— — 66,475 — 66,475 
话题 606 收入1,881,724 5,648,687 203,272 (3,849)7,729,834 
超出主题 606 收入的范围：
商业抵押贷款发放69,882 — — — 69,882 
贷款服务61,227 — — — 61,227 
开发服务 (3)
— — 7,103 — 7,103 
超出主题 606 范围的总收入131,109 — 7,103 — 138,212 
总收入$2,012,833 $5,648,687 $210,375 $(3,849)$7,868,046 
截至 2022 年 9 月 30 日的三个月
咨询的
服务		全球
工作场所
解决方案		房地产
投资		公司、其他和淘汰合并
话题 606 收入：
设施管理$— $3,671,930 $— $— $3,671,930 
项目管理— 1,171,809 — — 1,171,809 
咨询租赁989,615 — — — 989,615 
咨询销售600,527 — — — 600,527 
物业管理458,292 — — (5,732)452,560 
估价177,198 — — — 177,198 
商业抵押贷款发放 (1)
59,149 — — — 59,149 
贷款服务 (2)
13,869 — — — 13,869 
投资管理— — 146,695 — 146,695 
开发服务— — 95,142 — 95,142 
话题 606 收入2,298,650 4,843,739 241,837 (5,732)7,378,494 
超出主题 606 收入的范围：
商业抵押贷款发放71,276 — — — 71,276 
贷款服务63,875 — — — 63,875 
开发服务 (3)
— — 15,901 — 15,901 
超出主题 606 范围的总收入135,151 — 15,901 — 151,052 
总收入$2,433,801 $4,843,739 $257,738 $(5,732)$7,529,546 
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（未经审计）
截至2023年9月30日的九个月
咨询的
服务		全球
工作场所
解决方案		房地产
投资		公司、其他和淘汰合并
话题 606 收入：
设施管理$— $11,210,057 $— $— $11,210,057 
项目管理— 5,202,414 — — 5,202,414 
咨询租赁2,350,103 — — — 2,350,103 
咨询销售1,134,971 — — — 1,134,971 
物业管理1,409,357 — — (11,700)1,397,657 
估价508,433 — — — 508,433 
商业抵押贷款发放 (1)
93,861 — — — 93,861 
贷款服务 (2)
55,106 — — — 55,106 
投资管理— — 435,614 — 435,614 
开发服务— — 243,587 — 243,587 
话题 606 收入5,551,831 16,412,471 679,201 (11,700)22,631,803 
超出主题 606 收入的范围：
商业抵押贷款发放174,149 — — — 174,149 
贷款服务182,395 — — — 182,395 
开发服务 (3)
— — 10,678 — 10,678 
超出主题 606 范围的总收入356,544 — 10,678 — 367,222 
总收入$5,908,375 $16,412,471 $689,879 $(11,700)$22,999,025 
截至 2022 年 9 月 30 日的九个月
咨询的
服务		全球
工作场所
解决方案		房地产
投资		公司、其他和淘汰合并
话题 606 收入：
设施管理$— $11,292,738 $— $— $11,292,738 
项目管理— 3,264,762 — — 3,264,762 
咨询租赁2,732,045 — — — 2,732,045 
咨询销售1,936,073 — — — 1,936,073 
物业管理1,375,156 — — (12,751)1,362,405 
估价554,879 — — — 554,879 
商业抵押贷款发放 (1)
214,333 — — — 214,333 
贷款服务 (2)
41,710 — — — 41,710 
投资管理— — 454,816 — 454,816 
开发服务— — 297,635 — 297,635 
话题 606 收入6,854,196 14,557,500 752,451 (12,751)22,151,396 
超出主题 606 收入的范围：
商业抵押贷款发放221,345 — — — 221,345 
贷款服务194,691 — — — 194,691 
开发服务 (3)
— — 66,325 — 66,325 
超出主题 606 范围的总收入416,036 — 66,325 — 482,361 
总收入$7,270,232 $14,557,500 $818,776 $(12,751)$22,633,757 
_______________________________
(1)我们通过与第三方贷款机构联系为借款人安排融资来赚取费用。此类费用属于主题 606 的范围。
(2)从我们不持有抵押贷款服务权的服务合同中获得的贷款服务费属于主题 606 的范围。
(3)范围外开发服务的收入表示出售主题842范围内销售型租赁转让的利润。
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
合同资产和负债
我们的合约资产总额为 $503.1百万 ($)407.7其中一百万是当前的）和 $529.1百万 ($)391.6截至2023年9月30日和2022年12月31日，其中100万个）分别是当前的。
我们的合同负债总额为 $269.5百万 ($)263.1其中一百万是当前的）和 $284.3百万 ($)276.3截至2023年9月30日和2022年12月31日，其中100万个）分别是当前的。在截至2023年9月30日的三个月和九个月中，我们确认的收入为美元27.8百万和美元228.8截至2022年12月31日的合同负债余额中包含的百万美元。大部分合同负债在90天内确认为收入。
13.    细分市场
我们围绕以下方面组织运营并公开报告我们的财务业绩： 三全球业务板块：（1）咨询服务；（2）全球工作场所解决方案和（3）房地产投资。此外，我们还有 “公司、其他和淘汰” 板块。我们的公司部门主要包括执行官和某些其他中央职能的公司总部费用。我们跟踪我们在 “其他” 的战略性非核心非控股权投资，该业务被视为运营板块，并与公司一起报告，因为它不符合作为单独应报告的细分市场列报的汇总标准。这些活动未分配给其他业务部门。公司和其他业务还包括与分部间收入相关的冲销。
分部营业利润（SOP）是向首席运营决策者（CODM）报告的衡量标准，用于做出有关向每个细分市场分配资源和评估每个细分市场的业绩的决策。分部营业利润是指扣除净利息支出、注销已清偿债务的融资成本、所得税、折旧和摊销以及资产减值前的收益，包括归属于非控股权益的金额，以及与以下内容相关的调整：与相关收入时间保持一致的某些附带利息激励性薪酬支出、该期间出售的在特尔福德收购中收购的房地产资产（购买会计）的公允价值调整、与之相关的成本法律实体重组、效率和成本削减举措、整合和其他与收购有关的成本，以及与特尔福德消防安全补救工作相关的条款。该指标不包括公司间接费用的影响，因为这些成本在公司和其他项下报告。
按细分市场分列的财务信息汇总如下（千美元）：
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
收入
咨询服务$2,012,833 $2,433,801 $5,908,375 $7,270,232 
全球工作场所解决方案5,648,687 4,843,739 16,412,471 14,557,500 
房地产投资210,375 257,738 689,879 818,776 
公司、其他和淘汰赛 (1)
(3,849)(5,732)(11,700)(12,751)
总收入$7,868,046 $7,529,546 $22,999,025 $22,633,757 
分部营业利润
咨询服务$277,225 $423,802 $862,400 $1,410,113 
全球工作场所解决方案251,269 219,406 713,606 640,438 
房地产投资6,615 59,458 171,244 501,028 
应报告的分部营业利润总额$535,109 $702,666 $1,747,250 $2,551,579 
_______________________________
(1)抵销额是指与其他运营部门进行交易的收入。参见附注 12。
23
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世邦魏理仕集团有限公司
合并财务报表附注（续）
（未经审计）
应申报的分部营业利润总额与净收入的对账情况如下（千美元）：
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
归属于世邦魏理仕集团公司的净收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
归属于非控股权益的净收益10,392 5,041 23,322 $11,609 
净收入200,945 451,680 532,171 $1,337,867 
增加（减少）净收入的调整：
折旧和摊销149,161 142,136 465,038 453,527 
资产减值— — — 36,756 
扣除利息收入的利息支出38,206 19,957 109,603 51,301 
注销已清偿债务的融资成本— 1,862 — 1,862 
所得税准备金30,551 142,667 113,991 259,691 
附带利息激励补偿（逆转）支出以与相关收入的产生时间保持一致(8,570)(6,161)(2,050)9,200 
公允价值调整对在特尔福德收购中收购的同期出售的房地产资产（收购会计）的影响— (1,300)— (4,447)
与法人重组有关的成本3,650 893 3,649 12,814 
整合和其他与收购相关的成本5,858 7,716 60,436 24,046 
与提高效率和降低成本举措相关的成本4,224 18,929 144,781 18,929 
与特尔福德消防安全补救工作相关的条款 (1)
— 9,479 — 46,984 
公司损失和其他损失（收入），包括冲销111,084 (85,192)319,631 303,049 
应报告的分部营业利润总额$535,109 $702,666 $1,747,250 $2,551,579 
______________
(1)有关其他信息，请参见注释 14。
我们的CODM没有按细分市场提供总资产信息，因此，不按细分市场衡量或分配总资产。因此，我们尚未按细分市场披露任何资产信息。
地理信息
下表中的收入是根据提供服务的国家/地区分配的（千美元）：
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
收入
美国$4,274,409 $4,320,235 $12,630,108 $12,887,747 
英国1,100,462 970,307 3,151,875 3,002,798 
所有其他国家2,493,175 2,239,004 7,217,042 6,743,212 
总收入$7,868,046 $7,529,546 $22,999,025 $22,633,757 
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合并财务报表附注（续）
（未经审计）
14.     特尔福德消防安全补救措施
2023年3月16日，Telford Homes与英国政府签订了一项具有法律约束力的协议，根据该协议，Telford Homes将（1）负责在过去 30 年中在英格兰建造的所有高度为 11 米或以上的建筑物（范围内的建筑物）上开展或资助与某些生命至关重要的消防安全问题相关的自我修复工程，以及（2）从政府赞助的建筑安全基金（BSC）中撤出Telford Homes开发的建筑。SF) 和铝复合材料 (ACM) 资金或报销政府资金用于修复范围内的建筑物。
随附的合并资产负债表包括约为美元的估计负债185.1百万和美元185.9截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别有100万人与修复工作有关。截至2023年9月30日，余额有所减少，这主要是由于外汇汇率的变动以及今年迄今为止所做工作产生的某些微不足道的成本。我们做到了 不在截至2023年9月30日的九个月中，不记录任何额外准备金，因为上述余额仍然是我们对与整体修复工作相关的潜在损失的最佳估计。随着评估范围内的建筑物、与利益相关方（自由持有人和租赁持有人）商定补救范围以及每栋建筑物所需的修复工作招标，潜在责任和受影响建筑物的数量可能会发生变化，预计所有这些都将导致漫长的过程。我们将在获得新信息后继续对其进行评估，并相应地调整我们的估计负债。
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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析（MD&A）旨在从管理层的角度向财务报表的读者提供有关我们的财务状况、经营业绩、流动性以及可能影响未来业绩的某些其他因素的叙述。本世邦魏理仕集团截至2023年9月30日的三个月和九个月的10-Q表季度报告（季度报告）中的MD&A应与我们的合并财务报表和包含在我们中的相关附注一起阅读2022年10-K表年度报告（2022年年度报告）以及本季度报告其他地方包含的未经审计的财务报表.
此外，本季度报告中非历史事实陈述的陈述和假设是1933年《证券法》第27A条或1934年《证券交易法》第21E条所指的前瞻性陈述，均经修订，特别包括关于我们的计划、战略和前景以及对下一季度及以后行业增长估计的陈述。有关这些前瞻性陈述的重要信息，请参阅下文 “关于前瞻性陈述的警示说明” 标题下的讨论。
概述
世邦魏理仕集团是特拉华州的一家公司。除非另有说明或上下文另有要求，否则提及 “世邦魏理仕”、“公司”、“我们” 和 “我们的” 是指世邦魏理仕集团公司，包括其所有合并子公司。
根据2022年的收入，我们是全球最大的商业房地产服务和投资公司，在租赁、房地产销售、租户外包和估值业务方面处于全球市场领先地位。截至2022年12月31日，该公司拥有约11.5万名员工（不包括特纳和汤森控股有限公司的员工），为100多个国家的客户提供服务。
我们为房地产投资者和租户提供服务。对于投资者而言，我们的服务包括资本市场（房地产销售和抵押贷款发放）、抵押贷款销售和服务、物业租赁、投资管理、物业管理、估值和开发服务等。对于租户而言，我们的服务包括设施管理、项目管理、交易（物业销售和租赁）和咨询服务等。我们以以下品牌名称提供服务：“世邦魏理仕”（房地产咨询和外包服务）；“世邦魏理仕投资管理”（投资管理）；“Trammell Crow Company”（主要在美国开发）；“Telford Homes”（英国开发）；以及 “特纳和汤森德控股有限公司”（特纳和汤森，项目管理）。
我们从稳定的经常性来源（大型多年投资组合和按项目合同）以及包括交易佣金在内的周期性、非经常性来源获得收入。我们的收入结构越来越倾向于稳定的收入来源，尤其是租户外包，与十年或更长时间前相比，我们对周期性房地产销售和租赁交易收入的依赖减少了。我们相信，在投资者和租户越来越倾向于在国内和全球范围内购买基于账户的综合服务之际，我们完全有能力抓住可观且不断增长的市场机遇份额。
2022 年，我们从高度多元化的客户群中创造了收入，其中超过 95% 的客户 财富100 家公司。自 2006 年以来，我们一直是标准普尔 500 指数的公司，目前排名第 #135 位 财富 500。在Lipsey公司的调查中，我们连续22年被评为最受认可的商业房地产品牌。我们还连续十年被Ethisphere Institute评为全球最具商业道德的公司，并连续四年入选道琼斯世界可持续发展指数（包括2022年，这是该排名公布的最近一年），并连续四年入选彭博性别平等指数。
随着各国央行自2022年以来迅速提高利率，宏观经济环境仍然充满挑战。高利率环境和对利率将在更长时间内保持较高水平的预期，加上2023年初的大型银行倒闭和持续的经济不确定性，限制了商业房地产的信贷可用性。可用性更低、更昂贵的债务资本对我们的资本市场（抵押贷款发放和房地产销售）业务产生了显著影响，使房地产收购和处置更难融资。类似的因素也会影响我们投资管理和开发业务中资产和基金货币化的时机和价值，以及我们为开发项目筹集新债务资本的能力。
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关键会计政策与估计
我们的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（GAAP）编制的，该原则要求我们做出影响申报金额的估计和假设。这些估计和假设基于历史经验以及我们认为合理的其他因素。实际结果可能与这些估计值不同。我们认为，以下关键会计政策代表了在编制合并财务报表时使用更重要的判断和估计的领域。有关此类关键会计政策的讨论，包括收入确认、业务合并、商誉和其他无形资产、所得税、意外开支以及对未合并子公司的投资——公允价值期权，可以在我们的 2022 年年度报告。截至2023年9月30日，这些政策和估计没有实质性变化。
新的会计公告
参见本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注2。
季节性
在典型的一年中，我们收入的很大一部分是季节性的，投资者在逐季度比较我们的财务状况和经营业绩时应牢记这一点。从历史上看，我们的收入、营业收入、净收入和来自运营活动的现金流往往在第一季度最低，在第四季度最高。由于重点是在年底之前完成销售、融资和租赁交易，收入、收益和现金流通常集中在第四个日历季度。利率的急剧上升和 “长期更高” 的利率环境，加上银行业的压力和经济的不确定性，可能导致季节性偏离历史模式。
通胀
2023年，我们的业务继续受到高通胀的影响。最值得注意的是，一些中央银行通过快速提高利率来降低高通胀率的举措急剧增加了债务资本的成本并限制了其可用性，导致销售和融资交易活动显著下降，并影响了我们投资管理和开发业务中资产货币化的时机。此外，整个经济体价格水平的上涨要求我们增加薪酬支出以留住顶尖人才，而我们的开发业务则承担了更高的建筑材料投入成本。另一方面，我们认为，通过提高价格的能力，有时是通过服务合同中的条款，我们的部分业务在一定程度上不受通货膨胀的影响。该公司继续监测通货膨胀、货币政策变化以应对通货膨胀以及对我们业务的潜在不利影响。
影响可比性的项目
当你阅读我们的财务报表和本季度报告中包含的信息时，你应该考虑到，我们已经经历了并将继续经历一些重大趋势和不确定性，这些趋势和不确定性影响了我们的财务状况和经营业绩，这使得根据我们的历史业绩预测我们的未来表现变得困难。我们认为，以下重大趋势和不确定性对于了解我们历史收益和现金流的可变性以及未来可能出现的持续波动至关重要。
宏观经济状况
经济趋势和政府政策直接影响全球和区域商业房地产市场以及我们的运营。其中包括整体经济活动和就业增长，对办公室就业增长、利率水平和利率变化、信贷成本和可用性以及税收和监管政策的影响特别敏感。经济疲软或衰退、利率大幅上升、财政不确定性、就业水平下降、商业房地产需求减少、房地产价值下降、全球资本或信贷市场中断、地缘政治事件或公众对其中任何事件可能发生的看法，都将对我们的业务表现产生负面影响。
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薪酬是我们最大的支出，我们的资本市场和租赁专业人员通常以佣金和/或奖金的方式获得报酬，这与他们的收入产出相关。因此，我们薪酬成本结构固有的可变性在一定程度上缓解了在困难的市场条件下对我们营业利润率的负面影响，例如Covid-19疫情严重时期的环境或当前的高利率环境和紧张的银行业。此外，当负面经济状况特别严重时，我们已果断地采取行动降低运营支出以改善财务业绩。我们从 2022 年开始了此类成本削减工作，并在 2023 年继续进行。此外，我们的合同收入的增加主要是由于租户外包业务的增长，我们认为这笔合同收入应部分抵消宏观经济恶化可能对我们业务其他部分产生的负面影响。我们还认为，通过战略性地将业务扩展到资产类型、客户、地域和业务领域，我们极大地提高了业务的弹性。尽管如此，不利的全球和区域经济趋势将对我们的合并业务表现和财务状况构成重大风险。
收购和投资的影响
我们历来大量利用战略收购来增加和增强全球服务能力。填补收购在加强我们的服务方面也发挥了关键作用。填补性收购通常是补充我们现有平台的区域或专业公司，或者是独立的关联公司，在某些情况下，我们持有少量股权。
在2023年的前九个月中，我们完成了11项填补收购，其中包括咨询服务领域的5项收购和全球工作场所解决方案领域的6项收购，总额为2.167亿美元的现金和递延对价。2022年，我们在咨询服务板块完成了七项填补收购，在全球工作场所解决方案板块完成了四项收购，总计现金和延期对价为2.058亿美元。
我们相信，战略收购可以显著降低在目标市场或业务领域获得有意义的竞争地位或扩大我们的能力所需的成本、时间和资源。但是，总的来说，大多数收购最初会对我们的营业收入和净收入产生不利影响，这是与交易相关的支出，包括遣散费、租赁终止、交易和递延融资成本，以及与整合收购业务并将其财务和会计系统整合到我们自己的业务相关的成本和费用。
我们的收购结构通常包括未来时期的延期和/或或有收购对价，这些对价取决于时间的推移或某些业绩指标和其他条件的实现。截至2023年9月30日，我们的应计递延购买和或有对价共计4.956亿美元，包含在本季度报告第1项所附合并资产负债表的 “应付账款和应计费用” 和 “其他长期负债” 中。
国际业务
我们开展很大一部分业务，并在美国境外雇用大量员工。因此，我们在全球开展业务时面临风险。我们的投资管理业务管理着大量以欧元和英镑计价的资产，以及在欧洲的相关收入和收益。此外，我们的全球工作场所解决方案部门以欧元和英镑等外币获得了可观的收入和收益。今年，我们的业务受到美元兑这些货币和其他外币升值的影响。外币汇率的进一步波动可能会继续使我们的资产管理规模、收入和收益产生相应的变化。
我们的业务可能会受到利率快速变化和高水平、获得债务资本或流动性限制的机会减少、总体宏观经济状况的下滑、监管或金融市场的不确定性或意想不到的干扰（例如Covid-19等公共卫生危机）以及乌克兰和中东战争等地缘政治事件（或认为可能发生此类干扰）的影响。
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在截至2023年9月30日的三个月和九个月中，我们约有45.6％和45.0％的收入是以外币进行的。下表列出了我们从最重要的货币（千美元计）中获得的收入：
截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
2023202220232022
美元$4,276,666 54.4 %$4,320,235 57.4 %$12,641,769 55.0 %$12,887,747 56.9 %
英镑1,100,462 14.0 %970,307 12.9 %3,151,875 13.7 %3,002,798 13.3 %
欧元745,552 9.5 %690,675 9.2 %2,125,266 9.2 %2,085,971 9.2 %
加元285,277 3.6 %297,266 3.9 %865,100 3.8 %940,042 4.2 %
澳元222,384 2.8 %196,313 2.6 %632,974 2.8 %558,456 2.5 %
印度卢比165,229 2.1 %129,506 1.7 %478,280 2.1 %376,992 1.7 %
中国元125,395 1.6 %127,952 1.7 %371,877 1.6 %367,875 1.6 %
日元113,932 1.4 %84,702 1.1 %342,986 1.5 %297,604 1.3 %
瑞士法郎110,282 1.4 %96,821 1.3 %307,144 1.3 %289,394 1.3 %
新加坡元98,508 1.3 %90,069 1.2 %294,092 1.3 %258,129 1.1 %
其他货币 (1)
624,359 7.9 %525,700 7.0 %1,787,662 7.7 %1,568,749 6.9 %
总收入$7,868,046 100.0 %$7,529,546 100.0 %$22,999,025 100.0 %$22,633,757 100.0 %
_______________________________
(1)在截至2023年9月30日的三个月和九个月中，大约有45种和46种货币分别占我们收入的7.9％和7.7％。在截至2022年9月30日的三个月和九个月中，大约有47种和48种货币分别占我们收入的7.0％和6.9％。
尽管我们在全球开展业务，但我们以美元报告业绩。因此，美元的走强或疲软将对我们报告的业绩产生积极或负面影响。例如，我们估计，如果英镑兑美元的汇率在截至2023年9月30日的九个月中上涨10％，则净影响将是税前收入减少350万美元。如果在截至2023年9月30日的九个月中，欧元兑美元的汇率上涨10％，则净影响将是税前收入增加1,010万美元。这些假设计算估计了将结果转换为美元的影响，但不包括对美元兑其他货币变动10％可能对我们的国外业务产生的影响的估计。
外币汇率的波动可能会导致我们投资管理业务的收入和收益以及资产管理规模的相应波动，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。由于我们面临的货币风险敞口不断变化，以及货币汇率的波动，我们无法预测汇率波动对未来经营业绩的影响。此外，货币相对于美元的波动可能会使对我们报告的经营业绩进行逐期比较变得更加困难。除其他外，我们的国际业务还受到地缘政治事件和不断变化的监管环境的影响，这些事件影响了货币市场，因此也可能对我们未来的财务状况和经营业绩产生不利影响。我们会定期监控这些风险和相关成本，并评估为此类风险和成本特别重大的国外商业活动分配的适当监督量。
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运营结果
下表列出了根据我们截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并运营报表得出的项目（千美元）：
截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
2023202220232022
收入：
净收入：
设施管理$1,454,840 18.5 %$1,281,525 17.0 %$4,289,292 18.7 %$3,807,804 16.8 %
物业管理444,369 5.6 %439,125 5.8 %1,344,789 5.9 %1,321,669 5.8 %
项目管理776,503 9.9 %674,671 9.0 %2,277,134 9.9 %1,970,850 8.7 %
估价163,101 2.1 %177,198 2.4 %508,433 2.2 %554,879 2.5 %
贷款服务80,672 1.0 %77,744 1.0 %237,501 1.0 %236,401 1.0 %
咨询租赁827,498 10.5 %989,615 13.1 %2,350,103 10.2 %2,732,045 12.1 %
资本市场：
咨询销售369,819 4.7 %600,527 8.0 %1,134,971 4.9 %1,936,073 8.6 %
商业抵押贷款发放106,785 1.4 %130,425 1.7 %268,010 1.2 %435,678 1.9 %
投资管理136,797 1.7 %146,695 1.9 %435,614 1.9 %454,816 2.0 %
开发服务73,578 0.9 %111,043 1.5 %254,265 1.1 %363,960 1.6 %
公司、其他和淘汰(3,849)0.0 %(5,732)(0.1)%(11,700)(0.1)%(12,751)(0.1)%
净收入总额4,430,113 56.3 %4,622,836 61.3 %13,088,412 56.9 %13,801,424 60.9 %
直通成本也被确认为收入3,437,933 43.7 %2,906,710 38.7 %9,910,613 43.1 %8,832,333 39.1 %
总收入7,868,046 100.0 %7,529,546 100.0 %22,999,025 100.0 %22,633,757 100.0 %
成本和支出：
收入成本6,396,824 81.3 %5,934,490 78.8 %18,582,733 80.8 %17,740,668 78.4 %
运营、行政和其他1,058,043 13.4 %1,080,316 14.3 %3,355,758 14.6 %3,335,131 14.7 %
折旧和摊销149,161 1.9 %142,136 1.9 %465,038 2.0 %453,527 2.0 %
资产减值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %36,756 0.2 %
成本和支出总额7,604,028 96.6 %7,156,942 95.0 %22,403,529 97.4 %21,566,082 95.3 %
处置房地产的收益5,417 0.1 %1,746 0.0 %17,738 0.1 %200,564 0.9 %
营业收入269,435 3.4 %374,350 5.0 %613,234 2.8 %1,268,239 5.6 %
来自未合并子公司的权益（亏损）收入(13,361)(0.2)%233,972 3.1 %120,817 0.5 %396,011 1.7 %
其他收入（亏损）13,628 0.2 %7,844 0.1 %21,714 0.1 %(13,529)(0.1)%
扣除利息收入的利息支出38,206 0.5 %19,957 0.3 %109,603 0.5 %51,301 0.1 %
注销已清偿债务的融资成本— 0.0 %1,862 0.0 %— 0.0 %1,862 0.0 %
所得税准备金前的收入231,496 2.9 %594,347 7.9 %646,162 2.8 %1,597,558 7.1 %
所得税准备金30,551 0.4 %142,667 1.9 %113,991 0.5 %259,691 1.1 %
净收入200,945 2.6 %451,680 6.0 %532,171 2.3 %1,337,867 6.0 %
减去：归属于非控股权益的净收益10,392 0.1 %5,041 0.1 %23,322 0.1 %11,609 0.1 %
归属于世邦魏理仕集团公司的净收益$190,553 2.4 %$446,639 5.9 %$508,849 2.2 %$1,326,258 5.9 %
核心 EBITDA$435,602 5.5 %$605,839 8.0 %$1,471,714 6.4 %$2,256,494 10.0 %
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根据美国普遍接受的会计原则（GAAP），净收入、按收入利润率计算的分部营业利润、按净收入利润率计算的分部营业利润和核心息税折旧摊销前利润不属于确认衡量标准。在分析我们的经营业绩时，投资者应在根据公认会计原则计算和列报的最直接可比财务指标之外使用这些衡量标准，而不是作为替代指标。我们通常使用这些非公认会计准则财务指标来评估经营业绩和其他自由裁量目的。我们认为，这些衡量标准可以更全面地了解正在进行的业务，增强当前业绩与前期的可比性，并可能有助于投资者分析我们的财务业绩，因为它们消除了可能掩盖我们业务基本表现和相关趋势的特定成本和费用的影响。由于并非所有公司都使用相同的计算方法，因此我们对净收入和核心息税折旧摊销前利润的列报可能无法与其他公司的类似指标相提并论。

净收入等于总收入减去主要与为客户执行的分包供应商工作相关的成本，通常没有利润。按收入利润率计算的细分市场营业利润是通过将分部营业利润除以收入来计算的，并提供了与同行相比的可比盈利衡量标准。按净收入利润率计算的细分市场营业利润是通过将细分市场营业利润除以净收入来计算的，这是衡量该细分市场利润率的更好指标，因为它不包括通常没有利润的直通收入的摊薄效应。
我们使用核心息税折旧摊销前利润作为公司经营财务业绩的指标。核心息税折旧摊销前利润是指扣除归属于非控股权益的部分之前的收益、净利息支出、注销已清偿债务的融资成本、所得税、折旧和摊销、资产减值、与某些附带利息激励性薪酬支出相关的调整、该期间出售的在特尔福收购（购买会计）中收购的房地产资产的公允价值调整、与法人实体重组有关的成本、效率和成本削减计划、整合和其他与收购有关的成本以及与特尔福德消防安全补救工作相关的条款。核心息税折旧摊销前利润不包括公允价值变动对某些与我们的业务领域没有直接关系的非核心非控股权投资的影响，因为这些投资可能会在一段时间内大幅波动。我们认为，与业内其他公司相比，投资者可能会发现这些衡量标准有助于评估我们的经营业绩，因为他们的计算通常消除了收购的影响，其中包括收购产生的商誉和无形资产的减值费用、融资和所得税的影响以及资本支出的会计影响。
核心息税折旧摊销前利润不打算作为自由现金流的衡量标准，供我们自由使用，因为它没有考虑某些现金需求，例如税收和还本付息。该衡量标准也可能与我们的信贷额度和债务工具中根据类似标题的定义计算的金额不同，后者经过进一步调整以反映某些其他现金和非现金费用，并被我们用来确定其中的财务契约的遵守情况以及我们从事某些活动（例如承担额外债务）的能力。在员工激励薪酬计划下衡量我们的经营业绩时，我们还使用核心息税折旧摊销前利润作为重要组成部分。
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核心息税折旧摊销前利润计算方法如下（千美元）：
三个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
2023202220232022
归属于世邦魏理仕集团公司的净收益$190,553 $446,639 $508,849 $1,326,258 
归属于非控股权益的净收益10,392 5,041 23,322 11,609 
净收入200,945 451,680 532,171 1,337,867 
调整：
折旧和摊销149,161 142,136 465,038 453,527 
资产减值— — — 36,756 
扣除利息收入的利息支出38,206 19,957 109,603 51,301 
注销已清偿债务的融资成本— 1,862 — 1,862 
所得税准备金30,551 142,667 113,991 259,691 
附带利息激励补偿（逆转）支出以与相关收入的产生时间保持一致(8,570)(6,161)(2,050)9,200 
公允价值调整对在特尔福德收购中收购的同期出售的房地产资产（收购会计）的影响— (1,300)— (4,447)
与法人重组有关的成本3,650 893 3,649 12,814 
整合和其他与收购相关的成本5,858 7,716 60,436 24,046 
与提高效率和降低成本举措相关的成本4,224 18,929 144,781 18,929 
与特尔福德消防安全补救工作相关的条款— 9,479 — 46,984 
战略非核心投资的净公允价值调整11,577 (182,019)44,095 7,964 
核心 EBITDA$435,602 $605,839 $1,471,714 $2,256,494 

截至2023年9月30日的三个月与截至2022年9月30日的三个月相比
我们报告称，截至2023年9月30日的三个月，合并净收入为1.906亿美元，收入为79亿美元，而截至2022年9月30日的三个月，合并净收入为4.466亿美元，收入为75亿美元。
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，我们的合并收入增加了3.385亿美元，增长了4.5％。收入增长的主要原因是全球工作场所解决方案（GWS）板块的收入增长了16.6％，这要归因于赢得了新客户、扩大了对现有客户的服务以及战略性填补收购的贡献。这一增长被我们的咨询服务板块下降17.3％所部分抵消，该板块受到当前宏观经济状况推动销售和租赁收入下降的重大影响。这些因素也影响了我们的房地产投资（REI）板块，该板块在本季度收入下降了约18.4％，这主要是由于开发和建筑收入减少以及投资管理激励措施和交易费用降低。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入产生了1.1％的正面影响，这主要是受英镑和欧元走强的推动，部分被阿根廷比索的疲软所抵消。
在截至2023年9月30日的三个月中，我们的合并收入成本与2022年同期相比增加了4.623亿美元，增长7.8％。这一增长主要是由于与我们的GWS部门收入增长相关的成本增加。由于佣金支出减少，咨询服务板块的收入成本下降以及房地产投资信托板块全球开发业务收入成本的降低，部分抵消了这一点。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入成本产生了1.2％的负面影响。在截至2023年9月30日的三个月中，收入成本占收入的百分比增至81.3％，而截至2022年9月30日的三个月中，收入成本占收入的百分比为78.8％。这主要是由于我们的GWS板块的收入增长，该板块的毛利率通常较低，再加上我们的咨询服务板块（主要是销售）的下降，该板块的毛利率通常更高，从而增加了总收入成本占收入的百分比，降低了整体毛利率。
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在截至2023年9月30日的三个月中，我们的合并运营、管理和其他费用与2022年同期相比减少了2,230万美元，下降了2.1％。与2022年第三季度公司启动成本削减计划并产生员工离职费用相比，下降的主要原因是激励性薪酬支出降低、某些全权支出有意收紧以及与重组相关的成本降低。这被GWS板块为支持增长而增加的运营支出以及我们咨询板块中更高的法律和解费用和坏账支出所部分抵消。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对运营、管理和其他费用总额产生了1.3％的负面影响。截至2023年9月30日的三个月，运营支出占收入的百分比从截至2022年9月30日的三个月的14.3％降至13.4％，这主要是由于我们在咨询服务和房地产投资信托领域的激励性薪酬支出的可变性质以及我们的主动成本管理。
在截至2023年9月30日的三个月中，我们的合并折旧和摊销费用与2022年同期相比增加了700万美元，增长了4.9％。这种增长主要是由于公司继续投资资本资产而进一步贬值。
截至2023年9月30日的三个月，我们记录的未合并子公司的股权亏损为1,340万美元，而截至2022年9月30日的三个月中，股权收入为2.34亿美元。这主要是由于我们对Altus Power, Inc（Altus）的非核心战略股权投资的公允价值调整与去年同期相比有所增加。
截至2023年9月30日的三个月，我们的其他合并收入为1,360万美元，而去年同期为780万美元。这主要是由于本季度咨询服务板块的某些辅助活动。
在截至2023年9月30日的三个月中，我们的合并利息支出（扣除利息收入）与2022年同期相比增加了1,820万美元，增长了91.4％。这一增长主要是由于利率上升、循环信贷额度借款增加、第二季度发行新的优先票据以及今年第三季度借入新的优先贷款的影响。
截至2023年9月30日的三个月，我们的合并所得税准备金为3,060万美元，而截至2022年9月30日的三个月，我们的所得税准备金为1.427亿美元。1.121亿美元的减少主要与收益的减少有关。截至2023年9月30日的三个月，我们的有效税率从截至2022年9月30日的三个月的24.0％降至13.2％。截至2023年9月30日的三个月，我们的有效税率与21.0％的美国联邦法定税率不同，这主要是由于美国各州税、有利的永久账面税差异以及包括在各个司法管辖区申报纳税申报在内的离散税收优惠。
截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
我们报告称，截至2023年9月30日的九个月中，合并净收入为5.088亿美元，收入为230亿美元，而截至2022年9月30日的九个月中，合并净收入为13亿美元，收入为226亿美元。
与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，我们的合并收入增长了3.653亿美元，增长了1.6％。收入的增长反映了我们GWS部门的增长，该板块增长了12.7％，这主要是由于赢得了新客户，扩大了对现有客户的服务，以及战略性填补收购的贡献。咨询服务板块的收入下降了14亿美元，下降了18.7％，原因是鉴于当前的宏观经济状况，除物业管理和贷款服务外，同期所有业务都与去年同期相比均有所下降。房地产投资信托板块的收入下降了15.7％，这是由于开发和建筑收入减少以及主要在国际开发市场的房地产销售活动减少。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入产生了1.2％的负面影响，这主要是受英镑、加元和澳元疲软的推动。
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在截至2023年9月30日的九个月中，我们的合并收入成本与2022年同期相比增加了8.421亿美元，增长了4.7％。这一增长主要是由于增长导致我们的GWS细分市场相关的成本增加，但鉴于咨询服务和房地产投资信托板块的大部分收入组成部分成本的可变性，收入成本的降低部分抵消了这一增长。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入成本产生了1.2％的积极影响。在截至2023年9月30日的九个月中，收入成本占收入的百分比增至80.8％，而截至2022年9月30日的九个月中为78.4％，这主要是由于增长构成从毛利率较高的咨询服务板块转移到毛利率通常较低的GWS板块。此外，与我们的成本降低和效率计划相关的某些费用也导致了今年的收入成本增加。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们的合并运营、管理和其他费用与2022年同期相比增加了2,060万美元，增长了0.6％。增长的主要原因是 增加与截至2022年9月30日的九个月相比，支持GWS细分市场增长的总体支出、与效率和成本削减计划相关的费用、在我们继续探索各种资本配置机会时为我们提供支持的更高专业费用、某些法律和解费用以及更高的坏账支出。与公司业绩相关的总体激励性薪酬支出的减少部分抵消了这一点。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总运营支出产生了1.1％的积极影响。截至2023年9月30日的九个月中，运营支出占收入的百分比从截至2022年9月30日的九个月的14.7％小幅下降至14.6％，这主要是由于GWS板块的收入增长超过了运营支出的增长。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们的合并折旧和摊销费用与2022年同期相比增加了1150万美元，增长了2.5％。这一增长主要是由于加速了折旧支出，这是我们主要在2023年上半年采取的效率和成本削减计划的一部分，以及对资本资产的持续投资，但由于去年资本市场贷款服务业务与贷款还款相关的摊销速度加快，与2022年9月30日相比，摊销费用与2022年9月30日相比有所减少，部分抵消了这一点。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们没有记录任何资产减值。在截至2022年9月30日的九个月中，我们的合并资产减值总额为3,680万美元，其中1,040万美元与我们退出俄罗斯咨询服务业务有关，2640万美元与Telford Homes房地产投资信托板块的非现金商誉减值费用有关，原因是现金流和盈利能力下降。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们处置房地产的合并收益与2022年同期相比减少了1.828亿美元，这是由于受经济不确定性和更高利率的影响，去年房地产投资信托板块合并交易的房地产销售与今年相比大幅增长。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们来自未合并子公司的合并股票收入与2022年同期相比减少了2.752亿美元，下降了69.5％，这主要是受今年主要来自Altus的非核心投资组合（主要来自Altus）的股本回升减少和负公允价值调整所推动的。此外，与今年相比，我们在房地产投资信托板块上公布的与房地产销售相关的股票收益有所增加。
截至2023年9月30日的九个月中，我们的合并利息支出（扣除利息收入）与2022年同期相比增加了5,830万美元，增长了113.6％。这一增长主要是由于利率上升、循环信贷额度借款增加、第二季度发行新的优先票据以及今年第三季度优先贷款借款的影响。
截至2023年9月30日的九个月，我们的合并所得税准备金为1.14亿美元，而截至2022年9月30日的九个月中，所得税准备金为2.597亿美元。1.457亿美元的减少主要与收益减少有关，但被2022年法律实体重组带来的一次性税收优惠所抵消。截至2023年9月30日的九个月中，我们的有效税率从截至2022年9月30日的九个月的16.3％提高到17.6％。在截至2023年9月30日的九个月中，我们的有效税率与21.0％的美国联邦法定税率不同，这主要是由于美国的州税、有利的永久账面税差异以及包括在各个司法管辖区申报纳税申报在内的离散税收优惠。
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分段运营

我们围绕三个全球业务部门组织运营并公开报告我们的财务业绩：（1）咨询服务；（2）全球工作场所解决方案和（3）房地产投资。
Advisory Services 在全球范围内提供全面的服务，包括房地产租赁、资本市场（房地产销售和抵押贷款发放）、抵押贷款销售和服务、物业管理和估值。Global Workplace Solutions为房地产占用者提供一整套基于合同的综合外包服务，包括设施管理和项目管理。房地产投资包括全球提供的投资管理服务以及在美国、英国和欧洲大陆的开发服务。
我们还有企业和其他部门。公司主要由公司间接费用组成。其他包括来自战略性非核心、非控股权投资的活动，被视为运营分部，但不符合作为单独报告细分市场列报的汇总标准，因此与公司合并，作为公司和其他部门列报。它还包括与分部间收入相关的冲销额。有关我们分部的更多信息，请参阅本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注13。
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咨询服务
下表汇总了我们在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中咨询服务业务板块的经营业绩（千美元）：
截至9月30日的三个月
截至9月30日的九个月
2023202220232022
收入：
净收入：
物业管理$444,369 22.1 %$439,125 18.0 %$1,344,789 22.8 %$1,321,669 18.2 %
估价163,101 8.1 %177,198 7.3 %508,433 8.6 %554,879 7.6 %
贷款服务80,672 4.0 %77,744 3.2 %237,501 4.0 %236,401 3.3 %
咨询租赁827,498 41.1 %989,615 40.7 %2,350,103 39.8 %2,732,045 37.6 %
资本市场：
咨询销售369,819 18.4 %600,527 24.7 %1,134,971 19.2 %1,936,073 26.6 %
商业抵押贷款发放106,785 5.3 %130,425 5.4 %268,010 4.5 %435,678 6.0 %
分部净收入总额1,992,244 99.0 %2,414,634 99.3 %5,843,807 98.9 %7,216,745 99.3 %
直通成本也被确认为收入20,589 1.0 %19,167 0.7 %64,568 1.1 %53,487 0.7 %
分部总收入2,012,833 100.0 %2,433,801 100.0 %5,908,375 100.0 %7,270,232 100.0 %
成本和支出：
收入成本1,253,382 62.3 %1,501,276 61.7 %3,613,727 61.2 %4,368,039 60.1 %
运营、行政和其他496,641 24.7 %516,270 21.2 %1,517,565 25.7 %1,510,937 20.8 %
折旧和摊销65,151 3.2 %72,867 3.0 %215,293 3.6 %227,170 3.1 %
资产减值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %10,351 0.1 %
成本和支出总额1,815,174 90.2 %2,090,413 85.9 %5,346,585 90.5 %6,116,497 84.1 %
处置房地产的收益3 0.0 %21 0.0 %6 0.0 %21 0.0 %
营业收入197,662 9.8 %343,409 14.1 %561,796 9.5 %1,153,756 15.9 %
来自未合并子公司的股权收益752 0.0 %3,514 0.1 %3,202 0.1 %14,775 0.2 %
其他收入11,102 0.7 %511 0.1 %15,157 0.3 %560 0.0 %
追加费用：折旧和摊销65,151 3.2 %72,867 3.0 %215,293 3.6 %227,170 3.1 %
追加：资产减值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %10,351 0.1 %
调整：
与提高效率和降低成本举措相关的成本2,558 0.1 %3,501 0.1 %66,952 1.1 %3,501 0.1 %
分部营业利润和按收入利润率计算的分部营业利润$277,225 13.8 %$423,802 17.4 %$862,400 14.6 %$1,410,113 19.4 %
按净收入利润率计算的分部营业利润13.9 %17.6 %14.8 %19.5 %
截至2023年9月30日的三个月与截至2022年9月30日的三个月相比
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，收入下降了4.21亿美元，下降了17.3％。当前的宏观经济和财政环境给贷款环境带来巨大压力，使人们难以以合理的成本获得资本，因此资本市场交易活动大幅下降。销售收入下降了38.4％，抵押贷款发放收入下降了18.1％，租赁收入下降了16.4％。贷款环境的放缓也影响了评估收入，下降了8.0％。这被主要在美国的物业管理业务的温和增长以及更具合同性质的贷款服务收入所部分抵消。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入产生了0.3％的正面影响，这主要是欧元和英镑的走强部分被澳元和日元的疲软所抵消。
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截至2023年9月30日的三个月，收入成本与2022年同期相比下降了2.479亿美元，下降了16.5％，这主要是由于我们的资本市场和租赁业务下滑导致佣金支出降低。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入成本产生了0.3％的负面影响。截至2023年9月30日的三个月，收入成本占收入的百分比略有上升至62.3％，而2022年同期为61.7％。这主要是由于本季度利润率较高的资本市场收入占总收入的百分比与去年同期相比有所下降，总收入构成的变化以及物业管理和贷款服务的增长。
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，运营、管理和其他费用减少了1,960万美元，下降了3.8％。下降的主要原因是我们在2022年下半年和2023年上半年执行的成本削减计划取得了成果，以及为与预期的细分市场和公司业绩保持一致而降低了激励性薪酬支出。本季度某些法律和解费用和坏账支出的增加部分抵消了这一点。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总运营支出产生了1.0％的负面影响。
对于公司保留还本付息权的抵押贷款的发放和出售，我们根据出售贷款之日保留的抵押贷款还本付息权（MSR）的公允价值记录还本付息资产或负债。待售抵押贷款发放后，待保留的抵押贷款的公允价值将包含在预期贷款出售的预测收益中，并产生净收益（反映在收入中）。初始记录后，MSR进行摊销（在摊销费用内），并在随附的合并资产负债表中按摊销成本或其他无形资产的公允价值中较低者记账。它们按预计将收到的服务收入的估计期内按比例摊销。在截至2023年9月30日的三个月中，MSR为营业收入贡献了2220万美元的与发放和出售抵押贷款相关的确认收益，但被3540万美元的相关无形资产摊销所抵消。在截至2022年9月30日的三个月中，MSR为营业收入贡献了3,470万美元的与发放和出售抵押贷款相关的确认收益，但被相关无形资产摊销的3,940万美元所抵消。鉴于债务成本较高，MSR的下降与发放活动的减少有关。
在截至2023年9月30日的三个月中，咨询服务板块的折旧和摊销费用与2022年同期相比减少了770万美元，下降了10.6％。下降的主要原因是去年与资本市场贷款服务业务的贷款还款相关的加速摊销，而本季度的活动却微乎其微。
截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
截至2023年9月30日的九个月中，收入与截至2022年9月30日的九个月相比下降了14亿美元，下降了18.7％，这是受除物业管理和贷款服务以外的所有业务线下降的推动。收入下降的主要原因是销售额下降，下降了41.4％，商业抵押贷款发放收入下降了38.5％，租赁收入减少了14.0％，以及较低 估值收入是由每笔任务的收入减少和市场条件下的需求减少所推动的。当前的宏观经济环境继续给贷款环境带来巨大压力，使人们难以以合理的成本获得资本，因此资本市场活动大幅下降。物业管理收入增长了2.5％。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入产生了1.1％的负面影响，这主要是受日元、澳元和加元疲软的推动。
截至2023年9月30日的九个月中，收入成本与2022年同期相比下降了7.543亿美元，下降了17.3％，这主要是由于我们的薪酬结构可变，导致销售和租赁收入减少导致佣金支出降低。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算也对总收入成本产生了1.1％的积极影响。截至2023年9月30日的九个月中，收入成本占收入的百分比从截至2022年9月30日的九个月的60.1％增至61.2％。这是由于总收入构成的变化，在截至2023年9月30日的九个月中，高利润资本市场收入占总收入的百分比与去年同期相比有所下降，但物业管理和贷款服务以较低的利润率增长所抵消。
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目录
与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，运营、管理和其他费用略有增加660万美元，增长0.4％。与截至2022年9月30日的九个月相比，这一增长的主要原因是2023年上半年根据我们的效率和成本削减计划产生的员工离职补助金和租赁退出费用增加、某些法律和解费用以及坏账支出的增加，但为与预期的分部和公司业绩保持一致而减少的激励性薪酬支出部分抵消了这一增长。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算也对总运营支出产生了1.2％的积极影响。
在截至2023年9月30日的九个月中，MSR为营业收入贡献了6,010万美元的与发放和出售抵押贷款相关的确认收益，但被1.090亿美元的相关无形资产摊销所抵消。在截至2022年9月30日的九个月中，MSRs为营业收入贡献了1.054亿美元的与发放和出售抵押贷款相关的确认收益，但被1.251亿美元的相关无形资产摊销所抵消。鉴于债务成本较高，这种下降与发放活动减少有关。
折旧费用增加了410万美元，增幅4.3％，这是由于2023年上半年与成本削减计划相关的折旧费用增加。截至2023年9月30日的九个月中，摊销费用与2022年同期相比减少了1,590万美元，这主要是由于去年与资本市场贷款服务业务的贷款还款相关的摊销速度加快。
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全球工作场所解决方案
下表汇总了我们在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中全球工作场所解决方案（GWS）运营板块的经营业绩（千美元）：
截至9月30日的三个月
截至9月30日的九个月
2023202220232022
收入：
净收入：
设施管理$1,454,840 25.8 %$1,281,525 26.5 %$4,289,292 26.1 %$3,807,804 26.2 %
项目管理776,503 13.7 %674,671 13.9 %2,277,134 13.9 %1,970,850 13.5 %
分部净收入总额2,231,343 39.5 %1,956,196 40.4 %6,566,426 40.0 %5,778,654 39.7 %
直通成本也被确认为收入3,417,344 60.5 %2,887,543 59.6 %9,846,045 60.0 %8,778,846 60.3 %
分部总收入5,648,687 100.0 %4,843,739 100.0 %16,412,471 100.0 %14,557,500 100.0 %
成本和支出：
收入成本5,103,834 90.3 %4,360,311 90.0 %14,843,627 90.4 %13,177,844 90.5 %
运营、行政和其他302,304 5.4 %281,783 5.8 %931,834 5.7 %776,131 5.3 %
折旧和摊销66,937 1.2 %57,105 1.2 %196,057 1.2 %189,933 1.3 %
成本和支出总额5,473,075 96.9 %4,699,199 97.0 %15,971,518 97.3 %14,143,908 97.1 %
营业收入175,612 3.1 %144,540 3.0 %440,953 2.7 %413,592 2.9 %
来自未合并子公司的股权收益329 0.0 %645 0.0 %1,050 0.0 %1,108 0.0 %
其他收入867 0.0 %2,690 0.1 %2,776 0.0 %5,049 0.0 %
追加费用：折旧和摊销66,937 1.2 %57,105 1.2 %196,057 1.2 %189,933 1.3 %
调整：
整合和其他与收购相关的成本5,858 0.1 %7,716 0.1 %21,305 0.1 %24,046 0.2 %
与提高效率和降低成本举措相关的成本1,666 0.0 %6,710 0.1 %51,465 0.3 %6,710 0.0 %
分部营业利润和按收入利润率计算的分部营业利润$251,269 4.4 %$219,406 4.5 %$713,606 4.3 %$640,438 4.4 %
按净收入利润率计算的分部营业利润11.3 %11.2 %10.9 %11.1 %
截至2023年9月30日的三个月与截至2022年9月30日的三个月相比
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，收入增加了8.049亿美元，增长了16.6％。GWS板块的增长来自设施和项目管理服务领域的新老客户，特别是Turner & Townsend，以及来自填埋收购的捐款。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入产生了1.5％的正面影响，这主要是受英镑和欧元走强的推动。
在截至2023年9月30日的三个月中，收入成本与2022年同期相比增加了7.435亿美元，增长了17.1％，这得益于更高的直通成本和更高的专业薪酬以支持增长。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入成本产生了1.4％的负面影响。截至2023年9月30日的三个月，收入成本占收入的百分比相对持平，为90.3％，而2022年同期为90.0％。
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，运营、管理和其他费用增加了2,050万美元，增长7.3％。这一增长归因于整体增长带来的薪酬和相关收益的增加、与收购整合相关的费用以及收购实体的成本。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总运营支出产生了2.0％的负面影响。
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截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
截至2023年9月30日的九个月中，收入与截至2022年9月30日的九个月相比增长了19亿美元，增长了12.7％，这要归因于新客户和扩大对现有客户的服务，主要是在项目管理领域，以及某些填充收购的增长。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入产生了1.3％的负面影响，这主要是受英镑和加元疲软的推动。
在直通成本增加和专业薪酬增加的推动下，截至2023年9月30日的九个月中，与2022年同期相比，收入成本增加了17亿美元，增长了12.6％。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入成本产生了1.3％的积极影响。收入成本占收入的百分比从截至2022年9月30日的九个月的90.5％小幅下降至截至2023年9月30日的九个月的90.4％，这主要是由于项目管理收入的增加，而利润率通常更高。
与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，运营、管理和其他费用增加了1.557亿美元，增长了20.1％。增长是由于薪酬支出增加、为推动业务增长而对基础设施进行某些投资、与整合战略收购和填补收购相关的费用以及收购实体的成本。此外，根据我们的效率和成本削减计划，GWS部门在2023年上半年产生了约5150万美元的与员工离职福利、租约退出和合同终止费用相关的费用，而去年为670万美元。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算也对总运营支出产生了1.6％的积极影响。
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房地产投资
下表汇总了我们在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中房地产投资（REI）运营板块的经营业绩（千美元）：
截至9月30日的三个月
截至9月30日的九个月
2023202220232022
收入：
投资管理$136,797 65.0 %$146,695 56.9 %$435,614 63.1 %$454,816 55.5 %
开发服务73,578 35.0 %111,043 43.1 %254,265 36.9 %363,960 44.5 %
分部总收入210,375 100.0 %257,738 100.0 %689,879 100.0 %818,776 100.0 %
成本和支出：
收入成本42,822 20.4 %57,967 22.5 %132,780 19.2 %202,296 24.7 %
运营、行政和其他153,742 73.1 %194,480 75.5 %582,185 84.4 %747,687 91.3 %
折旧和摊销2,964 1.4 %3,911 1.5 %12,345 1.8 %11,385 1.4 %
资产减值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %26,405 3.2 %
成本和支出总额199,528 94.9 %256,358 99.5 %727,310 105.4 %987,773 120.6 %
处置房地产的收益5,414 2.6 %1,725 0.7 %17,732 2.6 %200,543 24.5 %
营业收入（亏损）16,261 7.7  %3,105 1.2  %(19,699)(2.8) %31,546 3.9 %
来自未合并子公司的权益（亏损）收入(3,645)(1.7)%50,300 19.5 %159,589 23.1 %380,726 46.5 %
其他损失(395)(0.2)%(493)(0.2)%(398)(0.1)%(1,388)(0.2)%
追加费用：折旧和摊销2,964 1.4 %3,911 1.5 %12,345 1.8 %11,385 1.4 %
追加：资产减值— 0.0 %— 0.0 %— 0.0 %26,405 3.2 %
调整：
附带利息激励补偿（逆转）支出以与相关收入的产生时间保持一致(8,570)(4.1)%(6,161)(2.4)%(2,050)(0.3)%9,200 1.1 %
公允价值调整对在特尔福德收购（收购会计）中收购的同期出售的房地产资产的影响— 0.0 %(1,300)(0.5)%— 0.0 %(4,447)(0.5)%
与提高效率和降低成本举措相关的成本— 0.0 %617 0.2 %21,457 3.1 %617 0.1 %
与特尔福德消防安全补救工作相关的条款— 0.0 %9,479 3.7 %— 0.0 %46,984 5.7 %
分部营业利润和按收入利润率计算的分部营业利润$6,615 3.1 %$59,458 23.0 %$171,244 24.8 %$501,028 61.2 %
截至2023年9月30日的三个月与截至2022年9月30日的三个月相比
受全球房地产销售下降以及开发和施工费用下降的影响，截至2023年9月30日的三个月，收入与截至2022年9月30日的三个月相比下降了4,740万美元，下降了18.4％。此外，投资管理的激励费收入大幅下降。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入产生了2.5％的正面影响，这主要是受英镑走强的推动。
与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，收入成本减少了1,510万美元，下降了26.1％。收入成本占收入的百分比为20.4％，而2022年同期为22.5％。这种下降主要是由于总收入构成的变化，收入增加来自没有相关收入成本的投资管理业务。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总收入成本产生了4.1％的负面影响。
与2022年同期相比，截至2023年9月30日的三个月中，运营、管理和其他费用减少了4,070万美元，下降了20.9％，这主要是由于与业务业绩保持一致的激励性薪酬支出有所减少。此外，我们在去年第三季度记录了特尔福德的消防安全拨款950万美元，而本季度没有此类准备金。在截至2023年9月30日的三个月中，外币折算对总运营支出产生了1.8％的负面影响。
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截至2023年9月30日的三个月，我们记录了来自未合并子公司的股权亏损约360万美元，而2022年同期的股权收入为5,030万美元。亏损主要是由于我们未合并的基金和项目的共同投资回报率降低。
截至2023年9月30日的三个月中，按产品类型划分的资产管理规模展期如下（以十亿美元计）：
资金独立账户证券总计
截至 2023 年 6 月 30 日的余额$64.8 $72.9 $9.9 $147.6 
流入0.9 1.8 0.1 2.8 
流出(0.6)(0.9)(0.5)(2.0)
市场贬值(0.9)(2.5)(0.8)(4.2)
截至 2023 年 9 月 30 日的余额$64.2 $71.3 $8.7 $144.2 
资产管理规模通常是指我们提供（或参与）监督、投资管理服务和其他建议的房地产和其他资产，通常包括房地产或贷款、证券投资组合以及对运营公司和合资企业的投资。我们的资产管理规模主要旨在反映我们在房地产市场的影响范围，而不是确定管理费的基础。我们管理的资产包括：
•我们的赞助基金或投资工具和客户账户投资或向其提供融资的合资企业和其他实体全资拥有或持有的房地产和其他资产的公允市场总价值。来自投资者对我们赞助基金的承诺（但未注资）资金不包含在我们的资产管理规模的这一部分中。开发物业的价值包含在估计的完工成本中。就房地产运营公司而言，由公司控制的不动产的总价值（通常通过合资企业）包含在资产管理规模中；以及
•我们管理的证券投资组合的净资产价值，包括我们的基金投资基金下对私人房地产基金的投资（可能由承诺但未被收回的资本组成）。
我们对资产管理规模的计算可能与其他资产管理公司的计算不同，因此，该指标可能无法与其他资产管理公司提出的类似指标相提并论。
截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
截至2023年9月30日的九个月中，收入与截至2022年9月30日的九个月相比下降了1.289亿美元，下降了15.7％，这主要是由于房地产销售下降以及开发服务业务领域的开发和施工管理费降低以及激励费的降低。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入产生了1.0％的负面影响，这主要是受英镑疲软的推动。
与截至2022年9月30日的九个月相比，截至2023年9月30日的九个月中，收入成本下降了6,950万美元，下降了34.4％。截至2023年9月30日的九个月中，收入成本占收入的百分比为19.2％，而截至2022年9月30日的九个月中，这一比例为24.7％。这种下降的主要原因是总收入构成的变化，收入中来自没有相关收入成本的投资管理业务的比例增加。某些英国建筑项目的成本超支部分抵消了这一点。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总收入成本产生了1.5％的正面影响。
与2022年同期相比，截至2023年9月30日的九个月中，运营、管理和其他费用减少了1.655亿美元，下降了22.1％，这主要是由于与业务业绩保持一致的激励性薪酬支出减少，以及去年记录的与Telford消防和建筑安全修复工作相关的估计准备金为4,700万美元，而今年没有此类准备金。在截至2023年9月30日的九个月中，与公司效率和成本削减计划相关的2100万美元费用部分抵消了这笔费用。在截至2023年9月30日的九个月中，外币折算对总运营支出产生了0.8％的正面影响。
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在截至2023年9月30日的九个月中，由于我们对合资伙伴的股权净销售减少，我们来自未合并子公司的股权收入与2022年同期相比减少了2.211亿美元，下降了58.1％。在截至2023年9月30日的九个月中，处置房地产的收益与2022年同期相比减少了1.828亿美元。这主要是由于与截至2022年9月30日的强劲九个月相比，本期合并项目的开发销售减少，当时我们进行了大量资产出售，主要是土地出售。
截至2023年9月30日的九个月中，按产品类型划分的资产管理规模展期如下（以十亿美元计）：
资金独立账户证券总计
截至2022年12月31日的余额$66.2 $73.2 $9.9 $149.3 
流入2.7 5.4 0.9 9.0 
流出(2.4)(2.9)(1.5)(6.8)
市场贬值(2.3)(4.4)(0.6)(7.3)
截至 2023 年 9 月 30 日的余额$64.2 $71.3 $8.7 $144.2 
我们在上面描述了我们如何计算 AUM。此外，如上所述，我们对资产管理规模的计算可能与其他资产管理公司的计算不同，因此，该指标可能无法与其他资产管理公司提出的类似指标相提并论。
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企业和其他
我们的企业部门主要由企业管理费用组成。其他包括来自战略性非核心非控股权股权投资的活动，被视为运营部门，但不符合作为单独应报告的分部列报的汇总标准，因此与我们的核心公司职能合并，并作为公司和其他部门列报。下表汇总了我们在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中核心企业和其他板块的经营业绩（千美元）：
截至9月30日的三个月 (1)
截至9月30日的九个月 (1)
2023202220232022
取消分部间收入$(3,849)$(5,732)$(11,700)$(12,751)
成本和支出：
收入成本 (2)
(3,214)14,936 (7,401)(7,511)
运营、行政和其他105,356 87,783 324,174 300,376 
折旧和摊销14,109 8,253 41,343 25,039 
成本和支出总额116,251 110,972 358,116 317,904 
营业亏损(120,100)(116,704)(369,816)(330,655)
来自未合并子公司的权益（亏损）收入(10,797)179,513 (43,024)(598)
其他收入（亏损）2,054 5,136 4,179 (17,750)
追加费用：折旧和摊销14,109 8,253 41,343 25,039 
调整：
整合和其他与收购相关的成本— — 39,131 — 
与法人重组有关的成本3,650 893 3,649 12,814 
与提高效率和降低成本举措相关的成本— 8,101 4,907 8,101 
分部营运（亏损）利润
$(111,084)$85,192 $(319,631)$(303,049)
_______________
(1)收入百分比的计算没有意义，因此不包括在内。
(2)主要与分段间的淘汰有关。
截至2023年9月30日的三个月与截至2022年9月30日的三个月相比
核心企业
截至2023年9月30日的三个月，我们核心企业职能的运营、管理和其他费用约为1.051亿美元，而截至2022年9月30日的三个月为8,780万美元，增长了1,730万美元，增长了19.8％。这是由于本季度与员工离职补助金相关的费用。此外，去年进入业务部门的某些职位今年被调至公司，导致薪酬支出略有从业务部门转移到公司。
其他（非核心）
在截至2023年9月30日的三个月中，由于与投资Altus Power Inc.和某些非核心投资相关的不利公允价值调整，我们记录了来自未合并子公司的股权亏损约1,080万美元，而在截至2022年9月30日的三个月中，净利好调整为1.795亿美元，主要与Altus有关。
截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
核心企业
截至2023年9月30日的九个月，我们核心企业职能的运营、管理和其他费用约为3.239亿美元，与截至2022年9月30日的九个月相比增加了2450万美元，增长了8.2％。这主要是由于与去年同期相比，同期产生的专业费用有所增加，当时我们正在探索各种资本配置机会以及与某些职位相关的薪酬支出
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去年进入业务领域，但今年转入企业领域。去年增加的法律实体重组费用以及今年股票薪酬支出的减少部分抵消了这一点。
截至2023年9月30日的九个月中，其他收入约为500万美元，而去年同期的亏损为1,130万美元。这主要包括与我们的全资专属保险公司拥有的未实现和已实现的股权收益/亏损以及可供出售的债务证券相关的净不利活动。去年，这些市场调整处于净不利地位。
其他（非核心）
在截至2023年9月30日的九个月中，我们的股权亏损约为4,300万美元，而在截至2022年9月30日的九个月中，由于与投资Altus Power Inc.相关的不利公允价值调整，亏损60万美元，部分被某些其他非核心投资的收益所抵消。
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流动性和资本资源
我们相信，我们可以通过内部产生的现金流以及必要的循环信贷额度下的借款来满足我们的营运资金和资金需求。我们对2023年的预期资本需求包括高达约3.135亿美元的预期资本支出，扣除租户优惠。在截至2023年9月30日的九个月中，扣除获得的租户优惠后，我们产生了2.035亿美元的资本支出。截至2023年9月30日，我们与房地产投资板块的共同投资基金相关的未来承诺总额为1.169亿美元，其中1,100万美元预计将在2023年到位。此外，截至2023年9月30日，我们承诺为房地产投资领域的合并和未合并项目分别提供2.07亿美元和9,550万美元的额外资金。截至2023年9月30日，我们的循环信贷额度（包括下文所述的循环信贷协议和特纳和汤森德循环信贷额度）下有30亿美元的可用借款，还有13亿美元的现金和现金等价物。
2023年7月10日，世邦魏理仕集团有限公司、世邦魏理仕服务公司和世邦魏理仕服务的全资子公司Relam Amsterdam Holdings B.V. 签订了新的5年期优先无抵押信贷协议（2023年信贷协议）。2023年信贷协议规定了优先无抵押定期贷款信贷额度，包括（i）A部分以欧元计价的定期贷款，总本金额为3.665亿欧元；（ii）A部分以美元计价的定期贷款，总本金额为3.5亿美元。2023年信贷协议下的定期贷款收益用于偿还2022年信贷协议下所有剩余的未偿贷款（如下所述）、相关费用和开支的支付以及其他一般公司用途。
从历史上看，我们一直依靠内部产生的现金流和循环信贷额度来为我们的营运资金、资本支出和一般投资需求（包括战略性填补收购）提供资金，并且没有寻求其他外部融资来源来为这些需求提供资金。在没有特殊事件或大规模战略收购的情况下，我们预计我们的运营现金流和循环信贷额度将足以满足我们在可预见的将来，至少在未来12个月的预期现金需求。鉴于薪酬是我们最大的支出，而且我们的销售和租赁专业人员通常按与收入生产相关的佣金和/或奖金获得报酬，因此我们薪酬成本结构固有的可变性在一定程度上缓解了困难市场条件的负面影响。此外，当负面经济状况特别严重时，我们果断地降低运营支出以改善财务业绩，然后随着经济状况的改善，恢复了某些支出。我们可能会像过去一样，寻求利用市场机会为现有债务工具再融资，使用我们认为有吸引力的利率、到期日和条款的新债务工具。我们还可能不时自行决定，通过要约、私下谈判或公开市场交易或其他方式，购买、赎回或报废我们现有的优先票据。
如上所述，我们认为，我们未来可能进行的任何重大收购都可能需要我们获得额外的债务或股权融资。过去，我们能够以我们认为合理的条件为重大交易获得此类融资。但是，将来我们可能无法以优惠条件获得收购融资，或者根本无法获得收购融资。
除了与普通课程债务和承诺（例如经营租赁）相关的长期流动性需求外，我们的长期流动性需求通常由三个要素组成。首先是偿还我们长期债务的未偿和预期本金。如果我们的现金流不足以偿还到期的长期债务，那么我们预计我们需要为此类债务再融资或以其他方式修改其条款以延长到期日。如果有的话，我们无法保证这种再融资或修正案将以有吸引力的条件提供。
第二个长期流动性需求是偿还与收购相关的债务。我们的收购结构通常包括未来时期的延期和/或或有收购对价，这些对价取决于时间的推移或某些业绩指标和其他条件的实现。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们的应计延期收购对价分别为4.956亿美元（其中3,280万美元为流动负债）和5.743亿美元（其中1.173亿美元为流动负债），已包含在本季度报告第1项所附合并资产负债表的 “应付账款和应计费用” 和 “其他长期负债” 中。
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2021年11月，我们董事会批准了一项计划，要求公司在五年内回购高达20亿美元的A类普通股，该计划将于2021年11月19日生效（2021年计划）。2022年8月，我们董事会又批准了20亿美元，使2021年计划下的授权回购总额达到40亿美元。在截至2023年9月30日的三个月中，我们使用手头现金回购了6,213,921股A类普通股，平均价格为每股83.03美元，总金额为5.159亿美元。在截至2023年9月30日的九个月中，我们使用手头现金回购了7,582,094股A类普通股，平均价格为每股83.11美元，总金额为6.302亿美元。截至2023年9月30日，我们在2021年计划下还有15亿美元的剩余容量。
我们的股票回购资金来自手头现金，我们打算继续用现有现金为未来的回购提供资金。如果我们认为我们的股票与其他自由裁量用途相比具有吸引力的投资，我们可以利用我们的股票回购计划来继续抵消股票薪酬计划的影响，并且在更具机会主义的基础上。未来任何回购的时机和实际回购金额将取决于多种因素，包括普通股的市场价格、总体市场和经济状况以及其他因素。
历史现金流
经营活动
在截至2023年9月30日的九个月中，用于经营活动的净现金总额为3.734亿美元，而在截至2022年9月30日的九个月中，经营活动提供的净现金为8.148亿美元。主要驱动因素是与去年同期相比，这一时期的收入明显降低。导致使用量增加的其他关键驱动因素如下：（1）与净营运资金相关的净流出；营运资金净变化主要是由于与应付账款和应计费用相关的流出增加，今年与净奖金、薪酬和其他员工福利相关的流出增加，净所得税应收账款的变化，部分被应收账款收取的延迟所抵消；（2）某些非现金费用（例如基于股份的薪酬支出）和资产减值），这两者要么导致去年的现金流入，今年没有再次出现或低于去年，而且（3）出售股票证券的净收益有所减少。与2022年同期相比，本期未合并子公司的净权益分配有所增加，部分抵消了这些影响。
投资活动
截至2023年9月30日的九个月中，用于投资活动的净现金总额为5.371亿美元，与截至2022年9月30日的九个月相比减少了6,660万美元。下降的主要原因是与截至2022年9月30日的九个月相比，对未合并子公司的净捐款减少，以及去年对View the Space, Inc.（VTS）的净投资今年没有再次出现。与截至2022年9月30日的九个月相比，同期相比，与2022年相比，资本支出增加，战略填补收购支出增加，以及与我们的房地产项目相关的净流出，部分抵消了这一点。
融资活动
截至2023年9月30日的九个月中，融资活动提供的净现金总额为9.063亿美元，而截至2022年9月30日的九个月中，用于融资活动的净现金为12亿美元。流入量增加的主要原因是与去年同期相比，同期发行5.950％的优先票据净收益为9.753亿美元，回购活动减少，循环信贷额度的净流入增加，以及发行新的优先定期贷款和偿还先前的欧元定期贷款产生的净流入。这被与收购相关的9,510万美元流出增加所部分抵消，其中现金是在收购之日起90天后支付的，以及与我们的短期借款相关的净流出。
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债务
除了运营活动产生的现金外，我们还使用各种长期和短期融资安排为我们的运营提供资金。我们还使用多种资金来源，以避免过度依赖一个融资来源，并降低融资成本。
长期债务
2023年7月10日，世邦魏理仕集团有限公司、世邦魏理仕服务有限公司（世邦魏理仕服务）和世邦魏理仕服务的全资子公司Relam Amsterdam Holdings B.V. 签订了新的5年期优先无抵押信贷协议（2023年信贷协议），该协议将于2028年7月10日到期，该协议再融资并取代了2022年信贷协议（如下所述）。2023年信贷协议规定了优先无抵押定期贷款信贷额度，包括（i）A批以欧元计价的定期贷款，总本金额为3.665亿欧元；（ii）A批以美元计价的定期贷款，本金总额为3.5亿美元，均要求从2024年12月31日开始每季度偿还本金，持续到2028年7月10日到期。2023年信贷协议下的定期贷款收益用于偿还2022年信贷协议下所有剩余未偿贷款、支付相关费用和支出以及其他一般公司用途。我们进行了交叉货币互换，以对冲与该交易相关的外币敞口。
根据2023年信贷协议，以欧元计价的借款的利率等于（i）适用百分比加（ii）我们的选择，即（1）适用利息期的欧元银行同业拆借利率或（2）参照每日简单欧元短期利率（ESTR）确定的利率。根据2023年信贷协议以美元计价的借款，其利率等于（i）适用百分比，加（ii）由我们选择，即（1）适用利息期的SOFR期限利率加上10个基点，或（2）基准利率参考（x）最优惠利率，（y）联邦基金利率加 1% 的1/2和（z）（A）之和确定的基准利率芝加哥商品交易所集团基准管理有限公司公布的定期SOFR利率，利息期为一个月，（B）1.00％。2023 年信贷协议下的适用借款利率参照我们的信用评级（定义见 2023 年信贷协议）确定。截至2023年9月30日，我们（i）2023年信贷协议下未偿还的3.871亿欧元定期贷款借款（利率为1.25％加上欧元同业拆借利率），以及（ii）2023年信贷协议下未偿还的3.481亿美元美元定期贷款借款（利率为1.35％加上定期SOFR），包含在随附的合并资产负债表中。
2023年信贷协议下的定期贷款借款由世邦魏理仕集团和世邦魏理仕服务提供优先担保。
2023年信贷协议还要求我们将合并息税折旧摊销前利润（定义见2023年信贷协议）与合并利息支出的最低覆盖比率维持在2.00倍，债务总额减去可用现金与合并息税折旧摊销前利润（定义见2023年信贷协议）的最大杠杆比率为4.25倍（对于完成合格收购（定义见2023年信贷协议）后的前四个完整财政季度，为4.755 x) 截至每个财政季度末。此外，2023年信贷协议还包含其他惯常的肯定和负面契约以及违约事件。截至2023年9月30日，我们遵守了该协议下的契约。
2022年信贷协议是一项高级无抵押信贷额度，由世邦魏理仕集团和世邦魏理仕服务公司担保。2022年信贷协议规定了4亿欧元的定期贷款额度，该贷款将在2023年12月20日到期时全额支付。该协议先前提供了31.5亿美元的循环信贷额度，其中包括获得信用证和摇摆贷款的能力，该额度将于2024年3月4日终止，取而代之的是2022年8月5日签订的新的35亿美元5年期优先无抵押循环信贷协议（如下所述）。2023年信贷协议下的定期贷款收益用于偿还2022年信贷协议下所有剩余的未偿贷款，当时，2022年信贷协议已全额偿还并终止。
2023年6月23日，世邦魏理仕服务发行了其5.950％的优先票据的本金总额为10亿美元，价格等于其面值的98.174％。5.950％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，优先于其所有当前和未来的次级债务，但实际上从属于其当前和未来的有担保债务（如果有），但以担保此类债务的资产价值为限。5.950％的优先票据由世邦魏理仕集团公司优先担保。利率为每年5.950％，从2024年2月15日开始，每半年在每年的2月15日和8月15日支付。5.950％的优先票据总体上可由我们选择兑换
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或部分地，在2034年5月15日当天或之后，赎回价格为该日本金的100％，外加向赎回之日（但不包括赎回日期）的应计和未付利息（如果有）。假设票据于2034年5月15日到期，折扣至赎回之日，我们可以在2034年5月15日之前的任何时候赎回全部或部分票据，赎回价格等于（1）待赎票据本金的100％和（2）到2034年5月15日之前剩余的本金和利息的现值之和，两者中较高者每半年按一次，调整后的利率等于美国国债利率加上40个基点，减去赎回之日的应计利息，再加上无论哪种情况，截至赎回之日的应计和未付利息（如果有）。
2021年3月18日，世邦魏理仕服务发行了本金总额为5亿美元，即2031年4月1日到期的2.500％优先票据（2.500％的优先票据），价格相当于其面值的98.451％。2.500％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，由世邦魏理仕集团公司提供优先担保。利息按每年2.500％的利率累计，从2021年10月1日开始，每半年拖欠一次，于每年的4月1日和10月1日支付。
2015年8月13日，世邦魏理仕服务发行了本金总额为6亿美元，即2026年3月1日到期的4.875％的优先票据（4.875％的优先票据），价格相当于其面值的99.24％。4.875％的优先票据是世邦魏理仕服务的无抵押债务，由世邦魏理仕集团公司提供优先担保。利息按每年4.875％的利率累计，每半年在3月1日和9月1日拖欠一次。
管理我们5.950％优先票据、4.875％优先票据和2.500％优先票据的契约包含限制性契约，这些契约除其他外，限制了我们对担保债务的资产设定或允许留置权、进行出售/回租交易以及进行合并或合并的能力。
我们的2023年信贷协议由世邦魏理仕集团公司全额无条件担保。 和世邦魏理仕服务。我们的循环信贷协议、5.950％的优先票据、4.875％的优先票据和2.500％的优先票据由世邦魏理仕集团全额无条件担保。
世邦魏理仕集团公司（母公司）和世邦魏理仕服务（子公司发行人）的合并财务信息汇总如下（千美元）：
2023年9月30日2022年12月31日
资产负债表数据：
流动资产$3,106 $8,628 
非流动资产11,066 13,002 
总资产$14,172 $21,630 
流动负债$704,058 $206,026 
非流动负债 (1)
2,749,091 1,804,975 
负债总额 (1)
$3,453,149 $2,011,001 
九个月已结束
9月30日
20232022
运营报表数据：
收入$— $— 
营业亏损(770)(1,787)
净（亏损）收入(49,236)8,116 
_______________________________
(1)包括截至2023年9月30日和2022年12月31日分别向非担保子公司支付的6.884亿美元和7.193亿美元的公司间应付贷款。世邦魏理仕集团与世邦魏理仕服务之间的所有公司间余额和交易均已取消。
有关我们所有长期债务的更多信息，请参阅我们的第8项中列出的合并财务报表附注附注11 2022 年年度报告以及本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）的附注7。

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短期借款

2022年8月5日，我们签订了新的5年期优先无抵押循环信贷协议（“循环信贷协议”）。循环信贷协议规定向世邦魏理仕服务提供优先无抵押循环信贷额度，容量为35亿美元，到期日为2027年8月5日。

循环信贷协议要求我们根据循环信贷额度承诺的总金额（无论是已使用还是未使用）支付费用。此外，循环信贷协议还包括信用证总额不超过3亿美元。

截至2023年9月30日，循环信贷协议下的未偿还款额为6.730亿美元。截至2023年9月30日，没有未偿还的信用证。截至2023年10月23日，循环信贷协议下的未偿还额为5.33亿美元。信用证是在正常业务过程中签发的，将减少我们根据循环信贷协议可以借入的金额。

此外，特纳和汤森德根据2022年3月31日的信贷协议维持1.2亿英镑的循环信贷额度，另外还有2,000万英镑的手风琴期权。截至2023年9月30日，该循环信贷额度下没有未偿还的款项。

有关我们所有短期借款的更多信息，请参阅我们所含项目8中列出的合并财务报表附注的附注5和11 2022 年年度报告以及本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）的附注3和7。

我们还与某些第三方贷款机构保持仓库信贷额度。见本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注3。
资产负债表外安排
我们没有我们认为可能对我们的财务状况、流动性或经营业绩产生重大当前或未来影响的资产负债表外安排。我们的资产负债表外安排在本季度报告第1项中列出的合并财务报表附注（未经审计）附注9中进行了描述，并以引用方式纳入此处。
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关于前瞻性陈述的警示说明
本季度报告包含经修订的1933年《证券法》第27A条、《证券法》和经修订的1934年《证券交易法》或《交易法》第21E条所指的前瞻性陈述。本季度报告中使用 “预期”、“相信”、“可以”、“应该”、“提议”、“继续”、“估计”、“期望”、“打算”、“可能”、“计划”、“预测”、“项目”、“将” 等词语以及类似的术语和短语来识别前瞻性陈述。除此处包含的历史信息外，本季度报告中涉及的事项均为前瞻性陈述。这些陈述涉及基于未来结果预测和尚无法确定的金额估计的分析和其他信息。这些陈述还涉及我们的未来前景、发展和业务战略。
这些前瞻性陈述是根据我们的管理层对影响我们的未来事件的预期和信念作出的，受与我们的运营和业务环境相关的不确定性和因素的影响，所有这些都难以预测，其中许多是我们无法控制的。这些不确定性和因素可能导致我们的实际业绩与这些前瞻性陈述中表达或暗示的事项存在重大差异。
以下因素是可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的因素之一，但不仅限于这些因素：
•总体经济、政治和监管状况的混乱以及重大的公共卫生事件，尤其是在我们业务可能集中的地区或行业领域；
•证券、资本或信贷市场的波动性或不利发展，利率上升以及影响美国境内外房地产资产价值的状况；
•房地产投资表现不佳或其他对客户作出房地产或长期合同承诺的意愿以及房地产投资资本的成本和可用性产生负面影响的条件；
•外汇波动和货币限制、贸易制裁以及进出口和转让定价规则的变化；
•我们在全球范围内竞争的能力，或者在对我们重要的特定地理市场或业务领域竞争的能力；
•我们识别、收购和整合增值业务的能力；
•与我们可能收购的业务相关的成本和潜在的未来资本要求；
•我们可能收购的公司带来的整合挑战；
•失业率上升和商业活动普遍放缓;
•商业不动产服务的定价和风险承担趋势;
•不同房地产类型的资本化率显著变化的影响；
•减少公司对外包来满足商业房地产需求的依赖，这将影响我们的收入和经营业绩；
•客户采取行动，限制项目支出和减少外包人员配置；
•我们有能力进一步实现收入模式的多元化，以抵消商业房地产行业的周期性经济趋势；
•我们吸引新租户和投资者客户的能力；
•我们留住主要客户和续订相关合同的能力；
•我们有能力利用我们的全球服务平台来最大限度地提高和维持长期现金流；
•我们继续投资我们的平台和客户服务产品的能力；
•我们维持开支纪律的能力；
•颠覆性商业模式和技术的出现；
•负面宣传或损害我们的品牌和声誉；
•第三方未能遵守服务级别协议或监管或法律要求；
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•我们的投资管理业务维持和增长所管理的资产并为我们的投资者实现预期的投资回报的能力，以及如果我们不这样做，可能发生的任何潜在的相关诉讼、负债或声誉损害；
•我们管理净收益和现金流波动的能力，这可能是由于我们的投资计划表现不佳造成的，包括我们作为委托人参与房地产投资；
•世邦魏理仕资本市场有能力定期修改或以令人满意的条件替换其仓库信贷额度协议；
•美国GSE的贷款活动下降，监管部门对此类活动的监督以及我们来自商业房地产抵押贷款市场的抵押贷款服务收入；
•由于亚洲、非洲、俄罗斯、东欧和中东，由于这些地区的政治不稳定程度，美国和国际法律和监管环境（包括与反腐败、反洗钱、贸易制裁、关税、货币管制和其他贸易管制法律有关的变化）；
•诉讼及其对我们的财务和声誉风险；
•我们在房地产咨询和物业管理活动方面的负债敞口，以及我们以可接受的条件获得足够保险的能力；
•我们留住、吸引和激励关键人员的能力；
•我们管理与我们的规模相关的组织挑战的能力；
•我们在开发服务业务中承担的担保责任或因施工缺陷而产生的负债；
•历史上习惯的季节性模式的变化导致我们的业务表现不如预期；
•我们在债务工具下的杠杆作用以及其中对我们承担额外债务的能力的有限限制，以及信用评级下调可能增加我们的借贷成本；
•我们和我们的员工执行和适应信息技术战略和趋势的能力；
•网络安全威胁或其他对我们信息技术网络的威胁，包括潜在的资产或敏感信息被盗用、数据损坏或运营中断；
•我们遵守与全球运营相关的法律和法规的能力，包括房地产许可、税收、劳动和就业法律法规、消防和安全建筑要求和法规，以及数据隐私和保护法规、ESG 事宜以及美国和其他国家的反腐败法律和贸易制裁；
•适用的税务或会计要求的变化；
•我们无法实施和维持对财务报告的有效内部控制；
•实施新的会计规则和准则或我们的商誉和无形资产减值的影响；
•我们对我们无法控制的公司的股权投资的表现；以及
•本10-Q表季度报告其他地方描述的其他因素包括 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析——关键会计政策”、“市场风险的定量和定性披露” 和第二部分第1A项 “风险因素” 标题下或如我们所述 2022 年年度报告，特别是在第二部分第1A项 “风险因素” 中，或者如我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件和报告中所述。
前瞻性陈述仅代表截至陈述发表之日。您不应过分依赖任何前瞻性陈述。除非适用的证券法要求，否则我们没有义务更新前瞻性陈述以反映实际业绩、假设变化或影响前瞻性信息的其他因素的变化。如果我们确实更新了一份或多份前瞻性陈述，则不应推断出我们将对这些陈述或其他前瞻性陈述进行更多更新。有关这些风险和其他风险和不确定性的其他信息包含在我们向美国证券交易委员会提交的其他定期文件中。
投资者和其他人应注意，我们定期使用我们的投资者关系网站公布财务和其他重要信息（https://ir.cbre.com）、SEC 文件、新闻稿、公开电话会议和网络直播。我们用这些
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分销渠道，用于与我们的投资者和公众就我们的公司、我们的服务和其他感兴趣的项目进行沟通。我们网站上包含的信息不属于本季度报告或我们向美国证券交易委员会提交的其他文件的一部分。
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第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
本节中的信息应与我们第二部分第7A项 “关于市场风险的定量和定性披露” 中与利率和非美元汇率变化相关的市场风险信息一起阅读 2022 年年度报告.
我们的市场风险敞口主要包括与我们的国际业务相关的外币汇率波动以及债务利率的变化。我们主要通过管理债务融资的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具来管理此类风险。我们适用财务会计准则委员会（FASB）会计准则编纂（ASC）主题 815， “衍生品和套期保值，”在核算衍生金融工具时。在所有情况下，我们都将衍生金融工具视为风险管理工具，因此不将衍生品用于交易或投机目的。
汇率
我们的国外业务使我们面临外汇汇率波动的影响。这些波动可能会影响我们的现金收入和付款的价值，即我们的本位（报告）货币，即美元。参见关于国际行动的讨论，该讨论包含在项目2中。“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”，标题为 “影响可比性的项目——国际运营”，并以引用方式纳入此处。2023年7月10日，我们进行了交叉货币互换，以有效对冲与当日执行的新欧元计价定期贷款相关的外币敞口。
利率
我们通过使用固定利率和浮动利率债务的组合来管理利息支出。从历史上看，我们签订了利率互换协议，试图对冲利率变化导致的未来利息支付的可变性。截至2023年9月30日，我们没有任何未完成的利率互换协议。
截至2023年9月30日，我们的优先定期贷款的估计公允价值约为7.265亿美元。根据交易商的报价，截至2023年9月30日，我们5.950％的优先票据、4.875％的优先票据和2.500％的优先票据的估计公允价值分别为9.443亿美元、5.838亿美元和3.873亿美元。
我们利用敏感度分析来评估对浮动利率债务的潜在影响。如果截至2023年9月30日，我们未偿浮动利率债务的利率提高100个基点，则在截至2023年9月30日的九个月中，额外利息成本的净影响将是税前收入减少1,060万美元，用于经营活动的现金增加1,060万美元。
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第 4 项。控制和程序
披露控制和程序
经修订的1934年《证券交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条要求我们对截至本季度报告所涉期末的披露控制和程序的有效性进行评估，我们有一项披露政策来推动这一目标。该评估旨在确保所有公司披露在所有重要方面都是完整和准确的。该评估还旨在确保收集美国证券交易委员会报告中需要披露的所有信息并传达给管理层，以便及时就所需的披露做出决定，并在美国证券交易委员会规则和表格规定的时间内记录、处理、汇总和报告。任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证。我们的首席执行官兼首席财务官负责监督和参与本次评估，并由我们的披露委员会成员提供协助。我们的披露委员会由总法律顾问、首席会计官、重要业务领域的高级管理人员和其他精选员工组成。
我们进行了必要的评估，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序（由《证券交易法》第13a-15（e）条定义）自2023年9月30日起生效，以在合理的保证水平上实现其目标。
财务报告内部控制的变化
在截至2023年9月30日的财季中，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
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第二部分 — 其他信息

第 1 项。法律诉讼

正如我们之前披露的那样，我们的法律诉讼没有重大变化 2022 年年度报告.

第 1A 项。风险因素

正如我们之前披露的那样，我们的风险因素没有重大变化 2022 年年度报告.

第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
在截至2023年9月30日的三个月中，公开市场股票回购活动如下（以千美元计，每股金额除外）：
时期总计
的数量
股份
已购买		平均值
已支付的价格
每股		总数
购买的股票百分比
作为其中的一部分
公开宣布
计划或计划
根据计划或计划可能购买的股票的大致美元价值 (1)
2023 年 7 月 1 日至 2023 年 7 月 31 日1,625,061 $85.08 1,625,061 
2023 年 8 月 1 日至 2023 年 8 月 31 日2,982,626 83.34 2,982,626 
2023 年 9 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日1,606,234 80.38 1,606,234 
6,213,921 $83.03 6,213,921 $1,485,637 
_______________________________
(1)2021年11月，我们董事会批准了一项计划，要求公司在五年内回购高达20亿美元的A类普通股，该计划将于2021年11月19日生效（“2021年计划”）。2022年8月，我们董事会根据该计划额外批准了20亿美元，使2021年计划的总授权金额达到40亿美元。在2023年第三季度，我们根据2021年计划共回购了5.159亿美元的普通股。表中剩余的15亿美元代表截至2023年9月30日可在2021年计划下回购股票的金额。
我们的股票回购计划不要求我们收购任何特定数量的股票。根据该计划，可以通过私下谈判和/或公开市场交易回购股票，包括根据符合《交易法》第10b5-1条的计划。我们的股票回购资金来自手头现金，我们打算继续用现有现金为未来的回购提供资金。如果我们认为我们的股票与其他自由裁量用途相比具有吸引力的投资，我们可以利用我们的股票回购计划来继续抵消股票薪酬计划的影响，并且在更具机会主义的基础上。未来任何回购的时机和实际回购金额将取决于多种因素，包括普通股的市场价格、总体市场和经济状况以及其他因素。
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第 5 项。其他信息
在截至2023年9月30日的三个月中，我们的 首席财务官, Emma E. Giamartino, 订立了规则 10b5-1 交易计划（“交易计划”），出售公司A类普通股的股票。该交易计划旨在满足规则10b5-1（c）的肯定抗辩条件。
下表提供了有关贾马蒂诺女士交易计划的某些信息。
姓名计划通过日期根据该计划可以出售的最大股票数量计划到期日期
Emma E. Giamartino2023年8月1日
最多 11,680
2024年8月30日
交易计划下的交易可能不早于2023年11月13日开始，并将于上述适用日期和交易计划中所有股票出售之日中较早者结束。贾马蒂诺女士的交易计划是在授权交易期内通过的，当时她没有重要的非公开信息。贾马蒂诺女士交易计划下的交易将通过向美国证券交易委员会提交的144表格和表格4文件公开披露。
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第 6 项。展品
以引用方式纳入
展品编号展品描述表单SEC 文件编号展览申报日期随函提交
3.1
经修订和重述的世邦魏理仕集团公司注册证书
8-K001-322053.105/23/2018
3.2
世邦魏理仕集团公司经修订和重述的章程
8-K001-322053.102/17/2023
10.1
截至2023年7月10日，世邦魏理仕集团公司、世邦魏理仕服务公司、贷款方Relam Amsterdam Holdings B.V. 与作为行政代理人的富国银行全国协会签订的信贷协议
8-K001-3220510.107/10/2023
10.2
Relam Amsterdam Holdings B.V.、世邦魏理仕服务公司、世邦魏理仕集团和富国银行全国协会作为行政代理人签订的担保协议，日期为2023年7月10日
8-K001-3220510.207/10/2023
22.1
世邦魏理仕集团公司注册债务的子公司发行人和担保人
X
31.1
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的 1934 年《证券交易法》第 13a-14 (a) 条对首席执行官进行认证
X
31.2
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的 1934 年《证券交易法》第 13a-14 (a) 条对首席财务官进行认证
X
32
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的《美国法典》第18篇第1350节对首席执行官和首席财务官进行认证
X
101.INS行内 XBRL 实例文档（实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中）X
101.SCH内联 XBRL 分类扩展架构文档X
101.CAL内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档X
101.DEF内联 XBRL 分类法扩展定义链接库文档X
101.LAB内联 XBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档X
101.PRE内联 XBRL 分类扩展演示链接库文档X
104封面交互式数据文件（格式为 Inline XBRL，包含在附录 101 中）X

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签名
根据经修订的1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
世邦魏理仕集团有限公司
日期：2023 年 10 月 27 日
/s/ EMMA例如IAMARTINO
Emma E. Giamartino
首席财务官（首席财务官）
日期：2023 年 10 月 27 日
/s/ LINDSEY S. CAPLAN
Lindsey S. Caplan
首席会计官（首席会计官）
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