附录 10.1

执行版本

租赁终止协议

本截至2023年5月12日的租赁终止协议（本协议）由特拉华州有限责任公司（房东） NRL WSC 200 Inner Belt Prop, LLC 和特拉华州的一家公司 Finch Therapeutics, Inc.（租户；租户和房东分别被称为一方，统称为双方）签订，提及以下内容：

R E C I T A L S

答：鉴于，特拉华州有限责任公司、租约 权益的前身 North River II LLC 和特拉华州的一家公司兼租户前身（原始租户）的 nextBiome, Inc. 签订了日期为 的某些办公室租约，经2017年1月20日的《租赁第一修正案》修订，并经该特定租赁第二修正案进一步修订截至本协议发布之日（经修订的《租约》），适用于某些场所的 租赁（房舍）包括该建筑物（建筑物）的第一层约10,500平方英尺和四楼的25,785平方英尺可出租平方英尺。 地址为马萨诸塞州萨默维尔内带路200号 02143，如租约中更具体地描述的那样。除非上下文另有明确说明，否则本协议中使用的大写术语在本协议中未另行定义的含义应与租赁中此类术语 的含义相同。

B. 鉴于潜在的新租户（包括可能签订新租约的任何其他 个人或实体，即潜在租户）已表示有兴趣从房东那里租赁房屋。

C. 鉴于，明确以房东与 潜在租户签订房屋租约（新租约）为条件，房东和租户希望根据本协议的条款终止租约。

现在， 因此，考虑到上述叙述（以此提及方式纳入此处），出于此处包含的共同承诺以及其他良好而有价值的考虑，特此确认 已收到这些承诺并已足够，双方特此达成以下协议：

A G R E E E M E N T

1。终止租约。

(a) 终止日期。如果新租约由房东和潜在租户签订，则租约应在晚上 11:59:59（当地时间）终止（ 租赁终止），即 (a) 2023 年 5 月 31 日和 (b) 房东和潜在租户执行新租约后的三 (3) 天（较晚的日期为终止日期）。新租约执行后，房东应立即以书面形式通知租户。租约终止后，到期日期（定义见租约）应自动修改为终止日期，租户应放弃所有

租户对房屋可能拥有的权利，除非租户或房东在终止日期当天或之前应承担的租户或房东在租约下的任何义务（包括但不限于任何付款和赔偿义务），在不限制前述规定的一般性的前提下，这些付款义务应被视为具体包括支付与租约有关的任何欠款 将来根据以下条款对运营费用进行核对租约），以及租户或房东在租约到期或提前终止后明确生效的任何义务 。

(b) 新租约。尽管本协议中有任何相反的规定，但如果房东和潜在的 租户在 2023 年 6 月 30 日结束之前不以任何原因签订新租约，则本协议应在房东或租户（各自自行决定）提前五 (5) 天向另一方 发出书面通知后终止且不再具有进一步的效力或效力，租户应继续根据以下规定租赁房屋租约条款以及房东和租户均不得免除其规定的任何义务。 本协议中的任何内容均不得解释为 (a) 要求房东或潜在租户签订新租约，新租约的谈判可由房东和潜在租户自行决定，或者 (b) 如果出于任何原因新租约未完成，则向租户提供对房东或潜在租户的任何索赔、权利或补救措施。尽管本协议中有任何相反的规定，但租户可以继续推销房屋以进行 转租，但租户承认并同意，任何转租都应完全受租约的约束和从属于租约，并应在租约终止时终止，包括但不限于根据本终止协议。

(c) 保证金；租金调整。只要租户在任何适用的通知和补救 期限后没有违约租约，并且本协议未以其他方式终止，房东应根据租约第6节向租户退还未适用的保证金，截至本协议签订之日，该押金为199,467.08美元， 在终止日期后的十 (10) 天内，租户根据下文第 2 节交出房屋。在房东选择时，押金可以直接支付给租户，或者， 如果截至终止日期有租金到期应付，则以仍到期应付的租金抵免额的形式申请。如果终止日期发生在日历月的最后一天以外的任何日期，则租户在终止日期之后的该月部分支付的任何租金 应在终止日期之后立即退还给租户。本第 1 (c) 节的条款和规定应在终止日期后继续有效。

2。交出房舍。

(a) 投降；检查。如果本协议未根据上述第 1 (b) 节终止， 双方承认，在终止日期当天或之前，租户应按照租约第 15 条要求的方式腾空、退出、交出房屋并将专有财产移交给房东。 根据租约第 15 (b) 节，对场所的最终 检查应在终止日期前三 (3) 天内进行。

1

(b) 延期付款。如果租户未能腾空、退出、交出房屋并将其 的专属所有权交给房东，则在不限于房东在租约、法律或衡平法下的任何其他权利和补救措施的前提下，租户应被视为暂住租户，租户应保护、辩护、赔偿并使房东免受任何和所有行动、裁决、裁决的侵害，诉讼原因，索赔，费用，损害赔偿，要求，费用（包括但不限于律师 的费用和成本和法庭费用）、费用、罚款、没收、伤害、判决、负债、留置权、损失、义务、命令、罚款、诉讼、停止通知和诉讼（统称为 “索赔”），由租户持有（但不包括因房东的疏忽或故意不当行为而产生的任何索赔），包括但不限于从十日开始 (10) 终止日期后的工作日，房东提起的非法拘留诉讼的费用针对租户，由于无法及时开始为新租户建造房屋 改善设施，导致房东的施工成本增加，由于房东无法及时将房屋交付给此类新租户而造成的利润损失和任何其他损失，以及任何继任租户或 潜在租户对房东提出的任何索赔。

(c) 移走个人财产。租户承认并同意，如果租户未能在终止日期当天或之前按照租约要求的方式移走 租户的家具、设备、机械、贸易固定装置和其他个人财产，则不限于 房东有权根据租约第16条宣布租户为暂停租户为暂停租户，房东有权行使本第 2 节规定的权利应最终推定 终止日期之前是由租户根据租约第 15 (c) 条转交给房东。此外，租户必须在 终止日期当天或之前从场所清除所有化学品和实验室废物。不得要求租户取消与交出房屋有关的任何改动（如租约中定义的那样）或其他改进。尽管本 或租约中有任何相反的规定，租户不得移走 (a) 租户根据截至本协议发布之日的特定协议、销售和转让单 出售给房东的个人财产、固定装置和设备（房东的个人财产），或 (b) 本附录A中确定并纳入此处的家具、固定装置和设备（剩余物品）。自 终止之日起，租户特此向房东免费授予、分配、转让、交付、交出和交付（条件与本协议签订之日相同，普通磨损、伤亡和谴责除外）， 租户对剩余物品的所有权利、所有权和权益，房东特此同意接受并承担剩余物品。

3。不转移。租户陈述并保证租户在本期限内没有向租约或以其他方式转让、转租或以其他方式转让、转租或以其他方式 （无论租约（包括但不限于租约第 17 节）中包含任何相反条款，并且作为房东签订本协议的重要考虑因素）将租约或房屋的任何权益直接或间接转让、转租或以其他方式 转让、转租或以其他方式 转让协议，第 1 (b) 节明确规定的除外，或任何索赔或 与已发布事项有关的权利（定义见下文）。租户陈述并保证，向马萨诸塞州的一家非营利性公司 Microbiome Health Research Institute Institute Inc. 的转租已到期，不再具有进一步的效力或效力，并且没有分租人、受让人或

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租户的其他受让人或继承人对租约或房屋拥有任何权利、所有权或利益。租户陈述并保证，针对租户的 索赔未决或威胁以书面形式提出，不会对其履行本协议义务的能力产生不利影响。租户同意保护、辩护、赔偿房东免受任何由于 或与违反本节包含的任何陈述和保证有关或相关的任何索赔，除非由房东的疏忽或故意 不当行为引起或产生或与之相关或相关的索赔。

4。发布。出于宝贵的报酬以及此处包含的共同契约和协议， 自终止之日起生效，租户代表自己及其关联公司、顾问、受托人、代理人、雇员、员工、合伙人、股东、成员、前任、顾问、经理、受托人、辅助受托人、 受益人、代表、高级职员、董事、律师、担保人、继承人和受让人（统称和单独指关联实体）)，特此永久完全释放和解除房东及其职务关联的 实体，以及由于 或与之相关的任何事务、原因或事物（包括但不限于基于疏忽或严格责任）（包括但不限于基于疏忽或严格责任）的任何已知或未知、固定或偶然、法律或衡平法索赔、由 或与之相关的所有索赔、通过、在其下或与之共同行事的所有个人和实体，或他们中的任何人、实体这是 (a) 终止日期或 (b) 租户休假、投降和交付专属所有权的最后一次发生符合本协议和租约要求的场所，租户现在或将来可能对房东、其关联实体或 任何实体提起的房屋，包括但不限于因租赁或场所（统称为 “已发布事项”）而产生或产生或与之相关的任何方式；但是，不得认为租户放弃了未来协调运营费用方面的任何权利根据租赁条款或房东向租户退还押金根据上文第 1 (c) 节。

5。赔偿。本协议中的任何内容均不得修改或修改 《租约》第 26 (c) 节规定的租户对终止日期之前产生的任何索赔承担的义务。

6。租户禁止反言。租户 特此证明并承认，据租户所知，截至本协议共同执行之日：(a) 除任何适用的通知和补救 期外，房东在租赁协议下的任何方面均未违约；(b) 租户目前对其在租约下的义务没有任何可诉的抗辩理由；(c) 目前没有针对租金的抵消措施。租户承认并同意：(i) 此处提出的陈述 构成房东签订本协议的重要考虑因素；(ii) 租户作出此类陈述的目的是诱使房东签订本协议；(iii) 房东 在签订本协议时依赖此类陈述。

7。房东的责任限制。 明确理解并同意，尽管本协议中有任何相反的规定，也无论适用法律有相反的规定，房东（包括任何继任房东）在租约和本协议 下的责任以及租户对房东的任何追索权均应受到限制

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且仅限于房东在建筑物内和建筑物的股权，房东及其任何组成合伙人均不对此承担任何个人责任，租户特此 代表自己以及由租户、通过或向租户提出索赔的所有人明确放弃和免除此类个人责任。尽管本协议中有任何相反的规定，但在任何情况下，房东均不对 间接损害承担责任，包括但不限于对租户业务的损害或由此造成的任何收入或利润损失。

8。杂项。

(a) 约束力。在遵守上述第 3 节条款的前提下，本协议的条款将 适用于双方的继承人、继承人、遗嘱执行人、法律和个人代表、管理人和受让人，视情况而定，对其具有约束力并使其受益。

(b) 完整协议。本协议构成双方对本协议标的 的全部理解和协议，并将取代先前的所有口头或书面谅解和协议。

(c) 律师费。如果有任何法律行动或程序以强制执行或解释本 协议的任何条款，或为保护或确立任何一方的任何权利或补救措施，则该诉讼或程序的失败方应向胜诉方支付最终确定的所有费用和开支，包括但不限于该胜诉方在此类行动或程序中为执行此类判决而产生的 律师费和成本。

(d) 批准。房东是租约下原始房东的权益继承人，租户是租约下原始租户权益的继承人 。在租约终止的前提下，房东和租户特此批准并确认他们在租约下各自的权利和义务。除非经特别修改，否则租约为 ，并应根据其条款保持完全的效力和效力。如果租赁条款与本协议条款之间存在任何冲突，则以本协议的条款为准。

(e) 标题。本协议各部分的标题仅供参考，不得用于 解释本协议。

(f) 由律师代理。各方承认，本协议已由 律师代理，并且已阅读并理解本协议的条款以及执行本协议的后果，除非本协议中明确规定，否则任何其他一方均未向其作出 陈述以促使本协议的执行。本协议是在双方及其律师的共同努力下起草的，因此不得解释为对任何一方有利或不利。

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(g) 对应方。本协议可以在对应协议中签署，每个 均应视为原件，但所有这些协议共同构成同一个协议。通过电子传输（包括但不限于通过电子邮件 .pdf 或 DocuSign）交付的电子签名页面应被明确视为与交付本协议中手动签名的页面一样有效。

(h) 经纪商。房东向租户陈述并保证，它没有就本协议的采购或执行与任何房地产经纪人或代理人进行过交易。租户向房东陈述并保证，除林肯房地产公司外， 没有与任何与采购或执行本协议有关的房地产经纪人或代理人打交道，该租户应全权承担林肯 Property Company 应支付的所有报酬、佣金或费用。 任何房地产经纪人或代理人因赔偿方违反其上述陈述和保证而要求的任何赔偿、佣金或费用，房东和租户均同意赔偿对方的任何费用、开支或负债（包括诉讼费用和合理的律师费），使对方免受损害。

[签名页面如下]

5

为此，双方已促使其正式授权的代表 自上述第一份书面日期起执行本协议，以昭信守。

房东：
NRL WSC 200 内带道具, LLC, 特拉华州一家有限责任公司
来自：		/s/Ryan Patton
姓名：瑞安·巴顿
它是：授权签字人
租户：
FINCH THERAPEUTICS, IN， 特拉华州的一家公司
来自：		/s/ 马克·布劳斯坦
姓名：马克·布劳斯坦
是：首席运营官

S-1

附录 A

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