frt-20230331
000003490312 月 31 日2023Q1假的00000349032023-01-012023-03-310000034903FRT：联邦房地产OPLP成员2023-01-012023-03-310000034903交易所：xnys美国通用会计准则：普通股成员2023-01-012023-03-310000034903交易所：xnysFRT: 存托股份会员2023-01-012023-03-3100000349032023-05-01xbrli: 股票00000349032023-03-31iso421:USD00000349032022-12-31iso421:USDxbrli: 股票0000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累积可兑换优先会员2022-01-012022-12-31xbrli: pure0000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累积可兑换优先会员2023-01-012023-03-310000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累积可兑换优先会员2022-12-310000034903FRT：a5.0 系列 C 系列累积可兑换优先会员2023-03-310000034903FRT: a5417 Series1 累积可转换首选会员2023-01-012023-03-310000034903FRT: a5417 Series1 累积可转换首选会员2022-01-012022-12-310000034903FRT: a5417 Series1 累积可转换首选会员2023-03-310000034903FRT: a5417 Series1 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PartnershipInterFRT：远期销售合同会员2022-01-012022-03-310000034903FRT：远期销售合同会员2022-01-012022-03-310000034903FRT：基于绩效的未归属股票成员2022-01-012022-03-310000034903FRT：基于绩效的未归属股票成员2023-01-012023-03-310000034903SRT: PartnershipInterFRT：基于绩效的未归属股票成员2023-01-012023-03-310000034903SRT: PartnershipInterFRT：基于绩效的未归属股票成员2022-01-012022-03-310000034903FRT：Senior5point375% Notes会员美国公认会计准则：SeniorNotes会员US-GAAP：后续活动成员2023-04-120000034903FRT：Senior5point375% Notes会员美国公认会计准则：SeniorNotes会员US-GAAP：后续活动成员2023-04-122023-04-12
目录
美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549 
表单 10-Q
☒根据1934年证券交易法第13或15 (D) 条提交的季度报告
在截至的季度期间 2023年3月31日
或者
☐根据1934年证券交易法第13或15 (D) 条提交的过渡报告
在从到的过渡期间
委员会文件编号： 1-07533 （联邦房地产投资信托基金）
委员会文件编号： 333-262016-01 （联邦地产 OP LP）
联邦房地产投资信托基金
联邦房地产 OP LP
（其章程中规定的注册人的确切姓名）
马里兰州（联邦房地产投资信托基金）
 87-3916363
特拉华（联邦地产 OP LP）
52-0782497
（组织状况） （国税局雇主识别号）
玫瑰大道 909 号，200 套房, 北贝塞斯达, 马里兰州20852
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(301) 998-8100
（注册人的电话号码，包括区号）

联邦房地产投资信托基金
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
具有实益权益的普通股FRT纽约证券交易所
每股面值0.01美元，以及相关的普通股购买权
存托股份，每股占存托股份的1/1000FRT-C纽约证券交易所
5.00% C 系列累积可赎回优先股，每股面值 0.01 美元
联邦地产 OP LP
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
没有不适用不适用
用勾号指明注册人 (1) 是否在过去 12 个月内（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去的 90 天内是否受到此类申报要求的约束。
联邦房地产投资信托基金☒  是的    ☐没有联邦地产 OP LP☒  是的    ☐没有
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。
联邦房地产投资信托基金☒  是的    ☐没有联邦地产 OP LP☒  是的    ☐没有
用勾号指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。:
联邦房地产投资信托基金联邦地产 OP LP
大型加速过滤器
☒
加速过滤器
☐
大型加速过滤器
☒
加速过滤器
☐
非加速文件管理器
☐
规模较小的申报公司
☐
非加速文件管理器
☐
规模较小的申报公司
☐
新兴成长型公司
☐
新兴成长型公司
☐
如果是新兴成长型公司，请用勾号注明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。
联邦房地产投资信托基金☐是的☐没有联邦地产 OP LP☐是的☐没有

用勾号指明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第 12b-2 条）。
联邦房地产投资信托基金 ☐是的☒没有联邦地产 OP LP ☐是的☒没有
2023 年 5 月 1 日，注册人的已发行普通股数量为 81,515,397.

目录

解释性说明

本报告合并了联邦房地产投资信托基金和联邦房地产OP, LP截至2023年3月31日的季度10-Q表的季度报告。除非另有说明或上下文另有要求，否则提及 “联邦房地产投资信托基金”、“母公司” 或 “信托” 是指联邦房地产投资信托基金；提及 “联邦房地产OP LP” 或 “运营合伙企业” 是指联邦房地产OP LP。“公司”、“我们”、“我们” 和 “我们的” 一词是指母公司及其通过其直接和间接拥有的子公司（包括运营合伙企业）开展的业务和运营。提及的 “股份” 和 “股东” 是指母公司的股份和股东，而不是运营合伙企业有限合伙人的有限合伙权益。
母公司是一家房地产投资信托基金（“REIT”），拥有有限责任公司100％的权益，是Federal Realty GP LLC（“普通合伙人”）（“普通合伙人”）的唯一成员并行使独家控制权，后者是运营合伙企业的唯一普通合伙人。截至2023年3月31日，母公司拥有运营合作伙伴关系中100％的杰出合作伙伴单位（“运营单位”）。
公司认为，将母公司和运营合伙企业10-Q表的季度报告合并为这份单一报告可带来以下好处：
•使投资者能够以与管理层看待和运营业务相同的方式看待整个业务，从而增强投资者对母公司和运营合伙企业的理解；
•消除重复披露，提供更简化和更具可读性的演示文稿；以及
•通过准备一份合并报告（而不是两份单独的报告）来提高时间和成本效率。
管理层将母公司和运营合伙企业作为一个企业运营。由于运营合伙企业由母公司管理，而母公司几乎所有的业务都通过运营合伙企业进行，因此母公司的管理层由与运营合伙企业管理层相同的人员组成。
我们认为，在母公司和运营合伙企业作为合并后的公司如何运作方面，了解母公司与运营合伙企业之间的几个差异非常重要。母公司是房地产投资信托基金，其唯一的重大资产是其在运营合作伙伴关系中的直接和间接权益。因此，除了不时发行公募股权外，母公司本身不开展业务。预计母公司不会承担任何重大债务。运营合伙企业几乎持有我们所有的资产，并保留公司合资企业的所有权权益。除了母公司公募股权发行的净收益（这些净收益捐给运营合伙企业以换取运营单位）外，运营合伙企业产生了公司业务所需的所有资本。这种资本的来源包括运营合伙企业的业务、其直接或间接产生的债务以及合伙企业的发行。
股东权益、合伙人资本和非控股权益是母公司未经审计的简明合并财务报表与运营合伙企业未经审计的简明合并财务报表之间的主要区别领域。运营合伙企业的资本目前包括母公司拥有的运营单位，将来可能包括第三方拥有的运营单位。第三方拥有的运营单位（如果有）在运营合伙企业的财务报表中以资本计入，在母公司的财务报表中计为非控股权益。
母公司出于财务报告目的合并运营合伙企业，母公司除了在运营合伙企业中的投资外没有其他资产。因此，尽管如上所述，股东权益和合伙人的资本有所不同，但母公司和运营合伙企业在各自财务报表上的资产和负债是相同的。
为了强调母公司与运营合作伙伴关系之间的差异，本报告中有一些章节分别讨论了母公司和运营合伙企业，包括单独的财务报表（但合并了脚注）、单独的控制和程序部分以及单独的附录31和32认证。在合并母公司和运营合伙企业披露的部分中，本报告将行动或持股称为公司的行动或持股。


目录
联邦房地产投资信托基金
联邦房地产 OP LP
10-Q 表季度报告
截至2023年3月31日的季度

目录

第一部分财务信息
第 1 项。财务报表
3
联邦房地产投资信托基金
截至2023年3月31日和2022年12月31日的合并资产负债表（未经审计）
3
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并综合收益表（未经审计）
4
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并股东权益表（未经审计）
5
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并现金流量表（未经审计）
6
联邦地产 OP LP
截至2023年3月31日和2022年12月31日的合并资产负债表（未经审计）
7
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并综合收益表（未经审计）
8
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并资本报表（未经审计）
9
截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月的合并现金流量表（未经审计）
10
联邦房地产投资信托基金和联邦地产 OP LP
合并财务报表附注（未经审计）
11
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
16
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
28
第 4 项。控制和程序
29
第二部分。其他信息
30
第 1 项。法律诉讼
30
第 1A 项。风险因素
30
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
30
第 3 项。优先证券违约
30
第 4 项。矿山安全披露
30
第 5 项。其他信息
30
第 6 项。展品
30
签名
41


2
目录


联邦房地产投资信托基金
合并资产负债表
3月31日十二月三十一日
20232022
 （以千计，股票和每股数据除外）
（未经审计）
资产
按成本计算的房地产
运营中（包括 $2,002,163和 $1,997,583分别是合并后的可变利益实体）
$9,532,332 $9,441,945 
在建工程（包括 $12,174和 $8,477分别是合并后的可变利益实体）
664,184 662,554 
10,196,516 10,104,499 
减去累计折旧和摊销（包括美元）376,441和 $362,921分别是合并后的可变利益实体）
(2,771,150)(2,715,817)
净房地产7,425,366 7,388,682 
现金和现金等价物99,449 85,558 
应收账款和票据，净额200,512 197,648 
应收抵押贷款票据，净额9,443 9,456 
对伙伴关系的投资143,464 145,205 
经营租赁使用权资产，净额88,831 94,569 
融资租赁使用权资产，净额45,179 45,467 
预付费用和其他资产257,050 267,406 
总资产$8,269,294 $8,233,991 
负债和股东权益
负债
应付抵押贷款，净额（包括 $191,193和 $191,827分别是合并后的可变利益实体）
$319,910 $320,615 
应付票据，净额661,391 601,077 
优先票据和债券，净额3,408,104 3,407,701 
应付账款和应计费用196,092 190,340 
应付股息90,436 90,263 
应付保证金28,351 28,508 
经营租赁负债77,442 77,743 
融资租赁负债67,658 67,660 
其他负债和递延贷项237,316 237,699 
负债总额5,086,700 5,021,606 
承付款和或有开支（注6）
可赎回的非控制性权益178,353 178,370 
股东权益
优先股，已授权 15,000,000股票，$.01面值：
5.0% C 系列累积可赎回优先股，（以清算优先权表示）$25,000每股）， 6,000已发行和流通股份
150,000 150,000 
5.417% Series 1 累积可转换优先股，（以清算优先权表示）$25每股）， 392,878已发行和流通股份
9,822 9,822 
具有实益权益的普通股，美元.01面值， 100,000,000授权股份， 81,511,204和 81,342,959分别发行和流通股份
820 818 
额外的实收资本3,828,930 3,821,801 
累计股息超过净收入(1,068,892)(1,034,186)
累计其他综合收益4,546 5,757 
信托的股东权益总额2,925,226 2,954,012 
非控股权益79,015 80,003 
股东权益总额3,004,241 3,034,015 
负债总额和股东权益$8,269,294 $8,233,991 
随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
3
目录
联邦房地产投资信托基金
综合收益综合报表
（未经审计）
截至3月31日的三个月
 20232022
 （以千计，每股数据除外）
收入
租金收入$272,798 $256,507 
抵押贷款利息收入261 264 
总收入273,059 256,771 
费用
租金开支55,205 56,211 
房地产税32,566 30,560 
一般和行政12,545 12,342 
折旧和摊销78,637 71,674 
运营费用总额178,953 170,787 
出售房地产的收益1,702 — 
营业收入95,808 85,984 
其他收入/（支出）
其他利息收入632 120 
利息支出(39,225)(31,573)
来自伙伴关系的收入516 197 
净收入57,731 54,728 
归属于非控股权益的净收益(2,396)(2,744)
归属于信托的净收益55,335 51,984 
优先股分红(2,008)(2,010)
普通股股东可获得的净收益$53,327 $49,974 
普通股每股收益，基本：
普通股股东可获得的净收益$0.65 $0.63 
普通股的加权平均数81,141 78,446 
摊薄后每股普通股收益：
普通股股东可获得的净收益$0.65 $0.63 
普通股的加权平均数81,141 78,543 
综合收入$56,395 $58,644 
归属于信托的全面收益$54,124 $55,556 

随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
4
目录
联邦房地产投资信托基金
合并股东权益表
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中
（未经审计）
 信托的股东权益  
 优先股普通股额外
付费
资本		累积的
股息来了
净额过剩
收入		累积的
其他
全面
收入（亏损）		非控股权益股东权益总额
 股份金额股份金额
 （以千计，共享数据除外）
截至2022年12月31日的余额398,878 $159,822 81,342,959 $818 $3,821,801 $(1,034,186)$5,757 $80,003 $3,034,015 
净收入，不包括美元1,668归属于可赎回的非控股权益
— — — — — 55,335 — 728 56,063 
其他综合亏损——利率互换公允价值的变化，不包括美元125归属于可赎回的非控股权益
— — — — — — (1,211)— (1,211)
向普通股股东申报的股息 ($1.08每股）
— — — — — (88,033)— — (88,033)
向优先股股东申报的股息— — — — — (2,008)— — (2,008)
向非控股权益申报的分配，不包括美元1,560归属于可赎回的非控股权益
— — — — — — (1,048)(1,048)
已发行普通股，净额— — 57,064 1 6,250 — — — 6,251 
根据股息再投资计划发行的股票— — 4,664 — 423 — — — 423 
扣除没收后的基于股份的薪酬支出— — 141,234 1 4,433 — — — 4,434 
为员工税预扣的股份— — (42,240)— (4,645)— — — (4,645)
兑换 Downreit OP 单位— — 7,523 — 668 — — (668)— 
截至2023年3月31日的余额398,878 $159,822 81,511,204 $820 $3,828,930 $(1,068,892)$4,546 $79,015 $3,004,241 
截至 2021 年 12 月 31 日的余额405,896 $159,997 78,603,305 $790 $3,488,794 $(1,066,932)$(2,047)$82,546 $2,663,148 
净收入，不包括美元1,735归属于可赎回的非控股权益
— — — — — 51,984 — 1,009 52,993 
其他综合收益——利率互换公允价值的变化，不包括美元344归属于可赎回的非控股权益
— — — — — — 3,572 — 3,572 
向普通股股东申报的股息 ($1.07每股）
— — — — — (84,196)— — (84,196)
向优先股股东申报的股息— — — — — (2,010)— — (2,010)
向非控股权益申报的分配，不包括美元1,744归属于可赎回的非控股权益
— — — — — — — (1,759)(1,759)
已发行普通股，净额— — 729,769 8 82,741 — — — 82,749 
根据股息再投资计划发行的股票— — 3,770 — 502 — — — 502 
扣除没收后的基于股份的薪酬支出— — 108,891 1 4,178 — — — 4,179 
为员工税预扣的股份— — (38,270)— (4,601)— — — (4,601)
Downreit OP 单位的转换和兑换— — 10,007 — 977 — — (977)— 
截至2022年3月31日的余额405,896 $159,997 79,417,472 $799 $3,572,591 $(1,101,154)$1,525 $80,819 $2,714,577 
随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
5
目录
联邦房地产投资信托基金
合并现金流量表
 （未经审计）
截至3月31日的三个月
 20232022
 （以千计）
经营活动
净收入$57,731 $54,728 
为使净收入与经营活动提供的净现金保持一致而进行的调整：
折旧和摊销78,637 71,674 
出售房地产的收益(1,702)— 
来自伙伴关系的收入(516)(197)
直线租金(2,478)(4,962)
基于股份的薪酬支出4,097 3,820 
其他，净额(1,277)(494)
扣除收购和处置影响的资产和负债变动：
应收账款净额增加(466)(11,257)
预付费用和其他资产减少（增加）3,563 (4,577)
应付账款和应计费用的增加（减少）1,941 (5,419)
保证金和其他负债增加 (减少)3,477 (247)
经营活动提供的净现金143,007 103,069 
投资活动
收购房地产(35,340)— 
资本支出——开发和重建(50,780)(66,610)
资本支出-其他(25,737)(18,409)
出售房地产的收益12,626 874 
合伙企业的分配超过收益2,174 517 
租赁成本(3,754)(4,577)
抵押贷款和其他应收票据的偿还，净额— 11 
用于投资活动的净现金(100,811)(88,194)
筹资活动
循环信贷额度下的净借款60,000 — 
偿还抵押贷款、融资租赁和应付票据(819)(869)
减去成本后的普通股发行6,245 82,819 
支付给普通股和优先股股东的股息(89,431)(85,684)
为员工税预扣的股份(4,645)(4,601)
可赎回的非控股权益的分配和赎回(2,616)(3,514)
用于融资活动的净现金(31,266)(11,849)
现金、现金等价物和限制性现金的增加10,930 3,026 
年初现金、现金等价物和限制性现金96,348 175,163 
期末现金、现金等价物和限制性现金$107,278 $178,189 

随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。

6
目录
联邦地产 OP LP
合并资产负债表
3月31日十二月三十一日
20232022
 （以千计，单位数据除外）
（未经审计）
资产
按成本计算的房地产
运营中（包括 $2,002,163和 $1,997,583分别是合并后的可变利益实体）
$9,532,332 $9,441,945 
在建工程（包括 $12,174和 $8,477分别是合并后的可变利益实体）
664,184 662,554 
10,196,516 10,104,499 
减去累计折旧和摊销（包括美元）376,441和 $362,921分别是合并后的可变利益实体）
(2,771,150)(2,715,817)
净房地产7,425,366 7,388,682 
现金和现金等价物99,449 85,558 
应收账款和票据，净额200,512 197,648 
应收抵押贷款票据，净额9,443 9,456 
对伙伴关系的投资143,464 145,205 
经营租赁使用权资产，净额88,831 94,569 
融资租赁使用权资产，净额45,179 45,467 
预付费用和其他资产257,050 267,406 
总资产$8,269,294 $8,233,991 
负债和资本
负债
应付抵押贷款，净额（包括 $191,193和 $191,827分别是合并后的可变利益实体）
$319,910 $320,615 
应付票据，净额661,391 601,077 
优先票据和债券，净额3,408,104 3,407,701 
应付账款和应计费用196,092 190,340 
应付股息90,436 90,263 
应付保证金28,351 28,508 
经营租赁负债77,442 77,743 
融资租赁负债67,658 67,660 
其他负债和递延贷项237,316 237,699 
负债总额5,086,700 5,021,606 
承付款和或有开支（注6）
可赎回的非控制性权益178,353 178,370 
合作伙伴资本
首选单位， 398,878已发放和未偿还的单位
154,788 154,788 
常用单位， 81,511,204和 81,342,959分别为已发行和未偿还的单位
2,765,892 2,793,467 
累计其他综合收益4,546 5,757 
合作伙伴资本总额2,925,226 2,954,012 
合并合伙企业中的非控股权益79,015 80,003 
资本总额3,004,241 3,034,015 
负债和资本总额$8,269,294 $8,233,991 
随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
7
目录
联邦地产 OP LP
综合收益综合报表
（未经审计）
截至3月31日的三个月
 20232022
 （以千计，每单位数据除外）
收入
租金收入$272,798 $256,507 
抵押贷款利息收入261 264 
总收入273,059 256,771 
费用
租金开支55,205 56,211 
房地产税32,566 30,560 
一般和行政12,545 12,342 
折旧和摊销78,637 71,674 
运营费用总额178,953 170,787 
出售房地产的收益 1,702 — 
营业收入95,808 85,984 
其他收入/（支出）
其他利息收入632 120 
利息支出(39,225)(31,573)
来自伙伴关系的收入516 197 
净收入57,731 54,728 
归属于非控股权益的净收益(2,396)(2,744)
归属于合伙企业的净收益55,335 51,984 
首选单位的分布(2,008)(2,010)
普通单位持有人可获得的净收入$53,327 $49,974 
每个普通单位的收入，基本：
普通单位持有人可获得的净收入$0.65 $0.63 
常用单位的加权平均数81,141 78,446 
摊薄后每普通单位收益：
普通单位持有人可获得的净收入$0.65 $0.63 
常用单位的加权平均数81,141 78,543 
综合收入$56,395 $58,644 
归属于合伙企业的综合收益$54,124 $55,556 

随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
8
目录
联邦地产 OP LP
合并资本报表
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中
（未经审计）
 首选单位常用单位累积的
其他
全面
收入（亏损）		合作伙伴资本总额合并合伙企业中的非控股权益总资本
 
（单位数据除外，以千计）
截至2022年12月31日的余额$154,788 $2,793,467 $5,757 $2,954,012 $80,003 $3,034,015 
净收入，不包括美元1,668归属于可赎回的非控股权益
2,008 53,327 — 55,335 728 56,063 
其他综合亏损——利率互换公允价值的变化，不包括美元125归因于可赎回的非控股权益
— — (1,211)(1,211)— (1,211)
向普通单位持有人申报的分配— (88,033)— (88,033)— (88,033)
向优先单位持有人申报的分配(2,008)— — (2,008)— (2,008)
向合并合伙企业中的非控股权益申报的分配，不包括美元1,560归属于可赎回的非控股权益
— — — — (1,048)(1,048)
因母公司发行的普通股而发行的普通股，扣除发行成本— 6,251 — 6,251 — 6,251 
根据股息再投资计划发行的普通股— 423 — 423 — 423 
扣除没收后的基于股份的薪酬支出— 4,434 — 4,434 — 4,434 
为员工税预扣的普通单位— (4,645)— (4,645)— (4,645)
兑换 Downreit OP 单位— 668 — 668 (668)— 
截至2023年3月31日的余额$154,788 $2,765,892 $4,546 $2,925,226 $79,015 $3,004,241 
截至 2021 年 12 月 31 日的余额$154,963 $2,427,686 $(2,047)$2,580,602 $82,546 $2,663,148 
净收入，不包括美元1,735归属于可赎回的非控股权益
2,010 49,974 — 51,984 1,009 52,993 
其他综合收益——利率互换公允价值的变化，不包括美元344归属于可赎回的非控股权益
— — 3,572 3,572 — 3,572 
向普通单位持有人申报的分配— (84,196)— (84,196)— (84,196)
向优先单位持有人申报的分配(2,010)— — (2,010)— (2,010)
向合并合伙企业中的非控股权益申报的分配，不包括美元1,744归属于可赎回的非控股权益
— — — — (1,759)(1,759)
因母公司发行的普通股而发行的普通股，扣除发行成本— 82,749 — 82,749 — 82,749 
根据股息再投资计划发行的普通股— 502 — 502 — 502 
扣除没收后的基于股份的薪酬支出— 4,179 — 4,179 — 4,179 
为员工税预扣的普通单位— (4,601)— (4,601)— (4,601)
Downreit OP 单位的转换和兑换— 977 — 977 (977)— 
截至2022年3月31日的余额$154,963 $2,477,270 $1,525 $2,633,758 $80,819 $2,714,577 
随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
9
目录
联邦地产 OP LP
合并现金流量表
 （未经审计）
截至3月31日的三个月
 20232022
 （以千计）
经营活动
净收入$57,731 $54,728 
为使净收入与经营活动提供的净现金保持一致而进行的调整：
折旧和摊销78,637 71,674 
出售房地产的收益(1,702)— 
来自伙伴关系的收入(516)(197)
直线租金(2,478)(4,962)
基于股份的薪酬支出4,097 3,820 
其他，净额(1,277)(494)
扣除收购和处置影响的资产和负债变动：
应收账款净额增加(466)(11,257)
预付费用和其他资产减少（增加）3,563 (4,577)
应付账款和应计费用的增加（减少）1,941 (5,419)
保证金和其他负债增加 (减少)3,477 (247)
经营活动提供的净现金143,007 103,069 
投资活动
收购房地产(35,340)— 
资本支出——开发和重建(50,780)(66,610)
资本支出-其他(25,737)(18,409)
出售房地产的收益12,626 874 
合伙企业的分配超过收益2,174 517 
租赁成本(3,754)(4,577)
抵押贷款和其他应收票据的偿还，净额— 11 
用于投资活动的净现金(100,811)(88,194)
筹资活动
循环信贷额度下的净借款60,000 — 
偿还抵押贷款、融资租赁和应付票据(819)(869)
扣除成本后的共同单位的发行6,245 82,819 
向普通单位和首选单位持有人分配(89,431)(85,684)
为员工税预扣的股份(4,645)(4,601)
可赎回的非控股权益的分配和赎回(2,616)(3,514)
用于融资活动的净现金(31,266)(11,849)
现金、现金等价物和限制性现金的增加10,930 3,026 
年初现金、现金等价物和限制性现金96,348 175,163 
期末现金、现金等价物和限制性现金$107,278 $178,189 

随附的附注是这些合并报表不可分割的一部分。
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目录
联邦房地产投资信托基金
联邦地产 OP LP
合并财务报表附注
2023年3月31日
（未经审计）

注释 1—商业和组织
联邦房地产投资信托基金（“母公司” 和 “信托”）是股权房地产投资信托基金（“REIT”）。Federal Realty OP LP（“运营合伙企业”）是母公司通过其开展基本所有业务并拥有其所有资产的实体。母公司拥有 100有限责任公司权益的百分比是Federal Realty GP LLC（“普通合伙人”）的唯一成员并行使独家控制权，而Federal Realty GP LLC又是运营合伙企业的唯一普通合伙人。母公司通过运营合伙企业专门从事零售和混合用途物业的所有权、管理和重建，除了通过对运营合伙企业的投资外，没有其他大量资产或负债。我们的物业主要位于我们认为零售需求超过供应的社区，位于美国中大西洋和东北地区、加利福尼亚州和南佛罗里达州精选的大都市市场。截至2023年3月31日，我们拥有或持有社区和社区购物中心以及混合用途物业的多数权益，这些物业的运营方式为 102主要是零售房地产项目。
我们的运营方式旨在使信托有资格成为联邦所得税的房地产投资信托基金。至少分销的房地产投资信托基金 90其每年向股东缴纳的应纳税所得额中符合某些其他条件的百分比不对分配给股东的应纳税所得额部分征税。因此，对我们的应纳税所得额征收的联邦所得税过去和现在都预计将是无关紧要的。我们有义务缴纳州税，通常包括某些州的特许经营税或总收入税。这样的州税也不是实质性的。

注意事项 2—重要会计政策摘要
列报依据
随附的未经审计的母公司和运营合伙企业中期合并财务报表是根据美国证券交易委员会的规章制度编制的。根据这些细则和条例，通常包含在根据公认会计原则编制的年度财务报表中包含的某些信息和附注披露已被省略，尽管我们认为所做的披露足以使信息不会产生误导。建议将这些财务报表与我们最新的10-K表年度报告中包含的财务报表及其附注一起阅读。管理层认为，公允列报各期所需的所有调整（包括正常的、经常性的调整）均已包括在内。截至2023年3月31日的三个月的经营业绩不一定代表全年的预期业绩。
整合原则
如中所述 解释性说明，我们已将母公司10-Q表和运营合作伙伴关系的季度报告合并为这份单一报告。因此，我们提交了两套合并财务报表。两套合并财务报表都包括该实体、其公司子公司以及其拥有控股权或被确定为可变权益实体主要受益人的所有实体的账目。母公司的合并财务报表包括运营合伙企业及其子公司的账目，因为母公司通过其对普通合伙人的所有权和控制权，对运营合伙企业行使专属控制权。其他投资者的股权反映为非控股权益或可赎回的非控股权益。所有重要的公司间往来业务和余额都将在合并中消除。我们使用权益会计法核算我们在不控制的合资企业中的权益。
估算值的使用
按照美利坚合众国普遍接受的会计原则（称为 “公认会计原则”）编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设在某些情况下会影响报告的资产和负债金额、或有资产和负债的披露以及收入和支出。这些估算是在考虑了过去、当前和预期的事件以及经济状况之后，根据管理层的最佳判断编制的。实际结果可能与这些估计有所不同。
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最近发布的会计公告
标准描述对财务报表或重大事项的影响
亚利桑那州立大学 2023-01，2023 年 3 月 租赁（主题 842）常见控制安排
该ASU要求与出租人签订共同控制的租赁合同中的所有承租人（1）将其使用寿命内的租赁权改善摊还给共同控制组，前提是承租人通过租赁控制标的资产的使用；（2）在承租人不再控制标的资产的使用时，通过调整权益，将租赁权改善视为共同控制下的实体之间的资产转移。

该指导可以前瞻性地适用于新的和现有的租赁权改进，将现有租赁权改善的剩余余额在剩余使用寿命期间摊销给共同对照组，也可以通过对期初留存收益进行累积效应调整，追溯性地摊还给共同对照组。

该指导在2023年12月15日之后开始的财政年度以及这些财政年度的过渡期内生效。允许提前收养。		我们预计这个 ASU 不会对我们的合并财务报表产生影响。
亚利桑那州立大学 2020-04，2020 年 3 月， 参考利率改革（主题 848）
该ASU为公司提供了可选的实用权宜之计，以减轻与从伦敦银行同业拆借利率和其他银行同业拆借利率过渡相关的合同修改的会计负担，这些利率预计将作为参考利率改革的一部分终止。对于套期保值，该指南通常允许在不取消套期保值关系的情况下更改参考汇率和其他关键条款，并允许继续采用捷径方法。对于合同的修改，参考费率或其他关键条款的变更将被视为先前合同的延续。

亚利桑那州立大学2022-06年度将该指南的立即适用期限延长至2024年12月24日。
我们希望运用一些实用的权宜之计，因为我们正在过渡 $54.7Hoboken 的百万美元抵押贷款和 $37.7与未合并的Assembly Row酒店（我们的份额为美元）相关的百万美元抵押贷款18.8百万）从伦敦银行同业拆借利率到替代利率。我们预计这种过渡不会对我们的财务业绩、财务状况或现金流产生重大影响。
合并现金流量表——补充披露
下表提供了与合并现金流量表相关的补充披露：
三个月已结束
 3月31日
 20232022
 （以千计）
补充披露：
产生的利息成本总额$44,606 $36,188 
利息资本化(5,381)(4,615)
利息支出$39,225 $31,573 
已支付的利息现金，扣除资本化金额$37,136 $30,436 
为所得税支付的现金$— $4 
非现金投资和融资交易：
Downreit 运营合伙单位兑换普通股$668 $977 
根据股息再投资计划发行的股票$429 $432 
 3月31日十二月三十一日
20232022
 （以千计）
现金、现金等价物和限制性现金的对账：
现金和现金等价物$99,449 $85,558 
限制性现金 (1)7,829 10,790 
现金、现金等价物和限制性现金总额$107,278 $96,348 
(1)限制性现金余额包含在合并资产负债表上的 “预付费用和其他资产” 中。
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注意事项 3—房地产
2023 年 1 月 31 日，我们收购了 168,000亨廷顿广场购物中心以前未拥有的平方英尺部分，以及我们根据长期地面租赁控制的购物中心部分下方的土地的费用利息，价格为美元35.5百万。由于这笔交易，我们现在拥有该物业的全部费用权益，合并资产负债表上的 “经营租赁使用权资产净额” 减少了美元5.3百万。大约 $4.1百万和美元1.3收购的百万净资产分别分配给其他资产，用于 “收购的租赁成本” 和 “超出市场租赁”。
在截至2023年3月31日的三个月中，我们以美元的价格出售了一处零售物业13.2百万，销售收益为 $1.6百万。

注意 4—债务
在截至2023年3月31日的三个月中，我们的未偿借款的最大金额为美元1.25十亿美元的循环信贷额度为美元80.5百万。加权平均未偿借款额为美元49.7百万，摊还债务费用前的加权平均利率为 5.4%，截至2023年3月31日的三个月。截至2023年3月31日，我们的循环信贷额度为美元60.0百万未付。
我们的循环信贷额度、定期贷款和某些票据要求我们遵守各种财务契约，包括维持最低股东权益和债务覆盖比率以及最大债务与净资产的比率。截至2023年3月31日，我们遵守了所有违约相关债务契约。

注意 5—金融工具的公允价值
除非下文披露，否则我们的金融工具的账面金额接近其公允价值。我们的应付抵押贷款、应付票据以及优先票据和债券的公允价值对利率波动很敏感。报价市场价格（1级）用于估算我们可出售的优先票据和债券的公允价值，贴现现金流分析（2级）通常用于估算我们的抵押贷款和应付票据的公允价值。估算金融工具的公允价值需要大量的判断。此处列出的公允价值估计数不一定表示处置金融工具后可能实现的金额。 我们的应付抵押贷款、应付票据和优先票据和债券的账面金额和公允价值摘要如下：

 2023年3月31日2022年12月31日
携带
价值		公允价值携带
价值		公允价值
（以千计）
抵押贷款和应付票据，净额$981,301 $959,730 $921,692 $895,654 
优先票据和债券，净额$3,408,104 $3,097,830 $3,407,701 $3,048,456 

截至 2023 年 3 月 31 日，我们有 二名义金额为美元的利率互换协议54.7以公允价值定期计量的百万美元。利率互换协议将利率固定在美元上54.7百万的抵押贷款应付账款 3.67% 截至 2029 年 12 月 15 日。利率互换协议的公允价值基于我们在报告日终止合同将获得或支付的估计金额，并使用利率定价模型和与利率相关的可观察输入确定。截至2023年3月31日，我们互换的公允价值是美元的资产4.9百万美元，包含在我们合并资产负债表的 “预付费用和其他资产” 中。在截至2023年3月31日的三个月中，我们的利率互换的价值下降了美元1.3百万（包括 $0.4百万美元从其他综合收益中重新归类为利息支出的减少）。 我们在公允价值层次结构中按级别分列的经常性按公允价值计量的金融资产摘要如下：
2023年3月31日2022年12月31日
第 1 级第 2 级第 3 级总计第 1 级第 2 级第 3 级总计
（以千计）
利率互换$— $4,891 $— $4,891 $— $6,144 $— $6,144 
我们的一位权益法被投资人有 二符合现金流对冲会计条件的利率互换。在截至2023年3月31日的三个月中，我们在包含在 “累计其他综合收益” 中的相关掉期公允价值变动中所占的份额减少了美元0.1百万。

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注意 6—承付款和意外开支
我们有时会参与正常业务过程中出现的诉讼、保修索赔和环境问题。管理层对与这些事项有关的任何潜在损失的可能性和金额做出了假设和估计。
我们目前是各种法律诉讼的当事方。如果可能出现不利结果并且损失金额可以合理估计，我们将承担诉讼责任。如果可能出现不利的结果，并且合理的损失估计值是一个区间，则我们会累积该区间内的最佳估计值；但是，如果该范围内的任何金额都不是比任何其他金额更好的估计值，则会累积该区间内的最小值。与诉讼相关的法律费用在发生时记为支出。我们认为，这些问题的最终结果，无论是单独的还是总体的，都不会对我们的财务状况或经营业绩的整体趋势产生重大不利影响；但是，诉讼存在固有的不确定性。此外，根据我们的租约，租户通常有义务向我们赔偿（1）由于与租户经营房产有关的某些问题而对我们征收或承担的所有责任、成本和开支，以及（2）在适当情况下，由于在我们收购房产之前与房产所有权有关的某些问题，向我们支付或承担的所有责任、成本和开支。
2022 年 8 月 25 日，我们签订了一份购买期权协议，从我们的共同所有人手中收购位于埃斯孔迪多海滨大道的共同权益，我们在截至 2022 年 12 月 31 日的 10-K 表年度报告中对此进行了讨论。我们的协议经2023年2月28日修订，允许我们在2023年5月1日至2023年5月31日之间行使期权。
根据某些合伙协议的条款，合作伙伴有权选择将其运营合伙单位兑换成现金或普通股。总共有 637,031Downreit 运营合伙单位是未偿还的，其公允价值总额约为 $63.0百万，这是通过将Downreit合伙单位的未偿还数量乘以我们在2023年3月31日的收盘价计算得出的。

注意 7—股东权益
下表汇总了每股申报和支付的股息：

 截至3月31日的三个月
 20232022
 已宣布已付费已宣布已付费
普通股$1.080 $1.080 $1.070 $1.070 
5.417% 第 1 系列累积可转换优先股$0.339 $0.339 $0.339 $0.339 
5.0% C 系列累积可赎回优先股 (1)$0.313 $0.313 $0.313 $0.313 
(1)金额代表每股存托股份的股息，每股代表每股的千分之一。

我们有一个市场（“ATM”）股票计划，根据该计划，我们可以不时发行和出售总发行价格不超过美元的普通股500.0百万。自动柜员机股票计划还允许通过远期销售合同出售股票。我们打算将净收益用于为潜在的收购机会提供资金，为我们的开发和重建渠道提供资金，偿还债务和/或用于一般公司用途。
在截至2023年3月31日的三个月中，我们发布了 57,034普通股，每股加权平均价格为美元111.64净现金收益为 $6.2百万包括支付 $0.1百万的佣金和 $0.1与出售这些普通股相关的百万美元额外发行费用。我们还有剩余的发行能力，最多可发行 $445.6截至2023年3月31日，我们的自动柜员机股票计划下的百万股普通股。

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注意 8—基于股份的薪酬计划
净收益中包含的基于股份的薪酬支出摘要如下：
三个月已结束
 3月31日
 20232022
 （以千计）
普通股、限制性股票单位和期权的授予$4,434 $4,179 
基于股权的资本化薪酬(337)(359)
基于股份的薪酬支出$4,097 $3,820 

注意 9—每股和每单位收益
我们在两类方法下计算了每股收益（“EPS”）和每单位收益（“EPU”）。两类方法是一种收益分配方法，根据该方法，每类普通股和合伙单位以及参与证券的每股收益和EPU分别根据申报的股息或分配以及未分配收益的参与权进行计算。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们都有 0.3百万加权平均未归属股票和已发行单位，被视为参与证券。因此，我们在普通股和单位以及未归属股份和单位之间分配了基本和摊薄后每股收益和EPU的收益；分配给未归属股份和单位的收益部分在下面的对账中反映为 “分配给未归属股票的收益” 或 “分配给未归属单位的收益”。
以下潜在可发行股票被排除在摊薄后的每股收益和EPU的计算之外，因为它们的影响是反摊薄的：
•的行使 1,829截至2023年3月31日的三个月的股票期权，
•截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，Downreit运营合作伙伴单位的转换，
•的转换 5.417截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，第1系列累积可转换优先股和单位的百分比，以及
•的发行 0.7截至2022年3月31日的三个月，根据普通股远期销售协议可发行的百万股股票和单位。
此外， 10,441由于奖励中基于市场的业绩标准尚未达到，未归属的限制性股票单位被排除在摊薄后的每股收益和EPU计算之外。
联邦房地产投资信托每股收益
三个月已结束
3月31日
 20232022
 （以千计，每股数据除外）
分子
净收入$57,731 $54,728 
减去：优先股分红(2,008)(2,010)
减去：归属于非控股权益的运营收入(2,396)(2,744)
减去：分配给未归属股票的收益(327)(307)
普通股股东可获得的基本和摊薄后的净收益$53,000 $49,667 
分母
已发行普通股的加权平均值，基本81,141 78,446 
稀释性证券的影响：
未平仓股票发行的远期合约— 97 
已发行普通股的加权平均值，摊薄81,141 78,543 
普通股每股收益，基本和摊薄：
普通股股东可获得的净收益$0.65 $0.63 
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联邦地产 OP LP 每单位收益
三个月已结束
3月31日
 20232022
 （以千计，每单位数据除外）
分子
净收入$57,731 $54,728 
减去：首选单位分布(2,008)(2,010)
减去：归属于非控股权益的运营收入(2,396)(2,744)
减去：分配给未归属单位的收益(327)(307)
普通单位持有人可获得的基本和摊薄后的净收益$53,000 $49,667 
分母
已发行普通单位的加权平均值，基本81,141 78,446 
稀释性证券的影响：
与未平仓普通股远期合约相关的普通单位发行— 97 
摊薄后已发行普通单位加权平均值81,141 78,543 
基本和摊薄后每普通单位收益：
普通单位持有人可获得的净收入$0.65 $0.63 

注意 10—后续事件
2023 年 4 月 12 日，我们发行了 $350.0百万张固定利率优先无抵押票据，将于2028年5月1日到期，利息为 5.375%。这些票据的发行地点是 99.590到期收益率为本金的百分比 5.468%.

第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
前瞻性陈述
以下讨论应与本报告第1项中出现的合并中期财务报表及其附注以及我们的年度报告中包含的更详细信息一起阅读 10-K 表格截至2022年12月31日的年度于2023年2月8日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交。
本10-Q表季度报告中包含的某些陈述是前瞻性陈述。这些陈述包括关于公司和我们管理团队成员的意图、信念或当前预期的陈述，以及此类陈述所依据的假设，通常使用诸如 “可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“期望”、“计划”、“打算”、“应该” 等词语来识别。实际结果可能与此类前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。此外，前瞻性陈述仅代表其发表之日，除非法律要求，否则我们没有义务更新或修改前瞻性陈述以反映假设的变化、意外事件的发生或未来经营业绩随时间推移的变化。
以下是一些风险和不确定性，尽管并非全部是风险和不确定性，但可能导致我们的实际业绩与前瞻性陈述中提出的业绩存在重大差异：
•我们的租户不支付租金、可能提前撤离或申请破产的风险，或者租约到期后我们可能无法续订租约或以优惠租金转租空间的风险；
•我们可能无法继续进行或获得任何重建或翻新项目的必要批准的风险，以及我们正在进行的预期或正在进行的房地产重建或翻新项目的完成可能花费更多、需要更多时间才能完成或无法按预期进行；
•通常与房地产行业相关的风险，包括我们房产的入住率和我们从房产中获得的租金可能低于预期的风险，新的收购可能无法按预期进行，收购竞争可能导致收购价格上涨，与定期维护和维修或翻新空间、保险和其他业务相关的成本可能增加的风险，环境风险
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我们的物业可能会出现问题并导致意想不到的成本，而且，由于房地产流动性不足，我们可能无法在适当时出售房产；
•如果我们无法获得额外资本，我们的增长将受到限制的风险；
•以我们可接受的条件进行融资的风险、我们履行现有财务契约的能力以及这些契约对我们的运营施加的限制，以及利率上升导致利息支出增加的可能性；
•出于联邦所得税目的，与信托作为房地产投资信托（通常称为房地产投资信托基金）的地位相关的风险，例如与信托房地产投资信托的地位有关的复杂税收法规的存在，新立法对房地产投资信托基金要求的未来变化的影响，以及未能获得房地产投资信托基金资格的不利后果；
•与自然灾害、气候变化和公共卫生危机（例如 COVID-19 的疫情和全球传播）相关的风险，以及国际、联邦、州和地方政府、机构、执法和/或卫生当局为应对这些风险而采取的措施，可能会加剧或严重加剧上述一项或多项风险，并可能严重干扰或长期阻碍我们的业务正常运营。
鉴于这些不确定性，提醒读者不要过分依赖我们做出的任何前瞻性陈述，包括本10-Q表季度报告中的前瞻性陈述。在对我们进行任何投资之前，您应仔细查看我们截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告以及本10-Q表季度报告第二部分第1A项中包含的风险和风险因素。
概述
联邦房地产投资信托基金（“母公司” 或 “信托”）是股权房地产投资信托基金（“REIT”）。Federal Realty OP LP（“运营合伙企业”）是信托开展几乎所有业务并拥有其几乎所有资产的实体。信托拥有有限责任公司100％的权益，是唯一的成员，对Federal Realty GP LLC（“普通合伙人”）行使独家控制权，而联邦房地产集团有限责任公司又是运营合伙企业的唯一普通合伙人。除非另有说明或上下文另有要求，否则 “我们”、“我们的” 和 “我们” 是指信托及其通过其直接和间接拥有的子公司（包括运营合伙企业）开展的业务和运营。我们专注于高质量零售和混合用途物业的所有权、管理和再开发。截至2023年3月31日，我们拥有或持有社区和社区购物中心及混合用途物业的多数股权，这些物业由102个以零售为主的房地产项目运营，占地约2590万平方英尺。截至2023年3月31日，房地产项目总共租赁了94.2％，占用了92.6％。
总体经济状况
鉴于通货膨胀率上升、利率上升以及 经济状况可能恶化，我们将继续监测和应对与总体经济状况有关的风险。 我们认为，正如我们在2022年年度报告中的 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中进一步描述的那样，我们为改善财务状况和最大限度地提高流动性而采取的行动 10-K 表格，将继续缓解租户未及时支付合同租金对我们现金流造成的影响。
参见第 2 项中关于当前经济状况对我们业务影响的进一步讨论。
关键会计政策
我们在2022年年度报告中的 “管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析” 中披露的关键会计政策没有重大变化 10-K 表格.
财产收购和处置
2023 年 1 月 31 日，我们以3550万美元的价格收购了亨廷顿广场购物中心先前未拥有的16.8万平方英尺部分，以及我们在长期地面租赁下控制的购物中心部分下方土地的费用利息。由于这笔交易，我们现在拥有该物业的全部费用权益，合并资产负债表上的 “经营租赁使用权资产” 减少了530万美元。收购的净资产中约有410万美元和130万美元分别分配给其他资产，用于 “收购的租赁成本” 和 “超出市场租赁”。
在截至2023年3月31日的三个月中，我们以1,320万美元的价格出售了一处零售物业，从而实现了160万美元的销售收益。
债务和股权交易
在截至2023年3月31日的三个月中，我们发行了57,034股普通股，每股加权平均价格为111.64美元，净现金收益为620万美元，包括支付10万美元的佣金和10万美元的额外发行
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与出售这些普通股相关的费用。截至2023年3月31日，根据我们的自动柜员机股权计划，我们还有剩余能力发行高达4.456亿美元的普通股。
2023年4月12日，我们发行了3.5亿美元的固定利率优先无抵押票据，这些票据将于2028年5月1日到期，利息为5.375％。这些票据的发行价为本金的99.590％，到期收益率为5.468％。这些票据或 “绿色债券” 的净收益将用于最近完成和未来符合条件的绿色项目的融资和再融资，其中包括（i）投资收购建筑物；（ii）建筑物开发或重建；（iii）现有建筑物的翻新；（iv）租户改善项目，每种项目在票据发行前的三年内或票据发行期间已经收到或预计将收到的租户改善项目票据期限、LEED 金级或白金级认证（或环境等效证书）后续标准）。分配给先前产生的与符合条件的绿色项目相关的成本的净收益将用于偿还债务，或者待分配可用于短期创收投资，也可以用于暂时偿还我们的循环信贷额度下当前和/或未来的未偿金额。
最近发布的会计公告
见合并财务报表附注2。
资本化成本
与房地产开发、再开发和租赁直接相关的某些外部和内部成本，包括施工前成本、房地产税、保险、施工成本和工资以及直接参与人员的相关成本，均已资本化。在截至2023年3月31日的三个月中，我们将与开发和重建活动相关的某些外部和内部成本分别为5300万美元和200万美元，在截至2022年3月31日的三个月中，我们将6,900万美元和300万美元资本化。在截至2023年3月31日的三个月中，我们将与其他物业改善相关的外部和内部成本分别资本化为2,300万美元和100万美元，在截至2022年3月31日的三个月中，我们分别为2,200万美元和100万美元。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们将与租赁活动相关的外部和内部成本分别资本化为400万美元和100万美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，开发和重建活动、其他物业改善和租赁活动的工资和相关福利的资本化内部成本分别为200万美元、100万美元和100万美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，总资本化成本分别为8000万美元和9900万美元。
外表
我们的长期增长战略主要通过以下几方面的组合来实现收益、运营资金和现金流的增长：
•我们的可比房地产投资组合的增长，
•房地产重建和扩建导致我们的投资组合增长，以及
•通过房地产收购扩大我们的投资组合。
尽管通货膨胀水平升高和利率上升的总体经济影响在短期内影响着我们，但我们的长期重点并没有改变。有关我们的长期战略的讨论，请参阅我们在 2023 年 2 月 8 日提交的 10-K。

我们的可比房地产增长主要是由新租约和续订租约的租金率上涨、投资组合占用率的变化以及这些资产的重建所推动的。从长远来看，我们物业的填充性质和强劲的人口结构为我们提供了战略优势，使我们能够保持相对较高的入住率并普遍提高租金。正如2.0所证明的那样，我们对商业空间的需求继续强劲 百万我们在过去十二个月中完成的可比空间租赁的平方英尺，而我们的租赁率为94.2％，占用率为92.6％，占用率为1.6％。但是，高通货膨胀率和利率上升的影响继续对我们的业务产生负面影响，当前最大的影响是材料成本增加、利息成本上涨和运营成本增加。我们继续看到支持我们开发和重建活动的某些建筑和其他材料成本增加的影响。供应变化中断的恶化还可能导致项目竣工和租户扩建的时间表延长和/或成本增加，这可能会推迟根据新租约开始支付租金。同样，如果我们的租户在支持自己的产品的供应链中遇到重大中断，劳动力短缺导致的人员配备问题，或者受到经济状况恶化的其他影响，他们支付租金的能力可能会受到不利影响。我们将继续关注这些宏观经济发展，并正在与租户和供应商合作，以限制对我们业务的总体影响。

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当前经济环境的持续时间和严重程度将取决于未来的发展，这些发展高度不确定且无法完全预测，但是，我们力求使公司能够继续参与由此产生的经济复苏。

我们仍在交付多个开发项目，如下所示：
•Pike & Rose的第四阶段是一座占地27.6万平方英尺的办公楼（其中包括10,000平方英尺的底层零售空间）。大约 157,000 平方英尺的办公空间已预租给两个租户，大约 5,000 平方英尺的零售空间已预租。该建筑预计耗资1.85亿至2亿美元，并将于2023年底开始交付。
•桑塔纳西部的第一阶段建设包括一座八层的37.6万平方英尺的办公楼，预计耗资3.15亿至3.3亿美元之间。
•在整个投资组合中，我们目前正在进行重建项目，预计总成本约为2.29亿美元，我们预计将在未来几年内保持稳定。

以上包括我们根据目前已知信息得出的最佳估计，但是，施工完工、最终成本以及租赁和开业的时间可能会受到当前环境的进一步影响，包括更广泛和地方经济状况、通货膨胀、更高的利率和更高的运营成本对经济影响的持续时间和严重程度。
Assembly Row、Pike & Rose和Santana Row未来阶段的开发将根据市场状况、租户需求以及我们对这些阶段能否产生适当财务回报的评估等因素进行机会主义开发。
我们将继续审查补充我们的投资组合并提供长期增长机会的收购机会。最初，我们的一些收购对收益增长没有显著贡献；但是，我们认为它们提供了长期的再租赁增长、再开发机会和其他战略机会。收购带来的任何增长都取决于我们能否以符合财务障碍的价格找到符合我们定性标准的房产。利率的变化可能会影响我们通过收购成功实现收益增长，既会影响收购房产必须支付的价格，也影响我们为收购房地产提供经济融资的能力。通常，我们的收购最初由循环信贷额度下的可用现金和/或借款提供资金，稍后可以通过发行新股权或新的长期债务筹集的资金来偿还。我们还可以通过发行普通股、优先股或运营合伙企业中的单位，以及通过假定抵押贷款和房地产销售为收购融资。
截至2023年3月31日，我们物业的可出租平方英尺为94.2％，已占92.6％。由于租赁的空间正在重新开发或改善中，或者正在等待许可，因此尚未准备好入住，因此租赁率高于占用率。由于收购、重建项目的启动和稳定时间、租约到期以及租户关闭和破产等因素，我们的入住率和租赁率会随着时间的推移而发生变化。
租约展期
2023 年第一季度，我们签署了总计 524,000 平方英尺零售空间的租约，包括 505,000 平方英尺的可比空间租约（之前有租户的租约），按现金计算，平均租金增长11％。签署了24.2万平方英尺的可比空间的新租约，按现金计算，平均租金增长了9％。签署了26.2万平方英尺的可比空间续订合同，按现金计算，平均租金增长了14％。在截至2023年3月31日的三个月中，同类空间的租户改善和激励措施为每平方英尺39.47美元，其中每平方英尺79.20美元用于新租约，每平方英尺2.83美元用于续约。
与可比空间相关的租金增长通常包括所有在正常交易中签署的零售空间租约，这反映了在此期间房东和租户之间的市场杠杆作用。即将到期租赁的租金和新租约的租金之间的比较是通过包括即将到期租约的合同租金（包括百分比租金）以及新租约要支付的可比年租金以及在某些情况下预测的租金百分比来确定的。在非典型情况下，管理层可以判断如何最有效地反映计算中报告的空间的可比性。同类空间租赁租金收入的变化受到许多因素的影响，包括当前的市场价格、地点、个人租户的信用、空间的使用、签署到期租约时的市场状况、对该空间的资本投资以及特定的租赁结构。租户改善和激励措施包括为改善（装修）与特定租约相关的空间所投入的总金额。激励措施包括向租户支付的款项，以激励他们签署不代表建筑物改善的租约。与租户改善有关的成本
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需要管理层在确定租户的特定成本时做出判断，而不是推迟空间维护。
从历史上看，我们每年为140万至200万平方英尺的零售空间签订类似的空间租约。我们预计 2023 年的交易量将与这些历史平均水平一致。尽管我们预计同类空间的年租金总体上将出现正增长，但在任何特定时期内报告的个人租赁或个人租赁组合的年租金变化可能是正数，也可能是负数，我们无法保证可比空间租赁的年租金将继续保持历史水平（如果有的话）。
2023年签署的租约通常在接下来的两年内生效，尽管有些租约可能要到2026年及以后才能生效。此外，一些新租户有可能最终无法占有自己的空间，而且由于运营、融资或其他问题，新租约和续订租约的租户可能无法支付全部合同租金。但是，我们的历史租金上涨确实提供了有关租户/房东关系以及随着时间的推移我们可能实现的租金收入潜在增长的信息。
可比的房产
在本节中，我们在 “可比财产” 的基础上提供了某些信息。在可比财产基础上提供的信息包括我们在两个时期内拥有和运营的房产的业绩，但目前正在开发或正在重新定位以进行重大重建和投资的房产除外。在截至2023年3月31日的三个月中，94处房产中的全部或部分分别被视为可比房产，八处房产被视为非可比房产。在截至2023年3月31日的三个月中，一处房产从可比房产转移到非可比房产，四处房产和一部分房产从收购转移到可比房产，一处房产在出售时被从可比房产中删除；所有这些都与截至2022年12月31日的名称进行了比较。尽管对名称变更有判断，但我们通常会在非可比房产稳定后将其移至可比房产，这通常被认为是90％的实际入住率，或者当重建的预期增长已包含在可比时期内时。当资产重新定位已经开始并且已经或预计将在日历年度内对房地产运营收入产生重大影响时，我们通常会将房产从可比物业中移除。一旦我们在整个可比时期内拥有该房产，并且该物业尚未开发或重新定位以进行重大重建和投资，则收购将转移到可比房产。

经营业绩——截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月
   改变
 20232022美元%
 （以千美元计）
租金收入$272,798 $256,507 $16,291 6.4 %
抵押贷款利息收入261 264 (3)(1.1)%
物业收入总额273,059 256,771 16,288 6.3 %
租金开支55,205 56,211 (1,006)(1.8)%
房地产税32,566 30,560 2,006 6.6 %
财产支出总额87,771 86,771 1,000 1.2 %
物业营业收入 (1)185,288 170,000 15,288 9.0 %
一般和管理费用(12,545)(12,342)(203)1.6 %
折旧和摊销(78,637)(71,674)(6,963)9.7 %
出售房地产的收益1,702 — 1,702 100.0 %
营业收入95,808 85,984 9,824 11.4 %
其他利息收入632 120 512 426.7 %
利息支出(39,225)(31,573)(7,652)24.2 %
来自伙伴关系的收入516 197 319 161.9 %
其他净额共计(38,077)(31,256)(6,821)21.8 %
净收入57,731 54,728 3,003 5.5 %
归属于非控股权益的净收益(2,396)(2,744)348 (12.7)%
归属于信托的净收益$55,335 $51,984 $3,351 6.4 %
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(1)房地产营业收入是一项非公认会计准则指标，包括租金收入和抵押贷款利息收入，减去租金支出和房地产税。该衡量标准在内部用于评估房地产运营的业绩，我们认为这是一项重要的衡量标准。根据公认会计原则，不应将房地产营业收入视为衡量经营业绩或运营现金流的替代指标。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，营业收入与房地产营业收入的对账情况如下：
20232022
（以千计）
营业收入$95,808 $85,984 
一般和行政12,545 12,342 
折旧和摊销78,637 71,674 
出售房地产的收益 (1,702)— 
物业营业收入$185,288 $170,000 
房地产收入
在截至2023年3月31日的三个月中，房地产总收入增加了1,630万美元，增长了6.3％，达到2.731亿美元，而截至2022年3月31日的三个月为2.568亿美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日，我们购物中心的占用率分别为92.6％和91.2％。下文讨论了财产收入组成部分的变化。
租金收入
租金收入主要包括最低租金、租户的费用报销和租金百分比，扣除了与可收款性相关的调整。在截至2023年3月31日的三个月中，租金收入增加了1,630万美元，增幅6.4％，达到2.728亿美元，而截至2022年3月31日的三个月为2.565亿美元，这主要是由于以下原因：
•比2022年和2023年的收购增加了1,010万美元，
•非同类房产增加了630万美元，这主要是由Assembly Row三期、CocoWalk、Pike & Rose三期和Darien Commons的入住率增加所推动的，
•同类物业增加470万美元，主要与460万美元的租金上涨，房地产税和租户因成本增加而追回的180万美元，平均入住率增加约170万美元，租金和停车收入百分比增加60万美元，但部分被主要由于除雪成本降低导致的公共区域维护（“CAM”）回收额减少310万美元以及与收藏品相关的收益增加30万美元所抵消调整，以及
•由于我们派克和罗斯酒店需求的改善，增加了100万美元，
部分抵消了
•房地产销售减少了330万美元，以及
•比2022年第三季度埃斯孔迪多海滨大道的拆分减少了260万美元，该投资现被记录为股权法投资。
物业开支
在截至2023年3月31日的三个月中，房地产支出总额增加了100万美元，增长了1.2％，达到8,780万美元，而截至2022年3月31日的三个月为8,680万美元。下文讨论了财产支出组成部分的变化。
租金开支
在截至2023年3月31日的三个月中，租金支出减少了100万美元，下降了1.8％，至5,520万美元，而截至2022年3月31日的三个月为5,620万美元。这种减少主要是由于以下原因：
•同类物业减少了200万美元，这主要是由于除雪成本降低，但部分被维修和维护成本以及公用事业的增加所抵消，因为2022年的成本由于 COVID-19 的影响以及2023年的通货膨胀影响而降低，以及
•房地产销售减少了140万美元，
部分抵消了
•比 2022 年的收购增加了180万美元，以及
•在Assembly Row三期和Darien Commons的开业推动下，非同类房产增加了60万美元。
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如上所述，由于租金收入和租金支出的变化，租金支出占租金收入的百分比从截至2022年3月31日的三个月的21.9％降至20.2％。
房地产税
在截至2023年3月31日的三个月中，房地产税支出增加了200万美元，增幅6.6％，达到3,260万美元，而截至2022年3月31日的三个月为3,060万美元。这一增长主要是由于以下原因：
•比 2022 年的收购增加了140万美元，以及
•比同类房产增加了90万美元，这主要是由于2022年成功记录的税收上诉以及更高的评估。
物业营业收入
在截至2023年3月31日的三个月中，房地产营业收入增加了1,530万美元，增长了9.0％，达到1.853亿美元，而截至2022年3月31日的三个月为1.7亿美元。这一增长主要是由2022年和2023年的收购、同类物业的更高租金和入住率、Assembly Row 三期的 2022 年开业以及租金和停车收入百分比的增加所推动的，部分被2022年的房地产销售所抵消。
其他操作
折旧和摊销
在截至2023年3月31日的三个月中，折旧和摊销费用从截至2022年3月31日的三个月的7170万美元增加了700万美元，增长了9.7％，达到7,860万美元。这一增长主要归因于房地产收购和重建物业投入使用，部分被2022年的房地产销售和2022年埃斯孔迪多海滨大道的拆除所抵消。
出售房地产的收益
截至2023年3月31日的三个月中，出售房地产的收益为170万美元，这主要是由于出售了一处零售物业。
营业收入
在截至2023年3月31日的三个月中，营业收入增长了980万美元，增长了11.4％，达到9,580万美元，而截至2022年3月31日的三个月为8,600万美元。这一增长主要是由同类物业的入住率和租金率的提高、Assembly Row 三期的 2022 年开业、租金和停车收入百分比的增加、房地产销售的收益以及 2022 年和 2023 年的收购所推动的，部分被2022年的房地产销售所抵消。
其他
其他利息收入
在截至2023年3月31日的三个月中，其他利息收入增加了50万美元，至60万美元，而截至2022年3月31日的三个月为10万美元。这一增长主要是由于现金账户利率提高导致利息收入增加。
利息支出
在截至2023年3月31日的三个月中，利息支出增加了770万美元，增幅为24.2％，达到3,920万美元，而截至2022年3月31日的三个月为3160万美元。这一增长主要是由于以下原因：
•由于总体加权平均借款利率的提高，增加了560万美元，以及
•由于加权平均借款增加，增加了280万美元，
部分抵消了，
•资本化利息增加了80万美元。
在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，总利息成本分别为4,460万美元和3620万美元。截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月，资本化利息分别为540万美元和460万美元。
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来自合伙关系的收入
在截至2023年3月31日的三个月中，来自合伙企业的收入增加了30万美元，增长了161.9％，达到50万美元，而截至2022年3月31日的三个月为20万美元。这一增长主要归因于Escondido Promenado的经营业绩，在2022年第三季度取消合并后，埃斯孔迪多海滨长廊现被记录为权益法投资。

流动性和资本资源
由于我们的业务和战略的性质，我们通常会从运营中产生大量现金，这些现金主要以股息的形式支付给我们的普通股和优先股股东，因为作为房地产投资信托基金，信托通常需要每年向股东分配至少占应纳税所得额的90％（在截至2023年3月31日的三个月中支付的现金分红约为8,990万美元）。支付股息后的剩余运营现金流用于为经常性和非经常性资本项目（例如租户改善和重建）和定期还本付息需求（包括与额外或替代债务以及预定债务到期日相关的还本付息）提供资金。我们维持了12.5亿美元的无抵押循环信贷额度，为短期现金流需求提供资金，我们还将目光投向公共和私人债务和股票市场、合资关系和财产处置，为资本支出提供长期资金。
截至2023年3月31日，我们的12.5亿美元循环信贷额度中有9,940万美元的现金和6,000万美元的未偿还现金等价物。在截至2023年3月31日的三个月中，我们的循环信贷额度的加权平均未偿借款额为4,970万美元，摊还债务费用前的加权平均利率为5.4％。根据我们的自动柜员机股票计划，我们还有能力发行高达4.456亿美元的普通股。
2023年4月12日，我们发行了3.5亿美元的固定利率优先无抵押票据，这些票据将于2028年5月1日到期，利息为5.375％。该交易的部分净收益将用于偿还2023年6月到期的2.75亿美元优先无抵押票据。我们没有其他债务将在2023年剩余时间内到期。
我们在2023年剩余时间内的总体资本需求将受到整体经济环境的影响，包括通货膨胀、利率上升和潜在衰退的影响，以及收购机会以及我们重建和开发活动的水平和总体时机。目前，我们的开发和重建项目处于不同的施工阶段，剩余成本为2.5亿美元。我们预计将在未来两年内承担其中大部分费用。我们预计，随着我们完成当前的重建项目，为新租户准备空置空间，完成当前阶段并开始下一阶段的大型混合用途开发项目，总体资本成本将保持在与2022年的水平持平，或者略有下降。
我们相信运营产生的现金流，现金 在我们的资产负债表上，还有我们的 12.5 亿美元循环信贷额度将使我们能够在短期内继续开展业务。 鉴于我们有能力进入资本市场，我们也预计将有债务或股权可供我们使用，尽管新发行的债务的利率可能会高于我们目前未偿还的债务。我们还有能力推迟某些开发和重建项目的时机，限制未来的收购，减少运营支出或重新评估我们的分红政策。我们预计，这些流动性来源和灵活运营机会将使我们能够长期履行财务义务。作为我们对投资级债务评级承诺的一部分，我们打算按照保守的资本结构开展业务并维持对保守资本结构的长期承诺，这将使我们能够维持强劲的还本付息覆盖率和固定费用覆盖率。

现金流摘要
 截至3月31日的三个月
 20232022
 （以千计）
经营活动提供的净现金$143,007 $103,069 
用于投资活动的净现金(100,811)(88,194)
用于融资活动的净现金(31,266)(11,849)
现金、现金等价物和限制性现金的增加10,930 3,026 
年初现金、现金等价物和限制性现金96,348 175,163 
期末现金、现金等价物和限制性现金$107,278 $178,189 

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在截至2023年3月31日的三个月中，经营活动提供的净现金从截至2022年3月31日的三个月的1.031亿美元增加了3,990万美元至1.430亿美元。增长主要归因于付款时间、与年终复苏账单相关的收款增加，以及调整非现金项目和房地产销售收益之前的净收入增加。
在截至2023年3月31日的三个月中，用于投资活动的净现金从截至2022年3月31日的三个月的8,820万美元增加了1,260万美元，至1.008亿美元。增加的主要原因是：
•由于2023年1月对亨廷顿广场的收购，房地产收购增加了3530万美元（更多信息见合并财务报表附注3），
部分抵消了，
•在截至2023年3月31日的三个月中，出售一处零售物业的净收益为1,260万美元，以及
•资本支出减少了850万美元。
在截至2023年3月31日的三个月中，用于融资活动的净现金从截至2022年3月31日的三个月的1180万美元增加了1,940万美元，至3,130万美元。增加的主要原因是：
•根据我们的自动柜员机计划发行普通股的净收益减少了7,660万美元，以及
•由于已发行股票数量的增加以及普通股股息率的提高，支付给普通股和优先股股东的股息增加了370万美元。
部分抵消了
•我们的循环信贷额度为6,000万美元的借款。
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债务融资安排
以下是我们截至2023年3月31日的未偿债务总额摘要：
债务描述原创
债务
已发行		截至2023年3月31日的本金余额截至的规定利率
2023年3月31日		到期日
 （千美元）  
应付抵押贷
有保障的固定利率
杜鹃花已收购$40,000 3.73 %2025年11月1日
贝尔花园已收购11,761 4.06 %2026年8月1日
埃尔塞贡多广场125,000 125,000 3.83 %2027年6月5日
什鲁斯伯里格罗夫（东部）43,600 43,600 3.77 %2027年9月1日
布鲁克 3511,500 11,500 4.65 %2029年7月1日
霍博肯（24 个建筑物）(1)56,450 54,699 伦敦同业拆借利率 + 1.95%2029年12月15日
各种霍博肯（14 个建筑物）(2)已收购30,626 各种各样在 2029 年之前各不相同
切尔西已收购4,340 5.36 %2031年1月15日
小计321,526 
未摊销债务发行成本和溢价净额(1,616)
应付抵押贷款总额，净额319,910 
应付票据
定期贷款 (3) (5)600,000 600,000 SOFR + 0.85%2024年4月16日
循环信贷额度 (3) (4) (5)1,250,000 60,000 SOFR + 0.775%2027年4月5日
各种各样7,749 2,913 各种各样 (6)在 2059 年之前各不相同
小计662,913 
未摊销债务发行成本净额(1,522)
应付票据总额，净额661,391 
优先票据和债券 (5)
无抵押的固定利率
2.75% 的笔记275,000 275,000 2.75 %2023年6月1日
3.95% 笔记600,000 600,000 3.95 %2024年1月15日
1.25% 的笔记400,000 400,000 1.25 %2026年2月15日
7.48% 的债券50,000 29,200 7.48 %2026年8月15日
3.25% 的笔记475,000 475,000 3.25 %2027年7月15日
6.82% 中期票据40,000 40,000 6.82 %2027年8月1日
3.20% 的笔记400,000 400,000 3.20 %2029年6月15日
3.50% 的笔记400,000 400,000 3.50 %2030年6月1日
4.50% 的笔记550,000 550,000 4.50 %2044年12月1日
3.625% 笔记250,000 250,000 3.625 %2046年8月1日
小计3,419,200 
未摊销债务发行成本和溢价净额(11,096)
优先票据和债券总额，净额3,408,104 
债务总额，净额$4,389,405 
_____________________
(1)2019年11月26日，我们签订了两项利率互换协议，将这笔抵押贷款的利率固定在3.67％。
(2)这些抵押贷款的利率从3.91％到5.00％不等。
(3)根据我们当前的信用评级，我们的循环信贷额度SOFR贷款的利息按Daily Simple SOFR或Term SOFR计算，我们的定期贷款的利息按信贷协议中定义的Term SOFR加上0.10％加上利差。
(4)在截至2023年3月31日的三个月中，我们的循环信贷额度下的最高提取额为8,050万美元，在摊还债务费用之前，我们的循环信贷额度下的加权平均借款利率为5.4％。
(5)运营合伙企业是我们的循环信贷额度、定期贷款以及优先票据和债券的债务人。
(6)这些应付票据的利率从3.00％到11.31％不等。
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我们的循环信贷额度、无抵押定期贷款和其他债务协议包括可能限制我们未来运营活动的财务和其他契约。截至2023年3月31日，我们遵守了与循环信贷额度、定期贷款和优先票据有关的所有财务和其他契约。此外，我们遵守了所有可能引发抵押贷款违约的财务和其他契约。如果我们违反了这些财务和其他契约中的任何一项并且没有在适用的补救期内纠正违规行为，我们的贷款人可以要求我们立即偿还债务，如果债务得到担保，则可以立即提起诉讼，收回为贷款提供担保的财产。我们的许多债务安排，包括我们的公共票据和循环信贷额度，都是交叉违约，这意味着这些债务安排下的贷款人可能会使我们违约，如果我们违反某些其他债务义务的违约，则要求立即偿还债务。因此，我们债务契约下的任何违约都可能对我们的财务状况、经营业绩、履行义务的能力和股票的市值产生不利影响。我们的组织文件不限制我们可能承担的债务水平或金额。
以下是我们截至2023年3月31日的计划本金还款摘要：
 
不安全安全总计
 （以千计） 
2023$275,711 $2,347 $278,058 
20241,200,671 (1)3,299 1,203,970   
2025418 47,630 48,048   
2026429,276 26,240 455,516   
2027575,037 (2)178,278 753,315   
此后1,601,000 63,732 1,664,732   
$4,082,113   $321,526 $4,403,639 (3)
__________________    
(1)我们的6亿美元的定期贷款将于2024年4月16日到期，另外我们可以选择将两次为期一年的延期至2026年4月16日。
(2)我们的12.5亿美元循环信贷额度将于2027年4月5日到期，另外两次延期六个月可供我们选择，延期至2028年4月5日。截至 2023年3月31日，该信贷额度下有6,000万美元的未偿还款项。
(3)由于截至2023年3月31日的未摊销净债务发行成本以及抵押贷款、应付票据和优先票据的溢价/折扣，债务到期日总额与合并资产负债表上报告的总到期日不同。
利率套期保值
我们可能会使用衍生工具来管理浮动利率风险敞口。我们通常进行利率互换以管理我们的浮动利率风险敞口，而国库锁定则用于管理发行债务之前利率上升的风险。我们进入符合现金流对冲条件的衍生工具，不以投机为目的进入衍生工具。
与现金流对冲相关的利率互换定期按公允价值入账。现金流套期保值的有效性既是在开始时评估的，也是在持续的基础上评估的。与现金流对冲相关的利率互换公允价值变动的有效部分记录在其他综合收益中，该收益包含在资产负债表和股东权益表的 “累计其他综合收益（亏损）” 中。如果对冲工具和债务工具的关键条款不完全匹配，例如名义金额、结算日期、重置日期、计算期和伦敦银行同业拆借利率，则现金流套期对冲将失效。此外，我们还通过监测交易对手的信用可靠性来评估交易对手的违约风险，包括审查债务评级和财务业绩。如果现金流对冲被认为无效，则与现金流套期相关的利率互换公允价值变动的无效部分将计入受影响时期的收益。
截至2023年3月31日，我们有两项利率互换协议，有效将与我们的霍博肯投资组合相关的应付抵押贷款利率固定在3.67％。我们的Assembly Row酒店合资企业也是两项利率互换协议的当事方，这两项协议实际上将其债务固定在5.206％。所有掉期均被指定为现金流对冲。截至2023年3月31日，对冲无效尚未影响收益。
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目录
房地产投资信托基金资格
根据守则第856（c）条，我们打算维持信托作为房地产投资信托的资格。作为房地产投资信托基金，只要我们满足《守则》的某些技术要求，包括将至少90％的应纳税所得额分配给股东的要求，我们通常就无需为分配给股东的收入缴纳公司联邦所得税。
运营资金
运营资金（“FFO”）是衡量房地产公司经营业绩的补充非公认会计准则财务指标。全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）对FFO的定义如下：根据美国公认会计原则计算的净收益加上与房地产相关的折旧和摊销，不包括出售房地产或控制权变更的损益，扣除税款，以及某些房地产资产和实体投资的减值减记，前提是减值直接归因于该实体持有的折旧房地产价值的下降。我们根据NAREIT的定义计算FFO，我们历来报告说，除了运营活动提供的净收入和净现金外，我们的FFO可供普通股股东使用。应该注意的是，FFO：
•不代表根据公认会计原则来自经营活动的现金流（与FFO不同，它通常反映了在确定净收入时交易和其他事件的所有现金影响）；
•不应将其视为净收入的替代品，以此作为衡量我们业绩的指标；以及
•不一定表示现金流是衡量流动性或为现金需求（包括支付股息）提供资金的能力的指标。
我们认为，普通股股东可用的FFO是衡量经营业绩的有意义的额外指标，主要是因为它排除了房地产资产的价值随着时间的推移而可预见的贬值的假设，正如公认会计原则的历史成本惯例和折旧记录所暗示的那样。与其他房地产投资信托基金相比，我们主要使用FFO作为评估我们运营业绩的几种手段之一。将我们对FFO的陈述与其他房地产投资信托基金的类似标题的指标进行比较可能没有意义，因为此类房地产投资信托基金使用的NAREIT定义的应用可能存在差异。
普通股股东可用的FFO的增加或减少不一定会导致总分配额的增加或减少，因为我们的董事会无需每季度增加分配。但是，我们必须分配至少90％的年度应纳税收入才能保持房地产投资信托基金的资格。因此，FFO的大幅增加通常需要增加对股东的分配，尽管不一定按比例增加。
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普通股股东可用的净收益与FFO的对账情况如下：

 三个月已结束
3月31日
 20232022
 （以千计，每股数据除外）
净收入$57,731 $54,728 
归属于非控股权益的净收益(2,396)(2,744)
出售房地产的收益(1,702)— 
房地产资产的折旧和摊销70,504 62,977 
租赁初始直接成本的摊销7,785 5,793 
运营资金131,922 120,754 
优先股分红 (1)(1,875)(1,875)
归属于Downreit运营合作伙伴单位的收入693 706 
归属于未归属股份的收益(482)(436)
普通股股东可用的运营资金$130,258 $119,149 
摊薄后的普通股加权平均数 (1) (2)81,877 79,299 
普通股股东可用的运营资金，摊薄后每股 (2)$1.59 $1.50 
_____________________
(1)在截至2023年3月31日和2022年3月31日的三个月中，我们在计算普通股股东可获得的FFO时没有扣除我们的1系列优先股的股息，因为相关股票具有摊薄性，包含在 “摊薄后的加权平均普通股” 中。
(2)用于计算摊薄后每股普通股FFO的加权平均普通股包括被排除在摊薄后每股收益计算之外的Downreit运营合伙企业。在计算所有报告期内摊薄后每股FFO时，这些运营合伙单位的转换具有摊薄作用，但在计算这些时期的摊薄每股收益时却具有反摊薄作用。

第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
我们对债务工具等金融工具的使用使我们面临市场风险，这可能会影响我们未来的收益和现金流以及资产的公允价值。市场风险通常指利率和市场价格变动造成的损失风险。我们通过尝试将来自运营、投资和融资活动的预期现金流入与预期的现金流出相匹配，为债务偿还、向普通股和优先股股东分红、投资、资本支出和其他现金需求提供资金，从而管理我们的市场风险。
我们可能会进入某些类型的衍生金融工具，以进一步降低利率风险。例如，我们使用利率保护和互换协议将部分浮动利率债务转换为固定利率基础或对冲预期的融资交易。我们使用衍生品进行对冲而不是投机，也不会出于交易目的进入金融工具。
利率风险
以下讨论了市场利率的假设变化对我们的浮动利率债务利息支出以及对包括固定利率债务在内的未偿债务总额公允价值的影响。利率风险金额是通过考虑假设利率对我们债务的影响来确定的。报价市场价格用于估算我们可出售的优先票据和债券的公允价值，贴现现金流分析通常用于估算我们的抵押贷款和应付票据的公允价值。估算金融工具的公允价值需要大量的判断。该分析无意考虑所有可能影响我们债务的因素，例如不断变化的利率环境可能对整体经济活动水平产生的影响，或者我们的管理层为减少受变化影响的风险可能采取的行动。该分析假设我们的财务结构没有变化。
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固定利率债务
我们的大多数未偿债务（在不同时间到期至2059年）都有固定利率，这限制了利率波动的风险。但是，利率波动可能会影响我们固定利率债务工具的公允价值。截至2023年3月31日，我们有37亿美元的未偿固定利率债务，其中包括5,470万美元的应付抵押贷款，其利率实际上由两份利率互换协议确定。如果截至2023年3月31日，用于计算固定利率债务工具公允价值的市场利率提高了1.0％，则当天这些债务工具的公允价值将减少约1.631亿美元。如果截至2023年3月31日，用于计算固定利率债务工具公允价值的市场利率降低了1.0％，则当天这些债务工具的公允价值将增加约1.833亿美元。
浮动利率债务
通常，我们认为我们的主要利率风险是由于未偿浮动利率债务的利率波动造成的。截至2023年3月31日，我们有6.6亿美元的浮动利率未偿债务（无抵押定期贷款的本金余额和循环信贷额度的6,000万美元未偿还债务）。根据浮动利率债务的金额和具体条款，如果市场利率提高1.0％，我们的年度利息支出将增加约660万美元，当年的净收入和现金流将相应减少。相反，如果市场利率下降1.0％，我们的年度利息支出将减少约660万美元，当年的净收入和现金流也会相应增加。
第 4 项。控制和程序
控制和程序（联邦房地产投资信托基金）
定期评估和结束披露控制和程序
在我们的管理层（包括首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，对截至2023年3月31日信托披露控制和程序的设计和运作有效性进行了评估。根据这项评估，我们的管理层，包括我们的首席执行官兼首席财务官，得出结论，信托的披露控制和程序自2023年3月31日起生效，以合理地保证信托在根据1934年《证券交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息（i）在美国证券交易委员会规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告，（ii）累积并传达给信托基金的管理包括其酌情首席执行官和首席财务官，以便及时就要求的披露做出决定。
财务报告内部控制的变化
在本报告所涵盖的季度期间，信托对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对信托基金财务报告的内部控制产生重大影响的变化。
控制和程序（联邦地产 OP LP）
定期评估和结束披露控制和程序
在我们的管理层（包括首席执行官和首席财务官）的监督和参与下，对截至2023年3月31日运营伙伴关系披露控制和程序的设计和运作有效性进行了评估。根据这项评估，我们的管理层，包括我们的首席执行官兼首席财务官，得出结论，运营合伙企业的披露控制和程序自2023年3月31日起生效，以合理地保证我们在根据1934年《证券交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息（i）在美国证券交易委员会的规则和表格规定的期限内记录、处理、汇总和报告；（ii）累积并传达给运营合伙企业的管理层，包括酌情包括其首席执行官和首席财务官，以便及时就要求的披露做出决定。
财务报告内部控制的变化
在本报告所涵盖的季度期间，运营合伙企业对财务报告的内部控制没有发生重大影响或合理可能对运营合伙企业财务报告的内部控制产生重大影响的变化。

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第二部分-其他信息

第 1 项。法律诉讼
自我们在截至2022年12月31日财年的10-K表年度报告中披露以来，我们的任何法律诉讼都没有取得任何重大进展。
第 1A 项。风险因素
此前我们在2023年2月8日向美国证券交易委员会提交的截至2022年12月31日的10-K表年度报告中披露的风险因素没有重大变化。

第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
根据我们某些关联有限合伙企业的各种合伙协议的条款，有限合伙人在这些有限合伙企业中的权益可以根据某些条件兑换现金或普通股，由我们选择。在截至2023年3月31日的三个月中，我们用7,523个Downreit运营合伙单位兑换了普通股。
由于出于税收目的扣留了股票，我们不时会被视为回购了股票
与薪酬相关的归属活动。

第 3 项。优先证券违约
没有。

第 4 项。矿山安全披露
不适用。

第 5 项。其他信息
没有。

第 6 项。展品
本10-Q表季度报告的证物清单列于此类证物前面的附录索引中，并以引用方式纳入此处。

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展览索引
展品编号描述
3.1
经修订和重述的母公司章程，日期为 2022 年 1 月 1 日，已于 2023 年 2 月 7 日修订（随函提交）
31.1
规则 13a-14 (a) 首席执行官认证——联邦房地产投资信托基金（特此提交）
31.2
规则 13a-14 (a) 首席财务官认证——联邦房地产投资信托基金（随函提交）
31.3
规则 13a-14 (a) 首席执行官认证——联邦地产 OP LP（特此提交）
31.4
规则 13a-14 (a) 首席财务官认证——联邦地产 OP LP（随函提交）
32.1
第 1350 条首席执行官认证——联邦房地产投资信托基金（特此提交）
32.2
第 1350 条首席财务官认证——联邦房地产投资信托基金（特此提交）
32.3
第 1350 条首席执行官认证——Federal Realty OP LP（特此提交）
32.4
第 1350 条首席财务官认证——Federal Realty OP LP（随函提交）
101以下材料来自联邦房地产投资信托基金截至2023年3月31日的季度10-Q表季度报告，格式为XBRL（可扩展商业报告语言）：（1）合并资产负债表，（2）合并综合收益表，（3）合并股东权益表，（4）合并现金流量表和（5）带有详细标签的合并财务报表附注。
104封面交互式数据文件（以 Inline XBRL 格式化并包含在附录 101 中）

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目录
签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促成本报告由授权的下列签署人代表其签署本报告。

 联邦房地产投资信托基金
联邦房地产 OP LP
2023年5月4日 /s/ 唐纳德·伍德
 唐纳德·C·伍德，
 首席执行官兼受托人
 （首席执行官）

 联邦房地产投资信托基金
联邦房地产 OP LP
2023年5月4日 //丹尼尔·古列尔蒙
 丹尼尔·古列尔蒙，
执行副总裁
 首席财务官兼财务主管
 （首席财务和会计官）

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