附录 99.1

Arbor Realty Trust公布了2023年第一季度业绩，并将股息增加了0.02美元，至每股0.42美元

公司亮点：

·	多元化、年金型运营平台，以多家庭为重点，可在所有周期内产生可分配的强劲收益和分红

	·	GAAP 摊薄后每股普通股净收益为0.46美元
	·	可分配收益¹摊薄后每股普通股为0.62美元，远远超过我们目前的股息，代表68％的派息率
	·	将普通股现金分红提高至每股0.42美元；每股增加0.02美元，增幅为5％，相当于的年化股息为每股1.68美元
	·	流动性状况良好，在可补充的CLO车辆中拥有约7.85亿美元的现金和流动性以及约5.6亿美元的限制性现金，加权平均成本比基准利率高出1.64％²
	·	机构贷款发放额为10.9亿美元，服务投资组合约为289.1亿美元，增长3％
	·	结构化贷款发放额为2.68亿美元，投资组合约为136.4亿美元
	·	发行了 950万美元 7.75% 的优先票据，主要用于偿还现有的 8.00% 债务
	·	宣布了一项5000万美元的股票回购计划；迄今已回购约3,700万美元，平均价格为每股10.53美元，比账面价值折扣17％

纽约州尤宁代尔， 2023年5月5日——Arbor Realty Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：ABR）今天公布了截至2023年3月31日的第一季度财务业绩。Arbor 公布的季度净收益为8,430万美元，摊薄后每股普通股收益为0.46美元，而截至2022年3月31日的季度净收益为6,410万美元，即摊薄后每股普通股收益0.40美元。本季度的可分配收益为1.222亿美元，摊薄后每股普通股收益为0.62美元，而截至2022年3月31日的季度为9,290万美元，摊薄后每股普通股收益为0.55美元。

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2023年5月5日

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代理业务

贷款发放平台

	机构贷款量（以千计）
	季度已结束
	2023年3月31日		2022年12月31日
房利美	$	795,021	$	1,174,827
FHA		148,940		19,658
弗雷迪·麦克		101,332		295,258
私人标签		41,107		25,629
SFR-固定利率		5,461		33,800
来源总数	$	1,091,861	$	1,549,172

贷款销售总额	$	932,699	$	1,739,069

贷款承诺总额	$	1,500,110	$	1,523,069

在截至2023年3月31日的季度中，代理业务创造了8,040万美元的收入，而2022年第四季度为9,590万美元。 GSE/Agency 业务（不包括自有品牌和SFR）的净销售收益（包括收费服务）在季度为1310万美元，利润率为1.72％，而2022年第四季度为2,270万美元和1.33％。本季度抵押贷款服务收入权利为1,850万美元，占贷款承诺的百分比为1.23％，而2022年第四季度为1710万美元和 1.12％。

截至2023年3月31日，待售贷款为4.696亿美元，与这些贷款相关的融资总额为4.22亿美元。

收费的服务产品组合

截至2023年3月31日，该公司的收费服务投资组合总额为289.1亿美元。本季度的服务收入净额为2960万美元，包括4500万美元的服务收入，扣除抵押贷款还本付息权的摊销总额为1,540万美元。

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	收费服务产品组合（千美元）
	2023年3月31日							2022年12月31日
	UPB		Wtd。平均。费用			Wtd。平均。寿命（年）		UPB		Wtd。平均。费用			Wtd。平均。寿命（年）
房利美	$	19,508,256		0.495	%		8.0	$	19,038,124		0.502	%		8.0
弗雷迪·麦克		5,180,607		0.247	%		9.1		5,153,207		0.250	%		9.0
私人标签		2,233,500		0.196	%		7.7		2,074,859		0.185	%		7.6
FHA		1,242,669		0.147	%		19.8		1,155,893		0.149	%		19.5
桥		467,881		0.116	%		2.9		301,182		0.125	%		1.7
SFR-固定利率		279,712		0.200	%		5.9		274,764		0.198	%		6.0
总计	$	28,912,625		0.403	%		8.6	$	27,998,029		0.411	%		8.6

在房利美计划下出售的贷款包含对贷款履行提供部分担保的义务（“损失分担义务”），包括截至2023年3月31日承担的担保义务的公允价值3,450万美元。该公司在2023年第一季度记录了260万美元与CECL相关的亏损分担净准备金，其中包括140万美元的回收额。截至2023年3月31日，公司CECL的亏损分担债务补贴总额为2530万美元，占房利美服务投资组合的0.13％。

结构化业务

投资组合和投资活动

	结构化投资组合活动（千美元）
	季度已结束
	2023年3月31日					2022年12月31日
	UPB		%			UPB		%
桥：
多家庭	$	186,100		70	%	$	295,451		59	%
SFR		76,089		28	%		161,580		32	%
		262,189		98	%		457,031		91	%

夹层/优先股权		5,845		2	%		43,497		9	%
来源总数	$	268,034		100	%	$	500,528		100	%

发放的贷款数量		24					50

SFR 的承诺	$	54,350				$	352,673

径流	$	1,186,649				$	1,117,806

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	结构化投资组合（千美元）
	2023年3月31日					2022年12月31日
	UPB		%			UPB		%
桥：
多家庭	$	12,034,638		88	%	$	12,830,999		89	%
SFR		982,026		7	%		927,373		6	%
其他		282,275		2	%		337,682		2	%
		13,298,939		97	%		14,096,054		98	%

夹层/优先股权		311,819		2	%		324,224		2	%
SFR 永久版		32,966			%		35,845			%
总投资组合	$	13,643,724		100	%	$	14,456,123		100	%

截至2023年3月31日，贷款和投资组合的未付本金余额（不包括贷款损失准备金）为136.4亿美元，加权当前平均利息支付率为8.60％，而截至2022年12月31日为145.6亿美元和8.17％。包括赚取的某些费用以及与贷款和投资组合相关的成本，截至2023年3月31日，加权平均当前利息支付率为8.83％，，而2022年12月31日为8.42％。

2023年第一季度，公司贷款和投资组合的平均余额（不包括贷款损失准备金）为141.5亿美元，加权平均收益率为8.94％，而2022年第四季度为148.3亿美元和8.12％。平均收益率的增加主要是由于2023年第一季度基准指数利率的上升。

在2023年第一季度，公司记录了与CECL相关的贷款损失准备金2,050万美元。截至2023年3月31日，该公司的贷款损失准备金总额为1.531亿美元。该公司有四笔不良贷款，账面价值为770万美元，扣除相关贷款损失准备金为510万美元，与2022年12月31日持平。

融资活动

截至2023年3月31日，为公司贷款和投资组合提供资金的债务余额为126.5亿美元，包括费用的加权平均利率为6.97％，而截至2022年12月31日为132.8亿美元，利率为6.50％。

2023年第一季度为公司贷款和投资组合提供资金的平均债务余额为130.2亿美元，而2022年第四季度为136.9亿美元。2023 年第一季度的平均借款成本为 6.69%，而为 2022 年第四季度的平均借款成本为 5.80%。平均成本的增加主要是由于2023年第一季度基准指数利率的上升。

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资本市场

公司以私募方式发行了 2026年到期的7.75％优先票据中的9,500万美元。该公司获得了9,340万美元的收益，并使用所得款项中的7,080万美元回购了其8.00％的优先票据。

分红

公司今天宣布，其董事会已宣布截至2023年3月31日的季度每股普通股0.42美元的季度现金分红为每股普通股0.42美元。股息将于 2023 年 5 月 31 日支付给在 2023 年 5 月 19 日登记在册的普通股股东。除息日为2023年5月18日。

收益电话会议

公司将于美国东部时间今天上午 10:00 主持电话会议。电话会议的网络直播和重播将在公司网站的投资者关系部分的www.arbor.com 上播出，或者您可以在电话会议前至少十分钟通过电话接听电话会议。国内来电者的拨入号码为 (800) 225-9448，国际来电者的拨入号码为 (203) 518-9708。在接线员提示时，请使用参与者密码 ABRQ123。

电话重播将持续到2023年5月12日。国内来电者的重播拨入号码为 (888) 566-0179，国际来电者的重播拨入号码为 (402) 530-9316。

关于 Arbor Realty Trust, Inc.

Arbor Realty Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：ABR）是一家全国性的房地产投资信托和直接贷款机构，为多户住宅、单户租赁（SFR）投资组合和其他不同的商业房地产资产提供贷款发放和服务。Arbor 总部位于纽约，管理着数十亿美元的服务组合，专门提供政府赞助的企业产品。Arbor是房利美 Mae DUS® 的领先贷款机构和房地美 Mac Optigo® Seller/Servicer，也是联邦住房管理局批准的多家庭加速处理 (MAP) 贷款机构。Arbor的产品平台还包括桥贷款、CMBS、夹层贷款和优先股贷款。Arbor 由标准普尔和惠誉评级评级，致力于建立其在服务、质量和定制解决方案方面的声誉，在整个贷款期限内为我们的客户提供卓越的服务。

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安全港声明

本新闻稿中的某些内容可能构成1995年《私人证券诉讼改革法》“安全港” 条款所指的前瞻性陈述。这些陈述基于管理层当前的预期和信念，受许多趋势和不确定性的影响，这些趋势和不确定性可能导致实际业绩与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异。Arbor无法保证其预期会得到满足。可能导致实际业绩与磐仪预期存在重大差异的因素包括但不限于总体经济状况的变化，尤其是房地产市场的变化，原因是 COVID-19 疫情的严重程度和持续时间、持续获得新投资的能力、利率和/或信用利差的变化以及磐仪截至年度的10-K表年度报告中详述的其他风险 2022 年 12 月 31 日及其向美国证券交易委员会提交的其他报告。此类前瞻性陈述仅代表截至本新闻稿发布之日。 Arbor 明确表示没有义务或承诺公开发布此处包含的任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映磐仪对此的期望的任何变化或任何此类声明所依据的事件、条件或情况的变化。

注意事项

在季度财报电话会议上，公司可能会讨论美国证券交易委员会法规G所定义的非公认会计准则财务指标。此外，公司在本新闻稿中使用了非公认会计准则财务指标。非公认会计准则财务指标和可比的 GAAP 财务指标的补充时间表可在本新闻稿的最后一页找到。

金额反映了截至 2023 年 5 月 4 日的大致余额。

联系人：	Arbor Realty Trust, Inc. 保罗·埃莱尼奥，首席财务官 516-506-4422 pelenio@arbor.com

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ARBOR REALTY TRUST, INC.和子公司

合并损益表-（未经审计）

（$ 以千为单位——股票和每股数据除外）

	季度已于 3 月 31 日结束
	2023			2022
利息收入	$	327,947		$	166,698
利息支出		219,373			82,559
净利息收入		108,574			84,139

其他收入：
净销售收益，包括收费的服务		14,589			1,656
抵押贷款服务权		18,458			15,312
服务收入，净额		29,565			21,054
物业营业收入		1,381			295
衍生工具的收益，净收益		4,223			17,386
其他收入，净额		4,882			3,200
其他收入总计		73,098			58,903

其他费用：
员工薪酬和福利		42,399			42,025
销售和管理		13,623			14,548
物业运营费用		1,383			535
折旧和摊销		2,624			1,983
损失分担准备金（净收回额）		3,177			(662	)
为信贷损失准备金（扣除收回额）		22,517			2,358
其他费用总计		85,723			60,787

清偿债务前的收入、股权关联公司的收入和所得税		95,949			82,255
债务消灭造成的损失		-			(1,350	)
来自股权关联公司的收入		14,326			7,212
所得税准备金		(8,029	)		(8,188	)

净收入		102,246			79,929

优先股分红		10,342			9,056
归属于非控股权益的净收益		7,585			6,816
归属于普通股股东的净收益	$	84,319		$	64,057

每股普通股的基本收益	$	0.47		$	0.42
每股普通股的摊薄收益	$	0.46		$	0.40

加权平均已发行股数：
基本		181,116,674			153,420,238
稀释		214,910,974			185,431,404

每股普通股申报的分红	$	0.40		$	0.37

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合并资产负债表

（$ 以千为单位——股票和每股数据除外）

	3月31日		十二月三十一日
	2023		2022
		（未经审计）
资产：
现金和现金等价物	$	774,544	$	534,357
限制性现金		704,844		713,808
贷款和投资，净额（备抵信贷损失分别为 153,077美元和132,559美元）		13,430,985		14,254,674
待售贷款，净额		469,602		354,070
资本化抵押贷款服务权，净额		396,634		401,471
持有至到期的证券，净额（备抵贷损失分别为5,025美元和3,153美元）		153,888		156,547
对股权关联公司的投资		77,641		79,130
应向关联方收取款项		113,105		77,419
商誉和其他无形资产		94,896		96,069
其他资产		372,085		371,440
总资产	$	16,588,224	$	17,038,985

负债和权益：
信贷和回购便利	$	3,650,876	$	3,841,814
证券化债务		7,508,472		7,849,270
高级无抵押票据		1,409,899		1,385,994
可转换优先无抵押票据		281,046		280,356
发行优先证券的子公司信托的次级次级票据		143,322		143,128
由于关联方		12,481		12,350
由于借款人		59,281		61,237
分担损失义务的备抵金		59,757		57,168
其他负债		305,633		335,789
负债总额		13,430,767		13,967,106

股权：
Arbor Realty Trust, Inc. 股东权益：
优先股，累计，可赎回， 0.01 美元面值：按期间划分的已授权股票、已发行和流通的股票：		633,684		633,684
有表决权的特别优先股——16,293,589股
6.375% D 系列——9,200,000 股
6.25% E 系列——5,750,000 股
6.25% F 系列——11,342,000 股
普通股股票，面值0.01美元：已授权500,000,000股股票——已发行和流通的183,821,003股和178,230,522股		1,838		1,782
额外的实收资本		2,278,287		2,204,481
留存收益		107,697		97,049
Arbor Realty Trust, Inc. 股东权益		3,021,506		2,936,996

非控股权益		135,951		134,883
权益总额		3,157,457		3,071,879

负债和权益总额	$	16,588,224	$	17,038,985

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收益分部信息报表 -（未经审计）

（以千计）

	截至2023年3月31日的季度
	结构化业务		中介机构商业			其他/ 淘汰赛 ⁽¹⁾			合并
利息收入	$	317,376	$	10,571		$	-		$	327,947
利息支出		214,894		4,479			-			219,373
净利息收入		102,482		6,092			-			108,574

其他收入：
净销售收益，包括收费服务		-		14,589			-			14,589
抵押贷款服务权		-		18,458			-			18,458
服务收入		-		44,981			-			44,981
MSR 的摊销		-		(15,416	)		-			(15,416	)
物业营业收入		1,381		-			-			1,381
衍生工具的净收益		-		4,223			-			4,223
其他收入，净额		1,908		2,974			-			4,882
其他收入总额		3,289		69,809			-			73,098

其他费用：
员工薪酬和福利		15,641		26,758			-			42,399
销售和管理		6,711		6,912			-			13,623
物业运营费用		1,383		-			-			1,383
折旧和摊销		1,451		1,173			-			2,624
损失分担准备金（扣除追回额）		-		3,177			-			3,177
信贷损失准备金（扣除收回款）		20,645		1,872			-			22,517
其他支出总额		45,831		39,892			-			85,723

股权关联公司收入和所得税前的收入		59,940		36,009			-			95,949

来自股权关联公司的收入		14,326		-			-			14,326
受益于所得税（准备金）		429		(8,458	)		-			(8,029	)

净收入		74,695		27,551			-			102,246

优先股分红		10,342		-			-			10,342
归属于非控股权益的净收益		-		-			7,585			7,585
归属于普通股股东的净收益	$	64,353	$	27,551		$	(7,585	)	$	84,319

(1) 包括分配给未分配给两个应申报部分的非控股权益持有人的收入。

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资产负债表分部信息-（未经审计）

（以千计）

	2023年3月31日
	结构化业务		中介机构商业		合并
资产：
现金和现金等价物	$	405,596	$	368,948	$	774,544
限制性现金		702,360		2,484		704,844
贷款和投资，净额		13,430,985		-		13,430,985
待售贷款，净额		-		469,602		469,602
资本化抵押贷款服务权，净额		-		396,634		396,634
持有至到期的证券，净额		-		153,888		153,888
对股权关联公司的投资		77,641		-		77,641
商誉和其他无形资产		12,500		82,396		94,896
其他资产		413,846		71,344		485,190
总资产	$	15,042,928	$	1,545,296	$	16,588,224

负债：
债务义务	$	12,571,630	$	421,985	$	12,993,615
分担损失义务的备抵金		-		59,757		59,757
其他负债		268,048		109,347		377,395
负债总额	$	12,839,678	$	591,089	$	13,430,767

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可分配收益与公认会计准则净收益的对账-（未经审计）

（以千美元计，股票和每股数据除外）

	截至3月31日的季度
	2023			2022
归属于普通股股东的净收益	$	84,319		$	64,057

调整：
归属于非控股权益的净收益		7,585			6,816
抵押贷款还本付息权的收入		(18,458	)		(15,312	)
递延所得税准备金（福利）		3,164			(1,720	)
MSR的摊销和注销		18,723			27,669
折旧和摊销		4,295			2,569
债务消灭造成的损失		-			1,350
信贷损失准备金，净额		23,704			1,696
衍生工具的净收益		(7,051	)		(298	)
基于股票的薪酬		5,901			6,092

可分配收益 (1)	$	122,182		$	92,919

摊薄后每股可分配收益 (1)	$	0.62		$	0.55

摊薄后的加权平均已发行股数 (1) (2)		197,680,616			170,363,021

(1) 金额归属于普通股股东和运营单位持有人。OP Units可以兑换成现金，也可以由公司选择以一对一的方式兑换公司普通股。

(2) 调整了摊薄后的加权平均已发行股数，不包括公司可转换优先票据本金余额转换和结算时可发行的潜在股份。在截至2023年3月31日和2022年3月31日的季度中，摊薄后的加权平均已发行股票分别不包括这些潜在可发行股票中的17,230358股和15,068,383股。

公司之所以公布可分配收益，是因为管理层认为这是衡量公司经营业绩的重要补充指标，有助于投资者、分析师和其他各方评估房地产投资信托基金及其向股东提供股息的能力。股息是投资者投资房地产投资信托基金的主要原因之一。为了维持房地产投资信托基金地位，房地产投资信托基金必须分配其房地产投资信托基金应纳税收入的至少90％。公司在确定季度股息时会考虑可分配收益，并认为随着时间的推移，可分配收益是衡量公司每股分红的有用指标。

公司将可分配收益定义为根据公认会计原则计算的归属于普通股股东的净收益（亏损），并根据折旧和摊销（经未合并的合资企业调整）、非现金股票薪酬支出、MSR的摊销和注销、主要与尚未出售和证券化的私人标签贷款相关的衍生工具的收益/亏损、暂时与GSE相关衍生品公允价值的变化等会计项目进行了调整流入收益（扣除任何税款）影响）、递延所得税准备金（收益）、CECL的信贷损失准备金（根据已实现亏损进行调整，如下所述）以及通过贷款结算获得的房地产的损益（在出售房地产之前）。公司还追回了一次性费用，例如收购成本以及提前清偿债务和赎回优先股的一次性收益/亏损。

在管理层认为贷款全部或部分不可收回期间，公司会减少已实现亏损的可分配收益。在以下条件中以较早者为准，贷款被视为不可收回：（1）应收贷款已偿还时（即偿还贷款时，或在取消抵押品赎回权的情况下，出售标的资产时）；或（2）当管理层确定几乎可以确定所有到期款项都无法收回时。已实现的损失金额等于已收到或预期收到的现金与资产账面价值之间的差额。

可分配收益无意衡量公司来自经营活动的现金流（根据公认会计原则确定），也不是衡量其流动性的指标，也不完全表示为公司的现金需求提供资金，包括其进行现金分配的能力。公司对可分配收益的计算可能与其他公司使用的计算方法不同，因此可比性可能受到限制。