Service Properties Trust 2023 年第一季度财务业绩和补充信息 2023 年 5 月 8 日附录 99.2 伊利诺伊州芝加哥芝加哥河畔皇家索尼斯塔

2返回目录目录季度业绩 Service Properties Trust 公布 2023 年第一季度财务业绩... 4 2023 年第一季度亮点... 5 2023 年第一季度业绩... 6 财务主要财务数据... 8 简明合并收益（亏损）表... 9 简明合并资产负债表... 10 债务摘要... 11 债务到期日程表... 12 杠杆比率、覆盖比率和公共债务契约... 13 资本支出和限制性现金活动... 14 自 2023 年 1 月 1 日以来的财产收购和处置信息... 15 投资组合信息投资组合摘要... 17 按行业划分的合并投资组合多元化... 18 合并投资组合地域多元化... 19 按品牌划分的酒店投资组合... 20 按服务级别划分的酒店运营统计数据——同类酒店——截至 2023 年 3 月 31 日的三个月... 21 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店——截至 2023 年 3 月 31 日的三个月... 22 按品牌划分的净租赁投资组合... 23 按行业划分的净租赁投资组合... 24 按租户划分的净租赁投资组合（前 10 名）... 25 净租赁投资组合——到期时间表... 26 净租赁投资组合——占用率摘要... 27 附录公司简介和研究范围... 29 治理信息... 30 非公认会计准则财务指标和某些定义... 31 FFO 和标准化 FFO 的计算... 33 息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的计算... 34 酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——同类酒店... 35 酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——所有酒店... 36 简明合并收益（亏损）表附注以及FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润的计算... 37 关于前瞻性陈述的警告... 38 SVC 纳斯达克上市交易代码：普通股：SVC 投资者关系联系人斯蒂芬·科尔伯特，董事 (617) 231-3223 scolbert@svcreit.com 公司总部华盛顿街 255 号牛顿广场二期，马萨诸塞州牛顿 300 套房 02458-1634 本演示文稿中的所有金额均未经审计。其他信息以及非公认会计准则指标与根据美国公认会计原则确定的金额的对账见本演示文稿的附录。有关本演示文稿中使用的术语，请参阅非公认会计准则财务指标和某些定义。除非另有说明，否则以千美元计。

3返回目录季度业绩

4返回目录马萨诸塞州牛顿市（2023年5月8日）：服务地产信托基金（纳斯达克股票代码：SVC）今天公布了截至2023年3月31日的季度财务业绩。股息：截至2023年4月24日营业结束时，SVC已宣布向登记在册的股东分配每股0.20美元的普通股。本次分配将在2023年5月18日左右支付。电话会议：讨论SVC第一季度业绩的电话会议将于美国东部时间2023年5月9日星期二上午10点举行。拨打 (877) 329-3720 或 (412) 317-5434（如果从美国和加拿大境外拨打）即可进入电话会议；不需要密码。拨打 (412) 317-0088 可重播一周；重播密码为 2049718。电话会议的网络直播也将在SVC的网站www.svcreit.com上以仅收听模式播出。电话会议结束后，存档的网络直播将在SVC的网站上重播。未经 SVC 事先书面同意，严禁以任何方式进行转录、录制和转播。关于服务地产收益信托：服务地产信托基金（纳斯达克股票代码：SVC）是一家房地产投资信托基金（REIT），在两个资产类别中投资了超过110亿美元：酒店和以服务为中心的零售净租赁物业。截至 2023 年 3 月 31 日，SVC 在美国、波多黎各和加拿大拥有 220 家酒店，客房超过 37,000 间，其中大部分为长期住宿和精选服务。截至2023年3月31日，SVC在美国还拥有765处以零售服务为中心的净租赁物业，总面积超过1,330万平方英尺。SVC由RMR集团（纳斯达克股票代码：RMR）管理，这是一家另类资产管理公司，截至2023年3月31日，管理的资产超过370亿美元，在购买、出售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。SVC 总部位于马萨诸塞州牛顿。欲了解更多信息，请访问 www.svcreit.com。Service Properties Trust公布2023年第一季度财务业绩 “在第一季度，我们酒店投资组合的财务表现继续改善，我们预计，随着我们进入今年季节性强劲的时期，我们的酒店投资组合业绩将继续改善。第一季度的可比RevPAR比去年同期增长了22％，入住率增长了380个基点，使可比酒店的息税折旧摊销前利润增长了251％。我们的净租赁资产继续提供稳定稳定的现金流，我们预计，英国石油公司完成对TA的收购后，我们的流动性将从我们预计获得的3.79亿美元现金中得到提升，租赁收入将增加，我们最大的租户的信贷质量将得到显著提高。此外，我们在本季度定价的首个ABS融资突显了我们在解决2024年及以后的债务到期问题方面的灵活性。”托德·哈格里夫斯，总裁兼首席投资官

5重返目录2023年第一季度重点介绍财务业绩 • 净收入为2,600万美元，合每股普通股0.16美元。• 标准化FFO为3,710万美元，合每股0.23美元。• 调整后的息税折旧摊销前利润为1.168亿美元。投资组合更新 • 酒店RevPAR为79.91美元。• 酒店息税折旧摊销前利润为3,230万美元。• 净租赁入住率为97.4％。• 净租赁租金覆盖率为2.98倍。投资活动 • 在截至2023年3月31日的季度中，SVC出售了18家拥有2526张钥匙的酒店，总销售价格为1.572亿美元，不包括交易成本。• 自2023年4月1日以来，SVC已出售了两处净租赁物业，总销售价格为62万美元，不包括交易成本。流动性和融资活动 • 截至2023年3月31日，SVC在其循环信贷额度下拥有1.806亿美元的现金和现金等价物以及8亿美元可供借款。• 正如先前宣布的那样，SVC的一家子公司于2023年2月10日发行了本金总额为6.102亿美元的净租赁抵押贷款票据。扣除首次购买者折扣和发行成本后，本次发行的净收益约为5.506亿美元。• 2023年3月，SVC以等于本金5亿美元的赎回价格赎回了其所有未偿还的2023年到期的4.50％优先票据，加上赎回日的应计和未付利息，但不包括赎回日。SVC利用发行上述净租赁抵押贷款票据的收益为本次赎回提供资金。TA协议 • 正如先前宣布的那样，SVC已同意修改其与TravelCenters of America Inc.（纳斯达克股票代码：TA）的现有租赁和担保，将在英国石油公司（纽约证券交易所代码：BP）完成对TA的待收购后生效，每股已发行TA普通股的现金对价为86.00美元。• SVC预计在收盘时将获得约3.793亿美元的现金，即出售TA股的价值预计英国石油公司将预付租金的TA的商标和商标以及租金。

6RETURN 目录截至2023年3月31日的2023年第一季度业绩截至2023年3月31日的三个月合并财务业绩 2022年变更净收益（亏损）25,950美元（119,822）145,772 美元每股普通股净收益（亏损）0.16 美元（0.73）美元 FFO 美元 35,894 美元（4,831 美元）每股普通股净收益（亏损）40,725 美元（基本和摊薄）0.22$ (0.03) $0.25 标准化 FFO 美元 37,146$ (3,409) $40,555 普通股每股标准化 FFO（基本和摊薄）美元 0.23$ (0.02) $0.25 息税折旧摊销前利润 $203,789 美元 77,330 163.5% 调整后息税折旧摊销前利润 $116,841$ 90,141 29.6% 酒店业绩同类酒店数量 219 219 — 客房或套房数量 37,429 37,429 — 入住率 57.7% 53.9% 3.8 分 ADR $138.73$ 121.77 13.9% Hotel revPar $80.05$ 65.63 22.0% 酒店息税折旧摊销前利润 3,962 美元 251.1% 酒店息税折旧摊销前利润率 10.7% 3.9% 6.8 pts 所有酒店数量 220 298 () 客房或套房数量 37,527 47,285 (9,758) 入住率 57.6% 53.3% 4.3 pts ADR $138.73$ 115.24 20.4% Hotel revPar $79.91$ 61.42 30.1% 酒店息税折旧摊销前利润 9.6% 1.8% 7.8 pts 净租赁指标物业数量 765 786 (21)入住率 97.4% 97.6% (0.2)% 租金覆盖率 2.98x 2.67x 0.31x Sonesta Irvine-加利福尼亚州尔湾奥兰治县机场* 美元以千计，每股数据和酒店统计数据除外。

7返回目录财务

8返回目录截至2023年3月31日的三个月以及截至2023年3月31日的三个月内 12/31/2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 30 日精选损益表数据：总收入 429,209 美元 455,219 美元 498,521 美元 515,777 美元 393,764 美元净收益（亏损）美元 25,950 美元（31,409）美元 7,500 美元 11,350 美元（119,822）35,894 美元 73,128 美元 88,397 美元 87,031 美元 (4,831) 标准化 FFO 美元 37,146 美元 73,266 美元 88,458 美元 89,158 美元 (3,409) 调整后 eBitdare 美元 116,841 美元 150,455 美元 181,873 美元 90,141 美元每股普通股数据（基本收益和摊薄后）：净收益（亏损）0.16 美元（0.16 美元）19) $0.05$ 0.07$ (0.73) FFO $0.22$0.44$ 0.54$ 0.53$ (0.03) 标准化 FFO $0.23$ 0.44$ 0.54$ (0.02) 股息数据：在此期间每股支付的年化股息 0.80 美元 0.80 美元 0.04$ 0.04$ 0.04$ 0.04$ 0.04 年化股息收益率（期末）8.0% 11.0% 0.8% 0.8% 0.5% FFO 派息率 87.0% 45.5% 1.9% 1.9% (50.0)% 精选资产负债表数据：总资产 10,505,429 美元 10,458,324 美元 10,561,906 美元 11,222,613 美元 12,438,367 美元总资产 $7,488,191 美元 7,632,713 美元 8,331,559 美元 9,017,072 美元总负债 6,100,261 美元 6,100,261 美元 6,099,399 美元 6,180,795 美元 6,886,687 美元 7,582,773 美元股东权益总额 1,381,905 美元 1,388,792 美元 1,451,451,918 美元 1,444,872 美元（金额以千计，每股数据除外）关键财务数据 Sonesta ES Suites 截至 2023 年 3 月 31 日市值：普通股总额（期末）165,446 收盘价（期末）9.96 美元股票市值（期末）1,647,842 美元债务（本金余额）5,810,037 美元总市值 7,457,879 美元流动性：现金及现金等价物 180,616 美元循环信贷额度下的可用借款 800,000 总流动性 980,616 美元

9返回目录截至2022年3月31日的三个月收入：酒店营业收入 (1) 334,796 美元 297,406 租金收入 (2) 94,413 96,358 总收入 429,209 393,764 支出：酒店运营费用 (1) (3) 299,566 290343 其他运营费用 3,905 2,269 折旧和摊销 100,039 104,113 General 和管理 10,911 11,989 交易相关成本 (4) 887 1,177 资产减值损失，净 (5) — 5,500 支出总额 415,308 415,391 出售房地产的收益，净 (6) 41,898 5,548 股权未实现收益（亏损）证券，净 (7) 49,430 (10,260) 利息收入 2,786 273 利息支出（包括债务发行成本的摊销和债务折扣以及分别为5,232美元和5,913美元的保费）(81,580) (92,344) 提前清偿债务的损失 (8) (44) — 被投资者的所得税和权益收益前的亏损 26,391 (118,410) 所得税优惠（支出）3,780（695）被投资者的亏损权益（9）（4,221）（717）净收益（亏损）25,950 美元（119,822）加权平均已发行普通股（基本和摊薄）164,867 164,667 每股净收益（亏损）普通股（基本和摊薄后）0.16 美元（0.73）（金额以千计，每股数据除外）简明合并收益（亏损）见第37页的附注。哥伦布机场索尼斯塔简易套房酒店俄亥俄州哥伦布

10返回目录 2023 年 3 月 31 日 2022 年 12 月 31 日资产不动产：土地 1,902,587 美元 1,902,587 建筑物、改善和设备 7,637,054 7,658,282 房地产总额，总计 9,539,641 9,560,869 累计折旧 (3,023,263) (2,970,133) 房地产物业总额，净值6,516,378 690 736 收购的房地产租赁和其他无形资产，净值241,985 252,357 持有待售资产 1,452 121,905 现金及现金等价物 180616 38,369 限制性现金 15,220 7,051 权益法投资 108,182 112,617 投资在股权证券中 102,485 53,055 应付关联人账款 48,681 35,033 其他资产，净资产 267,167 277,068 美元总资产 7,482,166 美元负债和股东权益，净额 5,158,504 美元应付抵押贷款票据，净额 551,789 — 应付账款和其他负债 379,516 425,960 应付关联人 10,452 17,909 负债总额 6,100,261 6,099,399 承付款和意外开支股东权益：实益普通股，面值 0.01 美元；已授权的 200,000,000 股；165,445,995 和 165,452,566已发行股票和已发行股票分别为1,655 1,655 1,655 4,554,861 累计其他综合收益 2,169 2,383 普通股股东可用的累计净收益 2,529,229 2,503,279 累计普通股分配 (5,706,476) (5,673,386) 股东权益总额 1,381,905 1,388,792 负债和股东权益总额 7,482,166 美元 488,191 简明合并资产负债表（千美元，股票数据除外）Sonesta Select 洛杉矶洛杉矶国际机场加利福尼亚州埃尔塞贡多

11返回目录 (1) SVC必须为其循环信贷额度下的借款支付利息，利率为伦敦银行同业拆借利率加上每年250个基点的溢价，最低利率为0.50％。SVC还根据其循环信贷额度下的贷款承诺总额每年支付30个基点的融资费。利率溢价和贷款费均可根据其信用评级的变化进行调整。附表中列出的利率截至2023年3月31日。（2）SVC已为其部分拥有财产的子公司提供了股权质押，并为质押子公司拥有的73处房产提供了第一笔抵押留置权，以担保其信贷额度信贷协议规定的义务。（3）这些票据由308处净租赁物业担保，可在预期到期日前24个月预付，无需支付罚款。（4）票据由某些公司担保 SVC 的子公司。(5) SVC 总债务的账面价值为 5 美元，截至2023年3月31日，710,293不包括未摊销的折扣和保费以及某些发行成本，总额为99,744美元。按年到期利率余额的加权平均本金到期日到期日浮动利率债务：80万美元循环信贷额度 (1) (2) 7.360% $ — 7/15/23 $ — 0.3 有担保固定利率债务：净租赁抵押贷款票据 (3) 5.60% 610,037 2/10/28 600,576 4.9 无抵押固定利率债务：2024 年到期的优先无抵押票据 4.650% 350,000 美元 350,000 美元 3/15/24 美元 350,000 美元 2024 年到期的优先无抵押票据 4.350% 825,000 10/1/24 825,000 1.5 2025 年到期的优先无抵押票据 4.500% 350,000 350,000 3/15/25 350,000 2.0 2025 年到期的高级无抵押票据 (4) 7.500% 800,000 9/15/25 800,000 2.5 2026 年到期的优先无抵押票据 5.250% 350,000 2/15/26 35,000 2.9 2026 年到期的优先无抵押票据 4.750% 400,000 2/15/27 400,000 3.5 2027 到期的优先无抵押票据 (4) 5.500% 450,000 2028 3.950% 400,950% 400,000 2028 3.9 2028 到期的优先无抵押票据 3.950% 400,000 400,000 1/15/28 400,000 2029 年到期的票据 4.950% 425,000 10/1/29 425,000 6.5 2030 到期的优先无抵押票据 4.375% 400,000 400,000 2/15/30 400,000 6.9 小计/加权平均值 5.167% 5,200,000 3.3 总计/加权平均值 (5) 5.745% 5,810,037 美元 5,800,576 美元 3.7 债务摘要截至2023年3月31日（千美元）

12返回目录 $ (M ill io ns) $1,175 $1,150 $800 850 $400 $400 425 $1 $2 2 2$2,601 无抵押固定利率债务有担保固定利率债务循环信贷额度 2023 2024 2026 2027 2028 2030 0 0 250 250 500 750 1,000 1,250 债务到期日表截至 2023 年 3 月 31 日 (1) (1) SVC 的净租赁抵押贷款票据已部分摊销 (1) (1) 并要求在到期时大笔付款。这些票据在预计到期日前 24 个月可预付，无需支付罚款。(2) 截至2023年3月31日，SVC在其8亿美元的循环信贷额度下没有未缴款项。(2) 647 E. Main Street 弗吉尼亚州普拉斯基

13返回目录截至2023年3月31日及截至2023年3月31日的三个月内 12/31/2022 9 年 30/2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31/2022 杠杆率：净负债/总总资产 53.6% 54.1% 52.3% 51.7% 净负债/房地产资产及现金等价物的总账面价值 57.9% 56.4% 56.5% 54.7% 53.4% 有担保债务/总资产 8.2% —% 0.4% 2.0% 0.3% 浮动利率债务/净负债 —% —% 1.7% 13.6% 16.1% 承保率：滚动四季度调整后息税折旧摊销前利息支出 1.9x 1.7x 1.6x 1.4x 1.3x 净负债/滚动第四季度调整后息税折旧摊销前利润 9.0x 9.5x 10.1x 11.1x 13.4x 截至2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31 日公共债务契约：维护契约未抵押资产总额/无抵押债务——最低要求 150% 157.1% 161.0% 169.2% 170.4% Inversencate 总债务/调整后总资产——允许最大 60.0% 54.8% 53.6% 53.8% 57.9% 58.3% 有担保债务/调整后总资产——允许的最大值 40.0% 5.8% 0.0% 0.9% 7.1% 8.1% 可用于还本付息的合并收入/还本付息——最低要求1.50x 1.90x 1.85x 1.72x 1.59x 1.32倍杠杆率、承保比率和公共债务契约 Sonesta Simply Suites 奥斯汀植物园德克萨斯州奥斯汀市

14返回目录截至2023年3月31日的三个月 12/31/2022 9 30/2022 6/30/2022 3 3/31/2022 资本支出酒店资本改善和 FF&E 储备资金 (1) 21,773 美元 36,629 美元 22,841 美元 17,517 28,144 美元净租赁资本改善 505 170 1,520 3,190 740 租赁相关成本 67 102 51 479 147 总资本改善和 FF&E 储备金资金22,345 美元 36,901 美元 24,412 美元 21,186 美元 29,031 美元截至2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30 日 2022 年 6 月 30/2022 年 3 月 31 日限制性现金总额（期初）7 美元051 10,891 美元 64,901 美元 2,963 美元 3,375 美元经理向 FF&E Reserve 存款 1,923 2,598 2,598 2,700 2,425 1,408 酒店改造项目 (1,558) (1,577) (1,577) Hotel FF&E 储备（期末）7,416 12,465 66,024 4,316 316 3,996 净抵押贷款租约票据租金收款账户 5,867 — — — — 净租赁抵押贷款票据流动性储备 2,000 — — — 资产出售收益存入（从）循环信贷额度抵押品账户，净 (63) (5,414) (55,133) 60,585 (1,033) 限制性现金总额（期末）15,220 美元 7,051 美元10,891 美元 64,901 美元 2,963 (1) 包括SVC向其FF＆E储备金注资的金额以及直接向其酒店经理报销的资本支出金额。（千美元）资本支出和限制性现金活动明尼苏达州明尼阿波利斯明尼阿波利斯皇家索尼斯塔酒店

15返回目录收购：季度收购的房产财产类型品牌位置平方英尺购买价格 (1) 每平方英尺的平均购买价格自 2023 年 1 月 1 日以来没有收购处置：季度处置房产物业类型品牌位置客房或套房/平方英尺销售价格 (1) 2023 年第一季度每间客房或套房的平均销售价格/平方英尺 1 Hotel Sonesta Select MD 152$ 5,350$ 35 1 Hotel Sonesta NJ 219 14,580 67 3 Hotel Residence Inn，宾夕法尼亚州，北卡罗来纳州 342 29,018 85 13 酒店庭院各种 1,813 108,282 60 2023 年第二季度 2净租赁空置俄亥俄州 2,384 620 260 2,526/2,384 美元 157,850 美元 62 美元/260 美元自 2023 年 1 月 1 日以来的房地产收购和处置信息（千美元，每平方英尺的数据除外）(1) 代表现金销售价格，不包括收盘相关成本。休斯顿广场皇家索尼斯塔酒店德克萨斯州休斯顿

16返回目录投资组合信息

17返回目录投资组合构成净租赁 46.2% 酒店 53.8% 酒店物业数量 220 酒店客房数量 37,527 净租赁房产 765 净租赁平方英尺 13,319,743 总房产 985 平均酒店物业面积 171 间客房平均净租赁物业面积 17,411 平方英尺投资多元化事实酒店 5,938,703 租户/运营商 183 净租赁房产 5,107,970 个品牌 148 总投资 11,046,673 Industries 22 States 46 地理多元化 CA 12% TX 8% IL 6% GA 6% FL 5% AZ 4% OH 4% LA 3% PA 3%MO 3% 其他 46%（36 个州、华盛顿特区、美国、安大略省）投资组合摘要截至 2023 年 3 月 31 日（千美元）(1) 基于投资 (1) (1) 马萨诸塞州剑桥波士顿皇家索尼斯塔酒店

18返回目录行业物业数量房间/平方英尺投资占总投资的百分比 1.酒店 220 37,527 美元 5,938,703 53.8% 2.旅行中心 180 5,136,654 3,352,096 30.3% 3.餐厅-快捷服务 214 684,109 2901 2.6% 4.餐厅-休闲餐饮 53 415,547 192,320 1.7% 5.健康与健身 13 873,258 186,368 1.7% 6.电影院 18 935,581 160044 1.4% 7.杂货店 19 1,020,819 129,152 1.2% 8.家居用品和休闲 20 628,864 120,702 1.1% 9.汽车设备与服务 64 463,492 107,054 1.0% 10.医疗，牙科诊所 70 372,171 102,494 0.9% 11.汽车经销商 8 177,433 62,550 0.6% 12.娱乐 4 199,853 61,436 0.6% 13.教育服务 9 220758 55,319 0.5% 14.普通商品商店 4 381,193 55,112 0.5% 15.建筑材料 29 465,283 33,280 0.3% 16.洗车 5 41,456 28,658 0.3% 17.杂项制造业 5 538,932 24,148 0.2% 18.药店和药店 7 67,423 19,251 0.2% 19.体育用品 3 120,847 17,742 0.2% 20.法律服务 5 25,429 11,362 0.1% 21.Dollar Stores 3 27,593 2,971 —% 22。其他 5 211,465 27,245 0.2% 23.空缺 27 311,583 6765 0.6% 总计 985 37,527 /13,319,743 美元 11,046,673 美元 11,046,673 100.0% 截至2023年3月31日，按行业划分的合并投资组合多元化（千美元）622 Fair Ground Statesboro

19返回目录投资州财产总数酒店数量净租赁数量总计（000美元）占酒店总租金的百分比（000美元）酒店占净租赁总额的百分比（000美元）净租赁占总租赁额的百分比加利福尼亚州 58 36 22 1,375,371 12.5 ％ 1,102,306 18.6 ％ 273,065 5.3% 德克萨斯州 76 20 56 871,250 7.9% 355,106 6.0% 51616144 10.1% 伊利诺伊州 66 10 56 704,393 6.4% 413,385 7.0% 291,008 5.7% 格鲁吉亚 90 16 74 668,008 6.0% 397,874 6.7% 270,134 5.3% 佛罗里达州 57 11 46 46,239 4.8% 亚利桑那 39 14 25 472,202 4.3% 225,192 3.8% 247,010 4.8% 俄亥俄州 39 14 25 472,202 4.3% 225,192 3.8% 247,010 46 541 451,046 4.1% 120,330 2.0% 330,716 6.5% 路易斯安那州 15 3 12 379,393 3.4% 247,689 4.2% 131,704 2.6% 宾夕法尼亚州 33 5 28 334,349 3.0% 130,229 2.5 287,414 2.6% Top 10 509 124 385 6,063,136 54.9% 3,421,809 57.7% 2,641,327 51.7% 其他 (1) 476 96 380 4,983,537 45.1% 2,516,894 42.3% 总计 985 220 765$ 11,0466,673 100.0% $5,107,970 100.0% 哥伦比亚特区、波多黎各和加拿大安大略省有每处房产的平均投资为10,470美元。截至2023年3月31日，按地域多元化划分的合并投资组合（千美元）华盛顿特区皇家索尼斯塔杜邦环岛

20返回目录品牌服务级别连锁规模酒店数量占酒店总数的百分比客房或套房数量占客房或套房总数的百分比每间客房或套房的酒店总投资百分比 Royal Sonesta Hotels® Full Service Uperface 17 7.7% 5,663 15.1% 1,863,704 31.4% 329,102 Sonesta Hotels & Resorts® 全方位服务高档 22 10.0% 7,149 19.1% 1,150,386 19.3% 160,916 Sonesta ES Suites® ES Suites® Extended Stay Upper Midscale 60 27.2% 7,643 20.4% 1,088998 18.3% 142,483 Sonesta Select®服务高档 44 20.0% 6,427 17.1% 674,895 11.4% 105,009 Sonesta Simply Suites® Extended Stay Midscale 51 23.2% 6,464 17.2% 569,812 9.6% 88,152 Hyatt Place® 精选服务高档 17 7.7% 2,107 5.6% 117,505 Radisson® 酒店及度假村全套服务高档 5 2.3% 1,149% 165,55 16 2.8% 144,052 皇冠假日酒店® 全方位服务高档 1 0.5% 495 1.3% 123,734 2.1% 249,968 Country Inns & Suites® by Radisson Full Service Upper Midscale 3 1.4% 430 1.1% 54,076 0.9% 125,758 总/平均酒店 220 100.0% 37,527 100.0% 5,938,703 100.0% 5,938,703 100.0%截至 2023 年 3 月 31 日，按品牌划分的 158,251 家酒店投资组合（千美元，每间客房或套房的数据除外）

21返回目录入住率 ADR RevPar 截至 3 月 31 日的三个月，截至 3 月 31 日的三个月，品牌服务等级酒店数量客房或套房数量 2022 更改 2022 Change 2022 Change 2022 更改索内斯塔酒店及度假村全方位服务 22 7149 56.9% 51.9% 152.38 美元 144.09 美元 74.78 美元 74.78 15.9% Royal Sonesta Full Service 17 5,663 47.3% 36.8% 10.5 pts 238.96 210.61 13.5% 113.03 77.50 45.8% Radisson Hotel Full Service 5 1,149 65.4% 57.5 pts 152.87 126.88 20.5% 99.98 72.96 37.0% CrownePlaza Full Service 1 495 58.4% 43.4% 15.0 pts 139.80 121.33 15.2% 81.64 52.6 55.0% Country Inn and Suites Full Service 3 430 56.2% 56.2% 56.2 97.16 74.41 30.6% Sonesta 精选服务 44 6,427 51.1% 43.0% 8.1 pts 118.88 108.16 9.9% 60.75 46.51 30.6% Hyatt Place 精选服务 17 2,107 63.9% 124.44 113.09 10.0% 79.52 66.27 20.0% Select Service Total /平均值 61 8,534 54.3% 46.9% 7.4 pts 120.50 109.69 9.9% 65.43 51.44 27.2% Sonesta ES Suites 长住宿 60 7,643 63.5% 65.9% (2.4) pts 128.10 114.5 114.8% 81.34 75.48% 索内斯塔 Sonesta Simply Suites 延住宿 50 6,366 64.4% 69.55 14.2% 58.51 52.58 11.3% 长住总计/平均 110 14,009 609 3.9% 66.0% (2.1) pts 111.16 98.76 12.6% 71.03 65.18 9.0% 219 37,429 57.7% 53.9% 3.8 pts $138.73$ 80.05$ 65.63 22.0% 按服务级别划分的酒店运营统计数据——可比酒店提供的所有运营数据均基于 SVC 提供的经营业绩指定时期的经理和租户。SVC 尚未独立验证其经理或租户的运营数据。

22返回目录入住率 ADR RevPar 截至 3 月 31 日的三个月，截至 3 月 31 日的三个月，品牌服务等级酒店数量客房或套房数量 2022 更改 2022 Change 2022 Change 2022 更改索内斯塔酒店及度假村全方位服务 22 7149 56.9% 51.9% 152.38 美元 144.09 美元 74.78 美元 74.78 15.9% Royal Sonesta Full Service 17 5,663 47.3% 36.8% 10.5 pts 238.96 210.61 13.5% 113.03 77.50 45.8% Radisson Hotel Full Service 5 1,149 65.4% 57.5 pts 152.87 126.88 20.5% 99.98 72.96 37.0% CrownePlaza Full Service 1 495 58.4% 43.4% 15.0 pts 139.80 121.33 15.2% 81.64 52.6 55.0% Country Inn and Suites Full Service 3 430 56.2% 56.2% 56.2 97.16 74.41 30.6% Sonesta 精选服务 44 6,427 51.1% 43.0% 8.1 pts 118.88 108.16 9.9% 60.75 46.51 30.6% Hyatt Place 精选服务 17 2,107 63.9% 124.44 113.09 10.0% 79.52 66.27 20.0% Select Service Total /平均值 61 8,534 54.3% 46.9% 7.4 pts 120.50 109.69 9.9% 65.43 51.44 27.2% Sonesta ES Suites 长住宿 60 7,643 63.5% 65.9% (2.4) pts 128.10 114.54 114.8% 81.34 75.48 7.8% 索内斯塔 Sonesta Simply Suites 延长入住 51 6,464 63.7% 69.55 14.2% 57.87 51.79% 延长住宿总数/平均 111 14.107 3.6% 65.5% (1.9) pts 111.16 98.76 12.6% 70.70 64.69 9.3% 220 37,527 57.6% 53.7% 138.73$ 121.77 13.9% 79.91$ 65.39 22.2% 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店 (1) 提供的所有运营数据均基于 SVC 经理提供的经营业绩以及指定期限内的租户。SVC 尚未独立核实其经理或租户的运营数据。(1) 截至2023年3月31日拥有的所有酒店的业绩。不包括所述期间内酒店的销售业绩。

23返回目录品牌地产平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金总额的百分比 1.TravelCenters of America 133 3,643,581 美元 2,289,189 44.8% 169,067 45.7% 2.81x 2。Petro Stopping Centers 44 1,445,004 1,021,226 20.0% 77,043 20.8% 2.36x 3。The Great Escape 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 7.19x 4.Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.6% 2.35x 5。AMC Theatres 8 401,403 77,722 1.5% 5,248 1.4% 1.36x 6。Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 3.48x 7.Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,629 1.3% 4.09x 8.Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,693 1.0% 2.07x 9.Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 4.32x 10。必胜客 40 167,366 45,285 0.9% 3,401 0.9% 1.94x 11。Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,247 0.9% 5.75x 12。Courthouse Athletic Club 4 193,659 39,688 0.8% 1,878 0.5% 1.35x 13。美国汽车拍卖会 6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 5.88x 14。舰队农场 1 218,248 37,802 0.7% 2,728 0.7% 1.75x 15。B&B Theatres 4 261,300 37,619 0.7% 2,885 0.8% 1.02x 16。Big Al 的 2 111,912 35,214 0.7% 2,336 0.6% 1.55x 17。Regal Cinemas 5 223846 34,953 0.7% 2,962 0.8% 1.55x 18。Hardee's 19 62,792 31,844 0.6% 2,158 0.6% 1.20x 19。Martin's 16 81,909 31,144 0.6% 2,252 0.6% 1.28x 20。汉堡王 18 59,106 30,730 0.6% 1,869 0.5% 2.59x 21。Arby's 19 57,868 29,234 0.6% 1,731 0.5% 4.07x 22。Crème de la Crème 4 81,929 29,131 0.6% 2,429 0.7% 1.34x 23。Mister Car Wash 5 41,456 28,658 0.6% 2,170 0.6% 3.45x 24。Popeye 的 20 45,708 28,434 0.6% 1,983 0.5% 5.20x 25。Church's Chicken 32 43,399 26,326 0.5% 1,680 0.5% 3.73x 26。其他 (1) 268 4,211533 741,931 14.4% 48,296 13.0% 4.16x 总计 765 13,319,743 美元 5,107,970 100.0% 369,756 100.0% 2.98x (1) 由 114 个不同的品牌组成，每处房产的平均投资为 2,768 美元。截至2023年3月31日按品牌划分的净租赁投资组合（千美元）印第安纳州新奥尔巴尼文森斯大道401号

24返回目录行业物业数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金总额的百分比 1.旅行中心 180 5,136,654 美元 3,352,096 65.6% 美元 249,357 67.4% 2.71x 2。餐厅-Quick Service 214 684,109 2901 5.7% 19,735 5.3% 3.19x 3。餐厅-休闲餐饮 53 415,547 192,320 3.8% 11,940 3.2% 2.43x 4.健康与健身 13 873,258 186,368 3.6% 11,011 3.0% 1.95x 5。电影院 18 935,581 160044 3.1% 11,696 3.2% 1.48x 6.杂货店 19 1,020,819 129,152 2.5% 9,223 2.5% 4.05x 7.家居用品和休闲 20 700,906 120,702 2.4% 9,838 2.7% 6.01x 8.汽车设备与服务 64 463,492 107,054 2.1% 7,665 2.1% 4.36x 9.医疗、牙科诊所 70 372,171 102,494 2.0% 8,268 2.2% 2.41x 10。汽车经销商 8 177,433 62,550 1.2% 4,956 1.3% 5.73x 11.娱乐 4 199,853 61,436 1.2% 4,319 1.2% 3.12x 12。教育服务 9 220758 55319 1.1% 4,451 1.2% 1.79x 13。普通商品商店 4 381,193 55,112 1.1% 3,874 1.0% 2.86x 14。建筑材料 29 465,283 33,280 0.7% 2,829 0.8% 7.39x 15。洗车 5 41,456 28,658 0.6% 2,170 0.6% 3.45x 16。杂项制造业 5 538,932 24,148 0.5% 1,691 0.5% 18.01x 17。药店和药店 7 67,423 19,251 0.4% 1,258 0.3% 0.59x 18。体育用品 3 120,847 17,742 0.3% 1,090 0.3% 5.15x 19。法律服务 5 25,429 11,362 0.2% 1,054 0.3% 1.89x 20。Dollar Stores 3 27,593 2,971 0.1% 189 0.1% 2.69x 21。其他 (1) 5 139,423 27,245 0.5% 3,142 0.8% 5.97x 22。空置 27 311,583 6765 1.3% — —% —x 总计 765 13,319,743 美元 5,107,970 100.0% 美元 369,756 100.0% 2.98x (1) 由杂项企业组成，每处房产的平均投资额为5,449美元。截至2023年3月31日按行业划分的净租赁投资组合（千美元）2983 洛杉矶派恩维尔科廷汉姆高速公路

25返回目录租户品牌隶属关系房产数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金加权平均租赁期租金覆盖率 1.TravelCenters of America (1) TravelCenters of America /Petro Stopping Centers 177 5,088,585 美元 3,310,415 64.8% 246,10 66.6% 10.01 2.67x 2。环球泳池有限公司 The Great Escape 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 4.42 7.19x 3.Healthy Way of Life II, LLC Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.6% 12.26 2.35x 4。American Multi-Cinema, Inc. AMC Theatres 8 401,403 77,722 1.5% 5,248 1.4% 3.48 1.36x 5。Styx Acquisition, LLC Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 12.59 3.48x 6。专业资源开发有限公司 Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,629 1.3% 3.00 4.09x 7。Norms Restaurants, LLC Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,693 1.0% 22.27 2.07x 8。Express Oil Change，L.C. Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 12.01 4.32x 9。Pilot Travel Centers LLC Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,247 0.9% 5.73 5.75x 10。Capitol Racquet Sports, Inc. Courthouse Athletic Club 4 193,659 39,688 0.8% 1,8778 0.5% 18.35 1.35x 小计，前十名 306 7,579,033 3,901,351 76.4% 287,660 77.9% 9.92 2.84x 11。其他 (2) 各种 459 5,740,710 1,206,619 23.6% 82,096 22.1% 8.68 3.50x 总计 765 13,319,743 美元 5,107,970 100.0% 369,756 100.0% 9.44 2.98x (1) TA 是 SVC 最大的租户。截至2023年3月31日，SVC根据五份主租约向TA的子公司租赁了177个旅行中心（美国TravelCenters品牌为133个，Petro Stoping Centers品牌为44个），分别于2029年、2031年、2032年、2033年和2035年到期。（2）由169名租户组成，每处房产的平均投资为2629美元。截至 2023 年 3 月 31 日，按租户划分的净租赁投资组合（前 10 名）（千美元）

26返回目录年份 (1) 平方英尺年化最低租金即将到期的年化最低租金总额的百分比占2023年到期的年化最低租金总额的累计百分比 209,044 美元 1,560 0.4% 0.4% 2024 769,082 9902 2.7% 2025 436524 8,977 2.4% 5.5% 2026 1,050697 11669 3.2% 2027 1,071,904 14,04 75 3.8% 12.5% 2028 566378 93,793 2.6% 15.1% 2029 1,266,197 48,502 138,590 4,175 1.1% 29.3% 2031 1,321,577 48,862 13.2% 2032 1,267,1717 537 53,793 14.6% 2033 1,157,031 52,638 14.2% 2034 144,247 3,817 1.0% 72.3%2035 2,237,712 80,365 21.8% 94.1% 2036 558,374 8,095 2.2% 2037 35,103 465 0.1% 96.4% 2038 66,700 1,184 0.3% 2039 134,901 3,214 0.9% 97.6% 2040 115,142 2,406 0.7% 2041 223,043 2,291 0.6% 2041 223,043 2,291 0.6% 208.9% 42 — — —% 98.9% 2043 141,134 280 0.1% 99.0% 2044 — — —% 99.0% 2045 63,490 3,693 1.0% 总计 12,974,047 美元 369,756 100.0% 加权平均租赁期限 8.5 年 9.4 年 (1) 租赁到期年份根据合同条款。净租赁投资组合——截至 2023 年 3 月 31 日的到期时间表（千美元）俄亥俄州阿什兰 Sugarbush Drive 1055

27返回截至2023年3月31日止的三个月的目录 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 房产（期末）765 769 775 786 总平方英尺 13,319,743 13,412,561 13,406,568 13,515,100 平方英尺 12,974,0474,047 13,050,456 13,160,406 3 13,251,701 13,185,809 租赁百分比 97.4% 97.6% 98.1% 98.8% 97.6% 截至2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 3 月 30/2022 年 3 月 31/2022 期初的空置房产 23 21 17 29 30 空置物业销售/租赁 (1) (1) (7) (12) (3) 租赁终止 5 3 11 — 2 期末空置房产 27 23 21 17 29 净租赁投资组合——截至2023年3月31日的入住率摘要伊利诺伊州芝加哥南荷兰路 8331 号

28返回目录附录

29返回目录公司简介和研究范围公司：服务地产信托基金（SVC）是一家房地产投资信托基金（REIT），在美国以及波多黎各和加拿大拥有酒店和以服务为中心的零售净租赁物业。截至2023年3月31日，SVC被纳入165个市场指数，占以下指数的1％以上：彭博房地产投资信托基金酒店指数（BBREHOTL）、景顺标准普尔小型股金融ETF INAV指数（PSCFIV）、景顺标普SmallCap 600® 等权ETF INAV指数（EWSCIV）、Hoya Capital高股息收益率指数（GTR）（RIET）、Solactive 美国小盘股息高股息指数指数（SOLSMHD）和彭博美国2000年房地产价格回报指数（B2000R）。管理：SVC 由 RMR 集团（纳斯达克股票代码：RMR）管理。RMR 是一家另类资产管理公司，专注于商业房地产及相关业务。截至2023年3月31日，RMR管理的房地产资产超过370亿美元，合并后的RMR管理公司的年收入超过160亿美元，近2,100处房产和超过38,000名员工。SVC认为，由RMR管理是SVC的竞争优势，因为RMR的管理深度和在房地产行业的经验。SVC还认为，RMR向我们提供管理服务的成本低于SVC自我管理时SVC为类似优质服务支付的成本。股票研究报道 B. Riley Securities, Inc. Oppenheimer & Co.Inc. Bryan Maher Tyler Batory bmaher@brileyfin.com (212) 667-7230 (646) 885-5423 tyler.batory@opco.com 富国银行证券 Dori Kesten (617) 603-4233 dori.kesten@wellsfargo.com 评级机构和发行人评级穆迪投资者服务标准普尔全球里德瓦尔塔斯艾伦·齐格曼 (212) 553-4169 (416) 507-2556 B2（展望：负面）/B1* B+（展望负面）/BB* 担保优先无抵押票据的评级为B1。alan.zigman@spglobal.com*有担保的优先无抵押票据获得BB评级。SVC紧随其后的是分析师，其信用由本页列出的评级机构进行评级。请注意，这些分析师或机构对SVC业绩提出的任何意见、估计或预测均不代表SVC或其管理层的观点、预测或预测。SVC的上述提法并不意味着其认可或同意任何这些分析师或机构提供的任何信息、结论或建议。

30返回目录董事会 Laurie B. Burns Robert E. Cramer Donna D. Fraiche 独立受托人独立受托人 John L. Harrington William A. Lamkin John G. Murray 独立受托人独立受托人管理受托人 Adam D. Portnoy 董事会主席兼董事会执行官 Todd W. Hargreaves Brian E. Donley 总裁兼首席投资官兼财务主管治理信息 Royal Sonesta Kaua'i Resort Lihue，艾伊，夏威夷州

31返回目录非公认会计准则财务指标SVC列出了适用的证券交易委员会（SEC）规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、ebitdare和调整后的息税折旧摊销前利润。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，也不应将其视为净收益（亏损）的替代品，作为SVC经营业绩的指标或衡量其流动性的指标。这些指标应与SVC简明合并收益（亏损）表中列出的净收益（亏损）一起考虑。SVC认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净收益（亏损）的适当补充指标。SVC认为，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于将其各期经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较，就酒店息税折旧摊销前利润而言，仅反映酒店层面产生和产生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解其酒店的运营。FFO 和标准化 FFO：SVC 计算来自运营的资金，即 FFO 和标准化 FFO，如第 33 页所示。FFO是根据全国房地产投资信托基金协会（Nareit）定义的基础计算的，即根据公认会计原则计算的净收益（亏损），不包括出售财产的任何损益和房地产资产减值亏损（如果有），加上房地产折旧和摊销，减去任何未实现的股权证券收益和亏损，以及为反映SVC在归属于投资者的FFO中所占份额而进行的调整 tee 和某些其他调整目前不适用于我们。在计算标准化 FFO 时，SVC 会根据第 33 页上显示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定向SVC股东分配的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足房地产投资信托基金分配要求的要求、SVC获得的债务和股权资本的可用性、SVC的分配率占其普通股交易价格的百分比或股息收益率，以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期以及支付债务的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算FFO和标准化FFO的方式可能与SVC不同。息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后的息税折旧摊销前利润：SVC计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益，或息税折旧摊销前利润、房地产的息税折旧摊销前利润或调整后的息税折旧摊销前利润，如第34页所示。息税折旧摊销前利润是根据Nareit定义的基础计算的，即息税折旧摊销前利润，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值损失（如果有）以及为反映SVC归属于被投资者的eBitdare份额而进行的调整。在计算调整后的息税折旧摊销前利润时，SVC 会根据第 34 页显示的项目进行调整。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能与SVC不同。酒店息税折旧摊销前利润：SVC将酒店息税折旧摊销前利润计算为酒店营业收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营支出，然后根据公认会计原则在其简明合并收益（亏损）报表中列报所需的任何调整。SVC认为，酒店息税折旧摊销前利润为管理层和投资者提供了有用的信息，这是衡量其酒店运营盈利能力的关键指标。其他定义调整后的总资产和未抵押资产总额：调整后的总资产和未抵押资产总额包括减值减记前根据公认会计原则计算的房地产资产的原始成本（如果有），不包括折旧和摊销、应收账款和无形资产。年化股息收益率：年化股息收益率等于该期间支付的年化股息除以期末SVC普通股的收盘价。平均每日房价：ADR 表示客房收入除以给定时间段内已售出的客房总天数。ADR为SVC酒店的定价提供了有用的见解，是酒店业广泛使用的衡量标准。连锁规模：正如住宿行业的数据基准和分析提供商STR Global Limited所特有的特征。可比酒店数据：SVC在可比基础上提供各时段的RevPAR、ADR和入住率，以便于比较不同时期。SVC 通常将同类酒店定义为其在 2023 年 3 月 31 日拥有且自最早的比较期开始运营的那些酒店。在本报告所述期间，SVC的可比业绩不包括一家在报告所述期间暂停运营的酒店。可用于还本付息的合并收益：根据SVC债务协议的定义，可用于还本付息的合并收入是指运营收益，不包括利息支出、股票证券的未实现损益、折旧和摊销、资产减值损失、待售资产的未实现增值、提前清偿债务的损益、出售财产的损益和递延费用摊销。债务：债务金额反映截至报告日期的本金余额。净负债是指截至报告日期的总债务减去非限制性现金和现金等价物。股票研究报道/评级机构：分析师紧随其后的是SVC，其公开持有的债务由第29页列出的评级机构评级。请注意，这些分析师或机构对SVC业绩提出的任何意见、估计或预测均不代表SVC或其管理层的观点、预测或预测。SVC的上述提法并不意味着其认可或同意任何这些分析师或机构提供的任何信息、结论或建议。非公认会计准则财务指标和某些定义

32返回目录 FF&E Reserve：SVC 某些酒店总销售额的不同百分比被托管为未来装修或翻新的储备金，或者 FF&E 储备托管。SVC 拥有其酒店的所有FF&E 储备托管人。不由酒店运营提供资金的FF＆E储备存款：SVC酒店的运营协议通常规定，如有必要，SVC将提供超过托管储备金的FF＆E资金。在SVC提供此类资金的范围内，其合同所有者的优先回报或租金通常会增加其融资金额的百分比。房地产资产的账面总值：房地产资产的账面总值是指按成本计算的房地产资产加上收购相关成本（如果有），在收购价格分配之前，减去减值减记（如果有）。酒店息税折旧摊销前利润率：酒店息税折旧摊销前利润占酒店营业收入的百分比。投资：SVC将酒店投资定义为其物业的历史成本加上由其资助的资本改善减去减值减记（如果有），不包括由酒店运营提供资金的FF＆E储备金所做的资本改善，但不会导致业主优先回报或租金的增加。SVC将净租赁投资定义为其物业的历史成本加上由SVC资助的资本改善减去减值减记（如果有）。入住率：入住率表示已售出的客房总晚数除以一家酒店或一组酒店的可用客房总晚数，表示截至净租赁物业所示期末的已占用平方英尺。入住率是衡量其酒店利用率和需求的重要指标。业主的优先回报：其与酒店运营商签订的每份管理协议或租约都规定分别向SVC支付业主的年度优先回报或最低租金。其中某些最低还款额由全额或有限担保担保。此外，其某些酒店管理协议规定，在管理协议中定义的可用现金流范围内，向SVC支付额外款项。无法保证支付这些额外款项。SVC与其净租赁租户的每份协议都规定向SVC支付最低租金。其中某些最低还款额由全额或有限担保担保。年度最低租金金额代表应付给SVC的现金租金金额，不包括为记录其某些租约下的定期租金变动、根据与TA签订的租约应向SVC支付的递延租金债务以及根据其TA租约向SVC支付的按直线拆除其旅行中心地下储罐的费用所必需的调整（如果有），也不包括SVC支付的任何费用报销。租金承保范围：SVC将租金覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益（EBITDAR），除以SVC应得的年度最低租金，再加权该物业的最低租金占净租赁投资组合的最低租金总额。根据租户提供的最新运营信息（如果有），用于确定租金覆盖范围的息税折旧摊销前利润金额通常是最近十二个月的金额。租户提供的运营报表通常未经审计，在某些情况下，可能不是根据公认会计原则编制的，也没有得到SVC的独立验证。在SVC没有租户财务信息的情况下，它会根据拥有相同品牌或同一行业的可用财务报表的其他租户计算该期间的隐含承保率。因此，SVC认为，使用这种隐含的覆盖范围指标可以更合理地估计这些租户最近的经营业绩和财务状况。每间可用房间的收入：RevPAR 表示客房收入除以给定时间段内可供客人使用的客房总晚数。RevPAR 是与入住率和 ADR 相关的行业指标，有助于衡量同期内的收入表现。总资产：总资产总额是总资产加上累计折旧。非公认会计准则财务指标和某些定义（续）

33返回截至2023年3月31日的三个月目录2022 12/31/2022 9/30/2022 3/30/2022 3/31/2022 净收益（亏损）25,950 美元（31,409）美元 7,500 美元 11,350 美元（119,822）加（减去）：折旧和摊销 100,039 94,961 101,514 100,520 104,113 资产减值亏损，净额 (5) — 1,269 1,172 3,048 5,500（收益）亏损，净 (6) (41,898) (3,583) 164 (38,851) (5,548) 股票证券未实现（收益）亏损，净 (7) (49,430) 10,841 (23,056) 10,059 10,260 调整以反映 SVC 在归属于被投资方的 FFO 中的份额 (9) 1,233 1,049 1,103 905 666 FFO 35,894 73,128 88,397 87,031（4,831）加（减去）：提前清偿债务的亏损 (8) 44 — — 791 — 为反映 SVC 在归属于被投资者的标准化 FFO 中所占份额而进行的调整 (9) 321 138 61 593 245 交易相关成本 (4) 887 — 743 1,177 标准化 FFO 37,177 美元 46 73,266 美元 88,458 美元 89,158 美元（3,409 美元）加权平均已发行股数（基本和摊薄）164,867 164,862 164,745 164,667 164,667 基本和摊薄后每股普通股金额：净收益（亏损）美元 0.05 美元 0.07 美元（0.73）FFO 美元 0.22 美元 0.44 美元 0.54 美元0.53$ (0.03) 标准化FFO $0.23$ 0.44$ 0.54$ 0.54$ (0.02) FFO 和标准化 FFO 的计算（金额以千计，每股数据除外）参见第 37 页的附注。

34返回截至2023年3月31日的三个月目录 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 净收入（亏损）25,950 美元（31,409）美元 7,500 美元 11,350 美元（119,822）加（减去）：利息支出 81,580 77,891 8740 89,820 92,344 所得税（福利）支出（3,780）(1,757) 390 473 695 折旧与摊销 100,039 94,961 101,514 100,520 104,113 息税折旧摊销前利润 203,789 139,686 191,144 202,163 77,330 加 (减去)：资产减值亏损，净 (6) (41,898)) (3,583) 164 (38,851) (5,548)为反映 SVC 归属于被投资者 (9) 的息税折旧摊销前利润份额而进行的调整 (9) 2,614 2,340 2787 2,780 ebitdare 164,505 139,505 195,260 168,434 77,962 加（减去）：股票证券未实现（收益）亏损，净 (7) (49,430) 10,841 (23,056) 10,059 10,260亏损提前清偿债务 (8) 44 — — 791 — 调整以反映 SVC 在调整后息税折旧摊销前利润中归属于被投资方的份额 (9) 321 (529) 272 1,014 280 交易相关成本 (4) 887 — — 743 1,177 以普通股支付的一般和管理费用 (10) 514 510 972 832 462 调整后息税折旧摊销前利润 116,841 美元 150,534 美元 173,455 美元 181,873 美元 90,141 息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润（千美元）的计算参见第37页的附注。

35返回目录（以千美元计）截至2023年3月31日的三个月中 12/31/2022 年 9 月 30 日2022 年 3 月 30 日酒店数量 219 219 219 219 客房收入 268,045 美元 273,863 美元 318,037 美元 217,276 美元食品和饮料收入 41,909 45,341 41,985 43,509 25,053 其他收入 17,053 042 15,893 16,174 17,001 12,167 酒店营业收入——同类酒店 326,996 335,130 378,722 378,547 254,496 客房开支 88,383 89,440 94,138 73,877 食品和饮料费用 34,337 34,677 33,880 31,645 22,371 其他直接和间接费用 124,947 118,534 123,288 121,234 106,318 管理费 12,651 12,876 14,695 14,594 10,124 房地产税、保险和其他 30,162 23,942 28,404 30,626 FF&E 储备金 (11) 1,554 1,659 1,680 1,680 1,222 酒店运营费用——同类酒店 292,034 281,440 300,978 241,695 4,538 酒店息税折旧摊销前利润 3,962 美元 53,690 美元 77,744 美元 86,852 美元 9,958 美元酒店息税折旧摊销前利润率 10.7% 16.0% 20.5% 22.9% 3.9% 酒店营业收入 (GAAP) (1) 334,796 美元 400,453 美元 418,984 美元 297,406 加上（减去）来自非同类酒店的酒店运营收入 (7)800) (15,371) (21,731) (40,437) (42,910) 酒店营业收入——同类酒店 326,996 美元 335,130 美元 378,722 美元 378,547 美元 254,496 美元酒店运营费用 (GAAP) (1) 299,566 美元 293,554 美元 325,194 美元 290,343 美元增加（减去）酒店运营来自非同类酒店的支出（10,042）（14,194）（19,594）（35,800）（47,648）抵押金和担保资金的减少，净（3）335 — — — — 来自托管酒店运营的 FF&E 储备 (11) 1,554 1,659 1,680 1,222 其他 (12) 621 621 621 621 621 621 621 621 621 621 酒店运营费用——同类酒店 292,034 美元281,440 美元 300,978 美元 291,695 美元 244,538 美元酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——同类酒店参见第37页的附注。

36返回目录（以千美元计）截至2023年3月31日的三个月中 12/31/2022 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 酒店数量 220 238 242 247 298 客房收入 275,267 美元 288,082 美元 357,117 美元食品和饮料收入 42,245 45,968 42,636 44,256 25,902 其他收入 17,245 284 16,451 16,711 17,611 12,884 酒店营业收入 334,796 350,501 400,453 418,984 297,406 客房费用 91,300 93,067 106,982 88,743 食品和饮料费用 34,750 35,248 34,497 32,333 234 其他直接和间接费用 128,202 124,202396 130,470 136,099 127,017 管理费 12,143 12,450 14,362 15,240 11,332 房地产税、保险和其他 34,128 29,797 35,161 40,638 FF&E 储备金 (11) 1,992 2,252 2,172 1,222 酒店运营费用 302,515 296,427 328,987 2922 186 酒店息税折旧摊销前利润 32,281 美元 54,074 美元 78,944 美元 89,997 美元 5,220 美元酒店息税折旧摊销前利润率 9.6% 15.4% 19.7% 21.5% 1.8% 酒店运营费用 (GAAP) (1) 299,566 美元 318,266 美元 325,194 美元 290,343 美元加 (减去) 保证金和担保资金的削减，净额 (3) 335 — — — — 来自 FF&E 储备托管酒店运营 (11) 1,992 2,252 2,622 3,172 1,222 其他 (12) 622 621 621 621 酒店运营费用 302,515 美元 296,427 美元 321,509 美元 328,987 美元 292,186 美元酒店息税折旧摊销前利润的计算与核对——所有酒店* 见第37页的附注。* 在本报告所述期间所有酒店的业绩，包括 SVC在SVC拥有期间出售的酒店的业绩。

37返回目录简明合并收益（亏损）表附注以及FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润（千美元）(1) 截至2023年3月31日，SVC拥有220家酒店。SVC的简明合并收益（亏损）表包括其所管理酒店的酒店运营收入和支出。（2）SVC在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中分别减少了2448美元和1,973美元，以记录其某些租约的预定租金变动、与美国旅行中心（TA）签订的租赁合同下的递延租金义务以及租赁下向SVC支付的预计未来付款由 TA 支付直线拆除地下储罐的费用。(3) 当 SVC 的经理时根据管理协议或其担保条款，酒店必须为业主优先回报的短缺提供资金，SVC在其简明的合并收益（亏损）表中将此类资金反映为酒店运营支出的减少。在截至2023年3月31日的三个月中，酒店运营费用净减少了335美元。在截至2022年3月31日的三个月中，酒店运营费用没有净减少。(4) 截至2023年3月31日的三个月中，交易相关成本为887美元，主要由与潜在收购相关的成本组成。截至2022年6月30日的三个月，交易相关成本为743美元，主要包括探索可能的融资交易。截至2022年3月31日的三个月，交易相关成本为1,177美元，主要包括与SVC酒店品牌重塑活动相关的费用。(5) SVC记录的资产减值亏损为1,269美元，用于在截至2022年12月31日的三个月中将一家酒店和一处净租赁物业的账面价值减少至估计的公允价值减去销售成本；1,172美元，用于将三家酒店和一处净租赁物业的账面价值减少至在截至2022年9月30日的三个月中，他们的估计公允价值减去销售成本，3,048美元在截至2022年6月30日的三个月中，将两家酒店和四处净租赁物业的账面价值降至估计的公允价值减去销售成本，并将5,500美元的账面价值降至截至2022年3月31日的三个月中估计的公允价值减去销售成本。(6) 在截至2023年3月31日的三个月中，SVC在出售18处房地产方面录得41,898美元的净收益酒店，在截至2022年12月31日的三个月中，出售房地产的净收益为3583美元，与之有关出售四家酒店和两处净租赁物业，在截至2022年9月30日的三个月中，与出售五家酒店和六处净租赁物业相关的房地产销售净亏损164美元，在截至2022年6月30日的三个月中，出售51家酒店和11处净租赁物业的房地产销售净收益为38,851美元，三个月内出售房地产的净收益为5,548美元与出售五家酒店和两处净租赁物业有关，已于 2022 年 3 月 31 日结束。(7) 未实现损益股权证券，净额是将SVC投资TA普通股的账面价值调整为公允价值所需的调整。（8）在截至2023年3月31日的三个月中，SVC因注销与偿还50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本而录得44美元的亏损。在截至2022年6月30日的三个月中，SVC因注销与信贷协议修正案和偿还50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本和未摊销折扣而录得791美元的亏损。(9) 代表SVC在Sonesta的股权投资中所占的比例份额。(10) 金额代表SVC受托人、高级管理人员和RMR某些其他雇员的股权报酬. (11) SVC某些酒店总销售额的不同百分比被托管作为储备金未来的装修或翻新，或 FF&E 预留托管。SVC拥有其酒店的所有FF＆E储备托管权。(12) SVC正在摊销其在Sonesta的初始投资的公允价值中记录的负债，以减少简明合并收益（亏损）表中的酒店运营支出。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，SVC将该负债的酒店运营费用每年减少621美元。

38返回目录本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他受风险和不确定性影响的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 等词语以及这些或类似表达方式的否定或衍生词。这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：英国石油公司即将收购TA以及相关交易，包括收购后SVC的预期租赁修正案、现金收益和TA的信贷质量；SVC对其未来业绩的预期，包括酒店业务的预期季节性增长；SVC对其净租赁投资组合现金流的稳定性和稳定性的预期；SVC在解决债务到期问题上的预期流动性和灵活性；SVC 的财产处置和预期收益的使用以及未来分配的金额和时间.前瞻性陈述反映了管理层当前的预期，基于判断和假设，本质上是不确定的，受风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与明示或暗示的前瞻性陈述存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下内容：Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta成功运营其为SVC管理的酒店的能力；SVC的经理和租户在不利的市场和经济条件下运营的能力，上升或持续的高利率, 高通货膨胀, 劳动力市场的挑战,公共股权和债务市场的混乱和波动、地缘政治不稳定和经济衰退或衰退；业务过渡性酒店业务是否以及何时会恢复到COVID-19疫情前的历史水平，以及酒店行业状况的改善是否会持续、增加或持续；SVC的经理和租户将向SVC支付合同金额的回报、租金或其他义务；商业地产、酒店、交通和旅游中心内部的竞争以及其他SVC的经理和租户经营的行业，尤其是在SVC房产所在的市场；SVC在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资债务的能力；SVC维持足够流动性的能力，包括循环信贷额度下的借款可用性；SVC支付债务利息和本金的能力；英国石油公司完成债务的风险和条件以及预期收益收购 TA 以及修订 SVC 与 TA 的租赁和担保安排；SVC收购实现目标回报的房产的能力；SVC以目标价格出售房产的能力；SVC筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力；SVC的管理协议及其经理和租户可能违约；随着SVC的租约到期超过其运营支出，SVC提高酒店房价和租赁物业租金并发展业务的能力；SVC的能力增加和维持其物业的酒店客房和净租赁物业入住率；SVC's向股东支付分配款并增加或维持此类分配金额的能力；供应链挑战或其他市场条件导致的劳动力成本和短缺增加以及大宗商品和其他价格上涨的影响；SVC 对SVC的物业进行具有成本效益的改进，增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力的能力；SVC以令人满意的条件为其酒店和净租赁物业聘请和留住合格经理和租户的能力；SVC的能力使其租金来源多样化以及提高其现金流安全性的回报；SVC的信用评级；SVC的经理RMR成功管理SVC的能力；与SVC的关联方，包括其管理受托人、TA、Sonesta、RMR和其他附属机构的实际和潜在利益冲突；SVC作为IRC下的房地产投资信托基金的纳税资格；SVC从规模、地理多样性中受益的能力，其酒店的位置和服务水平种类；联邦或州税法的变化；对SVC业务的限制以及它能够满足复杂的规则，以保持其作为房地产投资信托基金的纳税资格，用于美国联邦所得税；遵守和修改联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项；恐怖主义行为、流行病的爆发或持续或其他重大不利的公共卫生安全事件或条件、战争或其他敌对行动、供应链中断、气候变化或其他无法控制的人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与SVC定期文件中包含的其他警示声明一起阅读。SVC向美国证券交易委员会提交的文件中包含的信息，包括其定期报告中标题为 “风险因素” 的信息，或其中包含的信息，确定了可能导致与本演示文稿中前瞻性陈述存在差异的重要因素。SVC向美国证券交易委员会提交的文件可在其网站和www.sec.gov上查阅。您不应过分依赖前瞻性陈述。除非法律要求，否则SVC没有义务更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。关于前瞻性陈述的警告