EX-99

附录 99.2


		前瞻性陈述

本补充信息包含联邦证券法所指的前瞻性陈述。你可以通过我们使用 “假设”、“相信”、“估计”、“期望”、“指导”、“打算”、“计划”、“项目” 等词语以及与历史问题无关的类似表达方式来识别这些陈述。在解释和依赖前瞻性陈述时，您应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素是我们无法控制的，可能会对实际业绩、业绩或成就产生重大影响。这些因素包括但不限于以优惠条件签订新租约或续订租约的能力；依赖租户的财务状况；我们可能失去主要租户或主要租户可能受到包括通货膨胀和利率上升在内的市场和经济状况不利影响的风险；联邦存款保险公司被任命为租户第一共和国银行接管人的影响，以及收购第一共和国银行的所有存款账户和几乎所有资产摩根大通银行；办公房地产行业的趋势，包括远程办公、灵活的工作时间表、开放的工作场所和电话会议；房地产开发、收购和处置活动的不确定性；有效整合收购的能力；利率以及融资成本和可用性的波动；我们的合资伙伴履行义务的能力；地方、国家和国际经济和市场条件的影响以及通货膨胀和利率上升对此类市场的影响条件；收购、处置和可能的减值费用对我们经营业绩的影响；2019年冠状病毒（COVID-19）全球疫情或未来任何疫情、流行病或传染病疫情对美国、地区和全球经济以及租户财务状况和经营业绩的负面影响；监管变化，包括税法和法规的变化；以及我们在向美国证券交易委员会提交的文件中不时详述的其他风险和不确定性。我们没有义务更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

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		目录


		页面
公司简介		4

研究报道		5

精选财务信息
	指导	6
	财务要闻	7
	合并资产负债表	8
	合并收益表	9
	选择损益表数据	10
	运营资金（“FFO”）	11
	可供分配的资金（“FAD”）	12
	房地产利息、税项、折旧和摊销前的收益（“eBitdare”）	13
	净营业收入（“NOI”）	14 - 15
	相同的商店结果	16 - 17
	合并合资企业	18 - 21
	未合并的合资企业	22 - 25
	房地产相关基金	26 - 29
	资本结构	30
	债务分析	31
	债务到期日	32

所选房产数据
	投资组合摘要	33 - 34
	同店租赁入住率	35
	顶级租户和行业多元化	36
	租赁活动	37
	租约到期	38 - 40
	现金基础资本支出	41


定义		42 - 43

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		公司简介

派拉蒙集团公司（“派拉蒙” 或 “公司”）是一家全面整合的房地产投资信托基金，拥有、运营、管理、收购和重建位于纽约和旧金山部分中央商务区子市场的高质量 A 类办公物业。派拉蒙致力于利用其资产的热门位置及其久经考验的物业管理能力来吸引和留住高质量的租户，从而最大限度地提高其投资组合的价值。

管理


艾伯特·贝勒	董事长、首席执行官兼总裁
威尔伯·佩斯	首席运营官、首席财务官兼财务主管
彼得·布林德利	执行副总裁，房地产主管
盖奇·约翰逊	高级副总裁、总法律顾问兼秘书
Ermelinda Berberi	高级副总裁、首席会计官

董事会


艾伯特·贝勒	董事、董事会主席
托马斯·阿姆布鲁斯特	导演
马丁·布斯曼	董事、首席独立董事、提名和公司治理委员会主席
卡琳克莱因	导演
彼得·林尼曼	主任，审计委员会主席
卡塔琳娜·奥托-伯恩斯坦	导演
马克·帕特森	导演
斋藤仁	导演
宝拉·萨特	导演
格雷格赖特	董事、薪酬委员会主席

公司信息


公司总部	投资者关系	证券交易所上市	交易符号
1633 百老汇，1801 套房	IR@pgre.com	纽约证券交易所	PGRE
纽约州纽约 10019	(212) 492-2298
(212) 237-3100

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		研究报道 (1)


卡米尔·邦内尔	托马斯·凯瑟伍德	德里克·约翰斯顿
美国银行美林证券	BTIG	德意志银行
(646) 855-5042	(212) 738-6140	(904) 520-4973
camille.bonnel@bofa.com	tcatherwood@btig.com	derek.johnston@db.com

史蒂夫·萨克瓦	迪伦·布尔津斯基	维克拉姆·马尔霍特拉
Evercore IS	绿街顾问	瑞穗证券美国有限公司
(212) 446-9462	(949) 640-8780	(212) 282-3827
steve.sakwa@evercoreisi.com	dburzinski@greenstreet.com	vikram.malhotra@mizuhogroup.com

罗纳德·卡姆德姆	布莱恩·赫克	安德鲁·罗西瓦赫
摩根士丹利	富国银行	沃尔夫研究
(212) 296-8319	(443) 263-6529	(646) 582-9250
ronald.kamdem@morganstanley.com	blaine.heck@wellsfargo.com	arosivach@wolferesearch.com

(1)

除独立研究公司Green Street Advisors外，上面列出的股票分析师是那些根据First Call Corporation的说法，已经发布了有关该公司的研究材料并被列为报道该公司的分析师。请注意，此类分析师对公司业绩的任何意见、估计或预测均不代表公司或其管理层的观点、估计或预测。公司通过上述提法，并不暗示其认可或同意任何此类分析师提出的任何信息、结论或建议。

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		指导

（未经审计，以千计，平方英尺、百分比和每股金额除外）


				2023 年全年
（摊薄后每股金额）				低			高
			归属于普通股股东的估计净亏损	$	(0.11	)	$	(0.07	)
			我们在房地产折旧和摊销中所占的份额		1.01			1.01
			估计的核心 FFO (1) (2)	$	0.90		$	0.94

	运营假设：
		租赁活动（平方英尺）			600,000			900,000
		截至年底，PGRE 在同一家商店租赁中的份额百分比 (2)			90.8	%		91.8	%
		PGRE 在同店 Cash NOI 中的份额下降 (2)			(5.0	%)		(3.0	%)
		PGRE 在同店净资产收益中所占份额下降 (2)			(3.0	%)		(1.0	%)

	财务假设（按股计算）：
		预计净亏损		$	(26,000	)	$	(16,000	)
			折旧和摊销		235,000			235,000
			一般和管理费用		61,000			59,000
			利息和债务支出，包括递延融资成本的摊销		147,000			145,000
			扣除所得税后的费用和其他收入		(30,500	)		(31,500	)
		NOI (2)			386,500			391,500
			直线租金调整及高于和低于市场的租赁收入，净额		(23,000	)		(24,000	)
		现金净收入 (2)		$	363,500		$	367,500

(1)

我们正在更新2023年全年的估计核心FFO指导方针，根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”），该指南与摊薄后每股普通股股东的估计净亏损进行了调节。摊薄后每股归属于普通股股东的估计净亏损不是预测，仅为满足美国证券交易委员会（“SEC”）的披露要求而提供。除上述情况外，这些估计反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括有关租金、入住率的假设，以及我们在2023年5月3日发布的财报中提及的事件的收益影响，将在我们定于2023年5月4日举行的电话会议上提及。这些估计不包括联邦存款保险公司被任命为我们的租户第一共和国银行的接管人、摩根大通银行收购第一共和国银行的所有存款账户和几乎所有资产、未来可能的房地产收购或处置，或房地产相关基金投资的已实现和未实现损益对经营业绩的影响。由于多种因素，包括 COVID-19 全球疫情的负面影响，上述估计值可能会受到波动的影响。无法保证我们的实际业绩不会与上述估计存在重大差异。

(2)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

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		财务要闻

（未经审计，以千计，每股金额除外）


			三个月已结束
精选财务数据			2023年3月31日		2022年3月31日		2022年12月31日
	归属于普通股股东的净收益（亏损）		$	1,729	$	3,371	$	(37,877	)
		每股——基本和摊薄后	$	0.01	$	0.02	$	(0.17	)

	归属于普通股股东的核心 FFO (1)		$	56,174	$	54,578	$	54,364
		每股——摊薄	$	0.26	$	0.25	$	0.25

	PGRE 在 Cash NOI 中的份额 (1)		$	94,615	$	96,218	$	95,504
	PGRE 在 NOI 中的份额 (1)		$	101,277	$	95,948	$	100,134


同店现金净盈利 (1)	% 变化			同一家门店 NOI (1)	% 变化
截至2023年3月31日的三个月对比2022年3月31日的三个月		0.1	%	截至2023年3月31日的三个月对比2022年3月31日的三个月		7.1	%

投资组合统计数据（以 PGRE 份额计）


	截至
	2023年3月31日			2022年12月31日			2022年9月30日			2022年6月30日			2022年3月31日
已租用% (1)		89.8	%		91.3	%		91.4	%		91.4	%		90.6	%


同一家店铺已租用% (1)	% 变化			同一家店铺已租用% (1)	% 变化
2023 年 3 月 31 日 vs 2022 年 12 月 31 日		(1.5	%)	2023 年 3 月 31 日 vs 2022 年 3 月 31 日		(0.7	%)

常见的股票数据


		三个月已结束
股票价格：		2023年3月31日			2022年12月31日			2022年9月30日			2022年6月30日			2022年3月31日
	高	$	6.74		$	6.86		$	7.95		$	11.04		$	11.54
	低	$	3.90		$	5.48		$	6.00		$	7.08		$	8.22
	收盘（期末）	$	4.56		$	5.94		$	6.23		$	7.23		$	10.91

每股普通股股息		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775
每股普通股的年化分红		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.31
股息收益率（按收盘价计算）			6.8	%		5.2	%		5.0	%		4.3	%		2.8	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

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		合并资产负债表

（未经审计，以千计）


			2023年3月31日			2022年12月31日
资产：
	按成本计算的房地产：
		土地	$	1,966,237		$	1,966,237
		建筑物和装修		6,185,311			6,177,540
				8,151,548			8,143,777
		累计折旧和摊销		(1,337,552	)		(1,297,553	)
	房地产，净额			6,813,996			6,846,224
	现金和现金等价物			451,796			408,905
	限制性现金			59,179			40,912
	账款和其他应收款			19,409			23,866
	房地产相关基金投资			108,176			105,369
	投资未合并的房地产相关基金			3,180			3,411
	对未合并合资企业的投资			385,034			393,503
	递延应收租金			354,326			346,338
	递延费用，净额			120,359			120,685
	无形资产，净额			84,352			90,381
	其他资产			80,282			73,660
总资产			$	8,480,089		$	8,453,254

负债：
	应付票据和抵押贷款，净额		$	3,841,492		$	3,840,318
	循环信贷额度			-			-
	应付账款和应计费用			118,932			123,176
	应付的股息和分配			18,110			18,026
	无形负债，净额			33,938			36,193
	其他负债			30,537			24,775
负债总额				4,043,009			4,042,488

股权：
	派拉蒙集团公司股权			3,562,571			3,592,291
	以下方面的非控股权益：
		合并的合资企业		403,902			402,118
		合并后的房地产相关基金		220,206			173,375
		运营伙伴关系		250,401			242,982
权益总额				4,437,080			4,410,766

负债和权益总额			$	8,480,089		$	8,453,254

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		合并收益表

（未经审计，以千计，每股金额除外）


		三个月已结束
		2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
收入：
	租金收入 (1)	$	181,713		$	169,922		$	176,404
	费用和其他收入 (1)		6,761			13,763			7,624
总收入			188,474			183,685			184,028

费用：
	正在运营		70,309			66,661			70,102
	折旧和摊销		58,888			55,624			61,211
	一般和行政		14,623			15,645			13,986
	与交易相关的成本		128			117			89
支出总额			143,948			138,047			145,388

其他收入（支出）：
	房地产相关基金投资的收益（亏损）		3,550			-			(2,233	)
	来自未合并房地产相关基金的（亏损）收入		(178	)		170			(1,864	)
	未合并合资企业的亏损		(5,762	)		(5,113	)		(37,925	)
	利息和其他收入，净额		2,925			231			2,567
	利息和债务支出 (1)		(36,459	)		(34,277	)		(37,060	)
所得税前收入（亏损）			8,602			6,649			(37,875	)
	所得税支出		(288	)		(527	)		(1,706	)
净收益（亏损）			8,314			6,122			(39,581	)
减去归因于非控股的净（收益）亏损对以下内容感兴趣：
	合并的合资企业		(5,641	)		(3,425	)		(1,598	)
	合并后的房地产相关基金		(823	)		1,016			665
	运营伙伴关系		(121	)		(342	)		2,637
归属于普通股股东的净收益（亏损）		$	1,729		$	3,371		$	(37,877	)
	摊薄后每股	$	0.01		$	0.02		$	(0.17	)

(1)

有关详细信息，请参见第 10 页。

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		选择损益表数据

（未经审计，以千计）


		三个月已结束
租金收入：		2023年3月31日		2022年3月31日			2022年12月31日
	物业出租	$	158,463	$	156,922		$	159,029
	租户补偿		14,458		12,532			10,422
	直线租金调整		7,756		(1,789	)		5,794
	以上和低于市价的租赁的摊销，净额		1,036		358			1,159
	租约终止收入		-		1,899			-
总租金收入		$	181,713	$	169,922		$	176,404


			三个月已结束
费用和其他收入：			2023年3月31日		2022年3月31日		2022年12月31日
	资产管理		$	2,175	$	2,885	$	3,132
	物业管理			1,862		2,219		1,810
	收购、处置、租赁及其他			520		6,884		385
	费用收入总额			4,557		11,988		5,327
	其他（主要是停车收入和租户要求的服务），
		包括清洁和加班（加热和冷却）		2,204		1,775		2,297
费用和其他收入总额			$	6,761	$	13,763	$	7,624


		三个月已结束
利息和债务支出：		2023年3月31日		2022年3月31日		2022年12月31日
	利息支出	$	34,921	$	32,739	$	35,518
	递延融资成本的摊销		1,538		1,538		1,542
利息和债务支出总额		$	36,459	$	34,277	$	37,060

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		FFO

（未经审计，以千计，股票和每股金额除外）


			三个月已结束
			2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
净收益（亏损）与FFO和核心FFO的对账：
	净收益（亏损）		$	8,314		$	6,122		$	(39,581	)
	房地产折旧和摊销（包括我们在房地产中的份额）
		未合并的合资企业）		68,431			65,825			70,720
	我们在未合并合资企业的房地产减值损失中所占的份额			-			-			31,685
	FFO (1)			76,745			71,947			62,824
	减去归因于以下非控股权益的FFO：
		合并的合资企业		(15,175	)		(12,515	)		(11,565	)
		合并后的房地产相关基金		(830	)		1,009			659
	FFO 归因于派拉蒙集团运营合作伙伴关系			60,740			60,441			51,918
	减去归因于运营合作伙伴关系中非控股权益的FFO			(3,961	)		(5,568	)		(3,380	)
	归属于普通股股东的 FFO (1)		$	56,779		$	54,873		$	48,538
	摊薄后每股		$	0.26		$	0.25		$	0.22

	FFO		$	76,745		$	71,947		$	62,824
	非核心项目：
		归属于One Steuart Lane的FFO，包括税后净收益出售住宅公寓单元		2,409			1,262			1,387
		对捐款（分配自）的权益收益的调整未合并的合资企业		(1,322	)		(583	)		561
		合并后已实现和未实现损益的调整以及未合并的房地产相关基金投资		1,335			47			2,851
		合并房地产相关基金投资后确认的亏损以前未合并的		-			-			2,627
		其他，净额		128			117			89
	核心 FFO (1)			79,295			72,790			70,339
	减去归因于以下非控股权益的核心 FFO：
		合并的合资企业		(15,175	)		(12,515	)		(11,565	)
		合并后的房地产相关基金		(4,027	)		(159	)		(625	)
	归因于派拉蒙集团运营合作伙伴关系的核心 FFO			60,093			60,116			58,149
	减去归因于非控股权益的核心 FFO 运营伙伴关系			(3,919	)		(5,538	)		(3,785	)
	归属于普通股股东的核心 FFO (1)		$	56,174		$	54,578		$	54,364
	摊薄后每股		$	0.26		$	0.25		$	0.25

加权平均已发行股票的对账：
	加权平均已发行股数			216,563,108			218,782,296			218,583,895
	稀释性证券的影响			53,912			57,798			59,378
	摊薄后每股FFO和核心FFO的分母			216,617,020			218,840,094			218,643,273

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 11 -


		时尚

（未经审计，以千计）


				三个月已结束
				2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
核心 FFO 与 FAD 的协调：
	核心 FFO			$	79,295		$	72,790		$	70,339
	加（减）调整（包括我们的份额）未合并的合资企业）将进入FAD：
		直线租金调整			(7,691	)		1,658			(5,746	)
		以上和低于市价的租赁的摊销，净额			(1,838	)		(1,197	)		(1,984	)
		递延融资成本的摊销			1,893			1,949			1,919
		股票薪酬费用的摊销			5,117			6,562			4,150
		维护资产的支出			(5,662	)		(11,228	)		(18,835	)
		第二代租户的改进
			和租赁佣金		(12,538	)		(14,291	)		(40,213	)
	时尚 (1)				58,576			56,243			9,630
	减去归因于以下非控股权益的FAD：
		合并的合资企业			(7,033	)		(11,345	)		81
		合并后的房地产相关基金			(4,084	)		(243	)		(683	)
	FAD 归因于派拉蒙集团运营合作伙伴关系				47,459			44,655			9,028
	减去归因于非控股权益的FAD 运营伙伴关系				(3,095	)		(4,114	)		(588	)
	归属于普通股股东的 FAD (1) (2)			$	44,364		$	40,541		$	8,440

	普通股申报的股息			$	16,834		$	16,978		$	16,827

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

归属于普通股股东的FAD不一定代表未来的FAD金额，这是由于租户装修和租赁佣金的支付时间与产生此类成本的租赁所得租金的支付时间相比有波动。

- 12 -


		息税前利润

（未经审计，以千计）


			三个月已结束
			2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
净收益（亏损）与息税折旧摊销前利润的对账以及调整后的息税折旧摊销前利润
	净收益（亏损）		$	8,314		$	6,122		$	(39,581	)
	加（减）调整（包括我们的份额）未合并的合资企业）将进入息税折旧摊销前利润和调整后的息税折旧摊销前利润：
		折旧和摊销		68,431			65,825			70,720
		利息和债务支出		43,673			40,912			43,831
		我们在房地产减值损失中所占的份额未合并的合资企业		-			-			31,685
		所得税支出		293			540			1,707
	息税折旧摊销前利润 (1)			120,711			113,399			108,362
	减去归因于以下非控股权益的息税折旧摊销前利润：
		合并的合资企业		(23,012	)		(20,337	)		(19,520	)
		合并后的房地产相关基金		(2,036	)		(104	)		(185	)
	PGRE 在 eBitdare 中的份额 (1)		$	95,663		$	92,958		$	88,657


	息税前利润		$	120,711		$	113,399		$	108,362
	加（减去）调整以得出调整后的息税折旧摊销前利润：
		对捐款权益收益的调整（来自未合并的合资企业的分配）		(1,322	)		(583	)		561
		归属于斯图尔特巷一号的息税折旧摊销前利润，包括出售住宅公寓单元的净收益		1,107			62			475
		合并和未合并的息税折旧摊销前利润房地产相关基金投资		(3,224	)		(276	)		1,297
		与房地产相关的合并后确认的损失之前未合并的基金投资		-			-			2,627
		其他，净额		128			117			89
	调整后的息税折旧摊销前利润 (1)			117,400			112,719			113,411
	减去归因于以下非控股权益的调整后息税折旧摊销前利润：
		合并的合资企业		(23,012	)		(20,337	)		(19,520	)
	PGRE 在调整后息税折旧摊销前利润中的份额 (1)		$	94,388		$	92,382		$	93,891

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 13 -


		NOI

（未经审计，以千计）


				三个月已结束
				2023年3月31日			2022年3月31日			2022年12月31日
净收益（亏损）与NOI和现金净利润的对账：
	净收益（亏损）			$	8,314		$	6,122		$	(39,581	)
	加（减去）调整以得出 NOI 和 Cash NOI：
		折旧和摊销			58,888			55,624			61,211
		一般和行政			14,623			15,645			13,986
		利息和债务支出			36,459			34,277			37,060
		所得税支出			288			527			1,706
		房地产相关基金投资的（收入）亏损			(3,550	)		-			2,233
		来自未合并合资企业的 NOI（不包括 One Steuart Lane）			10,381			11,234			10,782
		未合并合资企业的亏损			5,762			5,113			37,925
		费用收入			(4,557	)		(11,988	)		(5,327	)
		利息和其他收入，净额			(2,925	)		(231	)		(2,567	)
		其他，净额			306			(53	)		1,953
	NOI (1)				123,989			116,270			119,381
	减去归因于以下非控股权益的NOI：
		合并的合资企业			(22,712	)		(20,322	)		(19,247	)
	PGRE 在 NOI 中的份额 (1)			$	101,277		$	95,948		$	100,134

	NOI			$	123,989		$	116,270		$	119,381
	减去：
		直线租金调整（包括我们在租金中的份额）
			未合并的合资企业）		(7,691	)		1,658			(5,746	)
		以上和低于市价的租赁的摊销，净额
			（包括我们在未合并的合资企业中所占的份额）		(1,838	)		(1,197	)		(1,984	)
	现金净收入 (1)				114,460			116,731			111,651
	减去归因于以下非控股权益的现金净收益率：
		合并的合资企业			(19,845	)		(20,513	)		(16,147	)
	PGRE 在 Cash NOI 中的份额 (1)			$	94,615		$	96,218		$	95,504

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 14 -


		NOI

（未经审计，以千计）


				截至2023年3月31日的三个月
				总计			纽约			旧金山			其他
净收益（亏损）与NOI和现金净利润的对账：
	净收益（亏损）			$	8,314		$	5,838		$	13,087		$	(10,611	)
	加（减去）调整以得出 NOI 和 Cash NOI：
		折旧和摊销			58,888			39,167			18,482			1,239
		一般和行政			14,623			-			-			14,623
		利息和债务支出			36,459			23,122			12,582			755
		所得税支出			288			-			23			265
		房地产相关基金投资的收入			(3,550	)		-			-			(3,550	)
		来自未合并合资企业的 NOI（不包括 One Steuart Lane）			10,381			3,363			7,019			(1	)
		未合并合资企业的亏损			5,762			20			3,294			2,448
		费用收入			(4,557	)		-			-			(4,557	)
		利息和其他收入，净额			(2,925	)		(442	)		(434	)		(2,049	)
		其他，净额			306			-			-			306
	NOI (1)				123,989			71,068			54,053			(1,132	)
	减去归因于以下非控股权益的NOI：
		合并的合资企业			(22,712	)		(2,623	)		(20,089	)		-
	截至2023年3月31日的三个月中，PGRE在NOI中的份额			$	101,277		$	68,445		$	33,964		$	(1,132	)
	截至2022年3月31日的三个月中，PGRE在NOI中所占份额			$	95,948		$	67,203		$	30,638		$	(1,893	)


	NOI			$	123,989		$	71,068		$	54,053		$	(1,132	)
	加（减去）调整以得出现金净利润率：
		直线租金调整（包括我们在租金中的份额）
			未合并的合资企业）		(7,691	)		(3,024	)		(4,989	)		322
		以上和低于市价的租赁的摊销，净额（包括
			我们在未合并合资企业中的份额）		(1,838	)		(320	)		(1,518	)		-
	现金净收入 (1)				114,460			67,724			47,546			(810	)
	减去归因于以下非控股权益的现金净收益率：
		合并的合资企业			(19,845	)		(2,778	)		(17,067	)		-
	截至2023年3月31日的三个月中，PGRE在现金净资产收益中所占的份额			$	94,615		$	64,946		$	30,479		$	(810	)
	截至2022年3月31日的三个月中，PGRE在现金净资产收益中所占的份额			$	96,218		$	68,113		$	29,908		$	(1,803	)

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参阅第 42 页

- 15 -


		相同的商店结果

（未经审计，以千计）


同店无现金 (1)			截至2023年3月31日的三个月
			总计		纽约				旧金山		其他
	截至2023年3月31日的三个月中，PGRE在现金净资产收益中所占的份额		$	94,615	$	64,946			$	30,479	$	(810	)
		收购/重建及其他，净额		753		(57	)	(2)		-		810
	截至三个月内，PGRE 在 Same Store Cash NOI 中的份额
		2023年3月31日	$	95,368	$	64,889			$	30,479	$	-


		截至2022年3月31日的三个月
		总计			纽约				旧金山			其他
截至2022年3月31日的三个月中，PGRE在现金净资产收益中所占的份额		$	96,218		$	68,113			$	29,908		$	(1,803	)
	租约终止收入		(1,718	)		(1,718	)			-			-
	收购/重建及其他，净额		749			(1,054	)	(2)		-			1,803
截至三个月内，PGRE 在 Same Store Cash NOI 中的份额
	2022年3月31日	$	95,249		$	65,341			$	29,908		$	-

PGRE 在同店现金净利润中所占份额增加（减少）		$	119		$	(452	)		$	571		$	-
% 增加（减少）			0.1	%		(0.7	%)			1.9	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

包括我们在归属于华尔街60号的现金净收益中所占的份额，该股因 “停用” 进行重建。

- 16 -


		相同的商店结果

（未经审计，以千计）


同一家店 (1)			截至2023年3月31日的三个月
			总计		纽约				旧金山		其他
	截至2023年3月31日的三个月中，PGRE在NOI中的份额		$	101,277	$	68,445			$	33,964	$	(1,132	)
		收购/重建及其他，净额		1,079		(53	)	(2)		-		1,132
	截至三个月内 PGRE 在 Smage Store NOI 中的份额
		2023年3月31日	$	102,356	$	68,392			$	33,964	$	-


		截至2022年3月31日的三个月
		总计			纽约				旧金山			其他
截至2022年3月31日的三个月中，PGRE在NOI中所占份额		$	95,948		$	67,203			$	30,638		$	(1,893	)
	租约终止收入		(1,718	)		(1,718	)			-			-
	收购/重建及其他，净额		1,314			(579	)	(2)		-			1,893
截至三个月内 PGRE 在 Smage Store NOI 中的份额
	2022年3月31日	$	95,544		$	64,906			$	30,638		$	-

PGRE 在同店 NOI 中的份额增加		$	6,812		$	3,486			$	3,326		$	-
% 增加			7.1	%		5.4	%			10.9	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

包括我们在归属于华尔街60号的NOI中所占的份额，该资产被 “停用” 用于重建。

- 17 -


		合并合资企业——资产负债表

（未经审计，以千计）


		截至2023年3月31日
		合并合资企业
		合并总额		1633		一个市场		300 任务
		合资企业		百老汇		广场		街
PGRE 所有权				90.0%		49.0%		31.1%
资产：
	房地产，净额	$	3,349,043	$	1,709,164	$	1,164,846	$	475,033
	现金和现金等价物		144,246		54,246		48,388		41,612
	限制性现金		1,239		-		1,239		-
	账款和其他应收款		6,961		3,538		2,681		742
	递延应收租金		201,190		104,094		72,653		24,443
	递延费用，净额		48,133		23,958		16,935		7,240
	无形资产，净额		47,963		39,405		7,483		1,075
	其他资产		15,723		11,432		4,177		114
总资产		$	3,814,498	$	1,945,837	$	1,318,402	$	550,259

负债：
	应付票据和抵押贷款，净额	$	2,490,410	$	1,243,361	$	974,049	$	273,000
	应付账款和应计费用		64,773		19,940		34,875		9,958
	无形负债，净额		20,747		13,437		6,858		452
	其他负债		4,828		258		4,552		18
负债总额			2,580,758		1,276,996		1,020,334		283,428

股权：
	派拉蒙集团公司股权		829,838		601,481		146,123		82,234
	非控股权益		403,902		67,360		151,945		184,597
权益总额			1,233,740		668,841		298,068		266,831

负债和权益总额		$	3,814,498	$	1,945,837	$	1,318,402	$	550,259

- 18 -


		合并合资企业——资产负债表

（未经审计，以千计）


		截至2022年12月31日
		合并合资企业
		合并总额		1633		一个市场		300 任务
		合资企业		百老汇		广场		街
PGRE 所有权				90.0%		49.0%		31.1%
资产：
	房地产，净额	$	3,364,482	$	1,718,436	$	1,167,906	$	478,140
	现金和现金等价物		139,579		60,556		41,396		37,627
	限制性现金		1,316		78		1,238		-
	账款和其他应收款		9,997		8,340		984		673
	递延应收租金		197,658		105,880		67,377		24,401
	递延费用，净额		49,485		24,696		17,255		7,534
	无形资产，净额		50,553		41,197		8,175		1,181
	其他资产		6,228		655		5,105		468
总资产		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024

负债：
	应付票据和抵押贷款，净额	$	2,489,902	$	1,243,112	$	973,790	$	273,000
	应付账款和应计费用		61,407		19,682		33,297		8,428
	无形负债，净额		21,936		13,949		7,491		496
	其他负债		5,803		1,185		4,563		55
负债总额			2,579,048		1,277,928		1,019,141		281,979

股权：
	派拉蒙集团公司股权		838,132		613,203		142,315		82,614
	非控股权益		402,118		68,707		147,980		185,431
权益总额			1,240,250		681,910		290,295		268,045

负债和权益总额		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024

- 19 -


		合并合资企业-经营业绩

（未经审计，以千计）


		截至2023年3月31日的三个月
		合并合资企业
		合并总额			1633			一个市场			300 任务
		合资企业			百老汇			广场			街
总收入		$	101,949		$	49,142		$	39,972		$	12,835
运营费用总额			33,938			18,852			11,291			3,795
净营业收入 (1)			68,011			30,290			28,681			9,040
折旧和摊销			(28,733	)		(14,181	)		(10,660	)		(3,892	)
利息和其他收入，净额			846			412			223			211
利息和债务支出			(22,181	)		(9,599	)		(10,091	)		(2,491	)
所得税前收入			17,943			6,922			8,153			2,868
所得税支出			(21	)		-			(1	)		(20	)
净收入		$	17,922		$	6,922		$	8,152		$	2,848

PGRE 的份额
所有权		总计			90.0%			49.0%			31.1%
	净收入	$	11,105		$	6,228		$	3,994		$	883
	加：管理费收入		1,176			407			193			576
	PGRE 在净收入中所占份额		12,281			6,635			4,187			1,459
	加：房地产折旧和摊销		19,199			12,764			5,224			1,211
	FFO (1)		31,480			19,399			9,411			2,670
	核心 FFO (1)	$	31,480		$	19,399		$	9,411		$	2,670

非控股权益份额
所有权		总计			10.0%			51.0%			68.9%
	净收入	$	6,817		$	694		$	4,158		$	1,965
	减去：管理费支出		(1,176	)		(407	)		(193	)		(576	)
	归属于非控股权益的净收益		5,641			287			3,965			1,389
	加：房地产折旧和摊销		9,534			1,417			5,436			2,681
	FFO (1)		15,175			1,704			9,401			4,070
	核心 FFO (1)	$	15,175		$	1,704		$	9,401		$	4,070

(1)

有关我们对这些措施的定义，请参阅第 42 页。

- 20 -


		合并合资企业-经营业绩

（未经审计，以千计）


		截至2022年3月31日的三个月
		合并合资企业
		合并总额			1633			一个市场			300 任务
		合资企业			百老汇			广场			街
总收入		$	96,623		$	50,595		$	34,772		$	11,256
运营费用总额			31,454			18,340			10,111			3,003
净营业收入 (1)			65,169			32,255			24,661			8,253
折旧和摊销			(27,987	)		(14,420	)		(9,496	)		(4,071	)
利息和其他收入（亏损），净额			25			(3	)		26			2
利息和债务支出			(22,175	)		(9,599	)		(10,085	)		(2,491	)
所得税前收入			15,032			8,233			5,106			1,693
所得税支出			(5	)		(1	)		(2	)		(2	)
净收入		$	15,027		$	8,232		$	5,104		$	1,691

PGRE 的份额
所有权		总计			90.0%			49.0%			31.1%
	净收入	$	10,435		$	7,408		$	2,502		$	525
	加：管理费收入		1,167			415			200			552
	PGRE 在净收入中所占份额		11,602			7,823			2,702			1,077
	加：房地产折旧和摊销		18,897			12,980			4,652			1,265
	FFO (1)		30,499			20,803			7,354			2,342
	核心 FFO (1)	$	30,499		$	20,803		$	7,354		$	2,342

非控股权益份额
所有权		总计			10.0%			51.0%			68.9%
	净收入	$	4,592		$	824		$	2,602		$	1,166
	减去：管理费支出		(1,167	)		(415	)		(200	)		(552	)
	归属于非控股权益的净收益		3,425			409			2,402			614
	加：房地产折旧和摊销		9,090			1,440			4,844			2,806
	FFO (1)		12,515			1,849			7,246			3,420
	核心 FFO (1)	$	12,515		$	1,849		$	7,246		$	3,420

(1)

有关我们对这些措施的定义，请参阅第 42 页。

- 21 -


		未合并的合资企业——资产负债表

（未经审计，以千计）


		截至2023年3月31日
				712 Fifth			市场		55 秒		111 Sutter
		总计		大道			中心		街		街			其他 (1)

PGRE 所有权				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			各种各样
资产：
	房地产，净额	$	2,394,692	$	210,858		$	623,218	$	357,614	$	147,916		$	1,055,086
	现金和现金等价物		120,342		30,634			45,204		17,660		3,583			23,261
	限制性现金		117,246		5,474			389		-		2,286			109,097
	账款和其他应收款		5,349		4,007			467		334		61			480
	递延应收租金		31,841		17,827			5,120		3,953		2,969			1,972
	递延费用，净额		14,033		9,218			2,883		920		1,012			-
	无形资产，净额		64,517		-			11,572		9,757		2,296			40,892
	待售住宅公寓单元 (2)		321,077		-			-		-		-			321,077
	其他资产		29,297		2,956			18,030		55		21			8,235
总资产		$	3,098,394	$	280,974		$	706,883	$	390,293	$	160,144		$	1,560,100

负债：
	应付票据和抵押贷款，净额	$	1,839,321	$	298,273		$	409,943	$	186,949	$	158,771		$	785,385
	应付账款和应计费用		56,083		8,177			15,235		5,143		4,140			23,388
	无形负债，净额		9,299		-			1,692		6,462		1,145			-
	其他负债		4,413		169			76		244		241			3,683
负债总额			1,909,116		306,619			426,946		198,798		164,297			812,456


权益总额			1,189,278		(25,645	)		279,937		191,495		(4,153	)		747,644

负债和权益总额		$	3,098,394	$	280,974		$	706,883	$	390,293	$	160,144		$	1,560,100

(1)

代表百老汇 1600 号、华尔街 60 号（因重建而停用）、德国奥德中心和 One Steuart Lane。

(2)

代表 One Steuart Lane 可供出售的住宅公寓单元的成本。

- 22 -


		未合并的合资企业——资产负债表

（未经审计，以千计）



		截至2022年12月31日
				712 Fifth			市场		55 秒		111 Sutter
		总计		大道			中心		街		街			其他 (1)

PGRE 所有权				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			各种各样
资产：
	房地产，净额	$	2,377,084	$	212,002		$	627,169	$	359,405	$	149,653		$	1,028,855
	现金和现金等价物		140,818		28,335			38,918		15,322		3,950			54,293
	限制性现金		111,722		5,472			-		-		2,431			103,819
	账款和其他应收款		4,830		3,642			453		326		17			392
	递延应收租金		31,372		17,921			5,422		3,507		2,992			1,530
	递延费用，净额		13,026		9,566			1,430		951		1,079			-
	无形资产，净额		69,599		-			14,363		10,980		2,583			41,673
	待售住宅公寓单元 (2)		322,232		-			-		-		-			322,232
	其他资产		37,826		189			22,651		211		1,564			13,211
总资产		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

负债：
	应付票据和抵押贷款，净额	$	1,834,916	$	298,186		$	408,967	$	186,909	$	158,666		$	782,188
	应付账款和应计费用		47,302		5,620			10,768		3,264		4,262			23,388
	无形负债，净额		10,972		-			2,331		7,327		1,314			-
	其他负债		3,481		176			232		246		244			2,583
负债总额			1,896,671		303,982			422,298		197,746		164,486			808,159


权益总额			1,211,838		(26,855	)		288,108		192,956		(217	)		757,846

负债和权益总额		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

(1)

代表百老汇 1600 号、华尔街 60 号（因重建而停用）、德国奥德中心和 One Steuart Lane。

(2)

代表 One Steuart Lane 可供出售的住宅公寓单元的成本。

- 23 -


		未合并的合资企业——经营业绩

（未经审计，以千计）


		截至2023年3月31日的三个月
					712 Fifth			市场			55 秒			111 Sutter
		总计			大道			中心			街			街			其他 (1)
总收入		$	41,978		$	12,219		$	14,085		$	7,864		$	3,207		$	4,603
运营费用总额			24,701			5,829			7,326			3,476			2,082			5,988
净营业收入（亏损）(2)			17,277			6,390			6,759			4,388			1,125			(1,385	)
折旧和摊销			(17,765	)		(2,790	)		(7,565	)		(4,115	)		(2,304	)		(991	)
利息和其他收入（亏损），净额			709			255			317			125			19			(7	)
利息和债务支出			(15,446	)		(2,645	)		(3,465	)		(1,857	)		(2,770	)		(4,709	)
所得税前（亏损）收入			(15,225	)		1,210			(3,954	)		(1,459	)		(3,930	)		(7,092	)
所得税支出			(11	)		-			(2	)		(5	)		(2	)		(2	)
净（亏损）收入		$	(15,236	)	$	1,210		$	(3,956	)	$	(1,464	)	$	(3,932	)	$	(7,094	)

PGRE 的份额
所有权		总计			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			各种各样
	净（亏损）收入	$	(7,044	)	$	605		$	(2,655	)	$	(637	)	$	(1,927	)	$	(2,430	)
	减去：逐步上调基准调整		(40	)		-			-			(2	)		-			(38	)
	减去：对收益净值的调整来自未合并合资企业的分配		1,322			(605	)		-			-			1,927			-
	PGRE 在净（亏损）收入中所占的份额		(5,762	)		-			(2,655	)		(639	)		-			(2,468	)
	加：房地产折旧和摊销		9,543			1,395			5,069			1,816			1,129			134
	FFO (2)		3,781			1,395			2,414			1,177			1,129			(2,334	)
	增加：对收益净值的调整来自未合并合资企业的分配		(1,322	)		605			-			-			(1,927	)		-
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		2,409			-			-			-			-			2,409
	Core FFO (2)	$	4,868		$	2,000		$	2,414		$	1,177		$	(798	)	$	75

合资伙伴的份额
所有权		总计			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			各种各样
	净（亏损）收入	$	(8,192	)	$	605		$	(1,301	)	$	(827	)	$	(2,005	)	$	(4,664	)
	加：房地产折旧和摊销		8,262			1,395			2,496			2,301			1,175			895
	FFO (2)		70			2,000			1,195			1,474			(830	)		(3,769	)
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		4,475			-			-			-			-			4,475
	Core FFO (2)	$	4,545		$	2,000		$	1,195		$	1,474		$	(830	)	$	706

(1)

代表百老汇 1600 号、华尔街 60 号（因重建而停用）、德国奥德中心和 One Steuart Lane。

(2)

有关我们对这些措施的定义，请参阅第 42 页。

- 24 -


		未合并的合资企业——经营业绩

（未经审计，以千计）



		截至2022年3月31日的三个月
					712 Fifth			市场			55 秒			111 Sutter
		总计			大道			中心			街			街			其他 (1)
总收入		$	76,102		$	10,051		$	14,362		$	7,859		$	3,744		$	40,086		(2)
运营费用总额			42,508			5,879			6,505			2,926			1,886			25,312		(2)
净营业收入 (3)			33,594			4,172			7,857			4,933			1,858			14,774
折旧和摊销			(26,898	)		(2,654	)		(8,013	)		(4,587	)		(1,867	)		(9,777	)
利息和其他损失，净额			(42	)		(12	)		(7	)		(13	)		(5	)		(5	)
利息和债务支出			(17,598	)		(2,672	)		(3,360	)		(1,857	)		(1,571	)		(8,138	)
所得税前亏损			(10,944	)		(1,166	)		(3,523	)		(1,524	)		(1,585	)		(3,146	)
所得税支出			(29	)		-			(2	)		(22	)		(3	)		(2	)
净亏损		$	(10,973	)	$	(1,166	)	$	(3,525	)	$	(1,546	)	$	(1,588	)	$	(3,148	)

PGRE 的份额
所有权		总计			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			各种各样
	净亏损	$	(5,621	)	$	(583	)	$	(2,363	)	$	(676	)	$	(778	)	$	(1,221	)
	减去：逐步上调基准调整		(75	)		-			-			(3	)		-			(72	)
	减去：对收益净值的调整来自未合并合资企业的分配		583			583			-			-			-			-
	PGRE 在净亏损中所占的份额		(5,113	)		-			(2,363	)		(679	)		(778	)		(1,293	)
	加：房地产折旧和摊销		10,201			1,327			5,369			2,025			915			565
	FFO (3)		5,088			1,327			3,006			1,346			137			(728	)
	增加：对收益净值的调整来自未合并合资企业的分配		(583	)		(583	)		-			-			-			-
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		1,262			-			-			-			-			1,262
	Core FFO (3)	$	5,767		$	744		$	3,006		$	1,346		$	137		$	534

合资伙伴的份额
所有权		总计			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			各种各样
	净亏损	$	(5,352	)	$	(583	)	$	(1,162	)	$	(870	)	$	(810	)	$	(1,927	)
	加：房地产折旧和摊销		16,741			1,327			2,644			2,565			952			9,253
	FFO (3)		11,389			744			1,482			1,695			142			7,326
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		2,287			-			-			-			-			2,287
	Core FFO (3)	$	13,676		$	744		$	1,482		$	1,695		$	142		$	9,613

(1)

代表百老汇 1600 号、华尔街 60 号、德国奥德中心和 One Steuart Lane。

(2)

包括在 One Steuart Lane 出售住宅公寓单元的收益和销售成本。

(3)

有关我们对这些措施的定义，请参阅第 42 页。

- 25 -


		房地产相关基金-资产负债表

（未经审计，以千计）


		截至2023年3月31日							截至2023年3月31日
		合并基金
		总计				住宅			总计
		合并基金		基金 X		发展基金			未合并资金 (1)
PGRE 所有权				13.0%		7.4%			各种各样
资产：
	现金和现金等价物	$	53,802	$	402	$	53,400		$	29,689
	账款和其他应收款		3,652		-		3,652			-
	房地产相关基金投资 (2)		108,176		108,176		-			213,890
	对未合并合资企业的投资		75,545		-		75,545	(3)		-
	其他资产		10,169		104		10,065			345
总资产		$	251,344	$	108,682	$	142,662		$	243,924

负债：
	应付账款和应计费用	$	105	$	45	$	60		$	-
	其他负债		6,751		5		6,746			130
负债总额			6,856		50		6,806			130

股权：
	派拉蒙集团公司股权		24,282		14,145		10,137			3,180
	合资伙伴的股权		220,206		94,487		125,719			240,614
权益总额			244,488		108,632		135,856			243,794

负债和权益总额		$	251,344	$	108,682	$	142,662		$	243,924

(1)

代表派拉蒙集团房地产基金VII，LP（“基金VII”）、派拉蒙集团房地产基金VII-H，LP（“Fund VII-H”）和派拉蒙集团房地产基金VIII，LP（“Fund VIII”）。

(2)

主要代表夹层贷款的投资。

(3)

代表住宅开发基金在斯图尔特巷一号的35.0％的所有权。

- 26 -


		房地产相关基金-资产负债表

（未经审计，以千计）


		截至2022年12月31日							截至2022年12月31日
		合并基金
		总计				住宅			总计
		合并基金		基金 X		发展基金			未合并资金 (1)
PGRE 所有权				13.0%		7.4%			各种各样
资产：
	现金和现金等价物	$	3,551	$	199	$	3,352		$	29,076
	账款和其他应收款		3,650		-		3,650			-
	房地产相关基金投资 (2)		105,369		105,369		-			232,295
	对未合并合资企业的投资		77,961		-		77,961	(3)		-
	其他资产		3,632		201		3,431			342
总资产		$	194,163	$	105,769	$	88,394		$	261,713

负债：
	应付账款和应计费用	$	85	$	34	$	51		$	-
	其他负债		248		14		234			91
负债总额			333		48		285			91

股权：
	派拉蒙集团公司股权		20,455		13,766		6,689			3,411
	合资伙伴的股权		173,375		91,955		81,420			258,211
权益总额			193,830		105,721		88,109			261,622

负债和权益总额		$	194,163	$	105,769	$	88,394		$	261,713

(1)

代表基金七、基金VII-H和基金八。

(2)

主要代表夹层贷款的投资。

(3)

代表住宅开发基金在斯图尔特巷一号的35.0％的所有权。

- 27 -


		房地产相关基金-经营业绩

（未经审计，以千计）


		截至2023年3月31日的三个月									截至2023年3月31日的三个月
		合并基金
		总计						住宅			总计
		合并基金			基金 X (1)			发展基金			未合并资金 (2)
房地产相关基金投资的收益（亏损）		$	3,550		$	3,550		$	-		$	(13,828	)
未合并合资企业的亏损			(2,416	)		-			(2,416	)		-
利息和其他收入，净额			163			-			163			-
所得税前收入（亏损）			1,297			3,550			(2,253	)		(13,828	)
所得税支出			(1	)		-			(1	)		-
净收益（亏损）		$	1,296		$	3,550		$	(2,254	)	$	(13,828	)

PGRE 的份额
所有权		总计			13.0%			7.4%			总计
	净收益（亏损）	$	202		$	462		$	(260	)	$	(178	)
	加：管理费收入		271			271			-			-
	PGRE 在净收益（亏损）中所占的份额		473			733			(260	)		(178	)
	加：房地产折旧和摊销		-			-			-			-
	FFO (3)		473			733			(260	)		(178	)
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		179			-			179			-
	减去：来自的已实现和未实现亏损房地产相关基金投资		144			144			-			224
	Core FFO (3)	$	796		$	877		$	(81	)	$	46

合资伙伴的份额
所有权		总计			87.0%			92.6%			总计
	净收益（亏损）	$	1,094		$	3,088		$	(1,994	)	$	(13,650	)
	减去：管理费支出		(271	)		(271	)		-			-
	归属于合资企业的净收益（亏损）合作伙伴		823			2,817			(1,994	)		(13,650	)
	加：房地产折旧和摊销		7			-			7			-
	FFO (3)		830			2,817			(1,987	)		(13,650	)
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		2,230			-			2,230			-
	减去：来自的已实现和未实现亏损房地产相关基金投资		967			967			-			17,178
	Core FFO (3)	$	4,027		$	3,784		$	243		$	3,528

(1)

在2022年12月12日之前，派拉蒙集团房地产基金X，LP（“基金X”）采用权益会计法进行核算。2022 年 12 月 12 日之后，我们将基金 X 的所有权增加到 13.0%，并开始将基金 X 合并到我们的合并财务报表中。

(2)

代表基金七、基金VII-H和基金八。

(3)

有关我们对这些措施的定义，请参阅第 42 页。

- 28 -


		房地产相关基金-经营业绩

（未经审计，以千计）


		三个月已结束 2022年3月31日			截至2022年3月31日的三个月
					总计
		合并基金 (1)			未合并的资金		基金 X		其他 (2)
房地产相关基金投资的收入		$	-		$	2,503	$	1,982	$	521
未合并合资企业的亏损			(1,269	)		-		-		-
利息和其他收入，净额			106			-		-		-
所得税前（亏损）收入			(1,163	)		2,503		1,982		521
所得税支出			(2	)		-				-
净（亏损）收入		$	(1,165	)	$	2,503	$	1,982	$	521

PGRE 的份额
所有权		7.4%			总计		8.2%		7.5%
	净（亏损）收入	$	(149	)	$	170	$	163	$	7
	加：房地产折旧和摊销		-			-		-		-
	FFO (3)		(149	)		170		163		7
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		94			-		-		-
	减去：来自的已实现和未实现亏损房地产相关基金投资		-			47		21		26
	Core FFO (3)	$	(55	)	$	217	$	184	$	33

合资伙伴的份额
所有权		92.6%			总计		91.8%		92.5%
	净（亏损）收入	$	(1,016	)	$	2,333	$	1,819	$	514
	减去：管理费支出		-			-		-		-
	归属于合资企业的净（亏损）收益合作伙伴		(1,016	)		2,333		1,819		514
	加：房地产折旧和摊销		7			-		-		-
	FFO (3)		(1,009	)		2,333		1,819		514
	减去：归因于 One Steuart Lane 的 FFO		1,168			-		-		-
	减去：来自的已实现和未实现亏损房地产相关基金投资		-			2,215		188		2,027
	Core FFO (3)	$	159		$	4,548	$	2,007	$	2,541

(1)

代表住宅发展基金。

(2)

代表基金七、基金VII-H和基金八。

(3)

有关我们对这些措施的定义，请参阅第 42 页。

- 29 -


		资本结构

（未经审计，以千计，股份、单位和每股金额除外）


			截至2023年3月31日
债务：
	合并债务：
		应付票据和抵押贷款 (1)	$	3,858,000
		循环信贷额度		-
				3,858,000
	减去：
		非控股权益在合并债务中的份额 (2)		(810,335	)
	添加：
		PGRE 在未合并合资债务中的份额 (3)		625,324
	PGRE 在总债务中所占的份额 (4)			3,672,989


		股票/单位		截至的股价
股权：		杰出		2023年3月31日
	普通股		217,211,716	$	4.56		990,485
	运营合作伙伴单位		15,212,454		4.56		69,369
	权益总额		232,424,170		4.56		1,059,854


总市值						$	4,732,843

(1)

代表根据相应债务协议应付的合同金额。

(2)

代表非控股权益在百老汇1633号、Market Plaza一号和米申街300号的债务中所占的份额。

(3)

代表我们在德国第五大道712号、市场中心、第二街 55 号、萨特街 111 号、百老汇 1600 号、华尔街 60 号和奥德森特的债务份额。

(4)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 30 -


		债务分析

（未经审计，以千计）


		债务总额						固定利率债务						浮动利率债务
合并债务：		金额			费率			金额			费率			金额			费率
	1633 百老汇	$	1,250,000			2.99	%	$	1,250,000			2.99	%	$	-			-
	美洲大道 1301 号		860,000			3.76	%		500,000			2.46	%		360,000			5.56	%
	西 52 街 31 号		500,000			3.80	%		500,000			3.80	%		-			-
	市场广场一号		975,000			4.03	%		975,000			4.03	%		-			-
	米申街 300 号		273,000			3.65	%		273,000			3.65	%		-			-
	循环信贷额度		-			-			-			-			-			-
合并债务总额			3,858,000			3.58	%		3,498,000			3.37	%		360,000			5.56	%
非控股权益份额			(810,335	)		3.78	%		(810,335	)		3.78	%		-			-
PGRE 在合并债务中的份额		$	3,047,665			3.52	%	$	2,687,665			3.25	%	$	360,000			5.56	%

未合并的合资企业债务：
	第五大道 712 号	$	300,000			3.39	%	$	300,000			3.39	%	$	-			-
	市场中心		411,580			3.14	%		402,000			3.07	%		9,580			6.16	%
	第二街 55 号		187,500			3.88	%		187,500			3.88	%		-			-
	萨特街 111 号		158,771			6.82	%		-			-			158,771			6.82	%
	1600 百老汇		98,000			3.45	%		98,000			3.45	%		-			-
	60 华尔街		575,000			5.95	%		-			-			575,000			5.95	%
	德国奥德中心		13,409			3.80	%		-			-			13,409			3.80	%
未合并债务总额			1,744,260			4.55	%		987,500			3.36	%		756,760			6.10	%
合资伙伴的份额			(1,118,936	)		4.91	%		(476,475	)		3.42	%		(642,461	)		6.02	%
PGRE 在未合并债务中的份额		$	625,324			3.89	%	$	511,025			3.30	%	$	114,299			6.53	%

PGRE 在总债务中所占的份额 (1)		$	3,672,989			3.58	%	$	3,198,690			3.26	%	$	474,299			5.80	%


循环信贷额度契约：(2)		必需	实际的			债务构成（按PGRE的份额计算）：		金额		%
	总负债/总资产	低于 60%		44.9	%	固定利率债务：
	有担保债务/总资产	小于 50%		44.9	%		合并固定利率债务	$	2,687,665
	固定费用保险	大于 1.5 倍	3.27x				未合并的固定利率债务		511,025
	无抵押债务/未抵押资产	低于 60%		0.0	%		PGRE 在固定利率债务中的份额		3,198,690		87.1	%
	未支配利息保障	大于 1.75 倍	47.06x			浮动利率债务：
							合并浮动利率债务		360,000
							未合并浮动利率债务		114,299
							PGRE 在浮动利率债务中的份额		474,299		12.9	%
							PGRE 在总债务中所占的份额 (2)	$	3,672,989		100.0	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

本节根据我们已向美国证券交易委员会提交的循环信贷额度协议的条款，列出了截至2023年3月31日的比率。我们不会出于任何其他目的或任何其他时期提供这些比率和相关计算结果，也无意让这些指标以其他方式向投资者提供有关我们的财务状况或经营业绩的信息。除了考虑我们遵守循环信贷额度的目的外，投资者不应依赖这些措施。

- 31 -


		债务到期日

（未经审计，以千计）


合并债务：		2023				2024			2025			2026			2027			此后			总计
	米申街 300 号	$	273,000		(1)	$	-		$	-		$	-		$	-		$	-		$	273,000
	市场广场一号		-				975,000			-			-			-			-			975,000
	西 52 街 31 号		-				-			-			500,000			-			-			500,000
	美洲大道 1301 号		-				-			-			860,000			-			-			860,000
	1633 百老汇		-				-			-			-			-			1,250,000			1,250,000
	循环信贷额度		-				-			-			-			-			-			-
合并债务总额			273,000				975,000			-			1,360,000			-			1,250,000			3,858,000
非控股权益份额			(188,097	)			(497,250	)		-			-			-			(124,988	)		(810,335	)
PGRE 在合并债务中的份额		$	84,903			$	477,750		$	-		$	1,360,000		$	-		$	1,125,012		$	3,047,665


未合并的合资企业债务：
	60 华尔街	$	-			$	575,000		$	-		$	-		$	-		$	-		$	575,000
	萨特街 111 号		-				158,771			-			-			-			-			158,771
	市场中心		-				-			411,580			-			-			-			411,580
	第二街 55 号		-				-			-			187,500			-			-			187,500
	第五大道 712 号		-				-			-			-			300,000			-			300,000
	德国奥德中心		-				-			-			-			-			13,409			13,409
	1600 百老汇		-				-			-			-			-			98,000			98,000
未合并债务总额			-				733,771			411,580			187,500			300,000			111,409			1,744,260
合资伙伴的份额			-				(627,165	)		(135,821	)		(104,831	)		(150,000	)		(101,119	)		(1,118,936	)
PGRE 在未合并债务中的份额		$	-			$	106,606		$	275,759		$	82,669		$	150,000		$	10,290		$	625,324



PGRE 在总债务中所占的份额 (2)		$	84,903			$	584,356		$	275,759		$	1,442,669		$	150,000		$	1,135,302		$	3,672,989

加权平均汇率			3.65	%			4.50	%		3.14	%		3.78	%		3.39	%		2.99	%		3.58	%

到期债务的百分比			2.3	%			15.9	%		7.5	%		39.3	%		4.1	%		30.9	%		100.0	%

(1)

这笔贷款将于2023年10月到期。我们正在探索各种替代方案来为这笔贷款再融资。

(2)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 32 -


		投资组合摘要—纽约

（未经审计，以千计，平方英尺和每平方英尺金额除外）


											年化租金 (1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					Per		在		OUT of
财产		所有权			已出租 (1)			被占领 (1)			金额		平方英尺 (2)		服务		服务		总计		主要租户
1633 百老汇
	办公室		90.0	%		100.0	%		100.0	%	$	183,252	$	80.94		2,272,771		-		2,272,771	安联、摩根士丹利、华纳音乐集团、中国工商银行、
																					Showtime Networks、新山资本、MongoDB
																					Bleacher Report、Kasowitz、Benson、Torres & Friedman
	零售/剧院		90.0	%		96.6	%		96.6	%		10,861		65.63		253,609		-		253,609	格什温剧院、Thespian Theatre、Equinox、鼎泰丰
			90.0	%		99.7	%		99.7	%		194,113		80.57		2,526,380		-		2,526,380
美洲大道 1301 号
	办公室		100.0	%		79.5	%		70.0	%		99,525		84.90		1,695,600		-		1,695,600	法国农业信贷银行、诺顿·罗斯·富布赖特、康雷兹尼克
																					瑞士再保险、橡树资本、ArentFox Schiff、
																					O'Melveny & Myers，SVB Securities
	零售/便利中心		100.0	%		89.8	%		89.8	%		2,556		183.52		50,722		-		50,722	Ocean Prime、
			100.0	%		79.8	%		70.6	%		102,081		85.96		1,746,322		-		1,746,322
1325 美洲大道
	办公室		100.0	%		94.3	%		94.3	%		51,130		68.66		810,314		-		810,314	McGraw Hill、Olshan Frome Wolosky、Hilton、Evercore
	零售		100.0	%		100.0	%		100.0	%		1,423		86.68		15,609		-		15,609	La Grande Boucher
			100.0	%		94.4	%		94.4	%		52,553		68.95		825,923		-		825,923
西 52 街 31 号
	办公室		100.0	%		96.4	%		92.8	%		64,324		93.45		742,139		-		742,139	Clifford Chance、Pilsbury Winthrop Shaw Pittman
																					Centerview Partners、Bracewell、Providen
																					威尔逊·桑西尼
	零售		100.0	%		97.8	%		97.8	%		4,875		109.61		25,913		-		25,913	Fogo De Chao，现代艺术博物馆设计商店
			100.0	%		96.4	%		93.0	%		69,199		94.03		768,052		-		768,052
第三大道 900 号
	办公室		100.0	%		78.6	%		78.6	%		31,907		70.84		575,084		-		575,084	高盛、资生堂、Tannenbaum Helpern Syracuse 和
																					Hirschtritt，Littler Mendelson
	零售		100.0	%		81.7	%		81.7	%		1,302		97.31		16,144		-		16,144	美国银行
			100.0	%		78.7	%		78.7	%		33,209		71.59		591,228		-		591,228
第五大道 712 号
	办公室		50.0	%		82.8	%		77.2	%		42,464		120.22		457,580		-		457,580	CVC Advisors、abrdn、OMI Management、River
																					百达资产管理
	零售		50.0	%		20.9	%		20.9	%		7,883		437.43		85,917		-		85,917	哈里·温斯顿
			50.0	%		73.0	%		68.3	%		50,347		135.54		543,497		-		543,497
1600 百老汇
	零售		9.2	%		100.0	%		100.0	%		10,302		304.50		25,693		-		25,693	M&M 的世界
华尔街 60 号 (3)
	办公室		5.0	%	不适用			不适用			不适用		不适用			-		1,625,483		1,625,483

	小计/加权平均值					89.9	%		86.9	%	$	511,804	$	85.59		7,027,095		1,625,483		8,652,578
	PGRE 的份额					90.2	%		87.1	%	$	457,868	$	83.13		6,479,405		81,437		6,560,842

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

仅代表办公和零售空间。

(3)

2022 年 6 月，华尔街 60 号 “停用” 进行重建。

- 33 -


		投资组合摘要—旧金山

（未经审计，以千计，平方英尺和每平方英尺金额除外）


											年化租金 (1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					Per		在		OUT of
财产		所有权			已出租 (1)			被占领 (1)			金额		平方英尺 (2)		服务		服务		总计		主要租户
市场广场一号
	办公室		49.0	%		96.6	%		95.2	%	$	158,974	$	107.72		1,555,130		-		1,555,130	谷歌、摩根刘易斯和博基乌斯、Visa
																					资本集团、Autodesk、花旗集团、
																					杜安·莫里斯、托马斯·布拉沃、PJT Partners
	零售		49.0	%		74.2	%		74.2	%		5,283		81.40		53,285		-		53,285	星巴克、STK 牛排馆、
																					一号市场餐厅
			49.0	%		95.8	%		94.5	%		164,257		107.06		1,608,415		-		1,608,415
市场中心
	办公室		67.0	%		79.5	%		79.5	%		53,696		91.66		738,220		-		738,220	优步、Mindspace、交通银行、
																					Crowe、Mayer Brown、Raymon James、Waymo
	零售		67.0	%		66.2	%		66.2	%		613		109.81		6,156		-		6,156	亚马逊
			67.0	%		79.4	%		79.4	%		54,309		91.78		744,376		-		744,376
米申街 300 号
	办公室		31.1	%		80.9	%		80.9	%		46,959		96.26		605,662		-		605,662	Autodesk、Glassdoor、Inst
	零售		31.1	%		88.5	%		88.5	%		2,945		66.34		49,172		-		49,172	春分
			31.1	%		81.4	%		81.4	%		49,904		93.82		654,834		-		654,834
前街一号
	办公室		100.0	%		97.2	%		96.1	%		56,663		93.33		633,262		-		633,262	第一共和国、Coinbase、仲量联行、信诺
	零售		100.0	%		86.7	%		86.7	%		1,212		92.83		14,773		-		14,773	第一共和国
			100.0	%		97.0	%		95.8	%		57,875		93.32		648,035		-		648,035
第二街 55 号
	办公室		44.1	%		85.7	%		85.7	%		26,642		84.17		370,319		-		370,319	毕马威会计师事务所、Intercom、Rippling、UKG
	零售		44.1	%		100.0	%		100.0	%		903		111.06		7,480		-		7,480	萨特西湾医疗，Bluestone Lane
			44.1	%		86.0	%		86.0	%		27,545		84.79		377,799		-		377,799
萨特街 111 号
	办公室		49.0	%		53.5	%		53.5	%		11,638		89.14		248,821		-		248,821	Turo，自然资源保护委员会
	零售		49.0	%		77.6	%		77.6	%		1,541		67.59		29,249		-		29,249	24 小时健身
			49.0	%		56.0	%		56.0	%		13,179		85.93		278,070		-		278,070

	小计/加权平均值					87.5	%		86.9	%	$	367,069	$	97.68		4,311,529		-		4,311,529
	PGRE 的份额					88.7	%		87.9	%	$	208,873	$	97.01		2,441,406		-		2,441,406

总计 /加权平均值						89.0	%		86.9	%	$	878,873	$	90.31		11,338,624		1,625,483		12,964,107
PGRE 的份额						89.8	%		87.3	%	$	666,741	$	87.08		8,920,811		81,437		9,002,248

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

仅代表办公和零售空间。

- 34 -


		同一家门店租赁的入住率

（未经审计）


				截至2023年3月31日						截至2022年12月31日						变化
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
财产	所有权			已租用% (1)			已租用% (1)			已租用% (1)			已租用% (1)			已租用%


纽约：
1633 百老汇		90.0	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		-	%
美洲大道 1301 号		100.0	%		79.8	%		79.8	%		88.1	%		88.1	%		(8.3	%)
美洲大道 1325 号		100.0	%		94.4	%		94.4	%		94.4	%		94.4	%		-	%
西 52 街 31 号		100.0	%		96.4	%		96.4	%		93.0	%		93.0	%		3.4	%
第三大道 900 号		100.0	%		78.7	%		78.7	%		79.3	%		79.3	%		(0.6	%)
第五大道 712 号		50.0	%		73.0	%		73.0	%		73.9	%		73.9	%		(0.9	%)
1600 百老汇		9.2	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		-	%
华尔街 60 号 (2)		5.0	%	不适用			不适用			不适用			不适用				-	%
加权平均值					89.9	%		89.9	%		91.7	%		91.7	%		(1.8	%)
PGRE 的份额					90.2	%		90.2	%		92.1	%		92.1	%		(1.9	%)

旧金山：
市场广场一号		49.0	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		-	%
市场中心		67.0	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		79.4	%		-	%
米申街 300 号		31.1	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		-	%
前街一号		100.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		-	%
第二街 55 号		44.1	%		86.0	%		86.0	%		86.0	%		86.0	%		-	%
萨特街 111 号		49.0	%		56.0	%		56.0	%		59.4	%		59.4	%		(3.4	%)
加权平均值					87.5	%		87.5	%		87.8	%		87.8	%		(0.3	%)
PGRE 的份额					88.7	%		88.7	%		88.9	%		88.9	%		(0.2	%)

加权平均值					89.0	%		89.0	%		90.2	%		90.2	%		(1.2	%)
PGRE 的份额					89.8	%		89.8	%		91.3	%		91.3	%		(1.5	%)

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

2022 年 6 月，华尔街 60 号 “停用” 进行重建。

- 35 -


		顶级租户和行业多元化

（未经审计，以千计，平方英尺和每平方英尺金额除外）


								PGRE 的份额
					总计			总计			年化租金 (1)				% 的
十大租户：				租赁	平方英尺			平方英尺					每平方英尺		按年计算
截至2023年3月31日			财产	到期	被占领 (2)			被占领 (2)			金额		足部 (2)		租金
	第一共和国银行 (3)		前街一号	2025 年 6 月		250,459			250,459		$	21,499	$	85.54		3.2	%
				2029 年 12 月		76,999			76,999			7,795		101.24		1.2	%
				2030 年 12 月		25,157			25,157			2,323		91.82		0.3	%
				2032 年 12 月		108,111			108,111			11,372		105.19		1.7	%
						460,726			460,726			42,989		93.11		6.4	%
	Clifford Chance L		西 52 街 31 号	2024 年 6 月		328,543	(4)		328,543	(4)		29,839		90.81		4.5	%
	安联环球投资有限责任公司		1633 百老汇	2031 年 1 月		320,911			288,823			28,351		98.16		4.3	%
	诺顿·罗斯·富布赖特		美洲大道 1301 号	Mar-2032		111,589			111,589			10,206		91.46		1.5	%
				2034 年 9 月		179,286			179,286			17,716		94.56		2.7	%
						290,875			290,875			27,922		93.37		4.2	%
	摩根士丹利公司		1633 百老汇	Mar-2032		260,829			234,749			19,757		84.16		3.0	%
	WMG 收购公司		1633 百老汇	2029 年 7 月		288,250			259,428			17,866		68.24		2.7	%
		（华纳音乐集团）
	Showtime 网络有限公司		1633 百老汇	2026 年 1 月		253,196			227,879			17,040		73.24		2.6	%
	谷歌公司		市场广场一号	2025 年 4 月		339,833			166,518			16,226		97.03		2.4	%
	卡索维茨·本森·托雷斯		1633 百老汇	Mar-2037		203,394			183,057			14,646		80.01		2.2	%
	优步科技公司		市场中心	2023 年 7 月		234,783	(5)		157,305	(5)		14,331		91.10		2.1	%


		PGRE 的份额
行业多元化：		平方英尺		占据的百分比			按年计算		% 的
截至2023年3月31日		被占领		平方英尺			出租 (1)		年化租金
	法律服务		1,715,207		22.0	%	$	152,167		22.8	%
	科技与媒体		1,681,331		21.5	%		139,377		20.9	%
	金融服务-商业和投资银行		1,418,981		18.2	%		121,627		18.2	%
	金融服务，其他		1,112,514		14.3	%		105,646		15.9	%
	保险		437,152		5.6	%		41,591		6.2	%
	零售		166,737		2.1	%		18,241		2.7	%
	旅行和休闲		206,823		2.7	%		13,803		2.1	%
	消费品		121,732		1.6	%		10,371		1.6	%
	其他专业服务		113,261		1.5	%		9,871		1.5	%
	其他		818,252		10.5	%		54,047		8.1	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

仅代表办公和零售空间。

(3)

2023 年 5 月 1 日，第一共和国银行被加州金融保护和创新部关闭，联邦存款保险公司被任命为接管人。因此，摩根大通银行从联邦存款保险公司手中收购了所有存款账户和几乎所有资产，并承担了第一共和国银行的某些负债。目前尚不清楚收购资产和承担负债的细节。截至2023年5月，第一共和国银行仍将履行这些租赁协议规定的财务义务。

(4)

包括截至2041年4月已预租给威尔逊·桑西尼的92,516平方英尺的面积。

(5)

包括截至2028年7月已预租给Waymo的7667平方英尺（按PGRE的份额计算为51,366平方英尺）。

- 36 -


		租赁活动 (1)

（未经审计）


	总计			纽约			旧金山

截至2023年3月31日的三个月

租赁总平方英尺		195,634			118,967			76,667

PGRE 在租赁总平方英尺中所占的份额：		170,333			118,967			51,366
初始租金 (2)	$	82.21		$	81.00		$	85.00
加权平均租赁期限（年）		13.0			16.5			5.0
租户改善和租赁佣金：
每平方英尺	$	166.38		$	195.04		$	100.00
每年每平方英尺	$	12.77		$	11.82		$	20.00
初始租金的百分比		15.5	%		14.6	%		23.5	%
租金优惠：
平均免费租期（以月为单位）		15.0			18.0			8.0
每年的平均免费租期（以月为单位）		1.1			1.1			1.6

第二代空间：（2）
平方英尺		143,882			92,516			51,366
现金基础：
初始租金 (2)	$	82.43		$	81.00		$	85.00
先前上涨的租金 (2)	$	84.00		$	84.02		$	83.97
增加百分比（减少）		(1.9	%)		(3.6	%)		1.2	%
GAAP 基础：
直线租金 (2)	$	79.72		$	80.31		$	78.66
之前的直线租金 (2)	$	79.04		$	73.88		$	88.35
增加（减少）百分比		0.9	%		8.7	%		(11.0	%)

(1)

除租赁平方英尺外，租赁统计数据仅代表办公空间。

(2)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 37 -


		租赁到期 — 总投资组合

（未经审计，以千计，平方英尺和每平方英尺金额除外）


			总计		PGRE 的份额
的年份			平方英尺		平方英尺		年化租金 (1)				% 的
租约到期 (2)			即将到期的租约		即将到期的租约		金额		每平方英尺 (3)		年化租金

	月复一月			11,045		7,827	$	808	$	-		0.1	%

	2Q 2023			25,976		14,650		1,112		75.32		0.2	%
	3Q 2023			198,590		133,379		12,098		90.61		1.8	%
	4Q 2023			48,815		33,020		3,324		100.06		0.5	%
	2023 年总计			273,381		181,049		16,534		91.09		2.5	%

	1Q 2024			255,186		201,528		16,071		79.74		2.3	%
	剩下的 2024			587,116		517,762		45,976		89.00		6.7	%
	2024 年总计			842,302		719,290		62,047		86.39		9.0	%
		2025		1,523,279		996,593		89,792		90.04		13.1	%
		2026		1,382,722		951,254		83,764		85.71		12.2	%
		2027		295,868		219,152		19,692		89.72		2.9	%
		2028		397,160		313,628		24,966		79.71		3.6	%
		2029		602,582		524,508		40,289		82.44		5.9	%
		2030		611,972		515,491		46,552		90.35		6.8	%
		2031		597,334		529,940		51,495		93.80		7.5	%
		2032		914,704		640,706		59,980		93.62		8.8	%
	此后			2,640,958		2,410,849		188,176		83.40		27.6	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

在本季度最后一天到期的租约被视为已占用，并反映为将在下一季度到期。

(3)

仅代表办公和零售空间。

- 38 -


		租约到期 — 纽约

（未经审计，以千计，平方英尺和每平方英尺金额除外）


			总计		PGRE 的份额
的年份			平方英尺		平方英尺		年化租金 (1)				% 的
租约到期 (2)			即将到期的租约		即将到期的租约		金额		每平方英尺 (3)		年化租金

	月复一月			2,596		2,421	$	464	$	-		0.1	%

	2Q 2023			17,066		10,719		785		73.22		0.2	%
	3Q 2023			21,779		14,865		1,283		85.43		0.3	%
	4Q 2023			6,751		5,054		407		76.07		0.1	%
	2023 年总计			45,596		30,638		2,475		79.61		0.6	%

	1Q 2024			164,631		151,832		11,117		73.18		2.3	%
	剩下的 2024			423,827		413,278		35,857		86.95		7.6	%
	2024 年总计			588,458		565,110		46,974		83.23		9.9	%
		2025		405,939		345,794		31,875		92.07		6.7	%
		2026		676,370		613,053		49,096		76.36		10.4	%
		2027		168,077		152,924		13,022		85.02		2.7	%
		2028		195,595		170,984		12,022		70.27		2.5	%
		2029		529,179		486,435		36,808		81.68		7.8	%
		2030		407,764		397,048		34,502		86.95		7.3	%
		2031		496,270		452,783		44,324		93.91		9.4	%
		2032		492,354		455,927		38,630		84.73		8.1	%
	此后			2,310,450		2,171,990		163,852		81.14		34.5	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

在本季度最后一天到期的租约被视为已占用，并反映为将在下一季度到期。

(3)

仅代表办公和零售空间。

- 39 -


		租约到期 — 旧金山

（未经审计，以千计，平方英尺和每平方英尺金额除外）


			总计		PGRE 的份额
的年份			平方英尺		平方英尺		年化租金 (1)				% 的
租约到期 (2)			即将到期的租约		即将到期的租约		金额		每平方英尺 (3)		年化租金

	月复一月			8,449		5,406	$	344	$	-		0.2	%

	2Q 2023			8,910		3,931		327		81.05		0.2	%
	3Q 2023			176,811		118,514		10,815		91.26		5.1	%
	4Q 2023			42,064		27,966		2,917		104.41		1.4	%
	2023 年总计			227,785		150,411		14,059		93.43		6.7	%

	1Q 2024			90,555		49,696		4,954		99.86		2.4	%
	剩下的 2024			163,289		104,484		10,119		97.18		4.8	%
	2024 年总计			253,844		154,180		15,073		98.05		7.2	%
		2025		1,117,340		650,799		57,917		88.96		27.6	%
		2026		706,352		338,201		34,668		102.49		16.5	%
		2027		127,791		66,228		6,670		100.59		3.1	%
		2028		201,565		142,644		12,944		91.08		6.2	%
		2029		73,403		38,073		3,481		91.44		1.7	%
		2030		204,208		118,443		12,050		101.73		5.7	%
		2031		101,064		77,157		7,171		93.19		3.4	%
		2032		422,350		184,779		21,350		115.54		10.1	%
	此后			330,508		238,859		24,324		101.88		11.6	%

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

(2)

在本季度最后一天到期的租约被视为已占用，并在下一季度反映为即将到期的空间。

(3)

仅代表办公和零售空间。

- 40 -


		现金基础资本支出

（未经审计，以千计）


	截至2023年3月31日的三个月
	总计			纽约			旧金山			其他
资本支出（包括我们在未合并合资企业中的份额）：（1）
维护资产的支出	$	5,662		$	3,504		$	1,653		$	505
第二代租户的改进		10,828			2,763			8,065			-
第二代租赁佣金		1,710			556			1,154			-
资本支出总额		18,200			6,823			10,872			505
减去归属于合并合资企业非控股权益的金额		(5,433	)		(220	)		(5,213	)		-
PGRE 在资本支出总额中所占的份额	$	12,767		$	6,603		$	5,659		$	505

重建支出（包括我们在未合并合资企业中的份额）：（1）
其他	$	3,118		$	3,118		$	-		$	-
重建支出总额		3,118			3,118			-			-
减去归属于合并合资企业非控股权益的金额		-			-			-			-
PGRE 在重建总支出中所占的份额	$	3,118		$	3,118		$	-		$	-

	截至2022年3月31日的三个月
	总计			纽约			旧金山			其他
资本支出（包括我们在未合并合资企业中的份额）：（1）
维护资产的支出	$	11,228		$	9,119		$	2,104		$	5
第二代租户的改进		13,082			9,077			4,005			-
第二代租赁佣金		1,209			1,152			57			-
资本支出总额		25,519			19,348			6,166			5
减去归属于合并合资企业非控股权益的金额		(1,516	)		(566	)		(950	)		-
PGRE 在资本支出总额中所占的份额	$	24,003		$	18,782		$	5,216		$	5

重建支出（包括我们在未合并合资企业中的份额）：（1）
Gershwin 幕墙更换	$	1,719		$	1,719		$	-		$	-
电梯现代化改造		1,097			1,065			32			-
其他		2,198			2,131			67			-
重建支出总额		5,014			4,915			99			-
减去归属于合并合资企业非控股权益的金额		(235	)		(172	)		(63	)		-
PGRE 在重建总支出中所占的份额	$	4,779		$	4,743		$	36		$	-

(1)

有关我们对这项措施的定义，请参见第42页。

- 41 -


		定义

我们在本补充运营和财务数据报告中使用并列出了各种非公认会计准则指标。下一节包含这些衡量标准的定义，描述了我们对它们的使用，并提供了有关我们为何认为它们有意义的信息。其他房地产公司可能使用不同的方法来计算这些衡量标准，因此，我们对这些衡量标准的陈述可能无法与其他房地产公司进行比较。这些非公认会计准则指标不应被视为根据公认会计原则列报的财务信息的替代品，只能与根据公认会计原则列报的财务信息一起考虑，并作为对财务信息的补充。

运营资金（“FFO”）是衡量我们业绩的补充指标。FFO是根据全国房地产投资信托协会（“Nareit”）采用的定义列出的。纳雷特将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益或亏损，经调整后不包括房地产资产的折旧和摊销、某些房地产资产的减值损失以及出售某些房地产资产或某些房地产资产控制权变更产生的损益，包括我们在未合并合资企业此类调整中所占的份额。FFO在房地产行业中通常用于协助投资者和分析师比较房地产公司的业绩，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，后者基于历史成本，隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的贬值，而不是根据现有市场状况而波动。FFO 无意衡量现金流或流动性。归属于普通股股东的FFO代表公司在FFO中归属于普通股股东的份额，计算方法是从FFO中减去合并合资企业、房地产相关基金和运营合伙企业中非控股权益在FFO中的份额。

运营核心资金（“Core FFO”）是衡量我们经营业绩的另一种指标，它调整了某些其他项目的FFO，我们认为这些项目可以增强我们不同时期的FFO。核心FFO（如适用）不包括某些项目的影响，包括交易相关成本和调整、房地产相关基金投资的已实现和未实现损益、利率互换的未实现损益、遣散费成本以及提前清偿债务的损益，以反映我们房地产投资组合和运营的核心FFO。在未来，我们还可能将我们认为可能有助于投资者比较我们业绩的其他项目排除在核心FFO之外。Core FFO 无意衡量现金流或流动性。归属于普通股股东的核心FFO代表公司在核心FFO中归属于普通股股东的份额，计算方法是从核心FFO中减少非控股权益在合并合资企业、房地产相关基金和运营合作伙伴关系中的核心FFO份额。

可供分配的资金（“FAD”）是衡量我们经营业绩的补充指标，是根据以下因素调整后的核心财务费用计算得出的：（i）维护资产的资本支出，（ii）第二代租赁产生的租户改善和租赁佣金，（iii）直线租金调整，（iv）股票薪酬支出的摊销，（vi）递延融资成本的摊销。FAD通常与运营活动产生的现金流一起用于衡量运营产生现金的能力以及为现金需求提供资金和向股东进行分配的能力。FAD提供的有关我们经营业绩的信息，这些信息是无法获得的，有助于投资者和分析师评估我们的经营业绩。此外，尽管FAD不打算作为流动性衡量标准，因为它不根据营运资金的变化进行调整，但我们认为FAD可能会为投资者和分析师提供有用的补充信息，说明我们从运营中产生现金的能力以及向股东分配现金的能力。此外，我们认为，投资者和分析师经常使用FAD来评估我们作为房地产投资信托基金的表现。归属于普通股股东的FAD代表公司在FAD中归属于普通股股东的份额，计算方法是从FAD中扣除非控股权益在合并合资企业、房地产相关基金和运营合伙企业中的份额。

房地产利息、税项、折旧和摊销前的收益（“eBitdare”）是衡量我们经营业绩的补充指标。eBitdare是根据Nareit采用的定义列出的。纳雷特将息税折旧摊销前利润定义为经调整后的GAAP净收益（亏损），不包括利息支出、所得税、折旧和摊销费用、出售折旧房地产资产的净收益和折旧房地产的减值损失，包括我们在未合并合资企业此类调整中所占的份额。eBitdare提供有关我们经营业绩的信息，这些信息本来是无法获得的，可能有助于投资者评估我们承担和偿还债务的能力。不应将息税折旧摊销前利润视为我们财务业绩的指标，也不得视为衡量我们现金流或流动性的指标。我们还根据我们在标的资产的所有权百分比列报了PGRE在ebitdare中的份额，即我们在合并和未合并合资企业产生的ebitdare中所占的份额。

- 42 -


		定义-续

调整后的息税折旧摊销前利润是一项补充指标，通过调整息税折旧摊销前利润来计算，以消除我们的房地产相关基金业绩、利率互换的未实现损益、交易相关成本、提前清偿债务的收益或亏损以及可能因时而异的某些其他项目的影响。调整后的息税折旧摊销前利润提高了各期息税折旧摊销前利润的可比性。在未来，我们还可能从调整后的息税折旧摊销前利润中排除其他项目，我们认为这些项目可能有助于投资者比较我们的业绩。我们还列报了PGRE在调整后息税折旧摊销前利润中的份额，该份额代表我们在合并和未合并合资企业根据标的资产所有权百分比产生的调整后息税折旧摊销前利润中所占的份额。

净营业收入（“NOI”）用于衡量我们物业的经营业绩。NOI由租金收入（包括房地产租金、租户报销和租赁终止收入）和某些其他与房地产相关的收入减去运营支出（包括清洁、安保、维修和保养、公用事业、物业管理和房地产税等房地产相关费用）组成。我们还列报了从净资产净值中扣除的现金净收益率、直线租金调整以及高于和低于市场租赁的摊销，包括我们在未合并合资企业此类调整中所占的份额。此外，根据我们在标的资产的所有权百分比，我们还列报了PGRE在NOI和Cash NOI中的份额，即我们在合并和未合并合资企业NOI和Cash NOI中所占的份额。我们在内部使用NOI和Cash NOI作为绩效指标，并认为它们为投资者提供了有关我们的财务状况和经营业绩的有用信息，因为它们仅反映了房地产层面产生的收入和支出项目。

Same Store NOI用于衡量我们在纽约和旧金山投资组合中在本期和前一报告期以类似方式拥有的房产的经营业绩，并根据我们在标的资产的所有权百分比代表合并和未合并合资企业的Same Store NOI。Same Store NOI还不包括租赁终止收入、运营租赁产生的应收账款减值以及可能因时期而异的某些其他项目。我们还公布了Same Store Cash NOI，其中不包括非现金项目的影响，例如直线租金调整以及上述和低于市场租约的摊销。

根据我们在标的资产的所有权百分比，PGRE在总债务中所占份额代表我们在合并和未合并合资企业债务中所占的份额。我们认为，PGRE在总债务中所占的份额为投资者提供了有关我们财务状况的有用信息，因为它包括我们在未合并合资企业中的债务份额，不包括非控股权益在合并合资企业中归属于我们合作伙伴的债务份额。

年化租金等于期末每月基本租金加上根据租赁条款上涨的费用乘以 12。

租赁百分比代表已租赁的平方英尺的百分比，包括已签署的尚未开始的租约。

同店租赁百分比代表我们在本期和前一报告期内以类似方式拥有且未归类为已终止业务的房产的租赁平方英尺百分比，包括尚未签署的租约。

占用百分比代表我们根据公认会计原则开始获得租金收入的空间百分比。

初始租金代表加权平均现金基础每平方英尺的起始租金，不包括免费租金或定期增加的租金。

先前的累积租金代表到期时每平方英尺的加权平均现金基础租金（包括报销款）。

第二代空间代表当期租赁的空间，其中 (i) 空置时间少于十二个月，或 (ii) 在预定到期之前已预租。

资本支出包括维护资产的支出、租户改善补贴和租赁佣金。维护资产的支出包括维持当前收入的资本支出。第二代租户改善和租赁佣金是指在租赁第二代空间时产生的租户改善和租赁佣金。第一代租赁成本和其他资本支出包括收购当年及接下来的两年内完成的资本支出，以及空置超过十二个月的租赁空间的租户改善和租赁佣金。重建支出包括与房地产开发相关的硬成本和软成本，以便为其预期用途做好准备。

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