▪22% (0-3%)

▪52% (3-4%)

▪19% (>4%)

◦租户留存率为82.3％

◦同比吸收了15万平方英尺，使平均入住率增加了50个基点，达到89.0％。

•第一季度的投资组合租赁活动总面积为146.3万平方英尺，与338份租赁有关：

◦1,039,000 平方英尺的续订面积

◦424,000 平方英尺的新租约和扩建租约

•自1月31日以来，公司已完成9,600万美元的资产出售。年初至今，公司完成了总额为2.088亿美元的合资企业和资产出售交易，加权平均上限率为6.5％。

•该公司在第一季度与Legacy HTA资产相关的收入中预留了240万美元，约合每股0.01美元，详情见下文。

◦该公司为佛罗里达州的三家熟练护理机构预留了150万美元的租金收入，并为休斯敦的一个项目预留了5,410万美元的夹层建筑贷款应得的90万美元利息收入。

◦此外，公司在夹层贷款本金余额中记录了520万美元的信贷损失备抵额和340万美元的技术人员先前递延的租金备抵金

护理设施。公司对与这些资产负债表补贴相关的非现金费用进行了标准化。

◦该公司预计，在未来十二个月内，通过偿还贷款和出售熟练护理机构，将产生超过1亿美元的收益。

◦公司的投资组合中没有任何额外的夹层贷款或熟练的护理机构。

•3月，公司以3150万美元的价格收购了位于佛罗里达州坦帕市的一家门诊医疗机构，总面积为116,000平方英尺，上限为6.6％。这座建筑毗邻拥有465张床位的BayCare圣约瑟夫医院。该公司现在在该集群中拥有三座总面积为17.2万平方英尺的建筑物。

•在第一季度，公司签订了总额为1.5亿美元的新利率互换，加权平均利率为3.8％。1月，3亿美元的利率互换到期。

•本季度末，净负债占调整后息税折旧摊销前利润的6.6倍。预计杠杆率将因资产销售的增加和基础投资组合净资产净值的增长而下降。

•3月份支付了每股0.31美元的股息，相当于FAD的95％。在过去的十二个月中，支付的季度股息等于FAD的97％。每股0.31美元的股息将于2023年6月2日支付给2023年5月16日登记在册的股东和OP单位持有人。

•美国中部时间2023年5月9日星期二上午10点，Healthcare Realty Trust计划举行电话会议，讨论收益业绩、季度活动、公司总体运营和行业趋势。同时，将在www.healthcarealty.com的 “投资者关系” 部分向感兴趣的各方提供电话会议的网络直播。电话会议结束后，将在同一地址进行网络重播。电话会议接入详情：国内拨入号码：+1 833-470-1428 接入码 420531；所有其他地点：+1 404-975-4839 接入码 420531。重播信息：国内拨入号码：866-813-9403 接入码 380939；所有其他地点：+1 929-458-6194 接入码 380939

Healthcare Realty Trust是一家房地产投资信托基金，集拥有、管理、融资和开发创收房地产于一体，主要与在美国各地提供门诊医疗保健服务有关。截至2023年3月31日，公司投资了700多处总面积超过4000万平方英尺的房地产，并为全国超过3500万平方英尺提供了租赁和物业管理服务。

有关该公司的更多信息，包括本季度的业务，可在www.healthcarealty.com上找到。请致电 615.269.8175 与公司联系，索取此信息的打印副本。除了其中包含的历史信息外，本新闻稿还包含有关公司的某些前瞻性陈述。根据经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条的含义，前瞻性陈述是不描述历史事实的陈述，包括有关管理层意图、信念、预期、计划或对未来的预测的陈述。由于此类陈述包括风险、不确定性和突发事件，因此实际结果可能与此类前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异和负面差异。这些风险、不确定性和突发事件包括但不限于以下风险：未能实现合并的预期收益；巨额交易成本和/或未知或不可估量的负债；HTA业务无法成功整合或此类整合可能比预期更困难、更耗时或更昂贵的风险；与公司未来机遇和计划相关的风险，包括公司未来预期财务业绩和业绩的不确定性；如果公司可能出现这种情况未像金融分析师或投资者预期的那样迅速或达到合并的预期收益，公司普通股的市场价格可能会下跌；经济和当地房地产状况普遍不利；总体经济状况的变化，特别是房地产市场的变化；立法和监管变化，包括房地产投资信托基金税收法律的变化和医疗保健行业法律的变化；资本的可用性；利率的变化；房地产竞争行业；公司拟议市场领域中运营物业的供需；美国普遍接受的会计原则的变化；适用于房地产投资信托基金的政策和指导方针；可供收购的房产；融资的可得性；流行病和其他健康问题以及旨在防止其传播的措施，包括当前正在进行的 COVID-19 疫情；以及这些事项可能对公司业务、经营业绩、现金流和财务产生的潜在重大不利影响条件。有关公司及其业务的其他信息，包括可能对公司财务业绩产生重大不利影响的其他因素，包括但不限于公司2022年10-K表年度报告及其向美国证券交易委员会提交的其他文件中第一部分第1A项——风险因素中描述的风险。

1包括Legacy HTA超过收益的累计股息。

1包括与收购和开发相关的第三方费用和差旅费用。

2存在亏损时，潜在普通股不包括在摊薄后每股收益的计算中，因为这会产生反稀释的每股金额。因此，该公司总计4,042,993个单位的OP不包括在内。

1运营资金（“FFO”）和每股FFO是NAREIT采用的经营业绩衡量标准。NAREIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的损益以及某些实物资产和实体投资的减值减记，前提是减值直接归因于实体持有的折旧房地产价值的下降。”

2FFO、标准化FFO和可供分配的资金（“FAD”）不代表根据公认会计原则确定的运营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。作为公司经营业绩的指标，不应将FFO、标准化FFO和FAD视为可归属于普通股股东的净收益的替代方案，也不应将其视为衡量流动性的现金流的替代方案。

3存在亏损时，潜在普通股不包括在摊薄后每股收益的计算中，因为这会产生反稀释的每股金额。

4包括收入表中 “房地产减值和信贷损失准备金” 中包含的520万美元夹层贷款信贷补贴，以及收入表中 “租金收入” 中包含的340万美元储备金，用于三家熟练护理机构的先前递延租金和直线租金。

5包括公司在与未合并合资企业相关的正常化项目中所占的比例份额，例如租赁无形资产以及收购和追购成本。

6包括递延融资成本、折扣和保费的摊销，以及非现金融资应收账款摊销。

7包括公司在与未合并合资企业相关的直线租金、净额和租金储备金中所占的比例份额。

8公司采用库存股法，其中包括截至2023年3月31日的三个月中未偿还的401,937笔非既得股份奖励的摊薄效应。还包括已发行4,042,993个运营单位的摊薄后影响。

管理层认为，运营资金（“FFO”）、每股FFO、标准化FFO、标准化每股FFO、可供分配的资金（“FAD”）是衡量公司经营业绩的有用非公认会计准则。非公认会计准则财务指标通常被定义为旨在衡量历史财务业绩、财务状况或现金流的指标，但不包括或包括根据公认会计原则确定的最具可比性的衡量标准中未进行如此调整的金额。以下是管理层认为与公司业务相关且对投资者有用的非公认会计准则财务指标的描述。

此处提出的非公认会计准则财务指标不一定与其他房地产公司提出的相同，因为并非所有房地产公司都使用相同的定义。这些指标不应被视为净收益（根据公认会计原则确定）的替代方案，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应将其视为衡量公司流动性的经营活动现金流（根据公认会计原则确定）的替代方案，这些指标也不一定表示有足够的现金流来满足公司的所有需求。

FFO和每股FFO是全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）采用的经营业绩指标。NAREIT将FFO定义为 “净收益（根据公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更产生的损益以及某些实物资产和实体投资的减值减记，前提是减值直接归因于实体持有的折旧房地产价值的下降。”公司将标准化FFO定义为FFO，不包括与收购相关的费用、租赁无形摊销和其他本质上不寻常且罕见的正常化项目。FAD的列报方式是将标准化FFO非房地产折旧和摊销、递延融资费用摊销、基于股份的薪酬支出和租金储备金净额相加；减去维护资本支出，包括第二代租户装修和已支付的租赁佣金以及扣除支出的直线租金收入。公司对这些术语的定义可能无法与其他房地产公司的定义相提并论，因为它们可能有不同的计算这些金额的方法。FFO、标准化FFO和FAD不代表根据公认会计原则确定的运营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。作为衡量公司经营业绩的指标，不应将FFO、标准化FFO和FAD视为净收入的替代方案，也不应将其视为衡量流动性的现金流的替代方案。应根据公认会计原则财务衡量标准对FFO、标准化FFO和FAD进行审查。

管理层认为，FFO、每股FFO、标准化FFO、标准化每股FFO和FAD可以让人们了解公司物业的经营业绩，而不会影响某些重要的非现金项目，包括折旧和摊销费用。根据公认会计原则，房地产资产的历史成本核算假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预见的减少。但是，历史上，房地产价值反而随着市场状况的上涨或下跌。公司认为，通过排除折旧、摊销、房地产销售损益以及其他不寻常和罕见的正常化项目的影响，FFO、每股FFO、标准化FFO、标准化每股FFO和FAD可以促进各时期之间经营业绩的比较。公司之所以报告这些指标，是因为管理层认为它们是房地产投资信托基金行业和行业分析师评估房地产投资信托基金时使用的主要衡量标准，也因为研究分析师在关于房地产投资信托基金的说明和出版物中一直在报告、讨论和比较这些指标。

Cash NOI 和 Smate Store Cash NOI 是关键业绩指标。管理层认为这些是补充措施，使投资者、分析师和公司管理层能够衡量未兑现的房地产层面的经营业绩。公司将现金净资产收益定义为租金收入减去房地产运营支出。现金净资产收益不包括非现金项目，例如高于和低于市场租赁的无形资产、直线租金、租赁激励、租赁终止费、租户改善摊销和租赁佣金摊销。现金净利润是历史性的，不一定代表未来的业绩。

Same Store Cash NOI 将 Cash NOI 与稳定房产进行比较稳定房产是指在所述的同比比较期内已纳入运营的房产。因此，稳定的财产不包括最近收购或处置的房产、归类为待售的房产、正在重建的房产以及新开发或开发的房产。

对于管理层已批准通过运用额外资源（包括大大超过常规维护和资本改善支出的资本支出）来改变此类物业的战略方向，公司使用重建分类法。简明合并财务报表脚注6对这些财产进行了更多详细描述。

一旦公司拥有该物业整整八个季度，任何最近收购的财产都将包含在同一个商店池中。新开发或再开发的房产将在基本完工后整整八个季度包含在同一个商店池中。