非国际财务报告准则计量

本管理层的讨论及分析(“MD&A”)应与Tricon Residential Inc.(“Tricon”、“US”、“We”或“公司”)截至2022年12月31日止年度的综合财务报表及附注一并阅读，该等综合财务报表是根据国际会计准则委员会(“IASB”)颁布的国际财务报告准则(“IFRS”)编制，并与公司截至2021年12月31日止年度的经审核年度综合财务报表一致。

本公司在本文中纳入了某些非IFRS财务指标和非IFRS比率，包括但不限于：“比例”指标、净营业收入(“NOI”)、NOI利润率、比例同屋NOI和NOI利润率、运营资金(“FFO”)、核心运营资金(“核心FFO”)、调整后的运营资金(“AFFO”)、每股核心FFO、每股AFFO、核心FFO支付率、AFFO支付率，以及作为补充财务指标的我们业务业绩的某些关键指标。这些衡量标准通常被房地产行业的实体用作衡量业绩的有用指标。我们利用这些措施来管理我们的业务，包括业绩衡量和资本分配。此外，这些措施中的某些措施被用来衡量我们遵守债务契约的情况。我们相信，在补充的基础上提供这些业绩衡量标准有助于投资者和股东评估公司业务的整体业绩。然而，根据国际会计准则理事会发布的《国际财务报告准则》，这些措施没有得到承认，也没有任何标准化的含义，也不一定可以与其他上市实体提出的类似措施相比较。这些措施应被视为补充性质，而不是取代根据《国际财务报告准则》编制的相关财务信息。由于非国际财务报告准则财务措施、非国际财务报告准则比率和补充财务措施没有国际财务报告准则规定的标准化含义，证券法规要求明确定义、识别这些措施，并使之与其最接近的国际财务报告准则计量保持一致。本MD&A中使用的非IFRS财务计量的定义、计算和核对以及非IFRS比率的必要披露在第4节和附录A中提供, 作为本文提出的关键业绩指标的补充财务措施将在第6节中详细讨论。

本文提出的非国际财务报告准则财务指标、非国际财务报告准则比率和补充财务指标不应被解释为根据国际财务报告准则确定的公司活动净收益(亏损)或现金流量的替代指标，作为Tricon财务业绩的指标。Tricon计算这些指标的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，这些指标可能无法与其他上市实体提出的类似指标相比较。

前瞻性陈述

本MD&A中的某些陈述被视为根据适用的证券法定义的“前瞻性信息”(“前瞻性陈述”)。阅读本文件时，应结合本公司当前合并财务报表中包含的材料以及本公司其他公开提交的文件。诸如“可能”、“将”、“可能”、“将”、“预期”、“相信”、“计划”、“预期”、“打算”、“估计”、“目标”、“努力”、“项目”、“继续”、“目标”等词汇以及类似的表述都属于前瞻性表述。含有前瞻性信息的陈述不是历史事实，而是反映了管理层对Tricon及其投资的预期未来事件、结果、情况、经济表现或预期的预期、意图和信念，并基于管理层目前掌握的信息和管理层认为合理的假设。

本MD&A包括有关以下方面的前瞻性表述：预期的经营和财务业绩；公司的战略和经营计划及增长前景；影响公司主要市场的预期的人口和经济趋势；项目计划、成本、时间表和销售/租赁预期；预期的绩效费用；未来的现金流；交易和开发时间表；对住宅房地产的预期需求；公司租赁业务的预期增长；对建租项目的收购；公司未来三年的主要优先事项以及实现这些优先事项的方式；预期的未来收购、收购速度、租金增长、运营费用、入住率和周转率，以及独户和多户出租公寓的资本支出方案；推出运营方案和居民改善方案；预期的环境、社会和治理(ESG)倡议；

债务融资和再融资意图；利率持续上升、通货膨胀和经济不确定性；以及新冠肺炎疫情的持续影响和后果。这些前瞻性陈述背后的假设和一系列可能导致实际业务表现与当前预测不同的因素在本MD&A和公司日期为2023年2月28日的年度信息表格(“AIF”)中进行了讨论，该表格可在SEDAR网站www.sedar.com上获得。新冠肺炎对公司的运营、业务和财务结果的持续影响和后果可能会导致实际结果与前瞻性陈述中讨论的结果大不相同。

前瞻性陈述必须基于估计和假设，尽管截至本MD&A之日，公司管理层认为这些估计和假设是合理的，但这些估计和假设本身就会受到重大商业、经济和竞争不确定性和或有事件的影响。公司的估计、信念和假设可能被证明是不正确的，包括但不限于公司未来的增长潜力；经营结果；未来的前景和机会；人口和行业趋势；立法或监管事项没有变化；未来的债务水平和现行利率；目前生效的税法；资本的持续可获得性和合适的收购和投资机会；当前的经济状况，包括房地产增值和总体通胀水平；以及预期的新冠肺炎的影响和后果。

在依赖前瞻性陈述做出决定时，公司告诫读者不要过度依赖这些陈述，因为前瞻性陈述涉及重大的未知风险和不确定性。前瞻性陈述不应被解读为对未来业绩或结果的保证，也不一定准确地说明实现这种业绩或结果的时间或截止时间。许多因素可能导致实际结果与前瞻性陈述中讨论的结果大相径庭，这些因素包括但不限于：公司执行其增长战略的能力；多户住房市场条件变化的影响；单户和多户住房市场日益激烈的竞争；加拿大和美国房地产市场波动和周期的影响；公司投资组合的可销售性和价值；公司投资组合的预期未来价值；公司人口市场态度、财务状况和需求的变化；这些前瞻性表述包括：利率上升和金融市场波动；劳动力和材料供应减少对预期成本和时间表的潜在影响；通货膨胀率和整体经济不确定性；适用法律法规的发展和变化；以及新冠肺炎对公司运营、业务和财务业绩的影响。

如果这些风险或不确定性中的一个或多个成为现实，或者前瞻性陈述中的假设被证明是不正确的，实际结果、业绩或成就可能与本MD&A中包含的前瞻性陈述所表达或暗示的结果、业绩或成就大不相同。请参阅AIF和第7.7节中引用的持续披露文件，以获得与公司投资有关的更完整的风险清单，以及此类风险的具体化可能对公司造成的影响，从而导致实际结果与前瞻性陈述相背离。

就适用的证券法而言，本MD&A中包含的某些陈述可能被视为“财务展望”，因此，财务展望可能不适用于本文件以外的其他目的。尽管本MD&A中包含的前瞻性陈述是基于管理层目前认为合理的假设(包括上述假设)，但不能保证实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述一致。本文件中包含的前瞻性陈述完全受本警告性声明的限制。

在依赖我们的前瞻性陈述做出有关公司的决定时，投资者和其他人应仔细考虑前述因素以及其他不确定因素和潜在事件。本MD&A中的前瞻性陈述是截至本文发表之日作出的，公司不打算、也不承担任何义务更新或修改这些前瞻性陈述或信息，以反映这些陈述之后的新信息、事件、结果或情况或其他情况，除非法律(包括证券法)要求这样的陈述以反映意外事件的发生。

市场和行业数据

本MD&A可能包括从第三方来源获得的某些市场和行业数据和预测、行业出版物和公开可用的信息，以及管理层根据其对公司所在行业的了解准备的行业数据(包括管理层基于该知识对行业的估计和假设)。管理层对北美住宅房地产行业的了解是通过其在该行业的经验和参与而发展起来的。管理层认为其行业数据是准确的，其估计和假设是合理的，但不能保证这些数据的准确性或完整性。第三方消息来源一般表示，其中所载信息是从被认为可靠的来源获得的，但不能保证所包括信息的准确性或完整性。尽管管理层认为它是可靠的，但本公司并未独立核实本MD&A中提及的任何来自第三方来源的数据，或分析或核实该等来源所依赖或提及的相关研究或调查，或确定该等来源所依赖的基本经济假设。

其他

本文档中的精选照片仅用于说明目的，可能是艺术家的副本，可能不代表公司投资组合中的所有物业。

1.引言

本管理层的讨论和分析(“MD&A”)日期为2023年2月28日，也就是Tricon Residential Inc.(以下简称“Tricon”、“US”、“We”或“公司”)董事会批准之日，并反映截至该日期的所有重大事件。本报告应与本公司截至2022年12月31日止年度的经审核综合财务报表及相关附注(“综合财务报表”)一并阅读，该等综合财务报表乃根据国际会计准则委员会(“IFRS”)颁布的国际财务报告准则编制。经审计的年度综合财务报表可在公司网站www.triconsidential.com、加拿大证券管理人网站www.sedar.com上查阅，也可作为公司年度报告(Form 40-F)的一部分在美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)网站www.sec.gov的EDGAR部分提交。有关公司的其他信息，包括其年度信息表，可在这些网站上获得。

该公司的注册办事处位于安大略省多伦多圣托马斯街7号801室，邮编：M5S 2B7。该公司的普通股在纽约证券交易所(纽约证券交易所)和多伦多证券交易所(多伦多证券交易所)以TCN代码交易。

除非另有说明，本MD&A中的所有金额均以美元表示。

1.1愿景和指导原则

Tricon成立于1988年，是一家面向私人客户和机构投资者的基金经理，专注于待售住宅房地产开发。对持续改进的追求以及对多元化和促进继任规划的渴望推动了该公司在2010年决定上市。虽然美国待售住房行业在2007-2009年的大衰退中遭受重创，但Tricon强大的基础和领导者的韧性帮助其经受住了经济低迷，并吸取了宝贵的经验教训，这些经验教训促使该公司决定最终专注于租赁住房。

在接下来的十年里，Tricon开始了一场刻意的转型，从本质上具有周期性的待售住房转型为一家租赁住房公司，以满足面临住房负担能力下降的新一代人的需求，以及对有意义的人际联系、便利和社区意识的渴望。今天，Tricon为居民提供高质量的基本住所。Tricon的业务在设计上是防御性的，目的是在景气时期跑赢大盘，在更具挑战性的时期表现相对较好。

Tricon是最早进入美国独户租赁行业并将其制度化的公司之一。我们的成功建立在创新文化和愿意采用新技术来提高效率和改善居民生活的基础上。我们相信，我们将资本、创意、人员和技术汇聚在一个屋檐下的能力在房地产领域是独一无二的，使我们能够改善居民体验，保护我们利益相关者的投资，并推动卓越的回报。

Tricon致力于成为北美首屈一指的独户租赁住房公司，通过在有吸引力的市场拥有优质物业，专注于卓越的运营，并提供非凡的居住体验，为中端市场人群提供服务。Tricon是由其宗旨宣言驱动的--想象一个住房释放生活潜力的世界--并鼓励其员工每天按照以下指导原则行事：

·超越一切，丰富我们居民的生活

·在我们所做的每一件事上致力于并激励卓越

·提出问题，拥抱问题，在创新过程中茁壮成长

·做正确的事，而不是做容易的事

·相互提升，共同留下不朽的遗产

Tricon的指导原则奠定了我们以员工为先的商业战略和文化的基础，员工反过来又被授权和激励，为居民提供优质的服务，并积极影响当地社区。当我们的居民感到满意时，他们会与我们一起租住更长时间，将我们的房产视为自己的房产，并可能转介朋友和家人成为新客户。我们已经意识到，为我们的股东和私人投资者带来回报的最佳方式是确保我们的团队和居民得到满足。这就是为什么我们的员工和居民也是我们ESG的两个关键优先事项(见第1.3节)。

1.2业务和增长战略

Tricon是一个不断增长的投资组合的所有者和运营商，该投资组合主要位于美国阳光地带，拥有约36,000套单户租赁住房。该公司还投资于邻近的住宅业务，包括多户租赁物业和住宅开发资产。自2010年公司首次公开募股以来，Tricon已从一家专注于投资于待售住房开发的资产管理公司演变为一家以增长为导向的租赁住房公司，拥有全面的技术支持的运营平台。截至2022年12月31日，公司约97%的房地产资产为稳定的独户出租房，其余3%投资于邻近的住宅业务。

(基于独栋住宅的公允价值、对多户租赁物业和加拿大住宅开发项目的股权投资、加拿大开发物业(扣除债务)和对美国住宅开发项目的投资。)

Tricon的差异化战略

Tricon的美国独户租赁策略瞄准了由700多万美国租户组成的“中端市场”居民群体(资料来源：美国人口普查局)。该公司将中端市场群体定义为年收入在75,000美元至125,000美元之间，每月租金在1,400美元至2,300美元之间的家庭。这些租金水平通常约占家庭收入的20%-25%，这为每个家庭提供了足够的缓冲，以便在经济困难时期继续支付租金。相反，Tricon拥有在更强劲的经济环境下提高租金和支付更高运营成本的灵活性，而不会对其居民的财务福祉造成重大影响。专注于可能是长期居民的合格的中端市场家庭，预计将导致较低的流失率，从而降低周转成本，并为公司提供稳定的现金流。Tricon为其居民提供了经济上的机动性和租房的便利性，无需维护和物业税等昂贵的管理费用，并专注于优质的客户服务。

除了瞄准中端市场人口，Tricon还专注于美国太阳带，该地区约有40%的美国家庭，预计从2020年到2030年，大多数市场的人口增长将超过10%(来源：弗吉尼亚大学库珀中心，2018)。随着时间的推移，美国阳光地带经历了显著的人口和就业增长，这得益于友好的商业环境、较低的税率、更高的负担能力和温暖的气候。该公司预计，新冠肺炎疫情加速的去城市化和去密实化趋势将继续支持这些人口结构向我们核心市场的转移。此外，该公司认为，随着雇主继续允许更灵活的工作安排，员工被吸引到更负担得起的住房市场，在家工作的趋势和移民到阳光地带各州的趋势可能会继续下去。

一、更好的成长概况

独栋房屋租赁行业有很大的增长空间，因为在美国1600万套出租房屋中，只有3%是机构所有的(来源：Green Street U.S.Single-Family Rental Outlook，2022年1月)。我们相信，作为行业领先的业主和运营商之一，我们处于特别有利的地位，可以利用这个机会，拥有美国阳光地带最大的单户出租房屋投资组合之一。

Tricon专注于其单一家庭租赁房屋组合的有纪律的长期增长，并拥有一个复杂的收购平台，能够同时在多个收购渠道和市场上部署大量资本。Tricon通过传统渠道寻找现有房屋的收购机会，包括多重挂牌服务(MLS)、iBuyer直接渠道和投资组合收购。这些传统渠道将占Tricon近期计划收购的大部分，并利用公司的收购平台，该平台每年对许多上市项目进行筛选和排名，同时标准化数百个关键承销参数，使公司能够高效地将上市项目转换为要约。

在供应不足的住房市场，Tricon还相信增加租赁住房的供应，并通过其三个最新的住房增长渠道提供可获得的住房解决方案。这些措施包括开发专门的“建租”社区，以及直接从房屋建筑商手中收购分散的新房和已建成的独户租赁社区。总体而言，我们现有的六个和新的住房收购渠道预计将为公司提供足够的数量来实现其收购目标。

二、差异化战略伙伴关系模式

通过差异化的战略合作伙伴关系模式，Tricon展示了其筹集和部署第三方资本以加快增长、提高运营效率和将发展从资产负债表中剥离的能力。鉴于新冠肺炎围绕写字楼、零售和酒店资产带来的不确定性，配置房地产的机构投资者也越来越青睐弹性更强的住宅和工业投资策略。所谓的“床位和棚屋”投资战略导致分配给一般住宅部门，特别是独户租赁行业的资本大幅增加，这反过来又降低了行业参与者的资金成本，并促进了未来的增长。该公司最近与全球领先的房地产投资者合作，组建了三家互补的单一家庭租赁合资企业，每一家都有独特的收购战略，为居民提供更多价格合理的住房选择。虽然我们的投资者和Tricon一样，在当前的宏观经济环境下保持谨慎，但我们很高兴与他们保持一致，希望继续耐心和谨慎地增长，同时保持准备，在更好的增长机会出现时采取行动。

(1)截至2022年12月31日，Tricon对这些工具的未出资股本承诺约为3.66亿美元，预计将在未来三年获得资金。

三、科技型运营平台

Tricon开发了一个支持其增长的技术支持平台，为其居民提供了更高的生活体验，并优化了运营效率。该公司的专有软件应用程序套件被称为“TriApps”，可实现单一家庭租赁业务的多个方面的自动化，如下所述。

该公司已将购房过程系统化，一旦购房，在可供出租之前，将其翻新为共同标准。未来的居民可以直接访问公司的网站，在那里他们可以在几个简单的步骤中租到一套房子。在租赁过程中，Tricon利用360度在线旅游、自助展示技术、虚拟自助入住和统计筛选模型来为居民提供担保并推动留存。专有的TriForce应用程序通过自动化工作流程、标准化工作范围和压缩授权，允许在外地人员、中央办公室工作人员和第三方供应商之间动态协调维修和维护活动。Tricon使用物流软件和移动库存管理，以确保其维护技术人员能够以最高效的方式为家庭提供服务，并具有高首次修复率。在其呼叫中心，Tricon利用智能虚拟代理自动接收租赁和维护咨询，以便呼叫中心团队可以专注于更高价值的工作，如内部销售或客户服务。在收入管理方面，Tricon率先推出了收入优化工具，以平衡入住率、上市时间和租金增长，并平滑租赁到期时间表。最后，Tricon正处于构建面向居民的首个市场、单一家庭租赁智能手机应用程序(“居民应用程序”)的早期阶段，最终将使我们的居民能够享受到超越他们实际住所的产品。除了使用简单易用的功能来支付租金、提出维护请求或控制住宅的室内气候之外, 这款居民APP将让居民享受生活在具有积极网络效应的“虚拟”社区的好处。管理层相信，公司拥有显著的竞争优势，来自其难以复制和高度可扩展的技术型物业管理平台。

毗邻的住宅商户

多户租房

在加拿大，Tricon运营并持有位于多伦多市中心、拥有500个单位的A级租赁物业Selby的15%的所有权权益。Selby目前通过Tricon的垂直集成平台进行管理，

包括当地物业管理员工。Tricon计划扩大加拿大的多户租赁组合，因为更多的A级多户租赁公寓在住宅开发组合中达到稳定。

年内，Tricon经营并持有一系列高品质、价格实惠的花园式公寓的20%股权，这些公寓主要位于美国阳光地带的理想郊区子市场。2022年10月18日，该公司完成了出售其在该投资组合中20%的股权，并退出了美国多户租赁业务。

住宅开发

Tricon开发新的住宅房地产，主要是打算长期拥有的租赁住房。此类开发包括(1)加拿大的A类多户出租公寓；(2)美国的独户租赁社区，打算在稳定后作为单户租赁组合的一部分运营；以及(3)主要在美国的遗留土地开发和住房建设项目。

(I)加拿大甲级多户出租公寓：

Tricon是多伦多市中心A类专用租赁公寓楼最活跃的开发商之一，有八个正在开发的项目和一个处于稳定阶段的创收物业(“泰勒”)，总计约4,280个单位，Tricon持有按资产净值计算的加权平均所有权权益的40%。Tricon与养老金计划和战略合作伙伴合作持有这些资产，这些战略合作伙伴的投资倾向于长期拥有和稳定的经常性现金流。这些机构投资者或战略合作伙伴支付Tricon开发管理费、资产管理费和可能的绩效费用，使公司能够提高投资回报。

(Ii)美国独户租赁社区：

该公司的建租战略专注于开发设计良好的专用单户住宅租赁社区，其中通常包括公园、游乐场、游泳池和社区聚会空间等共享设施。这一战略为Tricon的独户租赁业务增加了另一个增长渠道，并利用了该公司在土地开发、住宅建设和独户租赁物业管理方面的互补专业知识。一旦开发和稳定，这些由建到租的社区将被整合到公司的科技物业管理平台中。该公司目前通过其THPAS JV-1、THPAS Development JV-2和HomeBuilder Direct JV车辆在美国阳光地带的25个新住宅社区拥有约3,200个租赁单位。

(3)美国土地开发和住宅建设：

该公司的传统业务主要是向经验丰富的当地或地区开发商和主要在美国出售住房的建筑商提供股权或股权类型的融资。这些投资通常是通过在土地开发和住宅建设项目中持有权益的投资工具进行的，包括总体规划社区(MPC)。Tricon还通过其总部设在休斯顿的子公司Johnson Companies LP(“Johnson”)担任其某些MPC的开发商。Johnson是一家综合开发平台，拥有土地权利、基础设施、市政债券融资和配售方面的专业知识，与公共和地区性住房建筑商和商业开发商有着深厚的关系。

根据RCLCO房地产咨询公司的数据，约翰逊开发高质量MPC的声誉进一步得到了证明，根据RCLCO Real Estate Consulting的数据，根据2022年房屋建筑商的销售额，Johnson有三个MPC跻身前50名。

私人基金和咨询

Tricon通过独立账户、合资企业和混合基金(“投资工具”)管理投资于其房地产资产的第三方资本，从中赚取费用。这项业务的活动包括：

(I)第三方资本的资产管理：Tricon代表机构投资者管理资本，包括养老基金、主权财富基金、保险公司和其他寻求投资于住宅房地产的机构投资者

房地产业。截至2022年12月31日，Tricon代表第三方投资者管理着81亿美元的资产管理(AUM)(总资产管理规模为160亿美元)，涉及其单户租赁、多户租赁和住宅开发业务部门(有关公司AUM的详细信息，请参阅第6节和附录A)。对于其服务，截至2022年12月31日，Tricon从收费资本中赚取了总计25亿美元的资产管理费，以及在实现目标投资回报的情况下的绩效费用。

Tricon为全球最大的100家机构房地产投资者中的13家管理第三方资本(来源：2022年10月《Pere Global Investor 100》排行榜)。2022年，根据2017年以来募集的机构股权，Tricon在全球房地产投资经理中排名第53位，在加拿大排名第二(2021年全球排名第58位，加拿大排名第二)(来源：2022年6月《2022 Pere 100》经理人排行榜)。

(Ii)开发管理和相关咨询服务：Tricon从其在多伦多的租赁开发项目中赚取开发管理费，这些项目利用其完全整合的开发团队。此外，Tricon还从其Johnson子公司管理的MPC内单户地块、住宅地块和商业土地的开发和销售中赚取合同开发费和销售佣金。

(Iii)租赁物业的物业管理：Tricon为其整个租赁组合提供综合物业管理服务。物业管理业务总部设在加利福尼亚州奥兰治县，通过专门的呼叫中心和当地外地办事处提供面向居民的服务，包括营销、租赁以及维修和维护。Tricon的服务收入包括物业管理费、租赁费、建筑费和购房费，管理费通常按每处物业总收入的一定比例计算。

(1)单一家庭租赁业务部门支付的某些资产管理费和物业管理费以及加拿大开发物业支付的某些开发管理费在合并后被取消，不包括在私人基金和咨询服务的收入中。关于截至2022年12月31日的年度来自私人基金和咨询服务的收入摘要，请参阅第4.3节。

(2)履约费包括因出售公司在其美国多户租赁组合中的权益而赚取的费用(见第3.1节)。

1.3环境、社会和治理

环境、社会和治理(“ESG”)原则指导了Tricon 34年来提供卓越业务的历史。

在本季度，Tricon修改了其5亿美元的企业信贷安排，将ESG目标纳入其中，并将其转换为可持续发展挂钩贷款(SLL)。这项截至2022年12月31日尚未动用的信贷安排，为Tricon提供了流动性，以追求其单户租赁业务的增长。SLL结构将借款成本与公司ESG战略的三个优先领域的表现直接联系起来：(I)增加Tricon单户住宅租赁组合中能效升级的住宅比例，(Ii)增加通过LEED Gold认证的多户住宅建筑的数量，以及(Iii)增加对Tricon Vantage的参与，Tricon Vantage是一项市场领先的计划，旨在为我们的美国居民提供工具和资源，以设定财务目标并增强他们的长期经济稳定。

此外，Tricon仍专注于以下五个ESG战略优先事项：

我们的员工：Tricon致力于参与、支持和丰富员工的生活，使他们能够蓬勃发展，并反过来照顾我们的居民和我们运营的社区。为了使我们以目标为导向的文化与我们的ESG战略保持一致，Tricon专注于：(I)通过赋予员工权力并使其能够释放自己的潜力来创造非凡的员工体验，(Ii)提供全公司范围的职业发展机会，促进高绩效的工作团队，以及(Iii)培养多样性、包容性和归属感的文化，以增加认知多样性和视角。

我们的居民：Tricon的目标是建立有意义的社区，在那里人们可以联系、成长和繁荣。在这一持续的努力中，Tricon专注于：(I)为居民提供高质量的住房和一流的居民体验；(Ii)提供Tricon Vantage-一个市场领先的计划，旨在为其美国居民提供工具和资源，以设定财务目标并增强他们的长期经济稳定；以及(Iii)通过我们的志愿者服务和慈善捐赠计划回馈我们运营的社区。

我们的创新：Tricon坚定地致力于利用创新技术和住房解决方案来推动便利性、连通性和可负担性。核心服务产品以两个关键预期结果为指导：(I)提供优质服务，创造非凡的居民体验，以及(Ii)开发改善居民生活的产品，同时满足他们的住房需求。

我们的影响：Tricon致力于做出投资和运营决策，以减少对环境的影响，并提高我们投资组合的可持续性和资源效率。我们ESG计划的环境影响部分侧重于：(I)制定和实施可持续的方法，以确保我们的投资、开发和翻新项目符合我们的ESG目标和承诺，(Ii)调查和投资新技术、材料和翻新方法，以减少我们整个房地产组合的资源消耗，以及(Iii)调查和投资于减少我们物业管理和公司办公运营的资源消耗。

我们的治理：Tricon的目标是主动识别、了解和管理我们业务面临的风险，同时以体现我们对道德、诚信、信任和透明度的承诺的方式行事。Tricon的ESG计划侧重于以下治理举措：(I)保持合规、正直和道德的文化，(Ii)通过为有效识别、分析和管理重大和系统性风险奠定基础，嵌入强大的风险管理文化，以及(Iii)保持董事会的多元化组成，其中男女都有三分之一的董事。

Tricon的下一份ESG年度报告定于2023年春季发布。我们的关键ESG承诺、计划、政策和报告的业绩进展的详细信息可在公司网站的可持续发展项下找到。

2.亮点

以下部分在综合和按比例的基础上介绍了本季度的要点。

2022年10月18日，该公司出售了其通过Tricon US多家庭REIT LLC持有的美国多家庭租赁组合中剩余的20%股权。根据IFRS 5，持有供出售和非持续经营的非流动资产，公司将Tricon US多系列REIT LLC的本期和前期业绩和现金流重新归类为非持续经营，与公司的持续经营分开。

核心营运资金(“核心FFO”)、每股核心FFO、经调整营运资金(“AFFO”)及每股AFFO均为第6节所指的非国际财务报告准则财务指标及非国际财务报告准则比率。本公司根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)指定的指引计算FFO，核心FFO及AFFO均以此为基础。该等指标按比例列示，仅反映基于本公司对相关实体的持股百分比的Tricon股东应占部分，不包括与非控股和有限合伙人权益相关的百分比。本公司认为，按比例提供FFO、核心FFO和AFFO有助于投资者评估公司业务的整体业绩。请注意，FFO、核心FFO、每股核心FFO、AFFO和每股AFFO不用于衡量公司的流动资金。关于与最直接可比的国际财务报告准则计量的对账，见第1页“非国际财务报告准则计量”和附录A。

(1)某些比较数字进行了调整，以符合本期列报，因为美国多户租赁物业的权益会计投资收入已被重新归类为非持续业务，与公司的持续业务分开。

(2)股息以美元发放和支付。在2021年11月8日之前，股息是以加元宣布和支付的；出于报告目的，在权益中记录的金额使用适用股息记录日期的每日汇率转换为美元。

(3)提出非国际财务报告准则计量，以说明评估公司业绩的其他相关计量。请参阅第1页和附录A中的“非国际财务报告准则计量”。

(4)每股核心FFO及每股AFFO乃根据已发行之加权平均潜在摊薄股份总数计算，包括假设转换Tricon PIPE LLC发行之可转换债券及交换优先股，截至2022年12月31日止三个月及十二个月分别为311,222,080股及311,100,493股，截至2021年12月31日止三个月及十二个月分别为306,247,538股及268,562,442股。

(5)包括有限责任合伙人在SFR JV-1、SFR JV-HD和SFR JV-2中的权益。

《国际财务报告准则》综合计量

2022年第四季度持续运营的净收入为5590万美元，而2021年第四季度为1.104亿美元，其中包括：

·独户租赁物业收入为1.809亿美元，而2021年第四季度为1.244亿美元，主要原因是独户租赁组合增长23.2%，至35,908套，平均有效月租金同比增长9.4%(从1,591美元增至1,741美元)。

·与2021年第四季度的4100万美元相比，直接运营支出为5840万美元，这反映了更大的租赁组合，以及与不断增加的房地产价值评估相关的更高的物业税支出，以及总体成本和劳动力市场通胀压力。

·私募基金和咨询服务的收入为1,480万美元，而2021年第四季度为1,770万美元，原因是该季度没有确认绩效费用，以及在该季度出售了Tricon在美国多户租赁组合中的剩余权益后，物业管理费有所下降。

·与2021年第四季度的2.617亿美元相比，租赁物业的公允价值增加了5640万美元，原因是考虑到当前抵押贷款利率上升和更大的经济不确定性，独栋房屋租赁组合中的房价涨幅有所放缓。

在截至2022年12月31日的一年中，持续经营业务的净收入为7.794亿美元，而截至2021年12月31日的一年中为4.594亿美元。

·独户租赁物业的收入为6.456亿美元，直接运营费用为2.091亿美元，上年分别为4.459亿美元和1.499亿美元，由于独户租赁组合的持续增长和租金的强劲增长，净运营收入(NOI)增加了1.405亿美元。

·私募基金和咨询服务的收入为1.601亿美元，而上一年为5070万美元，主要是因为Tricon的投资者在出售美国多户租赁组合时获得了1亿美元的绩效费用。

·由于下半年房价上涨放缓，租赁物业的公允价值收益为8.59亿美元，而前一年为9.906亿美元。

非国际财务报告准则按比例计量

2022年第四季度的核心FFO为9680万美元，比2021年第四季度的4560万美元增加了5120万美元，增幅为112%。Core FFO的增长是由于单户租赁业务的NOI增长，以及Tricon的投资者因出售美国多户租赁投资组合而赚取的更高绩效费用(这些绩效费用在第三季度赚取并贡献为净收入，但在第四季度收到时确认为Core FFO的一部分)。与美国多家族投资组合出售相关的绩效费用贡献了9,990万美元的核心FFO，扣除LTIP和绩效费用后，核心FFO产生了5030万美元的净积极影响(每股0.16美元)

支付给管理层。由于上述原因，在截至2022年12月31日的12个月内，Core FFO与上年的1.52亿美元相比增加了8,530万美元或56%，达到2.373亿美元。

截至2022年12月31日的3个月和12个月的AFFO分别为8870万美元和1.983亿美元，比上年同期增加5210万美元(143%)和7670万美元(63%)。AFFO的这一增长是由上文讨论的核心FFO的增加推动的。

3.合并财务结果

以下部分应与公司截至2022年12月31日的年度的综合财务报表和相关说明一并阅读。

2022年10月18日，该公司完成了通过Tricon US多家庭REIT LLC持有的其美国多家庭租赁组合剩余20%股权的出售。因此，根据国际财务报告准则5，本公司将本年度和上一年度的业绩重新分类为非持续业务，与公司的持续业务分开，非流动资产为待出售和非持续业务(“IFRS 5”)。此外，对某些比较数字进行了调整，以符合本期的列报方式。这种列报方式的改变对公司的财务状况以及净收入和全面收入没有影响。

3.1损益表的审查

合并损益表

(1)比较期间已重新分类，以符合本期列报。在截至2021年12月31日的三个月和十二个月内，居民收回的收入分别为1,028元和4,172元，此前分别记为直接运营支出的减少，现已重新分类为单户租赁物业的收入，不影响净运营收入。

(2)包括来自Selby的收入(第4.2.1节)。

(3)包括泰勒酒店、金丝雀码头酒店(West Don Lands)、常春藤酒店、锡明顿酒店和安大略省皇后酒店的收入(第4.2.2节)。

(4)包括来自加拿大开发物业、James(Scrivener Square)和SummerHill商铺(第4.2.2节)的其他收入，以及来自Bryson MPC Holdings LLC及其出售的其他收入。请参阅合并财务报表附注13。

(5)反映建租和遗留待售住房业务相关投资的公允价值净变化(第4.2.2节)。

(6)截至2022年12月31日止三个月及十二个月内，Tricon PIPE LLC的可交换优先股为稀释性(2021-抗稀释性)。请参阅合并财务报表附注30。

独户出租物业的收入

下表提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的独户租赁物业收入的进一步细节。

(1)所有租金和其他收入在扣除坏账后反映。本公司对超过30天的居民应收账款余额，减去居民手头保证金金额，100%预留。

(2)比较期间已重新分类，以符合本期列报。截至2021年12月31日的三个月和十二个月的驻地回收分别为1,028美元和4,172美元，以前记录为营业额减少，现已重新归类为其他收入。

截至2022年12月31日的三个月，独户租赁物业的收入总计1.809亿美元，比去年同期的1.244亿美元增加了5650万美元，增幅为45.4%。增加的原因是：

·租金收入增长5,480万美元，原因是投资组合扩大了23.2%(35,908套租赁住房与29,149套租赁住房)，以及由于对独户租赁住房的持续强劲需求，每套住房平均有效月租金同比增长9.4%(1,741美元与1,591美元)。这种强劲的需求也导致入住率增加了0.2%(94.2%与94.0%相比)，尽管本季度购买了815个空置住房。

·投资组合扩大带来的其他收入增加了170万美元，以及公司推出智能家居技术计划带来的辅助收入增加(截至2022年12月31日，69%的单户出租房屋启用了智能家居，而2021年12月31日为51%)，以及居民参加租户保险计划的人数增加。较高的新租约申请和行政费用也促进了其他收入的显著增长。

截至2022年12月31日止十二个月的单户租赁物业收入合共6.456亿元，较上年增加1.997亿元或44.8%，主要是由于租金组合的增长及平均月租的改善，以及基于上述原因而增加的其他收入。

直接运营费用

下表提供了关于截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的单一家庭租赁组合的直接运营费用的进一步详细信息。

(1)比较期间已重新分类，以符合本期列报。截至2021年12月31日的三个月和十二个月的驻地回收分别为1,028美元和4,172美元，以前记录为营业额减少，现已重新归类为其他收入。

(2)其他直接开支包括空置房屋的物业公用事业及与提供附属收入有关的其他物业营运成本。

截至2022年12月31日的三个月的直接运营费用为5840万美元，比上年同期增加了1730万美元，增幅为42.2%。出现差异的主要原因是：

·房地产税增加了1020万美元，原因是投资组合规模增长了23.2%，以及房价同比大幅上涨导致每套住房的房产税支出增加。

·物业管理费用增加了350万美元，原因是雇佣了额外的运营人员来管理不断增长的租金组合，以及反映劳动力市场趋紧的通胀压力。

·由于投资组合规模的增长，更多的房屋位于HOA中，以及年度HOA保费的增加，房主协会成本增加了170万美元。随着新冠肺炎大流行监管的放松，HOA加强规则执行的情况变得更加普遍，这也增加了违规/罚款费用。

·维修和维护增加了130万美元，原因是更大的房屋组合的工单活动增加，以及潜在的成本上涨。

截至2022年12月31日的12个月的直接运营费用为2.091亿美元，比上年增加5910万美元，增幅39.4%，主要是由于上述原因。

来自私人基金和咨询服务的收入

下表提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月来自私人基金和咨询服务的收入的进一步细节，扣除合并后扣除的部门间收入。

截至2022年12月31日的三个月，来自私人基金和咨询服务的收入总计1480万美元，比上年同期减少290万美元，主要原因是：

·由于没有绩效费用，2022年第四季度的绩效费用减少了370万美元，而2021年第四季度的收入为370万美元。

·物业管理费减少50万美元，主要是因为公司剥离了美国多户型租赁组合。在2022年10月出售其在投资组合中剩余的20%股权后，本公司在截至11月中旬的过渡期内继续赚取物业管理费。该公司将不再从投资组合中赚取资产和物业管理费，导致每季度损失约300万美元的手续费收入。

·开发费增加了180万美元(约合人民币180万元)，其中包括约翰逊社区的150万美元(约合人民币150万元)，这得益于一宗大规模的商业用地成交，以及强劲的地块销售；还有来自加拿大住宅开发项目赛明顿(Symington)的30万美元，该项目已于今年早些时候开始开发。

截至2022年12月31日的12个月，来自私人基金和咨询服务的收入总计1.601亿美元，比上年增加1.094亿美元。这一增长主要归因于出售公司在其美国多户租赁组合中剩余的20%股权所赚取的9990万美元的绩效费用。

加拿大住宅开发项目股权投资的收入

加拿大住宅开发项目的股权投资包括合资企业和开发项目的股权，即泰勒酒店、West Don Lands(Canary Landing)、常春藤酒店、Queen&Ontario和Symington。詹姆士(Scrivener Square)和夏山的商店被视为加拿大的开发物业。从夏山商店赚取的收入作为其他收入列报。

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的加拿大住宅开发项目股权投资的收入。

截至2022年12月31日的三个月，加拿大住宅开发项目的股权投资收入为770万美元，比上年同期减少240万美元。本季度的收入来自整个投资组合的土地增值带来的公允价值收益，以及金丝雀码头第8号区块接近初始入住率的开发里程碑的实现。相比之下，泰勒夫妇报告的公允价值收益比去年同期要高得多。

截至2022年12月31日的12个月，加拿大住宅开发项目的投资收入为1,120万美元，比上年增加300万美元。同比增长主要归因于上文所述的整个投资组合确认的公允价值收益，而上一年的业绩包括整个投资组合确认的公允价值收益，部分被出售7 Labatt开发项目的公允价值亏损所抵消。

其他收入

其他收入包括来自SummerHill商店的商业租金收入(第4.2.2节)、来自Bryson MPC Holdings LLC的收入以及与2021年2月德克萨斯州冬季风暴有关的保险追回。

截至2022年12月31日的三个月的其他收入为200万美元，比上年同期减少180万美元，主要是由于合并子公司Bryson MPC Holdings LLC(“Bryson”)在2022年第三季度将其子公司出售给THPAS Development JV-2 LLC而没有收入贡献。布莱森收入贡献的减少被与2021年2月袭击德克萨斯州的冬季风暴有关的140万美元的保险追回部分抵消。

在截至2022年12月31日的一年中，其他收入为1090万美元，比上年同期增加了610万美元。这一增长主要是由于将Bryson出售给THPAS Development JV-2 LLC带来了510万美元的收益，以及上文讨论的保险追回。

投资美国住宅开发项目的收入

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的美国住宅开发投资收入。

截至2022年12月31日的三个月，美国住宅开发项目投资收入为390万美元，减少660万美元，反映出由于抵押贷款利率上升和经济不确定性增加，待售住房需求疲软。

截至2022年12月31日的12个月，美国住宅开发项目的投资收入为1,690万美元，比上年同期减少1,480万美元。这一同比下降反映出前一年在抵押贷款利率处于历史低位以及大流行病造成的移民趋势加速的推动下，待售住房需求非常强劲。

管理层继续监测对待售住房市场至关重要的宏观经济因素，包括抵押贷款利率上升，这可能影响消费者需求和定价、开发时间表以及新的待售住房供应。

补偿费用

下表提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的薪酬支出的进一步详细信息。

(1)截至2022年12月31日的年度，以现金为基础的AIP数字包括2022年第一季度授予的特别奖励的一次性拨款。

截至2022年12月31日的三个月的薪酬支出为2240万美元，与去年同期相比减少了1330万美元，降幅为37.3%。出现差异的原因是：

·AIP支出减少840万美元，主要是由于业绩股单位(“PSU”)负债重估导致基于股权的奖励减少730万美元，原因是公司在期末的股价较低。在截至2022年12月31日的三个月中，公司在多伦多证券交易所的股票价格在美元兑换的基础上下降了每股1.01美元，而同期在美元兑换的基础上增加了2.01美元，这导致负债与去年同期相比出现了显著的差异。

·LTIP支出减少570万美元，主要是由于公司的美国多户租赁投资车辆取消了绩效费用债务，因为绩效费用收入、LTIP支出和绩效费用支出在今年第三季度剥离时确认。相比之下，由于Tricon的投资工具(包括单户租赁和美国多户租赁业务)的公允价值收益强劲，上一年同期确认的LTIP费用和负债较高。

截至2022年12月31日的12个月的薪酬支出为9930万美元，比上年增加930万美元，增幅为10.3%，原因是：

·工资成本增加1,140万美元，原因是平均员工人数同比增长15%，这主要是由于对物业管理人员的额外需求，以支持Tricon的持续增长。劳动力市场趋紧和通胀压力，以及正常课程的工资调整，进一步推动了成本的增加。

·LTIP支出增加290万美元，原因是基于现金的LTIP支出增加了310万美元，这主要是由于Tricon的单户租赁投资工具预计未来绩效费用增加。

·AIP费用减少500万美元，这主要是如上所述减少PSU负债，部分抵消了这一减少额。

绩效费用支出

绩效费用支出反映预期支付给在赚取绩效费用收入的实体中拥有股权的关键管理股权参与者的金额，而LTIP参与者没有所述股权。总体而言，基于现金的LTIP费用和绩效费用支出不超过从每个投资工具赚取的绩效费用的50%，如果绩效费用实际上实现并支付，两者都将支付给参与者。

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的绩效费用支出。

截至2022年12月31日的三个月，绩效费用支出为380万美元，比上年同期减少3710万美元。这一差异是由于美国多家族投资工具的附带权益在第三季度被归因于主要管理股权参与者的结晶，当时与投资处置有关的绩效费用收入得到确认。

截至2022年12月31日的12个月的绩效费用支出为3590万美元，比上年减少640万美元。履约费用支出确认未实现附带权益因相关投资工具的公允价值收益较高而大幅增加，但低于2021年。

一般和行政费用

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的一般和行政费用。

截至2022年12月31日的三个月的一般和行政费用为1820万美元，比去年同期增加了360万美元。这一增长是由于与确保公司遵守《萨班斯-奥克斯利法案》(Sarbanes-Oxley Act)做好准备有关的专业费用增加，以及纽约证券交易所上市导致的其他合规成本、与疫情相关的限制取消导致的差旅成本增加，以及为支持投资组合增长而扩大对Tricon技术支持的运营平台的支出所致。

由于上述相同原因，截至2022年12月31日的12个月的一般和行政费用为5900万美元，比上年增加1760万美元。

利息支出

下表按借款类型和性质提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月的利息支出详情。

(1)加权平均实际利率是根据截至2022年12月31日的三个月和十二个月的平均债务余额和平均适用参考利率计算的。

截至2022年12月31日的三个月，利息支出为7110万美元，比去年同期的3560万美元增加了3550万美元。出现差异的主要原因是：

·房地产贷款利息支出增加3360万美元，原因是为支持独户租赁组合的扩张而产生的18亿美元净债务增量，以及基准利率上升导致加权平均利率(2022年第四季度与2021年第四季度)上升1.65%。由于基准利率在季度末之后有所上升，预计未来几个季度本公司的加权平均利率将继续上升，预计将以更高的现行利率获得新的融资。

·公司借款利息支出增加30万美元，主要原因是如上所述提高基准利率。

截至2022年12月31日的12个月的利息支出为2.139亿美元，比上年的1.477亿美元增加了6630万美元。产生差异的主要原因是，如上所述，房地产和企业借款同比增加以及利率上升。这部分被抵消了

由于之前未偿还的可转换债券于2021年9月9日全部赎回，导致相关费用比前一年减少670万美元。

出租物业的公允价值收益

下表载列本公司于截至2022年及2021年12月31日止三个月及十二个月期间所持有租赁物业的公允价值收益。

截至2022年12月31日的三个月，单户租赁物业的公允价值收益为5640万美元，与去年同期的2.617亿美元相比减少了2.053亿美元。在截至2022年12月31日的12个月中，公允价值收益总额为8.59亿美元，比上年减少1.316亿美元。单户出租住宅的公允价值乃根据可比销售额厘定，主要采用经调整房价指数(“HPI”)方法及定期经纪价格意见(“BPO”)(如适用)。详情请参阅综合财务报表附注6。

过去几年，在一系列因素的推动下，美国阳光地带市场的房价上涨，包括强劲的人口和就业增长，疫情推动的移民趋势加速，抵押贷款利率处于历史低位，以及新住房供应的总体短缺。然而，2022年第四季度抵押贷款利率上升和经济不确定性上升导致房价减速，在某些情况下，某些市场还出现下滑。扣除资本支出，本季度调整后的HPI增长率为0.7%(折合成年率为2.8%)，而去年同期为5.2%(折合成年率为20.8%)，导致公允价值收益下降。管理层预计，房价在不久的将来将继续放缓。

衍生金融工具及其他负债的公允价值损益

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月衍生金融工具和其他负债的公允价值收益(亏损)。

在截至2022年12月31日的三个月中，衍生金融工具和其他负债的公允价值调整增加了9860万美元，收益为2580万美元，而去年同期为亏损7280万美元。第四季度衍生金融工具的公允价值收益主要是由于与Tricon PIPE LLC发行的优先股相关的交换和赎回期权收益2390万美元。在美元兑换的基础上，Tricon股价的下降降低了Tricon PIPE LLC优先股转换为Tricon普通股的可能性。此外，由于基础基准利率上调，本公司的利率上限增加了190万美元(2021-零)。

截至2021年12月31日的三个月的公允价值亏损包括与Tricon PIPE LLC优先股和2022年可转换债券相关的衍生产品的公允价值亏损。如上所述，2022年可转换债券已于2021年9月全部赎回。

在截至2022年12月31日的12个月中，衍生金融工具和其他负债的公允价值收益增加了4.05亿美元，达到1.848亿美元，而去年同期为亏损2.202亿美元，原因与上文讨论的相同。

单一家庭租赁业务中有限合伙人权益的公允价值净变化

本公司单一家庭租赁合营公司“SFR JV-1”、“SFR JV-HD”及“SFR JV-2”的有限合伙人所有权权益为非控股有限合伙权益，根据国际财务报告准则的规定归类为负债。下表显示截至2022年12月31日及2021年12月31日止三个月及十二个月内，有限合伙人于单户租赁业务中权益的公允价值净变动。

截至2022年12月31日止三个月，单一家庭租赁业务中有限合伙人权益的公允价值变动为5,080万美元，上年同期为4,350万美元，非控股有限合伙人权益增加730万美元。这一增长主要反映了在本公司合资伙伴应占期间从SFR JV-1和SFR JV-2获得的额外收入。收入增加是由于有限合伙人应占租赁物业公允价值收益的份额增加了960万美元，NOI增加了2,490万美元，但利息和其他费用增加了2,720万美元，部分抵消了这一增长。

截至2022年12月31日止十二个月内，有限合伙人于单户租赁业务的权益的公允价值变动为2.974亿美元，较上年同期的1.859亿美元增加1.115亿美元。推动这一变化的因素与上面讨论的因素是一致的。

从持续经营中收回所得税(费用)

下表提供了截至2022年12月31日和2021年12月31日的三个月和十二个月持续运营的所得税回收(费用)细节。

(1)截至2021年12月31日的3个月和12个月的递延所得税支出已经进行了调整，以符合本期间的列报，这是因为根据IFRS 5，美国多户租赁投资的本年度和上一年度业绩被重新归类为非持续业务，与公司的继续业务分开。

在截至2022年12月31日的三个月里，持续业务的所得税回收为10万美元，而去年同期的所得税支出为3880万美元。这一差异主要是由于在比较期间，单户租赁物业确认的公允价值收益大幅增加，导致递延所得税支出大幅增加。该公司还确认了本季度通过公司从前几年结转的使用税损失以及其他实现的税收效率而收回的税款。

在截至2022年12月31日的12个月中，由于递延税项支出的减少，来自持续业务的所得税支出为1.552亿美元，比上年的1.757亿美元减少了2050万美元。本公司的递延税项包括(I)单户租赁物业的公平价值收益的未来税项及(Ii)过往年度结转的税项亏损的结晶，该等税项以前被记录为递延税项收回。本公司从单一家庭租赁物业获得的公允价值收益同比减少，这导致与收益相关的递延税项支出减少。当前退税减少也是税费总体减少的一个促成因素。本公司于2021年确认了较高的税款回收，这主要是由于利用税收损失

抵消了将公司在美国多户租赁组合中的80%权益出售给两家全球投资者而引发的现金税，因此在前一年出现了更大的复苏。

非持续经营的净收益(亏损)

(1)截至2021年12月31日的3个月和12个月的比较数字已经进行了调整，以符合本期间的列报，这是因为根据IFRS 5，美国多户租赁投资的本年度和上一年度业绩被重新归类为非持续业务，与公司的继续业务分开。

(2)非持续业务的所得税前亏损可归因于2021年3月31日Tricon US多家族REIT LLC 80%的初始辛迪加。

2022年10月18日，该公司完成了出售其在美国多户租赁投资组合中剩余的20%股权，总收益为2.194亿美元(不包括与交易相关的绩效费用)，扣除交易成本后，销售亏损为90万美元。这笔交易导致本年度的税收支出净额为260万美元，这是通过冲销与投资组合相关的递延税项实现的，这些债务在很大程度上抵消了出售所产生的现金税款。

3.2审查选定的资产负债表项目

出租物业

下表载列截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度按业务分类的租赁物业公允价值变动。

截至2022年12月31日，租赁物业增加了34亿美元，从2021年12月31日的80亿美元增加到114亿美元。增长是由以下因素推动的：

·以24亿美元购买7227套独户出租住房，但因出售273处房产而部分抵消，这些房产的账面总价值为8040万美元。

·资本支出3.265亿美元，其中2.426亿美元用于新近购置的独户住宅的首次翻修，其余用于维护和改善现有独户住宅租赁组合。

·独栋住宅租赁组合获得8.59亿美元的公允价值收益，这得益于对独栋住宅的强劲需求，以及该公司阳光地带市场有限的新建和转售住房供应，这推动了今年上半年房价的大幅上涨。由于利率上升和经济状况不确定，房价上涨在2022年下半年放缓，预计近期将进一步放缓。

多户出租物业的股权投资

截至2021年12月31日，本公司对多户租赁物业的权益会计投资包括在美国多户租赁合资企业中拥有20%的权益，以及在Selby酒店中拥有15%的投资。年内，本公司完成出售其在美国多家族合资企业的权益。下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度对多户租赁物业的股权投资余额的变化。

(1)在本年度40144美元的股权投资收入中，38594美元可归因于美国多户租赁物业，并重新归类为非持续业务收入(见第3.1和3.3节)。

与2021年12月31日的1.993亿美元相比，截至2022年12月31日，多户租赁物业的股权投资减少了1.785亿美元，降至2080万美元。减少的主要原因是处置了对美国多户租赁物业的股权会计投资。

加拿大开发物业

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度加拿大开发物业的变化，包括詹姆斯(Scrivener Square)和夏山商铺。

截至2022年12月31日，加拿大的开发物业增加了320万美元，达到1.364亿美元，而截至2021年12月31日的价值为1.333亿美元。这一增长主要是由1,270万美元的开发支出推动的，这些支出可归因于正在建设的James酒店，但部分被加元疲软导致的910万美元的不利外汇换算调整以及反映零售净营业收入前景疲软的SummerHill商店的40万美元的不利公允价值调整所抵消。

对美国住宅开发的投资

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度美国住宅开发投资的变化。

截至2022年12月31日，对美国住宅开发的投资减少了480万美元，降至1.384亿美元，而截至2021年12月31日的投资为1.432亿美元。减少的主要原因是从遗留待售住房组合中到期的资产中分配了3730万美元。这一减少被公司的建租投资工具预付款1,570万美元以及其余项目全年稳定的待售住房表现产生的1,690万美元的投资收入部分抵消，因为这些工具内的社区继续进行早期开发。

加拿大住宅开发项目的股权投资

下表列出了截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度加拿大住宅开发项目股权会计投资的变化。

截至2022年12月31日，加拿大住宅开发项目的股权投资增加了790万美元，达到1.065亿美元，而截至2021年12月31日的投资为9870万美元。增加的主要原因是：(1)预付款1,340万美元，为收购赛明顿开发项目提供资金；(2)整个投资组合的开发活动；(3)由公允价值收益推动的收入1,120万美元。这一增加被公司剥离其在Queen&Ontario原来30%的所有权中的三分之二给其机构合作伙伴所收到的1020万美元的分配以及650万美元的不利外汇换算调整所部分抵消。

债务

下表汇总了该公司的综合净债务状况。

(1)不包括因关联而产生的影响。

(2)非国际财务报告准则计量；见第1页和第6节“非国际财务报告准则计量”。

截至2022年12月31日，净债务从2021年12月31日的36亿美元增加到54亿美元，增加了18亿美元。出现差异的主要原因是：

·在为购买7227套住房而增加的净债务的推动下，独户租赁物业借款增加了18亿美元。

·现金和限制性现金增加了2140万美元，部分抵消了净债务余额，这是因为为即将于2023年1月到期的独户租赁物业的物业税支出预留的限制性现金增加了。

·加拿大开发物业借款减少1,310万美元，这主要是由于年内全额偿还了一笔土地贷款，但部分被James(Scrivener Square)建筑设施的增量借款和SummerHill抵押贷款商店的再融资所抵消。

截至2022年12月31日，适用于本公司所欠债务的加权平均利率为3.49%。下表汇总了截至2022年12月31日的债务结构和杠杆状况：

(1)上表所示的加权平均实际利率是根据截至2022年12月31日止年度的平均债务余额计算。以截至2022年12月31日综合未偿债务余额计算的加权平均实际利率，固定利率债和浮动利率债分别为3.43%和4.30%。

2022年第四季度，公司开展了以下融资活动。

·2022年10月7日，SFR JV-2进入了一项新的定期贷款安排，总承诺为500,000美元，期限为三年，并有两个一年的延期选项，有待贷款人批准。贷款的浮动利率为一个月有抵押隔夜融资利率(SOFR)加2.10%(以SOFR上限4.55%为限)。最初的贷款收益主要用于偿还现有的SFR JV-2短期债务，并为购买出租住房提供资金。

·2022年10月27日，该公司通过签订一项总承诺为1600万美元(2180万加元)、期限为三年的新贷款，为SummerHill抵押贷款商店进行了再融资。这笔贷款的固定利率为5.58%，由SummerHill Property的商铺担保。该公司用贷款收益偿还了现有贷款，并汇回了510万美元(680万加元)的超额收益。

·2022年12月9日，该公司修改了企业信贷安排协议，纳入了ESG目标，并将其转换为可持续发展挂钩贷款。该设施的适用利润率受可持续发展定价调整的影响，可根据公司在可持续发展表现基准上的表现，每年最多增加或减少5个基点。

截至2022年12月31日，Tricon的近期债务到期日包括两笔5.36亿美元的认购贷款和一笔2.205亿美元的定期贷款，这些贷款与Tricon的单户租赁组合有关。本公司打算行使可用期权，以延长这些贷款的适用到期日，但须经贷款人批准，才能在2023年第二季度至第四季度到期之前。

假设行使所有延期选择权，Tricon截至2022年12月31日的债务到期日如下。

*反映所有延期行使后的到期日。该公司目前正在与贷款人积极讨论，以行使所有到期贷款的延期选择权。

3.3后续事件

季度股息

2023年2月28日，公司董事会宣布于2023年4月15日或之后向2023年3月31日登记在册的股东支付每股普通股0.058美元的美元股息。

4.企业经营业绩

管理层认为，有关公司每一项经营业务的基本活动的信息有助于投资者了解公司的整体业绩，这一部分在逐个业务的基础上介绍了本季度和全年的主要经营要点。管理层使用非国际财务报告准则衡量标准和关键业绩指标(“KPI”)监测这些业务的基本活动。第6节列出了这些衡量标准和关键绩效指标，以及每个衡量标准所反映的信息的描述，以及管理层认为该衡量标准在评估公司业务的基本业绩方面有用或相关的原因。本文提出的补充指标不在国际财务报告准则下得到承认，不应被解释为根据国际财务报告准则确定的净收入的替代方案，作为Tricon财务业绩的指标。Tricon计算这些指标的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，这些指标可能无法与其他上市实体提出的类似指标相比较。

除非第6节另有说明，否则第4节和本文所述的财务结果和绩效指标反映的是Tricon的比例结果。有关财务信息的IFRS核对，请参阅第1页的“非IFRS措施”和附录A。第4节引用的出租房屋、物业或单元的数量是汇总列出的。

4.1独户租赁

业务最新消息

该公司的独户租赁业务继续受益于新家庭组成以及美国阳光地带市场的人口、就业和工资增长所推动的有利人口结构变化。与此同时，购房者和租房者对负担得起的独栋住宅的需求与新建筑的供应之间的失衡仍在持续。这种不平衡，再加上通胀成本压力和更高的抵押贷款利率，使得拥有住房的可能性降低，对出租房屋的需求增加。Tricon相对负担得起的独栋出租房屋为那些寻求在不增加拥有成本的情况下享受住房好处的人提供了一个亟需的替代方案。

这些动态推动了公司持续强劲的经营业绩，包括本季度创纪录的12.2%的同屋居民营业额、98.0%的同房入住率和7.4%的同房混合租金增长(包括新迁入的11.5%和续签的6.8%)。对Tricon出租房屋的需求(以每套可用房屋的销售线索衡量)仍然比大流行前的水平强劲；然而，由于季节性因素(在大流行期间消失)以及Tricon市场租赁房屋供应的增加，新搬入的租金增长已经放缓。我们认为，这在一定程度上是因为抵押贷款利率上升，导致夫妻店投资者或散户将潜在的待售房屋转换为租赁房屋。该公司继续在强劲的市场利率升值及其嵌入的投资组合租赁损失与作为其独户居民权利法案和ESG战略的关键组成部分的现有居民租金自主管理和适度增长的持续努力之间取得平衡。

伊恩飓风最新消息

2022年9月28日，飓风伊恩作为4级飓风在佛罗里达州西南部登陆，影响了坦帕、奥兰多和杰克逊维尔市场上约920套Tricon的独栋出租房屋。Tricon迅速对飓风的影响做出反应，动员现场人员评估财产状况并完成维修，同时仍专注于员工和居民的安全和福祉。迄今完成的摊款低于先前估计的约190万美元的修理费，其中20万美元预计将由保险支付。Tricon的租赁物业根据财产和意外伤害保险单投保，受某些免赔额和限额的限制。

收购更新

该公司于本季度收购了815套住宅，每套住宅的平均成本为331,000美元，包括关闭成本和前期翻新费用，总收购成本为2.7亿美元(其中Tricon的比例份额为

约8400万美元)。由于抵押贷款利率上升和经济不确定性增加，房价最近有所回落，每套住房的平均购置成本331,000美元环比下降6.0%，较2022年第三季度的352,000美元下降1.2%，较2021年第四季度的335,000美元同比下降1.2%。管理层认为，目前资本市场出现错位，融资成本过高对大多数收购的投资回报产生了负面影响。因此，Tricon选择进一步放慢收购步伐，预计在2023年第一季度购买约400套住房，并可能在2023年剩余时间放慢收购速度(参见第1页的“前瞻性声明”)。

在截至2022年12月31日的一年中，该公司以每套住宅352,000美元的平均成本收购了7,227套住宅，包括关闭成本和前期翻新费用，总收购成本为25亿美元(其中Tricon的比例份额约为7.73亿美元)。

经营业绩-按比例计算的总投资组合

(1)运营指标反映了Tricon在总投资组合中的比例份额，而不是汇总列出的出租房屋数量。入住率和平均月租金是关键绩效指标，在第6节中有定义。

(1)所有租金和其他收入在扣除坏账后反映。本公司对超过30天的居民应收账款余额，减去居民手头保证金金额，100%预留。

(2)比较期间已重新分类，以符合本期列报。截至2021年12月31日的三个月和十二个月的驻地回收分别为819美元和3,294美元，以前记录为营业额减少，现已重新归类为其他收入。

(3)非国际财务报告准则计量；见第1页第6节“非国际财务报告准则计量”和附录A。

与2021年第四季度的5940万美元相比，2022年第四季度的总投资组合NOI增加了1440万美元，增幅24.2%，达到7370万美元，原因是收入增长超过了支出增长。

本季度租金收入增加了1,860万美元，增幅为22.1%，主要是由于平均月租金增加了9.4%(2022年第四季度为1,741美元，2021年第四季度为1,591美元)和8.9%的投资组合增长(Tricon在2022年第四季度出租房屋的比例为21,464，而2021年第四季度为19,707)。

直接运营费用在本季度增加了430万美元，增幅为14.4%，这反映了更多住房组合产生的增量成本、房价上涨导致的物业税增加以及劳动力市场趋紧导致的物业管理成本增加。这些增长被由于更替率降低而导致的营业额减少部分抵销。

经营业绩-比例相同的家庭投资组合

同样的住房组合包括自2020年9月30日以来根据NAREIT指导方针(见第6节)稳定下来的住房。

对于同一房屋组合，本季度混合租金增长7.4%(包括新租赁11.5%和续签6.8%)，入住率从2021年同期的97.8%增加到98.0%，增幅为0.2%。虽然管理层预计租金增长将随着时间的推移而放缓，但持续的供需失衡，以及嵌入的投资组合租赁损失(管理层估计约占市场租金的15%)，预计将推动未来几个季度租金的健康增长(见第1页的“前瞻性声明”)。尽管假期期间营业额通常较低，但公司对留住居民的持续关注对于实现创纪录的12.2%的年化营业额至关重要，而去年同期的营业额为15.3%。这些关键绩效指标在第6节中定义。

截至十二月三十一日止期间			三个月												12个月
(美元)			2022			2021			方差						2022			2021			方差
运营指标-同一主页(1)
Tricon全资拥有的出租屋			13,681			13,681			—						13,681			13,681			—
SFR合资公司之家			5,687			5,687			—						5,687			5,687			—
出租房屋			19,368			19,368			—						19,368			19,368			—
入住率			98.0		%	97.8		%	0.2		%				98.1		%	97.6		%	0.5		%
年化流动率			12.2		%	15.3		%	(3.1		%)				15.0		%	20.6		%	(5.6		%)
平均月租			$	1,680		$	1,560		$	120					$	1,636		$	1,519		$	117
平均租金增长-续期			6.8		%	5.7		%	1.1		%				6.5		%	4.9		%	1.6		%
平均租金增长--新搬入			11.5		%	18.6		%	(7.1		%)				16.8		%	17.0		%	(0.2		%)
平均租金增长-混合			7.4		%	8.9		%	(1.5		%)				8.2		%	8.3		%	(0.1		%)

(1)经营指标反映Tricon在同一住宅组合中的比例份额，而不是汇总列报的组成同一住宅组合的住宅总数。

(1)所有租金和其他收入在扣除坏账后反映。本公司对超过30天的居民应收账款余额，减去居民手头保证金金额，100%预留。

(2)非国际财务报告准则计量；见第1页第6节“非国际财务报告准则计量”和附录A。

(1)所有租金和其他收入在扣除坏账后反映。本公司对超过30天的居民应收账款余额，减去居民手头保证金金额，100%预留。

(2)非国际财务报告准则计量；见第1页第6节“非国际财务报告准则计量”和附录A。

2022年第四季度，同一房屋投资组合的总收入增加了510万美元，增幅为6.9%，达到7850万美元，而去年同期为7340万美元。这一有利变化主要归因于以下几个方面：

·租金收入--租金收入为7560万美元，而同期为6990万美元，增长8.2%。这一有利的差异主要是由于每个自住住宅的平均月租金上涨了7.7%(2022年第四季度为1,680美元，而2021年第四季度为1,560美元)，入住率从97.8%上升到98.0%，增幅为0.2%。

·其他收入--与2021年第四季度的350万美元相比，其他收入为290万美元，下降了18.2%。这是由于营业率创历史新低，为12.2%(2021年第四季度为15.3%)，这导致租赁费用收入和居民回收较低。此外，还减少了

拖欠和收款工作的改善导致滞纳金收入减少。其他费用收入的整体下降部分被智能家居服务赚取的更高费用所抵消，智能家居服务为居民提供无钥匙访问、智能恒温器和一套家庭传感器(本季度约49%的相同家庭物业或9,413户家庭启用了智能家居，而去年同期为38%或7,399户家庭)。

2022年第四季度，同一家的运营支出增加了20万美元，增幅为0.8%，从2021年同期的2350万美元增至2370万美元。出现差异的主要原因如下：

·财产税--财产税为1,190万美元，上年同期为1,070万美元，增长10.7%，反映出房价同比大幅上涨。本期间的应计税额是根据大多数市场收到的最终纳税评估调整的，导致全年同比增长13.4%。Tricon继续与财产税顾问合作，监测纳税评估，并在适当的情况下提出上诉。

·维修和维护--维修和维护费用为350万美元，而同期为400万美元，减少了11.6%。该公司通过细化和管理工作范围以及在内部承担更多的工作订单来专注于成本管理，这两者都有助于总体费用的减少。

·营业额--营业额为50万美元，而同期为170万美元，减少了67.5%。这一有利差异归因于创纪录的12.2%的年化周转率(与2021年第四季度的15.3%相比)，以及由于居民期较长，改装住宅的资本改善活动增加，从而降低了平均周转期间的支出活动金额。这一趋势可能会持续到2023年。

·财产管理费用--财产管理费用为420万美元，而同期为390万美元，增加了8.4%。这反映了劳动力市场趋紧和通胀压力推动的成本上升。

·房主协会费用--房主协会费用为140万美元，而同期为100万美元，增加了45.7%。住房协议费用的上升是由于投资组合规模的增长，更多的房屋位于住房管理局，以及每年住房协议保费的增加。随着新冠肺炎大流行法规的放松，HOA加强规则执行的情况变得更加普遍，这也增加了违规/罚款费用。这一趋势预计将在未来几个季度继续下去。

由于收入增长超过支出增长，2022年第四季度同屋NOI增长9.7%，达到5480万美元，而2021年第四季度为4990万美元。与此同时，2022年第四季度，同屋噪声利润率增至创纪录的69.8%，而去年同期为68.0%。

4.2邻近的住宅商户

4.2.1多户型租赁

2022年10月18日，该公司成功地出售了其在美国多户租赁投资组合中剩余的20%权益，总收益为3.193亿美元，其中包括9990万美元的绩效费用(见第3.1节)。因此，这一部分现在包括多伦多市中心的一处名为Selby的A级高层物业(请注意，多伦多市中心的其他九处物业目前正在开发或租赁中，将在4.2.2节中讨论)。

《塞尔比》

2022年第四季度，多伦多市中心的租赁市场状况继续有利，主要原因是抵押贷款利率上升，这对待售住房的负担能力产生了负面影响，同时该市普遍缺乏高质量的租赁住房。Selby酒店的入住率保持稳定在98.0%，这得益于24.0%的年化营业率的改善，与去年同期相比下降了6.4%。混合租金的增长持续维持在11.4%的健康水平，反映市场租金上升以及新冠肺炎大流行期间普遍存在的大量租赁优惠被取消的综合作用。管理层预计，在大流行时期租金和租赁激励措施到位的租赁减少的推动下，租金增长将在未来几个季度放缓(见第1页“前瞻性声明”)。

Selby在本季度产生了40万加元的净营业收入，比去年同期增长了26.1%。