附录 10.1

转租协议

本转租协议（“转租协议”）已签订并签订于此 16^第四2023年2月的一天（“生效日期”），由特拉华州的一家公司Ampio Pharmicals, Inc.（“次级房东”）和特拉华州的一家公司Utility Global, Inc.（“Subtenant”）以及两者之间。

鉴于，次级房东于2013年12月13日签订了由NCWP — Inverness Business Park, LLC签订的特定租赁协议，该协议分配给伊利诺伊州有限责任公司Beta Inverness Group, LLC（“主租赁”）；

鉴于根据主租赁的条款和条件，次级房东租赁了位于科罗拉多州恩格尔伍德因弗内斯公园大道373号（“建筑物”）上的大楼内的200号和204号套房，以及使用主租约中规定的公共区域的某些权利；以及

鉴于次级房东希望将房屋转租给子租户，而Subtenant希望根据下文规定的条款和条件将房屋转租给子租户，并且在任何情况下都要遵守主租赁的条款和条件。

因此，现在，考虑到上述内容、本文所含的共同契约和协议，以及出于其他良好和宝贵的考虑，特此确认其收据和充分性，双方达成以下协议：

1.主租约。子租户确认收到主租约，并在任何情况下都同意遵守承租人要求的主租赁的所有条款和条件，除非此处特别规定，并且本转租与主租赁之间存在任何冲突，在这种情况下，本转租应控制次级房东和子租户之间的任何条款和条件。次级房东和分租人的意图是，在任何情况下，除非次级房东必须根据主租约和/或本转租向主房东采取某些直接行动（例如，直接向主房东支付的租金和转租人支付的任何其他适用款项，以及转租人根据主租赁承担的维持所需保险的义务），否则分租人应遵守主租赁的所有条款和条件如果租户在那里。在遵守前面的语法句的前提下，次级房东和子租户均不得采取任何行动或不采取任何行动来造成主租约下的违约。未经对方事先书面同意（不得无理拒绝、延迟或附加条件），次级房东和子租户均不得修改或终止主租约，也不得采取任何可能导致修改或终止主租约的行动。次级房东和子租户应各自向对方提供从主房东那里收到的所有通知的副本。次级房东和次租户应合理地相互合作，并应对方的要求与主房东沟通，以解决主房东在主租约下的任何合理问题或疑虑或违约。

澄清一下，根据主租赁的第19.1.2节，子租户应直接向主房东承担主租约下租户的所有义务。根据主租约的此类条款（但不限制次级房东在本转租协议下的义务），子租户应履行并遵守承租人根据主租约应履行和遵守的所有协议、契约、条件和条款

Master Lease和主房东有权直接对子租户执行此类协议、契约和条件。

分房东向子租户陈述和保证，据次级房东实际所知，(i) 在主租约下次级房东没有违约，(ii) 无论在技术上是否发生违约，房屋都符合所有适用法律，但前提是这种合规是次级房东在主租赁下的义务，(iii) 无论在技术上是否发生违约，建筑物的系统都处于良好的运行状态，但仅限于这种合规性是次级房东在主租赁下的义务，以及 (iii) 无论在技术上是否发生违约，建筑物的系统都处于良好的运行状态，但仅限于这种合规性前提是此类合规是次级房东在主租赁下的义务）。次级房东应向Subtant和Subtenant的关联公司、受托人、子公司、受益人、合作伙伴、代理人、承包商、股东、成员、经理、贷款人、员工、高级职员、律师、股东和董事（以下简称 “Subtenant Group”）进行赔偿、免除和挽救其免受损害，包括合理的责任，义务，损害赔偿，罚款，索赔，诉讼，成本，费用和支出可能征收、产生或主张的律师费和其他专业费用针对因违反上述陈述和保证而产生或与之相关的任何此类受赔偿方。

如果此处使用了任何大写术语但未对其进行定义，则此类术语的含义应与主租赁中规定的含义相同。此处使用的 “适用法律” 一词是指所有法律、法规、规则、法令和/或法规，包括但不限于 1990 年《美国残疾人法》（49 U.S.C. 第 12101 条及其后各节）以及据此颁布的法规和准则，因为所有这些法律都可能不时修订，即 1980 年的《综合环境应对、补偿和责任法》（可能不时修订；此处称为 “CERS CLA”），命令，判决，法规，指令，许可证，许可证，契约和限制提及房屋的用途、条件、配置或占用。“危险物质” 是指在 CERCLA 中确定或根据任何适用法律确定为危险、有毒、污染物或污染物的任何废物、物质或材料。

2. 场所；未经修改；“按原样” 状态。在遵守此处规定的条款和条件的前提下，次级房东特此向Subtenant租赁和交付处于 “原样” 状态的房屋，Subtant特此接受次租户提供的房屋，次级房东没有义务提供任何服务、建造任何改善措施或为租户的改善提供任何资金。根据主租约的规定，未经主房东事先书面同意，分租人不得对房屋进行任何修改。任何此类修改、变更或改进均不对次级房东造成任何责任或义务。

3. 期限。本转租的期限（“期限”）应从2023年3月1日开始；但是，前提是该期限或任何进入房屋的条款均应延迟，直到本转租协议完全执行且主房东同意本转租合同（“生效日期”）后才能开始。尽管如此，Subent仍有权在2023年3月1日之前获得有益的提前入住，没有义务根据本转租中提及的主租约向主房东支付租金或任何其他款项（前提是子租户支付本转租协议签署本转租协议时本应支付的付款义务），用于安装家具、固定装置和设备，并尽快为房舍做好准备供租户使用转租已完全执行且房东已同意转租；但是，在提前入住期间，分租人应遵守本转租和主租赁的所有其他条款和条件，但根据本转租中提及的主租约向主房东支付的租金或任何其他款项除外，（前提是分租人付款）

在受益的提前入住期间，在签署本转租协议时本应支付的款项（如本文所规定）。本期限将于 2024 年 9 月 30 日终止，除非按照此处的规定提前终止。如果子租户在 2024 年 9 月 30 日之后继续占用房屋，则此类延续应根据子租户与主房东之间的直接租赁安排（或类似的占用安排）进行；如果子租户通过此类安排在 2024 年 9 月 30 日之后继续占用房屋，则次级房东在本转租约下对房屋、主租约或分租人不承担任何义务、责任或责任或主房东，除非那些明确幸存下来的房东本转租到期或提前终止。

4. 租金。从生效日期开始，分租人同意通过本转租合同第32节中规定的分租人地址或按照分租人的指示通过电汇向分租房东支付房东的基本租金（次级房东同意在生效日期之后立即提供此类信息），金额为下文所列金额的房屋基本租金（“租金”）分期支付。子租户应在期限内每个日历月的第一天提前支付租金，前提是期限内任何部分月份的租金应按比例分配。此类租金应到期支付，无需分房东开具发票。分租人应在分租人执行本转租协议时支付第一笔月租金，此后，子租户应在期限内每个月的第一天或之前支付下文规定的每月租金：

除了上面提供的基本租金外，Subtant应在收到发票后的五 (5) 个工作日内向分租户付款，详细说明主房东根据主租约评估的与房屋有关的任何金额，包括但不限于所有运营费用。尽管如此，此类运营费用目前为每月2,012.37美元（即，在收到发票后的五 (5) 个工作日内支付此类额外款项），此类运营费用应包含在每月租金支付中（无需开具发票），并应根据主租赁和主房东的规定进行调整。此类额外金额，包括但不限于运营费用，应在任期内任何部分月份和年度部分按比例分配，前提是这些费用是按月以外的其他基础计费。在不限制上述规定的前提下，子租户有义务向次级房东支付主租赁下的所有应付款项，前提是自生效之日起及之后的应计款项，次级房东有义务根据主租赁中规定的时限向主房东支付所有这些款项。如果次级房东拖欠根据主租约和/或本转租向主房东支付的款项，则子租户可以直接向主房东支付此类款项，次级房东要么向主房东支付此类款项，要么立即向分租人偿还向次级房东和主房东重复支付的任何款项。

5. 额外费用。分租人应负责直接向提供商或政府实体支付租户个人财产的公用事业、保险、营业税、个人财产税，以及房屋内业务的所有运营成本和支出，即主租赁中规定的清洁服务、经批准的建筑物和建筑物系统的改造、维修和更换，是租户根据主租赁的义务。此类额外费用应在任期内任何部分月份和年度部分按比例分摊，前提是此类额外费用是按月计费的。

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6.保证金。子租户执行本转租后，Subtenant应向次级房东支付一笔金额为六万二千六十八美元和42/100美元（62,068.42美元）（“保证金”）的保证金，由次级房东存入非隔离账户，该金额可以与其他资金混合。此类保证金不得为子租户的利益累积利息。

只要在本转租合同规定的任何适用通知或补救期之外未发生子租户违约事件，则保证金应在下文规定的退还日期后的六十 (60) 天内分两 (2) 期退还给子租户：

尽管如此，如果主房东保留了次级房东存入的全部或任何部分保证金，并在主租赁期限结束时根据主租约由主房东保留（即，2024 年 9 月 30 日）由于在生效日期之后完全由子租户在场所引发的任何行为，次级房东有权从子租户根据本转租协议向次级房东支付的保证金中扣留该款项。子租户承认并同意，主房东在主租约下持有的保证金是次级房东的财产，子租户对根据主租赁持有的此类保证金没有任何权利或与之无关。在不限制上述情况的前提下，如果由于租户在生效日期之后在房屋内单独造成的任何行为而导致保证金缺口，则分租人应在次级房东提出书面要求后立即向次级房东支付此类缺陷金额。

7. 使用。分租人只能将房屋用于一般办公、轻化学/湿实验室、制造、储存、分销和仓库用于氢能研发，未经次级房东事先书面同意，应允许分租人在场所现场储存允许的化学品（定义见下文），其数量载于本附录A并入此处（“许可用途”），不得用于任何其他用途或目的（见下文）此类同意（不得无理拒绝）和房东（例如同意遵守主租约中规定的门槛）。在不限制子租户遵守主租赁条款和条件的义务的前提下，子租户应遵守主租赁第 5 节中规定的所有使用限制和义务，包括主租赁附录 D 中规定的规则和条例，这些规则和条例自生效之日起生效。

8. 没有留置权。分租人不得自愿或非自愿地对场所、建筑物或承租人在本转租协议下或根据本转租约享有的任何权益创造、产生、假设或遭受任何形式的抵押贷款、留置权、担保权益或其他抵押权或任何形式的抵押或扣押。

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9. 税收。根据主租约，分租人应负责支付与房屋有关的所有不动产税。分租人应在到期时立即支付任何政府或准政府机构现在或以后对Subenant的业务或个人财产征收的所有销售、使用、个人财产、消费税和其他税收以及所有许可和注册费，包括但不限于Subent业务或其个人财产的使用、购买、出售、所有权、交付、租赁、拥有、存储、运营、维护、维修、返还或其他处置，或根据与分租人的业务有关的收入或其他收益或个人财产或本协议项下的租金。

10. 不提供服务。次级房东不得为房屋或建筑物提供任何服务或维护，也不承担任何责任。在不限制上述规定的前提下，次级房东不得向房屋提供任何清洁或清洁服务。对于因任何原因导致的任何公用事业或服务的任何变更、中断或故障（“服务故障”）而造成或产生的任何损失或损害，分房东对Subtant概不负责；临时服务故障不得被视为对租户的驱逐或建设性驱逐，也不得解除Subent在本协议下的任何义务。尽管如此，根据主租约，子租户应获得与作为租户的次级房东相同的服务故障补救措施。Sublandord对大楼内或大楼内任何服务的质量、连续性或可用性不作任何保证，如果Subtenant的服务以任何方式中断、损坏或效果降低，Subtenant特此放弃就任何实际或间接损失（包括业务损失损失）向次级房东提出的任何索赔。

11.维护和维修。分租人应自行承担成本和费用，进行主租赁中规定的所有常规维护、维修和更换，这是承租人根据主租约承担的义务。尽管有上述规定，Subent应按照承租人根据主租约的要求，采取一切必要行动，遵守与其义务、业务和房屋占用有关的所有适用法律。除非涉及允许的化学品（定义见下文）或主租约另行允许的化学品，否则未经主房东事先书面同意，Subent不得允许在房屋或建筑物内、内部或周围使用或处置任何危险物质。

12. 改动、增补和标志。根据主租约第7节，未经主房东事先书面同意，也不得无理拒绝、限制或拖延房东的书面同意，分租人不得对场所或建筑物、上面和建筑物进行任何改动、增建、安装或替换（“改进”）；前提是，在主房东书面同意任何拟议的改善措施的范围内，次级房东应只要次级房东不受此类改进的约束，即视为已同意此类改进与此类改进相关的任何责任或义务。根据主租约第13条，在主房东批准的范围内，分租人可以在房屋或建筑物上放置标志。子租户不得在房屋、建筑物或公共区域内部或外部的任何部分展示其他标志、广告或通知，除非在名录、套房门和主房东指定的区域上。子租户应承担与任何允许的标志相关的费用和开支，包括但不限于任何建筑物目录和套房标牌费用（如果有）。次级房东应合理地与子租户合作，以促进主房东批准任何和所有改进。

13.主房东或次房东参加。根据本协议的条款和主租约，主房东或次级房东及其代理人有权根据主租赁的条款进入房屋，以便检查或

对其进行检查，以执行本转租或主租赁的条款和条件或主租赁中规定的条款和条件。主房东和次房东及其代理人可以随时进入房屋，无需事先通知，以应对实际或明显的紧急情况。

14.Mechanic 的留置权。分租人应保持房屋和建筑物以及其中或其中的所有物品不受机械师的留置权和其他留置权，这些留置权是由于为分租人或代表承租人或通过Subtent提出索赔的人员所做的工作或提供的服务而产生的。Subtenant 特此同意赔偿、捍卫和拯救次级房东和主房东及其各自的物业经理、经纪人、经理、高级职员、董事、业主、代理人、员工、承包商、法定代表、继承人和受让人，免受因已完成的工作而产生的任何责任、损失、损害、成本或支出，包括律师费为子租户或代表子租户或通过子租户提出索赔的人员提供的服务。如果就为分租户或代表承租人完成的工作或提供的材料对房屋或建筑物提交或记录了任何此类留置权，或者如果启动了影响房屋或建筑物所有权的诉讼，则Subent应根据主租赁的条款使此类留置权被解除记录，并为此类行动辩护，费用由承租人自行承担。如果Subtenant希望对任何此类留置权主张提出异议，则Subtenant仍应通过购买令次房东和主房东合理满意的债券来为此类留置权投保，费用由Subtenant自行承担。

15.财产损失、人身伤害。作为本转租协议下向次级房东提供的对价的重要组成部分，分租人特此放弃针对次级房东、主房东及其各自的物业经理、经纪人、经纪人、经理、高级职员、董事、所有者、代理人、员工、承包商、法定代表、继承人和受让人提出的任何责任索赔，并特此赔偿并同意使他们免受任何责任索赔在 Subtenant 的场所或其任何部分内、之上或周围，其员工、承包商、受邀者、代理人、代表或与子租户相关的任何其他个人或实体（但仅限于相关索赔在子租户占用房屋之日当天或之后发生或产生），除非这种索赔是由次级房东的重大过失或故意不当行为造成的。次级房东特此放弃针对次级房东、其员工、承包商、受邀者、代理人、代表或与次级房东相关的任何其他个人或实体在、场所内或其任何部分发生的任何人或财产遭受的任何伤害或损害的所有责任索赔，特此赔偿并同意使Sub租户集团免受任何责任索赔（但仅限于相关索赔发生或出现之前）子租户占用日期（房屋），除非是这样由子租户的重大过失或故意不当行为引起。

16. 保险。

(a)在期限内，承租人应至少持有和维持承租人根据主租赁第8条向获准在科罗拉多州开展业务的公司持有的保险，A.M. Best评级为A或以上，每份此类保单都将次级房东、主房东、任何债务持有人或抵押贷款持有人或主租赁中规定的其他人列为额外被保险人。除了主租约第8节所要求的保险外，承租人还应获得以下环境保险：场所污染保险，但有以下要求—— (i) 此类保单的限额应不低于3,000,000.00美元（该保险可通过商业一般责任和总括责任承担）

保单），（ii）此类保单应以事故为基础，或者，如果是索赔，则应有3年的尾期保险；（iii）此类保单的免赔额应不超过10,000.00美元。

所有此类保单均应将次级房东和主房东列为额外被保险人，应免除对次级房东和主房东的代位权，并应规定除非提前三十 (30) 天向子租户、次级房东和主房东发出书面通知，否则不得取消或更改代位权。子租户应负责支付本转租协议下子租户需要维持的任何保险单的免赔额。子租户的保险单应为主要保单，次级房东和主房东的保险单为次要和非供款保单。如果子租户未能维持本文要求的保险类型和水平，则次级房东或主房东可以但没有义务自费获得此类保险。次级房东对分租人或分租人的任何保险公司不承担任何责任，也不应对此类损害或破坏承担任何责任。

(b)在期限内，次级房东将维持并维持主租赁下租户必须持有的保险单并使其生效。此类保险单应视情况将Subtenant指定为额外的被保险人或损失收款人；但是，Subtenant应全权负责Subtenant的FF&E的所有保险以及与Subenant业务运营相关的保险。

17. 环境问题。在子租户提前有益入住期（如本转租协议第 3 节所述）之前，次级房东应清除位于、内部或内部的任何危险物质，但以次房东或其关联方带入/释放到房屋的范围为限。在将任何危险物质带入场所之前，子租户应向次级房东和主房东提供现场安全应急计划和泄漏预防计划。次级房东特此同意，应允许Subtenant在场地现场储存所附附录A所列数量的化学品和气瓶气体（“允许的化学品”），并应与Subant合理合作，以促进主房东批准允许的化学品。允许的化学品应由分租户根据所有适用法律存放在场所内，包括但不限于：(i) 所有液态许可化学品应根据材料安全数据表、适用的职业安全与健康管理局 (“OSHA”) 的规章制度储存在柜中，并存放在场所内隔离的二级隔离区内；(ii) 所有构成许可化学品的气瓶和压缩气体应存放在机柜中根据适用的职业安全与健康管理局规则和法规和压缩气体协会指导方针，使用储存在安全气瓶架中的K型气瓶和储存在场所内笼子区域并通过链条捆绑在一起的T型气瓶；以及（iii）所有粉状允许的化学品应储存在场所中隔离的二级隔离区中。

18.损坏或毁坏。如果房屋或财产因火灾或其他被保险人伤亡而损坏，则以主租赁第15节的条款和条件为准。

19. 卓越域名；谴责。如果房舍的全部或任何部分应在征用域权的控制下被占用或在威胁下转让，则应以主租约第16节的条款和条件为准。在得知此事后，分房东或子租户（视情况而定）应立即将任何未决或威胁的谴责或影响房屋的行为通知对方和主房东。

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20.转让和转租。未经次级房东和主房东事先书面同意，转租人不得通过法律或其他方式直接转让、转让或转租本转租或转租本转租或其中的任何权益，不得根据主租约第 19 节（包括这种情况）进行无理扣留、延迟或附加条件[s]根据主租约第 19.2 节无需征得同意时）。为避免任何疑问，次级房东应拥有根据主租赁的相同条款和条件同意任何转让、转让或转租的独立权利。任何违反本第 20 节的企图转让、转租、许可、抵押、抵押、其他抵押或其他使用或占用均属无效，无效。

21.默认。

(a)以下任何一项或多项事件的发生均构成 Subtenant 的 “违约事件”，这些事件将在任何适用的修复期过后继续发生：

(b)违约事件发生后，主房东和次级房东应

每个人都拥有主租赁中规定的房东权利，包括但不限于主租赁的第17和18节，分租人应承担主租约中规定的租户义务和责任，包括但不限于主租赁的第17和18节。

(c)次级房东可以根据次级房东的选择，不时提起诉讼或诉讼，要求追回此处规定的金额和损害赔偿，此处的任何内容均不得视为要求次级房东等待本转租或本转租协议的期限本应到期的日期，如果分租人没有此类违约或没有此类终止（视情况而定）。

(d)次级房东未能坚持严格履行本协议中的任何协议、条款、契约或条件，也没有行使因违反协议而产生的任何权利或补救措施，以及在任何此类违约行为持续期间不接受全部或部分租金，均不构成对此类违反此类协议、条款、契约或条件的行为的豁免。除非通过次级房东签署的书面文书，否则不得免除、修改或修改本协议的任何协议、条款、契约或条件，以及任何违反协议的行为。对任何违约行为的豁免均不得影响或更改本转租约，但对于现有或后续的任何其他违反协议、条款、契约和条件，本协议的每项协议、条款、契约和条件均应继续具有完全效力和效力。

(e)本节中的任何内容均不限制或损害次级房东在任何破产、破产、破产、接管、重组或解散程序中提供和获得的违约赔偿金的权利，该金额等于管理此类程序的任何法规或法律规则所允许的最高限额，在证明此类损害赔偿金时有效，无论该金额是否大于、等于或小于任何提及的可追回金额，无论该金额是否大于、等于或小于任何提及的可追回金额，无论是损害赔偿金还是租金本节的上述条款。

(f)如果次级房东 (i) 未能履行本转租中规定的由次级房东履行的任何协议、条款、契约或条件，包括但不限于转租人向次级房东支付的与主租赁中规定的付款义务相关的租金和其他款项的义务，或者 (ii) 采取任何肯定措施违反主租赁和租赁的条款和条件，则属于次级房东的违约行为在向次级房东发出书面通知后，此类行动将持续十二 (12) 天；但是，前提是，只要次级房东在收到此类通知后的十二（12）天内开始纠正故障，并且（z）次房东努力采取行动方针来纠正次级房东所采取的行动，则应允许次级房东在合理必要的情况下有更多时间来纠正故障。次级房东违约后，Subtenant有权 (I) 根据本转租赁、法律或衡平法寻求其可用的任何权利和/或补救措施，或 (II) 终止本转租约。

22.家具、固定装置和设备。分租人应根据所附附录B中规定的销售账单，在分租人占用房屋之日或生效日期中较早者向分租人转让截至生效之日位于该场所的所有家具、固定装置和设备，包括但不限于所附附附录C中列出并以本引用方式纳入此处的家具、固定装置和设备（不向承租人支付任何费用或费用）（统称为 “FF&E”）。子租户同意在租户占用房屋之日或生效日期中较早者占有所有FF&E，并将承担与之相关的所有未来责任和责任。FF&E 的出售，不带任何留置权，并且 “按原样、在哪里、存在所有缺陷”，分房东不作任何明示、暗示、法定或其他形式的陈述或保证（除非下文明确规定），也不限制

顺便说一句，次级房东没有就FF＆E的充足性或与此相关的任何可能需要的许可证和许可证作出任何陈述。在不限制前述内容的一般性的前提下，Subtant承认，分租户明确否认和否定所有 FF&E：(a) 任何暗示或明示的适销性保证；(b) 对特定用途适用性的任何暗示或明示的担保；以及 (c) 对特定目的的任何默示或明示的合规性保证。尽管如此，次级房东特此声明并保证，在通过参考的销售账单将FF&E转让给子租户时，(i) 次级房东拥有或将要免费拥有所有留置权和其他抵押权，(ii) 次级房东拥有或将拥有在未经任何其他个人或实体的同意或批准的情况下将FF&E转交给子租户的权力和权限。

23. 等待。如果子租户在本转租合同终止后在没有与主房东签订直接租赁（或类似的占用协议）的情况下继续支付租金，则子租户应继续按期最后一个月到期租金的百分之五十（150％）支付租金，根据本协议条款和主租约（可能适用于此类逐月租赁和任何此类持有），子租户应每月成为分租人不构成本转租的延期。此类租赁将持续到主房东或次房东（根据法律规定）或子租户终止，前提是至少提前三十（30）天向次房东发出书面通知，该日历月的最后一天（即该月的逐月租赁终止之日）。除上述情况外，Subtenant还应对次级房东和主房东因此类延期而遭受的所有损失承担责任。

24.交出房舍。在本转租到期或提前终止后，转租人应根据主租赁的条款和条件，包括但不限于主租赁的条款和条件，包括但不限于主租约第 6.7、7.5 和 9 节中规定的义务，立即放弃房屋所有权并将房屋所有权移交给主房东和次房东，且不向次级房东或主房东支付任何费用，将其移出或促使他们离开房屋住所改善、个人财产和设备，包括租赁权改善、个人财产和设备在本协议下移交给子租户，但不损坏或损坏房屋，以及由租户拥有且位于房屋内的所有家具、家具和其他个人财产物品（此处均称为 “租户财产”），除非承租人与主房东签订新的租约，否则此类搬迁应受其条款的约束。移除分租人的财产后，承租人应修复或支付因搬迁而对房屋造成的任何损坏的修复费用。

25.权利保留给次级房东和主房东。根据本转租和主租赁的条款，次级房东和主房东应拥有以下权利：(a) 以商业上合理的方式进入房屋，以履行其在本转租或主租赁下的义务；(b) 持有房屋的通行证；(c) 按照本分租或主租约的规定，以商业上合理的方式在房屋内或周围进行任何工作租赁；以及 (d) 对子租户及其代理人、员工、受邀者实施合理的规章制度以及房东主规定的范围内的客人。

26.不可抗力条款。只要本转租协议中规定了次级房东或分租人履行任何义务（不包括付款义务）的时限，包括但不限于与建造、维修、维护或服务相关的义务，则只要延迟遵守此类限制是由于天灾、政府控制或其他超出该方合理控制范围的因素造成的，则应延长规定的时限。

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27. 律师费。如果在本协议下出现任何争议，或者在履行本转租的任何条款或条件时出现任何违约，胜诉方有权收回与之相关的所有成本和开支，包括律师费。“胜诉方” 一词的定义是指不论是否裁定对方当事人的不法行为的一方。

28.无追索权。任何过去、现任或未来的董事、高级职员、员工、经理、注册人、成员、合伙人、股东、关联公司、代理人、次房东、主房东或次租户的律师或代表均不对次级房东、主房东或分租人在本转租或主租赁下的任何义务或负债承担任何责任，也不对基于本协议所设想的交易提出的任何索赔承担任何责任。此处的任何内容均不得产生、授予或视为对过去、现任或未来的董事、高级职员、员工、经理、公司注册人、会员、合伙人、股东、关联公司、代理人、律师或次租户的代表产生或确认任何责任或义务。

29. 从属关系；禁止反言。无论是次房东还是主房东，本转租均受所有影响房屋的现有或未来抵押贷款的留置权的约束和从属于留置权，以及所有续期、修改、更换和延期；但是，如果任何此类抵押贷款被取消抵押品赎回权，则转租人应向取消抵押品赎回权的购买者授予取消抵押品赎回权或在任何代替取消抵押品赎回权的契约中注明购买者的姓名，并应承认该购买者为次级房东根据本转租合同或主租约下的主房东。本条款应自动生效，但无论如何，Subtenant特此同意立即执行并提供双方均可接受的从属和委托协议或其他保证（“从属协议”），次级房东或主房东为推进本条款可能要求的其他保证（“从属协议”）。尽管如此，如果次级房东或主房东向子租户申请已执行的从属协议，而子租户未能在收到此类请求后的十 (10) 个工作日内交付所请求的SNDA，则双方特此同意，子租户应因此被视为同意次级房东提出的从属协议中规定的条款和条件。

子租户同意在分房东、主房东、任何贷款人或任何抵押权人提前至少十 (10) 个工作日发出书面通知后，随时签署、确认并向次房东、主房东、此类贷款人或此类抵押权人或分房东、主房东或抵押权人指定的任何其他方交付一份由次房东或主房东提供的禁止反言证书，证明本转租协议未经修改，完全生效（或如果有修改）以及租金和其他费用的生效日期预付款（如果有），并说明次级房东是否违约了本转租的任何条款，其意图是任何潜在购买者或其任何抵押权人或任何抵押贷款的任何受让人都可以依赖根据本条款提交的任何此类声明。尽管如此，如果次级房东或主房东向子租户申请已执行的禁止反言证书，而子租户未能在收到此类请求后的十 (10) 个工作日内交付所请求的禁止反言证书，则双方特此同意，Subent应因此被视为同意分租人或主房东提出的禁止反言证书中规定的条款和条件，对此没有任何异议。

30.其他。

(a)本转租应解释为本转租协议之间的契约

次级房东和子租户是独立的，不是受抚养人，如果次级房东未能履行本协议规定的义务，则子租户无权抵消本协议下欠次级房东的租金或其他款项，除非本文特别规定；但是，前提是前述规定不得损害子租户就分房东长期以来违反本协议条款的行为对次级房东提起单独诉讼的权利因为首先通知次级房东和任何抵押贷款或信托契约的持有人涵盖已书面通知租户地址的场所或其任何部分。

(b)如果根据在本期限内生效的现行或未来法律，本转租协议的任何条款或规定是非法、无效或不可执行的，那么无论如何，本转租协议双方都希望本转租协议的其余部分不受影响，本转租协议双方还打算以此代替本分租合同中非法、无效或不可执行的每项条款或条款作为本转租的一部分，与此类非法、无效或不可执行条款相似的条款或条款或尽可能提供合法、有效和可执行的条款，前提是此类增加不会增加或减少次级房东或子租户的义务或减损其权利或权力。

(c)每节的标题仅为方便起见而添加，在解释本主租约的任何条款时应视为无效。

(d)在本协议期限内，分房东或分租人所做的任何行为或事情，包括但不限于任何接受房屋交出或修改或修改本转租的协议，均不得被视为对次级房东或子租户具有约束力，除非此类行为或事情由次房东或子租户的官员（如适用）承担。向次级房东或分房东的代理人、员工或官员交付钥匙不应构成本转租的终止或房屋的交出。子租户支付的款项或次级房东收到的低于本协议规定的租金的款项均不得被视为不是由于最早规定的租金而支付的，任何支票或任何支票或租金付款所附信函上的任何背书或声明也不得被视为协议和满意，分房东可以在不损害次级房东收回此类租金余额或寻求任何其他补救措施的权利的情况下接受此类支票或付款。

(e)时间是这里的关键。

(f)本转租协议订立，受科罗拉多州法律管辖和解释。双方同意，除非双方一致同意，否则科罗拉多州道格拉斯县地方法院应是因本转租或违反本转租而产生或与之相关的任何争议和索赔的专属审理地。

31. 完整协议；修订；不转让。本转租及其附录构成本转租协议双方就本转租标的物达成的完整协议。除非通过双方签署的书面文书，否则不得变更、变更或修改本转租约。未经另一方同意，任何一方都不得转让本转租赁，不得无理扣留、附加条件或延迟。

32. 通知。本协议任何一方要求或允许向另一方发出或送达的任何通知或通信在亲自送达或通过经认可的隔夜快递服务收到（需要签名）时，应视为根据本转租协议的规定发出或送达，地址正确如下：

​

本协议的任何一方均可在变更生效日期前至少十 (10) 天以上述方式向本协议另一方发出本协议下的书面通知，从而更改其送达本协议下通知的地址。

33. 豁免。任何一方对另一方在本转租协议下的任何违约、违约或失败的豁免不得解释为对任何后续或不同的违约、违约或失败的弃权。

34. 缔约方的关系。本转租没有也不应建立委托人与代理人的关系、合伙关系、合伙关系、合资关系或次级房东与子租户之间的任何其他关联关系，本协议双方之间的唯一关系严格来说是次级房东和子租户之间的关系。

35.损害赔偿豁免。无论本转租合同中有任何相反的规定，在任何情况下，本分租约的任何一方均不对因违反或违约本转租协议而导致的任何后果、特殊或惩罚性损害承担责任，各方特此放弃对所有此类当事方提出的此类损害赔偿的所有索赔。

36. 安静地享受。次级房东同意并承诺，只要不存在子租户违约事件（受任何适用的通知和补救期限），并且遵守主租约和本转租的条款，分租户（以及由分租户或分租户主持的任何一方）在期限内不得干扰或干扰子租户安静地享受房屋。

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37. 房东留置权。次级房东特此放弃所有房东的留置权（通过法规、合同、章程或其他方式）以及对Subtenant位于房舍内、内部或周围的任何个人财产的所有担保权益和其他索赔。

38. 陪审团豁免。次级房东和分租人均放弃陪审团在涉及本转租产生或以任何方式与本转租有关的任何事项的任何诉讼、程序或反索赔中进行审判。

39. 经纪人。次级房东和子租户均表示，除了代表次级房东的世邦魏理仕和代表子租户的Newmark之外，他们没有与任何与本次转租有关的经纪人打过交道。分房东负责向世邦魏理仕支付佣金，世邦魏理仕应负责根据单独的书面协议向Newmark支付佣金。次级房东和子租户均同意赔偿另一方因赔偿方与该经纪人之间的任何对话、通信或其他交易而可能产生或承受的任何损失、责任、损害、成本和费用（包括法庭费用和合理的律师费），并使另一方免受损害，或者发现者，上面特别指出的经纪人除外。

40. 停车。根据主租赁的条款和条件，子租户应拥有与次级房东相同的停车权和补救措施，次级房东特此放弃使用主租赁授予次级房东的任何停车位和停车权的权利。

41. 对手/传真或电子签名。本转租可以在一个或多个对应方中签署，所有这些合在一起构成一份文书。本转租协议上签名的传真或电子传输副本是可以接受的，并被视为原始签名。

[签名页面如下]

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为此，本协议双方促使本转租协议自上述第一天和第一年起生效，以昭信守。

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附录 A

允许的化学品清单

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附录 B

销售单的形式

Ampio Pharmicals, Inc. 是特拉华州的一家公司，作为 “次房东”，作为 “分租人”，是2023年某些转租协议（“转租协议”）的当事方，该协议转租位于科罗拉多州恩格尔伍德因弗内斯公园大道373号的某些场所，具体描述见转租协议（“场所”）。

考虑到转租合同，次级房东希望将随附的附表1中显示的家具和设备（“已输送的FF＆E”）“按原样，在哪里，全部过错” 运送给租户。

因此，现在，考虑到子租户已收到分租人亲自支付给次房东的 One 和 No/100 美元（1.00 美元）以及其他有价值的对价，次级房东特此确认并承认其收据和充足性，次级房东特此向分租人和子租户的继任者、法定代表人和受让人转让、转移、转交和交付给子房东的所有权利、所有权和利益进入 Convered FF&E。

Convered FF&E 以 “原样、在哪里、所有缺陷” 出售，次级房东不作任何明示、暗示、法定或其他形式的陈述或担保，但不限于前述次级房东不就传送的 FF&E 的充分性或其可能需要的任何许可和许可证作出任何陈述。在不限制上述内容的一般性的前提下，Subtenant承认，对于特此转让的传送的FF&E，次级房东明确否认和否定：(a) 任何暗示或明示的适销性保证；(b) 对特定用途适用性的任何暗示或明示的保证；以及 (c) 对特定目的的合规性的任何暗示或明示保证。

尽管如此，次级房东特此保证并声明，次级房东拥有Convered FF&E，不存在所有留置权和其他抵押权，并且次级房东有权在未经任何其他个人或实体的同意或批准的情况下将传递的 FF&E 转交给子租户。

本销售账单和其中包含的条款将对次级房东和分租人及其各自的继承人和受让人具有约束力并对他们有利。

[签名页面如下]

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附表 1
到
销售账单

输送了 FF&E

制造设备

办公家具和设备

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质量控制实验室设备

研究与开发设备

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租赁权改善相关财产

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附录 C
FF&E 清单

制造设备

办公家具和设备

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质量控制实验室设备

研究与开发设备

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租赁权改善相关财产

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主房东同意转租

Beta Investors Group, LLC，伊利诺伊州的一家有限责任公司（“主房东”；作为NCWP — 因弗内斯商业园有限责任公司的权益继任者），作为房东，根据分配给主房东的NCWP — 因弗内斯商业园有限责任公司与特拉华州一家公司（“Ampio”）于2013年12月13日签订的特定租赁协议（“主租赁”）科罗拉多州恩格尔伍德因弗内斯公园大道 373 号 80112，200 和 204 号套房，面积约 19,346 平方英尺（“场所”），特此同意并承认并同意 Ampio 与特拉华州的一家公司 Utility Global, Inc.（“子租户”）于 2023 年 2 月 16 日签订的某些转租协议（“转租协议”）的条款和条件。如果此处使用了任何大写术语但未对其进行定义，则此类术语的含义应与主租赁中规定的含义相同。

据其目前和实际所知，主房东特此向Ampio和Subtenant声明并保证，主租约已完全生效，根据主租赁的条款和条件，主房东和Ampio均未违约，此外，不存在任何事实或条件，无论是通知还是时间流逝或两者兼而有之。

据其目前和实际所知，主房东特此向Ampio和Subtenant陈述并保证，除了正常业务过程中的维修和维护外，它没有收到任何关于房屋不符合所有适用法律或建筑物系统运行不良且需要维修的通知。

无论主租约中有任何相反的规定或之前向安皮奥发表的任何书面或口头陈述，主房东特此同意，主房东不得要求Ampio或Subtenant从场所拆除任何现有的改建、增建和/或租赁权改进，包括但不限于洁净室的组成部分。

主房东同意并承认，转租中描述的房屋内家具、固定装置和设备的所有权/所有权将在转租协议执行后由Ampio出售、转让、转让并转让给子租户，除非上文另有规定，否则主租赁中与房屋附属固定装置和设备的未来处置/变更有关的条款仍然有效。在不限制前述规定的前提下，主房东同意并承认，除非子租户根据主租约第9.4节放弃此类个人财产，否则主房东不得对子租户拥有和/或租赁的位于房屋内或场所的个人财产拥有任何所有权权益。

主房东特此同意，为了子租户的利益，将主租约的 “放弃代位权” 部分（即第 8.3 节）适用于子租户。

在不限制主房东对转租的先前同意的前提下，主房东特此同意修改房屋的用途（如转租第7节所述）以及在房屋中使用和存储材料（如转租第7节和第17节所述）。

主房东同意，主房东与子租户之间的任何延期、修改、修改或协议对Ampio没有约束力。假设主租约没有违约，假设Ampio和Subtenant在2024年9月30日当天或之前根据主租约的条款腾出房屋，主房东进一步同意主租约于2024年9月30日终止，自2024年9月30日晚上11点59分起生效，Ampio将被释放

​

截至该日及之后，与主租赁相关的所有负债和义务以及主房东和分租人的作为和不作为，但根据主租赁条款本应在主租赁终止后继续存在的事项除外。在子租户与主房东之间的任何直接租赁安排生效之日起，Ampio应免除主租赁下的所有责任和义务，包括但不限于主租赁第9.2节规定的拆除洁净室部件和修复该区域遭受的任何损坏的义务。

如果子租户违反主租赁的条款或条件，但未支付租金，则主房东应向Ampio提供此类违约的书面通知，说明此类违约的性质，主房东应在收到此类书面通知后的三十 (30) 天内向安皮奥提供纠正此类违约行为的机会，而不会违约或导致主租约违约。主房东还同意向子租户提供主房东向 Ampio 提供的任何通知或类似通信。Ampio和Subtenant还同意向主房东提供任何一方向另一方提供的任何通知或类似通信，根据主租约，通知必须发送给主房东。任何通知均应发送到以下地址：

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​

主房东旨在成为分租人在转租协议下的义务的第三方受益人，这些义务使主房东受益，包括但不限于分租合同第1、8、9、10、11、13、14、15、16、18、24、25和28节中规定的义务，主房东应对Ampio强制执行，也可以直接对子租户强制执行。

[签名页面如下]

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同意并接受：

房东大师：Beta Investors Group, LLC，
一家伊利诺伊州有限责任公司

ampio: Ampio Pharmicals, Inc.
a 特拉华州公司

子租户：Utility Global, Inc.
特拉华州的一家公司

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销售账单

作为 “次租户” 的特拉华州公司Ampio Pharmicals, Inc. 和作为 “子租户” 的特拉华州公司Utility Global, Inc. 是2023年2月16日某些转租协议（“转租协议”）的当事方，转租位于科罗拉多州恩格尔伍德因弗内斯公园大道373号的某些场所80112，更具体地描述了转租协议（“场所”）。

考虑到转租合同，次级房东希望将随附的附表1中显示的家具和设备（“已输送的FF＆E”）“按原样，在哪里，全部过错” 运送给租户。

因此，现在，考虑到子租户已收到分租人亲自支付给次房东的 One 和 No/100 美元（1.00 美元）以及其他有价值的对价，次级房东特此确认并承认其收据和充足性，次级房东特此向分租人和子租户的继任者、法定代表人和受让人转让、转移、转交和交付给子房东的所有权利、所有权和利益进入 Convered FF&E。

Convered FF&E 以 “原样、在哪里、所有缺陷” 出售，次级房东不作任何明示、暗示、法定或其他形式的陈述或担保，但不限于前述次级房东不就传送的 FF&E 的充分性或其可能需要的任何许可和许可证作出任何陈述。在不限制上述内容的一般性的前提下，Subtenant承认，对于特此转让的传送的FF&E，次级房东明确否认和否定：(a) 任何暗示或明示的适销性保证；(b) 对特定用途适用性的任何暗示或明示的保证；以及 (c) 对特定目的的合规性的任何暗示或明示保证。

尽管如此，次级房东特此保证并声明，次级房东拥有Convered FF&E，不存在所有留置权和其他抵押权，并且次级房东有权在未经任何其他个人或实体的同意或批准的情况下将传递的 FF&E 转交给子租户。

本销售账单和其中包含的条款将对次级房东和分租人及其各自的继承人和受让人具有约束力并对他们有利。

[签名页面如下]

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附表 1
到
销售账单

输送了 FF&E

制造设备

办公家具和设备

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质量控制实验室设备

研究与开发设备

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