附录 10.1

商业 租赁协议

本 商业租赁协议（以下简称 “租赁”）是一份具有法律约束力的合同。在签署之前，请阅读整个 文档，包括一般印刷条款和任何附件。如果您有任何疑问，请在签字前咨询您的律师和/或会计师 。

此 租约于 1 起签订并生效^st2023 年 6 月 1 日（“生效日期”），由 以下各方提供：

在 对租金的考虑中，下文列出的契约和协议。房东和租户双方协议如下：

1. 处所。房东特此向租户和租户租赁以下房产：犹他州盐湖城西3165 South 300 West、 和 3175 South 300 West South 300（“房屋”）以及与建筑物相关的停车场。场所 由大约 14,889 平方英尺的办公室、实验室和车库空间组成，此估计的平方英尺应用于本租约下的所有计算 。租户可以独家使用该场所，前提是房东保留Kirk Ririe目前的办公室的专有权 ，该办公室位于3165 South 300 West Building，该办公室占地约175平方英尺。房东有权 在不与租户使用发生重大冲突的非排他性基础上使用租赁场所内的其他区域。

2. 租赁期限。本租约应从本租约执行时开始，初始期限为四十三个月（“初始 期限”），从2023年6月1日开始，到2026年12月31日结束。

3. 财产的交付。租户目前占用该房屋。

4. 每月总租金。在本租约期限内，租户应在每个日历月的第一天或之前提前向房东支付 “每月总租金”，无需事先提出要求， 发票或通知，如下所示：

应通过银行直接存款付款，房东应向租户提供设置直接银行存款所需的信息。

5. 年度增长。每月总租金（定义见下文）应每12个月按当时的当前消费者物价 指数（CPI）费率每12个月增加一次。CPI 将根据上一年 6 月与 当年 5 月之间的差额进行计算。调整将是使用美国劳工部劳工统计局发布的全城市消费者（CPI-U）、美国城市平均水平、CPI—All 项目指数计算的消费者价格指数的上涨。

6. 额外费用。房东应支付房产的所有不动产税、公用事业和保险。租户应直接向任何提供服务的供应商支付所有 其他未明确确定为房东支付的费用。

7。 滞纳金。如果租户未能支付根据本租约应支付的任何金额或任何性质的费用，房东可以根据 房东的选择，评估和收取相当于自租金到期之日起五个工作日内 天内未收到的每笔租金的10％的滞纳金。此外，房东有资格对 晚于30天的任何付款收取年利率为18％的利息。

8. 等待。如果租户在终止时没有立即撤出房屋，则每月应付的总租金应为租户未能腾出房屋的每个月的 前一个月金额的两倍，在 租户撤出房屋之前，每月总租金的翻倍将持续一倍。

9。 实用工具。该物业的以下公用事业费用由房东支付，包含在总租金中：煤气、电、水和 下水道。除非本租约中另有相反规定，否则租户应支付租户在房屋内使用的所有其他公用事业费用 (即， 电话、互联网等）。

10。 房东的维护和维修责任。在本租约期内，房东应保持良好的状态 ，并修复外墙和屋顶。除本段具体规定外，房东在维护房屋方面不得承担任何费用，也不得承担任何与房屋维护有关的任何费用 。

11。 火灾和其他伤亡。

a. 如果房屋因火灾或其他人员伤亡而损坏或摧毁，房东应在遵守本 第 10 节 (b) 小节的限制以及因此类伤亡而实际获得的保险收益的限额的前提下，迅速而勤奋地进行 维修、重建或更换房屋，使房屋恢复到 之前的存在状态这种损害或破坏。如果房东根据本第 12 节对房屋进行任何修复或维修。而且 租户继续占用房屋的任何其他部分，则房东应采取一切合理和可行的措施 ，防止干扰租户对租户继续占用的房屋部分的使用和享受。房东 应履行本第 10 节规定的义务，尽快恢复任何损失， 要适当考虑损坏的性质和范围，前提是发生允许的延误。尽管有上述规定， 如果房屋因火灾或其他人员伤亡而受损或摧毁，租户可以选择（但不需要）修复、重建或 修复房屋的轻微损坏，前提是：(i) 租户在 伤亡事件发生后的十 (10) 个工作日内将其选择通知房东，(ii) 租户迅速努力完成此类维修，以及 (iii) 此类维修不超过 10,000.00 美元。租户 将立即向房东提供文件，证明已付款并完成此类维修。

b. 尽管有本第 10 节的任何相反规定，但如果 (i) 房屋损坏的修复费用（改建和租户拥有的个人财产除外 除外）未完全由房东承保，或 (ii) 房屋的全部或任何 部分因火灾或其他伤亡而受损，房东合理确定的 所需的时间期限自伤亡发生之日起，房屋的实际修复或修复将超过二百七十 (270) 天，或 (iii) 房屋在期限结束前十二 (12) 个月内因火灾或其他人员伤亡而损坏（包括租户适当地行使的期限续订 ），超过房屋当时价值的百分之二十五（25％）， 那么房东和租户都有权通过发出书面通知（通知应具体说明发出通知的依据 ）来行使事故发生三十 (30) 天后，终止本租约。终止应 在书面通知中规定的日期生效，该日期应不少于通知发出之日后的三十 (30) 天或六十 (60) 天。终止后，本租约的期限应终止，就好像终止日期是 最初规定的期限到期日期一样。

c. 如果伤亡使租户无法完全占用房屋，则只要无法完全占用，租金应按租户因伤亡而无法使用的房屋金额成比例减少；前提是如果伤亡是由于租户的行为或疏忽造成的 ，则不得减免。

12。 租户的维护和维修责任。在本租约期内，租户应保持房屋中未特别包含在房东责任范围内的任何部分， 并进行维修。例如，租户的责任 应包括但不限于：(a) 房屋内部及其每个部分，无论是结构性还是非结构性的； (b) 维修需要维修而不是更换的暖通空调系统；(c) 室内管道和电气；(d) 上文第 10 项中未特别列为房东责任的所有其他物品。

13。 改动和改进。未经房东事先书面批准，租户不得在房屋内或周围进行任何改建、改善或公用事业安装（包括 电源面板）。租约终止后，所有租户的改建和改善都应成为房东的财产。

14。 标牌。未经房东书面 同意，租户不得在建筑物外部安装、竖立、展示、油漆或粘贴任何标志， 租约终止后，房东授权的任何标志都应拆除，标志空间恢复到原来的状态。

15。 租户保险。租户承诺并同意，自房东向 租户交付房屋之日起，租户将自付费用和费用自负和维持商业一般责任表（或 合理的等同物）中的责任保险，涵盖房屋和租户使用房屋应对房屋之上、房屋内或周围发生的人身伤害或死亡、财产 损失和产品责任的索赔，此类保险将以事件为基础编写（不是索赔的依据 ），合并的单一限额承保范围为每个保单年度不少于1,000,000.00美元，且一般总限额不少于3,000,000.00美元。租户应向房东提供此类保单的证书，并在需要时让房东确信 该保单已完全生效。该保单应将房东指定为额外被保险人，并且应为房东承保的任何保险的主保且无需缴费 。该保单应进一步规定，除非提前 30 天向房东发出书面通知，否则不得取消或更改保单。租户应在任何 此类保单到期前10天内提供续订此类保险单的证据。

16。 允许和禁止的使用。租户应将该物业用作其现有生物技术 业务的办公室、实验室和仓库空间，未经房东事先书面批准，不得用于其他用途。

17。 转让和转租。除非房东事先书面特别同意 ，否则租户不得转让、抵押或抵押本租约或本租约中的任何权益，也不得允许 租户以外的任何人使用房屋，也不得转租房屋或房屋的任何部分。就本租约而言，通过合并、合并或清算从租户手中转让本租约均构成 项转让。未经房东同意，任何试图转让或转租的行为均无效，并应 由房东选择终止本租约。

18。 安静的享受。房东特此向租户承诺，在租户遵守本租约 的条款和规定的前提下，租户应在本 租约期内平静而安静地持有并享受房屋的全部所有权和使用。

19。 租户默认。发生以下任何事件后，租户将违反本 租约规定的义务 (a) 租户未能在租约到期日或之前支付本协议规定的任何应付款项；(b) 租户在房东向租户 发出违约书面通知后的 10 天内未能履行其根据本租约履行的任何其他条款、条件 或契约；(c) 或本租约的任何担保人破产或无力偿债或以债务人的身份向破产法院提出申请； (d) 租户放弃或撤销房屋；或 (e) 租户在未经房东书面同意的情况下转让或转租房屋或抵押其在本租约中的权益 （统称为 “违约事件”）。发生任何违约事件后， 房东除了法律或衡平法或本租约中规定的其他所有权利和补救措施外，还可以在不向 进一步通知或向租户或任何其他人提出任何形式的要求的情况下，收回房屋，加快根据本租约 应付的所有款项，并通过诉讼或其他方式收取所有到期的款项并终止本租约。租户的付款义务应在任何 此类终止后继续有效。

20。 租户长期违约。为了阻止长期不遵守本租约的任何条款，无论租户是否已经或已经纠正了任何此类违约事件，当租户在 任何十二个月内第二次触发违约事件时，租户 都应被视为在本租约下无法治愈地违约。

21。 房东默认。根据本租约，除非房东未能在租户发出书面通知后30天内履行所要求的义务 ，具体说明房东未能履行这种 义务的方面，否则房东不会违约；但是，如果房东义务的性质要求超过30天才能履行或补救，则如果房东在这三十 (30) 天内开始履约，则房东不会违约一天之后 努力起诉同样的案件直到完成。如果房东违约，租户的权利仅限于补偿 因此类违约而直接蒙受的实际损失。在任何情况下，由于房东的违约，租户都无权终止本租约或 暂停支付本租约中规定的租金或其他费用。

22。 独立义务。尽管本租约中有任何相反的规定，但租户的付款义务与房东在本租约下的任何义务无关 。租户将在不因任何原因扣除、减少、减免、 反诉或抵消的情况下支付本协议规定的应付金额。接受低于到期金额的款项不应被视为协议或满足， 房东保留全额偿还所欠款项的所有权利。

23。 租赁的构建。本租约的解释应不考虑起草该租约的人的身份或促使起草该租约的一方 的身份。它应被视为他们的共同工作成果，本租约的每一项条款都应被解释为 所有各方平等地参与了本租约的起草。综上所述，任何关于将 文件解释为不利于起草方的解释规则均不适用。

24。 向胜利方支付的律师费。如果房东或租户提起诉讼以执行本租约的任何条款 和条件，则诉讼失败的一方将支付胜诉方产生的所有费用和开支，包括合理的律师费 和实际诉讼费用。如果房东从租户那里收回了所有 索赔的部分但不是全部，则就本段而言，房东仍应被视为胜诉方。

25。 完整协议。本租约包含租赁各方之间以任何方式与 处所有关的所有协议和条件。没有补充本租约条款的口头协议。此处未包含的所有口头协议 均被取消并被本租约所取代。除本租约各方签署的书面协议 外，不得以口头或任何其他方式修改本租约。