终止租约和自愿交出房舍的协议

本终止租赁和自愿交出场所协议（本 “协议”）自2023年5月4日（“生效日期”）由特拉华州有限责任公司（“房东”）ARE-MA REGION NO. 88 TENANT, LLC 与特拉华州公司 TOAST, INC.（“租户”）签订和签订，内容如下：

演奏会

答：房东和租户现在是截至2015年6月12日的特定租约的当事方，该租约经2016年9月17日的租赁第一修正案、2017年2月14日的第二份租赁修正案、2017年5月23日的第三份租赁修正案、2019年2月6日的第四份租赁修正案（“第四修正案”）、2019年5月14日的租赁第五修正案、该第六修正案修订租约日期为2020年12月16日（“第六修正案”），而某些租赁第七修正案的日期为2021年8月1日（第七修正案”）（经修订，“租约”）。根据租约，租户向房东租赁了位于马萨诸塞州波士顿公园大道401号的某些 “场所”（i），即801套房，其中包含约111,294平方英尺的可出租空间（“八楼房屋”），以及（ii）被称为502号套房，其中包含约22,495平方英尺的可出租平方英尺，位于马萨诸塞州波士顿公园大道401号，如租约中更具体地描述的那样。此处使用的未加定义的大写术语应具有租约中为此类术语定义的含义。

B. 租约的期限定于2029年12月31日到期。

C. 租户和房东希望，在遵守下文规定的条款和条件的前提下，(i) 将八楼房屋的租赁期限的到期日加快至2023年6月30日，(ii) 将五楼房屋的租赁期限的到期日加快至2024年12月31日。

因此，现在，考虑到上述内容和在此作出的共同承诺，以及特此确认收到的其他良好和宝贵的考虑，房东和租户达成以下协议：

1.八楼办公场所终止。

(a) 八楼终止日期。房东和租户同意，根据本文规定的条款和条件，将八楼房屋的租约到期日期从2029年12月31日缩短至2023年6月30日（“八楼终止日期”）。

(b) 八楼解雇补助金。根据本第 1 (b) 节的条款，租户应在执行本协议的同时，用即时可用的资金向房东支付15,656,000.00美元（“八楼解雇金”），作为房东就八楼房屋签订本协议的对价。八楼解雇补助金应由租户分三期支付，如下所示：

(i) $[***]应由租户在租户交付本协议的签名副本的同时向房东付款，(ii) $[***]应由租户在 2023 年 6 月 30 日向房东支付，(iii) 剩余的 $[***]租户应在 2024 年 12 月 31 日向房东付款。

八楼解雇补助金的一部分，金额为 $[***]（“非或有付款”）在任何情况下均不可退还。解雇补助金的剩余金额为 $[***]（“或有补助金”）或下文规定的部分将根据租户退还给租户

以下情况，且仅在以下情况下：如果房东与一个或多个第三方（任何此类第三方，“新租户”）就整个八楼房屋（不少于八楼的全部房屋）签订了新的租赁协议，根据该协议，新租户实际开始为整个八楼房屋支付租金 [***]通过 [***]（“应急期”），房东应向租户偿还全部或部分或部分应急补助金，如下表所示：

以下 [***]，不得向租户退还或有补助金或其任何部分。为避免疑问，房东有权在新租约中纳入免费租期，但就本节而言，免费租期不构成 “租金”，也不得以其他方式触发根据本协议向租户支付任何退款的义务，就这些目的而言，在应急期内支付的保证金和预付租金不应被视为 “租金”，也不得触发任何向租户支付任何退款的义务。

(c) 年度固定租金、运营费用和税收。在八楼终止日期之前，租户应继续负责支付租约规定的所有年度固定租金、运营费用超额部分、代替租户应缴的房地产税份额的款项以及租约规定的与整个场所有关的所有其他债务。只要租户严格遵守本协议和租约第1（d）节的条款交出八楼房舍，租户就无需在八楼终止日期之后的任何时期内为八楼房屋支付年度固定租金、运营费用超额或代替租户的房地产税份额。

(d) 终止和投降。根据本协议的规定，租户应在八楼终止日期自愿交出八楼房舍。租户同意根据投降要求和租约要求在与交出八楼房舍有关的所有事项上与房东进行合理合作（视情况而定）；但是，尽管租约中有任何相反的规定，租户可以放弃自生效之日起八楼房屋中存在的所有（也没有义务拆除任何改建和其他租赁权改善措施）他们截至当日的 “原样” 状况本协议的。之后

在八楼终止日期，租户对八楼房屋没有任何其他权利。尽管如此，如下文第1（e）节所规定，根据其条款，在租约终止后仍然有效的租约条款应在八楼房舍交出以及本协议规定的八楼房舍的租约终止后继续有效。尽管本协议中有任何相反的规定，但在八楼终止日期之前，租户应删除租户为八楼场所提供服务的网络，或者断开为八楼场所提供服务的此类网络与为五楼场所提供服务的网络。

(e) 无其他义务。房东和租户均同意，自八楼终止之日起，另一方免除租约规定的与八楼房屋有关的任何其他义务，但根据租约条款，应在租约终止后继续履行的义务除外。此外，此处的任何内容均不得被视为限制或终止任何一方对另一方可能拥有的任何普通法或法定权利，包括与任何危险材料或违反任何政府要求或适用法律要求有关的权利。此处的任何内容均不得免除租户或房东在八楼终止日期之前根据经本协议修改的租约对八楼房屋承担各自的义务。

(f) 调节业务费用。房东和租户特此同意，作为签订本协议的对价，不得对2023日历年度或八楼终止日期之前的任何其他时期的租约下八楼房屋的运营费用进行核对，并且双方放弃因在此期间多付和/或少付的运营费用而对另一方提出的任何索赔。

2.五楼办公场所终止。

(a) 五楼终止日期。房东和租户同意，根据并考虑到本协议中规定的条款和条件，包括租户向房东支付的八楼解雇金，将五楼房屋的租约到期日期从2029年12月31日延长至2024年12月31日（“五楼终止日期”）。

(b) 年度固定租金、运营费用和税收。租户应负责支付下文第 3 节规定的所有年度固定租金、运营费用超额部分和代替租户应缴的房地产税份额的款项，以及在五楼终止日期之前根据租约应付的与五楼房屋有关的所有其他债务。只要租户严格遵守本协议和租约第 2 (c) 节的条款交出五楼房舍，就不得要求租户在五楼终止日期之后的任何时期内为五楼房屋支付年度固定租金、运营费用超额部分以及代替租户应缴的房地产税份额。

(c) 终止和投降。根据本协议的规定，租户应在五楼终止日期自愿交出五楼房舍。租户同意在与交出五楼房舍有关的所有事项上与房东进行合理合作（视情况而定），按照租约要求和租约所要求的条件，扫把干净并保持本协议签订之日的 “原样”；但是，尽管租约中有任何相反的规定，但租户可以放弃所有改建和其他租约（也没有义务取消任何内容）截至目前，五楼房舍的现有住所改善工程生效日期以及五楼变更.房东特此批准本文所附附录B中反映的对五楼房屋的某些细微改造（“五楼改建”），但须经房东批准更详细的规划和规格，但这些计划和规格不会获得批准

无理扣留。租户可以根据原始租约第八条的条款和条件进行此类五楼改造，费用由租户自行承担。在五楼终止日期之后，租户对五楼房屋没有任何其他权利。尽管如此，如下文第2（d）节所规定，根据其条款，租约中在租约终止后仍然有效的条款应在交出五楼房屋以及本协议规定的五楼房屋的租约终止后继续有效。

(d) 无其他义务。房东和租户均同意，自五楼终止之日起，另一方免除租约规定的与五楼房屋有关的任何其他义务，但根据租约条款，应在租约终止后继续履行的义务除外。此外，此处的任何内容均不得被视为限制或终止任何一方对另一方可能拥有的任何普通法或法定权利，包括与任何危险材料或违反任何政府要求或适用法律要求有关的权利。在五楼终止日期之前，此处的任何内容均不得免除租户或房东在经本协议修改的租约下对五楼房屋承担各自的义务。

(e) 调节业务费用。房东和租户特此同意，作为签订本协议的对价，在五楼终止日期之后，不得对租约下2024日历年度五楼场所的运营费用进行核对，双方放弃就该期间多付和/或少付的运营费用向对方提出的任何索赔。

3.修改租约。房东和租户特此同意，在租户满意（或房东放弃）本协议中规定的所有条款和条件的前提下，对租约进行如下修改：

(a) 年度固定租金。从2023年7月1日起至五楼终止日期，租户应支付每月固定租金，金额为美元[***]每月。

(b) 业务费用。从2023年7月1日起至五楼终止日期，租户应根据第四修正案第8节的规定，继续支付五楼房屋的运营费用超额部分。

(c) 房地产税。从2023年7月1日起至五楼终止日期，根据第四修正案第9条的规定，租户应继续向房东付款，以代替租户在五楼房舍的房地产税份额，金额为美元[***]每月。

(d) 免除二楼解雇补助金。尽管第六修正案或租约其他地方有相反的规定，但房东同意免除在生效日期之后支付的与二楼房屋终止有关的任何剩余的每月解雇补助金（定义见第六修正案第6节）。

(e) 保证金。自生效之日起，房东以信用证的形式持有保证金，金额为 $[***]。无论租约中有任何相反的规定，只要在适用的通知和补救期之外不存在违约行为，则保证金的金额应在2023年7月1日减少至美元[***]，并且在剩余的任期内不得进一步削减。信用证的减少应按以下方式完成：租户应向房东提供减少的保证金金额的替代信用证，或者对现有信用证进行修改，将其减少至美元[***]房东应立即 (i) 将现有的信用证退还给

租户，或 (ii) 在适用的情况下以书面形式批准对信用证的修改 [***]收到后几天。

(f) 停车。尽管租约中有任何相反的规定，但自2023年7月1日起，租户应有权在剩余期限内共获得110个停车位（“剩余停车位”），其中55个剩余停车位位于车库，55个此类剩余停车位位于Trilogy停车库。租户应有权不时地 [***]提前几天向房东发出书面通知，减少分配给租户使用的剩余停车位数量并支付此类剩余停车位的费用；但是，租户选择的剩余停车位数量的任何此类减少都应首先减少车库中剩余的可用停车位数量，直到车库中没有剩余的停车位。一旦租户根据前一句选择减少可供租户使用的剩余停车位数量，则租户此后无权收回租户放弃的任何剩余停车位。

(g) 提前终止选项。特此将作为第七修正案第10节的第四修正案第15（B）节全部删除。

4. 移走个人财产。

(a) 租户应在八楼终止日期之前将租户的所有个人财产（不包括可能在原样交出的任何电缆）从八楼的场所移走。特此同意租户放弃在八楼终止日期之后留在八楼场所的任何租户个人财产，房东可以自行决定处置，对租户不承担任何义务或责任。

(b) 租户应在终止日期之前将租户的所有个人财产（不包括可能在原样交出的任何电报）从五楼房屋中移出，但销售和转让账单（定义见下文）附表1中确定的个人财产除外，这些财产应以与本协议签订之日此类个人财产的状况基本相同，应成为房东的财产五楼的终止日期.租户应在五楼终止日期之前向房东交付销售和转让单，其形式与本文件附录A所附的形式基本相同（“销售和转让账单”）。在生效日期后的30天内，房东和租户双方的代表应视察五楼房舍，并准备一份双方均可接受的转让给房东的个人财产库存清单，该清单将作为附表1附在销售和转让账单中。

5. 致谢；陈述。房东和租户承认并同意他们已阅读本协议的条款，理解这些条款，并受其约束。时间是本《协议》的关键。房东向租户表示，(a) 除了马萨诸塞州有限合伙企业（作为ARE-MA地区88号控股有限合伙企业的利益继承人，作为Landmark Center 88 Holding Limited Partnershion Limited Partnership 的利益继承人，“88号地区所有者” 的利益继承人）于2011年2月1日签订的第二次修订和重订的地面租约外，目前没有抵押房屋的抵押贷款或地面租约），作为房东和房东（作为 ARE-MA Region No. 88 Holding Limited 的利益继任者）合伙企业作为Landmark Center Park Drive LLC（LLC）的利益继承者，作为租户，经截至2020年1月31日的第二修正和重述的地面租赁第一修正案修订，并经截至2020年5月29日的第二修正和重述的地面租赁第二修正案（经修订，“地面租赁”）修订；(b) 本协议无需征得第 88 区所有者的同意地面租赁。

6.不分配。租户陈述并保证，除影响下一句中明确指出的部分场所的转租外，租户没有转让、抵押、转租、质押、抵押或以其他方式转让租约中的任何权益，并且该租户自本协议签订之日起持有租约中规定的场所权益。

7. 不得修改。除非各方以书面形式签署，否则不得修改或终止本协议。

8.继任者和受让人。此处包含的契约和协议应为各方带来利益，并对双方及其各自的继承人和受让人具有约束力。

9. 律师费。如果双方之间出现争议，胜诉方有权要求另一方支付合理的律师费和费用。

10. 法律冲突。本协议受马萨诸塞州法律管辖。

11.OFAC。租户目前 (a) 遵守并应在租赁期内始终遵守美国财政部外国资产控制办公室（“OFAC”）的规定以及与之相关的任何法规、行政命令或法规（统称为 “OFAC规则”），(b) 未在特别指定国民和被封锁人员上列出，也不得在租赁期内列入特别指定国民和被冻结人员名单、逃避外国制裁者名单或部门制裁识别名单，全部由OFAC维护和/或在外国资产管制处或其他政府机构根据任何授权法规、行政命令或条例保存的任何其他类似名单上，(c) 不是《外国资产管制处规则》禁止与美国人开展业务的个人或实体。

12. 保密性。除非法律、政府或司法命令有要求，或者在涉及本协议规定的事项的任何诉讼中，否则房东和租户同意对本协议的财务条款保密，并同意双方都不会向大楼内的任何其他租户、任何经纪人或除各自的经纪人、会计师、律师、顾问或关联公司以外的任何第三方披露本协议的财务条款。

13. 同行。本协议可以在 2 个或多个对应方中签署，每个对应方均应视为原件，但所有这些对应共同构成同一份文书。对应文件可以通过传真、电子邮件（包括 pdf 文件或任何符合 2000 年美国联邦 ESIGN 法案的电子签名流程）或其他传输方式交付，以这种方式交付的任何对应文件均应被视为已按时有效交付，在所有目的上均有效且有效。就本协议及与之有关的所有事项而言，电子签名应被视为原始签名，此类电子签名具有与原始签名相同的法律效力。

14.其他。除非经本协议修改和/或修改，否则特此批准和确认租约，租赁的所有其他条款应保持完全效力，不受本协议的更改和修改。如果本协议的条款与租赁条款之间存在任何冲突，则以本协议的条款为准。无论是否经本协议具体修改，特此对租赁的所有条款和条款进行必要的修改，以实现本协议的目的和意图。

[附页上的签名]

自首次签订之日起，双方已执行本协议，以昭信守

以上。

租户：TOAST, INC.，
特拉华州的一家公司

作者：/s/Elena Gomez

姓名：埃琳娜·戈麦斯

是：首席财务官

X 我在此证明签名、姓名和标题
以上是我的签名、姓名和头衔。

房东：ARE-MA 地区 88 号租户，有限责任公司，
特拉华州一家有限责任公司

作者：亚历山大房地产股票，L.P.
特拉华州有限合伙企业，
管理成员

作者：ARE-QRS CORP.，
一家马里兰州的公司，
普通合伙人

作者：/s/Allison Grochola
姓名：艾莉森·格罗乔拉

是：高级副总裁——房地产法律事务

附录 A

[***]

附录 B

[***]