附件10.51

租契的第三项修订

第三项租约修正案(“修正案”)于2003年_

背景：

A.	Walstib，L.P.(“Walstib”)与德克萨斯州一家公司PharmaFab，Inc.(“PharmaFab”)签订了该商业租赁协议，日期为1999年6月29日左右，生效日期为1999年10月25日(可能已修订和转让)，涉及位于德克萨斯州塔兰特县大草原城市Riverside Business Center 360 Riverside Business Center的某些物业(“物业”)，如租约中更详细地描述。

B.	根据日期为1999年6月29日或大约1999年6月29日、自1999年7月1日起生效的某些租赁转让，PharmaFab将其在租赁中的权利、所有权和权益转让给承租人。

C.	Walstib及承租人根据日期为二零零二年九月一日生效的若干租赁第一修正案(“第一修正案”)修订租约，据此物业由工业中心B座100室(“100室”)约44,000平方英尺的空间扩展至包括工业中心A座100室(“A座空间”)约50,000平方尺的额外面积，而Bruce K.Montgomery则获解除租约保证。

D.	根据租约，房东继承了沃尔斯蒂布的权益。

E.	业主及租客根据日期为2003年9月4日的租约临时修正案，以短期方式修订租约。

F.	房东和租客希望进一步修改租约，如下所述，包括但不限于，免除达琳·M·瑞安对租约的任何担保。

协议：

因此，现在，考虑到上述情况，并出于其他良好和有价值的对价--这些对价的收据和充分性已得到承认--双方同意如下：

1.	大写术语。*所有大写的术语在此未作其他定义，应具有经修订的租约中所给出的含义。

2.	重新安置。自下述各自生效日期起，A栋空间将迁至北2940号骇维金属加工360 B栋400套房(“套房400空间”)，面积约20,170平方英尺；北2940栋骇维金属加工360，B栋200号楼空间约33,112平方英尺(“200套房空间”)，总空间约53,282平方英尺。

租约将终止于A栋空间[除截至Suite 400生效日期(下文定义)的到期和未偿债务外]租户将于2003年9月9日(“Suite 400生效日期”)从A栋空间搬迁到Suite 400空间。

在腾出A栋空间时，承租人应按照租约条款交出该空间，就A栋空间而言，犹如租约已到期。租户独自承担从A栋空间搬迁的所有费用。

B号楼200号套房的当前租户SmartMail，LLC(“SmartMail”)于200号楼的当前租户腾出200号套房的日期(“200号套房生效日期”)后5天内，在本修正案第10段所述的符合条件的情况下，该房产应被视为包括200号套房空间。自Suite 200生效日期起及之后，“处所”一词应被视为指总共约97,282平方英尺的Suite 100空间、Suite 200空间和Suite 400空间，所有这些都在本合同附件A中进行了更全面的描述。

3.	学期。经修订的租约将于二零一零年十一月三十日(“到期日”)届满。

4.	基地租赁公司。自Suite 400生效之日起，每月基本租金支付如下：

400 Space套房。从Suite 400生效日期到Suite 200生效日期之前的一段时间内，Suite 400空间的月基本租金为19,867.45美元。从Suite 200生效之日起至2004年5月9日，Suite 400 Space的基本租金优惠。*此后，Suite 400空间的每月基本租金如下：

5/9/04 - 4/30/09$16,505.78

5/1/03 - 11/30/10$18,774.91

200 Space套房。从Suite 200生效日期到其五周年之前的日期，Suite 200空间的每月基本租金为21,633.17美元。从Suite 200生效五周年起至到期日止，Suite 200空间的每月基本租金为23,702.67美元。

100 Space套房。Suite 100空间的月度基本租金如下：

9/1/03 - 10/31/04	$28,930.00
11/1/04 - 10/31/05	$35,126.67
11/1/05 - 11/30/10	$36,593.33

房东和租客同意签署并交付一份备忘录，一旦确定了实际日期和租金。

5.	运营费用。承租人应在适用的生效日期为该部分承担承租人应承担的物业每部分的运营费用，并按租约的规定支付。承租人在工业园区和大楼的运营费用份额按每平方英尺计算，方法是将厂房(或其适用部分)的平方英尺数除以工业园或大楼的总平方英尺(视情况而定)。从Suite 400生效日期到Suite 200生效日期之前的一天，房东估计租户的运营费用份额如下：

(a)工业园29.90%

(b)建筑业56.49%

在Suite 200生效之日，房东估计租户的运营费用份额如下：

(a)工业园45.33%

(b)建筑业85.64%

优先购买权。

如果在租赁期内，B座300套房可供租赁，而业主与第三方签订了涵盖任何该等空间(“第一拒绝空间”)的所有基本条款(统称为“第三方条款”)的意向书，则业主应向租户交付一份通知(“第一拒绝通知”)，提出根据第三方条款(“ROFR条款”)将第一拒绝空间出租给租户。*仅在本第6段中使用的可供租赁的术语意味着第一拒绝空间既不受以下条件的制约：(I)受截至本修正案之日存在的第三方的任何权利的约束，包括但不限于先前授予的第一通知权、扩张权、延长权、租赁选择权或其他先前授予的权利；或(Ii)受其当前租户在全州范围内续签的约束，无论该续期是否根据截至本修正案之日其租约中规定的续订选项。

承租人可选择在承租人收到首次拒绝通知书之日起5个营业日内向业主递交通知(“回应通知书”)，以根据ROFR条款租用首次拒绝空间。如果(I)房东没有在5个工作日内收到回复通知，或(Ii)在回复通知中，承租人选择不根据ROFR条款租赁第一拒绝空间，则承租人被视为放弃其租赁第一拒绝空间的权利，并且承租人根据本第6款没有进一步的权利。然而，尽管有前述规定，如果房东没有签署第一拒绝空间的租约，

任何第三方，在与第三方条款中规定的不超过5%的经济条件下，则本第6款以及双方在本条款下的权利和义务将全部恢复。

如果承租人及时发出响应通知，选择根据ROFR条款租赁优先空间，则房东应立即准备并向租户提交一份根据ROFR条款在房屋中增加第一拒绝空间的租约修正案，该修正案的形式将与本修正案基本相似。房东和租客应在此后5个工作日内签署并交付该修改。

房东没有义务向租客提供优先拒绝空间，如果租客在租约下违约，则房东没有义务向租户提供优先拒绝空间，租户也不得行使其租赁优先空间的选择权，否则房东根据本款有义务通知租户。

第一修正案第7款中规定的第一要约权在此予以删除，不再具有效力和效力。

7.	保证金；解除担保。签立本修正案后，承租人应按业主根据租约第5条增加的保证金$48,706.56交存总保证金$86,706.57。押金应由业主按租约规定持有和运用。*业主签署本修正案后，Darlene M.Ryan将自动被视为解除，而无需采取任何进一步行动，并且不再根据她之前签署的与租赁相关的担保，包括但不限于日期为1999年6月29日的某些租赁担保和日期为2002年9月1日的某些租赁担保，而不承担任何进一步的责任。进一步确认并同意，根据第一修正案的条款，布鲁斯·K·蒙哥马利之前已被免除了他之前就租赁签署的任何和所有担保，包括但不限于日期为1999年6月29日的某些租赁担保。

对房产的验收。承租人接受包括200号和400号套房在内的房舍，且房东根据附件B规定的义务，没有义务改善、维修、恢复或翻新房舍。承租人对物业的任何部分的占用是确凿的证据，表明承租人：(A)接受该物业的该部分适合于其租赁目的；(B)接受该物业的该部分处于良好且令人满意的状况；(C)放弃该物业的任何缺陷；以及(D)在向其提供了检查和测量该物业的每一部分的机会后，同意本修正案中规定的平方英尺数字对于所有目的都是准确的、具有约束力的和决定性的。*房东或任何其他业主实体均未就厂房或工业中心任何其他部分作出任何明示或默示的陈述或保证，租客亦未放弃，包括但不限于有关楼宇或工业中心的任何其他部分是否适合或适合进行承租人业务的任何陈述或保证。房东明确承认、约定并同意，尽管有本第8段或第13段的条款，相反，本第8段的任何规定均不免除房东根据租约承担的任何义务，包括但不限于，租约第7.2段和租约第16.17段。

9.	完工--离开办公场所。房东同意向租户提供301,036美元的完工津贴，用于支付与房屋翻新相关的费用。承租人特此放弃其可能拥有的对A栋建筑空间进行的约250,000美元额外承租人改善的任何权利。承租人必须按照租约条款和本修正案附件B的规定完成所有承租人完工工作。

10.	偶然性。Suite 200 Space目前受业主作为Walstib和SmartMail(“SmartMail租赁”)的权益继承人，于二零零零年二月二十五日签订的租约所限。此项修订的效力取决于业主按令业主满意的形式和实质签署对SmartMail租赁的修订，并将SmartMail迁往A座空间。如果业主和SmartMail在2003年10月2日或之前未能对SmartMail租约进行修订，业主应以书面形式通知租户，本修订即告终止，不再具有任何效力和效力。

11.	经纪业务；相互赔偿。

承租人保证，除Trammell Crow Company和CB Richard Ellis(统称为“经纪人”)外，其从未与任何经纪人或代理人就本修正案的谈判或执行进行任何交易。承租人应赔偿、辩护并使房东不受任何费用、开支、律师费或任何经纪人或代理人要求的佣金或其他补偿或费用的其他责任，经纪人或代理人除外，通过、通过或低于承租人索赔关于本修正案。

房东保证，除经纪人外，它没有与任何经纪人或代理人进行任何与本修正案的谈判或执行有关的交易。房东应就任何经纪人或代理人(包括经纪人)根据本修正案提出索赔的所有费用、费用、律师费或其他佣金或其他赔偿或费用要求赔偿、辩护并使租户不受损害。

任何支付给经纪人的经纪佣金由房东根据房东和经纪人之间的单独协议条款支付。

12.	无偏移。承租人特此向房东表示，据承租人所知，截至本修订之日，承租人对租户根据租赁条款必须履行的每一项契约和义务的全额和及时付款和履行没有任何抗辩或补偿。

13.	冲突。如与租赁条款有冲突，以本修正案的条款为准。

14.	标题。*本修正案中各段落的标题或说明仅为方便起见，不得作为，也不得默示为限制或扩大各段落内容的解释和意图。

15.	约束效应。*本修正案对双方及其各自的继承人和受让人的利益具有约束力并应符合其利益(但对受让人的提及不应被视为对承租人转让的同意)。

16.	批准。经修改和修改的本租赁经双方批准并确认为完全有效。

17.	确认延期选择权。房东承认、约定并同意第一修正案第8段中规定的延期选择权仍然完全有效，并适用于并将继续适用于此处定义的房产。

自上文第一次写明的日期起执行。

房东：


美国教师保险和年金协会，
一家纽约公司

发信人：
		打印名称：
		因为它：

租户：

PFAB LP，
德克萨斯州的有限合伙企业

发信人：		PharmaFab德克萨斯有限责任公司，
		其普通合伙人

		发信人：
	打印名称：		达琳·M·瑞安
	因为它：		独家经理

附件B

至第三修正案：按租和按租出租

美国教师保险和年金协会作为房东，

和

PFAB LP，作为租户

承租人完成施工

A.	计划和规格：承租人应至少在房屋改建开始前30天向业主提交房屋改建的完整初步计划和规格(“初始施工文件”)。-初始施工文件必须包括但不限于：

一般附注页

拆迁图则

包含所有新改进的详细信息的新施工计划

完工平面

电气、机械和卫浴平面图

业主应在收到初始施工文件后15天内向承租人发出批准或不批准的通知。*任何反对意见都必须合理详细地说明反对理由。如果承租人在15天内没有收到业主不批准初始施工文件的通知，业主被视为批准初始施工文件。*如果业主不批准初始施工文件，承租人应对其进行修改，以符合业主的反对意见，并将修订后的初始施工文件的完整副本提交给业主。

经批准的初始施工文件称为“施工文件”，承租人根据施工文件进行的所有工作称为“承租人完工工作”。. 业主对施工文件的批准并不保证施工文件符合适用法律。

B.	承租人完成工作。承租人应支付所有承租人完成工作的实际成本(定义如下)。*在承租人完工后45天内，并向房东提交(I)标明“已支付”的收据和发票；(Ii)承租人完工工程各方(包括但不限于总承包商)执行的留置权解除；

完成承租人任何部分工作的材料工人和其他供应商，或提供与此相关的任何材料，以及(Iii)建筑师的基本完工证书，房东将补偿承租人完成部分工作，最高金额为301,036.00美元(“工作津贴”)。“实际成本”一词是指所有人工和材料的成本以及与承租人完工工程有关的所有硬成本和软成本，加上承租人完工工程所有硬成本的4%的建筑服务费。

承租人应按照施工文件的实质要求建造或安排承租人完成工程，费用和风险自负(房东偿还工作津贴)。承租人应允许房东随时进入房屋，检查承租人完成的工作。房东没有义务检查租户完成的工作。业主未对承租人完工工程进行检查是承租人完工工程符合施工文件或任何适用法律的保证。

将军。

对施工文件的任何更改必须在承租人承担此类修改后的计划中反映的工作之前，首先提交业主审查和批准。

承租人完成工作所使用的工艺和材料应具有最好的质量。*业主对图则的任何批准不应以任何方式构成业主对图则的充分性的陈述或保证；此类批准仅应是业主对租户按照租赁条款下的计划完成工作可能需要的同意。

承租人应按照建筑规则和规定，以最大限度地减少噪音和对工业中心租户的其他干扰的方式完成承租人的工作，并应每天清除厂房内的所有垃圾和杂物。

承租人完工后，承租人应立即将因承租人完工工程而损坏的工业中心区域恢复到施工开始前的状态。

所有承包商、分包商、供应商、服务商、搬家公司和其他在工业中心为承租人执行任何类型工作的人应购买以下所列公司的保险，房东可以接受：

商业一般责任保险(ISO Form CG00010798或其同等标准)，以“事故”为基础，每次事故的最低限额为1,000,000美元；人身伤害、人身伤害和财产损失的总金额为3,000,000美元。*如果房东要求，酒类责任保险将包括在内。

具有法定限额的工人赔偿保险和雇主对身体伤害或疾病的每次事故限额为1,000,000美元的责任。

汽车责任涵盖所有拥有、非拥有和租用的车辆，每起事故的人身伤害和财产损失限额为1,000,000美元。

承租人应向房东，Do Trammell Crow Company(“经理”)，2200Ross Avenue，Suite3700，Do Tallas，Texas 75201，注意：Betty Venator，正式签署的所有保险证书(ACORD Form 27，根据需要进行修改以涵盖责任保险)和额外的、令房东合理满意的投保背书(采用ISO Form2026或其同等格式，未经修改)，此后每年提交，反映所需承保范围的证据。

根据本协议规定的所有保险，(I)应为主要和非供款保险，(Ii)应规定利益的可分割性，(Iii)应由在房产所在州获得经营许可且被Best‘s Key Rating Guide评为A：IX或更高评级的保险公司发行，(Iv)应批注包括房东和房东不时指定的其他个人或实体，作为不受限制的额外保险人(仅限商业一般责任)，以及(V)应被批注为至少提前30天通知所述额外保险人取消保险或重大保险变更。*每项政策必须得到认可，以放弃针对房东、其高级管理人员、董事、员工、代理人、合伙人和受让人的任何代位权。