附录 99.2

香港交易及结算 有限公司和香港联合交易所有限公司对本公告的内容不承担任何责任，对本公告的准确性或完整性不作任何陈述 ，并明确表示不对本公告全部或任何部分内容所产生或依赖于 的任何损失承担任何责任。

KE 控股公司

公务机

（一家通过 加权投票权控制并在开曼群岛注册成立的有限责任公司）

（股份代号：2423）

年度业绩公布

截至2022年12月31日的财年

领先的住房交易 和服务综合在线和离线平台KE Holdings Inc.（“Beike” 或 “公司”）（纽约证券交易所代码：BEKE 和香港交易所：2423）今天公布了其截至2022年12月31日的年度（“报告期”）的未经审计的财务业绩， 是根据美国公认会计原则（“GAAP”）编制的，即 与《国际财务报告准则》不同。

在本公告中，“我们”、 “我们” 和 “我们的” 是指公司，如果上下文另有要求，则指集团（定义见 “一般信息” 部分）。

商业回顾和展望

报告 期间的业务回顾

2022 年，受 COVID-19 疫情频繁造成的 干扰和开发商的溢出风险的影响，房地产市场经历了严重衰退。面对 的困境，我们迅速采取了应对措施，将重点放在成本管理、提高效率和深化运营上。我们在当年成功地从 “规模扩张” 进入了 的 “高质量增长” 阶段，有效减轻了 宏观条件的影响，尤其是盈利能力和现金流的影响，进一步巩固了行业的领先地位。

同时，我们的 “一体 两翼” 战略继续推进，住房交易服务、家居装修和家具服务以及房屋 租赁服务显示出强大的协同效应。结果，我们获得了服务提供商和客户的认可，这促使 我们不遗余力地满足庞大消费者群对 “更美好生活” 的巨大需求。

现有房屋交易 服务

随着2022年，现有房屋在中国房地产市场中扮演越来越重要的角色，随着现有房屋交易服务作为我们一般住房服务的中心变得越来越重要 ，我们已在多个方面努力加快增长并加强 此类业务的基础设施。

2022 年，虽然由于 COVID-19 疫情，我们平台上的门店和代理商 数量有所减少，但我们通过 一系列管理和运营举措帮助门店降低运营风险并提高服务效率，同时优化我们平台上的门店和代理商构成。

我们推进了大型 门店战略，因为他们的社区客户线索覆盖面更广，抵御金融风险的能力也更强。在过去的 一年中，我们为平台上超过 3,000 家门店的整合提供了支持和支持。我们还努力提高高质量服务提供商的留存率 ，现在，我们拥有更长的往绩和更高的绩效结果的代理商比例更高， 因此建立了更高质量、更高效的服务提供商系统。此外，对于 莲佳，我们在 2022 年为改善其运营做出了巨大努力 。美国亏损商店比例的下降证明了这一点 莲佳 与 2021 年相比，2022 年增长了 7 个百分点。

我们进一步强化了现有房屋交易服务的 开发机制，并重建了我们平台的线索分配系统，引导代理商将 重点放在他们维护的房屋清单上，从而为客户匹配一系列满足其需求的专业服务，并减少 代理商为获取潜在客户而进行的非生产性出行次数。随着中国房地产市场在许多 城市的现有房屋中占据主导地位，我们利用我们的突出优势，包括我们的系统、服务能力和ACN（代理合作网络），帮助许多热衷于转向现有家居业务的优质品牌和门店提高效率和 盈利能力， 使我们能够抓住更多的机会。

为了治理现有的 home 业务行为，我们建立了全面的监控机制，鼓励客户、服务提供商、平台员工和其他 参与者监督和举报平台外交易和偷猎客户等违规行为。该机制还使我们能够有效地识别有风险的门店并及时纠正问题，从而为代理商带来更多的安全感。值得注意的是，在采用该机制的 试点城市中，有80％报告说本地平台生态系统得到了明显改善。

新房交易服务

受需求疲软和开发商债务危机的打击，新屋市场在2022年经历了 的大幅调整。但是，在艰难的条件下，我们在提高新房交易服务的盈利能力和财务状况方面取得了出色的成绩 。

我们一直将新房交易服务的战略 重点放在风险控制和商业行为治理以及效率和盈利能力的提高上。 我们加快了佣金收取，推广了 “提前佣金” 模式和其他以销售为中心的策略， 为代理商带来了更多的安全感，也加快了开发者的销售速度，实现了双赢局面。预付佣金 占我们第四季度佣金总额的44％，高于第一季度的20％。

我们一直在积极与包括国有开发商在内的选定开发商达成 企业间的合作，以提高我们销售 项目的质量和佣金收取的安全性。此外，新房市场中有大量客户来自现有的 房屋市场，我们很自豪能被开发商选中，利用我们卓越的现有房屋交易服务能力和现有的 房屋客户群。此外，我们为改善新家庭业务行为治理所做的持续努力有助于保护客户 免受信息泄露，同时减少了优秀的行业参与者被低于标准的从业者驱逐出境的根深蒂固的问题。这个 进一步为我们赢得了服务提供商的选择和高质量开发人员的支持。

家居装修和装修 服务

2022 年 4 月，我们完成了 对中国一家 提供全方位服务的家居装修服务提供商圣都家居装修有限公司（“圣都”）的收购（“盛都收购”）。我们与圣都的整合非常全面顺利，这使得 全年在家居装修和家居服务方面取得了许多突破。

我们已经全面整合了 “一体” 和 “两翼” 业务的组织 结构、运营程序和绩效评估。同时，在 ，我们通过培训和实习，协助代理商获得专业的家居装修和装修 知识，以改善客户获取和转化率。归因于我们家居交易服务的流量推荐，家居装修和家具合同销售总额 的百分比持续提高。

我们于 2022 年 4 月启动了家具和 家居销售业务（定制家具、软装家具、电器等类别）， 并修改了业务流程，实施了科学的管理模型来控制关键指标，并推出了在线管理 系统。在过去的一年中，该业务得以为我们的家居装修和家具合同总销售做出更大的贡献。

在提供高质量 服务方面，我们建立了基于质量的订单调度体系和激励机制，平台上优质 服务提供商的留存率有所提高。我们管理了施工时间表并标准化了流程，将交付 周期平均同比缩短了近 5 天。我们还建立了多个级别的主动工程监督和治理 能力，并实施了服务承诺和客户服务系统，以确保快速响应。在供应链方面， 我们在2022年产品种类方面取得了长足的进步。在构建数字能力方面，我们迭代了 Home SaaS 2.0 系统，该系统实现了业务的在线运营并在整个 BIM 流程中集成了设计，并且 为我们对交付周期、质量和材料的强大管理提供了支持。

房屋租赁服务

2022 年，在我们提供的 房屋租赁服务中，我们的租赁物业管理服务 Carefree Rent 模式下的租赁单元数量已超过 70,000。

在扩大规模的同时，我们 继续优先考虑能力建设和效率提高，并为租赁物业 经理建立了能力发展模型。这些努力使第四季度Carefree Rent的入住率比第三季度 提高了3.7个百分点。

2022 年 7 月，我们入选 作为成都首批保障性租赁住房运营服务企业之一，也是四家入选企业中唯一的民营企业 。得益于这个机会，我们得以更深入地参与当地 经济适用房的改善和运营。截至2022年底，我们已经为成都的1,700多名出租房主 和租户提供了高质量的租赁运营服务。将来，我们还将努力参与更多经济适用租赁住房的规划和运营， ，为住房系统的发展做出贡献，该系统可确保多渠道的供应，通过多个 渠道提供住房支持，并鼓励住房租赁和购买。

商业展望

展望2023年，随着支持政策的出台，中国 房地产行业已显示出复苏迹象，从而改善了市场预期。作为 一家公司，我们仍然致力于保持中立的市场观，即优先考虑符合消费者、政府管理层和整个行业利益 的长期稳定的市场。2023 年，我们将继续专注于完善业务运营， 在效率、风险控制和规模扩张之间保持平衡，促进业务行为改进，进一步提高我们的 服务质量。在广泛的生活领域，我们将扎根更深，保持使命驱动，勇敢地担负 推动行业发展的责任，为 “令人钦佩的服务，快乐的生活” 做出不懈的努力。

管理层的讨论和分析

操作结果

净收入

2022年，我们的净收入下降了24.9％，至607亿元人民币，而2021年为808亿元人民币。下降的主要原因是 GTV总额从2021年的人民币38.535亿元下降了32.3％，至2022年的26.096亿元人民币，这要归因于市场情绪疲软以及2022年 COVID-19 对我们的运营造成的 复苏。

佣金收入从2021年的人民币284亿元下降了27.3％，至2022年的206亿元人民币，这主要是由于 提供的现有房屋交易的GTV下降了 莲佳 门店从2021年的人民币10.348亿元增长到2022年的7,464亿元人民币，从27.9％增至2022年的7,

此外，来自平台服务、特许经营服务和其他增值服务的收入 从2021年的人民币36亿元下降了2.5％，至2022年的35亿元人民币，原因是我们平台上由 关联代理人提供的现有房屋交易的GTV从2021年的10.234亿元下降了18.9％，至2022年的8301亿元人民币，这部分被抵消了 是由联网门店收取的现有房屋交易佣金率适度提高而提高的 增值服务的渗透水平。

收入成本

我们的收入成本从2021年的人民币649亿元下降了27.8％，至2022年的469亿元人民币，这主要是由于关联的 代理商和其他销售渠道的拆分佣金以及内部佣金和薪酬的减少。

贡献利润

我们还会审查贡献率 以衡量细分市场的盈利能力。下表列出了我们在指定时期内每个业务领域的缴款利润。

我们将每个 服务线的缴费定义为收入减去我们内部代理和销售专业人员的直接报酬、向关联的 代理和其他销售渠道支付此类服务的分摊佣金，以及成本（仅用于家居装修和装修）。我们将缴款利润 定义为贡献占收入的百分比。

下表列出了在所示每个时期内从净收入中得出贡献的 计算方法：

贡献利润率表明 我们在扣除成本后产生的利润率直接归因于相应的收入来源，包括现有房屋交易服务、 新房交易服务、家居装修和家具以及新兴和其他服务。材料成本从房屋 装修和家具中扣除。与平台基础设施建设和增强相关的成本和支出，包括与我们的 相关的成本 莲佳 在计算贡献时，不会从收入中扣除门店和我们技术平台的开发成本，这些成本不能直接归因于相应的 收入来源。

现有 房屋交易服务的贡献利润率从2021年的37.0％提高到2022年的39.8％，这主要归因于固定薪酬成本 的降低 莲佳 代理以及数量的减少 莲佳 代理人。

新 房屋交易服务的贡献利润率从2021年的19.3％提高到2022年的23.6％，这主要是由于项目数量增加， 的利润率更高，固定薪酬成本占新房交易服务净收入的百分比相对较低。

2021 年，家居 装修和装修的贡献利润率为 0.8%，因为我们刚刚启动了这项业务，收入和成本相对较小。2022 年，家居装修和装修的贡献 利润率为 29.4%，这是因为我们将盛都整合到我们的生态系统中，扩大了业务规模。

我们 新兴服务和其他服务的贡献利润率从2021年的86.5％降至2022年的31.3％，这主要是由于利润率较低的租赁物业 管理服务的贡献增加。

运营费用

销售 和营销费用。 2022年，我们的销售和营销费用为46亿元人民币，而2021年为43亿元人民币，这主要是由于 自2022年第二季度以来，盛都的财务业绩合并 ，家居装修和装饰服务的销售和营销费用增加，这部分被品牌广告和促销营销费用 和住房交易服务人员成本的减少所抵消。

一般 和管理费用 。我们的一般和管理费用从2021年的89亿元人民币 下降了17.7％，至2022年的73亿元人民币，这主要是由于信贷损失准备金减少以及应收账款余额减少以及 人事成本和管理费用的减少以及员工人数的减少，这部分被2022年基于股份的 薪酬与2021年相比增加所抵消。

研究 和开发费用。 我们的研发费用从 2021年的人民币32亿元下降了20.3％，至2022年的25亿元人民币，这主要是由于与2021年相比，2022年研发 人员人数减少导致人事成本和基于股份的薪酬减少。

商誉、无形资产和其他长期资产的减值 。2022 年，我们记录的商誉、无形资产和其他长期 资产减值为 RMB148 百万美元，而2021年为 RMB747 百万美元，这主要归因于 市场低迷引发的商誉减值及其对我们在 2021 年下半年至 2022 年的运营的影响。

所得税支出

我们在2022年记录的所得税支出 为人民币16.9亿元人民币，而2021年的所得税支出为16.65亿元人民币。

净收益（亏损）

由于上述原因， 我们在2022年录得了13.97亿元人民币的净亏损，而2021年的净亏损为 RMB525 百万元。

资产负债表关键项目的讨论

现金、现金等价物、限制性现金和 短期投资

现金、现金等价物、限制性的 现金和短期投资是我们流动性最高的资产。短期投资包括银行定期存款和对金融机构发行的理财产品的投资 。这些产品的回报通常高于银行存款，保持 相对较低的风险，并提供足够的流动性，因为它们可以在短时间内赎回。因此，我们将此类财富管理 产品视为我们现金管理计划的一部分。

总金额从截至2021年12月31日的561亿元人民币增加到截至2022年12月31日的人民币611亿元，这主要归因于经营活动提供的85亿元现金 。

扣除信贷备抵金 损失的应收账款

应收账款中有很大一部分来自房地产开发商，用于我们的新房交易服务。扣除信贷准备金 损失后，我们的应收账款从截至2021年12月31日的93亿元人民币减少到2022年12月31日的人民币42亿美元，这主要是由于2022年新房交易服务收入减少了 ，以及2022年下半年 应收账款周转天数的改善。

根据市场惯例，我们在新房交易服务中为房地产开发商 提供服务，与个人和小型经纪公司客户 相比，我们向他们发放的信贷期限相对较长。因此，我们可能面临与向房地产 开发商收取应收账款相关的风险，尤其是在收紧的监管措施对这些 房地产开发商的运营和流动性状况产生负面影响的时候。鉴于某些房地产开发商在2021年面临的流动性问题，我们一直在实施 各种谨慎措施，以确保有效的风险控制和应收账款的及时收取。2021年，我们为新房交易服务收取的应收账款 为517亿元人民币，2022年为359亿元人民币，而2021年来自新 房屋交易服务的净收入为465亿元人民币，2022年为287亿元人民币。 新房交易服务的应收账款周转天数从2021年的97天增加到2022年的105天，这是由于 COVID-19 疫情导致收款活动放缓的结果，尤其是在2022年上半年。但是，我们的新房交易服务 的应收账款周转天数在2022年第三季度提高到78天，在2022年第四季度进一步提高到64天，而2021年同期分别为105天和91天 。现有房屋交易服务（我们的客户 是我们平台上的个人住房客户和经纪公司）的应收账款周转天数在2021年为6天，在2022年为6天。我们计划继续谨慎地 管理我们的应收账款，尤其是与新房交易服务有关的应收账款。

给定期间的应收账款周转天数 等于期初和期末的平均应收账款余额除以该期间的总收入 ，再乘以该期间的天数。

无形资产，净额

截至2021年12月31日和2022年12月31日，扣除累计 摊销和减值后的无形资产分别为人民币11.41亿元和人民币16.87亿元。2022 年 的增长主要是由于与收购盛都相关的商标增加。

长期投资，净额

截至2021年12月31日和2022年12月31日，我们的长期投资额分别为170亿元人民币和179亿元人民币。从2021年12月31日到2022年12月31日 的增长主要是由于长期定期存款的增加。

善意

截至2021年12月31日和2022年12月31日，我们的商誉分别为18.06亿元人民币 和49.34亿元人民币。2022 年的增长主要是由于 在收购盛都时确认的商誉。

预付款、应收账款和其他资产

下表列出了截至指定日期此 账户的明细。

支付给房地产 开发商的押金是我们为新房销售向开发商支付的最高押金，将在我们兑现 服务承诺后收回。我们对提供经纪服务的房地产项目实行严格的筛选程序， 并且只会同意向我们有信心履行销售承诺的房地产项目进行认真的存款。预付 租金和其他押金的增加是由于我们扩大了租赁物业管理服务。

应付账款

从截至2021年12月31日的人民币60.09亿元减少到2022年12月31日的人民币58.43亿元，这与新房交易服务的收入 一致。

短期借款

截至2021年12月31日和 2022 年，我们的短期借款分别为 RMB260 百万美元和 RMB619 百万。截至2022年12月31日 的短期借款总余额主要包括三笔银行贷款，固定借款利率为3.58％，分别从2022年9月、12月和12月开始， 。

流动性和资本资源

下表汇总了我们在所列期间的现金 流量：

迄今为止，我们已经通过运营现金流和历史股权和债务融资活动提供的现金为我们的 运营和投资活动融资。 截至2021年12月31日和2022年12月31日，我们的现金、现金等价物、限制性现金和短期投资分别为人民币561亿元和611亿元人民币。我们的现金和现金等价物主要包括手头现金、活期存款和在银行或其他金融机构存放的高流动性投资 ，原始到期日不到三个月。我们的限制性现金主要用于抵押银行借款，以及代表房地产卖方从购房者那里收取并支付给他们的托管款项。

我们认为，我们目前的现金、 现金等价物、限制性现金和经营活动提供的预期现金将足以在很长一段时间内满足我们当前和预期的 营运资金需求和资本支出。但是，如果我们遇到业务状况的变化或其他发展，我们将来可能需要额外的现金资源 。如果我们发现并希望寻求投资、收购、资本支出或类似行动的机会，我们在 将来可能还需要额外的现金资源。

基本上，我们所有的收入 都是人民币的形式，而且我们预计它们很可能会继续以人民币的形式出现。根据中国现行外汇法规， 支付经常账户项目，包括利润分配、利息支付以及与贸易和服务相关的外汇交易， 只要满足某些常规程序要求， 就可以在未经国家外汇管理局（“SAFE”）事先批准的情况下以外币支付。因此，我们的中国子公司可以在未经国家安全局事先批准的情况下按照某些常规程序要求以外币 向我们支付股息。但是，中国现行法规允许我们的 PRC 子公司仅从根据中国会计准则 和法规确定的累计利润（如果有）中向我们支付股息。我们的中国子公司每年在弥补前几年 累计亏损（如果有）后，必须至少预留其税后利润的10％，为某些储备基金提供资金，直到预留的总金额达到其注册资本的50％。 这些储备金不可作为现金分红分配。从历史上看，我们的中国子公司没有向我们支付股息，在产生累积利润之前， 将无法支付股息。此外，资本账户交易，包括外国 直接投资和贷款，必须获得SAFE、其当地分支机构和某些当地银行的批准和/或登记。

作为开曼群岛豁免公司 和离岸控股公司，根据中国法律法规，我们只能通过 贷款或资本出资向我们的中国子公司提供资金，但须获得政府当局的批准或注册，并对资本 出资和贷款的金额有限制。这可能会延迟我们使用2020年7月首次公开募股的收益以及2020年11月发行的美国 存托股票（“ADS”）向我们的中国子公司提供贷款或资本出资。

经营活动

2022 年经营 活动产生的净现金为人民币84.61亿元。经营活动产生的净现金与2022年人民币13.97亿元人民币的净亏损之间的差异是扣除用于调整非现金项目的人民币55.62亿元，加上从长期投资中获得的股息 的 RMB56 百万元，去除短期投资（本质上是投资活动）的收益， 并增加了从营运资金中释放的人民币50.36亿元人民币。RMB796

非现金项目 的调整主要包括24.25亿元人民币的股份薪酬支出、RMB918 百万元的折旧支出、RMB592 百万 使用计量替代方案核算的股权投资减值损失、RMB584 百万的无形资产摊销、 和 RMB512 百万的投资公允价值变动。

营运资金释放的额外现金是应收账款减少51.61亿元人民币、租赁负债增加40.74亿元人民币、 和合同负债增加 RMB921 百万元的结果，但部分被使用权资产增加35.09亿元人民币、员工薪酬和应付福利减少RMB958 百万元以及 RMB866 百万应付账款减少所抵消。

2021 年经营 活动产生的净现金为人民币35.95亿元。经营活动产生的净现金与2021年 RMB525 百万英镑 的净亏损之间的差异是扣除用于调整非现金项目的人民币44.99亿美元，将从长期投资中获得的股息 中扣除了 RMB488 百万美元的短期投资（本质上是投资活动）的收益，以及 增加了从营运资金中释放的 RMB32 百万美元。RMB77

非现金项目 的调整主要包括15.38亿元人民币的股份薪酬支出、13.27亿元人民币的金融资产净减值损失、 RMB880 百万的折旧费用以及 RMB747 百万的商誉、无形资产和其他长期资产的减值。

营运资金释放的额外现金是应收账款减少26.46亿元人民币，预付款、应收账款 和其他资产减少14.5亿元人民币以及租赁负债增加 RMB589 百万元的结果，但部分抵消了客户存款 应付账款减少25.62亿元人民币、员工薪酬和应付账款减少14亿元人民币以及应付账款减少 RMB567 百万元。

投资活动

2022年用于投资活动的净现金为85亿元人民币，主要包括（i）用于购买短期投资的人民币469亿元人民币，由523亿元人民币的短期投资到期日所抵消，（ii）产生的115亿元人民币的融资应收账款，被收回的116亿元人民币的融资应收账款本金所抵消，以及（iii）购买长期投资的人民币134亿元人民币。

2021年用于投资活动的净现金为249亿元人民币，主要包括（i）用于购买短期投资的人民币479亿元人民币， 被380亿元人民币的短期投资到期日部分抵消，以及（ii）330亿元人民币的融资应收账款，由 收取的3,63亿元人民币融资应收账款本金抵消，以及（iii）181亿元人民币购买长期投资所抵消。

筹资活动

2022年用于融资活动的净现金为11.55亿元人民币，主要包括（i）13.2亿元人民币的普通股回购，（ii）RMB400 百万 的短期借款还款，以及（iii）RMB328 百万的融资债务偿还，部分由 RMB759 百万 的短期借款收益所抵消。

2021 年 用于融资活动的净现金为人民币10.74亿元，主要包括18.41亿元人民币的融资债务偿还额，RMB508 百万 的融资债务收益和 RMB260 百万的短期借款收益部分抵消。

资本支出

2021 年，我们的资本支出为 14.3 亿元人民币，2022 年为 RMB793 百万元。在 2021 年和 2022 年，我们的资本支出主要是为购买 不动产和设备以及无形资产而支付的现金。我们的资本支出主要由经营 活动产生的净现金流提供资金。

物质现金需求

截至2022年12月31日，我们的重大现金需求 以及随后的任何过渡期主要包括我们的资本支出和合同义务。 我们打算用现金余额来满足我们的物质现金需求。我们将继续做出现金承诺，包括资本支出 ，以满足我们业务的预期增长。

下表列出了 我们截至2022年12月31日的合同义务。

截至2022年12月31日， 我们的经营租赁和其他承诺包括人民币450万元购买物业和设备的债务、210万元人民币的 购买服务的义务、1.418亿元人民币的投资承诺和人民币3.863亿元的经营租赁承诺。

除了上文 披露的承诺和下节中讨论的财务担保外，自 2022 年 12 月 31 日 起，我们没有任何其他长期义务或实质性担保。

资产负债表外安排

我们通过子公司为某些金融合作伙伴或个人贷款人提供的贷款提供财务担保 。如果借款人违约，我们有义务补偿 贷款人的本金和利息支付。因此，我们有效地向贷款人提供信用风险担保 。

除上述内容外，我们 没有作出任何其他承诺来担保任何第三方的付款义务。我们没有签订任何与我们的股票挂钩并归类为股东权益的衍生品 合约，也没有反映在我们的合并财务 报表中。此外，我们对转让给未合并实体的资产没有任何保留权或或有权益，该实体为 提供信贷、流动性或市场风险支持。我们对任何向我们提供 融资、流动性、市场风险或信贷支持或向我们提供租赁、套期保值或产品开发服务的未合并实体没有任何可变权益。

物资采购

2022年4月20日，集团 完成了对盛都的收购，总对价为人民币39.2亿元现金和公司44,315,854股限制性A类 普通股（“A类普通股”）。 盛都成立于 2002 年，总部位于杭州，是中国一家提供全方位服务的家居装修服务提供商。凭借20多年的运营经验，盛都现已在华东市场实现了 的全面覆盖，并且正在逐步将其业务扩展到全国更多主要城市，为庞大的客户群提供优质 一站式家居装修和家居服务。此次收购的结构为合并，Shengdu 成为公司的全资子公司。盛都的业务已添加到家居装修和家具领域。 此次收购使集团能够实现整个产业链的战略协同效应，并进一步增强集团 在提供更好的装修和装修服务方面的能力，以满足住房客户不断变化的需求。与收购相关的 费用并不重要。更多详情，请参阅 “未经审计的合并财务信息附注 — 9。业务合并” 和公司发布的2022年5月5日的上市文件。

资产质押

截至2022年12月31日，没有认捐任何财产、厂房和 设备。

物质投资或资本 资产的未来计划

截至2022年12月31日，我们还没有关于重大投资或资本资产的详细未来 计划。

资产负债比率

截至2022年12月31日， 我们的资产负债比率（即总负债除以总资产，百分比）为36.8％（截至2021年12月31日：33.2％）。

外汇风险

基本上，我们所有的收入 和支出都以人民币计价。我们认为我们目前没有任何重大的直接外汇风险。尽管我们的 外汇风险敞口总体上应受到限制，但您的投资价值将受到 美元与人民币之间汇率的影响。

从历史上看，人民币 兑美元有时会大幅波动，而且波动幅度不可预测。在截至2022年12月31日的一年中，人民币兑美元 的贬值约为8.2％。很难预测市场力量或中国或美国政府 政策将如何影响未来人民币与美元之间的汇率。

如果我们需要 将美元兑换成人民币来进行运营，那么人民币兑美元升值将对我们从兑换中获得的人民币金额产生不利影响 。相反，如果我们决定将人民币兑换成美元，以 支付我们的A类普通股或ADS的股息或其他商业目的，则美元 美元兑人民币升值将对我们可用的美元金额产生负面影响。

利率风险

我们面临利息 利率变化的风险主要来自浮动利率借款，其中包括我们所有的长期借款。利率的任何变化都将导致 的有效借款利率发生变化，从而导致未来的现金流随着时间的推移而波动。

我们可能会将从离岸发行中获得的净收益 投资于赚取利息的工具。对固定利率和浮动利率收益 工具的投资都存在一定程度的利率风险。由于利率上升 ，固定利率证券的公允市场价值可能会受到不利影响，而如果利率下降，浮动利率证券产生的收入可能会低于预期。

员工和薪酬

截至2022年12月31日， 我们共有98,540名员工。下表列出了截至2022年12月31日按职能分类的员工总数 ：

我们相信，我们为员工 提供有竞争力的薪酬待遇和鼓励自我发展的环境，因此，我们总体上能够吸引 和留住合格的人员，维持稳定的核心管理团队。

按照 中国法规的要求，我们参与市级和省级政府组织的各种员工社会保障计划，包括 养老金、失业保险、生育保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金。 除了所需的社会保障计划外，我们还向员工提供奖金，以鼓励他们提高绩效质量。奖金通常是自由裁量的，部分取决于员工的绩效，部分取决于我们业务的整体表现。我们已经发放了 ，并计划在未来继续向我们的员工发放基于股份的激励奖励，以激励他们为我们的增长 和发展做贡献。

其他信息

在香港 香港双主上市

2022 年 5 月 11 日（“上市 日期”），我们通过介绍方式，成功在香港联合交易所有限公司（“香港联合交易所”）的主板上市 A 类普通股，股票代号 “2423”。ADS分别代表 三股A类普通股，主要在纽约证券交易所（“纽约证券交易所”）上市和交易。 在香港联合交易所主板上市的A类普通股可以与在纽约证券交易所上市的ADS完全互换。

购买、出售和赎回公司上市证券

正如先前宣布的那样，公司 提议制定一项股票回购计划，根据该计划，公司可以在12个月内购买高达10亿美元的A类普通股 股和/或ADS（“股票回购计划”）。在2022年8月12日举行的公司年度股东大会上批准了授予公司董事（“董事”）回购其股份的一般授权（“回购总务 授权”）后，公司制定了 股票回购计划，并行使了回购一般授权下的权力，回购了公司股东 向董事会授予的ADS 董事（“董事会”）。在本报告期内，公司在纽约证券交易所共回购了 14,188,662股ADS（相当于42,565,986股A类普通股），总对价为191,111,508.97美元， 部分已于2023年1月初结算。报告期内在纽约证券交易所回购ADS 代表的A类普通股的细节汇总如下：

董事会认为，股票 回购计划反映了董事会和管理团队对公司当前和长期业务前景和增长 的信心。董事会认为，股票回购计划符合公司及其全体股东的最大利益 。

2022年9月和10月回购的ADS代表的总共35,246,628股A 类普通股分别在2022年12月和2023年2月被取消，由ADS在2022年12月回购的总共7,319,358股A类普通股 股分别被取消。 取消从回购的ADS转换的A类普通股后，根据香港联合交易所 有限公司证券上市规则（“上市规则”）第8A.21条，公司的WVR受益人同时按比例减少了他们在公司的WVR ，因此，根据以下要求，不得增加公司持有 WVR 的股份比例 《上市规则》第8A.13及8A.15条。因此，共有1,771,824股B类普通股 按一比一的比率转换为A类普通股，其中彭永东先生通过其全权控制的公司Ever Orient International Limited转换了1,235,681股B类普通股， 通过他（作为委托人）设立的全权信托De Chang Trust 转换了1,235,681股B类普通股， 536,143 股 B 类普通股。由于 取消了2022年9月、10月和12月回购的ADS所代表的A类普通股，并将1,771,824股B类普通股按一比一的比率转换为A类普通股，因此已发行的A 类普通股数量减少了40,794,162股。

除上述披露外，自上市日 至报告期结束时， 公司及其任何子公司均未购买、出售或赎回公司的任何上市证券。

遵守公司 治理守则

该公司的企业 治理惯例基于《上市规则》附录 14 所载《公司治理守则》（“CG 守则”） 中规定的原则和守则条款。

根据《上市规则》附录14所载《企业管治守则》第2部分的守则条文C.2.1，在香港联合交易所上市的公司应遵守 ，但可以选择偏离主席与首席执行官 高管之间的责任应分开且不应由同一个人履行的要求。公司没有单独的董事长兼主管 执行官，彭永东先生目前担任这两个职务。董事会认为，将董事长 和首席执行官的职责交给同一个人有利于确保集团内部领导力的一致性，并使集团的整体战略规划更加有效 和高效。董事会认为，当前安排 的权力和权限平衡不会受到损害，这种结构将使公司能够迅速有效地做出和执行决策。

除上述内容外，从 上市之日到本公告发布之日，公司均遵守了《企业管治守则》的所有适用原则和守则条款。

遵守《证券交易示范守则》

公司已采用经修订的 和重述的管理重大非公开信息和防止内幕交易的政策声明（“公司 守则”），其条款严格程度不亚于《上市规则》附录10中的《上市发行人董事证券交易示范守则》（“Model 守则”），作为其自己的证券交易守则，以规范董事的所有交易 以及公司证券及公司守则所涵盖的其他事项的相关员工。

在向所有董事进行了具体询问 之后，所有董事都确认从上市之日到本公告发布之日，他们已完全遵守了《示范守则》和《 公司守则》中规定的所有相关要求。

报告期后的重要事件

除本公告中披露的内容外， 自报告期结束至本公告发布之日未发生任何其他影响集团的重要事件。

审计师根据本业绩执行的程序 公告

本公告中披露的未经审计的财务信息 为初步信息。对公司截至2022年12月31日止年度的合并财务报表的审计仍在进行中。本初步业绩公告中列出的截至2022年12月31日的集团未经审计的合并资产负债表、未经审计的合并资产负债表 综合收益（亏损）、未经审计的合并现金流量表及其相关附注的数字已由集团审计师普华永道同意集团截至12月的合并财务报表草案中列出的 金额 2022 年 31 日。普华永道在这方面开展的工作 不构成根据香港审计准则、 香港审查业务准则或香港执业会计师公会发布的《香港鉴证业务准则》的鉴证业务，因此普华永道没有对这份初步业绩公告表示任何保证。

审计工作完成后，可能会发现对财务报表 的调整，这可能会导致公司经审计的 合并财务报表与这些未经审计的初步财务信息之间存在重大差异。

审计委员会对财务报表的审查

本公司已根据《上市规则》第 3.21 条及 《企业管治守则》成立了董事会 审计委员会（“审计委员会”）。除其他外，审计委员会的主要职责包括审查和监督集团的财务报告流程 和内部控制系统，管理风险，监督内部审计职能，并向董事会提供建议和意见。 审计委员会由陈晓红女士（主席，是我们的独立非执行董事，具有相应的专业 资格或会计或相关财务管理专业知识）、朱汉松先生和吴军先生组成，他们均为独立 非执行董事。

审计委员会审查了 截至2022年12月31日止年度的集团未经审计的年度业绩。审计委员会还与 讨论了有关公司采用的会计政策和做法以及与公司高级管理层成员和 外部审计师普华永道会计师事务所的内部控制有关的事项。

末期股息

董事会不建议分配 截至2022年12月31日的年度的末期股息。

公布最终业绩和年报

本公告发布在香港证券交易所网站 https://www.hkexnews.hk 和公司网站 https://investors.ke.com 上。 包含《上市规则》要求的所有信息的2022年年度报告将发送给股东，并将在适当时候在本公司和香港联合交易所的网站上公布。

赞赏

公司谨向所有员工表示 感谢他们为公司发展所做的杰出贡献。董事会衷心感谢管理层的奉献精神和勤奋，这是公司未来继续取得成功的关键因素。 此外，公司谨对股东、客户和业务合作伙伴的持续支持表示感谢。 公司将继续实现可持续的业务发展，从而为其所有股东创造更多价值。

非公认会计准则财务指标的使用

公司使用调整后的运营收益 （亏损）、调整后的净收益（亏损）、归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）、 调整后的营业利润率、调整后的息税折旧摊销前利润和归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后每股ADS净收益（亏损）， 均为非公认会计准则财务指标，以评估其经营业绩并用于财务和运营决策。Beike 认为，这些非公认会计准则财务指标有助于确定公司业务的潜在趋势，否则这些趋势可能会被公司纳入其净收益（亏损）的某些支出的影响而被扭曲。Beike还认为，这些非GAAP 财务指标提供了有关其经营业绩的有用信息，增强了对其过去业绩 和未来前景的总体理解，并提高了管理层在财务和运营 决策中使用的关键指标的知名度。使用这些非公认会计准则财务指标的局限性在于，这些非公认会计准则财务指标不包括基于股份的 薪酬支出，这些支出在可预见的将来一直是公司 业务的重大经常性支出。

不应孤立地考虑这些非GAAP 财务指标的列报，也不应将其解释为毛利、净收益（亏损）或任何其他 绩效衡量标准的替代方案，也不应将其解释为其经营业绩的指标。鼓励投资者审查这些非公认会计准则财务指标 以及与最直接可比的GAAP指标的对账情况。此处列出的非公认会计准则财务指标可能无法与其他公司提出的类似标题的指标相提并论。其他公司可能会以不同的方式计算类似标题的指标，将 作为比较衡量标准的用处限制在公司数据范围内。Beike鼓励投资者和其他人全面审查其财务信息 ，不要依赖单一的财务指标。调整后的运营收入（亏损）定义为运营收入（亏损） ，不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产摊销，以及（iii）商誉、无形资产和其他长期资产的减值。调整后的 营业利润率定义为调整后的运营收入（亏损）占净收入的百分比。调整后的净收益（亏损） 定义为净收益（亏损），不包括 (i) 基于股份的薪酬支出，(ii) 收购和业务合作协议产生的无形资产 摊销，(iii) 长期投资的公允价值变化，以公允价值和或有对价计量的应收贷款 ，(iv) 商誉、无形资产和其他长期资产的减值， (v) 投资减值，以及（vi）上述非公认会计准则调整的税收影响。归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc.普通股股东的净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产摊销，（iii）长期投资的公允价值变化，以公允价值 计量的应收贷款和或有对价，（iv）减值商誉、无形资产和其他长期资产，(v) 的减值投资，（vi）上述非公认会计准则调整的税收影响，以及（vii）非公认会计准则调整对归属于非控股权益股东的净收益（亏损） 的影响。调整后的息税折旧摊销前利润定义为净收益（亏损），不包括 (i) 收入 税收支出（收益）、(ii) 基于股份的薪酬支出、(iii) 无形资产摊销、(iv) 财产和设备折旧 、(v) 利息收入、净额、(vi) 长期投资的公允价值变化、以公允价值和或有对价计量的应收贷款 、(vii) 商誉减值, 无形资产和其他长期资产, 和 (viii) 投资减值.归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后每股ADS净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）除以计算调整后的每股ADS基本和摊薄后净收益（亏损）的加权平均值 。

有关非GAAP 财务指标的更多信息，请参阅本公告末尾处标题为 “未经审计的GAAP和非GAAP业绩对账” 的表格。

安全港声明

根据1995年《美国私人 证券诉讼改革法》的 “安全港” 条款，本公告包含可能构成 “前瞻性” 陈述 。这些前瞻性陈述可以用 “将”、 “期望”、“预期”、“目标”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、“估计”、“可能” 等术语来识别。除其他外，本公告中的业务展望 以及Beike的战略和运营计划都包含前瞻性陈述。Beike还可能在向美国证券交易委员会（“SEC”） 和香港证券交易所提交的定期报告、向股东提交的年度报告、新闻稿和其他书面材料以及其高管、董事或雇员向第三方作出的口头陈述 中作出 书面或口头前瞻性陈述。非历史事实的陈述，包括有关KE Holdings Inc.信念、计划和预期的陈述，均为前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及固有风险 和不确定性。许多因素可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述 中包含的业绩存在重大差异，包括但不限于以下内容：Beike 的目标和战略；Beike 的未来业务发展、财务状况 和经营业绩；公司收入、成本或支出的预期变化；Beike 提供服务 和促进交易的能力 贝克 平台；Beike 运营所在行业的竞争；与该行业相关的政府政策 和法规；Beike 保护公司系统和基础设施免受网络攻击的能力； Beike 对经纪品牌、门店和代理商在公司平台上的完整性的依赖；中国和全球的总体经济和 商业状况；以及上述任何内容所依据或相关的假设。有关 这些风险和其他风险的更多信息包含在KE Holdings Inc.向美国证券交易委员会和香港证券交易所提交的文件中。本公告中提供的所有信息 均截至本公告发布之日，除非适用法律要求，否则KE Holdings Inc. 不承担任何更新任何前瞻性 陈述的义务。

香港，2023 年 3 月 16 日

截至本公告发布之日， 公司董事会包括执行董事彭永东先生、单一刚先生、徐涛先生和徐万刚先生 ，担任非执行董事的李朝辉先生，以及担任独立非执行董事的陈晓红女士、朱寒松先生 和吴军先生。

未经审计的简明综合收益表 （亏损） （所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的简明综合收益表 （亏损）（续）

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的简明综合收益表 （亏损）（续）

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的GAAP和非GAAP业绩对账 （所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的GAAP和非GAAP业绩对账（续） （所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计 简明合并资产负债表
（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的简明合并资产负债表（续）
（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的简明合并资产负债表（续）
（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的简明合并现金流量表
（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计 简明合并现金流量表（续） （所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的 现金流简明合并报表（续） （所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的合并财务信息附注

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

KE Holdings Inc.（“公司”） 于 2018 年 7 月 6 日根据《开曼群岛公司法》在开曼群岛注册成立，是一家负有有限 责任的豁免公司。公司通过其合并子公司、可变利益实体（“VIE”）和VIE的子公司 （统称 “集团”），主要在中华人民共和国（“中国” 或 “中国”）运营领先的在线和离线综合住房交易和服务平台 。

2020 年 8 月和 11 月， 公司完成了在纽约证券交易所的首次公开募股和后续发行。

2022 年 5 月，该公司通过介绍完成了 在香港联交所的上市。

随附的未经审计的合并 财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“US. GAAP”）编制的。

在收购圣都 家居装修有限公司（“盛都”）之后，集团改变了组织结构，形成了四个应申报的板块： 现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和装修以及新兴和其他服务。之前的 年度分部业绩已经过重算，以符合当前的列报方式。参见注释 3。“区段信息” 用于获取其他 信息。

2022 年 1 月 1 日，集团选择 更改其合同成本资本化的会计方法。在过去的几年中，集团使用ASC 606规定的实际权宜之计将获得合同的费用记入预计摊销期为一年或更短时产生的费用。从今年 开始，如果集团希望收回这些 成本，则该集团将与客户签订合同的增量成本视为资产。与一段时间内偿还的债务相关的资产使用与衡量进展情况 和确认合同期限内收入的方法相一致的方法进行摊销。与某一时间点清偿的债务有关的资产在资产所涉货物或服务的控制权转移 时记作支出。新的会计方法被认为更可取，因为合同成本的摊销 与新收购的家居装修服务的收入确认模式一致。

上期财务报表 尚未调整，因为会计本金变更对列报前各期财务报表的累积影响不大。 2022 财年的以下财务报表细列项目受到会计原则变更的影响。

未经审计的合并财务信息附注（续）

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

截至 2022 年 12 月 31 日，未经审计的简明合并资产负债表

截至2022年12月31日止年度未经审计的 综合收益（亏损）简明合并报表

集团的组织结构 基于首席运营决策者（“CODM”）在评估、查看和运营其业务 业务时使用的许多因素，包括但不限于客户群、服务和技术的同质性。集团的运营 分部基于该组织结构和集团CODM为评估运营部门 业绩而审查的信息。

收购盛都， 已于 2022 年 4 月 20 日结束，集团更新了其内部组织结构，形成了四个板块，分别是 现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和家具以及新兴和其他服务。 在2022年第二季度，集团更新了向CODM提供的财务指标。

未经审计的合并财务信息附注（续）

（所有金额均以千计，股票和每股数据除外）

分部报告的这些变化与 集团的CODM目前接收和使用财务信息来分配资源和评估 报告细分市场的表现的方式一致。分部列报的这些变化不影响未经审计的简明合并资产负债表、 未经审计的简明合并综合收益（亏损）表或未经审计的简明合并现金流量表。 该小组追溯修订了上一年度的分部信息，以符合本年度的列报方式。

该集团现在将其业务 分为四个领域：现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和家具以及新兴和 其他服务。以下摘要描述了集团每个可报告分部的运营情况：

材料成本、佣金和补偿 成本包括与家居装修和家具相关的材料成本，以及对作为集团员工或承包商的代理商、销售专业人员或装修 工作人员的报酬，以及向与集团签署渠道销售机构 服务协议的经纪公司支付的分摊佣金。

现有国内市场的佣金和薪酬成本主要由集团员工或承包商承包商承担。 新国内市场的佣金和补偿成本主要由与集团签署渠道销售代理服务协议的经纪公司承担。家居装修和家具市场的佣金和补偿 费用主要来自作为集团员工或承包商的装修工人。根据相应的合同，家居装修和家居市场的材料 成本主要由供应商承担。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

下表 按细分市场列出了摘要信息，并对上一年的分部信息进行了回顾性调整，以符合本年度的列报方式：

由于集团几乎所有 的长期资产都位于中国，而且根据向客户提供服务和产品的地理位置，集团几乎所有应申报细分市场 的收入都来自中国，因此没有提供任何地理信息 。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

合同资产 主要与集团的装修业务有关。集团确认收入的时间可能不同于向客户开具发票的时间 。集团的合同资产代表已确认但根据合同条款 尚未开具账单的合同收入金额。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

应收账款贷方 损失备抵的变动情况如下：

集团通常允许其客户在 90 天内获得信用期 。根据向客户提供服务的日期对应收账款的账龄分析如下：

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的税前收入 （亏损）的组成部分如下：

下表 汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的集团所得税支出和有效税率：

在截至2022年12月31日的 年度中，所得税支出主要是由对某些主要中国业务的收益征收的当期税收推动的。

截至2022年12月31日， 和2021年12月31日，递延所得税负债净额为人民币3.512亿元和2,290万元人民币，递延所得税负债净额的增加主要与 收购盛都的资产负债重估有关。

截至2022年12月31日 和2021年12月31日，递延所得税净资产为人民币8.570亿元和人民币10.601亿元，递延所得税 净资产的减少是由于某些递延所得税资产的估值补贴，这是由于相关业务中未来创收 收入的能力的不确定性所致。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

根据发票日期，对截至2022年12月31日和2021年12月31日的应付贸易账龄分析 如下：

每股基本净收益（亏损） 是报告期内归属于每股已发行普通股的净收益（亏损）金额。摊薄后的 每股净收益（亏损）是报告 期内每股已发行普通股的净收益（亏损）金额，经调整后包括潜在摊薄普通股的影响。截至2021年12月31日的年度摊薄后每股净亏损的计算中排除了41,217,159份按加权平均计算的非既得股票期权和31,140只非归属 RSU 因为它们具有反稀释作用。加权平均值为4,437,739只非既得限制性股和24,445,441股非既得限制性股票 由于基准具有反稀释 效应，因此被排除在截至2022年12月31日止年度的摊薄后每股净亏损的计算之外。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

下表列出了该年度基本和摊薄后的每股净收益（亏损）的计算方法 ：

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度中，公司 没有宣布分红。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

盛都成立于 2002 年，总部 位于杭州，是一家提供全方位服务的中国家居装修服务提供商。

集团与盛都签订了 最终协议，根据该协议，集团同意从其现有 股东手中收购盛都 100% 的股权，总对价上限为80亿元人民币，包括现金和限制性股份，但须遵守错开收购 安排和包括监管部门批准在内的惯例成交条件。集团已于2021年12月和2022年1月以优先权购买了盛都6％和43％的股权 权益，对价分别为 RMB480 百万元和人民币34.4亿元现金。该小组使用其他计量方法来核算投资。当某些惯例成交条件得到满足时，集团将其购买盛都剩余股权的 义务记作远期合约， 被归类为资产或负债并按公允价值计量，公允价值的变化在收益中报告。

根据2021年7月4日签署的最终协议的最初 条款，集团同意以限制性股份的总对价为人民币40.8亿元从盛都的出售股东手中收购盛都 剩余 51% 的股权。限制性的 股票将按发行价格结算，该价格基于公司在盛都收购结束前连续30个交易日内 的加权平均收盘价。由于 2022 年 3 月对中国公司进行了估值调整， 集团管理层与盛都就对价进行了重新谈判。2022年3月31日，集团管理层、盛都 和盛都的出售股东同意订立经修订的股份购买协议，在该协议中，集团将通过向盛都的出售股东发行44,315,854股限制性A类普通股作为 的对价，收购盛都 剩余的51％股权。修订前后，向作为盛都 关键员工的出售股东发行的限制性股票的服务期为3年。也就是说，如果出售股东在收购完成 后的3年内离开公司，则集团可以选择不加对价地购买出售股东持有的未归属的限制性股份。 因此，发行的限价股票记作合并后的补偿成本，但不包含在收购价格中。

2022年4月20日， 集团向盛都的出售股东发行了44,315,854股限制性A类普通股，并于2022年4月20日收购了盛都 剩余的51％股权。因此，集团收购了盛都 100% 的股权。交易完成后， 集团开始合并其财务报表。在收购日，集团将 对收购的盛都49％股权的投资重新计量为人民币24.892亿元人民币，将远期对公允价值 的投资重新计量为13.741亿元人民币。在截至2022年12月31日的年度中，未经审计的简明综合收益（亏损）合并报表中的 “投资公允价值变动， 净额” 中记录了 RMB57 百万美元的亏损。

此次收购的结构是 ，其中盛都成为公司的全资子公司。盛都的业务已添加到家居 装修和家具领域。此次收购使集团能够实现整个产业链的战略协同效应， 进一步增强了集团提供更好的家居装修和装修服务的能力，以满足住房客户不断变化的 需求。发生的与收购相关的费用并不重要。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

下表列出了 对集团收购盛都所收购的可识别资产和承担的负债的公允价值的确定。 公允价值估算基于对未来事件和不确定性的一系列复杂判断，在很大程度上依赖估计值和 假设。用于确定所收购的每类资产和承担的负债的估计公允价值 以及资产寿命的判断可能会对公司的经营业绩产生重大影响。

用于收购 业务的现金，扣除截至2022年12月31日止年度合并现金流报表 中报告的收购现金为人民币33.623亿元人民币，前几年支付的与本次错开收购相关的1.20亿元现金 对价。

在 盛都交易中，公司录得的商誉为人民币30.608亿元，这主要归因于预期的协同效应、 市场机会的扩大以及公司认为将业务与盛都业务 合并将产生的其他预期收益。出于税收目的，通过收购创造的增量商誉不可扣除。商誉已分配给家居装修和家具领域 。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

截至2022年12月31日止年度的集团未经审计的简明合并综合收益（亏损） 表中包含的盛都的总收入和 净亏损分别为人民币43.113亿元和1.893亿元人民币。

收购的可识别无形资产的收购价格分配 如下：

收购的商标使用直线法进行摊销，该方法反映了无形资产的经济利益的消耗模式。

以下未经审计的 预估合并财务信息反映了集团和盛都截至2022年12月31日止年度的合并经营业绩，就好像对盛都的收购发生在2021年1月1日一样，收购会计 调整生效后。这些预估业绩仅为比较目的编制，并不能表明如果在所列年初实际进行收购， 的运营业绩会如何，也可能不能预示 未来的经营业绩。

本年度的预计净亏损 包括每年摊销扣除税后的可识别无形资产的7,870万元人民币。相关的 税收影响是使用盛都每个报告年度的实际有效所得税税率确定的。

在截至2022年12月31日的年度中，集团还收购了位于多个城市的几家小型房地产代理公司，这些公司主要在中国经营 现有房屋交易服务和新房交易服务，以及一家家居装修公司。所有这些收购 无论是单独还是合计，都不是重要的。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

未经审计的简化 合并财务报表是根据美国公认会计原则编制的，该会计原则在某些方面与国际金融 报告准则（“IFRS”）不同。根据美国公认会计原则编制的集团 历史财务信息与《国际财务报告准则》之间重大差异的影响如下：

未经审计的合并 综合收益（亏损）数据报表

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有金额均以千计，股票和每 份额数据除外）

未经审计的合并资产负债表 数据