附件10.03

租赁协议

本租赁协议(本《租赁》)于2023年4月17日签订，双方

CARLSBAD1-商业，有限责任公司，特拉华州有限责任公司(房东)，GoPro，Inc.，

特拉华州的一家公司(“租户”)。

基本租赁条款

大楼：加利福尼亚州卡尔斯巴德市恩西纳斯大街5225号，邮编：92008

房舍：包括整个大楼，约有11,742平方英尺可出租平方英尺，如附件A所示。

项目：包括房屋所在的建筑物所在的房地产，以及附件B所述的对其的所有改进和附属设施。

基本租金：每月租金为每平方英尺2.40美元，可根据本条例第4节进行调整。

可出租面积：11742平方米英国《金融时报》房东和租客在此规定，在所有用途下，房东和房客的房屋可出租面积不得重新测量；但是，如果项目中增加了便利设施，且核心要素发生变化，房东有权按比例增加房屋的面积。

大楼可出租面积：11742平方米英国《金融时报》

项目可出租面积：128,623平方米英国《金融时报》

承租人占建筑运营费用：100%建筑占项目运营费用：9.13%租户占项目运营费用：9.13%保证金：45,421.80美元

目标开工日期：2023年8月31日

租金调整百分比：4.0%

基本期限：自生效日期开始，自生效日期后第一个完整月的第一个完整月的第一天起至67个月结束，但须受下文第40条和第41条规定的终止权的限制。为清楚起见，如果开始日期发生在一个月的第一天，则应从该日期起计算基本期限的到期日。如果开始日期不在一个月的第一天，则基本期限的届满应从下一个月的第一天开始计算。

许可用途：符合项目特点并符合本协议第7条规定的办公、储物和相关用途。

租金支付地址：北京房东通知地址：

Carlsbad1-Commerce，LLC位于北欧几里德大道26号

位于加利福尼亚州帕萨迪纳市的邮政信箱102746，邮编91101

加利福尼亚州帕萨迪纳市，邮编：91189-2744.请注意：公司秘书

租户通知地址：

GoPro，Inc.

加州圣马特奥Clearview Way 3025，邮编：94402

注意：总法律顾问和

GoPro，Inc.

加州圣马特奥Clearview Way 3025，邮编：94402

关注：董事，职场

以下证物和附录附于本文件，并以此作为参考并入本文：

[X]附件A-房舍说明。[X]附件B--项目说明

[X]附件C--中国的改进措施[X]附件D-生效日期

[X]附件E--规则和条例[X]附件F--承租人的个人财产

[X]附件G--披露石棉

1.处所的租赁。根据并遵守本协议的所有条款和条件，房东特此将房屋出租给租客，租客特此向房东出租房屋。项目中供项目承租人非专有使用的部分在本文中统称为“公共区域”。公共区域应包括但不限于现在或以后位于项目内、项目上或以其他方式服务于项目的任何设施(如果有)，这些设施可能不时存在(由业主以唯一和绝对的酌情决定权确定)，并可供承租人和项目的一个或多个其他租户和/或第三方使用(各自称为项目设施，统称为项目设施)，但临时中断和/或不可抗力(见第34条的定义)除外。房东保留修改公共区域的权利，只要这些修改不会对租户进入或使用房屋进行许可用途造成重大不利影响。自生效日期起至租期届满为止，承租人有权一周7天、每天24小时使用建筑物及处所，但因法律规定、业主进行任何安装、保养或维修，或任何其他临时中断而导致的紧急情况除外，并须受本租约条款的限制。

2.交付；房产验收；生效日期。

(A)交付。业主应尽合理努力在目标开工日期或之前将房屋交付给租户，并在本合同附件C中所列的空间平面图和工程范围中所述的改善措施(“改善措施”)基本完成(定义如下)，使用建筑标准材料(“交付”或“交付”)。自开工之日起，房东应自负全部费用，负责房屋是否符合法律要求。房东应按照法律要求，以良好和熟练的方式，由房东承担全部费用和费用，完成修缮工作。本合同附件中的空间规划和工程范围经业主和租客双方同意，承租人无权要求更改。如果房东未能及时交付房屋，房东不对租客因此造成的任何损失或损害承担责任，除本租约规定外，本租约不得无效或不可撤销。如果房东由于不可抗力或租客造成的延误以外的任何原因，没有在目标开始日期的90天内交付房屋，租客可以书面通知房东终止本租约；但是，如果房客根据第2(A)条向房东递交终止通知，房东可以暂停该终止通知

如果房东合理地相信它将在租户递交终止通知后30天内交付房产，在这种情况下，本租约将继续有效。如果该房屋在30天期限届满前仍未交付，则本租赁合同应在该30天期限届满后的第二天自动终止。如果租户根据本款终止租约，则：(A)押金或其任何余额(即在扣除房东根据本租约规定有权获得的所有金额后)应返还给租户，以及

(B)房东和租客在本租约下不再享有任何进一步的权利、义务或义务，但在本租约明确终止后仍继续存在的条款除外。在此使用的“基本完成”应指按照适用的许可证和适用的法律要求，以良好和熟练的方式基本完成改进工作，但须遵守不干扰场地使用的非物质性质的正常“清单”项目。如果承租人在该90天期限届满后5个工作日内未选择废止本租约，则该废止本租约的权利将被放弃，本租约将继续完全有效。

如果开工日期在2023年8月31日之后(不可抗力和/或租户造成的延误每一天延长1天)，房东应在房东收到证明租户支付滞留保险费的发票后30天内，以现金或基本租金抵免的形式向租户偿还租户实际需要支付的滞留保险费，根据租户于2015年3月31日与特拉华州有限责任公司Carlsbad1-Make，LLC，Carlsbad1-Make，LLC签订的现有租约(Carlsbad1-Make，LLC)，地址为卡尔斯巴德恩西纳斯大街5600号加利福尼亚州(“现有房产”)。如本文所用，“暂缓补地价”指租户在租客现有租约的最后一年内，每月须支付的租金以外的现行罚款额，以供租客在现有物业内暂缓。如果承租人同意对承租人现有租约的任何修改或修改，以任何方式增加或导致自本合同生效之日起暂缓保证金的增加，承租人应独自承担增加的暂缓保证金部分。

(B)处所的验收；生效日期。“开工日期”应是(I)房东将房产交付给租客的日期和(Ii)房东如果没有租客造成延误的情况下本应交付房产的日期中较早的日期。应业主要求，承租人应签署并交付一份书面确认，其中包括开始日期、解除期限(定义如下)和期限届满日期，并以本租约附件所附的“开始确认日期”的形式予以确定；但承租人未能签署并交付此类确认并不影响房东在本合同项下的权利。本租约的“期限”为基本租期，如《基本租赁条款》所述。

房东应允许承租人从开工日期前30天开始进入房屋，以便承租人在房屋内安装和设置其家具、固定装置和设备(统称为“FF&E安装”)，前提是此类FF&E安装与房东协调且不延误房东的改善施工，并且承租人遵守本租约以及房东在FF&E安装期间可能施加的所有其他合理限制和条件。所有此类访问应在正常营业时间内进行。尽管有上述规定，承租人无权进入房屋或项目的任何部分，除非承租人向房东提交令房东合理满意的证据，证明根据第17条要求承租人承保的保险是完全有效的。承租人在开始营业日期前进入物业应遵守本租约的所有条款和条件，不包括支付基本租金和运营费用的义务。

除本租约另有明文规定外：(I)承租人应接受物业于开工日期时的状况；(Ii)业主对物业的任何瑕疵不承担任何责任；及(Iii)承租人接管物业，即为承租人接受物业及物业在取得物业时状况良好的确凿证据。

在开工日期后的连续90天内，业主应自行承担费用(不构成运营费用)，负责对建筑物屋顶或建筑系统(如第13条所界定)进行维修

房屋，除非承租人或任何承租方对维修的原因负责，在这种情况下，承租人应支付费用。此外，承租人应有权享受与改进相关的所有建筑保修和制造商设备保修。

承租人同意并承认，除本租约明文规定外，业主或其任何代理人均未就物业或项目的全部或部分状况、及/或物业或项目是否适合承租人的业务作出任何陈述或保证，而承租人放弃对物业或项目适合许可用途的任何默示保证。本租赁构成房东和租客关于本租赁标的的完整协议，并取代本租赁中未包含的任何和所有先前的陈述、诱因、承诺、协议、谅解和谈判。房东在签署本租约时，依据租客的陈述、保证、确认和本租约中包含的协议。

3.租金。

(A)基本租金。开工日期后第一个完整历月的基本租金和承租人应支付的运营费用份额应在租户向业主交付本租约的签约副本的同时到期并支付。根据下一段规定的免租期，自开业之日起，承租人应在自开业之日起及之后的每个日历月的第一天或之前，以美利坚合众国的合法货币，通过电汇向房东(或房东不时以书面形式指定的其他方)预付每月基本租金分期付款，不得要求、减免、扣除或抵销。全球银行间金融通信协会(SWIFT)或自动清算所(ACH)根据房东提供的指示。任何部分日历月的基本租金的支付应按比例计算。承租人向房东支付基本租金和其他款项的义务和本租赁项下房东的义务是独立的义务。承租人无权在任何时候减免、降低或抵销本租约中明文规定的任何减税措施。

尽管本租约有任何相反规定，只要租客在任何适用的通知及补救期间后仍未在本租约下拖欠租金，则自生效日期后第二个完整历月的第一天起至生效日期后第八个完整历月的最后一天(“解除期间”)的期间，基本租金将予减免，租客亦无须向业主支付该等基本租金。为免生疑问，承租人应(I)在宽限期届满后的翌日继续支付基本租金，及(Ii)在宽限期内继续支付100%的营运开支及根据本租约应付的所有其他款项。

(B)额外租金。除基本租金外，承租人同意向业主支付额外租金(“额外租金”)：(I)自生效日期起，承租人应分担的“营运开支”(定义见第5条)，以及(Ii)承租人根据本租约条文承担或同意支付的任何及所有其他款项，包括但不限于因承租人违约或未能遵守本租约的协议、条款、契诺及条件而可能到期的任何及所有其他款项。承租人应向房东(或房东不时书面指定的其他方)支付房东指定的实际地址的任何和所有额外租金，以支付基本租金，或根据房东提供的指示，通过电汇、SWIFT或ACH通过联邦保险EFT支付基本租金。

4.基本租金调整。基本租金应在开始日期的每年周年日增加(但如果开始日期不在日历月的第一天，则应在开始日期之后的第一个完整日历月的第一天的每年周年日增加基本租金)(每个调整日期)，方法是将紧接该调整日期之前应支付的基本租金乘以租金调整百分比，并将所得金额加到紧接该调整日期之前应支付的基本租金中

调整日期。如此调整的基本租金应在此后按本协议规定支付。任何部分日历月的基本租金调整均应按比例计算。

5.营业费用支付。房东应向租客提交每一历年经营费用的书面估计(“年度估计”)，该估计可由房东在该历年内不时修订。自开工之日起至此后每个月的第一天，承租人应向房东支付相当于承租人年度概算份额的1/12的金额。任何部分日历月的付款应按比例计算。

“营运费用”一词系指业主在每个历年就建筑物招致或累计的任何种类或种类的所有成本及开支(包括建筑物在业主就项目招致或累积的任何种类或种类的所有费用及开支中所占的份额)，包括(I)税项(如第9节所界定)，(Ii)建筑物或项目的升级或建筑物及/或项目提供的强化服务的费用，旨在鼓励社会疏远，促进和保护健康和身体健康和/或打算限制传染病的传播(如第26条所定义)，(Iii)维修、改善和更换的费用，只要业主合理地将该等维修、改善和/或更换确定为摊销支出(如下所述)，则该等费用应在该摊销支出的使用年限内摊销，该等摊销支出应由业主考虑所有相关因素，包括但不限于建筑物的全天候运营，和(Vi)业主的第三方物业管理人的费用(不超过当时基本租金的3%)，或如果没有第三方物业管理人，则为基本租金的3%的行政租金(但在免租期内，租户仍应每月支付相当于租户在没有免租期时应支付的行政租金的行政租金)，但仅不包括：

(A)工程项目及翻新工程在动工日期前的原有建造成本，以及纠正该等原有建造或翻新工程的欠妥之处的成本；

(B)除维修、改善或更换外的资本开支，以业主合理地确定为资本性质者为限：(1)为符合生效日期后首次施加的法律规定；(2)旨在减少运营费用和/或维持或提高任何建筑系统的效用或效率(定义见第13条)，(3)维持或改善项目的安全或安保，或(4)需要更换已达到使用年限的资本项目或延长任何资本项目的使用寿命，包括更换资本项目的部分或组成部分(统称为“摊销支出”)；但除前述规定外，业主所发生的摊销支出如仅为减少营运开支，则每年作为营运开支的一部分转嫁，不得超过合理预期的年度节余；

(C)业主的利息、抵押本金支付(定义见第27条)、业主借入的资金的融资成本和摊销，无论是有担保的还是无担保的，以及根据项目全部或任何部分的任何土地租赁或其他基础租赁支付的所有基本租金(但不包括税款或运营费用)；

(D)项目的折旧(基本建设改善除外，其费用可计入业务费用)；

(E)广告、法律和空间规划费用和租赁佣金，以及为项目采购和向租户出租空间而产生的其他成本和开支，包括项目中保留的任何租赁办公室、租户的免租金和建筑津贴；

(F)谈判或执行租约所产生的法律费用和其他费用；

(G)完成、固定装置、改善、翻新、粉刷、重新装修或业主为其处所内的其他租客支付或进行的其他工程，以及纠正该等工程的欠妥之处的费用；

(H)由项目的其他租户发还的费用，或由项目的租户或其他租户直接支付的税款，不论是否实际支付；

(I)支付给(I)业主或其代理人或承包商的人员的薪金、工资、福利及其他补偿；或(Ii)并非全部或部分负责该项目的营运、管理、保养或维修工作的业主或其附属公司的高级人员及雇员，不论其职称为何；但如任何该等人士并未将其实质上全部受雇时间投入工程项目，则该人的薪金、工资、福利及其他补偿须按比例计算，以反映与经营、管理、保养或修理工程项目无关的事项所用的时间与与经营、管理、保养或修理工程项目无关的事项所用的时间；

(J)与向业主或业主的关联人拥有的项目及其他物业提供的管理、营运、工程、公用设施及/或保安服务有关的场外办公室或设施所产生的费用，超过项目及业主或业主的关联人拥有的该等其他物业按比例分摊的项目所占的费用；

(K)与维持业主作为公司、合伙企业或其他实体的存在有关的一般组织、行政和间接费用，包括一般公司、法律和会计费用；

(L)因与租客、其他占用人或准租客发生纠纷而招致的费用(包括律师费及和解、判决及代之以付的费用)，以及与建筑物的雇员、顾问、管理代理人、租赁代理人、买家或承按人进行谈判或发生纠纷而招致的费用及开支，包括律师费；

(M)业主、其雇员、代理人或承包商或任何租户因违反项目中任何空间租赁的条款和条件或任何法律要求(如第7条所界定)而产生的费用；

(N)因以下原因而招致的罚款、罚款或利息：业主不能或不能缴付税款及/或在到期时提交任何税款或资料申报表，或业主未能在拖欠款项前缴付根据本条例规定须由业主缴付的任何税款；

(O)支付给业主或业主的子公司或关联公司的间接费用和利润增量，用于支付项目内或向项目提供的货物和/或服务，但超出非关联第三方在竞争基础上提供的此类货物和/或服务的成本；

(P)业主的慈善或政治捐款的费用，或在

项目；

(Q)与服务(包括电力)、物件或其他利益有关的费用，而该等服务、物件或其他利益并非工程项目的标准项目，而租客在没有为此收取特别费用的情况下是不能获得的，但该等费用是提供给项目的另一租客或占用人的，不论该另一租客或占用人是否由业主就此特别收取费用；

(R)项目的出售或再融资所产生的费用；

(S)业主或项目中任何权益的所有者的所得税净额(除非此类净所得税可替代本协议项下应缴的任何税款)、特许经营权、股本、

对项目或其任何部分或其中的权益征收赠与税、遗产税或遗产税或任何联邦、州或地方文件税；

(T)任何储备金(当时当年的税务储备金除外)；

(U)因拆除、研究、测试或补救而产生的任何费用，或与建筑物或项目内或周围存在危险材料有关的任何费用，而根据本租约，承租人不对此负责；

(V)维修及/或保养工程项目内的建筑物(包括但不限于位于该建筑物内的建筑系统)所招致的费用，但如该建筑物载有工程计划设施，则属例外；

(W)在项目租户以外的人根据项目内空间租赁实际偿还的范围内可包括在运营费用内的任何支出。

此外，即使本租约有任何相反规定，业主就业主合理预期可减少整体营运开支(例如，但不限于减少本项目的能源使用量)的任何基本建设所发生或应计的营运开支(“节能成本”)，应在相当于(A)该等基建项目的使用年限及(B)(I)节能成本除以(I)的商数的年度内摊销。

(Ii)业主合理地预期每年可因该等资本改善工程而节省的营运开支数额。

在每个历年(或合理要求的较长期间)结束后90天内，房东应向租户提交一份合理详细的报表(“年度报表”)，说明：(A)上一历年的实际运营费用总额和承租人所占的份额；以及

(B)租客就该年度的营运开支所支付的款项总额。如承租人应占该年度的实际经营开支超过承租人支付该年度的经营开支，则超出的部分应于该年度报表送交承租人后30天内作为租金到期并由承租人支付。如果租客支付的经营费用超过租客在该年度的实际经营费用份额，房东应在该年度报表交付后30天内向租客支付超出的部分，但在租期届满后或提前终止租客或租客拖欠租金的情况下，房东应在扣除房东应支付的所有其他金额后向租客支付超出的部分。根据本款规定，房东和租客有义务支付任何多付的款项或欠款，在本租约期满或提前终止后继续有效。

年度报表是最终的，对租户具有约束力，除非租户在收到年度报表后90天内对其中的任何项目提出异议，并向业主发出书面通知，说明每一项异议及其理由。如果在90天内，承租人合理且真诚地质疑或质疑业主关于承租人应承担的运营费用的陈述的准确性，房东将向承租人提供与项目运营有关的业主账簿和记录，以及业主合理确定为回应承租人问题的信息(“费用信息”)。如果在承租人审核此类费用信息后，房东和租客无法就承租人的运营费用份额达成一致，则承租人有权选择一家独立的、地区或国家认可的会计师事务所，并经房东批准(批准不得无理扣留、附加条件或拖延)，根据非或有费用的费用安排(除非下文明确规定，承租人独自承担成本和费用)、审计和/或审查有关年度的费用信息(“独立审查”)。任何这种独立审查的结果对房东和租客都具有约束力。如独立审查显示租客就有关历年的营运开支实际支付的款额超过租客在该历年的营运开支份额，业主可选择(I)将超出的款额贷记估计营运开支的下一期分期付款，或(Ii)在提交该报表后30天内向租客支付超出的款额，但在本租约期满或提早终止后，或如租客拖欠租金，则房东应在扣除租金后向租客支付超出的款额

房东应付的所有其他款项。如独立审查显示承租人就该历年的营运开支支付的款额少于承租人在该历年的营运开支份额，则承租人应在提交该报表后30天内向业主支付差额。如果独立审查显示租户在运营费用方面多付了超过5%的费用，则房东应补偿租户因独立审查而产生的所有费用。承租人分担义务开始和结束的历年的经营费用应按比例分摊。即使本条例另有相反规定，如建筑物在合约期内任何一年的平均入住率不少于95%，则租客在该年度的营运开支中所占的份额，须当作该建筑物在该年度的平均入住率为95%一样计算。

“承租人份额”应是本租约首页所列的承租人份额百分比，房东根据此后房屋或项目实际大小的变化进行合理调整。房东可以公平地增加承租人的份额，用于任何与维修、更换或服务有关的费用或费用，这些费用或费用与维修、更换或服务有关，只惠及房产或项目的一部分，包括房产，或因占用或使用而变化。基本租金、承租人的运营费用份额以及承租人在本协议项下应向房东支付的所有其他金额在本协议中统称为“租金”。

6.保证金。承租人在向业主交付本租约的签立副本后，应向房东交存一笔保证金(“保证金”)，用于履行基本租赁条款中规定的承租人在本合同项下的所有义务，保证金应以现金形式支付。保证金应由业主持有，作为承租人履行本租约义务的保证金。每次发生违约(如第20条所定义)时，房东可使用全部或部分保证金来支付根据本租赁到期的拖欠款项、根据《加州民法典》第1951.2条支付的未来租金损害赔偿金，以及因违约而造成的任何损害、伤害、费用或责任的成本，但不影响本合同规定或法律规定的任何其他补救措施。业主根据本条款第6款使用保证金的权利包括在根据下文第21(C)条终止本租约后使用保证金支付未来租金损害赔偿金的权利。在所有或部分押金被使用后，租户应在提出书面要求后5天内向房东支付将押金恢复到基本租赁条款中规定的金额。承租人特此放弃现在或今后生效的任何法律的条款，包括但不限于加州民法典1950.7条款，该条款规定房东可以从保证金中只索要用于补救租金拖欠、修复租户造成的损坏或清理房屋所需的合理金额，双方同意，房东还可以要求赔偿房东因租户或任何高级职员、雇员、代理人或受邀者的行为或不作为而造成的任何其他可预见或不可预见的损失或损害。在对承租人提起破产或其他债务人-债权人诉讼时，保证金应被视为首先用于支付房东在提出该等诉讼之前的一段时间内应支付的租金和其他费用。如果承租人应全面履行本租约的每项条款，押金或其任何余额(即在扣除房东根据本租约条款有权获得的所有金额后)应在本租约期满或更早终止后90天内返还给承租人(或根据房东的选择，退还给租户权益的最后受让人)。

如果房东转让其在本项目或本租赁中的权益，房东应(A)将房东当时持有的任何保证金转让给根据本条款第6条承担房东义务的个人或实体，或(B)将房东当时持有并在扣除本条款允许的扣除额后剩余的任何保证金返还给租户。一旦转让给受让人或将押金退还给租客，房东对押金不再负有任何义务，租客退还押金的权利仅适用于房东受让人。保证金不是预付租金保证金，也不是房东在租户违约情况下的损害赔偿金。房东对保证金的义务是债务人的义务，而不是受托人的义务，因此不产生利息。

7.使用。

(A)概括而言。房屋应仅用于基本租赁条款中规定的许可用途，并符合现在或以后适用于房屋及其使用和占用的所有法律、命令、判决、条例、法规、守则、指令、许可证、许可证、契诺和限制，包括但不限于《美国残疾人法》，42

《美国法典》12101节及以后各节。(连同据此颁布的条例，“反兴奋剂机构”)(统称为“法律要求”，每一项均为“法律要求”)。承租人应在房东发出5个工作日的书面通知后，停止任何被任何有管辖权的政府当局(如第9条所界定)宣布为违反法律要求的房产的使用。承租人不得使用或允许将房屋用于任何目的或以任何方式使承租人或房东的保险无效、增加保险风险或导致不允许任何洒水器或其他信用。承租人不得允许房屋的任何部分被用作ADA或任何类似法律要求中所定义的“公共住宿场所”。承租人应应房东的要求，及时补偿因承租人不遵守本节规定或因承租人使用和/或占用房屋而导致的任何此类保险单的任何额外保费。承租人将以谨慎、安全和适当的方式使用房产，不得浪费或允许浪费、使房产的楼面或结构超载、使房产被用于损坏房产或妨碍或干扰业主或其他租户或项目占用者的权利，包括对房产进行拍卖、清算或停业出售或使用或允许将房产用于任何非法目的。承租人应安排在房屋内安装任何设备或机械，以合理地防止房屋发出的声音或振动延伸到公共区域或项目中的其他空间。未经业主事先书面同意，承租人不得在房屋内或之上放置任何会使楼面超载的机械或设备，或在项目的公共区域或项目电梯内运输或移动此类物品，而业主的书面同意不得被无理拒绝、限制或拖延。未经业主事先书面同意，承租人不得以任何需要通风、空气交换、供暖、燃气、蒸汽、电力或水的方式，超过项目根据承租人通常为许可用途提供的份额按比例分配给房地的现有容量。

(B)合规。自开工之日起，业主应自负全部费用，负责本项目的房屋和公共区域是否符合法律要求。自开工之日起，业主应按照法律要求对公共区域或建筑外部进行法律要求所要求的任何改动或修改，作为运营费用(该法律要求一般适用于项目所在地区的类似建筑)或由承租人承担费用(该法律要求是由于承租人与项目其他承租人相比，对房屋的特殊用途或承租人的改动而触发的)。承租人应自行承担费用，根据与承租人的特定用途或占用有关的法律要求(包括但不限于遵守《反兴奋剂法》)，对建筑物内部进行任何改动或修改。尽管本合同有任何其他相反的规定，承租人应对因承租人对物业的特定使用或承租人的变更相关的法律要求引起的或与之相关的任何和所有索赔(定义见第16条)负责，承租人应赔偿、辩护、扣留和挽救房东，使其不会因因未遵守与承租人对物业的特定使用或占用或承租人的变更相关的任何法律要求而产生或与之相关的任何和所有索赔。

(三)可持续性。承租人承认，房东可以，但没有义务，寻求获得能源与环境设计(LEED)、Well建筑标准或其他与项目和/或房产相关的类似“绿色”认证，承租人同意与房东合理合作，并提供房东可能合理要求的相关信息和/或文件。

8.等待。如果经房东明确书面同意，租户在租期终止后仍保留对房产的占有，(I)除非另有书面同意，否则房东应在任何时候立即终止这种占有，(Ii)本租约的所有其他条款和规定(包括但不限于根据第4条调整基本租金

(Iii)承租人应继续支付本租约期满或提前终止时应付的基本租金，或业主与租客在该书面同意下可能协定的其他金额，及(Iv)所有其他付款均应根据本租约的条款继续支付。如果租客在租期届满或提前终止后，在没有业主明确书面同意的情况下继续占有物业，(A)租客应在符合本租约条款的情况下成为租客，但每月租金应相当于租期最后30天内有效基本租金的150%，以及租约项下应支付的运营费用和其他金额的100%，以及(B)租客应对房东因租户保留而遭受的一切损害负责，包括由此产生的损害。除非另有明确规定，承租人的保留，无论是否得到房东的同意，都不能延长本租约，并且本第8条不应被解释为承租人同意保留对房产的占有。房东在本租约期满或提前终止后接受租金，不应导致本租约的续签或恢复。

9.税项。房东应支付任何联邦、州、地区、市政、地方或其他政府当局或机构，包括但不限于准公共机构(统称为“政府当局”)在有效期内征收的所有税费、征费、费用、评估和任何种类的政府收费(统称为“税费”)，包括但不限于以下所有税项：(I)全部或部分征收、计量或基于以下各项的税项：根据本租约应支付给业主的租金(或收到的总收入)，或(Ii)根据本租约应支付给业主的租金和/或业主对项目或其任何部分的租金，或(Ii)基于任何种类的房产或项目的面积、评估价值或其他衡量或评估，或(Iii)对房产或项目的任何部分的运营或维护，包括停车，或(Iv)由任何政府当局颁布的法律规定或解释所评估或征收的，或由其指示或导致的，或(V)作为许可证或其他费用、收费、税收、或评估业主的业务或对项目租赁空间的占用情况。房东可以通过适当的法律程序对任何税收或保证税收的留置权的金额、有效性或应用提出异议。即使本协议有任何相反的规定，房东也只能向租客收取评估费用，就像房东在房东被允许支付适用评估费用的最长期限内支付的那样，而不收取根据基础评估条款规定的利息(如果有)以外的额外费用。税款不应包括对房东征收的任何净所得税，除非此类净所得税是为了取代本合同项下应缴的任何税款。如任何该等税项是直接向租客征收或评税的，则租客须负责并须按讼费评定当局规定的时间及方式缴付该等税项。承租人应在拖欠之前支付对租客放置在房产内的任何个人财产或行业固定装置征收或评估的任何和所有税款，无论是向房东或租客征收或评估的。如果对房东或房东的财产征收租客的个人财产或行业固定装置的任何税款，或如果项目的评估估值因房产的改善或改建而增加，无论房产是由房东或租客拥有，也无论是否贴在房地产上以成为其中的一部分，高于房东不时将税款分配给项目中所有租户的基本估值，则房东有权但没有义务缴纳该等税款。房东对任何超额估价的确定应具有约束力和决定性，没有明显的错误。房东支付的任何此类款项应构成租客应立即向房东支付的额外租金。

10.泊车。在所有适用的法律要求、不可抗力、征用(定义见下文第19节)以及业主行使其在本合同项下的权利的情况下，承租人有权与项目的其他承租人一样，根据房屋的可出租面积和该等其他承租人占用的项目的可出租面积，在基本期限内不向承租人收取额外费用，有权在指定为非预留停车位的区域停车，每一种情况均受业主的规章制度约束。如果房东确定停车设施变得拥挤，房东可以按上述比例为项目中的租户和其他租户分配停车位。业主不负责向任何第三方，包括本项目的其他租户强制执行租户的停车权。

11.公用事业、服务。

(A)概括而言。房东应提供水、电、暖通空调、照明、电力、下水道和其他公用设施(包括燃气和消防喷头，仅限于公共区域)，并仅就公共区域提供垃圾和垃圾收集和清洁服务(统称为公用设施)。房东应支付在房产上使用的所有公用事业、公用事业的所有维护费、任何政府当局或公用事业提供商征收的任何雨水下水道费用或其他类似公用事业费用，以及由此产生的任何税金、罚金、附加费或类似费用，作为运营费用或承租人的补偿义务。房屋应单独计量，以衡量租户的用电情况。承租人应在拖欠之前直接向公用事业提供商支付在期限内可能提供给承租人或房产的任何单独计量的公用事业和服务(如电话和互联网服务)。承租人应按照房东合理确定的消耗量，支付其在联合计量公用事业费用中的份额，作为运营费用的一部分。公用事业因任何原因中断或发生故障，不得导致租户被驱逐或推定驱逐、本租约终止或租金减免。承租人同意将公共区域的水和下水道的使用限制为正常的洗手间使用。承租人应负责直接与房东合理接受的供应商签订合同，并支付自己的房屋清洁服务费用。

即使本协议有任何相反规定，如果(I)物业的公用设施服务(定义如下)发生中断，且该中断完全是由于房东的严重疏忽或故意不当行为，而不是由于租户或任何租户一方的任何行为或不作为，或房东无法合理控制的任何事项(公用事业服务的任何此类中断在下文中称为“服务中断”)，并且(Ii)在房东收到租户的书面通知后，该服务中断持续了连续5个工作日以上，并且(Iii)由于该服务中断，租户在房屋内的正常经营行为受到重大不利影响，则在该5个工作日后继续服务中断的每一天，应减免一天的基本租金；然而，如果物业的任何部分可合理地用于租户的正常业务运营，或如果尽管服务中断，租户仍在物业的任何部分进行其全部或任何部分业务，则每次基本租金每日减免的金额应仅与租户正常运营或使用物业能力中断的性质和程度成比例。根据本款授予租户的权利应是房东未能提供服务所导致的租户的唯一和排他性的补救措施，房东对租户因未能提供服务或停止服务而遭受的任何损失或损害不负任何责任。就本合同而言，“公用设施服务”一词应指以下服务：暖通空调服务、水、下水道和电力，但仅限于业主根据本租约有义务向承租人提供的服务。本款规定仅在原承租人是占用本租约下的房产的承租人时适用，不适用于任何受让人或分租人。

(B)能源使用数据。租户同意通过向房东指定的在线门户网站提供租户适用的公用事业登录凭据，或通过房东和租户合理同意的其他交付方式，按月向房东提供租户的用水和能源使用数据。房东因接收和分析此类用水和能源使用数据(包括但不限于根据适用法律要求可能需要的数据)而产生的成本和支出应作为运营费用的一部分。

12.改建及租客的财产。由承租人或代表承租人对房屋进行的任何改动、增加或改进，包括在房屋内任何门窗上增加任何种类或性质的锁或螺栓，但不包括安装、拆卸或重新调整家具系统(不包括拆除业主拥有或支付的家具系统)，而不涉及对建筑系统(如第13条所界定)的结构或连接(普通插头或插座除外)的任何修改(“改动”)应事先获得业主的书面同意。如果任何此类更改影响到建筑结构或建筑系统，房东可全权酌情决定给予或不给予，不得以其他方式无理扣留。承租人可以在没有房东事先批准的情况下在房屋内建造非结构性的、美观的改建，如果在任何情况下所有此类工程的总成本

12个月内不超过50,000美元(“仅限通知的变更”)，前提是承租人以书面形式通知业主拟进行的仅限通知的更改，并且此类通知应随附计划、规格、工程合同以及业主合理要求的有关仅限通知的更改的性质和成本的其他信息，这些通知和随附材料应在任何拟议施工前不少于10个工作日交付给业主。如果房东批准任何变更，房东可以在房东唯一和绝对的酌情权下，对租户施加与房东认为适当的变更开始、执行和完成相关的条件。任何审批请求应以书面形式提出，并在任何拟建工程之前不少于15个工作日提交，并附有计划、规格、投标建议书、工程合同和业主可能合理要求的有关改建性质和费用的其他信息，包括所有从事工作或提供材料的人员的身份和邮寄地址。业主审查计划和规范并监督施工的权利应完全出于其自身的利益，业主没有责任确保该等计划和规范或施工符合适用的法律要求。承租人应自负费用和费用，使所有变更符合保险要求和法律要求，并应自费实施因任何变更而导致的法律要求的任何变更或修改。承租人应按要求向房东支付额外租金，金额相当于房东为审查承租人每次变更的计划而产生的合理第三方自付费用，不超过承租人或其承包商或代理人因此类变更而产生的所有费用的3%。在租户开始任何改建之前，房东可以根据适用法律在房屋及其周围张贴不负责任的通知。承租人应补偿房东，并赔偿房东因承租人或其承包商的工作失误、此类工作造成的延误或清理不当而产生的任何费用，并使房东不受损害。

对于超过100,000.00美元的任何变更，应业主要求，承租人应就此类变更提供留置权和完工保证金，对于所有变更，承租人应提供(并促使每个承包商或分包商提供)金额和由业主满意的保险公司提供的工人赔偿和其他保险的保险证书，以保护业主在施工期间免受人身伤害或财产损失的责任。完成任何改建后，承租人应向业主提交：(I)列出所有承建商和分包商姓名的宣誓声明，以及所有该等承包商和分包商的最终留置权豁免；以及

(X)任何该等更改的“建成”图则。

除可拆卸装置(定义如下)外，所有装置(定义如下)在租期内以及在租期届满或提前终止后应为业主财产，租户不得在租期内的任何时候移走，并应作为房产的一部分保留在房产中并与房产一起交出。尽管有上述规定，房东可在要求批准任何此类安装时通知承租人，房东要求承租人在期限届满或提前终止时拆除该装置，在这种情况下，承租人应根据紧随其后的句子拆除该装置。在期限届满或提前终止时，承租人应拆除(I)承租人安装在房屋内或建筑物立管或正压送风系统中的所有电线、电缆或类似设备，(Ii)房东已根据前一句话向承租人发出拆除通知的任何装置，以及(Iii)承租人的所有财产(见下文定义)，承租人应恢复和修复因拆除造成或因此而造成的任何损坏，包括但不限于封堵房屋墙壁后面的所有此类连接和修复任何洞。在租期届满或提前终止后的任何恢复期内，承租人应按照本合同的规定向房东支付租金，如同该空间被承租人以其他方式占用一样。如果房东或房客或任何贷款人、出租人或其他个人或实体要求房东放弃房东对房客房产的任何留置权，并且房东同意放弃，则房东有权从租客那里获得与准备和谈判每次放弃留置权相关的实际、合理的自付费用的补偿。

尽管本合同有任何相反规定，承租人不应被要求在期满或提前终止时移除或恢复改进，承租人也不应具有

有权在任期内或在任期届满或提前终止后的任何时间取消任何改进。

就本租赁而言，(X)“可拆卸安装”是指附件F中所列的任何物品

附件及业主书面同意日后列入附件F的任何物品，

(Y)“承租人的财产”系指可拆卸的装置，以及除装置外，承租人的任何个人财产或设备，可在不对房舍造成实质性损害的情况下移走；和

(Z)“装置”指业主支付的所有财产、所有改建、所有固定附着物、所有隔板、硬件、内置机械、内置橱柜和其他类似的增建、设备、财产和改善，以便成为房产的组成部分，包括但不限于内置管道、机电设备和系统，以及任何发电机和转换开关。

13.业主修葺工程。业主作为运营费用(除非其成本根据本条款第5节从运营费用中扣除)，应维护(A)项目的所有结构(包括屋顶)、外部、停车场和其他公共区域，以及(B)服务于项目场所和公共区域的所有建筑系统，包括但不限于暖通空调、电力、管道、消防喷头(“建筑系统”)和(C)屋顶、外墙和窗户以及房屋的结构部分，处于良好的维修状态，合理的磨损和未投保的由承租人造成的损失和损害。或由承租人的任何受让人、再承租人、被许可人、代理人、雇员、雇员、受邀者和承包商(或承租人的任何受让人、再承租人和/或被许可人各自的代理人、雇员、受邀者和承包商)(统称“承租人”)排除。承租人或任何承租人造成的损失和损害应由房东负责修复，但不包括在保险范围内，费用由承租人自行承担。业主保留在以下情况下停止建筑系统服务的权利：(I)因意外或紧急情况，或(Ii)业主认为需要或必须进行的计划维修、改动或改善，直至该等维修、改动或改善完成为止。业主对在任何此类中断期间未能提供建筑系统服务不承担任何责任或法律责任；但除紧急情况外，业主应尽商业上合理的努力，提前48小时通知租户任何计划停止建筑系统服务以进行例行维护、维修、改动或改善的情况。承租人应立即向业主书面通知业主根据本款要求进行的任何维修，之后业主应尽商业上合理的努力进行维修。房东对任何未能进行任何维修或保养的情况概不负责，除非在租客书面通知需要进行该等维修或保养后，该等故障仍会持续一段不合理的时间。承租人放弃根据任何州或地方法律终止本租赁的权利，除非下文第31条另有明确规定，否则由房东承担费用，并同意双方就此类事项各自享有的权利应仅限于本文所述。因火灾、地震、洪水、破坏、战争或类似原因造成的损坏或破坏而需要进行的维修应受第18条的控制。

14.租客的修葺。在不违反本条款第13条的前提下，承租人应自费维修、更换和维护房屋的所有部分，包括但不限于入口、门、天花板、窗户的非结构构件、内墙和外墙的内侧。此外，承租人应自费维修、更换并保持良好状态，包括维修、更换和维护专门服务于房屋的任何辅助暖通空调系统(如有)，包括维修、更换和维护为承租人的IT和服务器机房提供服务的暖通空调机组以及需要全天候运行的任何机组(“承租人维护义务”)。承租人维修义务应包括采购和维修合同，合同的形式和实质应令业主合理满意，并应业主的书面要求向业主提供副本，为业主合理接受的、在维修和维护各自承租人义务方面经验丰富的专业人员提供。尽管本合同有任何相反规定，承租人根据本款签订的任何此类合同的工作范围至少应符合制造商为使适用设备性能最佳而建议的维护程序。如果承租人没有进行任何这样的维修或更换，或者没有对房屋进行维护，房东应该通知承租人这种失败。如果租客未能在房东通知后30天内开始补救，并在此之后努力进行补救，房东可

进行此类工作，并应在要求后30天内由承租人报销；但如果承租人的不履行造成或可能造成紧急情况，业主可立即开始补救，此后应有权向承租人追回补救费用。在第17和18条的约束下，承租人应承担因承租人或任何承租方造成的损坏而对项目任何部分进行的任何维修或更换的全部未投保费用。

15.机械师的留置权。承租人应在收到提交通知后10天内，以保证金或其他方式解除因声称已为承租人完成的工作或声称已向承租人提供材料而针对处所或工程项目提交的任何机械师留置权，费用由承租人自行承担，并应以其他方式使处所和工程项目不受因所完成的工作、提供的材料或承租人承担的义务而产生的任何留置权的影响。如果承租人未能履行本协议所述的任何留置权，业主有权但无义务支付该索赔或保证金或以其他方式提供担保，以消除作为对项目所有权的索赔的留置权，其费用应立即作为额外租金由承租人支付。如果承租人租赁或融资购买办公设备、家具或承租人在经营业务中使用的其他可拆卸个人财产，承租人保证任何出租人或承租人债权人作为公开记录提交的任何统一商法典融资声明将在其表面或通过其证物表明该融资声明仅适用于位于房产内的承租人的可拆卸个人财产。在任何情况下，不得在声明中提供项目地址，但不得使用限定语言说明留置权仅适用于位于承租人持有的已确定套间中的可拆卸个人财产。

16.弥偿。承租人特此向业主、其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组织实体和租赁签字人(统称为“业主受保障方”)作出赔偿，并同意保护业主、其高级职员、董事、雇员、经理、代理人、分代理人、组成实体和租赁签字人(统称为“业主受保障方”)不受任何和所有索偿、索赔、债务、损失、费用、开支、诉讼、诉讼因由、损害或判决以及调查或抗辩所产生的一切合理开支(包括但不限于合理的律师费、收费、支出和诉讼费用)(统称为“业主受保障方”)的损害。承租人或任何承租人(包括但不限于承租人或任何承租人在建筑物或其周围或工程项目内或附近的任何作为、不作为或疏忽)，或承租人在履行本协议项下的任何义务时违反或不履行本合同项下的任何义务，但因房东受补偿方故意的不当行为或疏忽而导致的范围除外。房东不对租客承担个人财产损坏的所有风险(包括但不限于房屋内保存的记录的丢失)，租户承担一切风险。承租人进一步放弃对承租人业务的损害或与任何此类损坏或个人财产破坏有关的收入损失的任何和所有索赔(包括但不限于任何记录的损失)。业主受赔偿方不对项目中任何租户或任何其他第三方或租户的任何行为、不作为或疏忽所造成的任何损害承担责任。

17.保险。房东应维护所有风险财产，并在适用的情况下，包括覆盖项目全部重置成本的洒水器损坏保险。业主应进一步购买并维持与本项目有关的人身伤害和财产损失的商业一般责任保险，单笔损失限额不低于2,000,000美元。房东可以，但没有义务维持其认为必要的其他保险和附加保险，包括但不限于洪水、环境灾害和地震、建筑设备的损失或故障、错误和遗漏、维修或重建期间的租金损失、为受雇提供服务的员工提供的工伤补偿保险和忠诚保证金，以及承租人安装的或房东通常提供的标准改善以外的保险，无论这些是否为项目的一部分。所有此类保险应作为运营费用的一部分包括在内。该项目可以包括在一揽子保单中(在这种情况下，可分配给该项目的此类保险的费用将由房东根据保险公司的成本计算确定)。

承租人在承租期内应自费维持：一切风险财产保险，包括业务中断和额外费用，包括承租人在房屋内安装或放置的所有财产和装修的全部重置成本，费用由承租人承担；工人的

赔偿保险--不低于法律规定的最低限额；雇主责任保险，其雇主责任限额为每个雇员意外伤害人身伤害1,000,000美元--每个事故、疾病造成的人身伤害1,000,000美元和疾病造成的身体伤害1,000,000美元；商业一般责任保险，对房地的人身伤害和财产损失，每次事故的最低限额不低于2,000,000美元。承租人维护的商业一般责任保险应包括Carlsbad1-Commerce Holding，LLC，Alexandria Real Estate Equities，Inc.，以及房东、其高级管理人员、董事、雇员、经理、代理人、分代理、组成实体和租赁签字人(统称为“房东被保险人”)，作为额外的保险人；按事故而不是索赔的基础上投保；由评级不低于投保人A-的保险公司发行；在《最佳保险指南》中，金融类别评级至少为VII级；不包含敌意火灾排除；包含合同责任背书；并且，除工伤赔偿外，为房东被保险人提供主要保险(向房东被保险人开具的任何提供重复或类似保险的保单，应被视为超过租户的保单，无论限额如何)。承租人应提前30天书面通知房东取消该商业一般责任保单。承租人应(I)在承租人向房东交付由承租人签署的本租约副本的同时，(Ii)在每次续保之前，向房东交付保险证书，证明本合同规定的承保范围，并显示房东被保险人是额外的被保险人。承租人的保险单可以是按地点签注的“一揽子保险单”，其中明确规定保险金额不应受到保险单承保的其他损失的影响。承租人应在保单到期时或之前向房东提供续签证书。

在保险将包括房东作为额外被保险人的每一种情况下，承租人还应在房东的书面请求下指定并提供证明房东为额外被保险人的证书给：(I)持有项目或其任何部分担保权益的房东的贷款人，(Ii)房东是项目所在房地产的租户的任何租约下的房东，如果房东的权益是或将成为土地或其他基础租约下的租户的权益，而不是费用所有人的权益，和/或(Iii)房东聘请的任何管理公司来管理项目。

房东和租客获得的财产保险应包括保险人放弃代位权，以及根据被保险人的转让，对房东或租客及其各自的高级管理人员、董事、雇员、经理、代理人、受邀者和承包商(“关联方”)就由此投保的任何损失或损害享有的所有权利。任何一方或其各自的关联方都不对另一方因本协议要求维持的财产保险项下的任何风险而造成的损失或损害承担责任，双方均放弃就此类损失或损坏向另一方及其各自的关联方索赔。一方当事人未能为其财产投保不应使本豁免无效。房东及其关联方对租客或通过租客索赔的任何人因任何原因在房产或项目内或之上发生的任何事故或事件而造成的业务中断和损失，不承担责任，租户特此放弃向该等各方提出的所有索赔。如果上述豁免违反任何与免责协议有关的法律，则房东或租客的责任不应被视为免除，而应次于对方的保险人。

房东可要求提高保单限额，以符合房东贷款人的要求和/或将承保限额提高至项目内新租户当时普遍要求的水平；但前提是，增加的承保金额与类似项目的机构业主当时要求的承保金额一致，而租户在项目所在的地理区域占用类似大小的房产。

18.修复。如果在期限内的任何时候，项目或房产因火灾或其他伤亡而损坏或被毁，业主应在发现损坏后60天内通知租户，说明业主合理估计修复项目或房产所需的时间(“修复期”)。如果预计修复期超过12个月(“最长修复期”)，业主可在通知中选择自发现损坏或毁坏之日起75天内终止本租约；但尽管业主选择恢复，租客仍可选择以书面方式终止本租约

在收到业主的预估修复期超过最长修复期的通知后10个工作日内送达业主的通知。除非房东或租客选择终止本租赁，否则房东应在收到足够的保险收益(任何可扣除的部分视为当前运营费用，除非其成本根据本条款第5节从运营费用中扣除的范围除外)后，立即恢复房产(不包括由租户或房东安装并由租客支付的改进)，但因收取保险金额或不可抗力事件而造成延误；但如处所的修葺或修复工程在最长复原期或较长的复原期届满时仍未实质上完成，则业主可凭其唯一及绝对酌情决定权，选择不进行该项修葺及修复工程，或租客可在最长复原期届满后5个营业日内，或如复原期较长，则选择终止本租契；在此情况下，业主须获解除进行该等修葺或修复的义务，而本租契须自发现该等损坏或毁坏的日期后75天起终止，但业主须保留业主或租客在作出选择前已缴交的任何租金及收取租客应缴租金的权利。

房东将房屋提供给承租人进行维修和/或修复之日起，承租人应立即执行所有由承租人或房东安装并由承租人支付费用的改善工程，但因不可抗力事件造成的保险收缴延迟，应由承租人承担费用。尽管有上述规定，如果房屋在最后一年的期限内遭到损坏，且房东合理地估计需要2个月以上的时间来修复损坏，房东或租客可在书面通知另一方后终止本租约；但前提是房东向租户提供估计修复期限的书面通知之日起10个工作日内送达。尽管本合同有任何相反规定，如果保险收益不能用于恢复，业主也有权终止本租约。租金应自发现损坏或毁坏之日起减收，直至房产修缮和恢复为止，比例为租客不能使用的房产面积占房产总面积的比例，除非房东在修缮期间为租客提供了其他适合临时开展租客业务的空间。此类减免应是承租人的唯一补救措施，除本第18条规定的情况外，承租人放弃因损坏或伤亡损失而终止本租赁的任何权利。

本租约的条款，包括本第18条，构成房东和租户之间关于对全部或任何部分房产或项目任何其他部分的任何和所有损坏或破坏的明确协议，现在或今后可能生效的任何法规或法规不适用于本租赁或对全部或任何部分房产或项目任何其他部分的任何损坏或破坏，双方明确同意，本第18条阐明了他们对该等事项的全部理解和协议。

19.谴责。如果根据政府法律、条例或法规，或通过征用权，或以私人购买的方式(“征用”或“征用”)，将房产或项目的全部或任何实质性部分用于任何公共或准公共用途，而根据业主的合理判断，这将阻止或严重干扰租户对房产的使用，或对业主对项目的所有权或运营造成重大干扰或损害，则在业主书面通知后，本租约将终止，租金应自该日期起分摊。如果物业的一部分将被租用，而本租约并未按上述规定终止，业主应尽快在商业上合理的情况下，将物业和项目恢复到部分租用前的状态，并将建筑物的可出租面积、物业的可出租面积、承租人应承担的运营费用以及在剩余期限内根据本合同应支付的租金减少到在该情况下公平合理的程度。在任何此类征用后，房东有权从任何此类征用中获得全部价格或奖励，而无需向租户支付任何费用，租户特此转让房东租客在该奖励中的权益(如果有的话)。承租人有权在不减少业主赔偿的范围内，就搬家费用和对承租人的行业固定装置的损坏向判罚当局(但不是业主)单独提出索赔，要求赔偿承租人可能单独判给或可追讨的补偿，

如果这类物品是单独奖励给租户的。承租人特此放弃根据州法律的任何规定，在部分占用房产或项目时终止本租约的任何和所有权利。

20.违约事件。以下每一种情况均为本租赁下承租人的违约(“违约”)：

(A)拖欠款项。租客到期时不得支付租金的任何分期付款或本合同项下的任何其他付款；但房东将在任何12个月期间内给予租客不多于一次的通知和机会，在通知后5天内纠正任何不交租金的情况，并同意该通知应取代法律规定的任何通知，而不是对法律规定的任何通知的补充或被视为法律规定的通知。

(B)保险。根据本租约要求承租人维持的任何保险应被取消或终止，或到期，或应减少或重大改变，或房东将收到任何此类保险的不续期通知，租户将无法在当前保险期满前至少5天获得替代保险。

(C)遗弃。承租人应放弃该房屋。

(D)不当转让。承租人应转让、转租或以其他方式转让或试图转让承租人在本租约或房产中的全部或任何部分权益，除非明确允许，否则承租人在本租约中的权益应被扣押、执行或以其他方式司法扣押，而此类诉讼不得在诉讼后90天内解除。

(E)留置权。承租人应在收到针对该房屋提出的任何此类留置权的书面通知后10天内，未能解除或以其他方式解除违反本租约而对该房屋施加的任何留置权。

(F)破产事件。租客或承租人的任何担保人或担保人须：(A)为债权人的利益作出一般转让；(B)展开任何案件、法律程序或其他诉讼，寻求以债务人身分代表租客作出济助令，或裁定租客破产或无力偿债，或寻求将租客或其债务重组、安排、调整、清盘、解散或债务重整，或为租客或其财产的全部或大部分寻求委任接管人、受托人、保管人或其他类似的官员(统称为“济助法律程序”)；(C)成为任何救济程序的标的，但在提交或登记后90天内未被撤销；或(D)死亡或遭受法律上的无行为能力(如果租户、担保人或担保人是个人)或被解散或以其他方式未能维持其合法存在(如果租户、担保人或担保人是公司、合伙企业或其他实体)。

(G)禁止反言证书或从属协议。承租人没有在要求提供文件的第二次通知后5天内签署第23或27条规定的承租人提供的任何文件(在任何情况下，第二次通知都不得在向要求提供文件的租户发出的适用初始通知中规定的期限届满之前交付)。

(H)财务信息。在业主提出书面要求后的5天内，承租人未能按照第42(C)条的规定向业主提供任何要求提供该等财务信息的财务信息(在任何情况下，第二次通知均不得在向要求提供该等财务信息的租户发出的适用初始通知所规定的期限届满之前送达)。

(I)其他违约。承租人不应遵守本租约第20条中明确提及的以外的任何规定，除本合同另有明确规定外，房东向承租人发出书面通知后，这种不遵守应持续30天。

根据本合同第20条第(I)款发出的任何通知应：(I)具体说明所谓的违约行为；(Ii)要求承租人纠正违约行为；(Iii)替代任何适用法律规定所要求的通知，而不是补充通知，或将其视为适用法律规定的附加通知；(Iv)除非房东在通知中另有选择，否则不得被视为没收或终止本租赁；但根据第20(I)条的规定，如果租客违约的性质是不能通过支付金钱来治愈的，并且合理地需要超过30天的时间才能治愈，则如果租客在所述30天内开始补救并在此后努力进行补救直至完成，则租户不应被视为违约；但是，补救不得迟于房东通知之日起90天内完成。

21.业主的补救措施。

(A)由业主支付；利息。如承租人违约，房东可在不放弃或解除承租人在本合同项下的任何义务的情况下，支付该款或履行该行为。自支付或产生该等款项之日起，业主支付或招致的所有款项连同利息，按年利率相等于12%或法律允许的最高比率(“违约率”)(以较低者为准)计算，须应要求向业主支付作为额外租金。本合同不得解释为房东有义务减轻因承租人违约而造成的损害。

(B)逾期缴交租金。租客逾期向房东支付租金和其他到期款项将导致房东产生本租约未考虑到的费用，其确切金额将非常难以确定且不切实际。该等费用包括但不限于处理及会计费用，以及根据承保物业的任何按揭向业主收取的滞纳金。因此，如果房东在房租到期后5个工作日内仍未收到房客支付的房租分期付款，房客应向房东支付相当于逾期租金6%的额外款项作为滞纳金。尽管有上述规定，房东在任何历年第一次评估滞纳金之前，应向租客提供拖欠房租的书面通知，如果租客在此后5个工作日内支付拖欠房租，房东将放弃拖欠房客的权利。双方同意，这笔滞纳金是对房东因租客逾期付款而产生的费用的公平合理的估计。除滞纳金外，到期未付的租金，自到期之日起第5天起至支付为止，按违约率计息。

(C)补救措施。一旦发生违约，房东有权在不另行通知或要求承租人的情况下，在法律或衡平法上，除本租约规定的所有其他权利和补救措施外，还有权寻求下列任何一种或多种补救措施，这些救济措施应是累积的和非排他性的，不需要任何通知或要求。

(I)终止本租契，或由业主选择只终止租客的管有权，在此情况下，租客须立即将处所交还业主，如租客没有这样做，则在不损害其可能就管有或拖欠租金而采取的任何其他补救措施的原则下，业主可进入并接管处所，并将租客及任何其他占用该处所或其任何部分的人驱逐或驱逐，而无须就该处所提出检控或提出任何申索或损害赔偿；

(Ii)在本租约终止时，不论是否依据前述第21(C)(I)条，业主可向租客追讨下列款项：

(A)在判给该合约终止时已赚取的任何未付租金在判给时的价值；

(B)在判给租出时，在终止租约后至判给租出时本应赚取的未付租金的款额，超过承租人证明本可合理避免的租金损失的款额；

(C)判给时，租客证明本可合理避免的租金损失的款额，超过判给时间后期间未付租金的款额；

(D)补偿业主所需的任何其他款项，以补偿业主因租客没有履行其在本租契下的义务而直接造成的一切损害，或在通常情况下相当可能因此而造成的损害，具体包括但不限于所招致的经纪佣金和广告费用、为新租客改建处所或其任何部分的费用(不论是为相同用途或不同用途)，以及为获得新租客而作出的任何特别优惠；及

(E)在业主选择时，适用法律不时允许的其他数额，以补充或代替前述款项。

第21条所使用的“租金”一词应被视为是指根据本租约条款要求承租人支付的所有各种金额，无论是支付给房东还是其他人。如上文第21(C)(Ii)(A)和(B)节所用，“授标时的价值”应按违约利率计算。如上文第21(C)(Ii)(C)节所用，“授予时的价值”应按授予时旧金山联邦储备银行的贴现率加1%进行贴现计算。

(Iii)房东可以在租客违约后继续使用本租约，并在租金到期时追回租金(房东和租客在此同意，房客有权根据本租约转租或转让，但仅受合理限制)。因此，如果房东在租户违约后没有选择终止本租约，房东可以不时地在不终止本租约的情况下强制执行其在本租约项下的所有权利和补救措施，包括在到期时追回所有租金的权利。

(Iv)无论房东是否在租客违约后选择终止本租约，房东均有权终止租客订立并影响物业的任何及所有分租、许可证、特许权或其他双方同意的占有权安排，或在房东全权酌情决定下，继承租客在该等分租、许可证、特许权或安排中的权益。一旦业主选择继承租客在任何该等分租、特许、特许权或安排中的权益，自业主发出该项选择的通知之日起，租客将不再享有根据该等选择而收取的租金或其他代价的进一步权利或权益。

(V)除房东根据本协议或适用法律行使任何其他补救措施外，房东可按照本协议第30(D)节的一般规定对房产进行环境测试，费用由租户承担。

(D)锻炼的效果。业主行使本合同项下或以其他方式获得的任何补救措施，不应被视为接受业主退还房产和/或终止本租约，但应理解，这种退回和/或终止只能通过业主和租户的明确书面协议才能实现。尽管有任何相反的法律、惯例或习惯，房东应始终有权严格按照本租约的条款执行本租约的条款；房东在任何时候未能严格按照本租约执行其在本租约项下的权利，不得被解释为以任何方式或以任何与本租约的特定条款、条款和契诺相反的方式创造了习俗或对其进行了修改，并且不应被视为放弃了房东在任何后续违约中强制执行其一项或多项权利的权利。业主在明知违反本合同任何条款的情况下收到租金或其他付款，不应被视为放弃该违反，除非业主以书面形式明示并经业主签署，否则不应被视为放弃本租约的任何条款。在法律允许的最大范围内，承租人放弃向房东送达任何法规规定的重新进入、重新接管或以其他方式获得对房产的占有的意向的通知，或为此目的提起法律诉讼，也放弃在以下情况下的所有赎回权：

被判决或任何法院或法官的授权书剥夺的。对该处所或其任何部分的任何重新出租，须按业主全权酌情决定的条款及条件进行。房东不承担责任，也不会因房东没有重新出租房产或收取因此而到期的租金或以其他方式减轻因租客违约而造成的任何损害而减少租客在本合同项下的义务。

22.转让及分租。

(A)一般禁止。在未经房东事先书面同意的情况下(包括但不限于以下第22(B)节)，承租人不得直接或间接、自愿或通过法律的实施，转让或转租本租约或其任何部分，或抵押、质押或抵押其租赁权益，或在该房产内授予任何特许权或许可证，任何上述任何行为的尝试均属无效。如果承租人是公司、合伙或有限责任公司，其股份或其他所有权权益在证券交易所或场外市场交易不活跃，转让或一系列转让，其中50%或更多的已发行和流通股或该等公司的其他所有权权益，或投票权控制权从在签立本租约时是其所有者的一个或多个个人或实体转让(但不包括因个别业主死亡而转让)给在签立本租约时不是该公司、合伙企业或有限责任公司的股份或其他所有权权益的拥有人的个人或实体，应被视为本租约的转让，需经房东同意，如第22条所规定。

(B)经准许的转让。如果承租人希望在生效日期后将本租约转让、转租、抵押或以其他方式转让，而不是根据允许的转让(定义如下)，则在承租人希望转让或转租生效的日期(“转让日期”)之前至少15个工作日，但不超过120天，承租人应向业主发出通知(“转让通知”)，其中包含有关建议的受让人或分租人的信息，包括房屋的拟议用途和拟在房屋内使用、储存、处理、产生或释放或处置的任何有害物质、转让日期、承租人与建议的受让人或分租人之间的任何关系，以及建议的转让或转租的所有实质性条款和条件，包括任何建议的转让或转租的最终形式的副本，以及房东认为合理必要或适当的其他信息，以考虑是否给予其同意。业主可在收到转让通知后15个工作日内向租客发出书面通知：(I)给予同意(但业主有权在任何该等分租生效日期前进一步有权审查及批准或不批准所建议的分租形式)，不得无理拒绝、附加条件或延迟，(Ii)在其合理酌情决定权下拒绝给予该同意；或(Iii)如果转让或分租会导致超过50%的房产在剩余时间内被分租，则在转让日期当日，就转让通知书中描述的空间终止本租约(“转让终止”)。除其他原因外，房东在下列任何情况下拒绝同意是合理的：(1)建议的受让人或分租客是政府机构；(2)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客使用房产将涉及任何改变，从而降低租赁权改进的价值，或需要房东增加服务；(3)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客从事有争议的业务领域；(四)根据房东的合理判断，建议的受让人或分租客缺乏资信以支持其根据建议的转让或转租而承担的财务义务；

(5)在业主的合理判断下，建议的受让人或分租客的品格、声誉或业务与预期的租客组合或项目内其他租约的质素不符，或与建筑物的类型和性质不符；(6)业主曾向建议的受让人或分租客提交有关该前业主与建议的受让人或分租客的负面报告；(7)房东曾因建议的受让人或分租客违约或与其打官司；(8)建议的受让人或分租客使用物业将违反任何适用的法律规定；(9)故意删除；或(10)建议的受让人或分租户是业主当时-目前正在与其谈判租赁项目空间的实体。如果房东交付其选择行使转让终止的通知，租户

有权在以下时间内以书面通知业主撤回该项转让通知

房东通知后5个工作日选择行使转让终止。如果承租人撤回转让通知，本租约将继续完全有效。如果承租人不撤回转让通知，本租约以及所授予的租期和财产将于转让日起终止，涉及转让通知中所描述的空间。业主如未行使终止本租约的选择权，或未能就转让通知及时发出通知，均不得视为业主同意建议的转让、转租或其他转让。承租人应向房东支付相当于2,500美元(2,500美元)的费用，用于考虑任何转让通知和/或准备或审查任何同意文件。尽管有上述规定，本租约的转让或将房屋的任何部分转租给任何控制、由租客控制或与租客共同控制的实体(“允许控制转让”)无需业主同意，但承租人和任何受让人或分租人应在允许转让的生效日期或之前签署业主可接受的合理形式的转让或分租确认书。

此外，承租人有权在30天前书面通知房东((X)，除非适用法律规定禁止承租人提供此类通知，在这种情况下，承租人应在此后迅速通知房东，以及(Y)如果交易受保密要求的约束，承租人的提前通知应以房东和租客合理接受的保密协议的签署为准)，但未经房东事先书面同意，转让给作为承租人利益继承人的公司或其他实体，通过合并、合并或公司重组，或购买承租人的全部或几乎全部资产或所有权权益，但前提是(I)该等合并或合并、或该等收购或承担(视属何情况而定)是为了良好的业务目的而非主要为转让本租约的目的，及(Ii)受让人(或如承租人在该等公司准许转让后仍为本租约的承租人)的净值(根据公认会计原则(“公认会计原则”)厘定)，承租人)不低于承租人最近季度或年度财务报表日期的净资产(根据公认会计原则确定)，以及(Iii)如果当时的承租人不是尚存的实体，则在公司允许转让的生效日期或之前(除非被禁止，在这种情况下，应在公司允许转让生效日期后立即生效)，承租人和受让人应签署业主可接受的合理形式的转让确认书，其中除其他事项外，受让人应同意承担本租赁的所有条款、契诺和条件，受让人应向房东提交一份保险证书，以满足第17条规定的承租人的保险要求(“公司许可转让”)。控制许可转让和公司许可转让在下文中被称为“许可转让”。

(C)附加条件。作为任何此类转让或转租的条件，无论是否需要业主同意，房东均可要求任何受让人或分租客在转让或转租时以书面形式同意，如果房东通知承租人本租约中的租客违约，则房东此后应直接向房东支付所有应由租客支付的款项，房东将不承担任何责任，但应将这些款项记入根据本租约到期的款项中；任何此类第三方应同意，如果本租约因任何原因终止，应委托房东或其继承人和受让人代理；但在任何情况下，房东或其继承人或受让人均无义务接受此种委托；

(D)不释放租户，分担超额租金。尽管有任何转让或分租，承租人及承租人在本租约项下的义务的任何担保人或担保人在任何时候仍应承担全部及主要责任，并有责任支付租金及履行承租人在本租约项下的所有其他义务。如分租人或受让人到期及应付的租金(或根据该等分租或转让而应付的租金加上任何红利或其他相关代价或任何形式的附带费用的组合)，超过根据本租契就该处所的适用部分而须支付的基本租金及营运开支(但不包括根据本条应支付的任何租金)、实际及合理及惯常的经纪费用、法律费用、市场诱因、改善津贴及任何设计或建造费用(统称为“分租/转让费用”)的总和，而该等费用直接与任何该等分租契约的条款有关或根据任何该等分租契约的条款而规定的

或转让(“超额租金”)，则承租人应受约束，并有义务在承租人收到超额租金后30天内向业主支付该超额租金的50%作为本合同规定的额外租金。为计算超额租金，转租转让成本应在适用的转租或转让期限内按直线摊销。如果承租人将房屋或其任何部分转租，承租人特此立即和不可撤销地将任何此类转租的所有租金转让给房东，作为承租人根据本租约承担义务的担保，房东或应房东申请任命的承租人可收取该租金，并将其用于本租约下的承租人义务；但在违约发生之前，承租人应有权收取该租金。

(E)没有豁免。业主同意转让或转租，并不解除租客或本租约的任何受让人或物业的任何分租人就任何进一步转让或转租取得业主的同意，亦不免除租客或任何承租人或租客的分租人在本租约项下的全部及主要责任。接受本租约项下的租金，或接受任何其他个人或实体的任何其他条款、契诺或条件的履行，不应被视为放弃本租约的任何条款，或同意转租、转让或以其他方式转让房产。

(F)建议受让人的事前行为。尽管本第22条有任何其他规定，如果(I)任何先前的房东、贷款人或政府当局已要求承租人或承租人的拟议受让人或分承租人就污染财产的危险材料采取补救行动，而污染是由该当事人的行为或使用有关财产造成的，(Ii)拟议的受让人或分租人受任何政府当局就危险材料的使用、储存、搬运、处理、产生、释放或处置的强制执行命令的约束(包括但不限于与未向任何政府当局作出必要报告有关的任何命令)，或(Iii)由于项目附近或其下存在先前存在的环境状况，业主作为与补救该先前存在的环境状况相关的责任方的风险将因建议的受让人或分租人使用危险材料而大大增加或加剧，业主应有绝对权利拒绝同意将任何转让或转租给任何此类当事人。

23.禁止反言证明书。承租人应在收到业主书面通知后10个工作日内，以建议的贷款人或买方合理要求的任何形式签署、确认并交付一份书面声明，(I)证明本租约未经修改且完全有效(或，如果修改，则说明修改的性质，并证明本修改后的租约完全有效)以及提前支付租金和其他费用的日期(如果有)；(Ii)确认据租客所知，业主在本合同项下没有任何未治愈的违约行为，或指明此类违约行为(如果有)，及(Iii)列明有关本租约或物业状况的进一步资料。任何该房产所属的全部或任何部分不动产的任何潜在买家或产权负担人，均可依赖任何该等陈述。在房东的选择下，承租人未能在上述时间内提交该声明，即构成承租人本租约的全部效力和效力，且未经修改，除非房东在房东准备并交付给承租人的任何证书中所代表的情况。

24.安静的享受。只要承租人在本租约下没有违约，承租人在租期内的任何时间，在符合本租约条款的情况下，应与任何通过、通过或在业主之下提出索赔的人相比，享有和平和宁静的物业享受。

25.按比例计算。根据本条例规定或允许进行的所有按比例计算，应以一年360天和每月30天为基础。

26.规章制度。承租人在租期及延长租期期间，应随时或不时遵守业主就物业及工程项目的使用而订立的所有合理规则及规定。这种规则和条例可包括但不限于旨在鼓励社会距离、促进和保护社会距离的规则和条例

建筑和项目内的健康和身体健康，和/或旨在限制比季节性流感(统称“传染病”)更严重的任何种类或性质的传染病和/或病毒的传播。当前的规章制度作为附件E附于本合同附件E。如果此等规章制度与本租约的其他条款之间存在任何冲突，应以本租约的条款和条款为准。对于项目中其他租户违反任何规章制度，业主不承担任何责任或义务，不得以歧视性的方式执行这些规章制度。

27.从属地位。本租约及承租人在本租约项下的权益及权利于此订立，并在任何时间均须受制于现时或以后在本项目或处所之上或之后设立的任何按揭的留置权，以及其所有修订、重述、续期、修订、合并、再融资、转让及扩展，而租客本身无须订立任何其他文书或作为；但只要本租约并无失责，承租人对处所的占有权及本租契下的权利不得受到任何该等按揭持有人的干扰。承租人在选择任何该等按揭的持有人时，同意委托任何该等持有人。承租人同意应要求签署、确认和交付确认从属关系的文书，以及任何此类持有人所要求的授权书，前提是任何此类文书包含适当的不扰乱条款，以确保承租人安静地享受本条例第24节所述的场所。尽管有上述规定，任何该等持有人可于任何时间向承租人发出书面通知，将其按揭附属于本租约，而不论其各自的签立、交付或记录日期，本租约应被视为先于该按揭，在此情况下，该持有人应就本租约拥有与本租约相同的权利，一如本租约是在签立、交付及记录该按揭之前签立，并已转让予该持有人。本租约中使用的“抵押”一词应被视为包括信托契约、担保转让和任何其他产权负担，任何对抵押的“持有人”的提及应被视为包括信托契据下的受益人。

截至本租约日期，本项目并无任何现有按揭。应租客的书面要求，业主同意尽合理努力促使任何未来按揭的持有人就本租约与租客订立从属、互不干扰及委托协议(“SNDA”)。SNDA应采用持有人合理禁止的格式，如果租户要求SNDA，承租人应支付持有人的费用和与获得该SNDA相关的费用；但房东应要求持有人对承租人要求的SNDA进行任何更改。房东未能促使持有者与租户签订SNDA(或做出租户要求的任何变更)，不应被视为房东在本租约项下的违约。

28.投降。租客的占有权到期或提前终止后，承租人应将房产交还房东，条件与房东收到的相同，但房东允许的或租约规定的任何改动或装置须保留在房产内，不受租客或任何租户当事人带来、保存、使用、储存、处理、处理、产生或释放或处置的有害物质的影响，扫帚清洁、普通磨损、伤亡损失和第18条和第19条规定的谴责除外。

在租期届满或提前终止时，租户应立即将租户配备的或以其他方式获得的所有停车场、项目、洗手间或全部或部分房产的钥匙和/或通行卡归还房东。如果任何这样的门禁卡或钥匙丢失，承租人应在房东的选择下向房东支付更换丢失的门禁卡或钥匙的费用，或重新编程使用该门禁卡的门禁安全系统的费用，或更换由丢失的钥匙打开的一把或多把锁的费用。任何租客的财产、改建以及租客没有按照本条例允许或要求的方式移走的财产应被视为被遗弃，房东可以储存、搬走和处置，费用由房客承担，房客放弃就房东保留和/或处置这些财产造成的任何损害向房东索赔。承租人在本合同期限终止时未完全履行的所有义务，包括承租人根据本合同第30条承担的义务，应在合同期限届满或提前终止后继续有效，包括但不限于赔偿

债务、租金的支付义务以及有关房舍的状况和维修的义务。

29.放弃陪审团审讯。在法律允许的范围内，租客和房东放弃任何由陪审团审判的权利或让陪审团参与解决房东和租客之间因本租约或与本合同或相关交易而签署或交付的任何其他文书、文件或协议而产生的任何纠纷，无论是合同纠纷、侵权纠纷或其他纠纷。

30.环境要求。

(A)禁止/遵守。除非房东事先书面同意，承租人不得允许或导致任何一方将任何有害物质带进房屋或项目，或在房屋或项目内使用、储存、搬运、处理、产生、制造、运输、释放或处置任何危险材料。承租人应严格遵守所有环境要求，并应以业主满意的方式清除或补救承租人或任何承租方在项目上或从项目中释放的任何有害物质，费用和费用由承租人承担。承租人应按照房东不时提出的要求，填写并证明与承租人在房屋内外使用、储存、搬运、处理、产生、制造、运输、释放或处置有害物质有关的披露声明。“环境要求”一词是指任何政府当局目前和未来适用的所有法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，这些法规、法规、条例、规则、法规、判决、命令或其他类似的法令，管理或与场所、项目或环境有关的健康、安全或环境条件，包括但不限于以下规定：《综合环境反应、补偿和责任法》；《资源保护和回收法》；以及所有州和地方的对应法律，以及据此颁布或发布的任何法规或政策。“危险材料”一词是指任何物质、材料、废物、污染物或污染物，被列入或定义为危险或有毒的，或因其对人类、动物和/或环境的影响或潜在影响而根据任何环境要求加以管制的任何物质、材料、废物、污染物或污染物、石棉和石油，包括原油或其任何馏分、天然气液体、液化天然气或可用作燃料的合成气体(或天然气和此类合成气体的混合物)。根据《环境要求》中的定义，承租人是并应被视为承租人“设施”的“运营者”，以及承租人或任何承租方带来的所有危险物质以及由此产生、产生或产生的废物、副产品或残留物的“所有者”。尽管本第30条有任何相反规定，承租人不应对以下情况负责，且本款规定的赔偿和保持无害义务不适用于(I)承租人可以合理地证明在开工日期之前存在于建筑物内的污染，(Ii)承租人可以合理地证明从建筑物外转移到建筑物内的任何有害物质的存在，或(Iii)由房东或业主的任何雇员、代理人和承包商造成的污染，但在任何情况下除外，此类危险材料的存在(X)是承租人违反其在本租赁项下的任何义务的结果，或者(Y)是承租人或任何承租方造成、促成或加剧的。

(B)弥偿。承租人特此保障业主、其高级职员、董事、雇员、代理人及承建商免受任何及所有行动(包括但不限于任何种类的补救或强制执行行动、行政或司法程序，以及由此引起或产生的命令或判决)、费用、索偿、损害赔偿(包括但不限于惩罚性损害赔偿及因房屋或项目的价值减值、或丧失或限制使用处所或项目的任何部分而造成的损害)、开支(包括但不限于律师费、顾问费及专家费)、(法院费用和为了结任何索赔或诉讼而支付的金额)、罚款、没收或其他民事、行政或刑事处罚、禁令或其他救济(不论是否基于人身伤害、财产损害或环境、地下水位或自然资源的污染或不利影响)、在期限期间或之后由于产生、保存、使用、储存、处理、处理、产生的有害物质而产生的负债或损失

由承租人或任何承租人进入、释放或处置。承租人对房东的赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府当局要求的任何现场条件调查或任何清理、补救、移除或修复工作相关的费用，这些费用是由于承租人或任何承租方将存在于建筑物上方、之上或之下的空气、土壤或地下水中的有害物质带入、保存、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置场所而产生的。在不限制前述规定的情况下，如果承租人或任何承租人在房屋、建筑物、项目或任何邻近财产上存在任何危险物质，导致房屋、建筑物、项目或任何邻近财产受到污染，承租人应立即采取一切必要的行动，费用自负，并根据适用法律，将房屋、建筑物、项目或任何邻近财产恢复到污染发生前的状况，但应首先获得业主的批准。只要该等行动不会潜在地对该处所、建筑物或工程项目有任何重大的不利长期或短期影响，则不得不合理地不予批准。

(C)业主测试。业主有权进入房屋，并有权对房屋进行检查和测试，以确定租户是否遵守环境要求、其在第30条下的义务，或房屋或项目的环境状况。在此类测试中，应业主要求，承租人应向业主或其顾问提供有关承租人或任何承租方在房屋内或附近使用危险材料的非专有信息。在房东事先通知租客的情况下，房东应允许房东进入，并在适当的情况下尽可能减少对租户运营的任何干扰。此类检查和测试应由业主承担费用，除非此类检查或测试显示承租人没有遵守有关承租人在房屋内外使用、储存、搬运、处理、产生、制造、运输、释放或处置有害材料的任何环境要求，在这种情况下，承租人应补偿房东此类检查和测试的合理费用。承租人应自负费用，根据所有环境要求，迅速、令人满意地补救因承租人或承租人或任何承租人根据所有环境要求将有害物质带进、保存、储存、处理、处理、产生、释放或处置在场所内或从场所处置所造成的任何环境状况。房东收到或满意任何环境评估，并不以任何方式放弃房东对租客的任何权利。

(D)承租人的义务。承租人在第30条项下的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。在租客或房东要求在本租约期满或提前终止后的任何时间内，完成将租客或任何租户从房产中携带、保存、使用、储存、处理、处理、产生、释放或处置的任何有害物质从房产中移走，租户应继续根据本租约为房东自行决定重新出租的任何部分支付全额租金，租金按日按比例计算。

31.租客的补救/法律责任限制房东不应违约，除非房东在租客书面通知后30天内未能履行其在本协议下的任何义务(除非由于该义务的性质，该履行将需要超过30天的时间，然后在合理必要的时间之后)。如业主违约，租客须以挂号或挂号邮递方式，通知承保该物业的按揭持有人及该物业所在物业的任何租约的业主，而租客应给予该持有人及/或业主一个合理的机会，以补救该违约，包括给予该持有人及/或业主一段时间，使其有时间以售卖权或司法行动取得对项目的管有，以达致补救措施；但业主须以书面向租客提供该等通知的所有此等人士的姓名及地址。房东在本租约项下的所有义务应被解释为契约，而不是条件；除非本租约另有明确规定，否则承租人不得因违反房东在本租约项下的义务而终止本租约。

房东在本租约项下的所有义务仅在房东拥有房产期间对房东具有约束力，而不是在此之后。本租约中的“房东”一词仅指

该处所当其时的拥有者。在该拥有人将其在该处所的权益转让后，该拥有人即获解除及解除该拥有人其后产生的业主的一切义务，但该等义务在该拥有人拥有期间对每名新拥有人具有约束力。

32.检查和出入。房东及其代理人、代表和承包商可在任何合理时间进入房产，检查房产，并根据本租约进行可能需要或允许的维修，以及出于任何其他商业目的。业主及业主代表可在营业时间内，为进行任何该等修葺、视察处所、向准买家展示处所，以及在合约期的最后15个月内，向准租客或任何其他业务目的，提前不少於48小时发出书面通知进入处所(但在紧急情况下则无须发出该通知，并可随时进入)。房东应尽合理努力，在房东根据本第32条进入房产期间，尽量减少对租客在房产内的操作的干扰。业主可在该物业上竖立适当的标志，说明该物业可供出租或该项目可供出售。业主可授予地役权、公开用途、指定公共区域和对物业或其周围施加限制，但不得对租客使用或占用许可用途的物业造成重大不利影响。根据前一句话，在房东的要求下，承租人应签署地役权、转让或限制所需的商业上合理的文书。除紧急情况外，承租人应始终有权在房东或其代理人、代表、承包商或客人在房屋内时护送他们，条件是这种护送不会对房东在本合同项下的探视权造成实质性和不利影响。房东应尽合理努力遵守租客关于进入房产的合理安全、保密和安全要求；但前提是房客在房东进入房产之前已合理地告知房东此类安全、保密和安全要求，并进一步规定，在任何情况下，房客不得禁止或禁止房东或其雇员、代理人和承包商进入，以履行房东的义务或行使房东在本租赁项下的权利。

33.保安。承租人承认并同意，旨在阻止犯罪的安全设备和服务(如果有的话)在特定情况下可能无法防止盗窃或其他犯罪行为，并且房东不为该房产提供任何安全服务。承租人同意，房东不对承租人因任何未经授权进入房屋或任何其他违反房屋安全的行为而遭受的任何盗窃损失或任何其他损害向房东索赔，并放弃向房东提出的任何索赔。承租人应对承租人的高级职员、雇员、代理人、承包商、客人和被邀请者的人身安全负全部责任，而此等人员在场所和/或项目内或附近。承租人应在承租人希望针对此类犯罪行为提供保护的范围内获得保险，费用由承租人承担。

在本租约条款的约束下，包括但不限于承租人遵守第12条，承租人有权安装和维护建筑物出入控制系统或为建筑物提供服务的安保系统(“承租人安保系统”)，但须遵守以下条件：(I)承租人关于拟议的承租人安保系统位置和承租人安保系统运行协议的计划和规格应事先获得房东的书面批准，批准不会被无理地扣留、限制或拖延；然而，承租人应与业主协调承租人保安系统的安装和操作，以确保承租人的保安系统应与大楼的系统和设备相兼容，并且承租人不会侵犯项目任何其他居住者的合理隐私权；(Ii)应向业主提供代码和/或进入卡(视情况而定)以及立即访问的手段，以充分行使租约项下与房产有关的所有进入权利；及(Iii)承租人应独自负责监控、操作和拆除承租人的保安系统，费用和费用由承租人自行承担。本租约期满或提前终止后，除非房东另行批准，承租人应拆除承租人的安全系统。与拆除租户的安全系统和修复损坏有关的所有成本和费用

因安装和/或拆除而产生的房屋和建筑物应由承租人独自承担。

34.不可抗力。除支付租金外，房东和租客对因天灾、天坑或塌陷、罢工、停工或其他劳动纠纷、禁运、检疫、天气、国家、地区或地方灾难、灾难或灾难、无法以合理成本获得劳动力或材料(或其合理替代品)、或未能或无法获得履行所需的公用设施、政府限制、命令、限制、规章或控制、国家紧急情况、地方、区域或全国性流行病或大流行，未能或无法获得履行本协议所规定的义务的延误，不承担任何责任或责任。许可证发放或吊销延迟、敌人或敌对政府行动、恐怖主义、叛乱、骚乱、内乱或骚乱、网络攻击、勒索软件攻击和类似事件、火灾或其他伤亡，以及其他无法合理控制的原因或事件(“不可抗力”)。

35.经纪。房东及租客各自声明并保证，除世邦魏理仕及仲量联行外，并无与任何经纪、代理人或其他人士(统称为“经纪”)进行交易，亦无任何经纪促成此项交易。除世邦魏理仕和仲量联行外，房东和租客均同意就本次租赁交易向租户或房东(视情况而定)提出佣金或其他形式的赔偿要求，并对任何经纪人提出的索赔予以赔偿并使对方不受损害。房东应根据世邦魏理仕和仲量联行与房东之间另一份书面协议的条款，对世邦魏理仕和仲量联行因签订本租约而产生的所有佣金负责。

36.业主法律责任的限制。尽管本协议或房东与租客之间的任何其他协议有相反规定：

(A)业主对租客或任何其他人不负法律责任(而租客及每名该等其他人均承担一切损失、损坏或受伤的风险)：租客的各类个人财产，包括但不限于商业固定装置、设备、存货及/或业务、会计及其他各类纪录，以及由此衍生或可得的任何及所有收入，业主概不负责；(B)对于在该处所之内、上或附近发生的任何行为或事故，或因本租约或业主与租客之间就本租约标的事项订立的任何其他协议而以任何方式引起的任何作为或事故，业主个人无权追索，而业主根据本租约承担的任何法律责任须严格限于业主在该项目中的权益或出售或谴责该项目所得的任何收益，以及就业主在该项目中的权益或与任何该等损失有关的任何保险收益而须支付的任何保险收益；(C)在任何情况下，不得就本租约向业主主张任何个人责任，也不得对业主或业主的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商的任何其他财产或资产有任何追索权。在任何情况下，房东或房东的任何高级职员、董事、雇员、代理人或承包商对租户业务的损害或由此造成的任何收入或利润的损失不承担任何责任。

承租人承认并同意，在项目中实施的旨在鼓励社会距离、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的措施和/或服务(如果有)可能无法阻止此类传染病的传播。对于(X)房东或任何房东保障方实施或未能实施本项目旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务，或(Y)本项目实施的任何措施和/或服务(如有)，房东和任何房东保障方均不承担任何责任，租客不会就(X)旨在鼓励社会疏远、促进和保护健康和身体健康和/或旨在限制传染病传播的任何措施和/或服务向房东和房东保障方索赔。

37.可分割性。如果本租约的任何条款或条款在现行或未来法律下是非法、无效或不可执行的，则在这种情况下，本租约的其余部分不受影响。此外，本租约各方的意图是，在本租约的每个非法、无效或不可强制执行的条款或条款中，增加一个与合法、有效和可强制执行的非法、无效或不可强制执行的条款或条款类似的条款或条款，作为本租约的一部分。

38.标志；外观。未经业主事先书面同意，承租人不得：(I)将任何遮篷、外灯、装饰物、气球、旗帜、旗帜、横幅、油漆或其他突出物固定在项目的任何外墙上；(Ii)使用业主标准窗帘以外的任何窗帘、百叶窗、百叶窗或屏风；(Iii)在任何窗户的内外涂上涂层或以其他方式遮阳；(Iv)将任何瓶子、包裹或其他物品放置在窗台上；(V)放置任何设备；任何外部阳台上的家具或其他个人财产，或(Vi)在物业或工程项目的任何部分油漆、贴上或展示可从物业外部看到的任何类型的招牌、告示、窗或门字、标语牌、装饰品或广告媒体。套房入场标牌应由房东为租客题写、油漆或粘贴，费用由租客自理，其大小、颜色和类型应为房东可接受的。除房东的标准字样外，不得在走廊墙壁或走廊门的外部放置任何东西。承租人应负责维护承租人的标牌，在本租约期满或提前终止时拆除承租人的标牌，并修复因拆除而造成的所有损坏，费用和费用由承租人自行承担。

39.石棉。

(A)关于石棉的通知。房东特此通知承租人，如附件G所示，可能存在含石棉材料(“ACM”)和/或推定的含石棉材料(“PACM”)在其内部或周围。

(B)租客确认。承租人特此确认收到本第39条(A)段中的通知，并理解该通知的目的是使承租人和承租人的任何代理人、员工和承包商意识到建筑物内或周围可能存在ACM和/或PACM，以避免或最大限度地减少对该等ACM和/或PACM的任何损害或干扰。

租户姓名的首字母

(C)承包商/雇员的确认。承租人在进行、授权或允许在房屋内或其周围进行下列任何活动之前，以及在征求任何人进行此类服务之前，应至少提前14天向房东发出书面通知。该通知应指明或描述此类活动的拟议范围、地点、日期和时间，以及可能进行此类活动的每个人的姓名、地址和电话号码。此后，承租人应允许房东合理进入房屋，以确定任何ACM或PACM是否会在与此类活动相关的情况下受到干扰。未经房东事先书面批准，承租人不得就此类活动的实施向任何人招投标。应房东要求，承租人应向房东提交一份由承租人的任何承包商、代理人或员工签署的确认书副本，确认在开始此类活动之前，已收到描述在表G中确定的地点的场所内或附近存在ACM和/或PACM的信息。本第39条中的任何规定不得被视为扩大承租人在本租赁下的权利或以其他方式进行、授权或允许任何此类活动。

(I)拆除隔热系统(“TSI”)和铺设ACM和PACM(即喷涂或抹抹材料，例如有纹理的天花板涂料或防火材料)；

(Ii)拆除非TSI的ACM或PACM或铺设ACM或PACM；或

(3)维修和维护可能扰乱ACM或PACM的操作。

40.承租人的提早解约权。在符合本第40条规定的前提下，承租人应拥有终止本租赁的持续权利(“终止权”)，在开始生效日期(“提前终止日期”)后第36个月届满之日或之后，在承租人选择的任何日期生效，只要承租人向业主交付(A)在终止通知中规定的提前终止日期不少于12个月之前选择行使终止权利的书面通知(“终止通知”)，以及(B)在承租人向业主交付终止通知的同时，提前终止付款相等于于提前终止日期的下列成本的未摊销余额的总和(假设按租赁期间8%的利率直线摊销)：(1)业主的工作成本，(2)业主根据本租赁支付的经纪佣金，及(3)根据本租赁第3(A)条减少的基本租金(统称为“提前终止付款”)。在租客向房东提出不超过一次的书面要求后，房东应将前一句第(1)至(3)款确定的费用通知租客。如承租人及时及适当地行使终止权利并交付提早终止款项，承租人应于提早终止日期或之前按本租约条款所要求的条件腾出物业并将其管有予业主，承租人于提早终止日期后将不再承担本租赁项下的其他义务，但提早终止日期前产生的义务及根据本租赁条款在本租赁期满或提早终止后仍存续的义务除外。如果承租人没有根据第四十条的条款和条件行使解约权或交付提前解约金，则承租人应被视为已放弃其解约权，第四十条的规定不再具有效力或效力。尽管本协议有任何相反规定，但在租户根据租约任何规定违约的任何期间，终止权利不应生效，租户不得行使终止权利。

41.业主的提早解约权。即使本租约有任何相反规定，业主仍有权在本条例第41条的规限下终止本租约(“业主终止权”)，在业主选择的生效日期(“业主提前终止日”)当日或之后的任何日期生效，只要(A)业主向租客递交其选择行使其业主终止权利的书面通知(“业主终止通知”)，提前不少于12个月业主提前终止通知中规定的业主提前终止日。如果房东行使房东解约权，房东应向租客支付相当于每平方英尺租金7.00美元的搬迁费，用于租户的搬迁费用(“搬迁费”)。搬迁费应在承租人迁出房屋之日起30日内支付给承租人。如果房东通过递送房东终止通知及时和适当地行使房东解约权，则租户应在房东提前终止日或之前按照本租约条款要求的条件腾出房产并将其交还房东，房东提前解约日后租户不再承担本租约项下的义务，但在房东提前解约日之前发生的义务以及根据本租约条款在本租约期满或提前终止后继续存在的义务除外。为免生疑问，承租人如未能在业主提前终止日期前交出物业，将构成未经租约第8条同意而暂时搁置。

42.其他。

(A)通知。双方之间的所有通知或其他通信应以书面形式进行，并应由(I)信誉良好的隔夜担保快递员或(Ii)带签字确认收据的专人递送。依照第(一)款或第(二)款规定的交付方法交付的通知，在收件人实际收到或被收件人拒绝交付时，应视为已妥为发出。所有通知应按《基本租赁条款》规定的地址送达当事人。房东和租客可以不时向对方发出书面通知，指定另一个地址接收未来的通知。

(B)连带法律责任。如本文书中所使用的“承租人”一词包括在内，则有一个以上的个人或实体，每个人或实体均应对承租人的义务承担连带责任。

(C)财务信息。承租人应在房东不时提出书面要求后三十(30)天内，向房东提供真实、完整的承租人最近经审计的年度和/或季度财务报表的副本，所有这些都应被房东视为属于承租人的机密信息。在任何情况下，承租人不需要在任何日历年中提供超过一次的上述任何一项。尽管本租约中有任何相反的规定，房东根据第42(C)条要求提供财务信息的书面要求可以通过电子邮件发送给租户。只要承租人是一家“上市公司”，其财务信息是公开的，则本第42(C)条和本条款的交付要求均不适用。

(D)记录。承租人或其代表不得在任何公共记录中存档本租约或租约备忘录。房东可以准备并提交一份租赁备忘录，如果房东提出要求，租客将签署一份租赁备忘录。本租约中包含的任何内容均无意阻止承租人向美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)提交本租约，除非承租人根据适用的美国证券交易委员会要求这样做。

(E)释义。在解释本租约或任何证物或对本租约的任何修改时，不得采用通常的解释规则，即任何含糊之处都不应对起草方予以解决。除文意另有所指外，本租赁中使用的任何性别的词语均应保留并解释为包括任何其他性别，而单数中的词语应包括复数。本租约中插入的标题仅为方便起见，不以任何方式定义、限制或以其他方式描述本租约的范围或意图，或本租约的任何条款，或以任何方式影响本租约的解释。

(F)在签立之前不具约束力。在双方签署本租约之前，业主向租客提交的本租约不具有约束力或效力，不构成租赁房产的选择权，也不赋予任何一方任何权利或施加任何义务。

(G)对利息的限制。房东和租客明确表示，在任何时候都要遵守适用的法律，该法律规定了本租赁或与本租赁相关的任何应付利息的最高利率或金额。如果适用法律曾被司法解释为使本租赁项下要求的或与本租赁有关的任何合同、收费、收取、保留或收到的任何利息被高利贷，则房东和租客明确表示，房东迄今收取的所有超额金额应计入适用的义务(或者，如果该义务已经或将得到全额支付，则退还给租户)，本租赁的条款应立即被视为已改革，此后根据本租赁可收取的金额应减少，而无需执行任何新的文件，以符合适用的法律，但可全数追讨本条例所规定的最高款额。

(H)法律的选择。本租约的构造和解释应受房屋所在州的国内法律管辖，不包括任何法律冲突原则。

(I)时间。对于承租人履行本协议项下的义务而言，时间至关重要

租借。

(J)OFAC。承租人目前(A)遵守并在本租赁期限内始终遵守美国财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或规定(统称为OFAC规则)，(B)不在特别指定国民和封锁人员名单上，也不应在本租赁期限内列入特别指定国民和封锁人员名单、外国逃避制裁名单或部门制裁识别名单，全部由OFAC维护和/或在OFAC或其他政府当局根据任何授权法规、行政命令或法规维护的任何其他类似名单上，以及(C)

不是根据OFAC规则禁止美国人与其进行业务往来的个人或实体。

(K)以参考方式成立为法团。本合同附件中的所有展品和附件均纳入本租约，并成为本租约的一部分。如该等展品或附件与本租约的条款有任何冲突，以该等展品或附件为准。

(L)全部协议。本租约，包括随附的展品，构成业主和租客之间关于本租赁标的的完整协议，并取代双方之前和当时的所有协议、谅解、意向书、谈判和讨论，无论是口头的还是书面的，除本文特别规定外，另一方不向任何一方作出与本租赁标的相关的担保、陈述或其他协议，明示或默示的。

(M)不一致和不满意。除最早规定的基本租金和附加租金外，租客支付或业主收取少于每月基本租金分期付款或任何额外租金的金额，也不会是对支付任何基本租金或附加租金支票或信件上的任何背书或声明。房东可以接受这种支票或付款，但不影响房东收回租金余额或寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。

(N)项目的重新发展。承租人承认，在符合本租约第1节第4句的情况下，业主有权随时对项目进行扩建、翻新和/或重新配置，并在与此相关或与之相关的情况下，随时对项目进行重新配置，但不限于：(A)相对于项目的任何部分，改变任何改善、建筑物、结构、大堂、走廊、出入口、出口、停车场和/或停车区的形状、大小、位置、数量和/或范围；(B)对项目、公共区域和/或项目的任何其他部分修改、删除和/或增加任何高于或低于地面的建筑物、改善和/或停车构筑物(S)和/或项目的任何其他部分，并/或对其进行任何其他影响的更改；及(C)以任何方式影响项目和/或其任何部分的任何其他更改、添加和/或删除，包括但不限于，对构成项目的土地、公共区域和/或项目的任何其他部分的添加和/或删除。承租人承认并同意，在该项目的任何重建过程中，与正常施工活动相关的施工噪音、振动和粉尘将会出现。尽管本租约有任何相反规定，承租人无权因本项目的任何拟议变更、扩建、翻新或重新配置而要求损害赔偿(包括减租)或取消或终止本租约，承租人也无权限制、禁止或禁止任何此类变更、扩建、翻新或重新配置；然而，房东不得改变房屋的大小、尺寸、位置或租客允许的用途或改善房屋，或除非是短期的，否则不得对租客根据第10条规定的停车权造成重大不利影响。当行使本第42(N)条规定的房东权利时，房东应努力就任何重建工作提供至少15个工作日的事先通知。

(O)电动汽车充电站。业主不得无理拒绝承租人的书面要求，即由承租人自负费用，在业主与承租人共同商定的大楼正前方停车位(“电动汽车站”)安装最多4个电动汽车充电站，供承租人专用；然而，只要租户遵守业主同意时业主就租户安装、维护、维修和运营该等电动汽车站施加的所有合理要求、标准、规则和条例，包括但不限于向租户收取合理的月租金，用于租户使用该等电动汽车站的停车位，业主指定租户的电动汽车站的位置，以及租户支付业主或租客因安装、维护、维修和运营每个租户的电动汽车站(S)而招致的所有费用。本段所载内容并不旨在增加租客根据本租约第10节有权使用的项目车位数目，亦不会就租客在

项目。承租人有权在非独家基础上使用业主提供给项目居住者的所有非预留电动汽车站。

(P)加州无障碍披露。根据《加利福尼亚州民法典》第1938(A)节的规定，房东特此向租户披露，租户特此确认，该项目未经过认证接入专家(CASP)的检查。此外，根据《加州民法典》第1938(E)节的规定，特此提供以下通知：“认证接入专家(CASP)可以检查主题场所，并确定该主题场所是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。就该通知及与该通知相关的事项而言：(I)承租人在阅读该通知并理解承租人有权要求和获得CASP检查后，特此选择不获得该CASP检查，并永远放弃在法律要求允许的范围内获得CASP检查的权利；和

(Ii)如果上述第(I)款所述的豁免根据法律规定不能强制执行，则房东和租客特此达成如下协议(构成双方就前述通知最后一句所述事项的共同协议)：(A)租户有权要求并获得CASP检查，这一要求必须在租户向房东提交的书面通知中提出；(B)租户应及时要求进行CASP检查

(1)在业主和租客双方同意的时间内，(2)由业主指定的CASP以专业方式进行，并且没有进行任何会以任何方式损坏房产、建筑物或项目的测试，以及

(3)由承租人自行承担成本和开支，包括但不限于承租人支付CASP检查费用、CASP就此类CASP检查编制的任何报告的费用(统称为“CASP报告”)以及与此相关的所有其他成本和费用；(C)CASP应将CASP报告同时交付给业主和租客；(D)承租人应自费负责对房屋或内部进行任何改善、改建、修改和/或维修，以纠正违反与施工有关的无障碍标准的行为，包括但不限于CASP检查所披露的任何违规行为；和(E)如果CASP检查发现有任何必要的改进、改动、修改和/或维修，以纠正违反与建筑和项目相关的建筑和项目无障碍标准的行为，而本租约规定业主有义务进行维修，则业主应按照法律要求进行此类改进、改动、修改和/或维修，并在法律要求的范围内纠正此类违规行为，承租人应在收到业主的发票后10个工作日内向业主补偿此类改进、改动、修改和/或维修的费用。如果承租人不选择获得CASP检查，则本第41(P)条中有关更改和改进费用分摊的条款和规定不适用。

(Q)对口单位。本租约可签署2份或2份以上副本，每份副本应视为正本，但所有副本一起构成一份相同的文书。副本可通过传真、电子邮件(包括pdf或符合美国联邦2000年ESIGN法案的任何电子签名过程)或其他传输方式交付，因此交付的任何副本应被视为已正式且有效地交付，并且在任何目的下都是有效的。就本租赁及与之相关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名与原始签名具有同等法律效力。

(R)批准。当租赁需要业主或租客的批准、同意、指定、确定、选择或判断时，除非租约另有明文规定，否则此类批准、同意、指定、决定、选择或判断以及由此施加的任何条件应属合理，不得无理扣留或拖延。

[下一页上的签名]

房东和租客已于上述第一年签署本租约，特此为证。

租户：

GoPro，Inc.

特拉华州的一家公司

发信人：

ITS：首席财务官兼首席执行官

兹证明以上签名、姓名和头衔均为本人签名、姓名和头衔

房东：

CARLSBAD1-Commerce，LLC，

特拉华州一家有限责任公司

作者：特拉华州有限合伙企业Alexandria Real Estate Equities，L.P.，管理成员

作者：Are-QRS Corp.，

马里兰州一家公司，普通合伙人

ITS：_常务副经理总裁-房地产业务

租约处所说明的附件A

项目租赁说明书附件B

租赁附件C

改善空间计划和工作范围

租约生效日期确认书附件D

兹确认生效日期为年月日

该租约由特拉华州有限责任公司(“业主”)CARLSBAD1-Commerce，LLC与特拉华州一家公司(“租户”)GoPro，Inc.之间签订，由业主与租客之间签订，日期为2008年10月1日的租约(“租约”)是该租约的附件和组成部分。使用但未在此定义的任何初始大写术语应具有本租赁中赋予它们的含义。

业主与租客特此确认并同意，就本租约的所有目的而言，本租约的基准期的起始日为三年，免租期为

根据租赁协议，租赁基准期的终止日期为周五午夜。如果租赁条款与本确认生效日期的条款有冲突，则本确认生效日期在任何情况下均以本确认生效日期为准。

房东和租客双方签署了生效日期确认书，特此为证，生效日期为以上第一个写明的日期。

租户：

GoPro，Inc.

特拉华州的一家公司

作者：英国航空公司：英国航空公司。

□我在此证明上面的签名、姓名和头衔是我的签名、姓名和头衔

房东：

CARLSBAD1-Commerce，LLC，

特拉华州一家有限责任公司

作者：特拉华州有限合伙企业Alexandria Real Estate Equities，L.P.，管理成员

作者：Are-QRS Corp.，

马里兰州一家公司，普通合伙人

作者：英国航空公司：英国航空公司。

要出租的附件E

规章制度

1.工程项目的人行道、入口和车道不得被承租人或任何承租方阻挡，或被他们用作进出处所以外的任何目的。

2.承租人不得将任何物体，包括天线、户外家具等放置在其处所外的停车场、园境区或其他地方，或放置在项目的屋顶上。

3.除协助残障人士的动物外，任何动物不得进入工程项目的办公室、大厅或走廊。

4.承租人不得使用任何收音机或乐器，或发出响亮或不适当的噪音，以骚扰工程项目或毗邻建筑物的占用人。

5.如果租客希望在房产内进行电报、电话或其他电力连接，业主或其代理人将指示电工在哪里和如何安装电线；如果没有这种指示，则不允许钻孔或切割电线。任何此类安装或连接应由承租人承担费用。

6.除非租契特别批准，否则承租人不得在处所内安装或操作任何蒸汽机、燃气机、锅炉或其他机械器具。明确禁止将石油、天然气或易燃液体用于取暖、照明或任何其他目的。爆炸品或其他被认为特别危险的物品不得带入本项目。

7.工程项目上或工程项目附近特别禁止停泊任何类型的休憩车辆。除营运车辆通宵停放外，任何时间均不得在停车区内存放任何类型的车辆。车辆失灵的，应当在48小时内移走。任何停泊的车辆上或其周围不得有“供出售”或其他广告标志。所有车辆应按照所有标志和其他标记停放在指定的停车区内。所有停车位均为露天停车位，除业主指定外，不得预留停车位、车位编号或个别车位的字母。

8.承租人应保持房屋没有啮齿动物、昆虫和其他害虫。

9.业主保留将任何人排除或逐出工程项目的权利，如业主认为任何人醉酒或受酒精或毒品影响，或以任何方式作出任何违反工程项目规章制度的行为。

10.承租人不得因承租人在保持良好秩序和清洁方面的粗心或漠不关心而造成任何不必要的劳动。房东不对房客造成的任何财产损失负责，无论该损失如何发生，也不对房客因看门人或任何其他雇员或个人造成的任何损害负责。

11.租客如发现自来水、草坪洒水器、污水、煤气喉管、电灯及固定装置、暖气器具或任何其他影响处所的服务设备有任何欠妥之处，须立即通知业主。

12.承租人不得允许在房产外存放，包括但不限于在室外存放卡车和其他车辆，或倾倒废物或垃圾，或允许在房产内或附近的任何排水系统或卫生系统内放置任何有害物质。

13.垃圾处理公司为该处所提供的所有可移动的垃圾桶必须存放在为此目的而设置的垃圾围封区内(如有的话)。

14.不允许在该房产或项目上进行任何公开或私人拍卖。

15.除非事先获得业主书面同意，否则不得在处所内的窗户上放置遮篷。

16.处所不得用作住宿、睡觉或做饭(持牌宴席承办人做饭(例如承租人的公司活动除外)，但承租人可在处所内使用微波炉、烤面包机及咖啡机，以供承租人及承建商在指定地方使用微波炉、烤面包机及咖啡机，但前提是此等物品的使用时刻由个人监督)，或作任何不道德或非法的用途，或作租约所指明以外的任何用途。任何非法博彩设备不得在该场所内操作。

17.承租人须在顾及工程项目和处所内的电线容量及其他租客的需要后，向业主确定可在处所内安全使用的最高电流，而使用的电流不得超过该安全容量。房东同意安装电气设备并不免除租户不能使用超过安全容量的电力的义务。

18.承租人负起保护房屋免遭盗窃、抢劫和盗窃的全部责任。

19.租客不得在处所内安装或操作任何性质与租客通常使用处所无关的机械或机械装置，并须保持所有该等机械不受震动、噪音及可能传播至处所以外的空气电波影响。

20.承租人应促使承租人雇用在建筑物或工程项目提供服务的任何供应商和其他服务提供者(包括承租人雇用的服务提供者提供与建筑系统有关的服务或与处所有关的清洁服务)，维持法律规定所要求的有效工伤赔偿保险和合理的商业一般责任保险，承保金额为业主合理接受。承租人应促使此类供应商和服务提供商将房东和Alexandria Real Estate Equities，Inc.指定为此类保单下的额外承保人，并应在向项目承租人提供任何服务之前，向房东提供证明所需保险范围的保险证书(并显示房东和Alexandria Real Estate Equities，Inc.为此类保单下的额外承保人)。

21.承租人或任何承租人均无权拍摄、录像带、胶片、数码记录或以任何其他方式记录、传输和/或分发处所或工程项目的全部或任何部分的任何图像、图片或录像带。

22.承租人应定期审查疾病控制中心(CDC)和任何州和/或地方政府当局发布的指南，并将实施指南中建议的做法和程序，以及行业标准最佳做法，以防止传染病的传播，包括但不限于新冠肺炎。

23.业主有权(A)要求租户实施和执行合理的筛查和跟踪协议，以识别和跟踪寻求进入或进入场所的员工、代理人、承包商和访客在项目中的活动，或表现出流感样症状或症状的项目，这些症状或症状与任何已知或未知的传染病状况(包括但不限于，新冠肺炎(统称为“症状”)有关)，(B)要求租户员工、代理人、承包商和访客遵守由业主、业主的物业经理和/或项目便利设施的任何运营商实施的合理的筛查和跟踪协议，旨在识别和跟踪在项目中出现症状的个人寻求进入或进入房舍或项目(包括项目设施)的活动，(C)要求承租人执行和执行协议，以禁止出现症状的个人进入房舍和/或

(D)要求租户立即向业主报告(I)租户雇员、代理人、承建商和访客进入处所或项目任何部分时出现症状，和/或(Ii)已知曾进入处所或项目任何部分的访客被诊断为感染新冠肺炎的事故。

租赁承租人个人财产的附件F

没有。

展品G出租

关于含石棉材料存在的通知

本通知提供有关加州卡尔斯巴德市恩西纳斯大街5205、5225、5235、5245、5315、5355、5365和5375号(“建筑物”)内或附近的石棉的某些信息，这些信息符合加州法规第8章第1529节和25915 ET节的规定。序列号。加州健康与安全法规。

从历史上看，石棉通常用于全国各地建造建筑物的建筑产品中。使用含石棉的建筑产品是因为它们防火，并提供良好的隔音和隔热性能。由于石棉的普遍存在，含有石棉的材料，或称ACM，在今天的建筑物中仍然时有发现。

根据建筑物的建造日期(大约1982年)，ACM可能存在于建筑材料中。

由于ACM可能存在于建筑内部或周围，我们聘请了一家独立的环境咨询公司来准备运营和维护计划(“O&M计划”)。O&M计划旨在最大限度地减少任何有害石棉暴露于大楼内或周围任何人的可能性。运营与维护计划包括为保持建筑物内或周围的任何ACM或PACM处于良好状态以及防止此类ACM或PACM的任何重大干扰而采取的工作方法的说明。相关人员定期接受有关如何正确管理运营与维护计划的培训。

操作与维护计划描述了与石棉接触有关的风险，以及如何通过适当的工作实践来防止这种接触。除非石棉纤维被释放到空气中并被吸入，否则ACM和PACM通常被认为不会对人类健康构成威胁。这通常不会发生，除非(1)ACM处于恶化状态，或(2)ACM受到严重干扰(例如，通过磨料清洗、维护或翻新活动)。如果吸入，石棉纤维会在肺部积聚，随着暴露的增加，疾病(如石棉肺或癌症)的风险也会增加。然而，采取措施最大限度地减少接触，从而最大限度地减少石棉纤维的积累，可以减少对健康造成不利影响的风险。

操作和维护计划描述了一些应该避免的活动，以防止石棉纤维的释放。特别是，您应该意识到，一些可能会对健康构成风险的活动包括移动、钻探、无聊或以其他方式干扰ACM。因此，任何没有资格处理ACM的人都不应尝试此类活动。

运营与维护计划可在正常工作时间在房东办公室进行审查，房东办公室位于加利福尼亚州圣地亚哥托雷亚纳路10996号Suite250，邮编：9212