管理层对财务业绩的讨论和分析

导言

本管理层对Brookfield Property Partners L.P.（“BPY”，“合伙企业” 或 “我们”）的讨论和分析（“MD&A”）涵盖了截至2023年3月31日和2022年12月31日的财务状况以及截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的经营业绩。本MD&A应与截至2023年3月31日的未经审计的简明合并财务报表（“财务报表”）和相关附注（包含在本报告其他地方）以及我们在20-F表上截至2022年12月31日的年度报告一起阅读。

我们在本 MD&A 中披露了许多财务指标，这些指标是使用不符合国际会计准则理事会（“IFRS”）发布的《国际财务报告准则》的方法计算和列报的。本MD&A中使用的非国际财务报告准则指标与最具可比性的国际财务报告准则指标进行核对或计算。我们利用这些衡量标准来管理我们的业务，包括用于绩效衡量、资本配置和估值目的，我们认为在国际财务报告准则业绩的补充基础上提供这些绩效指标有助于投资者评估我们的整体业绩。不应将这些财务指标视为根据国际财务报告准则计算的类似财务指标的替代品。我们提醒读者，这些非国际财务报告准则财务指标可能与其他企业披露的计算不同，因此可能无法与其他企业提出的类似指标进行比较。这些非国际财务报告准则财务指标与根据国际财务报告准则计算和列报的最直接可比财务指标的对账情况（如适用）包含在本MD&A第17页中。我们还提醒读者，本MD&A可能包含前瞻性陈述，请参阅我们的 “关于前瞻性陈述的声明” 的第28页。

本MD&A包括截至2023年3月31日的三个月的财务数据，包括截至2023年5月5日的重大信息。

目标和财务亮点

列报基础

合伙企业的资本结构由五类合伙单位组成：普通合伙单位（“GP单位”）、有限合伙单位（“LP单位”）、可赎回/可交换合伙单位（“reU”）、运营合伙企业的特殊有限合伙单位（“特殊有限合伙单位”）和运营伙伴关系的FV LTIP单位（“FV LTIP单位”）。此外，该合伙企业在2019年第一季度发行了A类累积可赎回永久优先单位系列1，在2019年第三季度发行了A类累积可赎回永久优先单位系列2，在2020年第一季度发行了A类累积可赎回永久优先单位系列3（“优先股单位”）。在本MD&A中，GP Unity、LP Unity、REU、Special LP Unity、FV LTIP 单位的持有人将被统称为 “单位持有者”。LP 单位和 REU 在各个方面都具有相同的经济属性，不同的是 REU 的持有人有权要求将其单位兑换为现金对价。如果作为 REU 持有人的布鲁克菲尔德公司（或 “公司”）行使这一权利，我们的合伙企业有权自行决定以其有限合伙单位而不是现金在一对一的基础上满足兑换请求。因此，作为REU的持有者，公司在每单位的基础上参与收益和分配，相当于我们合作伙伴关系中LP单位的每单位参与额。但是，鉴于上述兑换功能以及它们是由我们的子公司发行的，我们将可赎回/可交换合伙单位列为非控股权益的一部分。

2022年12月9日，公司通过安排计划（“经理分配”）完成了通过布鲁克菲尔德资产管理有限公司（“管理人分配”）的25％资产管理业务的分配。该交易导致布鲁克菲尔德分为两家上市公司——股票代码为BAM的经理和股票代码为BN的公司。在经理分配之前，公司内部进行了重组，合伙企业赎回了合伙企业子公司发行的10亿美元优先单位，并通过发行合伙企业子公司Brookfield BPY Holdings Inc.（“canHoldCo”）的D类初级优先股，从公司收购了几家房地产基金和其他投资权益中的某些有限合伙企业权益（“经理重组”），净对价为24.75亿美元 D 类初级优先股”），至公司。正如我们在2022年12月31日财务报表附注2中所讨论的那样，有限合伙企业权益和其他投资权益收购，包括收购的相关营运资金余额，被视为共同控制下的业务收购，合伙企业按账面价值记录因共同控制下的实体之间的业务或子公司转让而确认的资产和负债。转让的资产和负债的给付或收到的对价与账面金额之间的差额记录在权益所有权变动中。2023年1月1日，通过发行无息票据，又以5.88亿美元的对价从公司收购了有限合伙人在房地产基金中的权益。此次收购的资金以及随后的5.3亿美元资本募集资金来自向公司发行唱片单位、特殊唱片单位和REU。交易完成后，LP在BSREP IV美国和先前由公司持有的外国投资中的权益完全由我们持有。

除非另有说明，否则财务数据是按照《国际财务报告准则》使用会计政策编制的。除非另有规定，否则无论我们是否拥有每处房产的所有权益，所有运营和其他统计信息都以我们拥有投资组合中每处房产的100％为准。我们认为，这是评估投资组合中房产相对于彼此和市场上其他房产的表现的最合适依据。

除非另有说明，否则所有美元参考值均以百万美元为单位。适用时标明加元（“C$”）、澳元（“A$”）、英镑（“£”）、欧元（“€”）、巴西雷亚尔（“R$”）、印度卢比（“”）、人民币（“C¥”）、韩元（“”）和阿拉伯联合酋长国迪拉姆（“AED”）。

更多信息可在我们的网站 bpy.brookfield.com 或 www.sedar.com 或 www.sec.gov 上找到。

业务概述

我们是布鲁克菲尔德公司对所有房地产战略进行投资的主要工具。我们的目标是成为优质房地产的全球领先所有者和运营商。

核心办公室

我们的多元化核心办公室投资组合包括9200万平方英尺，涵盖纽约、伦敦、悉尼、多伦多和柏林等一些世界领先商业市场的134项顶级办公资产。我们的目标是从该投资组合中获得核心+总回报。该投资组合中有一些我们最具标志性的资产，包括纽约的曼哈顿西部和伦敦的金丝雀码头。我们专注于全球一些最佳地点的高质量房地产资产，因为我们发现这些资产在很长一段时间内和整个经济周期中都跑赢大盘。

核心零售

我们的核心零售投资组合包括1.1亿平方英尺，分布在全美109个一流的购物中心和城市零售物业。我们的目标还包括从该投资组合中获得核心+总回报。与我们的核心办公室投资组合类似，我们的核心零售投资组合中还有诸如檀香山的Ala Moana和拉斯维加斯的时装秀，它们共同占了我们核心零售投资组合中归属于Unitholders的大部分股权。他们稳定且不断增长的现金流确保了我们可以获得有吸引力的复利回报率。

LP 投资

我们的LP Investments投资组合包括我们投资于布鲁克菲尔德赞助的房地产机会基金的股权，这些基金的目标是在各个房地产领域具有运营上行空间的高质量资产，包括办公、零售、多户住宅、物流、酒店、混合用途和其他另类房地产。我们的目标是从我们的有限合伙人投资组合中获得机会主义的回报。这些投资有明确的持有期，通常从变现事件中确认的收益中产生大部分利润，包括出售资产或资产组合，或全部投资的退出。因此，投资于我们的LP Investments的资本会随着时间的推移而回收利用，因为现有基金会回报资本，我们将这些收益再投资于布鲁克菲尔德赞助的未来基金。

自 2022 年 12 月 31 日以来，我们的投资策略没有发生任何重大变化。有关我们投资策略的更详细描述，请参阅标题为第 4.B 项的部分。2022 年 12 月 31 日我们 20-F 表年度报告中的 “业务概述”。

绩效衡量

我们认为以下项目是我们当前和预期财务业绩的重要驱动力：

•通过租赁空置空间和预租赁活跃开发项目来增加入住率；

•在市场条件允许的情况下，通过维持或提高我们的资产质量来提高租金；以及

•通过实现规模经济和勤奋管理合同来降低运营成本。

我们还认为，关键的外部性能驱动因素包括以下内容的可用性：

•以有利于我们目标的成本和条件为基础的债务资本；

•以合理的成本获得优先股资本；

•符合我们战略计划的新房地产收购和其他投资；以及

•处置峰值资产或非核心资产的机会。

除了监测、分析和审查收益表现外，我们还审查了导致我们投资物业公允价值变化的举措和市场状况。这些公允价值变化加上收益，代表了归属于单位持有人权益的总回报率，是衡量我们相对于目标表现的重要组成部分。

如上所述，为了衡量我们对照这些目标的业绩并衡量我们的经营业绩，我们重点关注非国际财务报告准则指标，包括净营业收入（“NOI”）、运营资金（“FFO”）、公司FFO和归属于单位持有人权益。我们在第 17 页定义了这些非公认会计准则指标。

财务报表分析

审查合并财务业绩

在本节中，我们回顾了截至2023年3月31日和2022年12月31日以及截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的财务状况和合并业绩。有关我们的运营业绩和财务状况的更多详细信息载于第8页开始的 “细分市场业绩” 部分。

以下收购和处置影响了我们截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并业绩。除非另有说明，否则所得款项代表归属于这些物业的销售价格：

Q1 2023

•我们在美国以大约4亿美元的价格收购了五项物流资产。

•我们通过发行无息票据，以5.88亿美元的对价从公司收购了BSREP IV拥有的外国投资中23％的有限合伙人权益（“收购外国投资”）。随后又进行了与BSREP IV美国和外国投资相关的5.3亿美元资本召集。收购外国投资和募集资金的对价由向公司发行有限合伙人单位、特殊有限合伙企业和REU提供资金。

Q4 2022

•布鲁克菲尔德公司通过经理分配完成了其资产管理业务25％的分配。在经理分配之前，布鲁克菲尔德公司内部进行了重组，我们赎回了BPY子公司发行的10亿美元优先单位，并通过向公司发行CanHoldCo D类初级优先股，以24.75亿美元的净对价从公司收购了几家房地产基金和其他投资权益中的某些有限合伙人权益。

•我们在BSREP II基金中以约34亿英镑（40亿美元）的价格出售了英国学生住房资产组合。

•我们在美国以约1.92亿美元的价格出售了三套多户住宅资产。

Q3 2022

•我们在美国以约2.31亿美元的价格出售了两处多户住宅资产。

•由于我们的权益稀释，我们取消了对澳大利亚布鲁克菲尔德Premier Real Estate Partners（“BPREP-A”）的投资。在交易之前，我们的权益已合并，现已反映为金融资产。

Q2 2022

•我们以约4.69亿美元的价格出售了BSREP II基金在美国的11项多户住宅资产。

•向贷款人转让了一家购物中心，以偿还3.61亿美元的未偿债务。

•我们收购了合资伙伴在包括密苏里州弗隆特纳克广场和圣路易斯广场在内的两处房产中的增量权益，使我们在每个购物中心的所有权达到100％。在收购这两项资产之前，我们的合资权益是按权益法核算的。这两项资产现已合并。

•我们以约2.94亿英镑（3.6亿美元）的价格出售了英国的办公资产。

Q1 2022

•我们以约37亿美元的价格出售了BSREP I基金在美国的三倍净租赁资产组合。

•我们以约15亿美元的价格出售了BSREP II基金在美国的酒店资产组合。

出于以下截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的比较讨论的目的，上述交易被称为投资活动。

经营业绩

截至2023年3月31日的三个月的净（亏损）收益为（3.94）亿美元，而去年同期为16.92亿美元。下降的主要原因是公允价值亏损、利率上升和与管理人重组相关的某些有限合伙企业权益重组导致的利息支出增加，以及核心办公室和核心零售板块股权入账投资的收益份额减少，但所得税支出的减少部分抵消了这一下降。

商业地产收入和直接商业地产支出

在截至2023年3月31日的三个月中，商业地产收入与去年同期相比增加了2.31亿美元，这要归因于管理人重组和收购外国投资的收入，但部分被我们的有限合伙人投资和核心办公室板块的房地产处置所抵消。

与去年同期相比，直接商业地产支出增加了1.18亿美元。2023年的利润率为60.4％，与2022年相比增长了2.0％。

酒店收入和直接招待费用

在截至2023年3月31日的三个月中，酒店收入与去年同期相比增加了2.52亿美元。增长归因于经理人重组和收购外国投资，以及酒店业的持续复苏。

在截至2023年3月31日的三个月中，直接招待费用增加到5.08亿美元，而去年同期为2.88亿美元。增长是由管理人重组和收购外国投资导致某些有限合伙企业权益重组所产生的额外支出推动的。

投资和其他收入以及投资和其他支出

投资和其他收入包括管理费、租赁费、开发费、利息收入和其他非租金收入。在截至2023年3月31日的三个月中，投资和其他收入减少了2.97亿美元，这主要是由于前一时期处置了多户住宅开发待售资产，但部分被管理人重组和收购外国投资导致某些有限合伙企业权益重组所产生的增量收入所抵消。

在截至2023年3月31日的三个月中，投资和其他支出减少了1.7亿美元，这主要是由于去年处置了多户住宅开发待售资产，但部分被管理人重组和收购外国投资导致某些有限合伙企业权益重组所产生的增量支出所抵消。

利息支出

在截至2023年3月31日的三个月中，利息支出增加了5.67亿美元，这要归因于本年度利率环境上升、资产级融资和公司提款以及管理人重组和收购外国投资导致某些有限合伙企业权益的重组，但部分被处置活动所抵消。

一般和管理费用

在截至2023年3月31日的三个月中，一般和管理费用与去年同期相比增加了1亿美元。增长是由于管理人重组和收购外国投资导致某些有限合伙企业权益的重组，但部分被处置活动所抵消。

公允价值（亏损）收益，净额

公允价值（亏损）净收益包括商业地产和开发项目的估值收益（亏损），以及金融工具和衍生品的按市值计价调整以及处置以外币计价的资产的外币收益（亏损）。虽然我们使用管理层根据我们的政策编制的估值来衡量和记录我们的商业地产和开发项目，但外部评估和市场可比数据（如果有）用于支持我们的估值。

我们以公允价值衡量所有投资物业，包括在权益核算投资中持有的投资物业。估值是在资产负债表日期编制的，这些价值的变化在损益表中被确认为损益。我们的估值通常由在相应行业、地域和资产类型方面具有适当专业知识的内部投资专业人员在个人物业层面上编制。我们利用他们在房地产估值方面的广泛专业知识和经验，通过参与收购和处置、与贷款人谈判以及与机构私募基金投资者的互动而积累。

我们每年都会对多处房产进行外部评估，以支持我们的估值过程和其他业务目的。我们将这些外部评估的结果与我们内部制定的价值观进行比较，并在出现重大差异时进行调和。在截至2023年3月31日的三个月中，我们获得了对19处核心办公室物业的外部评估，这些物业的总价值为90亿美元（占投资组合的4％）。这些外部评估在管理层估值的1％以内。我们的历史处置进一步为我们的估值提供了支持，因为我们通常以与国际财务报告准则价值相当的价格收缩。

自 2022 年 12 月 31 日以来，我们的估值方法没有重大变化。有关我们的投资物业和酒店物业估值方法的更多详细信息，请参阅我们的2022年20-F表年度报告。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们的核心办公室板块的公允价值净亏损为1.38亿美元。这些亏损是由更新的市场假设推动的，部分被美国和英国更新的现金流假设所产生的收益所抵消。在截至2022年3月31日的三个月中，我们的核心办公板块的净值收益为1亿美元。这些收益是由美国某项资产的按市值计价租金以及英国某项资产的现金流假设改善所推动的。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们的核心零售板块的公允价值净亏损为3500万美元。这些损失主要是更新的市场假设，部分被更新的租赁假设的收益所抵消。在截至2022年3月31日的三个月中，我们的核心零售板块的公允价值净收益为4600万美元。这些收益主要是由于假设的现金流增加。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们的有限合伙企业投资板块的净公允价值收益为1.28亿美元。截至2023年3月31日的三个月中，公允价值收益主要由位于美国的部分人造住房、混合用途、多户住宅和办公资产的最新估值指标和租赁假设以及英国的公允价值收益推动。截至2022年3月31日的三个月，我们的LP Investments板块的净值收益为10.27亿美元，这主要是由我们美国制造房屋投资组合的公允价值收益推动的。

在权益入账投资净收益中所占份额

我们最重要的股权投资是英国的金丝雀码头、纽约的曼哈顿西部、夏威夷的阿拉莫阿纳中心、拉斯维加斯的时装秀、拉斯维加斯的大运河购物中心以及我们在巴西的零售合资企业的权益。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们以约8300万美元的价格出售了我们在纽约格雷斯大厦13％的权益。

截至2023年3月31日的三个月，我们在股权投资净收益中所占的份额为2400万美元，与去年同期相比减少了3.56亿美元。本年度收益下降的主要原因是去年收购了我们的合资伙伴在某些核心零售物业中的权益，以及在美国出现了公允价值损失。由于这些收购，我们停止了按权益法核算这些资产，现在合并了这些房产。随着该行业的持续复苏，我们的酒店投资组合在净收益中所占份额的增加部分抵消了这一点。

所得税支出

在截至2023年3月31日的三个月中，该合伙企业的所得税支出与去年同期相比有所下降，这主要是由于税前收入的减少。

财务状况和关键指标表

截至2023年3月31日，我们的总资产为1281.58亿美元，而截至2022年12月31日为1.125.16亿美元。这156.42亿美元的增长主要是由于收购外国投资、本年度的其他收购活动以及外币折算对某些有限合伙企业权益的重组，部分被与上一年度学生住房资产出售和财产处置相关的分配所抵消。

下表显示了从2022年12月31日到2023年3月31日投资物业的变化：

(1) 财产处置代表出售当日的账面价值。

商业地产是商业、经营、产生租金的物业。商业地产从2022年底的660.67亿美元增加到2023年3月31日的782.93亿美元。增长的主要原因是收购外国投资和其他收购活动以及外币折算，但部分被公允价值损失和财产处置所抵消。有关更多信息，请参阅我们的 2023 年第一季度财务报表附注 3 “投资物业”。

商业开发包括商业地产开发用地、密度权和相关基础设施。截至2023年3月31日，开发用地和基础设施的公允价值总额为44.33亿美元，比2022年12月31日的余额增加了19.15亿美元。增长的主要原因是收购外国投资、其他收购活动以及我们的核心办公室和有限合伙企业投资的资本支出，但部分被本年度投入运营的办公资产所抵消。有关更多信息，请参阅我们的 2023 年第一季度财务报表附注 3 “投资物业”。

下表显示了我们在2022年12月31日至2023年3月31日的股票入账投资变动情况：

(1) 包括会计基础对按权益法核算的资产的影响，这些资产现在被视为金融资产。

自2022年12月31日以来，股权账户投资增加了3.82亿美元，这主要是由于收购外国投资而收购了某些有限合伙企业权益、外币折算的积极影响以及股权入账投资净收益份额的增加，但部分被美国零售资产权益的分配和处置所抵消。有关更多信息，请参阅我们2023年第一季度财务报表的附注4 “权益入账投资”。

自2022年12月31日以来，不动产、厂房和设备增加了7.92亿美元，这主要是由于收购外国投资而收购了某些有限合伙企业权益、我们的有限合伙企业投资中的收购以及外币折算的积极影响，但部分被处置活动所抵消。有关更多信息，请参阅我们的 2023 年第一季度财务报表附注 5 “不动产、厂房和设备”。不动产、厂房和设备主要包括我们的酒店资产，这些资产每年12月31日采用折旧后的重置成本方法进行重新估值。

截至2023年3月31日，待售资产包括比利时的六项办公资产、美国的三家购物中心、美国的两项酒店资产、德国的一项办公资产、澳大利亚的一项办公资产和美国的一项办公资产，因为该合伙企业打算在未来12个月内将这些资产的控股权出售给第三方。有关更多信息，请参阅我们的 2023 年第一季度财务报表附注 10 “待售”。

我们的债务从2022年12月31日的585.62亿美元增加到2023年3月31日的682.43亿美元。增长是由收购外国投资和外币折算的积极影响推动的，但部分被债务偿还所抵消。有关更多信息，请参阅我们 2023 年第一季度财务报表的附注 11 “债务义务”。

截至2023年3月31日，总权益为451.81亿美元，比2022年12月31日的余额增加了34.44亿美元。增长主要是由作为收购外国投资的一部分发行的股票推动的，外币折算的影响被该期间的分配部分抵消。

截至2023年3月31日，其他人在运营子公司和物业中的权益为208.70亿美元，较2022年12月31日的180.84亿美元余额增加了27.86亿美元，这要归因于收购外国投资和外币折算的积极影响，但部分被上一年度以来的处置所抵消。

下表总结了我们的主要经营业绩：

每个季度的收入各不相同，这要归因于商业和其他创收资产的收购和处置、入住率的变化（包括强制关闭）以及按市场净租金计算的租赁活动的影响。此外，由于外汇汇率和季节性的变化，收入也会波动。季节性主要影响我们的零售资产，其中第四季度的表现与假日季相比表现更强劲。此外，与夏季和秋季相比，我们的北美酒店资产在冬季和春季的表现通常更强，而我们的欧洲酒店资产在夏季表现最强。在此期间，我们净收入的波动还受到房地产公允价值的影响，以反映市场状况或房地产现金流推动的估值指标的变化。

分段表现

我们的业务分为四个运营部门，包括核心办公室、核心零售、有限合伙人投资和企业。

下表按细分市场列出了FFO：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

下表按细分市场列出了公司FFO（“CFFO”）：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

下表按细分市场列出了截至2023年3月31日和2022年12月31日的单位持有人应占权益：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

核心办公室

概述

我们的多元化核心办公室投资组合包括9200万平方英尺，涵盖纽约、伦敦、悉尼、多伦多和柏林等一些世界领先商业市场的134项顶级办公资产。我们的目标是从该投资组合中获得核心+总回报。该投资组合中有一些我们最具标志性的资产，包括纽约的曼哈顿西部和伦敦的金丝雀码头。我们专注于全球一些最佳地点的高质量房地产资产，因为我们发现这些资产在很长一段时间内和整个经济周期中都跑赢大盘。

经营业绩摘要

下表显示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们的核心办公室板块的FFO、CFO和净收入：

截至2023年3月31日的三个月，我们的核心办公室板块的FFO为1700万美元，而去年同期为1.39亿美元。这一下降是由我们的可变债务利率提高导致的利息支出增加所推动的

债务加上融资活动导致的债务增加以及处置活动导致的权益入账投资收益减少，但部分被外币折算的影响所抵消。

在截至2023年3月31日的三个月中，首席财务官减少了1.24亿美元，这主要归因于上述FFO的变动。

在截至2023年3月31日的三个月中，净（亏损）收入与2022年同期相比减少了5亿美元，至8200万美元。如上所述，下降的主要原因是整个投资组合的营业收入减少和公允价值亏损。

关键运营指标

下表显示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们的核心办公室投资组合的关键运营指标：

(1) 未合并财产的NOI按比例列报，代表单位持有人在财产中的权益。有关核心办公室领域NOI关键组成部分的描述，请参阅下文 “非国际财务报告准则指标的协调——核心办公室”。

(2) 包括我们物业的可租赁办公室和零售面积。

(3) 按每平方英尺计算的租赁年化现金租金，包括租户费用报销，减去该空间产生的运营费用，但不包括直线租金或免费租金摊销的影响。

(4) 使用标准化外汇汇率显示，使用2023年3月31日的汇率。

在截至2023年3月31日的三个月中，与去年同期相比，我们的合并物业的净资产收益降至2.45亿美元，这主要是由于租约到期和BPREP-A投资的取消合并，但部分被外币折算的积极影响所抵消。

在截至2023年3月31日的三个月中，由于一项开发项目自去年开始运营，我们的未合并物业的净收益按比例列报，从去年同期的1.2亿美元增至1.35亿美元。

下表显示了从2022年12月31日到2023年3月31日核心办公板块投资物业的变化：

截至2023年3月31日，商业地产总额为220.9亿美元，而截至2022年12月31日为221.29亿美元。下降的主要原因是该期间的公允价值亏损，但部分被资产投入运营、美国的增量资本支出以及外币折算的积极影响所抵消。

从2022年12月31日到2023年3月31日，商业开发项目减少了6100万美元。减少的主要原因是资产投入运营，但部分被该期间的增量资本支出和公允价值收益所抵消。

下表显示了从2022年12月31日到2023年3月31日核心办公室板块的权益账户投资的变化：

自2022年12月31日以来，股票账户投资增加了3,400万美元，至2023年3月31日的85.81亿美元。这一增长是由外币折算和净收益份额的积极影响推动的，但部分被收到的分配所抵消。

自2022年12月31日以来，债务增加了400万美元，至2023年3月31日的142.7亿美元。增长主要是由资产层面的融资活动和外币折算的积极影响推动的。

积极发展

下表汇总了截至2023年3月31日我们的核心办公室领域积极发展的范围和进展：

(1) 扣除稳定期间获得的NOI。

(2) 按我们在每项开发项目中的所有权按比例提出。

我们的开发渠道由主要位于伦敦和纽约等高增长市场的著名大型项目组成。对于办公开发项目，我们通常希望在启动项目之前获得锚租约。我们监测我们积极发展的范围和进展，并有按时按预算完成的良好记录。我们最近在纽约、伦敦、多伦多、珀斯和迪拜等主要市场完成了办公大楼，并在纽约完成了两个城市多户住宅开发项目。我们目前的办公室和重建项目平均预租率为73％，并且总体上符合时间和预算。

核心零售

概述

我们的核心零售投资组合包括1.1亿平方英尺，分布在全美109个一流的购物中心和城市零售物业。我们的目标还包括从该投资组合中获得核心+总回报。与我们的核心办公室投资组合类似，我们的核心零售投资组合中还有诸如檀香山的Ala Moana和拉斯维加斯的时装秀，它们共同占了我们核心零售投资组合中归属于Unitholders的大部分股权。他们稳定且不断增长的现金流确保了我们可以获得有吸引力的复利回报率。

经营业绩摘要

下表列出了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月核心零售板块的FFO、CFO和净收益（亏损）：

在截至2023年3月31日的三个月中，FFO在核心零售板块的收入为1.02亿美元，而去年同期为1.68亿美元。下降是由于利率环境上升导致的利息支出增加，但部分被零售业务持续复苏带来的收益增加所抵消。

在截至2023年3月31日的三个月中，首席财务官分别减少了6200万美元，这主要归因于上述FFO的变动。

截至2023年3月31日的三个月，净收益为1,600万美元，而去年同期的收入为2.92亿美元，这是由于上述变动以及与上一年度公允价值收益相比的公允价值亏损。

关键运营指标

下表显示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们的核心零售投资组合中的关键运营指标：

(1) 这是我们的合伙企业用来评估其运营业绩的非国际财务报告准则指标，如第17页的 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述。对衡量标准和与国际财务报告准则指标的对账的分析包含在第17页的 “非国际财务报告准则指标的对账” 部分中。

(2) 投资组合总可租赁平方英尺代表总可租赁面积，而相同物业的可租赁平方英尺代表购物中心和独立式GLA。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们的合并物业的净资产收益从2022年同期的2.47亿美元增至2.55亿美元，这主要是由于超额使用率和租金百分比的增加，以及上一年从合资伙伴手中收购的增量利息带来的入住率增加和NOI的增加，部分被购物中心满负荷运营导致的运营支出增加所抵消。

在截至2023年3月31日的三个月中，与2022年同期相比，我们未合并物业的净资产收益率保持不变，为1.87亿美元，这主要是由于该行业的复苏，但被从合资伙伴收购的增量利息导致收购的资产合并所产生的减少所抵消。

下表显示了从2022年12月31日到2023年3月31日核心零售板块投资物业的变化：

商业地产增加了5100万美元，达到194.89亿美元，这主要是由于资产转为运营和资本支出，但被该期间的公允价值损失部分抵消。

下表显示了截至2023年3月31日的三个月中，我们的合伙企业在核心零售板块的股权账户投资的展期情况：

 

（百万美元）			2023年3月31日
股权入账投资，年初			$	9,674
增补			21
资本的处置和返还			(28)
在权益入账投资净收益中所占份额			38
分布			(4)
其他			(6)
权益入账投资，期末			$	9,695

股权账户投资增加了2100万美元，达到96.95亿美元，这主要是由于收购和权益入账投资净收益份额，但部分被处置活动所抵消。

债务减少了4,000万美元，至127.94亿美元，这主要是由于资产水平和定期债务的偿还。

LP 投资

概述

我们的LP Investments投资组合包括我们投资于布鲁克菲尔德赞助的房地产机会基金的股权，这些基金的目标是在各个房地产领域具有运营上行空间的高质量资产，包括办公、零售、多户住宅、物流、酒店、三重净租赁、学生住房和人造住房。我们的目标是从我们的有限合伙人投资组合中获得机会主义的回报。

该合伙企业对布鲁克菲尔德赞助的以下房地产机会基金感兴趣：

•BSREP I——对BSREP I的31％权益，BSREP I是一家机会主义房地产基金，目标是总回报率为20％。该基金已进入第11个年头，已全额投资并正在执行变现。

•BSREP II——BSREP II持有26％的权益，BSREP II是一家机会主义房地产基金，目标是总回报率为20％。该基金已进入第8个年头，已全额投资并正在执行变现。

•BSREP III——BSREP III持有7％的权益，BSREP III是一家机会主义房地产基金，目标总回报率为20％；该基金已进入第6个年头。

•BSREP IV——BSREP IV持有23％的权益，BSREP IV是一家机会主义房地产基金，目标是总回报率为20％。该基金已进入第二个年头。

•两只增值多户型基金的混合权益为32％，目标是总回报率为25％。这些基金寻求通过收购和开发投资于地理上多元化的美国多户住宅物业投资组合。

•一系列房地产债务基金的混合权益为31％，这些基金旨在投资由战略地点的房地产担保的商业房地产债务。

尽管在每种情况下，我们在这些基金中的经济利益都低于50％，但我们整合了作为普通合伙人由LP Investments持有的几个投资组合，特别是BSREP I、BSREP II和BSREP IV，再加上我们通过有限合伙人权益获得可变投资回报的风险，使我们能够控制投资。我们没有

巩固我们在BSREP III中的权益，因为我们7％的无表决权权益无法为我们提供对投资的控制权，因此被视为金融资产。

经营业绩摘要

与我们的核心投资组合不同，我们的有限合伙投资有明确的持有期，通常大部分利润来自变现事件，包括出售资产或资产组合或整个投资的退出。变现事件的收益和持有期内获得的FFO收益相加代表了我们投资于这些基金的资本收益，一旦由布鲁克菲尔德赞助的房地产机会基金分配，就会为再投资提供流动性。

下表显示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们的有限合伙企业投资板块的FFO、CFO和净收益：

在截至2023年3月31日的三个月中，FFO减少了9500万美元，这主要是由管理人重组和收购外国投资、处置活动和订阅设施临时借款导致的某些有限合伙人权益收购的利息支出增加，但部分被交易带来的收入增加所抵消。

在截至2023年3月31日的三个月中，由于上述原因，CFFO减少了1.03亿美元。

在截至2023年3月31日的三个月中，净（亏损）收入减少了12.49亿美元。前一时期包括我们人造房屋投资组合的重大公允价值收益和在韩国的混合用途资产。今年，我们在巴西的办公资产和美国物流投资组合中获得了适度的公允价值收益，但部分被估值损失所抵消，估值损失是英国、欧洲和美国的部分办公资产和人造住房以及处置活动的最新估值指标和租赁假设。

企业

某些金额分配给我们的公司分部，因为这些活动不应用于评估我们其他分部的经营业绩。

经营业绩摘要

下表显示了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们公司板块的FFO、CFO和净亏损：

在截至2023年3月31日的三个月中，FFO亏损1.88亿美元（2022年——亏损1.74亿美元）。企业 FFO 包括利息支出以及一般和管理费用。

在截至2023年3月31日的三个月中，利息支出总额为1亿美元（2022年至7100万美元），反映了2,500万美元（2022年至2500万美元）的资本证券利息支出和7500万美元（2022年至4,600万美元）的信贷额度和公司债券的利息支出。

FFO 的另一个组成部分是一般和管理费用。在截至2023年3月31日的三个月中，一般和管理费用包括5000万美元的管理费和股权增强费（2022年至5500万美元）以及6200万美元（2022年至1,400万美元）的其他公司成本。截至上一季度的最后一天，管理费按以下金额总和的1.05％的年化费率计算：（1）我们的核心办公室、核心零售和企业板块的单位持有人应占权益；（ii）Canholdco B类普通股的账面价值。

截至2023年3月31日的三个月包括前一时期管理人重组产生的3200万美元（2022年至零）的房地产开发收入。

在截至2023年3月31日的三个月中，我们还记录了6300万美元的所得税退税（2022年——所得税为1,700万美元），这主要是由于税前收入的减少。

截至2023年3月31日，Canholdco B类普通股的账面价值为16.89亿美元（2022年12月31日——17.59亿美元）。

流动性和资本资源

我们努力保持一定的流动性水平，以确保我们能够在投资机会出现时参与其中，并更好地抵御经济环境突然的不利变化。我们的主要流动性来源包括现金、未提取的承诺信贷额度、建筑设施、经营活动产生的现金流以及获得公共和私人资本提供者的渠道。此外，我们组织我们的事务，通过融资和共同投资者参与，促进长期资产的货币化。

我们运营现金流的主要来源来自合并后的物业以及合资安排中的房产。这些来源产生了相对稳定的现金流，为我们提供了向优先单位持有人支付运营费用、还本付息和分红的资源。现金用于投资活动，为收购、开发或重建项目以及经常性和非经常性资本支出提供资金。由于与融资和投资活动有关的时机差异，这些余额可能会波动。在截至2023年3月31日的三个月中，我们的运营现金流为8.47亿美元，来自投资活动的现金流为1.48亿美元，用于融资活动的现金为1.24亿美元。

我们主要在运营公司层面为资产融资，特定资产债务通常到期日很长，限制性契约很少，只能追索资产。我们努力保持审慎的债务水平，并努力在几年内提高本金还款额。

下表汇总了我们在未来五年及之后按合同到期日分列的投资物业的担保债务债务：

我们普遍认为，我们将能够延长到期日，偿还计划于2023-2024年到期的大部分债务或为其再融资，但是，我们约有2％的债务是我们暂停合同还款的无追索权抵押贷款。我们目前正在与相应的债权人进行修改或重组讨论。在某些情况下，这些谈判可能会导致为这些贷款提供担保的某些财产被转让给贷款人。

有关我们的流动性和资本资源的进一步讨论，请参阅我们截至2022年12月31日的20-F表年度报告。

风险和不确定性

我们业务的财务业绩受到我们物业表现以及影响我们运营的特定行业和地理位置的各种外部因素的影响，包括：经济增长、货币变化、通货膨胀和利率（包括最近市场利率的大幅上涨）等宏观经济因素；监管要求和举措；以及正常业务过程中出现的诉讼和索赔。

自2022年12月31日以来，我们的业务面临的风险因素，包括租户信用风险、租赁展期风险和其他风险，没有发生任何重大变化。有关我们业务面临的风险因素的更详细描述，请参阅标题为 3.D 项的部分。2022 年 12 月 31 日我们 20-F 表年度报告中的 “关键信息-风险因素”。

金融工具和金融风险

我们和我们的运营实体使用衍生和非衍生工具来管理金融风险，包括利率、大宗商品、股票价格和外汇风险。衍生合约的使用受成文的风险管理政策和批准的限额管辖。我们不会将衍生品用于投机目的。我们和我们的运营实体使用以下衍生工具来管理这些风险：

•外汇远期合约，用于对冲加元、澳元、英镑、欧元、人民币、巴西雷亚尔、印度卢比和韩元计价的外国子公司和以外币计价的金融资产的投资敞口；

•利率互换，以管理与计划再融资和现有浮动利率债务相关的利率风险；

•利率上限以对冲某些浮动利率债务的利率风险；以及

•跨货币互换，用于管理现有浮动利率债务的利率和外币汇率。

我们正在推进过渡计划，以应对因银行间同业拆借利率（“IBOR”）合同条款的修订所产生的影响和效果所需的变更，涉及浮动利率借款、利率互换、利率上限，并更新对冲名称。英镑隔夜平均指数（“SONIA”）取代了英镑的伦敦银行同业拆借利率（“£LIBOR”），一周零两个月的美元伦敦银行同业拆借利率自2021年12月31日起终止。欧元短期利率（“EURSTR”）是在2021年作为欧元银行间同业拆借利率（“EURIBOR”）的替代方案发布的，尽管欧元同业拆借利率仍可用于欧元贷款。目前预计担保隔夜融资利率（“SOFR”）将取代美元伦敦银行同业拆借利率，加拿大隔夜回购平均利率（“CORRA”）将取代加元优惠利率（“CDOR”），尽管剩余美元伦敦银行同业拆借利率的过渡期已延长至2023年6月，CDOR的过渡期已延长至2024年6月。由于英镑伦敦银行同业拆借利率合同条款的修订参考了浮动利率借款、利率互换、利率上限，并更新了套期保值名称，该合作伙伴关系解决了影响并进行了必要的变更。由于修改了以浮动利率借款为参考的美元伦敦银行同业拆借利率的合同条款、利率互换、利率上限以及更新对冲名称，该合作伙伴关系正在敲定所需的变更。该通过并未对合作伙伴关系的财务报告产生重大影响。

自2022年12月31日以来，我们的财务风险敞口或风险管理活动没有其他重大变化。有关我们金融风险敞口和风险管理活动的详细描述，请参阅我们2022年12月31日20-F表年度报告中的附注32 “金融工具”；有关截至2023年3月31日的衍生金融工具的更多信息，请参阅2023年第一季度财务报表中的附注27 “金融工具”。

相关方

在正常运营过程中，合伙企业与关联方进行交易。这些交易在合并财务报表中确认。这些交易以交换价值计量，并在合并财务报表中确认。该合伙企业的直系母公司是布鲁克菲尔德房地产合伙人有限公司。该合伙企业的最终母公司是布鲁克菲尔德公司。合伙企业的其他关联方包括布鲁克菲尔德公司的子公司和运营实体、根据权益法核算的某些合资企业和联营企业，以及此类实体的高级管理人员及其配偶。

2022 年 12 月 9 日，公司通过经理分配完成了其 25% 的资产管理业务的分配。在经理人分配之前，通过向公司发行CanHoldCo D类初级优先股，进行了经理人重组，净对价为24.75亿美元。正如合伙企业截至2022年12月31日的合并财务报表附注2所述，有限合伙企业权益和其他投资权益收购，包括收购的相关营运资金余额，被视为共同控制下的业务收购，我们在该附注2中按账面价值记录因共同控制下的实体之间的业务或子公司转让而确认的资产和负债。转让的资产和负债的给付或收到的对价与账面金额之间的差额记录在权益所有权变动中。

    

2023年1月1日，我们通过发行无息票据，以5.88亿美元的对价从公司收购了BSREP IV拥有的外国投资中23％的有限合伙人权益。2023年2月，就BSREP IV的美国和外国投资进行了5.3亿美元的资本募集。我们偿还了无息票据，并通过向公司发行有限合伙人单位、特殊唱片单位和REU为资本募集提供了资金。交易完成后，LP在BSREP IV美国的权益和公司先前持有的外国投资完全由我们持有。

附加信息

关键会计政策、估计和判断

估计值的使用

财务报表的编制要求管理层做出判断、估计和假设，这些判断和假设会影响报告的资产和负债金额、财务报表当日的或有资产和负债的披露以及报告期内报告的收入和支出金额。我们的估计基于历史经验和其他各种假设，这些假设在当时情况下被认为是合理的。我们对这些估算值的持续评估结果构成了判断资产和负债的账面价值以及报告的收入和支出金额的基础，这些收入和支出从其他来源不容易看出来。在不同的假设下，实际结果可能与这些估计值不同。

有关会计政策以及关键判断和估计的更多参考，请参阅2022年12月31日合并财务报表附注2和附注2，财务报表重大会计政策信息摘要中包含的会计政策。

趋势信息

如下所述，我们寻求通过持续的租赁活动增加办公和零售物业活动的现金流。特别是，我们的运营低于历史办公室入住率，这为通过提高入住率扩大现金流提供了机会。短期内，围绕租赁趋势、市场利率以及在合伙企业预期时间范围内退出投资的能力，仍然存在一些不确定性，合作伙伴关系将继续监测和缓解这些不确定性。此外，我们预计在2023年和2024年将面临大量的租约展期，这可能会在不久的将来限制我们这部分投资组合的FFO增长。我们对合作有机会提高入住率、租赁率和现金流的信念是基于对我们的业务和市场的假设，管理层认为在这种情况下这些假设是合理的。无法保证入住率、租赁率或现金流的增长。在最近不断上升的利率环境中，也仍然存在一些不确定性，我们将继续监测和减轻其对借贷成本和我们为现有债务再融资能力的影响。见 “关于前瞻性陈述和非国际财务报告准则指标使用的声明”。

我们相信，我们的全球规模和一流的运营平台为我们提供了独特的竞争优势，因为我们能够有效地将资金分配到回报最高的行业和地区。当资产负债表上的资产到期时，我们会积极回收这些资产，并将所得款项再投资于收益更高的投资策略，从而进一步提高回报。此外，由于我们稳定的投资组合规模和资产负债表的灵活性，我们的商业模式是自筹资金，不需要我们进入资本市场为我们的持续增长提供资金。

鉴于过去十年中出现的少量新办公和零售开发项目，我们认为短期内有机会增加开发库存，以应对我们在主要市场看到的需求。此外，我们还继续重新定位和重建现有的零售物业，尤其是美国一些表现最好的购物中心。

我们的许多资产对利率敏感：如果没有其他任何资产，长期利率的提高将增加合伙企业的利率支出，影响盈利能力，并通过降低资产预期产生的现金流的现值来降低这些资产的价值。提高利率可能会减少买家可能愿意为我们的房产支付的金额，从而降低我们房产的市场价值，限制我们出售房产或获得由我们的房产担保的抵押贷款的能力。此外，在我们利用杠杆进行收购的范围内，提高利率可能会有效地增加我们收购房产的成本，并可能导致收购价格的降低，因为我们将出价支付房产的金额减少到卖方可能无法接受的价格。尽管我们试图管理利率风险，但无法保证我们将来会有效或根本对冲此类风险敞口。因此，将利率提高到高于我们根据历史趋势所预期的水平将对我们的现金流产生不利影响。

资产负债表外安排

我们没有任何资产负债表外安排对我们的财务状况、财务状况变化、收入或支出、经营业绩、流动性、资本支出或对投资者至关重要的资本资源产生或合理可能产生重大影响。

控制和程序

对财务报告的内部控制

在截至2023年3月31日的三个月中，我们的财务报告内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响的变化。

非国际财务报告准则财务指标

为了衡量我们的经营业绩，我们重点关注NOI、FFO、CFO、归属于单位持有人的净收益和归属于单位持有人权益。其中一些绩效指标不具有《国际财务报告准则》规定的标准化含义，因此可能与其他公司使用的类似指标不同。

•NOI：我们的商业地产业务收入减去折旧和摊销影响前的直接商业地产支出（“商业地产NOI”），我们的酒店业务收入减去折旧和摊销影响之前的直接酒店费用（“酒店业净收益指数”）。

•FFO：扣除公允价值收益前的净收益、房地产资产的净额、折旧和摊销以及所得税减去其他人在运营子公司及其财产中的非控股权益。在确定FFO时，我们包括我们在未合并的合伙企业、合资企业和联营企业中占FFO的比例以及与开发待售房产相关的收益（或亏损）。

•公司FFO：不包括非房地产资产折旧和摊销影响的FFO、交易成本、与非投资物业相关的收益（亏损）、股权入账投资的估算利息以及合伙企业在BSREP III FFO中的份额。该合伙企业将其对BSREP III的投资列为金融资产，该基金的收入（亏损）未列在合伙企业的业绩中。根据国际财务报告准则，BSREP III的分配被记为股息收入，从公司FFO列报的投资和其他收入中扣除。

•归属于单位持有人的净收益：归属于GP单位、LP单位、REU、Special LP单位、Exchange LP单位（私有化之前）、FV LTIP单位和BPYU单位持有人的净收益。

•归属于单位持有人权益：归属于GP单位、LP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊有限合伙基金单位、交易所有限合伙基金单位（私有化之前）、FV LTIP单位和BPYU单位持有人的权益。

净资产收益是衡量我们影响物业运营业绩的能力的关键指标。我们寻求通过积极管理和租赁我们的房产来增加NOI。由于NOI不包括房地产资产的折旧和摊销，因此它提供了一种绩效指标，与同比相比，该指标反映了入住率和租金率趋势对运营的影响。我们在第18页将NOI与净收入进行了核对。

我们还认为 FFO 是衡量我们经营业绩的重要指标。FFO是一项广泛认可的衡量标准，证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估房地产实体，尤其是那些拥有和经营创收房地产的实体时经常使用该衡量标准。我们对FFO的定义包括全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）对FFO的定义中概述的所有调整，包括排除出售投资物业的收益（或亏损）、追加与房地产资产相关的任何折旧和摊销以及对未合并合伙企业和合资企业的调整。除了NAREIT规定的调整外，我们还进行了调整，以排除因根据国际财务报告准则进行报告而产生的任何未实现的公允价值收益（或亏损），以及由于我们的某些子公司结构为公司而不是房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”）而产生的所得税。这些额外的调整导致了FFO衡量标准，该衡量标准与我们的合伙企业以房地产投资信托基金的形式组织时所产生的措施类似，该信托基金根据美国公认的会计原则（“美国公认会计原则”）确定净收益，而美国公认会计原则是NAREIT定义所依据的组织类型。我们的FFO衡量标准将不同于其他适用NAREIT定义的组织，因为国际财务报告准则和美国公认会计原则报告框架之间的某些差异，主要与租赁终止和出售房地产产生的收入确认时间有关。由于FFO不包括公允价值收益（亏损），包括权益核算的公允价值收益（亏损）、出售投资物业的已实现收益（亏损）、房地产资产的折旧和摊销以及所得税，因此它提供的绩效指标与同比相比，反映了入住率、租金率、运营成本和利息成本趋势对运营的影响，提供的视角无法从净收入中直接显而易见。我们不使用FFO作为衡量经营活动产生的现金流的指标。我们在第18页将FFO与净收入进行了核对，因为我们认为净收入是最具可比性的衡量标准。

    

此外，我们认为Company FFO是证券分析师、投资者和其他利益相关方评估我们合作伙伴关系业绩的有用衡量标准。公司FFO与上面讨论的FFO类似，提供了一种绩效衡量标准，反映了入住率、租金率、运营成本和利息成本趋势对运营的影响。此外，对公司FFO相对于FFO的调整使合作伙伴能够通过调整非房地产组成部分来深入了解房地产运营的这些趋势。我们在第18页将净收入与公司FFO进行了核对。

合伙企业使用归属于基金单位持有人的净收益和归属于单位持有人权益来评估整个合伙企业的业绩，因为每个单位持有人平等参与合伙企业的经济。

非国际财务报告准则指标的对账

正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，我们的合伙企业使用非国际财务报告准则指标来评估其运营业绩。对衡量标准的分析以及与《国际财务报告准则》衡量标准的对账载于下文。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的净（亏损）收益与NOI：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的净（亏损）收益与FFO和公司FFO：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

(3) 代表与为合伙企业在权益法下核算的商业开发份额融资相关的估算利息。

(4) BSREP III被视为金融资产，因此FFO的确认与收到的分配一致。因此，BSREP III的收益调整增加了我们在公司FFO中的相应份额。

非国际财务报告准则衡量标准的对账——核心办公室

下表将截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的净收入与核心办公室的净收益进行了对账：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

(2) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

核心办公室领域NOI的关键组成部分如下所示：

(1) 我们核心办公室领域的酒店收入和直接酒店支出主要包括休斯敦艾伦中心附近一家酒店产生的收入和支出。

(2) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月核心办公室净收入与FFO和CFO的净收入：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

(3) 代表与为合伙企业在权益法下核算的商业开发份额融资相关的估算利息。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，核心办公室在股权投资净收益中所占的份额：

(1) 其他主要包括合伙企业在利息支出、一般和管理费用以及未合并投资的投资和其他收入/支出中所占的份额。

非国际财务报告准则指标的对账——核心零售

下表将截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的净收入与核心零售净利润进行了对账：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

(2) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

核心零售领域NOI的关键组成部分如下所示：

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，核心零售的净（亏损）收益与FFO和CFO的对账情况：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，核心零售在股权投资净收益中所占的份额：

(1) 其他主要包括合伙企业在利息支出、一般和管理费用以及未合并投资的投资和其他收入/支出中所占的份额。

非国际财务报告准则指标对账——LP Investments

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的净收益（亏损）与LP Investments NOI：

						截至3月31日的三个月
（百万美元）									2023			2022
净（亏损）收入									$	(207)		$	1,042
加（扣除）：
所得税支出									33			148
投资和其他收入									(88)			(351)
利息支出									662			238
折旧和摊销费用 (1)									103			74
投资和其他费用									53			204
一般和管理费用									96			46
公允价值（收益），净值									(128)			(1,027)
权益入账投资的净（收益）亏损份额									24			1
总净营收率 (1)									$	548		$	375

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

(2) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(1) 正如第17页 “非国际财务报告准则财务指标” 部分所述，商业地产NOI和酒店业净利润分别不包括直接商业地产支出和直接酒店支出中包含的折旧和摊销的影响。

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，LP Investments与FFO和CFO的净收益：

(1) 折旧和摊销包含在损益表上的直接商业地产支出和直接招待费用中。

(2) 已扣除非控股权益。

(3) BSREP III被视为金融资产，因此FFO的确认与收到的分配一致。因此，BSREP III的收益调整增加了我们在公司FFO中的相应份额。

非国际财务报告准则指标的对账——企业

下表对截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，公司净亏损与归属于单位持有人的净亏损进行了对账：

下表核对了截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中公司与FFO和CFO的净亏损：

(1) 已扣除非控股权益。

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子公司公开发行人

Brookfield Property Split Corp.（“BOP Split Corp.”）成立的目的是发行优先股，并拥有该合伙企业对布鲁克菲尔德办公地产公司（“BOPI”）普通股的部分投资。根据安排计划的条款，可转换为BPO普通股的已发行BPO类别AAA优先股G、H、J和K系列的持有人可以在某些条件下将其股票兑换为BOP Split优先股。BOP Split 高级优先股在多伦多证券交易所上市，并于 2014 年 6 月 11 日开始交易。BOP Split 发行的所有股票均可由持有人随时收回以换取现金。

关于2016年7月完成的内部重组，该合伙企业及其某些关联实体同意为BPO的所有AA类优先股和根据BPO2009年12月8日契约发行的BPO的所有债务证券提供担保。

2018年4月，该合伙企业成立了两家子公司，即布鲁克菲尔德房地产金融ULC和Brookfield Property Preferred Equity Inc.，分别作为债务和优先证券的发行人。该合伙企业及其某些关联实体已同意为这些实体发行的证券提供担保。

(1) 包括归属于有限合伙基金单位、GP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊有限合伙基金单位、交易所LP单位、FV LTIP单位和BPYU单位的净收益。

(2) 包括运营合伙企业、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它们是BPO的

(4) 包括取消合并建立合伙企业所必需的公司间交易和余额。

(1) 包括归属于有限合伙基金单位、GP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊有限合伙基金单位、交易所LP单位、FV LTIP单位和BPYU单位的净收益。

(2) 包括运营合伙企业、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它们是BPO的

(4) 包括取消合并建立合伙企业所必需的公司间交易和余额。

(1) 包括归属于有限合伙基金单位、GP单位、可赎回/可交换合伙单位、特殊有限合伙基金单位、交易所LP单位、FV LTIP单位和BPYU单位的净收益。

(2) 包括运营合伙企业、Brookfield BPY Holdings Inc.、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings Limited、BPY

(3) 包括BPY Bermuda Holdings IV Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited、BPY Bermuda Holdings V Limited和BPY Bermuda Holdings VI Limited，它们是BPO的

(4) 包括取消合并建立合伙企业所必需的公司间交易和余额。

全新 LP 首选单位保障

新有限合伙企业是在私有化过程中创建的，目的是发行新的有限合伙企业优先单位。New LP对新有限合伙企业优先单位持有人的付款义务，包括应计和未付分配，由合伙企业、运营合伙企业和多家控股实体（Brookfield BPY Holdings Inc.（“canHoldCo”）、Brookfield BPY Retail Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY Bermuda Holdings II Inc.、BPY B控股六有限公司）。每位担保人的担保优先于所有下属担保人的债务。a

根据美国证券交易委员会第S-X条例第13-01条，下表提供了新有限合伙企业和新有限合伙企业担保实体的合并财务摘要信息：

（百万美元） 截至2022年12月31日的财年															合并担保实体
收入-来自非担保子公司															$	450
股息收入——来自非担保子公司															827
营业利润															804
净收入															943

截至2023年3月31日的三个月，该合伙企业及其控股子公司的总收入为22.4亿美元。

截至2023年3月31日期间，该合伙企业及其控股子公司的总资产为1281.58亿美元（2022年12月31日为1.125.16亿美元）。

关于前瞻性陈述和非国际财务报告准则指标使用的声明

本MD&A，特别是 “目标和财务亮点——业务概述” 和 “其他信息——趋势信息”，包含适用证券法律法规所指的 “前瞻性信息”。前瞻性陈述包括本质上具有预测性、取决于或涉及未来事件或条件的陈述，包括有关我们的运营、业务、财务状况、预期财务业绩、业绩、前景、机会、优先事项、目标、目标、持续目标、战略和展望以及本财年及后续时期的北美和国际经济展望的陈述，包括 “预期”、“预期”、“计划”、“相信” 等词语, “估计”, “寻求”, “打算””、“目标”、“项目”、“预测”、“可能” 或其否定版本以及其他类似表达方式，或未来或条件动词，例如 “可能”、“将”、“应该”、“将” 和 “可能”。

尽管我们认为前瞻性陈述和信息所表达或暗示的我们预期的未来业绩、业绩或成就基于合理的假设和预期，但读者不应过分依赖前瞻性陈述和信息，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，其中许多因素是我们无法控制的，这可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与预期的未来业绩、业绩或成就存在重大差异由此类前瞻性陈述和信息所表达或暗示。

可能导致实际业绩与前瞻性陈述所设想或暗示的结果存在重大差异的因素包括但不限于：包括当地房地产状况在内的房地产所有权和运营所附带的风险；我们开展业务所在国家的总体经济、政治和市场因素的影响或意外影响；签订新租赁或以优惠条件续订租约的能力；商业竞争；对租户财务状况的依赖；用债务为我们融资商业；金融市场的行为，包括利息和外汇汇率的波动；房地产开发或再开发的不确定性；全球股票和资本市场以及这些市场中股权和债务融资和再融资的可得性；与我们的保险范围相关的风险；国际冲突和包括恐怖行为在内的其他事态发展可能产生的影响；潜在的环境负债；税法变化和其他税收相关风险；对管理人员的依赖；流动性不足投资；完成收购并将其有效整合到现有业务中的能力以及从中获得预期收益的能力；运营和声誉风险；灾难性事件，例如地震、飓风或流行病/流行病；以及我们在向加拿大和美国证券监管机构提交的文件中不时详述的其他风险和因素（如适用）。

我们警告说，上述可能影响未来业绩的重要因素清单并不详尽。在依赖我们的前瞻性陈述或信息时，投资者和其他人应仔细考虑上述因素以及其他不确定性和潜在事件。除非法律要求，否则我们没有义务公开更新或修改任何可能由新信息、未来事件或其他原因引起的前瞻性陈述或信息，无论是书面还是口头。

企业信息

公司概况

Brookfield Property Partners是全球最大的商业房地产公司之一，合并资产总额约为1280亿美元。我们是商业地产资产的领先所有者、运营商和开发商，拥有多元化的投资组合，包括一流的办公和零售物业，以及多户住宅、物流、酒店、学生住房和人造住房资产。更多信息可在 bpy.brookfield.com 上查阅。

Brookfield Property Partners是布鲁克菲尔德公司的子公司，布鲁克菲尔德公司是一家领先的全球另类资产管理公司，管理的资产约为8000亿美元。更多信息可在 www.brookfield.com 上查阅。

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Brookfield Property Partners欢迎单位持有人、媒体代表和其他有关各方的询问。与投资者关系或媒体查询有关的问题可以致电 855-212-8243 联系投资者关系部的 Rachel Nappi，也可以发送电子邮件至 bpy.enquiries@brookfield.com。单位持有人有关分配、地址变更和单位证书的问题应直接联系合伙企业的过户代理机构AST Trust Company，如下所列。

AST 信托公司（加拿大）

邮寄方式：邮政信箱 4229

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传真：(888) 249-6189

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