管理层对财务业绩的讨论和分析

导言

该管理层对Brookfield Property Partners L.P.（“BPY”、“合伙企业” 或 “我们”）的讨论和分析（“MD&A”）涵盖了截至2023年6月30日和2022年12月31日的财务状况以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的经营业绩。本MD&A应与本报告其他地方包含的截至2023年6月30日的未经审计的简明合并财务报表（“财务报表”）和相关附注一起阅读，以及我们截至2022年12月31日的20-F表年度报告。

我们在本 MD&A 中披露了许多财务指标，这些指标是使用不符合国际会计准则理事会（“IFRS”）发布的《国际财务报告准则》的方法计算和列报的。本MD&A中使用的非国际财务报告准则指标与最具可比性的国际财务报告准则指标进行核对或计算。我们利用这些衡量标准来管理我们的业务，包括用于绩效衡量、资本配置和估值目的，我们认为在国际财务报告准则业绩的补充基础上提供这些绩效指标有助于投资者评估我们的整体业绩。不应将这些财务指标视为根据国际财务报告准则计算的类似财务指标的替代品。我们提醒读者，这些非国际财务报告准则财务指标可能与其他企业披露的计算不同，因此可能无法与其他企业提出的类似指标进行比较。这些非国际财务报告准则财务指标与根据国际财务报告准则计算和列报的最直接可比财务指标的对账情况（如适用）包含在本MD&A第17页中。我们还提醒读者，本MD&A可能包含前瞻性陈述，请参阅我们的 “关于前瞻性陈述的声明” 的第28页。

本MD&A包括截至2023年6月30日的三个月和六个月的财务数据，包括截至2023年8月11日的重要信息。

目标和财务亮点

列报基础

该合伙企业的资本结构由五类合伙单位组成：普通合伙单位（“GP单位”）、有限合伙单位（“LP单位”）、可赎回/可交换合伙单位（“REU”）、运营合伙企业的特殊有限合伙单位（“特殊有限合伙单位”）和运营合伙企业的FV LTIP单位（“FV LTIP单位”）。此外，该合伙企业于2019年第一季度发行了A类累积可赎回永久优先单位，系列1，2019年第三季度发行了A类累积可赎回永久优先单位，系列2，在2020年第一季度发行了A类累积可赎回永久优先单位（“优先股单位”）。在本MD&A中，GP单位、LP单位、REU、Special LP Units和FV LTIP单位的持有人将被统称为 “单位持有者”。有限合伙单位和REU在所有方面都具有相同的经济属性，唯一的不同是REU的持有人有权要求将其单位兑换为现金对价。如果布鲁克菲尔德公司（或 “公司”）作为REU的持有人行使这一权利，我们的合伙企业有权自行决定以其有限合伙单位而不是现金一比一的方式满足赎回请求。因此，作为REU的持有人，公司按每单位参与的收益和分配，相当于我们合伙企业LP单位的每单位参与额。但是，鉴于上述赎回功能以及它们是由我们的子公司发行的，我们将REU列为非控股权益的一部分。

2022年12月9日，公司通过布鲁克菲尔德资产管理有限公司（“管理人”）通过安排计划（“经理分配”）完成了其资产管理业务25％的分配。在经理分配之前，公司内部进行了重组，合伙企业赎回了合伙企业子公司发行的10亿美元优先股，并通过发行合伙企业Brookfield子公司的D类初级优先股系列1和2从公司的间接子公司（“经理重组”）手中收购了几家房地产基金的某些有限合伙企业（“LP”）权益和其他投资权益，净对价为24.75亿美元 BPY Holdings Inc. (”CanholdCo D 类初级优先股”），给公司。正如我们在2022年12月31日财务报表附注2中所讨论的那样，有限合伙企业权益和其他投资权益收购，包括收购的相关营运资金余额，记为共同控制下的业务收购，合伙企业按账面价值记录因共同控制的实体之间转移业务或子公司而确认的资产和负债。已付或收到的对价与转移的资产和负债的账面金额之间的差额记录在权益的所有权变动中。2023年1月1日，通过发行无息票据，以5.88亿美元的对价从公司的一家间接子公司手中又收购了一家房地产基金的有限责任公司权益。此次收购的资金以及随后的5.3亿美元募集资金来自向公司发行LP Units、Special LP Units和REU。在交易前后，该公司在BSREP IV投资中保留了相同的间接经济权益。

除非另有说明，否则财务数据是按照《国际财务报告准则》使用会计政策编制的。除非另有规定，否则无论我们是否拥有每处房产的所有权益，所有运营和其他统计信息都以我们拥有投资组合中每处房产的100％为准。我们认为，这是评估投资组合中房产相对于彼此和市场上其他房产的表现的最合适依据。

除非另有说明，否则所有美元参考值均以百万美元为单位。适用时标明加元（“C$”）、澳元（“A$”）、英镑（“£”）、欧元（“€”）、巴西雷亚尔（“R$”）、印度卢比（“”）、人民币（“C¥”）、韩元（“”）和阿拉伯联合酋长国迪拉姆（“AED”）。

更多信息可在我们的网站 bpy.brookfield.com、www.sedarplus.ca 或 www.sec.gov 上获得。

业务概述

我们是布鲁克菲尔德公司对所有房地产战略进行投资的主要工具。我们的目标是成为优质房地产的全球领先所有者和运营商。

核心办公室

我们的多元化核心办公投资组合包括8,800万平方英尺，分布在纽约、伦敦、迪拜、多伦多和柏林等世界领先商业市场的131处顶级办公资产。我们的目标是通过该投资组合获得核心+总回报。该投资组合中有一些我们最具标志性的资产，包括纽约的曼哈顿西部和伦敦的金丝雀码头。我们专注于全球一些最佳地点的高质量房地产资产，因为我们发现，在很长一段时间内，在整个经济周期中，这些资产的表现都跑赢大盘。

核心零售

我们的核心零售投资组合包括1.1亿平方英尺，分布在美国109个一流的购物中心和城市零售物业。我们的目标还包括从该投资组合中获得核心+总回报。与我们的Core Office投资组合类似，我们的核心零售投资组合中有奖杯资产，例如檀香山的Ala Moana Center和拉斯维加斯的时装秀，它们共同代表了我们核心零售投资组合中归属于单位持有者的大部分股权。他们稳定且不断增长的现金流确保我们可以获得有吸引力的复合回报率。

LP 投资

我们的LP Investments投资组合包括我们投资于布鲁克菲尔德赞助的房地产机会基金的股权，这些基金的目标是在各个房地产领域具有运营上行空间的高质量资产，包括办公、零售、多户住宅、物流、酒店、混合用途和其他另类房地产。我们的目标是从我们的有限合伙人投资组合中获得机会主义的回报。这些投资有明确的持有期，通常从变现事件中确认的收益中产生大部分利润，包括出售资产或资产组合，或全部投资的退出。因此，投资于我们的LP Investments的资本会随着时间的推移而回收利用，因为现有基金会回报资本，我们将这些收益再投资于布鲁克菲尔德赞助的未来基金。

自 2022 年 12 月 31 日以来，我们的投资策略没有发生任何重大变化。有关我们投资策略的更详细描述，请参阅标题为 “第 4.B 项” 的部分。“业务概览” 见我们 2022 年 12 月 31 日的 20-F 表年度报告。

绩效衡量

我们认为以下项目是我们当前和预期财务业绩的重要驱动力：

•通过租赁空置空间和预租赁活跃开发项目来增加入住率；

•在市场条件允许的情况下，通过维持或提高我们的资产质量来提高租金；以及

•通过实现规模经济和勤奋管理合同来降低运营成本。

我们还认为，关键的外部性能驱动因素包括以下内容的可用性：

•以有利于我们目标的成本和条件为基础的债务资本；

•以合理的成本获得优先股资本；

•符合我们战略计划的新房地产收购和其他投资；以及

•处置峰值资产或非核心资产的机会。

除了监测、分析和审查收益表现外，我们还审查了导致我们投资物业公允价值变化的举措和市场状况。这些公允价值变化加上收益，代表了归属于单位持有人权益的总回报率，是衡量我们相对于目标表现的重要组成部分。

如上所述，为了衡量我们对照这些目标的业绩并衡量我们的经营业绩，我们重点关注非国际财务报告准则指标，包括净营业收入（“NOI”）、运营资金（“FFO”）、公司FFO和归属于单位持有人权益。我们在第 17 页定义了这些非公认会计准则指标。

财务报表分析

审查合并财务业绩

在本节中，我们将回顾截至2023年6月30日和2022年12月31日以及截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的财务状况和合并业绩。有关我们的运营业绩和财务状况的更多详细信息载于第8页开始的 “细分市场业绩” 部分。

以下收购和处置影响了我们截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的合并业绩。除非另有说明，否则收益代表归属于房产的销售价格：

Q2 2023

•我们在没有失去控制的情况下出售了美国两项办公资产的部分权益，净收益约为2.05亿美元。

•我们在没有失去控制的情况下出售了加拿大三项办公资产的部分权益，净收益约为4.05亿加元（3.06亿美元）。

•我们以约1.57亿美元的价格在美国收购了一笔多户住宅资产。

Q1 2023

•我们在美国以大约4亿美元的价格收购了五项物流资产。

•我们通过发行无息票据从该公司的一家间接子公司（“收购外国投资”）手中收购了Brookfield Strategic Real Estate Partners（“BSREP”）IV拥有的外国投资中23％的有限责任公司权益（“收购外国投资”）。随后进行了与BSREP IV美国投资和外国投资相关的5.3亿美元资本呼叫。收购外国投资和资本募集的对价由向公司发行有限合伙单位、特殊有限合伙单位和REU提供资金。

Q4 2022

•公司通过经理人分配，完成了其资产管理业务25％的分配。在经理分配之前，公司内部进行了重组，我们赎回了BPY子公司发行的10亿美元优先股，并通过向公司发行CanHoldCo D类初级优先股，以24.75亿美元的净对价从公司的间接子公司收购了几家房地产基金的某些有限责任公司权益和其他投资权益。

•我们在BSREP II基金中以约34亿英镑（40亿美元）的价格出售了英国学生住房资产组合。

•我们在美国以约1.92亿美元的价格出售了三套多户住宅资产。

Q3 2022

•我们在美国以约2.31亿美元的价格出售了两处多户住宅资产。

•由于我们的权益稀释，我们取消了对Brookfield Premier Real Estate Partners Australia（“BPREP-A”）的投资。在交易之前，我们的权益已合并，现在反映为金融资产。

Q2 2022

•我们以约4.69亿美元的价格出售了BSREP II基金在美国的11项多户住宅资产。

•向贷款人转让了一家购物中心，以偿还3.61亿美元的未偿债务。

•我们收购了合资伙伴对两处物业的增量权益，使我们在每个购物中心的所有权达到100％。在收购这两项资产之前，我们的合资企业权益是按权益法核算的。这两项资产现已合并。

•我们以约2.94亿英镑（3.6亿美元）的价格出售了英国的办公资产。

Q1 2022

•我们以约37亿美元的价格出售了BSREP I基金在美国的三倍净租赁资产组合。

•我们以约15亿美元的价格出售了BSREP II基金在美国的酒店资产组合。

为了对截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月进行以下比较讨论，上述交易被称为投资活动。

经营业绩

截至2023年6月30日的三个月，净（亏损）为4.58亿美元，而去年同期的净收入为5.2亿美元。减少的主要原因是我们核心办公室板块的股权记账投资亏损份额为2.49亿美元，利率上升导致的利息支出增加，直接招待费用增加2.27亿美元，商业地产支出增加8,600万美元，与经理重组和收购外国投资有关的某些有限责任公司权益，以及5800万美元的公允价值损失。由于这些交易，商业地产收入增加2.5亿美元，酒店收入增加2.66亿美元，部分抵消了这些下降。

截至2023年6月30日的六个月中，净（亏损）为8.52亿美元，而去年同期的净收入为22.12亿美元。减少的主要原因是我们核心办公室板块的股权记账投资亏损份额为2.39亿美元，利息支出增加，直接招待费用增加4.37亿美元，商业地产支出增加2.11亿美元，与经理重组和收购外国投资有关的某些有限责任公司权益以及1.11亿美元的公允价值损失。商业地产收入增加5.14亿美元，酒店收入增加4.88亿美元，这部分抵消了这些下降，这些收入来自与经理重组相关的某些有限合伙人权益的重组以及所得税的追收。

商业地产收入和直接商业地产支出

在截至2023年6月30日的三个月中，商业地产收入与去年同期相比增加了2.31亿美元，这是由于经理重组和收购外国投资的收入分别为1.39亿美元和1.11亿美元，部分被我们有限合伙投资的房地产处置所抵消，导致与去年同期相比减少了4,700万美元。

在截至2023年6月30日的三个月中，直接商业地产支出与去年同期相比增加了1亿美元。2023年的利润率为61.0％，与2022年相比下降了0.9％。

在截至2023年6月30日的六个月中，商业地产收入与去年同期相比增长了4.62亿美元，这是由于经理重组和收购外国投资的收入分别为2.86亿美元和2.27亿美元，部分被我们有限合伙投资的房地产处置所抵消，导致与去年同期相比减少了1.28亿美元。

在截至2023年6月30日的六个月中，直接商业地产支出与去年同期相比增加了2.18亿美元。2023年的利润率为60.7％，与2022年相比增长了1.5％。

酒店收入和直接招待费用

在截至2023年6月30日的三个月中，酒店收入与去年同期相比增加了2.87亿美元。增长归因于经理重组和外国投资收购，分别出资2.2亿美元和4,600万美元，以及酒店业的持续复苏。

截至2023年6月30日的三个月，直接招待费用增至5.25亿美元，而去年同期为2.77亿美元。由于经理重组和收购外国投资分别为1.81亿美元和4,600万美元，某些有限责任公司权益的重组所产生的额外支出推动了这一增长。

在截至2023年6月30日的六个月中，酒店收入与去年同期相比增加了5.39亿美元。增长归因于经理重组和外国投资收购，分别出资4.13亿美元和7500万美元，以及酒店业的持续复苏。我们的LP Investments投资组合的处置活动部分抵消了这些增长，这导致与去年同期相比减少了3100万美元。

截至2023年6月30日的六个月中，直接招待费用增至10.33亿美元，而去年同期为5.65亿美元。增长是由经理重组和收购外国投资导致的某些有限责任公司权益的额外支出分别为3.49亿美元和8700万美元所致。这些增长被我们的LP Investments投资组合的处置活动部分抵消，与去年同期相比减少了2400万美元。

投资和其他收入以及投资和其他支出

投资和其他收入包括管理费、租赁费、开发费、利息收入和其他非租金收入。在截至2023年6月30日的三个月中，投资和其他收入增加了6,600万美元，这是由于经理重组和收购外国投资导致某些有限责任公司权益的收入分别增加了9500万美元和1400万美元，但部分被我们的核心办公室板块减少的2700万美元所抵消，这主要归因于澳大利亚开发项目产生的收入减少。

在截至2023年6月30日的三个月中，投资和其他支出减少了2500万美元，这主要是由于澳大利亚的开发成本降低。

在截至2023年6月30日的六个月中，投资和其他收入减少了2.31亿美元，这主要是由于去年处置了多户住宅开发待售资产，我们的LP Investments板块减少了2.55亿美元，但由于经理重组和收购外国投资分别为1.15亿美元和1400万美元，某些有限合伙权益的收入增加所抵消。

在截至2023年6月30日的六个月中，投资和其他支出减少了1.95亿美元，这主要是由于去年处置了多户住宅开发待售资产，我们的LP Investments板块减少了1.51亿美元，以及由于澳大利亚的开发成本降低，我们的核心办公板块减少了4,400万美元。

利息支出

在截至2023年6月30日的三个月中，利息支出增加了5.51亿美元，这是由于经理重组和收购外国投资分别贡献了1.58亿美元和1.76亿美元、本年度利率环境上升以及资产级融资和公司提款对某些有限责任公司权益进行了重组。

截至2023年6月30日的六个月中，利息支出增加了11.18亿美元，这是由于经理重组和收购外国投资分别贡献了3.03亿美元和3.73亿美元，导致某些有限合伙人权益的重组，本年度利率环境的上升以及资产层面的融资和公司提款，部分被4,600万美元的处置活动所抵消。

一般和管理费用

截至2023年6月30日的三个月中，一般和管理费用与去年同期相比增加了1.18亿美元。增长是由于经理重组和收购外国投资公司对某些有限责任公司权益进行了重组，分别出资1.03亿美元和3000万美元，部分被处置活动所抵消。

截至2023年6月30日的六个月中，一般和管理费用与去年同期相比增加了2.18亿美元。增长是由于经理重组和收购外国投资公司对某些有限责任公司权益进行了重组，这两笔资金分别出资1.67亿美元和6700万美元，部分被处置活动所抵消。

公允价值（亏损）收益，净额

公允价值（亏损）净收益包括商业地产和开发项目的估值收益（亏损），以及金融工具和衍生品的按市值计价调整以及处置以外币计价的资产的外币收益（亏损）。虽然我们使用管理层根据我们的政策编制的估值来衡量和记录我们的商业地产和开发项目，但外部评估和市场可比数据（如果有）用于支持我们的估值。

我们以公允价值衡量所有投资物业，包括在权益核算投资中持有的投资物业。估值是在资产负债表日期编制的，这些价值的变化在损益表中被确认为损益。我们的估值通常由在相应行业、地域和资产类型方面具有适当专业知识的内部投资专业人员在个人物业层面上编制。我们利用他们在房地产估值方面的广泛专业知识和经验，通过参与收购和处置、与贷款人谈判以及与机构私募基金投资者的互动而积累。

我们每年都会对多处房产进行外部评估，以支持我们的估值过程和其他业务目的。我们将这些外部评估的结果与我们内部准备的价值进行比较，并在出现重大差异时进行调和。在截至2023年6月30日的三个月中，我们获得了51处核心办公物业的外部评估，总房地产价值为180亿美元。这些外部评估在管理层估值的1％以内。我们的历史处置进一步为我们的估值提供了支持，因为我们的收缩价格通常与国际财务报告准则价值相当。

自 2022 年 12 月 31 日以来，我们的估值方法没有重大变化。有关我们的投资物业和酒店物业估值方法的更多详细信息，请参阅我们的2022年20-F表年度报告。

截至2023年6月30日的三个月，我们的核心办公室板块的公允价值亏损净额为2.96亿美元。这些亏损是由贴现率和资本化率扩张推动的，部分被最新现金流假设的收益所抵消。截至2023年6月30日的六个月中，核心办公室板块的公允价值亏损净额为4.34亿美元。如上所述，这些亏损是由于贴现率和资本化率扩张所致，但美国、英国和澳大利亚最新现金流假设的收益部分抵消了这些损失。截至2022年6月30日的六个月中，核心办公室板块的公允价值净收益为8,800万美元。这些收益是由美国某项资产按市值计价的租金以及加拿大和英国某些资产的现金流假设改善所推动的。

截至2023年6月30日的三个月，我们的核心零售板块的公允价值净收益为3200万美元。这些收益主要是由最新的现金流假设推动的。截至2023年6月30日的六个月中，核心零售板块的公允价值亏损净额为300万美元。这些亏损主要是由于最新的市场假设，部分被更新的租赁和现金流假设的收益所抵消。截至2022年6月30日的六个月中，核心零售板块的公允价值净收益为1.5亿美元。这些收益是由最新的现金流假设推动的。

截至2023年6月30日的三个月，我们的LP Investments板块的公允价值净收益为1.7亿美元。公允价值收益主要是由2022年有条件收购印度办公资产的公允价值收益所推动的，该收购于本季度结束。美国某些物流资产的最新租赁假设以及位于美国的部分多户住宅资产的最新估值指标也为这些收益做出了贡献。截至2023年6月30日的六个月中，我们的LP Investments板块的公允价值净收益为2.98亿美元。这些收益主要是由位于美国和巴西的部分物流、学生住房、多户住宅和办公资产的最新估值指标和租赁假设以及印度确认的收益所推动的，如上所述。截至2022年6月30日的六个月中，我们的LP Investments板块的公允价值净收益为9.18亿美元，这主要是由我们的学生住房投资组合和办公投资组合的公允价值收益以及美国人造住房投资组合的资本化率压缩所推动的。

在权益入账投资净收益中所占份额

我们最重要的股权投资是英国的金丝雀码头、纽约的曼哈顿西部、夏威夷的阿拉莫阿纳中心、拉斯维加斯的时装秀、拉斯维加斯的大运河购物中心以及我们在巴西的零售合资企业的权益。

在截至2023年6月30日的六个月中，我们以约1.01亿美元的价格出售了纽约中城办公大楼的99％权益，现在反映为金融资产，而我们在纽约布莱恩特公园办公大楼的13％权益以约8300万美元的价格出售。

截至2023年6月30日的三个月和六个月中，我们在股权记账投资净亏损中所占份额分别为1.98亿美元和1.74亿美元，与去年同期相比，分别减少了6.17亿美元和9.73亿美元。本年度收益下降的主要原因是最新市场假设和处置活动导致的公允价值损失。去年收购了我们的合资伙伴在某些核心零售物业中的权益，这也是造成下降的原因。由于这些收购，我们停止了按权益法对这些资产进行会计核算，现在合并了这些房产。最近完工的开发项目的收益部分抵消了这一下降。

所得税支出

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，该合伙企业的所得税支出与去年同期相比有所下降，这主要是由于税前收入减少、某些子公司的税率变化以及递延所得税资产确认的收益增加。

财务状况和关键指标表

截至2023年6月30日，我们的总资产为1299.7亿美元，而截至2022年12月31日为1.125.16亿美元。这174.54亿美元的增长主要是由于收购外国投资、年内其他收购活动以及外币折算对某些有限责任公司权益进行了重组，部分被上一年度与出售学生住房资产和财产处置相关的分配所抵消。

下表显示了从2022年12月31日到2023年6月30日期间投资物业的变化：

(1) 财产处置代表出售当日的账面价值。

(2) 有关收购外国投资的更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注28 “关联方”。

商业地产是商业、经营、产生租金的物业。商业地产从2022年底的660.67亿美元增加到2023年6月30日的792.61亿美元。增长的主要原因是该期间收购外国投资和其他收购活动和资本支出，但部分被资产重新归类为待售资产、财产处置和公允价值损失所抵消。有关更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注3 “投资物业”。

商业开发项目包括商业地产开发用地、密度权和相关基础设施。截至2023年6月30日，开发用地和基础设施的总公允价值为42.77亿美元，比2022年12月31日的余额增加了17.59亿美元。增长的主要原因是收购外国投资和其他收购活动，以及我们的核心办公室和有限合伙人投资的资本支出，部分被本年度投入运营的办公资产所抵消。有关更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注3 “投资物业”。

下表显示了2022年12月31日至2023年6月30日我们权益记账投资变动的展期情况：

(1) 有关收购外国投资的更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注28 “关联方”。

自2022年12月31日以来，股票记账投资减少了6,800万美元，这主要是由于我们的LP Investments内部的处置以及股权记账投资净收益份额的减少，部分被收购外国投资和外币折算的积极影响所抵消。有关更多信息，请参阅我们2023年第二季度财务报表附注4 “权益记账投资”。

下表显示了2022年12月31日至2023年6月30日不动产、厂房和设备变动的展期情况：

(1) 有关收购外国投资的更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注28 “关联方”。

(2) 包括4.31亿美元的使用权资产（2022年12月31日为3.93亿美元）。

自2022年12月31日以来，不动产、厂房和设备增加了9.03亿美元，这主要是由于收购外国投资、我们的LP Investments内部的收购以及外币折算的积极影响，部分被折旧和处置活动所抵消。有关更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注5 “不动产、厂房和设备”。不动产、厂房和设备主要包括我们的酒店资产，这些资产在每年12月31日使用折旧重置成本方法进行重估。

下表显示了2022年12月31日至2023年6月30日持有待售资产变动的展期情况：

截至2023年6月30日，持有的待售资产包括爱尔兰的六项办公资产、美国的四项购物中心、美国的四项办公资产、美国的一项酒店资产、巴西的一项多户住宅资产，因为该合伙企业打算在未来12个月内将这些资产的控股权出售给第三方。有关更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注10 “待售”。

下表汇总了债务变化的组成部分，包括与融资活动现金流量有关的变化：

(1) 有关收购外国投资的更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注28 “关联方”。

我们的债务负债，不包括与待售资产相关的债务债务，从2022年12月31日的585.62亿美元增加到2023年6月30日的667.98亿美元。这一增长是由收购外国投资以及外币折算的积极影响推动的，部分被偿还债务所抵消。在本期内，我们将与待售资产相关的7.7亿美元债务重新归类为与待售资产相关的负债。有关更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注11 “债务义务”。

截至2023年6月30日，总权益为473.37亿美元，比2022年12月31日的余额增加了56亿美元。增长的主要原因是作为收购外国投资的一部分发行的股票，该投资贡献了55.09亿美元，而外汇折算的影响被该期间的净亏损和分配部分抵消。

截至2023年6月30日，其他人在运营子公司和物业中的权益为230.68亿美元，较2022年12月31日的180.84亿美元余额增加了49.84亿美元，这是由于收购外国投资以及外币折算的积极影响，部分被去年以来的处置所抵消。

下表总结了我们的主要经营业绩：

每个季度的收入各不相同，这要归因于商业和其他创收资产的收购和处置、入住率的变化（包括强制关闭）以及按市场净租金计算的租赁活动的影响。此外，由于外汇汇率和季节性的变化，收入也会波动。季节性主要影响我们的零售资产，其中第四季度的表现与假日季相比表现更强劲。此外，与夏季和秋季相比，我们的北美酒店资产在冬季和春季的表现通常更强，而我们的欧洲酒店资产在夏季表现最强。在此期间，我们净收入的波动还受到房地产公允价值的影响，以反映市场状况或房地产现金流推动的估值指标的变化。

分段表现

我们的业务分为四个运营部门，包括核心办公室、核心零售、有限合伙人投资和企业。

下表按细分市场列出了FFO：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

下表按细分市场列出了公司FFO（“CFFO”）：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

下表显示了截至2023年6月30日和2022年12月31日按细分市场划分的单位持有人应占权益：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

核心办公室

概述

我们的多元化核心办公投资组合包括8,800万平方英尺，分布在纽约、伦敦、迪拜、多伦多和柏林等世界领先商业市场的131处顶级办公资产。我们的目标是通过该投资组合获得核心+总回报。该投资组合中有一些我们最具标志性的资产，包括纽约的曼哈顿西部和伦敦的金丝雀码头。我们专注于全球一些最佳地点的高质量房地产资产，因为我们发现，在很长一段时间内，在整个经济周期中，这些资产的表现都跑赢大盘。

经营业绩摘要

下表显示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月我们核心办公室板块的FFO、CFFO和净收入：

截至2023年6月30日的三个月，我们的核心办公室板块的FFO为700万美元，而去年同期为9500万美元。这一下降是由我们的可变债务利率提高导致的利息支出增加所推动的

债务，再加上美国和英国的融资活动导致的债务增加，以及主要由于处置活动而导致的股票记账投资收益减少，但公允价值收益的增加部分抵消了这一点。

截至2023年6月30日的六个月中，核心办公室板块的FFO为2400万美元，而去年同期为2.34亿美元。这一下降归因于上述变动，以及美国和英国的费用收入减少。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，CFFO分别减少了8300万美元和2.07亿美元，这主要归因于上述FFO的变动。

截至2023年6月30日的三个月中，净收入（亏损）与2022年同期相比减少了7.93亿美元，至5.11亿美元。下降是由于贴现率和资本化率扩张导致的英国公允价值损失导致的股票记账投资的净亏损份额增加，以及某些物业的贴现率和资本化率扩张也推动了美国的公允价值损失。

截至2023年6月30日的六个月中，净收入（亏损）与2022年同期相比减少了12.93亿美元，至5.93亿美元。减少是上述变动的结果，部分被所得税的降低所抵消。

关键运营指标

下表列出了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月，我们的核心办公室投资组合的关键运营指标：

(1) 未合并财产的NOI按比例列报，代表单位持有人在财产中的权益。有关核心办公室领域NOI关键组成部分的描述，请参阅下文 “非国际财务报告准则指标的协调——核心办公室”。

(2) 包括我们物业的可租赁办公室和零售面积。

(3) 按每平方英尺计算的租赁年化现金租金，包括租户费用报销，减去该空间产生的运营费用，但不包括直线租金或免费租金摊销的影响。

(4) 使用标准化外汇汇率，使用2023年6月30日的汇率。

在截至2023年6月30日的三个月中，我们合并物业的净收入与去年同期相比降至2.47亿美元，这主要是由于租约到期以及我们的BPREP-A投资的解体，外币折算的积极影响部分抵消了这一点。

在截至2023年6月30日的三个月中，我们按比例列报的未合并物业的净收入增加到2.7亿美元，而去年同期为2.42亿美元，这是由于开发项目自去年开始运营。

下表显示了2022年12月31日至2023年6月30日核心办公室板块投资物业的变化：

截至2023年6月30日，商业地产总额为215.05亿美元，而截至2022年12月31日为221.29亿美元。下降的主要原因是将房产重新归类为待售资产、该期间的公允价值损失，部分被资产投入运营所抵消，外币折算的积极影响以及美国资本支出的增加。

从2022年12月31日到2023年6月30日，商业开发项目减少了6.09亿美元。减少的主要原因是资产投入运营，部分被增量资本支出所抵消。

下表显示了2022年12月31日至2023年6月30日期间核心办公室板块的权益记账投资的变化：

自2022年12月31日以来，股票账户投资减少了2.12亿美元，至2023年6月30日的83.35亿美元。这一下降是由净收益、处置活动和分配中所占份额的减少所推动的，部分被外币折算的积极影响所抵消。

自2022年12月31日以来，债务减少了11.2亿美元，至2023年6月30日的131.46亿美元。减少的主要原因是处置活动导致的债务偿还，部分被外币折算的积极影响所抵消。

积极发展

下表总结了截至2023年6月30日，我们的核心办公室领域积极发展的范围和进展情况：

(1) 扣除稳定期间获得的NOI。

(2) 按我们在每项开发项目中的所有权按比例提出。

我们的开发项目包括主要位于伦敦和纽约等高增长市场的著名大型项目。对于办公开发项目，我们通常希望在启动项目之前获得锚租约。我们监控我们积极开发的范围和进度，并在预算范围内按时完成项目方面有着良好的记录。我们最近在纽约、伦敦、多伦多、珀斯和迪拜等主要市场完成了办公大楼，并在纽约完成了两个城市多户住宅开发项目。我们目前的办公和重建项目平均预租率为74％，而且总体上都在按时间和预算进行跟踪。

核心零售

概述

我们的核心零售投资组合包括1.1亿平方英尺，分布在美国109个一流的购物中心和城市零售物业。我们的目标还包括从该投资组合中获得核心+总回报。与我们的Core Office投资组合类似，我们的核心零售投资组合中有奖杯资产，例如檀香山的Ala Moana Center和拉斯维加斯的时装秀，它们共同代表了我们核心零售投资组合中归属于单位持有者的大部分股权。他们稳定且不断增长的现金流确保我们可以获得有吸引力的复合回报率。

经营业绩摘要

下表显示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月我们的核心零售板块的FFO、CFFO和净收入：

在截至2023年6月30日的三个月中，核心零售板块的FFO收入为7600万美元，而去年同期为1.88亿美元。下降的原因是利率环境上升导致的利息支出增加，以及我们的股票记账投资收入份额降低，但零售业务持续复苏导致的收益增加部分抵消了这一点。

在截至2023年6月30日的六个月中，核心零售板块的FFO收入为1.78亿美元，而去年同期为3.56亿美元。减少是上面讨论的变动造成的。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，CFFO分别减少了6,600万美元和1.28亿美元，这主要归因于上述FFO变动，但交易成本的降低部分抵消了这一点。

截至2023年6月30日的三个月，净收入为1.25亿美元，而去年同期的收入为3.15亿美元，这是由于上述变动以及与去年同期相比的公允价值收益降低。

截至2023年6月30日的六个月中，净收入为1.41亿美元，而去年同期的收入为6.07亿美元，原因是上述变动，以及与上一年度公允价值收益和股权记账投资净亏损份额相比，本年度的公允价值亏损。本年度的公允价值损失主要是由于最新的市场假设。

关键运营指标

下表列出了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月我们的核心零售投资组合的关键运营指标：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

(2) 投资组合总可出租平方英尺代表总可租赁面积

我们合并后的物业的净收入基本保持一致。在截至2023年6月30日的三个月中，NOI增至2.4亿美元，而2022年同期为2.39亿美元。

在截至2023年6月30日的六个月中，与2022年同期相比，我们未合并物业的净收入略有下降至1.77亿美元，这主要是由于去年，包括两个购物中心的净收入增加，这两家购物中心的净收入来自我们在去年从合资伙伴手中收购的增量权益，以及由于购物中心满负荷运营，部分被超额租金和租金百分比的增加所抵消。

下表显示了2022年12月31日至2023年6月30日核心零售板块投资物业的变化：

商业地产增加了4,700万美元，达到194.85亿美元，这主要是由于资本支出和资产投入运营，但部分被资产重新归类为待售资产所抵消。

下表显示了截至2023年6月30日的六个月中，我们的合伙企业在核心零售板块的股权记账投资的展期情况：

 

（百万美元）			2023年6月30日
股权入账投资，年初			$	9,674
增补			52
资本的处置和返还			(63)
在权益入账投资净收益中所占份额			125
分布			(8)
权益入账投资，期末			$	9,780

股票账户投资增加了1.06亿美元，达到97.8亿美元，这主要是由于股权记账投资和增发的净收益所占的份额，部分被出售所抵消。

债务减少了1100万美元，至128.23亿美元，这主要是由于资产水平和定期债务的偿还。

LP 投资

概述

我们的LP Investments投资组合包括我们投资于布鲁克菲尔德赞助的房地产机会基金的股权，这些基金的目标是在各个房地产领域具有运营上行空间的高质量资产，包括办公、零售、多户住宅、物流、酒店、三重净租赁、学生住房和人造住房。我们的目标是从我们的有限合伙人投资组合中获得机会主义的回报。

该合伙企业对布鲁克菲尔德赞助的以下房地产机会基金感兴趣：

•BSREP I——对BSREP I的31％权益，BSREP I是一家机会主义房地产基金，目标是总回报率为20％。该基金已进入第11个年头，已全额投资并正在执行变现。

•BSREP II——BSREP II持有26％的权益，BSREP II是一家机会主义房地产基金，目标是总回报率为20％。该基金已进入第8个年头，已全额投资并正在执行变现。

•BSREP III——BSREP III持有7％的权益，BSREP III是一家机会主义房地产基金，目标总回报率为20％；该基金已进入第6个年头。

•BSREP IV——BSREP IV持有23％的权益，BSREP IV是一家机会主义房地产基金，目标是总回报率为20％。该基金已进入第二个年头。

•两只增值多户型基金的混合权益为32％，目标是总回报率为25％。这些基金寻求通过收购和开发投资于地理上多元化的美国多户住宅物业投资组合。

•一系列房地产债务基金的混合权益为31％，这些基金旨在投资由战略地点的房地产担保的商业房地产债务。

尽管在每种情况下，我们在这些基金中的经济利益都不到50％，但我们整合了通过LP Investments持有的几个投资组合，特别是BSREP I、BSREP II和BSREP IV，作为普通合伙人的公司监督，再加上我们通过有限合伙人权益获得投资的可变回报敞口，使我们能够控制投资。我们不整合

我们在BSREP III中的权益作为我们7％的无表决权权益并不能为我们提供对投资的控制权，因此被记为金融资产。

经营业绩摘要

与我们的核心投资组合不同，我们的有限合伙投资有明确的持有期，通常大部分利润来自变现事件，包括出售资产或资产组合或整个投资的退出。变现事件的收益和持有期内获得的FFO收益相加代表了我们投资于这些基金的资本收益，一旦由布鲁克菲尔德赞助的房地产机会基金分配，就会为再投资提供流动性。

下表显示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中，我们的LP Investments板块的FFO、CFFO和净收入：

在截至2023年6月30日的三个月中，FFO减少了8000万美元，这主要是由于经理重组和收购外国投资使FFO分别减少了2,800万美元和900万美元，收购了某些有限责任公司权益，处置活动和认购设施的临时借款，部分被交易导致的收入增加所抵消。

在截至2023年6月30日的六个月中，FFO减少了1.75亿美元，这主要是由于经理重组和收购外国投资使FFO分别减少了7200万美元和2000万美元，收购了某些有限责任公司权益，处置活动和认购设施的临时借款，部分被交易导致的收入增加所抵消。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，由于上述FFO变动，CFFO减少了9100万美元和1.94亿美元。

由于上述原因，截至2023年6月30日的三个月中，净（亏损）收入增加了1.39亿美元，但部分被本期的公允价值收益所抵消，原因是印度自2022年起有条件收购于本季度结束，更新了美国部分物流资产的租赁假设，以及更新了位于美国的部分多户住宅资产的估值指标。

截至2023年6月30日的六个月中，净（亏损）收入减少了11.1亿美元。前一时期包括我们在韩国的人造住房投资组合和混合用途资产的重大公允价值收益。如上所述，本年度我们对位于美国和巴西的部分物流、学生住房、多户住宅和办公资产的更新估值指标和租赁假设以及印度的有条件收购获得了适度的公允价值收益。本年度还受益于所得税的降低。

企业

某些金额分配给我们的公司分部，因为这些活动不应用于评估我们其他分部的经营业绩。

经营业绩摘要

下表显示了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月我们公司板块的FFO、CFFO和净（亏损）：

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，FFO分别亏损1.91亿美元（2022年——亏损1.57亿美元）和3.79亿美元（2022年——亏损3.31亿美元）。公司FFO包括利息支出以及一般和管理费用。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，投资和其他收入分别增加了9000万美元和1.09亿美元，这是由于经理重组导致某些公司权益的重组，费用收入分别增加了8,800万美元和1.05亿美元。

在截至2023年6月30日的三个月中，利息支出总额为9600万美元（2022年至6800万美元），这反映了2500万美元（2022年至2500万美元）的资本证券利息支出和7100万美元（2022年至4300万美元）的信贷额度的利息支出

和公司债券。在截至2023年6月30日的六个月中，利息支出总额为1.96亿美元（2022年至1.39亿美元），这反映了5000万美元（2022年至4900万美元）的资本证券利息支出以及1.46亿美元（2022年至9000万美元）的信贷额度和公司债券的利息支出。

FFO的另一个组成部分是一般和管理费用。在截至2023年6月30日的三个月中，一般和管理费用包括5000万美元的管理费和股权增强费（2022年为5700万美元）以及1.06亿美元（2022年至1500万美元）的其他公司成本。在截至2023年6月30日的六个月中，一般和管理费用包括9,900万美元的管理费和股权增强费（2022年为1.14亿美元）以及1.69亿美元（2022年至2700万美元）的其他公司成本。截至上一季度的最后一天，管理费按以下金额总和的1.05％的年化费率计算：（1）核心办公室、核心零售和公司板块的单位持有人应占权益；（ii）Canholdco B类普通股的账面价值。

在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，我们还分别记录了9,800万美元和3500万美元的所得税回收额（2022年——所得税为800万美元和2500万美元），这主要是由于税前收入减少以及某些子公司的税率变化。

截至2023年6月30日，Canholdco B类普通股的账面价值为16.2亿美元（2022年12月31日为17.59亿美元）。

流动性和资本资源

我们努力保持一定的流动性水平，以确保我们能够在投资机会出现时参与其中，并更好地抵御经济环境突然的不利变化。我们的主要流动性来源包括现金、未提取的承诺信贷额度、建筑设施、经营活动产生的现金流以及获得公共和私人资本提供者的渠道。此外，我们组织我们的事务，通过融资和共同投资者参与，促进长期资产的货币化。

我们运营现金流的主要来源来自合并后的物业以及合资安排中的房产。这些来源产生了相对稳定的现金流，为我们提供了向优先单位持有人支付运营费用、还本付息和股息的资源。现金用于投资活动，为收购、开发或重建项目以及经常性和非经常性资本支出提供资金。这些余额可能会因与融资和投资活动有关的时间差异而波动。在截至2023年6月30日的六个月中，我们的运营现金流为8.52亿美元，来自投资活动的现金流为10.41亿美元，来自融资活动的现金流为6.25亿美元。

我们主要在运营公司层面为资产融资，特定资产债务通常到期日很长，限制性契约很少，只能追索资产。我们努力保持审慎的债务水平，并努力在几年内提高本金还款额。

下表汇总了我们在未来五年及之后按合同到期日分列的投资物业的担保债务债务：

我们普遍认为，我们将能够延长到期日、偿还计划于2023-2024年到期的大部分债务或为其再融资，但是，我们约有3％的债务是我们暂停合同还款的无追索权抵押贷款。我们目前正在与相应的债权人进行修改或重组讨论。在某些情况下，这些谈判可能会导致为这些贷款提供担保的某些财产被转让给贷款人。

有关我们流动性和资本资源的进一步讨论，请参阅我们截至2022年12月31日的20-F表年度报告。

风险和不确定性

我们业务的财务业绩受到我们物业表现以及影响我们运营的特定行业和地理位置的各种外部因素的影响，包括：经济增长、货币变化、通货膨胀和利率（包括最近市场利率的大幅上涨）等宏观经济因素；监管要求和举措；以及正常业务过程中出现的诉讼和索赔。

自2022年12月31日以来，我们的业务面临的风险因素，包括租户信用风险、租赁展期风险和其他风险，没有发生重大变化。有关我们业务面临的风险因素的更详细描述，请参阅标题为 “第 3.D 项” 的部分。“关键信息——风险因素” 见我们2022年12月31日的20-F表年度报告。

金融工具和金融风险

我们和我们的运营实体使用衍生和非衍生工具来管理金融风险，包括利率、大宗商品、股票价格和外汇风险。衍生合约的使用受成文的风险管理政策和批准的限额管辖。我们不会将衍生品用于投机目的。我们和我们的运营实体使用以下衍生工具来管理这些风险：

•外汇远期合约，用于对冲加元、澳元、英镑、欧元、人民币、巴西雷亚尔、印度卢比和韩元计价的外国子公司和以外币计价的金融资产的投资敞口；

•利率互换，以管理与计划再融资和现有浮动利率债务相关的利率风险；

•利率上限以对冲某些浮动利率债务的利率风险；以及

•跨货币互换，用于管理现有浮动利率债务的利率和外币汇率。

我们正在推进过渡计划，以应对银行同业拆借利率（“IBOR”）合同条款修正所产生的影响和影响，这些条款涉及浮动利率借款、利率互换、利率上限，并更新对冲名称。英镑隔夜平均指数（“SONIA”）取代了英镑的伦敦银行同业拆借利率（“£伦敦银行同业拆借利率”），一周零两个月的美元伦敦银行同业拆借利率自2021年12月31日起终止。欧元短期利率（“欧元STR”）是在2021年作为欧元银行同业拆借利率（“EURIBOR”）的替代方案发布的，尽管欧元银行同业拆借利率仍可用于欧元贷款。目前预计，从2024年6月起，加拿大隔夜回购利率平均值（“CORRA”）将取代加元发行利率（“CDOR”）。由于修改了伦敦银行同业拆借利率英镑和美元伦敦银行同业拆借利率参考的浮动利率借款、利率互换、利率上限以及更新套期保值名称的合同条款，该合作伙伴关系已经解决了影响并实现了所需的变更。由于修改了CORRA提及的浮动利率借款、利率互换、利率上限的合同条款，以及更新对冲名称，该合作伙伴关系正在敲定所需的变更。此次采用并未对合伙企业的财务报告产生重大影响。

自 2022 年 12 月 31 日以来，我们的财务风险敞口或风险管理活动没有其他重大变化。有关我们金融风险敞口和风险管理活动的详细描述，请参阅2022年12月31日20-F表年度报告中的附注32 “金融工具”，有关截至2023年6月30日的衍生金融工具的更多信息，请参阅2023年第二季度财务报表附注27 “金融工具”。

相关方

在正常运营过程中，合伙企业与关联方进行交易。这些交易在合并财务报表中确认。这些交易以交换价值计量，并在合并财务报表中确认。该合伙企业的直系母公司是布鲁克菲尔德房地产合伙人有限公司。该合伙企业的最终母公司是布鲁克菲尔德公司。合伙企业的其他关联方包括布鲁克菲尔德公司的子公司和运营实体、根据权益法核算的某些合资企业和联营企业，以及此类实体的高级管理人员及其配偶。

2022年12月9日，公司通过经理分配完成了其资产管理业务25％的分配。在经理分配之前，通过向公司发行CanHoldCo D类初级优先股，进行了经理重组，净对价为24.75亿美元。从公司间接子公司收购的有限责任公司权益和其他投资权益，包括收购的相关营运资金余额，记为共同控制下的业务收购，如合伙企业截至2022年12月31日止年度的合并财务报表附注2所述，我们在该附注2中按账面价值记录因共同控制的实体之间转移业务或子公司而确认的资产和负债。已付或收到的对价与转移的资产和负债的账面金额之间的差额记录在权益的所有权变动中。

2023年1月1日，我们通过发行无息票据从公司的一家间接子公司手中收购了BSREP IV拥有的外国投资中23％的有限责任公司权益，对价为5.88亿美元。2023年2月，BSREP IV的美国投资和外国投资进行了5.3亿美元的追加资金。我们偿还了无息票据，并通过向公司发行LP Units、Special LP Units和REU为资本募集提供了资金。在交易前后，该公司在BSREP IV投资中保留了相同的间接经济权益。

2023年5月，BSREP IV投资进行了5.07亿美元的募集资金。我们通过向公司发行LP Units、Special LP Units和REU为募集资金提供了资金。

2023年6月，我们将六项Core Office资产的部分权益出售给了布鲁克菲尔德再保险有限公司（“BN Re”），其中包括美国三项资产的部分权益，净收益约为3.06亿美元，在加拿大的三项资产，净收益约为4.05亿加元（3.06亿美元）。

附加信息

关键会计政策、估计和判断

估计值的使用

财务报表的编制要求管理层做出判断、估计和假设，这些判断和假设会影响报告的资产和负债金额、财务报表当日的或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出金额。我们的估计基于历史经验和其他各种假设，这些假设在当时情况下被认为是合理的。我们对这些估算值的持续评估结果构成了判断资产和负债的账面价值以及报告的收入和支出金额的基础，这些收入和支出从其他来源不容易看出来。在不同的假设下，实际结果可能与这些估计值不同。

有关会计政策以及关键判断和估计的更多参考，请参阅2022年12月31日合并财务报表附注2和附注2，财务报表重大会计政策信息摘要中包含的会计政策。

趋势信息

如下所述，我们寻求通过持续的租赁活动增加办公和零售物业活动的现金流。特别是，我们的运营低于历史办公室入住率，这为通过提高入住率扩大现金流提供了机会。短期内，围绕租赁趋势、市场利率以及在合伙企业预期时间范围内退出投资的能力，仍然存在一些不确定性，合作伙伴关系将继续监测和缓解这些不确定性。此外，我们预计在2023年和2024年将面临大量的租约展期，这可能会在不久的将来限制我们这部分投资组合的FFO增长。我们对合作有机会提高入住率、租赁率和现金流的信念是基于对我们的业务和市场的假设，管理层认为在这种情况下这些假设是合理的。无法保证入住率、租赁率或现金流的增长。在最近不断上升的利率环境中，也仍然存在一些不确定性，我们将继续监测和减轻其对借贷成本和我们为现有债务再融资能力的影响。见 “关于前瞻性陈述和非国际财务报告准则指标使用的声明”。

我们相信，我们的全球规模和一流的运营平台为我们提供了独特的竞争优势，因为我们能够有效地将资金分配到回报最高的行业和地区。当资产负债表上的资产到期时，我们会积极回收这些资产，并将所得款项再投资于收益更高的投资策略，从而进一步提高回报。此外，由于我们稳定的投资组合规模和资产负债表的灵活性，我们的商业模式是自筹资金，不需要我们进入资本市场为我们的持续增长提供资金。

鉴于过去十年中出现的少量新办公和零售开发项目，我们认为短期内有机会增加开发库存，以应对我们在主要市场看到的需求。此外，我们还继续重新定位和重建现有的零售物业，尤其是美国一些表现最好的购物中心。

我们的许多资产对利率敏感：如果没有其他任何资产，长期利率的提高将增加合伙企业的利率支出，影响盈利能力，并通过降低资产预期产生的现金流的现值来降低这些资产的价值。提高利率可能会减少买家可能愿意为我们的房产支付的金额，从而降低我们房产的市场价值，限制我们出售房产或获得由我们的房产担保的抵押贷款的能力。此外，在我们利用杠杆进行收购的范围内，提高利率可能会有效地增加我们收购房产的成本，并可能导致收购价格的降低，因为我们将出价支付房产的金额减少到卖方可能无法接受的价格。尽管我们试图管理利率风险，但无法保证我们将来会有效或根本对冲此类风险敞口。因此，将利率提高到高于我们根据历史趋势所预期的水平将对我们的现金流产生不利影响。

资产负债表外安排

我们没有任何资产负债表外安排对我们的财务状况、财务状况变化、收入或支出、经营业绩、流动性、资本支出或对投资者至关重要的资本资源产生或合理可能产生重大影响。

控制和程序

对财务报告的内部控制

在截至2023年6月30日的六个月中，我们的财务报告内部控制没有发生任何变化，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响，或者有理由可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

非国际财务报告准则财务指标

为了衡量我们的经营业绩，我们重点关注NOI、FFO、CFO、归属于单位持有人的净收益和归属于单位持有人权益。其中一些绩效指标不具有《国际财务报告准则》规定的标准化含义，因此可能与其他公司使用的类似指标不同。

•NOI：我们的商业地产业务收入减去折旧和摊销影响前的直接商业地产支出（“商业地产NOI”），我们的酒店业务收入减去折旧和摊销影响之前的直接酒店费用（“酒店业净收益指数”）。

•FFO：扣除公允价值收益前的净收益、房地产资产的净额、折旧和摊销以及所得税减去其他人在运营子公司及其财产中的非控股权益。在确定FFO时，我们包括我们在未合并的合伙企业、合资企业和联营企业中占FFO的比例以及与开发待售房产相关的收益（或亏损）。

•公司FFO：非房地产资产折旧和摊销影响前的FFO、交易成本、与非投资性物业相关的收益（亏损）、股权记账投资的估算利息以及合伙企业在BSREP III FFO中的份额。该合伙企业将其对BSREP III的投资记作金融资产，该基金的收入（亏损）未在合伙企业的业绩中列报。根据国际财务报告准则，BSREP III的分配记为股息收入，从公司FFO列报的投资和其他收入中删除，因为这些分配取决于处置等变现事件，而不是BSREP III中投资的基础经营业绩。

•归属于单位持有人的净收益：归属于普通股单位、LP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP单位持有人的净收入。

•归属于单位持有者的权益：归属于普通股单位、LP 单位、REU、Special LP 单位和 FV LTIP 单位持有人的权益。

净资产收益是衡量我们影响物业运营业绩的能力的关键指标。我们寻求通过积极管理和租赁我们的房产来增加NOI。由于NOI不包括房地产资产的折旧和摊销，因此它提供了一种绩效指标，与同比相比，该指标反映了入住率和租金率趋势对运营的影响。我们在第18页将NOI与净收入进行了核对。

我们还认为 FFO 是衡量我们经营业绩的重要指标。FFO是一项广泛认可的衡量标准，证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估房地产实体，尤其是那些拥有和经营创收房地产的实体时经常使用该衡量标准。我们对FFO的定义包括全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）对FFO的定义中概述的所有调整，包括排除出售投资物业的收益（或亏损）、追加与房地产资产相关的任何折旧和摊销以及对未合并合伙企业和合资企业的调整。除了NAREIT规定的调整外，我们还进行了调整，以排除因根据国际财务报告准则进行报告而产生的任何未实现的公允价值收益（或亏损），以及由于我们的某些子公司结构为公司而不是房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）而产生的所得税。这些额外的调整导致了FFO衡量标准，该衡量标准与我们的合伙企业以房地产投资信托基金的形式组织时所产生的措施类似，该信托基金根据美国公认的会计原则（“美国公认会计原则”）确定净收益，而美国公认会计原则是NAREIT定义所依据的组织类型。我们的FFO衡量标准将不同于其他适用NAREIT定义的组织，因为国际财务报告准则和美国公认会计原则报告框架之间的某些差异，主要与租赁终止和出售房地产产生的收入确认时间有关。由于FFO不包括公允价值收益（亏损），包括权益核算的公允价值收益（亏损）、出售投资物业的已实现收益（亏损）、房地产资产的折旧和摊销以及所得税，因此它提供的绩效指标与同比相比，反映了入住率、租金率、运营成本和利息成本趋势对运营的影响，提供的视角无法从净收入中直接显而易见。我们不使用FFO作为衡量经营活动产生的现金流的指标。我们在第18页将FFO与净收入进行了核对，因为我们认为净收入是最具可比性的衡量标准。

    

此外，我们认为Company FFO是证券分析师、投资者和其他利益相关方评估我们合作伙伴关系业绩的有用衡量标准。公司FFO与上面讨论的FFO类似，提供了一种绩效衡量标准，反映了入住率、租金率、运营成本和利息成本趋势对运营的影响。此外，对公司FFO相对于FFO的调整使合作伙伴能够通过调整非房地产组成部分来深入了解房地产运营的这些趋势。我们在第18页将净收入与公司FFO进行了核对。

合伙企业使用归属于基金单位持有人的净收益和归属于单位持有人权益来评估整个合伙企业的业绩，因为每个单位持有人平等参与合伙企业的经济。

非国际财务报告准则指标的对账

正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，我们的合伙企业使用非国际财务报告准则指标来评估其运营业绩。对衡量标准的分析以及与《国际财务报告准则》衡量标准的对账载于下文。

下表对截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的净（亏损）收入与NOI进行了对账：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表核对了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的FFO和公司FFO的净（亏损）收入：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

(3) 代表与为合伙企业在权益法下核算的商业开发份额融资相关的估算利息。

(4) BSREP III被视为金融资产，因此FFO的确认与收到的分配一致。因此，BSREP III的收益调整增加了我们在公司FFO中的相应份额。

非国际财务报告准则衡量标准的对账——核心办公室

下表将截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的净收入与Core Office NOI进行了对账：

(1) 如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和Hospitality NOI分别不包括直接商业地产支出和直接招待费中包含的折旧和摊销的影响。

(2) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

核心办公室领域NOI的关键组成部分如下所示：

(1) 我们核心办公室领域的酒店收入和直接酒店支出主要包括休斯敦艾伦中心附近一家酒店产生的收入和支出。

(2) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表对截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的Core Office净收入与FFO和CFFO进行了对账：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

(3) 代表与为合伙企业在权益法下核算的商业开发份额融资相关的估算利息。

下表核对了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中，Core Office在股权记账投资净收益中所占的份额：

(1) 其他主要包括合伙企业在利息支出、一般和管理费用以及未合并投资的投资和其他收入/支出中所占的份额。

非国际财务报告准则指标的对账——核心零售

下表核对了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的净收入与核心零售NOI：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

(2) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

核心零售领域NOI的关键组成部分如下所示：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表对截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的核心零售净收入与FFO和CFFO进行了对账：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

下表核对了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月中，核心零售在股权记账投资净收益中所占的份额：

(1) 其他主要包括合伙企业在利息支出、一般和管理费用以及未合并投资的投资和其他收入/支出中所占的份额。

非国际财务报告准则指标对账——LP Investments

下表核对了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的净收益（亏损）与LP Investments NOI：

			截至6月30日的三个月						截至6月30日的六个月
（百万美元）			2023			2022			2023			2022
净（亏损）收入			$	168		$	29		$	(39)		$	1,071
加（扣除）：
所得税（福利）支出			(147)			6			(114)			154
投资和其他收入			(54)			(46)			(142)			(397)
利息支出			658			233			1,320			471
折旧和摊销费用 (2)			97			60			200			134
投资和其他费用			—			—			53			204
一般和管理费用			74			47			170			93
公允价值（收益），净值			(170)			109			(298)			(918)
权益记账投资净亏损（收益）的份额			36			(15)			60			(14)
总净营收率 (1)			$	662		$	423		$	1,210		$	798

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

(2) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表对截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的LP Investments净收入与FFO和CFFO进行了对账：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

(3) BSREP III被视为金融资产，因此FFO的确认与收到的分配一致。因此，BSREP III的收益调整增加了我们在公司FFO中的相应份额。

非国际财务报告准则指标的对账——企业

下表对截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的公司净亏损与归属于单位持有者的净亏损进行了对账：

下表核对了截至2023年6月30日和2022年6月30日的三个月和六个月的公司净亏损与FFO和CFFO：

(1) 已扣除非控股权益。

子公司公开发行人

Brookfield Property Split Corp.（“BOP Split Corp.”）成立的目的是发行优先股，并拥有该合伙企业对布鲁克菲尔德办公地产公司（“BOPI”）普通股的部分投资。根据安排计划的条款，可转换为BPO普通股的已发行BPO类别AAA优先股G、H、J和K系列的持有人可以在某些条件下将其股票兑换为BOP Split优先股。BOP Split 高级优先股在多伦多证券交易所上市，并于 2014 年 6 月 11 日开始交易。BOP Split 发行的所有股票均可由持有人随时收回以换取现金。

关于2016年7月完成的内部重组，该合伙企业及其某些关联实体同意为BPO的所有AA类优先股和根据BPO2009年12月8日契约发行的BPO的所有债务证券提供担保。

2018年4月，该合伙企业成立了两家子公司，即布鲁克菲尔德房地产金融ULC和Brookfield Property Preferred Equity Inc.，分别作为债务和优先证券的发行人。该合伙企业及其某些关联实体已同意为这些实体发行的证券提供担保。

(1) 包括归属于LP Units、GP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP单位的净收入。

(2) 包括运营合伙企业、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它们是BPO的

(4) 包括取消合并建立合伙企业所必需的公司间交易和余额。

(1) 包括归属于LP Units、GP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP单位的净收入。

(2) 包括运营合伙企业、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它们是BPO的

(4) 包括取消合并建立合伙企业所必需的公司间交易和余额。

(1) 包括归属于LP Units、GP Units、REU、Special LP Units和FV LTIP单位的净收入。

(2) 包括运营合伙企业、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它们是BPO的

(4) 包括取消合并建立合伙企业所必需的公司间交易和余额。

全新 LP 首选单位保障

Brookfield Property Property Preferred L.P.（“New LP”）的创建是为了发行BPY优先单位，清算优先权为每单位25.00美元（“新有限合伙人优先单位”）。合伙企业、运营合伙企业和多个控股实体（Brookfield BPY BPY Holdings Inc.（“CanHoldCo”）、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY Bermuda Holdings II Limited、BPY Bermuda Holdings II Limited、BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Holdings VI 有限公司）。每个担保人的担保优先于所有次级担保人的债务。

根据美国证券交易委员会第S-X条例第13-01条，下表提供了新有限合伙企业和新有限合伙企业担保实体的合并财务摘要信息：

（百万美元） 截至2022年12月31日的财年															合并担保实体
收入-来自非担保子公司															$	450
股息收入——来自非担保子公司															827
营业利润															804
净收入															943

    

截至2023年6月30日的六个月中，该合伙企业及其控股子公司的总收入为45.67亿美元。

截至2023年6月30日的期间，该合伙企业及其控股子公司的总资产为1299.7亿美元（2022年12月31日为1.125.16亿美元）。

关于前瞻性陈述和非国际财务报告准则指标使用的声明

本MD&A，特别是 “目标和财务亮点——业务概述” 和 “其他信息——趋势信息”，包含适用证券法律法规所指的 “前瞻性信息”。前瞻性陈述包括本质上具有预测性、取决于或涉及未来事件或条件的陈述，包括有关我们的运营、业务、财务状况、预期财务业绩、业绩、前景、机会、优先事项、目标、目标、持续目标、战略和展望以及本财年及后续时期的北美和国际经济展望的陈述，包括 “预期”、“预期”、“计划”、“相信” 等词语, “估计”, “寻求”, “打算””、“目标”、“项目”、“预测”、“可能” 或其否定版本以及其他类似表达方式，或未来或条件动词，例如 “可能”、“将”、“应该”、“将” 和 “可能”。

尽管我们认为前瞻性陈述和信息所表达或暗示的我们预期的未来业绩、业绩或成就基于合理的假设和预期，但读者不应过分依赖前瞻性陈述和信息，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，其中许多因素是我们无法控制的，这可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与预期的未来业绩、业绩或成就存在重大差异由此类前瞻性陈述和信息所表达或暗示。

可能导致实际业绩与前瞻性陈述所设想或暗示的结果存在重大差异的因素包括但不限于：包括当地房地产状况在内的房地产所有权和运营所附带的风险；我们开展业务所在国家的总体经济、政治和市场因素的影响或意外影响；签订新租赁或以优惠条件续订租约的能力；商业竞争；对租户财务状况的依赖；用债务为我们融资商业；金融市场的行为，包括利息和外汇汇率的波动；房地产开发或再开发的不确定性；全球股票和资本市场以及这些市场中股权和债务融资和再融资的可得性；与我们的保险范围相关的风险；国际冲突和包括恐怖行为在内的其他事态发展可能产生的影响；潜在的环境负债；税法变化和其他税收相关风险；对管理人员的依赖；流动性不足投资；完成收购并将其有效整合到现有业务中的能力以及从中获得预期收益的能力；运营和声誉风险；灾难性事件，例如地震、飓风或流行病/流行病；以及我们在向加拿大和美国证券监管机构提交的文件中不时详述的其他风险和因素（如适用）。

我们警告说，上述可能影响未来业绩的重要因素清单并不详尽。在依赖我们的前瞻性陈述或信息时，投资者和其他人应仔细考虑上述因素以及其他不确定性和潜在事件。除非法律要求，否则我们没有义务公开更新或修改任何可能由新信息、未来事件或其他原因引起的前瞻性陈述或信息，无论是书面还是口头。

企业信息

公司概况

Brookfield Property Partners是全球最大的商业房地产公司之一，合并资产总额约为1300亿美元。我们是商业地产资产的领先所有者、运营商和开发商，拥有多元化的投资组合，包括优质办公和零售物业，以及多户住宅、物流、酒店、学生住房和人造住房资产。更多信息可在 bpy.brookfield.com 上获得。

Brookfield Property Partners是布鲁克菲尔德公司（纽约证券交易所：BN；多伦多证券交易所：BN）的子公司更多信息可在 www.brookfield.com 上查阅。

布鲁克菲尔德房地产合作伙伴

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汉密尔顿，HM 12

百慕大

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bpy.brookfield.com

单位持有人查询

Brookfield Property Partners欢迎单位持有人、媒体代表和其他有关各方的询问。与投资者关系或媒体查询有关的问题可以致电 855-212-8243 联系投资者关系部的 Rachel Nappi，也可以发送电子邮件至 bpy.enquiries@brookfield.com。单位持有人有关分配、地址变更和单位证书的问题应直接联系合伙企业的过户代理机构AST Trust Company，如下所列。

AST 信托公司（加拿大）

邮寄方式：邮政信箱 4229

A 站

安大略省多伦多，M5W 0G1

电话：(416) 682-3860；(800) 387-0825

传真：(888) 249-6189

电子邮件：inquiries@astfinancial.com

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