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月回购计划会员2022-05-1700007941702022-03-082022-03-0800007941702023-03-092023-03-0900007941702021-03-092021-03-090000794170US-GAAP：无资金计划成员2023-04-300000794170US-GAAP：无资金计划成员2022-04-300000794170US-GAAP：无资金计划成员2022-10-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2021-10-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2023-05-012023-07-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2022-05-012022-07-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2022-11-012023-07-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2021-11-012022-07-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2023-07-310000794170US-GAAP：无资金计划成员2022-07-310000794170US-GAAP：利率互换成员2023-04-300000794170US-GAAP：利率互换成员2022-04-300000794170US-GAAP：利率互换成员2022-10-310000794170US-GAAP：利率互换成员2021-10-310000794170US-GAAP：利率互换成员2023-05-012023-07-310000794170US-GAAP：利率互换成员2022-05-012022-07-310000794170US-GAAP：利率互换成员2022-11-012023-07-310000794170US-GAAP：利率互换成员2021-11-012022-07-310000794170US-GAAP：利率互换成员2023-07-310000794170US-GAAP：利率互换成员2022-07-310000794170TOL：限制库存单位 RSU 和员工股票期权会员会员2023-05-012023-07-310000794170TOL：限制库存单位 RSU 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1 级会员2023-07-310000794170US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住美国公认会计准则：SeniorNotes会员US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2023-07-310000794170美国公认会计准则：SeniorNotes会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2022-10-310000794170US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住美国公认会计准则：SeniorNotes会员US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2022-10-310000794170US-GAAP：仓库协议借款会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住US-GAAP：公允价值输入二级会员2023-07-310000794170US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：仓库协议借款会员US-GAAP：公允价值输入二级会员2023-07-310000794170US-GAAP：仓库协议借款会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住US-GAAP：公允价值输入二级会员2022-10-310000794170US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住US-GAAP：仓库协议借款会员US-GAAP：公允价值输入二级会员2022-10-310000794170US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-07-310000794170US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-07-310000794170US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-10-310000794170US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-10-310000794170TOL：管理费会员2023-05-012023-07-310000794170TOL：管理费会员2022-05-012022-07-310000794170TOL：管理费会员2022-11-012023-07-310000794170TOL：管理费会员2021-11-012022-07-310000794170US-GAAP：其他收入会员2023-05-012023-07-310000794170US-GAAP：其他收入会员2022-05-012022-07-310000794170US-GAAP：其他收入会员2022-11-012023-07-310000794170US-GAAP：其他收入会员2021-11-012022-07-310000794170收件人：公寓生活会员2023-05-012023-07-310000794170收件人：公寓生活会员2022-05-012022-07-310000794170收件人：公寓生活会员2022-11-012023-07-310000794170收件人：公寓生活会员2021-11-012022-07-310000794170TOL：向无关联方成员的购地承诺书2023-07-310000794170TOL：向无关联方成员的购地承诺书2022-10-310000794170TOL：向合资企业会员承诺购地2023-07-310000794170TOL：向合资企业会员承诺购地2022-10-310000794170收件人：LandparcelParcelPurse 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美国证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-Q
（Mark One）
☑ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2023年7月31日
要么
☐ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
在过渡期内                     到                     
委员会档案编号 001-09186
Toll Brothers, In
（注册人的确切姓名如其章程所示）
特拉华
 
23-2416878
（州或其他司法管辖区
公司或组织）		 （美国国税局雇主
证件号）
1140 弗吉尼亚大道华盛顿堡
宾夕法尼亚州
19034
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(215) 938-8000
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易品种注册的每个交易所的名称
普通股，面值每股0.01美元TOL纽约证券交易所
用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。 是的þ没有 o
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的þ没有 o
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☑加速过滤器 ☐非加速过滤器 ☐
规模较小的申报公司 ☐新兴成长型公司 ☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 o
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的 ☐没有 ☑
注明截至最新可行日期，每类发行人普通股的已发行股票数量：
截至 2023 年 8 月 29 日，大约有 107,479,000普通股，面值每股0.01美元，已发行。


TOLL BROTHERS, IN
目录
 页号
  
前瞻性信息声明
1
  
第一部分财务信息
 
  
第 1 项。财务报表
 
  
简明合并资产负债表（未经审计）
2
  
简明合并运营报表和综合收益表（未经审计）
3
简明合并权益变动表（未经审计）
4
简明合并现金流量表（未经审计）
6
  
简明合并财务报表附注（未经审计）
7
  
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
25
  
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
43
  
第 4 项。控制和程序
44
  
第二部分。其他信息
 
  
第 1 项。法律诉讼
45
  
第 1A 项。风险因素
45
  
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
45
  
第 6 项。展品
46
  
签名
47


关于前瞻性信息的声明
本报告或我们已经或将要向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他材料中包含的某些信息（以及我们发表或将要发表的口头陈述或其他书面陈述中包含的信息）包含或可能包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条所指的前瞻性陈述。人们可以通过这样一个事实来识别这些陈述，即它们与严格的历史或事实性质的事项无关，通常讨论或涉及未来的事件。这些陈述包含诸如 “预期”、“估计”、“期望”、“项目”、“打算”、“计划”、“相信”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“应该”、“可能”、“可能”、“可能”、“可能”、“将” 以及其他含义相似的单词或短语。此类报表可能包括但不限于有关以下方面的信息和陈述：对利率和通货膨胀的预期；我们运营或可能运营的市场；我们的战略目标和优先事项；我们的土地征用、土地开发和资本配置计划和优先事项；住房市场状况；房屋需求；预期经营业绩和指导；送货上门；财务资源和状况；收入、盈利能力和利润率的变化；会计处理的变化；收入成本，包括预期的人工和材料成本；劳动力和材料的可用性；销售、一般和管理费用；利息支出；库存减记；房屋保修和建筑缺陷索赔；未确认的税收优惠；预期的退税；销售速度和价格；购房者取消的影响；增长和扩张；我们参与的合资企业；我们对未合并实体的投资的预期业绩；我们收购或处置土地和寻求房地产机会的能力；我们的获得批准的能力开发土地、开设新社区和交付房屋；我们营销、建造和出售房屋和房产的能力；我们从积压房屋中交付房屋的速度；我们获得材料和分包商的能力；我们为开展正常业务运营或扩张和利用机会创造必要的流动性和资本的能力；以及法律诉讼、调查和索赔的结果。
前瞻性陈述还不时包含在10-K、10-Q和8-K表的其他报告中；新闻稿中；演示文稿中；我们的网站上；以及其他向公众发布的材料中。本报告以及我们发表的任何其他报告或公开声明中包含的任何或全部前瞻性陈述并不能保证未来的业绩，并且可能被证明是不准确的。因此，实际结果可能与我们的前瞻性陈述中可能预期的结果存在重大差异。这可能是由于错误的假设或已知或未知的风险和不确定性所致。因此，我们提醒您不要过分依赖我们的前瞻性陈述。影响我们的业务并可能导致实际业绩与这些前瞻性陈述不同的主要风险和不确定性以及所做的假设包括但不限于：
•总体经济状况的影响，包括就业率、房屋开工率、利率和抵押贷款利率、住房负担能力、通货膨胀、消费者信心、住房抵押贷款融资的可用性以及美元走强；
•市场对我们产品的需求，这与美国各个业务领域的实力以及美国和国际经济状况有关；
•理想且价格合理的土地的可用性，以及我们控制、购买、持有和开发此类土地的能力；
•以可接受的条件获得充足的资本；
•我们的业务的地理集中度；
•竞争水平；
•木材、其他原材料和家居部件的价格和供应情况；
•劳动力短缺的影响，包括对我们的分包商、供应链和市政当局的影响；
•美国贸易政策的影响，包括对房屋建筑产品征收关税和关税以及其他国家采取的报复措施；
•天气的影响和地震、火山、火灾、洪水、干旱、风暴、飓风、害虫侵扰和其他自然灾害造成的损失风险，以及延误、消费者需求减少、保险不可用以及与此类自然灾害相关的劳动力或材料短缺和价格上涨的风险；
•战争行为、恐怖主义行为或传染病（例如 COVID-19）爆发所产生的风险；
•联邦和州税收政策；
•运输成本；
•土地使用、环境和其他政府法律和法规的影响；
•法律诉讼或争议以及储备金是否充足；
•与负债、未来资本支出、收入、支出、收益、债务、财务状况、亏损和未来前景的任何不可预见的变化或影响有关的风险；
•关键管理人员可能流失的影响；
•会计原则的变化；以及
•与未经授权访问我们的计算机系统、我们和我们的购房者的机密信息被盗或其他形式的网络攻击相关的风险。
上面提到的许多因素，包括本报告其他地方、其他报告或我们发表的公开声明中提到的许多因素对于决定我们未来的业绩都很重要。因此，实际结果可能与我们的前瞻性陈述中可能预期的结果存在重大差异。
前瞻性陈述仅代表截至其发表之日。我们没有义务公开更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
有关我们认为可能导致我们的实际业绩与预期和历史业绩存在重大差异的因素的进一步讨论，请参阅我们最近向美国证券交易委员会提交的10-K表年度报告和本报告中的 “风险因素” 和 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”。
除非上下文另有要求，否则本报告使用 “我们”、“我们的” 和 “公司” 这两个词时，它们指的是Toll Brothers, Inc.及其子公司。此处提及的财政年度是指截至或截至10月31日的财政年度。


1
第一部分财务信息
第 1 项。财务报表
TOLL BROTHERS, IN
简明的合并资产负债表
（金额以千计）
7月31日
2023		10月31日，
2022
 （未经审计） 
资产
现金和现金等价物$1,033,369 $1,346,754 
库存 (1)
9,203,524 8,733,326 
房地产、建筑和办公设备——净额294,418 287,827 
应收账款、预付费用和其他资产 739,566 747,228 
按公允价值出售的抵押贷款80,417 185,150 
客户存款存入托管账户102,017 136,115 
对未合并实体的投资 (1)
900,363 852,314 
 $12,353,674 $12,288,714 
负债和权益
负债
应付贷款$1,163,116 $1,185,275 
高级笔记1,595,956 1,995,271 
抵押公司贷款工具70,517 148,863 
客户存款620,106 680,588 
应付账款572,118 619,411 
应计费用1,457,506 1,345,987 
应缴所得税163,872 291,479 
负债总额5,643,191 6,266,874 
公平
股东权益
优先股，未发行— — 
普通股，截至2023年7月31日和2022年10月31日已发行的127,937股股票1,279 1,279 
额外的实收资本695,757 716,786 
留存收益7,024,286 6,166,732 
按成本计算的库存股——截至2023年7月31日和2022年10月31日分别为19,888股和18,312股(1,067,405)(916,327)
累计其他综合收益（“AOCI”）39,476 37,618 
股东权益总额6,693,393 6,006,088 
非控股权益17,090 15,752 
权益总额6,710,483 6,021,840 
 $12,353,674 $12,288,714 
(1) 截至2023年7月31日和2022年10月31日，未合并实体的库存和投资包括美元89.7百万和美元81.3分别为百万与合并可变利息实体（“VIE”）相关的资产。有关VIE的更多信息，请参阅附注4 “对未合并实体的投资”。






参见随附的注释。
2
TOLL BROTHERS, IN
简明的合并运营报表和综合收益表
（金额以千计，每股数据除外）
（未经审计）
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
收入：
房屋销售$2,674,602 $2,256,337 $6,914,122 $6,130,218 
土地销售及其他13,040 238,465 60,668 433,206 
2,687,642 2,494,802 6,974,790 6,563,424 
收入成本：
房屋销售1,931,949 1,670,703 5,065,750 4,619,495 
土地销售及其他11,578 229,561 74,863 422,159 
1,943,527 1,900,264 5,140,613 5,041,654 
销售、一般和管理229,004 232,865 668,038 703,372 
运营收入515,111 361,673 1,166,139 818,398 
其他：
来自未合并实体的收入30,548 2,984 20,813 27,954 
其他收入——净额7,358 1,294 50,453 16,230 
所得税前收入553,017 365,951 1,237,405 862,582 
所得税准备金138,228 92,484 310,870 216,618 
净收入$414,789 $273,467 $926,535 $645,964 
其他综合收益（亏损）— 扣除税款5,601 (2,680)1,858 15,630 
综合收入总额$420,390 $270,787 $928,393 $661,594 
每股：
基本收入$3.77 $2.37 $8.36 $5.47 
摊薄后收益$3.73 $2.35 $8.28 $5.41 
加权平均股票数量：
基本110,003 115,334 110,871 118,056 
稀释111,123 116,326 111,881 119,369 








参见随附的注释。
3
TOLL BROTHERS, IN
简明合并权益变动表
（金额以千计）
（未经审计）

在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月中：
常见
股票		添加-
国家的
付费
资本		已保留
收益		财政部
股票		AOCI非控股权益总计
公平
余额，2023 年 4 月 30 日$1,279 $697,583 $6,632,502 $(945,019)$33,875 $15,506 $6,435,726 
净收入414,789 414,789 
购买库存股票
(147,283)(147,283)
行使股票期权、股票薪酬发行和员工股票购买计划发行(6,091)24,897 18,806 
基于股票的薪酬
4,265 4,265 
已申报分红
(23,005)(23,005)
其他综合收入5,601 5,601 
归属于非控股权益的损失(200)(200)
资本出资——净额1,784 1,784 
余额，2023 年 7 月 31 日$1,279 $695,757 $7,024,286 $(1,067,405)$39,476 $17,090 $6,710,483 
余额，2022 年 4 月 30 日$1,279 $714,651 $5,297,939 $(669,396)$19,419 $15,774 $5,379,666 
净收入273,467 273,467 
购买库存股票
(91,607)(91,607)
行使股票期权、股票薪酬发行和员工股票购买计划发行(1,058)1,931 873 
基于股票的薪酬
2,238 2,238 
已申报分红
(22,910)(22,910)
其他综合损失(2,680)(2,680)
余额，2022 年 7 月 31 日$1,279 $715,831 $5,548,496 $(759,072)$16,739 $15,774 $5,539,047 


















4

在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月中：
常见
股票		添加-
国家的
付费
资本		已保留
收益		财政部
股票		AOCI非控股权益总计
公平
 $$$$$$$
余额，2022 年 10 月 31 日$1,279 $716,786 $6,166,732 $(916,327)$37,618 $15,752 $6,021,840 
净收入926,535 926,535 
购买库存股票
(240,486)(240,486)
行使股票期权、股票薪酬发行和员工股票购买计划发行(42,319)89,408 47,089 
基于股票的薪酬
21,290 21,290 
已申报分红
(68,981)(68,981)
其他综合收入1,858 1,858 
归属于非控股权益的损失(446)(446)
资本出资——净额1,784 1,784 
余额，2023 年 7 月 31 日$1,279 $695,757 $7,024,286 $(1,067,405)$39,476 $17,090 $6,710,483 
余额，2021 年 10 月 31 日$1,279 $714,453 $4,969,839 $(391,656)$1,109 $45,431 $5,340,455 
净收入645,964 645,964 
购买库存股票
(383,886)(383,886)
行使股票期权、股票薪酬发行和员工股票购买计划发行(17,880)16,470 (1,410)
基于股票的薪酬
19,258 19,258 
已申报分红
(67,307)(67,307)
其他综合收入
15,630 15,630 
归属于非控股权益的收益86 86 
资本分配-净额(29,743)(29,743)
余额，2022 年 7 月 31 日$1,279 $715,831 $5,548,496 $(759,072)$16,739 $15,774 $5,539,047 


参见随附的注释。
5
TOLL BROTHERS, IN
简明的合并现金流量表
（金额以千计）
（未经审计）
截至7月31日的九个月
 20232022
（用于）经营活动提供的现金流：
净收入$926,535 $645,964 
调整净收入与（用于）经营活动提供的净现金：
折旧和摊销54,249 53,267 
基于股票的薪酬21,290 19,258 
来自未合并实体的收入(20,813)(27,954)
未合并实体的收益分配69,107 31,182 
递延所得税准备金5,764 10,659 
减值费用和注销40,137 17,473 
其他3,037 3,761 
运营资产和负债的变化： 
库存(165,152)(1,288,029)
抵押贷款的发放(1,137,893)(1,390,630)
出售抵押贷款1,248,621 1,513,603 
应收账款、预付费用和其他资产(34,667)32,114 
当期所得税——净额(133,983)(30,361)
客户存款——净额(26,384)96,425 
应付账款和应计费用(174,815)66,637 
由（用于）经营活动提供的净现金675,033 (246,631)
用于投资活动的现金流：
购买不动产、建筑和办公设备——净额(54,100)(56,485)
对未合并实体的投资(162,576)(176,592)
对未合并实体的投资回报74,006 109,645 
出售资产的收益9,041 28,309 
其他— 194 
用于投资活动的净现金(133,629)(94,929)
用于融资活动的现金流：
应付贷款的收益2,413,016 2,950,869 
债务发行成本(5,324)— 
应付贷款的本金支付(2,603,645)(3,009,301)
赎回优先票据(400,000)(409,856)
与股票福利计划相关的收益（付款）——净额47,091 (1,407)
购买库存股票(239,320)(383,886)
已支付的股息(69,070)(66,948)
与非控制性权益相关的付款——净额— (25,766)
用于融资活动的净现金(857,252)(946,295)
现金、现金等价物和限制性现金的净减少(315,848)(1,287,855)
现金、现金等价物和限制性现金，期初1,398,550 1,684,412 
期末现金、现金等价物和限制性现金$1,082,702 $396,557 



参见随附的注释。
6
TOLL BROTHERS, IN
简明合并财务报表附注
（未经审计）
1. 重要会计政策
演示基础
我们的简明合并财务报表包括特拉华州一家公司Toll Brothers, Inc.（“公司”、“我们” 或 “我们的”）及其多数股权子公司的账目。所有重要的公司间账户和交易均已清除。对持股比例不超过50％的合伙企业和关联公司的投资使用权益法进行核算，除非确定我们对实体拥有有效控制权，在这种情况下，我们将合并该实体。
我们未经审计的简明合并财务报表是根据美国证券交易委员会（“SEC”）关于中期财务信息的规章制度编制的。2022年10月31日的资产负债表金额和披露来自我们2022年10月31日经审计的财务报表。由于简明的合并财务报表不包括美国公认会计原则（“GAAP”）要求的完整财务报表的所有信息和脚注，因此应将其与截至2022年10月31日财年的10-K表年度报告（“2022年10-K表”）中包含的合并财务报表和附注一起阅读。管理层认为，未经审计的简明合并财务报表包括公允列报截至2023年7月31日的财务状况所需的所有经常性调整；截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月和九个月期间的经营业绩和权益变化；以及截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间的现金流。过渡时期的经营业绩不一定代表全年的预期业绩。
估算值的使用
根据公认会计原则编制财务报表需要估算和假设，这些估计和假设会影响简明合并财务报表和随附附注中报告的金额。由于各种原因，无论是由于我们的业务面临的风险和不确定性，还是出于其他原因，估计和假设都可能被证明是不正确的。在经济混乱时期，未来经济状况的不确定性加剧，我们的估计和假设会有更大的可变性。实际结果可能与我们的估计和假设有所不同，这种差异可能很大。
收入确认
房屋销售收入：房屋销售的收入和收入成本在每套房屋交付时确认，所有权和所有权转让给买方。在我们关闭的大部分房屋中，我们交付房屋的履约义务将在签订具有约束力的销售协议之日起不到一年的时间内得到履行。在我们建造房屋的某些州，我们无法在房屋关闭之前完成某些户外功能。如果这些单独的履约义务在房屋关闭时未完成，我们将推迟与这些债务相关的部分房屋销售收入，然后在这些义务完成后确认收入。截至2023年7月31日，我们递延的与这些债务相关的房屋销售收入和相关成本并不重要。我们的合同负债，包括从客户那里收到的已售但未交付房屋的押金，总额为$620.1百万和美元680.6截至2023年7月31日和2022年10月31日，分别为百万美元。在截至2022年10月31日持有的未偿还客户存款中，我们确认了美元150.4百万和美元425.5在截至2023年7月31日的三个月和九个月中，房屋销售收入分别为百万美元。在截至2021年10月31日持有的未偿还客户存款中，我们确认了美元131.1百万和美元374.8在截至2022年7月31日的三个月和九个月中，房屋销售收入分别为百万美元。
土地销售和其他收入：我们的土地销售和其他收入通常包括：（1）向我们保留权益的合资企业出售土地；（2）向总体规划社区内的第三方建筑商出售土地；（3）向第三方批量出售我们决定不再符合我们开发标准的土地；（4）销售通常位于我们高层城市豪华公寓楼中的商业和零售物业。总的来说，我们每笔土地出售的履约义务都是在土地交付时履行的，这通常与收到交易对手的现金对价相吻合。对于包含回购期权的土地出售交易，在回购期权到期之前不会确认收入和相关成本。此外，当我们将土地出售给我们保留权益的合资企业时，我们不确认出售的收入或收益，但以我们在该合资企业中保留的权益为限。
没收的客户存款： 在我们确定客户不会完成房屋购买并且我们有权保留存款期间，没收的客户存款将在我们的简明合并运营报表和综合收益报表中的 “房屋销售收入” 中确认。
7
销售激励措施：为了促进房屋销售，我们可能会为购房者提供销售激励措施。这些激励措施因激励措施的类型和金额而异，因社区和家庭而异。激励措施反映为房屋销售收入的减少。激励措施在向购房者交付房屋时得到认可，我们收到销售收益。
最近的会计公告
2020年3月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了亚利桑那州立大学2020-04年《参考利率改革（主题848）》，该报告于2021年1月经亚利桑那州立大学2021-01和2022年12月的亚利桑那州立大学2022-06修订（“ASC 848”），直接涉及由于停止公布某些伦敦银行同业拆借利率（“伦敦银行同业拆借利率”）而导致的参考利率改革对财务报告的影响从 2021 年 12 月 31 日开始。该指导方针提供了可选的权宜之计和例外情况，允许将公认会计原则应用于合约、套期保值关系和其他受参考利率改革影响的交易，这些交易参考了伦敦银行同业拆借利率或其他预计将终止的参考利率。该指南于2020年3月12日生效，可以在2024年12月31日之前通过，但允许提前采用。我们选择运用与概率相关的套期会计权宜之计以及对未来伦敦银行同业拆借利率指数的现金流的有效性评估来假设未来套期保值交易所依据的指数与相应衍生品的指数相匹配。这些权宜之计的应用可以保持衍生品的列报方式与过去的列报方式一致。我们将继续评估该指引对合并财务报表的影响，并可能会在市场发生其他变化时酌情适用其他选择。

重新分类
某些前期金额已重新归类，以符合2023财年的列报。
2. 收购
2022年6月，我们以约$的价格收购了一家在德克萨斯州圣安东尼奥市运营的私营房屋建筑商的几乎所有资产和业务48.1百万现金。收购的资产，包括 16社区，主要是库存，包括大约 450通过土地购买协议拥有或控制的住宅用地。此次收购被视为资产收购，对我们的经营业绩或财务状况并不重要。
3. 库存
截至2023年7月31日和2022年10月31日的库存包括以下内容（金额以千计）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
为未来社区控制土地$193,051 $240,751 
为未来社区拥有的土地920,366 808,851 
运营社区8,090,107 7,683,724 
$9,203,524 $8,733,326 
运营社区包括提供待售房屋的社区；已出售所有可用房屋但尚未完成房屋交付的社区以及准备开放出售的社区。归属于运营社区的账面价值包括在建房屋的成本、土地和土地开发成本、这些社区当前和未来阶段房屋的持有成本以及样板房屋的持有成本。
待办事项包括已签订合同但尚未交付给我们的购房者的房屋（“积压”）。
下表显示了我们为库存减值费用和我们认为无法收回的成本支出提供的金额，这些金额已包含在房屋销售收入成本中（金额以千计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
为未来社区控制土地$895 $3,848 $9,343 $6,833 
为未来社区拥有的土地369 2,400 694 3,840 
运营社区2,100 — 12,400 — 
$3,364 $6,248 $22,437 $10,673 
我们还认可了 $17.7在截至2023年7月31日的九个月期间，土地销售和其他收入成本中包含的待售土地的数百万美元减值费用。 没有减值费用已计入土地销售和其他方面
8
截至2023年7月31日的三个月期间的收入成本。我们认出了 $1.4百万和美元6.6在截至2022年7月31日的三个月和九个月期间，分别有数百万起类似的指控。
有关土地购买承诺的信息，请参阅附注14 “承诺和意外开支”。
2023年7月31日，我们评估了我们的土地购买合同，包括为公寓开发项目购置土地的合同，以确定是否有任何出售实体是可变权益实体（“VIE”），如果是，我们是否是其中任何一个的主要受益者。根据这些土地购买合同，我们不拥有土地的合法所有权；我们的风险通常仅限于向卖方支付的押金和产生的开发前成本；卖方的债权人通常对我们没有追索权。2023 年 7 月 31 日，我们确定 247土地购买合同，总购买价格为美元3.78十亿，我们存入的总存款总额为美元413.3百万，是VIE，而且我们不是任何与土地购买合同相关的VIE的主要受益者。2022 年 10 月 31 日，我们确定 237土地购买合同，总购买价格为美元3.89十亿，我们存入的总存款总额为美元417.6百万，是VIE，我们不是与土地购买合同相关的任何 VIE 的主要受益者。
所示期间产生的利息、资本化利息和支出利息如下（金额以千计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
利息资本化，期初$211,760 $237,333 $209,468 $253,938 
产生的利息32,624 34,676 107,341 97,569 
计入房屋销售收入成本的利息(37,004)(37,308)(99,642)(110,567)
用于土地销售和其他收入成本的利息(1,258)(1,221)(6,086)(4,848)
对未合并实体的投资资本化的利息(2,271)(1,759)(7,432)(4,566)
先前资本化的利息转入对未合并实体的投资— — (244)— 
已转入库存的未合并实体投资的先前资本化利息296 32 742 227 
利息资本化，期末$204,147 $231,753 $204,147 $231,753 

4. 对未合并实体的投资
我们对各种未合并的实体进行了投资，我们在这些投资中的所有权权益范围为 5.0% 至 50%。这些实体结构为合资企业，要么：（i）为合资企业参与者开发土地并出售给外部建筑商（“土地开发合资企业”）；（ii）开发待售房屋（“房屋建筑合资企业”）；（iii）开发豪华出租住宅公寓和独户住宅、商业空间和酒店（“租赁物业合资企业”）；或（iv）向住宅建筑商和开发商提供融资和土地储备土地和住宅用地的购置和开发（“直布罗陀合资企业”）。

9
T下表按合资企业类别提供了截至2023年7月31日我们投资的活跃合资企业的信息（金额以千美元计）：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		直布罗陀
合资企业		总计
未合并的实体数量
16343365
对未合并实体的投资 (1)
$346,404 $66,367 $479,083 $8,509 $900,363 
公司承诺提供资金的未合并实体数量
9—231 33
公司对未合并实体的剩余资金承诺 (2)
$209,064 $— $124,166 $12,148 $345,378 
(1) 我们的总投资包括美元101.1与之相关的百万个 11与未合并的合资企业相关的VIE可变权益，而我们与这些VIE相关的最大亏损敞口约为$202.9截至2023年7月31日，百万个。我们在此类未合并的合资企业VIE中的所有权范围包括 20% 至 50%.
(2) 我们剩余的资金承诺包括大约 $107.9百万美元与我们未合并的合资企业相关的VIE可变权益有关。
下表按合资企业类别提供了截至2022年10月31日我们投资的活跃合资企业的信息（金额以千美元计）：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		直布罗陀
合资企业		总计
未合并的实体数量
15341463
对未合并实体的投资 (1)
$343,314 $49,385 $441,399 $18,216 $852,314 
公司承诺提供资金的未合并实体数量
91181 29
公司对未合并实体的剩余资金承诺 (2)
$180,812 $20,072 $90,900 $12,533 $304,317 
(1) 我们的总投资包括美元100.2与之相关的百万个 13与未合并的合资企业相关的VIE可变权益，而我们与这些VIE相关的最大亏损敞口约为$200.0截至2022年10月31日，百万人。我们在此类未合并的合资企业VIE中的所有权范围包括 20% 至 50%.
(2) 我们剩余的资金承诺包括大约 $105.0百万美元与我们未合并的合资企业相关的VIE可变权益有关。
我们投资的某些合资企业获得了债务融资，为其部分活动融资。下表提供了截至2023年7月31日按类别获得的债务融资的信息（金额以千美元计）：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		总计
提供债务融资的合资企业数量
1124053
贷款承诺总额$576,938 $219,650 $3,637,428 $4,434,016 
根据贷款承诺借入的金额
$394,033 $103,271 $2,100,888 $2,598,192 
下表提供了截至2022年10月31日按类别获得的债务融资的信息（金额以千美元计）：
 土地
发展
合资企业		房屋建筑
合资企业		出租房产
合资企业		总计
提供债务融资的合资企业数量
1023547
贷款承诺总额$557,185 $219,650 $3,317,261 $4,094,096 
根据贷款承诺借入的金额$444,306 $17,583 $1,774,567 $2,236,456 
下文提供了有关我们对这些实体的投资、预付款和未来承诺的更具体和/或最新信息。
10
新的合资企业
下表提供了截至2023年7月31日的九个月中成立的合资企业的信息（金额以千美元计）：
土地开发合资企业房屋建筑合资企业租赁物业合资企业
在此期间成立的未合并合资企业的数量1— 3
截至2023年7月31日的投资余额$12,808 $— $7,096 
在此期间成立的合并合资企业数量— 1 1 
截至2023年7月31日合并合资企业资产的账面价值$— $5,000 $10,604 
截至2023年7月31日合并合资企业中的非控股权益$— $835 $2,651 
下表提供了截至2022年7月31日的九个月中成立的合资企业的信息（金额以千美元计）：
土地开发合资企业租赁物业合资企业直布罗陀合资企业
在此期间成立的未合并合资企业的数量311 1 
截至2022年7月31日的投资余额$44,500 $118,600 $2,400 
经营业绩和实体内部交易
我们的某些土地开发和租赁物业合资企业不时向非关联方或我们的合资企业出售资产合作伙伴。在截至2023年7月31日的三个月和九个月期间， 一的合资企业出售了其资产，我们确认了$35.0在我们的简明合并运营报表和综合收益表中，“来自未合并实体的收入” 为百万美元。在截至2022年7月31日的九个月期间，我们的一家合资企业出售了其资产，我们确认了$21.0在我们的简明合并运营报表和综合收益表中，“来自未合并实体的收入” 为百万美元。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月中，我们从未合并的实体购买了土地，主要与从土地开发合资企业收购土地有关，总额为美元25.7百万和美元2.4分别为百万。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，我们从未合并的实体购买了土地，主要与从土地开发合资企业收购土地有关，总额为美元94.8百万和美元40.3分别为百万。在每个时期，我们从收购的土地中获得的收入份额都微不足道。在截至2022年7月31日的三个月期间，我们向未合并的实体出售了土地，其中主要涉及向我们的租赁物业合资企业出售土地，总额为美元159.7百万。 没有在截至2023年7月31日的三个月中，我们的租赁物业合资企业发生了类似的土地出售。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，我们向未合并的实体出售土地，其中主要涉及向我们的租赁物业合资企业出售土地，总额为美元8.2百万和美元311.5分别为百万。这些金额包含在我们的简明合并运营报表和综合收益表中的 “土地销售和其他收入” 中，通常在我们的土地基础上或附近出售。
担保
我们投资的未合并实体通常通过合伙人股权和债务融资相结合的方式为其活动融资。在某些情况下，我们为未合并实体的部分债务提供了担保。这些担保可能包括以下任何或全部：（i）项目完成担保，包括任何成本超支；（ii）还款担保，通常涵盖未偿贷款的一定百分比；（iii）附带成本担保，涵盖利息、房地产税和保险等费用；（iv）向贷款人提供的环境赔偿，使贷款人免受财产中排放危险物质和不遵守规定所造成的损失适用的环境法；以及 (v) 对环境的赔偿来自未合并实体或其合伙人的 “坏孩子行为” 的贷款人。
在某些情况下，我们和我们的合资伙伴为向未合并实体提供的贷款提供了连带担保。在这种情况下，我们通常会寻求与合作伙伴实施报销协议，规定任何一方都不承担超过其相应份额或商定份额的担保；但是，我们并不总是成功的。此外，如果合资伙伴没有足够的财务资源来履行此类报销协议规定的义务，则我们承担的责任可能超过我们的比例份额。
11
我们认为，截至2023年7月31日，如果由于触发事件，我们有法律义务在未合并实体的债务担保下履约，则该实体的抵押品应足以偿还很大一部分债务。否则，我们和我们的合作伙伴将需要为合资企业提供额外的资金。
I有关公司某些未合并实体的未偿债务、贷款承诺和我们对此的担保的信息如下（金额以千美元计）：
2023年7月31日2022年10月31日
贷款承诺总额$3,180,600 $2,858,800 
如果借入了全部债务，我们在还款和套期成本担保下的最大估计风险敞口 (1)
$642,200 $597,800 
借入的债务总额$1,505,900 $1,110,900 
我们对所借债务的还款和利息成本担保下的最大估计敞口$509,800 $390,500 
我们提供的与债务和其他债务有关的担保的估计公允价值$18,500 $16,900 
担保条款
1 个月 -
3.9 年
1 个月 -
3.7 年
(1) 截至2023年7月31日和2022年10月31日，我们在还款和套利成本担保下的最大估计风险敞口约为美元95.0百万美元与我们未合并的合资企业VIE有关。

上面列出的最大风险敞口估算值并未考虑从标的抵押品中收回的任何款项或从我们的合作伙伴那里获得的任何报销。此外，它们不包括与项目完工担保或上述赔偿有关的任何潜在风险，这些风险无法估计。我们没有根据任何未偿还的担保付款，也没有被要求这样做。
可变利息实体

我们在VIE中既有未合并的合资企业相关的可变权益，也有与合并后的合资企业相关的可变权益。有关我们在VIE中参与未合并的合资企业相关可变权益的信息，已在上述信息中披露。

下表提供了截至2023年7月31日和2022年10月31日关于我们在VIE中与合资企业相关的可变权益（金额以千美元计）的信息：
资产负债表分类7月31日
2023		10月31日，
2022
公司作为主要受益人并合并的合资企业VIE数量
7 5 
合并VIE资产的账面价值未合并实体的库存和投资$89,700 $81,300 
我们的合作伙伴对合并VIE的兴趣非控股权益$11,300 $9,700 
我们在上述合并后的合资企业VIE中的所有权范围为 75% 至 98%.
如上所示，我们是某些VIE的主要受益者，因为我们在这些企业中拥有控股财务权益，因为我们有权指导对合资企业业绩影响最大的活动，并且有义务吸收预期损失或从合资企业中获得收益。这些VIE的资产只能用于清算VIE的债务。此外，在某些合资企业中，如果在将来接纳任何其他投资者之前需要向合资企业提供额外捐款，我们将为此类出资的100％提供资金，包括我们合作伙伴的按比例分摊的股份，我们预计该份额将通过计息贷款提供资金。对于其他VIE，我们不是主要受益者，因为指导此类VIE对其业绩影响最大的活动的权力要么由我们和该VIE的其他合作伙伴共享，要么由我们的合作伙伴控制。对于共享指导重大活动的权力的 VIE，业务计划、预算和其他重大决策必须得到所有合作伙伴的一致批准。我们赚取的管理费和其他费用是名义上的，据信按市场利率计算，我们与其他合作伙伴之间没有明显的经济不成比例。
12
合资企业简明合并财务信息
以下是我们投资的未合并实体的截至所示日期的简明合并资产负债表和所示期间的简明合并运营报表（以千计）：
简明合并资产负债表：
 7月31日
2023		10月31日，
2022
现金和现金等价物$155,474 $254,884 
库存1,316,961 1,256,215 
应收贷款——净额17,024 48,217 
出租房产2,045,502 1,702,690 
正在开发的出租物业1,571,296 1,413,607 
其他资产384,604 305,250 
总资产$5,490,861 $4,980,863 
债务-扣除递延融资成本$2,590,381 $2,248,754 
其他负债469,411 399,818 
合伙人的股权2,431,069 2,332,291 
负债和权益总额$5,490,861 $4,980,863 
公司对未合并实体的净投资 (1)
$900,363 $852,314 
(1) 我们在未合并实体净资产中的基础权益比我们在未合并实体的净投资少1美元28.4百万和美元18.5截至2023年7月31日和2022年10月31日，分别为百万美元，这些差异主要是由于实体的分配超过我们净投资的账面金额；我们保留的合资企业权益的未实现收益；投资资本化的利息；我们已确认的临时减值除外；出售所有权权益确认的收益；以及向合资企业提供的担保的估计公允价值。
简明的合并运营报表：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
收入$186,669 $114,542 $429,647 $401,065 
收入成本124,414 60,566 266,593 256,256 
其他开支67,195 45,967 187,336 128,742 
支出总额191,609 106,533 453,929 384,998 
处置贷款和所拥有不动产的损失— — — (113)
（亏损）运营收入(4,940)8,009 (24,282)15,954 
其他收入 (2)
79,857 3,919 76,251 44,156 
所得税前收入74,917 11,928 51,969 60,110 
所得税支出1,195 37 1,030 194 
净收入73,722 11,891 50,939 59,916 
公司来自未合并实体的收入 (3)
$30,548 $2,984 $20,813 $27,954 
(2) 截至2023年7月31日的三个月和九个月包括收益美元78.8百万美元与我们的一家租赁物业合资企业出售资产有关。截至2022年7月31日的九个月包括收益美元29.9百万美元与我们的一家租赁物业合资企业出售资产有关。
(3) 我们来自未合并实体的（亏损）收入与这些实体的基础净（亏损）收入之间的差异主要是由于实体的分配超过我们投资的账面金额；促进合资企业确认的收益和正在分配的促进现金流的收益；我们已确认的临时减值除外；收回先前产生的费用；我们保留的合资权益的未实现收益；将投资出售给的确认收益我们的合资伙伴；以及我们在实体利润中所占份额与我们购买的房屋用地有关，这降低了我们购买房屋用地的成本基础。
13
5. 应收账款、预付费用和其他资产
截至2023年7月31日和2022年10月31日的应收账款、预付费用和其他资产包括以下内容（金额以千计）：
2023年7月31日2022年10月31日
预计从保险公司和其他机构获得的赔偿$34,840 $41,527 
应收改善费用54,582 60,812 
我们的全资自有产权公司持有的托管现金49,333 51,796 
持有的用于出租公寓和商业开发的房产289,802 224,593 
预付费用34,005 44,307 
使用权资产120,819 116,660 
衍生资产39,632 71,929 
其他116,553 135,604 
 $739,566 $747,228 

6. 应付贷款、优先票据和抵押贷款公司贷款额度
应付贷款
截至2023年7月31日和2022年10月31日，应付贷款包括以下内容（金额以千计）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
高级无抵押定期贷款$650,000 $650,000 
应付贷款-其他516,616 537,043 
延期发行成本(3,500)(1,768)
$1,163,116 $1,185,275 
高级无抵押定期贷款
我们是 $ 的派对650.0向银行集团提供百万美元优先无抵押定期贷款额度（“定期贷款额度”）。2023年2月14日，我们对定期贷款机制进行了修订，延长了美元的到期日487.5截至2028年2月14日，有百万笔未偿还的定期贷款，其中$60.9百万美元将于 2026 年 11 月 1 日到期，剩余的 $101.6百万美元将于2025年11月1日到期。此外，该修正案用基于担保隔夜融资利率（“SOFR”）的利率条款取代了适用于定期贷款机制下借款的基于伦敦银行同业拆借利率的利率条款。截至 2023 年 7 月 31 日，美元除外101.6计划于2025年11月1日到期的百万笔定期贷款和美元60.9百万计划于2026年11月1日到期，有 不在定期贷款机制的最终到期日之前需要付款。截至2023年7月31日，定期贷款机制的利率为 6.20% 每年。Toll Brothers, Inc. 及其几乎所有公司 100%持有的房屋建筑子公司是定期贷款机制下的担保人。定期贷款机制包含的财务契约与下文所述的新循环信贷额度基本相同。
2020 年 11 月，我们进入了 五利率互换交易以对冲美元400.0百万美元的定期贷款机制。利率互换有效地固定了美元的利息成本400.0百万在 0.369% 加上截至2025年10月的定期贷款机制定价表中规定的利差。2023 年 7 月 31 日的点差为 1.15%。这些利率互换被指定为现金流套期保值。
循环信贷额度
2023 年 2 月 14 日，我们进入了新的五年期 $1.905十亿美元的优先无抵押循环信贷额度（“新的循环信贷额度”），该银团计划于2028年2月14日到期。新的循环信贷额度取代了我们现有的 $1.905十亿美元的循环信贷额度，该额度因新协议的执行而终止。新的循环信贷额度为我们提供了承诺的借款能力 $1.905十亿，我们有能力将其增加到美元3.00经贷款人同意，数十亿美元。新的循环信贷额度的条款与之前的循环信贷额度基本相同，唯一的不同是基于伦敦银行同业拆借利率的准备金已被基于SOFR的准备金所取代。Toll Brothers, Inc. 及其几乎所有公司 100%持有的房屋建筑子公司是借款人在新的循环信贷额度下的义务的担保人。
14
根据新的循环信贷额度的条款，截至2023年7月31日，我们定义的最大杠杆率不得超过 1.75至1.00，并且我们被要求将定义的最低有形净资产维持在不少于约$的水平4.10十亿。根据新的循环信贷额度的条款，截至2023年7月31日，我们的杠杆率约为 0.28到 1.00，我们的有形净资产约为 $6.64十亿。根据新的循环信贷额度的条款，我们回购普通股的能力限制在大约 $3.70截至2023年7月31日，为十亿。此外，根据新的循环信贷额度的规定，我们支付现金分红的能力限制在约$以内2.54截至2023年7月31日，为十亿。
2023 年 7 月 31 日，我们有 不新循环信贷额度下的未偿借款，约为 $121.0根据新的循环信贷额度签发的数百万张未偿信用证。截至2023年7月31日，新的循环信贷额度下未偿还借款的利率将为 6.35每年%。
应付贷款-其他
“应付贷款——其他” 主要代表我们收购的由卖方融资的房产的购置款抵押贷款、项目层面的融资以及政府实体代表我们发行的为社区基础设施和我们的制造设施融资的各种收入债券。截至2023年7月31日，“应付贷款——其他” 的加权平均利率为 4.98每年%。
高级票据
2023 年 7 月 31 日，我们有 四发行本金总额为美元的未偿还优先票据1.60十亿。
在 2023 财年的第二季度，我们兑换了所有美元400.0百万本金为 4.3752023年4月15日到期的按面值计算的优先票据百分比，外加应计利息。
在2022财年的第一季度，我们兑现了剩余的美元409.9百万本金为 5.8752022年2月15日到期的按面值计算的优先票据百分比，外加应计利息。
抵押贷款公司贷款便利
我们的全资抵押贷款子公司Toll Brothers Mortgage Company（“TBMC”）与一家银行签订了抵押贷款仓储协议（“仓储协议”），该协议不时进行修改，为TBMC发放抵押贷款提供资金。根据ASC 860，“转让和服务”，仓储协议被记为担保借款。仓储协议规定贷款购买额度不超过 $75.0百万，受某些细分限制的限制。此外，《仓储协议》还规定了一项手风琴功能，根据该功能，TBMC可以要求将仓储协议下的承付款总额增加到不超过美元150.0在短时间内达到一百万。2023年3月，对仓储协议进行了修订，将到期日延长至2024年3月30日，根据该协议进行的借款应计入BSBY plus的利息 1.75年百分比（BSBY 下限为 0.50%)。截至2023年7月31日，仓储协议的利率为 7.12每年%。
15
7. 应计费用
截至2023年7月31日和2022年10月31日的应计费用包括以下内容（金额以千计）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
土地、土地开发和建筑$549,121 $334,975 
薪酬和员工福利175,906 223,609 
与我们的全资自有产权公司相关的托管责任43,923 44,115 
自我保险240,000 251,576 
质保145,451 164,409 
租赁负债145,016 139,664 
递延收益50,771 50,973 
利息31,044 31,988 
对未合并实体的承付款29,545 26,905 
其他46,729 77,773 
$1,457,506 $1,345,987 
下表提供了所示期限内保修应计额变化的对账表（金额以千计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
期初余额$149,395 $143,991 $164,409 $145,062 
新增——在此期间关闭的房屋12,395 15,598 29,666 38,798 
加法 — 在收购业务时承担的负债— 150 — 150 
前几年已关闭房屋的应计额变化——净额3,995 3,315 6,018 6,987 
产生的费用(20,334)(18,423)(54,642)(46,366)
期末余额$145,451 $144,631 $145,451 $144,631 
自2014财年以来，我们收到了自2002年以来在宾夕法尼亚州和特拉华州社区建造的房屋的所有者提出的水质入侵索赔。我们记录的解决这些索赔的估计维修费用约为 $42.6截至 2023 年 7 月 31 日的百万美元和 $46.9截至 2022 年 10 月 31 日，已包含在上述保修应计费用中。我们将继续执行审查程序，除其他外，评估受影响房屋的数量、是否可能需要维修以及此类维修的程度。
我们的审查过程每季度进行一次，包括对许多因素的分析，以确定是否可能收到索赔以及解决任何此类索赔的估计费用，包括：房屋的截止日期；收到的索赔数量；我们对房屋的检查；对我们预计要修复的房屋数量的估计；每个社区已进行的维修类型和成本；补救待处理和未来索赔的估计成本；我们预计从中恢复的款项保险公司和供应商；以及先前记录的与这些索赔相关的金额。我们还监测与此类索赔相关的法律进展，并审查诉讼或仲裁中索赔的数量、相对案情和裁决。我们的审查过程包括许多基于结果不确定的假设的估计。由于做出这些估算所需的判断力以及潜在结果的固有不确定性，我们的实际成本和回收额有可能与记录的有所不同，而且这种差异可能是重大的。此外，由于这种不确定性，我们无法估计任何此类差异的范围。
8. 所得税
我们记录的所得税准备金为美元138.2百万和美元92.5截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月，分别为百万美元。有效税率为 25.0截至2023年7月31日的三个月，百分比 25.3截至2022年7月31日的三个月，百分比。我们记录的所得税准备金为美元310.9百万和美元216.6在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月中，分别为百万美元。有效税率为 25.1在截至2023年7月31日的九个月中，百分比 25.1截至2022年7月31日的九个月的百分比。所有时期的所得税条款包括州所得税准备金、预期税收评估的应计利息、与股票薪酬相关的超额税收优惠、联邦节能住房抵免和其他永久性差额。
16
在我们开展业务的司法管辖区，我们需要缴纳州税。我们根据个别税务机关的法规、税务管辖区对收入的估算以及我们利用某些节税策略的能力来估算我们的州纳税义务。根据我们对不同税收司法管辖区之间的收入或损失分配以及税收法规的变化及其对我们税收策略的影响的估计，我们估计，2023财年的州所得税税率约为 5.7%。我们2022财年的州所得税税率为 5.6%.
2023 年 7 月 31 日，我们有 $5.8百万未确认的税收优惠总额，包括利息和罚款。如果将来这些未确认的税收优惠被撤销，它们将对我们当时的有效税率产生有利影响。在接下来的12个月中，我们未确认的税收优惠有可能发生变化，但我们无法提供一系列此类变化。可能的变化主要是由于税收法规的到期、与税收司法管辖区的和解、由于采取新的税收状况而导致的增加以及估计的利息和罚款的应计。
9. 基于股票的福利计划
我们向员工和非雇员董事授予股票期权和各种类型的限制性股票单位。此外，我们还有一项员工股票购买计划，允许员工以折扣价购买我们的股票。 有关我们在所示期间确认的股票薪酬支出和税收优惠总额的信息如下（金额以千计）：
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
2023202220232022
确认的股票薪酬支出总额$4,265 $2,238 $21,290 $19,258 
所得税优惠得到承认$1,076 $622 $5,380 $4,890 
截至2023年7月31日和2022年10月31日，未归属股票薪酬奖励的未摊销总价值约为美元26.7百万和美元15.5分别是百万。
10. 股东权益
股票回购计划
自2017财年以来，我们的董事会不时将其回购授权延长至 20公开市场交易、私下谈判交易（包括加速股票回购）、发行人要约或其他财务安排或交易中的百万股普通股。最近，即2022年5月17日，我们的董事会续订了回购授权 20我们普通股的百万股。可以出于一般公司目的回购股票，包括为公司的股权奖励和其他员工福利计划获取股份。董事会没有确定该回购计划的任何到期日期。
下表提供了有关我们所示期限的股票回购计划的信息：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
购买的股票数量（以千计）1,931 2,038 3,561 7,257 
每股平均价格 (1)
$76.26 $44.93 $67.53 $52.90 
截至7月31日的剩余授权（以千计）11,016 18,319 11,016 18,319 
(1) 每股平均价格包括与购买相关的成本。在2023财年期间，它还包括根据2022年《通货膨胀削减法》对我们的股票回购产生的消费税。
现金分红
2023 年 3 月 9 日，我们的董事会批准将季度现金分红从 $ 上调0.20每股至 $0.21每股，之前从美元上涨0.17到 $0.20在 2022 年 3 月。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月期间，我们申报并支付了$的现金分红0.21和 $0.20每股分别向我们的股东提供。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月中，我们申报并支付了$的现金分红0.62和 $0.57每股分别向我们的股东提供。
17
累计其他综合收益（亏损）
在所述期间，累计其他综合收益（亏损）（“AOCI”）的每个组成部分的变化如下（金额以千计）：
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
2023202220232022
员工退休计划
期初余额$2,510 $(5,347)$2,475 $(6,024)
亏损从AOCI重新归类为净收入 (1)
23 452 70 1,355 
减去：税收优惠 (2)
(6)(115)(18)(341)
净亏损从AOCI重新归类为净收入17 337 52 1,014 
其他综合亏损——扣除税款17 337 52 1,014 
期末余额$2,527 $(5,010)$2,527 $(5,010)
衍生工具
期初余额$31,365 $24,766 $35,143 $7,133 
衍生工具的收益（亏损）8,900 (4,082)5,191 19,281 
减去：税收（支出）福利(2,250)1,037 (1,302)(4,829)
衍生工具的净收益（亏损）6,650 (3,045)3,889 14,452 
（收益）亏损从AOCI重新归类为净收益 (3)
(1,427)38 (2,789)220 
减去：税收支出（福利） (2)
361 (10)706 (56)
净亏损（收益）从AOCI重新归类为净收益(1,066)28 (2,083)164 
其他综合收益（亏损）— 扣除税款5,584 (3,017)1,806 14,616 
期末余额$36,949 $21,749 $36,949 $21,749 
AOCI 期末余额总额$39,476 $16,739 $39,476 $16,739 
(1) 重新归类为 “其他收入——净额”
(2) 重新归类为 “所得税准备金”
(3) 重新归类为 “收入成本——房屋销售”
11. 每股收益信息
下表提供了与所示期间每股收益、普通股等价物、加权平均抗稀释期权数量和已发行股票（金额以千计）的计算有关的信息：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
分子：
报告的净收入$414,789 $273,467 $926,535 $645,964 
分母：
基本加权平均股票110,003 115,334 110,871 118,056 
普通股等价物 (1)
1,120 992 1,010 1,313 
摊薄后的加权平均股111,123 116,326 111,881 119,369 
其他信息：
抗稀释期权和限制性股票单位的加权平均数量 (2)
121 407 395 275 
根据股票激励和员工股票购买计划发行的股票548 45 1,984 469 
(1) 普通股等价物代表了使用库存股法的未偿还的价内股票期权以及根据我们的股权奖励计划转换限制性股票单位预计将发行的股票的稀释效应。
(2) 反稀释期权和限制性股票单位的加权平均数量基于该期间我们在纽约证券交易所普通股的平均收盘价。
18
12. 公允价值披露
金融工具
下表提供了截至所示日期的与我们的金融工具相关的资产/（负债）汇总，这些资产/（负债）按经常性公允价值计量（金额以千计）：
  公允价值
金融工具公允价值
等级制度		7月31日
2023		2022年10月31日
待售住宅抵押贷款第 2 级$80,417 $185,150 
远期贷款承诺 — 待售住宅抵押贷款第 2 级$648 $9,184 
利率锁定承诺（“IRLC”）第 2 级$(1,742)$(17,734)
远期贷款承诺 — IRLC第 2 级$1,742 $17,734 
利率互换合约第 2 级$37,242 $45,010 
截至2023年7月31日和2022年10月31日，现金及现金等价物、我们全资自有产权公司持有的托管现金以及托管中持有的客户存款的账面价值接近公允价值。
利率互换合约的公允价值包含在我们的简明合并资产负债表中的 “应收账款、预付费用和其他资产” 中，并使用广泛接受的估值技术确定，包括基于每份掉期合约的预期现金流的贴现现金流分析。尽管公司已确定用于估值其利率互换合约的重要投入，例如利率曲线和贴现率，属于公允价值层次结构的第二级，但与我们的交易对手和我们自己的信用风险相关的信用估值调整使用了第三级输入，例如对当前信用利差的估计，来评估我们和交易对手违约的可能性。但是，截至2023年7月31日，我们已经评估了信用估值调整对我们利率互换合约头寸总体估值的影响的重要性，并确定信用估值调整对我们利率互换合约的总体估值并不重要。因此，我们确定我们的利率互换合约的全部估值被归类为公允价值层次结构的第二级。
待售抵押贷款
在报告期结束时，我们使用市场方法确定待售抵押贷款的公允价值和我们签订的远期贷款承诺，以对冲抵押贷款和承诺的利率风险，以此来对冲抵押贷款和承诺的利率风险。
下表提供了截至所示日期的待售抵押贷款的未偿本金和公允价值总额（金额以千计）：
未付总额
本金余额		公允价值公允价值
大于（小于）本金余额
截至 2023 年 7 月 31 日$83,018 $80,417 $(2,601)
2022 年 10 月 31 日$193,746 $185,150 $(8,596)
库存
我们根据评估时库存账面价值及其公允价值的差异来确认库存减值费用和土地减值费用。上述存货的公允价值是使用三级标准确定的。估计的公允价值主要通过扣除每个社区的估计未来现金流来确定。在确定与土地减值相关的公允价值时，我们会考虑最近收到的报价、最近可比销售交易中的土地价格以及其他因素。我们在土地销售和其他收入成本中记录了与计划出售给第三方的地块相关的土地减值。有关我们确定公允价值的方法的更多信息，请参阅我们2022年10-K表中的附注1 “重要会计政策——库存”。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月和九个月期间，运营社区的减值微不足道，因此，我们没有透露在确定此类受损运营社区公允价值时使用的某些不可观察的定量投入的范围。
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债务
下表提供了截至指定日期的账面价值，不包括任何债券折扣、溢价和延期发行成本，以及我们债务的估计公允价值（以千计）：
 2023年7月31日2022年10月31日
 公允价值
等级制度		账面价值估计的
公允价值		账面价值估计的
公允价值
应付贷款 (1)
第 2 级$1,166,616 $1,150,690 $1,187,043 $1,180,893 
高级笔记 (2)
第 1 级1,600,000 1,523,222 2,000,000 1,822,255 
抵押贷款公司贷款便利 (3)
第 2 级70,517 70,517 148,863 148,863 
$2,837,133 $2,744,429 $3,335,906 $3,152,011 
(1) 应付贷款的估计公允价值基于按利率贴现的合同现金流，我们认为截至适用的估值日，条件相似且剩余到期日可供我们使用的利率贴现。
(2) 我们优先票据的估计公允价值基于截至适用估值日的市场价格。
(3) 我们认为，我们的抵押贷款公司贷款借款的账面价值接近其公允价值。
13. 其他收入 –网
下表列出了其他收入的重要组成部分——净额（以千计）：
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
2023202220232022
利息收入$8,109 $375 $22,187 $1,970 
附属业务（亏损）收入(1,451)1,865 (1,543)16,159 
房屋建筑运营获得的管理费收入
839 931 2,901 3,306 
诉讼和解收益——净额
— — 27,683 — 
其他(139)(1,877)(775)(5,205)
其他收入总额——净额
$7,358 $1,294 $50,453 $16,230 
辅助业务的收入（亏损）来自我们的抵押贷款、所有权、园林绿化、智能家居技术、直布罗陀、公寓生活、城市生活以及高尔夫球场和乡村俱乐部的运营。 下表列出了我们辅助业务在所述期间的收入和支出（金额以千计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
收入$36,057 $32,994 $97,238 $92,581 
开支$37,508 $31,129 $98,781 $76,422 
在截至2022年7月31日的九个月中，我们的智能家居技术业务获得了 $9.0从批量出售安全监控账户中获得百万美元的收益，这已包含在上述辅助业务的收入中。
此外，在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月中，我们的公寓生活业务从未合并的实体中获得的费用为美元6.7百万和美元7.0分别为百万。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，我们的公寓生活业务从未合并的实体中获得的费用为美元19.3百万和美元16.6分别为百万。我们的公寓生活业务所赚取的费用包含在辅助业务的收入（亏损）中。
14. 承付款和或有开支
法律诉讼
我们参与各种索赔和诉讼，这些索赔和诉讼主要是在正常业务过程中产生的。我们认为，已经为解决所有当前索赔和未决诉讼做出了充分的准备，这些事项的处置不会对我们的经营业绩和流动性或财务状况产生重大不利影响。
20
土地购买合同
通常，我们收购地块的协议不要求我们购买这些地块，尽管在某些情况下，如果我们终止协议，我们会没收任何未偿还的存款余额。 截至所示日期，有关我们的土地购买合同的信息如下表所示（金额以千计）：
2023年7月31日2022年10月31日
总购买价格：
无关方$4,125,045 $4,279,660 
公司投资的未合并实体28,693 42,057 
总计$4,153,738 $4,321,717 
按总购买价格存款$452,504 $463,452 
购置土地所需的额外现金3,701,234 3,858,265 
总计
$4,153,738 $4,321,717 
应计费用中包含购置土地所需的额外现金金额$272,728 $34,994 
此外，我们预计将购买大约 8,300多年来，我们有权益的几家合资企业将增加住宅用地；这些住宅用地的购买价格将在将来确定。
截至2023年7月31日，我们还签订了购买用于公寓开发的土地的购买合同，金额约为美元263.5百万，其中我们的未偿存款金额为美元13.0百万。我们打算将来通过与非关联方的合资企业收购和开发这些项目。
我们还有其他土地可供选择，这些地块已被排除在总购买价格之外，因为我们认为我们不会完成这些地块的购买，也不需要我们提供额外的资金来终止这些合同。
对未合并实体的投资
截至2023年7月31日，我们对一些未合并的实体进行了投资，承诺投资或预付额外资金，并已为这些实体的部分债务和/或贷款承诺提供了担保。有关我们对这些实体的承诺的更多信息，请参阅附注4 “对未合并实体的投资”。
担保债券和信用证
截至2023年7月31日，我们有未偿还的担保债券金额为美元856.1百万，主要用于我们对政府实体承担的改善社区的义务。我们估计大约 $344.6在这些改进方面还有数百万个工作要做。我们还有额外 $314.9数百万笔未偿还的担保债券，用于担保其他债务。我们认为不可能动用任何未偿还的债券。
截至 2023 年 7 月 31 日，我们的未付信用证为美元121.0我们新的循环信贷额度下的百万美元。签发这些信用证是为了担保各种财务债务，包括保险单免赔额和其他索赔、土地存款以及完成我们运营所在社区改善的担保。我们认为不可能从任何未兑现的信用证中提取款项。
截至2023年7月31日，我们已经提供了金额为美元的财务担保25.7百万美元与前置信用证有关，用于担保与我们的某些保险单免赔额和其他索赔相关的债务。
待办事项
截至 2023 年 7 月 31 日，我们仍有待交付的销售协议 7,295总销售价值为 $ 的房屋7.87十亿。
21
抵押贷款承诺
我们的抵押贷款子公司为我们出售的部分房屋提供抵押贷款。对于我们的抵押贷款子公司向其提供抵押贷款的购房者，我们会根据购房者和其他来源提供的信息来确定购房者是否有资格获得抵押贷款。对于符合条件的购房者，我们的抵押贷款子公司向购房者提供抵押贷款承诺，该承诺根据当时的市场状况规定了拟议抵押贷款的条款和条件。在实际关闭房屋和为抵押贷款提供资金之前，购房者将根据承诺条款锁定利率。在锁定利率时，我们的抵押贷款子公司同意将拟议的抵押贷款出售给愿意遵守向购房者承诺的条款和条件（包括利率）的几家外部认可的抵押贷款融资机构（“投资者”）之一。我们认为，这些投资者有足够的财务资源来兑现对我们抵押贷款子公司的承诺。
抵押贷款出售给投资者，其追索权条款源自相关协议中的行业标准陈述和担保。这些陈述和担保主要涉及借款人或其他各方没有虚假陈述、贷款的适当承保，在某些情况下，还涉及借款人必须支付的最低还款次数。公司通常不保留与在二级市场出售的抵押贷款相关的任何其他持续利息。
截至指定日期，有关我们抵押贷款承诺的信息如下表所示（金额以千计）：
7月31日
2023		2022年10月31日
抵押贷款承诺总额：
IRLCs$382,426 $669,631 
非 IRLC2,021,548 2,429,063 
总计$2,403,974 $3,098,694 
投资者购买承诺：
IRLCs$382,426 $669,631 
持有待售抵押贷款73,276 186,666 
总计$455,702 $856,297 
15. 细分市场信息
我们在以下五个地理区域开展业务，目前的业务通常位于以下各州：
东部地区：
•这个 北方地区：康涅狄格、特拉华、伊利诺伊州、马萨诸塞州、密歇根州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州；
•这个 大西洋中部地区：乔治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、田纳西州和弗吉尼亚州；
•这个 南方地区：佛罗里达州、南卡罗来纳州和德克萨斯州；
西部地区：
•这个 山地区：亚利桑那、科罗拉多、爱达荷、内华达和犹他州；
•这个 太平洋地区：加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州。
我们的地理报告部门与我们的首席运营决策者评估运营业绩和分配资本的方式一致。
2022年10月31日，我们得出结论，我们的高层城市豪华公寓业务（“City Living”）不再是应报告的运营细分市场，这主要是由于结构的变化和战略的转变，它们微不足道。为了与2023财年的列报方式保持一致，对前几个时期报告的金额进行了重报。此次调整并未对我们在报告所述期间的合并财务状况、经营业绩、每股收益或现金流产生任何影响。
22
在所示期间，我们每个细分市场的收入和所得税前收入（亏损）如下（金额以千计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
（重述）（重述）
收入：
北方$377,744 $481,509 $1,081,854 $1,235,550 
大西洋中部288,480 253,973 787,184 765,100 
南方632,572 352,674 1,544,804 922,544 
山726,004 660,517 1,880,450 1,776,375 
太平洋648,447 506,597 1,619,085 1,433,041 
房屋建筑总数2,673,247 2,255,270 6,913,377 6,132,610 
企业和其他1,355 1,067 745 (2,392)
2,674,602 2,256,337 6,914,122 6,130,218 
土地销售和其他收入13,040 238,465 60,668 433,206 
合并总计$2,687,642 $2,494,802 $6,974,790 $6,563,424 
所得税前收入（亏损）：
北方$49,087 $81,440 $136,643 $177,824 
大西洋中部71,132 39,841 158,482 117,126 
南方126,861 56,293 268,028 121,844 
山146,757 120,606 368,003 296,579 
太平洋183,371 120,125 419,872 299,923 
房屋建筑总数577,208 418,305 1,351,028 1,013,296 
企业和其他(24,191)(52,354)(113,623)(150,714)
合并总计$553,017 $365,951 $1,237,405 $862,582 

“公司及其他” 主要包括一般公司支出，例如我们的执行办公室；公司财务、会计、审计、税务、人力资源、风险管理、信息技术、营销和法律部门；利息收入；某些辅助业务的收入，包括我们的公寓租赁开发业务和高层城市豪华公寓业务，以及我们的租赁物业合资企业和直布罗陀合资企业的收入。
截至所示日期，我们每个分部的总资产如下表所示（金额以千计）：
7月31日
2023		10月31日，
2022
北方$1,368,192 $1,464,995 
大西洋中部1,291,556 1,049,043 
南方2,387,503 2,137,568 
山2,778,107 2,785,603 
太平洋2,236,004 2,174,065 
房屋建筑总数10,061,362 9,611,274 
企业和其他2,292,312 2,677,440 
合并总计$12,353,674 $12,288,714 
“公司和其他” 主要包括现金和现金等价物、限制性现金、对租赁物业合资企业的投资、保险公司和供应商的预期收回款、我们在直布罗陀的投资和运营、制造设施、我们的公寓租赁开发和高层城市豪华公寓业务以及我们的抵押贷款和产权子公司。
23
我们在上述期间为库存减值费用和我们认为无法收回的成本支出预留的金额（包含在房屋销售收入成本中）如下（金额以千计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 2023202220232022
（重述）（重述）
北方$158 $387 $590 $1,156 
大西洋中部2,225 1,200 8,545 2,345 
南方921 405 1,402 1,014 
山42 1,421 5,659 1,865 
太平洋18 2,835 6,241 4,293 
合并总计$3,364 $6,248 $22,437 $10,673 
在截至2023年7月31日的九个月期间，我们确认了美元17.7土地销售和其他收入成本中包含百万美元的土地减值费用，其中$2.7百万，美元10.3百万，美元2.2百万，以及 $2.5分别有100万人来自我们的北大西洋、中大西洋、太平洋和企业以及其他细分市场。 没有在截至2023年7月31日的三个月期间，土地减值费用已计入土地销售和其他收入成本。我们认出了 $1.4百万和美元6.6在截至2022年7月31日的三个月和九个月期间，我们的北部分区分别收取了数百万笔类似的费用.
16. 简明合并现金流量表的补充披露
以下是对所示期间的简明合并现金流量表的补充披露（金额以千计）：
截至7月31日的九个月
20232022
现金流信息：
缴纳的所得税——净额$427,153 $235,565 
非现金活动：
通过卖方融资、市政债券购买或包含在应计费用中的库存成本——净额$342,073 $213,500 
将其他资产转为对未合并实体的投资——净额$4,435 $100,264 
向不动产、建筑和办公设备转移的其他资产——净额$13,738 $8,571 
衍生品的未实现（亏损）收益$(7,767)$18,798 
截至7月31日，
20232022
现金、现金等价物和限制性现金
现金和现金等价物$1,033,369 $316,471 
应收账款、预付费用和其他资产中包含的限制性现金49,333 80,086 
简明合并现金流量表中显示的总现金、现金等价物和限制性现金$1,082,702 $396,557 

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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析（“MD&A”）
本讨论和分析基于随附的未经审计的简明合并财务报表和相关附注，以及我们的合并财务报表、附注以及截至2022年10月31日财年的10-K表年度报告（“2022年10-K表”）中包含的相关MD&A，并由其进行全面限定。它还应与本报告和2022年10-K表格中 “前瞻性信息声明” 和 “风险因素” 下的披露一起阅读。
除非本报告另有说明，否则已签署的净合同的数字或价值等于相关时期内签署的房屋销售合同的总数或价值，减去相关时期内取消的合同数量或价值（无论合同是在相关时期还是在前一时期签订的）。待办事项包括已签订合同但尚未交付给我们的购房者的房屋（“积压”）。积压房屋转换是指期初从积压房屋中交付的房屋的百分比（“积压改造”）。
概述
我们的商业环境和当前展望
在截至2023年7月31日的三个月中，房屋销售收入与截至2022年7月31日的三个月相比增长了19％。在本季度，我们交付了2,524套住房，平均交付价格为1,059,700美元，而2022财年第三季度交付的房屋为2414套，平均交付价格为934,700美元。在截至2023年7月31日的三个月中，平均交付价格和房屋销售收入的增长反映了2022财年上半年对我们房屋的强劲需求，因为我们在2023财年第三季度交付的许多房屋都是在需求疲软之前收缩的，需求从2022年5月开始一直持续到2022日历年底。
自2023年1月以来，与2022年下半年相比，我们的需求有所增长。在截至2023年7月31日的三个月中，我们签署了2,245份净合约，总价值为21.6亿美元，而在截至2022年7月31日的三个月中，我们签订了1,266份净合约，总价值为16.6亿美元。第三季度净签订的单位合同同比增长了77％，以美元计算分别增长了30％。2022年1月至11月利率急剧上升，以及通货膨胀率上升、利率上升和其他宏观经济状况导致经济方向的不确定性，对2022年下半年的需求产生了负面影响。在2023日历年，利率的波动性较小，这使购房者有时间吸收更高的利率环境。此外，新房市场受益于市场上非常低的转售库存。由于这些因素，自2023年开始以来，对我们房屋的需求与2022年同期相比显著增加。尽管需求同比改善，但很难预测抵押贷款利率（最近几周达到数十年来的最高水平）、消费者信心和整体经济的短期走向，以及它们对我们房屋需求的潜在影响。但是，从长远来看，我们认为，我们将继续受益于强劲的房地产市场基本面，包括人口和移民趋势以及美国待售房屋的总体短缺。
截至2023年7月31日，我们的积压房屋为7,295套和78.7亿美元，与截至2022年7月31日的积压房屋相比，单位下降了32％，按美元计算下降了30％。尽管在截至2023年7月31日的九个月中，我们在建造时间（从合同签订到竣工房屋交付所需的时间）方面略有改善，但由于近年来影响建筑业的供应链、劳动力和其他中断的影响，施工时间仍在延长。
25
财务和运营要点
在截至2023年7月31日的三个月期间，我们确认了26.9亿美元的收入，包括26.7亿美元的房屋销售收入和1,300万美元的土地销售和其他收入，净收入为4.148亿美元，而收入为24.9亿美元，包括22.6亿美元的房屋销售收入和2.385亿美元的土地销售和其他收入，净收入为2.735亿美元，截至7月31日的三个月期间净收入为2.735亿美元，2022。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月期间，签署的净合同价值分别为21.6亿美元（2,245套住房）和16.6亿美元（1,266套住房）。
在截至2023年7月31日的九个月期间，我们确认了69.7亿美元的收入，包括69.1亿美元的房屋销售收入和6,070万美元的土地销售和其他收入，净收入为9.265亿美元，而收入为65.6亿美元，包括61.3亿美元的房屋销售收入和4.332亿美元的土地销售和其他收入，九个月的净收入为6.46亿美元截至2022年7月31日的期间。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，签署的净合同价值分别为58.9亿美元（6,039套住房）和77.5亿美元（7,069套住房）。
截至2023年7月31日，我们积压的房屋价值为78.7亿美元（7,295套住房），而截至2022年7月31日，我们的积压房屋为111.9亿美元（10,725套住房）。截至2022年10月31日，我们的积压房屋为88.7亿美元（8,098套住房），而截至2021年10月31日，积压的房屋为95.0亿美元（10,302套住房）。
截至2023年7月31日，我们手头有10.3亿美元的现金及现金等价物，19.05亿美元的循环信贷额度下约有17.8亿美元可用。2023年2月14日，我们签订了一项新的19.05亿美元优先无抵押循环信贷额度（“新的循环信贷额度”），该额度计划于2028年2月14日终止，取代了我们现有的1.905美元循环信贷额度。截至2023年7月31日，我们没有借款，在新的循环信贷额度下，我们有大约1.2亿美元的未偿信用证。此外，同样在2023年2月14日，我们对定期贷款机制进行了修订，将4.875亿美元的未偿定期贷款的到期日延长至2028年2月14日，其中6,090万美元将于2026年11月1日到期，其余1.016亿美元将于2025年11月1日到期。
截至2023年7月31日，我们通过期权拥有或控制了约70,200个房屋用地，而截至2022年10月31日约为7.6万个；截至2021年10月31日，我们拥有或控制了约80,900个用地。截至2023年7月31日，在我们通过期权拥有或控制的总共约70,200个房屋用地中，我们拥有约35,200个，并通过期权控制了约35,000个。在拥有的35,200个住宅用地中，约有17,400个已得到大幅改善。此外，截至2023年7月31日，我们预计将在几年内从我们感兴趣的某些合资企业中再购买约8,300个住宅用地，价格待定。
截至2023年7月31日，我们在345个社区进行了销售，而截至2022年10月31日为348个；截至2022年7月31日为332个。
截至2023年7月31日，我们的股东权益总额和债务与总资本的比率分别为66.9亿美元和0.30比1.00。

26
运营结果 — 概述
下表比较了截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月零九个月的简明合并运营报表和综合收益报表以及其他补充信息中的某些项目（除非另有说明，否则金额为百万美元）。有关按细分市场划分的经营业绩的更多信息，请参阅本 MD&A 中的 “细分”。
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 20232022% 变化20232022% 变化
收入：
房屋销售$2,674.6 $2,256.3 19 %$6,914.1 $6,130.2 13 %
土地销售及其他13.0 238.5 60.7 433.2 
2,687.6 2,494.8 8 %6,974.8 6,563.4 6 %
收入成本：
房屋销售1,931.9 1,670.7 16 %5,065.8 4,619.510 %
土地销售及其他11.6 229.6 74.9 422.2 
1,943.5 1,900.3 2 %5,140.6 5,041.7 2 %
销售、一般和管理229.0 232.9 (2)%668.0 703.4 (5)%
运营收入515.1 361.7 42 %1,166.1 818.4 42 %
其他    
来自未合并实体的收入30.5 3.0 NM20.8 28.0 (26)%
其他收入——净额7.4 1.3 NM50.5 16.2 211 %
所得税前收入553.0 366.0 51 %1,237.4 862.6 43 %
所得税准备金 138.2 92.5 49 %310.9 216.6 44 %
净收入$414.8 $273.5 52 %$926.5 $646.0 43 %
补充信息：
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比72.2 %74.0 %73.3 %75.4 %
土地销售和其他收入成本占土地销售和其他收入的百分比88.8 %96.3 %123.4 %97.4 %
销售和收购占房屋销售收入的百分比8.6 %10.3 %9.7 %11.5 %
有效税率25.0 %25.3 %25.1 %25.1 %
配送-单位2,524 2,414 5 %6,842 6,750 1 %
配送 — 平均交付价格（以 000 年代为单位）$1,059.7 $934.7 13 %$1,010.5 $908.2 11 %
已签署的净合约——价值$2,163.5 $1,664.2 30 %$5,893.1 $7,747.5 (24)%
已签署的净合同——单位2,245 1,266 77 %6,039 7,069 (15)%
签订的净合约——平均合约价格（千年）$963.7 $1,314.5 (27)%$975.8 $1,096.0 (11)%
截至7月31日， 截至10月31日，
20232022%
改变		20222021%
改变
待办事项-价值$7,874.8 $11,185.3 (30)%$8,874.1 $9,499.1 (7)%
待办事项-单元7,295 10,725 (32)%8,098 10,302 (21)%
待办事项——平均合约价格（以 000 年代为单位）$1,079.5 $1,042.9 4 %$1,095.8 $922.1 19 %
注：由于四舍五入，金额可能无法相加。“签订的合约净额——价值” 是指该期间发生的所有取消的净额。它包括在此期间签署的每份具有约束力的销售协议的价值，加上在此期间选择的所有期权的价值，无论与此类期权相关的初始销售协议何时签署。
NM：没意义

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房屋销售收入和房屋销售收入成本
截至2023年7月31日的三个月，与截至2022年7月31日的三个月相比
房屋销售收入的增加 三几个月已结束 2023年7月31日，相比之下 三几个月已结束 2022年7月31日，这归因于已交付房屋的平均价格上涨了13％，交付的房屋数量增加了5％。 平均已交付房屋价格的上涨主要是由于销售价格的上涨以及交付给更昂贵的地区和/或产品的房屋数量的转移，尤其是在大西洋中部和太平洋地区。在截至2023年7月31日的三个月中，交付的房屋数量有所增加主要是由于更多与截至2023年7月31日的三个月相比，在截至2023年7月31日的三个月中，快速入住（或 “规格”）房屋的交付以及积压房屋的转换率更高 2022年7月31日，主要是由于构建时间的缩短。与h相比，截至2022年10月31日，积压房屋数量的减少部分抵消了这些因素截至 2021 年 10 月 31 日，积压的数量最多，北部和山区地区最为突出ons。
房屋销售收入成本的下降，以占房屋销售收入的百分比计算 三截至2023年7月31日的月份，与 三截至2022年7月31日的月份，主要是由于收入结构转向利润率更高的产品/区域，以及销售价格的上涨超过了本季度交付房屋的成本增长。此外，利息支出占房屋销售收入的百分比在2023财年有所下降。在 三几个月已结束 2023年7月31日2022年，利息支出占房屋销售收入的百分比分别为1.4％和1.7％。
截至2023年7月31日的九个月中，与截至2022年7月31日的九个月相比
截至2023年7月31日的九个月中，房屋销售收入与截至2022年7月31日的九个月相比有所增长，这主要归因于已交付房屋的平均价格上涨了11％。平均已交付房屋价格的上涨主要是由于销售价格上涨，以及更昂贵的产品类型/地理区域（最值得注意的是大西洋中部和太平洋地区）的房屋交付量增加。
与截至2022年7月31日的九个月相比，截至2023年7月31日的九个月中，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比有所下降，这主要是因为 收入组合转向利润率更高的产品/领域， 销售价格的涨幅超过了本季度交付房屋的成本增长，利息支出占房屋销售收入的百分比降低，但被部分抵消了部分抵消 2023财年库存减值费用增加。在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月中，利息支出占房屋销售收入的百分比分别为1.4％和1.8％。
土地销售和其他收入以及土地销售和其他收入成本
我们的土地销售和其他收入通常包括以下内容：（1）向我们保留权益的合资企业出售土地；（2）在总体规划社区内向第三方建筑商出售土地；（3）向第三方批量出售我们决定不再符合我们开发标准的土地；（4）销售通常位于我们的城市生活大楼中的商业和零售物业。向我们保留权益的合资企业出售的土地通常按我们的土地出售，因此这些出售几乎没有毛利率。土地销售和其他收入成本占土地销售和其他收入的百分比的增加主要是由于在截至2023年7月31日的九个月中确认的与计划中的土地销售有关的1770万美元减值费用。在截至2023年7月31日的三个月中，没有确认土地销售和其他减值费用。相比之下，三者中确认的土地销售和其他减值费用分别为140万美元和660万美元几个月和 分别截至2022年7月31日的九个月。
销售、一般和管理费用（“SG&A”）
在截至2023年7月31日的三个月期间，销售和收购支出与截至2022年7月31日的三个月期间相比减少了390万美元。在截至2023年7月31日的三个月中，销售和收购占房屋销售收入的百分比为8.6％，而截至2022年7月31日的三个月中为10.3％。销售和收购支出的减少主要是由于其他固定成本控制措施的影响导致的员工人数减少和成本降低，但部分被佣金和营销支出的增加所抵消。销售和收购占收入的百分比下降是由于销售和收购支出低于收入增长19％。
与2022财年的九个月期相比，2023财年的销售和收购支出减少了3530万美元。按占房屋销售收入的百分比计算，2023财年的销售和收购为9.7％，而2022财年为11.5％。销售和收购的美元减少主要是由于2023财年员工人数减少、佣金和营销支出减少以及其他固定成本控制措施的影响。销售和收购占收入的百分比下降是由于2023财年收入同比增长13％，而销售和收购支出下降了5％。
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来自未合并实体的收入
我们对合资企业进行了投资，以（i）为合资企业参与者开发土地并出售给外部建筑商（“土地开发合资企业”）；（ii）开发待售房屋（“房屋建筑合资企业”）；（iii）开发豪华出租住宅公寓和独户住宅、商业空间和酒店（“租赁物业合资企业”）；（iv）投资不良贷款和房地产并提供融资和土地银行向住宅建筑商和开发商收购和开发土地和住宅用地（“直布罗陀”）合资企业”）。
我们确认我们在这些未合并实体的收益和亏损中所占的比例份额。我们的许多未合并实体是土地开发项目、高层/中层公寓建设项目，或者出租公寓和出租单户住宅项目，这些项目在房地产开发期间的许多年内都不会产生收入和收益。一旦土地开发项目和高层/中层公寓建设项目的开发完成，这些未合并的实体通常会在相对较短的时间内产生收入和收益，直到该实体的所有资产都被出售。此外，一旦出租公寓和出租单户住宅项目完成并稳定下来，我们可能会通过资本重组或出售我们在合资企业中的全部或部分所有权权益来将其中一部分项目货币化，这通常会带来创收活动。由于与这些实体相关的发展周期很长，因此这些实体确认的收益可能因季度和年份而有很大差异。
在截至2023年7月31日的三个月期间，我们确认来自未合并实体的收入为3,050万美元，而去年同期的收入为300万美元。增长的主要原因是2023财年与我们的一家租赁物业合资企业出售房地产相关的3,500万美元收益，但部分被我们一家目前处于开发阶段的租赁物业合资企业的亏损所抵消，以及土地开发合资企业的收益因土地销售减少而减少。
在截至2023年7月31日的九个月期间，我们确认来自未合并实体的收入为2,080万美元，而去年同期的收入为2,800万美元。减少的主要原因是2022财年与我们的一家租赁物业合资企业出售房地产相关的2100万美元收益，目前处于开发或租赁阶段的多家租赁物业合资企业亏损增加，在截至2022年10月31日的三个月中成立的两家房屋建筑合资企业亏损，以及由于2023财年土地销售减少导致土地开发合资企业收益减少。这些减少被2023财年与我们的一家租赁物业合资企业出售房地产相关的3,500万美元收益部分抵消。
其他收入——净额
下表列出了所示期间的 “其他收入——净额” 的组成部分（以千计）：
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
2023202220232022
利息收入$8,109 $375 $22,187 $1,970 
附属业务（亏损）收入(1,451)1,865 (1,543)16,159 
房屋建筑运营获得的管理费收入
839 931 2,901 3,306 
诉讼和解收益——净额
— — 27,683 — 
其他(139)(1,877)(775)(5,205)
其他收入总额——净额
$7,358 $1,294 $50,453 $16,230 
利息收入的增加 在截至2023年7月31日的三个月和九个月期间，主要是由于利率上升。
在截至2023年7月31日的三个月中，辅助业务的收入与截至2022年7月31日的三个月相比有所减少，这主要是由于我们的公寓生活业务的营业亏损增加。
在截至2023年7月31日的九个月中，辅助业务收入减少的主要原因是2022财年受益于我们的智能家居技术业务批量出售安全监控账户，这带来了900万美元的收益。此外，由于我们的公寓生活业务交易量减少、利差减少以及运营亏损增加，2023财年我们的抵押贷款业务收入减少。
在截至2023年7月31日的三个月和九个月期间，我们的房屋建筑业务获得的管理费收入减少主要与我们的某些土地开发合资企业的费用减少有关。
29
诉讼和解收益——截至2023年7月31日的九个月净额，主要与保险索赔的和解有关。2022财年没有出现类似的增长。
在截至2023年7月31日的九个月期间，“其他” 亏损减少主要是由于2022财年因计划出售制造设施而记录的160万美元减值费用以及2022财年与我们的固定福利退休计划相关的支出增加。
所得税前收入
在截至2023年7月31日的三个月期间，我们报告的所得税前收入为5.530亿美元，而截至2022年7月31日的三个月期间为3.66亿美元。
在截至2023年7月31日的九个月期间，我们报告的所得税前收入为12.374亿美元，而截至2022年7月31日的三个月期间为8.626亿美元。
所得税准备金
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月期间，我们确认的所得税准备金分别为1.382亿美元和9,250万美元。根据2023财年和2022财年21.0％的联邦法定税率，在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月期间，我们的联邦税收条款将分别为1.161亿美元和7,680万美元。确认的税收条款与基于联邦法定税率的税收规定之间的差异主要是由于州所得税准备金和永久性差异，但部分抵消了与股票薪酬相关的超额税收优惠。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，我们确认的所得税准备金分别为3.109亿美元和2.166亿美元。根据2023财年和2022财年21.0％的联邦法定税率，在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，我们的联邦税收条款将分别为2.599亿美元和1.811亿美元。确认的税收条款与基于联邦法定税率的税收规定之间的差异主要是由于州所得税准备金和永久性差异，但部分抵消了与股票薪酬相关的超额税收优惠。
合同
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月期间，签署的净合同价值分别为21.6亿美元（2,245套住房）和16.6亿美元（1,266套住房）。与截至2022年7月31日的三个月相比，在截至2023年7月31日的三个月期间，签署的净合约总价值增加了4.993亿美元，增长了30.0％。已签署的净合约总价值的增加是由于已签署的净合约数量增加了77.3％，但部分抵消了每份已签署合同的平均价值下降26.7％。净签订合同数量的增加反映了与去年同期相比需求的增加。每份签订合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域和/或产品，以及销售激励措施的增加。此外，所签每份合同的平均价值包括该期间签署的每份具有约束力的销售协议的价值，以及该期间选择的所有期权的价值，无论与此类期权相关的初始销售协议何时签署。在截至2022年7月31日的三个月期间，我们签署了1,266份净合约，与去年同期相比下降了60％。在截至2022年4月30日和2022年1月31日的三个月期间，我们分别签署了2,874份和2,929份净合约。在截至2022年7月31日的三个月期间，由于签署的合同急剧下降，在此期间每份签订的合同的平均价值包括与前一时期购买的房屋的期权选择相关的异常大的价值。
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月期间，签署的净合同价值分别为58.9亿美元（6,039套住房）和77.5亿美元（7,069套住房）。与截至2022年7月31日的九个月相比，截至2023年7月31日的九个月期间，已签署的净合约总价值减少了18.5亿美元，下降了23.9％。已签署的净合约总价值下降是由于签订的净合约数量减少了14.6％，而每份已签署合同的平均价值下降了11.0％。净签订合同数量的减少反映了截至2022年7月31日的九个月期间的大部分时间里，需求环境更加强劲。每份签订合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域和/或产品，以及销售激励措施的增加。
待办事项
截至2023年7月31日，我们的积压房屋价值下降了29.6％，至78.7亿美元（7,295套住房），而截至2022年7月31日为111.9亿美元（10,725套住房）。截至2022年10月31日和2021年10月31日，我们的积压住房分别为88.7亿美元（8,098套住房）和95.0亿美元（10,302套住房）。
30
有关按细分市场划分的经营业绩的更多信息，请参阅本 MD&A 中的 “细分”。
资本资源和流动性
我们业务的资金一直并将继续主要由库存增加之前的经营活动产生的现金流、与第三方的信贷安排以及公共资本市场提供。
我们的运营现金流通常为我们提供了重要的流动性来源。我们由经营活动提供的现金流，再加上我们的短期借款和长期债务，足以为我们的运营提供资金，同时使我们能够投资于支持公司长期增长的活动。我们对现金的主要用途包括以土地收购和存款的形式增加库存以获得对土地的控制权、土地开发、为日常运营提供资金的营运资金，以及投资现有和未来的未合并合资企业。我们也可能使用现金为资本支出提供资金，例如投资于我们的信息技术系统。我们会不时使用部分或全部剩余的可用现金流来偿还债务，为股票回购和普通股分红提供资金。我们认为，在可预见的将来，我们的现金和流动性来源将继续足以为运营提供资金、为我们的战略运营计划融资、偿还债务、为股票回购提供资金和支付股息。
截至2023年7月31日，我们手头有10.3亿美元的现金及现金等价物，循环信贷额度下约有17.8亿美元可供借款。2023年2月14日，我们与一个银行集团签订了19.05亿美元的新循环信贷额度，该额度计划于2028年2月14日到期。新的循环信贷额度取代了先前的1.905美元循环信贷额度，后者因执行新协议而终止。新的循环信贷额度为我们提供了19.05亿美元的承诺借款能力，经贷款人同意，我们有能力将其增加到30亿美元。新的循环信贷额度的条款与先前的协议基本相同，唯一的不同是基于伦敦银行同业拆借利率的条款已被基于SOFR的条款所取代。Toll Brothers, Inc.及其几乎所有100％拥有的房屋建筑子公司都是借款人在新的循环信贷额度下的义务的担保人。同样在2023年2月14日，我们对定期贷款机制进行了修订，将4.875亿美元的未偿定期贷款的到期日延长至2028年2月14日，其中6,090万美元将于2026年11月1日到期，其余1.016亿美元将于2025年11月1日到期。
短期流动性和资本资源
至少在接下来的十二个月中，我们对资金的主要需求将是以土地收购的形式增加库存、用于控制土地和土地开发的存款、运营费用，包括我们的一般和管理费用、资本改善的投资和资金、对现有和未来未合并的合资企业的投资、社区层面的债务偿还、普通股回购和股息支付。资金需求包括当前和未来债务融资的利息和本金支付。我们预计将主要通过手头现金和现金等价物以及运营提供的净现金流来满足我们的短期流动性需求。其他资金来源包括来自我们未合并的合资企业的分配、我们新的循环信贷额度下的借款能力以及银行和其他贷款机构的借款。
Toll Brothers Mortgage Company（“TBMC”）与一家贷款机构签订了抵押贷款仓储协议（“仓储协议”），该协议为TBMC发放抵押贷款提供资金。该协议计划于2024年3月30日到期。尽管我们打算在TBMC仓储协议到期之前对其进行再融资，但无法保证该协议到期后可以按照商业上合理的条件续订或更换。但是，我们认为我们有足够的流动性来满足TBMC的预期融资需求。
我们相信，在接下来的十二个月中，我们将有足够的流动性来及时为我们的业务需求、承诺和合同义务提供资金。但是，我们可能会寻求额外的融资来为未来的增长提供资金或通过债务资本市场为现有债务再融资，但我们无法保证此类融资将以优惠条件提供，或者根本无法保证。
长期流动性和资本资源
在接下来的十二个月中，我们对资金的主要需求将是在长期债务到期或到期时支付本金、购买土地和增加业务所需的库存、长期资本投资和对未合并合资企业的投资、普通股回购以及股息支付。
从长远来看，如果上述资本来源不足以满足我们的需求，我们还可以进行额外的证券公开发行，为债务再融资或处置某些资产，为我们的运营活动和还本付息提供资金。我们预计，这些资源将足以为我们正在进行的运营活动提供资金，并为投资未来的土地购买和相关开发活动以及未来的合资企业提供资金。
31
物质现金需求
我们是许多协议的当事方，这些协议包括合同义务和向第三方付款的承诺。这些债务会影响我们的短期和长期流动性和资本资源需求。截至2023年7月31日，某些合同义务反映在简明合并资产负债表上，而其他合同义务则被视为未来承诺。我们的合同义务主要包括长期债务和相关利息支付、抵押贷款公司贷款机制的到期付款、与购买协议和土地开发协议（其中许多协议由信用证或担保债券担保）下预期收购土地相关的购买义务、经营租赁以及我们的递延薪酬计划、补充高管退休计划和401（k）储蓄计划下的债务。我们还在正常业务过程中签订某些短期租赁承诺、为我们现有或未来的未合并合资企业提供资金的承诺、信用证和其他购买义务。有关我们主要债务的更多信息，请参阅简明合并财务报表附注6 “应付贷款、优先票据和抵押贷款公司贷款额度” 和附注14 “承付款和意外开支”，分别了解截至2023年7月31日与债务、承付款和意外开支相关的未偿金额。
我们还通过一些合资企业开展业务，并根据这些安排做出了各种承诺。截至2023年7月31日，我们对这些实体的投资为9.004亿美元，并承诺如果这些实体需要额外资金，则向它们额外投资或预付3.454亿美元。截至2023年7月31日，我们已同意从三家合资企业收购313个住宅用地的条款，估计总收购价为2,870万美元。此外，我们预计将在几年内从我们感兴趣的几家合资企业中再购买约8,300个住宅用地。这些住宅用地的购买价格将在以后确定。
我们投资的未合并合资企业通常通过合伙人股权和债务融资相结合的方式为其活动融资。在某些情况下，我们和我们的合资伙伴为未合并实体的债务提供了担保。这些担保可能包括以下任何或全部：（i）项目完成担保，包括任何成本超支；（ii）还款担保，通常涵盖未偿贷款的一定百分比；（iii）附带成本担保，涵盖利息、房地产税和保险等费用；（iv）向贷款人提供的环境赔偿，使贷款人免受财产中排放危险物质和不遵守规定所造成的损失适用的环境法；以及 (v) 对环境的赔偿来自未合并实体的 “坏孩子行为” 的贷款人。
在我们与合资伙伴有连带担保的情况下，我们通常会寻求与合作伙伴实施报销协议，规定任何一方都不承担超过其相应份额或商定份额的担保；但是，我们并不总是成功的。此外，如果合资伙伴没有足够的财务资源来履行此类报销协议规定的义务，则我们承担的责任可能超过我们的比例份额。我们认为，自2023年7月31日起，如果由于触发事件，我们有法律义务在未合并实体的债务担保下履约，则该实体的抵押品应足以偿还全部或很大一部分债务。否则，我们和我们的合作伙伴将需要向该实体提供额外资金。截至2023年7月31日，我们已经为某些未合并实体的债务提供了担保，这些实体的贷款承诺总额为31.8亿美元，如果借入全部债务金额，我们估计其中6.422亿美元是我们与还款和持仓成本担保有关的最大风险敞口。截至2023年7月31日，未合并的实体共借入了15.1亿美元，我们估计其中5.098亿美元是我们与还款和套利成本担保有关的最大敞口。这些担保的期限通常从1个月到3.9年不等。这些最大风险敞口估算值未考虑从标的抵押品中收回的任何款项或从我们的合作伙伴那里获得的任何报销。它们也不包括与项目完工担保或上述赔偿有关的任何潜在风险，这些风险无法估计。
有关这些合资企业的更多信息，请参阅简明合并财务报表附注中的附注4 “对未合并实体的投资”。

还本付息要求
我们的融资策略是确保流动性和资本市场的准入，保持债务到期日的平衡，并管理我们对浮动利率波动的敞口。
在正常业务流程之外，我们的主要流动性需求之一是为未偿债务支付本金和利息。某些贷款文件的条款要求我们遵守某些契约，例如财务比率和报告要求。截至2023年7月31日，我们遵守了定期贷款、信贷额度和其他应付贷款的所有此类契约和要求。请参阅简明合并财务报表附注中的附注6 “应付贷款、优先票据和抵押贷款公司贷款额度”。

32
经营活动
截至2023年7月31日和2022年10月31日，我们分别有10.3亿美元和13.5亿美元的现金和现金等价物。在截至2023年7月31日的九个月期间，经营活动提供的现金为6.75亿美元。2023财年经营活动提供的现金主要与净收入有关（根据股票薪酬、减值、折旧和摊销、未合并实体的收益和收益分配以及递延所得税进行了调整）；以及出售的抵押贷款，扣除发放的抵押贷款。这一活动被库存增加、应付账款和应计费用、当期所得税（净额和客户存款）净额的减少以及应收账款、预付费用和其他资产的增加部分抵消。
截至2022年7月31日的九个月期间，用于经营活动的现金为2.466亿美元。2022财年期间用于经营活动的现金主要与库存的增加和当期所得税的增加有关（净额）。这一活动被净收入（根据股票薪酬、减值、折旧和摊销以及递延所得税进行调整）、出售的抵押贷款（扣除抵押贷款）、客户存款的增加（净额）、应付账款和应计费用的增加以及应收账款、预付费用和其他资产的减少部分抵消。
投资活动
在截至2023年7月31日的九个月期间，用于投资活动的现金为1.336亿美元，主要与用于为我们对未合并实体的投资提供资金的1.626亿美元以及用于购买不动产和设备的5,410万美元有关。这一活动被我们在未合并实体的投资回报中获得的7,400万美元现金和出售资产的900万美元现金收益部分抵消。
在截至2022年7月31日的九个月期间，用于投资活动的现金为9,490万美元，主要与用于为我们对未合并实体的投资提供资金的1.766亿美元和用于购买房地产的5,650万美元有关
和设备。这一活动被我们在未合并实体的投资回报中获得的1.096亿美元现金和出售资产的2,830万美元现金收益部分抵消。
融资活动
在截至2023年7月31日的九个月期间，我们在融资活动中使用了8.573亿美元的现金，主要用于赎回4亿美元的优先票据，支付1.906亿美元的应付贷款（扣除借款），支付6,910万美元的普通股股息，回购2.393亿美元的普通股以及支付530万美元的债务发行成本。与股票福利计划相关的4,710万美元净收益部分抵消了这一活动。
在截至2022年7月31日的九个月期间，我们在融资活动中使用了9.463亿美元的现金，主要用于赎回4.099亿美元的优先票据；回购3.839亿美元的普通股；支付5,840万美元的应付贷款，扣除借款，支付6,690万美元的普通股股息以及与非控股权益相关的付款（净额为2580万美元）。
关键会计估计
正如我们在2022年10-K表中所披露的那样，我们最关键的会计估算涉及库存、收入确认成本、保修和自保以及对未合并实体的投资。自2022年10月31日以来，这些重要的会计估计没有发生重大变化。
担保人补充信息
截至2023年7月31日，我们拥有100％股权的子公司Toll Brothers Finance Corp.（“子发行人”）已发行和偿还本金总额为16.0亿美元的优先票据，这些票据于2025年11月15日至2029年11月1日的不同日期到期（“优先票据”）。有关优先票据的更多信息，请参阅我们的合并简明财务报表附注6，标题为 “优先票据”。
子公司发行人支付本金、保费（如果有）和利息的义务由Toll Brothers, Inc.及其几乎所有100％拥有的房屋建筑子公司（“担保子公司” 以及与我们一起的 “担保人”）共同和单独提供优先担保。担保是全额和无条件的，子发行人和每家担保子公司都是Toll Brothers, Inc.的合并子公司。我们的非房屋建筑子公司和我们的几家房屋建筑子公司（合称 “非担保人子公司”）不为优先票据提供担保。子发行人不产生营业收入，除了通过贷款包括优先票据在内的公开发行收益为我们的其他子公司提供融资外，也没有任何独立业务。我们的房屋建筑业务几乎完全通过担保子公司进行。因此，子发行人的现金流和偿还优先票据的能力取决于公司子公司的收益和优先票据的分配
33
子发行人的收益，无论是分红、贷款还是其他收益。优先票据的持有人只能对子公司发行人和担保人提出直接索赔。担保人在其担保下的义务将在必要时受到限制，以承认根据适用法律担保人通常可以利用的某些抗辩理由（包括与欺诈性转让或转让、可撤销的优先权或影响债权人权利的类似法律有关的抗辩）。
发行优先票据所依据的契约规定，我们任何为我们在新的循环信贷额度下的义务提供担保的子公司都将为优先票据提供担保。契约进一步规定，任何担保子公司都可以解除其担保，前提是 (i) 不存在违约或违约事件，也不存在此类担保的解除后会导致违约或违约事件；(ii) 截至我们最近一个财季末，被解除担保的担保子公司的合并净资产不到公司合并净资产的5％；（iii）任何财年解除担保的担保子公司的总担保额低于 10%（如果需要补救违约，则为 15%）截至我们最近一个财季末的合并净资产；（iv）此类释放不会对我们和我们子公司的房屋建筑业务产生重大不利影响；（v）担保子公司已解除新的循环信贷额度下的担保。如果新的循环信贷额度下没有担保人，则契约下的所有担保子公司都将解除担保。
以下汇总了Toll Brothers, Inc.、子公司发行人和担保子公司之间的公司间交易和余额，以及它们对非担保子公司的投资和收益权益，之后合并列出了Toll Brothers, Inc.、子发行人和担保子公司的财务信息。
资产负债表汇总数据（金额以百万计）：
2023年7月31日
资产
现金$867.7 
库存$9,059.4 
非担保子公司应付金额$713.7 
总资产$11,342.1 
负债和股东权益
应付贷款$1,106.7 
高级笔记$1,596.0 
负债总额$5,052.8 
股东权益$6,289.3 
运营报表汇总数据（金额以百万计）：
在截至2023年7月31日的九个月中
收入$6,837.3 
收入成本$5,035.8 
销售、一般和管理$664.4 
所得税前收入$1,169.8 
净收入$875.9 


34

段
我们在以下五个地理区域开展业务，目前的业务通常位于以下各州：
•这个 北方地区：康涅狄格、特拉华、伊利诺伊州、马萨诸塞州、密歇根州、新泽西州、纽约州和宾夕法尼亚州；
•这个 大西洋中部地区：乔治亚州、马里兰州、北卡罗来纳州、田纳西州和弗吉尼亚州；
•这个 南方地区：佛罗里达州、南卡罗来纳州和德克萨斯州；
•这个 山地区：亚利桑那、科罗拉多、爱达荷州、内华达州和犹他州；以及
•这个 太平洋地区：加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州。
2022年10月31日，我们得出结论，我们的城市生活业务不再是应报告的运营细分市场，这主要是由于结构的变化和战略的转变，它们微不足道。为了与2023财年的列报方式保持一致，对前几个时期报告的金额进行了重报。此次调整并未对我们在报告所述期间的合并财务状况、经营业绩、每股收益或现金流产生任何影响。
下表汇总了截至指定日期按部门分列的与交付的单位和收入、签订的净合同和所得税前收入（亏损）相关的信息，以及按细分市场分列的与积压相关的信息。
已交付的商品数量和收入：
截至7月31日的三个月
收入
（百万美元）		已配送的商品平均交货价格
（以千美元计）
20232022% 变化20232022% 变化20232022% 变化
（重述）（重述）（重述）
北方$377.7 $481.4 (22)%390 555 (30)%$968.6 $867.6 12 %
大西洋中部288.5 254.0 14 %247 267 (7)%$1,167.9 $951.2 23 %
南方632.6 352.7 79 %732 469 56 %$864.2 $752.0 15 %
山726.0 660.5 10 %775 802 (3)%$936.8 $823.6 14 %
太平洋648.4 506.6 28 %380 321 18 %$1,706.4 $1,578.2 8 %
房屋建筑总数2,673.2 2,255.2 19 %2,524 2,414 5 %$1,059.1 $934.2 13 %
其他1.4 1.1 
房屋销售总收入2,674.6 2,256.3 19 %2,524 2,414 5 %$1,059.7 $934.7 13 %
土地销售和其他收入13.0 238.5 
总收入$2,687.6 $2,494.8 
35
截至7月31日的九个月
 收入
（百万美元）		已配送的商品平均交货价格
（以千美元计）
20232022% 变化20232022% 变化20232022% 变化
（重述）（重述）（重述）
北方$1,081.9 $1,235.6 (12)%1,155 1,467 (21)%$936.7 $842.3 11 %
大西洋中部787.2 765.1 3 %687 819 (16)%$1,145.9 $934.2 23 %
南方1,544.8 922.5 67 %1,880 1,263 49 %$821.7 $730.4 13 %
山1,880.4 1,776.4 6 %2,090 2,219 (6)%$899.7 $800.5 12 %
太平洋1,619.1 1,433.0 13 %1,030 982 5 %$1,571.9 $1,459.3 8 %
房屋建筑总数6,913.4 6,132.6 13 %6,842 6,750 1 %$1,010.4 $908.5 11 %
其他0.7 (2.4)
房屋销售总收入6,914.1 6,130.2 13 %6,842 6,750 1 %$1,010.5 $908.2 11 %
土地销售和其他收入60.7 433.2 
总收入$6,974.8 $6,563.4 

已签署的净合约：
截至7月31日的三个月
合约净值
（百万美元）		合约单位净额平均合约价格
（以千美元计）
20232022% 变化20232022% 变化20232022% 变化
（重述）（重述）（重述）
北方$330.7 $308.1 7 %344 283 22 %$961.3 $1,088.8 (12)%
大西洋中部296.4 224.7 32 %317 186 70 %$935.3 $1,208.0 (23)%
南方513.8 340.5 51 %632 313 102 %$812.9 $1,088.0 (25)%
山481.1 343.8 40 %605 263 130 %$795.2 $1,307.1 (39)%
太平洋541.5 447.1 21 %347 221 57 %$1,560.5 $2,023.1 (23)%
合并总计$2,163.5 $1,664.2 30 %2,245 1,266 77 %$963.7 $1,314.6 (27)%
 截至7月31日的九个月
合约净值
（百万美元）		合约单位净额平均合约价格
（以千美元计）
20232022% 变化20232022% 变化20232022% 变化
（重述）（重述）（重述）
北方$1,012.0 $1,204.8 (16)%1,068 1,246 (14)%$947.6 $966.9 (2)%
大西洋中部886.0 871.9 2 %884 806 10 %$1,002.3 $1,081.8 (7)%
南方1,433.2 1,525.7 (6)%1,796 1,666 8 %$798.0 $915.8 (13)%
山1,194.4 2,045.1 (42)%1,433 2,064 (31)%$833.5 $990.8 (16)%
太平洋1,367.5 2,100.0 (35)%858 1,287 (33)%$1,593.8 $1,631.7 (2)%
合并总计 $5,893.1 $7,747.5 (24)%6,039 7,069 (15)%$975.8 $1,096.0 (11)%

36
待办事项：
 7月31日，
待办事项价值
（百万美元）		待办事项单元待办事项平均价格
（以千美元计）
20232022% 变化20232022% 变化20232022% 变化
（重述）（重述）（重述）
北方$1,051.1 $1,464.1 (28)%1,035 1,516 (32)%$1,015.6 $965.8 5 %
大西洋中部1,060.8 1,110.8 (5)%1,039 1,039 — %$1,021.0 $1,069.1 (4)%
南方2,245.8 2,636.2 (15)%2,439 2,978 (18)%$920.8 $885.2 4 %
山1,917.9 3,292.0 (42)%1,867 3,443 (46)%$1,027.3 $956.1 7 %
太平洋1,599.2 2,682.2 (40)%915 1,749 (48)%$1,747.7 $1,533.6 14 %
合并总计$7,874.8 $11,185.3 (30)%7,295 10,725 (32)%$1,079.5 $1,042.9 4 %

截至10月31日，
待办事项价值
（百万美元）		待办事项单元待办事项平均价格
（以千美元计）
20222021% 变化20222021% 变化20222021% 变化
北方$1,119.5 $1,494.2 (25)%1,122 1,737 (35)%$997.8 $860.2 16 %
大西洋中部960.5 1,004.5 (4)%842 1,053 (20)%$1,140.7 $954.0 20 %
南方2,352.5 1,965.2 20 %2,523 2,470 2 %$932.4 $795.6 17 %
山2,597.3 3,021.9 (14)%2,524 3,598 (30)%$1,029.0 $839.9 23 %
太平洋1,844.3 2,013.3 (8)%1,087 1,444 (25)%$1,696.7 $1,394.3 22 %
合并总计$8,874.1 $9,499.1 (7)%8,098 10,302 (21)%$1,095.8 $922.1 19 %

所得税前收入（亏损）（以百万美元计）：
 截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
 20232022% 变化20232022% 变化
（重述）（重述）
北方$49.1 $81.4 (40)%$136.6 $177.8 (23)%
大西洋中部71.1 39.9 78 %158.5 117.2 35 %
南方126.9 56.3 125 %268.0 121.8 120 %
山146.8 120.6 22 %368.0 296.6 24 %
太平洋183.4 120.1 53 %419.9 299.9 40 %
房屋建筑总数577.3 418.3 38 %1,351.0 1,013.3 33 %
企业和其他(24.2)(52.3)54 %(113.6)(150.7)25 %
合并总计$553.1 $366.0 51 %$1,237.4 $862.6 43 %

“公司及其他” 主要包括一般公司支出，例如我们的执行办公室；公司财务、会计、审计、税务、人力资源、风险管理、信息技术、营销和法律部门；利息收入；某些辅助业务的收入，包括我们的公寓租赁开发业务和高层城市豪华公寓业务；以及我们的租赁物业合资企业和直布罗陀合资企业的收入。
37
2023 财年与 2022 财年对比（重报）
北方
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
20232022改变20232022改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$377.7 $481.4 (22)%$1,081.9 $1,235.6 (12)%
已交付的商品数量390 555 (30)%1,155 1,467 (21)%
平均交付价格（千美元）
$968.6 $867.6 12 %$936.7 $842.3 11 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$330.7 $308.1 7 %$1,012.0 $1,204.8 (16)%
合同单位净额344 283 22 %1,068 1,246 (14)%
平均合同价格（千美元）
$961.3 $1,088.8 (12)%$947.6 $966.9 (2)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
81.0 %76.2 %79.9 %77.3 %
所得税前收入（百万美元）
$49.1 $81.4 (40)%$136.6 $177.8 (23)%
截至7月31日的销售社区数量41 49 (16)%
2023财年交付房屋数量的减少主要是由于截至2022年10月31日的积压房屋数量与2021年10月31日的积压房屋数量相比有所减少，但部分被积压房屋转换率的提高和交付的规格房屋的增加所抵消。2023财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于销售价格上涨以及交付到更昂贵地区和/或产品的房屋数量的转移。
2023财年三个月期间签订的净合同数量的增加主要是由于需求与2022财年相比有所增加，但部分被销售社区平均数量的减少所抵消。在为期九个月的2023财年期间签署的净合同数量减少主要是由于销售社区的平均数量减少以及2023财年第一和第二季度的需求疲软。2023财年期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域和/或产品，以及销售激励措施的增加。
2023财年三个月的所得税前收入减少归因于收入减少和房屋销售收入成本增加（按占房屋销售收入的百分比计算）导致的收益减少，但部分被销售和收购成本的降低所抵消。在2023财年的三个月中，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比的增加主要是由于产品组合/区域向利润率较低的领域转移，但部分被利息支出占房屋销售收入百分比的降低所抵消。
在为期九个月的2023财年中，所得税前收入的减少归因于收入减少和房屋销售收入成本的增加，按房屋销售收入的百分比计算，部分被销售和收购成本的降低所抵消。在2023财年的九个月中，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比的增加主要是由于产品组合/区域向利润率较低的领域转移，但部分被利息支出占房屋销售收入百分比的降低所抵消。此外，我们在2023财年的九个月期间确认了与计划中的土地出售有关的270万美元土地减值费用。我们还记录了140万美元和660万美元的减值费用，这些费用分别与我们在新泽西州霍博肯的一个公寓项目中的办公空间有关，这些项目与2022财年的三个月和九个月计划出售有关。
38
大西洋中部
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
20232022改变20232022改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$288.5 $254.0 14 %$787.2 $765.1 3 %
已交付的商品数量247 267 (7)%687 819 (16)%
平均交付价格（千美元）
$1,167.9 $951.2 23 %$1,145.9 $934.2 23 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$296.4 $224.7 32 %$886.0 $871.9 2 %
合同单位净额317 186 70 %884 806 10 %
平均合同价格（千美元）
$935.3 $1,208.0 (23)%$1,002.3 $1,081.8 (7)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
69.2 %75.8 %71.5 %76.6 %
所得税前收入（百万美元）
$71.1 $39.9 78 %$158.5 $117.2 35 %
截至7月31日的销售社区数量34 40 (15)%
2023财年三个月和九个月期间交付的房屋数量减少主要是由于截至2022年10月31日的积压房屋数量与2021年10月31日的积压房屋数量相比，积压房屋数量有所减少，但部分被积压房屋转换率的增加以及已交付的规格房屋的增加所抵消。在2023财年三个月和九个月期间，交付房屋的平均价格上涨主要是由于交付的房屋数量转移到更昂贵的地区和/或产品，以及销售价格上涨。
2023财年期间签订的净合同数量的增加主要是由于需求的改善，尤其是在第三季度，但部分被销售社区平均数量的减少所抵消。2023财年期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域和/或产品，以及销售激励措施的增加。
在2023财年的三个月中，所得税前收入的增加主要是由于收入增加带来的收益增加，房屋销售成本占房屋销售收入的百分比降低以及销售和收购成本的降低。2023财年房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/领域向利润率更高的领域转移，以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。
在2023财年的九个月中，所得税前收入的增加主要是由于房屋销售收入占房屋销售收入的百分比降低以及销售和收购成本的降低。在2023财年的九个月中，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比有所下降，这主要是由于产品组合/领域向利润率更高的领域转移，以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。这一减少被2023财年九个月期间减值费用的增加部分抵消。此外，我们在2023财年的九个月期间确认了与计划中的土地出售有关的1,030万美元土地减值费用，其中包括土地销售和其他收入成本。在为期九个月的2022财年期间，没有确认类似的费用。
39
南方
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
20232022改变20232022改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$632.6 $352.7 79 %$1,544.8 $922.5 67 %
已交付的商品数量732 469 56 %1,880 1,263 49 %
平均交付价格（千美元）
$864.2 $752.0 15 %$821.7 $730.4 13 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$513.8 $340.5 51 %$1,433.2 $1,525.7 (6)%
合同单位净额632 313 102 %1,796 1,666 8 %
平均合同价格（千美元）
$812.9 $1,088.0 (25)%$798.0 $915.8 (13)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
72.8 %74.5 %74.7 %76.6 %
所得税前收入（百万美元）
$126.9 $56.3 125 %$268.0 $121.8 120 %
截至7月31日的销售社区数量108 95 14 %
2023财年交付房屋数量的增加主要是由于截至2022年10月31日的积压房屋数量与2021年10月31日的积压房屋数量相比，2022年10月31日的积压房屋数量有所增加，交付的规格房屋数量有所增加，以及积压房屋的转换率提高。2023财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于销售价格上涨以及交付到更昂贵地区的房屋数量的转移。
2023财年期间签署的净合同数量的增加主要是由于需求的改善和销售社区数量的增加。2023财年期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域或产品类型，以及销售激励措施的增加。
2023财年所得税前收入的增加主要是由于收入增加带来的收益增加和房屋销售收入成本的降低（按占房屋销售收入的百分比计算），但部分被销售和收购成本的增加所抵消。在2023财年，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/区域向利润率更高的地区转移，销售价格上涨以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。

40
山
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
20232022改变20232022改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$726.0 $660.5 10 %$1,880.4 $1,776.4 6 %
已交付的商品数量775 802 (3)%2,090 2,219 (6)%
平均交付价格（千美元）
$936.8 $823.6 14 %$899.7 $800.5 12 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$481.1 $343.8 40 %$1,194.4 $2,045.1 (42)%
合同单位净额605 263 130 %1,433 2,064 (31)%
平均合同价格（千美元）
$795.2 $1,307.1 (39)%$833.5 $990.8 (16)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
73.6 %74.9 %73.6 %75.6 %
所得税前收入（百万美元）
$146.8 $120.6 22 %$368.0 $296.6 24 %
截至7月31日的销售社区数量111 102 9 %
2023财年交付房屋数量的减少主要是由于截至2022年10月31日的积压房屋数量与截至2021年10月31日的积压房屋数量相比有所减少，但部分被积压房屋转换率的提高和2023财年交付的规格房屋的增加所抵消。2023财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于销售价格的上涨。
在为期三个月的2023财年中，签订的净合约数量的增加主要是由于需求的改善和销售社区数量的增加。2023财年三个月期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域或产品类型，以及销售激励措施的增加。
在为期九个月的2023财年期间签署的净合同数量减少主要是由于2023财年第一和第二季度需求疲软，但部分被销售社区数量的增加所抵消。2023财年签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域或产品类型，以及销售激励措施的增加。
2023财年所得税前收入的增加主要是由于2023财年收入增加带来的收益增加、房屋销售成本占房屋销售收入的百分比降低以及销售和收购成本的降低。在2023财年，房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/区域向利润率更高的地区转移以及销售价格上涨。为期九个月的2023财年也受到减值费用增加的影响。

41
太平洋
截至7月31日的三个月截至7月31日的九个月
20232022改变20232022改变
已交付的商品数量和收入：
房屋销售收入（百万美元）$648.4 $506.6 28 %$1,619.1 $1,433.0 13 %
已交付的商品数量380 321 18 %1,030 982 5 %
平均交付价格（千美元）
$1,706.4 $1,578.2 8 %$1,571.9 $1,459.3 8 %
已签署的净合约：
合约净值（百万美元）$541.5 $447.1 21 %$1,367.5 $2,100.0 (35)%
合同单位净额347 221 57 %858 1,287 (33)%
平均合同价格（千美元）
$1,560.5 $2,023.1 (23)%$1,593.8 $1,631.7 (2)%
房屋销售成本收入占房屋销售收入的百分比
66.2 %69.8 %67.8 %71.8 %
所得税前收入（百万美元）
$183.4 $120.1 53 %$419.9 $299.9 40 %
截至7月31日的销售社区数量51 46 11 %
2023财年交付房屋数量的增加主要是由于积压房屋的转换量增加以及交付的规格房屋数量的增加，但与2021年10月31日的积压房屋数量相比，截至2022年10月31日积压房屋数量的减少部分抵消了这一点。2023财年交付房屋平均价格的上涨主要是由于交付给更昂贵的地区和/或产品的房屋数量以及销售价格的上涨。
在为期三个月的2023财年中，签订的净合约数量的增加主要是由于需求的改善和销售社区数量的增加。2023财年三个月期间签署的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域或产品类型，以及销售激励措施的增加。
在为期九个月的2023财年期间签署的净合同数量减少主要是由于2023财年第一和第二季度需求疲软，但被2023财年销售社区数量的增加部分抵消。在为期九个月的2023财年期间，签订的每份合同的平均价值下降主要是由于签订的合同数量转移到更便宜的领域或产品类型，以及销售激励措施的增加。
2023财年三个月期间所得税前收入的增加主要是由于2023财年收入增加带来的收益增加以及房屋销售收入成本降低（按占房屋销售收入的百分比计算），但部分被销量增加时销售和收购成本的增加所抵消。房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/区域向利润率较高的地区转移以及销售价格上涨，以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。与2022财年相比，2023年减值费用减少也影响了房屋销售收入占房屋销售收入的百分比。
在为期九个月的2023财年中，所得税前收入的增加主要是由于2023财年收入增加带来的收益增加，房屋销售成本占房屋销售收入的百分比降低以及销售和收购成本的降低。与2022财年相比，2023年期间的减值费用增加在一定程度上抵消了这一增长，其中包括在土地销售和其他与计划中的土地出售相关的收入成本中确认的220万美元减值。在2022财年期间，没有确认类似的费用。房屋销售收入成本占房屋销售收入的百分比下降主要是由于产品组合/区域向利润率较高的地区转移以及销售价格上涨，以及利息支出占房屋销售收入的百分比降低。
企业和其他
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的三个月中，所得税前亏损分别为2420万美元和5,230万美元。2023财年所得税前亏损的减少主要是由于我们的一家租赁物业合资企业在2023财年确认了3,500万美元的收益，利率上升导致的利息收入增加，销售和收购成本降低以及高层城市豪华公寓业务收益增加。这些减少部分被抵押贷款公司业务收益的减少所抵消，这主要是由于交易量减少和竞争加剧导致利差降低、租赁物业合资企业蒙受的损失增加以及公寓生活业务蒙受的损失增加。
42
在截至2023年7月31日和2022年7月31日的九个月中，所得税前亏损分别为1.136亿美元和1.507亿美元。2023财年所得税前亏损的减少主要是由于我们的一家租赁物业合资企业在2023财年确认了3,500万美元的房地产销售收益，在2023财年确认的诉讼和解收益为2770万美元，净额，销售和收购成本降低以及利率上升导致的利息收入增加。这一减少被2022财年确认的与我们的一家租赁物业合资企业出售房地产相关的2,100万美元收益、与我们的智能家居技术业务在2022财年批量出售安全监控账户相关的900万美元收益、抵押贷款公司运营收益减少的主要原因是交易量减少、我们的租赁物业合资企业蒙受的损失增加以及我们的公寓生活业务损失增加所部分抵消。此外，我们在2023财年的九个月期间确认了与计划中的土地出售有关的250万美元土地减值费用。
可用信息
我们的主要互联网地址是www.tollbrothers.com，我们的投资者关系网站位于investors.tollbrothers.com。在我们以电子方式向美国证券交易委员会提交此类材料或将其提供给美国证券交易委员会之后，我们将在合理可行的情况下尽快通过我们的投资者关系网站免费提供10-K表的年度报告、10-Q表的季度报告、8-K表的当前报告以及根据《交易法》第13（a）或15（d）条提交或提供的报告的任何修正案。
我们在投资者关系网站上提供有关我们的业务和财务业绩的信息，包括我们的公司概况。此外，我们在投资者关系网站上网络直播了我们的财报电话会议以及我们与投资界成员一起参与的某些活动。公司治理信息，包括我们的道德守则、公司治理准则和董事会委员会章程，也可在我们的投资者关系网站上查阅。我们网站的内容并未以引用方式纳入本10-Q表季度报告或我们向美国证券交易委员会提交的任何其他报告或文件中，对我们网站的任何引用仅作为非活跃的文字引用。
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
我们面临的市场风险主要是由于利率的波动。我们同时使用固定利率和浮动利率债务。对于固定利率债务，利率的变化通常会影响债务工具的公允市场价值，但不会影响我们的收益或现金流。相反，对于浮动利率债务，利率的变化通常不会影响债务工具的公允价值，但会影响我们的收益和现金流。我们通常没有义务在到期前预付固定利率债务，因此，在我们被要求或选择为固定利率债务再融资之前，利率风险和公允价值的变化不应对我们的固定利率债务产生重大影响。
下表列出了截至2023年7月31日按预定到期日、加权平均利率和估计公允价值（金额以千计）分列的我们的债务义务：
 固定利率债务
浮动利率债务 (a)、(b)
到期会计年度金额加权-
平均的
利率		金额加权-
平均的
利率
2023$37,265 5.26%$— 
2024204,467 4.30%72,127 7.05%
2025111,919 5.47%— 
2026413,722 4.99%101,563 6.20%
2027471,748 4.84%60,937 6.20%
此后875,884 4.02%487,500 6.20%
债券折扣、溢价和延期发行成本——净额(7,543)— 
总计$2,107,462 4.51%$722,127 
截至2023年7月31日的公允价值$2,022,302  $722,127  
(a) 根据截至2023年7月31日未偿还的浮动利率债务金额，并保持浮动利率债务余额不变，不考虑公司的利率互换交易，利率每提高1％，我们每年产生的利息就会增加约720万美元。
(b) 2020 年 11 月，我们签订了 五利率互换交易以对冲美元400.0百万美元的定期贷款额度，包含在上表的浮动利率债务栏中。利率互换有效地固定了美元的利息成本400.0百万在 0.369% 加上截至2025年10月的定期贷款机制定价表中规定的利差。点差是 1.15% 截至2023年7月31日。这些利率互换被指定为现金流套期保值。

43
第 4 项。控制和程序
任何控制和程序，无论构思和操作多么精良，都只能为实现控制系统的目标提供合理而非绝对的保证。此外，控制系统的设计必须反映资源有限这一事实，并且必须将控制的好处与成本相比加以考虑。由于所有控制系统都存在固有的局限性，因此任何对控制措施的评估都无法绝对保证公司内部的所有控制问题和欺诈事件（如果有）都已被发现。由于具有成本效益的控制系统存在固有的局限性，可能会出现因错误或欺诈而导致的错误陈述而无法被发现；但是，我们的披露控制和程序旨在为实现其目标提供合理的保证。
我们的首席执行官兼首席财务官在管理层的协助下，评估了截至本报告所涉期末（“评估日期”）《交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条所定义的披露控制和程序的有效性。根据该评估，我们的首席执行官兼首席财务官得出结论，截至评估日，我们的披露控制和程序是有效的，可以合理地保证，根据《交易法》要求我们在报告中披露的信息是在美国证券交易委员会规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告的，并且此类信息会被收集并酌情传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以允许及时就要求的披露做出决定。
我们将继续实施新的企业资源规划（“ERP”）系统，该系统会影响我们的许多财务流程，并有望提高某些财务和业务交易流程以及底层系统环境的效率和有效性。新的企业资源规划系统将成为我们财务报告内部控制的重要组成部分。除了上述ERP系统的实施外，在截至2023年7月31日的季度中，我们对财务报告（该术语的定义见《交易法》第13a-15（f）条和第15d-15（f）条）的内部控制没有任何变化，对我们的财务报告的内部控制产生了重大影响或合理可能对我们的财务报告的内部控制产生重大影响。
44
第二部分。其他信息
第 1 项。法律诉讼
我们参与各种索赔和诉讼，这些索赔和诉讼主要是在正常业务过程中产生的。我们认为，已经为解决所有当前索赔和未决诉讼做出了充分的准备，这些事项的处置不会对我们的经营业绩和流动性或财务状况产生重大不利影响。
第 1A 项。风险因素
正如先前在2022年10-K表格第一部分第1A项 “风险因素” 中披露的那样，我们的风险因素没有重大变化。
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
发行人购买股票证券
在截至2023年7月31日的三个月期间，我们回购了以下普通股：
时期
总数
购买的股票 (a)
平均值
价格
每股支付 (b)
作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数 (c)
最大值
股票数量
那可能还是
根据计划或计划购买 (c)
 （以千计） （以千计）（以千计）
2023 年 5 月 1 日至 2023 年 5 月 31 日177 $68.03 177 12,770 
2023 年 6 月 1 日至 2023 年 6 月 30 日1,186 $75.09 1,186 11,584 
2023 年 7 月 1 日至 2023 年 7 月 31 日568 $79.41 568 11,016 
总计1,931 $75.71 1,931 
(a) 我们的股票激励计划允许我们在分配时从本应向基于业绩的限制性股票单位接受者或限制性股票单位接受者发行的股票总数中扣留分配时公允价值等于到期的适用所得税预扣税的股票数量，并将剩余的股份汇给收款人。在截至2023年7月31日的三个月中，我们扣留了936股受业绩限制性股票单位和/或限制性股票单位约束的股票，以支付约62,500美元的所得税预扣税，并向收款人发行了剩余的2786股股票。预扣的股份不包括在上表购买的股票总数中。
我们的股票激励计划还允许参与者使用 “净行使” 方法行使不合格股票期权。在净行使中，我们通常从行使股票期权时向参与者发行的股票总数中预扣行使时公允市场价值等于期权行使价和适用的所得税预扣税的股票数量，并将剩余的股份汇给参与者。在截至2023年7月31日的三个月期间，未使用净行使法来行使期权。
(b) 每股支付的平均价格包括与收购相关的成本，但不包括根据2022年《通货膨胀降低法》我们在股票回购中应计的任何消费税。
(c) 2022年5月17日，我们的董事会批准通过公开市场交易、私下谈判交易（包括加速股票回购）、发行人要约或其他财务安排或交易，回购2000万股普通股，用于一般公司用途，包括为公司的股权奖励和其他员工福利计划获取股份。该授权自2020年3月10日起生效的现有授权于2022年5月17日终止。我们的董事会没有确定当前股票回购计划的任何到期日期。
除上述情况外，在截至的三个月期间，我们没有回购任何股票证券
2023年7月31日。

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分红
在截至2023年7月31日的九个月中，我们向股东支付了每股0.62美元的现金分红。股息的支付由董事会自行决定，未来支付股息的任何决定都将取决于对许多因素的评估，包括我们的经营业绩、资本需求、运营和财务状况以及当时生效的任何合同限制。我们的循环信贷协议和定期贷款协议都要求我们维持最低有形净资产（定义见适用协议），这限制了我们可以支付的股息金额。根据我们的银行信贷协议，截至2023年7月31日，我们本可以支付高达约25.4亿美元的现金分红。

第 5 项。其他信息

董事和执行官的证券交易计划

在本10-Q表季度报告所涵盖的时期内， 公司没有董事或高管采用或终止 “第10b5-1条交易安排” 或 “非规则10b5-1交易安排”，每个术语的定义见S-K法规第408 (a) 项.
第 6 项。展品
3.1
特此参照注册人于2023年6月13日向美国证券交易委员会提交的8-K表格最新报告的附录3.01纳入经修订和重述的Toll Brothers, Inc. 章程
4.1*
本协议附表A所列各方和作为继任受托人的纽约梅隆银行签订的截至2012年2月7日的契约的第三十份补充契约
31.1*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对小道格拉斯·耶尔利进行认证
31.2*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条对马丁·康纳进行认证
32.1*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条对小道格拉斯·耶尔利进行认证
32.2*
根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条对马丁·康纳进行认证
101
Toll Brothers, Inc.于2023年8月31日提交的截至2023年7月31日的季度10-Q表季度报告的以下财务报表，格式为ixBRL（内联可扩展业务报告语言）：（i）简明合并资产负债表，（ii）简明合并运营报表和综合收益表，（iii）简明合并权益变动表，（iv）简明合并现金流量表，以及（v）简明票据合并财务报表
101.INSXBRL 实例文档-实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中
*随函以电子方式提交。

46
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
 TOLL BROTHERS, IN
 （注册人）
   
日期：2023年8月31日来自：/s/ 马丁·P·康纳
马丁·P·康纳
高级副总裁兼首席财务官
官员（首席财务官）
   
日期：2023年8月31日来自：/s/ 迈克尔 ·J· 格拉布
迈克尔·J·格拉布
高级副总裁兼首席会计师
官员（首席会计官）

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