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华盛顿特区，20549
表格10-K
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| ☒ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告 |
截至本财政年度止12月31日, 2022
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| ☐ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告 |
关于从到的过渡期
委托文件编号：001-36105
帝国国家房地产信托公司。
(注册人的确切姓名载于其章程)
| | | | | | | | |
| 马里兰州 | | 37-1645259 |
| (注册成立或组织的国家或其他司法管辖区) | | (国际税务局雇主身分证号码) |
西33街111号, 12楼
纽约, 纽约10120
(主要行政办公室地址)(邮政编码)
(212) 850-2600
(注册人的电话号码，包括区号)
| | | | | | | | |
| 根据该法第12(B)条登记的证券： |
| 每个班级的标题 | 交易符号 | 注册所在的交易所名称 |
| A类普通股，每股面值0.01美元 | ESRT | 纽约证券交易所 |
| B类普通股，每股面值0.01美元 | 不适用 | 不适用 |
| 根据该法第12(G)条登记的证券： |
| 无 |
如果注册人是证券法第405条规定的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是 ☒ No ☐
如果注册人不需要根据法案第13节或第15(D)节提交报告，请用复选标记表示。是☐ 不是 ☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13条或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是 ☒ No ☐
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
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| 大型加速文件服务器 | ☒ | 加速文件管理器 | ☐ |
| 非加速文件服务器 | ☐ | 规模较小的报告公司 | ☐ |
| | 新兴成长型公司 | ☐ |
如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(《美国联邦法典》第15编，第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，用勾号表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对登记人的任何执行干事在相关恢复期间根据§240.10D-1 (b). ☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐ 不是☒
截至注册人最近完成的第二财季的最后一个营业日，注册人的非关联公司持有的有投票权股票的总市值为#美元。1,143,707,000基于2022年6月30日注册人的A类普通股在纽约证券交易所的收盘价为每股7.03美元。
截至2023年2月24日，有160,720,076注册人发行的A类普通股的股份和989,862注册人已发行的B类普通股的股份。
以引用方式并入的文件
帝国地产信托公司2022年年度股东大会(计划于2023年5月11日通过网络直播召开)的部分委托书将在注册人的财政年度结束后120天内提交，通过引用将其并入本年度报告的Form 10-K第三部分。
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| 帝国国家房地产信托公司。 | |
| 表格10-K | |
| 目录 | |
| | 页 |
| 第一部分： | |
| 1. | 业务 | 2 |
| 1A. | 风险因素 | 12 |
| 1B. | 未解决的员工意见 | 26 |
| 2. | 属性 | 27 |
| 3. | 法律诉讼 | 32 |
| 4. | 煤矿安全信息披露 | 33 |
| 第二部分。 | |
| 5. | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 34 |
| 6. | [已保留] | 37 |
| 7. | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 38 |
| 7A. | 关于市场风险的定量和定性披露 | 53 |
| 8. | 财务报表和补充数据 | 53 |
| 9. | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 53 |
| 9A. | 控制和程序 | 53 |
| 9B. | 其他信息 | 55 |
| 9C. | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 55 |
| 第三部分 | |
| 10. | 董事、高管与公司治理 | 55 |
| 11. | 高管薪酬 | 55 |
| 12. | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 55 |
| 13. | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 56 |
| 14. | 首席会计费及服务 | 56 |
| 第四部分 | |
| 15. | 展品、财务报表和附表 | 56 |
| 16. | 表格10-K摘要 | 59 |
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定义
•“年化租金”是指年化基本租金和营业费用和房地产税的当期报销；
•“组织交易”指一系列交易，根据这些交易，吾等通过一系列出资和合并交易，实质上同时通过一系列出资和合并交易，获得由现有实体持有的我们的商业房地产资产组合、我们前身的某些管理实体和一个开发地块的所有权权益；
•“完全稀释基础”是指在指定时间内我们的A类普通股的所有流通股，加上在一对一的基础上交换经营合伙单位时可能发行的A类普通股，以及在一对一的基础上B类普通股转换后可以发行的A类普通股，这与美国公认会计原则(“GAAP”)下的“完全稀释”的含义不同；
•“企业价值”是指在注明的时间内我们的A类普通股的全部流通股，加上在一对一的基础上交换经营合伙单位时可能发行的A类普通股，以及在一对一的基础上转换B类普通股时可以发行的A类普通股的股份乘以2022年12月31日的A类普通股价格，加上私人永久优先股加上2022年12月31日的合并债务；
•“马尔金集团”是指以下所有集团：安东尼·E·马尔金、彼得·L·马尔金及其各自的配偶和直系后代(包括这些后代的配偶)、上述任何人的任何遗产、现在或以后为任何前述人的利益而设立的任何信托、或安东尼·E·马尔金控制的任何公司、合伙企业、有限责任公司或其他法律实体，或为上述任何人的利益而控制的任何此类实体的允许继承人；然而，仅就税务保护权利和就组建交易订立出资协议的各方而言，马尔金集团还应包括劳伦斯·A·维恩及其配偶的直系后代(包括该等后代的配偶)、前述的任何遗产、现在或以后为任何前述的利益而设立的任何信托、或为前述利益而由安东尼·E·马尔金控制的任何公司、合伙企业、有限责任公司或其他法律实体；
•本次发行是指2013年10月7日完成的A类普通股的首次公开发行；
•“Our Company”、“We”、“Our”和“ESRT”是指帝国地产信托公司，该公司是马里兰州的一家房地产投资信托公司，及其合并的子公司，包括帝国地产公司OP，L.P.；
•“经营合伙”是指帝国地产公司，L.P.，特拉华州的一家有限责任合伙公司，帝国地产信托公司通过该合伙公司开展其几乎所有的业务，它是该公司的普通合伙人；
•“证券持有人”是指我们A类普通股或B类普通股的持有者，以及我们经营伙伴关系的ES系列、250系列、60系列和PR系列经营合伙单位的持有者；以及
•“交易运营单位”是指我们的经营伙伴关系的系列ES、系列250和系列60的经营伙伴单位。
第一部分
项目1.业务
概述
我们是一家专注于纽约市的房地产投资信托基金(“REIT”)，在曼哈顿和大纽约大都市区拥有和管理定位良好的物业组合，包括写字楼、零售和多家庭资产。ESRT拥有“世界上最著名的建筑”--帝国大厦，以及全新打造的帝国大厦观景台。
截至2022年12月31日，我们的办公和零售组合包含970万平方英尺的可出租办公和零售空间，入住率为85.2%。包括尚未开始的已签署租约，我们的写字楼和零售组合的总租赁比例为88.6%。截至2022年12月31日，我们拥有12处写字楼物业(包括三项长期土地租赁权益)，包括约890万平方英尺的可出租办公空间，包括尚未开始的已签署租约，约85.1%的入住率或88.3%的租赁率。有九处房产位于曼哈顿中城市场，包括帝国大厦在内，可出租的写字楼面积约为760万平方英尺。我们曼哈顿的写字楼物业在一楼和/或连续楼层还包含50万平方英尺的可出租优质零售空间。三个写字楼物业分别位于康涅狄格州费尔菲尔德县和纽约州韦斯特切斯特县，总面积约为130万平方英尺。这三处房产的大部分面积位于人口稠密的大都市社区，可以立即到达公共交通工具。此外，我们在康涅狄格州斯坦福德的斯坦福德运输中心拥有土地，毗邻我们的一处写字楼物业，将支持开发约40万平方英尺的可出租写字楼和车库，我们在此将其称为Metro Tower。截至2022年12月31日，我们的商业投资组合还包括位于曼哈顿的四个独立零售物业和位于康涅狄格州韦斯特波特市中心的两个独立零售物业，总面积为20万平方英尺。年终后，2023年2月1日，韦斯特波特的两个零售物业, 康涅狄格州被卖掉了。有关更多信息，请参见第2项.属性。截至2022年12月31日，我们的独立零售物业租赁比例为97.6%。此外，截至2022年12月31日，我们的投资组合包括位于曼哈顿的三个多户物业，总计721个单位，其中96.3%已出租。
2011年7月29日，我们被组建为马里兰州的一家公司。我们的运营伙伴关系持有我们几乎所有的资产，并开展我们几乎所有的业务。截至2022年12月31日，我们在我们的运营伙伴关系(“运营单位”)中拥有约59.4%的权益。帝国地产信托公司作为我们经营合伙企业的唯一普通合伙人，有责任和自由裁量权管理和控制我们的经营合伙企业，而我们经营合伙企业的有限合伙人无权为我们的经营合伙企业办理业务或参与经营合伙企业的管理活动。我们选择作为REIT纳税，并以我们认为允许我们从截至2013年12月31日的纳税年度开始符合美国联邦所得税目的的REIT的方式运营。
业务和增长战略
我们的主要业务目标是最大化现金流和股东的总回报，并通过追求以下战略来增加我们的物业价值：
租赁空间
我们相信，我们的品牌与租户始终保持高水平的服务质量、健康的建筑、便利设施、维护和租户安装、高性能的能效和室内环境质量设计指南以及长期的财务稳定联系在一起。通过我们的承诺 经纪人， 我们 有 开发 长- 术语 关系 使用一个 专注于吸引高质量的潜在租户到我们的物业。我们积极管理和培养我们的行业关系，并将我们管理团队中最资深的成员提供给我们的客户。我们相信，我们与租户和经纪人的持续、开放的对话使我们能够最大限度地提高我们的业绩。我们对业绩和长期前景的关注使我们能够专注于我们投资组合的持续管理，同时我们同时寻求未来的增长机会。
我们相信，我们受益于租客航班向品质发展的趋势。租户寻求极具吸引力的价值主张，我们提供高质量的 体验 在……里面 高-品质 资产 在… 我们的 有吸引力 价格 指向。 我们的 建筑 都是完全现代化的，地理位置优越，靠近公共交通，设施完善，在能源效率和室内环境质量方面处于行业领先地位，这有助于我们通过循环获得一致的租赁量。 他们也有个性。我们的商业投资组合的质量有助于 2022年是稳健的租赁之年-我们租赁了100多万平方英尺的空间，取得了有意义的吸收进展，曼哈顿写字楼的入住率全年增长了210个基点。
此外，我们相信，我们积极、服务密集型的资产和物业管理方法有助于提高入住率和出租率。
我们对租户的财务前景、业务和商业模式进行了广泛的调查，以确定我们是否认为有潜力建立长期关系，在这种关系中，他们将与我们续签并随着时间的推移而扩大。 自推出以来，我们已经与现有租户完成了258项扩建，我们的投资组合总面积为249.5万平方英尺。 我们全面的大厦管理服务，以及我们对租户和经纪人关系及满意度的坚定承诺，使我们能够谈判有吸引力的租赁协议，从而吸引并留住高信用质量的租户。我们主动管理我们的租金名册，建立牢固的租户关系，与租户保持持续沟通，并对租户的需求做出反应。我们相信，长期租户关系的成功通过减少租赁、营销和租户改善成本以及租户周转率，随着时间的推移改善了我们的经营业绩。
我们定期监控我们的物业，执行例行预防性维护，并实施与物业重新开发和设备和系统的生命周期更换相关的资本改善计划，以保护我们的投资。我们目前自行管理我们所有的写字楼和零售物业，并使用第三方物业经理来管理我们的多户物业。我们主动管理我们的写字楼物业和租金名册，以(I)聚合较小的出租空间，以创造大量空置空间，以更高的租金吸引高信用质量的租户，以及(Ii)创建可通过几个租赁周期出租的高效、现代、预置的写字楼，并吸引高信用质量的租户。我们积极管理和控制我们所有酒店的运营费用。此外，我们已将能效改造和可持续发展作为推动经济回报的整个投资组合的举措。我们通过降低公用事业成本和减少运营成本上升，将此类改进所实现的成本节约转嫁给我们的租户。我们相信，这些举措使我们的物业比我们竞争对手的物业更受更广泛的租户基础的欢迎。
出售帝国大厦天文台的门票
从帝国大厦第86层和第102层的观景台上，可以看到纽约和邻近各州的全景。2019年12月，我们完成了天文台耗资约1.65亿美元的多年重新设想和重建工作。在新冠肺炎爆发之前，截至2018年12月31日和2019年12月31日的年度，天文台的访客人数分别约为380万人和350万人，其中约三分之二是国际访客。在新冠肺炎关闭期间，我们重新规划了天文台的业务，使其只接受预订，新的重点是客户体验、减少人群和排队，重点是每位游客的收入，并使我们的运营时间与预订需求相匹配。我们加强了健康和安全规程，改进了营销和交叉促销活动，以提高品牌知名度，并谨慎管理费用。
我们的努力使天文台的业绩持续回升，并在2022年全年实现了天文台收入和运营收入的改善。2022年我们有大约220万游客，而2020年和2021年分别为50万和80万。此外，帝国大厦观景台被TripAdvisor评为美国第一和世界第三的景点。
提升股东价值
我们主要通过执行我们的资本配置目标、保持我们资产负债表的灵活性以及提高透明度和披露来提高股东价值。由于它涉及资本配置目标，我们(I)机会主义地循环利用我们的资本，(Ii)进行选择性的、增值的收购，以及(Iii)通过股票回购再投资于我们自己的股票。
我们是多元化的，我们相信我们将受益于纽约市的复苏，从我们在城市的办公室、天文台、零售店和多个家庭的敞口中受益。我们已经建立了一个专门的投资职能部门，其中包括我们的首席投资官和一个完整的收购团队，并使我们能够确定潜在的投资机会。我们相信，我们灵活的资产负债表、获得资本的渠道以及在再开发方面的专业知识，使我们在构建和完善增值收购方面具有极大的灵活性。自2021年12月以来，我们已经完成了对曼哈顿三处多户住宅的收购，总共购买了721个单元。我们还完成了大纽约大都市区投资组合中非核心资产的处置(或以其他方式签订了出售合同)，包括位于康涅狄格州诺沃克、怀特普莱恩斯和纽约州哈里森的写字楼资产，以及位于康涅狄格州韦斯特波特的零售资产。有关更多信息，请参见第2项.属性。
在可预见的未来，我们打算将我们的收购战略主要集中在纽约写字楼、零售和多户物业，在这些物业中，我们可以获得诱人的投资资本回报。此外，我们还有一个开发地点，斯坦福德运输中心的Metro Tower，它毗邻我们的Metro Center物业，我们认为它是康涅狄格州最重要的写字楼之一。所有分区批准都已获得，允许开发一个约40万平方英尺的可出租写字楼和车库。我们打算在我们认为市场和其他条件适当结合的情况下开发这块土地。
在当前的金融环境下，我们相信我们良好的资产负债表使我们在努力吸引经纪人和新租户方面脱颖而出，他们希望与财务稳定的房东合作，后者将投资于他们的客户，并保持其资产的高质量标准。我们灵活的资产负债表也使我们能够灵活回购股票。 以及循环资本。
最后，我们在2022年首次推出指导意见，为投资者提供更高的透明度，了解我们公司的盈利轨迹和前景。
实现可持续发展目标
我们在现有建筑环境的能效、可持续性、室内环境质量和健康建筑方面被公认为房地产行业的领导者。我们在能源效率方面开创了某些做法，从2007年开始，在帝国大厦，我们与克林顿气候倡议、江森自控公司、仲量联行和落基山研究所合作，创建和实施了一个突破性的、可复制的流程，将能效改造整合到现有的建筑环境中。减少的能源消耗和排放降低了我们和我们的租户的成本，我们相信为我们的物业创造了竞争优势。自2009年以来，我们已经将帝国大厦的碳排放量减少了54%以上，整个商业投资组合的碳排放量减少了43%。自2021年1月以来，我们的商业投资组合通过购买100%的商业投资组合用电量的可再生风电，以及我们对保护森林的支持，抵消了100%的化石燃料使用，从而实现了碳中和。
我们认为，更高质量的租户通常优先考虑可持续性、控制成本并将温室气体排放的贡献降至最低。由于我们的努力，截至2022年12月31日，我们在纽约的商业投资组合中约有92%获得了能源之星认证，整个投资组合中约有80%获得了能源之星认证，包括帝国大厦。我们还在曼哈顿和纽约大都会地区的写字楼物业实施了其他成本合理的能效改造项目。根据我们的计算，我们认为，根据纽约市第97号地方法，我们在2024年至2029年期间不会面临罚款。
我们目前的目标是到2030年帝国大厦实现净零排放，到2035年实现我们商业投资组合的平衡。2022年，我们获得了GRESB(前身为全球房地产可持续发展基准)的最高5星级评级，并成为全球、地区和地区上市交易行业的领先写字楼。我们100%的商业投资组合都获得了良好的健康安全评级，参加了Well at Scale和Well Equity评级。我们纽约市89%的商业投资组合都获得了Fitwel认证。2022年，以科学为基础的目标倡议(“SBTI”)目标验证团队证实，ESRT的减排目标符合1.5度的轨迹，这是现有的最雄心勃勃的SBTI阈值。我们的可持续性报告、披露和目标符合GRESB、TCFD、SASB、GRI、SBTI和联合国可持续发展目标和联合国全球契约。
我们积极参与地方、州和联邦政府政策制定者在行业中的领导角色。
业务细分
我们的可报告部分由房地产部分和天文台部分组成。我们的房地产部门包括与我们位于曼哈顿和大纽约大都市区的商业和多家庭房地产资产(主要是写字楼物业)的所有权、管理、运营、收购、重新定位和处置相关的所有活动。我们的天文台部分运营着帝国大厦第86层和102层的天文台。这些细分市场被分开管理，因为每个企业需要不同的支持基础设施，提供不同的服务，并且具有不同的经济特征，如所需投资、收入来源和营销战略。我们对部门间销售和租金进行会计处理，就像销售或租金是按当前市场价格出售给第三方一样。合并后，这一部门间租金将被取消。
有关我们分部的更多信息，请参阅本年度报告Form 10-K中的“财务报表--附注13分部报告”。
监管
一般信息
我们投资组合中的物业受各种法律、法规和法规的约束，包括与公共区域相关的法规。我们相信，现有的每一处物业都拥有经营其业务所需的许可和批准。
《美国残疾人法案》
我们的物业必须符合《美国残疾人法》第三章，即《美国残疾人法》(ADA)的规定，前提是此类物业属于《美国残疾人法》所定义的公共设施。《反残疾人法》可能要求在我们物业的某些公共区域移除阻碍残疾人进入的结构性障碍，而这些障碍是很容易实现的。我们相信，现有物业基本上符合美国反兴奋剂机构的要求，我们将不会被要求支付大量资本支出来满足美国反兴奋剂机构的要求。然而，不遵守ADA可能会导致对私人诉讼当事人处以罚款或赔偿损失。提供易于实现的住宿的义务是一项持续的义务，我们将继续评估我们的物业，并在这方面进行适当的改动。
环境问题
根据各种联邦、州和/或地方法律、条例和法规，作为不动产的现任或前任所有人或经营者，我们可能对在该财产、在该财产内、在该财产之下或从该财产释放有害物质、废物或石油产品而产生的费用和损害负责，包括调查或补救费用、自然资源损害，或第三方对人身伤害或财产损害的责任。这些法律往往规定责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或对这种材料的存在或释放负有责任，责任可能是连带的。我们的一些物业已经或可能受到污染的影响，这些污染是由于当前或以前将物业或邻近物业用于商业、工业或其他目的而产生的。这种污染可能是由于石油或危险物质的泄漏或用于储存此类材料的储罐泄漏造成的。当我们安排在非现场处置或处理设施处置或处理有害物质时，无论我们这样做是否遵守环境法律，我们也可能要承担补救污染的费用。我们物业存在污染或未能补救污染，可能会对我们吸引和/或留住租户的能力以及我们以这些物业为抵押进行开发、销售或借款的能力造成不利影响。除了潜在的清理费用责任外，私人原告还可以提出人身伤害、财产损失或类似原因的索赔。环境法还可能在受污染的场地上设立留置权，有利于政府为解决此类污染而产生的损害和费用。此外，如果在我们的物业上发现污染, 环境法可以对该财产的使用方式或如何在该财产上经营企业施加限制。
我们的一些物业毗邻或靠近其他用于工业或商业用途的物业，或已包含或目前包含用于储存石油产品或其他危险或有毒物质的地下储罐。这些物业的发布可能会影响我们的物业。此外，我们的一些物业以前曾被前业主或租户用于商业或工业活动，如加油站和干洗店，而地铁塔址的一部分目前被用于汽车停车场和先前的加油设施，这些设施可能会在这些物业或周围物业释放石油产品或其他危险或有毒物质。虽然某些物业包含或包含可能已经或已经影响我们物业的用途，但我们并不知悉任何与环境污染有关的责任，我们相信这些责任将对我们的业务产生重大不利影响。
此前在康涅狄格州韦斯特波特的主街69-97号发现了土壤污染和先前存在的地下储罐(UST)。此前在康涅狄格州韦斯特波特的103-107主街发现了科技大学的存在。与康涅狄格州环境保护部(CT DEP)签订了一项自愿补救计划，以解决Main Street 69-97号物业的残余影响，并对69-97 Main Street物业实施了环境土地使用限制(ELUR)，以确保土壤不会暴露、挖掘或干扰，从而可能造成污染物迁移的风险或对人类健康或环境造成潜在危害。ESRT随后寻求CT DEP的许可，并获得许可，暂时暂停ELUR，以便完成物业的工作，包括拆除受工作安全规则约束的科技大学。工作完成了，埃鲁尔复职了。CTDEP发布了一份同意令，要求调查Main Street 103-107号房产的土壤状况。自那以后，这些物业已被出售，关闭后的义务仍然是：(I)关闭位于主街69-97号的自愿补救计划；(Ii)遵守位于主街103-107号的同意书。我们相信，分别为关闭和遵守补救计划和同意令而产生的任何费用，对我们的运营结果都不重要。
这处位于纽约州哈里森马马罗内克大道500号的物业是前业主根据与纽约州环境保护部(NYDEC)达成的协议将所有权转让给现任业主后执行的自愿补救行动工作清理计划的对象。作为发出“不再采取进一步行动”信函的条件，NYDEC要求将某些限制性和平权契约记录在主题财产上。在很大程度上，这些措施包括禁止建造会扰乱土壤盖子的建筑，将某些受污染的地下土壤隔离开来，限制此类财产的商业用途，实施工程控制以确保改善工作保持良好状态，不将工地的地下水用于饮用目的。
为保护工人的健康和安全，为工人实施安全程序，以保护他们的健康和安全，并提交年度证明，证明根据自愿补救行动工作清理计划实施的控制措施仍然有效。此外，该地块的很大一部分在收购前基本上没有得到改善，可能不会进一步开发。
此外，我们的酒店受各种联邦、州和地方环境、健康和安全法律法规的约束。不遵守这些环境、健康和安全法律法规可能会使我们或我们的租户承担责任。这些债务可能会影响租户向我们支付租金的能力。此外，法律的变化可能会增加遵守这些法律和法规的潜在成本，或者增加对不遵守的责任。这可能导致重大的意外支出，或可能对我们的运营或我们的租户的运营产生重大和不利的影响，进而可能对我们产生重大不利影响。我们有时要求我们的租户遵守环境、健康和安全法律法规，并赔偿我们在与他们的租约中的任何相关责任。但如果我们的任何租户破产或无法履行这些义务，我们可能会被要求履行这些义务。我们目前并不知道我们的物业有任何重大违反环境或健康及安全法律或法规的情况，我们相信我们和/或我们的租户拥有现行法律和法规所需的所有重大许可和批准，以经营我们的物业。
此外，我们可能会受到新的合规要求和/或与自然资源或能源使用和相关排放相关的新成本或税收(如碳税)的约束，这可能会增加我们的运营成本。特别是，作为纽约市大型商业建筑的所有者，我们必须遵守纽约市议会于2019年4月通过的第97号当地法律，该法律为每座此类建筑设定了温室气体排放的年度限制，要求从2025年5月开始提交年度排放报告，并对超过此类限制的排放实施处罚。根据我们目前对法律的理解和相关计算，我们预计在2024-2029年第一个执行期内，我们不会对我们商业投资组合中的任何建筑支付罚款。
作为房地产的所有者或经营者，我们也可能因各种建筑条件而承担责任。例如，我们目前拥有或运营的或我们在未来收购或运营的物业上的建筑物和其他构筑物包含、可能包含或可能包含含石棉材料或ACM。环境、健康和安全法律要求对ACM进行适当的管理和维护，并可对不遵守这些要求的业主、经营者或雇主处以罚款或处罚。这些规定包括特别的预防措施，例如移走、消减或监测空气质素，如果在维修、重建或拆卸楼宇期间，可能会扰乱空气质素，可能会导致巨额费用。此外，我们可能会对因向环境中释放ACM而造成的人身伤害或财产损失承担责任。我们目前并不知悉有任何与建筑状况有关的重大责任，包括任何重大违反石棉规定的个案，或任何与石棉有关的重大责任。
我们的物业可能含有或发展有害霉菌或遭受其他室内空气质量问题，这可能导致不利的健康影响或财产损坏或补救费用的责任。当建筑物或建筑材料中积累了过多的水分时，可能会发生霉菌生长，特别是如果湿度问题仍未被发现或在一段时间内没有得到解决。有些霉菌可能会产生空气中的毒素或刺激物。室内空气质量问题还可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染以及其他生物污染物，如花粉、病毒和细菌。室内暴露在一定水平以上的空气中的毒素或刺激物可能会导致各种不利的健康影响和症状，包括过敏或其他反应。因此，如果我们的任何物业存在严重的霉菌或其他空气污染物，我们可能需要采取代价高昂的补救计划，以控制或移除受影响物业中的霉菌或其他空气污染物，或增加室内通风。此外，如果发生财产损失或人身伤害，重大霉菌或其他空气污染物的存在可能会使我们承担租户、租户员工或其他人的责任。我们目前没有发现我们酒店存在任何严重的室内空气质量不良问题。
经济适用房
我们多户物业中的某些单元是为低收入家庭指定的，因此受到州和联邦政府当局的监督和监管，管理经济适用房租赁活动。有关更多信息，请参阅风险因素-政府住房法规可能会限制我们投资的多户物业的机会，如果不遵守居民资格要求，可能会导致经济处罚或福利损失。
保险
我们为所有曼哈顿物业和大纽约大都市区物业投保综合责任险、火灾险、扩大保险范围、地震险、恐怖主义险和租金损失险。我们通过ESRT专属自保保险公司或我们的全资自保保险公司ESRT专属自保保险公司在帝国大厦投保其他所有风险的财产和商业保险，包括恐怖主义保险。ESRT俘虏保险为帝国大厦每次遭受的超过8亿美元的损失承保12亿美元的恐怖主义保险，为我们提供该财产20亿美元的恐怖主义保险。ESRT自保保险完全再保险2015年恐怖主义风险保险计划重新授权法案(“TRIPRA”)下的20%共同保险，以及非核、生物、化学和放射暴露的TRIPRA自保免赔额和保单免赔额之间的差额100,000美元。我们购买了5000万美元的核、生物、化学和辐射(“NBCR”)保险，超过了商业保险市场上100万美元的免赔额。ESRT俘虏保险为NBCR提供超过5000万美元保单的19.5亿美元的保险限额。因此，我们仍然只对TRIPRA下ESRT专属自保保险中NBCR风险敞口的20%共同保险以及相当于ESRT专属自保保险上一年保费20%的免赔额承担责任。只要我们拥有ESRT专属自保保险公司，我们就对ESRT专属自保保险公司的流动性和资本资源负责，ESRT专属自保保险公司的账户是我们合并财务报表的一部分。如果我们遇到损失，ESRT专属自保保险需要根据其保险单支付, 我们最终会将损失记录到它需要支付的程度。上述保单涵盖2002年《恐怖主义风险保险法》(TRIA)所界定的经证明的恐怖主义损失及随后的延期。2019年12月20日，美国总裁签署了2019年TRIPRA法案，将TRIA延长至2027年12月31日。TRIA规定了一个公共和私人共同赔偿恐怖主义行为造成的保险损失的制度。因此，ESRT俘虏保险提供的经证明的恐怖主义保险有资格获得美国财政部提供的超过法定计算免赔额的80%的共同保险。ESRT专属自保保险公司为非NBCR风险敞口提供100%的20%共同保险。NBCR风险敞口的20%共同保险由ESRT专属自保保险公司保留。
再保险合同不解除ESRT专属自保保险公司对投保人的主要义务。此外，各种再保险公司未能履行其义务可能会导致ESRT专属自保保险公司遭受重大损失。再保险已转让给佛蒙特州批准的再保险公司。ESRT专属自保保险公司通过考虑已公布的再保险人财务稳定评级和其他因素，不断评估再保险人的财务状况。不能保证ESRT专属自保保险将继续以相同的程度和相同的费用提供再保险。ESRT专属自保保险公司未来可能会选择重新评估再保险的使用，以增加或减少其放弃的风险量。
除了上述通过ESRT专属自保保险持有的保险外，我们还为我们所有的财产投保恐怖主义保险，保险金额和免赔额为我们认为在商业上合理的。
我们的保单包括大量的自我保险部分，以及某些事件的重大免赔额和自付费用，而美国的飓风已经影响了此类保险的可用性和价格。如果根据我们的判断，任何这些保单的保费成本超过了损失风险折现保额的价值，我们可能会在未来停止为我们的部分或全部财产投保某些保险。
此外，我们不为某些损失投保，包括但不限于战争造成的损失。此外，由于大流行水平或其他公共卫生事件造成的业务中断保险可能不容易以商业上可接受的费率获得。
竞争
在我们经营的曼哈顿和纽约大都会市场，房地产租赁竞争激烈。我们与众多商业房地产的收购者、开发商、所有者和运营商竞争，其中许多人拥有或可能寻求在我们的物业所在的同一市场收购或开发与我们类似的物业。竞争的主要手段是租金、地点、提供的便利设施和服务，以及所租赁设施的性质和条件。此外，我们面临着来自其他房地产公司的竞争，包括其他房地产投资信托基金、私人房地产基金、国内外金融机构、人寿保险公司、养老金信托基金、合伙企业、个人投资者和其他公司，这些公司可能比我们拥有更多的财务资源或获得资本的途径，或者愿意在杠杆率更高或从财务角度来看不如我们愿意追求的交易中收购物业。此外，来自新的和现有的天文台和/或广播业务的竞争可能会对我们的天文台业务和/或广播收入产生负面影响。对国内和国际旅行的不利影响以及外币汇率的变化也可能减少未来的需求，这可能会对我们的运营业绩、财务状况和向我们的证券持有人进行分配的能力产生实质性的不利影响。
如果我们的竞争对手以低于当前市场价格、低于我们目前向租户收取的租金的租金提供空间，在我们市场内更好的位置或更高质量的设施中，我们可能会失去潜在的租户，我们可能会受到压力，将我们的租金降低到低于我们目前收取的租金，以便在租户租约到期时留住租户。
我们的纳税状况
我们选择作为REIT纳税，并以我们认为允许我们从截至2013年12月31日的纳税年度开始符合美国联邦所得税目的的REIT的方式运营。我们相信，我们的组织符合经修订的1986年《国税法》(下称《守则》)对房地产投资信托基金资格和税务的要求，我们预期的运作方式将使我们能够继续满足房地产投资信托基金的资格和税收要求。只要我们有资格成为房地产投资信托基金，我们通常就不需要为我们分配给证券持有人的应税净收入缴纳美国联邦所得税。如果我们在任何课税年度没有资格成为REIT，并且没有资格获得某些法定救济条款，我们将按正常的公司税率缴纳美国联邦所得税，并可能在我们失去REIT资格的那一年之后的随后四个纳税年度被排除为REIT资格。即使我们有资格成为房地产投资信托基金，我们的收入或财产也可能需要缴纳某些美国联邦、州和地方税。
为了符合REIT的资格，我们必须每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的证券持有人，而不考虑支付的分配扣除和不包括净资本利得。此外，如果我们分配的应纳税所得额少于应纳税所得额的100%(包括净资本利得)，我们将按普遍适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，并将对我们在任何日历年的分配低于美国联邦所得税法规定的最低金额征收4%的不可抵扣消费税。
此外，要符合REIT的资格，我们必须确保我们每年通过REIT总收益测试，并且在每个日历季度结束时，我们总资产的至少75%由现金、现金项目、政府证券和符合条件的REIT房地产资产组成，包括某些抵押贷款和某些类型的抵押支持证券。我们对证券(政府证券、被视为应课税房地产投资信托基金附属公司(“TRSS”)的公司证券以及合资格房地产投资信托基金房地产资产)的剩余投资一般不能包括超过任何一个发行人的未偿还有表决权证券的10%或超过任何一个发行人的未偿还证券总值的10%。此外，一般而言，我们的资产价值(政府证券和合格房地产资产除外)的5%不能由任何一个发行人的证券组成，一个或多个TRS的证券不能占我们总证券价值的20%。
如果房地产租金被视为“关联方租金”，则房地产租金通常不是REIT毛收入测试的合格收入。关联方租金一般包括(I)如房地产投资信托基金(或任何按价值拥有该房地产投资信托基金10%或以上股份的人士)按投票权或价值直接或间接拥有该法团10%或以上的股份，则由该法团支付的任何租金；及(Ii)如该房地产投资信托基金(或按价值拥有该房地产投资信托基金10%或以上股份的任何人士)直接或间接拥有该合伙企业的资产或纯利10%或以上的权益，则由该合伙公司支付的租金。根据此规则的例外情况，就REIT毛收入测试而言，关联方租金如由REIT的TRS支付，且(I)有关物业中至少90%的租赁空间租给TRSS或REIT的其他关联方以外的人士，及(Ii)从房地产支付给REIT的租金金额与REIT的无关租户支付的可比空间租金实质上相当。
从帝国大厦天文台入场的收入，以及天文台产生的某些其他收入，不太可能是REIT毛收入测试的合格收入。我们与天文台目前的承租人和运营方天文台TRS(由我们的经营合伙企业全资拥有)共同决定将天文台TRS视为我们的TRS，用于美国联邦所得税。天文台TRS根据一项租约向经营合伙企业租赁帝国大厦天文台，该租约规定固定租金支付及变动租金支付相当于天文台TRS从经营天文台所得毛收入的若干百分比。鉴于天文台所属物业的独特性质，于租约日期，吾等并不相信帝国大厦或与帝国大厦相同的地理区域内有任何空间可能被视为足以与天文台相媲美，以便将豁免适用于上文所述的关联方租金。我们已收到美国国税局的一封私人信件，裁定我们的经营合伙企业根据帝国大厦天文台的租约从天文台TRS获得的租金，只要该租金反映由合资格的第三方评估师评估的帝国大厦天文台的公平市场租金价值，就是REIT毛收入测试的合资格收入。
此外，我们的营运伙伴关系已取得多项特许协议(I)授予若干第三方广播机构使用帝国大厦顶楼上的空间作某些广播及其他通讯用途的权利，及(Ii)授予若干第三方供应商经营天文台特许摊位的权利。我们已收到美国国税局的一封私人信函，裁定我们的经营合伙企业根据上述许可协议收到的许可费构成REIT毛收入测试的合格收入。
通货膨胀率
我们几乎所有的租约都规定了单独的房地产税和运营费用上升。此外，许多租约规定了固定基数租金的上涨。我们认为，通货膨胀的增加至少可以被上述合同租金增加和费用增加部分抵消。我们不认为通胀对我们历史上的财务状况或经营业绩产生了实质性影响。
季节性
我们的天文台业务受到旅游趋势和天气的影响，因此确实经历了一些季节性。在疫情爆发前，我们年度观测站收入的16.0%至18.0%在第一季度实现，26.0%至28.0%在第二季度实现，31.0%至33.0%在第三季度实现，23.0%至25.0%在第四季度实现。根据纽约市的总体市场趋势，我们的多家族企业经历了一些季节性-冬季(11月至1月)的租赁活动较为缓慢。我们寻求通过交错租约条款来缓解这种情况，使租约期满与季节性需求相匹配。我们认为我们的业务余额不受重大季节性波动的影响。
人力资本管理
截至2022年12月31日，我们雇佣了667人，其中约442人受到集体谈判协议的覆盖。一般来说，我们已经并期望继续与我们的员工和工作人员保持良好的关系，包括那些受集体谈判协议保护的员工。我们相信，我们的成功是通过在我们多样化的人才库中吸引、留住、发展、参与和赋予高度重视的员工来实现的，我们努力制定相应的政策和做法。
多样性和包容性
我们执行几个动态战略，并争取多样性、公平性和包容性(“DE&I”)的指导 行业领袖培养具有不同观点和经验的工作场所社区，我们相信这将增强 这个 有效性 的 我们的 决策制定 和 创新。 我们 奋斗 至 发展 一个 包容性 和 多元 公司 在这里，员工可以发挥他们完整而真实的自我。
我们实施了培训和发展计划、政策和程序，并对我们的进展进行了透明的公开报告。我们这样做是因为我们相信DE&I可以加强我们的员工队伍，促进一个充满活力、支持和高效的工作环境。
我们还通过员工主导的包容委员会让我们的员工参与到这一努力中来，该委员会努力通过可操作的战略和可衡量的目标来帮助公司推进和维护包容性和公平的工作场所，以逐步实现我们的总体公司目标。在管理层、人力资源和DE&I顾问的支持下，委员会推动重要的沟通、活动、培训和其他活动，努力推进我们的DE&I战略。
我们在2022年和2023年被选入彭博社性别平等指数，是美国第一个加入联合国全球契约并致力于联合国妇女赋权原则的商业办公室REIT。
我们感到自豪的是，在过去三年中，我们通过任命新董事和晋升高级管理职位，在加强董事会和管理团队的性别和种族多样性方面取得了进展。
人才的获取和留住
我们提供我们认为总体上具有竞争力的薪酬和福利。为了奖励和加强对公司成果的参与，我们还向员工发放股权奖励。 对于高级管理层，我们每年授予此类股权，授予取决于(A)个人在公司的持续服务和/或(B)公司相对于公司、ESG和总股东回报指标的表现。 其他员工可以在多年雇佣周年纪念日获得公司的股票。
我们努力吸引、聘用和留住符合我们高标准的不同候选人。我们的留任战略基于对员工的有效培训和发展，并关注员工的整体健康状况，如下所述。我们相信开放和 诚实的 双向 沟通 是 最高限额 而我们 定期 收集 员工 反馈 至 了解 改善我们员工的体验。截至2023年2月，我们是最佳工作场所-已获认证。
培训与发展
我们 相信 连续式 学习 支座 工作效率、 创新 和 留存， AS 井 AS 为我们的员工提供个人和职业成长。我们投资于员工培训，包括对所有员工强制执行的某些计划，以及在公司提供的平台上自愿和自我指导的其他计划。我们提供了 教室 培训 为 我们的 员工 在……里面 2022 在……里面 加法 至 在职 训练。 我们 也 定期审查我们针对不同员工的继任计划，并制定强有力的发展行动计划，以发展我们的员工。
全面健康(身体、精神和经济)
我们在室内环境质量、健康建筑、改造能效和建筑环境可持续性方面处于领先地位。
我们全年提供大量的活动和研讨会，重点关注员工的整体健康，包括身体健康和运动、心理健康、财务敏锐性、志愿者精神以及部门间的参与和认可。
办公室
我们的主要执行办公室位于纽约西33街111号12楼，邮编：New York 10120。我们还在曼哈顿增设了区域租赁和物业管理办事处。 以及更大的纽约大都市区。我们目前的设施足以满足我们现在和未来的业务，尽管我们可能会增加或取消地区办事处，这取决于我们未来的业务。
可用信息
我们的网站地址是http://www.esrtreit.com.在我们网站上找到的或通过我们网站以其他方式访问的信息，不会通过引用的方式纳入本10-K表格年度报告或我们提交给美国证券交易委员会的任何其他报告或文件中，也不会成为本表格10-K年度报告或任何其他报告或文件的一部分。我们在以电子方式将材料存档或提供给美国证券交易委员会后，在合理可行的范围内尽快在我们网站的美国证券交易委员会备案栏目免费提供我们的10-K年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告以及根据1934年证券交易法(以下称“交易法”)第13(A)或15(D)节提交或提供的对该等报告的任何修订。我们还在我们的网站上发布了审计委员会宪章、薪酬和人力资本委员会宪章、财务委员会宪章、提名和公司治理委员会宪章、公司治理准则以及商业行为和道德准则，这些章程规范了我们的董事、高级管理人员和员工。在美国证券交易委员会要求的时间内，我们将在我们的网站上公布对我们的商业行为和道德准则的任何修改，以及适用于我们的高级财务官和我们的高管或董事的任何豁免。美国证券交易委员会维护着一个互联网站(http://www.sec.gov)其中包含以电子方式向美国证券交易委员会提交的报告、委托书和信息声明，以及其他有关发行人的信息。
第1A项。风险因素
在您决定保留或投资我们的证券之前，您应仔细考虑以下风险，以及本10-K表格年度报告中的所有其他信息。这些并不是我们面临的唯一风险。其他目前未知或被认为微不足道的风险可能会对我们和我们的REIT资格产生实质性的不利影响，这可能会降低我们的股价，并导致您的全部或部分投资损失。以下部分内容为前瞻性陈述。请参阅“前瞻性陈述”。
与我们的业务和物业相关的风险
与新冠肺炎疫情相关的风险
新冠肺炎疫情已经，而且未来的任何公共卫生危机都可能对我们和我们的租户的业务、运营结果、现金流和财务状况以及当地、全国和全球经济活动产生严重的不利影响。
新冠肺炎疫情影响了整个美国，包括我们酒店所在的纽约和康涅狄格州。
未来的任何公共卫生危机都可能对人们的生活、工作和旅行方式产生重大影响，已经影响并可能在未来影响我们的财产。
大流行旅游影响的恢复尚未完成，帝国大厦天文台的游客数量尚未完全恢复，我们无法预测何时可以达到与2019年相当的游客数量，当时我们约三分之二的游客是国际游客。2020年、2021年和2022年期间，游客数量分别为50万、80万和220万，而2019年为350万。此外，2020年、2021年和2022年的天文台收入分别为2910万美元、4150万美元和1.06亿美元，而2019年的收入为1.288亿美元。我们改变了帝国大厦天文台的运营方式，将重点放在容量控制上，以最大限度地提高客户体验，需要预订以控制过度拥挤和人员成本，我们提高按游客计价可能会导致我们2022年和未来的天文台结果与以前的天文台结果不同。
新冠肺炎疫情造成的影响以及未来的任何公共卫生危机都可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响，其中包括以下因素：
•国家和/或地方经济低迷降低了我们办公室、多户和零售空间的前景、需求、入住率和出租率，所有这些都对我们的资产价值或价格产生了不利影响；
•计划的基本建设项目的延误、费用增加和/或取消；
•潜在损害我们遵守现有债务协议、偿还、再融资或延长到期债务以及产生新债务的能力；
•前往我们市场的国内和国际游客数量的变化；
•A类普通股和上市合伙单位市场价格的波动和下行压力，这也可能减少我们为新收购获得资本和/或我们的股权货币的机会；以及
•我们的现金流和支付股息的能力减少，可能会损害REIT资格和业务连续性。
与投资组合集中相关的风险
我们的物业地理上集中在纽约和康涅狄格州，不利的州或地方经济或监管发展可能会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。
我们的商业投资组合主要由曼哈顿以及康涅狄格州费尔菲尔德县和纽约州威彻斯特县的物业组成。因此，我们的业务总体上依赖于纽约市的经济，特别是曼哈顿的写字楼、零售和多户空间市场，这使我们面临更大的经济和监管风险，而如果我们拥有更多样化的投资组合。这些风险包括企业裁员、裁员、行业放缓和企业搬迁，以及房地产和其他地方税的增加，以及监管合规成本。目前联邦对州和地方税扣减的税收限制，以及更高的个人税率提议，可能会对纽约州和康涅狄格州等高税收州的人口趋势产生负面影响。
恐怖事件的威胁或发生，特别是在纽约市，可能会对我们的财产价值和我们产生现金流的能力产生实质性的不利影响。
恐怖事件的威胁或发生可能会导致人们从曼哈顿和大纽约大都市区搬迁到人口较少、知名度较低的地区。这可能会引发对我们物业的需求、入住率和租金的下降，并对我们的物业和现金流的价值产生重大影响。在帝国大厦及其观景台等备受瞩目的物业中，这种负面后果可能更有可能发生。此外，恐怖事件可能会导致我们某些物业的保险费大幅增加。
我们收入的很大一部分依赖于六处物业，特别是帝国大厦及其天文台。
在截至2022年12月31日的一年中，我们的六处物业合计占我们投资组合租金收入的约72.5%，其中帝国大厦单独占约29.9%。如果上述六项物业中的任何一项受到重大损害，或其相当数量的租户遇到财务压力，导致租约违约或申请破产，我们可供分配的收入和现金将受到重大不利影响。
此外，在截至2020年12月31日、2021年和2022年12月31日的财政年度，我们分别从帝国大厦的天文台运营获得了约2910万美元、4150万美元和1.06亿美元的收入。正如我们在2020年至2022年因大流行而经历的那样，天文台的收入损失已经并在未来可能对我们的业务结果和财务状况产生实质性的不利影响。
截至2022年12月31日，我们最大的五个租户约占我们商业投资组合年化租金的15.9%。
截至2022年12月31日，我们最大的五个租户加起来约占我们商业组合年化租金的15.9%，其中我们最大的租户在我们的一个写字楼租赁了总计50万平方英尺的可出租办公空间，约占我们商业组合可出租平方英尺总数的5.2%，占我们商业组合年化租金总额的约6.2%。我们的重要租户过去曾经历过，未来也可能会经历财务压力，导致租约违约或申请破产。在这种情况下，我们可能无法收回我们在租户改善津贴、优惠和交易成本(如专业费用和佣金)方面的前期投资。如果租户违约，我们可能会在执行我们的权利和保护我们的投资方面遇到延误和巨额成本。如果我们的任何重要租户遭遇业务低迷、资不抵债、拖欠租约和/或未能以优惠条款续约或根本无法续约，我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况可能会受到重大不利影响。
房地产市场的相关风险
从面对面工作环境到远程工作环境的持续转变、酒店办公桌布局的增加或向城市中心和郊区辐条地理模式的转移可能会对我们的办公室和多户公寓的总体需求产生不利影响。
为应对疫情而实施的某些远程工作做法仍然存在，并已使雇主和员工远离完全面对面的工作环境，这种更长期的转变可能会对我们的办公空间的整体需求产生不利影响。此外，随着雇主在家办公的灵活性增加，现在和未来的居民可能不太可能像我们拥有的房产那样生活在人口稠密的城市中心或多户住宅中。
这些趋势和相关影响可能会在大流行后继续下去，这可能会损害我们物业的需求和价值。
不利的经济和地缘政治条件影响我们租户的行业，特别是零售业，可能会导致我们的零售和办公空间的需求、租金和入住率下降。
截至2022年12月31日，我们的商业投资组合年化租金中约有17.7%由零售租户组成。近年来，由于消费者转向网购，零售业在全美面临销售收入减少和破产增加的问题，这一切都因疫情而加剧。这减少了对实体零售空间的需求，特别是在街道层面，这通常是写字楼每平方英尺租金最高的地方。
任何租户的破产或资不抵债都可能导致该租户的租约终止，并给我们造成重大损失。
正如我们过去经历过的那样，当时我们最大的租户之一破产，租户破产或资不抵债的情况可能会减少或终止我们从该租户那里获得的收入。这场流行病增加了租户破产的数量，联邦法律可能禁止我们及时驱逐和/或授权租户终止其租约，并对我们收回剩余租赁期到期的租金进行法定限制。此外，我们的大量租户(以租户数量衡量，而不是总面积)是规模较小的企业，通常没有大型企业租户的财务实力。小企业通常比大企业经历更高的失败率，它们的破产可能会对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。
竞争可能会阻碍我们吸引或留住租户或重新租赁空间的能力，我们可能需要做出租金或其他优惠和/或重大资本支出来改善我们的物业，以留住和吸引租户。
大纽约市及其周边大都会地区的房地产租赁在租金、位置、服务和物业条件方面都具有很强的竞争力。我们看到，在提供优惠、短期、便利设施、室内环境质量和可持续发展认证方面，来自出租方的竞争日益激烈。竞争的加剧挑战了我们租赁空间和最大限度提高有效租金的能力。
当我们物业的租约到期时，就我们目前的空置空间而言，我们可能被要求向租户提供租金或其他优惠，满足更多的翻新、改建和其他改进要求，或为租户提供额外服务。此外，我们现有的物业中有八处是战前写字楼物业，与较新的物业相比，这些物业可能需要更频繁和更昂贵的维修，以留住现有租户或吸引新租户。此外，由于技术创新，我们的多户物业面临着争夺居民的竞争。因此，由于来自大纽约市及其周边大都市区出租人的竞争加剧，我们已经并可能不得不支付巨额资本或其他支出，以保持我们物业的竞争力，续签现有租户，并吸引新租户。我们不能保证任何这类开支会导致入住率上升、租金上升，或阻止现有租户迁往我们的竞争对手拥有的物业。如果我们因缺乏资金或其他原因而无法与竞争对手竞争，我们可能无法吸引新租户或续约现有租户。
我们可能无法以优惠的条款续签租约或重新租赁空置空间，或者在租约到期时根本无法续租。
截至2022年12月31日，我们的写字楼和零售物业约有110万平方英尺的可出租空置空间(不包括已签署但尚未开工的租约)。此外，占我们商业物业组合中写字楼和零售物业面积5.1%和6.6%的租约将分别于2023年和2024年到期(包括按月租约)。我们不能保证预定到期的租约将会续期，或者我们的物业将以等于或高于当前平均水平的净有效租金重新出租。
多户租赁的短期性质让我们更快地受到市场租金下降的影响，这可能会使我们的收入更加不稳定。
一般来说，我们多户住宅的租期是12个月或更短。如果续签或转租的条款不如现有条款，我们的业务、经营业绩、现金流和财务状况都将受到负面影响。考虑到他们的短期租赁结构，我们的多户租赁收入对市场下滑更加敏感。
与我们的物业相关的风险
我们面临与我们的土地租约相关的各种风险，包括因违约、到期和征用权诉讼而产生的风险，我们对土地或该等物业的改善没有永久的经济利益。
我们在百老汇1350号、西33街111号和百老汇1400号这三个商业写字楼物业中的权益是土地租赁(即土地和改善工程的长期租约)，而不是土地和改善工程的费用权益。根据这些土地租约，我们作为租户履行传统上由业主履行的职能：向分租人收取租金、维护物业和支付相关费用。我们无权取得这些物业的收费权益。百老汇1350号的土地租约将于2050年7月31日到期，百老汇1400号的土地租约将于2063年12月31日到期，西33街111号的土地租约将于2077年6月10日到期。
如果我们被发现违反了这些土地租约中的任何一项，费用所有者可能会终止租约，我们可能会失去物业的使用权。此外，除非我们购买这些物业的基本费用权益或按现行条款延长土地租约的期限，否则我们将失去经营这些物业的权利，或继续以较低的盈利能力经营。
此外，我们不会分享土地的任何增值或改善，也不会在我们的土地租约期限之后从该物业获得任何收入。如果政府收购其征用权下的财产
如果没有权力，我们将只有权获得任何赔偿的一部分。对我们来说，续签土地租约的费用可能会更高，只要有续签的机会。
我们面临着与房地产开发相关的风险。
我们已经、继续并可能在未来从事与我们的物业相关的开发活动(包括我们的Metro Tower潜在开发地点)。我们在康涅狄格州斯坦福德的运输中心拥有有权的土地，可以支持开发大约40万平方英尺的可出租办公楼和车库。开发使我们面临无法控制的风险，这可能对我们的财务状况产生重大不利影响，包括但不限于融资的可用性和定价；分区和其他批准的可用性和时间；入住率和租金；建筑成本和延误(无论是由于天气、劳动力条件、材料短缺或其他原因)，以及及时租赁。如果我们放弃任何悬而未决的开发项目，我们将无法收回已经发生的费用和管理时间。
严重的通货膨胀可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。
通胀上升可能会增加物业、开发和翻新的成本，从而对我们产生不利影响。在高通胀的环境下，我们可能无法将租金提高至通胀水平或以上，这可能会降低我们的利润率。此外，我们的劳动力和材料成本可能会增加，这可能会对我们的业务、运营结果、现金流或财务状况产生不利影响。尽管我们物业的大部分运营费用的增加可以转嫁到我们的写字楼和零售租户身上，但我们的一些租约条款可能会限制我们向租户收取全部或部分增加的费用的能力。我们无法转嫁这种增加的运营费用，可能会减少可用于偿还债务和进行分配的现金流。
我们可能无法控制我们的运营成本，或者即使我们的物业收入减少，我们的支出也可能保持不变或增加。
与房地产投资相关的某些成本，如房地产税、保险和维护成本，通常不会在物业未完全入伙、租金下降或其他情况导致收入减少的情况下减少。我们的租约条款也可能限制我们向租户收取全部或部分费用的能力。
此外，通货膨胀已经并将继续影响物业运营费用和建筑成本。
我们面临来自第三方物业管理服务的风险。
虽然我们为我们的大部分物业提供物业管理服务，但我们使用第三方物业管理公司为我们的多户物业提供服务。如果这样的第三方物业管理公司没有按照我们的合同协议和期望的标准运作，我们可能会面临额外的风险，例如成本和声誉损害。
与非房地产业务相关的风险
帝国大厦的天文台业务不是传统的房地产业务，可能会受到竞争、不利天气和公共卫生危机导致的旅游趋势变化等因素的负面影响。
在截至2020年12月31日、2021年和2022年的财年中，我们获得了约2910万美元的收入，
4150万美元和1.06亿美元来自我们的天文台运营。与2019年相比，我们在2020年、2021年和2022年的收入大幅下降，原因是大流行和政府强制关闭，以及2020年7月重新开放后游客数量增长缓慢，这在很大程度上是由于旅行限制。我们无法预测我们的天文台收入何时会恢复到大流行前的水平。任何未来的健康或其他经济危机、地缘政治事件(包括全球敌对行动)或货币汇率波动都可能对游客趋势和游客对我们天文台的需求产生负面影响，这可能对我们的业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响。我们也容易受到恶劣天气导致的游客需求减少的影响。我们与纽约市现有的世贸中心、洛克菲勒中心、哈德逊船厂和范德比尔特一号天文台竞争，所有这些都可能转移游客的注意力，并对我们的收入造成负面影响。
帝国大厦的广播业务不是传统的房地产业务，空中广播信号的竞争和变化可能会使我们面临额外的风险。
帝国大厦及其广播桅杆提供无线电和数据通信服务，并支持向有线和卫星系统以及电视和无线电接收器传送广播信号。我们将广播桅杆的使用授权给第三方电视和广播公司。在截至2022年12月31日的年度内，我们推导出
来自此类广播牌照和相关租赁的收入(不包括租户报销收入)约为1,420万美元，而在其高峰期约为2,100万美元。来自其他广播业务的竞争对我们广播业务的收入产生了负面影响，续租导致收入减少，运营费用和资本支出增加。我们的广播牌照持有者还面临着各自行业技术进步和内容交付替代方法的一系列竞争，以及消费者行为的变化，这可能会减少对无线广播牌照的需求。最近的政府法规可能会通过为无线宽带服务提供商提供更多频谱来减少对广播许可证的需求，从而对我们的广播收入产生实质性的不利影响。
很大一部分商誉的减值可能会对我们的经营业绩和财务状况产生负面影响。
我们的资产负债表包括于2022年12月31日的商誉约4.915亿美元，主要包括与我们收购帝国大厦有限公司和第七大道501号联营公司的控股权相关的商誉。每年，当情况表明账面价值或商誉可能减值时，我们必须评估任何此类减值并计入由此产生的非现金减值的营业收益。由于新冠肺炎和旅游业的持续不确定性导致我们的天文台关闭，导致我们从2020年第二季度开始每个季度都进行这样的评估，直到2022年10月我们使用第三方评估咨询公司进行年度商誉测试。虽然我们认为没有必要减值，但我们将在适当时继续进行此类评估。见“财务报表--附注4递延成本、获得的租赁无形资产和商誉”。减值可能会对我们的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
与收购和处置有关的风险
我们可能无法确定并成功完成收购，即使确定并完成收购，也可能使我们面临额外的风险。
我们计划收购新的物业，因为我们面临着诱人的机会，但我们可能面临来自其他投资者的激烈竞争，特别是可能招致更多杠杆的私人投资者。我们可能会产生巨额成本，并转移管理层对潜在收购的注意力，包括我们无法完成的收购。如果我们成功地确定了收购目标并完成了交易，我们可能会花费比预算更多的资金来对相关物业进行必要的改善，并承担未知的责任，例如环境污染或前租户、供应商或员工的索赔。
我们可能会通过税收递延贡献交易获得财产，这可能会导致证券持有人稀释，并限制我们出售此类资产的能力。
在未来，我们可能会通过税收递延贡献交易来换取我们经营合伙企业中的合伙企业权益，这可能会导致证券持有人的摊薄，我们可以在所收购物业的纳税年限内扣除的税收折旧减少(与现金收购相比)，以及通过限制我们对所收购物业的处置和/或维护和分配合伙企业债务来保护出资人的递延纳税，以维持他们的纳税基础。这些限制可能会限制我们一次出售一项资产的能力，或者在没有这些限制的情况下以有利的条件出售资产。
如果我们无法在未来出售、处置或再融资一个或多个物业，我们可能无法实现我们的投资目标。
房地产投资相对较难快速出售。资本返还和投资收益变现一般在处置或再融资时发生。此外，守则对房地产投资信托基金处置不适用于其他类型房地产公司的财产的能力施加了限制。在任何一段时间内，我们可能无法通过出售、其他处置或以有吸引力的价格进行再融资来实现我们的投资目标。
由于未能使用或遵守1031条款的交换计划，我们可能会在处置资产时产生应纳税资本收益。
我们可能会不时地处置交易中的财产，这些交易旨在符合守则第1031条规定的“类似实物交易所”的资格。一项交易作为同类交易所的资格可能会被成功质疑，并被确定为目前应征税。在这种情况下，我们的应税收入和收入和利润将增加。在某些情况下，我们可能被要求支付额外的股息，或者作为替代，我们需要缴纳公司所得税，可能包括利息和罚款。因此，我们可能需要借入资金来支付额外的股息或税款，任何纳税都可能导致我们可用于分配给股东的现金减少。此外，如果类似的交易所后来被确定为应纳税，我们可能需要修改相关年度的纳税申报单，包括我们向股东发送的任何信息报告。如果适用的财产受到税收保护协议的约束，我们也可能受到重大赔偿义务的约束。
与我们的负债和流动性有关的风险
伦敦银行同业拆放利率(LIBOR)的终止可能会对我们造成不利影响。
根据我们的循环信贷安排和定期贷款，我们要承担利率风险。2017年7月，金融市场行为监管局(LIBOR的监管机构)表示，将逐步取消LIBOR作为基准。2020年11月，美联储宣布，银行必须在2021年底之前停止承销新的美元LIBOR合约，并且不迟于2023年6月30日，届时美元LIBOR将不再发布，市场参与者应修改遗留合约，使用有担保的隔夜融资利率(SOFR)或另一种替代参考利率。
我们已经修改了我们现有的循环信贷安排和定期贷款，使它们现在以SOFR为基础计息。虽然我们预计美元LIBOR的终止和相关过渡不会影响我们借入或维持已经未偿还的借款的能力，但它可能会导致我们债务协议下的更高利率和/或付款。此外，逐步取消美元LIBOR并过渡至SOFR可能会对金融市场造成干扰，这可能会对我们的财务状况产生重大不利影响，并对我们以有利条件获得未来债务的能力产生不利影响。在如何确定SOFR方面宣布的任何变化也可能导致报告利率的突然或长期增加或减少。如果发生这种情况，我们产生和收到的利息支付水平可能会发生变化。此外，鉴于SOFR于2019年4月开始出版，SOFR的未来业绩无法基于其有限的历史业绩进行预测。自SOFR最初发布以来，SOFR的变化有时比其他基准利率或市场利率的变化更不稳定，这可能会使我们为循环信贷安排和相关定期贷款支付的利息金额难以预测。此外，SOFR有可能未能获得市场的广泛接受，这可能导致流动性不足或基于SOFR的利率波动。
我们的债务、债务成本和贷款文件中的限制可能会对我们产生不利影响。
截至2022年12月31日，我们的未偿债务总额约为23亿美元，其中包括2024年11月之前未到期的抵押贷款总额约9.01亿美元。见“财务报表--附注5债务”，了解所需偿付的债务。我们的组织文件没有限制我们可能产生的债务，我们可能会产生大量额外债务，为未来的收购和开发活动提供资金。我们目前和潜在的债务水平，以及我们贷款文件中的限制，可能会对我们的现金流以及我们偿还和再融资债务的能力产生严重的不利影响。我们可能被迫处置我们的一个或多个财产，可能是在不利的条件下。我们可能会拖欠债务，在这种情况下，贷款人可能会加速我们的债务义务，并取消任何抵押财产的抵押品赎回权。我们对带有交叉违约条款的一笔债务的违约可能会导致其他债务违约。此外，我们的循环信贷安排和相关定期贷款按浮动利率计息。我们未来可能会产生债务，这些债务也会以可变利率计息，或者可能需要以更高的利率为我们的债务进行再融资。如果这些事件中的任何一个发生，我们的运营结果、现金流、财务状况以及偿还债务和进行分配的能力可能会受到不利影响。
我们的债务包括对我们的财务和运营灵活性以及分配的限制。
我们的债务工具可能会限制我们的财务和运营灵活性。例如，我们的密码箱和现金管理协议可能要求将我们物业的收入直接存入贷款人控制的密码箱账户，我们从这些账户获得现金后，我们将支付确定的运营和资本成本。因此，我们可能会被迫借入额外的资金来进行分配。
此外，我们的许多债务工具都包含影响我们业务运营方式的财务契约，包括所需的债务与资产比率、调整后的EBITDA与综合固定费用或偿债能力的比率。如果我们无法支付优先股的累计分红，我们经营合伙企业的合伙协议可能会限制我们支付股息的能力。见第二部分，项目7，“管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析--流动性和资本资源”和“私人永久优先股”。
抵押贷款使我们面临丧失抵押品赎回权和我们在抵押财产上的投资损失的风险。
抵押贷款和其他担保债务增加了我们的财产损失风险，因为违约可能导致丧失抵押品赎回权。出于税收目的，丧失抵押品赎回权通常被视为以等于未偿债务的购买价格出售财产。如果这样的债务超过了我们在房产中的纳税基础，我们将在止赎时确认应税收入，但不会收到任何现金。
丧失抵押品赎回权还可能触发我们根据与某些遗留投资者达成的税收保护协议承担的义务，即在出售特定房产时补偿他们的某些税收，这些房产嵌入了幻影的应税收入(或未能维持一定的负债水平)。见“财务报表--附注11--关联方交易--税务保护协议”。
较高的抵押贷款利率和/或无法获得抵押贷款债务可能会使我们难以为物业融资或再融资，这可能会减少我们可以购买的物业数量、我们的净收入和我们可以进行的现金分派。
如果无法以合理的利率获得按揭贷款，我们可能无法为购买物业提供资金。如果我们将抵押贷款债务放在物业上，当贷款到期时，我们可能无法为物业进行再融资。这可能会导致现金流减少，阻碍我们进行分配，并通过发行更多股票或借入更多资金来筹集更多资本。此外，在我们无法对贷款进行再融资的情况下，我们根据税收保护协议提供的债务担保机会将会减少，这可能会触发我们的相关赔偿义务。
我们的增长依赖于我们无法控制的外部资本来源。
由于维持我们REIT地位的分配要求(见第I部分，第1项，“业务-我们的税务地位”)，我们可能无法从运营现金流中为未来的资本需求提供资金，包括任何收购融资，可能需要依赖第三方来源。我们能否获得第三方资金来源，在一定程度上取决于总体经济和市场状况，包括信贷成本和可获得性、政府行动或不行动及其对资本市场状况的影响、市场对我们增长潜力的看法，以及我们当时的财务状况。如果缺乏所需资本，我们可能无法在有机会时收购或开发物业、偿还债务或向证券持有人进行必要的现金分配，以维持我们作为房地产投资信托基金的资格。
与灾难恢复和业务连续性相关的风险
自然灾害和自然气候风险可能会对我们的地区和业务产生不利影响。
我们的物业集中在纽约大都会地区。自然灾害和实际气候风险，包括地震、风暴、风暴潮、龙卷风、洪水、极端温度和飓风，都可能造成重大破坏或限制进入我们的财产和周围地区。实际气候风险，包括海平面上升和极端温度波动，可能对我们开展业务的沿海大都市地区产生不利影响。这些情况可能会导致对我们商业和多户物业的需求下降，损害我们运营建筑物的能力，使保险变得更负担不起或更容易获得，并增加我们物业的能源和公用事业成本。此外，根据现行的土地使用法，我们的某些物业无法重建到现有的高度或大小。在这种情况下，我们可能不得不升级这些属性以满足代码要求。我们的灾难恢复和业务连续性计划可能不足以应对这些风险。
我们的一些潜在损失可能不在保险范围之内。
我们的保险可能不足以赔偿我们所遭受的所有损失。业务中断保险一般不包括大流行造成的损害赔偿，尽管某些第三方在诉讼中要求承保此类保险，我们将继续监测这一情况。此外，我们的保险单包括大量的自我保险、免赔额和某些活动的自付费用。见第一部分第1项“商业--保险”。如果我们遇到没有投保或超过保单限额的损失，我们可能会招致重大成本和资本或财产损失。如果损坏的财产受到追索权债务的约束，我们将继续对债务负责，无论财产状况如何。我们的债务工具包含维护保险的惯例契约，包括恐怖主义保险。虽然我们认为这不太可能，但我们的贷款人或土地出租人可能会采取这样的立场，即完全或部分排除恐怖主义行为造成的损失是一种违约行为，将加速偿还债务或重新夺回土地租赁头寸。此外，如果他们在要求额外保险方面占上风，可能会导致保费大幅上升。未来，我们可能无法从满足我们协议中评级要求的保险公司那里获得保险，这可能会导致此类协议下的违约和/或损害我们的再融资能力。
我们可能会因遵守环境法而产生巨额成本，而环境污染可能会削弱我们出租和/或出售房地产的能力。
我们的酒店受各种有关环境保护的法律法规的约束，包括空气和水质量、有害物质以及健康和安全。我们的一些物业或邻近物业以前曾被前业主或租户用于商业或工业活动(如加油站、地下储油罐和干洗店)，而地铁塔址的一部分目前被用于汽车停车和加油，这可能会释放危险物质。如果我们的任何物业存在污染或未能补救污染，我们可能会被罚款，并削弱我们出售、租赁或融资的能力。
如果在我们的物业上发现污染，环境法可能会限制使用或操作。例如，我们对工地工作施加了限制 完成 在… 我们的 500 马马罗内克 物业 所需 通过 这个 新的 约克市 状态 部门 的
环境 控制室。 其他 法律法规管理室内和室外空气和水的质量，包括减少或去除含有石棉的材料、含铅油漆和含有多氯联苯(PCB)的电气设备。 我们还面临与人类接触化学或生物污染物有关的风险，如霉菌、花粉、病毒和细菌，这些污染物 可能 原因 逆序 健康状况 效果。 我们的 前辈 可能 BE 主题 至 相似的 负债 为 过去时 活动。 我们 可能 招致 罚款，并承担与上述行为有关的补救行动的费用。 我们有时要求我们的租户遵守环境保护规定 以及健康和安全法律 和法规 也是为了补偿我们 对于任何相关的责任 在我们的租约中 和他们在一起。但如果我们的任何租户破产或无法履行这些义务，我们可能会被要求履行这些义务。
我们不时会收购房地产，这会带来这样的风险，即我们收购的物业可能会因土地状况或我们在收购之前对该物业采取的行动而承担潜在的环境责任。这一潜在的环境责任在我们获得物业时可能是未知的，因此可能无法预测。
我们可能会因遵守环境法，特别是纽约市第97号地方法律而产生巨大的成本。
我们可能会受到新的合规要求和/或与自然资源或能源或公用事业使用和相关排放相关的新成本或税收的约束(如“碳税”)，这可能会增加我们的运营成本。特别是，作为纽约市大型商业和多户建筑的所有者，我们必须遵守纽约市议会于2019年4月通过的第97号当地法律，该法律为每座此类建筑设定了温室气体排放的年度限制，要求从2025年5月开始提交2024年全年的年度排放报告，并对超过这些限制的排放实施处罚。虽然我们正在积极努力减少我们的碳排放，但不能保证我们将能够在当地法律97的限制内运营，或者不能保证合规和/或处罚的成本不会很大。根据我们目前对法律的理解和相关计算，我们预计在2024-2029年第一个执行期内，我们不会对我们商业投资组合中的任何建筑支付罚款。
与人力资本管理相关的风险
我们的任何关键人员的离开都可能对我们产生实质性的不利影响。
我们的成功有赖于关键人员的努力，特别是我们的董事长安东尼·E·马尔金、总裁和首席执行官，他们的领导能力和全国行业声誉在许多方面让我们受益。二十多年来，他一直领导着我们资产的收购、运营和重新定位。我们高级管理团队的其他成员也拥有强大的行业声誉和经验，这有助于我们吸引、识别和利用机会。失去我们一名或多名高级管理团队成员的服务可能会对我们造成实质性的不利影响。
我们的董事长总裁和首席执行官有外部商业利益，他的时间和注意力从我们身上转移，这可能会对我们产生重大和不利的影响。
根据他的雇佣协议，Malkin先生同意(A)将他的大部分业务时间和注意力投入到我们的业务上，以及(B)在他受雇于我们期间和之后的一段时间内，以避免与我们竞争。马尔金先生还被允许将时间用于他的其他投资，只要这些活动不会对他履行对我们的职责造成实质性的干扰。他拥有物业和业务的权益，包括在组建交易中没有向我们提供资金的物业和业务，其中一些现在由我们的公司监管。因此，马尔金先生及其附属公司的管理和受托责任可能会与他对我们公司的责任相冲突。例如，2023年2月，我们完成了将位于康涅狄格州韦斯特波特69-97和103-107主街的零售资产出售给与马尔金先生有关联的实体的交易。进一步资料见“财务报表--附注11关联方交易”。考虑到他对我们业务的了解、与我们客户的关系以及我们的大量股权，我们可能会选择缓和或不执行他的雇佣协议下的权利，以维持我们与他的关系，这可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。
如果我们不能保持令人满意的劳资关系，可能会对我们产生实质性的不利影响。
截至2022年12月31日，我们有集体谈判协议，覆盖442名员工，占我们员工总数的66%，为我们的投资组合提供服务。我们无法在现有协议到期时就可接受的续签进行谈判，这可能会导致罢工或停工，并扰乱我们的运营。在任何这种情况下，在任何延长的时间内，我们可能会聘请临时替补工人，这将导致运营成本增加。
与法律合规性、ESG和网络安全相关的风险
我们面临着与我们的租户被OFAC指定为“违禁者”以及类似要求相关的风险。
美国财政部外国资产控制办公室(“OFAC”)维护着一份被认定为恐怖分子或以其他方式被阻止或禁止在美国开展业务或从事交易的人员(“被禁止人员”)的名单，从而限制我们与这些人做生意。此外，我们的租赁、贷款和其他协议可能要求我们遵守OFAC和相关要求，如果不遵守，可能会导致违反该等协议。如果与我们有业务往来的租户或其他人被指定为违禁者，我们可能被要求终止安排，否则将面临处罚。任何此类终止都可能导致收入损失或对我们的业务产生负面影响。
遵守美国反兴奋剂机构和类似的法律，我们可能会产生巨大的成本。
根据1990年《美国残疾人法》(以下简称《残疾人法》)，所有公共设施必须符合与残疾人无障碍和使用有关的联邦要求。我们已经并可能在未来再次被要求承担费用，以使任何不合规的物业合规，并在任何翻新时对我们的物业进行修改，其中任何一项都可能涉及巨额成本，并对我们的运营结果和财务状况产生重大不利影响。
我们可能会受到诉讼，这可能会对我们的财务状况产生实质性的不利影响。
在过去，我们一直是，未来我们可能会受到诉讼，包括与我们的运营、产品和其他正常业务过程有关的索赔。其中一些索赔可能导致巨额辩护费用和潜在的针对我们的重大判决，其中一些没有或无法投保。我们通常打算大力为自己辩护；然而，我们不能肯定未来可能出现的任何索赔的最终结果。某些诉讼或其解决方案可能会影响我们的保险覆盖范围的可用性或成本，这可能会对我们的财务状况产生不利影响，使我们面临更多的未投保风险，和/或对我们吸引高级管理人员和董事的能力产生不利影响。见“财务报表--附注9承付款和或有事项”。
对ESG问题的日益关注可能会影响我们的业务。
越来越多地关注ESG问题，包括与气候变化和可持续发展相关的问题，以及越来越多的社会、投资者和立法压力，要求公司解决ESG问题，可能会导致成本增加、更大的诉讼风险、对我们进入资本市场的负面影响，以及我们的声誉受到损害。例如，应对气候变化的政策和其他应对措施，如气候和能源立法和碳命令、更严格的环境报告要求、日益严格的建筑和能源法规，以及向低碳经济转型过程中的技术和市场变化，已经并可能继续影响我们的业务和运营结果。
此外，向投资者提供关于公司治理和相关事项的信息的组织制定了评级程序，以评估公司对ESG事项的处理方法，包括气候变化以及与气候有关的过渡性和有形风险。这样的评级被一些投资者用来为他们的投资和投票决定提供信息。不利的ESG评级可能会导致投资者对我们的负面情绪，并导致投资转向其他行业，这可能会对我们的股价以及我们获得资金的机会和成本产生负面影响。
我们公开宣布了我们在2022年实现碳中性的目标，并承诺为帝国大厦实现2030年净零碳排放目标，为我们的写字楼组合平衡实现2035年净零碳排放目标，即与电网合作实现80%的运营减排目标。我们实施了许多以可持续发展为重点的综合倡议，重点是能源、排放、水和减少废物，以及室内环境质量、福祉和健康建筑。这些愿望、目标和目标反映了我们目前的计划和愿望，并不能保证我们将能够实现这些目标。此外，这些努力还受到租户在报告ESG指标和实现ESG目标方面进行协作的意愿和能力的影响。我们为实现和准确报告这些目标和目的所做的努力带来了运营、监管、声誉、财务、法律和其他风险，其中任何一项都可能对我们产生实质性的负面影响，包括对我们的声誉和股票价格。
ESG事项的跟踪、评级和报告标准相对较新，尚未统一，并在全球范围内继续快速演变。我们选择的披露框架力求与各种自愿报告标准保持一致，可能会不时发生变化，并可能导致不同时期缺乏比较数据。此外，我们的流程和控制可能并不总是与不断发展的用于识别、测量和报告ESG指标的自愿标准保持一致，我们对报告标准的解释可能与其他标准不同，此类标准可能会随着时间的推移而变化，其中任何一项都可能导致对我们的目标进行重大修订或报告在实现这些目标方面的进展。我们未能或被认为未能在我们宣布的时间期限内追求或实现我们宣布的抱负和目标，或未能满足各种报告标准，或根本没有，可能会对投资者情绪、评估我们处理ESG问题的方法的评级结果、股价和资本成本产生负面影响，并使我们面临政府执法行动和私人诉讼，以及其他可能的重大不利影响。
网络攻击和任何不遵守相关法律的行为都可能对我们产生负面影响。
我们广泛依赖内部和外包技术来处理交易和管理业务，使我们的 业务 日益 在… 风险 从… 网络攻击， 哪一个 继续 至 增加 在……里面 数, 强度 和 老练， 包括恶意软件、勒索软件、计算机病毒、网络钓鱼、未经授权的访问以及黑客、恐怖分子、外国政府和其他行为者使用的其他媒介。 针对我们公司的网络攻击已经包括并在未来可能包括未经授权访问我们的数据和计算机系统的内部和外部尝试，以扰乱我们的运营或我们租户的运营，破坏财产或窃取机密信息。 不能保证我们的控制或 预防或减轻此类攻击的措施将是成功的。 A 网络攻击 可能 妥协 这个 机密性 信息 的 我们的 员工， 租户， 客户 和 供应商，并扰乱我们的业务运营和关系。 这样的安全漏洞可能需要我们花费大量资金 资源 至 补救措施 任何 损害赔偿 那 结果。 另外， 这样的 a 破洞 可能 主题 我们 至 诉讼， 损害赔偿、处罚、罚款、政府调查和执法行动或终止租约。 这些后果可能会损害我们在租户和投资者中的声誉，其中任何一项都可能对我们的业务产生实质性的不利影响。
任何对我们安全的损害也可能导致违反适用的隐私(例如，天文台客户数据、公司员工数据或多户物业的住宅数据)和其他法律，这可能会导致负面的法律后果，并对我们的财务状况、声誉、业务、记录和业务合作伙伴对我们业务关系的信心造成重大损害。 新的法律法规 与数据隐私和安全相关的问题在多个司法管辖区带来了日益复杂的合规挑战和成本，这可能会对我们的业务、财务状况和运营结果产生负面影响。
在我们的街市采用或更改租金管制或租金稳定规例和驱逐规例，可能会对我们的业务和物业价值产生不利影响。
越来越多的州和地方政府已经颁布并可能继续考虑制定和/或扩大租金管制或租金稳定法规，这些法规已经并可能继续以更广泛的方式限制我们提高租金或收取某些费用的能力，其中任何一项都可能具有追溯力。我们继续看到，考虑或被倡导团体敦促考虑租金减免、租金管制或租金稳定法规或扩大现有法规在我们市场的覆盖面的政府增加了。该等规例亦可能修订及/或扩大驱逐及其他租客权利规例，限制我们执行居民或租客的合约租金义务(例如暂缓驱逐)、收取费用或收取某些费用的能力，这可能会对我们的营运及物业价值产生不利影响。
政府住房法规可能会限制我们投资的多户房产的机会，如果不符合居民资格要求，可能会导致经济处罚或福利损失。
我们拥有，并可能获得受益于旨在为低收入或中等收入个人提供住房的政府计划的房产的额外股权。这些政府项目通常为房主提供抵押贷款保险、优惠的融资条款、税收抵免或租金援助付款。作为根据这些计划接受援助的条件之一，这些房产必须符合各种要求，这些要求通常将租金限制在预先批准的金额内，并对居民收入施加限制。不遵守这些要求和限制可能会导致经济处罚或福利损失。此外，我们通常需要获得适用的政府机构的批准，才能获得或处置此类财产的重大权益或管理此类财产。我们可能并不总是得到这样的认可。
与我们的组织和结构有关的风险
如果我们的董事会撤销了我们的REIT选举，或者我们无法保持REIT的资格，我们可能需要按公司税率支付美国联邦所得税，这可能会给我们的证券持有人造成不利后果。
尽管我们相信我们将保持有组织的组织，并将继续运营，以符合美国联邦所得税的REIT资格，但如果董事会认为继续符合REIT资格不再符合我们的最佳利益，或者我们可能无法保持这样的资格，我们的董事会可以在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT选举。资格受高度技术性和复杂的《法典》条款管辖，对这些条款只有有限的司法或行政解释，并取决于不完全在我们控制范围内的各种事实和情况。此外，立法、新法规、行政解释或法院裁决可能会显著改变相关税法和/或符合REIT资格的美国联邦所得税后果。如果就任何课税年度而言，我们未能保持作为REIT的资格，并且不符合法定豁免条款的资格，我们在计算我们的应纳税所得额时不能扣除对股东的分配，并将不得不按正常的公司税率为我们的应税收入支付美国联邦所得税，从而减少可用于分配和偿债的资金，并且我们将不被要求进行分配，直到我们重新符合REIT资格，在我们取消资格后的四个纳税年度内，我们将不被允许进行分配，除非我们根据相关法律规定获得了减免。有关更多信息，请参阅第一部分，第1项，“业务--我们的纳税状况”。
如果不符合国内控制的REIT的资格，我们的非美国证券持有人可能会面临不利的美国联邦所得税后果。
虽然我们打算继续根据1980年《外国房地产投资税法》的规定，将我们视为“国内控制的”房地产投资信托基金，但我们不能保证这一结果，因为我们的A类普通股是公开交易的，卡塔尔投资局(非美国持有者)拥有我们普通股的约18.67%，其他非美国持有者现在或将来可能持有额外的股份。如果我们不符合资格，外国投资者(“合格股东”、“合格外国养老基金”或“合格受控实体”除外)出售我们的普通股所获得的收益将受到FIRPTA的约束，除非(A)我们的普通股在成熟的证券市场交易，并且外国投资者在特定测试期内的任何时候都没有直接或间接拥有超过我们已发行普通股价值的10%，或者(B)适用FIRPTA的另一项豁免。
遵守REIT的要求可能会导致我们放弃和/或清算其他有吸引力的投资。
如果我们未能在任何日历季度末遵守REIT的收入和资产要求，我们必须在日历季度结束后30天内纠正不符合要求的情况，或有资格获得某些其他法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税收后果。有关更多信息，请参阅第一部分，第1项，“业务--我们的纳税状况”。为了符合守则适用于房地产投资信托基金的总收益或资产测试，我们可能被要求放弃我们本来会进行的投资或清算其他有吸引力的投资。这可能会减少我们的收入和可供分配的金额。
房地产投资信托基金的分配要求可能要求我们在不利的市场条件下借入资金，或者让我们纳税，这将减少可用于分配给我们证券持有人的现金。
我们打算将我们的应税净收入分配给我们的证券持有人，以满足REIT 90%的分配要求，并避免美国联邦所得税和4%的不可抵扣消费税。有关更多信息，请参阅第一部分，第1项，“业务--我们的纳税状况”。任何未能做到这一点将导致大量实体水平的税收和/或取消作为房地产投资信托基金的资格，不利的税收后果和重新资格的限制在本风险因素一节中如上所述。
此外，我们的应税收入可能会超过GAAP确定的净收入。如上所述，我们在特定年度产生的现金流可能少于应税收入，如果我们不在该年度将这些收入分配给证券持有人，我们可能会招致美国联邦所得税和该收入4%的不可抵扣消费税。在这种情况下，我们可能被要求以我们认为不利的利率或时间使用现金储备、产生债务或清算资产，或对我们的股票进行应税分配，以满足此类REIT要求并避免此类税收。
如果出于美国联邦所得税的目的，我们的经营合伙企业被视为公司，我们将不再有资格成为REIT。
为了使我们的上市经营合伙企业按照美国联邦所得税的目的被视为合伙企业并纳税，其总收入的90%或更多必须包括某些被动类型的收入，如租金、利息、股息等。如果我们的经营合伙企业未能满足将上市合伙企业视为合伙企业的毛收入要求，或者如果美国国税局成功挑战我们经营合伙企业的合伙企业地位，我们将无法通过适用于REITs的毛收入测试和某些资产测试，因此，不再有资格成为房地产投资信托基金，我们的运营伙伴关系将需要缴纳美国联邦、州和地方所得税。我们的经营合伙企业支付所得税将大大减少我们的经营合伙企业可用来履行其债务本金和利息支付义务以及向包括我们在内的合作伙伴进行分配的现金数额。
如果我们无法继续将帝国大厦天文台出租给TRS或维持我们的广播许可证，无论是以与我们收到的美国国税局裁决一致的方式，我们将被要求以一种可能对我们的股票价值产生不利影响的方式重组我们的业务。
我们依赖于美国国税局的私人信件裁决，即我们的天文台和广播设施的收入符合我们REIT资格的租金标准。见第一部分，第1项，“企业--我们的纳税状况”。只有在我们没有在裁决请求中错误陈述或遗漏重要事实，并且我们继续按照该请求中描述的重要事实运作的情况下，我们才有权依赖这些私人信函裁决，并且不能保证我们总是能够这样做。如果我们不能将我们的运营伙伴从天文台TRS获得的租金视为REIT毛收入测试的合格收入，我们将被要求重组我们运营天文台的方式，这可能需要我们通过将天文台出租给附属公司或第三方运营商来放弃对天文台的运营控制权。如果我们无法将我们的经营合伙企业从上述许可协议中获得的许可费视为REIT毛收入测试的合格收入，我们将被要求通过TRS签订上述许可协议，这将导致许可费受美国联邦所得税的影响，并相应减少我们可用于分配给我们证券持有人的现金流金额。在任何一种中
在这种情况下，如果我们不能及时适当地重组我们的业务，我们很可能会实现不符合REIT毛收入测试资格的大量收入，这可能导致我们无法获得REIT资格。
我们的TRS须缴纳美国联邦、州和地方所得税，我们拥有TRS的能力是有限制的，不遵守这些限制将危及我们的REIT资格，并可能导致适用100%的消费税。
房地产投资信托基金最多可以拥有一个或多个TRS的100%股票。TRS可以持有资产并赚取如果由REIT直接持有或赚取的收入将不是合格资产或收入的资产或收入。TRS直接或间接拥有超过35%的投票权或股票价值的公司将自动被视为TRS。总体而言，房地产投资信托基金资产价值的20%不得超过一个或多个TRS的证券。TRS适用于美国联邦、州和地方所得税。这些规定还对TRS与其母公司REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是以独立的方式进行的。
我们已与每个观测站TRS和持有TRS共同选择每个观测站TRS和持有TRS作为2013年美国联邦所得税法典下的TRS处理。天文台TRS、持有TRS和我们组成的任何其他TRS为他们的应税收入缴纳美国联邦、州和地方所得税，他们的税后净收入可以分配给我们，但不需要分配给我们，除非需要保持我们的REIT资格。尽管我们监控此类TRS证券的总价值，并打算处理我们的事务，以使此类证券占我们总资产价值的比例低于20%，并且此类证券与其他非合格资产一起占我们总资产价值的比例将低于25%，但在每个日历季度末，不能保证我们将能够在所有市场条件下遵守TRS限制。
由于财产税税率的变化、重新评估和/或州和地方税法的变化，我们的州和地方税可能会增加，这可能会对我们产生实质性的不利影响。
我们被要求为我们的财产缴纳州和地方税。州和地方税收法律或法规不时发生变化，这可能会导致我们的纳税义务增加。我们所在的州和市政当局的税收收入不足，可能会导致此类变化的频率和规模增加。特别是，联邦政府最近限制了个人在联邦纳税申报单上扣除州和地方税的能力，这可能会导致许多高税收州对自己的州和地方税法进行重大修改。此外，疫情使许多州和地方政府的税收减少，这可能会导致这些政府增加税收或以其他方式对州和地方税法进行重大修改。如果发生这种变化，我们可能需要为我们的资产或收入支付额外的税款。我们物业的房地产税可能会随着物业税税率的变化或税务机关对我们的物业进行评估或重新评估而增加。因此，我们未来缴纳的财产税可能会比过去大幅增加。如果我们支付的物业税增加，我们的财务状况可能会受到实质性的不利影响。
美国联邦、州和地方立法、司法或监管税收的变化可能会对我们的股东和我们产生实质性的不利影响。
美国目前对REITs及其股东的联邦所得税待遇可能会随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯力，这可能会影响美国联邦所得税对在美国的投资的待遇。涉及REITs的美国联邦所得税规则不断受到参与立法程序的人员、美国国税局和美国财政部的审查，这导致了法规的变化以及对法规和解释的频繁修订。我们无法预测税法的变化可能会如何影响我们的投资者或我们。美国联邦所得税法及其解释的修订可能会对我们作为房地产投资信托基金的资格以及与在我们的投资相关的税收考虑因素产生重大负面影响，或者可能导致我们改变投资和承诺。
我们的税收保护协议可能会限制我们出售某些房产或进行战略交易的能力，或者降低我们的负债水平，这可能会对我们产生实质性的不利影响。
关于组建交易，我们与某些Malkin家族成员(包括Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin)签订了一项税收保护协议，根据该协议，我们同意赔偿Malkin集团和Metro Center的另外一名第三方投资者，并就我们于2016年将本公司9.9%的完全稀释权益出售给卡塔尔投资局一事，我们同意在符合某些最低门槛和条件的情况下，就某些财产交易可能产生的某些税务责任向卡塔尔投资局进行赔偿。见“财务报表--附注11--关联方交易--排除的财产和企业”。如果我们触发此类税收赔偿义务，我们将被要求向Malkin Group、Metro Center和/或QIA的额外第三方投资者(视情况而定)支付由此产生的税收义务。这些义务可能会限制我们进行战略交易的能力，要求我们维持更多或不同的债务，和/或阻止我们处置我们可能判断为符合证券持有人最佳利益的财产。
我们B类普通股的持有者在提交给我们的证券持有人投票的事项上拥有重要的投票权。
作为我们组建的一部分，我们寻求给予每个出资投资者持有股权的选择权，这将允许该投资者根据该投资者在合并实体中的经济所有权比例就公司事项投票，无论该投资者选择应纳税的A类普通股还是递延纳税经营合伙单位。因此，原始投资者有机会将他们的权益贡献给我们，以换取一股B类普通股和49个运营合伙单位的混合，换取投资者以其他方式有权获得的每50个运营合伙单位。
每发行一股B类普通股，加上49个经营合伙单位，其持有人有权在A类普通股持有人有权投票的所有事项上投50票，包括董事选举。
我们B类普通股的持有者可能拥有与我们A类普通股持有者不同的利益，因此可能会以与我们A类普通股持有者的利益不一致的方式投票。这种对某些事项的重大投票影响可能会推迟、防止或阻止我们公司的控制权变更，或者可能剥夺我们A类普通股的持有者在出售我们公司时获得A类普通股溢价的机会。
我们投票权的集中可能会对新投资者影响我们政策的能力产生不利影响。
截至2022年12月31日，我们的董事长总裁和首席执行官安东尼·E·马尔金与马尔金集团一起，拥有40,859,706股普通股的投票权，约占我们普通股的19.5%我们已发行普通股的投票权。因此，马尔金先生有能力影响提交给我们证券持有人的事项的结果，包括我们董事会的选举和重大公司交易的批准，包括业务合并、合并和合并，以及我们日常公司和管理政策的决定。
截至2022年12月31日，卡塔尔投资局拥有我们11.03%的完全稀释权益，占已发行A类普通股的18.67%。根据我们与卡塔尔投资局的股东协议条款，卡塔尔投资局一般有权(但没有义务)在我们或我们的运营伙伴不时发行额外的普通股证券时，通过购买额外的A类普通股来维持其在我们的完全稀释的经济利益。虽然卡塔尔投资局同意将其在提交给我们证券持有人的所有事项上的投票权限制在有权投票总数的9.9%，但卡塔尔投资局也同意投票支持我们董事会推荐的所有董事被提名人的选举。马尔金先生和卡塔尔投资局的利益可能与您作为我们普通股持有人的利益冲突或不同，这些大型证券持有人可能会行使他们作为证券持有人的权利，限制我们采取某些本来可能符合我们证券持有人最佳利益的行动的能力。这种投票权的集中还可能产生延迟或阻止控制权变更的效果，而我们的证券持有人可能会认为这是有益的。
在出售或再融资我们的物业时，运营合伙单位持有人的税收后果可能会导致我们高级管理团队某些成员的利益与您的不同。
由于出资时物业的未实现内在收益，一些经营合伙单位的持有人，包括我们的董事长总裁兼首席执行官安东尼·E·马尔金和我们的荣誉董事长彼得·L·马尔金，在出售或再融资我们的经营合伙企业拥有的物业时，可能会遭受不同于我们A类普通股持有人的不同和更不利的税收后果，包括不成比例的更大比例的应税收入和变现收益分配。由于这些持有人不会获得相应较大的现金收益分配，他们可能会对某些物业的任何出售、交换或再融资的适当定价、时机、交易结构和其他重大条款，或是否出售、交换或再融资该等物业有不同的目标。因此，某些交易对马尔金先生的影响可能会影响他们影响这些财产的决定，并可能导致我们高级管理团队的这些成员试图推迟、推迟或阻止原本可能符合我们其他证券持有人最佳利益的交易，或以减轻马尔金先生上述税务后果的方式安排此类交易。此外，在组建交易方面，我们与Malkin先生签订了一项税收保护协议，根据该协议，我们同意赔偿Malkin集团和Metro Center的另外一名第三方投资者的某些税收责任，如果这些税收责任是由涉及四个物业之一的交易产生的。有关更多信息，请参阅“财务报表-附注11关联方交易-排除的财产和业务”。由于签订了税收保护协议, 马尔金先生可能有动机促使我们进行他们个人可能从中受益的交易。
我们证券持有人和运营单位持有人之间的利益存在或可能在未来产生利益冲突。
由于我们和我们的附属公司之间的关系，以及我们的经营伙伴或其任何合作伙伴之间的关系，存在或可能在未来出现利益冲突。例如，潜在的收购或处置机会可能对REIT是机会主义的，而税收对某些OP持有人不利。根据适用的马里兰州法律，我们的董事和高级管理人员对我们公司及其股东负有与他们管理我们公司相关的责任。同时，作为我们经营合伙企业的普通合伙人，根据特拉华州法律和我们经营合伙企业的合伙协议，我们对我们的经营合伙企业及其有限合伙人负有与我们的经营合伙企业管理相关的受托责任和义务。如果该股东的利益与该有限合伙人的利益发生冲突，该经营协议规定，本公司将按照该股东的最佳利益行事，履行其作为普通合伙人对该有限合伙人的受托责任。
我们的权利和我们的证券持有人对我们的董事和高级管理人员采取行动的权利是有限的，这可能会限制您在采取不符合您最佳利益的行动时的追索权。
我们的宪章在马里兰州法律允许的最大范围内限制了我们现任和前任董事和高级管理人员对我们和我们的证券持有人的金钱损害责任。根据马里兰州现行法律，我们现任和前任董事和高级管理人员不会对我们或我们的证券持有人承担任何金钱损害的责任，但因以下原因而产生的责任除外：(1)实际收到不正当的金钱、财产或服务利益或利润，或(2)董事或最终判决确定的高级管理人员主动故意不诚实，且对诉讼理由至关重要。此外，我们的经营合伙企业的合伙协议对我们和我们的董事和高级管理人员以及我们前任的某些现任和前任成员、经理、股东、董事、有限合伙人、普通合伙人、高级管理人员或控制人的责任和赔偿义务规定了某些限制。因此，我们和我们的证券持有人可能对所有这些人拥有有限的权利，这可能会限制您在发生不符合您最佳利益的行为时的追索权。
对控制权变动的限制可能会阻止有利于证券持有人的收购尝试。
我们的章程和我们经营合伙企业的合伙协议中的规定，可能会推迟或阻止公司控制权的变更或收购要约，即使这样的行动可能有利于公司的股东。此外，我们的董事会可以建立一个类别或系列的优先股，根据这些系列的条款，可以推迟、推迟或阻止交易或控制权的变更。
为了保持公司作为房地产投资信托基金的资格，并以其他方式解决与股权集中有关的问题，我们的章程一般禁止任何人直接或间接拥有超过9.8%的流通股或超过9.8%的普通股流通股，或超过9.8%的流通股或流通股的流通股。我们的章程还规定，如果我们从我们的租户那里获得的收入合理地预期等于或超过我们总收入的1%或导致我们无法满足任何REIT毛收入测试的金额，任何人都不能直接或间接拥有我们的股本股份，只要这种拥有会导致我们(直接或间接)拥有我们的租户之一的权益。违反所有权限制所拥有的股份将受到失去分配权和投票权等处罚。这些所有权限制可能会阻止收购或其他交易，在这些交易中，我们普通股的持有者可能会获得高于当时市场价格的溢价，或者持有者可能认为其他方面符合他们的最佳利益。
本公司董事会可自行决定放弃或修改一人或多人的所有权限制，如果董事会认为超过这一限制不会危及公司作为美国联邦所得税目的房地产投资信托基金的地位。例如，我们已经与卡塔尔投资局签订了这样一项豁免，允许卡塔尔投资局拥有我们A类普通股最多15%的流通股，以及相当于公司9.9%完全稀释的经济权益(包括所有已发行普通股和LTIP单位)的A类普通股总额，目前这相当于我们已发行的A类普通股的约18.67%，所有这些都受补充豁免的限制，该豁免可能会调整前述限制，以使卡塔尔投资局的所有权百分比仅因公司的股票回购而增加。
我们经营合伙企业的合伙协议中的某些条款也可能延迟或使我们主动收购我们或变更我们的控制权变得更加困难，其中包括：符合条件的当事人的赎回权；对经营合伙企业单位的转让限制；我们作为普通合伙人在某些情况下修改合伙企业协议的能力，并使经营合伙企业在未经有限合伙人同意的情况下发布可能延迟、推迟或阻止我们或我们的经营合伙企业的合并或其他控制权变更的条款；有限合伙人在特定情况下同意转让普通合伙企业权益和涉及我们的合并或其他交易的权利；以及支付给我们经营合伙企业优先股持有人的赎回溢价，如果我们的经营合伙企业根据其选择，在发生某些基本交易(如控制权变更)时决定将优先股赎回为现金。
与我们的普通股和交易运营单位相关的风险
我们可用于分配的现金可能不足以在预期水平进行分配，我们A类普通股和交易运营单位的股票的市场价格可能会受到我们的现金分配水平的不利影响。
我们打算向我们普通股的持有者和经营合伙单位的持有者进行分配。所有股息和分派将由我们董事会酌情决定，并将取决于我们的收益、财务状况、REIT资格的维持以及我们董事会可能不时认为相关的其他因素。如果我们的业务没有足够的现金可供分配，我们可能不得不从营运资金中为分配提供资金，或借入资金为此类分配提供资金，或减少此类分配的金额。我们不能向您保证我们的分发将会进行或持续。我们未能达到市场对未来收益和现金分配的预期，可能会对我们A类普通股和交易的运营部门的市场价格产生不利影响。
市场状况的变化可能会对我们的A类普通股和交易运营单位的市场价格产生不利影响。
与其他公开交易的股权证券一样，我们的A类普通股和交易OP部门的价值取决于各种市场状况，这些市场状况可能会不时发生变化。除了目前的经济环境和证券和信贷市场的未来波动，以下市场状况可能会影响我们的A类普通股和交易的OP单位的价值：
•房地产投资信托基金的一般声誉，以及与其他股权证券(包括其他房地产公司发行的证券)相比，我们的股权证券的吸引力；
•我们的财务表现；以及
•一般的股市行情。
我们普通股的市场价值基于一系列因素，包括但不限于市场对我们资产当前和未来价值的看法、我们的增长潜力以及我们当前和潜在的未来收益和分配。
未来注册权的行使可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。
2016年8月，我们与卡塔尔投资局就其购买我们的A类普通股签订了一项登记权协议，该协议要求我们在符合某些条件的情况下，在美国证券交易委员会维持有效的货架登记声明，规定卡塔尔投资局股票的转售。目前提交的登记声明于2020年7月31日提交，登记了多达29,894,869股。如果卡塔尔投资局决定出售其全部或大部分股份，或者市场认为它可能打算这样做，可能会对我们A类普通股的市场价格产生重大不利影响。
未来发行的债务或股权证券或优先股可能会稀释现有证券持有人的权益，并可能对我们交易证券的市场价格产生重大不利影响。
未来，我们可能会发行债务或股权证券或进行其他借款。根据我们的章程，我们的董事会在没有股东批准的情况下有权促使公司发行额外的股本或债务证券，我们的经营合伙企业也可以在没有证券持有人同意的情况下发行额外的经营合伙单位。清算后，我们的债务证券、优先股、其他贷款和优先股的持有者将获得我们可用资产的分配，而不是我们普通股的持有者。我们不需要优先向现有证券持有人提供任何此类额外的债务或股权证券。因此，我们普通股发行的额外股份，直接或通过可转换或可交换的证券(包括经营合伙单位)、认股权证或期权，将稀释我们现有普通股持有人的持有量，而此类发行或对此类发行的看法可能会降低我们普通股的市场价格。此外，我们的优先股或股票，如果发行，可能会优先于定期或在清算时的分配付款，这可能限制我们向普通股股票持有人进行分配的能力。
项目1B。未解决的员工意见
截至2022年12月31日，我们没有收到美国证券交易委员会工作人员的任何悬而未决的评论。
项目2.财产
写字楼和零售产品组合摘要
截至2022年12月31日，我们的写字楼和零售组合约有970万平方英尺的可出租面积，入住率约为85.2%，年化租金约为5.269亿美元。我们有12个办公物业，我们的零售物业包括曼哈顿写字楼底部的零售空间和多户物业，曼哈顿的四个独立零售物业和康涅狄格州韦斯特波特的两个相邻的独立零售物业。(1)。曼哈顿的所有物业都位于充满活力的零售走廊上，可以方便地乘坐公共交通工具、多样化的TE基础不好，行人流量大。为使已签署但尚未开始的租约生效，截至2022年12月31日，我们的写字楼和零售组合约有88.6%是租赁的。我们的房地产部门包括与我们所有房地产资产的所有权、管理、运营、收购、重新定位和处置有关的所有活动，帝国大厦第86层和102层的天文台除外，这两个天文台由我们的天文台部门运营。
(1)2023年2月1日，康涅狄格州韦斯特波特的两处零售物业售出。
下表概述如下 的 2022年12月31日。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | 年化 | |
| | | 可出租 | | | | | 每件租金 | |
| | | 正方形 | 百分比 | | 年化 | | 使用中 | 数量 |
| 属性名称 | 位置或子市场 | 脚(1) | 使用中(2) | | 租金(3) | | 平方英尺(4) | 租契(5) |
| 曼哈顿写字楼物业-办公室 | | | | | | | | |
帝国大厦(6) | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 2,714,737 | | 82.4 | % | | $ | 141,668,705 | | | $ | 63.34 | | 144 | |
| 中央车站一家 | 中央车站 | 1,245,439 | | 87.1 | % | | 65,602,130 | | | 60.48 | | 161 | |
百老汇大街1400号(7) | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 916,579 | | 94.0 | % | | 47,963,370 | | | 55.64 | | 18 | |
西33街111号(8) | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 641,036 | | 96.2 | % | | 39,930,094 | | | 64.76 | | 22 | |
| 西57街250号 | 哥伦布环岛-西侧 | 466,642 | | 84.8 | % | | 24,667,590 | | | 62.32 | | 33 | |
| 第七大道501号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 461,370 | | 85.0 | % | | 19,602,186 | | | 49.98 | | 22 | |
| 百老汇1359号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 457,313 | | 76.5 | % | | 20,912,746 | | | 59.81 | | 29 | |
百老汇大街1350号(9) | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 373,003 | | 83.2 | % | | 18,650,756 | | | 60.13 | | 51 | |
| 百老汇1333号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 296,360 | | 90.0 | % | | 15,621,887 | | | 58.55 | | 14 | |
| 曼哈顿写字楼物业-办公室 | | 7,572,479 | | 86.0 | % | | 394,619,464 | | | 60.58 | | 494 | |
| | | | | | | | | |
| 大纽约大都会地区办公室物业 | | | | | | | | |
第一斯坦福德广场(10) | 康涅狄格州斯坦福德 | 776,386 | | 75.8 | % | | 25,161,553 | | | 42.74 | | 43 | |
| 新城中心 | 康涅狄格州斯坦福德 | 284,786 | | 81.8 | % | | 13,209,172 | | | 56.72 | | 21 | |
马马罗内克大道500号(11) | 纽约州哈里森 | 286,335 | | 90.4 | % | | 7,681,621 | | | 29.69 | | 34 | |
| | | | | | | | |
| 小计/加权平均大纽约大都会写字楼物业 | 1,347,507 | | 80.2 | % | | 46,052,346 | | | 42.63 | | 98 | |
| | | | | | | | | |
| 曼哈顿写字楼物业-零售 | | | | | | | | |
| 帝国大厦 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 91,554 | | 76.6 | % | | 6,920,076 | | | 98.62 | | 12 | |
| 中央车站一家 | 中央车站 | 68,733 | | 99.4 | % | | 8,675,896 | | | 126.99 | | 13 | |
百老汇大街1400号(7) | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 18,618 | | 75.1 | % | | 1,471,265 | | | 105.24 | | 6 | |
西34街112号(8) | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 93,057 | | 96.4 | % | | 22,875,282 | | | 255.04 | | 3 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 西57街250号 | 哥伦布环岛-西侧 | 67,231 | | 89.1 | % | | 8,896,423 | | | 148.47 | | 7 | |
| 第七大道501号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 34,564 | | 73.2 | % | | 1,609,862 | | | 63.64 | | 6 | |
| 百老汇1359号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 27,467 | | 68.9 | % | | 1,079,511 | | | 57.01 | | 4 | |
| 百老汇大街1350号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 30,787 | | 77.6 | % | | 5,975,808 | | | 250.24 | | 5 | |
| 百老汇1333号 | 宾夕法尼亚车站-泰晤士报南 | 67,001 | | 100.0 | % | | 9,899,557 | | | 147.75 | | 4 | |
| 曼哈顿写字楼物业-零售 | | 499,012 | | 87.6 | % | | 67,403,680 | | | 154.17 | | 60 | |
| | | | | | | | | |
| 独立零售属性 | | | | | | | | |
| 联合广场10号 | 联合广场 | 58,006 | | 85.5 | % | | 6,944,628 | | | 139.95 | | 8 | |
| 第三大道1542号 | 上东区 | 56,250 | | 100.0 | % | | 2,652,308 | | | 41.15 | | 4 | |
| 第三大道1010号 | 上东区 | 38,235 | | 26.1 | % | | 412,120 | | | 41.24 | | 1 | |
| 西55街77号 | 中城区 | 25,388 | | 100.0 | % | | 1,952,250 | | | 76.90 | | 3 | |
主街69-97号(12) | 康涅狄格州韦斯特波特 | 16,874 | | 100.0 | % | | 1,866,809 | | | 110.63 | | 5 | |
主街103-107号 (12) | 康涅狄格州韦斯特波特 | 4,330 | | 100.0 | % | | 756,705 | | | 174.76 | | 1 | |
| 小计/加权平均独立零售属性 | | 199,083 | | 81.6 | % | | 14,584,820 | | | 89.78 | | 22 | |
| | | | | | | | | |
| 多户零售物业 | | | | | | | | | |
| 第十大道561号 | 哈德逊码数 | | 28,919 | | 94.9 | % | | 2,395,101 | | | 87.27 | | 2 | |
| 东94街345号 | 上东区 | | 3,700 | | 100.0 | % | | 247,782 | | | 66.97 | | 1 | |
| 桑树街298号 | 无HO | | 10,365 | | 100.0 | % | | 1,645,002 | | | 158.71 | | 1 | |
| 小计/加权平均多户零售物业 | | 42,984 | | 96.6 | % | | 4,287,885 | | | 103.30 | | 4 | |
| | | | | | | | | |
| 办公室和零售产品组合合计 | | 9,661,065 | | 85.2 | % | | $ | 526,948,195 | | | $ | 63.98 | | 678 | |
| | | | | | | | | |
| 办公属性合计/加权平均 | | 8,919,986 | | 85.1 | % | | $ | 440,671,810 | | | $ | 58.02 | | 592 | |
| 总/加权平均零售属性 | | 741,079 | | 86.5 | % | | 86,276,385 | | | 134.56 | | 86 | |
| 办公室和零售产品组合合计 | | 9,661,065 | | 85.2 | % | | $ | 526,948,195 | | | $ | 63.98 | | 678 | |
(1)不包括(I)用作大厦管理用途及租户设施的197,242平方英尺的商业用地及(Ii)80,225平方尺的天文台用地。
(2)根据于2022年12月31日签署并开始生效的租约计算，计算方法为(I)可出租平方英尺减去可用平方英尺除以(Ii)可出租平方英尺。
(3)表示按年计算的基本租金以及运营费用和房地产税的当期报销。
(4)代表2022年12月31日开始的租约的年化租金除以占用的平方英尺。
(5)表示每个物业或按资产组合的租约数量。如果租户有多个租约，无论是否在同一物业，但租期不同，租约的数量将等于不同期限的租约的数量。
(6)包括我们的广播租户租用的37,747平方英尺的可出租空间。
(7)指该物业的土地租赁权益，其剩余年期约为41年(2063年12月31日到期)，包括本公司可享有的单边延展权。
(8)指该物业的土地租赁权益，其剩余期限约为55年(2077年5月31日到期)，包括本公司可享有的单边延展权。
(9)指物业的土地租赁权益，剩余期限约为28年(2050年7月31日到期)，包括可供我们使用的单边延展权。
(10)第一斯坦福德广场由三栋建筑组成。
(11)我们已经达成了出售这处房产的协议。根据惯例的成交条件，这笔交易预计将在2023年第一季度完成。
(12)房产于2023年2月1日售出。
租户多元化
截至2022年12月31日，我们的写字楼和零售产品组合已租赁给由大约678个租约组成的多元化租户基础。我们的租户代表多个行业，如下所示：
| | | | | |
| 按行业划分的多元化 | 百分比(1) |
| 艺术和娱乐 | 3.3 | % |
| 广播 | 1.0 | % |
| 消费品 | 15.5 | % |
| 金融、保险、房地产 | 17.3 | % |
| 政府实体 | 2.1 | % |
| 医疗保健 | 1.7 | % |
| 法律服务 | 5.3 | % |
| 非营利组织 | 4.2 | % |
| 专业服务(不包括法律服务) | 9.4 | % |
| 零售 | 17.7 | % |
| 技术、媒体和广告 | 18.0 | % |
| 其他 | 4.5 | % |
| 总计 | 100.0 | % |
| |
(1)以年化租金为基础。 | |
下表列出了截至2022年12月31日，基于年化租金的我们商业投资组合中最大的20个租户的信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 加权 | | 百分比 | | | |
| | | 平均值 | 总计 | 投资组合 | | | 百分比 |
| | | 剩余 | 使用中 | 可出租 | | | 投资组合 |
| | 租赁 | 租赁 | 正方形 | 正方形 | | 年化 | 年化 |
| 租客 | 属性 | 期满(1) | 术语(2) | 脚(3) | 脚(4) | | 租金(5) | 租金(6) |
| LinkedIn | 帝国大厦 | Aug. 2036 | 13.7年 | 501,409 | | 5.2 | % | | $ | 32,772,732 | | 6.2 | % |
| 签名银行 | 百老汇大街1333和1400号 | Jul. 2030 - Apr. 2035 | 12.1年 | 308,207 | | 3.2 | % | | 18,175,128 | | 3.4 | % |
| PVH公司 | 第七大道501号 | Oct. 2028 | 5.8年 | 237,281 | | 2.5 | % | | 11,548,477 | | 2.2 | % |
| Center Brands Inc. | 帝国大厦 | Oct. 2028 | 5.8年 | 221,365 | | 2.3 | % | | 11,289,615 | | 2.1 | % |
| 丝芙兰 | 西34街112号 | Jan. 2029 | 6.1年 | 11,334 | | 0.1 | % | | 10,533,628 | | 2.0 | % |
| Li与冯 | 百老汇1359号，ESB | Oct. 2023 - Oct. 2028 | 4.8年 | 173,273 | | 1.8 | % | | 9,260,886 | | 1.8 | % |
| 目标 | 西34街112号，联合广场10号 | Mar. 2037 - Jan. 2038 | 14.7年 | 81,340 | | 0.8 | % | | 8,825,395 | | 1.7 | % |
| 梅西百货 | 西33街111号 | May 2030 | 7.4年 | 131,117 | | 1.4 | % | | 8,382,100 | | 1.6 | % |
| 城市服装商 | 百老汇1333号 | 9月2029年 | 6.8年 | 56,730 | | 0.6 | % | | 7,955,384 | | 1.5 | % |
| 科蒂 | 帝国大厦 | Jan. 2030 | 7.1年 | 156,187 | | 1.6 | % | | 7,950,113 | | 1.5 | % |
| 脚踏锁 | 西34街112号 | 9月2031年 | 8.8年 | 34,192 | | 0.4 | % | | 7,745,959 | | 1.5 | % |
| 美国联邦存款保险公司 | 帝国大厦 | Dec. 2024 | 2.0年 | 119,226 | | 1.2 | % | | 7,567,274 | | 1.4 | % |
| HNTB公司 | 帝国大厦 | Feb. 2029 | 6.2年 | 105,143 | | 1.1 | % | | 6,982,050 | | 1.3 | % |
| 迈克尔·J·福克斯基金会 | 西33街111号 | Nov. 2029 | 6.9年 | 86,492 | | 0.9 | % | | 6,219,167 | | 1.2 | % |
| 舒特斯托克 | 帝国大厦 | Apr. 2029 | 6.3年 | 104,386 | | 1.1 | % | | 6,087,598 | | 1.2 | % |
| 弗拉戈曼 | 百老汇大街1400号 | Feb. 2035 | 12.2年 | 107,680 | | 1.1 | % | | 5,922,400 | | 1.1 | % |
| 机构资本网络公司 | 中央车站一家 | Feb.2023 - Oct. 2035 | 9.8年 | 89,300 | | 0.9 | % | | 5,617,792 | | 1.1 | % |
| ASCAP | 西57街250号 | Aug. 2034 | 11.7年 | 87,943 | | 0.9 | % | | 5,344,751 | | 1.0 | % |
| 沃尔格林 | 百老汇1350号ESB | May 2025 - Sept. 2027 | 三年半 | 39,142 | | 0.4 | % | | 4,903,003 | | 0.9 | % |
| 公司的InterPublic Group of Co‘s，Inc. | 西33街111号和B‘Way 1400号 | Jul. 2024 - Feb. 2025 | 1.8年 | 77,364 | | 0.8 | % | | 4,744,134 | | 0.9 | % |
| 总计 | | | | 2,729,111 | | 28.3 | % | | $ | 187,827,586 | | 35.6 | % |
(1)到期日是按租约计算的，不适用于续订或延期选项。对于有两个以上租约的租户，租约到期时间显示为一个范围。
(2)表示基于年化租金的加权平均剩余租赁期限。
(3)以2022年12月31日签署和开始的租约为基础。
(4)表示我们的写字楼和零售投资组合中可出租平方英尺的总和。
(5)表示按年计算的基本租金以及运营费用和房地产税的当期报销。
(6)表示我们的写字楼和零售投资组合的年化租金合计的百分比。
租约期满
下表列出了我们物业签订的新租约和续签租约、年内签订的新租约和续签租约的每平方英尺加权平均年化现金租金、这些租约续期或转租前的先前加权平均年化现金租金以及按市值计价的租金增加(减少)的百分比。 | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年内签订的新租约及续期租约(平方英尺) | 1,118,579 | | | 1,005,630 | | | 923,379 | |
| | | | | |
| 年内签订的新租约及续期租约的加权平均年化现金租金每平方尺 | $ | 59.42 | | | $ | 57.55 | | | $ | 57.45 | |
| | | | | |
| 以前租约的加权平均年化每平方英尺现金租金 | $ | 58.58 | | | $ | 58.04 | | | $ | 61.18 | |
| | | | | |
| 按市值计价的租金增加(减少) | 1.4 | % | | (0.8) | % | | (6.1) | % |
下表列出了截至2022年12月31日的租赁到期汇总时间表，以及我们商业投资组合中写字楼和零售物业自2022年12月31日止的十个日历年中每年的可用空间。表中列出的信息假设租户不行使续订选择权和所有提前解约权。
办公和零售产品组合
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投资组合 | | | | | 年化 |
| 数 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | 每件租金 |
| 租约的数量 | 脚 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租约期满年份 | 即将到期(1) | 即将到期(2) | 即将到期 | | 租金(3) | 租金 | | 平方英尺 |
| 可用 | — | | 1,105,719 | | 11.4 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已签署的租约尚未开始 | 36 | | 319,351 | | 3.3 | % | | — | | — | % | | — | |
| 2022年第四季度 | 17 | | 51,771 | | 0.5 | % | | 2,077,733 | | 0.4 | % | | 40.13 | |
| 2023 | 89 | | 494,016 | | 5.1 | % | | 30,276,946 | | 5.7 | % | | 61.29 | |
| 2024 | 95 | | 641,385 | | 6.6 | % | | 38,063,823 | | 7.2 | % | | 59.35 | |
| 2025 | 83 | | 523,666 | | 5.4 | % | | 34,354,748 | | 6.5 | % | | 65.60 | |
| 2026 | 71 | | 690,336 | | 7.1 | % | | 38,296,385 | | 7.3 | % | | 55.47 | |
| 2027 | 89 | | 716,550 | | 7.4 | % | | 44,105,885 | | 8.4 | % | | 61.55 | |
| 2028 | 47 | | 914,331 | | 9.5 | % | | 48,868,734 | | 9.3 | % | | 53.45 | |
| 2029 | 47 | | 962,150 | | 10.0 | % | | 70,258,628 | | 13.3 | % | | 73.02 | |
| 2030 | 35 | | 706,825 | | 7.3 | % | | 46,759,804 | | 8.9 | % | | 66.15 | |
| 2031 | 23 | | 171,061 | | 1.8 | % | | 20,665,463 | | 3.9 | % | | 120.81 | |
| 2032 | 30 | | 382,405 | | 4.0 | % | | 26,756,490 | | 5.1 | % | | 69.97 | |
| 此后 | 52 | | 1,981,499 | | 20.6 | % | | 126,463,556 | | 24.0 | % | | 63.82 | |
| 总计 | 714 | | 9,661,065 | | 100.0 | % | | $ | 526,948,195 | | 100.0 | % | | $ | 63.98 | |
曼哈顿办公楼物业(4)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投资组合 | | | | | 年化 |
| 数 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | 每件租金 |
| 租约的数量 | 脚 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租约期满年份 | 即将到期(1) | 即将到期(2) | 即将到期 | | 租金(3) | 租金 | | 平方英尺 |
| 可用 | — | | 789,933 | | 10.4 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已签署的租约尚未开始 | 29 | | 268,085 | | 3.5 | % | | — | | — | % | | — | |
| 2022年第四季度 | 10 | | 33,457 | | 0.4 | % | | 1,838,529 | | 0.5 | % | | 54.95 | |
| 2023 | 75 | | 384,161 | | 5.1 | % | | 23,610,627 | | 6.0 | % | | 61.46 | |
| 2024 | 82 | | 583,319 | | 7.7 | % | | 35,330,760 | | 9.0 | % | | 60.57 | |
| 2025 | 61 | | 372,985 | | 4.9 | % | | 24,405,244 | | 6.2 | % | | 65.43 | |
| 2026 | 50 | | 464,437 | | 6.1 | % | | 27,837,943 | | 7.1 | % | | 59.94 | |
| 2027 | 66 | | 571,936 | | 7.6 | % | | 32,887,868 | | 8.3 | % | | 57.50 | |
| 2028 | 32 | | 796,300 | | 10.5 | % | | 42,948,266 | | 10.9 | % | | 53.93 | |
| 2029 | 33 | | 724,521 | | 9.6 | % | | 43,731,139 | | 11.1 | % | | 60.36 | |
| 2030 | 20 | | 547,490 | | 7.2 | % | | 33,017,325 | | 8.4 | % | | 60.31 | |
| 2031 | 11 | | 82,182 | | 1.1 | % | | 5,782,918 | | 1.5 | % | | 70.37 | |
| 2032 | 22 | | 344,750 | | 4.6 | % | | 23,649,713 | | 6.0 | % | | 68.60 | |
| 此后 | 32 | | 1,608,923 | | 21.3 | % | | 99,579,132 | | 25.0 | % | | 61.89 | |
| 总计 | 523 | | 7,572,479 | | 100.0 | % | | $ | 394,619,464 | | 100.0 | % | | $ | 60.58 | |
大纽约大都会地区办公室物业
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投资组合 | | | | | 年化 |
| 数 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | 每件租金 |
| 租约的数量 | 脚 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租约期满年份 | 即将到期(1) | 即将到期(2) | 即将到期 | | 租金(3) | 租金 | | 平方英尺 |
| 可用 | — | | 257,970 | | 19.1 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已签署的租约尚未开始 | 2 | | 9,161 | | 0.7 | % | | — | | — | % | | — | |
| 2022年第四季度 | 5 | | 6,922 | | 0.5 | % | | 60,189 | | 0.1 | % | | 8.70 | |
| 2023 | 11 | | 88,694 | | 6.6 | % | | 4,741,365 | | 10.3 | % | | 53.46 | |
| 2024 | 6 | | 39,232 | | 2.9 | % | | 1,443,769 | | 3.1 | % | | 36.80 | |
| 2025 | 17 | | 127,930 | | 9.5 | % | | 5,378,016 | | 11.7 | % | | 42.04 | |
| 2026 | 14 | | 154,669 | | 11.5 | % | | 6,129,451 | | 13.3 | % | | 39.63 | |
| 2027 | 16 | | 88,575 | | 6.6 | % | | 3,679,727 | | 8.0 | % | | 41.54 | |
| 2028 | 11 | | 111,044 | | 8.2 | % | | 4,216,464 | | 9.2 | % | | 37.97 | |
| 2029 | 6 | | 130,748 | | 9.7 | % | | 5,928,349 | | 12.9 | % | | 45.34 | |
| 2030 | 4 | | 78,526 | | 5.8 | % | | 3,457,648 | | 7.5 | % | | 44.03 | |
| 2031 | 2 | | 5,176 | | 0.4 | % | | 153,755 | | 0.3 | % | | 29.71 | |
| 2032 | 2 | | 4,718 | | 0.4 | % | | 147,782 | | 0.3 | % | | 31.32 | |
| 此后 | 4 | | 244,142 | | 18.1 | % | | 10,715,831 | | 23.3 | % | | 43.89 | |
| 总计 | 100 | | 1,347,507 | | 100.0 | % | | $ | 46,052,346 | | 100.0 | % | | $ | 42.63 | |
零售(5)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 百分比 | | | | | |
| | 可出租 | 投资组合 | | | | | 年化 |
| 数 | 正方形 | 可出租 | | | 百分比 | | 每件租金 |
| 租约的数量 | 脚 | 平方英尺 | | 年化 | 年化 | | 可出租 |
| 租约期满年份 | 即将到期(1) | 即将到期(2) | 即将到期 | | 租金(3) | 租金 | | 平方英尺 |
| 可用 | — | | 57,816 | | 7.8 | % | | $ | — | | — | % | | $ | — | |
| 已签署的租约尚未开始 | 5 | | 42,105 | | 5.7 | % | | — | | — | % | | — | |
| 2022年第四季度 | 2 | | 11,392 | | 1.5 | % | | 179,015 | | 0.2 | % | | 15.71 | |
| 2023 | 3 | | 21,161 | | 2.9 | % | | 1,924,954 | | 2.2 | % | | 90.97 | |
| 2024 | 7 | | 18,834 | | 2.5 | % | | 1,289,294 | | 1.5 | % | | 68.46 | |
| 2025 | 5 | | 22,751 | | 3.1 | % | | 4,571,488 | | 5.3 | % | | 200.94 | |
| 2026 | 7 | | 71,230 | | 9.6 | % | | 4,328,991 | | 5.0 | % | | 60.77 | |
| 2027 | 7 | | 56,039 | | 7.6 | % | | 7,538,290 | | 8.7 | % | | 134.52 | |
| 2028 | 4 | | 6,987 | | 0.9 | % | | 1,704,004 | | 2.0 | % | | 243.88 | |
| 2029 | 8 | | 106,881 | | 14.4 | % | | 20,599,140 | | 23.9 | % | | 192.73 | |
| 2030 | 11 | | 80,809 | | 10.9 | % | | 10,284,831 | | 11.9 | % | | 127.27 | |
| 2031 | 10 | | 83,703 | | 11.3 | % | | 14,728,790 | | 17.1 | % | | 175.96 | |
| 2032 | 6 | | 32,937 | | 4.4 | % | | 2,958,995 | | 3.4 | % | | 89.84 | |
| 此后 | 16 | | 128,434 | | 17.4 | % | | 16,168,593 | | 18.8 | % | | 125.89 | |
| 总计 | 91 | | 741,079 | | 100.0 | % | | $ | 86,276,385 | | 100.0 | % | | $ | 134.56 | |
(1)如果一份租约有两个不同的到期日，则视为两份租约(就租约计算和面积而言)。
(2)不包括(I)184,725平方尺可供租用的商业楼宇管理用途及租户设施，及(Ii)80,225平方尺的天文台面积。
(3)表示按年计算的基本租金以及运营费用和房地产税的当期报销。
(4)不包括(I)我们曼哈顿写字楼物业的零售空间和(Ii)帝国大厦的广播许可证和天文台运营。
(5)包括我们曼哈顿写字楼和多户物业中总计541,996平方英尺的可出租零售空间。不包括帝国大厦的广播许可证和天文台业务。
投资组合交易活动
在2022年4月，我们将被3,000万美元抵押贷款抵押的康涅狄格州诺沃克主大道383号转让给贷款人，双方同意取消抵押品赎回权，并确认了2,720万美元的非现金收益，这笔收益包括在我们精简的综合运营报表中的物业出售/处置收益中。于本次交易完成前，于2021年12月，吾等就物业计入770万美元的减值费用，因为吾等已得出结论，鉴于吾等持有期缩短及有将物业所有权转让予贷款人的新意向，资产的成本基准已超过其公允价值。
2022年12月7日，我们完成了纽约州怀特普莱恩斯银行街10号的出售，这笔交易受到3000万美元抵押贷款的约束，总资产估值为4200万美元。
2022年12月20日，我们完成了对位于曼哈顿桑树街298号的100%自由市场、全方位服务的多家庭资产的收购，收购价格为1.149亿美元。该物业共有96个单位，截至2022年12月31日已100%出租。
在截至2022年12月31日的一年中，我们于2023年2月1日完成了康涅狄格州韦斯特波特69-97和103-107大街的出售，总资产估值为4000万美元。Westport的出售是根据公司协议批准的关联方交易。见“财务报表--附注11关联方交易".
2022年12月，我们还签订了纽约州哈里森马马罗内克大道500号的买卖协议，总资产估值为5300万美元。根据惯例的成交条件，这笔交易预计将在2023年第一季度完成。
项目3.法律程序
有关任何未决法律程序的说明，请参阅本年度报告表格10-K中的“财务报表--附注9承付款和或有事项”。
项目4.煤矿安全信息披露
不适用。
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
市场信息
我们的A类普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)上市，代码为“ESRT”。我们的B类普通股没有在任何交易所上市，也没有交易。每股B类普通股可随时转换为一股A类普通股。
我们的运营伙伴关系有四个系列的合作单位(“运营单位”)-系列公关运营单位，系列ES运营单位，系列60运营单位和系列250运营单位。系列ES OP单元、系列60 OP单元和系列250 OP单元(统称为“交易OP单元”)分别以“ESBA”、“OGCP”和“FISK”的代码在纽约证券交易所上市。该系列公关运营单位不在任何交易所上市，也不进行交易。
2023年2月24日，我们A类普通股在纽约证券交易所的最后售价为每股7.53美元。
持有者
截至2023年2月24日，我们有578名A类普通股登记持有人和572名B类普通股登记持有人。截至2023年2月24日，我们约有583个系列PR OP单位的登记持有人、1,281个系列ES OP单位的登记持有人、393个系列OP单位的登记持有人和290个系列OP单位的登记持有人。某些普通股及营运单位股份以“街道”名义持有，因此，该等普通股及营运单位股份的实益拥有人数目并不为人所知，亦不包括在上述总数内。
分红
我们打算定期向A类普通股和B类普通股的持有者支付季度股息，至少在我们的应税收入范围内或在保持我们作为房地产投资信托基金的资格所需的范围内。我们未来支付的任何分配都将取决于我们的应税收入、实际运营结果、经济状况和其他可能与我们目前的预期大不相同的因素。我们的实际经营结果将受到多个因素的影响，包括我们从物业获得的收入、我们的运营费用、利息支出、租户履行义务的能力以及意外支出。
我们宣布2022年每个季度的股息为每股0.035美元，相当于年化股息为每股0.14美元。
我们的董事会将继续定期审查股息和资本分配政策。我们宣布的分派将由我们的董事会全权酌情从合法可用资金中授权，并将取决于许多因素，包括适用法律的限制、我们的资本金要求以及保持我们作为REIT资格所需的分派要求。有关用于分红的资金来源的信息，请参阅本年度报告中的“风险因素”项和“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”，以及有关可能对我们向证券持有人进行分配的能力产生不利影响的因素(如果有)的讨论。
决定分配给证券持有人的税收处理的收益和利润将不同于为财务报告目的报告的收入，这是由于联邦所得税目的的差异，包括但不限于债务清偿损失的处理、收入确认、补偿费用以及用于计算折旧的可折旧资产和估计使用寿命的基础。2022年支付的每股0.14美元的股息为所得税目的，100%归类为符合199A节扣除条件的应税普通股息，0%归类为资本回报。
股东回报绩效
下图是我们A类普通股、标准普尔500指数(“S&P500指数”)、富时NAREIT全股票指数(“FTSE NAREIT All Equity Index”)和富时NAREIT股权REIT办公室指数(“FTSE NAREIT Equity REIT Office Index”)的累计股东总回报的比较。该图假设在2017年12月31日投资了100.00美元，股息在没有支付任何佣金的情况下进行了再投资。不能保证我们的A类普通股的表现将继续与下图所示的相同或相似的趋势保持一致。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2017年12月31日 | | 2018年12月31日 | | 2019年12月31日 | | 2020年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 帝国国家房地产信托公司。 | $ | 100.00 | | | $ | 73.15 | | | $ | 73.82 | | | $ | 50.56 | | | $ | 48.78 | | | $ | 36.59 | |
| 标准普尔500指数 | $ | 100.00 | | | $ | 115.51 | | | $ | 151.88 | | | $ | 179.82 | | | $ | 231.44 | | | $ | 156.88 | |
| MSCI美国房地产投资信托基金指数 | $ | 100.00 | | | $ | 99.88 | | | $ | 125.69 | | | $ | 116.17 | | | $ | 166.20 | | | $ | 119.87 | |
| 富时NAREIT股票房地产投资信托基金办公室指数 | $ | 100.00 | | | $ | 89.99 | | | $ | 118.26 | | | $ | 96.46 | | | $ | 117.68 | | | $ | 73.41 | |
该图表不被视为通过引用纳入根据1933年证券法(经修订)或交易法提交的任何申请，无论任何关于通过引用合并在任何此类申请中的一般性声明，也不被视为根据证券法或交易法提交的其他申请。
根据股权补偿计划获授权发行的证券
2019年5月16日，我们的股东批准了帝国地产信托公司帝国地产OP，L.P.2019年股权激励计划(《2019年计划》)。2019年计划规定向我们公司和经营合伙企业的董事、员工和顾问提供奖励，包括期权、限制性股票、限制性股票单位、股票增值权、业绩奖励、股息等价物和其他基于股权的奖励，包括LTIP单位。根据2019年计划授予的奖励，我们总共约1,100万股普通股被授权发行。在我们的股东采纳2019年计划后，我们同意不会根据我们在2013年首次公开募股时采纳的第一次修订和重新发布的帝国地产信托公司和帝国地产OP，L.P.2013股权激励计划(“2013计划”，以及2019年计划，“该计划”)发行任何新的股权奖励。根据2019年计划和2013年计划的任何奖励，除行使外，被没收、注销或以其他方式终止的A类普通股股份将被重新加入根据2019年计划可供发行的A类普通股股份中。关于这些计划的进一步讨论，见“财务报表--附注10权益”。
下表显示了截至2022年12月31日我们的股权薪酬计划的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 计划类别 | | 在行使尚未行使的期权、认股权证及权利时须发行的证券数目 | | 未偿还期权、权证和权利的加权平均行权价 | | 根据股权补偿计划未来可供发行的证券数量(不包括本表第一栏所反映的证券) | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
证券持有人批准的股权补偿计划(1) | | 不适用 | | 不适用 | | 6,274,115 | | (2) |
| 未经证券持有人批准的股权补偿计划 | | — | | | — | | | — | | |
| 总计 | | 不适用 | | 不适用 | | 6,274,115 | | |
______________
(1)其中包括帝国地产信托公司帝国地产运营公司，L.P.2019股权激励计划，以及首次修订和重新修订的帝国房地产信托公司和帝国房地产运营公司，L.P.2013股权激励计划。
(2)未来可供发行的证券数量包括帝国地产信托公司帝国地产信托公司和帝国地产公司2019年股权激励计划下剩余可供发行的股票，对已被没收、取消或以其他方式终止的奖励进行了调整，但根据帝国地产信托公司2019年股权激励计划和第一次修订和重新修订的帝国地产信托公司和帝国房地产公司2013年股权激励计划进行了调整。.
截至2022年12月31日，我们已根据2013年以来的计划发行了786,881股限制性股票和13,300,702个LTIP单位。
近期出售未登记证券使用登记证券所得款项；
不适用。
股票证券回购和上市交易合伙单位回购计划
我们的董事会授权回购高达5亿美元的A类普通股和运营 合伙企业的 系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 运营中 伙伴关系 单位 在.期间 这个 期间 从… 一月 1, 2022年至2023年12月31日。 这取代了早些时候5.0亿美元的回购授权，回购授权从2021年1月1日持续到 十二月 31, 2021. 在……下面 这个 计划， 我们 可能 购买 我们的 班级 A 常见 库存 和 这个 运营中 合作伙伴系列 埃斯， 系列 250 和 系列 60 运营中 伙伴关系 单位 在……里面 符合 使用 适用 证券 法律 从… 时间 至 在公开市场或私下协商的交易中的时间。 任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们决定，并将受到股票价格、可用性、交易量、一般市场状况和适用的证券法的影响。 授权并不要求我们购买任何特定数量的证券，我们可以酌情决定暂停或终止该计划，而无需事先通知。截至2022年12月31日，我们约有4.098亿美元的授权回购金额剩余。
下表汇总了我们根据上述回购计划在截至2022年12月31日的三个月期间的每一个月购买的股权证券：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间 | | 购买的股份总数 | | 每股平均支付价格 | | 作为公开宣布的计划的一部分购买的股票总数 | | 未来可购买的最大近似美元价值(以千为单位) |
| October 1-31, 2022 | | 313,530 | | | $ | 6.60 | | | 313,530 | | | $ | 415,384 | |
| 2022年11月1日至30日 | | — | | | $ | — | | | — | | | $ | — | |
| 2022年12月1日至31日 | | 824,684 | | | $ | 6.74 | | | 824,684 | | | $ | 409,824,000 | |
第六项。[已保留]
不适用。
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
前瞻性陈述
这份Form 10-K年度报告包含《证券法》第27A节和《交易法》第21E节所指的前瞻性陈述。我们打算将这些前瞻性陈述纳入《1995年私人证券诉讼改革法》中有关前瞻性陈述的安全港条款，并将本声明包括在内，以遵守这些安全港条款。您可以通过使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，如“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“估计”、“考虑”、“目标”、“继续”、“将”或“预期”或这些词语和短语或类似词语的否定。特别是，与我们的资本资源、投资组合业绩、股息政策和经营结果有关的陈述包含前瞻性陈述。同样，我们所有有关业务、收购、预期市场状况、人口结构和经营结果带来的商业投资组合预期增长的陈述都是前瞻性陈述。
前瞻性陈述会受到重大风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性很难预测，而且通常不在我们的控制范围之内，您不应依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述依赖于可能不正确或不准确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件将按所述方式发生(或根本不会发生)。
除其他因素外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与所阐述或预期的大相径庭 在……里面 这个 前瞻性 声明： (i) 经济上， 市场， 政治 和 社交 影响 的, 和 不确定度 与任何流行病有关；(Ii)与本文所述任何事件或交易相关的条件或表现不佳；(Iii)涉及本公司的法律诉讼的解决；(Iv)办公、多户或零售空间需求减少，包括办公空间和远程办公的使用变化；(V)我们业务战略的变化；(Vi)影响我们的办公、零售、天文台、广播或其他设施使用的技术和市场竞争的变化；(Vii)国内或国际旅游业的变化，包括由于健康危机和流行病、地缘政治事件(包括全球敌对行动、货币汇率和/或来自纽约市最近开放的天文台的竞争)的变化，任何或所有这些变化都可能导致天文台访客人数下降；(Vii)租户违约、提前终止租约或不续订租约；(Ix)由于利率变化和其他因素，包括 当前 阶段化 输出 的 Libor； (x) 下降 真实 产业 估值 和 损伤 收费； (Xi) 终端 的 我们的 土地租赁；(十二)我们偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力的变化，以及我们根据缩减条件和财务契约借入更多资金的能力可能受到的限制；(十三)租金下降或空置率上升；(十四)我们未能成功或在预期的时间表或预算内执行任何新计划的资本项目；(十五)在确定和完成收购方面的困难；(十六)与任何发展项目(包括我们的地铁大厦潜在开发地点)相关的风险；(Xvii)政府变化的影响。 法规、税收 法律 和差饷 和类似的 事务；(十二)我们的 失稳 要获得资格 AS A房地产投资信托基金；(十九)与气候变化、不利天气状况、海平面上升和自然灾害有关的环境不确定性和风险； (Xx)因未能使用或遵守1031交换计划而产生的处置资产的应税资本收益；以及(Xxi)我们关于ESG指标和目标的方法和估计的准确性，租户在报告ESG指标和实现ESG目标方面的意愿和能力，以及政府监管对我们ESG工作的影响。有关这些和其他可能影响公司未来业绩、业绩或交易的因素的进一步讨论，请参阅本年度报告中题为“风险因素”的Form 10-K一节。
虽然前瞻性陈述反映了公司的诚信信念，但它们并不是对未来业绩的保证。除适用法律要求外，公司没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述，以反映基本假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件的变化，或在本年度报告以Form 10-K格式发布后的其他变化。潜在投资者不应过度依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅基于公司目前掌握的信息。
概述
除文意另有所指外，本节中提及的“本公司”、“本公司”及“本公司”均指本公司及其合并附属公司。
以下讨论和分析应与我们截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并财务报表以及截至2022年、2021年和2020年12月31日的综合财务报表以及与此相关的附注一起阅读，这些报表包括在本年度报告的Form 10-K中。
2022年亮点
•可归因于该公司的净收入为3640万美元。
•核心FFO为2.436亿美元。
•签署了总计1118579平方英尺的可出租新、续签和扩建租约。
•在第四季度完成了对位于曼哈顿桑树街298号的多家族资产的收购。
•第四季度完成了位于纽约州怀特普莱恩斯银行街10号的写字楼资产和康涅狄格州韦斯特波特零售资产的处置，年底后通过符合同类交易所资格的交易，以节税的方式完成了对该资产的处置。
经营成果
概述
下文讨论的是截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的财务状况和业务成果。有关我们2020年财务业绩与2021年财务业绩的对比讨论，请参阅我们截至2021年12月31日的财年的Form 10-K年度报告。
截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较
下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的业务历史结果(金额以千为单位):
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， | | | |
| 2022 | | 2021 | | 变化 | % |
| 房地产细分市场 | 观测台段 | 总计 | | 房地产细分市场 | 观测台段 | 总计 | | | |
| 收入： | | | | | | | | | | |
租金收入 | $ | 591,048 | | $ | — | | $ | 591,048 | | | $ | 559,690 | | $ | — | | $ | 559,690 | | | $ | 31,358 | | 5.6 | % |
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| 天文台收入 | — | | 105,978 | | 105,978 | | | — | | 41,474 | | 41,474 | | | 64,504 | | 155.5 | % |
| 租赁终止费 | 20,032 | | — | | 20,032 | | | 16,230 | | — | | 16,230 | | | 3,802 | | 23.4 | % |
| 第三方管理费及其他费用 | 1,361 | | — | | 1,361 | | | 1,219 | | — | | 1,219 | | | 142 | | 11.6 | % |
| 其他收入和费用 | 8,622 | | — | | 8,622 | | | 5,343 | | 138 | | 5,481 | | | 3,141 | | 57.3 | % |
总收入 | 621.063 | | 105.978 | | 727,041 | | | 582,482 | | 41,612 | | 624,094 | | | 102,947 | | 16.5 | % |
| 运营费用： | | | | | | | | | | |
| 物业运营费用 | 157,935 | | — | | 157,935 | | | 126,986 | | — | | 126,986 | | | (30,949) | | (24.4) | % |
| 地租开支 | 9,326 | | — | | 9,326 | | | 9,326 | | — | | 9,326 | | | — | | — | % |
| 一般和行政费用 | 61,765 | | — | | 61,765 | | | 55,947 | | — | | 55,947 | | | (5,818) | | (10.4) | % |
| 观测站费用 | — | | 31,036 | | 31,036 | | | — | | 23,206 | | 23,206 | | | (7,830) | | (33.7) | % |
| 房地产税 | 123,057 | | — | | 123,057 | | | 119,967 | | — | | 119,967 | | | (3,090) | | (2.6) | % |
| | | | | | | | | | |
| 减值费用 | — | | — | | — | | | 7,723 | | — | | 7,723 | | | 7,723 | | 100.0 | % |
| 折旧及摊销 | 216,707 | | 187 | | 216,894 | | | 201,676 | | 130 | | 201,806 | | | (15,088) | | (7.5) | % |
总运营费用 | 568,790 | | 31,223 | | 600,013 | | | 521,625 | | 23,336 | | 544,961 | | | (55,052) | | (10.1) | % |
营业收入 | 52,273 | | 74,755 | | 127,028 | | | 60,857 | | 18,276 | | 79,133 | | | 47,895 | | 60.5 | % |
| 公司间租金收入(费用) | 65,005 | | (65,005) | | — | | | 23,413 | | (23,413) | | — | | | — | | — | % |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | | | |
利息收入 | 4,901 | | 47 | | 4,948 | | | 701 | | 3 | | 704 | | | 4,244 | | 602.8 | % |
利息支出 | (101,206) | | — | | (101,206) | | | (94,292) | | (102) | | (94,394) | | | (6,812) | | (7.2) | % |
| 出售/处置物业的收益 | 33,988 | | — | | 33,988 | | | — | | — | | — | | | 33,988 | | — | % |
| 提前清偿债务损失 | — | | — | | — | | | (214) | | — | | (214) | | | 214 | | 100.0 | % |
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所得税前收入(亏损) | 54,961 | | 9,797 | | 64,758 | | | (9,535) | | (5,236) | | (14,771) | | | 79,529 | | (538.4) | % |
所得税(费用)福利 | (584) | | (962) | | (1,546) | | | (613) | | 2,347 | | 1,734 | | | (3,280) | | (189.2) | % |
净收益(亏损) | 54,377 | | 8,835 | | 63,212 | | | (10,148) | | (2,889) | | (13,037) | | | 76,249 | | (584.9) | % |
| 私有永久优先单位分配 | (4,201) | | — | | (4,201) | | | (4,201) | | — | | (4,201) | | | — | | — | % |
| 可归因于非控股权益的净(收益)亏损： | | | | | | | | | | |
| 经营合伙企业中的非控股权益 | (22,812) | | — | | (22,812) | | | 6,527 | | — | | 6,527 | | | (29,339) | | 449.5 | % |
| 其他合伙企业的非控股权益 | 243 | | — | | 243 | | | — | | — | | — | | | 243 | | — | % |
| 普通股股东应占净收益(亏损) | $ | 27,607 | | $ | 8,835 | | $ | 36,442 | | | $ | (7,822) | | $ | (2,889) | | $ | (10,711) | | | $ | 47,153 | | (440.2) | % |
房地产细分市场
租金收入
租金收入的增长反映了我们在2021年12月22日收购的多户物业的收入。
其他收入和费用
这个 增加 在……里面 其他 收入 和 收费 曾经是 到期 至 更高 食物 和 饮料 销售量， 保险 索赔 收入， 停车收入和坏账回收收入。
物业运营费用
这个 增加 在……里面 物业 运营中 费用 反映出 更高 工资单， 公用事业， 修理 和 维修 成本， 清洁和其他运营费用，原因是我们办公物业的建筑利用率增加，以及我们于2021年12月22日收购的多户物业的运营费用。
一般和行政费用
这个 增加 在……里面 一般 和 行政性 费用 反映出 更高 股权 补偿 和 工资单 费用、信息技术费用和专业费用。
房地产税
较高的房地产税主要是由于我们在2021年12月22日收购的多户房产中包括了房地产税。
减值费用
2021年的减值费用与康涅狄格州诺沃克大街383号有关，于2022年4月处置。
折旧及摊销
这个 增加 在……里面 折旧 和 摊销 反映出 加速 折旧 在… 一 物业 到期 至 一个 2021年第四季度的减值费用和我们于2021年12月22日收购的多户物业的额外折旧。
利息收入
利息收入的增加是由于利率高于上一年。
利息支出
这个 利息支出的增加是 主要是 可归因性 至 利息 费用 从… 我们的多户物业是在2021年12月22日收购的，部分被康涅狄格州诺沃克主大道383号的债务注销所抵消。
出售/处置物业的收益
代表出售纽约州白原市银行街10号的收益，以及处置康涅狄格州诺沃克大街383号
观测台段
天文台收入
由于新冠肺炎限制的减少，参观人数增加，天文台收入有所增加。
观测站费用
这个 增加 在……里面 天文台 费用 曾经是 驱动的 通过 增额 运营中 小时数， 哪一个 增额 变数 费用 这样的 作为劳动力、工会、安全、清洁和维护费用。
所得税
所得税支出增加是由于天文台部门的应税收入增加所致。
流动性与资本资源
流动性是衡量我们满足潜在现金需求的能力的指标，包括偿还借款、为我们的资产和运营提供资金和维护的持续承诺，包括租赁成本、为我们的再开发和重新定位计划提供资金、收购物业、向我们的证券持有人分配以及其他一般业务需求。根据我们管理层的历史经验和我们的业务战略，在可预见的未来，我们预计我们将从运营中产生正现金流。
虽然我们可能能够预测和计划某些流动性需求，但现金的使用可能会出现超出我们控制范围的意外增长，这将影响我们的财务状况和运营结果。例如，我们可能被要求遵守新的法律或法规，导致我们的物业产生意想不到的资本支出，从而增加我们的流动性需求。即使我们的预期流动资金需求没有重大变化，我们的流动资金来源也可能少于预期或需要的资金。我们的主要流动资金来源通常包括手头现金、短期投资、我们经营活动产生的现金、债务发行以及我们的无担保循环信贷和定期贷款安排下未使用的借款能力。我们预计将满足我们的短期流动性需求，包括分配、运营费用、营运资本、偿债和来自运营现金流的资本支出、手头现金、债务发行以及我们的无担保循环信贷和定期贷款安排下的可用借款能力。这些借款的可获得性取决于适用贷款协议中规定的条件。我们希望通过我们的运营现金流、手头现金、我们的无担保循环信贷和定期贷款安排、抵押融资、债务发行、普通股和/或优先股发行以及资产出售来满足我们的长期资本需求，包括收购、重新开发和资本支出。我们的物业需要定期进行资本投资，用于个人租约相关的租户改善津贴, 一般资本改善和与资本支出相关的成本。我们的整体杠杆将取决于我们的投资组合和杠杆成本。我们的宪章没有限制我们可以使用的杠杆数量。见第1A项。风险因素-与我们的负债和流动资金有关的风险，请参阅本年报的10-K表格，以获取更多信息。
截至2022年12月31日，我们有大约2.644亿美元的现金和现金等价物可用，我们的无担保循环信贷安排下有8.5亿美元可用。
截至2022年12月31日，我们的未偿综合债务总额约为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均期限为6.4年。截至2022年12月31日，不包括债务摊销，我们在2024年11月之前没有债务到期，届时本金偿还金额将在2024年达到7770万美元，2025年达到3.15亿美元，2026年达到2.25亿美元，2027年达到3.19亿美元，之后达到13亿美元。截至2022年12月31日，2023年至2027年及以后的利息支出义务总额为593.7而债务摊销总额为6030万美元。
关于我们在百老汇1350号、西33街111号和百老汇1400号的三个土地租约(即土地的长期租约和改善)，截至2022年12月31日，我们还有总计6980万美元的合同租金义务，其中750万美元应在未来五年内到期。
投资组合交易活动
2022年12月7日，我们完成了纽约州怀特普莱恩斯银行街10号的出售，这笔交易受到3000万美元抵押贷款的约束，总资产估值为4200万美元。
2022年12月20日，我们完成了对位于曼哈顿桑树街298号的100%自由市场、全方位服务的多家庭资产的收购，收购价格为1.149亿美元。
在截至2022年12月31日的一年中，我们于2023年2月1日完成了康涅狄格州韦斯特波特69-97和103-107大街的出售，总资产估值为4000万美元。
2022年12月，我们还签订了纽约州哈里森马马罗内克大道500号的买卖协议，总资产估值为5300万美元。根据惯例的成交条件，这笔交易预计将在2023年第一季度完成。
无担保循环信贷和定期贷款安排
有关我们的无担保循环信贷和定期贷款安排的摘要，请参阅“财务报表--附注5债务”。
金融契约
截至2022年12月31日，我们遵守了以下金融公约：
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| 财务契约 | 必填项 | 2022年12月31日 | 合规 |
| 最大总杠杆率 | | 35.6 | % | 是 |
| 最高担保债务 | | 14.0 | % | 是 |
| 最低固定费用承保范围 | > 1.50x | 2.8x | 是 |
最低未支配权益覆盖率
| > 1.75x | 5.0x | 是 |
最大无担保杠杆率
| | 25.8 | % | 是 |
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抵押贷款债务
截至2022年12月31日，应付抵押贷款票据净额为8.837亿美元。第一批债券将于2024年11月到期。看见“财务报表--附注5债务”有关抵押贷款债务的更多信息。
高级无担保票据
优先无担保票据的条款包括习惯契约，包括对留置权、投资、债务、根本变化和与关联公司的交易的限制，并要求某些习惯财务报告。这些条款还要求遵守财务比率，包括最高杠杆率、最高担保杠杆率、最低固定费用覆盖率、最低无担保权益覆盖率和最高无担保杠杆率。该协议还包含常规违约事件(在某些情况下须遵守特定的治疗期)，包括但不限于不付款、违反契诺、陈述或担保、交叉违约、破产或其他破产事件、判决、ERISA事件、某些控制权变更交易的发生以及丧失房地产投资信托资格。截至2022年12月31日，我们遵守了尚未履行的优先无担保票据。
利用政策
我们希望在我们的资本结构中使用杠杆，杠杆率由董事会不时决定。 虽然我们的董事会没有采取限制我们可能产生的债务总额的政策，但我们预计董事会在评估我们的债务水平时会不时考虑一些因素，以及这类债务的金额将是固定的或浮动的。 我们的章程和章程没有限制我们可能产生的债务金额或百分比，也没有限制我们的债务的形式(包括但不限于追索权或无追索权债务和交叉抵押债务)。 我们的整体杠杆将取决于我们的投资组合和杠杆成本，然而，我们最初打算将债务水平保持在与我们寻求投资级信用评级的计划一致的水平。 我们的董事会可能会根据当时的经济状况、债务和股权资本的相对成本、我们物业的市值、债务和股权证券的一般市场状况、我们普通股的市场价格波动、增长和收购机会以及其他因素不时修改我们的杠杆政策。见第1A项。风险因素-与我们的负债和流动资金有关的风险，请参阅本年报的10-K表格，以获取更多信息。
资本支出
下表汇总了我们的租户改善成本、租赁佣金成本和我们在每个时期的资本支出(以千美元为单位，每平方英尺除外)。
Office属性(1)(5)
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| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 新租约、扩建和续订合计 | 2022 | | 2021 | | 2020 |
签订的租约数量(2) | 130 | | 118 | | 90 |
| | | | | |
总面积为2平方英尺 | 1,071,426 | | 983,182 | | 854,068 |
| | | | | |
每平方英尺租赁佣金成本(3) | $ | 18.23 | | | $ | 20.14 | | | $ | 11.67 | |
每平方英尺租户改善成本(3) | 56.72 | | | 66.25 | | | 38.52 | |
每平方英尺租赁佣金和租户改善总成本(3) | $ | 74.95 | | | $ | 86.39 | | | $ | 50.19 | |
零售物业(4)(5)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 新租约、扩建和续订合计 | 2022 | | 2021 | | 2020 |
签订的租约数量(2) | 14 | | | 11 | | | 14 | |
| | | | | |
总面积为平方英尺 | 47,153 | | | 22,448 | | | 69,311 | |
| | | | | |
每平方英尺租赁佣金成本(3) | $ | 62.30 | | | $ | 57.27 | | | $ | 32.31 | |
每平方英尺租户改善成本(3) | 55.13 | | | 61.75 | | | 109.29 | |
每平方英尺租赁佣金和租户改善总成本(3) | $ | 117.43 | | | $ | 119.02 | | | $ | 141.60 | |
_______________
(1)不包括2022年、2021年和2020年曼哈顿写字楼总计490,012、507,276和504,284平方英尺的零售面积。包括帝国大厦的广播执照和天文台的运营。
(2)将续订和扩展租约作为一份租约签署。
(3)将所有租户改善和租赁佣金费用视为在租约签订期间发生的费用，而租约签订期间可能与实际支付期间不同。
(4)2022年、2021年和2020年，我们在曼哈顿的写字楼物业分别包括490,012,507,276和504,284平方英尺的可出租零售空间。不包括帝国大厦的广播许可证和天文台业务。
(5)上表不包括三个多族特性。
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| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
总商业投资组合 | | | | | |
资本支出(1) | $ | 38,445 | | | $ | 24,279 | | | $ | 43,022 | |
_______________
(1)包括所有资本支出，不包括租户改善和租赁佣金成本。
截至2022年12月31日，我们预计将产生与签署的新租约义务相关的额外成本约1.183亿美元，用于租户改善和租赁佣金。我们打算通过经营现金流、手头现金、短期投资以及无担保循环信贷和定期贷款安排下的借款，为租户改善和租赁佣金成本提供资金。
资本支出被认为是我们短期和长期流动性需求的一部分。我们打算通过经营现金流、手头现金、短期投资以及无担保循环信贷和定期贷款安排下的借款，为资本改善提供资金。
分销策略
我们打算以一种旨在满足REIT分配要求和避免美国联邦所得税负担的方式，将我们的应税净收入分配给我们的证券持有人。
在我们支付任何分配之前，无论是出于美国联邦所得税的目的还是其他目的，我们必须首先满足这两个条件 我们的经营要求和支付本金和利息的义务(如果有)。然而，在一些情况下， 在某些情况下，我们可能被要求以我们认为的利率或时间使用现金储备、产生债务或清算资产 不利的 或 制作 a 应税 分布 的 我们的 股票 在……里面 订单 至 满足房地产投资信托基金 分配要求。
我们宣布2022年每个季度的股息为每股0.035美元，相当于年化股息为每股0.14美元。董事会将在每次董事会会议上继续定期审查其股息和资本分配政策。
分配给股权持有人
2020年、2021年和2022年向股权持有人发放的分配和股息如下(以千为单位)：
| | | | | |
| 截至2020年12月31日的年度 | 65,047 | |
| 截至2021年12月31日的年度 | 32,764 | |
| 截至2022年12月31日的年度 | 42,786 | |
股票和上市交易合伙企业单位回购计划
我们的董事会授权回购高达5亿美元的A类普通股和经营伙伴关系的ES系列、250系列和60系列经营伙伴单位，直至2023年12月31日。根据该计划，我们可以购买我们的A类普通股和运营伙伴的ES系列、250系列和60系列运营合作伙伴单位 在公开市场或私下协商的交易中，根据不时适用的证券法。 任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将受到股价、可获得性、交易量和一般市场状况的影响。 授权并不要求我们购买任何特定数量的证券，我们可以酌情决定暂停或终止该计划，而无需事先通知。
下表汇总了我们在截至2022年12月31日的年度内购买的股权证券：
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| 期间 | | 购买的股份总数 | | 每股平均支付价格 | | 作为公开宣布的计划的一部分购买的股票总数 | | 未来可购买的最大近似美元价值(以千为单位) |
| 截至2022年12月31日的年度 | | 11,571,133 | | | $ | 7.79 | | | 11,571,133 | | | $ | 409,824 | |
现金流
截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较
现金净额。截至2022年12月31日和2021年12月31日，现金和现金等价物以及限制性现金分别为3.147亿美元和4.746亿美元。减少的主要原因是2022年12月收购了桑树街298号、2022年普通股回购增加、资本支出增加以及2022年支付的股息和分派增加。
经营活动。业务活动提供的现金净额减少130万美元，降至2.112亿美元。
投资活动。用于投资活动的现金净额增加1820万美元，达到2.309亿美元 至 资本支出增加，但部分被出售房地产的净收益所抵消。在截至2022年和2021年12月31日的年度内，用于收购多家族资产的现金净额分别为1.156亿美元和1.175亿美元。
融资活动。网络 用于融资的现金 活动 增额 通过 $47.2 百万 至 $140.2 百万美元，主要是由于普通股回购增加以及支付的股息和分配增加。
净营业收入
我们的财务报告包括对房地产净营业收入或NOI的讨论。NOI是衡量业绩的非GAAP财务指标。我们的管理层使用NOI来评估和比较我们物业的表现，并确定收益趋势和计算我们物业的公允价值，因为它不受以下因素的影响：(I)物业业主的资金成本；(Ii)折旧和摊销费用的影响以及出售经营性房地产资产的损益，这些资产已计入根据公认会计准则计算的净收入中；(Iii)收购费用、提前清偿债务造成的损失和衍生金融工具的损失；或(Iv)一般和行政费用以及物业所有者特有的其他损益。资金成本从NOI中剔除，因为它特定于所有者的特定融资能力和限制，而且它取决于历史利率和其他资本成本，以及我们过去关于可能已经或未来可能改变的适当资本组合的决定。折旧和摊销费用以及出售经营性房地产资产的收益或亏损被剔除，因为它们可能不能准确反映我们的写字楼或零售物业因使用物业或市场状况变化而产生的实际价值变化。虽然房地产的某些方面确实随着时间的推移而价值下降，但折旧和摊销合理地反映了这一点, 历史上，财产的整体价值是由于总体经济条件的变化而增加或减少，而不是由于财产的实际使用或时间的推移。出售不动产的收益和损失因财产的不同而不同，并受出售时的市场状况影响，而市场状况通常会在不同时期发生变化。在将一个时期与另一个时期进行比较时，或者将我们的经营业绩与其他没有进行类似时间购买或销售的房地产公司的经营业绩进行比较时，这些损益可能会造成扭曲。我们认为，从净收入中剔除这些成本是有用的，因为由此产生的衡量标准反映了实际收入、产生的费用和实际费用
酒店运营所产生的费用，以及入住率、租赁率和运营成本的趋势。
然而，NOI的用处是有限的，因为它不包括一般和行政成本、利息支出、折旧和摊销费用和物业销售的损益，以及GAAP规定的其他损益、维持我们物业运营业绩所需的资本支出水平和租赁成本，所有这些都是重大的经济成本。NOI可能无法捕捉到净收入这些组成部分的显著趋势，这进一步限制了其用处。
NOI是衡量我们酒店经营业绩的指标，但不衡量我们的整体业绩。因此，NOI不能替代按照公认会计原则计算的净收入。这一衡量标准应与按照公认会计原则计算的净收入一起进行分析，并在本管理层关于在计算NOI中剔除的净收入组成部分的财务状况和经营结果的讨论中进行其他讨论。其他公司可能使用不同的方法来计算NOI或类似名称的测量，因此，我们的NOI可能无法与其他公司报告的类似标题的测量进行比较，这些公司并没有完全像我们这样定义测量。
下表列出了我们的净收入(GAAP最直接的可比性衡量标准)与所列期间的NOI的对账(以千为单位)：
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| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
净收益(亏损) | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | | | $ | (22,889) | |
添加： | | | | | |
一般和行政费用 | 61,765 | | | 55,947 | | | 62,244 | |
折旧及摊销 | 216,894 | | | 201,806 | | | 191,006 | |
利息支出 | 101,206 | | | 94,394 | | | 89,907 | |
提前清偿债务损失 | — | | | 214 | | | 86 | |
| | | | | |
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| | | | | |
所得税支出(福利) | 1,546 | | | (1,734) | | | (6,971) | |
| 减值费用 | — | | | 7,723 | | | 5,360 | |
| IPO诉讼费用 | — | | | — | | | 1,165 | |
更少： | | | | | |
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| 出售/处置物业的收益 | (33,988) | | | — | | | — | |
利息收入 | (4,948) | | | (704) | | | (2,637) | |
第三方管理费及其他费用 | (1,361) | | | (1,219) | | | (1,225) | |
| | | | | |
| | | | | |
净营业收入 | $ | 404,326 | | | $ | 343,390 | | | $ | 316,046 | |
| | | | | |
其他净营业收入数据 | | | | | |
直线租金收入 | $ | 24,562 | | | $ | 21,078 | | | $ | 5,238 | |
租赁资产和负债摊销所产生的租金收入净增长 | $ | 4,758 | | | $ | 5,895 | | | $ | 3,627 | |
摊销已取得的低于市价的土地租约 | $ | 7,831 | | | $ | 7,831 | | | $ | 7,831 | |
营运资金(“FFO”)
下面我们将对FFO进行讨论。我们根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)发表的《FFO白皮书》计算FFO，该白皮书将FFO定义为净收益(亏损)(根据公认会计准则确定)，不包括对折旧房地产投资和实体房地产投资的减值减记、债务重组的损益和出售折旧经营性物业的损益，加上与房地产相关的折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)、对非控股权益的减值分配和非持续经营的损益以及未合并合伙企业和合资企业的调整后的损益。FFO是被广泛认可的REITs非GAAP财务指标，我们相信，当与根据GAAP确定的财务报表一起考虑时，有助于投资者了解财务业绩并为REITs之间的比较提供相关基础。此外，FFO对投资者很有用，因为它通过认识到房地产通常随着时间的推移而升值或保持剩余价值的程度比其他可折旧资产大得多，从而捕捉到房地产表现的特殊特征。投资者在试图了解股权REIT的运营业绩时，应该审查FFO，以及GAAP净收入。我们提出FFO是因为我们认为它是我们经营业绩的重要补充指标，并相信证券分析师、投资者和其他感兴趣的人经常使用它来评估REITs。然而，由于FFO不包括折旧和摊销，也没有计入我们物业价值的变化，
由于使用或市场状况以及维持我们物业经营业绩所需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都具有实际经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响，因此FFO作为业绩衡量标准的效用有限。我们不能保证我们提出的FFO可与其他REITs的类似名称指标相媲美。FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益(亏损)或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的替代办法。FFO不表示可用于资助持续现金需求的现金，包括分配现金的能力。虽然FFO是用于评估REITs业绩的可比性指标，但由于NAREIT白皮书只提供了计算FFO的指导方针，FFO的计算方法可能因公司而异。
修改的业务资金(“修改的FFO”)
修改后的FFO对传统定义的FFO增加了对任何高于或低于市场的地面租赁摊销的调整。我们认为这是评估我们经营业绩的有用补充措施，这是由于根据GAAP进行的非现金会计处理，这源于我们在形成交易后于2014年第三季度收购了两项期权物业，因为它们的市价租赁大幅低于市价，其摊销对我们的整体业绩至关重要。我们提出修改后的FFO是因为我们认为它是我们经营业绩的重要补充指标，因为它重新计入了低于市价的地面租赁的非现金摊销。我们不能保证我们提出的经修订的FFO可与其他REITs的类似名称指标相媲美。修改后的FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计准则确定的净收益(亏损)或根据公认会计准则确定的经营活动现金流量的替代方案。修改后的FFO并不表示可用于为持续的现金需求提供资金的现金，包括分配现金的能力。
业务核心资金(“核心FFO”)
核心FFO在修改后的FFO中增加了以下项目：IPO诉讼费用、遣散费和提前清偿债务的损失。该公司列报Core FFO是因为它认为核心FFO是衡量其经营业绩的重要补充指标，因为它不包括与其IPO和组建交易相关的项目以及其他非经常性项目。不能保证该公司提出的核心FFO可与其他REITs的类似标题指标相媲美。核心FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益(亏损)或根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的替代办法。核心FFO并不表示可用于满足持续现金需求的现金，包括分配现金的能力。在未来，我们还可能将其他我们认为有助于投资者比较我们业绩的项目排除在Core FFO之外。
下表列出了所列期间的净收入(最直接可比的公认会计准则衡量标准)与FFO、修正FFO和核心FFO的对账情况(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
净收益(亏损) | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | | | $ | (22,889) | |
| 其他合伙企业的非控股权益 | 243 | | | — | | | — | |
私有永久优先单位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,197) | |
房地产折旧及摊销 | 210,522 | | | 196,360 | | | 184,245 | |
| 减值费用 | — | | | 7,723 | | | 5,360 | |
| 出售/处置物业的收益 | (33,988) | | | — | | | — | |
普通股股东和非受控权益的运营资金 | 235,788 | | | 186,845 | | | 162,519 | |
| 摊销低于市价的土地租约 | 7,831 | | | 7,831 | | | 7,831 | |
来自普通股股东和非控制权益的业务的修正资金 | 243,619 | | | 194,676 | | | 170,350 | |
| | | | | |
| 提前清偿债务损失 | — | | | 214 | | | 86 | |
| 遣散费 | — | | | — | | | 3,813 | |
| IPO诉讼费用 | — | | | — | | | 1,165 | |
| | | | | |
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来自普通股股东和非控制权益业务的核心资金 | $ | 243,619 | | | $ | 194,890 | | | $ | 175,414 | |
| | | | | |
加权平均股份和经营合伙单位 |
基本信息 | 268,337 | | | 277,420 | | | 283,826 | |
稀释 | 269,948 | | | 277,420 | | | 283,837 | |
可能影响未来经营业绩的因素
租金收入
我们的收入主要来自租金、租金上涨、费用报销和根据我们每个物业的现有租约从租户那里获得的其他收入。“升级和费用偿还”包括租户根据合同租赁义务向我们支付的款项，以偿还每一处物业发生的部分物业运营费用和房地产税。
我们相信，我们物业的就地租赁的平均租金一般低于当前的市场租金，尽管目前特定物业的个别租赁可能在其特定子市场内以高于或低于当前的市场租金进行租赁。
我们收到的净租金收入和报销金额主要取决于我们是否有能力租赁当前可用的空间、在租约按计划或非计划终止时将空间重新租赁给新租户或续签即将到期的租约，以及维持或提高租金。可能影响我们租金收入的因素包括但不限于：当地、地区或国家经济状况；写字楼或零售空间供过于求或需求减少；市场租金变化；我们为物业提供足够服务和维护的能力；以及利率波动，所有这些都可能对我们未来的租金收入产生不利影响。未来影响我们子市场的经济或地区衰退，或我们租户行业的低迷，可能会削弱我们租赁空置空间和续租或再租赁空间的能力，以及我们租户履行其租赁承诺的能力，并可能对我们维持或增加物业入住率的能力产生不利影响。见第1A项。风险因素-与房地产市场相关的风险，请参阅本年报的10-K表格，了解有关可能影响未来租金收入的因素的更多信息。
租户信用风险
我们租户的经济状况也可能恶化，这可能会对他们履行租赁承诺的能力产生负面影响，进而对我们维持或提高物业入住率和/或租金的能力产生不利影响。潜在租户可能希望整合、减少管理费用并保留运营资本，也可能推迟做出战略决定，包括签订新的长期租约。
租赁
在截至2022年、2021年和2020年12月31日的财年，我们分别签署了110万、100万和90万平方英尺的新租赁、扩建和续租协议。
由于任何特定季度签订的租约数量相对较少，一份或多份较大的租约可能会对该期间的平均租金、租户改善和租赁佣金成本产生不成比例的积极或消极影响。因此，我们认为，在分析平均租金和租户改善的趋势以及租赁佣金成本时，审查多个季度或几年的活动更为合适。租户改善成本包括与安装新租户的成本同时发生但并不直接相关的一般改善费用。租赁佣金成本同样会受到重大波动的影响，这取决于所签署的租约的期限和每个季度的租户组合。
截至2022年12月31日，我们的商业投资组合中约有110万平方英尺的可出租空间可供租赁(不包括已签署但尚未开始的租约)，占我们商业投资组合中物业可出租净面积的11.4%。此外，我们商业投资组合中物业可出租净面积的5.1%和6.6%的租约将分别于2023年和2024年到期。这些租约预计将分别占该期间年化租金的约5.7%和7.2%。我们的收入和经营业绩可能会受到到期租约的影响，这些租约没有续签或再租赁，或以等于、高于或低于当前平均基本租金的基本租金续订或再租赁。此外，我们的收入和运营结果也可能受到我们重新租赁可用空间所产生的成本的影响，包括支付租赁佣金、重新开发和可能无法由租户承担的改建。见第1A项。风险因素-与房地产市场相关的风险，请参阅本年报10-K表格中的其他因素以获取更多信息。
市况
我们商业投资组合中的物业位于曼哈顿和大纽约大都市区，包括康涅狄格州费尔菲尔德县和纽约威彻斯特县。这些市场状况的积极或消极变化，如业务招聘或裁员或裁员、行业增长或放缓、业务搬迁、房地产和其他税收的增减、遵守政府法规或法规变化的成本，都可能影响我们的整体业绩。见第1A项。风险因素-与我们的投资组合集中有关的风险，在本年度报告中的10-K表格中，了解可能影响市场状况的其他因素。
天文台业务
在截至2022年12月31日的一年中，天文台接待了2189,000名游客，与2021年同期的827,000名游客相比，增长了164.7%。我们的上座率恢复到疫情前的水平与国内和国际旅行趋势密切相关，我们新的纯预订运营模式，以及我们希望以更少的人群为游客提供更好体验的愿望，我们从这些游客那里获得了更高的人均收入。
截至2022年12月31日，天文台的收入为1.06亿美元，比截至2021年12月31日的4,150万美元增长了155.4。天文台收入的增长是由2022年更高的参观水平推动的。
天文台的收入和入场人数取决于以下因素：(I)来纽约市参观天文台的(国内和国际)游客数量以及任何相关的旅游趋势；(Ii)每张入场费可收取的费用；(Iii)影响参观天文台人数的季节性趋势；(Iv)竞争，特别是来自其他新建和现有天文台的竞争；以及(V)天气趋势。见第1A项。风险因素-与我们的非房地产业务有关的风险，请参阅本年度报告中的10-K表格，了解可能影响我们的天文台运营的其他因素。
运营费用
我们的运营费用一般包括折旧和摊销、房地产税、土地租赁费用、维修和维护、安全、水电费、与财产相关的工资和保险。可能影响我们控制这些运营成本的因素包括：保险费增加、税率、定期维修成本、重新开发成本和再租赁空间的成本、遵守政府法规(包括分区和税法)的成本、适用法律和利率水平下的潜在责任。如果我们的运营成本因上述任何因素而增加，我们未来的现金流和运营结果可能会受到不利影响。
当市场因素和竞争等情况导致物业收入减少时，拥有和运营物业的费用不一定会减少。如果收入下降，我们可能无法相应地减少开支。与房地产投资相关的成本，如房地产税和一般维护，即使物业没有完全占用或其他情况导致我们的收入减少，也不会大幅减少。因此，如果未来收入减少，静态运营成本可能会对我们未来的现金流和运营结果产生不利影响。如果未来存在类似的经济状况，我们可能会经历未来的损失。见第1A项。风险因素-在本10-K表格年度报告中与我们的物业相关的风险，以了解可能影响我们运营费用的其他因素。
资金成本和利率
截至2022年12月31日，我们100%的债务是固定利率债务，其中包括现有的利率互换协议。如果我们从我们的无担保信贷工具中使用可用的借款能力，我们可能会招致可变利率债务。
竞争
在曼哈顿和我们经营的大纽约大都会市场，房地产租赁竞争激烈。我们与众多商业房地产的收购者、开发商、所有者和运营商竞争，其中许多人拥有或可能寻求在我们的物业所在的同一市场收购或开发与我们类似的物业。主要的竞争手段是租金、地点、提供的服务以及租赁设施的性质和条件。此外，我们还面临着来自其他房地产公司的竞争，包括其他房地产投资信托基金、私人房地产基金、国内外金融机构、人寿保险公司、养老金信托基金、合伙企业、个人投资者以及其他可能比我们拥有更多财务资源或获得资本的人，或者愿意在杠杆率更高或从财务角度来看没有我们愿意追求的吸引力的交易中收购物业的人。此外，来自新的和现有的天文台和/或广播业务的竞争可能会对我们的天文台和/或广播业务的收入产生负面影响。对国内旅行的不利影响和外币汇率的变化也可能减少未来的需求，这可能会对我们的经营业绩产生实质性的不利影响。如果我们的竞争对手以低于当前市场价格、低于我们目前向租户收取的租金的租金提供空间，在我们市场内更好的位置或更高质量的设施中，我们可能会失去潜在的租户，并可能面临压力，将我们的租金降低到低于我们目前收取的租金，以便在租户租约到期时留住租户。
见第1A项。本年度报告中的10-K表格中的风险因素，以了解可能影响未来运营结果的其他因素。
关键会计估计
列报依据和合并原则
随附的合并财务报表乃根据公认会计原则及美国证券交易委员会的规则及规定编制，代表本公司的资产负债及经营业绩。合并财务报表包括我们的账目和我们的全资子公司，以及我们的经营合伙企业及其子公司。所有重大的公司间余额和交易都已在合并中冲销。
我们合并我们拥有控股权的实体。在决定吾等是否拥有部分拥有实体的控股权及合并该实体的账目时，吾等会考虑以下因素：所有权权益、董事会代表、管理层代表、作出决定的权力、合伙人/成员的合约及实质参与权，以及该实体是否为可变权益实体(“VIE”)及我们是否为主要受益人。VIE的主要受益者是这样的实体：(1)有权指导对该实体的经济表现影响最大的活动；(2)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。主要受益人需要合并VIE。
我们将评估未来可能进行的每项投资的会计处理。这项评估将包括审查每个实体的组织协议，以确定哪一方拥有哪些权利，以及这些权利是保护性的还是参与性的。对于所有VIE，我们将审查此类协议，以确定哪一方有权指导对实体的经济表现和利益影响最大的活动。如果吾等或吾等的合作伙伴可批准年度预算，或租赁的面积相对于每间物业的可出租总空间超过名义面积，吾等将不会合并投资，因为吾等认为这些是实质的参与权，可分享活动的权力，而该等活动将对该等合资投资的表现和效益产生重大影响。
合并附属公司的非控股权益定义为附属公司的非直接或间接归属于母公司的权益(净资产)部分。非控股权益必须在综合资产负债表和综合收益表中作为权益的一个单独组成部分列报，方法是要求将收益和其他全面收益归入控股和非控股权益。
商誉
商誉每年进行减值测试，如果事件和情况表明资产可能减值，则更频繁地测试减值。如果包括商誉在内的账面金额超过报告单位的公允价值，且商誉的隐含公允价值低于该商誉的账面价值，则确认减值损失。非摊销无形资产，例如商号及商标，须按公允价值进行年度减值测试，并于发生事件或情况变化显示账面值可能无法收回时进行摊销无形资产测试。
从截至2020年6月30日的季度开始，以及通过我们于2022年10月1日进行的年度商誉测试，我们绕过了可选的定性商誉减值评估，直接对观察站可报告部分进行量化评估，并聘请了第三方估值咨询公司来执行估值过程。这是为了应对2020年3月16日天文台因新冠肺炎疫情而关闭的情况，天文台随后于2020年8月24日全面重新开放。量化分析使用了使用第三级不可观察投入的贴现现金流量法(收益法的一种形式)和准则公司法(市场法的一种形式)的组合。前者的重要假设包括收入和成本预测、加权平均资本成本、长期增长率和所得税考虑因素，而后者包括指导公司企业价值、收入倍数和控制溢价率。我们审查商誉减值的方法，包括大量的判断和估计，为确定是否发生减值提供了合理的基础。进行的每一次量化分析都得出结论，独立天文台报告单位的公允价值超过了其账面价值。用来决定商誉是否受损的许多因素都不在我们的控制范围之内，假设和估计很可能会在未来一段时间内发生变化。我们将继续评估未来天文台报告单位商誉的减值。
所得税
我们选择自截至2013年12月31日的课税年度起，根据守则第856至860节作为房地产投资信托基金缴税，并相信我们计划的运作方式将使我们能够继续满足作为房地产投资信托基金的资格和税务要求。房地产投资信托基金须受多项组织及营运规定所规限，包括要求分配普通“房地产投资信托基金应课税收入”的90%(厘定时不考虑已支付的股息扣减或净资本利得)。作为房地产投资信托基金，只要我们满足组织和运营要求，并且我们的分配等于或超过房地产投资信托基金的应纳税所得额，我们通常不需要缴纳美国联邦所得税。在我们的REIT选举生效日期之后的所有期间，我们都满足了组织和运营要求，分配超过了应纳税所得额净额。因此，没有为联邦所得税做任何规定。
我们已选择将持有我们天文台业务的子公司ESRT Observatory TRS，L.L.C.和持有我们第三方管理、餐厅、自助餐厅、健身俱乐部和某些清洁业务的子公司ESRT Holdings TRS，L.L.C.视为应税REIT子公司。应税房地产投资信托基金子公司可参与非房地产活动和/或为租户提供非常规服务，其运营一般须缴纳常规企业所得税。我们的应税房地产投资信托基金子公司根据公认会计原则对其所得税进行会计处理，其中包括对本年度应付或可退还的税额的估计，以及已在我们的财务报表或纳税申报表中确认的事件的未来税收后果的递延税收负债和资产。计算应课税房地产投资信托基金附属公司的税务拨备可能需要解释税务法律和法规，并可能导致使用判断或估计，从而可能导致其记录的税项负债与实际应付金额不同。递延所得税反映了用于财务报告目的的资产和负债的账面金额与用于所得税目的的金额之间的临时差异的净税收影响。应课税房地产投资信托基金子公司定期评估递延税项资产的变现能力和递延税项负债的充分性，包括地方、州或联邦税务审计的结果或使用的估计和判断。
截至2022年12月31日，ESRT有9,980万美元的净营业亏损(“NOL”)结转，未来可用于减少ESRT为满足REIT要求而需要分配的金额。然而，出于联邦所得税的目的，NOL将无法抵消ESRT应纳税所得额的80%以上，因此，可能无法将ESRT为满足REIT要求而分配的金额减少到零。联邦NOL可能会无限期延期。其他限制可能适用于ESRT使用其NOL抵消应税收入的能力。
截至2022年12月31日，天文台TRS的联邦所得税应收金额为250万美元。这一应收账款反映了由于将2020年NOL结转到以前的纳税年度而产生的预期退款。天文台TRS有1,020万美元 如果有的话，可以用来抵销未来应纳税所得额的结转。联邦NOL可以无限期延续，州和地方NOL可以延续长达20年。
我们适用于衡量和确认与不确定的所得税头寸相关的税收优惠的规定。如果发生罚款和利息，将被记录为所得税支出的一个组成部分。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们不对不确定的税收头寸承担责任。截至2022年12月31日，截至2019年12月31日至2022年12月31日的纳税年度仍可接受美国国税局、州或地方当局的审计。
基于股份的薪酬
基于时间的股权奖励的股份补偿按授予日的奖励公允价值计量，并在(I)所述归属期间(一般为三年、四年或五年)或(Ii)授予日至雇员符合退休资格之日(可能于授予时发生)之间的较短期间内按直线基准确认为支出。当雇员年满(I)于2020年及之后获颁奖励的年龄为65岁，而于2020年前获颁的奖励年龄为60岁，以及(Ii)雇员首次在本公司或其附属公司连续服务满十年之日，雇员即符合退休资格。基于市场的股权奖励和基于业绩的股权奖励的股票薪酬按授予日奖励的公允价值计量，并在三年或四年内按直线原则确认为费用。此外，对于以表现为基础的股权奖励，我们评估为
在每个报告期内，是否有可能满足业绩条件。我们根据我们预计在测算期结束时授予的奖励数量确认费用。估计的变化通过累积追赶调整在变动期内计入。任何以股份为基础的薪酬奖励的丧失都会在发生时予以确认。
这些奖励的公允价值的确定是主观的，涉及重大估计和假设，包括我们股票的预期波动性、预期股息收益率、预期期限，以及这些奖励是否将达到与其他经营伙伴单位持平或达到业绩门槛的假设。我们认为，根据授予时管理层可获得的信息，所采用的假设和估计是适当的。
会计准则更新
见“财务报表--附注2重要会计政策摘要” 获取有关最近发布和最近采用的会计准则的信息。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
我们未来的收入、现金流和与金融工具相关的公允价值取决于普遍的市场利率。市场风险是指因市场价格和利率的不利变化而遭受损失的风险。我们主要在我们的无担保循环信贷安排和债务再融资方面受到利率变化的影响。我们在利率风险方面的目标是限制利率变化对业务和现金流的影响，并降低我们的整体借贷成本。为达致上述目标，我们可按固定利率借贷，并可订立衍生金融工具，例如利率掉期或上限，以减低利率风险。我们不会出于投机目的而进行衍生品或利率交易。
在保持美国联邦所得税REIT资格的前提下，我们可以通过使用利率互换协议和利率上限协议等对冲工具来缓解利率波动的风险。我们在进行套期保值交易和衍生品头寸时的主要目标将是减少我们的浮动利率敞口，并为预期的融资和再融资交易确定部分利率。这反过来将降低现金流的可变性将对浮动利率债务施加的风险。然而，我们不能保证我们管理利率波动的努力将成功地减轻这种波动对我们商业投资组合的风险。我们不会受到外汇风险的影响。
2021年3月5日，金融市场行为监管局(FCA)宣布，2023年6月30日后不再公布美元LIBOR。这一声明有几个影响，包括设定可用于将合约从LIBOR自动转换为有担保隔夜融资利率(SOFR)的利差。
截至2022年12月31日，我们有利率LIBOR掉期和上限协议以及SOFR掉期协议，名义总价值为5.748亿美元，于2024年10月1日至2033年11月1日到期。这些“浮动至固定”利率互换被指定为现金流对冲，被认为是非常有效的，公允价值为1,790万美元，计入截至2022年12月31日的综合资产负债表上的预付资产和其他费用。鉴于LIBOR的逐步取消，我们已签订SOFR掉期协议，开始替换我们的LIBOR掉期协议。此外，在2022年8月，我们修改了美国银行的信贷安排和鉴于LIBOR的逐步淘汰，Wells定期贷款安排将以SOFR取代LIBOR。看见“财务报表--附注5债务”以获取更多信息。我们将继续与我们的贷款人和交易对手合作，酌情更换或修改我们其他LIBOR掉期和上限协议中的利率条款。
截至2022年12月31日，23亿美元未偿固息债务的加权平均利率为年利率3.9%，每笔债务的到期日各不相同，截至2035年3月17日。
截至2022年12月31日，我们未偿债务的公允价值约为20亿美元，比截至该日期的历史账面价值约少2.072亿美元。利息风险额是通过考虑假设利率对我们金融工具的影响而确定的。这些分析没有考虑在这种环境下可能发生的总体经济活动的任何变化的影响。此外，如果发生这种规模的变化，我们可能会采取行动，进一步减少我们对这种变化的风险敞口。然而，由于对将采取的具体行动及其可能的影响存在不确定性，这些分析假设我们的金融结构不会发生变化。
项目8.财务报表和补充数据
本年度报告以表格10-K的F-1页开始的财务报表在此并入作为参考。
项目9.会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
信息披露控制和程序的评估
我们维持披露控制和程序(该术语在交易法下的规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)，旨在确保根据交易法我们的报告中要求披露的信息在美国证券交易委员会规则和条例指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告，并且
这些信息会被累积并传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于需要披露的决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和操作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层必须运用其判断来评估可能的控制和程序的成本-收益关系。
截至2022年12月31日，也就是本报告所述期间结束时，我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对本报告所述期间结束时我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于上述，我们的首席执行官和首席财务官得出结论，截至那时，我们的披露控制和程序有效地确保了我们在根据交易所法案提交或提交的报告中必须披露的信息：(I)在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内得到处理、记录、汇总和报告；(Ii)积累并传达给我们的管理层，包括首席执行官和首席财务官，以便及时做出关于所需披露的决定。
财务报告内部控制的变化
于本报告所述期间内，并无发现与上文提及的评估有关的财务报告内部控制重大变动，而该等变动已对或合理地可能对财务报告内部控制产生重大影响。
(A)管理层关于财务报告内部控制的报告
帝国地产信托公司管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，这一术语在1934年《证券交易法》第13(A)-15(F)条中有定义。在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，我们根据1934年证券交易法第13(A)-15(C)条的要求，对截至2022年12月31日的财务报告内部控制的有效性进行了评估。在进行这项评估时，我们使用了特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制框架--综合框架(2013)》(“COSO标准”)中规定的标准。根据我们在COSO标准下的评估，我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制自2022年12月31日起有效，以提供关于财务报告的可靠性的合理保证，并根据美国公认会计原则为外部报告目的编制财务报表。
安永会计师事务所是一家独立注册会计师事务所，负责审计本年度报告中包含的我们的财务报表，该公司发布了一份关于截至2022年12月31日的财务报告内部控制的证明报告，该报告见本项目9A(B)段。
(B)独立注册会计师事务所的认证报告
独立注册会计师事务所报告
致帝国地产信托公司的股东和董事会。
财务报告内部控制之我见
我们根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的内部控制-综合框架(2013框架)中建立的标准，审计了帝国房地产信托公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制。 (COSO标准)。我们认为，截至2022年12月31日，帝国房地产信托公司(本公司)在所有实质性方面都对财务报告保持有效的内部控制，其基础是 COSO标准.
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司2022年综合财务报表，我们于2023年2月28日的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并对随附的《管理层财务报告内部控制报告》所载财务报告内部控制的有效性进行评估。我们的责任是就公司的内部控制发表意见
基于我们审计的财务报告。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。
我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/S/安永律师事务所
纽约，纽约
2023年2月28日
项目9B。其他信息
没有。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
第三部分
项目10.董事、高管和公司治理
第10项要求的信息将在我们的2022年股东年会(计划于2023年5月11日举行)的最终委托书或我们的委托书中阐述，该委托书将根据1934年证券交易法(经修订)下的第14A条提交，并通过引用并入本文。
项目11.高管薪酬
第11项所要求的信息将在我们的委托书中列出，并通过引用并入本文。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
第12项所要求的信息将在我们的委托书中列出，并通过引用并入本文。
本表格10-K第5项下“根据股权补偿计划授权发行的证券”的标题下的信息在此并入作为参考。
项目13.某些关系和相关交易，以及董事的独立性
第13项所要求的信息将在我们的委托书中列出，并通过引用并入本文。
项目14.主要会计费和服务
第14项所要求的信息将在我们的委托书中列出，并通过引用并入本文。
第四部分
项目15.证物、财务报表和附表
(A)作为本报告的一部分，提交了下列文件：
1.合并财务报表载于本年度报告表格10-K的第8项。
2.以下财务报表附表应与本年度报告表格10-K第8项所列财务报表一并阅读。
附表三--截至2022年12月31日的房地产和累计折旧，见F-42页。
所列附表以外的其他附表被省略，因为这些附表不适用，或所要求的或同等的资料已列入财务报表或附注。
(B)S-K规例第601项所规定的证物(§本章的229.601)如下所示：
展品索引
| | | | | |
| 证物编号： | 描述 |
3.1 | 帝国地产信托公司的修订和重述章程，通过引用注册人表格S-11(注册号333-179485)修正案第8号的附件3.1于2013年9月27日提交给美国证券交易委员会。 |
3.2 | 第三次修订和重新修订了帝国房地产信托公司的章程，通过引用注册人于2019年3月7日提交给美国证券交易委员会的8-K表格的附件3.1并入。 |
4.1 | 帝国地产信托公司A类普通股证书样本，参考2012年11月2日提交给美国证券交易委员会的注册人表格S-11(注册号333-179485)修正案3附件4.1成立。 |
4.2 | 帝国地产信托公司的B类普通股证书样本，通过引用注册人表格S-11(注册号333-179485)修正案第3号的附件4.2合并，于2012年11月2日提交给美国证券交易委员会。 |
4.3 | 契约，日期为2014年8月12日，由作为发行人的帝国地产公司、帝国地产信托公司和全国协会威尔明顿信托公司作为受托人组成，通过参考2014年8月12日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格中的附件4.1而合并。 |
4.5 | 帝国地产信托公司根据1934年《证券交易法》第12条注册的证券说明。 |
10.1 | 帝国地产信托公司、帝国地产信托公司和马尔金集团某些成员之间的出资协议，列于签名页上，日期为2011年11月28日，通过参考2012年2月13日提交给美国证券交易委员会的注册人表格S-11(注册号333-179485)的附件10.8并入。 |
10.2 | 帝国地产信托公司、帝国地产信托公司和某些与赫尔姆斯利庄园有关联的实体之间的修订和重新签署的出资协议，该协议于2012年7月2日在签名页上列出，通过参考2013年9月19日提交给美国证券交易委员会的注册人S-11表格S-11(注册号333-179485)修正案7的附件10.11而并入。 |
| | | | | |
10.3 | 帝国地产信托有限公司、帝国地产信托公司和在合并中贡献财产的每个现有私人实体之间的出资协议表格，通过引用附件10.10并入注册人表格S-11(注册号333-179485)，该表格于2012年2月13日提交给美国证券交易委员会。 |
10.4 | 帝国地产信托有限公司、帝国地产股份有限公司和在合并中贡献财产的每个现有公共实体之间的出资协议表格，通过引用附件10.11并入注册人表格S-11(注册号：333-179485)，于2012年2月13日提交给美国证券交易委员会。 |
10.5 | 帝国地产信托公司、帝国地产信托公司、安东尼·E·马尔金、辛西娅·M·布鲁门塔尔和斯科特·D·马尔金于2011年11月28日签署的代理、担保和赔偿协议，通过参考2012年2月13日提交给美国证券交易委员会的注册人表格S-11(注册号333-179485)的附件10.13并入。 |
10.6 | 帝国地产信托有限公司、帝国地产信托有限公司和每一家前身管理公司之间的合并协议表格，通过参考注册人表格S-11(注册号333-179485)附件10.12合并而成，于2012年2月13日提交给美国证券交易委员会。 |
10.7+ | 首次修订和重新声明的帝国地产信托公司帝国地产公司2013年股权激励计划(截至2016年4月4日修订和重述)，通过引用附件10.10并入注册人于2016年5月5日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格中。 |
10.12 | 修订和重订的帝国地产有限合伙协议，日期为2013年10月1日，通过引用附件10.1并入于2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人10-Q表格中。 |
10.13 | 对2014年8月26日第一次修订和重新签署的帝国地产有限合伙协议的第1号修正案，通过引用10.1号修正案并入于2014年8月26日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格中。 |
10.14 | 对日期为2019年12月6日的帝国地产有限合伙公司OP，L.P.第一次修订和重新签署的协议的第2号修正案，通过引用附件10.1并入于2019年12月12日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格中。
|
10.15 | 帝国地产信托公司与其中所列人士之间的登记权协议，日期为2013年10月7日，通过引用附件10.2并入于2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人10-Q表格中。 |
10.16 | 帝国地产信托公司、帝国地产OP，L.P.和其中点名的当事人之间的税收保护协议，日期为2013年10月7日，通过引用附件10.3纳入于2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q。 |
10.17 | 帝国地产信托公司和Peter L.Malkin于2013年10月7日签订的赔偿协议，通过引用附件10.4并入2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q中。 |
10.18 | 帝国地产信托公司与Anthony E.Malkin于2013年10月7日签订的赔偿协议，通过引用附件10.5并入于2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q中。 |
10.20 | 帝国地产信托公司和Thomas P.Durels于2013年10月7日签订的赔偿协议，通过引用附件10.7并入于2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q中。 |
10.21 | 帝国地产信托公司与小Thomas N.Keltner，Jr.于2013年10月7日签订的赔偿协议，通过引用附件10.8并入2013年11月12日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q中。 |
10.23 | 帝国地产信托公司独立董事赔偿协议，通过参考2018年2月28日提交给美国证券交易委员会的注册人10-K表格中的附件10.22并入。 |
10.24 | 帝国地产信托股份有限公司与赵小兰于2020年4月20日订立的弥偿协议，于2020年5月6日提交予美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q表格参考附件10.4并入。 |
10.25 | 帝国地产信托有限公司与Christina Chiu于2020年4月13日订立的控制权变更转让协议，于2020年5月6日提交予美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q中引用附件10.5并入。 |
10.29+ | 帝国地产信托公司与安东尼·E·马尔金于2021年10月6日签订的经修订和重新签署的雇佣协议，通过引用附件10.1并入2021年10月6日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 8-K中。 |
10.32+ | 修订并重新签署了帝国地产信托公司与Thomas P.Durels于2016年4月5日签订的控制权变更协议，该协议通过引用附件10.35并入于2016年5月5日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 10-Q中。 |
10.36 | 2015年3月27日，帝国地产股份有限公司、帝国地产信托公司和其中指定的买家签署了一份票据购买协议，通过引用附件10.1并入2015年3月30日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格中。 |
| | | | | |
10.37 | 帝国地产信托公司与其中所列人士之间的登记权协议，日期为2014年7月15日，通过引用附件10.4并入2014年7月21日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格中。 |
10.39 | 资产及物业管理协议表，以注册人表格S-11(注册号333-179485)修正案第6号附件10.18为参考而并入，于2013年9月6日提交美国证券交易委员会。 |
10.40 | 服务格式协议，通过参考注册人表格S-11修正案第6号附件10.19(注册号333-179485)并入，于2013年9月6日提交给美国证券交易委员会。 |
10.41 | 截至2016年8月23日，由帝国房地产信托公司和Q REIT Holding LLC签署的股东协议，通过参考2016年8月23日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 8-K中的附件10.1合并而成。 |
10.42 | 于2016年8月23日由帝国房地产信托公司和Q REIT Holding LLC签订的登记权协议，通过参考2016年8月23日提交给美国证券交易委员会的注册人Form 8-K中的附件10.2合并而成。 |
10.44 | 帝国地产股份有限公司、帝国地产信托公司和其中指定的购买者于2017年12月13日签署的票据购买协议，通过引用附件10.1并入2017年12月14日提交给美国证券交易委员会的注册人8-K表格中。 |
10.50+ | 帝国地产信托公司帝国地产OP，L.P.2019年股权激励计划，通过引用公司于2019年4月4日提交给美国证券交易委员会的最终委托书附件A纳入。
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10.51+ | 限制性股票协议表格(以时间为基础)，参考2019年5月16日提交给美国证券交易委员会的S-8表格注册说明书(注册号：333-231544)的第99.1号附件并入。
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10.52+ | LTIP协议表(以履约为基础)，参考2019年5月16日提交给美国证券交易委员会的S-8表格登记声明(注册号：333-231544)的附件99.2并入。 |
10.53+ | LTIP协议表格(基于时间)，通过引用S-8表格登记声明(注册号333-231544)的附件99.3并入，于2019年5月16日提交给美国证券交易委员会。 |
10.54 | 帝国地产OP，L.P.，帝国地产信托公司价值100,000,000 3.61%2032年3月17日到期的G系列优先债券，75,000,000美元3.73%H系列优先债券，2035年3月17日到期的债券购买协议日期为2020年3月17日的债券购买协议，通过参考附件10.1加入到2020年3月23日提交给美国证券交易委员会的8-K表格中。 |
10.57+ | 首次修订和重新启动帝国房地产信托公司帝国房地产公司2019年股权激励计划于2020年7月13日修订和重新启动，通过引用附件10.6并入帝国房地产信托公司于2020年8月10日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格。 |
10.58+ | 长期合作伙伴关系协议表格(行政主管，基于时间)，通过引用帝国房地产信托公司于2021年8月5日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格10.1并入。 |
10.59+ | 长期合作伙伴关系协议表格(行政主管，以表现为基础)，引用帝国房地产信托公司于2021年8月5日提交给美国证券交易委员会的表格10-Q的附件10.1。 |
10.60+ | 长期合作伙伴关系协议表格(首席执行官或董事，直接背心)参考附件10.1并入，帝国房地产信托公司于2021年8月5日向美国证券交易委员会提交了10-Q表格。 |
10.61+ | 长期合作伙伴关系协议表格(董事，以时间为基础)，通过引用帝国房地产信托公司于2021年8月5日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格10.1并入。 |
10.62 | 对该特定信贷协议的第二修正案，日期为2022年8月29日，日期为2020年3月19日，在帝国地产信托公司，帝国地产信托公司，L.P.，其附属担保方，其贷款方，以及富国银行全国协会之间，通过参考2022年11月3日提交给美国证券交易委员会的帝国地产信托表格10-Q表10.62成立的行政代理公司。 |
10.63 | 第三修正案，日期为2022年8月29日，对帝国地产信托公司、帝国地产信托公司、其附属担保方、贷款方和作为行政代理的美国银行之间的特定修订和重新签署的信贷协议，日期为2017年8月29日，参考2022年11月3日提交给美国证券交易委员会的帝国地产信托表格10-Q表10.62成立为公司。 |
21.1* | 注册人的子公司 |
23.1* | 安永律师事务所同意 |
31.1* | 根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)条颁发的首席执行官证书。 |
31.2* | 根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的1934年《证券交易法》第13a-14(A)/15d-14(A)条规则认证首席财务官。 |
| | | | | |
32.1* | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350条规定的首席执行官证书。 |
32.2* | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18篇第1350条对首席财务官的认证。 |
| |
| 101.INS* | XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 |
| 101.SCH* | XBRL分类扩展架构文档 |
| 101.CAL* | XBRL分类扩展计算文档 |
| 101.DEF* | XBRL分类扩展定义文档 |
| 101.LAB* | XBRL分类扩展标签文档 |
| 101.PRE* | XBRL分类扩展演示文稿文档 |
| 104* | 封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含附件101中包含的适用分类扩展信息)。 |
| 备注： | |
| *现送交存档。 |
| +表示根据表格10-K第15(B)项，管理合同或补偿计划或安排须作为本表格10-K的证物提交或以引用方式并入本表格。 |
1
项目16.表格10-K摘要
没有。
1
签名
根据《交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的签署人代表其签署。
帝国国家房地产信托公司。
Date: February 28, 2023 By:/s/Anthony E.Malkin
董事长、总裁、首席执行官
Date: February 28, 2023 By:/s/Christina Chiu
执行副总裁总裁首席运营官兼首席财务官
(首席财务官)
Date: February 28, 2023 By:/s/Stephen V.Horn
首席会计官高级副总裁
(首席会计主任)
根据《交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人在指定日期以注册人身份签署。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 签名 | | 标题 | | 日期 |
| | | | |
| /s/Anthony E.Malkin | | 董事会主席总裁、首席执行官 | | 2023年2月28日 |
| 安东尼·E·马尔金 | | | |
| | (首席行政主任) | | |
| | | | |
/s/ 赵小兰 | | 执行副总裁总裁首席运营官兼首席财务官 (首席财务官) | | 2023年2月28日 |
赵小兰 | | | |
| | | | |
| /s/Stephen V.Horn | | 首席会计官高级副总裁 | | 2023年2月28日 |
| 史蒂芬·沃恩 | | (首席会计主任) | | |
| | | | |
| 托马斯·J·德罗萨 | | 董事 | | 2023年2月28日 |
| 托马斯·J·德罗萨 | | | | |
| | | | |
| S/史蒂文·J·吉尔伯特 | | 领衔独立董事 | | 2023年2月28日 |
| 史蒂文·J·吉尔伯特 | | | | |
| | | | |
| /s/S.迈克尔·吉利贝托 | | 董事 | | 2023年2月28日 |
| S·迈克尔·吉利贝托 | | | | |
| | | | |
| /s/Patricia S.han | | 董事 | | 2023年2月28日 |
| 帕特里夏·S·韩 | | | | |
| | | | |
| /s/格兰特·H·希尔 | | 董事 | | 2023年2月28日 |
| 格兰特·H·希尔 | | | | |
| | | | |
| /s/R.佩奇·胡德 | | 董事 | | 2023年2月28日 |
| R.Paige Hood | | | | |
| | | | |
| 詹姆斯·D·罗宾逊四世 | | 董事 | | 2023年2月28日 |
| 詹姆斯·D·罗宾逊四世 | | | | |
帝国国家房地产信托基金
财务报表索引
| | | | | | | | | | | |
| | | 页 |
| 独立注册会计师事务所报告(PCAOB ID：42) | | F-1 |
| | | |
| 截至2022年和2021年12月31日的合并资产负债表 | | F-3 |
| | | |
| 截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的综合业务报表 | | F-4 |
| | | |
| 截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的综合全面收益(亏损)表 | | F-5 |
| | | |
| 截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度股东权益综合报表 | | F-6 |
| | | |
| 截至2022年、2021年和2020年12月31日的合并现金流量表 | | F-7 |
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| 合并财务报表附注 | | F-9 |
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| 财务报表明细表： | | |
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| 附表三--房地产和累计折旧 | | F-41 |
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独立注册会计师事务所报告
致帝国地产信托公司的股东和董事会。
对财务报表的意见：
我们审计了帝国地产信托公司(本公司)截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表，截至2022年12月31日的三个年度的相关综合经营表、全面收益(亏损)、股东权益和现金流量，以及列于指数第15(A)项的相关附注和财务报表明细表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司在2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的《内部控制-综合框架(2013框架)》中确立的标准，对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2023年2月28日发布的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查与财务报表中的数额和披露有关的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指当期对财务报表进行审计而产生的事项，该事项已传达或要求传达给审计委员会：(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的传达不会以任何方式改变我们对综合财务报表的整体意见，我们不会通过传达下面的关键审计事项来就关键审计事项或与之相关的账目或披露提供单独的意见。
| | | | | | | | |
| | 商誉评估--天文台 |
有关事项的描述 | | 截至2022年12月31日，本公司与天文台报告单位有关的商誉为2.275亿美元，如综合财务报表附注4所披露。正如综合财务报表附注2所述，商誉至少每年进行减值测试，或在有减值指标的情况下更频繁地进行减值测试。 |
| | |
| | 本公司认为，中期商誉减值评估对于观测站报告单位是必要的，并聘请了第三方估值专家进行估值程序。同样，该公司于2022年10月1日进行了年度减值测试。 |
| | |
| | 由于所用假设的高度判断性，审计管理层的商誉减值测试非常复杂。公允价值估计对收入和成本预测以及加权平均资本成本等重大假设很敏感，这些假设受到对未来市场和经济状况的预期的影响。 |
我们是如何在审计中解决这个问题的 | | 我们对本公司商誉减值过程的控制进行了了解、评估和测试，包括对管理层对上述重大假设的审查的控制。 |
| |
| | 为了测试本公司观测站报告单位的隐含公允价值，我们执行了审计程序，其中包括评估方法和测试公司使用的重要假设和基础数据。我们利用内部估值专家评估所应用的公允价值方法，并评估管理层选择的某些假设的合理性。我们将管理层使用的重大假设与当前行业和经济趋势、最近的历史业绩和其他相关因素进行了比较，并对重大假设进行了敏感性分析，以评估假设变化将导致观测站报告单位公允价值的变化。 |
/s/ 安永律师事务所
自2010年以来，我们一直担任本公司的审计师。
纽约，纽约
2023年2月28日
帝国国家房地产信托公司。
合并资产负债表
(以千为单位，不包括每股和每股) | | | | | | | | | | | |
| 资产 | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
商业地产物业，按成本价： | | | |
| 土地 | $ | 365,540 | | | $ | 336,278 | |
| 开发成本 | 8,166 | | | 8,131 | |
| 建筑和改善 | 3,177,743 | | | 3,156,508 | |
| 3,551,449 | | | 3,500,917 | |
| 减去：累计折旧 | (1,137,267) | | | (1,072,938) | |
| 商业地产物业，净值 | 2,414,182 | | | 2,427,979 | |
| 持有待售资产 | 35,538 | | | — | |
现金和现金等价物 | 264,434 | | | 423,695 | |
受限现金 | 50,244 | | | 50,943 | |
| | | |
| 承租人和其他应收款 | 24,102 | | | 18,647 | |
| 应收递延租金 | 240,188 | | | 224,922 | |
预付费用和其他资产 | 98,114 | | | 76,549 | |
递延成本，净额 | 187,570 | | | 202,437 | |
在市价以下购得的土地租赁，净额 | 329,073 | | | 336,904 | |
使用权资产 | 28,670 | | | 28,892 | |
商誉 | 491,479 | | | 491,479 | |
| 总资产 | $ | 4,163,594 | | | $ | 4,282,447 | |
| 负债和权益 | | | |
| 负债： | | | |
| 应付抵押票据，净额 | $ | 883,705 | | | $ | 948,769 | |
| 高级无担保票据，净额 | 973,659 | | | 973,373 | |
| 无担保定期贷款工具，净额 | 388,773 | | | 388,223 | |
| 无担保循环信贷安排 | — | | | — | |
| 应付账款和应计费用 | 80,729 | | | 120,810 | |
| 以低于市场租赁价格购得，净额 | 17,849 | | | 24,941 | |
| 土地租赁负债 | 28,670 | | | 28,892 | |
| 递延收入和其他负债 | 76,091 | | | 84,358 | |
| 租客的保证金 | 25,084 | | | 28,749 | |
| 与持有待售资产有关的负债 | 5,943 | | | — | |
| 总负债 | 2,480,503 | | | 2,598,115 | |
| 承付款和或有事项 | | | |
| 股本： | | | |
| 帝国国家房地产信托公司股东权益： | | | |
优先股，$0.01每股面值，50,000授权股份，无已发行或未偿还 | — | | | — | |
A类普通股，$0.01每股面值，400,000授权股份，160,139和169,221分别于2022年和2021年发行和发行的股票 | 1,601 | | | 1,692 | |
B类普通股，$0.01每股面值，50,000授权股份，990和996分别于2022年和2021年发行和发行的股票 | 10 | | | 10 | |
| 额外实收资本 | 1,055,184 | | | 1,150,884 | |
| 累计其他综合损失 | 7,048 | | | (20,848) | |
| 留存赤字 | (109,468) | | | (133,610) | |
| 帝国地产信托公司股东权益总额 | 954,375 | | | 998,128 | |
| 经营合伙中的非控股权益 | 683,310 | | | 643,012 | |
| 其他合伙企业的非控股权益 | 15,466 | | | 13,252 | |
| 私人永久优先选择单位： | | | |
2019系列首选单元，$13.52每单位清算优先权，4,664分别于2022年和2021年发行和未偿还 | 21,936 | | | 21,936 | |
2014系列首选单元，$16.62每单位清算优先权，1,5602022年和2021年发行和未偿还 | 8,004 | | | 8,004 | |
| 总股本 | 1,683,091 | | | 1,684,332 | |
| 负债和权益总额 | $ | 4,163,594 | | | $ | 4,282,447 | |
附注是这些财务报表不可分割的一部分。
帝国国家房地产信托公司。
合并业务报表
(以千计，每股除外)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 收入： | | | | | |
| 租金收入 | $ | 591,048 | | | $ | 559,690 | | | $ | 563,071 | |
| | | | | |
| 天文台收入 | 105,978 | | | 41,474 | | | 29,057 | |
| | | | | |
| 租赁终止费 | 20,032 | | | 16,230 | | | 9,416 | |
| 第三方管理费及其他费用 | 1,361 | | | 1,219 | | | 1,225 | |
| 其他收入和收费 | 8,622 | | | 5,481 | | | 6,459 | |
| 总收入 | 727,041 | | | 624,094 | | | 609,228 | |
| 运营费用： | | | | | |
| 物业运营费用 | 157,935 | | | 126,986 | | | 136,141 | |
| 地租开支 | 9,326 | | | 9,326 | | | 9,326 | |
| 一般和行政费用 | 61,765 | | | 55,947 | | | 62,244 | |
| 观测站费用 | 31,036 | | | 23,206 | | | 23,723 | |
| | | | | |
| 房地产税 | 123,057 | | | 119,967 | | | 121,923 | |
| | | | | |
| 减值费用 | — | | | 7,723 | | | 6,204 | |
| 折旧及摊销 | 216,894 | | | 201,806 | | | 191,006 | |
| 总运营费用 | 600,013 | | | 544,961 | | | 550,567 | |
营业总收入 | 127,028 | | | 79,133 | | | 58,661 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | |
| 利息收入 | 4,948 | | | 704 | | | 2,637 | |
| 利息支出 | (101,206) | | | (94,394) | | | (89,907) | |
| 出售/处置物业的收益 | 33,988 | | | — | | | — | |
| 提前清偿债务损失 | — | | | (214) | | | (86) | |
| | | | | |
| IPO诉讼费用 | — | | | — | | | (1,165) | |
| 所得税前收入(亏损) | 64,758 | | | (14,771) | | | (29,860) | |
| 所得税(费用)福利 | (1,546) | | | 1,734 | | | 6,971 | |
| 净收益(亏损) | 63,212 | | | (13,037) | | | (22,889) | |
| 私有永久优先单位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,197) | |
| 可归因于非控股权益的净(收益)亏损： | | | | | |
| 经营合伙企业中的非控股权益 | (22,812) | | | 6,527 | | | 10,374 | |
| 其他合伙企业的非控股权益 | 243 | | | — | | | — | |
| 普通股股东应占净收益(亏损) | $ | 36,442 | | | $ | (10,711) | | | $ | (16,712) | |
| | | | | |
| 加权平均股份总数： | | | | | |
| 基本信息 | 165,039 | | | 172,445 | | | 175,169 | |
| 稀释 | 269,948 | | | 277,420 | | | 283,837 | |
| | | | | |
| 普通股股东每股收益(亏损)： | | | | | |
| 基本信息 | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | | | $ | (0.10) | |
| 稀释 | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | | | $ | (0.10) | |
附注是这些财务报表不可分割的一部分。
帝国国家房地产信托公司。
综合全面收益表(损益表)
(金额以千为单位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 净收益(亏损) | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | | | $ | (22,889) | |
| 其他全面收益(亏损)： | | | | | |
| 利率互换协议估值的未实现收益(亏损) | 40,044 | | | 348 | | | (19,322) | |
| 重新分类为利息支出的金额 | 7,230 | | | 11,653 | | | 8,870 | |
| 其他全面收益(亏损) | 47,274 | | | 12,001 | | | (10,452) | |
| 综合收益(亏损) | 110,486 | | | (1,036) | | | (33,341) | |
可归因于非控股权益和私人永久优先股持有人的净(收益)亏损
| (26,770) | | | 2,326 | | | 6,177 | |
| 可归因于非控股权益的其他综合(收益)损失 | (19,573) | | | (4,536) | | | 4,003 | |
| 普通股股东应占综合收益(亏损) | $ | 64,143 | | | $ | (3,246) | | | $ | (23,161) | |
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帝国国家房地产信托公司。
股东权益合并报表
(金额以千为单位)
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| A类普通股数量 | | A类普通股 | | B类普通股数量 | | B类普通股 | | 额外实收资本 | | 累计其他综合收益(亏损) | | 留存(亏损)收益 | | 股东权益总额 | | 非控制性权益 | | | | 私人永久优先单位 | | 总股本 |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019年12月31日的余额 | 180,878 | | | $ | 1,809 | | | 1,017 | | | $ | 10 | | | $ | 1,232,433 | | | $ | (21,496) | | | $ | 15,764 | | | $ | 1,228,520 | | | $ | 690,242 | | | | | $ | 29,151 | | | $ | 1,947,913 | |
| 发行私人永久优先股，以换取共同单位 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (789) | | | | | 789 | | | — | |
| 将经营合伙单位和B类股转换为A类股 | 6,813 | | | 68 | | | (7) | | | — | | | 30,170 | | | (375) | | | — | | | 29,863 | | | (29,863) | | | | | — | | | — | |
| 普通股回购 | (17,279) | | | (172) | | | — | | | — | | | (115,997) | | | — | | | (27,544) | | | (143,713) | | | — | | | | | — | | | (143,713) | |
| 股权薪酬： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| LTIP单位，没收净额 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 24,574 | | | | | — | | | 24,574 | |
| 限制性股票，扣除没收后的净额 | 143 | | | — | | | — | | | — | | | 921 | | | — | | | — | | | 921 | | | — | | | | | — | | | 921 | |
| 股息和分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (37,181) | | | (37,181) | | | (23,669) | | | | | (4,197) | | | (65,047) | |
| 净收益(亏损) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (16,712) | | | (16,712) | | | (10,374) | | | | | 4,197 | | | (22,889) | |
| 其他综合损失 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (6,449) | | | — | | | (6,449) | | | (4,003) | | | | | — | | | (10,452) | |
| 2020年12月31日余额 | 170,555 | | | $ | 1,705 | | | 1,010 | | | $ | 10 | | | $ | 1,147,527 | | | $ | (28,320) | | | $ | (65,673) | | | $ | 1,055,249 | | | $ | 646,118 | | | | | $ | 29,940 | | | $ | 1,731,307 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
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| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 将经营合伙单位和B类股转换为A类股 | 3,512 | | | 35 | | | (14) | | | — | | | 10,384 | | | 7 | | | — | | | 10,426 | | | (10,426) | | | | | — | | | — | |
| 普通股回购 | (4,887) | | | (49) | | | — | | | — | | | (7,539) | | | — | | | (39,116) | | | (46,704) | | | — | | | | | — | | | (46,704) | |
| 对合并的合资企业权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 13,269 | | | | | — | | | 13,269 | |
| 股权薪酬： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | — | |
| LTIP单位，没收净额 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 19,747 | | | | | — | | | 19,747 | |
| 限制性股票，扣除没收后的净额 | 41 | | | 1 | | | — | | | — | | | 512 | | | — | | | — | | | 513 | | | — | | | | | — | | | 513 | |
| 股息和分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (18,110) | | | (18,110) | | | (10,453) | | | | | (4,201) | | | (32,764) | |
| 净收益(亏损) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (10,711) | | | (10,711) | | | (6,527) | | | | | 4,201 | | | (13,037) | |
| 其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 7,465 | | | — | | | 7,465 | | | 4,536 | | | | | . | | 12,001 | |
| 2021年12月31日的余额 | 169,221 | | | $ | 1,692 | | | 996 | | | $ | 10 | | | $ | 1,150,884 | | | $ | (20,848) | | | $ | (133,610) | | | $ | 998,128 | | | $ | 656,264 | | | | | $ | 29,940 | | | $ | 1,684,332 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 将经营合伙单位和B类股转换为A类股 | 2,304 | | | 23 | | | (6) | | | — | | | 4,277 | | | 195 | | | — | | | 4,495 | | | (4,495) | | | | | — | | | — | |
| 普通股回购 | (11,571) | | | (116) | | | — | | | — | | | (100,869) | | | — | | | 10,809 | | | (90,176) | | | — | | | | | — | | | (90,176) | |
| 对合并的合资企业权益的贡献 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 224 | | | | | — | | | 224 | |
| 股权薪酬： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | — | |
| LTIP单位，没收净额 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 20,117 | | | | | — | | | 20,117 | |
| 限制性股票，扣除没收后的净额 | 185 | | | 2 | | | — | | | — | | | 892 | | | — | | | — | | | 894 | | | — | | | | | — | | | 894 | |
| 股息和分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (23,109) | | | (23,109) | | | (15,476) | | | | | (4,201) | | | (42,786) | |
| 净收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 36,442 | | | 36,442 | | | 22,569 | | | | | 4,201 | | | 63,212 | |
| 其他综合收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 27,701 | | | — | | | 27,701 | | | 19,573 | | | | | — | | | 47,274 | |
| 2022年12月31日的余额 | 160,139 | | | $ | 1,601 | | | 990 | | | $ | 10 | | | $ | 1,055,184 | | | $ | 7,048 | | | $ | (109,468) | | | $ | 954,375 | | | $ | 698,776 | | | | | $ | 29,940 | | | $ | 1,683,091 | |
The accompanying notes are an integral part of these financial statements
帝国国家房地产信托公司。
合并现金流量表
(金额以千为单位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 经营活动的现金流 | | | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | | | $ | (22,889) | |
| 将净收益(亏损)调整为经营活动提供的现金净额： | | | | | |
| 折旧及摊销 | 216,894 | | | 201,806 | | | 191,006 | |
| 出售/处置物业的收益 | (33,988) | | | — | | | — | |
| 减值费用 | — | | | 7,723 | | | 6,204 | |
| 利息支出中非现金项目的摊销 | 9,799 | | | 10,862 | | | 9,482 | |
| 购入的高于市价和低于市价的租赁摊销净额 | (4,759) | | | (5,896) | | | (3,627) | |
| 摊销已取得的低于市价的土地租约 | 7,831 | | | 7,831 | | | 7,831 | |
| 租金收入直线上升 | (24,562) | | | (21,078) | | | (5,238) | |
| 基于权益的薪酬 | 21,011 | | | 20,260 | | | 25,495 | |
衍生产品合同的结算
| — | | | — | | | (20,281) | |
提前清偿债务损失
| — | | | 214 | | | 86 | |
| | | | | |
| 由于经营资产和负债的变化，现金流增加(减少)： | | | | | |
| 证券保证金 | (828) | | | (1,052) | | | (151) | |
| 承租人和其他应收款 | (5,306) | | | 2,894 | | | 3,881 | |
| 递延租赁成本 | (36,909) | | | (16,090) | | | (14,464) | |
| 预付费用和其他资产 | (2,263) | | | 5,814 | | | (11,730) | |
| 应付账款和应计费用 | 4,705 | | | (99) | | | (3,305) | |
| 递延收入和其他负债 | (3,664) | | | 12,334 | | | 19,993 | |
| 经营活动提供的净现金 | 211,173 | | | 212,486 | | | 182,293 | |
| 投资活动产生的现金流 | | | | | |
| | | | | |
| 处置房地产所得净收益 | 11,005 | | | — | | | — | |
| 对建筑和改进的补充 | (126,268) | | | (95,037) | | | (143,118) | |
| 开发成本 | (35) | | | (165) | | | — | |
| 不动产的取得 | (115,593) | | | (117,540) | | | — | |
| 用于投资活动的现金净额 | (230,891) | | | (212,742) | | | (143,118) | |
附注是这些财务报表不可分割的一部分。
帝国国家房地产信托公司。
合并现金流量表(续)
(金额以千为单位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 融资活动产生的现金流 | | | | | |
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| 应付按揭票据收益 | — | | | — | | | 180,000 | |
| 偿还应付按揭票据 | (7,504) | | | (4,091) | | | (3,938) | |
| 无担保优先票据的收益 | — | | | — | | | 175,000 | |
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| 无担保定期贷款的收益 | — | | | — | | | 175,000 | |
| 偿还无担保定期贷款 | — | | | — | | | (50,000) | |
| 来自无担保循环信贷安排的收益 | — | | | — | | | 550,000 | |
| 偿还无担保循环信贷安排 | — | | | — | | | (550,000) | |
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| 合并后合资企业的贡献 | 224 | | | — | | | — | |
| 递延融资成本 | — | | | (9,486) | | | (10,135) | |
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| 普通股回购 | (90,176) | | | (46,704) | | | (143,713) | |
| 私有永久优先单位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,197) | |
| 支付给普通股股东的股息 | (23,109) | | | (18,110) | | | (37,181) | |
| 向经营合伙企业中的非控股权益支付的分配 | (15,476) | | | (10,453) | | | (23,669) | |
| 融资活动提供的现金净额(用于) | (140,242) | | | (93,045) | | | 257,167 | |
| 现金及现金等价物和限制性现金净增(减) | (159,960) | | | (93,301) | | | 296,342 | |
| 现金及现金等价物和限制性现金--期初 | 474,638 | | | 567,939 | | | 271,597 | |
| 现金及现金等价物和受限现金--期末 | $ | 314,678 | | | $ | 474,638 | | | $ | 567,939 | |
| | | | | |
| 现金和现金等价物及限制性现金的对账： | | | | | |
| 期初现金及现金等价物 | $ | 423,695 | | | $ | 526,714 | | | $ | 233,946 | |
期初受限现金
| 50,943 | | | 41,225 | | | 37,651 | |
| 期初现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 474,638 | | | $ | 567,939 | | | $ | 271,597 | |
| | | | | |
| 期末现金及现金等价物 | $ | 264,434 | | | $ | 423,695 | | | $ | 526,714 | |
| 期末受限现金 | 50,244 | | | 50,943 | | | 41,225 | |
| 期末现金及现金等价物和限制性现金 | $ | 314,678 | | | $ | 474,638 | | | $ | 567,939 | |
| | | | | |
| 现金流量信息的补充披露： | | | | | |
| 支付利息的现金 | $ | 91,012 | | | $ | 77,610 | | | $ | 75,416 | |
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| 缴纳所得税的现金 | $ | 200 | | | $ | 644 | | | $ | 1,282 | |
| 非现金投资和融资活动： | | | | | |
| 应付账款和应计费用中包括的建筑和装修 | $ | 44,293 | | | $ | 49,247 | | | $ | 58,057 | |
| 全额折旧资产的核销 | 35,124 | | | 31,341 | | | 79,527 | |
| 按公允价值计入预付费用和其他资产的衍生工具 | 17,902 | | | — | | | — | |
| 按公允价值计入应付账款和应计费用的衍生工具 | — | | | 25,308 | | | 8,849 | |
| 将经营合伙单位和B类股转换为A类股 | 4,495 | | | 10,426 | | | 29,863 | |
| 转让与持有以供出售的资产有关的资产 | 35,538 | | | — | | | — | |
| 转移与持有以供出售的资产有关的负债 | 5,943 | | | — | | | — | |
| 与房地产销售相关而承担的抵押 | 30,117 | | | — | | | — | |
发行2019年系列私人永久优先股以换取普通单位
| — | | | — | | | 789 | |
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| 因收购房地产而承担的债务 | — | | | 177,453 | | | — | |
| 来自其他伙伴关系的贡献 | — | | | 13,269 | | | — | |
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附注是这些财务报表不可分割的一部分。
帝国国家房地产信托公司。
合并财务报表附注
1. 业务和组织机构说明
在这些合并财务报表中，除文意另有所指外，“我们”、“公司”和“ESRT”是指帝国房地产信托公司及其合并子公司。
我们是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，或称REIT，拥有、管理、运营、收购和重新定位曼哈顿和大纽约大都市区的写字楼、零售和多户物业。2011年7月29日，我们被组建为马里兰州的一家公司。
截至2022年12月31日，我们的办公和零售产品组合包含9.7可出租的办公和零售空间为100万平方英尺，85.2占有率。包括尚未开始的已签署租约，我们的写字楼和零售产品组合总额为88.6租赁的百分比。截至2022年12月31日，我们拥有12办公物业(包括三长期土地租赁权益)包括大约8.9100万平方英尺的可出租办公空间，约为85.1占用百分比或88.3租赁百分比，包括尚未开始的已签署租赁。九物业位于曼哈顿中城市场，包括大约7.6包括帝国大厦在内的百万平方英尺可出租办公空间。我们的曼哈顿写字楼和多户物业还包括0.5一楼和/或相邻楼层有100万平方英尺的优质零售空间可供出租。三写字楼物业位于康涅狄格州费尔菲尔德县和纽约州威彻斯特县，包括大约1.3百万平方英尺的可出租面积。这些建筑的大部分面积三酒店位于人口稠密的大都市社区，可以立即到达公共交通工具。此外，我们有权在康涅狄格州斯坦福德的斯坦福德运输中心获得土地，毗邻我们的一处写字楼物业，这将支持大约0.4百万平方英尺可出租的写字楼和车库，我们在这里称为地铁大厦。截至2022年12月31日，我们的商业投资组合还包括四位于曼哈顿和纽约的独立零售物业二位于康涅狄格州韦斯特波特市中心的独立零售物业，包括0.2总计百万平方英尺的可出租面积。2023年2月1日，二康涅狄格州韦斯特波特的零售物业被出售。注3收购和处置。截至2022年12月31日，我们的独立零售物业为97.6租赁的百分比。此外，截至2022年12月31日，我们的投资组合包括三位于曼哈顿的多户物业，总计721其中的单位96.3%的房屋是租赁的。
帝国地产运营公司(The Emire State Realty OP，L.P.)(“经营合伙企业”)持有大量股份出售我们所有的资产，经营我们几乎所有的业务。截至2022年12月31日，我们拥有大约59.4% oF我们的运营伙伴关系中的总运营伙伴关系单位。作为我们经营合伙企业的唯一普通合伙人，我们有责任和酌处权管理和控制我们的经营合伙企业，而我们经营合伙企业的有限合伙人无权以这种身份为我们的经营合伙企业办理业务，或参与我们经营合伙企业的管理活动。因此，我们的运营伙伴关系得到了我们的巩固。
我们选择作为REIT纳税，并以我们认为允许我们有资格从截至2013年12月31日的纳税年度开始的联邦所得税目的REIT的方式运营。我们有二选择被视为应税REIT子公司或TRS并由我们的运营合伙企业拥有的实体。TRSS通过几家全资拥有的有限责任公司开展第三方服务业务，其中包括帝国大厦天文台、清洁服务、自助餐厅、餐厅和健身俱乐部，以及资产和物业管理服务。
2. 重要会计政策摘要
列报依据和合并原则
随附的综合财务报表是根据美国公认会计原则(“公认会计原则”)和美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的规则和规定编制的，代表我们的资产、负债和经营业绩。综合财务报表包括我们的账目和我们的部分拥有和全资拥有的子公司，以及我们的经营合伙企业及其子公司。所有重大的公司间余额和交易都已在合并中冲销。
我们合并我们拥有控股权的实体。在确定我们是否在部分拥有的实体中拥有控股权以及是否需要合并该实体的账目时，我们会考虑以下因素：所有权权益、董事会代表、管理层代表、决策权以及合同和
此外，还应考虑合作伙伴/成员的实质性参与权以及该实体是否为可变利益实体(“VIE”)，以及我们是否为主要受益者。VIE的主要受益者是这样的实体：(1)有权指导对该实体的经济表现影响最大的活动；(2)有义务承担VIE的损失，或有权从VIE获得可能对VIE产生重大影响的利益。主要受益人需要合并VIE。
帝国地产信托公司在我们的经营合伙企业帝国地产OP，L.P.中拥有可变权益，我们被视为主要受益人。我们还确定，经营合伙企业拥有ESRT 298 Mulberry，L.L.C.的可变权益，并且是ESRT 298 Mulberry，L.L.C.的主要受益人，ESRT 298 Mulberry，L.L.C.是我们收购2022年12月位于曼哈顿桑树街298号的多家族资产(见附注3收购和处置)。
我们将评估未来可能进行的每项投资的会计处理。这项评估将包括审查每个实体的组织协议，以确定哪一方拥有哪些权利，以及这些权利是保护性的还是参与性的。对于所有VIE，我们将审查此类协议，以确定哪一方有权指导对实体的经济表现和利益影响最大的活动。如果吾等或吾等的合作伙伴可批准年度预算，或租赁的面积相对于每间物业的可出租总空间超过名义面积，吾等将不会合并投资，因为吾等认为这些是实质的参与权，可分享活动的权力，从而最显著地影响该等合资投资的表现和效益。
合并附属公司的非控股权益定义为附属公司的非直接或间接归属于母公司的权益(净资产)部分。非控股权益必须在综合资产负债表和综合收益表中作为权益的一个单独组成部分列报，方法是要求将收益和其他全面收益归入控股和非控股权益。
会计估计
根据公认会计原则编制合并财务报表要求管理层使用估计和假设，这些估计和假设在某些情况下会影响报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和费用。须受该等估计及假设影响的重大项目包括在有形及无形资产之间分配收购房地产的购买价格、厘定房地产物业及其他长期资产的使用年限、商业房地产物业、商誉、使用权资产及其他长期资产的估值及减值分析、估计租户开支偿还、坏账准备的估值、以及衍生工具、地面租赁负债、优先无抵押票据、应付按揭票据、无抵押循环信贷及定期贷款安排、以及以股权为基础的补偿的估值。这些估计是在考虑了过去、当前和预期的事件和经济状况后，根据管理层的最佳判断编制的。实际结果可能与这些估计不同。
收入确认
租金收入
租金收入包括每个租户根据各自租约的条款支付的基本租金，并按不可撤销租期(包括租约下租金阶梯和租金减免的影响)按直线基准列报。一般情况下，当承租人占有租赁空间或控制租赁空间的实际用途，并且租赁空间基本上准备好用于其预期用途时，我们开始确认租金收入。我们把我们所有的租约都作为经营性租赁入账。递延租金应收账款，包括免费租赁期和允许增加基本租金支付的租赁安排，其会计处理方式是在各自不可注销的租赁条款上提供偶数数额的固定租赁收入。已确认租金收入与各自租赁协议项下应付金额之间的差额确认为递延租金应收账款的增加或减少。
除了基本租金外，我们的租户一般还将按比例支付在基准年度期间增加的房地产税和大楼运营费用。在一些租约中，承租人不会根据楼宇营运开支的增加而支付额外租金，而是会根据消费物价指数等指数在基准年度内的指数升幅支付额外租金，或在基本租金之上包含固定百分比的升幅，以弥补租金上升的影响。
吾等按各自租约的条款(包括低于市价的租约、固定期权续期(如有))按公平价值确认已收购的高于市价及低于市价的就地租赁的租金收入。
当费用可厘定、租户已空置、可合理收取、吾等并无持续责任向该等前租户提供服务及付款不受任何必须符合或豁免的条件所规限时，本公司确认终止租约费用。
天文台收入
售卖天文台门票的收入在入场或门票过期时确认。截至2022年12月31日和2021年12月31日，与未使用和未过期门票相关的递延收入为$1.4百万美元和美元0.9分别为1,000,000,000美元，并计入综合资产负债表的递延收入及其他负债。
出售/处置房地产的收益
我们根据会计准则汇编(ASC)610-20的规定记录了房地产销售收益，非金融资产取消确认的收益和损失。根据ASC 610-20，我们必须首先确定交易是向客户销售还是向非客户销售。我们不在正常的业务过程中销售房地产，因此，预计销售交易将不会是与客户的合同。下一步，我们将确定在出售后，我们是否会拥有该物业的控股权。如果我们确定我们在房地产中没有控股权，我们将评估是否存在ASC 606与客户合同收入项下的合同，以及买方是否已获得对已出售资产的控制权。当符合ASC 610-20规定的取消认可标准时，我们确认房地产销售的全部收益。
第三方管理费及其他费用
我们从与关联方实体就资产和物业管理服务达成的合同协议中赚取收入。这项收入确认为根据相关协议提供的相关服务。
其他收入和费用
其他收入和费用包括停车收入、法律、税收和保险结算、需求响应能源使用收入和我们帝国大厦餐厅的销售额。
广告和营销成本
广告和营销费用在发生时计入费用。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度支出为美元10.8百万，$7.9百万美元和美元7.4分别为100万美元，并包括在我们综合经营报表的运营费用中。
房地产及相关无形资产
土地、建筑物及改善工程按成本减去累计折旧及摊销入账。已记录的成本包括收购、开发和建造以及租户津贴和改善的成本。日常维修和保养支出在发生时记入物业运营费用。改善或延长资产寿命的重大置换和改进被资本化。改善或延长资产寿命的承租人改进被资本化。如果承租人在租赁合同终止之前腾出空间，如果任何承租人改进的未摊销余额被替换或没有未来价值，则予以注销。对于已开发的物业，明显与正在开发的项目相关的直接和间接成本被资本化。成本包括建筑成本、专业服务，如建筑和法律成本、资本化利息和直接工资成本。当项目可能完成时，我们就开始资本化。与该项目有关的资产按成本列报，不计折旧。一旦建造完成，资产投入使用，资产将被重新分类为适当的资产类别，并按照下文所示的使用年限进行折旧。当资产准备就绪可供其预定用途时，权益资本化即停止，通常接近取得占用证书之日。曾经有过不是截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度的资本化利息。
折旧和摊销采用直线法计算，用于财务报告。建筑物和装修在较短的时间内折旧39年限、使用年限或任何租赁权益的剩余期限。已计入综合资产负债表内的建筑及改善工程的租户改善成本，按(I)相关剩余租约期或(Ii)改善工程的年期中较短者计提折旧。公司和其他设备折旧超过三至七年了.
物业购置按购置法入账，因此，购置成本按其公允价值分配至有形和无形资产及负债。取得的有形资产的公允价值是通过对财产进行估值来确定的，就像它是空置的一样，采用的方法类似于创收财产的独立评估师使用的方法。然后，根据我们对这些资产公允价值的确定，将所产生的价值分配给土地、建筑物和装修以及租户改善。对收购资产进行公允价值分配时使用的假设是基于我们在评估时的最佳估计。
公允价值按(A)承租人根据现有租约支付的合约金额与(B)吾等估计的相应就地租赁的现行市值租赁费与就地租赁剩余条款之间的差额分配至高于市价及低于市价的租约。资本化的高于市价的租赁金额在各自租赁的剩余期限内摊销为租金收入的减少。资本化低于市价的租赁金额在各自租赁的剩余期限内摊销为租金收入的增加。如果承租人在租赁合同终止前腾出空间，并且租赁没有支付租金，则相关无形资产的任何未摊销余额将被注销。
其他已收购无形资产的合计价值包括已收购的土地租赁和已收购的就地租赁和租户关系。分配给收购的原址租赁的公允价值由各种组成部分组成，包括但不一定限于：(A)与避免产生收购的原址租赁成本相关的价值(即执行租赁的市场成本，包括租赁佣金，如果有的话)；(B)与估计在假设租赁期间发生的承租人可偿还经营成本有关的收入损失相关价值(即房地产税、保险和其他经营费用)；(C)与假设租赁期间现有租赁损失的租金收入相关的价值；以及(D)与获得租户租约的任何其他诱因相关的价值。
我们每年或每当事件发生或情况变化显示记录的价值可能无法完全收回时，评估我们的长期资产(包括房地产)的减值可能性。我们通过比较资产的使用和最终处置预期的估计未来未贴现现金流量与其账面价值来确定是否发生了价值减值。如果未贴现现金流量没有超过账面价值，房地产将调整为公允价值，并确认减值损失。持有待售资产以成本或公允价值减去出售成本中的较低者入账。折旧费用不再入账。
在2021年第四季度，我们暂停了与A美元相关的债务偿还30我们在康涅狄格州诺沃克的房产抵押了100万抵押贷款，我们将这一行为确定为减值指标。考虑到我们减少了持有期，鉴于我们打算将财产所有权转让给贷款人，我们得出的结论是，资产的成本基础超过了其公允价值。因此，我们产生了一笔$7.7截至2021年12月31日止年度的减值费用为百万元。我们计算物业公允价值的方法结合了贴现现金流量法，利用第三级未观察到的I投入，如从外部来源获得的市值比率，以及利用最近的销售可比数据的基于市场的方法。2022年4月，我们将康涅狄格州诺沃克大街383号转回贷款人，双方同意取消抵押品赎回权。请参阅注3收购和处置。我们不相信在截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度内，我们的任何其他财产和无形资产的价值都没有减值。
现金和现金等价物
现金和现金等价物包括手头现金、政府货币市场、金融机构的活期存款以及购买时原始到期日为3个月或更短的短期流动投资。主要商业银行持有的现金和现金等价物有时可能超过联邦存款保险公司的限额。到目前为止，我们的投资现金还没有出现任何亏损。
受限现金
限制性现金包括根据租赁协议为租户持有的金额，如保证金，以及贷款人和/或托管代理人为支付未来房地产税支出和保险支出、租户空置相关成本和偿债义务而持有的金额。
短期投资
短期投资包括原始到期日在三个月以上的定期存款。
不到一年的期限。
承租人和其他应收款
除递延应收租金外，租户及其他应收账款一般预期于一年内收回。
递延租赁成本
递延租赁成本包括启动和续订租赁所产生的费用，在相关租赁期内按直线摊销，费用计入综合收益表中的折旧和摊销。租赁提前终止时，未摊销的递延租赁成本计入费用。
递延融资成本
为获得长期融资而产生的费用和成本已递延，并在我们的综合收益表中作为利息支出的组成部分在各自的长期融资年限内按直线法摊销，该方法与实际利息法相似。未摊销递延融资成本于相关债务于到期前再融资或偿还时支出。在确定融资不会结束的期间，为寻求债务而产生的成本将在确定不会结束融资期间支出。
权益法投资
我们根据权益会计方法核算投资，在这种情况下，我们没有控制权，但有能力施加重大影响。在这种方法下，投资按成本入账，投资账户根据我们在实体收入或亏损中的份额以及分配和贡献进行调整。权益收益(亏损)是根据我们控制的所有权权益部分进行分配的。协议可能会规定投资者对利润和亏损的不同百分比分配；然而，我们对实体收益或亏损的确认通常遵循实体的分配优先顺序，这种优先顺序可能会在达到某些投资回报门槛时发生变化。
就我们向实体出资的资产而言，我们对该实体的投资按成本基础在向该实体出资的资产中入账。在向实体贡献资产时，我们判断交易的经济实质是否是出售。根据ASC 610-20的规定，我们将按公允价值确认我们的新权益法投资权益，从而确认贡献或出售给实体的房地产留存部分和已出售部分的全部收益。
如果这些投资在我们的综合资产负债表上的账面价值不同于在实体层面反映的基础，基础差额将在相关资产的寿命内摊销，并计入我们在实体净收益中的权益份额。
我们定期评估是否有任何指标表明我们在实体的投资的账面价值可能会在非临时性的基础上减值。只有当管理层对投资的公允价值的估计低于非临时性投资的账面价值时，投资才会减值。发生减值的，按照投资的账面价值超过投资的公允价值计量。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们没有权益法投资。
商誉
商誉每年进行减值测试，如果事件和情况表明资产可能减值，则更频繁地测试减值。如果包括商誉在内的账面金额超过报告单位的公允价值，且商誉的隐含公允价值低于该商誉的账面价值，则确认减值损失。非摊销无形资产，例如商号及商标，须按公允价值进行年度减值测试，并于发生事件或情况变化显示账面值可能无法收回时进行摊销无形资产测试。
公允价值
公允价值是以市场为基础的计量，而不是特定于实体的计量，应根据市场参与者在为资产或负债定价时使用的假设来确定。作为考虑市场参与者的基础
根据公允价值计量中的假设，财务会计准则指引建立了一个公允价值等级，该等级区分了基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设(被归类在层次的第一级和第二级的可观察投入)和报告实体自己关于市场参与者假设的假设(被归类在分级的第三级的不可观察投入)。
对金融工具进行估值所用的方法大致分为以下三个层次：
级别1-相同工具在活跃市场的报价。
2级-主要基于其他可观察到的市场参数进行估值，包括：
•类似工具在活跃市场的报价；
•相同或类似工具在不太活跃或不活跃的市场的报价；
•其他可观察到的投入(如无风险利率、收益率曲线、波动性、提前还款速度、损失严重程度、信用风险和违约率)；以及
•市场证实的投入(主要来自可观察到的市场数据或得到可观察到的市场数据的证实)。
3级--主要基于不可观察到的输入进行估值，包括：
•基于第三方指示(经纪人报价或交易对手报价)的估值，而第三方报价又在很大程度上基于不可观察到的投入或以其他方式不可支持；以及
•基于具有重大不可观察输入的内部模型的估值。
这些级别形成了一个层次结构。我们对我们的金融工具遵循这一层次，按公允价值在经常性和非经常性基础上计量或披露，以及其他要求的公允价值披露。分类依据的是对公允价值计量有重要意义的最低投入水平。
我们使用以下方法和假设来估计金融工具的公允价值披露。
现金及现金等价物、限制性现金、短期投资、租户及其他应收款项、预付开支及其他资产、递延收入、租户保证金、应付账款及计入价值的应计开支由于该等工具的短期到期日而接近其公允价值。
衍生工具的公允价值乃采用广泛接受的估值方法厘定，包括对每项衍生工具的预期现金流进行贴现现金流分析。尽管用于对我们的衍生品进行估值的大部分投入属于公允价值层次结构的第二级，但与我们的衍生品相关的信用估值调整利用第三级投入，例如对当前信用利差的估计，以评估我们自己和我们的交易对手违约的可能性。根据每份合同的公允价值确定的此类信贷估值调整对整体估值的影响不大。因此，我们所有的衍生品都被归类为公允价值等级的第二级。
我们的应付按揭票据、高级无抵押票据-A、B、C、D、E、F、G和H系列以及无担保定期贷款安排的公允价值是通过使用可向我们进行类似借款的当前利率对未来现金流进行贴现来估计的。
衍生工具
我们面临利率变化的影响，并通过以下政策和程序管理这些风险，包括使用衍生品。为了管理对利率的敞口，衍生品主要用于根据浮动利率指数固定债务利率。我们将所有衍生品按公允价值记录在资产负债表上。我们纳入信用估值调整，以在公允价值计量中适当反映我们自身的不履行风险和各自交易对手的不履行风险。我们以交易对手投资组合的净额为基础，衡量受主净额结算协议约束的衍生工具的信用风险。对于符合现金流对冲资格的衍生品，我们将被指定为对冲的衍生品的收益或亏损报告为其他全面收益(亏损)的一部分，然后将收益或亏损重新分类为被对冲交易影响收益的期间的收益。
所得税
我们选择从截至2013年12月31日的课税年度开始，根据经修订的1986年国内税法(“守则”)第856至860节作为房地产投资信托基金缴税，并相信我们计划的运作方式将使我们能够继续满足作为房地产投资信托基金的资格和税务要求。房地产投资信托基金须受多项组织及营运规定所规限，包括要求分配普通“房地产投资信托基金应课税收入”的90%(厘定时不考虑已支付的股息扣减或净资本利得)。作为房地产投资信托基金，只要我们满足组织和运营要求，并且我们的分配等于或超过房地产投资信托基金的应纳税所得额，我们通常不需要缴纳美国联邦所得税。在我们的REIT选举生效日期之后的所有期间，我们都满足了组织和运营要求，分配超过了应纳税所得额净额。因此，没有为联邦所得税做任何规定。
我们已选择将持有我们天文台业务的子公司ESRT Observatory TRS，L.L.C.和持有我们第三方管理、餐厅、自助餐厅、健身俱乐部和某些清洁业务的子公司ESRT Holdings TRS，L.L.C.视为应税REIT子公司。应税房地产投资信托基金子公司可参与非房地产活动和/或为租户提供非常规服务，其运营一般须缴纳常规企业所得税。我们的应税房地产投资信托基金子公司根据公认会计原则对其所得税进行会计处理，其中包括对本年度应付或可退还的税额的估计，以及已在我们的财务报表或纳税申报表中确认的事件的未来税收后果的递延税收负债和资产。计算应课税房地产投资信托基金附属公司的税务拨备可能需要解释税务法律和法规，并可能导致使用判断或估计，从而可能导致其记录的税项负债与实际应付金额不同。递延所得税反映了用于财务报告目的的资产和负债的账面金额与用于所得税目的的金额之间的临时差异的净税收影响。应课税房地产投资信托基金子公司定期评估递延税项资产的变现能力和递延税项负债的充分性，包括地方、州或联邦法定税务审计的结果或使用的估计和判断。
我们适用于衡量和确认与不确定的所得税头寸相关的税收优惠的规定。如果发生罚款和利息，将被记录为所得税支出的一个组成部分。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们不对不确定的税收头寸承担责任。截至2022年12月31日，截至2019年12月31日至2022年12月31日的纳税年度仍可接受美国国税局、州或地方当局的审计。
基于股份的薪酬
基于时间的股权奖励的基于股份的补偿是以授予之日的奖励的公允价值来衡量的，并在以下较短的时间内以直线基础确认为费用：(I)规定的归属期间，通常是三, 四或五年，或(Ii)由批给之日起至雇员成为符合退休资格之日止的一段期间，而该期间可在批给时发生。雇员年满(I)岁即符合退休资格652020年及以后授予的奖项和年龄602020年前授予的奖励，以及(Ii)雇员首次完成工作的日期十年为我们或我们的附属公司提供持续服务。基于市场的股权奖励和基于业绩的股权奖励的基于股票的薪酬按授予日奖励的公允价值计算，并以直线基础确认为费用。三或四年。此外，对于以业绩为基础的股权奖励，我们在每个报告期内评估是否有可能满足业绩条件。我们根据我们预计在测算期结束时授予的奖励数量确认费用。估计的变化通过累积追赶调整在变动期内计入。任何以股份为基础的薪酬奖励的丧失都会在发生时予以确认。
这些奖励的公允价值的确定是主观的，涉及重大估计和假设，包括我们股票的预期波动性、预期股息收益率、预期期限，以及这些奖励是否将达到与其他运营伙伴部门持平或达到业绩门槛的假设。我们认为，根据授予时管理层可获得的信息，所采用的假设和估计是适当的。
每股数据
基本及摊薄每股盈利乃根据有关期间内已发行股份的加权平均数计算。
细分市场报告
我们已经确定了二可报告的部分：(1)房地产和(2)天文台。我们的房地产部门包括与我们房地产资产的所有权、管理、运营、收购、重新定位和处置相关的所有活动。我们的天文台部分运营着帝国大厦第86层和102层的天文台。这些二由于每个业务需要不同的支持基础架构、提供不同的服务，因此需要单独管理业务线
并具有不同的经济特征，如所需投资、收入来源和不同的营销战略。我们对部门间销售和租金进行会计处理，就好像销售或租金是卖给第三方的一样，即按当前市场价格计算。
最近发布或采用的会计准则
在2020年3月，FASB发布了会计准则更新(ASU)2020-04，参考利率改革(主题848)。ASU 2020-04载有影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导意见是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。在2020年第一季度，我们选择应用与概率和未来LIBOR指数现金流的有效性评估相关的对冲会计权宜之计，假设未来对冲交易所基于的指数与相应衍生品上的指数相匹配。这些权宜之计的应用保持了衍生品的列报与过去的列报一致。我们继续评估指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选举。
2022年12月，FASB发布了ASU 2022-06，参考汇率改革(主题848)，将主题848的日落日期推迟到ASU 2022-04，参考汇率改革(主题848)：促进参考汇率改革的效果，将日落日期推迟到2024年12月31日。ASU 2022-06对所有公司立即生效。ASU 2022-06对我们截至2022年12月31日的年度合并财务报表没有影响。
3. 收购和处置
收购
2022年12月20日，我们完成了对一家100%-位于曼哈顿桑树街298号的自由市场、全方位服务的多户资产，收购价为$114.9百万美元。桑树街298号位于东休斯顿街和桑树街的交叉口，步行即可到达纽约大学位于曼哈顿NoHo社区的校区。除96除了住宅单元，该物业还包括出租给CVS的零售空间和一个车库。收购价格为收购之日的公允价值。
2021年12月22日，我们收购了90的百分比二多个家庭的资产位于曼哈顿、胜利(第10大道561号)和东94街345号，之前由Fetner Properties的一家合资企业和一家机构所有者拥有。总交易额为$307.0百万美元，包括$134.0胜利号上的100万美元债务，2033年到期，有效利率为3.85%, and $52.0东94街345号的百万美元债务，2030年到期，有效利率为3.56%。Fetner属性保留了10%股权，并继续管理现场运营。我们将对物业进行资产管理，并通过我们在每个实体中的投票权权益控制所有决策。此外，我们有权承担日常管理，无需额外考虑。Fetner Properties保留的非控股权益的公允价值相当于10%，即他们保留的股权，占总收购价格减去他们按比例承担的债务份额。非控制性权益的收购价格为其在收购之日的公允价值。
取得的资产和负债如下(单位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 无形资产 | | |
| 获取日期 | 土地 | 建筑和改善 | 资产 | 负债 | 总计* | |
| 桑树街298号 | 12/20/2022 | $ | 40,935 | | $ | 69,508 | | $ | 5,300 | | $ | (150) | | $ | 115,593 | | |
| 《胜利》 | 12/22/2021 | 91,437 | | 124,997 | | 13,573 | | (19,895) | | 210,112 | | |
| 东94街345号 | 12/22/2021 | 44,228 | | 55,766 | | 4,824 | | (5,491) | | 99,327 | | |
*包括资本化交易成本总额$3.1百万美元。 | |
性情
在2022年4月，我们转移了康涅狄格州诺沃克大街383号，那里被一笔美元所占用30.0100万抵押贷款，在双方同意的止赎中返还给贷款人，并确认了#美元的非现金收益27.2百万美元，包括在我们的精简综合经营报表中的物业销售/处置收益中。在这笔交易完成之前，在2021年12月，我们记录了一美元7.7由于我们已得出结论，鉴于我们缩短的持有期和将物业所有权转让给贷款人的新意向，资产的成本基础超过了其公允价值，因此我们对该物业的减值费用为100万欧元。
2022年12月7日，我们完成了纽约州怀特普莱恩斯银行街10号的出售，这笔交易受到了一美元的拖累30.0百万抵押贷款，总资产估值为$42.0百万美元，并记录了$6.8百万美元，包括在我们的综合经营报表中的物业销售/处置收益中。
2022年12月，我们还签订了纽约州哈里森Mamaroneck大道500号的买卖协议，总资产估值为$53.0百万美元。根据惯例的成交条件，这笔交易预计将在2023年第一季度完成。在我们截至2022年12月31日的综合资产负债表中，500 Mamaroneck物业的资产和相关负债被归类为持有待售，符合ASC 360物业、厂房和设备中规定的持有待售标准。
在截至2022年12月31日的一年中，我们于2023年2月1日完成了康涅狄格州韦斯特波特69-97和103-107大街的出售，总资产估值为40.0百万美元。Westport的出售是根据公司协议批准的关联方交易。见附注11关联方交易.
4. 递延成本、收购租赁无形资产和商誉
截至2022年12月31日和2021年12月31日，递延费用净额如下(以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 租赁成本 | $ | 218,707 | | | $ | 211,189 | |
| 购入的原地租赁价值和递延租赁成本 | 160,683 | | | 166,491 | |
| 获得的高于市价的租约 | 27,833 | | | 33,289 | |
| 407,223 | | | 410,969 | |
| 减去：累计摊销 | (223,246) | | | (215,764) | |
| 递延总成本，净额，不包括递延融资净成本 | $ | 183,977 | | | $ | 195,205 | |
At December 31, 2022 and 2021, $5.0百万美元和美元7.2与无担保循环信贷安排相关的递延融资成本净额分别计入综合资产负债表中的递延成本净额。
与延期租赁和已获延期租赁费用有关的摊销费用为#美元。25.4百万，$28.6百万美元，以及$24.8分别为2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日。与收购的租赁无形资产有关的摊销费用为#美元。11.8百万，$10.5百万美元和美元7.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分别为100万美元。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，摊销已获得的无形资产和负债包括以下内容(金额以千计)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 以低于市价的价格购得的土地租赁 | $ | 396,916 | | | $ | 396,916 | |
| 减去：累计摊销 | (67,843) | | | (60,012) | |
收购的低于市价的土地租赁，净额
| $ | 329,073 | | | $ | 336,904 | |
| | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 获得的低于市价的租约 | $ | (64,656) | | | $ | (65,403) | |
| 减去：累计摊销 | 46,807 | | | 40,462 | |
| 获得的低于市价的租赁，净额 | $ | (17,849) | | | $ | (24,941) | |
与摊销低于市值的租赁有关的租金收入，扣除高于市值的租赁净额为#美元。4.8百万，$5.9百万美元和美元3.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分别为100万美元。截至2022年12月31日的剩余加权平均摊销期间is 22.6几年来，3.5几年来，3.7年和3.1年份对于低于市价的地面租赁、原地租赁和递延租赁成本、高于市价的租赁和低于市价的租赁。我们预计将从收购的无形资产和负债中确认摊销费用和租金收入如下(金额以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至本年度的年度： | 未来地租摊销 | | 未来摊销费用 | | 未来租金收入 |
| 2023 | $ | 7,831 | | | $ | 10,495 | | | $ | 2,450 | |
| 2024 | 7,831 | | | 7,140 | | | 1,913 | |
| 2025 | 7,831 | | | 6,292 | | | 1,891 | |
| 2026 | 7,831 | | | 5,406 | | | 1,093 | |
| 2027 | 7,831 | | | 4,742 | | | 859 | |
| 此后 | 289,918 | | | 7,824 | | | 528 | |
| $ | 329,073 | | | $ | 41,899 | | | $ | 8,734 | |
截至2022年12月31日，我们的商誉为491.5百万美元。于二零一三年，吾等以超过其有形及已确认无形资产及负债净值的金额收购帝国大厦有限公司及第七大道联营公司501号的权益，因此，吾等记录了与交易有关的商誉。商誉已分配$227.5百万美元用于帝国大厦的天文台运营，$250.8百万美元捐赠给帝国大厦，以及$13.2第七大道501号。
自截至2020年6月30日止季度起，以及于2022年10月通过我们的年度商誉测试后的每个季度，我们绕过可选的定性商誉减值评估，直接对观测站可报告部分进行量化评估，并聘请第三方估值咨询公司进行估值过程。这是为了应对2020年3月16日天文台因新冠肺炎疫情而关闭的情况，天文台随后于2020年8月24日全面重新开放。量化分析使用了使用第三级不可观察投入的贴现现金流量法(收益法的一种形式)和准则公司法(市场法的一种形式)的组合。前者的重要假设包括收入和成本预测、加权平均资本成本、长期增长率和所得税考虑因素，而后者包括指导公司企业价值、收入倍数和控制溢价率。我们审查商誉减值的方法，包括大量的判断和估计，为确定是否发生减值提供了合理的基础。进行的每一次量化分析都得出结论，独立天文台报告单位的公允价值超过了其账面价值。用来决定商誉是否受损的许多因素都不在我们的控制范围之内，假设和估计很可能会在未来一段时间内发生变化。我们将继续评估未来天文台报告单位商誉的减值。
5. 债务
截至2022年12月31日和2021年12月31日，债务构成如下(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截至2022年12月31日 | |
| 本金余额为
日期：2022年12月31日 | | 本金余额为
2021年12月31日 | | 陈述
费率 | | 有效
费率(1) | | 成熟性
日期(2) | |
| 固定利率按揭债务 | | | | | | | | | | |
| 新城中心 | $ | 82,596 | | | $ | 85,032 | | | 3.59 | % | | 3.67 | % | | 11/5/2024 | |
| 联合广场10号 | 50,000 | | | 50,000 | | | 3.70 | % | | 3.97 | % | | 4/1/2026 | |
| 第三大道1542号 | 30,000 | | | 30,000 | | | 4.29 | % | | 4.53 | % | | 5/1/2027 | |
第一斯坦福德广场(3) | 178,823 | | | 180,000 | | | 4.28 | % | | 4.73 | % | | 7/1/2027 | |
| 第三大道1010号和西55街77号 | 35,831 | | | 36,670 | | | 4.01 | % | | 4.21 | % | | 1/5/2028 | |
| 西57街250号 | 180,000 | | | 180,000 | | | 2.83 | % | | 3.21 | % | | 12/1/2030 | |
银行街10号 (4) | — | | | 31,091 | | | — | % | | — | % | | — | | |
主大道383号(5) | — | | | 30,000 | | | — | % | | — | % | | — | | |
| 百老汇1333号 | 160,000 | | | 160,000 | | | 4.21 | % | | 4.29 | % | | 2/5/2033 | |
| 东94街345号--A系列 | 43,600 | | | 43,600 | | | 70.0伦敦银行同业拆借利率加0.95% | | 3.56 | % | | 11/1/2030 | |
| 东94街345号--B系列 | 7,865 | | | 8,650 | | | Libor Plus2.24% | | 3.56 | % | | 11/1/2030 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 第十大道561号-系列A | 114,500 | | | 114,500 | | | 70.0伦敦银行同业拆借利率加1.07% | | 3.85 | % | | 11/1/2033 | |
| 第十大道561号--B系列 | 17,415 | | | 19,250 | | | Libor Plus2.45% | | 3.85 | % | | 11/1/2033 | |
| | | | | | | | | | |
| 固定利率抵押贷款债务总额 | 900,630 | | | 968,793 | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
优先无担保票据：(6) | | | | | | | | | | |
| A系列 | 100,000 | | | 100,000 | | | 3.93 | % | | 3.96 | % | | 3/27/2025 | |
| B系列 | 125,000 | | | 125,000 | | | 4.09 | % | | 4.12 | % | | 3/27/2027 | |
| C系列 | 125,000 | | | 125,000 | | | 4.18 | % | | 4.21 | % | | 3/27/2030 | |
| D系列 | 115,000 | | | 115,000 | | | 4.08 | % | | 4.11 | % | | 1/22/2028 | |
| E系列 | 160,000 | | | 160,000 | | | 4.26 | % | | 4.27 | % | | 3/22/2030 | |
| F系列 | 175,000 | | | 175,000 | | | 4.44 | % | | 4.45 | % | | 3/22/2033 | |
| G系列 | 100,000 | | | 100,000 | | | 3.61 | % | | 4.89 | % | | 3/17/2032 | |
| H系列 | 75,000 | | | 75,000 | | | 3.73 | % | | 5.00 | % | | 3/17/2035 | |
无担保循环信贷安排(6)(7) | — | | | — | | | SOFR PLUS1.30% | | — | % | | 3/31/2025 | |
无担保定期贷款安排(6)(7) | 215,000 | | | 215,000 | | | SOFR PLUS1.20% | | 4.22 | % | | 3/19/2025 | |
无担保定期贷款安排(6)(7) | 175,000 | | | 175,000 | | | SOFR PLUS1.50% | | 4.51 | % | | 12/31/2026 | |
| 本金总额 | 2,265,630 | | | 2,333,793 | | | | | | | | |
| 递延融资成本，净额 | (11,748) | | | (14,881) | | | | | | | | |
| 未摊销债务贴现 | (7,745) | | | (8,547) | | | | | | | | |
| 总计 | $ | 2,246,137 | | | $ | 2,310,365 | | | | | | | | |
______________
(1)有效利率是截至2022年12月31日的收益率，包括所述利率、递延融资成本摊销和与可变固定利率掉期协议相关的利息。
(2)一般情况下，在支付惯例的预付款罚金后，每笔贷款都允许预付款。
(3)表示$164百万按揭贷款，计息4.09%和$14.8百万美元贷款，计息6.25%.
(4)银行街10号于2022年12月被出售。
(5)2022年4月，康涅狄格州诺沃克大街383号的所有权转让给了这家贷款机构。
(6)截至2022年12月31日，我们遵守了所有债务契约。
(7)截至2022年8月29日，基准指数利率由LIBOR转换为SOFR，另加基准调整10.0基点。
本金支付
截至2022年12月31日的本金支付总额如下(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年 | 摊销 | | 到期日 | | 总计 |
| 2023 | $ | 8,632 | | | $ | — | | | $ | 8,632 | |
| 2024 | 8,861 | | | 77,675 | | | 86,536 | |
| 2025 | 6,893 | | | 315,000 | | | 321,893 | |
| 2026 | 7,330 | | | 225,000 | | | 232,330 | |
| 2027 | 6,461 | | | 319,000 | | | 325,461 | |
| 此后 | 22,079 | | | 1,268,699 | | | 1,290,778 | |
| 本金到期总额 | $ | 60,256 | | | $ | 2,205,374 | | | $ | 2,265,630 | |
递延融资成本
截至2022年12月31日和2021年12月31日，递延融资成本净额包括以下内容(以千为单位)： | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 融资成本 | $ | 43,473 | | | $ | 44,637 | |
| 减去：累计摊销 | (26,753) | | | (22,525) | |
| 递延融资总成本，净额 | $ | 16,720 | | | $ | 22,112 | |
与递延融资成本相关的摊销费用为#美元。4.9百万，$4.5百万美元，以及$4.1截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分别为100万美元，并计入利息支出。
抵押贷款债务
抵押贷款债务为$30.0截至2021年12月31日，我们位于康涅狄格州诺沃克的主大道383号房产的违约金额为100万欧元。自2021年11月1日起，我们已暂停偿债，并将这一行为确定为减值指标。考虑到我们减少了持有期，鉴于我们打算将财产所有权转让给贷款人，我们得出的结论是，资产的成本基础超过了其公允价值。我们相信，考虑到康涅狄格州诺沃克子市场具有挑战性的基本面，这一行动符合我们股东的最佳利益。在截至2021年12月31日的季度中，我们产生了7.7同一物业的减值费用为100万英镑。请参阅附注2重要会计政策摘要。2022年4月，我们将康涅狄格州诺沃克大街383号转回贷款人，双方同意取消抵押品赎回权。请参阅注3收购和处置。除上文所述外，截至2021年12月31日，我们没有任何贷款协议违约。截至2022年12月31日，我们没有任何贷款协议违约。
无担保循环信贷和定期贷款安排
2022年8月29日，通过我们的运营伙伴关系，我们于2017年8月29日与作为行政代理的美国银行及其其他贷款方签订了经修订和重述的信贷协议的第三修正案，该协议管辖我们的优先无担保循环信贷安排和定期贷款安排(统称为“美国银行信贷安排”)。美国银行信贷安排的初始最高本金金额最高可达$1.065亿美元，其中包括一美元850.02025年3月31日到期的百万循环信贷安排，以及215.02025年3月19日到期的百万定期贷款安排。第三项修正案修订了美国银行信贷安排的条款，以(I)在逐步淘汰LIBOR的情况下，以SOFR取代LIBOR，以及(Ii)允许增加多户资产作为未担保合资格财产(如其中所定义)，并增加此类资产的资本化率。截至2022年12月31日，我们拥有不是循环信贷安排下的借款和#美元215.0在定期贷款安排下的100万美元。
2022年8月29日，通过我们的运营伙伴关系，我们于2020年3月19日与作为行政代理的富国银行全国协会及其其他贷款方就我们的信贷协议达成了第二次修订，该协议管理着优先无担保定期贷款安排(“富国银行定期贷款安排”)。富国银行定期贷款安排的原始本金金额为#美元。175100万美元，2026年12月31日到期。第二项修正案修订了富国银行定期贷款安排的条款，以(I)鉴于LIBOR的逐步淘汰，以SOFR取代LIBOR，以及(Ii)允许增加多户资产作为未担保合资格财产(如其中所定义)，并增加此类资产的资本化率。我们可以通过一次或多次增加或增加新的同等定期贷款部分来要求增加富国银行定期贷款安排，本金总额最高不超过$225百万美元。截至2022年12月31日，我们的借款总额为$175.0在富国银行定期贷款机制下的100万美元。
美国银行信贷安排和富国银行定期贷款安排的条款都包括习惯契约，包括对留置权、投资、分配、债务、根本变化和与附属公司的交易的限制，并要求提交某些习惯财务报告。它还要求遵守财务比率，包括最高杠杆率、最高担保杠杆率、最低固定费用覆盖率、最低未担保权益覆盖率和最高无担保杠杆率。这些协议还包含惯例违约事件(在某些情况下须遵守特定的救济期)，包括但不限于不付款、违反契诺、陈述或担保、交叉违约、破产或其他破产事件、判决、ERISA事件、贷款文件失效、丧失房地产投资信托资格，以及发生控制权变更。截至2022年12月31日，我们遵守了这些公约。
高级无担保票据
优先无担保票据的条款包括习惯契约，包括对留置权、投资、分配、债务、根本变化和与关联公司的交易的限制，并要求某些习惯财务报告。它还要求遵守财务比率，包括最高杠杆率、最高担保杠杆率、最低固定费用覆盖率、最低未担保权益覆盖率和最高无担保杠杆率。这些协议还包含惯例违约事件(在某些情况下须遵守特定的救济期)，包括但不限于不付款、违反契诺、陈述或担保、交叉违约、破产或其他破产事件、判决、ERISA事件、某些控制权变更交易的发生以及丧失房地产投资信托资格。截至2022年12月31日，我们遵守了这些公约。
6. 应付账款和应计费用
截至2022年12月31日和2021年12月31日，应付账款和应计费用包括以下内容(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 |
| 应计资本支出 | $ | 44,293 | | | $ | 49,247 | |
| 应付账款和应计费用 | 32,927 | | | 41,664 | |
| | | |
| 利率互换协议负债 | — | | | 25,308 | |
| 应计应付利息 | 3,509 | | | 3,460 | |
| 由于关联公司的原因 | — | | | 1,131 | |
| 应付账款和应计费用总额 | $ | 80,729 | | | $ | 120,810 | |
7. 金融工具与公允价值
衍生金融工具
我们主要使用衍生金融工具来管理利率风险，此类衍生工具不被视为投机性的。这些衍生工具通常以利率互换和远期协议的形式存在，主要目标是将与投资和融资活动相关的利率风险降至最低。这些安排的对手方是主要金融机构，我们也可能与这些机构有其他金融关系。如果这些交易对手不履行义务，我们将面临信用风险；然而，我们目前预计不会有任何交易对手无法履行其义务。
我们与我们的衍生品交易对手达成了协议，其中包含一项条款，即如果我们违约或能够被宣布违约，我们的任何债务，那么我们也可能被宣布违约我们的衍生品债务。截至2022年12月31日，我们没有任何净负债头寸的衍生品。
2022年5月，我们签订了总名义价值为#美元的远期利率掉期协议。390.02022年8月生效并将利率固定在100我们定期贷款的%。这取代了$265.0百万互换，固定了我们未偿还定期贷款余额的一部分的利率。
截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们拥有利率LIBOR掉期和上限，名义总价值为1美元。574.8百万美元和美元451.3分别为100万美元。名义价值不代表对信贷、利率或市场风险的敞口。截至2022年12月31日及2021年12月31日，我们衍生工具的公允价值为17.9百万美元，这是
包括在预付费用和其他资产中，并(美元25.3(百万美元)，计入合并资产负债表的应付帐款和应计费用。这些利率掉期已被指定为现金流对冲，以对冲与我们现有的浮动利率定期贷款安排相关的未来现金流的可变性。未被指定为对冲的利率上限不是投机性的，用于管理我们对利率变动的敞口，但不符合严格的对冲会计要求。
截至2022年和2021年12月31日，我们的现金流对冲被认为是非常有效的，截至2022年和2021年12月31日的年度，未实现净收益为美元47.3百万美元和美元12.0在综合全面收益(亏损)表中分别反映了近百万欧元的现金流量，涉及对利率风险的活跃和终止现金流对冲。在与衍生工具相关的累计其他综合收益(亏损)中报告的金额将在支付债务利息时重新归类为利息支出。我们估计，这笔钱6.3在累计其他综合亏损中持有的当期余额的净收益将在未来12个月内重新归类为利息支出。
下表汇总了我们的衍生金融工具截至2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的协议条款和公允价值(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 |
| 导数 | | 名义金额 | 接收速率 | 支付率 | 生效日期 | 到期日 | | 资产 | 负债 | | 资产 | 负债 |
| 利率互换 | | $ | 265,000 | | 1个月LIBOR | 2.1485 | % | 2017年8月31日 | 2022年8月24日 | | $ | — | | $ | — | | | $ | — | | $ | (3,184) | |
| 利率互换 | | 36,820 | | 701个月LIBOR的百分比 | 2.5000 | % | 2021年12月1日 | 2030年11月1日 | | 256 | | — | | | — | | (4,527) | |
| 利率互换 | | 103,790 | | 701个月LIBOR的百分比 | 2.5000 | % | 2021年12月1日 | 2033年11月1日 | | 365 | | — | | | — | | (15,945) | |
| 利率互换 | | 10,710 | | 701个月LIBOR的百分比 | 1.7570 | % | 2021年12月1日 | 2033年11月1日 | | 643 | | — | | | — | | (754) | |
| 利率互换 | | 17,544 | | 1个月LIBOR | 2.2540 | % | 2021年12月1日 | 2030年11月1日 | | 1,070 | | — | | | — | | (898) | |
| 利率上限 | | 6,780 | | 701个月LIBOR的百分比 | 4.5000 | % | 2021年12月1日 | 2024年10月1日 | | 8 | | — | | | 5 | | — | |
| 利率上限 | | 9,188 | | 1个月LIBOR | 5.5000 | % | 2021年12月1日 | 2024年10月1日 | | 26 | | — | | | 8 | | — | |
| 利率互换 | | 175,000 | | SOFR化合物 | 2.5620 | % | 2022年8月31日 | 2026年12月31日 | | 8,040 | | — | | | — | | — | |
| 利率互换 | | 107,500 | | SOFR化合物 | 2.6260 | % | 2022年8月19日 | March 19, 2025 | | 3,766 | | — | | | — | | — | |
| 利率互换 | | 107,500 | | 软糖化合物 | 2.6280 | % | 2022年8月19日 | March 19, 2025 | | 3,762 | | — | | | — | | — | |
| | | | | | | | $ | 17,936 | | $ | — | | | $ | 13 | | $ | (25,308) | |
在截至2020年12月31日的年度内，我们终止了一项125.0百万美元掉期，并支付和解费用$20.3百万美元。
下表显示了我们指定为现金流对冲的衍生金融工具对截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度累计其他全面收益(亏损)的影响(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 现金流量套期保值的影响 | | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 2020年12月31日 |
| 在其他全面收益(亏损)中确认的损益金额 | | $ | 40,044 | | | $ | 348 | | | $ | (19,322) | |
| 从累计其他综合收益(亏损)重新分类为利息支出的亏损额 | | (7,230) | | | (11,653) | | | (8,870) | |
下表显示了我们指定为现金流量对冲的衍生金融工具对截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度综合经营报表的影响(金额以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 现金流量套期保值的影响 | | 2022年12月31日 | | 2021年12月31日 | | 2020年12月31日 |
在合并项目上列报的利息支出总额
记录现金流量套期保值影响的收益表
| | $ | (101,206) | | | $ | (94,394) | | | $ | (89,907) | |
| 从累计其他综合收益(亏损)重新分类为利息支出的亏损额 | | (7,230) | | | (11,653) | | | (8,870) | |
公允估值
2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的估计公允价值由管理层使用现有市场信息和适当的估值方法确定。要解读市场数据和制定估计公允价值，需要相当大的判断力。因此，本文提出的估计不一定代表我们在处置金融工具时可变现的金额。使用不同的市场假设及/或估计方法可能会对估计公允价值金额产生重大影响。
下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日我们的金融工具的账面价值和估计公允价值(金额以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022年12月31日 |
| | 账面价值 | | 估计公允价值 |
| | | | 总计 | | 1级 | | 2级 | | 3级 |
| | | | | | | | | | |
| 计入预付费用和其他资产的利率互换 | | 17,936 | | | 17,936 | | | — | | | 17,936 | | | — | |
| 应付按揭票据 | | 883,705 | | | 783,648 | | | — | | | — | | | 783,648 | |
| | | | | | | | | | |
| 高级无抵押票据-系列A、B、C、D、E、F、G和H | | 973,659 | | | 865,292 | | | — | | | — | | | 865,292 | |
| 无担保定期贷款安排 | | 388,773 | | | 390,000 | | | — | | | — | | | 390,000 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2021年12月31日
|
| | 账面价值 | | 估计公允价值 |
| | | | 总计 | | 1级 | | 2级 | | 3级 |
| | | | | | | | | | |
| 计入应付账款和应计费用的利率互换 | | 25,308 | | | 25,308 | | | — | | | 25,308 | | | — | |
| 应付按揭票据 | | 948,769 | | | 960,933 | | | — | | | — | | | 960,933 | |
| | | | | | | | | | |
| 高级无抵押票据-A、B、C、D、E和F系列 | | 973,373 | | | 994,389 | | | — | | | — | | | 994,389 | |
| 无担保定期贷款安排 | | 388,223 | | | 390,000 | | | — | | | — | | | 390,000 | |
关于金融工具公允价值的披露是基于我们截至2022年12月31日和2021年12月31日获得的相关信息。虽然吾等并不知悉任何会对合理公允价值金额有重大影响的因素，但由于该日期及目前对公允价值的估计可能与本文所载金额有重大差异，因此该等金额并未就该等财务报表进行全面重估。
8. 租契
出租人
我们将各种空间出租给租户，条款从一至21好几年了。某些租约有续订选项，可以续订额外的条款。这些租约规定每月基本租金和房地产税的报销、与消费者价格指数挂钩的涨幅或被称为运营费用涨幅的公共区域维护。运营费用报销作为租金收入反映在我们的12月31日、2022年、2021年和2020年合并运营报表中。
租金收入包括固定支付和可变支付。固定付款主要涉及基本租金，可变付款主要涉及某些物业运营成本的租户费用补偿。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度租金收入构成如下(单位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 固定付款 | $ | 531,740 | | | $ | 500,847 | | | $ | 496,515 | |
| 可变支付方式 | 59,308 | | | 58,843 | | | 66,556 | |
| 租金总收入 | $ | 591,048 | | | $ | 559,690 | | | $ | 563,071 | |
截至2022年12月31日，我们有权就将于2040年之前的不同日期到期的不可取消运营租赁获得以下未来合同最低租赁付款(不包括运营费用报销)(金额以千为单位)：
| | | | | |
| 2023 | $ | 490,849 | |
| 2024 | 492,438 | |
| 2025 | 464,150 | |
| 2026 | 424,881 | |
| 2027 | 405,017 | |
| 此后 | 1,749,941 | |
| $ | 4,027,276 | |
上述未来最低租赁付款不包括租户回收和高于市价的租赁无形资产的净增值。一些租约一般在支付终止费后受终止选择权的约束。上表是在假定未行使此类选择权的情况下编制的。
承租人
我们在一开始就确定一项安排是否为租赁。我们的运营租赁协议涉及三土地租赁资产，反映在#美元的使用权资产中。28.7百万美元，租赁负债为$28.7截至2022年12月31日，我们的合并资产负债表中有100万美元。使用权资产代表我们在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表我们因租赁而产生的支付租赁款项的义务。使用权资产和负债在开始之日根据租赁期内租赁付款的现值确认。可变租赁付款被排除在使用权资产和租赁负债之外，并在产生这些付款的债务期间确认。
我们根据与以下相关的土地租约付款三我们的财产。土地租约将在2050年至2077年之间到期，包括延期选择权，并且没有可变付款或剩余价值担保。由于我们的租赁不提供隐含利率，在确定租赁付款的现值时，我们根据ASU第2016-02号《租赁》(主题842)通过之日提供的信息确定了递增借款利率。截至2022年12月31日用于计算使用权资产和租赁负债的加权平均增量借款利率为4.5%。与我们的经营租赁相关的租赁支付的租金支出在租赁的不可撤销期限内按直线基础确认。截至2022年12月31日的加权平均剩余租期为47.4好几年了。
截至2022年12月31日，下表汇总了我们未来的最低租赁付款，其中包括用递增借款利率折现的金额，以计算我们租赁的租赁负债(金额以千为单位)：
| | | | | |
| 2023 | $ | 1,518 | |
| 2024 | 1,518 | |
| 2025 | 1,518 | |
| 2026 | 1,503 | |
| 2027 | 1,482 | |
| 此后 | 62,277 | |
| 未贴现的租赁付款总额 | 69,816 | |
| 现值贴现 | (41,146) | |
| 土地租赁负债 | $ | 28,670 | |
9. 承付款和或有事项
法律诉讼
诉讼
除下文所述外，于二零二二年十二月三十一日，吾等并无涉及任何重大诉讼，据我们所知，亦无任何重大诉讼对吾等或吾等的财产构成威胁，但
正常的业务过程，如与租户的纠纷。吾等相信，该等行动可能产生的成本及相关负债(如有)不会对吾等的综合财务状况、经营业绩或流动资金造成重大影响。
如之前披露的，在2014年10月，12在本公司首次公开发售(“招股”)之前，拥有帝国大厦费用所有权的帝国大厦有限公司(“ESBA”)的前投资者(“申索人”)向美国仲裁协会提交了针对Peter L.Malkin、Anthony E.Malkin、Thomas N.Keltner Jr.和我们的子公司ESRT MH Holdings LLC(“被申请人”)的仲裁，后者是ESBA的前主管。索赔声明(后来也向纽约联邦法院提交，目的是明确提出诉讼时效)指控违反受托责任和与发售和组建交易相关的索赔，并寻求金钱损害赔偿和声明性救济。索赔人选择退出之前的集体诉讼，提出类似的索赔，并经法院批准解决。受访者提交了答复和反诉。2015年3月，联邦法院的行动在各方同意的情况下被搁置，等待仲裁。仲裁听证会于2016年5月开始，2018年8月结束。2020年8月26日，仲裁小组作出裁决，驳回了所有索赔人的索赔，但有一项例外，判给索赔人大约#美元。1.2百万美元，包括七年了利息截止到2020年10月2日。这笔金额在截至2020年12月31日的年度综合经营报表中被记为IPO诉讼费用。
答辩人认为，这种有利于索赔人的裁决完全没有道理，并试图撤销这一点。
奖品的一部分。2021年9月27日，法院驳回了被申请人的迁出动议，并在
上述金额，包括累计利息。受访者已对这一裁决提出上诉。2022年5月10日，答辩人动议驳回上诉和判决，理由是美国最高法院最近的一项裁决裁定，联邦法院对此案没有标的物管辖权。索赔人反对这项动议，该动议尚待解决。上诉法院已将上诉和动议的辩论安排在2023年4月10日。此外，联邦法院诉讼中的某些索赔人试图在该案中向被告提出索赔。受访者认为，任何这样的说法都是没有价值的。负责该诉讼的治安法官发布了一份报告和建议，驳回了索赔人的索赔；地区法官将决定是否采纳该报告和建议。
根据作为我们组建交易的一部分与我们的董事、高管和荣誉董事长安东尼·E·马尔金、彼得·L·马尔金和小托马斯·N·凯尔特纳达成的赔偿协议。我们对此仲裁有抗辩和赔偿的权利。
资金不足的资本支出
在2022年12月31日，我们估计我们将产生大约$118.3根据现有租赁协议，我们物业的资本支出(包括租户改善和租赁佣金)为100万欧元。我们预计将通过运营现金流、额外的房地产抵押贷款融资、我们的无担保信贷安排、手头现金和其他借款来为这些资本支出提供资金。未来的房地产收购可能需要大量资本投资，用于翻新和租赁成本。我们预计，这些融资要求将以类似的方式得到满足。
信用风险集中
使我们面临信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物、限制性现金、短期投资，应收租户及其他应收款项及递延租金应收款项。截至2022年12月31日，我们在各大金融机构持有现金和现金等价物，并限制超过联邦存款保险公司承保金额的现金余额。
房地产投资
我们的酒店位于纽约曼哈顿、康涅狄格州费尔菲尔德县和纽约州威彻斯特县。后一个地点是纽约市的郊区。租户遵守各自租约条款的能力取决于影响租户经营的市场的经济、监管和社会因素。我们对租户进行持续的信用评估，以确定潜在的信用损失。
租户信用评估
我们对房地产的投资受到商业房地产所有权和运营附带风险的影响。这些风险包括(其中包括)通常与总体经济状况变化、房地产行业趋势、租户的信誉、租户和客户的竞争、税法变化、利率水平、融资的可获得性和成本相关的风险，以及根据环境和其他法律可能承担的责任。
我们可能要求租户提供某种形式的信贷支持，如公司担保和/或其他财务支持。
担保，我们对租户进行持续的信用评估。虽然租户在不同的行业经营，但在我们从任何单一租户那里获得的租金收入相当集中的情况下，该租户无力支付租金可能会对我们的公司产生不利影响。
主要客户和其他集中地
截至2022年12月31日的年度，除两名租户外，r 6.4%和2.0的百分比租金收入，我们的投资组合中没有其他租户占租金收入的2.0%以上。截至2021年12月31日的年度，除四个租户外，4.6%, 3.3%, 2.8%和2.1%的租金收入，我们的商业投资组合中没有其他租户占租金收入的2.0%以上。截至2020年12月31日的年度，除两名租户外6.9%和3.5%的租金收入，我们投资组合中没有其他租户占租金收入的2.0%以上。
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度，六以下所列物业分别占租金总收入的最高百分比。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 帝国大厦 | | 29.9 | % | | 31.7 | % | | 32.8 | % |
| 中央车站一家 | | 12.4 | % | | 12.6 | % | | 12.4 | % |
| 西33街111号 | | 11.2 | % | | 11.3 | % | | 10.5 | % |
| 百老汇大街1400号 | | 8.3 | % | | 8.9 | % | | 8.0 | % |
| 西57街250号 | | 6.0 | % | | 5.8 | % | | 5.7 | % |
| 第一斯坦福德广场 | | 4.7 | % | | 5.2 | % | | 5.4 | % |
资产报废债务
我们被要求承担因收购、建造、开发和/或正常运营我们的物业而产生的法律义务的报废费用。退役包括出售、放弃或处置财产。根据该标准，有条件资产报废债务代表进行资产报废活动的法律义务，在该活动中，结算的时间和/或方法取决于可能在公司控制范围内或可能不在公司控制范围内的未来事件，如果债务的公允价值能够合理估计，则必须记录有条件资产报废债务的负债。环境现场评估和调查发现，我们的某些物业中存在石棉或含石棉的建筑材料。截至2022年12月31日，管理层没有计划以可能触发联邦和其他适用的石棉移除法规的方式移除或更改这些财产，因此，从这些财产中移除石棉或含石棉建筑材料的义务具有无法确定的解决日期。因此，我们无法合理估计相关有条件资产报废债务的公允价值。然而，正在进行的石棉消减、维护计划和其他必要的文件是按要求执行的，相关费用在发生时计入费用。
其他环境事宜
我们对某些物业的土壤污染进行了检查，看是否有污染物，这些污染物可能发生在我们拥有这些物业之前，或随后与其开发和/或使用有关。这些财产的必要补救工作已经完成，截至2022年12月31日，管理层认为，除了按照有关当局的任务规定维护受影响的场地并提交必要的文件外，没有其他与环境补救有关的义务。所有此类维护费用均在发生时计入费用。我们预期上述环境问题的解决不会对我们的业务、资产、综合及综合财务状况、经营业绩或流动资金造成重大影响。然而，我们不能确定我们已经确定了我们物业的所有环境责任，我们的物业已经或将采取所有必要的补救行动，或者如果出现此类环境责任，我们将得到全部或全部赔偿。
承保范围
我们对我们的财产类型和金额进行保险，我们认为免赔额与类似财产的所有者通常获得的保险范围一致。
多雇主养恤金和固定缴款计划
我们根据涵盖我们工会代表的员工的集体谈判协议的条款，为许多多雇主固定福利养老金计划缴费。参加这些多雇主计划的风险在以下方面不同于单一雇主计划：
•一个雇主向多雇主计划缴款的资产可用于向其他参加雇主的雇员提供福利。
•如果参加计划的雇主停止为该计划缴费，该计划的资金不足的义务可能由其余参加计划的雇主承担。
•如果我们选择停止参加我们的一些多雇主计划，我们可能需要根据计划的资金不足状态向这些计划支付一笔金额，称为提取负债。
我们参加了各种工会。我们拥有重要员工和成本的工会是32BJ。
32BJ
我们参与了建筑服务32BJ(“联盟”)养老金计划和健康计划。养老金计划是根据服务业雇员国际工会、地方32BJ、房地产劳资关系咨询委员会和某些其他雇主之间的集体谈判协议条款建立的一项多雇主、非缴费固定收益养老金计划。这项养恤金计划由一个由工会受托人和雇主受托人组成的联合董事会管理，并以雇主识别号13-1879376运作。养老金计划年从7月1日持续到6月30日。雇主代表每个受保雇员按固定比率向养老金计划缴费。工会管理人或受托人没有向缴费雇主提供关于这类养恤金计划的单独精算信息，因为这些计划没有为每个报告单位保存单独的记录。2020年9月28日和2021年9月28日，精算师验证了分别从2020年7月1日和2021年7月1日开始的计划年度，根据2006年《养老金保护法》，养老金计划处于危急状态。养恤金计划受托人通过了一项符合这一要求的恢复计划。然而，2022年9月28日，精算师证明，从2022年7月1日开始的计划年度，根据2006年《养老金保护法》，养老金计划处于濒危状态。养恤金计划受托人通过了一项符合这一要求的筹资改进计划。在2020年6月30日终了的计划年度和2021年6月30日终了的计划年度，养恤金计划收到的雇主缴款总额为#美元。291.3百万美元和美元290.1分别为100万美元。表格5500尚未提供2022年6月30日的计划年度。
健康计划是根据工会、房地产劳资关系咨询委员会和某些其他雇主之间的集体谈判协议条款制定的。健康计划向受雇于建筑服务行业的合格参与者提供健康和其他福利，这些参与者受到与工会的集体谈判协议或其他书面协议的保护。健康计划由雇主和工会平等代表的董事会管理，并以雇主识别号13-2928869运作。《健康计划》根据集体谈判协议或参与协议获得捐款。一般来说，这些协议规定，雇主代表每个被覆盖的雇员按固定比率向健康计划缴费。在截至2020年6月30日和2021年6月30日的计划年度，健康计划从雇主那里收到的捐款总额为$1.610亿美元1.5分别为10亿美元。表格5500尚未提供2022年6月30日的计划年度。
集体谈判协议的期限
我们对当地32BJ的集体谈判协议从2020年1月1日开始，一直持续到2023年12月31日。我们也是当地32BJ住宅物业第二次集体谈判协议的签字人，协议期限为2022年4月21日至2026年4月20日。
投稿
我们对截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度的多雇主计划的缴费列于下表(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日止年度， |
| 福利计划 | | 2022 | | 2021 | | 2020 |
养老金计划(养老金和年金)* | | $ | 2,958 | | | $ | 2,165 | | | $ | 2,383 | |
| 健康计划** | | 8,618 | | | 6,214 | | | 6,873 | |
| 其他* | | 460 | | | 305 | | | 416 | |
计划缴款总额 | | $ | 12,036 | | | $ | 8,684 | | | $ | 9,672 | |
* 养老金计划包括$0.8百万，$0.7百万美元和美元0.82022年、2021年和2020年终了年度分别为100万美元，用于上文未讨论的多雇主计划。
**健康计划包括$1.5百万，$1.4百万美元和美元1.42022年、2021年和2020年终了年度分别为100万美元，用于上文未讨论的多雇主计划。
*其他由工会费用组成，这些费用没有在养老金和医疗计划之间逐项列出。其他包括$0.2百万，$0.2百万美元和美元0.32022年、2021年和2020年终了年度分别为100万美元，用于上文未讨论的其他多雇主计划。
2022年计划缴款增加的主要原因是，从新冠肺炎大流行病中恢复后，薪金水平提高。福利计划缴费包括在我们综合经营报表的运营费用中。
10. 权益
股份和单位
营运合伙单位(“营运单位”)及我们普通股的一部分实质上具有相同的经济特征，因为他们获得的单位利润分配与营运合伙相同。论一年制发行周年纪念日后，运营单位可以申请赎回现金；然而，我们拥有唯一和绝对的酌情权，以及足够的授权普通股，可以将运营单位交换为一年一日的普通股一-买一送一的基础，而不是现金。
2019年5月16日，帝国地产信托公司帝国地产OP，L.P.2019年股权激励计划(简称2019年计划)获得股东批准。2019年计划规定了对我们公司和经营合伙企业的董事、员工和顾问的奖励，包括期权、限制性股票、限制性股票单位、股票增值权、业绩奖励、股息等价物和其他基于股权的奖励。总计约为11.0根据2019年计划授予的奖励，我们授权发行100万股普通股。我们不会根据第一次修订和重新修订的帝国地产信托公司和帝国地产OP，L.P.2013股权激励计划(“2013计划”，以及与2019年计划统称为“该计划”)颁发任何新的股权奖励。根据2019年计划和2013年计划的任何奖励，除行使外，被没收、注销或以其他方式终止的A类普通股股份将被重新加入根据2019年计划可供发行的A类普通股股份中。在2019年计划或2013年计划下行使股票期权或结算奖励以支付行使价格或预扣税款的股份，以及未在行使股票增值权的股票结算时发行的股票增值权股份，将不会重新计入2019年计划下可供发行的A类普通股。此外，在公开市场回购的A类普通股股份将不会重新加入根据2019年计划可供发行的A类普通股股份。
长期激励计划(“LTIP”)单位是经营合伙企业中的一类特殊的合伙人利益。每个获奖的LTIP单位将被视为相当于根据该计划奖励一股股票，从而减少了在一-以一为一的基础。LTIP单位的归属期限(如果有)将在发行时确定。根据LTIP单位的条款，运营合伙企业将在发生某些特定事件时出于税务目的对其资产进行重估，从授予之日起至该事件发生前的任何估值增加将首先分配给LTIP单位的持有人，以使该等持有人的资本账户与OP单位持有人的资本账户相等。除任何商定的例外情况外，一旦授予LTIP单位并达到与OP单位持有人的平价，LTIP单位可在运营伙伴关系中按一-以一为一的基础。
受基于时间归属的LTIP单位，无论是否归属，获得与OP单位相同的单位分配，这等于我们普通股的每股股息(包括常规和特别股息)。受市场化归属的LTIP单位收到10目前此类分配的百分比，除非和直到根据业绩赚取这种长期收入分配单位，届时他们将收到应计和未支付的90%，并将开始接收100此后此类分配的百分比。
截至2022年12月31日，大约有271.0百万股普通股和运营单位未偿还，其中约161.1百万美元，或59.4%，由我们拥有，大约109.9百万美元，或40.5%的股份由其他合伙人拥有，包括某些董事、高级管理人员和其他执行管理层成员。
股票和上市交易合伙企业单位回购计划
我们的董事会批准了高达$的回购500从2022年1月1日到2023年12月31日，我们的A类普通股和运营伙伴的ES系列、250系列和60系列的运营合作伙伴单位达到100万股。根据该计划，我们可以根据不时适用的证券法在公开市场或私下协商的交易中购买我们的A类普通股和经营合伙公司的ES系列、250系列和60系列经营合伙单位。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们酌情决定，并将受到股价、可获得性、交易量和一般市场状况的影响。授权并不要求我们购买任何特定数量的证券，我们可以酌情决定暂停或终止该计划，而无需事先通知。
下表汇总了我们在截至2022年12月31日的年度内购买的股权证券： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 期间 | 购买的股份总数 | | 每股平均支付价格 | | 作为公开宣布的计划的一部分购买的股票总数 | | 未来可购买的最大近似美元价值(以千为单位) |
| 截至2022年12月31日的年度 | 11,571,133 | | | $ | 7.79 | | | 11,571,133 | | | $ | 409,824 | |
私人永久优先单位
截至2022年12月31日，有4,664,0382019系列首选单位(“2019系列首选单位”)和1,560,3602014系列私人永久首选单位(“2014系列首选单位”)。2019年系列优先股的清算优先权为$13.52每单位，并有权获得累计优惠年度现金分配#0.70每单位每季度应付欠款。2019系列优先股不可由持有人选择赎回，仅在特定指定活动的情况下才可由我们选择赎回。清盘优先权为$的2014系列优先单位16.62每单位，并有权获得累计优惠年度现金分配#0.60每单位每季度应付欠款。2014系列优先股不可由持有人选择赎回，且仅在特定指定活动的情况下才可由我们选择赎回。
股息和分配
下表汇总了截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度我们A类普通股和B类普通股支付的股息： | | | | | | | | | | | | | | |
| 记录日期 | | 付款日期 | | 每股金额 |
| 2022年12月19日 | | 2022年12月31日 | | $0.035 |
| 2022年9月15日 | | 2022年9月30日 | | $0.035 |
| June 15, 2022 | | June 30, 2022 | | $0.035 |
| March 15, 2022 | | March 31, 2022 | | $0.035 |
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| 2021年12月20日 | | 2021年12月31日 | | $0.035 |
| 2021年9月15日 | | 2021年9月30日 | | $0.035 |
| June 15, 2021 | | June 30, 2021 | | $0.035 |
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| June 19, 2020 | | June 30, 2020 | | $0.105 |
| March 16, 2020 | | March 31, 2020 | | $0.105 |
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2022年、2021年和2020年向普通股持有人支付的股息总额为23.1百万，$18.1百万美元和美元37.2分别为100万美元。2022年、2021年和2020年期间，支付给运营单位持有人的分配总额为美元，不包括公司间分配15.5百万，$10.5百万美元和美元23.7分别为100万美元。2022年、2021年和2020年支付给优先单位持有人的分配总额为4.2百万，$4.2百万美元，以及$4.2分别为100万美元。
决定分配给证券持有人的税收处理的收益和利润，将不同于为财务报告目的而报告的收入，这是由于联邦所得税目的的差异，包括但不限于收入的处理。用于计算折旧的可折旧资产和估计使用寿命的确认、补偿费用和基础。2022年的股息为$0.14为所得税目的对每股进行分类100%作为符合第199A节扣除条件的应税普通股息，以及0%作为资本回报。2021年股息为美元0.105为所得税目的对每股进行分类16.2%作为符合第199A节扣除条件的应税普通股息，以及83.8%作为资本回报。2020年的股息为$0.21为所得税目的对每股进行分类100%作为符合第199A节扣除条件的应税普通股息，以及0%作为资本回报。
激励和基于股份的薪酬
这些计划规定了对董事、雇员和顾问的奖励，包括股票期权、限制性股票、股息等价物、股票支付、业绩股票、LTIP单位、股票增值权和其他激励奖励。一个集合11.0根据2019年计划授予的奖励，授权发行我们的普通股100万股，截至2022年12月31日，大约6.3根据该计划，仍有100万股普通股可供未来发行。
2022年3月，我们根据2019年计划向执行干事发放了LTIP单位，包括412,689受基于时间的归属的LTIP单位，694,383受市场化归属的LTIP单位和515,369受绩效归属的单位，其公平市场价值为$3.2百万，$3.9百万美元和美元3.1分别为100万美元。2022年3月，我们向2019年计划下的某些其他员工发放了LTIP单位和限制性股票，包括总共240,156LTIP单元和210,212受基于时间归属的限制性股票的股份，85,772
受市场化归属的LTIP单位和63,574受业绩归属的LTIP单位，公平市场价值为$2.1百万美元和美元2.0以时间为基础的归属奖励分别为百万美元0.6百万美元用于基于市场的归属奖励和美元0.5百万美元用于基于绩效的归属奖励。这些奖励以时间为基础归属，按比例在四年内归属，一般取决于受赠人的继续受雇，第一期归属于2023年1月1日。实行市场化归属的长期股权投资基金单位的归属，以相对总股东业绩为基础
回程跨栏三年制表演期，从2022年1月1日开始。LTIP单位按业绩归属的依据是：(I)业务指标一年制履约期，以三年制绝对TSR修饰符，以及(Ii)环境、社会和治理(ESG)指标三年制每种情况的履约期均从2022年1月1日开始。在完成各自的绩效期间后，我们的薪酬和人力资本委员会将根据受赠人与获奖者签订的LTIP单位奖励协议中规定的绩效障碍的表现，确定受赠者有权获得的LTIP单位的数量。然后，这些单位被授予二等额分期付款，2025年1月1日和1月1日，
2026年，一般以承授人在该日期继续受雇为限。
2022年3月，我们还根据2019年计划向一名高管和某些其他员工一次性额外发放了LTIP单位和限制性股票。在这个时候，我们批准了这位行政长官112,612受基于时间的归属的LTIP单位，我们向某些其他员工授予总计84,475LTIP单元和18,380受基于时间归属的限制性股票的股票，其公平市值为$1.7百万美元和美元0.2分别为100万美元。这些奖励受基于时间的归属和超过五年，一般以承授人是否继续受雇为限。
第一批背心302025年1月1日，第二期背心30在2026年1月1日之前40%将于2027年1月1日授予。
在2022年和之前几年，我们的指定高管可以选择以以下任何组合的形式获得他们的年度激励奖金：(I)现金或按奖金面值授予的LTIP，或(Ii)时间奖励LTIP三年，如继续受雇，则以高于该面额的溢价(1202021年和2022年授予的奖励的百分比；1252021年之前的年份为%)。2022年3月，我们根据2019年计划向高管发放了与2021年奖金选举计划相关的LTIP单位。我们向执行官员授予了总共470,860LTIP单位，受基于时间的归属，公平市场价值为$3.7百万美元。在这些LTIP单元中，53,980LTIP单位于批出日期立即归属，以及416,880LTIP单位从2022年1月1日起在三年内按比例归属，一般取决于受赠人的继续雇用。第一笔分期付款将于2023年1月1日到期，其余分期付款将在此后二相等的年度分期付款。
每年，我们还根据2019年计划向我们的非雇员董事发放LTIP单位。2022年，我们的每一位董事都获得了60其$的%200,000以股权形式按比例授予的年度基数定额四年，并可以选择接收剩余的40基本定额的百分比：(I)按奖励面值现金，(Ii)立即按奖励面值归属权益，或(Iii)按比例归属权益三年在…120面额的%。每个董事可以选择以(I)LTIP单位或(Ii)我们A类限制性股票的形式获得基本定额的任何股权部分
普通股。根据每个董事的选举，我们总共授予了142,358受基于时间的归属的LTIP单位，公平市场价值为$1.1百万美元。LTIP单元可按比例分配三或四年自授予之日起，根据受赠人的选择，一般以董事在我们董事会的继续服务为前提。我们还批准了51,284LTIP单位，须立即归属，公平市场价值为$0.3百万美元。
基于时间的股权奖励的基于股份的补偿是以授予之日的奖励的公允价值来衡量的，并在以下较短的时间内以直线基础确认为费用：(I)规定的归属期间，通常是三, 四或五年，或(Ii)由批给之日起至雇员成为符合退休资格之日止的一段期间，而该期间可在批给时发生。雇员年满(I)岁即符合退休资格652020年及以后颁发的奖项，年龄602020年前授予的奖励，以及(Ii)雇员首次完成工作的日期十年为我们或我们的附属公司提供持续服务。基于市场的股权奖励和基于业绩的股权奖励的基于股票的薪酬按授予日奖励的公允价值计算，并以直线基础确认为费用。三或四年。此外，对于以业绩为基础的股权奖励，我们在每个报告期内评估是否有可能满足业绩条件。我们根据我们预计在测算期结束时授予的奖励数量确认费用。估计的变化通过累积追赶调整在变动期内计入。
对于基于市场的长期信托投资基金单位，奖励的公允价值是使用蒙特卡洛模拟模型估计的，并在长期信托投资基金单位不能赎回或转让的限制期内贴现，以及关于长期信托投资基金单位的账面资本账户是否以及何时将与普通单位相等的不确定性。我们的股票价格，以及比较指数的价格，被假定遵循几何布朗运动过程。几何布朗运动是金融市场建模时的一个常见假设，因为它允许建模数量(在本例中为股票价格)与其当前值随机变化，并采用大于零的任何值。根据隐含波动率和历史波动率，使用适当的回顾期间估计了我们的股票价格和比较指数的回报的波动性。业绩期间股票价格的预期增长率是根据授予日的无风险率来确定的。对于基于时间或业绩的LTIP单位奖励，奖励的公允价值是根据授予日在LTIP单位不能赎回或转让的限制期内折现的股票的公允价值以及关于LTIP单位的账面资本账户是否以及何时将与普通单位相等的不确定性来估计的。对于限制性股票奖励，奖励的公允价值以授予日我们股票的市场价格为基础。
在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度内发行的LTIP单位和限制性股票价值为$22.4百万，$20.0百万美元和美元28.3分别为100万美元。加权平均每股或每股公允价值为#美元。7.21, $8.52及$5.44分别为2022年、2021年和2020年发放的赠款。2022年授予的单位或股份的单位或股份在授予日分别使用以下假设进行估计：2.0至5.3年，股息率为2.0%，无风险利率从1.4%至2.0%，预期价格波动从37.0%至53.0%。2021年授予的单位或股份的单位或股份在相应的授予日期使用以下假设进行估计：2.0至5.3年，股息率为2.60%，无风险利率从0.12%至0.32%，预期价格波动从36.0%至53.0%。2020年授予的单位或股份的单位或股份在授予日分别使用以下假设进行估计：2.0至5.5年，股息率为3.70%，无风险利率从0.16%至0.50%，预期价格波动从19.0%至26.0%。2022年、2021年和2020年没有发行或发行其他股票期权、股息等价物或股票增值权。
以下是截至2022年12月31日的年度限制性股票和LTIP单位活动摘要： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 限制性股票 | | 基于时间的LTIP | | 以市场为基础的LTIP | | 基于性能的LTIP | | 加权平均授予公允价值 |
| 截至2021年12月31日的未归属余额 | 214,408 | | | 2,499,592 | | | 5,039,134 | | | — | | | $ | 7.02 | |
| 既得 | (69,545) | | | (1,300,504) | | | (113,576) | | | (35,695) | | | 9.28 | |
| 授与 | 232,448 | | | 1,514,434 | | | 780,155 | | | 578,943 | | | 7.21 | |
| 被没收或不劳而获 | (18,018) | | | — | | | (1,635,176) | | | (32,259) | | | 6.84 | |
| 2022年12月31日的未归属余额 | 359,293 | | | 2,713,522 | | | 4,070,537 | | | 510,989 | | | $ | 6.69 | |
2022年、2021年和2020年期间归属的LTIP单位和限制性股票的公允价值总额为$14.1百万，$12.3百万美元和美元15.6分别为100万美元。
就会计目的而言，以时间为基础的长期股权投资计划及限制性股票奖励，视为于(I)承授人年满#岁之日起立即归属。60或65及(Ii)承授人首次完成的日期十年为我们或我们的附属公司提供持续服务。对于符合条件的奖励协议，对于基于时间的奖励，我们在授予日确认非现金补偿费用，对于基于市场的奖励和基于业绩的奖励，我们在授予期间按比例确认非现金补偿费用，因此，我们确认了$2.3百万，$1.3百万美元和美元2.6截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分别为100万美元。未确认的补偿费用为$0.8到2022年12月31日，这笔钱将在加权平均期间确认3.1好几年了。
对于LTIP单位奖励的其余部分，我们在归属期间按比例确认非现金薪酬支出，因此，我们确认了#美元18.7百万，$19.0百万美元和美元22.9截至2022年、2021年和2020年12月31日的年度非现金薪酬支出分别为100万美元。未确认的补偿费用为$25.2到2022年12月31日，这笔钱将在加权平均期间确认2.4好几年了。
每股收益
截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日的年度每股收益计算如下(金额以千计，每股金额除外)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 分子-基本： | | | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | | | $ | (22,889) | |
| 私有永久优先单位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,197) | |
| 可归因于经营合伙企业非控股权益的净(收益)亏损 | (22,812) | | | 6,527 | | | 10,374 | |
| | | | | |
| 可归因于其他合伙企业非控股权益的净收入 | 243 | | | — | | | — | |
| 分配给未归属股份的收益 | — | | | (26) | | | (60) | |
| 普通股股东应占净收益(亏损)--基本 | $ | 36,442 | | | $ | (10,737) | | | $ | (16,772) | |
| | | | | |
| 分子-稀释： | | | | | |
| 净收益(亏损) | $ | 63,212 | | | $ | (13,037) | | | $ | (22,889) | |
| 私有永久优先单位分配 | (4,201) | | | (4,201) | | | (4,197) | |
| | | | | |
| 可归因于其他合伙企业非控股权益的净收入 | 243 | | | — | | | — | |
| 分配给未归属股份的收益 | — | | | (26) | | | (60) | |
| 普通股股东应占净收益(亏损)--摊薄 | $ | 59,254 | | | $ | (17,264) | | | $ | (27,146) | |
| | | | | |
| 分母： | | | | | |
| 加权平均流通股-基本 | 165,039 | | | 172,445 | | | 175,169 | |
| 运营伙伴关系单位 | 103,298 | | | 104,975 | | | 108,657 | |
| 稀释性证券的影响： | | | | | |
| 基于股票的薪酬计划 | 1,611 | | | — | | | 11 | |
| | | | | |
| 加权平均流通股-稀释 | 269,948 | | | 277,420 | | | 283,837 | |
| | | | | |
| 每股收益-基本 | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | | | $ | (0.10) | |
| 稀释后每股收益 | $ | 0.22 | | | $ | (0.06) | | | $ | (0.10) | |
有几个0, 1,052,390，以及307,536截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的反摊薄股份。
11. 关联方交易
出售Westport零售物业
2023年2月1日，我们完成了对位于康涅狄格州韦斯特波特69-97和103-107主街的零售资产的处置，总对价为$40.0向我们的董事长总裁和首席执行官安东尼·E·马尔金关联的一家实体(“Westport交易”)支付100万欧元。本公司于2022年2月至2022年8月期间通过一家经纪公司进行了一次市场化销售过程，并在该过程中收到了多份第三方投标，之后决定向关联方实体进行出售。在此期间，由于资本市场状况的不利变化，与第三方买家的交易未能实现。Westport的交易之所以得以实现，是因为关联方实体最近完成了一项物业销售，并在1031交换市场上寻求交换物业以推迟纳税，而本公司最近执行了对桑树街298号的收购。这一美元40.0对Westport交易的百万估值在该公司在市场销售过程中收到的报价范围内。
关于Westport的交易，我们向买方提供了一笔贷款，以促进交易的完成，本金最高可达$1.0100万，其中包括SOFR PLUS的利息3.5%，并要求在财产可用现金流的范围内偿还本金。我们预计这笔贷款将在一年内全额偿还。售后，我们将向买家提供某些监督和物业管理服务，条款与我们向我们的其他例外物业提供的服务类似。请参阅下面的“-排除的财产和企业”。
本公司有一份书面的关联方交易政策(“政策”)，该政策要求提名及公司管治委员会审阅所有关联方交易的重要事实，并在批准任何关联方交易时考虑所有相关因素。此外，该政策规定，董事或高管不得参与其为关联方的该等关联方交易的任何考虑、讨论或批准。Westport的交易流程是根据该政策完成的。
提名和公司治理委员会的独立成员在外部律师的指导下进行了独立审查，然后批准了交易。该公司与外部法律顾问一起审查了特定Westport交易的最佳实践，并采取了额外的预防措施，以确保保持距离流程。买方和卖方都有单独的法律顾问和评估。
税收保护协议
2013年，我们与Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin签订了一项税收保护协议，该协议旨在有限程度上保护Malkin集团和Metro Center的另一名第三方投资者(他是最初的土地所有者之一，并参与了该物业的开发)，使其免受涉及以下交易之一的某些税收后果的影响四属性，我们在本节中将其称为受保护资产。
首先，本协议规定，我们的经营合伙企业不得出售、交换、转让或以其他方式处置此类受保护资产或受保护资产的任何权益，直至(I)2025年10月7日，关于一项受保护资产First Stamford Place，以及(Ii)(X)2021年10月7日，以及(Y)彼得·L·马尔金和伊莎贝尔·W·马尔金去世，他们分别为89岁和86岁的其他三项受保护资产，新城中心，莫贝利街298号(根据12月7日出售的银行街10号的税务保护协议所设想的“替代基础财产”)，2022)和第三大道1542号，除非：
(1)安东尼·E·马尔金同意出售、交换、转让或其他处置；或
(2)我们的经营合伙企业根据该协议向每一受保护方交付一笔现金支付，该现金支付旨在近似于确认因出售、交换、转让或以其他方式处置此类受保护资产而产生的出资前固有收益(出资前“固有收益”不超过如果受保护资产在合并时以公平市场价值出售的情况下该受保护方本应确认的应税收益)外加一笔额外金额，以便在支付根据协议收到的金额的所有税款(包括因收到此类付款而产生的任何税务责任)后，被保护方保留的数额相当于该被保护方因根据这种出售、交换、转让或其他处置确认出资前的固有收益而产生的全部纳税义务；或
(3)处分不会导致受保护方承认任何固有收益。
第二，关于Malkin Group，包括Anthony E.Malkin和Peter L.Malkin，以及Metro Center的另外一名第三方投资者(他是最初的土地所有者之一，并参与了该物业的开发)，为了防止因此类持续投资者在经营合伙企业负债中的份额减少而获得承认，协议规定，自2013年10月7日起，直至该持续投资者拥有的经营合伙单位总数和相当于50本公司的经营合伙企业将(I)避免预付受保护资产所担保的任何债务项下的任何未偿还款项，(Ii)在商业上合理的努力，在该等债务到期或到期前按其当前本金金额为该等债务再融资，或如本公司经营合伙企业无法按其当前本金金额为该等债务再融资，则以可能的最高本金金额为该等债务再融资。该协议还规定，在税务保护期内，我们的经营伙伴关系将使这些持续投资者有机会(I)就其可分配份额#美元达成“最低美元”担保。160.0(Ii)在我们的经营合伙企业有追索权债务未偿还的情况下，而该等持续投资者同意在每种情况下履行赤字修复责任，以向持续投资者提供经营合伙企业负债的分配，以代替根据上文第(I)款为债务提供担保。如果持续投资者担保我们经营合伙企业的债务，在某些情况下，该持续投资者将负责在贷款人确认贷款损失的情况下向贷款人偿还担保金额，例如，如果担保贷款的财产被取消抵押品赎回权，并且价值不足以偿还一定数额的债务。赤字修复义务是持续投资者的义务，在某些情况下，如果我们的经营合伙企业的资产不足以偿还我们的经营合伙企业的债务，在我们的经营合伙企业清算时，投资者有义务向我们的经营合伙企业贡献指定数额的资本。
由于我们预计我们的经营合伙企业在任何时候都将有足够的负债，使其能够履行其义务，将负债分配给其在税收保护协议下受保护的合作伙伴，因此，我们的经营合伙企业关于“某些税收责任”的赔偿义务通常只在经营合伙企业在上述应税交易中处置受保护资产的应税交易的情况下才会产生。在这种处置的情况下，我们经营合伙企业的赔偿义务的金额将取决于几个因素，包括就这种处置确认和分配给受保障合作伙伴的“内在收益”(如果有)的金额，以及在这种处置时适用于此类收益的实际税率。我们在2022年12月7日对银行街10号资产的处置没有触发任何根据税收保护协议的支付义务。
《经营合伙协议》规定，对此类已取得财产的分配必须符合《守则》第704(C)节的规定。根据《守则》第704(C)节发布的财务处条例为合伙企业提供了几种分配账面税额差额的方法供选择。根据税务保护协议，我们的经营合伙企业已同意对我们经营合伙企业在合并中收购的物业使用“传统方法”来核算账面税项差异。在传统方法下，从我们的角度来看，这是最不有利的方法，在我们的经营合伙企业手中收购的财产的结转基础：(I)可能导致我们分配给我们的折旧和其他税收扣减金额低于如果所有收购的财产的纳税基础等于收购时的公平市场价值时分配给我们的，以及(Ii)在出售此类财产的情况下，可能导致我们分配的收益超过其相应的经济或账面收益(或低于其经济或账面亏损的应税亏损)，将这些财产转让给我们的经营合伙企业以获得我们经营合伙企业的利益的合伙人将获得相应的利益。
2016年，我们与卡塔尔金融中心有限责任公司Q REIT Holding LLC和卡塔尔投资局的全资子公司卡塔尔投资局(QREIT)签订了一项税收保护协议。卡塔尔投资局是卡塔尔国的一个政府机构，与任何符合条件的受让方卡塔尔投资局(QIA)一起。在符合某些最低门槛和条件的情况下，我们将赔偿卡塔尔投资局因出售或交换任何美国不动产权益所产生的可归因于资本收益的股息而支付的某些适用的美国联邦和州税费。我们对卡塔尔投资局的赔偿义务将在卡塔尔投资局当时拥有的卡塔尔投资局股份总和低于以下一年后终止10占我们已发行普通股的%。
注册权
我们与在组建交易中获得我们普通股或经营合伙单位股份的某些人士签订了登记权协议，包括我们高级管理团队的某些成员和我们的其他持续投资者。与此相关，我们已经提交了一份自动生效的货架登记声明，以及一份招股说明书附录，其中包括我们的股票，并有义务保持其有效性。
A类普通股，可在赎回经营合伙单位时发行，或在B类普通股向现有公共实体的持续投资者转换时发行。根据登记权协议，在某些情况下，在马尔金集团(我们称为持有人)的书面要求下，我们也将被要求进行包销发行，前提是(I)在此类发行中登记的应登记股票的市值至少为#美元。150.0百万美元，(Ii)我们将没有义务实现超过二任何12个月期间的包销发行；及(Iii)持有人不会有能力作出超过四承销的股票。此外，如果吾等为吾等本身或代表持有人就包销发售提交登记声明，持有人将有权在若干限制的规限下登记其所持有的应登记股份数目，以符合每名持有人的要求。对于代表持有人的包销发行，我们将有权登记我们要求的数量的主要股票；但是，如果此类发行的主承销商要求削减，我们的主要股票应首先削减(但在任何情况下，我们的股票都不会削减到低于$#)。25.0百万)。
我们还同意赔偿获得权利的人的特定责任，包括根据证券法产生的某些潜在责任，或为这些人可能被要求就此支付的款项作出贡献。吾等已同意支付与该等证券的登记及任何承销发行有关的所有费用，包括但不限于所有登记、上市、备案及证券交易所或FINRA费用、遵守证券或“蓝天”法律的所有费用及开支、所有印刷费用及吾等所聘用的律师及独立会计师的所有费用及付款，但不包括承销折扣及佣金、任何自付费用(除非吾等将支付持有人的自付费用(包括持有人的律师、会计师及其他顾问的费用)最高达$)。25,000对于每一次承销的发售和每一次提交转售货架登记声明或需求登记声明的总计)，以及任何转让税。
《雇佣协议》和《控制权变更协议》
我们与安东尼·E·马尔金签订了一项雇佣协议，其中规定了工资、奖金和其他福利，其中包括在某些情况下终止雇佣时的遣散费福利，以及发放股权奖励。此外，我们还与Thomas P.Durels和Christina Chiu签订了控制权变更遣散费协议。
对我们董事和高级职员的赔偿
吾等与吾等的董事、行政人员、荣誉主席及若干其他人士订立弥偿协议，规定吾等就因(I)吾等的董事、行政人员及荣休主席及(Ii)吾等的行政人员、荣誉主席及若干其他人士而提出或可能提出的诉讼而产生的若干法律责任及开支作出赔偿，而此等人士为前任担任此等职务的前成员、经理、证券持有人、董事、有限责任合伙人、普通合伙人、高级人员或控制人。
被排除的财产和业务
马尔金集团，包括我们的董事长兼首席执行官安东尼·E·马尔金，拥有实体的非控股权益，安东尼·E·马尔金和彼得·L·马尔金控制着拥有权益的实体的普通合伙人或经理八多个家庭的特性和五租赁零售物业净值，(包括一康涅狄格州格林威治的单租户零售物业)。马尔金集团还拥有一曼哈顿写字楼物业二曼哈顿零售物业和曼哈顿以外的几个零售物业，这些物业都不是我们在组建交易中获得的。此外，2023年2月，ESRT出售了其二康涅狄格州韦斯特波特的零售物业出售给马尔金集团控制的实体(见上文出售韦斯特波特零售物业)。我们将上文所述的非控股权益统称为排除物业。此外，马尔金集团还拥有一夹层基金(已于2022年12月6日全数偿还)及高级股票基金及四物业经理，我们统称为被排除在外的企业。我们不认为被排除的物业或被排除的业务与我们的商业投资组合的地理或物业类型组成、管理或战略方向一致。
根据与那些被排除的财产和服务中的权益所有者签订的管理和/或服务协议五住宅物业管理人及某些历史上由我们的联属公司管理的其他除外业务的管理人，我们被指定为该等除外物业的资产管理人(监管人)及/或物业管理人，并将为某些该等除外物业的业主及五住宅物业经理，并为其他被排除在外的企业的现有经理提供服务和进入办公场所。作为管理人或服务提供者，我们会收到管理费或其他管理费，这些管理费或其他费用是关于那些被排除在外的财产和被排除在外的企业的，而我们的前任以前收到的管理费与
向我们的前任支付的费用，并报销了我们为我们的前任以前没有收到管理费的物业和企业提供管理和其他服务的费用。我们对被排除的财产的管理和向五住宅物业经理和其他被排除在外业务的现有经理在我们整体业务中所占比例很小。我们并没有既定的时间段来管理该等物业或向某些例外物业的业主提供服务。五住宅物业经理，并为其他被排除在外的企业的现有经理提供服务和办公空间；彼得·L·马尔金和安东尼·E·马尔金预计将随着时间的推移出售某些物业或剥离这些业务。我们不被排除在被排除的财产或企业中获得全部或某些权益。倘若吾等尝试任何此等收购，吾等预期吾等主席、总裁及首席执行官Anthony E.Malkin将不会代表吾等参与有关吾等可能收购任何此等除外物业或业务的谈判过程，而任何此等收购将须经吾等大多数独立董事批准方可批准。
我们现在和过去都向被排除在外的财产和企业提供服务。这些交易反映在我们的合并运营报表中，作为第三方管理和其他费用。
我们从不包括的物业和业务中赚取了资产管理(监管)和服务费$1.0百万，$1.0百万美元和美元0.9在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度内，分别为100万美元。
我们从排除在外的物业中赚取了物业管理费$0.3百万，$0.2百万美元和美元0.3在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度内，分别为100万美元。
其他
我们一般按市场租金收取租金为5,447从与安东尼·E·马尔金有关联的实体那里租赁的面积为2平方英尺一我们的财产。根据租约，承租人有权取消租约，而无需特别支付90提前几天通知。我们还与该租户签订了共享使用协议，将租用的物业的一部分作为我们的荣誉主席兼员工Peter L.Malkin的办公地点，利用大约15%的空间，我们为此向该租户支付按比例分摊的费用。我们还与这些实体签订了协议，不包括财产和企业，向它们提供与计算机有关的一般支助服务。总收入合计$0.3百万，$0.3百万美元和美元0.3截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度分别为100万美元。
12. 所得税
控股TRS和天文台TRS是应税实体，其截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度所得税综合准备金包括以下内容(金额以千计)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 当前： | | | | | |
| 联邦制 | $ | (319) | | | $ | (266) | | | $ | 4,932 | |
| 州和地方 | (227) | | | (347) | | | 2,699 | |
| 总电流 | (546) | | | (613) | | | 7,631 | |
| 延期： | | | | | |
| 联邦制 | (264) | | | 1,206 | | | (340) | |
| 州和地方 | (736) | | | 1,141 | | | (320) | |
| 延期合计 | (1,000) | | | 2,347 | | | (660) | |
| 所得税(费用)福利 | $ | (1,546) | | | $ | 1,734 | | | $ | 6,971 | |
2020年3月，颁布了《冠状病毒援助、救济、经济安全法》。CARE法案包括一些联邦税收减免，包括净营业亏损(NOL)的结转 在2018年、2019年和2020年发生的所得税应计入之前五个纳税年度中的每一年，以退还之前已缴纳的所得税。此类NOL可在2021年前开始的纳税年度抵消100%的应纳税所得额(此后为80%)。包括纽约州在内的许多州还没有通过《CARE法案》中的NOL条款，并继续有自己的关于NOL应用的规则。截至二零二零年十二月三十一日止年度，天文台的NOL结转至以前的课税年度，导致13美国企业所得税优惠增加%。
截至2022年12月31日，帝国房地产信托公司拥有99.8数百万的NOL结转，可在未来用于减少ESRT为满足REIT要求而需要分发的金额。然而，出于联邦所得税的目的，NOL将无法抵消ESRT应纳税所得额的80%以上，因此，可能无法将ESRT为满足REIT要求而分配的金额减少到零。联邦NOL可能会无限期延期。其他限制可能适用于ESRT使用其NOL抵消应税收入的能力。
截至2022年12月31日，天文台TRS的联邦所得税应收金额为#美元。2.5百万美元。这一应收账款反映了由于将2020年NOL结转到以前的纳税年度而产生的预期退款。天文台TRS有$10.2100万的NOL结转可用于抵消未来的应税收入(如果有的话)。联邦NOL可以无限期延续，州和地方NOL可以延续长达20年。
我们使用已制定的税率来计量递延税项资产，该税率将适用于预计收回或支付临时差额的年度。
实际所得税率为33.6%, 26.0%和47.0分别于截至2022年、2021年及2020年12月31日止年度的%。实际税收拨备与按联邦法定公司税率计算的税收拨备不同，如下(以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日止年度， |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 按法定税率计算的联邦税收优惠(费用) | $ | (583) | | | $ | 940 | | | $ | 2,544 | |
| 扣除联邦福利后的州所得税优惠(费用) | (963) | | | 794 | | | 2,379 | |
| 企业所得税税率调整 | — | | | — | | | 2,048 | |
| 所得税(费用)福利 | $ | (1,546) | | | $ | 1,734 | | | $ | 6,971 | |
以下是截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日、2022年、2021年和2020年的暂时性差异对所得税的影响(以千为单位)： | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 递延税项资产： | | | | | |
| 未赎回的天文台门票销售递延收入 | $ | 535 | | | $ | 383 | | | $ | 256 | |
| 联邦净营业亏损结转信贷 | 969 | | | 1,393 | | | — | |
| 纽约州净营业亏损结转信贷 | 250 | | | 612 | | | — | |
| 纽约市净营业亏损结转信贷 | 233 | | | 704 | | | 334 | |
| 其他递延税项资产 | 261 | | | — | | | — | |
| 递延税项资产 | $ | 2,248 | | | $ | 3,092 | | | $ | 590 | |
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的递延税项资产计入综合资产负债表中的预付费用和其他资产。截至2022年12月31日的递延税项资产主要是由于计入了将在收入年度结转并无限期使用的联邦净营业亏损，以及将在收入年度结转并在收入年度使用20年的纽约州和纽约市净营业亏损。不是由于公司认为递延税项资产更有可能变现，因此计入了递延税项资产的估值准备。这一决定是基于天文台TRS的预期未来应纳税所得额和递延税项资产的冲销。
在2022年、2021年和2020年12月31日，TRS实体不是未确认的税收优惠金额。2022年、2021年和2019年的联邦和州纳税申报单仍可供审查。
13. 细分市场报告
我们已经确定了二可报告的部分：(1)房地产和(2)天文台。我们的房地产部门包括与我们传统房地产资产的所有权、管理、运营、收购、重新开发、重新定位和处置相关的所有活动。我们的天文台部分运营着帝国大厦第86层和102层的天文台。这些二业务线被分开管理，因为每个业务需要不同的支持基础设施，提供不同的服务，并具有不同的经济特征，如所需投资、收入来源和不同的营销战略。我们对部门间销售额和租金进行核算，就好像销售额或租金占第三位。
派对，也就是按当前的市场价格计算。我们对部门间销售和租金进行会计处理，就好像销售或租金是卖给第三方的一样，即按当前市场价格计算。
下表提供了截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日的年度每个部门的部门利润构成(金额以千为单位)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | |
| | 房地产 | | 天文台 | | 部门间淘汰 | | 总计 | | |
| 收入： | | | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 591,048 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 591,048 | | | |
| 公司间租金收入 | | 65,005 | | | — | | | (65,005) | | | — | | | |
| 天文台收入 | | — | | | 105,978 | | | — | | | 105,978 | | | |
| 租赁终止费 | | 20,032 | | | — | | | — | | | 20,032 | | | |
| 第三方管理费及其他费用 | | 1,361 | | | — | | | — | | | 1,361 | | | |
| 其他收入和收费 | | 8,622 | | | — | | | — | | | 8,622 | | | |
| 总收入 | | 686,068 | | | 105,978 | | | (65,005) | | | 727,041 | | | |
| 运营费用： | | | | | | | | | | |
| 物业运营费用 | | 157,935 | | | — | | | — | | | 157,935 | | | |
| 公司间租金费用 | | — | | | 65,005 | | | (65,005) | | | — | | | |
| 地租费用 | | 9,326 | | | — | | | — | | | 9,326 | | | |
| 一般和行政费用 | | 61,765 | | | — | | | — | | | 61,765 | | | |
| 观测站费用 | | — | | | 31,036 | | | — | | | 31,036 | | | |
| 房地产税 | | 123,057 | | | — | | | — | | | 123,057 | | | |
| | | | | | | | | | |
| 折旧及摊销 | | 216,707 | | | 187 | | | — | | | 216,894 | | | |
| 总运营费用 | | 568,790 | | | 96,228 | | | (65,005) | | | 600,013 | | | |
| 营业总收入 | | 117,278 | | | 9,750 | | | — | | | 127,028 | | | |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | | | |
| 利息收入 | | 4,901 | | | 47 | | | — | | | 4,948 | | | |
| 利息支出 | | (101,206) | | | — | | | — | | | (101,206) | | | |
| 出售/处置物业的收益 | | 33,988 | | | — | | | — | | | 33,988 | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 所得税前收入 | | 54,961 | | | 9,797 | | | — | | | 64,758 | | | |
| 所得税费用 | | (584) | | | (962) | | | — | | | (1,546) | | | |
| 净收入 | | $ | 54,377 | | | $ | 8,835 | | | $ | — | | | $ | 63,212 | | | |
| 细分资产 | | $ | 3,909,299 | | | $ | 254,295 | | | $ | — | | | $ | 4,163,594 | | | |
| 分部资产支出 | | $ | 85,646 | | | $ | 315 | | | $ | — | | | $ | 85,961 | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2021 |
| | 房地产 | | 天文台 | | 部门间淘汰 | | 总计 |
| 收入： | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 559,690 | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 559,690 | |
| 公司间租金收入 | | 23,413 | | | — | | | (23,413) | | | — | |
| | | | | | | | |
| 天文台收入 | | — | | | 41,474 | | | — | | | 41,474 | |
| 租赁终止费 | | 16,230 | | | — | | | — | | | 16,230 | |
| 第三方管理费及其他费用 | | 1,219 | | | — | | | — | | | 1,219 | |
| 其他收入和收费 | | 5,343 | | | 138 | | | — | | | 5,481 | |
| 总收入 | | 605,895 | | | 41,612 | | | (23,413) | | | 624,094 | |
| 运营费用： | | | | | | | | |
| 物业运营费用 | | 126,986 | | | — | | | — | | | 126,986 | |
| 公司间租金费用 | | — | | | 23,413 | | | (23,413) | | | — | |
| 地租费用 | | 9,326 | | | — | | | — | | | 9,326 | |
| 一般和行政费用 | | 55,947 | | | — | | | — | | | 55,947 | |
| 观测站费用 | | — | | | 23,206 | | | — | | | 23,206 | |
| 房地产税 | | 119,967 | | | — | | | — | | | 119,967 | |
| 减值费用 | | 7,723 | | | — | | | — | | | 7,723 | |
| 折旧及摊销 | | 201,676 | | | 130 | | | — | | | 201,806 | |
| 总运营费用 | | 521,625 | | | 46,749 | | | (23,413) | | | 544,961 | |
| 营业总收入(亏损) | | 84,270 | | | (5,137) | | | — | | | 79,133 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | |
| 利息收入 | | 701 | | | 3 | | | — | | | 704 | |
| 利息支出 | | (94,292) | | | (102) | | | — | | | (94,394) | |
| 提前清偿债务损失 | | (214) | | | — | | | — | | | (214) | |
| | | | | | | | |
| 所得税前亏损 | | (9,535) | | | (5,236) | | | — | | | (14,771) | |
| 所得税(费用)福利 | | (613) | | | 2,347 | | | — | | | 1,734 | |
| 净亏损 | | $ | (10,148) | | | $ | (2,889) | | | $ | — | | | $ | (13,037) | |
| 细分资产 | | $ | 4,037,122 | | | $ | 245,325 | | | $ | — | | | $ | 4,282,447 | |
| 分部资产支出 | | $ | 398,368 | | | $ | 4 | | | $ | — | | | $ | 398,372 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2020 |
| | 房地产 | | 天文台 | | | | 部门间淘汰 | | 总计 |
| 收入： | | | | | | | | | | |
| 租金收入 | | $ | 563,071 | | | $ | — | | | | | $ | — | | | $ | 563,071 | |
| 公司间租金收入 | | 17,827 | | | — | | | | | (17,827) | | | — | |
| | | | | | | | | | |
| 天文台收入 | | — | | | 29,057 | | | | | — | | | 29,057 | |
| 租赁终止费 | | 9,416 | | | — | | | | | — | | | 9,416 | |
| 第三方管理费及其他费用 | | 1,225 | | | — | | | | | — | | | 1,225 | |
| 其他收入和收费 | | 6,459 | | | — | | | | | — | | | 6,459 | |
| 总收入 | | 597,998 | | | 29,057 | | | | | (17,827) | | | 609,228 | |
| 运营费用： | | | | | | | | | | |
| 物业运营费用 | | 136,141 | | | — | | | | | — | | | 136,141 | |
| 公司间租金费用 | | — | | | 17,827 | | | | | (17,827) | | | — | |
| 地租费用 | | 9,326 | | | — | | | | | — | | | 9,326 | |
| 一般和行政费用 | | 62,244 | | | — | | | | | — | | | 62,244 | |
| 观测站费用 | | — | | | 23,723 | | | | | — | | | 23,723 | |
| 房地产税 | | 121,923 | | | — | | | | | — | | | 121,923 | |
| 减值费用 | | 6,204 | | | — | | | | | — | | | 6,204 | |
| 折旧及摊销 | | 190,863 | | | 143 | | | | | — | | | 191,006 | |
| 总运营费用 | | 526,701 | | | 41,693 | | | | | (17,827) | | | 550,567 | |
| 营业总收入(亏损) | | 71,297 | | | (12,636) | | | | | — | | | 58,661 | |
| 其他收入(支出)： | | | | | | | | | | |
| 利息收入 | | 2,542 | | | 95 | | | | | — | | | 2,637 | |
| 利息支出 | | (89,907) | | | — | | | | | — | | | (89,907) | |
| 提前清偿债务损失 | | (86) | | | — | | | | | — | | | (86) | |
| IPO诉讼费用 | | (1,165) | | | — | | | | | — | | | (1,165) | |
| 所得税前亏损 | | (17,319) | | | (12,541) | | | | | — | | | (29,860) | |
| 所得税(费用)福利 | | (843) | | | 7,814 | | | | | — | | | 6,971 | |
| 净亏损 | | $ | (18,162) | | | $ | (4,727) | | | | | $ | — | | | $ | (22,889) | |
| 细分资产 | | $ | 3,903,884 | | | $ | 246,811 | | | | | $ | — | | | $ | 4,150,695 | |
| 分部资产支出 | | $ | 101,306 | | | $ | 2,754 | | | | | $ | — | | | $ | 104,060 | |
在2021年第四季度，我们产生了7.7与我们在康涅狄格州诺沃克的物业相关的百万减值费用。我们的计算物业公允价值的方法结合了贴现现金流量法和基于市场的方法，折现现金流法利用从外部来源获得的第三级不可观察的输入，例如从外部来源获得的市值比率，而市场法则利用最近的销售可比。
在2020年第二季度，我们注销了$4.1在我们的房地产部门，由于纽约市第97号地方法及其对天然气燃烧碳的测量，导致经济上不可行的房地产部门综合热电/冗余现场发电项目的先前支出为数百万美元，将产生罚款。在2020年第三季度，我们还注销了$2.1在我们的房地产部门，由于用户因新冠肺炎疫情而重新考虑而暂停的针对西装的开发项目的先前支出达数百万美元。这一美元7.7百万美元和美元6.2在截至2021年12月31日及2020年12月31日止年度的综合经营报表中，百万元撇账分别列为减值费用。
14. 后续事件
没有。
帝国国家房地产信托公司。
附表三--房地产和累计折旧
(金额以千为单位)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | 的初始成本
《公司》 | | 成本资本化
在之后
采办 | | 于12/31/22年度结转的总金额 | | | | | | |
发展 | | 类型 | | 累赘 | | 土地和开发成本 | | 建筑和
改进 | | 改进 | | 携带
费用 | | 土地和开发成本 | | 建筑和
改进 | | 总计 | | 累计
折旧 | | 日期
施工 | | 日期
后天 | | 生命在继续
哪一个
折旧
最新消息
收入
语句为
算出 |
| 纽约州纽约市西33街111号 | | 办公室/
零售 | | $ | — | | | $ | 13,630 | | | $ | 244,461 | | | $ | 129,400 | | | 不适用 | | $ | 13,630 | | | $ | 373,861 | | | $ | 387,491 | | | $ | 102,821 | | | 1954 | | 2014 | | 多种多样 |
| 1400百老汇，纽约，NY | | 办公室/
零售 | | — | | | — | | | 96,338 | | | 99,511 | | | 不适用 | | — | | | 195,849 | | | 195,849 | | | 62,721 | | | 1930 | | 2014 | | 多种多样 |
| 1333纽约，百老汇，纽约州 | | 办公室/
零售 | | 160,000 | | | 91,435 | | | 120,189 | | | 13,505 | | | 不适用 | | 91,435 | | | 133,694 | | | 225,129 | | | 38,766 | | | 1915 | | 2013 | | 多种多样 |
| 1350号百老汇，纽约，纽约州 | | 办公室/
零售 | | — | | | — | | | 102,518 | | | 43,218 | | | 不适用 | | — | | | 145,736 | | | 145,736 | | | 47,750 | | | 1929 | | 2013 | | 多种多样 |
| 纽约州纽约市西57街250号 | | 办公室/
零售 | | 180,000 | | | 2,117 | | | 5,041 | | | 173,858 | | | 不适用 | | 2,117 | | | 178,899 | | | 181,016 | | | 66,939 | | | 1921 | | 1953 | | 多种多样 |
| 纽约州纽约市第七大道501号 | | 办公室/
零售 | | — | | | 1,100 | | | 2,600 | | | 102,027 | | | 不适用 | | 1,100 | | | 104,627 | | | 105,727 | | | 53,647 | | | 1923 | | 1950 | | 多种多样 |
| 1359百老汇，纽约，纽约州 | | 办公室/
零售 | | — | | | 1,233 | | | 1,809 | | | 70,051 | | | 不适用 | | 1,233 | | | 71,860 | | | 73,093 | | | 28,960 | | | 1924 | | 1953 | | 多种多样 |
| 纽约第五大道350号(帝国大厦)，纽约州 | | 办公室/
零售 | | — | | | 21,551 | | | 38,934 | | | 1,022,237 | | | 不适用 | | 21,551 | | | 1,061,170 | | | 1,082,721 | | | 392,159 | | | 1930 | | 2013 | | 多种多样 |
中央广场一号，
纽约州纽约市 | | 办公室/
零售 | | — | | | 7,240 | | | 17,490 | | | 293,122 | | | 不适用 | | 7,222 | | | 310,630 | | | 317,852 | | | 152,636 | | | 1930 | | 1954 | | 多种多样 |
| 康涅狄格州斯坦福德第一斯坦福德广场 | | 办公室 | | 178,823 | | | 22,952 | | | 122,738 | | | 80,128 | | | 不适用 | | 24,860 | | | 200,958 | | | 225,818 | | | 105,519 | | | 1986 | | 2001 | | 多种多样 |
| 康涅狄格州斯坦福德One Station Place(地铁中心) | | 办公室 | | 82,596 | | | 5,313 | | | 28,602 | | | 36,575 | | | 不适用 | | 5,313 | | | 65,177 | | | 70,490 | | | 37,901 | | | 1987 | | 1984 | | 多种多样 |
| 纽约联合广场10号，纽约州 | | 零售 | | 50,000 | | | 5,003 | | | 12,866 | | | 5,574 | | | 不适用 | | 5,003 | | | 18,440 | | | 23,443 | | | 9,444 | | | 1987 | | 1996 | | 多种多样 |
| 纽约州纽约第三大道1542号 | | 零售 | | 30,000 | | | 2,239 | | | 15,266 | | | 467 | | | 不适用 | | 2,239 | | | 15,733 | | | 17,972 | | | 9,511 | | | 1991 | | 1999 | | 多种多样 |
| 纽约州纽约州第三大道1010号和纽约州纽约市第55街西77号 | | 零售 | | 35,831 | | | 4,462 | | | 15,819 | | | 2,821 | | | 不适用 | | 4,462 | | | 18,640 | | | 23,102 | | | 10,457 | | | 1962 | | 1998 | | 多种多样 |
| 康涅狄格州韦斯特波特主街69-97号(1) | | 零售 | | — | | | 2,782 | | | 15,766 | | | 6,862 | | | 不适用 | | 2,782 | | | 22,628 | | | 25,410 | | | 9,441 | | | 1922 | | 2003 | | 多种多样 |
| 康涅狄格州韦斯特波特主街103-107号(1) | | 零售 | | — | | | 1,243 | | | 7,043 | | | 371 | | | 不适用 | | 1,260 | | | 7,397 | | | 8,657 | | | 3,184 | | | 1900 | | 2006 | | 多种多样 |
| 纽约第94街东345号 | | 多户住宅 | | 51,465 | | | 44,228 | | | 55,766 | | | 1,044 | | | 不适用 | | 44,228 | | | 56,811 | | | 101,039 | | | 1,698 | | | 2000 | | | 2021 | | | 多种多样 |
| 胜利大道561号纽约第十大道 | | 多户住宅 | | 131,915 | | | 91,437 | | | 124,997 | | | 804 | | | 不适用 | | 91,437 | | | 125,801 | | | 217,238 | | | 3,713 | | | 2004 | | | 2021 | | | 多种多样 |
| 298 Mulberry，纽约州纽约市 | | 多户住宅 | | — | | | 40,935 | | | 69,509 | | | 514 | | | 不适用 | | 41,126 | | | 69,832 | | | 110,958 | | | — | | | 1986 | | 2022 | | 多种多样 |
| 康涅狄格州斯坦福德交通枢纽的开发物业 | | 土地 | | — | | | 4,541 | | | — | | | 8,167 | | | 不适用 | | 12,708 | | | — | | | 12,708 | | | — | | | 不适用 | | 不适用 | | 不适用 |
| 总计 | | | | $ | 900,630 | | | $ | 363,441 | | | $ | 1,097,752 | | | $ | 2,090,256 | | | $ | — | | | $ | 373,706 | | | $ | 3,177,743 | | | $ | 3,551,449 | | | $ | 1,137,267 | | | | | | | |
1房产于2023年2月1日售出。
帝国国家房地产信托公司。
附表III--房地产及累计折旧附注
(金额以千为单位)
1. 投资性财产的对账
截至2022年、2022年、2021年和2020年12月31日止年度的投资物业变动如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年初余额 | $ | 3,500,917 | | | $ | 3,133,966 | | | $ | 3,109,433 | |
| 购置新物业 | 110,444 | | | 316,428 | | | — | |
| 改进 | 79,070 | | | 89,426 | | | 104,060 | |
| 被分类为持有待售的财产 | (61,965) | | | — | | | — | |
| 处置 | (77,017) | | | (38,903) | | | (79,527) | |
| 年终余额 | $ | 3,551,449 | | | $ | 3,500,917 | | | $ | 3,133,966 | |
截至2022年12月31日，出于联邦所得税目的，投资物业的未经审计总成本为#美元。3.7十亿美元。
2. 累计折旧对账
截至2022年、2021年和2020年12月31日止年度的累计折旧变动如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 2022 | | 2021 | | 2020 |
| 年初余额 | | $ | 1,072,938 | | | $ | 941,612 | | | $ | 862,534 | |
| 折旧费用 | | 179,872 | | | 162,667 | | | 158,605 | |
| 被分类为持有待售的财产 | | (30,315) | | | — | | | — | |
| 处置 | | (85,228) | | | (31,341) | | | (79,527) | |
| 年终余额 | | $ | 1,137,267 | | | $ | 1,072,938 | | | $ | 941,612 | |
在合并损益表中反映的投资性财产折旧按资产的估计原始寿命计算如下：
| | | | | | | | |
| 建筑物 | | 39年限或使用寿命 |
| 建筑改进 | | 39年限或使用寿命 |
| 改善租户状况 | | 相关租期 |