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附件10.48

特拉梅尔克罗公司

商业租赁协议

特拉华州有限合伙企业WALSTIB，L.P.

地主

和

PHARMAFAB，Inc.

租客

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目录

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i

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II

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三、

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词汇表

本租约中的下列术语在与这些术语相对的段落中定义。

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四.

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WALSTIB，L.P.

特拉华州的有限合伙企业

工业多租户租赁

1.基本规定(“基本规定”)。

1.1.双方：本租约日期为1999年6月__日，由特拉华州有限合伙企业WALSTIB L.P.(“房东”)和德克萨斯州公司(“租户”)PHARMAFAB，Inc.(统称为“双方”，或单独为“一方”)签订。

1.2.房产：位于德克萨斯州大草原市河滨商务中心(B楼)360号楼(以下简称“楼”)的一部分，如附件A所示(“楼”)。该大厦位于工业中心，俗称360上海滨江商务中心(以下简称“工业中心”)。承租人应拥有公共区域的非专有权利(如下文第2.3段所定义)，但无权使用大楼的屋顶外墙或公用设施通道或工业中心内的任何其他建筑。房屋、建筑物、公共区域、它们所在的土地以及所有其他建筑物及其改进在本协议中统称为“工业中心”。

1.3.期限：自1999年7月15日起至2006年7月31日止的期间(“期限”)，受下述第3.2节(“生效日期”)规定的限制。

1.4.基本租金：最初为每月28,930.00美元，可按下文所述调整(“基本租金”)。第一期基本租金为28,930.00美元，应在签订本租约时支付。*基本租金如下：

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1.5.承租人的营业费用份额(“承租人份额”)：

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1.6.租户每月预付租金：以下是根据本租约的规定向业主支付的预估月租金。这一估计是在租赁开始时做出的，并根据本租赁的规定进行调整：

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1.7.保证金：$38000.00(“保证金”)。

1.8.许可使用：制造、储存和分销药品(“许可使用”)。

1.9.担保人：布鲁斯·K·蒙哥马利和达琳·瑞安。

1.10.附件和展品：随附下列附件和展品，均为本租约的一部分：

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1.11.租金支付地址：在房东另行通知之前，租户应支付给房东的所有款项应支付给特拉华州有限责任合伙企业WALSTIB，L.P.，地址如下：

特拉梅尔克罗达拉斯/沃斯堡

H东大道801号，101号套房

德克萨斯州阿灵顿邮编：76011

2.处所、停车场及公用地方。

2.1.让我来。房东特此将房屋出租给租客，租客特此根据本租约中规定的所有条款、契诺和条件向房东出租房屋。*本租约所载或可能用于计算基本租金及/或营运开支的任何面积报表均为业主与租客双方同意为合理的近似值，不论实际面积是多是少，基本租金及租客所占份额均不受修订。

2.2.公共区域.定义“公共区域”是指业主不时为工业中心的房东、租户和其他租户及其各自的雇员、供应商、托运人、租户、承包商和受邀者提供和指定的所有区域和设施以及工业中心外部边界线内的所有区域和设施，以及厂房内的内部公用设施通道。

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2.3.公共区域-承租人的权利。为了承租人及其雇员、供应商、发货人、承包商、客户和受邀者的利益，房东特此授予承租人在本租期内与其他有权使用公共区域的人共同享有的非专有权利，只要房东根据本租约条款或任何关于工业中心使用的规则和法规或契诺、条件和限制的条款保留的任何权利、权力和特权除外。

2.4.公共领域--规章制度。房东应拥有公共区域的专属控制权和管理权，并有权根据第16.19段的规定，不时建立、修改、修改和执行有关公共区域的合理规则和条例。

2.5.公共区域发生变化。房东有权随时由房东自行决定：

(a)根据业主合理的商业判断，对公共区域进行业主认为适当的更改，包括但不限于车道、入口、停车位、停车区、上落客货区、出入口、出口、交通方向、园林区、人行道和公用设施跑道的位置、大小、形状和数量的更改；但该等更改不得导致租客不得进入该处所或毗邻该处所的停车区或装载区，而在任何情况下，业主须尽合理努力，尽量减少公用地方的任何该等改变会妨碍或干扰进入该处所的程度，包括使用毗邻该处所的停车位及装载区，以及使用进出该处所的车道。

(b)暂时关闭任何公共区域以进行维修，只要仍有合理通道可进入该场所即可；

(c)将工业中心边界以外的其他土地指定为公共区域的一部分；

(d)为公共区域增加额外建筑和改善设施；

(e)在对工业中心或其任何部分进行额外改善、维修或改建时使用公共区域；以及

(f)业主根据合理的商业判断，在公共区域和工业中心内、向公共区域和工业中心或与公共区域和工业中心相关的地方作出和执行业主认为适当的其他行为和变更。

3.期限。

3.1.学期。本租约的开始日期、期满日期和期限如第1.3段所述。

3.2.持球延迟。如果房东因任何原因不能在生效日期前将房屋的占有权交付给租客，房东不承担任何责任

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因此，这种不履行也不会影响本租赁的有效性或承租人在本租约项下的义务。*在此情况下，除非本合同另有规定，否则在业主将物业的占有权移交给租客之前，承租人没有义务支付租金或履行本租赁条款下承租人的任何其他义务。*租赁期应自(A)租客接管物业之日起计，或(B)在通知租客租赁改善工程(定义见租客改善附录)基本完成(定义见租客改善附录)后十(10)日内开始，而业主准备将物业之管有交付予租客。*如果在收到大草原城市的建筑许可证后六十(60)天内仍未将物业的占有权交付给承租人，并且该延迟不是由于承租人的行为、不作为或不作为所致，则承租人有权就超过该六十(60)天期间的每延迟一(1)天获得一(1)天的租金减免(自生效之日起生效)。*如果在收到大草原城市的建筑许可证后九十(90)天内仍未将物业的占有权交付给承租人，并且该延迟不是由于承租人的行为、不作为或不作为所致，则承租人有权就超过九十(90)天期间的每延迟一天获得两(2)天的租金减免(自生效日期起生效)，作为其唯一补救措施。*如果在收到大草原城市的建筑许可证后一百二十(120)天内仍未将物业的占有权交付给承租人，且延迟不是由于承租人的行为、不作为或不作为所致，则承租人可在上述一百二十(120)天期限结束后十(10)天内以书面通知房东取消本租约，在这种情况下，双方应被解除本租约项下的所有义务。如果房东在上述十(10)天内没有收到租户的书面通知，租户取消本租约的权利将终止。-如果开始日期在1999年8月1日之后，且不是日历月的第一天，则期限应结束，终止日期应为八十四(84)个月期间的最后一天，从期限的第一个完整日历月的第一个完整日历月的第一天开始。

3.3.开业日期证书。应房东的要求，租客应签署并向房东交付一份填写完整的证书(“开工日期证书”)，其格式为本合同附件中的附件B。

4.租金。

4.1.基本租金。承租人应在每个月的第一天或之前，提前向房东支付基本租金和根据本租赁条款承租人对房东的其他货币义务(该等其他货币义务在此称为“额外租金”)，以美国的合法货币支付，不得抵销或扣除。本合同期限内满一个月的任何期间的基本租金和附加租金应根据所涉月份的实际天数按比例计算。基本租金和额外租金的支付应按房东在本合同中规定的地址支付，或支付给房东不时以书面形式指定给租客的其他人或其他地址。基本租金和附加租金统称为“租金”。根据本租赁条款，承租人对房东的所有金钱义务均被视为租金。

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4.2.运营费用。承租人应在本合同期限内的每个月的第一天向房东支付除基本租金外，承租人应按照下列规定分摊的所有运营费用：

(a)“营运费用”指业主就工业中心、建筑物及物业的所有权及营运所发生的一切费用，包括但不限于以下各项：

(I)在整洁、清洁、良好秩序和状况下操作、维修、保养和更换公共区域，包括停车场、上落客货区、垃圾区、道路、人行道、人行道、公园路、车道、园景区、横条、保险杠、灌溉系统、排水系统、照明设施、栅栏和大门、外部标志和租户名录。

(2)为公共区域服务的水、气、电、电话和其他公用事业。

(3)垃圾处理、清洁服务、除雪、财产管理和安保服务。

(Iv)为公用地方和建筑物的保养、维修和更换而预留合理储备。

(五)房地产税。

(六)业主根据本条例第(八)款维持的保险单的保费。

(七)环境监测和保险项目。

(Viii)按月摊销公用地方及建筑物的基本设施改善工程，双方同意，任何一项基本设施改善工程的每月摊销，应相等於该等基本设施改善工程的费用除以业主对该等改善工程的使用年限的估计所得的商数。

(Ix)建筑物的维护，包括但不限于粉刷、填塞和修理和更换建筑物部件，包括但不限于屋顶、电梯、机械、系统以及火灾探测和喷水灭火系统。

(X)如租客没有维修处所，业主因维修而招致的任何开支。

(b)承租人未明确归属于房舍或建筑物的运营费用份额(“公共区域运营费用”)应为第1.5(A)段所示的百分比。承租人应按第1.5(B)段所示的百分比分摊可归因于该建筑物的营运开支(“楼宇营运开支”)。业主应根据其合理的酌情决定权决定哪些运营费用是公共区域运营费用、建筑运营费用或完全由租户承担的费用。

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(c)第4.2(A)款规定的改善、设施和服务的纳入，不应被视为对业主施加任何义务，要求业主进行上述改善或设施或提供这些服务。

(d)承租人应在基本租金到期的同一天按月预付第1.6段所述金额中承租人应承担的估计运营费用份额。房东应在每个日历年度结束后九十(90)天内向租户提交一份合理详细的报表，说明租户在上一年发生的实际运营费用中所占的份额。*如承租人根据第(4)(D)段于上一年度的估计付款超过上述报表上所示的承租人份额，则承租人应在下一次到期时将该多付款项计入承租人应承担的运营费用份额。*如果承租人根据第4.2(D)段在上一年度的估计付款少于承租人在该报表上显示的份额，承租人应在房东向租客交付该报表后十(10)天内向房东支付不足的金额。房东可随时调整预计租客应承担的运营费用数额，以反映房东对该年度此类费用的估计。

(e)尽管本协议有任何相反规定，承租人在2000年后的每个日历年应支付的可控运营费用(定义见下文)不得大于(I)2000年可控运营费用总额和(Ii)乘以(A)乘以(B)2000年1月1日至进行该计算的年度1月1日之间已过去的完整日历年数乘以(C)2000年可控运营费用总额之和。“就本租赁而言，术语”可控运营费用“是指房东合理控制范围内的所有运营费用项目；因此，不包括房地产税、保险、水电费和房东无法合理控制的其他成本。可控经营费用的增长限额在任何续展或延长期间继续存在，以2000年为基准年计算适用的限额。

(f)在给予业主三十(30)天的书面通知后，承租人可以在审计或检查前一年内的任何时间段内检查或审计业主与运营费用有关的记录；但是，审计或检查不得延伸至开始日期之前的任何时间段。*如承租人在年度营运开支报表送交承租人后三十(30)日内未能反对年度营运开支报表上的营运开支计算，则承租人将放弃反对有关年度营运开支计算的权利，而该报表所载营运开支的计算为最终决定。承租人的审核或检查只能在业主合理指定的营业时间内进行。承租人应支付此类审计或检查的费用，包括业主或建筑物经理的员工用于此类检查或审计的每小时100美元，以补偿业主可分配给检查或审计的间接费用，除非在有关时间段向承租人收取的总运营费用被确定为总误差超过5%(5%)，在这种情况下，业主应支付审计费用。承租人在任何日历年度内不得进行一次以上的检查或进行审计。如果检查或审计发现先前向租户收取的经营费用有误，则房东应将多付的任何此类费用退还给租户，或租户应向房东支付任何

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在通知后三十(30)天内少付任何此类费用(视情况而定)。承租人应对每次此类审计或检查的结果保密，不得使用任何第三方进行此类审计或检查，但业主合理接受的独立注册会计师事务所除外，该独立事务所与业主书面同意将此类审计或检查的结果保密。

5.保证金。承租人应在承租人签署本合同时向房东交存第1.7段规定的保证金，以保证承租人忠实履行本租赁项下的承租人义务。如果租客未能支付基本租金或额外租金或本租约(定义见第13.1段)下的其他违约，房东可使用保证金支付房东应支付的任何金额，或偿还或赔偿房东因此而可能遭受或招致的任何责任、成本、费用、损失或损害(包括律师费)。承租人应应要求向房东支付如此使用或使用的金额，以便将保证金恢复到第1.7段所述的金额。房东不应被要求将全部或部分保证金与其一般账户分开保存。房东应在本合同期满或提前终止时以及租客腾出房屋后，将房东未使用或使用的保证金部分退还给租客。保证金的任何部分不得被视为以信托形式持有、计息或作为承租人根据本租赁支付的任何款项的预付款。

6.使用。

6.1.允许的用途。承租人只可为第1.8段所述的准许用途而使用及占用该处所。承租人不得造成任何滋扰，不得允许排放任何令人不快的噪音或气味，不得遭受任何浪费，或使用房产的任何行为违反任何法律或条例，或会使业主的任何保险无效，或会增加业主承保的任何保险的保费，这些保险通常由与工业中心相当的物业的业主承保。承租人不得在房屋、建筑或公共区域内维修、保养或修理车辆。承租人不得将食品、托盘、桶或任何其他材料存放在房屋外。

6.2.危险物质。

(a)可报告的使用需要征得同意。本租约所称危险物质，是指其存在、性质、数量和/或存在、使用、制造、处置、运输、溢出、释放或影响的任何产品、物质、化学物质、材料或废物，其本身或与预计将在场所内的其他材料结合在一起，是：(一)对公众健康、安全或福利、环境或场所有潜在危害；(二)受到任何政府当局的监管或监测；或(Iii)根据任何适用的法规或普通法理论，作为房东对任何政府机构或第三方的潜在责任的基础。有害物质包括但不限于碳氢化合物、石油、汽油、原油或其任何产品或副产品。房东承认并同意承租人在正常业务过程中(统称为“承租人的产品”)将使用该场所生产、储存和分销药品和相关材料(其中一些可能含有有害物质)。*本租约中包含的任何内容均不得解释为禁止承租人将承租人的产品带到房屋内；但是，承租人必须遵守所有适用的

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对承租人产品的要求。除承租人的产品外，未经房东事先书面同意，承租人不得产生、拥有、储存、使用、运输或处置有害物质：(I)需要任何政府当局的许可或需要向任何政府当局提交报告、通知、登记或商业计划的有害物质；或(Ii)任何适用要求向进入或占用房屋或邻近物业的人发出通知的危险物质。此外，承租人不得在工业中心安装或使用地上或地下储罐。

(b)通知房东的义务。如果承租人知道危险物质违反适用要求位于建筑物或建筑物内、地下或周围，承租人应立即向房东发出书面通知，并附上有关该危险物质存在、溢出、释放、排放或暴露的任何声明、报告、通知、登记、申请、许可证、商业计划、许可证、索赔、行动或程序的副本，或从任何政府当局或私人收到的陈述、报告、通知、登记、申请、许可、行动或程序的副本。承租人不得违反适用要求，导致或允许任何有害物质在房屋内、之上、地下或周围(包括但不限于通过管道或卫生下水道系统)泄漏或释放。

(c)赔偿。承租人应赔偿、保护房东、业主的关联公司、贷款人以及上述人员、董事、股东、合作伙伴、雇员、经理、独立承包商、律师和代理人(“房东实体”)和房屋，使其不因承租人的雇员、代理人、承包商或受邀者或承租人的雇员、代理人、承包商或被邀请人带来或涉及任何有害物质而产生或涉及的任何损害、责任、判决、费用、索赔、留置权、费用、罚款、许可证损失和律师费及咨询费造成损害。承租人根据第6.2(C)款承担的义务应包括但不限于，承租人造成或遭受的任何污染或伤害对人身、财产或环境的影响，以及调查(包括咨询费和律师费和测试)、移除、补救、恢复和/或减少或其中涉及的任何污染的费用。承租人在第6.2(C)款项下的义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

6.3.租户遵守要求的情况。承租人应自负费用和费用，全面、勤勉和及时地遵守所有“适用要求”，本租约中使用的术语是指所有法律、规则、法规、条例、指令、契诺、地役权和记录限制、许可证、任何适用的火灾保险承保人或评级局的要求，以及业主工程师和/或顾问的建议，以任何方式与房产有关(包括但不限于以下事项：(I)工业卫生；(Ii)房产上、内、下或周围的环境条件，包括土壤和地下水条件；以及(Iii)正在生效或以后可能生效的任何有害物质的使用、产生、制造、生产、安装、维护、移除、运输、储存、泄漏或释放)。承租人应在收到业主书面要求后五(5)天内，向业主提供证明承租人遵守任何适用要求的所有文件和信息的副本，并应在收到后立即以书面形式通知业主任何威胁或实际的索赔、通知、传票、警告、投诉或报告，这些索赔、通知、传票、警告、投诉或报告与承租人或物业未能遵守任何适用要求有关或涉及。

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6.4.检查；遵守法律。除了房东的环境监测和保险计划(其成本包括在运营费用中)外，房东和房产的任何抵押贷款、信托契约或土地租赁的持有人(“贷款人”)有权在紧急情况下随时进入房产，否则有权在合理时间进入房产，以检查房产的状况，并核实租户是否遵守本租约和所有适用要求。业主有权聘请与此相关的专家和/或顾问，就承租人在房屋内或从房屋内安装、操作、使用、监测、维护或移除任何有害物质向业主提供建议。房东或贷款人对房屋进行的任何检查(紧急情况下除外)应符合联邦食品和药物管理局(FDA)的任何适用要求或承租人为遵守FDA的要求而强加的任何要求。*任何此类检查的费用和开支应由提出要求的一方支付，除非违反适用要求的行为已经存在或即将发生，或者政府当局要求或下令进行检查。在这种情况下，承租人应应要求向房东或房东的贷款人(视情况而定)偿还此类检查的费用和费用。

6.5.现有的环境条件。在签订本租约之前，业主已向租客提交了一份关于业主委托的建筑物的环境报告(“环境报告”)。业主向承租人声明，截至本合同签订之日，业主对除《环境报告》中披露的事项外的任何影响物业的环境事项并无实际了解。

7.保养、修理、固定附着物及改装。

7.1.承租人的义务。在符合第7.2段(业主的义务)、第第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定下，承租人应在任何时候，由承租人自负费用和费用，使房屋及其每一部分保持良好的状态、状况和维修(无论需要维修的部分或维修方法对租户来说是否合理或容易获得，也无论是否因租户的使用、该部分的要素或年限而需要进行此类维修)，包括：所有专门为房屋提供服务的设备或设施，如供暖、通风和空调(“暖通空调”)、管道、电气、照明设施、锅炉、燃烧或非燃烧的压力容器、消防水龙带接头(如果在建筑物内)、固定装置、内墙、外墙内表面、天花板、地板、窗户、门、平板玻璃和天窗，但不包括根据下文第7.2段由业主负责的任何物品。-供暖、通风和空调系统应由租户自费操作，并应根据租户签订的维护服务合同，由租户自负费用进行维护；但此类维护合同下的服务和承包商的范围应得到业主的合理批准。承租人应负责清除房屋附近人行道上的冰雪。承租人的义务应包括在必要时进行修复、更换或更新，以保持房屋及其所有或部分改善工程处于良好状态、状况和维修状态。房东应给予承租人任何可转让的保修，包括承租人根据本合同负责的房屋服务的设备。

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7.2.房东的义务。在符合第6段(使用)、第7.1段(承租人的义务)、第9段(损坏或毁坏)和第14段(谴责)的规定下，业主应自费，且不受第4.2段的补偿，应保持良好状态，状况良好，并修复大楼外的基础和公用事业系统。房东应保持公共区域和建筑物屋顶的良好状态、状况和维修，并根据第4.2段的规定进行报销。业主有义务保持公共区域的良好秩序、状况和维修，包括但不限于，保持公共区域内的车道和停车区有足够的路面铺设，保持这些停车区有足够的条纹，并为公共区域提供足够的排水。

7.3.改装。未经业主事先书面同意，承租人不得在或安排在房产内、上、下或周围进行任何更改或装置，而业主不得无理拒绝同意。尽管如上所述，承租人在六(6)个月内进行的任何一次或一系列相关更改中，只要不(A)涉及穿透建筑物屋顶或建筑物内的任何承重墙或外玻璃窗，(B)不影响建筑物的任何结构元素，(C)影响建筑物任何外墙或承重内墙的配置或位置，或(D)影响建筑物内的任何机械系统(包括但不限于，大楼内的电力和管道系统)。

7.4.投降/复辟。承租人应在租赁期的最后一天结束或任何较早的终止日期之前交出房产，并保持清洁和无杂物，并处于良好的运行状态、状况和维修状态，但普通磨损除外。*在不限制上述一般性的情况下，承租人应拆除所有个人财产、行业固定装置和地脚螺栓，对所有楼层进行修补，并使所有灯光处于良好的运行状态。

8.保险；弥偿。

8.1.保费的缴付。业主根据本条第8款维护的保单的保费成本应为本款第4.2款规定的公共区域运营费用。在本租赁期限之前或之后开始的保单期间的保费应按比例与相应的开始日期或期满日期重合。

8.2.承租人的保险。

(a)承租人在租赁期内应以其全部费用和费用维持下列保险，以防止因承租人经营和使用租赁的房产而引起的索赔或与之相关的索赔。

(I)商业一般赔偿责任，每次事故的最低限额为1,000,000美元；人身伤害、人身伤害和财产损失的一般赔偿总额为2,000,000美元。*如果房东要求，酒类责任保险将包括在内。

(2)具有法定限额和雇主责任的工伤赔偿保险，每次人身伤害或疾病事故限额为1,000,000美元。

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(3)汽车赔偿责任，包括所有拥有、非拥有和租用的车辆，每次事故的人身伤害和财产损失限额为1,000,000美元。

(Iv)按完全重置成本计算的任何租户改善或改善及企业个人财产的所有损失风险的财产保险，不含共同保险罚金条款；以及业务中断保险，其责任限额相当于至少约六(6)个月的收入损失。

(b)承租人应在首次入住前向房东提交所有保险证书，反映所需保险的证据；此后每年提交。

(c)第8.2款规定的所有保险：(I)应是主要的和非分担的，(Ii)应规定利益的可分割性，(Iii)应由获准在房产所在州开展业务的保险公司发行，并由Best‘s Key Rating Guide评级为A：VII或更好，(Iv)应批注包括房东和房东可能不时指定的其他个人或实体作为额外被保险人(仅限商业一般责任)，以及(V)应批注至少提前三十(30)天通知所述额外保险人取消保险或保险发生重大变化。

8.3.房东保险。房东可以，但没有义务维持所有风险，包括地震和洪水，工业中心内建筑物的保险，商业一般责任保险和其他由房东认为适当的责任或危险。房东保险的金额和承保范围由房东随时自行决定，并以房东选择的免赔额为准。业主有权减少或终止任何保险或承保范围。任何此类保险的保费应为公共区域运营费用。

8.4.放弃代位权。在法律允许的范围内，在不影响本协议规定的保险提供的保险范围的情况下，房东和租客均放弃因房东或租客可能对另一方实际承担或根据本合同规定承担的财产保险而提出的任何和所有索赔而向另一方索赔的权利，但以从该保险范围实现的收益为限。

8.5.赔偿。根据第8.6节的规定，承租人应赔偿房东、其继承人、受让人、代理人、雇员、承包商、合作伙伴、董事、高级职员和关联公司(统称“受补偿方”)，使其免受因承租人未能履行其在本合同项下的契诺而产生的所有罚款、诉讼、损失、费用、责任、索赔、要求、行为和判决，并使其不受损害。(B)因任何损失(定义见下文)而向任何受偿方追讨或向任何受偿方提出申索，但该等损失是由承租方或任何其他人士根据或在承租方明示或默示的邀请或许可下进入处所而造成的；。(C)因承租方占用或使用而引起或因在处所内发生的任何事情而引起的损失；或(D)承租方所蒙受、向任何受偿方追讨或向任何受偿方索偿的损失，不论业主疏忽是否导致该等损失或损害。但是，如果这种损失、损害或伤害是由于房东或其任何正当行为的严重疏忽或故意不当行为造成的，承租人对受赔偿方的这种赔偿不适用。

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授权代理或员工。对于本租赁终止前产生的任何索赔或责任，第8.5款的规定在本租赁终止后继续有效。

8.6.免除业主的法律责任。对于因伤亡、盗窃、火灾、第三者或任何其他原因(包括因建筑物任何部分的修理或改动，或因任何其他原因而造成的损失，包括建筑物任何部分的修理或改动，或因任何其他原因造成的损失)，造成任何一人或多人的伤亡，或任何财产的损坏、盗窃、毁坏、损失或失去使用的不便(“损失”)，房东不对租户或通过租客或由租客提出索赔的人承担责任，不论是任何一方的疏忽(重大疏忽除外)造成了该等损失的全部或部分，房东和租客均放弃就任何财产的任何损坏或被盗、毁坏、损失或失去使用而对另一方提出的任何索赔，只要这些索赔是由房东和租客根据其维持的承保建筑物、房产、房东或租客的固定装置、个人财产、租赁改进或业务的保险单投保的，或根据本条款要求免责方投保的，无论该损失是由另一方的疏忽或过失造成的；然而，房东的免责声明不适用于房东在其保险下维持的任何可扣除金额。每一方应促使其保险承运人背书所有适用的保单，放弃承运人在代位求偿或其他情况下对另一方的追偿权利。

8.7.房东违反租约。上文第8.5节或第8.6节中包含的任何内容均不得解释为限制承租人因业主违反本租约而可能获得的违约补救措施(然而，双方同意，在任何情况下，此类补救措施应受制于本租约的其他适用条款，包括但不限于本租约第16.4节)。

9.损坏或毁坏。

9.1.终止权。如果房屋有任何损坏，承租人应立即向业主发出书面通知。此后，房东应向租户发送书面通知(“预计时间通知”)，说明业主建筑师确定的预计时间段，即修复此类损坏将严重干扰租户在房屋内的业务活动。*在符合第9.2段规定的情况下，如果业主建筑师认为预计时间通知中所述的房屋损坏会对租户在物业内的业务运作造成严重干扰，且持续时间超过九十(90)天，则承租人可在收到估计时间通知后十(10)天内发出业主书面通知终止本租约，终止通知应在向业主提交终止通知后三十(30)天内生效。*如果预计时间通知指出，修复损坏将不会连续九十(90)天以上干扰承租人在物业内的业务行为，但这种修复实际上干扰承租人在物业内的业务处理超过九十(90)天(不包括不可抗力事件造成的延误)，则承租人可在该九十(90)天期限(实质时间)届满后十(10)天内通过向房东发送书面通知来终止本租约，终止通知应在将终止通知送达房东后三十(30)天内生效。这种终止不应成为承租人履行根据本合同条款终止后仍然有效的契约的借口。*租金应根据在对行为造成重大干扰的期间内的干扰程度按比例降低

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承租人在房屋内的业务。根据本条款取消租金和承租人的终止权应是房东未能保持良好秩序、状况和维修大楼、大楼屋顶、大楼外公用系统、公共区域和暖通空调的基础和外墙的唯一补救措施。

9.2.承租人造成的损害。如果房屋或建筑物的损坏是由于承租人或承租人的任何代理人、雇员、客户、受邀者或承包商的任何行为或不作为(“承租人行为”)造成的，则承租人根据第9.1段享有的终止权不适用。*承租人应及时修复因承租人法案造成的任何损坏。房东可自行选择修复因租客行为造成的任何损坏，费用由租户承担。承租人应继续支付本合同项下到期的所有租金和其他款项，并对房东因《承租人法案》可能遭受的所有损害承担责任。

10.房地产税。

10.1.房地产税的缴纳。房东应支付在本租赁期间到期和应付的不动产税，除第10.3段另有规定外，任何该等金额应按照第4.2段的规定计入运营费用。*计入营业费用的不动产税额应充分考虑对工业中心有效的任何税收减免，以便承租人获得任何此类税收减免的利益的比例份额。

10.2.房地产税的定义。这里所说的房地产税，是指任何政府机关或业主协会对工业中心或业主在工业中心的任何权益征收的任何形式的税收或评估，一般的、特殊的、普通的或非常的。*不动产税包括(A)任何取代或补充上述任何“不动产税”的税项或收费，(B)业主协会或类似实体对工业中心征收的任何收费或评估，以及(C)业主因抗议或抗辩所征收的任何评估或任何税率而招致的任何费用、开支或成本(包括律师费、专家费等)。*在本租赁期限之前或之后开始的纳税年度的房地产税应按比例与相应的开始日期或期满日期相吻合。

10.3.其他改进。运营费用不应包括其他租户或房东为其他租户独占而对工业中心进行的改造所产生的不动产税。尽管有第10.1段的规定，但承租人应在根据第4.2段支付运营费用时向房东支付因承租人对房产进行改善或应承租人的要求而评估的任何房地产税增加的全部费用。

10.4.联合评估。如果该建筑物没有单独评估，则分配给该建筑物的不动产税应基于该建筑物和与该建筑物相关的土地的评估价值相对于评估的税收地块内包括的所有土地和改善工程的总评估价值(已商定承租人应负责支付分配给该建筑物的租户份额，如《基本条款》第1.5(B)节所述)。在没有明显错误的情况下，房东对建筑物的房地产税分配对房东和租户具有约束力。

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10.5.租户的财产税。承租人应在拖欠之前支付因承租人的装修、固定装置、家具、设备和承租人在房屋内或工业中心内储存的所有个人财产而评估和征收的所有税款。

11.公用事业。承租人应直接支付提供给房屋的所有水电费和服务，包括但不限于电力、暖通空调、电话、保安、燃气和房屋清洁，以及由此产生的任何税收。

12.转让及分租。

12.1.须征得房东同意。

(a)除下文第12.1(C)段另有规定外，未经业主事先书面同意，承租人不得转让、转让、按揭或以其他方式转让、(统称“转让”)或分租承租人在本租约或物业中的全部或任何部分权益，而业主的同意不得被无理拒绝。确定同意是否合理的相关标准包括但不限于，建议的受让人或分租人的信用记录、以前业主的参考资料、对房产或公共区域的任何改变或加强使用，以及《国税法》及其颁布的有关房地产投资信托基金的规定施加的任何限制。*任何转让或转租不应免除承租人在本合同项下的义务。承租人不得(I)转租或转让或订立其他安排，使转租人或受让人根据转租或受让人根据转租人或受让人的业务活动所得的收入或利润，支付全部或部分金额；(Ii)直接或间接(通过适用《国税法》(以下简称《守则》)第856(D)(5)节规定的推定所有权规则)将房产转租或转让给房东拥有权益的任何人；或(Iii)以任何其他方式转租或转让本租约，而该转租或转让可能导致业主根据本租约收取的任何部分或任何转租不符合守则第856(D)节所指的“不动产租金”，或可能导致业主收到的任何其他收入未能符合守则第856(C)(2)节所述的收入。本12.1节的规定适用于任何转租人的任何进一步转租。

(b)租户控制权的变更应构成需经房东同意的转让。为此目的，累计转让承租人百分之二十五(25%)或以上的投票权或管理控制权应构成控制权的变更。

(c)尽管有第12.1(A)段的规定，房东同意，在生效日期后的十二(12)个月期间，租户可将本租约转让给一家名为Pfab LP的有限责任合伙企业(将命名为Pfab LP)，其中合伙人(一般和有限)是由PharmaFab，Inc.、Bruce K.Montgomery或Darlene Ryan(或两者的组合)拥有或控制的实体。但是，承租人应立即将转让通知房东。此类转让不得解除承租人在本租约项下的义务或解除Bruce K.Montgomery或Darlene Ryan作为承租人在本租约项下的义务的义务。*应房东的要求，租客应(I)促使受让人签署一份令房东合理满意的文书，证明

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受让人承担承租人在本租约项下的所有义务，以及(Ii)促使本租约的每一担保人签署对其担保书的批准。

12.2.租金调整。如果在任何允许转让或转租的生效日期，本租约的剩余期限不到三(3)年，房东可以在转让或转租之日终止本租约，但条件是承租人履行了根据本条款终止的那些契诺。

13.违约；补救。

13.1.默认值。下列事件之一的发生应构成承租人方面的违约事件(“违约”)：

(a)承租人放弃该房屋；

(b)在房东向租客递交书面通知后三(3)天内不支付本租约项下任何一期基本租金、额外租金或任何其他到期应付款项；但是，如果租客拖欠基本租金、额外租金或本租约项下任何其他款项的拖欠时间超过三(3)天，且房东已不止一(1)次根据第13.1(B)款向租客发出书面通知，则违约应立即发生，无需房东事先书面通知租客。

(c)承租人或任何担保人为债权人的利益进行的一般转让；

(d)承租人或任何担保人提出自愿破产呈请，提出自愿安排呈请，提出自愿或非自愿的重组呈请，或由承租人的债权人或担保人提出非自愿呈请；

(e)接管、扣押或以其他司法方式扣押房屋或房屋上所有或实质上所有承租人的资产；

(f)承租人没有按照第8.2段的要求维护保险；

(g)承租人违反第6.2段规定的契诺的任何行为；

(h)未能履行本协议项下的任何承租人的契诺、协议或义务(但在本段落第(13.1)段中规定为违约事件的，应受该等其他段落管辖)，在房东向租客发出书面通知后10天内继续不履行，但如果租客已尽合理努力纠正这种不履行，并且即使合理努力也不能在十(10)天内纠正，则承租人不应根据本分段违约，除非租客此后没有努力并持续地进行补救直至完成；以及

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(i)承租人在本租赁的任何担保项下的义务的任何担保人违约，或试图否认或撤销任何此类担保。

13.2.补救措施。如果承租人违约，房东应得到本合同附件《承租人违约时房东的补救措施》中规定的补救措施。

13.3.滞纳金。承租人特此承认，承租人逾期向房东支付租金和本租约项下到期的其他款项将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将非常难以确定。*此类成本包括但不限于加工费和会计费。因此，如果房东或房东指定人在房租到期后10天内未收到房东或房东指定人支付的房租分期付款或其他款项，则房客应向房东支付相当于该逾期金额5%的滞纳金，而无需通知租户。双方特此同意，该滞纳金是对房东因租户逾期付款而产生的费用的公平合理的估计。房东接受这种滞纳金在任何情况下都不构成对租客拖欠该逾期款项的放弃，也不阻止房东行使本协议授予的任何其他权利和补救措施。

14.谴责。如果该房产或其任何部分是在征用权下被接管或在行使该权力的威胁下出售(本文中所有这些都被称为“谴责”)，本租约应自撤销当局取得所有权或管有之日起终止，以最先发生的为准。*如果超过10%(10%)的房屋建筑面积或超过25%(25%)的公共区域被指定为租户停车，承租人可以选择在房东向租户发出书面通知后十(10)天内(或如果没有通知，则在处罚机关接管后十(10)天内)终止本租约，自处罚机关接管之日起。*如承租人未按前述规定终止本租约，则本租约对物业的剩余部分将保持十足效力及作用，惟基本租金须按物业的可出租楼面面积与物业的可出租楼面总面积的比例相同比例递减。如果不适用于房产的任何部分，则不得降低基本租金。根据征用权取得全部或部分房产的任何赔偿或在行使该权力的威胁下支付的任何款项均为业主的财产，但租户应有权获得单独支付给租户的任何补偿，以补偿租户的搬迁费用和/或租户贸易固定装置的损失。如果本租约未因该判决而终止，房东应在其在判决事项中的遣散费净额范围内，修复因该判决而对房屋造成的任何损坏。承租人应负责支付超过完成维修所需的遣散费净额的任何金额。

15.禁止反言证书及财务报表。

15.1.禁止反言证书。每一方(本文中称为“答辩方”)应在另一方(“请求方”)发出书面通知后10天内签署、确认并在其能够如实提交的范围内向请求方交付禁止反言

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本文件所附形式的证书，加上请求方合理要求的补充资料、确认书或陈述。

15.2.财务报表。如果房东希望融资、再融资或出售大楼、工业中心或其任何部分，租户和所有担保人应向房东指定的任何潜在贷款人或买家提供贷款人或买家合理要求的租户和担保人的财务报表，包括但不限于租户过去3年的财务报表。*所有此类财务报表应由房东和该贷款人或买家以保密方式收到，并仅用于本协议规定的目的。

16.其他契诺及条文。

16.1.可分性。经有管辖权的法院裁定，本租约的任何条款无效，不影响本租约任何其他条款的有效性。

16.2.逾期债务利息。房东在到期后10天内未收到本合同项下到期的任何款项，房东应自到期之日起按12%(12%)的年利率计息，但不得超过法律允许的最高利率，此外还要支付第13.3段规定的滞纳金。

16.3.关键时刻。在履行本租赁项下各方应履行或遵守的所有义务方面，时间至关重要。

16.4.房东责任。承租人及其继承人和受让人不得针对业主在工业中心的权益以外的任何资产主张或强制执行任何违反本租约的索赔。承租人同意仅关注此类权益，以履行本租约项下对房东的任何责任或索赔。*在任何情况下，业主(该术语应包括但不限于业主的任何普通或有限合伙人、受托人、受益人、高级管理人员、董事或股东)均不对任何此类责任承担个人责任。

16.5.没有事先或其他协议。本租赁包含双方就本租赁中提到的任何事项达成的所有协议，并取代所有口头、书面、先前或同时达成的协议或谅解。

16.6.通知要求。本租赁要求或允许的所有通知应以书面形式发出，并可亲自递送(亲手或通过信使或快递服务)，或可通过普通、挂号或挂号邮件或美国邮政特快专递发送，预付邮资，或在正常营业时间通过传真发送，如果以第16.6段规定的方式送达，应视为已发出足够通知。本租约上一方签字旁边注明的地址应为该方用于递送或邮寄通知的地址。任何一方可通过书面通知另一方指定不同的通知地址，但在承租人接管房产时，该房产应构成承租人的地址，用于向承租人邮寄或交付通知。本合同项下要求或允许给予业主的所有通知的副本应同时发送给业主此后不时通过书面通知租户指定的一方或多方。

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16.7.通知日期。任何以挂号信或挂号信寄出的通知，如要求回执，应视为在收据卡片上显示的投递日期发出，或如果没有显示投递日期，则视为已在收据卡片上加盖邮戳。如果通过普通邮件发送，通知应被视为在按本协议要求填写地址并预付邮资后48小时内发出。由美国特快专递或隔夜快递递送的保证次日递送的通知，应视为在向美国邮政服务或快递递送后24小时发出。如果任何通知是通过传真或类似方式发送的，在电话或传真确认其发送后，该通知应被视为已送达或交付，前提是副本也通过专人递送或隔夜递送或挂号信交付。如果在星期六、星期日或法定节假日收到通知，应视为在下一个工作日收到通知。

16.8.免责声明。房东或租客对另一方违约的放弃不应被视为放弃违约方随后的任何违约或放弃本合同的任何其他条款、契诺或条件。

16.9.留宿。在本租约期满或提前终止后，承租人无权保留对物业或其任何部分的占有权。*如果租客在业主同意下继续持有：(A)应支付的基本租金应增加至紧接到期或更早终止前一个月适用的基本租金的150%(150%)；(B)租客的占有权应在业主发出三十(30)天通知后终止；以及(C)本租赁的所有其他条款和条件应继续适用。这里包含的任何内容都不应被解释为房东同意租户的任何保留。承租人应赔偿、辩护并使房东免受任何和所有索赔、要求、诉讼、损失、损害、义务、费用和开支，包括但不限于房东因承租人在本租约期满或提前终止时未能按照本租约的规定交出房产而招致或遭受的律师费。

16.10.累积补救。本协议项下的任何补救或选择不应被视为排他性的，但在可能的情况下，应与所有其他法律或衡平法补救措施累积。

16.11.具有约束力；法律的选择。本租约对双方、其遗产代理人、继承人和受让人具有约束力，并受房屋所在国家的法律管辖。本合同双方就本租约提起的任何诉讼，应在房屋所在县提起。

16.12.房东。本租约中包含的契约和义务仅在业主、其继承人和受让人各自拥有工业中心权益的期间内和就其各自的所有权期间对业主、其继承人和受让人具有约束力。如果该所有权转让给工业中心，房东(如果随后发生任何转让或转让，则当时的出让人)应同时从转让或转让之日起及之后免除房东的所有责任，而无需任何其他文书或协议，有关房东履行本租约中所载任何契诺或义务的所有责任应在此后履行。

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16.13.律师费和其他费用。如果任何一方提起诉讼或诉讼以强制执行本协议的条款或宣布本协议项下的权利，任何此类诉讼的胜诉方(如下文所定义)应有权获得合理的律师费。“胜诉方”一词应包括但不限于实质上获得或挫败所寻求救济的一方。房东有权获得准备和送达违约通知以及与之相关的咨询所产生的律师费、费用和开支，无论随后是否就该违约或由此导致的违约启动了法律诉讼。承租人应按要求偿还房东因承租人在本合同项下提出的所有同意或批准请求而产生的一切合理的法律、工程和其他专业服务费用。

16.14.房东的通道；展示房屋；修理。业主和业主代理人有权在紧急情况下和在合理通知后的任何时间进入该房产，以便向潜在买家、贷款人或租户展示该房产，并对该房产或建筑物进行业主合理认为必要的改动、维修、改善或增加。房东或房东代理人对房屋进行的任何检查(紧急情况下除外)应符合FDA的任何适用要求或承租人为遵守FDA的要求而强加的任何要求。业主可在本合同期限的最后一百八十(180)天内的任何时间，在物业或建筑物上或附近放置任何普通的“待售”标志，并可在本合同期限的最后一百八十(180)天内的任何时间，在物业或建筑物周围放置任何普通的“待租赁”标志。*房东的所有此类活动不应免除租金或对租户的责任。

16.15.有征兆。承租人不得在房产或建筑物的外部或其上放置任何标志，但经业主事先书面同意，承租人可安装(但不在屋顶上)为宣传租客自己的业务而合理需要的标志，只要该等标志位于业主指定的位置，并符合标志条例和业主为工业中心设立的标志年龄标准。房东的招牌年龄标准作为证据C附于本文件。

16.16.终止；合并。除非房东另有书面说明，租客自愿或以其他方式交出本租约、双方终止或取消本租约，或房东因租客违约而终止本租约，应自动终止该房屋内的任何分租或较小的产业；但在任何此类退回、终止或取消的情况下，房东应有权选择继续任何一个或所有现有的分租。房东在任何此类事件发生后十(10)天内未通过书面通知任何此类较小权益的持有人作出相反的书面选择，应构成房东的选择，使此类事件构成此类权益的终止。

16.17.安静的控球。在承租人支付物业的基本租金和额外租金，并履行承租人根据本租约须遵守和履行的所有契诺、条件和规定后，承租人应在符合本租约所有规定的情况下，在整个租约期限内安静地拥有物业。

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16.18.从属；委派；不扰民。

(a)从属关系。本租约应受制于业主现在或以后在物业所属的不动产上作出的任何土地租约、按揭、信托契据或其他质押或按揭(统称“按揭”)，以及就其抵押而作出的任何及所有垫款，以及其所有续期、修改、合并、更换及扩展。承租人同意，任何持有任何按揭贷款的人均无责任、责任或义务履行本租约项下业主的任何义务。如果房东对任何此类义务违约，承租人应向任何贷款人(其名称和地址以前已书面提供给房客)发出房东违约的通知。承租人不得对房东违约行使任何补救措施，除非房东和贷款人收到违约的书面通知，并且此后应经过一段合理的时间(不少于六十(60)天)，但违约仍未得到补救。如果任何贷款人选择本租赁优先于其抵押的留置权，并就此向承租人发出书面通知，则本租赁应被视为先于该抵押。抵押权中有关处分抵押权和保险收益的规定，优先于本租赁中任何相反的规定。

(b)律师。在符合第16.18段第(C)节的不干扰条款的情况下，承租人同意委托贷款人或任何其他因丧失抵押品赎回权而获得房产所有权的当事人。如果发生止赎，新业主不应：(I)对任何前房东的任何行为或不作为或获得所有权之前发生的事件承担责任，(Ii)承租人可能对任何先前房东的任何抵销或抗辩，或(Iii)对保证金或预付一个月以上租金的约束。

(c)不受干扰。就业主在本租约签订后订立的按揭而言，承租人对本租约的从属地位须受按揭持有人的保证(“不干扰协议”)所规限，只要本租约完全有效，且承租人在本租约下并无违约，则承租人不得干扰租客对物业的管有。

(d)自动执行。第16.18段所载的协议将在不执行任何进一步文件的情况下生效；但是，如果房东或贷款人就房产的出售、融资或再融资提出书面请求，租户和房东应签署合理需要的进一步书面文件，以单独记录本文规定的任何此类从属或不从属、委托和/或不干扰协议。房东在此不可撤销地拥有将本租赁从属于抵押的全部权力。

16.19.租户融资。房东承认并同意，承租人可以将承租人在房产中拥有的个人、家具、贸易固定装置和库存的担保权益授予机构贷款人。在授予该担保权益后，房东应应承租人的要求，签署一份附属协议，并以本合同附件D的形式交付给承租人。

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16.20.规章制度。承租人同意其将遵守并促使其员工、供应商、托运人、客户、租户、承包商和受邀者遵守房东为公共区域的管理、安全、护理和清洁、车辆的停放和卸货以及维护良好秩序以及为大楼和工业中心的其他居住者或租户及其受邀者提供便利而不时制定的所有合理规则和规定(“规章制度”)。对于工业中心其他租户不遵守上述规章制度，业主不对承租人负责；但前提是房东同意采取合理努力，试图统一执行规章制度。

16.21.安全措施。承租人承认，本合同项下支付给房东的租金不包括警卫服务或其他安全措施的费用。房东没有义务提供同样的东西。承租人承担保护房屋、承租人、其代理人和受邀者及其财产不受第三方行为影响的一切责任。

16.22.预订部。房东保留授予房东认为必要的地役权和记录地块地图的权利，只要这种地役权和地图不合理地干扰租户对房产的使用。承租人同意签署房东合理要求的任何文件，以实现任何此类地役权或地图。

16.23.冲突。本租赁的印刷条款与打字或手写条款之间的任何冲突，应以打字或手写条款为准。

16.24.出价。房东或房客、房东代理人或房客代理人准备本租约，并将其提交给租客或房东，不应视为租赁要约。本租约在各方签署并交付之前不具有约束力。

16.25.修正案。本租约只能以书面形式修改，并在修改时由利害关系方签署。

16.26.多个派对。除本合同另有明确规定外，如果不止一个个人或实体在本合同中被指名为承租人，则此等个人或实体的义务应由在本合同中被指名为承租人的所有个人或实体承担连带责任。

16.27.权威。每个代表房东或租客签字的人都保证并声明，她或她被授权签署和交付本租约，并使其成为房东或租客的一项具有约束力的义务。

[签名显示在下面的页面上]

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本租约双方已在各自签字的日期和地点签订本租约。

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事件中的房东补救附录

租户违约的百分比

(德克萨斯州)

(a)在任何违约情况下，除根据本合同或适用要求给予房东的所有其他权利和补救措施外，房东还可采取下列任何行动：

(I)以书面方式通知承租人终止本租约，在此情况下，承租人应向房东支付以下款项：(A)截至终止日期为止，根据本租约应累计的所有未付逾期租金，(B)根据下文第(B)段应支付的所有金额，以及(C)相当于(1)承租人在剩余期限内按现值折现支付的租金总额，年率等于《华尔街日报》西南版在本租约终止之日公布的“最优惠租金”，减去(2)房东以同样的折扣价确定的期间内该房产当时的公允租金价值；或

(Ii)在不终止本租约的情况下，在不通知租客或不通知租客的情况下，以及在没有司法程序的情况下，终止租客对房产的占有权并更换门锁，在这种情况下，租户应向业主支付(A)截至终止占有之日为止所有逾期未付的租金和根据本合同应累计的其他金额，(B)根据下文第(B)段不时到期的所有金额，以及(C)根据本条款规定租户在剩余期限内支付的所有租金和其他款项，减去房东在此期间通过重新出租房产而收到的任何净额。承租人无权获得通过重新出租而获得的超过本合同项下到期租金的任何对价。*房东在房屋内重入不影响租客在剩余期限内根据本协议承担的义务；相反，房东可不时对租客提起诉讼，以收取租客应支付的金额，而无需房东等待至租期届满。除非房东向租客发出书面通知，明确表示已选择终止本租约，否则房东为排除或驱逐租客而采取的所有行动应被视为根据第(A)(Ii)段采取的行动。*如果业主选择根据本条款第(A)(Ii)款继续租赁，则其可随时选择根据上文第(A)(I)款终止本租约。房东和租客特此确认，如有任何冲突，本附录的条款和规定将取代《德克萨斯州物权法》第93.002节。

(b)承租人应向房东支付房东在以下方面发生的一切合理费用和开支(包括法院费用和合理的律师费和开支)：(I)取得对房产的占有权；(Ii)移走和存放租客或任何其他占用人的财产；(Iii)为一个或多个新租户翻新、维修和改变房产；(Iv)如果租客被剥夺了房产，但本租约没有终止，则重新出租全部或部分房产(包括经纪佣金、租户完工的合理费用，以及随之而来的其他费用)，(V)履行承租人没有履行的承租人义务，以及(Vi)强制执行或向房东提供其权利、补救和资源方面的建议。房东在违约发生后接受租金，不应放弃房东对违约的权利。房东在知道租客拖欠租金的情况下收取租金

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以下条款不构成对违约的放弃，除非业主以书面形式提出并经业主签字，否则业主对本租约任何条款的放弃不应被视为已作出。房东对任何违反或违反本条款任何条款的放弃，不应放弃房东在未来违反该条款或违反任何其他条款方面的权利。*如果房东根据本文授予的授权收回房产，则房东有权(A)保留和使用或(B)自费移走并储存被租客视为遗弃在房产内的所有家具、固定装置、设备或其他财产，包括在房东丧失抵押品赎回权或任何出租人或对其有留置权的第三方收回之前一直由房东拥有或租赁给租客的家具、固定装置、设备或其他财产。业主可将该等家具、固定装置、设备及其他财产的全部或任何部分的占有权让予任何向业主出示由承租人(或承租人的任何前身)签立的文书副本的人(“申索人”)，授予申索人在各种情况下接管该等家具、固定装置、设备或其他财产的权利，而业主无须调查该文书的真实性或合法性。房东在此声明的权利是房东在法律或衡平法上拥有或可能拥有的任何和所有其他权利之外的权利，承租人同意房东在此授予的权利在商业上是合理的。

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WALSTIB，L.P.

特拉华州的有限合伙企业

工业多租户租赁

租户改善附录

1.房东应按照经房东和租客双方书面批准的计划和规格(“计划”)在房屋内建造租赁改进(“租赁改进”)。房东和租客将努力在1999年6月10日之前就最终计划达成一致。承租人应负责编制最终图则的费用以及与租赁改善有关的任何其他建筑和设计费用(该等费用可从承租人津贴中支付，定义见下文)。

2.计划经业主和租客批准后，房东应以竞争性方式将工程投标给房东和租客合理接受的至少三(3)个合格的总承包商。业主应与出价最低的投标人或业主与租客商定的其他投标人(“承包商”)签订合同，在房屋内建造租赁改进型建筑；但是，如果最低出价(或房东与租客商定的其他出价)超过90万美元(90万美元)，房东和租客应修改计划，使经修订的计划中反映的租赁改进型建筑成本不超过90万美元(900,000美元)。业主应促使承包商基本上按照批准的计划，并以良好和熟练的方式利用所有新材料建造租赁改建。*根据与承包商签订的合同，承包商有义务获得当地政府当局在建设租赁改善工程方面的必要许可和批准，并根据所有适用的法律、法规和法规建设租赁改善工程(明确同意承租人有责任将FDA的任何要求纳入批准的计划中)。*在施工期间，承租人应在合理时间内进入场地，以观察工程进度和质量；但承租人在参观场地时应始终遵守承包商的安全要求。承租人在租赁改进施工过程中提出的变更要求，应以书面形式提交房东，变更单须经房东和租客双方书面批准。随后，房东应准备书面变更令供租客审批，经租客与房东签字后，授权房东对租赁改进进行此类变更。

3.租赁改善应被认为是“基本完成”，并准备交付给承租人的时候，房屋的占用证书是从大草原城市的保证。在租赁改进基本完成时，业主、租户和承包商应巡视物业，以准备一份需要更正的项目的“检查清单”。此后，承建租赁改建工程的建筑师应出具基本完工证书，并附上“审批清单”。业主应促使承包商更正或完成《打孔单》上的项目

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在合理可行的情况下尽快，但在任何情况下不得迟于租赁改进基本完成之日起三十(30)天。

4.承租人应负责支付与租赁改进工程施工相关的所有费用，包括但不限于：(A)支付建筑师的所有费用，包括专业费用和所有其他设计和规划成本；(B)支付与租赁改进工程施工相关的人工和材料成本；(C)向Trammell Crow Dallas Fort支付相当于与租赁改进工程施工相关的所有设计、规划和建筑成本总和的4%(4%)的费用。*双方理解并同意，以下定义的租户津贴可用于支付前一句(A)、(B)和(C)款所述的费用。

5.尽管本协议有任何相反规定，房东仍向租客发放79.2万美元(792,000美元)的津贴(“租客津贴”)，用于上文第(4)段所述的租赁改善费用和其他费用。如果租赁改善的投标超过租户津贴，承租人应在房东与承包商签订施工合同之前向房东预付超出的金额，双方商定，在租户交存的资金用于支付租赁改善的建设费用之前，应预付租户津贴。*如租赁改善设施的建造成本低于租户津贴，承租人可在开始实施日期后十二(12)个月内，将租户津贴中未使用的部分，用于在处所内额外建造或提升承租人在处所内完成工程的费用。如果租户津贴的任何部分在生效日期后十二(12)个月期满后仍未使用，房东没有义务将该未使用部分支付给租户或以其他方式允许租户从中受益。

6.承租人应与承包商合作，以促进租赁改进的高效和快速完成。承租人同意，在拖欠本合同项下的款项的情况下，包括但不限于根据上文第(5)段应支付的款项，业主除了在法律上或衡平法上的任何和所有其他补救措施外，对承租人享有与拖欠租赁下的租金时相同的权利和补救办法。

7.双方理解并同意，承租人造成的租赁改善工程的任何延迟不应延迟开工日期。*下列任何情况均应构成因承租人造成的延误：(A)承租人未能编制初步计划或承租人未能及时批准计划；(B)因承租人更改计划而导致的任何延误；(C)因承租人要求提供材料、完工或安装而导致的任何延误；或(D)因承租人以其他方式导致的租赁改善工程建设的任何延误。

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WALSTIB，L.P.

特拉华州的有限合伙企业

工业多租户租赁

扩展附录的选项

延长附件的选择权是1999年由特拉华州有限合伙企业WALSTIB L.P.和德克萨斯州公司PharmaFab，Inc.签订的租约的一部分，租约日期为1999年_

1.选择扩展。房东特此授予承租人延长本租约期限的选择权，自前一租期届满之日起计，以下期限(“选择期”)开始：

第85-145个月“第一期”

145-205个月“第二期”

2.锻炼日期。就本附录第5段而言：

(a)最早行使日期为适用选择期开始之日之前12个月；以及

(b)最后行使日期是在适用选择期开始之日之前9个月。

3.每月基本租金。选择期内每个月的基本租金应为按照以下选择(“租金调整选择”)计算的金额。

[X]市值租金(“市值租金调整”)

4.行使选择权的条件。承租人延长租期的权利受下列各项的限制：

(a)为了行使延期的选择权，租户必须向房东发出选择的书面通知，房东必须在最后行使日之前收到该通知，但不能早于最早行使日。*如果没有发出和/或收到行使选择权的适当通知，该选择权应自动失效。所有选择权(如果有多个)只能连续行使。如果不行使期权，将终止该期权和所有后续期权。承租人承认，由于不迟于最后行使日期知道租户是否会行使选择权对房东来说很重要，租客未能在最后行使日期前通知业主将被最终推定为租户选择不行使选择权。

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(b)如果承租人违约，承租人无权行使选择权(I)。或者(Ii)如果在紧接行使选择权之前的十二(12)个月期间，发生了三(3)个或更多的违约，并且在任何适用的通知或宽限期内未得到纠正。不得因承租人因本段规定而无法行使期权而延长或延长行使期权的期限。

(c)除本附录特别修改外，本租约的所有条款和条件均适用。

(d)选择权是租户个人的，不能由租户以外的任何人转让或行使，并且只有在租户完全拥有该房产且无意此后转让或转租的情况下才能行使。*仅就上一句而言，“承租人”一词应包括承租人根据租约第(12.1)(C)节向其转让租约的任何实体。

5.租金调整的计算

(a)市值租金调整。在每一期权期间开始前四个月，如选定的租金调整方案为市值租金调整，双方应真诚协商以确定期权期间的基本租金。*如果不能在30天内达成协议，则房东和租客应各自在不迟于选择期开始前90天对选择期内房产的公平市场租金作出合理确定，并根据下列规定将该确定以书面形式提交仲裁：

(I)不迟于选择期开始前90天，业主和租客应各自选择一名产业租赁经纪人担任仲裁员。如此任命的两名仲裁员应在不迟于选择期开始前75天选择第三名双方都能接受的工业租赁经纪人作为第三名仲裁员。

(2)三名仲裁员应在不迟于选择期开始前75天以多数票行事，确定选择期内房舍的实际公平市场租金。多数仲裁员的决定对双方当事人具有约束力。由仲裁员确定的最接近公平市场租金的业主或租客的公平市场租金的确定应为期权期间的基本租金。

(3)如果任何一方未能在本附录要求的期限内指定仲裁员，则应由及时指定的仲裁员确定选择期的基本租金。

(4)这种仲裁的全部费用应由其提交的公平市场租金未被选定的一方支付。

[签名显示在下面的页面上]

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WALSTIB，L.P.

特拉华州的有限合伙企业

工业多租户租赁

额外保证金附录

本附加保证金附件是特拉华州有限合伙企业WALSTIB L.P.与德克萨斯州PharmaFab公司(租户)于1999年签订的租约的一部分，租约日期为1999年_

承租人同意向房东支付80,000.00美元的额外保证金，保证金可以定期存单或信用证的形式持有。*此类额外押金应在五(5)年后退还，除非在入住的头五(5)年内发生了三(3)次或更多违约，且在任何适用的通知或宽限期内未得到纠正。如果额外保证金是以存单或信用证的形式存在，且房屋已售出，承租人应自费安排以买方名义重新签发存单或信用证(视情况而定)。

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租赁担保

鉴于特拉华州有限合伙企业WALSTIB，L.P.和德克萨斯州公司PharmaFab，Inc.即将签订一份日期为_

鉴于，布鲁斯·K·蒙哥马利和达琳·瑞安(各自都是“担保人”)在承租人中拥有经济利益；

鉴于，如果担保人不签署并交付本租赁保函给房东，房东将不会签署本租约。

因此，现在，考虑到房东签下上述租约，并作为房东签下租约的物质诱因：

1.担保人特此共同、个别、无条件及不可撤销地保证租客迅速支付租客根据租约应支付的所有租金及所有其他款项，并保证租客忠实及迅速履行租客须遵守及履行的每项租约条款、条件及契诺。

2.未经担保人同意或通知的情况下，租赁条款可由房东和租客或通过一系列行为进行修改，本担保应保证经如此修改的租赁的履行。租约可由房东或房东的任何受让人转让，无需征得担保人的同意或通知。

3.本担保不得因业主未能或延迟执行业主在租赁下的任何权利或补救措施而被解除、修改或影响，无论是根据租赁条款、法律还是衡平法。

4.不需要向担保人发出违约通知。*以下签署人的担保是一种持续担保，根据该担保，房东可在租客违约或违约后立即针对租客和/或任何担保人(或每名担保人)提起诉讼，或强制执行业主根据租约条款或法律或衡平法对租客可能拥有的任何权利。

5.房东有权在承租人违约或违约后向本合同项下的任何担保人(或每个担保人)提起诉讼，而无需首先对承租人提起诉讼，也无需事先通知或要求承租人或任何担保人。

6.每个担保人在此放弃(A)接受本担保的通知，(B)要求付款、提示和抗议，(C)要求房东对租客或任何其他担保人或任何其他对房东负有责任的个人或实体提起诉讼的任何权利，(D)要求房东对任何违约适用其根据租赁持有的任何保证金或其他担保的权利，(E)要求房东在向担保人提起诉讼之前根据任何其他补救措施进行诉讼的任何权利，以及(F)任何代位权。

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7.各担保人特此将承租人现有或未来欠担保人的全部债务作为租约和本担保项下对房东的债务的抵押物。

8.如果担保人已婚，该担保人明确同意对其单独的财产有追索权，以履行本协议项下的所有义务。如保证人不止一人，则各保证人在本合同项下的义务应是连带的。

9.承租人在租约项下签署和交付禁止反言证书和财务报表的义务，应被视为也要求每个担保人履行并提供相同的义务。

10.“房东”是指租赁合同中所列的房东，以及房东的继承人和受让人。只要业主在租约、租赁物业或其租金、问题及利润中的权益须受任何按揭、信托契据或抵押转让所规限，则担保人对业主权益的收购不影响担保人根据本保证所承担的持续责任，而该责任仍应为该按揭、信托契据或转让契据下的承按人、受益人、受托人或受让人及其继承人和受让人的利益而继续有效。

11.“承租人”一词是指租约中指定的承租人以及承租人的继承人和受让人。

12.如果房东根据本合同对担保人提起任何诉讼，以履行担保人的义务，败诉方应向胜诉方支付合理的律师费，该律师费由法院确定。

13.三(3)年后，如果承租人没有发生租约中所描述的未治愈的违约，则本协议下担保人的总责任应限制在连带基础上的金额为380,000.00美元(即Bruce K.Montgomery在本协议下的责任应限制在380,000美元，Darlene Ryan在本协议下的责任应限制在380,000美元，但房东根据本担保可以向担保人追回的最高总金额应限制为380,000美元)。如果在租户入住的第五(5)年期满时，租约项下未发生未治愈的违约情况，则本担保应终止。双方同意，如果在任何适用的宽限期或治疗期届满后，租约项下发生违约，房东可以保持本担保的效力为条件，接受任何违约的补救。

於1999年6月_日签立。

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附件A

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房产示意图

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附件B

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生效日期备忘录

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承租人特此接受本租约所要求的条件。

租约开始日期为_。

租约的到期日为_。

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附件C

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标牌标准

根据第16.15段，承租人可以安装以下描述的标志，但在拆除该标志后，承租人应对建筑物进行所有维修和维护(即修补洞、纹理、油漆等)。

该项目的标识标准应包括贴在每个建筑入口中心的单个跑道上的内部照明通道字母。*跑道将位于天窗正上方的顶面带上，跑道最大长度为40英尺，高度为8英寸。*复印件的高度应限制为30英寸，背面涂有5英寸的油漆。赛道和回程的颜色将由业主指定，以及电气规格。承租人在迁出房屋时，应将跑道表面更换为其原始状态。

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附件D

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从属协议

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房东从属协议

鉴于WALSTIB，L.P.(下称“业主”)是下列处所(下称“处所”)的拥有人及/或出租人，而该处所是根据业主与租客于1999年_

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鉴于，Summit National Bank，N.A.(“贷款人”)已经或即将向租户提供贷款，并为获得此类贷款，租户已经或将向贷款人授予租户所拥有并位于房屋内的个人财产、家具、贸易固定装置和存货的担保权益，如本文件所附附件“A”(“财产”)所述；以及

鉴于，该财产的全部或部分可不时位于该处所内，或可全部或部分附连于该处所。

因此，现在，为了并考虑到本公约所载的各项公约，兹商定如下：

1.除本协议中的限制外，房东对现在或将来位于房产内或房产内的房产可能拥有的任何和所有留置权、债权或其他权利，均服从于贷款人的利益。

2.除非承租人是美国法典第11条规定的诉讼程序中的债务人，在本文规定的从属范围内，房东同意，在事先书面通知房东后，贷款人通过其授权代表或代理人，可在三(3)天后进入贷款人和房东双方同意的任何时间进入房产，以检查、维修或移走房产，房东同意不妨碍或阻止贷款人采取任何此类行动；但本条例并不免除贷款人的责任，而贷款人亦同意对因任何该等进入或移走而对处所造成的任何及所有损害负责。贷款人同意赔偿房东，并使其免受因房产移出房产而引起的任何和所有索赔。

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3.在房东通知贷款人租客违约，并且房东已通知贷款人房东根据房东与租客之间的租约寻求了哪种补救措施后十(10)个工作日内，贷款人必须将贷款人的选择通知房东：

(a)在选举后十(10)个工作日内将财产从房产中移走；或

(b)经房东批准，将房产保留一段时间，由房东和贷款人共同决定，并向房东支付租约中规定的使用房产的租金。

4.根据本协议发出的任何通知，无论是否已收到，均应视为已寄往下列地址的美国邮件、预付邮资、挂号信、要求回执：

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5.本协议对房东和贷款人的继承人、代理人、继承人和受让人的利益具有约束力。

6.适用法律：本房东从属协议应受德克萨斯州法律管辖并根据该州法律解释。

[签名和确认出现在以下页面上]

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於19_年_月_日签署。

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确认

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本文书已於19_年_月_日由_

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