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▪7% (

▪22% (0-3%)

▪52% (3-4%)

▪19% (>4%)

◦租户留存率为82.3％

◦同比吸收了15万平方英尺，使平均入住率增加了50个基点，达到89.0％。

•第一季度的投资组合租赁活动总面积为146.3万平方英尺，与338份租赁有关：

◦1,039,000 平方英尺的续订面积

◦424,000 平方英尺的新租约和扩建租约

•自1月31日以来，公司已完成9,600万美元的资产出售。年初至今，公司完成了总额为2.088亿美元的合资企业和资产出售交易，加权平均上限率为6.5％。

•该公司在第一季度与Legacy HTA资产相关的收入中预留了240万美元，约合每股0.01美元，详情见下文。

◦该公司为佛罗里达州的三家熟练护理机构预留了150万美元的租金收入，并为休斯敦的一个项目预留了5,410万美元的夹层建筑贷款应得的90万美元利息收入。

◦此外，公司在夹层贷款本金余额中记录了520万美元的信贷损失补贴，以及340万美元的熟练护理机构先前递延租金的备抵金。公司对与这些资产负债表补贴相关的非现金费用进行了标准化。

◦该公司预计，在未来十二个月内，通过偿还贷款和出售熟练护理机构，将产生超过1亿美元的收益。

◦公司的投资组合中没有任何额外的夹层贷款或熟练的护理机构。

•3月，公司以3150万美元的价格收购了位于佛罗里达州坦帕市的一家门诊医疗机构，总面积为116,000平方英尺，上限为6.6％。这座建筑毗邻拥有465张床位的BayCare圣约瑟夫医院。该公司现在在该集群中拥有三座总面积为17.2万平方英尺的建筑物。

•在第一季度，公司签订了总额为1.5亿美元的新利率互换，加权平均利率为3.8％。1月，3亿美元的利率互换到期。

•本季度末，净负债占调整后息税折旧摊销前利润的6.6倍。预计杠杆率将因资产销售的增加和基础投资组合净资产净值的增长而下降。

•3月份支付了每股0.31美元的股息，相当于FAD的95％。在过去的十二个月中，支付的季度股息等于FAD的97％。每股0.31美元的股息将于2023年6月2日支付给2023年5月16日登记在册的股东和OP单位持有人。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 4


亮点

•美国中部时间2023年5月9日星期二上午10点，Healthcare Realty Trust计划举行电话会议，讨论收益业绩、季度活动、公司总体运营和行业趋势。同时，将在www.healthcarealty.com的 “投资者关系” 部分向感兴趣的各方提供电话会议的网络直播。电话会议结束后，将在同一地址进行网络重播。电话会议接入详情：国内拨入号码：+1 833-470-1428 接入码 420531；所有其他地点：+1 404-975-4839 接入码 420531。重播信息：国内拨入号码：866-813-9403 接入码 380939；所有其他地点：+1 929-458-6194 接入码 380939



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 5


重要事实 1
截至2023年3月31日


			属性

			715 处房产总计 4180 万平方英尺
			35 个州的 71 个市场
			93% 由医疗地产管理
			92% 的门诊医疗设施
			前 15 个市场 60% 的净资产收益率


			资本化

			截至 23 年 3 月 31 日，企业价值为 131 亿美元
			截至 23 年 3 月 31 日，市值为 74 亿美元
			3.849亿股已发行股份（包括OP单位）
			每股季度股息0.31美元
			bbb/baa2 标准普尔/穆迪
			截至23年3月3日，净负债占企业价值的比例为43.0％
			净负债是调整后息税折旧摊销前利润的6.6倍

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1360604/000136060423000044/salientfacts-q12023_map.jpg

1 包括合资企业持有的财产。



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企业信息

Healthcare Realty Trust是一家房地产投资信托基金，集拥有、管理、融资和开发创收房地产于一体，主要与在美国各地提供门诊医疗保健服务有关。截至2023年3月31日，公司在35个州投资了715处房地产，总面积为4180万平方英尺，企业价值约为131亿美元，定义为股票市值加上债务本金减去现金。该公司为其投资组合的93％提供租赁和物业管理服务。


执行官员

Todd J. Meredith
总裁兼首席执行官

小约翰 ·M· 布莱恩特
执行副总裁兼总法律顾问

J. 克里斯托弗·
执行副总裁兼首席财务官

罗伯特·E·赫尔
投资执行副总裁

朱莉·F·威尔逊
执行副总裁-运营


			分析师报道

			巴克莱研究
			BMO 资本市场
			BTIG, LLC
			花旗研究
			瑞士信贷证券（美国）有限责任公司
			绿街顾问有限公司
			摩根大通证券有限责任公司
			杰富瑞有限责任公司
			KeyBanc 资本市场公司
			雷蒙德·詹姆斯律师事务所
			丰业银行
			Stifel、Nicolaus & Company, Inc.
			富国银行证券有限责任公司


董事会

J. Nox Singleton

医疗房地产信托公司董事长

Inova Health System 退休首席执行官

W. Bradley Blar，

医疗房地产信托公司副董事长

美国医疗信托基金退休主席

Todd J. Meredith

总裁兼首席执行官

医疗保健房地产信托公司

John V. Abbott

退休的首席执行官

通用电气公司航空资产管理集团

南希·H·阿吉

总裁兼首席执行官

Carilion 诊所

Vicki U. Booth

总裁兼董事会主席

Ueberroth 家庭基金会

爱德华·H·布拉曼

退休的审计合伙人

安永会计师事务所

Ajay Gupta

首席执行官

医师康复网络

詹姆斯·J·基尔罗伊

总裁兼投资组合经理

威利斯投资顾问

Jay P. Leup

管理合伙人兼高级投资组合经理

Terra Firma 资产管理有限责任公司

彼得 F. 莱尔

执行副总裁

医疗管理协会有限公司

康斯坦斯·B·摩尔

退休总裁兼首席执行官

BRE 地产有限公司

Christann M. Vasquez

已退休的执行副总裁兼首席运营官

德克萨斯州阿森松

David R. Emery (1944-2019)

名誉主席

医疗保健房地产信托公司



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资产负债表
金额以千计，每股数据除外


资产

	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022
不动产
土地	$1,412,805		$1,439,798		$1,449,550
建筑物和改进	11,196,297		11,332,037		11,439,797
租赁无形资产	929,008		959,998		968,914
个人财产	11,945		11,907		11,680
对融资应收账款的投资，净额	120,692		120,236		118,919
为租赁使用权资产融资	83,420		83,824		79,950
在建工程	42,615		35,560		43,148
持有待开发的土地	69,575		74,265		73,321
房地产投资总额	13,866,357		14,057,625		14,185,279
减去累计折旧和摊销	(1,810,093)		(1,645,271)		(1,468,736)
房地产投资总额，净额	12,056,264		12,412,354		12,716,543
现金和现金等价物	49,941		60,961		57,583

待售资产，净额	3,579		18,893		185,074
经营租赁使用权资产	336,112		336,983		321,365
对未合并合资企业的投资	327,746		327,248		327,752
其他资产、净资产和商誉	795,242		693,192		587,126
总资产	$13,568,884		$13,849,631		$14,195,443

负债和股东权益

	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022
负债
应付票据和债券	$5,361,699		$5,351,827		$5,570,139
应付账款和应计负债	155,210		244,033		231,018
待售物业的负债	277		437		10,644
经营租赁负债	279,637		279,895		268,840
融资租赁负债	73,193		72,939		72,378
其他负债	232,029		218,668		203,398
负债总额	6,102,045		6,167,799		6,356,417


可赎回的非控制性权益	2,000		2,014		—

股东权益
优先股，面值0.01美元；已授权20万股	—		—		—
普通股，面值0.01美元；已授权100万股	3,808		3,806		3,806
额外的实收资本	9,591,194		9,587,637		9,586,556
累计其他综合（亏损）收益	(8,554)		2,140		5,524
归属于普通股股东的累计净收益	1,219,930		1,307,055		1,342,819
累积分红	(3,447,750)		(3,329,562)		(3,211,492)
股东权益总额	7,358,628		7,571,076		7,727,213
非控股权益	106,211		108,742		111,813
权益总额	7,464,839		7,679,818		7,839,026
负债和股东权益总额	$	13,568,884	$	13,849,631	$	14,195,443



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损益表
千美元




	1Q 2023	4Q 2022
收入
租金收入	$324,093	$329,399
利息收入	4,214	4,227
其他操作	4,618	4,436
	332,925	338,062
开支
物业运营	122,040	117,009
一般和行政	14,935	14,417
收购和追捕成本 1	287	92
合并相关成本	4,855	10,777
折旧和摊销	184,479	185,275
	326,596	327,570
其他收入（支出）
合并相关公允价值前的利息支出	(52,895)	(52,464)
与合并相关的公允价值调整	(10,864)	(11,979)
利息支出	(63,759)	(64,443)
房地产销售收益	1,007	73,083
清偿债务的收益（亏损）	—	119
房地产资产减值和信用损失准备金	(31,422)	(54,452)
未合并合资企业的权益（亏损）收益	(780)	89
利息和其他收入（支出），净额	547	(1,168)
	(94,407)	(46,772)
净（亏损）收入	$(88,078)	$(36,280)
归属于非控股权益的净亏损（收益）	953	516
归属于普通股股东的净（亏损）收益	$(87,125)	$(35,764)

普通股每股基本收益	$(0.23)	$(0.10)
摊薄后的每股普通股收益	$(0.23)	$(0.10)

加权平均已发行普通股——基本	378,840	378,617
已发行普通股加权平均值——摊薄后2	378,840	378,617

1包括与收购和开发相关的第三方费用和差旅费用。

2存在亏损时，潜在普通股不包括在摊薄后每股收益的计算中，因为这会产生反稀释的每股金额。因此，该公司总计4,042,993个单位的OP不包括在内。



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FFO、标准化 FFO 和 FAD 1,2,3
千美元，每股数据除外




	1Q 2023	4Q 2022
归属于普通股股东的净亏损	$(87,125)	$(35,764)
归属于普通股股东的每股净亏损 3	$(0.23)	$(0.10)

出售房地产资产的收益	$(1,007)	(73,083)
房地产资产的减值	26,227	54,452
房地产折旧和摊销	186,109	186,658
合伙单位的非控股（亏损）收入	(1,067)	(382)
未合并的合资企业折旧和摊销	4,841	4,020
FFO 调整	$215,103	$171,665
普通股每股FFO调整——摊薄	$0.56	$0.45
FFO	$127,978	$135,901
每股普通股FFO——摊薄	$0.33	$0.35

收购和追捕成本	287	92
合并相关成本	4,855	10,777
租赁无形摊销	146	137

非常规法律费用/没收收到的预付款	—	194
债务融资成本	—	625
信贷损失备抵金 4	8,599	—
与合并相关的公允价值调整	10,864	11,979
未合并的合资企业标准化项目 5	117	96
标准化的 FFO 调整	$24,868	$23,900
普通股每股标准化FFO调整——摊薄	$0.06	$0.06
标准化的 FFO	$152,846	$159,801
普通股每股标准化FFO——摊薄	$0.40	$0.42

非房地产折旧和摊销	604	624
非现金利息摊销，净额 6	682	2,284
租金储备金，净额	1,371	(100)
直线租金收入，净额	(8,246)	(9,873)
基于股票的薪酬	3,745	3,573
未合并的合资企业非现金项目 7	(227)	(316)
对非现金项目进行了标准化 FFO	150,775	155,993
第二代 TI	(8,882)	(13,523)
租赁佣金已支付	(7,013)	(7,404)
资本支出	(8,946)	(25,669)
总维护资本支出	(24,841)	(46,596)
时尚	$125,934	$109,397
季度分红和OP分配	$119,442	$119,323
FFO wtd 已发行平均普通股——摊薄后 8	383,335	383,228

1运营资金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT采用的经营业绩衡量标准。NAREIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的损益以及某些实物资产和实体投资的减值减记，前提是减值直接归因于实体持有的折旧房地产价值的下降。”

2FFO、标准化FFO和可供分配的资金（“FAD”）不代表根据公认会计原则确定的运营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。作为公司经营业绩的指标，不应将FFO、标准化FFO和FAD视为可归属于普通股股东的净收益的替代方案，也不应将其视为衡量流动性的现金流的替代方案。

3存在亏损时，潜在普通股不包括在摊薄后每股收益的计算中，因为这会产生反稀释的每股金额。

4包括收入表中 “房地产减值和信贷损失准备金” 中包含的520万美元夹层贷款信贷补贴，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340万美元储备金，用于三家熟练护理机构的先前递延租金和直线租金。

5包括公司在与未合并合资企业相关的正常化项目中所占的比例份额，例如租赁无形资产以及收购和追购成本。

6包括递延融资成本、折扣和保费的摊销，以及非现金融资应收账款摊销。

7包括公司在与未合并合资企业相关的直线租金、净额和租金储备金中所占的比例份额。

8公司采用库存股法，其中包括截至2023年3月31日的三个月中未偿还的401,937笔非既得股份奖励的摊薄效应。还包括已发行4,042,993个运营单位的摊薄后影响。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 10


资本资金与承诺 1
千美元，每股数据除外


收购和再开发资金
	合并后						合并前
	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		1Q 2022
收购 2	$31,500		$26,388		$91,253		$163,762		$172,663
重建/开发	16,928		23,372		31,546		9,387		7,664
第一代 TI 和收购资本支出 3	11,870		21,218		12,596		8,103		7,473

维护资本支出资金
	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		1Q 2022

第二代 TI	$8,882		$13,523		$11,763		$5,051		$4,899
租赁佣金已支付	7,013		7,404		8,739		3,475		3,767
资本支出	8,946		25,669		17,461		4,557		2,620
	$24,841		$46,596		$37,963		$13,083		$11,286
占现金 NOI 的百分比
第二代 TI	4.2	%	6.4	%	5.5	%	5.6	%	5.6	%
租赁佣金已支付	3.3	%	3.5	%	4.1	%	3.9	%	4.3	%
资本支出	4.3	%	12.1	%	8.1	%	5.1	%	3.0	%
	11.8	%	22.0	%	17.7	%	14.6	%	12.9	%

租赁承诺
	1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		1Q 2022
续订
平方英尺	949,285		623,363		632,690		205,400		260,202
第 2 代 Ti/平方英尺/租赁年份	$1.84		$1.90		$1.66		$1.66		$1.73
租赁佣金/平方英尺/租赁年份	$0.87		$0.78		$1.03		$1.15		$1.04
续订承诺占年净租金的百分比	11.5	%	11.7	%	10.5	%	11.4	%	11.0	%
WALT（以月为单位）4	56.8		51.7		50.1		39.7		42.9

新租约
平方英尺	274,344		297,340		262,904		79,467		96,001
第 2 代 Ti/平方英尺/租赁年份	$4.44		$6.25		$4.84		$7.07		$5.93
租赁佣金/平方英尺/租赁年份	$0.83		$1.49		$1.39		$1.65		$1.90
新的租赁承诺占年净租金的百分比	21.6	%	36.2	%	28.1	%	40.6	%	32.2	%
WALT（以月为单位）4	84.7		72.7		87.1		77.4		76.9

全部
平方英尺	1,223,629		920,703		895,594		284,867		356,203


租赁承诺占年净租金的百分比	14.7	%	21.0	%	16.9	%	22.6	%	19.2	%
WALT（以月为单位）4	63.1		58.4		61.0		50.2		52.1

12022年7月20日，Legacy HR和HTA完成了两家公司的合并，根据GAAP，Legacy HR是收购方。因此，合并后的公司的历史财务报表是Legacy HR的历史财务报表。

2收购包括以公司所有权百分比通过合资企业收购的房产。

3收购资本支出包括近期收购中承保的短期资金。

4WALT = 加权平均租赁期限。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 11


债务指标1
千美元


截至2023年3月31日的债务摘要
	本金余额	余额 1	到期日	距离到期还有几个月 2	利息支出	合同利息支出	合同费率		有效费率		调整后的公允价值合并
高级笔记	$250,000	$249,206	5/1/2025	25	$2,470	$2,422	3.88	%	4.12	%
	600,000	573,410	8/1/2026	40	7,073	5,250	3.50	%	4.94	%	Y
	500,000	480,578	7/1/2027	51	5,712	4,687	3.75	%	4.76	%	Y
	300,000	296,995	1/15/2028	58	2,782	2,719	3.63	%	3.85	%
	650,000	567,863	2/15/2030	83	7,498	5,037	3.10	%	5.30	%	Y
	299,500	296,479	3/15/2030	84	1,927	1,797	2.40	%	2.72	%
	300,000	295,671	3/15/2031	96	1,592	1,538	2.05	%	2.25	%
	800,000	636,819	3/15/2031	96	8,127	4,000	2.00	%	5.13	%	Y
	$3,699,500	$3,397,021		68	$37,181	$27,450	2.97	%	4.43	%
定期贷款	$350,000	$349,494	7/20/2025	28	$4,870	$4,870	SOFR + 1.05%		5.72	%
	200,000	199,728	5/31/2026	38	2,783	2,783	SOFR + 1.05%		5.72	%
	150,000	149,532	6/1/2026	38	2,087	2,087	SOFR + 1.05%		5.72	%
	300,000	299,941	10/31/2026	43	4,175	4,175	SOFR + 1.05%		5.72	%
	200,000	199,397	7/1/2027	51	2,783	2,783	SOFR + 1.05%		5.72	%
	300,000	297,974	1/12/2028	57	4,175	4,175	SOFR + 1.05%		5.72	%
	$1,500,000	$1,496,066		42	$20,873	$20,873			5.72	%
15亿美元的信贷额度	$385,000	$385,000	10/31/2027	55	$4,577	$4,577	SOFR + 0.95%		5.76	%

抵押权	$83,455	$83,612	各种各样的	23	$861	$852	4.07	%	4.00	%
	$5,667,955	$5,361,699		57	$63,492	$53,752	3.90	%	4.88	%	$2,550,000
利率互换					(3,911)	(3,911)
利息成本资本化					(570)	—
无抵押信贷额度费和递延融资成本					2,401	925
2024 年 1 月掉期公允价值的摊销 3					1,429	—	1.21	%	3.21	%	Y
为使用权资产摊销融资					918	—
					$63,759	$50,766


截至2023年3月31日的债务到期日程表
	本金付款
	银行贷款	高级笔记	抵押贷款票据		总计	WA 费率
2023			$18,212		$18,212	3.82	%
2024			25,353		25,353	4.41	%
2025	$350,000	$250,000	16,250		616,250	4.93	%
2026	650,000	600,000	23,640		1,273,640	4.64	%
2027	585,000	500,000			1,085,000	4.82	%
2028	300,000	300,000			600,000	4.67	%
此后		2,049,500			2,049,500	2.41	%
总计	$1,885,000	$3,699,500	$83,455		$5,667,955	3.90	%
固定利率债务余额 4	$1,000,000	$3,699,500	$83,455		$4,782,955
固定利率债务占净负债的百分比			85.1	%
合资企业债务中的公司份额		$27,640


利率互换
成熟	金额		固定软利率
2024 年 1 月	200,000		1.21	%
2026 年 5 月	100,000		2.15	%
2026 年 6 月	150,000		3.83	%
2026 年 12 月	150,000		3.84	%
2027 年 6 月	150,000		4.13	%
2027 年 12 月	250,000		3.79	%
截至 2023 年 3 月 31 日	$	1,000,000	3.17	%

1余额反映在扣除折扣、公允价值调整和递延融资成本后，包括保费。

2包括扩展选项。

3利息支出包括与2023年1月到期的互换相关的40万美元摊销。

4反映了10亿美元的利率互换。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 12


债务契约和流动性1
千美元


截至2023年3月31日的精选金融债务契约年度 2
	计算	要求	每笔债务契约
循环信贷额度和定期贷款
杠杆比率	债务总额/总资本	不大于 60%	38.9	%
有保障的杠杆比率	担保债务总额/总资本	不大于 30%	0.6	%
未支配杠杆率	无抵押债务/无抵押房地产	不大于 60%	41.6	%
固定费用覆盖率	息税折旧摊销前利润/固定费用	不少于 1.50 倍	3.4x
不安全的覆盖率	无抵押息税折旧摊销前利润/无抵押利息	不少于 1.75 倍	3.4x


资产投资	未改良的土地、合资企业和抵押贷款/总资产	不大于 35%	6.9	%

高级票据
债务总额的产出	债务总额/总资产	不大于 60%	38.9	%
产生由任何留置权担保的债务	有担保债务/总资产	不大于 40%	0.6	%
维持无抵押资产总额	未抵押资产/无抵押债务	不低于 150%	254.3	%
还本付息范围	息税折旧摊销前利润/利息支出	不少于 1.5 倍	3.0x

其他
净负债占调整后息税折旧摊销前利润 3	净负债（债务减去现金）/调整后的息税折旧摊销前利润	不是必需的	6.6x

净负债与企业价值之比 4	净负债/企业价值	不是必需的	43.0	%


流动性来源

现金			$49,941
无抵押信贷额度的可用性			1,115,000
合并未抵押资产（毛额）5			13,643,729

12022年7月20日，Legacy HR和HTA完成了两家公司的合并，根据GAAP，Legacy HR是收购方。因此，合并后的公司的历史财务报表是Legacy HR的历史财务报表。

2不包括公司各种债务协议所要求的所有财务和非财务契约和限制。财务指标包括公司在未合并合资企业中的比例份额（如适用）。

3调整后息税折旧摊销前利润的对账情况见第24页。

4基于2023年3月31日的收盘价19.33美元和包括已发行OP单位在内的384,859,422股已发行股份。

52023年第一季度年化未抵押资产净资产净利润为7.928亿美元。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 13


投资活动
千美元


黑帮收购活动
市场	计数	距离校园数英里	相关的卫生系统	关闭	正方形英尺	租赁%		购买价格 1		% 所有权
佛罗里达州坦帕	1	0.06	BayCare 健康	3/10/2023	115,867	98	%	$31,500		100	%


年初至今的平均上限率 2								6.6	%


处置以偿还资产出售定期贷款
位置	计数	关闭	平方英尺	租赁%		销售价格
佛罗里达州坦帕市和佛罗里达州迈阿密 3	2	1/12/2023	224,037	100	%	$93,250
德克萨斯州达拉斯 4	1	1/30/2023	36,691	100	%	19,210
总计	3		260,728	100	%	$112,460


其他处置活动
位置	计数	关闭	平方英尺	租赁%		销售价格
密苏里州圣路易斯	1	2/10/2023	6,500	100	%	$350
加利福尼亚州洛杉矶	1	3/23/2023	37,165	100	%	21,000
加利福尼亚州洛杉矶 5	1	3/30/2023	147,078	99	%	75,000
总计	3		190,743	99	%	$96,350

年初至今的总处置活动			451,471			$208,810
年初至今的平均上限率 6						6.5	%

1包括以全额收购价格收购合资企业。

2对于收购，上限率等于预测的第一年净资产收益除以收购价格。不包括与未合并的合资企业相关的收入。

3包括两处房产，在同一天以两笔单独的交易出售给同一位买家。

4值和平方英尺以 100% 表示。该公司保留了购买该物业的合资企业40％的所有权。

5该公司与买方签订了4,500万美元的抵押票据协议。

6对于处置，上限率等于原有现金净资产收益除以销售价格。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 14


重建/开发活动
千美元


重建/开发项目
市场	相关的卫生系统		正方形英尺		当前租用百分比		预算	完成成本	项目开始	预计竣工/初始租约开始日期
积极发展
田纳西州纳什维	耶稣升天		106,194		50	%	$44,000	$12,962	2Q 2021	3Q 2023
佛罗里达州奥兰多 1	降临健康		156,566		74	%	65,000	44,113	1Q 2022	2Q 2024
北卡罗来纳州罗利	UNC REX 健康		120,694		17	%	52,600	36,948	2Q 2022	4Q 2024
佛罗里达州奥兰多	提升生命值		45,000		100	%	25,900	23,146	1Q 2023	1Q 2025
全面发展			428,454		55	%	$187,500	$117,169
预计稳定收益率-6.5％-8.0％
竣工后的预计稳定期-12-36 个月

积极重建
德克萨斯州达拉斯	贝勒·斯科特和怀特		217,114		65	%	17,500	5,141	4Q 2020	4Q 2023
华盛顿特区	Inova 健康		259,290		79	%	21,200	18,085	1Q 2022	2Q 2024
德克萨斯州休斯顿	HCA		314,861		62	%	30,000	28,814	2Q 2023	4Q 2025
全面重建			791,265		68	%	$68,700	$52,040
预计稳定收益率-9.0％-12.0％
竣工后的预计稳定期-12-36 个月

活跃的重建/开发项目总数		1,219,719	63	%	$256,200		$169,209


前瞻性重建/开发
市场	类型	正方形英尺 2	已租用% 3		预算	预期的开始	项目描述
德克萨斯州沃思堡	开发	102,000	40	%	$48,000	2H 2023	新的校内暴徒
德克萨斯州休斯顿	开发	112,000	60	%	59,000	2H 2023	新的校内暴徒
亚利桑那州凤凰	开发	100,000	60	%	52,000	2H 2023	校园附近有新的 MOB
科罗拉多州丹佛	开发	230,000	100	%	150,000	2H 2024	校园附近有新的手术设施和 MOB
伊利诺州芝加哥	Redev	73,657	55	%	12,500	2H 2023	校内 MOB 重建
华盛顿特区	Redev	57,323	72	%	10,078	2H 2023	校外 MOB 重建
北卡罗来纳州夏	Redev	169,135	53	%	18,700	2H 2023	两处毗邻校园 MoB 重建项目
预期重建/开发总额		844,115	67	%	$350,278

1Investment 是一种建筑贷款，建成后具有购买权。

2如果项目被确定为开发（开发），则金额为预计的建筑物面积。如果项目是重建（redev），则金额是现有的建筑物面积。

3如果项目被确定为开发项目，则金额为预期的预租赁百分比。如果项目是再开发，则金额等于当前的实际租赁百分比。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 15


投资组合 1,2
千美元


市场
		全资计数	平方英尺									全资拥有

市场	MSA 等级		暴徒		住院/手术		办公室		全资拥有		合资企业	总计	NOI 的百分比		NOI 的累积百分比
德克萨斯州达拉斯	4	45	3,308,315		307,783		199,800		3,815,898		226,076	4,041,974	9.7	%	9.7	%
华盛顿州西雅图	15	29	1,592,501						1,592,501			1,592,501	5.9	%	15.6	%
德克萨斯州休斯顿	5	34	2,403,175		150,723		57,170		2,611,068			2,611,068	4.6	%	20.2	%
麻州波士顿	11	18	964,945						964,945			964,945	4.5	%	24.7	%
北卡罗来纳州夏	22	32	1,790,415						1,790,415			1,790,415	4.2	%	28.9	%
科罗拉多州丹佛	19	33	1,780,819				93,869		1,874,688		116,616	1,991,304	4.2	%	33.1	%
加利福尼亚州洛杉矶	2	21	1,034,336		63,000		104,377		1,201,713		702,453	1,904,166	4.2	%	37.3	%
乔治亚州亚特兰	9	28	1,478,336						1,478,336			1,478,336	3.8	%	41.1	%
佛罗里达州迈阿密	7	22	1,307,086		133,500				1,440,586			1,440,586	3.6	%	44.7	%
田纳西州纳什维	36	12	1,135,678				108,691		1,244,369			1,244,369	2.8	%	47.5	%
亚利桑那州凤凰	10	35	1,512,304						1,512,304			1,512,304	2.7	%	50.2	%
北卡罗来纳州罗利	42	27	1,103,648						1,103,648			1,103,648	2.7	%	52.9	%
德克萨斯州奥斯汀	29	13	863,700						863,700			863,700	2.4	%	55.3	%
佛罗里达州坦帕	18	20	1,010,924						1,010,924			1,010,924	2.4	%	57.7	%
印第安纳波利斯	33	36	1,080,947		61,398				1,142,345		273,479	1,415,824	2.2	%	59.9	%
伊利诺州芝加哥	3	7	712,757						712,757			712,757	2.2	%	62.1	%
康涅狄格州哈特福德	48	30	768,947						768,947			768,947	2.1	%	64.2	%
纽约，纽约	1	14	614,522						614,522			614,522	1.9	%	66.1	%
佛罗里达州奥兰多	23	8	359,477		186,998				546,475			546,475	1.9	%	68.0	%
加利福尼亚州旧金山	12	6	452,666						452,666		110,865	563,531	1.8	%	69.8	%
其他（51 个市场）		211	11,254,119		629,392		1,228,363		13,111,874		519,911	13,631,785	30.2	%	100.0	%
总计		681	36,529,617		1,532,794		1,792,270		39,854,681		1,949,400	41,804,081	100.0	%
房产数量			651		20		10		681		34	715
平方英尺的百分比			91.7	%	3.8	%	4.5	%	100.0	%
% 多租户			85.6	%	—	%	61.7	%	81.2	%
投资			$12,469,848		$653,527		$504,985		$13,628,360
季度现金 NOI 1			$182,189		$12,727		$7,427		$202,343
占现金 NOI 的百分比			90.0	%	6.3	%	3.7	%	100.0	%


按建筑物类型划分
	全资拥有
	多租户		单租户		小计		合资企业		总计
房产数量	545		136		681		34		715
平方英尺	32,365,920		7,488,761		39,854,681		1,949,400		41,804,081
平方英尺的百分比	77.4	%	17.9	%	95.3	%	4.7	%	100.0	%
投资 1	$10,523,533		$3,104,827		$13,628,360		$358,239		$13,986,599
季度现金 NOI 1	$152,150		$50,193		$202,343		$4,192		$206,535
占现金 NOI 的百分比	73.7	%	24.3	%	98.0	%	2.0	%	100.0	%

1总投资和季度现金净收益反映在公司的所有权百分比上。

2不包括待售资产、为开发而持有的土地、在建工程和公司财产。

3该公司在合资企业中的加权平均所有权百分比约为44％。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 16


卫生系统 1


黑帮投资组合
			建筑平方英尺			建筑物数量			由卫生系统租用	租赁平方英尺的百分比		租约数量

卫生系统	系统等级 2	信用评级	开启/相邻 3	校外附属机构 4	总计		NOI 的百分比
HCA	1	bbb-/baa3	2,271,013	832,672	3,103,685	47	8.4	%	798,223	2.5	%	137
共同精神	4	A-/Baa1	1,906,957	558,765	2,465,722	42	6.8	%	898,922	2.8	%	161
贝勒·斯科特和怀特	21	aa-/aa3	2,570,180	66,376	2,636,556	29	6.2	%	1,246,085	3.9	%	193
提升生命值	3	aa+/aa2	2,156,369	97,551	2,253,920	24	5.5	%	929,797	2.9	%	146
特尼特医疗公司	6	B+/B1	1,526,040	414,278	1,940,318	35	4.2	%	423,711	1.3	%	90
中庭健康	16	aa-/aa3	682,654	348,792	1,031,446	18	3.2	%	912,781	2.9	%	82
AdventHe	11	aa/aa2	797,587	118,585	916,172	14	2.6	%	412,920	1.3	%	82
Wellstar 健康系统	75	A+/A2	896,773	23,088	919,861	18	2.5	%	580,281	1.8	%	81
威斯康星大学医学（西雅图）	91	aa+/aaa	461,363	169,709	631,072	10	2.5	%	292,712	0.9	%	31
社区卫生系统	8	ccc+/caa1	1,024,527	—	1,024,527	26	2.5	%	384,850	1.2	%	50
三一健康	7	aa-/aa3	633,711	153,938	787,649	11	2.1	%	493,431	1.6	%	67
浸信会纪念医疗保健	89	A-2/--	544,122	252,414	796,536	10	1.9	%	436,497	1.4	%	59
普罗维登斯圣约瑟夫健康	5	A/A1	330,287	31,601	361,888	8	1.6	%	111,557	0.4	%	24
Cedars-Sinai 卫生系统	51	aa-/aa3	199,701	90,607	290,308	5	1.5	%	52,891	0.2	%	19
夏威夷太平洋健康	181	--/A1	173,502	124,925	298,427	3	1.4	%	98,398	0.3	%	39
旗帜健康	24	AA-/--	749,075	31,039	780,114	24	1.3	%	147,178	0.5	%	38
Overlake 健康系统	291	A/Ba1	230,710	—	230,710	3	1.2	%	73,676	0.2	%	8
WakeMed	185	--/A2	368,046	101,597	469,643	12	1.2	%	134,300	0.4	%	18
MedStar He	45	A/A2	326,129	—	326,129	4	1.1	%	203,477	0.6	%	66
Bon Secours 健康系统	22	A+/A1	405,945	—	405,945	6	1.2	%	239,167	0.8	%	50
波士顿医疗中心公司	204	bbb/baa2	161,254	—	161,254	1	1.0	%	86,947	0.3	%	9
其他（64 信用评级）			6,867,291	2,734,526	9,601,817	176	24.8	%	4,902,626	15.4	%
小计-信用评级 5			25,283,236	6,150,463	31,433,699	526	84.7	%	13,860,427	43.6	%
其他非信用评级 6			968,852	556,355	1,525,207	33	5.2	%	860,883	2.7	%
校外非附属机构 7			—	3,570,711	3,570,711	92	10.1	%	—	—	%
全资拥有			26,252,088	10,277,529	36,529,617	651	100.0	%	14,721,310	46.3	%
合资企业			1,143,456	579,868	1,723,324
总计			27,395,544	10,857,397	38,252,941

1 不包括在建工程和归类为待售资产。

2根据现代医疗保健的医疗保健系统财务数据库按收入排名。

3该公司将相邻物业定义为距离医院园区不超过0.25英里。

4包括医疗系统租用 20% 或更多财产和/或位于距离医院园区 2 英里以内的校外建筑。

5按平方英尺计算，相关占比为77.1％，40.8％由投资级医疗保健提供商租用。

6包括33处与未评级的医院系统相关的房产。

7包括卫生系统租用的不超过20％且距离医院校园超过两英里的校外建筑物。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 17


MOB 离医院很近 1,2


按地点划分暴民

	属性数量	平方英尺	总计		% 地面租赁
在校园里	233	18,060,317	47.2	%	37.3	%
毗邻 3 号校园	202	9,335,227	24.4	%	4.0	%
总计/相邻	435	27,395,544	71.6	%	41.3	%
校外-附属机构 4	148	7,153,325	18.7	%	3.4	%
校外	95	3,704,072	9.7	%	1.2	%
	678	38,252,941	100.0	%	45.9	%
全资拥有	651	36,529,617
合资企业	27	1,723,324


BY CLUSTER 5

	总计				以医院为中心 6
	属性数量	平方英尺	占生物平方英尺的百分比		属性数量	平方英尺	占生物平方英尺的百分比
聚集	481	26,403,720	69.0	%	397	23,014,627	71.6	%
非集群	197	11,849,221	31.0	%	135	9,126,871	28.4	%
总计	678	38,252,941	100.0	%	532	32,141,498	100.0	%

1包括合资财产，不包括在建工程和归类为待售资产。

2邻近医院园区的地方包括有住院床位的急诊医院。公司不将住院康复医院 (IRF)、专业护理机构 (SNF) 或长期急性护理医院 (LTACH) 视为用于距离计算的医院园区。

3该公司将相邻物业定义为距离医院园区不超过0.25英里。

4包括医疗系统租用 20% 或更多财产和/或位于距离医院园区 2 英里以内的校外建筑。

5A 群集被定义为两英里的地理半径内至少有两个属性。该公司认为，集群可提供运营效率和更多的本地租赁知识，从而加速NOI的增长。

6包括距离医院校园不到两英里的建筑物。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 18


租赁到期日和占用期1


租约到期日程表
		平方英尺						占租赁总平方英尺的百分比
	租约数量	多租户 2		单租户		总计
2023	1,188	3,299,461		240,764		3,540,225		10.2	%
2024	1,278	4,375,445		910,510		5,285,955		15.2	%
2025	1,072	3,540,687		992,940		4,533,627		13.0	%
2026	880	3,285,338		484,579		3,769,917		10.8	%
2027	842	3,270,044		999,428		4,269,472		12.2	%
2028	553	2,176,872		662,687		2,839,559		8.1	%
2029	391	1,730,690		715,371		2,446,061		7.0	%
2030	319	1,615,408		705,833		2,321,241		6.7	%
2031	236	981,078		242,739		1,223,817		3.5	%
2032	285	1,787,697		334,424		2,122,121		6.1	%
此后	265	1,534,647		985,638		2,520,285		7.2	%
已占用总数	7,309	27,597,367		7,274,913		34,872,280		87.5	%
建筑物总数		32,365,920		7,488,761		39,854,681
占用率		85.3	%	97.1	%	87.5	%
沃尔特（3 个月）		49.4		73.3		54.4
沃尔特（月）3		95.2		143.4		105.3


投资组合占有率和吸收率
			占用率%						吸收（以千为单位的平方英尺）
	属性数量	平方英尺	1Q 2023		4Q 2022		1Q 2022		顺序的	Y-O-Y
同店多租户	468	27,895,714	86.5	%	86.5	%	86.1	%	—	145
同一家商店的单租户	120	6,575,340	99.5	%	99.5	%	99.5	%	5	5
相同商店的房产总数	588	34,471,054	89.0	%	89.0	%	88.6	%	5	150
收购	67	3,182,795	88.1	%	87.3	%	87.4	%	17	(20)
开发完成	6	355,200	84.2	%	84.2	%	78.9	%	—	37
重建/开发	12	1,203,543	59.4	%	61.0	%	68.2	%	(19)	(105)
计划中的处置	8	642,089	58.9	%	65.8	%	74.0	%	(43)	(97)
全资拥有	681	39,854,681	87.5	%	87.6	%	87.6	%	(40)	(35)
合资企业	34	1,949,400	87.0	%	85.4	%	88.3	%	27	15
总计	715	41,804,081	87.5	%	87.5	%	87.6	%	(13)	(20)
同一家店铺已租用%			90.1	%
租赁总额百分比			88.6	%

1除非另有说明，否则不包括合资企业、为开发而持有的土地、在建工程、公司财产和归类为待售的资产。

2多租户投资组合中的平均租赁规模为3,955平方英尺。

3WALTR = 加权平均剩余租赁期限；WALT = 加权平均租赁期限。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 19


租赁统计


2023 年第一季度同一家门店续订 1
	Q1 2023		TTM

现金租赁利差	3.1	%	3.1	%

现金租赁利差分配
	7.4	%	8.3	%
0-3% 的点差	21.9	%	20.8	%
3-4% 的点差	51.7	%	51.3	%
超过 4% 的点差	19.0	%	19.6	%
总计	100.0	%	100.0	%

租户留存率	82.3	%	79.7	%


合同就地平均增加数 2
	多租户				单租户				总计
	% 增长		% 的基本租金		% 增长		% 的基本租金		% 增长		% 的基本租金
同一家店 1	2.80	%	65.3	%	2.35	%	18.2	%	2.70	%	83.5	%
收购	2.55	%	6.6	%	2.48	%	1.2	%	2.54	%	7.8	%
其他 3	2.68	%	6.6	%	1.47	%	2.1	%	2.38	%	8.7	%
总计	2.77	%	78.5	%	2.27	%	21.5	%	2.66	%	100.0	%
自动扶梯类型
已修复	2.72	%	96.4	%	2.27	%	90.5	%	2.63	%	95.1	%
消费物价指数	4.05	%	3.6	%	2.28	%	9.5	%	3.30	%	4.9	%


类型和所有权结构 1
	多租户		单租户		总计
租户类型
医院	44.6	%	72.3	%	50.2	%
医生和其他	55.4	%	27.7	%	49.8	%

租赁结构
格罗斯	9.2	%	3.9	%	8.1	%
修改后的总收入	31.7	%	10.8	%	27.5	%
网	59.1	%	64.6	%	60.2	%
绝对净值 4	—	%	20.6	%	4.2	%

所有权类型
地面租赁	44.8	%	37.6	%	43.6	%
费用很简单	55.2	%	62.4	%	56.4	%


按规模划分的租赁数量 5
租赁的平方英尺	租约数量	沃尔特	沃尔特
0 - 2,500	3,746	71.1	36.3
2,501 - 5,000	1,812	83.4	42.0
5,001 - 7,500	648	95.0	47.8
7,501 - 10,000	362	101.6	54.1
10,001 +	741	125.8	65.5
租赁总数	7,309	105.3	54.4

1不包括最近收购或处置的房产、在建工程、持有待开发的土地、公司财产、计划出售的资产和归类为待售的资产。

2不包括租赁期限为一年或更短的租赁。

3包括重建物业、开发完工和合资企业。

4Tenant 通常负责运营费用和资本债务。

5不包括合资企业、为开发而持有的土地、在建工程、公司财产和归类为待售的资产。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 20


NOI 性能 1、2
以千美元计，每平方英尺的数据除外
反映了公司所有时期的合并业绩


同一家店没有现金
	TTM 2023		1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022		TTM 2022		1Q 2022		4Q 2021		3Q 2021		2Q 2021
















基础收入	$845,543		$213,646		$212,615		$211,613		$207,669		$821,681		$208,035		$205,810		$204,590		$203,246
运营费用回收	253,255		65,280		60,742		64,558		62,675		238,779		63,444		58,307		58,742		58,286
收入	$1,098,798		$278,926		$273,357		$276,171		$270,344		$1,060,460		$271,479		$264,117		$263,332		$261,532
开支	390,134		100,366		95,200		100,476		94,092		371,692		97,830		90,777		93,609		89,476
Cash NOI	$708,664		$178,560		$178,157		$175,695		$176,252		$688,768		$173,649		$173,340		$169,723		$172,056
每场收入 SF 2	$35.88		$36.38		$35.68		$36.07		$35.36		$34.79		$35.59		$34.67		$34.61		$34.33
利润	64.5	%	64.0	%	65.2	%	63.6	%	65.2	%	64.9	%	64.0	%	65.6	%	64.5	%	65.8	%
平均入住率	88.8	%	89.0	%	88.9	%	88.9	%	88.7	%	88.4	%	88.5	%	88.4	%	88.3	%	88.4	%
期末入住率	89.0	%	89.0	%	89.0	%	88.8	%	88.9	%	88.6	%	88.6	%	88.5	%	88.3	%	88.3	%
房产数量	588		588		588		588		588		588		588		588		588		588


门店增长不变
	同比
	TTM 2023		1Q 2023		4Q 2022		3Q 2022		2Q 2022









每场收入 SF 3	3.1	%	2.2	%	2.9	%	4.2	%	3.0	%
平均占用率 (bps)	+40		+50		+50		+60		+30
收入	3.6	%	2.7	%	3.5	%	4.9	%	3.4	%
基础收入	2.9	%	2.7	%	3.3	%	3.4	%	2.2	%
经验值回收率	6.1	%	2.9	%	4.2	%	9.9	%	7.5	%
开支	5.0	%	2.6	%	4.9	%	7.3	%	5.2	%
Cash NOI	2.9	%	2.8	%	2.8	%	3.5	%	2.4	%


现金净利润总额
	1Q 2023	1Q 2022	% 变化		TTM 2023	TTM 2022	% 变化
同店现金 NOI	178,560	173,649	2.8	%	708,664	688,768	2.9	%
同店合资企业	1,946	1,955	(0.5	%)	7,722	7,182	7.5	%
	180,506	175,604	2.8	%	716,386	695,950	2.9	%
收购/开发完成	18,174	12,285	47.9	%	69,745	26,711	161.1	%
处置/待售资产/其他	5,526	21,495	(74.3	%)	48,782	94,644	(48.5	%)
合资房产现金净亏损率	2,823	1,184	138.4	%	9,130	2,735	233.8	%
重建	2,445	3,534	(30.8	%)	11,026	16,267	(32.2	%)
Cash NOI	$209,474	$214,102	(2.2	%)	$855,069	$836,307	2.2	%

1从2022年第三季度开始，通过与HTA合并获得的房产将根据我们相同的门店标准的每个要素进行考虑，但要求在整个比较期内拥有该房产。如果该房产在整个比较期内归HTA所有，并且符合其他标准，则该物业将包含在我们的同一个商店池中。

2不包括最近收购或处置的房产、开发竣工、在建工程、持有待开发的土地、公司财产、重新定位物业、计划处置的物业和归类为待售的资产。

3每个 occ SF 的收入是通过将收入除以所提供时间段内占用的 SF 的平均值计算得出的。每个 occ SF 的季度收入按年计算。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 21


NOI 对账
千美元


自下而上的和解
	1Q 2023	4Q 2022	3Q 2022 1	2Q 2022		1Q 2022	4Q 2021	3Q 2021	2Q 2021
净收益（亏损）	($87,125)	($35,764)	$28,304	$6,130		$42,227	$21,607	($2,066)	$23,096


其他收入（支出）	94,407	46,772	(89,477)	7,479		(29,293)	(468)	23,000	(2,223)
一般和管理费用	14,935	14,417	16,741	10,540		11,036	8,901	8,207	8,545
折旧和摊销费用	184,479	185,275	158,117	55,731		54,041	51,810	50,999	49,826
其他开支 2	7,940	13,580	82,659	11,034		9,929	3,850	3,193	2,840
直线租金支出	1,537	1,358	1,260	378		378	382	380	369
直线租金收入	(9,782)	(11,231)	(8,975)	(1,705)		(1,587)	(1,227)	(1,550)	(1,563)
其他收入 3	(1,686)	(7,330)	(5,242)	(1,961)		(2,044)	(2,134)	(2,043)	(2,075)
合资房产现金净亏损率	4,769	4,579	3,877	2,551		2,052	1,331	1,210	1,035
Cash NOI	$209,474	$211,656	$187,264	$90,177		$86,739	$84,052	$81,330	$79,850
合并前的 Legacy HTA NOI 4	—	—	27,114	129,384		127,363	127,253	124,807	124,913
现金净收益包括合并前的 Legacy HTA NOI	$209,474	$211,656	$214,378	$219,561		$214,102	$211,305	$206,137	$204,763
收购/开发完成	(18,174)	(18,130)	(17,248)	(16,193)		(12,285)	(8,501)	(4,796)	(1,129)
处置/待售资产/其他	(5,526)	(7,792)	(14,706)	(20,758)		(21,495)	(23,504)	(24,620)	(25,025)
合资房产现金净亏损率	(4,769)	(4,579)	(3,877)	(3,627)		(3,139)	(2,404)	(2,210)	(2,164)
重建	(2,445)	(2,998)	(2,852)	(2,731)	-3095	(3,534)	(3,556)	(4,788)	(4,389)
同店现金 NOI	$178,560	$178,157	$175,695	$176,252		$173,649	$173,340	$169,723	$172,056

自上而下的和解
	1Q 2023	4Q 2022	3Q 2022	2Q 2022		1Q 2022	4Q 2021	3Q 2021	2Q 2021
租金优惠前的租金收入	$328,115	$332,652	$301,692	$142,073		$139,775	$132,853	$132,971	$129,609
租金优惠	(4,022)	(3,253)	(2,761)	(1,441)		(1,286)	(1,139)	(1,225)	(1,123)
租金收入	324,093	329,399	298,931	140,632		138,489	131,714	131,746	128,486
停车收入	2,391	2,413	2,428	1,919		1,753	2,134	2,187	1,880
应收融资利息，净额	2,227	2,284	2,034	1,957		1,930	1,766	1,917	510
不包括直线租金收入	(9,782)	(11,231)	(8,975)	(1,705)		(1,587)	(1,227)	(1,550)	(1,563)
不包括其他非现金收入 5	3,594	(3,059)	(2,280)	(1,142)		(1,322)	(1,325)	(1,261)	(1,528)
现金收入	322,523	319,806	292,138	141,661		139,263	133,062	133,039	127,785
物业运营费用	(122,040)	(117,009)	(112,473)	(57,010)		(57,464)	(53,032)	(55,518)	(51,509)
不包括非现金支出 6	4,336	3,764	4,034	2,975		2,888	2,691	2,599	2,539
非控股权益	(114)	516	(312)	—		—	—	—	—
合资房产现金净亏损率	4,769	4,579	3,877	2,551		2,052	1,331	1,210	1,035
Cash NOI	$209,474	$211,656	$187,264	$90,177		$86,739	$84,052	$81,330	$79,850
合并前的 Legacy HTA NOI 4	—	—	27,114	129,384		127,363	127,253	124,807	124,913
现金净收益包括合并前的 Legacy HTA NOI	$209,474	$211,656	$214,378	$219,561		$214,102	$211,305	$206,137	$204,763
收购/开发完成	(18,174)	(18,130)	(17,248)	(16,193)		(12,285)	(8,501)	(4,796)	(1,129)
处置/待售资产/其他	(5,526)	(7,792)	(14,706)	(20,758)		(21,495)	(23,504)	(24,620)	(25,025)
合资房产现金净亏损率	(4,769)	(4,579)	(3,877)	(3,627)		(3,139)	(2,404)	(2,210)	(2,164)
重建	(2,445)	(2,998)	(2,852)	(2,731)		(3,534)	(3,556)	(4,788)	(4,389)
同店现金 NOI	$178,560	$178,157	$175,695	$176,252		$173,649	$173,340	$169,723	$172,056

1代表合并后的公司整整一个季度。

2包括收购和追购成本、合并相关成本、租金储备、市场上和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销、融资应收账款的非现金调整以及地面租赁直线租金。

3包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁的无形摊销、租赁激励摊销、租赁终止费、递延融资成本摊销以及与应收融资投资相关的原则以及租户改善超额摊销。

4金额包括来自HTA物业的现金净收益，这些资产在2022年7月20日之前未包含在我们的财务报表中。

5包括高于和低于市场租赁的无形资产、租赁激励、租赁终止费、递延融资成本摊销、应收融资调整和TI摊销。

6包括市场上和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 22


NOI 对账
千美元


NOI 与完整季度的 FFO 和标准化 FFO 的对账
	1Q 2023	4Q 2022
Cash NOI	$209,474	$211,656
一般和管理费用	(14,935)	(14,417)
直线租金	9,782	11,231
利息和其他收入（支出），净额	547	(1,168)
管理费和其他收入	2,227	2,023
应收票据利息收入	1,987	1,943
其他非现金收入 1	(2,526)	3,059
其他非现金支出 2	(4,336)	(3,764)
非房地产减值	(5,196)	—

未合并的合资企业调整	(708)	(462)
债务契约息折旧摊销前利润	$196,316	$210,101
利息支出	(63,759)	(64,443)
债务消灭造成的损失	—	119
收购和追捕成本	(287)	(92)
合并相关成本	(4,855)	(10,777)
租赁佣金摊销 3	3,002	2,706
非房地产折旧和摊销	(1,372)	(1,323)
非控股权益	(1,067)	(382)
未合并的合资企业调整	—	(8)
FFO	$127,978	$135,901
收购和追捕成本	287	92
合并相关成本	4,855	10,777
租赁无形摊销	146	137
巨额非经常性法律费用/没收收到的预付款	—	194
债务融资成本	—	625
与合并相关的公允价值调整	10,864	11,979
信用损失备抵金	8,599	—
未合并的合资企业标准化项目	117	96
标准化的 FFO	$152,846	$159,801

1包括高于和低于市场租赁的无形资产、与销售型租赁相关的利息收入、租赁激励、租赁终止费、递延融资成本摊销以及与应收融资和TI摊销投资相关的原则。

2包括市场上和低于市场的地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销和地面租赁直线租金。

3租赁佣金摊销包含在FFO的房地产折旧和摊销追加中。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 23


息税折旧摊销前利润对账
千美元


息税折旧摊销前利润对账

	1Q 2023	4Q 2022
净收入	($87,125)	($35,764)
利息支出	63,759	64,443
折旧和摊销	184,479	185,275
未合并的合资企业折旧和摊销	4,841	4,020
税前利润	$165,954	$217,974
租赁佣金摊销	3,002	2,706
房地产销售收益	(1,007)	(73,083)
房地产减值	26,227	54,452
eBitdare 1	$194,176	$202,049
税前利润	$165,954	$217,974
收购和追捕成本	287	92
合并相关成本	4,855	10,777
房地产销售收益	(1,007)	(73,083)
房地产资产减值	26,227	54,452
债务消灭造成的损失	—	(119)
未合并的合资企业调整	—	8
债务契约息折旧摊销前利润	$196,316	$210,101
租赁佣金摊销	3,002	2,706
租赁无形摊销	147	137
收购/处置时机影响 2	(945)	(1,704)
基于股票的薪酬	3,745	3,573

信贷损失备抵金 3	8,599	—
租金储备金，净额	1,371	(100)
未合并的合资企业调整	117	96
调整后 EBITDA	$212,352	$214,809

1房地产扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（“ebitdare”）是NAREIT采用的经营业绩指标。NAREIT将息税折旧摊销前利润定义为 “净收入（根据公认会计原则计算）加上利息支出、所得税支出、折旧和摊销、减值减去处置折旧财产的收益。”

2经调整以反映本季度收购或处置的房产的季度息税折旧摊销前利润。

3包括收入表中 “房地产减值和信贷损失准备金” 中包含的520万美元夹层贷款信贷补贴，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340万美元储备金，用于三家熟练护理机构的先前递延租金和直线租金。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 24


净资产价值的组成部分
千美元，每股数据除外


按物业类型划分的现金净收入
	1Q 2023
资产类型	同一家商店 1	ACQ。/DEV。竣工时间 2	合资企业	重建	时间/其他调整 3	调整后的现金净收入	年化调整后净盈利
MOB/门诊	$160,733	$18,174	$3,944	$2,445	$2,347	$187,643	$750,572
住院/外科	10,425	—	825	—	—	11,250	45,000
办公室	7,402	—	—	—	—	7,402	29,608
总现金 NOI	$178,560	$18,174	$4,769	$2,445	$2,347	$206,295	$825,180


开发房产		已发行股票总数
持有待开发的土地	$69,575	截至 2023 年 3 月 31 日 8		384,859,422
重建/开发预算	256,200
	$325,775	隐含上限利率
			股票价格	隐含上限利率
		截至 2023 年 3 月 31 日 8	$19.33	6.7	%
其他资产
待售资产 4	$3,300	2023 年第一季度最高点	$21.95	6.2	%
计划中的处置	165,243	2023 年第一季度低点	$18.11	7.0	%
不稳定的属性 5	286,940
现金和其他资产 6	377,750
	$833,233

债务
无抵押信贷额度	$385,000

无抵押定期贷款	1,500,000
高级笔记	3,699,500
应付抵押贷款票据	83,455
合资企业债务中的公司份额	27,640
剩余的重建/开发资金	169,209
其他负债 7	187,101
	$6,051,905

1有关同一家门店 NOI 的详细信息，请参阅第 21 页上的 NOI 绩效时间表。

2经调整以反映在整整八个季度期间收购或已完成但未包含在同一门店净资产净值中的房产的季度净收益。

3时机调整包括为反映本季度50万美元收购的完整季度稳定净资产收益而进行的调整、30万美元的重建/开发完成调整以及200万美元的管理费收入。其他资产中显示的未稳定房产净资产净值为50万美元，部分抵消了这一点。

4持有的待售资产包括三处不动产和一块地块，它们不包括在同一家门店的NOI中，反映了预期的销售价格或净账面价值。

5包括按账面总价值计算的34处房产。这些物业占地130万平方英尺，产生了50万美元的正NOI。

6包括4,990万美元的现金、8,820万美元的预付资产、1.473亿美元的应收票据、5,150万美元的应收账款、1,850万美元的预付地面租赁以及600万美元的其他投资。此外，还包括公司在纳什维尔和查尔斯顿的公司总部占用的1,640万美元部分。

7仅包括预计会减少未来现金或净资产收益以及目前为NOI带来非现金收益的负债。其中包括1.552亿美元的应付账款和应计负债、2,900万美元的保证金和290万美元的递延业务费用偿还款。

8已发行股票总额包括OP单位。



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 25


预期的 FFO 的组成部分
千美元，每股数据除外



	预计 2023				实际的
	低		高		Q1 2023		TTM
同一家商店
多租户吸收 (bps)	50		100		40

每占用平方英尺的收入	$36.25		$37.00		$36.38		$35.88
现金 NOI 利润率	64.0	%	65.0	%	64.0	%	64.5	%
现金租赁利差	3.0	%	4.0	%	3.1	%	3.1	%
租赁保留率	75.0	%	90.0	%	82.3	%	79.7	%
现金净资产收益增长	2.5	%	3.5	%	2.8	%	2.9	%

不在同一个店铺
标准化的 G&A	57,000		60,000		14,935
直线租金，净额	32,000		36,000		8,246

资助活动
收购	$75,000		$125,000		31,500
为偿还资产出售定期贷款而进行的处置	112,460		112,460		112,460
其他处置	225,000		350,000		96,350
重建/开发	100,000		125,000		16,928
第一代 TI 和相关资本支出	45,000		85,000		11,870
维护资本支出
第二代 TI	50,000		60,000		8,882
租赁佣金已支付	30,000		35,000		7,013
资本支出	60,000		65,000		8,946
总维护资本支出	140,000		160,000		24,841

现金收益率
收购	6.0	%	6.5	%	6.6	%
处置	6.0	%	7.0	%	6.5	%
开发（稳定）	6.5	%	8.0	%
重建（稳定）	9.0	%	12.0	%


净负债占调整后息税折旧摊销前利润	6.0x		6.5x		6.6x

归属于普通股股东的每股净收益（亏损）	$(0.75)		$(1.00)		$(0.23)
标准化每股 FFO	$1.60		$1.65		$0.40



医疗地产			2023 年第一季度补充信息 26


1Q2023
补充信息
截至 2023 年 5 月 9 日提供-未经审计


4			亮点
6			重要事实
7			企业信息
8			资产负债表
9			损益表
10			FFO、标准化的 FFO 和 FAD
11			资本资金与承诺
12			债务指标
13			债务契约和流动性
14			投资活动
15			重建/开发活动
16			投资组合
17			卫生系统
18			MOB 离医院很近
19			租约到期日和入住率
20			租赁统计
21			NOI 性能
22			NOI 对账
23			息税折旧摊销前利润对账
25			净资产价值的组成部分
26			预期的 FFO 的组成部分


前瞻性陈述和风险因素


目录


季度亮点