美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单
注册股东的认证报告
管理投资公司
《投资公司法》档案编号 811‑21465
（章程中规定的注册人的确切姓名）
东兰开斯特大道 555 号，120 号套房
宾夕法尼亚州拉德诺 19087
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
约瑟夫·史密斯，总裁兼首席执行官
世邦魏理仕全球房地产收益基金
东兰开斯特大道 555 号，120 号套房
宾夕法尼亚州拉德诺 19087
（服务代理的名称和地址）
注册人的电话号码，包括区号：1‑877‑711‑4272
财政年度结束日期：12月 31
报告期日期：2023年6月30日
管理投资公司应在向股东转交根据1940年《投资公司法》（17 CFR 270.30e‑1）第30e‑1条要求转交给股东的任何报告后的10天内使用N‑CSR表格向委员会提交报告。委员会可以在其监管、披露审查、检查和决策职责中使用N‑CSR表格上提供的信息。
注册人必须披露N‑CSR表格中规定的信息，委员会将公开这些信息。除非表格显示当前有效的管理和预算办公室（“OMB”）控制号，否则注册人无需对N‑CSR表格中包含的信息收集做出回应。请就信息收集负担估算的准确性以及任何减轻负担的建议向华盛顿特区西北第五街450号美国证券交易委员会秘书提出评论意见 20549-0609。监察员办公室已根据《美国法典》第 44 篇第 3507 节的许可要求对收集的信息进行了审查。
| 第 1 项。 | 向股东报告。 |
| (a) | 随函附上世邦魏理仕全球房地产收益基金（“信托”）股东报告。 |
半年度报告
世邦魏理仕全球房地产
收入基金
2023
目录
世邦魏理仕全球房地产收益基金（未经审计）
| 重要信息 |
2 | |||
| 致股东的信 |
3 | |||
| 费用和开支 |
8 | |||
| 其他信息-投资目标、政策和风险 |
9 | |||
| 财务报表 | ||||
| 投资组合 |
16 | |||
| 资产负债表 |
19 | |||
| 运营声明 |
20 | |||
| 净资产变动表 |
21 | |||
| 现金流量表 |
22 | |||
| 财务要闻 |
23 | |||
| 财务报表附注 |
25 | |||
| 补充信息 |
32 | |||
| 行政 |
36 | |||
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 1 |
重要信息
世邦魏理仕全球房地产收益基金（以下简称 “信托”）根据美国证券交易委员会下达的豁免令行事，并经其董事会（“董事会”）批准，采取了管理分配政策，目的是在每年内通过尽可能相等的定期分配和任何必要的特别分配进行分配，金额接近信托在该年度的应纳税所得额总额外加，如果董事会愿意，则全部或部分资本信托基金在年内从投资组合公司获得的资本收益和回报。
为了推进其政策，信托基金每月向普通股股东分配固定金额的每股普通股，目前为0.06美元。董事会可酌情决定不时更改此金额。为了将信托的月度分配维持在稳定的水平，董事会认识到，信托的部分分配可能被描述为资本回报，尤其是在信托的投资组合证券蒙受损失的时期。在这种情况下，董事会不一定会减少信托的分配，但会密切关注其可持续性，认识到亏损可能会逆转，在随后的时期，投资组合证券的收益可能会导致需要进行补充分配，而信托基金力求最大限度地减少这种分配。在考虑可持续性时，董事会可以考虑已被资本损失结转抵消的已实现收益，以计算应纳税所得额。因此，信托的分配水平将独立于其在特定时期内的表现，但信托基金预计其分配将与其一段时间内的表现相关。特别是，信托基金预计，随着时间的推移，其净资产价值（“NAV”）的分配率将与其总资产净值回报率相关。信托的总资产净值回报率列于财务摘要表。
股东不应从当前分配金额或信托管理分配政策的条款中得出有关信托投资表现的任何结论。董事会可以在不事先通知股东的情况下修改或终止保单。股东应注意，由于各种原因，管理式分配政策可能会发生变更或终止。通过拥有投资组合证券，信托面临的风险包括但不限于投资组合公司持有的房地产价值下降、与总体和当地经济状况相关的风险以及投资组合公司的亏损。经济衰退可能会对房地产市场和信托基金投资的房地产公司产生重大不利影响，这可能导致信托基金无法实现其投资目标，并危及管理分配政策的持续性。有关与投资信托相关的风险的更全面描述，请参阅信托的招股说明书。
所表达的观点代表了世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司（“CBREIM”）的观点，这些观点可能会发生变化，不打算作为投资建议或对未来业绩的保证。本材料仅供参考。它无意作为对任何特定投资的认可。所述信息来自专有和非专有来源，这些来源未经独立验证的准确性或完整性。尽管CBREIM认为这些信息是准确和可靠的，但我们不对其完整性、准确性或可靠性主张或承担任何责任。未来预期、预测、估计、预测和其他前瞻性陈述的陈述基于CBREIM在发表此类声明时的观点。因此，此类陈述本质上是推测性的，因为它们所依据的假设可能涉及已知和未知的风险和不确定性。此处对特定证券的任何讨论都不应被视为购买或出售任何这些证券的建议。不应假设对所讨论的任何证券的投资已经或将是有利可图的。实际结果、表现或事件可能与此类陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。投资房地产证券涉及风险，包括潜在的本金损失。房地产股票所面临的风险与直接拥有房地产相关的风险相似。集中于房地产证券的投资组合可能会经历价格波动和其他与非多元化相关的风险。尽管股票可能比大多数债务证券具有更大的长期增长潜力，但它们的波动性通常更高。国际（非美国）投资可能涉及因货币价值的不利波动、普遍接受的会计原则的差异或其他国家的经济或政治不稳定而造成资本损失的风险。过去的表现并不能保证未来的业绩。FINRA合规服务：Foreside Fund Services, LLC。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 2 |
致股东的信
约瑟夫·史密斯
Kenneth S. Weinberg
乔纳森·米尼曼
亲爱的股东：
我们很高兴发布世邦魏理仕全球房地产收益基金（“信托”）2023年半年度报告。
绩效考核
全球房地产股在上半年上涨了1.0％（“1H2023”），表现低于同期上涨15.4％的整个股票市场。1 在2023年的大部分时间里，全球房地产股的投资者一直在攀登 “忧虑之墙”，其中包括利率走向、通货膨胀步伐、全球经济的强劲、美国的债务上限谈判以及美国办公行业的疲软对商业房地产和房地产股意味着什么。随着时间的推移，这些担忧正在得到解决。全球经济仍然强劲，因此，2023年全球经济衰退的可能性正在降低。通货膨胀正在缓和。在美国债务上限谈判中达成了妥协。最后，尽管许多市场的写字楼行业基本面仍面临挑战，但以美国写字楼为重点的房地产股占我们房地产证券基准的比例不到5％2因此对公开交易的商业房地产股票指数表现没有重大影响。
在 1H2023 期间，北美是表现最好的地区，其次是亚太地区和欧洲。普通股的表现低于优先股。
截至2023年6月30日的全球房地产市场表现
| 1H2023 | CY2022 | |||
| 区域 | ||||
| 北美2 | 4.6% | -25.6% | ||
| 欧洲2 | -6.1% | -40.7% | ||
| 亚太地区2 | -4.9% | -11.4% | ||
| 全球房地产普通股3 | 1.0% | -25.1% | ||
| 美国房地产投资信托基金优先股4 | 9.2% | -20.8% | ||
| 80/20 全球普通股和美国优先股的混合体5 | 2.7% | -24.1% |
在 1H2023 期间，该信托的净资产价值（“NAV”）回报率为1.0％，低于80/20全球普通股和优先股组合的2.7％的回报率。尽管普通股选择和行业配置对 1H2023 的影响是积极的，但信托基金对表现优于表现的优先股的权重不足减损了相对表现。我们认为，鉴于我们的普通股市场继续以折扣估值定价，优先股的减持头寸是有道理的。在 1H2023 中，美国是绝对和相对贡献最强的国家，回报率为4.6％。我们在数据中心、住宅和存储领域的风险敞口是最大的绝对贡献者。相对而言，由于股价表现不佳，加上基本面的加速为我们提供了一个有吸引力的切入点，我们在 1H2023 中大幅增加了对数据中心行业的敞口。鉴于我们在并购目标Life Storage的定位上，我们在 1H2023 中的存储风险敞口也是一个积极的贡献，而Public Storage则将Life Storage推向市场。Extra Space Storage最终成为收购该公司的出价最高者。我们对净租赁和办公领域的配置权重不足是相对表现的两个重要因素。在亚太地区，东急不动产控股公司通过超出基准的REOC在日本的股票选择是相对表现积极的主要贡献者。在欧洲地区，欧洲大陆的股票选择推动了相对跑赢大盘。我们增持的一只有助于相对表现的股票是高质量的零售业主克莱皮埃尔，在 1H2023 中上涨了11％。与美国一样，房东的零售运营环境相当健康，零售股的价格仍然非常有吸引力。
2023年4月，信托成功完成了可转让供股发行（“发行”），筹集了1.176亿美元的额外资金。此次发行的主要目标之一是增强信托的分配和资产净值升值潜力，我们认为这笔资金是在有利的市场条件下筹集的。在本次发行结束后的几个月中，我们的投资组合管理团队耐心地将资金投资于我们认为其估值具有历史吸引力且高于总回报潜力的证券。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 3 |
信托根据美国证券交易委员会（SEC）的豁免令行事，采用管理分配政策，根据该政策，信托的每月定期分配可能包括收入和已实现的资本收益（如适用）。信托可能支付超过基金投资公司应纳税所得额和已实现净收益的分配。这笔超额将是从基金资产中分配的资本的回报。根据其分配政策，并经董事会（董事会）批准，该信托基金在 1H2023 期间的总分配额为每股0.36美元。截至6月30日，每年的总分配额为0.72美元，相当于5.23美元股价的13.8％，净资产净值为12.2％第四, 2023.6董事会继续定期审查信托基金的分配水平和维持其分配的能力。
信托基金继续利用杠杆，目标是向股东提供渐进式更高的分配。6月30日，该信托基金的杠杆率为30％第四，2023年，较截至12月31日的32％略有下降st, 2022.
投资组合回顾
根据房地产类型和地理位置，信托基金的投资仍保持良好的多元化。6 月 30 日第四，该信托的投资组合约95％投资于普通股证券（65％投资于美洲，20％在亚太地区，10％投资于欧洲），其中5％的投资组合投资于美国房地产公司的优先股。
| 截至 2023 年 6 月 30 日的地理曝光度 |
截至2023年6月30日的行业风险敞口 | |
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| 资料来源：截至2023年6月30日的世邦魏理仕投资管理公司。 | ||
地域和行业多元化未经审计。列出的百分比基于托管信托资产，其中包括借款。饼图中的百分比将与投资组合中的百分比不同，因为投资组合的数字是使用信托的净资产计算的。
市场展望
我们认为，与私募市场房地产相比，房地产股超卖且估值极具吸引力。我们预计，2023年和2024年上市房地产的收益和股息将持续增长。房地产股可以提供高于平均水平且不断增长的股息收益率、受通胀保护的收益增长，并且在通货膨胀率高于平均水平的时期有跑赢大盘的历史。我们认为，此时向上市房地产投入资金的投资者有可能获得有吸引力的绝对和相对长期的总回报。
目前，全球房地产投资信托基金的交易价格比资产净值估计值或所拥有房地产的估计私募市场价值有吸引力的折扣。从历史上看，当房地产投资信托基金的估值与资产净值相比大幅折扣时，投资者就会从买入该空间中受益。我们认为，与私人房地产市场相比，上市房地产的价格具有吸引力，与固定收益市场和整个股票市场相比，价格合理。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 4 |
全球房地产资产净值溢价/折扣
估计的净资产价值是根据仅限个人房地产投资信托基金的股票计算得出的，然后是公司的研究团队，被视为可投资。全球、国家和行业资产净值保费折扣是使用世邦魏理仕投资管理公司的专有模型的简单平均值计算得出的。截至2023年6月30日，世邦魏理仕投资管理公司认为的信息可能会发生变化，不打算作为对未来事件的预测、对未来业绩的保证或投资建议。所讨论的预测和任何因素都不代表未来的投资表现。
此外，经济格局继续表现出温和的增长，我们认为，鉴于住宅、工业、存储、数据中心和实验室空间等领域的巨大定价能力和内在的有机增长，可以实现中个位数的正收益增长率。我们认为，房地产收益将保持比普通股票更具弹性。在全球范围内，我们的分析师涵盖了近500只房地产股。我们目前估计，2023年收益增长约为3％，大多数主要市场的收益均为正增长，而2024年的收益增长预期接近5％。我们认为，低于收益的增长将推动全球股息的实质性增长。我们预计2023年的股息增长将超过10％。
按地区分列的全球房地产收益增长预测
| 日本 | 加拿大 | 英国。 | 澳大利亚 | 美国 | 新加坡 | 续。欧洲 | 香港 中国特别行政区 |
全球 平均值 |
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| ∎ 2022 |
9.3% | 4.1% | 10.6% | 16.7% | 11.6% | 23.3% | 12.8% | -4.2% | 11.1% | |||||||||||||||||||||||||||
| ∎ 2023f |
6.2% | 4.1% | 4.0% | 3.7% | 3.4% | 1.5% | -3.6% | -4.0% | 2.9% | |||||||||||||||||||||||||||
| ∎ 2024f |
4.0% | 5.8% | 5.2% | 3.3% | 5.7% | 2.3% | -0.7% | 2.7% | 4.8% | |||||||||||||||||||||||||||
资料来源：截至2023年6月30日的世邦魏理仕投资管理公司。“F” 指 “预测”。美国酒店业2022年和2023年的收益增长以2023/2019年和2022/2019年的复合年增长率为代表。2024年代表2024/2023年。由于疫情导致2020年酒店业出现负增长，全球平均值不包括美国酒店业2022年和2023年的增长率。收益增长预测是根据美国塔楼和个股的FFO增长计算得出的，然后是公司的研究团队，被认为是可投资的。全球、国家和行业 FFO 增长是使用加权平均值计算的。预测是世邦魏理仕投资管理公司的观点，该预测可能会发生变化，并不打算作为对未来业绩或投资建议的保证。预测并不代表未来的投资表现。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 5 |
我们认为房地产股息收益率仍然具有吸引力。上市房地产的股息收益率产生的当前收入仍然是该行业具有吸引力的投资特征。
我们拥有一个平衡良好的证券投资组合，这些证券已经过筛选，以评估其增长前景以及其商业模式、资产、资产负债表和管理团队的质量。我们对以合理估值提供这些品质的房地产类型、地区和股票持乐观态度。在美国，我们是超重的购物中心、塔楼、仓库、出租的单户住宅、人造住房、酒店、工业和医疗保健。在日本，我们更喜欢以极具吸引力的相对估值提供收益增长和弹性的中型股多元化J-REIT，并选择致力于改善公司治理的日本REOC。在香港，我们是偏向商业和非全权零售的多元化公司。在澳大利亚，我们更喜欢工业、零售和一些精选的多元化公司。在英国，我们偏爱存储行业，也偏爱价格诱人的多元化公司。在欧洲大陆，我们对零售、办公和精选多元化公司持积极偏见。
我们认为，在这个时候，当投资者有难得的机会以有吸引力的估值投资上市房地产时，主动管理可以提供巨大的相对回报潜力。我们认为，我们的 “信息优势” 和严格使用我们专有的分析工具将使我们能够随着时间的推移在各种市场环境中采取被动策略。展望未来，我们认为我们的投资组合完全有能力实现相对跑赢大盘的表现。
感谢您一直以来的信心和信心。
真诚地，
世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司
 |
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| 约瑟夫·史密斯，CFA 投资组合经理 总裁兼首席执行官 |
Kenneth S. Weinberg，CFA 投资组合经理 |
Jonathan D. Miniman，CFA 投资组合经理 |
脚注：
| 1. | 以富时EPRA Nareit发达指数衡量的全球房地产股——上半年净回报率为1.0％。以摩根士丹利资本国际公司世界指数（美元）衡量的整个市场上半年的回报率为+ 15.4％。 |
| 2. | 富时EPRA Nareit发达指数——净值的区域分配是根据世邦魏理仕投资管理公司的分类确定的。北美地区的表现不包括美国房地产投资信托基金优先股，仅代表富时EPRA Nareit发达指数中的美国普通股——净值。 |
| 3. | 由富时EPRA Nareit发达指数——净值代表。该指数是一个非管理的市场加权指数，由发达市场的房地产公司组成，成分公司的息税折旧摊销前利润（扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益）中有75％以上来自相关的房地产活动，计算时扣除预扣税。 投资者不能直接投资指数。 |
| 4. | 以摩根士丹利资本国际房地产投资信托基金优先指数为代表，该指数是美国股票和美国混合房地产投资信托基金发行的某些交易所交易优先证券的优先股市值加权指数。 投资者不能直接投资指数。 |
| 5. | 由以下指数的每日加权平均值表示：80％的富时EPRA Nareit开发指数——净值和20％的摩根士丹利资本国际优先指数。投资者不能直接投资指数。 |
| 6. | 信托基金目前支付的分配额超过其净投资收入和资本收益，这可能会带来资本回报。如果不这样做，分发率本来会更低。每次分配的估计构成，包括任何资本回报，将提供给登记在册的股东，也可在www.cbreim.com上查阅。分配的税收特征的最终决定将在1099表格DIV上作出，并发送给股东。 |
重要的披露和风险信息
必须在招股说明书之前或附上招股说明书。
所表达的观点代表了世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司（“CBREIM”）的观点，这些观点可能会发生变化，不打算作为投资建议或对未来业绩的保证。本材料仅供参考。它无意作为对任何特定投资的认可。所述信息来自专有和非专有来源，这些来源未经独立验证的准确性或完整性。尽管CBREIM认为这些信息是准确和可靠的，但我们不对其完整性、准确性或可靠性主张或承担任何责任。未来预期、预测、估计、预测和其他前瞻性陈述的陈述基于CBREIM在发表此类声明时的观点。因此，此类陈述本质上是推测性的，因为它们所依据的假设可能涉及已知和未知的风险和不确定性。此处对证券的任何讨论都不应被视为购买或出售任何这些证券的建议。不应假设对所讨论的任何证券的投资已经或将是有利可图的。实际结果、表现或事件可能与此类陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。投资房地产证券涉及风险，包括潜在的本金损失。房地产股票面临与房地产直接所有权相关的风险。集中于房地产证券的投资组合可能会经历价格波动和其他与非多元化相关的风险。虽然股票可能提供
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 6 |
与大多数债务证券相比，它们的长期增长潜力更大，但波动性通常更高。国际（非美国）投资可能涉及因货币价值的不利波动、普遍接受的会计原则的差异或其他国家的经济或政治不稳定而造成资本损失的风险。 过去的表现并不能保证未来的业绩。
基金持有量和行业配置可能会发生变化。有关持股的完整清单，请参阅投资明细表部分。
由 Foreside Funds 服务分发
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 7 |
作为基金的股东，您需要承担两种成本：（1）交易成本，包括购买和出售基金份额时支付的经纪佣金，以及（2）持续成本，包括管理费和其他基金费用。以下支出示例旨在帮助您了解投资基金的持续成本（以美元计），并将这些成本与投资其他基金的持续成本进行比较。
表中的示例基于在六个月期初投资的1,000美元投资，并在整个期间（2023年1月1日至2023年6月30日）持有。
实际开支
下表的第一行提供了有关实际账户价值和实际支出的信息。您可以使用此行中的信息以及您的投资金额来估算在此期间支付的费用。只需将您的账户价值除以1,000美元（例如，8,600美元的账户价值除以1,000美元=8.6），然后将结果乘以 “期间内支付的费用” 标题下第一行中的数字，即可估算出您在此期间在账户上支付的费用。
用于比较目的的假设示例
下表第二行根据基金的实际支出比率和假设的每年扣除费用5％的回报率（这不是基金的实际回报）提供了有关假设账户价值和假设支出的信息。假设的账户价值和费用不得用于估算该期间实际的期末账户余额或您支付的费用。您可以使用这些信息来比较投资本基金和其他基金的持续成本。为此，请将这个5％的假设示例与其他基金股东报告中出现的5％的假设示例进行比较。
请注意，表格中显示的费用仅用于突出您的持续成本，并不反映任何交易成本。因此，表中的第二行仅在比较持续成本时很有用，并不能帮助您确定拥有不同基金的相对总成本。此外，如果将这些交易成本包括在内，您的成本会更高。
| 起始账户 价值 |
结算账户 价值 |
按年计算 支出比率 |
已支付的费用 在此期间 |
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| 2023年1月1日 | 2023年6月30日 | 每 1,000 美元(1) | ||||||||||||||
| 世邦魏理仕全球房地产收益基金 |
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| 实际的 |
$ | 1,000.00 | $ | 989.60 | 3.68 | % | $ | 18.15 | ||||||||
| 假设（扣除费用前的回报率为5％） |
$ | 1,000.00 | $ | 1,006.55 | 3.68 | % | $ | 18.31 | ||||||||
| (1) | 支出等于基金的年化支出比率，乘以该期间的平均账户价值，再乘以181（最近六个月的天数），然后除以365。 |
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 8 |
其他信息——投资目标、政策和风险（未经审计）
投资目标
该信托基金的主要投资目标是高流动收入。信托的次要投资目标是资本增值。信托的投资目标和某些投资政策被认为是基本的，未经股东批准不得更改。无法保证信托的投资目标一定会实现。
投资政策
信托基金的政策是将其投资集中在房地产行业，而不是任何其他行业。在正常的市场条件下，信托将把其总资产的几乎全部（不少于80％）投资于创收的全球 “房地产股票证券”。房地产股票证券包括普通股、优先证券、权证和房地产公司发行的可转换证券，例如房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）。在正常市场条件下，信托基金将投资主要在发达国家的公司的房地产股票证券。但是，信托基金最多可以将其总资产的15％投资于注册于新兴市场国家的公司的房地产股票证券。在正常的市场条件下，信托基金预计将在包括美国在内的至少三个国家进行投资。
信托基金最多可将其总资产的25％投资于全球房地产公司的优先证券。信托最多可以将其总资产的20％投资于评级低于投资等级或未被评级且被信托投资顾问认为具有同等质量的优先证券。就优先证券发行人支付利息和偿还本金的能力而言，非投资级质量的优先证券被认为主要具有投机性特征。投资级优质证券是指在投资时被穆迪投资者服务公司、标准普尔全球评级或惠誉评级评级评为最高四个等级以内的证券，或者信托的投资顾问认为具有同等质量的证券。尽管信托目前没有这样做的意图，但它最多可以将其总资产的15％投资于在投资时流动性不足的证券和其他工具（即不容易上市的证券）。
信托基金将房地产公司定义为至少50％的收入来自商业、工业或住宅房地产的所有权、建造、融资、管理或出售，或者至少50％的资产投资于此类房地产的公司。房地产投资信托基金是一种常见的房地产公司，它汇集投资者的资金，主要投资于创收房地产或房地产相关贷款（例如抵押贷款）或其他权益。因此，房地产投资信托基金的收入通常来自租金或利息支付，并可能通过出售价值已升值的房产来实现资本收益。如果房地产投资信托基金符合经修订的1986年《美国国税法》（“该法”）的多项要求，则不对分配给股东的收入征税。因此，房地产投资信托基金支付的股息往往相对较高（与其他类型的公司相比），信托基金打算使用这些房地产投资信托基金的股息来实现其高流动收入的主要目标。
美国以外的全球房地产公司包括但不限于与房地产投资信托基金结构相似特征的公司，其收入主要包括自有的、创收的房地产产生的租金，股息分配占应纳税净收入的百分比很高（通常大于80％），债务水平通常较为保守，开发活动产生的收入通常有限。
信托可以以美国存托凭证（“ADR”）和欧洲存托凭证（“eDR”）的形式投资外国发行人的证券。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 9 |
信托可能从事外币交易，包括外币远期合约、期权、掉期和其他与其投资外国房地产股票证券相关的战略交易。尽管本来不打算成为信托投资策略的重要组成部分，但信托可能会不时使用其他各种投资管理技术，这些技术也涉及某些风险和特殊考虑，包括进行利率交易和卖空。
信托基金将投资房地产股票证券，在这些证券中，股息分配需缴纳由美国与各个外国签订的税收协定确定的预扣税。通常，信托基金将投资房地产股票证券，这些证券不包括在2003年《就业与增长税收减免调节法》确定的降低税率之内。
风险因素
该信托基金是一家多元化的封闭式管理投资公司，主要设计为长期投资，而不是交易工具。该信托并不是一个完整的投资计划，而且由于所有投资都存在固有的不确定性，因此无法保证信托会实现其投资目标。即使考虑到信托股息和分配的再投资，您的普通股在任何时候的价值都可能低于您的投资。
一般房地产风险
由于信托基金将其资产集中于全球房地产行业，因此您对信托的投资将与全球房地产市场的表现密切相关。由于经济、法律、文化或技术发展导致的空置率增加或租金下降，房地产价值可能会下降。由于房地产价值下跌、利率上升、公司管理不善或其他因素，房地产公司股票的价格可能会下跌。许多房地产公司利用杠杆，这会增加投资风险，并可能在利率上升时期对公司的运营和市场价值产生不利影响。
房地产投资的特定领域也存在特殊风险。
| – | 零售物业 零售物业受到经济整体健康状况的影响，并可能受到其他形式零售的增长、破产、租户离开或停止经营、人口变化导致的消费者需求变化、支出模式和租赁终止等因素的不利影响。 |
| – | 办公物业 办公物业受到经济整体健康状况以及其他因素的影响，例如租户经营的业务下滑、过时和缺乏竞争力。 |
| – | 酒店物业 除其他外，酒店物业的风险包括必须持续进行高水平的资本支出、竞争、收入增长可能无法抵消的运营成本增加、对商务和商务旅行者及旅游业的依赖、燃料成本和其他差旅费用的增加以及总体和当地经济状况的不利影响。与许多其他商业地产相比，酒店物业往往对不利的经济条件和竞争更加敏感。 |
| – | 医疗保健物业 医疗保健物业和医疗保健提供者受到多个重要因素的影响，包括联邦、州和地方法律，这些法律涉及执照、认证、医疗充足性、药品分销、费率、设备、人员和其他与运营有关的因素、政府报销计划的持续收入可用性以及地方和地区竞争。任何医疗保健运营商不遵守政府法律和法规都可能影响其运营其设施或获得政府报销的能力。 |
| – | 多户住宅 多户住宅的价值和成功运营可能会受到许多因素的影响，例如房产的位置、管理团队的能力、抵押贷款利率水平、竞争物业的存在、当地不利的经济状况、供过于求和租金控制法律或其他影响此类房产的法律。 |
| – | 社区购物中心 社区中心的房产取决于其租户，尤其是某些主要租户的成功运营和财务状况，这些租户的破产可能会受到不利影响。在某些情况下，租户可能会在一个中心租用很大一部分空间，而申请破产可能会造成巨大的收入损失。与商业房地产行业的其他行业一样，社区中心也面临环境风险和利率风险。他们还需要签订新的租约或以优惠条件续订租约，以创造租金收入。社区中心物业可能会受到其房产所在地当地市场的变化以及国民经济和市场状况的不利变化的不利影响。 |
| – | 自助存储属性自助仓储物业的价值和成功运营可能会受到多种因素的影响，例如管理团队的能力、物业的位置、竞争物业的存在、交通模式的变化以及总体和当地经济状况对租金和入住率的不利影响。 |
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 10 |
| – | 工业地产工业地产通常包括仓库、仓库、仓库、工厂、物流和配送。空置率、租户组合、租赁期限、物业状况和设计、重建机会和物业位置等因素可能会对工业地产的价值和运营产生不利影响。 |
| – | 塔楼公司近年来，手机信号塔和无线服务的需求不断增长。但是，塔楼的所有者和运营商可能受环境法的约束，因此必须遵守这些法律，这些法律对清理现场或场外污染以及相关的人身伤害或财产损失规定了严格的连带责任。 |
| – | 数据中心属性数据中心设施存放着组织最关键和最专有的资产。因此，数据中心物业的运营取决于对技术相关房地产的需求以及可能对公司租赁、开发或续订租赁的能力产生不利影响的全球经济状况。房地产估值下降和减值费用可能会对数据中心物业的收益和财务状况产生不利影响。 |
| – | 净租赁物业净租赁物业要求租户（除租金外）为房产缴纳财产税、保险和维护费。租户支付租金的能力、利率波动、空置率、物业位置、租赁期限只是可能影响净租赁物业运营的几种风险。 |
可能导致所有房地产投资风险的其他因素包括：
| – | 缺乏保险某些投资组合公司可能无法投保综合责任、火灾、洪水、地震延期保险和租金损失保险，或者现有的保险可能受各种保单规格、限额和免赔额的约束。如果发生任何类型的未投保损失，投资组合公司可能会损失对多处房产的投资以及来自这些房产的预期利润和现金流，从而对信托的投资表现产生不利影响。 |
| – | 财务杠杆全球房地产公司的杠杆率可能很高，财务契约可能会影响全球房地产公司有效运营的能力。 |
| – | 环境问题在可能含有危险或有毒物质的不动产的所有权（直接或间接）、经营、管理和开发方面，投资组合公司可能被视为此类财产的所有者、经营者或责任方，因此可能要承担搬迁或补救费用以及某些其他费用，包括政府罚款以及人身和财产伤害的责任。任何此类重大环境负债的存在都可能对任何此类投资组合公司的经营业绩和现金流产生重大不利影响，因此，可用于分配信托股票的金额可能会减少。 |
| – | 最近发生的事件房地产的价值特别容易受到恐怖主义行为以及国内外条件其他变化的影响。 |
| – | 上帝的行为和地缘政治风险某些投资的表现可能会受到自然灾害或其他不可预见和/或无法控制的事件（统称为 “干扰”）的影响，包括但不限于自然灾害、突发公共卫生事件（包括COVID-19、SARS、H1N1/09流感、禽流感、其他冠状病毒、埃博拉或其他现有或新的疫情或流行病的任何爆发或威胁）、恐怖主义、社会和政治分歧、国家地缘政治事件，以及国际政治环境以及其他不可预见和/或无法控制的事件，这些事件广泛存在影响。这些干扰可能会影响证券价格的水平和波动性以及任何投资的流动性。意想不到的波动可能会损害投资的盈利能力或导致其蒙受损失。世界各地的经济和金融市场正变得越来越相互关联，这增加了一个国家或地区的事件或状况对其他国家或地区的市场或证券业参与者产生不利影响的可能性。 |
任何此类干扰对信托基金的影响程度将取决于许多因素，包括此类干扰的持续时间和范围、实施的任何相关旅行建议和限制措施的程度、此类干扰对整体供需、商品和服务、投资者流动性、消费者信心和经济活动水平的影响，以及对重要的全球、区域和地方供应链和经济市场的干扰程度，所有这些都非常不确定，无法预测。中断可能会对任何投资的价值和业绩、顾问寻找、管理和剥离投资的能力以及顾问实现信托投资目标的能力产生重大不利影响，最终导致投资者蒙受重大损失。此外，长期中断有可能严重影响顾问、信托基金及其投资组合的运营，甚至暂时或永久停止其运营。
| – | 房地产投资信托基金问题房地产投资信托基金受《守则》中一系列高度技术性和复杂性的条款的约束。信托基金有可能投资一家自称是房地产投资信托基金但不符合房地产投资信托基金资格的房地产公司。如果出现任何意想不到的房地产投资信托基金资格，则所谓的房地产投资信托基金将需要缴纳公司层面的税，从而大大降低信托基金对此类公司的投资回报。 |
股票市场风险您对普通股的投资的一部分是对信托拥有的股权证券的间接投资，几乎所有股票都是在国内或国外的证券交易所或场外市场上交易的。与其他股票市场投资一样，这些证券的价值可能会上涨或下跌，有时是快速且不可预测的。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 11 |
普通股风险尽管从历史上看，普通股产生的平均回报率高于固定收益证券，但普通股的回报波动性也要大得多。不利事件，例如不利的收益报告，可能会压低信托持有的普通股的价值。此外，普通股的价格对股票市场的总体走势很敏感。股市下跌可能会压低信托基金持有的普通股的价格。
外国证券风险尽管这不是信托目前的意图，但信托可以将其总资产的100％投资于非美国发行人的房地产证券，或者以各种外币或跨国货币单位计价的证券（“外国证券”）。此类投资涉及国内投资不涉及的某些风险。某些国外的证券市场不如美国的证券市场那么发达、效率或流动性。因此，外国证券的价格经常波动。此外，信托基金将面临与国外不利的政治和经济发展相关的风险，这可能会导致信托在外国证券的投资中蒙受损失。信托基金可以在所谓的 “新兴市场” 持有发行人的任何外国证券，这可能会带来额外的风险。
外币风险尽管信托将报告其净资产价值并以美元支付股息，但外国证券通常是用外币购买和支付利息。因此，当信托投资于外国证券时，它将面临外币风险，这意味着信托的净资产价值可能会因外币与美元之间的汇率变化而下降。由于外币兑换受阻或其他原因，某些外国可能会限制外国证券发行人向境外的投资者支付本金和利息的能力。
新兴市场风险信托基金可以投资位于 “新兴市场” 或在 “新兴市场” 开展大量业务的发行人的房地产股票证券。由于市场和经济体欠发达，有些国家的政府和政府机构不够成熟，投资于在新兴市场国家注册或开展大量业务的发行人投资外国证券的风险可能会加剧。这些风险包括市值和交易量高度集中在代表有限行业的少数发行人身上，以及投资者和金融中介机构高度集中；政治和社会不确定性；过度依赖出口，特别是初级商品出口，使这些经济体容易受到商品价格变动的影响；基础设施负担过重，金融体系陈旧或不成熟；环境问题；法律制度不够发达；以及监管不够可靠服务和结算惯例。
杠杆风险通过使用债务来使用杠杆为增加普通股净投资收益分红创造了机会，但也给普通股持有人带来了风险。信托基金的杠杆策略可能不会成功。杠杆会给普通股持有人带来两种主要的风险：
| – | 由于信托投资组合价值的变化，包括用杠杆收益购买的证券，完全由普通股持有人承担，因此普通股的净资产价值和市场价格可能出现更大的波动；以及 |
| – | 杠杆支出增加时普通股净投资收入下降的可能性，要么普通股净投资收入因杠杆支出变化而波动的可能性。 |
小盘股风险信托基金可以投资小型公司的房地产股票证券，这可能会带来额外的风险。小型公司股票的交易量可能较少，这意味着与大型公司股票相比，该股票的买入和卖出交易对股票价格的影响可能更大。规模较小的公司的业务范围也可能较少，因此，与大型公司相比，任何一个业务领域的变化对小型公司股价的影响都可能更大。此外，小型公司股票的表现可能与大型公司股票在不同的周期中表现。因此，这些公司的股票可能比大公司股票（例如道琼斯工业平均指数中的股票）更具波动性，有时表现也会有所不同。此外，与其他类型的公司相比，房地产投资信托基金相对较少。与许多工业和服务公司相比，即使是较大的全球房地产公司也往往是中小型公司。
优先证券信托可能投资于优先证券，这会带来特殊风险，包括：
| – | 延期优先证券可能包括允许发行人自行决定将分配推迟到规定的期限的条款，而不会对发行人造成任何不利影响。如果信托拥有延期分配的优先证券，则可能要求信托出于纳税目的报告收入，尽管它尚未收到此类收入。 |
| – | 从属关系就优先于公司收益和清算付款而言，优先证券从属于公司资本结构中的债券和其他债务工具，因此与更优先的债务工具相比，优先证券将面临更大的信用风险。 |
| – | 流动性优先证券的流动性可能比许多其他证券（例如普通股或美国政府证券）低得多。 |
| – | 有限的投票权通常，优先证券持有人（例如信托）对发行公司没有表决权，除非优先股股息拖欠了规定的期限，届时优先证券持有人可以选出多名董事加入发行人董事会。通常，一旦支付了所有欠款，优先证券持有人就不再拥有投票权。就某些信托优先证券而言，持有人通常没有投票权，除非 (i) 发行人未能在规定的时间内支付股息，或 (ii) 如果 |
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| 违约声明发生并且仍在继续。在这种情况下，信托优先证券持有人的权利通常包括有权任命和授权受托人根据与其运营公司的协议行使信托或特殊目的实体作为债权人的权利。 |
| – | 特殊兑换权在某些不同的情况下，优先证券的发行人可以在指定日期之前赎回证券。例如，对于某些类型的优先证券，联邦所得税或证券法的变化可能会触发赎回。与看涨准备金一样，发行人的赎回可能会对信托持有的证券的回报产生负面影响。 |
| – | 新类型的证券不时地，包括信托优先证券在内的优先证券，过去和将来都可能提供具有本文所述以外的其他特征。如果顾问认为投资这些证券符合信托的投资目标和政策，则信托基金保留投资这些证券的权利。由于这些工具的市场将是新的，因此信托基金可能很难以合适的价格和时间处置它们。除了流动性有限外，这些工具还可能带来其他风险，例如价格的高波动。 |
流动性不足的证券信托基金最多可以将其总资产的15％投资于流动性不足的证券。流动性不足的证券是指不容易上市的证券，可能包括一些限制性证券，根据1933年《证券法》（“证券法”），这些证券如果没有有效的注册声明，则不得向公众转售，或者如果未注册，则只能通过私下谈判的交易或根据注册豁免进行出售。流动性不足的投资涉及的风险是，证券无法在信托所需的时间出售，也无法以接近信托账面上持有证券的价值的价格出售。
评级较低的证券信托将不超过其总资产的20％投资于评级低于投资等级或未评级且被顾问认为具有同等质量的优先证券。
评级较低的证券的价值通常反映个别公司的发展，与评级较高的证券相比，对经济变化的敏感度更高。低评级证券的发行人通常处于发展阶段和/或参与重组或收购。这些公司的杠杆率通常很高（与股东权益相比有大量债务），可能没有更传统的融资方式，从而增加了与收购此类证券相关的风险。在某些情况下，与评级较低的证券有关的债务先行偿还优先债务，这可能会限制信托在优先证券违约时全额收回本金或获得利息支付的能力。因此，与评级较高证券的投资者相比，低评级证券的投资者在本金和利息支付方面的保护程度较低。
在经济衰退、利率上升或衰退的长时期，评级较低的证券的发行人可能会遇到财务困境，可能导致收入不足以履行其本金和利息支付义务、实现预期的业务目标和获得额外融资。经济衰退还可能扰乱低评级证券的市场，并对发行人偿还本金和利息的能力产生不利影响。如果信托持有的证券的发行人违约，则信托可能无法获得应付的全额利息和本金，如果信托选择寻求收回投资，则可能会产生额外费用。
利率风险利率风险是指固定收益投资（例如优先证券），以及在较小程度上支付股息的普通股（例如房地产投资信托基金普通股）因市场利率的变化而贬值的风险。当市场利率上升时，此类证券的市值通常会下降。信托基金对此类证券的投资意味着，如果市场利率上升，其普通股的净资产价值和市场价格将趋于下降。由于目前市场利率接近多年来的最低水平，因此由于利率上升，信托投资组合价值下跌的风险大于正常水平。即使考虑到信托股息和分配的再投资，您的普通股在任何时候的价值都可能低于您的投资。信托利用杠杆，这会放大利率风险。
战略交易出于一般的投资组合管理目的，信托可能会使用其他各种投资管理技术，这些技术也涉及某些风险和特殊考虑，包括进行套期保值和风险管理交易，包括利率互换和期权以及外币交易。这些战略交易将旨在管理信托证券投资组合的风险，但可能会限制有利的市场走势带来的收益。
通货膨胀风险通货膨胀风险是指随着通货膨胀降低货币价值，资产或投资收入的价值将来会降低的风险。随着通货膨胀率的上升，普通股和分配的实际价值可能会下降，优先股（如果有）的股息支付或任何借款的利息支付可能会增加。
通货紧缩风险通货紧缩风险是指由于较低的价格降低了利率和盈利能力，从而导致信托所拥有资产的分配减少，信托的股息将来可能会减少。
市场折扣风险封闭式管理投资公司的股票交易价格通常低于其净资产价值。这种特征是一种风险，与信托的净资产价值可能因信托投资活动而下降的风险是分开的，对于预计在优先股发行后的相对较短的时间内出售股票的投资者来说，这种风险可能更大。投资者是否会在出售股票后实现收益或亏损将取决于
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 13 |
不取决于信托的净资产价值，而是完全取决于出售时股票的市场价格是高于还是低于投资者的股票购买价格。由于股票的市场价格将由市场股票的相对供求、总体市场和经济状况以及信托无法控制的其他因素等因素决定，因此我们无法预测股票的交易价格是等于、低于或高于净资产价值，还是等于、低于或高于首次公开募股价格。
投资风险对信托的投资存在投资风险，包括您投资的全部本金可能蒙受损失。
反收购条款信托的经修订和重述的协议和信托声明（“协议和信托声明”）包括可能限制其他实体或个人获得信托控制权或将信托转换为开放式状态的能力的条款。这些条款可能剥夺普通股持有人以高于普通股当时市场价格或净资产价值的价格出售普通股的机会。此外，如果信托发行优先股，则优先股的持有人将拥有投票权，这可能会剥夺普通股持有人的此类机会。
市场中断风险美国或世界金融市场的混乱可能会影响利率、拍卖、二级交易、评级、信用风险、通货膨胀和其他与普通股相关的因素。
集中风险信托基金将其资产的很大一部分（“集中物”）投资于特定的市场、行业、行业组、国家、地区、国家集团、资产类别或行业，通常比投资于更加多样化的投资组合的投资组合所面临的风险更大。此外，信托投资组合的价值更容易受到影响该特定市场、行业、地区或行业等任何单一经济、市场、政治或监管事件的影响。这是因为，例如，特定市场、行业、地区或行业的发行人通常对特定的经济、市场、监管或政治发展做出类似的反应。
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金融
声明
投资组合（未经审计）
2023年6月30日
| 股份 | 市场价值 | |||||||||||||||
| 房地产证券* — 142.5% | ||||||||||||||||
| 普通股 — 134.7% | ||||||||||||||||
| 澳大利亚 — 5.4% | ||||||||||||||||
| 830,420 | 查特霍尔集团 | $ | 5,920,161 | |||||||||||||
| 1,525,133 | Dexus | 7,918,603 | ||||||||||||||
| 914,821 | 古德曼集团 | 12,221,647 | ||||||||||||||
| 2,931,273 | Mirvac 集团 | 4,409,719 | ||||||||||||||
| 1,848,334 | Scentre 集团 | 3,260,412 | ||||||||||||||
| 8,780,872 | 邻里中心 | 10,784,009 | ||||||||||||||
| 44,514,551 | ||||||||||||||||
| 比利时 — 2.2% | ||||||||||||||||
| 167,362 | Aedifica SA | 10,718,150 | ||||||||||||||
| 93,958 | Cofinimmo SA | 7,052,565 | ||||||||||||||
| 17,770,715 | ||||||||||||||||
| 加拿大 — 5.0% | ||||||||||||||||
| 176,498 | 加拿大公寓地产房地产投资信托基金 | 6,783,819 | ||||||||||||||
| 728,500 | 查特威尔退休公寓 | 5,213,599 | ||||||||||||||
| 939,900 | H&R 房地产投资信托基金 | 7,280,540 | ||||||||||||||
| 850,000 | RioCan 房地产投资信托基金 | 12,384,659 | ||||||||||||||
| 1,060,471 | Tricon 住宅公司 | 9,342,750 | ||||||||||||||
| 41,005,367 | ||||||||||||||||
| 法国 — 3.8% | ||||||||||||||||
| 674,037 | 南澳克莱皮埃尔 | 16,707,711 | ||||||||||||||
| 284,935 | Unibail-Rodamco-Westfi (a) | 14,968,110 | ||||||||||||||
| 31,675,821 | ||||||||||||||||
| 德国 — 0.7% | ||||||||||||||||
| 105,598 | LEG Immobilien SE (a) | 6,064,520 | ||||||||||||||
| 香港 — 5.5% | ||||||||||||||||
| 4,706,470 | 领展房地产投资信托基金 | 26,125,034 | ||||||||||||||
| 3,630,000 | 新世界发展公司有限公司 | 8,930,710 | ||||||||||||||
| 4,382,000 | 太古地产有限公司 | 10,769,635 | ||||||||||||||
| 45,825,379 | ||||||||||||||||
| 股份 | 市场价值 | |||||||||||||||
| 日本 — 13.1% | ||||||||||||||||
| 3,139 | Activia Properties | $ | 8,741,464 | |||||||||||||
| 7,321 | 永旺房地产投资株式会社 | 7,871,335 | ||||||||||||||
| 24,096 | 日本大都会基金投资公司 | 16,054,553 | ||||||||||||||
| 3,440 | 肯尼迪克斯办公投资公司 | 8,246,861 | ||||||||||||||
| 10,619 | 拉萨尔Logiport 房地产投资信托基金 | 11,101,331 | ||||||||||||||
| 1,424,600 | 三井不动产有限公司 | 28,194,336 | ||||||||||||||
| 10,122 | Orix JREIT, Inc. | 12,423,584 | ||||||||||||||
| 2,685,592 | 东急不动产控股株式会社 | 15,295,806 | ||||||||||||||
| 107,929,270 | ||||||||||||||||
| 新加坡 — 4.9% | ||||||||||||||||
| 3,822,800 | 凯德置地腾飞房地产投资信托基金 | 7,683,168 | ||||||||||||||
| 11,760,444 | 凯德置地中国信托 | 8,863,674 | ||||||||||||||
| 9,348,612 | 凯德置地综合商业信托基金 | 13,193,815 | ||||||||||||||
| 5,878,600 | 辉盛物流与商业信托基金 | 5,429,674 | ||||||||||||||
| 8,338,000 | 吉宝房地产投资信托基金 | 5,544,907 | ||||||||||||||
| 40,715,238 | ||||||||||||||||
| 西班牙 — 1.2% | ||||||||||||||||
| 1,142,990 | 梅林地产股份公司 | 9,776,500 | ||||||||||||||
| 瑞典 — 1.0% | ||||||||||||||||
| 891,381 | Castellum AB (a) | 8,495,984 | ||||||||||||||
| 瑞士 — 0.9% | ||||||||||||||||
| 68,681 | PSP 瑞士房地产股份公司 | 7,669,180 | ||||||||||||||
| 英国 — 4.1% | ||||||||||||||||
| 1,200,719 | 英国土地公司PLC (The) | 4,622,319 | ||||||||||||||
| 1,901,474 | 土地证券集团有限公司 | 13,880,854 | ||||||||||||||
| 829,603 | 安全存储控股有限公司 | 8,954,485 | ||||||||||||||
| 2,668,000 | 超市收益房地产投资信托基金有限公司 | 2,476,118 | ||||||||||||||
| 2,696,061 | Tritax Big Box REIT PLC | 4,284,522 | ||||||||||||||
| 34,218,298 | ||||||||||||||||
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 16 |
投资组合（未经审计）续
| 股份 | 市场价值 | |||||||||||||||
| 美国 — 86.9% | ||||||||||||||||
| 178,107 | 亚历山大房地产股票有限公司 | $ | 20,213,363 | |||||||||||||
| 93,273 | 美国铁塔公司 | 18,089,366 | ||||||||||||||
| 372,093 | 公寓收益房地产投资信托基金公司 | 13,428,836 | ||||||||||||||
| 138,979 | AvalonBay 社区有限公司 | 26,304,555 | ||||||||||||||
| 791,471 | Brixmor 房地产集团有限公司 | 17,412,362 | ||||||||||||||
| 652,710 | Broadstone 网络租赁公司 | 10,077,842 | ||||||||||||||
| 74,659 | 卡姆登房地产信托基金 | 8,128,125 | ||||||||||||||
| 258,236 | Crown Castle, Inc | 29,423,410 | ||||||||||||||
| 741,425 | CubeSmart | 33,112,041 | ||||||||||||||
| 82,914 | Equinix, Inc. | 64,999,601 | ||||||||||||||
| 76,610 | 艾塞克斯房地产信托有限公司 | 17,949,723 | ||||||||||||||
| 666,620 | Healthcare Realty Trust, Inc.， | 12,572,453 | ||||||||||||||
| 844,349 | Healthpeak 地产有限公司 | 16,971,415 | ||||||||||||||
| 454,631 | 哈德逊太平洋地产有限公司 | 1,918,543 | ||||||||||||||
| 74,291 | 凯悦酒店集团，A 级 | 8,512,263 | ||||||||||||||
| 418,300 | 独立房地产信托公司 | 7,621,426 | ||||||||||||||
| 1,039,635 | Invition Homes, Inc | 35,763,444 | ||||||||||||||
| 1,003,594 | Macerich Co.（那个） | 11,310,504 | ||||||||||||||
| 316,068 | 国家存储附属信托基金 | 11,008,648 | ||||||||||||||
| 800,659 | 百乐酒店及度假村有限公司 | 10,264,448 | ||||||||||||||
| 515,041 | Pebblebrook 酒店信托基金 | 7,179,672 | ||||||||||||||
| 696,892 | Piedmont Office Realty Trust, Inc.，A 级 | 5,066,405 | ||||||||||||||
| 672,408 | Prologis, Inc. | 82,457,393 | ||||||||||||||
| 128,528 | 公共存储 | 37,514,753 | ||||||||||||||
| 581,300 | 零售机会投资公司 | 7,853,363 | ||||||||||||||
| 505,000 | 雷克斯福德工业地产有限公司 | 26,371,100 | ||||||||||||||
| 77,754 | 小企业管理局通信公司，A 级 | 18,020,267 | ||||||||||||||
| 424,495 | 西蒙房地产集团有限公司 | 49,020,683 | ||||||||||||||
| 585,007 | Spirit Realty Capital, Inc | 23,037,576 | ||||||||||||||
| 262,148 | 太阳社区有限公司 | 34,199,828 | ||||||||||||||
| 股份 | 市场价值 | |||||||||||||||
| 1,408,200 | Sunstone 酒店投资有限公司 | $ | 14,250,984 | |||||||||||||
| 468,091 | Welltower, Inc. | 37,863,881 | ||||||||||||||
| 717,918,273 | ||||||||||||||||
| 普通股总数 | ||||||||||||||||
| （成本 1,354,403,585 美元） | 1,113,579,096 | |||||||||||||||
| 优先股 — 7.8% | ||||||||||||||||
| 美国 — 7.8% | ||||||||||||||||
| 245,403 | Digital Realty Trust, Inc.，J 系列，5.250% | 5,219,722 | ||||||||||||||
| 301,100 | Digital Realty Trust, Inc.，L 系列，5.200% | 6,491,716 | ||||||||||||||
| 282,200 | 联邦房地产投资信托基金，C轮，5.000% | 6,064,478 | ||||||||||||||
| 405,900 | 国家存储关联公司信托基金，A轮，6.000% | 9,469,647 | ||||||||||||||
| 383,644 | Pebblebrook Hotel Trust，E 系列，6.375% | 7,116,596 | ||||||||||||||
| 541,950 | Pebblebrook Hotel Trust，F 系列，6.300% | 10,557,186 | ||||||||||||||
| 262,125 | Pebblebrook Hotel Trust，G 系列，6.375% | 4,901,737 | ||||||||||||||
| 143,517 | Rexford Industrial Realty, Inc.，B 系列，5.875% | 3,277,928 | ||||||||||||||
| 287,077 | 峰会酒店地产公司，E系列，6.250％ | 5,956,848 | ||||||||||||||
| 265,000 | Sunstone Hotel Investors, Inc.，H 系列，6.125% | 5,355,650 | ||||||||||||||
| 优先股总数 | ||||||||||||||||
| （成本 75,326,030 美元） | 64,411,508 | |||||||||||||||
| 总投资 — 142.5% | ||||||||||||||||
| （成本 1,429,729,615 美元） | 1,177,990,604 | |||||||||||||||
| 超过其他资产的负债 — (42.5)% | (351,579,873 | ) | ||||||||||||||
| 净资产 — 100.0% | $ | 826,410,731 | ||||||||||||||
| * | 包括美国房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）和房地产运营公司（“REOC”），以及根据非美国国家法律成立的类似实体。 |
| (a) | 非创收担保。 |
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 17 |
投资组合（未经审计）已完成
证券估值
以下是确定信托投资价值时使用的各种意见的摘要。这些投入分为三个大致层次。第 1 级包括在活跃市场中相同投资的报价。第二级包括其他重要的可观察投入（包括类似投资的报价、利率、预还款速度、信用风险等）。第三级包括大量不可观察的投入（包括信托基金自己在确定投资公允价值方面的假设）。为证券估值分配的水平可能并不表示与投资这些证券相关的风险或流动性。
以下是截至2023年6月30日使用的意见摘要。有关信托基金投资估值政策的信息，请参阅随附的财务报表附注中附注2的证券估值部分。
| 资产 | 第 1 级 | 第 2 级 | 第 3 级 | 总计 | ||||||||||||
| 投资房地产证券 | ||||||||||||||||
| 普通股 |
||||||||||||||||
| 澳大利亚 |
$44,514,551 | $ - | $ - | $44,514,551 | ||||||||||||
| 比利时 |
17,770,715 | - | - | 17,770,715 | ||||||||||||
| 加拿大 |
41,005,367 | - | - | 41,005,367 | ||||||||||||
| 法国 |
31,675,821 | - | - | 31,675,821 | ||||||||||||
| 德国 |
6,064,520 | - | - | 6,064,520 | ||||||||||||
| 香港 |
45,825,379 | - | - | 45,825,379 | ||||||||||||
| 日本 |
107,929,270 | - | - | 107,929,270 | ||||||||||||
| 新加坡 |
40,715,238 | - | - | 40,715,238 | ||||||||||||
| 西班牙 |
9,776,500 | - | - | 9,776,500 | ||||||||||||
| 瑞典 |
8,495,984 | - | - | 8,495,984 | ||||||||||||
| 瑞士 |
7,669,180 | - | - | 7,669,180 | ||||||||||||
| 英国 |
34,218,298 | - | - | 34,218,298 | ||||||||||||
| 美国 |
717,918,273 | - | - | 717,918,273 | ||||||||||||
| 普通股总数 | 1,113,579,096 | - | - | 1,113,579,096 | ||||||||||||
| 优先股 |
||||||||||||||||
| 美国 |
64,411,508 | - | - | 64,411,508 | ||||||||||||
| 房地产证券投资总额 | $1,177,990,604 | $ - | $ - | $1,177,990,604 |
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 18 |
资产负债表（未经审计）
| 2023年6月30日 | ||||
| 资产 |
||||
| 按价值计算的投资（成本为1,429,729,615美元） |
$ | 1,177,990,604 | ||
| 现金和现金等价物 |
257,280 | |||
| 股息和应收利息 |
5,564,952 | |||
| 应收股息预扣回款 |
928,811 | |||
| 其他资产 |
103,826 | |||
| 总资产 |
1,184,845,473 | |||
| 负债 |
||||
| 应付信贷额度 |
353,676,800 | |||
| 应付信贷额度利息 |
1,658,790 | |||
| 购买的投资证券的应付款 |
1,460,736 | |||
| 应付的管理费 |
815,963 | |||
| 应付的股息和分配 |
260,629 | |||
| 现货合约的未实现折旧 |
1,834 | |||
| 应计费用 |
559,990 | |||
| 负债总额 |
358,434,742 | |||
| 净资产 |
$ | 826,410,731 | ||
| 净资产构成 |
||||
| 每股面值0.001美元； |
||||
| 已授权的股票数量不限 |
||||
| 已发行和流通139,968,594股股票 |
$ | 139,969 | ||
| 额外的实收资本 |
1,055,325,553 | |||
| 可分配收益/（累计亏损） |
(229,054,791) | |||
| 净资产 |
$ | 826,410,731 | ||
| 净资产价值 |
||||
| （基于 |
$ | 5.90 | ||
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 19 |
运营报表（未经审计）
| 在结束的六个月中 2023年6月30日 |
||||
| 投资收益 |
||||
| 股息（扣除1,024,682美元的外国预扣税） |
$21,761,013 | |||
| 利息 |
4,255 | |||
| 总投资收入 |
21,765,268 | |||
| 开支 |
||||
| 信贷额度的利息支出 |
9,010,949 | |||
| 管理费 |
4,741,248 | |||
| 印刷和邮寄费 |
122,519 | |||
| 管理费 |
116,518 | |||
| 受托人的费用和开支 |
110,570 | |||
| 法律费用 |
100,683 | |||
| 托管费 |
92,329 | |||
| 保险费 |
81,102 | |||
| 纽约证券交易所上市费 |
59,261 | |||
| 审计和税费 |
44,629 | |||
| 转账代理费 |
26,182 | |||
| 杂项开支 |
75,543 | |||
| 支出总额 |
14,581,533 | |||
| 净投资收益 |
7,183,735 | |||
| 投资、买入期权和外币交易的已实现和未实现收益（亏损）净额 |
||||
| 以下各项的已实现净收益（亏损）： |
||||
| 投资 |
38,229,994 | |||
| 书面选项 |
518,033 | |||
| 外币交易 |
(85,209) | |||
| 已实现净收益总额 |
38,662,818 | |||
| 以下因素未实现增值（折旧）的净变动： |
||||
| 投资 |
(24,920,534) | |||
| 以外币计价的资产和负债 |
(38,373) | |||
| 未实现折旧的净变动合计 |
(24,958,907) | |||
| 投资、买入期权和外币交易的已实现和未实现净收益 |
13,703,911 | |||
| 运营导致的净资产净增加 |
$20,887,646 | |||
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 20 |
净资产变动表
| 对于 已结束六个月 2023年6月30日 （未经审计） |
对于 年底 2022年12月31日 |
|||||||
| 运营产生的净资产变动 |
||||||||
| 净投资收益 |
$7,183,735 | $23,011,947 | ||||||
| 投资、买入期权和外币交易的已实现净收益 |
38,662,818 | 67,530,538 | ||||||
| 投资未实现折旧以及以外币计价的资产和负债的净变动 |
(24,958,907) | (494,527,416) | ||||||
| 运营导致的净资产净增加（减少） |
20,887,646 | (403,984,931) | ||||||
| 普通股分配 |
||||||||
| 来自可分配收益的分配 |
(46,180,636) | (81,613,345) | ||||||
| 普通股分配总额 |
(46,180,636) | (81,613,345) | ||||||
| 资本份额交易 |
||||||||
| 出售股票的收益 |
117,591,843 | – | ||||||
| 普通股的发行成本计入实收资本 |
(1,898,934) | – | ||||||
| 股本交易净增额 |
115,692,909 | – | ||||||
| 净资产净增加（减少） |
90,399,919 | (485,598,276) | ||||||
| 净资产 |
||||||||
| 期初 |
736,010,812 | 1,221,609,088 | ||||||
| 期末 |
$826,410,731 | $736,010,812 | ||||||
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 21 |
现金流量表（未经审计）
| 在已结束的六个月中 2023年6月30日 |
||||
| 来自经营活动的现金流 |
||||
| 运营导致的净资产净增加 |
$20,887,646 | |||
| 调整调整运营产生的净资产增加额与用于经营活动的净现金 |
||||
| 未实现的投资升值/折旧变动净额 |
24,920,534 | |||
| 已实现的投资净收益 |
(38,229,994) | |||
| 买入期权的已实现净收益 |
(518,033) | |||
| 购买证券的成本 |
(349,971,327) | |||
| 出售证券的收益 |
253,881,195 | |||
| 通过书面期权收到的保费 |
545,959 | |||
| 为关闭书面期权而付款 |
(27,926) | |||
| 出售投资证券的应收账款减少 |
9,936,848 | |||
| 股息和应收利息的增加 |
(979,280) | |||
| 股息预扣所得款增加应收回款 |
(397,181) | |||
| 现货合约未实现升值减少 |
1,557 | |||
| 其他资产减少 |
15,836 | |||
| 购买投资证券的应付账款增加 |
1,460,736 | |||
| 应付管理费增加 |
30,373 | |||
| 现货合约未实现折旧增加 |
1,834 | |||
| 信贷额度应付利息增加 |
263,959 | |||
| 应计费用增加 |
194,150 | |||
| 用于经营活动的净现金 |
(77,983,114) | |||
| 来自融资活动的现金流： |
||||
| 为普通股支付的现金分配 |
(46,120,169) | |||
| 出售股票的收益 |
117,591,843 | |||
| 普通股的发行成本计入实收资本 |
(1,898,934) | |||
| 信贷额度借款收益 |
301,769,300 | |||
| 信贷额度借款付款 |
(293,301,900) | |||
| 融资活动提供的净现金 |
78,040,140 | |||
| 现金净增加 |
57,026 | |||
| 年初的现金和现金等价物 |
200,254 | |||
| 年底的现金和现金等价物 |
$257,280 | |||
| 补充披露 |
||||
| 信用额度借款支付的利息 |
$8,746,990 | |||
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 22 |
财务要闻
| 对于 六个月 已结束 6月30日 2023 （未经审计） |
对于 年末 十二月三十一日 2022 |
对于 年末 十二月三十一日 2021 |
对于 年末 十二月三十一日 2020 |
对于 年末 十二月三十一日 2019 |
对于 年末 十二月三十一日 2018 |
|||||||||||||||||||
| 在此期间未偿还的每股经营业绩 | ||||||||||||||||||||||||
| 期初资产净值 | $6.31 | $10.48 | $8.11 | $8.86 | $7.55 | $8.99 | ||||||||||||||||||
| 投资业务收入 | ||||||||||||||||||||||||
| 净投资收益(1) |
0.06 | 0.20 | 0.22 | 0.17 | 0.16 | 0.19 | ||||||||||||||||||
| 投资、买入期权和外币交易的已实现和未实现收益（亏损）净额 |
0.11 | (3.67) | 2.75 | (0.32) | 1.75 | (1.03) | ||||||||||||||||||
| 来自投资业务的总额 | 0.17 | (3.47) | 2.97 | (0.15) | 1.91 | (0.84) | ||||||||||||||||||
| 普通股交易 | ||||||||||||||||||||||||
| 配股对净资产价值的稀释效应(2) |
(0.21) | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 发行费用由实收资本支付 |
(0.01) | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 普通股交易总额 | (0.22) | – | – | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 普通股分配 | ||||||||||||||||||||||||
| 净投资收益 |
(0.36) | (0.21) | (0.08) | (0.21) | (0.30) | (0.17) | ||||||||||||||||||
| 已实现净收益 |
– | (0.49) | (0.52) | – | – | – | ||||||||||||||||||
| 资本回报 |
– | – | – | (0.39) | (0.30) | (0.43) | ||||||||||||||||||
| 向普通股股东分配的总额 | (0.36) | (0.70) | (0.60) | (0.60) | (0.60) | (0.60) | ||||||||||||||||||
| 期末净资产价值 | $5.90 | $6.31 | $10.48 | $8.11 | $8.86 | $7.55 | ||||||||||||||||||
| 市场价值，期末 | $5.23 | $5.73 | $9.79 | $6.88 | $8.02 | $6.16 | ||||||||||||||||||
| 总投资回报(3) | ||||||||||||||||||||||||
| 资产净值 | (1.04)% | (33.97)% | 37.88% | (0.74)% | 25.74% | (9.75)% | ||||||||||||||||||
| 市场价值 | (2.78)% | (35.54)% | 52.66% | (5.52)% | 40.87% | (15.52)% | ||||||||||||||||||
| 比率和补充数据 | ||||||||||||||||||||||||
| 期末适用于普通股的净资产（千） | $826,411 | $736,011 | $1,221,609 | $945,194 | $1,032,890 | $880,636 | ||||||||||||||||||
| 期末未偿借款（优先证券）（千美元） | $ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
||||||||||||||||||
| 每 1,000 美元的资产覆盖率(4) | $ |
$ |
$ |
$ |
$ |
$ |
||||||||||||||||||
| 适用于以下普通股的平均净资产比率： | ||||||||||||||||||||||||
| 净支出 |
3.68%(5) | 2.29% | 1.46% | 1.53% | 1.57% | 1.54% | ||||||||||||||||||
| 净支出，不包括信贷额度的利息 |
1.41%(5) | 1.39% | 1.24% | 1.26% | 1.16% | 1.17% | ||||||||||||||||||
| 净投资收益 |
1.81%(5) | 2.49% | 2.37% | 2.25% | 1.89% | 2.30% | ||||||||||||||||||
| 投资组合周转率 | 22.18% | 53.88% | 78.44% | 72.50% | 44.97% | 70.38% | ||||||||||||||||||
| (1) | 基于平均已发行股数。 |
| (2) | 从2023年3月31日到2023年6月4日，按5天平均市场价格的5％折扣发行的股票 |
| (3) | 总投资回报不反映经纪佣金。假设股息和分配按信托股息再投资计划下获得的价格进行再投资。净资产价值（“NAV”）的总回报是假设在分配当日按资产净值进行再投资后计算的。 |
| (4) | |
| (5) | 按年计算。 |
见财务报表附注
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 23 |
财务附注
报表（未经审计）
财务报表附注（未经审计）
| 1 | 基金组织 |
世邦魏理仕全球房地产收益基金（“信托”）是一家多元化、封闭式管理投资公司，于2003年11月6日以特拉华州法定信托形式成立，并根据经修订的1940年《投资公司法》在美国证券交易委员会（“SEC”）注册。信托是一家投资公司，因此遵循财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编纂主题946金融服务-投资公司的投资公司会计和报告指南。世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司（“顾问”）是信托的投资顾问。该顾问是世邦魏理仕集团有限公司（“世邦魏理仕”）的多数股权子公司，由其高级管理团队部分拥有。该信托基金于 2004 年 2 月 18 日开始运营。
| 2 | 重要的会计政策 |
以下会计政策符合美国公认的会计原则（“美国公认会计原则”），并由信托基金一贯遵守。
证券估值
信托普通股的净资产价值将根据信托投资组合证券和其他资产的价值计算。信托计算每股普通股净资产价值的方法是，从信托的总资产（信托持有的证券价值加上现金和/或其他资产，包括应计但尚未收到的股息）中减去信托的负债（包括应计费用、应付股息和信托的任何借款）和任何已发行优先股的清算价值，然后将结果除以信托已发行普通股总数。每股普通股的净资产价值将在纽约证券交易所（“纽约证券交易所”）的每个工作日常规交易时段（通常为美国东部标准时间下午 4:00）收盘时确定。
为了确定信托的净资产价值，主要在交易所或报告同期交易价格的类似受监管市场上交易的现成可交易的投资组合资产（包括普通股、优先股和期权）按确定该价值的工作日此类资产的最后出售价格进行估值，除非下文另有说明。如果当天没有卖出，则按该日收盘价和卖出价的平均值对证券进行估值。外国证券的估值基于其交易的主要市场的报价，并使用当前汇率从当地货币折算成美元。
在远期外币合约未平仓期间，合约价值的变化被认定为未实现的升值或贬值，方法是将该合约每天交易结束时的市场价值记入市场，以反映该合约的市场价值。不容易获得市场报价或上述估值程序被认为不反映公允价值的证券和其他资产的估值方式旨在反映其根据信托董事会（“董事会”）批准的程序确定的公允价值。
超过60天到期的短期证券按当前市场报价估值。在60天或更短时间内到期的短期证券按摊销成本估值，该成本近似于市场价值。
美国公认会计原则为公允价值计量提供了指导。根据该标准，公允价值被定义为信托在主体市场或在没有本金市场的情况下与独立买家及时进行交易时出售投资或支付转移负债所获得的价格，这是该投资或负债最有利的市场。它确立了公允价值的单一定义，创建了三级层次结构，作为根据用于估值信托投资的投入来衡量公允价值的框架，并要求进一步披露公允价值。
对于一级投入，信托基金使用活跃市场中未经调整的资产或负债报价，频率和交易量足以提供定价信息，作为公允价值的最可靠证据。
信托基金的二级估值技术包括除第一级报价以外的其他投入，这些投入可以直接或间接地观察到资产或负债。第 2 级可观察的输入可能包括类似资产和负债的报价
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 25 |
财务报表附注（未经审计）续
活跃的市场或相同或相似资产或负债的报价，这些市场不活跃，交易量很少，价格不是最新的，或者报价随着时间的推移或市场参与者之间的差异很大。可以观察到的第二级资产或负债的输入包括利率、收益率曲线、预还款速度、信用风险和类似负债的违约率等因素。
对于三级估值技术，信托使用无法观察的输入，这些输入反映了市场参与者在对资产或负债进行定价时预计将使用的假设。不可观察的投入用于衡量公允价值，前提是无法观察到的投入，并且是根据当时情况下可用的最佳信息制定的。在开发不可观察的投入时，使用市场参与者的假设，前提是这些假设可以合理获得，而无需花费过多的成本和精力。
该信托上市优先股投资的主要第三方定价供应商是英国《金融时报》Interactive Data（“IDC”）。如果有收盘价，信托将获得收盘价来估值优先股投资，在这种情况下，由于使用了未经调整的报价，因此该投资将被归类为1级。当上市优先股投资没有收盘价时，IDC将得出评估的平均价格（买入价和卖出价评估之间的中点），由于估值中使用了其他可观察的投入，因此此类投资将被归类为二级。IDC评估中使用的因素包括交易活动、双向市场的存在以及其他相关的市场数据。
根据前面提到的信托公允价值程序，股票证券（包括交易所交易证券和受监管的开放式投资公司）和交易所交易的衍生品（即期货合约和期权）通常被归类为公允价值层次结构中的一级证券。固定收益证券、非交易所交易衍生品和货币市场工具通常被归类为公允价值等级制度中的二级证券。没有此类报价或报价似乎不可靠的投资，按公允价值估值，由受托人根据受托人制定的程序并在其全面监督下确定。这些估值通常被归类为公允价值层次结构中的二级或三级证券。
截至2023年6月30日的期间，信托的公允估值方法没有重大变化。
外币转换
信托的账簿和记录以美元保存。外币金额在以下基础上折算成美元：
| (i) | 投资证券、其他资产和负债的市场价值——按当前汇率计算； |
| (ii) | 购买和出售投资证券、收入和支出——按此类交易相应日期的现行汇率。 |
尽管信托的净资产按每个财政年度末的外汇汇率和市场价值列报，但信托基金并未将因外汇汇率变化而产生的部分经营业绩与财政年度末持有的长期证券市场价格变化所产生的波动区分开来。同样，信托基金没有将外汇汇率变动的影响与本财年出售的投资组合证券的市场价格变化所产生的波动区分开来。因此，已实现的外汇损益将计入报告的投资交易已实现净损益。
外币交易的已实现净损益是指持有外币所产生的净外汇损益、证券交易交易的交易日和结算日之间实现的货币损益，以及信托账簿上记录的股息、利息和国外预扣税金额与信托账簿上记录的股息、利息和国外预扣税金额之间的差额
实际收到或支付的美元等值金额。按年终汇率对以外币计价的资产或负债（投资除外）进行估值所产生的未实现货币损益净额反映为投资和外币未实现增值或贬值净额的一部分。
外国证券和货币交易可能涉及某些通常与国内证券交易无关的考虑和风险，因为除其他因素外，可能出现政治或经济不稳定，或者政府对外国证券市场的监督和监管水平。
远期外币合约
信托可以签订远期外币合约，以对冲其持有的外国投资组合的外币汇率变动敞口，对冲某些以以下单位计价的信托买入和卖出承诺
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 26 |
财务报表附注（未经审计）续
外币和用于投资目的。远期外币合约是承诺在未来某个日期按议定的远期汇率买入或卖出外币。原始合约与此类合约平仓之间的差额所产生的损益将计入外币交易的已实现净损益。
出于财务报告的目的，未平仓远期外币合约价值的波动被信托记录为未实现的升值和贬值。
信托的托管人将把无法用于投资的现金或其他流动资产存入信托的单独账户，其价值至少等于信托根据与头寸套期保值签订的远期外币合约承诺的总金额。
风险可能来自交易对手可能无法满足合同条款，以及外币相对于美元的价值出现意想不到的变动。面值或合约金额（以美元计）反映了信托基金在该特定货币合约中的总风险敞口。截至2023年6月30日，该信托基金未持有任何远期外汇合约。
选项
信托可以购买或出售（写入）在国家证券交易所或场外（“场外交易”）市场上市的证券和证券指数的期权，以此作为获得额外回报或对冲信托投资组合价值的一种手段。
证券期权是一种合约，它赋予期权持有者以特定的行使价或 “行使价” 从期权作者那里买入（如果是看涨期权）或卖给（看跌期权）该期权所依据的证券的权利，以换取溢价。证券期权的作者在行使期权时有义务在支付行权价后交付标的证券（对于看涨期权），或者在标的证券交割时支付行使价（对于看跌期权）。
证券期权交易存在多种风险。作为担保看涨期权的撰写者，信托基金在期权有效期内放弃了从涵盖看涨期权的证券市值上涨中获利的机会，该涨幅高于看涨期权的溢价和行使价之和，但如果标的证券价格下跌，则保留了亏损的风险。期权的作者无法控制何时可能被要求履行其作为期权作者的义务。期权作者一旦收到行权通知，就无法进行收盘购买交易以终止其在期权下的义务，并且必须以行使价交付标的证券。截至2023年6月30日，该信托未持有任何期权合约。
证券交易和投资收益
证券交易按交易日记录。证券交易的已实现损益按已确定的成本入账。股息收入记录在除息日。从房地产投资信托基金投资中获得的分配在除息日记为股息收入，发行人通知此类分配的性质后可重新归类。归属于资本回报的股息部分按证券的成本基础入账。在赚取相关收入时，国外股息的预扣税在扣除可收回金额后入账。股息收入中包含的非现金股息（如果有）按所收到证券的公允市场价值入账。利息收入，包括原始发行折扣的增加（如适用）和短期投资折扣的增加，均按应计制入账。
股息和股东分配
净投资收入的股息（如果有）按月申报和支付。普通股股东的收益分红和资本收益分配记录在除息日。如果信托的已实现资本收益净额（如果有的话）可以被资本亏损结转所抵消，则信托的政策是不分配此类收益。
2008年8月5日，信托基金根据美国证券交易委员会下达的豁免令行事，并经董事会批准，通过了一项管理分配政策，根据该政策，信托基金打算每月定期向普通股股东进行现金分配，按每股普通股的固定金额表示。这种管理分配政策允许信托基金每年最多十二次将长期资本收益纳入其分配。实际上，董事会将该政策视为通过向股东支付稳定和可预测的现金分配来进一步支持信托股票市场价格的潜在手段。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 27 |
财务报表附注（未经审计）续
目前的月度分配率为每股0.06美元。信托基金继续根据持续的经济和市场状况评估其每月分配政策，并可能在未来改变每月分配的金额。
估算值的使用
根据美国公认会计原则编制财务报表要求管理层做出影响财务报表之日报告的资产和负债金额以及报告年度报告的支出金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计值不同。
| 3 | 衍生工具 |
截至2023年6月30日的期间，衍生工具对信托运营报表的影响如下：
未计入套期保值工具的衍生品
| 已实现收益 | ||||
| 股权风险 |
||||
| 书面选项 |
$518,033 | |||
截至2023年6月30日的期间，书面期权的月末平均名义价值为6,170,000美元。
| 4 | 风险集中 |
在正常市场条件下，信托的投资将集中在创收普通股证券、优先股、可转换证券和不可转换债务证券上，这些公司发行的收入大部分来自商业、工业和/或住宅房地产的所有权、建造、融资、管理和/或出售。由于影响全球各个房地产行业的经济、法律、文化、地缘政治或技术发展，这些公司的证券价值可能会波动。
| 5 | 投资管理协议和其他协议 |
根据顾问与信托基金之间的投资管理协议，顾问负责信托投资组合的日常管理，包括为信托买入和卖出证券，以及投资研究。信托通过每月拖欠的费用来支付投资咨询服务和设施，年利率等于信托管理资产平均每日价值的0.85％，再加上应付给净资产的信贷额度，再加上顾问代表信托产生的某些直接和分配费用。在截至2023年6月30日的期间，该信托产生了4,741,248美元的管理费，其中815,963美元应在期末支付。
该信托基金与纽约梅隆银行（“BNYM”）签订了多份服务协议。根据服务协议，BNYM将为信托提供托管、基金会计和某些管理服务。作为托管人，BNYM负责信托资产的保管。作为管理人，BNYM负责维护信托证券和现金的账簿和记录。
Computershare是信托的过户代理人，因此负责为信托提供过户代理服务。
| 6 | 投资组合证券 |
在截至2023年6月30日的期间，买入和卖出交易（不包括短期证券）分别为351,053,973美元和251,673,022美元。这些购买和销售交易金额与现金流量表中披露的金额不同，这主要是由于将股息从普通收益重新定性为资本和资本收益的回报。
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 28 |
财务报表附注（未经审计）续
| 7 | 联邦所得税 |
根据经修订的1986年《美国国税法》（以下简称 “该法”），信托基金打算选择成为受监管的投资公司，并有资格获得受监管的投资公司的待遇。受监管的投资公司通常不为其分配的收入和收益缴纳联邦所得税。信托基金打算满足《守则》规定的日历年分配要求，以避免征收4％的消费税。
信托基金必须评估在准备信托纳税申报表的过程中采取或预计采取的税收状况，以确定税收状况是否 “更有可能” 由适用的税务机关维持。如果认为税收状况不符合可能性很大的门槛，则信托将在运营报表中将所得税和相关利息及罚款确认为税收支出。在截至2022年12月31日的年度中，信托没有产生任何所得税、利息或罚款。管理层分析了信托基金在所有开放纳税年度（自成立以来）在联邦、州和地方所得税申报表中的纳税状况，得出的结论是，信托的财务报表中不需要为联邦、州和地方所得税编列经费。
信托基金区分基于税收和财务报告的股息，只有超过税基收益和利润的分配才在财务报表中作为资本纳税申报表列报。财务报表与税收收入和利润之间的收入确认或分类差异导致财务报表暂时超额分配，在资产负债表中被归类为可分配收益或净资产构成中的累计亏损。
为了在资产负债表上列报超过面值的实收资本和总可分配收益/（累计亏损），以更接近其税收特征，对额外实收资本和可分配收益总额进行了某些调整。在截至2022年12月31日的年度中，由于分配给外国合伙企业投资的某些项目在账面和税收方面的待遇不同，调整是将额外的实收资本减少22美元，可分配收益增加22美元。这些改叙并未影响经营业绩和净资产。
截至2022年12月31日，该信托没有资本亏损结转。
10月31日之后和当前应纳税年度内发生的某些资本和合格年末亏损被视为在信托下一个应纳税年度的第一个工作日产生。在截至2022年12月31日的年度中，信托没有发生此类损失。
2023年用于税收目的的分配来源的最终决定将在信托财年结束后作出，并将于2024年2月通过1099‑DIV表格向股东报告。
在截至2022年12月31日的年度中，净资产变动表所反映的已支付分配的纳税性质分别为普通收入24,667,447美元（包括短期净资本收益）和56,945,898美元的长期资本收益（均反映在净资产变动表中作为可分配收益的分配）。在截至2021年12月31日的年度中，净资产变动表中反映的已支付分配的纳税性质分别为普通收入9,882,488美元（包括短期净资本收益）和60,071,809美元的长期资本收益（均反映在净资产变动表中作为可分配收益的分配）。
截至2022年12月31日，净资产的税收组成部分信息如下：
| 的成本 为以下目的投资 税收目的 |
税收总额 未实现 感谢 |
税收总额 未实现 贬值 |
净税 未实现 欣赏 投资 |
净税 未实现 感谢 论国外 货币 |
迟到资格 普通年份 损失 |
符合条件的职位—— 十月首都 延期 |
未分配 普通的 收入 |
未分配 长期 资本收益/ （累积 资本损失） | ||||||||
| $1,298,126,318 | $21,690,101 | $(251,225,407) | $(229,535,306) | $(10,851) | $0 | $0 | $20,029,505 | $5,754,851 |
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 29 |
财务报表附注（未经审计）已完成
| 8 | 借款 |
信托基金可以从BNYM获得高达4亿美元的担保信贷额度用于借款。该安排下的借款按联邦基金利率加75个基点计息。截至2023年6月30日，该信托的信贷额度有353,676,800美元的借款。
截至2023年6月30日的期间，平均每日借款额为326,183,997美元，平均利率为5.50％。截至2023年6月30日的期间的最高未偿金额为368,712,000美元。在此期间，该信托基金在所有181天内都有信贷额度下的借款。
| 9 | 首都 |
2004年，该信托基金以15.00美元的价格发行了1.01亿股普通股。关于信托的股息再投资计划（“DRIP”），该信托在截至2023年6月30日的期间和截至2022年12月31日的年度中分别没有发行普通股。
自2023年3月9日起，登记在册的股东每持有信托股份将获得一项权利。这些权利允许持有人以每五份权利获得一股的费率认购信托的额外普通股。2023年4月14日，由于供股，信托基金额外发行了23,378,100股普通股，发行价为每股5.03美元。该价格是按2023年3月31日至2023年6月4日的5天平均市场价格的5％折扣计算得出的。此次发行产生的总收益为117,591,843美元，减去1,898,934美元的发行费用，净收益为115,692,909美元。由于股票的发行低于净资产价值，该信托的净资产价值在增发当天每股下降0.22美元。
截至2023年6月30日，该信托基金的已发行普通股为139,968,594股，面值为每股0.001美元。截至2023年6月30日，该顾问不拥有任何已发行普通股。
截至2023年6月30日，该信托没有已发行拍卖利率优先股。
| 10 | 赔偿 |
信托基金签订的合同包含各种赔偿。信托基金在这些安排下的风险尚不清楚。但是，信托基金以前没有根据这些合同提出索赔或损失，也没有目前的索赔或损失。
| 11 | 后续事件 |
就财务报表而言，在资产负债表日期之后但在财务报表发布之前发生的事件或交易被归类为已确认或未确认。自2023年6月30日以来，信托基金于2023年7月31日支付了2023年7月份每股0.06美元的分配。
从期末到这些财务报表的发布，没有发生其他值得注意的事件。
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补充
信息
（未经审计）
补充信息（未经审计）
受托人
世邦魏理仕全球房地产收益基金的受托人及其在过去五年中的主要职业：
| 姓名、地址和年龄 | 任期 和长度 服务时间(1) |
标题 | 期间的主要职业 过去五年 |
的数量 中的投资组合 信任情结 由监督 受托人 |
担任过的其他董事职务 由受托人提供 | |||||
| 受托人： | ||||||||||
| T. Ritson Ferguson(2) 东兰开斯特大道 555 号 120 套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：64 |
自成立以来已有 3 年了 | 受托人 | 沃顿商学院房地产中心高级研究员（2022年起）；TRF3 Advisors董事总经理（自2022年起）；世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司独立投资委员会成员（2022年起）；世邦魏理仕投资管理上市不动产有限责任公司副主席（2021年）兼首席执行官兼联席首席投资官（1995-2020年）；世邦魏理仕全球投资者首席执行官、首席投资官兼全球首席投资官（2013年）5—2019) | 1 | 杜克大学管理层 公司 (杜马克) （自 2018 年起） | |||||
| 中原明日香 东兰开斯特大道 555 号 120 套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：67 |
自成立以来已有 3 年了 | 受托人 | Incompass Labs 联合创始人（自 2022 年起）；宾夕法尼亚大学沃顿商学院 Zell-Lurie 房地产中心副主任（自 1999 年起）；宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产实践教授（自 1999 年起）；Triton Atlantic Partners 合伙人（自 2009 年起） | 1 | 赖斯管理公司（自2022年起）；康卡斯特公司（自2017年起） | |||||
| 约翰 ·R· 巴索尔森 东兰开斯特大道 555 号 120 套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：78 |
3 年/19 年 | 受托人/审计委员会财务专家 | 凯旋集团高级副总裁、首席财务官兼财务主管兼董事（1993—2007 年）（已退休） | 1 | Berwyn Cornerstone 基金、Berwyn 收益基金和伯温基金（2013-2016 年） | |||||
| Leslie E. Greis 东兰开斯特大道 555 号 120 套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：64 |
3 年/ 4 年1⁄2年份 | 受托人 | 鹏瑞利资本顾问有限责任公司创始人兼管理成员（自2003年起） | 1 | AIM Mutual, Inc.（2016）、Kinefac Corporation（自 2009 年起） |
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 32 |
补充信息（未经审计）续
| 姓名、地址和年龄 | 任期 和长度 服务时间(1) |
标题 | 期间的主要职业 过去五年 |
的数量 中的投资组合 信任情结 由监督 受托人 |
担任过的其他董事职务 由受托人提供 | |||||
| Heidi Stam 东兰开斯特大道 555 号 120 套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 66 岁 |
3 年/3 年 |
受托人 | 董事总经理兼总经理 总法律顾问 万家集团有限公司 (2005—2016)（已退休） |
1 | 桥梁建造者信托基金（自2022年起）， 爱德华琼斯货币市场基金（自2022年起） 美国证券交易委员会投资者咨询委员会（2017—2021 年）；美国金融监管局国家裁决委员会（2017—2021 年） |
| (1) | 每位受托人的任期为三年，与他或她所属的受托人类别相同。作为第一类受托人的弗格森先生和斯塔姆女士目前的任期将在信托基金2023年年度股东大会上届满。作为二级受托人，中原先生目前的任期将在信托的2024年年度股东大会上届满。作为第三类受托人，格雷斯女士目前的任期将在信托基金2025年年度股东大会上届满。Bartholdson先生已通知董事会，他打算在任期结束后从董事会退休，因此不会在2025年年度股东大会上竞选连任。 |
| (2) | 根据经修订的1940年《投资公司法》（“1940年法案”）的定义，弗格森先生被视为信托的利害关系人，因为他曾在顾问任职，并于2022年1月1日开始担任顾问的外部顾问。 |
军官
世邦魏理仕全球房地产收益基金的官员及其在过去五年中的主要职业：
| 姓名、地址、年龄和在注册官员任职的职位： | 服役时长 | 过去五年的主要职业和其他隶属关系 | ||
| 约瑟夫·史密斯 东兰开斯特大道 555 号，120 号套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：55 总裁兼首席执行官 |
自 2022 年以来1 | 世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司（前身为世邦魏理仕歌乐证券有限责任公司）的首席投资官（自2021年起）和联席首席投资官（自2011年起） | ||
| 乔纳森·A·布洛姆 东兰开斯特大道 555 号，120 号套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：46 首席财务官 |
自 2006 年以来 | 世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司（前身为世邦魏理仕歌乐证券有限责任公司）首席运营官（自2021年起）、首席财务官兼运营总监（自2011年起） | ||
| 张杰夫 东兰开斯特大道 555 号，120 号套房 宾夕法尼亚州拉德诺 19087 年龄：49 首席合规官兼秘书 |
自 2023 年起2 | 世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司首席合规官（自2023年起）；有限责任公司第一象限首席合规官（2012-2022年） |
| 1 | 自2022年1月1日起，史密斯先生担任信托总裁兼首席执行官；他继续担任信托投资组合经理。 |
| 2 | 自2023年1月1日起，张先生开始担任首席合规官兼信托秘书。 |
| 2023 年半年度报告世邦魏理仕全球房地产收益基金 | 机密和专有 | 33 |
补充信息（未经审计）续
附加信息
附加信息声明包括有关受托人的其他信息。此信息可根据要求免费提供，请拨打以下免费电话号码：1‑888‑711‑4272。
根据顾问的代理投票政策和程序，信托基金已将信托有表决权的证券的投票权委托给信托顾问。您可以致电 1‑888‑711‑4272 获取这些政策和程序的副本。这些政策也可以在美国证券交易委员会的网站上找到 (http://www.sec.gov)。
有关信托基金在截至12月31日的最近12个月期间如何投票选出投资组合证券代理人的信息（如果适用）也可免费获得，也可应要求致电信托基金1‑888‑711‑4272或访问委员会网站 http://www.sec.gov 上的信托表格N‑PX。
该信托基金在N-PORT表格上向美国证券交易委员会提交了每个财年第一和第三季度的完整投资组合持有时间表。文件副本可通过访问美国证券交易委员会网站www.sec.gov获得。也可以在华盛顿特区的委员会公共参考室查看和复制提交的表格。有关公共参考室运营的信息可致电 (800) SEC-0330 获取。
从2022年1月1日起，根据美国证券交易委员会通过的法规的允许，除非您特别要求纸质副本，否则信托股东报告的纸质副本将不再通过邮寄方式发送。取而代之的是，报告将在网站上公布，每次发布报告时，您都会收到邮件通知，并提供访问报告的网站链接。
您可以选择免费接收未来所有纸质报告。如果您通过金融中介机构（例如经纪人）持有股票，则可以通知中介机构您希望继续收到股东报告的纸质副本。如果您是股票的注册所有者，则应联系信托的过户代理。
股息再投资计划（未经审计）
根据信托的股息再投资计划（“计划”），信托的股东将自动登记，所有股息和资本收益分配由北卡罗来纳州Computershare Trust Company（“计划代理人”）根据该计划再投资于信托的股份。您可以通过发送书面指示或通过以下地址联系作为股息支付代理人的北卡罗来纳州Computershare Trust Company来选择不参与本计划并以现金形式获得所有股息。参与本计划完全是自愿的，可以在分红记录日期之前联系计划代理人随时终止或恢复，无需支付罚款；否则，此类终止或恢复将对随后宣布的任何股息或其他分配生效。未参与本计划的股东将获得所有以现金支付的分配，并由计划代理人直接邮寄给登记在册的股东（如果股票以街头或其他被提名人的名义持有，则寄给被提名人），计划代理人是股东管理本计划的代理人。
在信托宣布分红或决定进行资本收益分配后，计划代理人将根据下述情况为参与者账户收购股票，要么是（i）通过从信托收到未发行但已授权的股票（“新发行的股票”），或（ii）通过公开市场购买。如果在股息支付日，资产净值等于或低于每股市场价格加上估计的每股费用，其中包括计划代理人必须支付的任何适用经纪佣金（此处将该条件称为 “市场溢价”），则计划代理人将代表参与者将股息金额投资于新发行的股票。存入每位参与者账户的新发行股票数量将通过将股息的美元金额除以股票发行当日的资产净值来确定。但是，如果资产净值低于支付日市场价格的95％，则股息的美元金额将除以支付日市场价格的95％。如果在股息支付日，资产净值大于每股市值加上估计的每股费用（此处称为 “市场折扣”），则计划代理人将把股息金额投资于代表公开市场购买的参与者收购的股票。
计划代理人处理股息和分配再投资的费用将由信托支付。但是，每位参与者将按比例支付每股费用（目前为每股0.03美元），即所产生的经纪佣金
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补充信息（未经审计）已结束
关于计划代理人与股息和分配再投资有关的公开市场收购。每股费用包括计划代理人需要支付的任何适用的经纪佣金。股息和分配的自动再投资不会免除参与者因此类股息或分配而可能应缴的任何联邦所得税。
信托保留修改或终止本计划的权利。本计划不向参与者直接收取服务费；但是，信托基金保留修改本计划以纳入参与者应支付的服务费的权利。通过计划代理人要求出售股票的参与者需支付2.50美元的销售费和每股0.15美元的费用。每股费用包括计划代理人需要支付的任何适用的经纪佣金。与该计划有关的所有信件均应直接发送给北卡罗来纳州Computershare Trust Company的计划代理人，邮政信箱43006，罗得岛州普罗维登斯02940-3006，电话号码：(866) 221‑1580，网站：www.computershare.com/investor。
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行政
受托人委员会
T. Ritson Ferguson
中原明日香
约翰 ·R· 巴索尔森
Leslie E. Greis
Heidi Stam
军官
约瑟夫·史密斯 — 总裁兼首席执行官
乔纳森·A·布洛姆 — 首席财务官
Jeff Chang — 首席合规官兼秘书
投资顾问
世邦魏理仕投资管理上市实物资产有限责任公司
东兰开斯特大道 555 号，120 号套房
宾夕法尼亚州拉德诺 19087
888‑711‑4272
管理员和托管人
纽约梅隆银行
纽约、纽约
转账代理
计算机共享
广州，
马萨诸塞
法律顾问
摩根、刘易斯和博基乌斯律师事务所
华盛顿特区
独立注册会计师事务所
KPMG LLP
宾夕法尼亚州费城
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