EX-10.2

本租赁终止协议(“协议”)于2023年8月7日由特拉华州有限责任公司San DIEGO Sycamore，LLC、特拉华州公司HISTOGEN Treateutics Inc.和特拉华州公司HISTOGEN Inc.(统称为“承租人”)根据以下事实陈述订立和签订。2020年5月，特拉华州的组织原治疗公司(前身为组织原治疗公司)与Conatus制药公司(“Conatus”)合并，成为Conatus制药公司(“Conatus”)的全资子公司。根据该子公司，组织原治疗公司是尚存的实体，并成为Conatus的全资子公司。在合并的同时，Conatus更名为组织原公司。组织原公司和组织原治疗公司根据租约(定义见下文)一直作为租户经营，组织原公司特此承担租约项下组织原治疗公司的义务，因此，组织原公司和组织原治疗公司在本租约中统称为“承租人”。

房东和组织原治疗公司是该特定租约的缔约方，该租约日期为2020年1月3日，经截至2021年6月25日的特定租赁第一修正案修订(统称“租赁”)，根据该租约，承租人租赁某些包含约15,526平方英尺的可出租平方英尺，其中包括(I)位于加利福尼亚州圣地亚哥索伦托谷路10655号的大楼(以下简称“大楼”)一(1)层约250平方英尺的可出租平方英尺，和(Ii)位于大楼第二(2)层的约15,276平方英尺的可出租平方英尺(统称“大楼”)，What Building是一个名为SOVA Sycamore(“项目”)的更大项目的一部分。本租约特此并入本协议，并作为本协议的一部分。

因此，现在，为了并考虑到本协议所载的相互契诺和承诺，以及为了其他良好和有价值的对价，在此确认其已收到和充分，双方同意如下：

(a)

除非在本协议中作了相反的修改，否则租赁应保持完全效力，直至(I)退还日期(如本协议第2节所述)、(Ii)房东收到本协议第4节所述的所有金额、以及(Iii)承租人在本协议第3节要求的条件下将房产交付给房东的最晚发生为止。

终止。现将租期修订为于2023年8月31日(“退还日”)或之前终止租约，租户应于该日或该日之前迁出物业；但根据下文第9节的规定，租户可在退还日之后进入物业最多十五(15)天。承租人应全面履行租约项下的所有义务，直至退还日期。自交出日期起及之后，承租人将不再拥有或使用物业的任何权利(但根据下文第9节的规定，在2023年9月15日之前进入物业的权利除外)。

交付房产。承租人应在租约规定的条件下将房产交付给业主，就像退还日期是租赁期自然期满一样。承租人应根据租约第15.3条将房屋退役，并应根据租约第15.2条移走租户的所有个人财产；但承租人应保留本租约所附附表1所述的家具、固定装置和设备(以下简称“FF&E”)，并且承租人特此将自退还之日起生效的FF&E转让给房东。如果房东在退房之日或之后提出要求，租户应向房东提交一份卖据，进一步证明该房屋已转让给房东。房客应自费修复因其个人财产被移走而对房屋造成的任何损坏。

付款。承租人应继续支付租约项下的所有租金和其他费用，直至退还日期，所有费用均按日按比例计算。此外，考虑到房东同意按照本协议的规定终止租赁，并支付房东的行政和加工费，并补偿房东在交出日期后可能因本协议而遭受的任何租金损失，租户应在生效日期后五(5)个工作日内，通过ACH转账以经证明的资金向房东支付102万4196 16/100美元(1,024,196.16美元)(“终止费”)。在保留申索的规限下(定义见下文第5节)，终止费用将为根据租赁条款到期及应付的所有款项的一次性最终付款，包括自交还日期起及之后期间租赁所需的所有租金及其他费用。

共同放行。考虑到房东免除承租人在退房日期和执行本协议后支付租约项下到期租金余额的义务，并考虑到本协议中包含的陈述和其他协议，房东和租户在此免除并永远解除彼此及其各自的合伙人、成员、高级职员、董事、代理人、受托人、受益人和雇员的任何和所有索赔、行为、损害赔偿、要求、诉权和诉因，双方过去、现在或将来可能知道或未知、可预见或不可预见的任何索赔、行为、损害赔偿、要求、诉权和诉因，因租赁或业主对建筑物和项目的管理或运营而引起的或以任何方式相关的索赔，但与以下各项有关或产生的索赔除外：(I)本协议所载或根据本协议恢复的义务、陈述和债务；(Ii)承租人未能遵守适用的法规、条例、规则、法规和

(Iii)租客未能按租约的规定缴付个人物业税；。(Iv)租客未能在退回日期或之前缴付所有租金及截至退回日期为止可能仍未收到的应付业主的任何其他款项；。(V)违反租约中有关对处所、建筑物及/或项目的留置权的任何条款；。(Vi)租客或其分租客、代理人、雇员或承建商违反有关有害或有毒物质或物质的环境法律；。及/或(Vii)发生租客须按租约规定赔偿业主或使业主不受损害的任何事件，及/或(Viii)发生要求业主按租约规定赔偿租客或使租客不受损害的任何事件(统称为“保留申索”)。房东和租客各自保留其在租约项下关于保留索赔的权利和补救措施。

除保留申索外，本新闻稿旨在就与租约、建筑物及工程项目的管理及楼宇、建筑物及/或工程项目的占用及/或用途有关的每项、每项及所有各类索偿达成全面和解及妥协。房东和租客承认他们熟悉加利福尼亚州民法典第1542条，该条款规定：

一般免除不包括债权人或免责方在执行免除时不知道或怀疑其存在的债权，以及如果债权人或免责方知道会对其与债务人或免责方的和解产生重大影响的债权。

房东和租客明确放弃他们根据《加利福尼亚州民法典》第1542条可能拥有的任何和所有权利，或根据任何司法管辖区的成文法或非成文法(或此类类似法规)中与索赔(保留索赔除外)相关的任何类似条款所享有或可能享有的利益。

房东和租客理解并同意，通过执行本协议，双方及其合作伙伴、高级管理人员、董事、代理人、受托人、受益人和员工不承担任何性质的责任。本协议完全是一种妥协，目的是终止租赁，并解决和消除双方各自的索赔、行为、损害赔偿、要求、诉权或诉讼因由。

信用证。房东确认其持有由第一公民银行信托公司(“发行人”)出具的金额为300,000美元的信用证，作为承租人履行其在租约项下的所有义务(“L/C担保”)的信用提升。承租人同意房东在收到解约费后九十(90)天内保留L租赁金(90天期限视情况而定

如果在优惠期结束前，(I)发生任何破产事件(如下文第6节所述)，并且(Ii)房东被要求退还、退还或交出全部或任何部分终止费(“补偿”)，房东可动用L/C保证金。如本文所用，术语“破产事件”是指下列任何一项或多项事件：

根据影响债务人和债权人权利的任何其他联邦或州法律进行的破产程序或其他类似程序(包括但不限于为债权人利益进行的任何转让)；

(c)

根据影响债务人和债权人权利的任何其他联邦或州法律，本协议和/或租赁成为自愿破产中的资产或受任何自愿重组、接管、破产程序或其他类似自愿程序的约束；

如果优惠期过后，没有发生任何破产事件，房东应在十五(15)天内将L/C担保退还给租户。如果发生任何破产事件，优先期限应自动延长，直到最终解决任何此类破产事件。尽管本协议有任何相反规定，承租人承认并同意：(I)任何破产事件将构成承租人在租赁和本协议下的违约，以及(Ii)根据任何适用的破产、无力偿债或类似法律，承租人支付的终止费可能会受到作为优先付款的法律挑战，根据这些法律，房东可能需要向承租人退还终止费。退还全部或任何部分终止费并不构成解除租户在租赁或本协议下的任何责任。尽管本协议中有任何相反的规定，如果房东在优惠期内的任何时候收到发卡人的通知，表示L/C保证金至少不会续期四十五

1本第6节中提及的所有“承租人”指组织原公司或组织原治疗公司，或两者兼而有之。

并持有及运用该等收益(“提取收益”)以支付任何租金或任何其他

房东不得因租客在租约及本协议下的违约而蒙受任何其他损失或损害，或赔偿房东因租客违约而可能蒙受的任何其他损失或损害，最高金额为(I)终止费(包括不受任何补偿的任何该等款项)及(Ii)业主为维护其保留终止费的权利而可能招致的任何自付律师费及法庭费用之和。如果房东使用L/C担保，房东最终保留的金额不得超过1,024,196.16美元的终止费以及房东为维护其保留终止费的权利而可能产生的任何自付律师费和法庭费用。在上述任何事件最终解决或裁决后，房东应立即将L/C保证金退还给租客或提取收益(视情况而定)，但应根据本协议减少保留的金额。承租人和业主的明确意向是，除非承租人全面且不可撤销地履行本协议项下的承租人义务，否则承租人在租约项下的义务不会被解除。

机械师的留置权。承租人声明并向房东保证，自本合同签订之日起至退房之日，由于承租人、承租人、代理人、雇员、继承人或受让人的任何作为或不作为，不存在、也不会有机械师的留置权或其他留置权对全部或任何部分的房产进行扣押。

申述。每一方向另一方表示，它有完全的权力和权力执行本协议。双方均向对方表示，其并无就租赁或物业作出任何转让、分租、移转、转易或其他处置，或对租赁或物业的任何权益作出任何转让、分租、移转、转易或其他处置(业主向其承按人作出的抵押品转让除外)，亦不知悉任何其他各方因租赁或物业而产生或以任何方式引起的任何现有或受威胁的申索、要求、义务、责任、诉讼或诉讼因由。承租人表示，承租人在任何时候都没有，也不会做或忍受任何行为或事情，使房屋或其任何部分被或可能以任何方式被任何留置权或索赔所收费、影响或覆盖，并应赔偿房东，并使其不受由此产生的所有责任、费用、损害或费用的损害，包括但不限于律师费。

坚持住了。如果租户在退房日或之前没有根据本协议将房产腾出并交付给房东，则租赁第16条的所有条款均适用；但在退房日之后，租户可以继续免费进入房产长达十五(15)天(即至2023年9月15日)，仅用于拆除其设备和家具并完成房产的退役。承租人不得在交出日期后在该房屋内进行业务经营。上述规定不得延长租期(尽管承租人须遵守租约的所有规定，直至承租人迁出处所，并已移走其设备和家具，并完成处所的退役)。

10.

《民法典》1938年条披露。就《加利福尼亚州民法典》第1938(A)节而言，房东特此向租户披露，租户特此确认，无论是建筑物还是房产都没有经过认证访问专家(CASP)(由《加利福尼亚州民法典》第55.52节定义)的检查。根据《加州民法典》1938年条款，现通知承租人如下：“认证接入专家(CASP)

可以检查主题场所，并确定主题场所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有人或出租人不得禁止承租人或租客对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占用情况。双方应就任何CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反建筑相关无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。如果承租人选择在租赁期满前对房屋进行CASP检查，业主和租客应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正违反与建筑相关的无障碍标准的必要维修费用的安排达成一致。

11.

不能透露。承租人同意，未经房东明确书面批准，不得披露本协议规定的任何事项，也不得向任何个人、公司或实体传播或分发有关本协议条款、细节或条件的任何信息；但是，房东承认，承租人作为在纳斯达克证券交易所上市的公司，可能在法律上被要求披露本协议和本协议的某些条款(以8-K表格或其他定期提交给美国证券交易委员会的形式)，并且承租人可以在法律要求的范围内提交和披露本协议和此类实质性条款，以履行承租人的披露义务。

12.

没有出价。本协议在双方签署并交付之前不具约束力。任何其他当事人、个人、公司、合伙企业或其他实体不得将本协议作为终止与房东租赁的依据。

13.

整个协议。双方按本协议规定的相互义务是本协议的唯一考虑因素，除本协议中的规定外，双方未作出任何陈述、承诺或引诱。除非双方以书面形式签署，否则不得对本协议进行修改。

14.

其他的。本协议中包含的保证、陈述、协议和义务在本协议的签署和交付后仍然有效，并且在根据本协议进行的任何和所有履行中仍然有效。本协议可以任何数量的副本签署，这些副本共同构成本协议。如果任何一方因违反本协议而获得对另一方不利的判决，法院确定的合理律师费应包括在该判决中。本协议及本协议的条款和规定对双方的继承人、继承人和受让人有利并对其具有约束力。本协议应根据建筑物所在州的法律进行解释和执行。时间是本合同的每一条款、条件、义务和规定的关键。

15.

授权；对应者。代表承租人签字的各方在此声明并保证，此等当事人具有本合同签字页上规定的能力，并有充分的权力和授权约束承租人遵守本合同条款。本协议可能

本协议可由任何一方或双方使用电子签名技术(如DocuSign或其他类似的电子签名技术)签署，并具有同等效力，如同本协议双方签署了同一文书一样。双方副本应一并解释，并应构成单一协议。以传真或电子邮件文件附件的方式交付本协议的任何已签署副本，应被视为与交付原始已签署文书等同。


房东姓名缩写：	租户姓名缩写：