致股东的信4q22 Katelyn&Carlos Romayor Austin，德克萨斯州展品99.2

亲爱的股东们，2022年肯定了我们的愿景--打造最值得信赖的住宅房地产电商平台--比以往任何时候都更需要。消费者希望能够自信和控制地购买、销售和在家与家之间移动。然而，至少可以说，驾驭一个主要的房地产周期肯定是具有挑战性的。这就是为什么我要在这封股东信的开头，这是我作为首席执行官的第一封信，首先要感谢我们所有的OpenDoor团队成员，他们每天都在为我们的客户辛勤工作，并使公司更加成功。艰难时刻会增加紧迫感，需要坚定的信念，并将团队合作放在首位和中心位置--这是一种活力。这就是我决定担任首席执行官的部分原因：我很清楚我们的价值主张对客户意味着什么，以及此时此刻我们需要关注的地方。我也对我们正在建设的目标深信不疑。让我们从我们的价值主张开始。今天，传统的房地产流程只适用于少数有钱有时间忍受随之而来的不确定性、摩擦和挫败感的人。搬家被认为是生活中最大的压力源，仅次于离婚和换工作。客户来到OpenDoor是因为他们渴望我们提供的现金优惠的确定性和便利性，而这是他们在其他任何地方都无法获得的。我们的产品为房主提供了他们应得的控制权，控制着可能是他们最重要的金融资产。即使在这个利差很高的时刻，我们仍在继续转换超过10%的真正卖家。为了做到这一点，我们建立了独特的资产管理和运营平台，使我们能够完成超过20万笔房屋交易，并从房屋卖家那里赚取大约80英镑的净现值。我们还有工作要做, 但在我们今天能够为消费者提供的东西方面，我们是独一无二的。我们目前的重点是稳定我们的核心业务，并恢复正的调整后净收入。我们相信，我们已经适当地估算了与房地产市场重启之前购买的房屋相关的损失，并预计很快就会把这些损失抛在脑后。自重新安置以来，我们购买的房屋表现超出了我们的预期和前几年。我们将继续在我们的业务中创造更多的利润率。像许多快速增长的公司一样，我们在构建系统时专注于规模和速度，我们有一些科技债务需要偿还。我们的核心价值是“早餐基点”--很明显，我们还有很多基点可以追求。我们正在推动从整个组织的结构效率和成本节约中实现至少100个基点，我们预计将在2024年实现这一点。如果我们不做得更好，我会失望的。来自Carrie的一张纸条我们的使命推动着生活的进步，一步一步来

最后，展望未来十年，我们相信，买卖房屋的体验几乎肯定会类似于预订航班或叫车。消费者将能够通过由OpenDoor提供支持的受管市场直接进行交易，以确保信任、确定性、轻松和质量。建设这种托管市场将是一个多年的旅程，但支撑我们信念的是我们建立的能力，我们已经成为全国最大的房屋买家和卖家之一。我们正在投资建设我们的独家市场，并在整个业务中推动卓越的运营。我们有产品、团队、资产负债表和纪律来度过这一周期，并产生一个更具弹性、更强大的业务。首席执行官Carrie Wheeler 3来自Carrie的便条

詹姆斯·詹宁斯·罗利，北卡罗来纳州，詹姆斯·詹宁斯和他的妻子夏安即将迎来一名男婴，他们渴望升级他们的房子--他们知道他们将需要更多的空间来容纳他们日益壮大的家庭。在与这对夫妇呆了一段时间后，他们的房屋建筑商意识到，他们需要一个灵活而简单的解决方案来出售现有的房子，他立即建议他们联系OpenDoor。在获得了一个有竞争力的报价后，詹姆斯和夏延发现，将房子出售给OpenDoor的决定很容易：他们将能够预先获得资金用于购买新房子，而且他们将能够避免许多通常与房屋销售过程相关的压力，包括向游客开放房屋供参观，以及进行一些必要但耗时的房屋维修。最重要的是，出售给OpenDoor意味着消除了将房屋关闭的时间与新建筑的完工时间排在一起的不确定性。当供应链问题导致他们梦想中的家建设中的延迟时，詹姆斯和夏安能够利用OpenDoor的延迟退房政策，住在他们现在的家，直到新家准备好搬进来。用詹姆斯的话说，与他们以前用传统方式交易的经历相比，“客户服务棒极了”，“延迟结账和灵活的结账真的让整个过程没有压力”。在他们刚出生的儿子出生后，詹姆斯和夏安能够轻松地搬进他们梦想中的新家，没有双重抵押贷款、双重搬家和不确定性的复杂情况。OpenDoor解决了不得不搬两次…的问题能够调整我们的关门时间，并为我们提供延迟退房，这非常方便，特别是在有新生儿的情况下。--詹姆斯·詹宁斯

两个核心产品产品1P产品和3P产品5回顾2022年，去年是一个由两部分组成的故事。今年上半年，我们看到我们的收购速度达到了200亿美元以上，而当时的传统观点认为，在市场上出售你的房子很容易。然而，客户选择OpenDoor是因为我们提供的确定性和便利性，因为自2019年以来，我们的潜在市场总量增长了4倍。下半年，我们的业绩受到了从第二季度中期开始的四十年一次的宏观转变的实质性影响。今年年初，我们看到房屋交易量、成交量和房价涨幅(HPA)达到或接近历史高点。然而，美联储在不到五个月的时间里将目标利率上调300个基点的行动，催化了40年来房地产状况最快的转变。我们不断跟踪宏观经济和住房状况，并相应调整我们的策略，但我们没有预测自置居所津贴和交易量的下降速度。一个月的HPA(非季节性调整，由OpenDoor的市场加权)从5月初的每月正300个基点，上升到7月中旬的负100个基点。12月份，按年率计算的现房交易量同比下降近35%，至400万套。作为回应，在22年第2季度，我们开始管理风险和库存健康。在转售方面，我们降低了标价，以与市场保持一致。事后看来，我们做得不够快或不够积极，导致我们的通过率放缓。在收购方面，我们大幅扩大了收购利差，削减了营销支出。这使我们能够大幅减少新的采购量, 但它没有解决现有收购合同的价差问题。所有这些因素都导致了大量亏损库存。2022年下半年，我们的重点仍然是风险管理和整体库存健康，我们加快了转售速度，实现了较低的采购量。●出售了第二季度的房屋：我们继续优先在房地产市场重启之前出售我们在去年3月至6月期间出价的房屋(我们称之为第二季度的房屋)。到年底，我们已经完成了66%的第二季度销售或签订了合同，与预计将在年底前出售或签订转售合同的第二季度产品组合的业务要点保持一致~65%

上个季度提供的指导，累计贡献利润率约为(3.8%)。我们预计到23年第一季度末，已售出或签订合同的比例将超过85%。一旦“旧书”成为过去，我们预计到2023年下半年，单位利润率将恢复正值。为了在保持尽可能多的利润率的同时快速出售这些房屋，我们重新审视并重新设置了所有投资组合管理流程，以推动高于市场的净现率。例如，重置我们的报价谈判流程和调整代理商关闭激励。我们相信，这些行动，再加上我们运营团队的辛勤工作，将使我们能够在2023年比我们预期的更早通过第二季度销售。●纳入了一本新的库存清单：我们一直在收购能够带来可观单位利润率的新房。从2022年7月到11月，我们已经售出了近40%的报价房屋(我们的“新书”)。到目前为止，对于已经售出的房屋，累计贡献利润率比我们在相同销售点的2021年7月至11月的报价高出250个基点以上。我们相信，一旦我们的新书全部售出，我们的贡献利润率将达到或超过我们4%至6%的年度目标。这突显了我们调整利差的能力，以实现具有吸引力的队列，在房价上涨、持平和下跌市场上实现积极的单位经济。●调整了我们的成本结构：鉴于我们的采购量回落，我们在22小时内采取行动适当调整了我们的成本结构。我们在运行率的基础上缩减了40%的运营能力，并将营销支出与第22季度的峰值水平相比减少了约65%。加上上个季度宣布的裁员, 与2022年的峰值水平相比，我们的运营费用按年率计算减少了约1.1亿美元。2023重点领域进入2023年，我们正在建设一个受管的房地产市场，为客户提供预计将在23年第一季度末售出或签订转售合同的第二季度6%的特定和简单的业务要点>85%

体验与传统流程不同。我们今年的重点是三个方面：●在我们的核心第一方业务中接触更多的卖家●实现整个系统更高的运营效率●投资于我们的第三方独家产品使更多的卖家能够选择OpenDoor。我们的现金报价为房主提供了一个非常优越的价值主张，特别是与今天近99%的卖家经历的传统过程相比。我们继续转换超过10%的真实卖家，即使目前我们的报价中嵌入了高价差。我们2023年的重点是使我们的需求漏斗多样化，让更多的家庭用户开始他们的OpenDoor之旅。这包括扩大合作渠道。上周，我们在亚特兰大和罗利首次推出了我们与Zillow的独家合作伙伴关系，在那里，访问Zillow平台的房屋卖家现在可以直接从OpenDoor请求全现金报价。我们计划在今年内将这种合作伙伴关系扩展到更多的市场，我们预计这将成为一个重要的杠杆，以可扩展和高效的方式大幅扩大我们的覆盖范围。我们正在增加对品牌知名度的投资，这有助于推动2022年辅助知名度增长26%。随着我们扩大我们的市场和购买箱覆盖范围，覆盖全国超过40%的邮政编码，我们受益于更具成本效益的全国性营销活动。我们还将继续推动我们不断增长的已安装用户群的重新参与。在我们的购房箱中，大约15%的当前房主已经来到OpenDoor并输入了他们的地址-我们有超过60%的详细房屋级别信息-这代表了我们可以瞄准的未来卖家。此外, 我们正在使我们的产品供应多样化，以在当前的高利润率环境中转化更广泛的卖家。我们正在扩展我们的“确定列表”产品，这为卖家提供了在OpenDoor上列出MLS物品的选项，以最大化他们的价格，同时保留他们可以随时接受的现金报价的确定性和便利性。在我们的交付平台上推动卓越的运营。到目前为止，我们通过创建行业无与伦比的专门构建的资产管理和运营平台，实现了规模和速度。我们2023年的重点是肯定地加强我们的基础定价、运营、7个业务亮点清单

和客户平台，以推动更高的效率和持久的成本结构改进。这包括继续改善定价能力，以提高报价竞争力和库存周转率。我们还打算通过继续发展我们的交易平台和工具来进一步提高运营商的效率。此外，我们正在重构我们的技术平台和基础设施，以提高生产率并减少固定费用。例如，旨在减少非上市天数的流程改进，以及扩大工程能力以减少系统延迟和成本。我们的目标是，到今年年底，这些举措的利润率将至少提高100个基点，我们预计将在2024年实现其全部影响。建立排他性产品市场。从第一天起，我们就设想OpenDoor将成为住宅房地产交易的中心层，首先是通过自己拥有和交易库存，并计划在我们建立客户的供需网络后推出一个市场，以便直接与OpenDoor进行交易。排他性交易将房屋与机构和零售买家直接联系起来，并在不需要OpenDoor获得房屋所有权的情况下促进交易，是建立受管市场的关键组成部分。这将使OpenDoor拥有表内和表外交易量的组合，从而在未来几年实现资本高效的市场份额增长。2021年末，我们用自己的库存建立了一个买方-卖方市场，开始汇总买方需求。这导致了去年秋天推出的Exclusives Listings--一种简化的电子商务体验，可以在OpenDoor房屋进入MLS之前直接从我们那里购买。到目前为止，我们已经通过在奥斯汀、达拉斯和休斯顿的独家挂牌销售了超过1.15亿美元的OpenDoor拥有的房屋, 我们获得了超过75的NPS。在22年第四季度，在用我们自己的库存验证了市场的需求方面后，我们开始向我们的房屋卖家提供独家供应作为一个选项。展望未来，我们计划分三个阶段扩大我们的市场：第一，我们的目标是在卖家和买家之间建立完美的客户体验；第二，我们将在单个市场建立流动性和网络效应；第三，我们将完善我们的策略，并扩大到所有市场。鉴于我们今年高度关注的投资方式，我们预计将在2023年实现第一阶段和第二阶段。我们将深入选定的市场，以建立良好的用户体验所需的流动性和选择。到2023年底，我们的目标是在我们推出MarketPlace的市场上，有30%的交易通过Exclusies完成。8通过提高效率，预期2024年利润率提高业务亮点>100个基点

我们第四季度的业绩反映了自22年第二季度以来为驾驭市场波动而采取的行动。进入2023年，我们专注于保存资本并以严格的成本纪律运营。在第四季度，我们实现了29亿美元的收入，售出了7512套住房。与2011年第四季度相比，收入下降了25%，原因是转售清算率放缓，以及我们从年中开始的收购回落，导致整个季度的上市库存水平下降。在上半年强劲表现的推动下，全年收入为156亿美元，比2021年增长94%。总体而言，我们售出了39,183套住房，同比增长80%，每套住房的销售收入比2021年增长了8%。在收购方面，我们在第四季度购买了3,427套住房，比第四季度下降了64%。收购的放缓是因为我们从22年第二季度开始决定在市场不确定的情况下扩大报价价差并减少营销支出。就全年而言，我们购买了34,962套住房，比2021年下降了5%。单位经济学GAAP毛利润在22年第四季度为7100万美元，而21年第四季度为2.72亿美元。22年第四季度调整后的毛利润为9200万美元，而21年第四季度为2.79亿美元。就全年而言，GAAP毛利润为6.67亿美元，而2021年为7.3亿美元。调整后的毛利润为10.86亿美元，而2021年为7.69亿美元。9财务亮点2022年收入156亿美元2022年售出39,183 2018 2019 2020 2021 2022 9,9137 7,470 18,799 39,183 21,725 2018 2019 2020 2021 2022$2.6$1.8$4.7$15.6$8.0 4q22 FY22(百万美元)旧书(第二季度和之前)新书(第二季度和之前)新书(第二季度后)第6期售出的房屋总数699 8137,512 39183收入$2,598$259$2,857$15, 567毛利/利润率$39/1.5%$32/12.4%$71/2.5%$667/4.3%调整毛利(亏损)/利润率$(125)/(4.8)%$33/12.7%$(92)/(3.2)%$1,086/7.0%贡献利润(亏损)/利润率$(232)/(8.9)%$25/9.7%$(207)/(7.2)%$525/3.4%

10财务亮点贡献利润(亏损)，占本季度出售房屋的直接销售和持有成本，第四季度为2.07亿美元，而21年第四季度为1.52亿美元。代表与特定转售队列相关的单位经济的贡献利润率为(7.2%)，而2011年第四季度为4.0%。如前所述，我们的新购房书在承销方面的表现超出了我们的预期，这一群体在第四季度产生了9.7%的贡献利润率。我们预计，一旦全部售出，这组房屋的表现将与我们4%至6%的年度贡献利润率目标一致。我们将继续提供我们库存的相对表现的细节，直到我们日落之前，因为我们相信它说明了我们未来业务的健康状况。尽管面临2022年的挑战和为应对宏观转变而采取的行动，我们在本年度结束时实现了5.25亿美元的贡献利润和3.4%的贡献利润率，而我们的年度贡献利润率目标为4%至6%。净亏损和调整后的EBITDA1 GAAP净亏损在22年第四季度为3.99亿美元，而21年第四季度为1.91亿美元。调整后的净亏损为4.67亿美元，而2011年第四季度为8000万美元。就全年而言，GAAP净亏损为13.53亿美元，而2021年为6.62亿美元。调整后净亏损为5.74亿美元，单位为百万美元4Q22 4Q21 FY2021财年GAAP净亏损$(399)$(191)$(1,353)$(662)调整后净亏损$(467)$(80)$(574)$(116)调整后EBITDA$(351)$0$(168)$58调整后EBITDA利润率(12.3)%0%(1.1)%0.7%4Q22第二季度后贡献利润率9.7%2022年贡献利润率3.4%2022年贡献利润$5.25亿1调整后净亏损, 和调整后的EBITDA。请参阅股东信中定义和财务表格部分的完整对账和脚注。

11财务亮点与2021年的1.16亿美元相比。调整后净亏损将根据GAAP记录的存货估值调整的时间与相关收入记录的期间保持一致，这些调整是GAAP和2022年调整后净亏损之间的主要差异。在22年第四季度，我们承担了调整后净亏损和调整后EBITDA的负担，在前几个季度记录了2.36亿美元的库存估值调整，这些调整是在22年第四季度售出的房屋上记录的。这一额外成本被22年第四季度记录的7300万美元的估值调整所抵消，这些调整涉及年底库存中的房屋。调整后的EBITDA在22年第四季度为3.51亿美元，而21年第四季度为40万美元。如上所述，存货估值调整占调整后EBITDA损失的1.63亿美元。调整后的EBITDA略低于我们指引的中点(3.45亿美元)，原因是我们的收入指引超过了我们的预期，以及房屋销售出现贡献利润率亏损。就全年而言，调整后的EBITDA为1.68亿美元，而2021年为5800万美元。2022年的亏损是由第二季度的贡献利润率损失和新采购量的故意减少推动的，从转售组合的角度来看，这影响了贡献利润率，并减少了我们的总收入。收入的减少影响了我们支付可变和固定成本结构的能力。我们在22年下半年主动削减了运营能力、营销支出和员工人数，与2022年年中的峰值水平相比，我们的运营成本按年率计算减少了约1.1亿美元。如上所述, 2023年的一个核心重点领域是在我们的交付平台上推动卓越运营和节省成本。库存4q22第二季度后报价贡献利润率9.7%2022年贡献利润率5.25亿2022年贡献利润率3.4%截至2022年12月31日(百万美元)旧书(第二季度和之前)新书(第二季度后)房地产库存总额$3,976$943$4,919库存估值调整$(454)$(5)$(459)房地产库存，净额$3,522$938$4,460库存估值调整占库存的百分比11.4%0.5%9.3%

财务亮点第四季度基于拥有天数的转售收入组合我们今年年底有12,788套房屋库存，价值约45亿美元，与2012年第三季度相比下降了27%。这一库存的大部分由我们的第二季度队列和之前的库存组成，反映出我们的收购步伐从年中开始故意放缓。截至去年年底，我们签约购买了1,011套住房，与22季度相比下降了55%，与21季度相比下降了81%。在2012年第四季度，我们出售了28亿美元的3Q22库存，并发布了2.36亿美元的库存估值调整。对于我们在2012年第三季度末的库存房屋，一些房屋实现了相对于账面价值的收益，而其他房屋则进行了额外的估值调整，库存估值调整净增加3600万美元，仅占我们库存余额的0.5%。我们的新账簿发生了库存估值调整，占库存的0.5%，这与我们的历史经验一致。年底，我们进行了4.59亿美元的库存估值调整，而我们的库存余额为49亿美元。我们认为，这一调整适当地反映了我们可能在这些住房上实现的未来损失。随着亏损房屋的出售，这一调整将在未来几个季度与我们预计将产生实现收益的房屋一起解除。截至2022年12月31日，55%的房屋在市场上上市超过120天，而根据我们的购房盒进行调整后，市场上的房屋比例为33%。我们收购的放缓已经将我们的转售组合转向了较长期的库存。结合第四季度较长的持有期，原因是典型的住房季节性, 这种组合变化导致我们上市房屋的上市天数比平均水平更长。我们预计，随着我们通过旧书出售，上市超过120天的房屋比例将回到历史水平。其他资产负债表项目我们在年底拥有20亿美元的资本，其中包括13亿美元的无限制现金和有价证券，以及6.7亿美元的投资于住房和相关资产的股本。相比之下，截至22年第三季度末的资本为24亿美元，其中包括15亿美元的无限制现金和有价证券，以及投资于住房和相关资产的8.73亿美元的股本。所有数字都是扣除库存估值调整后的净值。65%4Q21 4Q22 35%38%62%12

财务亮点13 4q22总资本20亿4q22现金、现金等价物和有价证券13亿美元我们将受限现金余额从22年第三季度末的18亿美元减少到年底的6.54亿美元。我们的大部分受限现金与我们的资产担保债务工具联系在一起，这些工具由库存或受限现金担保。受限现金的减少是由于我们的资产担保债务安排的偿还以及我们定期债务安排的库存分配。本季度末，我们拥有120亿美元的无追索权、有资产担保的借款能力，其中包括62亿美元的优先循环信贷安排以及58亿美元的优先和夹层定期债务安排，其中承诺的总借款能力为65亿美元。鉴于我们目前的库存预测，我们预计将有过剩的借款能力，我们可能会在2023年降低承诺的借款能力，以将受限现金的数量降至最低，并降低利息成本。我们预计，这样的削减将把更多的库存转移到我们的固定利率定期债务工具上，这将减少我们对利率波动的敞口。住房宏观我们观察到，2023年初消费者住房需求的增长高于典型的季节性模式，这转化为我们和整个房地产市场更强劲的清单率。我们还看到，新股上市数量大幅下降--这是近20年来的最低水平。考虑到住房可负担性问题，卖家持观望态度，绝大多数房主的抵押贷款利率都低于5%，具有吸引力。结果, 我们观察到，我们跟踪的房价上涨领先指标表现优异。我们预计会看到典型的年度季节性模式，从环比到环比，这可能会在今年下半年转化为持平或负的月度HPA。尽管如此，未来利率变动仍存在重大不确定性，正如我们在2022年看到的那样，这可能转化为住房需求的重大变动。因此，进入2023年，我们的房价将适当保守，这反映了我们目前对2023年房价同比负增长的预期。第四季度22投资于住房的股权6.7亿美元

14财务要点2.OpenDoor在这封股东信中没有提供预测的调整后EBITDA与预测的GAAP净收益(亏损)的定量对账，因为公司无法在没有做出不合理努力的情况下，有信心地计算某些对账项目。这些项目包括但不限于存货估值调整和权益证券公允价值调整。这些项目可能会对前瞻性GAAP净收益(亏损)的计算产生重大影响，这些项目本身就是不确定的，受到各种因素的影响，其中一些因素不在公司的控制范围之内。指导我们预计2023年第一季度的以下结果：●收入预计在24.5亿美元到26.5亿美元之间●调整后的EBITDA2预计在3.5亿美元到3.7亿美元之间，其中包括与本季度销售房屋损失相关的库存估值调整的预期实现●基于股票的补偿支出预计在4,000万美元到4,500万美元的范围内由于房地产市场已经显示出稳定的迹象，我们自去年12月以来由于季节性和我们跟踪的住房需求和供应的领先指标而缩小了利差。利差的缩小通常会导致从收购要约到合同的更高转化率。我们预计，季节性顺风导致的较高发行量和较低的利差相结合，应会转化为收购量的加速。我们将继续监测我们处于独特地位的领先短期指标，包括HPA、收购要约到合同的转换、访客流量、转售清关和转售要约力度，并将继续相应地调整利差。在转售方面, 我们将继续专注于通过第二季度销售。如果我们在23年第一季度末超过销售目标，这可能会导致调整后的EBITDA较低，因为这些房屋的销售是在贡献利润率亏损的情况下进行的。我们还将继续管理我们的成本结构，以应对今明两年的预期数量，以将损失降至最低。我们的目标是恢复正的调整后净收入，年化收入为100亿美元。根据目前对2024年房价环境更加正常化的假设，我们预计到2024年年中实现这一目标，与我们在2019年看到的情况类似，再加上我们在2019年第一季度的市场份额收入指引为2.45亿美元至26.5亿美元23季度调整后EBITDA2指引为3.7亿美元至3.5亿美元

当时是有的。从那时起，我们通过购买和新的市场扩张，使我们的潜在市场翻了两番，增强了我们的品牌意识，扩大了我们的合作渠道。因此，我们相信，回到100多亿美元的运行率收入是我们完全可以做到的。结论：我们正在以纪律和精力管理，以期走出这一周期，打造更具弹性的业务。我们业务的根本驱动力保持不变：我们拥有客户喜爱的产品，我们不仅在我们提供的产品方面独树一帜，而且我们能够做到这一点的规模也是独一无二的，我们有一个定制的平台，可以颠覆全球最大资产类别中一个支离破碎的传统流程。我们将继续建立一个新的健康的库存账簿，并通过我们的平台推动规模，提供其他公司无法比拟的确定性和便利性。我们将完善并发展我们的市场业务，利用我们在过去九年中建立的能力和优势。我们致力于明智地投资我们的资本，并正在努力使业务尽快恢复调整后的净收益为正。我们的目标仍然是成为一个有利可图的市场领导者，成为我们一直设想的代际公司。15个财务亮点

16罗利-北卡罗来纳州达勒姆，Carrie Wheeler，CEO Christy Schwartz，临时CFO电话会议信息OpenDoor将于2023年2月23日下午2：00主持电话会议，讨论其财务业绩。太平洋时间。此次电话会议的网络直播可通过OpenDoor的投资者关系网站收看，网址为：https://investor.opendoor.com.。电话会议结束后，该网站将提供网络直播的存档版本。2023年2月23日下午2点PT Investor.opEndoor.com网络直播

/OpdoorHQ/OpenDoor Company/OpenDoor-com Invest or.opEndoor.com

18定义和财务表格

本股东信函包含某些前瞻性陈述，符合修订后的《1995年私人证券诉讼改革法》第27A条的含义。本股东信函中包含的所有与历史事实无关的陈述都应被视为前瞻性陈述，包括有关我们的财务状况的健康状况、预期的未来经营结果和财务业绩、公司实现未来目标的优先事项、公司继续有效地在其经营的市场中导航的能力、我们的收购和其他商业决策的预期未来和持续影响、我们的资产负债表经受住正在进行的市场转型的健康状况、公司采取有效方法管理经济和行业风险的能力以及库存状况；业务战略和计划，包括任何扩展到更多市场的计划、市场机会和扩张以及未来业务的管理目标，包括我们关于推出新市场、产品或技术的好处和时机的陈述；以及预期的资金来源多样化。这些前瞻性陈述一般用“预期”、“相信”、“设想”、“继续”、“可能”、“估计”、“预期”、“预测”、“未来”、“指导”、“打算”、“可能”、“机会”、“展望”、“计划”、“可能”、“潜在”、“预测”、“项目”、“应该”、“战略”、“努力”、“目标”等词语加以识别。“愿景”、“将”或“将”，这些词或其他类似术语或表达的任何否定。没有这些话并不意味着一份声明不具有前瞻性。前瞻性陈述为预测性陈述, 根据目前的预期和假设对未来事件进行的预测和其他表述因此可能会受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会导致实际结果与此类前瞻性表述中的表述大不相同。可能导致或导致未来实际事件与本股东信中的前瞻性陈述大不相同的因素包括但不限于：当前和未来经济、金融状况和住宅市场的健康和稳定，包括任何持续的低迷或放缓；总体经济和金融状况的变化(包括联邦货币政策、利率、通货膨胀、实际或预期的衰退、房价波动和住房库存)可能会减少对我们产品和服务的需求、降低我们的盈利能力或减少我们获得未来融资的机会；我们的财务状况和经营结果的实际或预期波动；预期经营和财务结果的变化；用于实施战略和开发新产品和服务的资源投资，这些战略和服务可能被证明无效，或对客户和/或合作伙伴没有吸引力，或使我们无法成功竞争；持续的新冠肺炎大流行(包括变种)或其他公共卫生危机对我们的运营能力、对我们的产品或服务的需求，或总体经济状况的持续时间和影响；大量客户的增加或流失；我们或我们的竞争对手的收购、战略合作伙伴关系、合资企业、融资活动或其他公司交易或承诺；技术、产品的实际或预期变化, 我们有能力经营和发展我们的1P和3P核心业务产品，包括获得和发展我们的1P和3P核心业务产品的能力；我们在现有市场或我们可能进入的任何新市场中扩大市场份额的能力；我们有效管理我们增长的能力；我们获得资本来源的能力，包括为我们的房地产库存融资和证券化融资的能力；以及为我们的运营和增长融资的其他资本来源的能力；这些风险包括：我们维护和提升我们的产品和品牌以及吸引客户的能力；我们管理、开发和完善技术平台的能力，包括我们的自动化定价和估值技术；我们能否成功留住或招聘我们的高级管理人员、关键员工和/或董事，或进行所需的变革；我们行业内的监管环境的影响以及与此类环境相关的合规性的复杂性；自然灾害和其他灾难性事件的影响；影响我们业务的法律或政府监管的变化；以及未决或未来诉讼或监管行动的影响。前面列出的因素并不是详尽的。阁下应仔细考虑上述因素以及在我们于2023年2月23日提交给美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的最新10-K表格年报中“风险因素”一栏下所描述的其他风险和不确定因素。, 根据我们提交给美国证券交易委员会的定期报告和其他文件进行了更新。这些文件确定和处理了其他可能导致实际事件和结果与前瞻性陈述中包含的内容大不相同的重要风险和不确定因素。前瞻性陈述仅在其发表之日起发表。提醒读者不要过度依赖前瞻性陈述，除非法律要求，否则我们不承担任何义务，也不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或修改这些前瞻性陈述。我们不能保证我们会实现我们的期望。19个前瞻性陈述

使用非公认会计原则财务措施向投资者提供有关公司财务结果的额外信息，这封致股东的信中提到管理层使用的某些非公认会计原则财务措施。该公司认为，这些非GAAP财务指标，包括调整后的毛利(亏损)、贡献(亏损)利润、调整后的净(亏损)收入、调整后的EBITDA，以及任何此类以利润表示的非GAAP财务指标，对投资者来说都是有用的，可以作为评估公司财务业绩的补充运营指标。非GAAP财务指标不应单独考虑或作为公司报告的GAAP结果的替代品，因为与基于GAAP的类似指标相比，非GAAP财务指标可能包括或排除某些项目，而此类指标可能无法与其他公司报告的类似名称的指标相比较。管理层使用这些非公认会计准则财务衡量标准进行财务和业务决策，并将其作为评估期间间比较的一种手段。管理层认为，这些非公认会计准则财务指标通过排除某些可能不能反映公司经常性经营业绩的项目，提供了有关公司业绩的有意义的补充信息。调整后的毛利(亏损)利润和贡献(亏损)利润为了向投资者提供有关我们的利润率和收购存货回报率的更多信息，我们已包括调整后的毛利(亏损)利润和贡献(亏损)利润, 这些都是非公认会计准则的财务指标。我们认为，调整后的毛利(亏损)和贡献(亏损)利润是投资者有用的财务指标，因为它们是管理层在评估单位层面的经济和我们的经营业绩时使用的补充指标。这些措施中的每一项都是为了展示与给定时期内售出的房屋相关的经济状况。我们通过计入当期销售房屋(和邻近服务)产生的收入，只计入可直接归因于此类房屋销售的支出，即使此类支出已在前几个期间确认，但不包括与截至期末仍在库存中的房屋相关的支出。贡献(亏损)利润为投资者提供了一种衡量标准，以评估OpenDoor在考虑购房成本、翻新和维修成本、持有成本和销售成本后，在报告期内为出售的房屋产生回报的能力。调整后的毛利(亏损)和贡献(亏损)利润是我们经营业绩的补充指标，作为分析工具有其局限性。例如，这些计量包括根据公认会计准则在前几个期间记录的成本，不包括与期末库存中的房屋有关的、在同一期间根据公认会计准则记录的成本。因此，不应孤立地考虑这些措施，或将其作为根据公认会计准则报告的对我们结果的分析的替代品。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了调整，即毛利。20个定义

调整后毛(亏损)利润/利润率我们将调整后毛(亏损)利润计算为GAAP下的毛利(亏损)，调整后的毛利(亏损)包括：(1)当期存货估值调整；(2)前期存货估值调整。本期库存估值调整是通过将期末库存房屋的库存估值调整加回本期记录的库存估值调整来计算的。前期存货估值调整的计算方法是减去本期已售出房屋的前期存货估值调整。我们将调整后毛利定义为调整后毛利(亏损)占收入的百分比。我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它反映了特定时期销售的房屋的毛利率表现，并提供了不同报告期的可比性。调整后的毛利(亏损)帮助管理层评估特定转售群体的房屋定价、服务费和翻新业绩。贡献(亏损)利润/毛利我们将贡献(亏损)利润计算为调整后的毛利减去本期出售房屋发生的某些成本，包括：(1)本期发生的持有成本，(2)前期发生的持有成本，(3)直接销售成本。我们持有成本的构成见下表脚注。贡献利润是指贡献(亏损)利润占收入的百分比。我们将这一指标视为衡量业务表现的重要指标，因为它反映了特定时期内销售房屋的单元级表现，并提供了不同报告期的可比性。贡献(亏损)利润帮助管理层评估与特定转售队列直接相关的流入和流出。21个定义

22调整后的净(亏损)收入和调整后的EBITDA我们还公布了调整后的净(亏损)收入和调整后的EBITDA，这是管理层用来评估我们基本财务业绩的非GAAP财务衡量标准。这些指标也经常被投资者和分析师用来比较我们行业公司的潜在表现。我们相信，这些指标为投资者提供了我们基本业绩的有意义的期间比较，调整后的某些费用是非经常性、非现金、与我们的创收业务没有直接关系、与相关收入不一致，或者没有反映在频率和金额上变化的持续经营结果。调整后的净(亏损)收入和调整后的EBITDA是衡量我们经营业绩的补充指标，具有重要的局限性。例如，这些措施不包括要求在公认会计准则下记录的某些成本的影响。这些措施还包括根据公认会计准则在前几个期间记录的库存估值调整，不包括与期末库存中的房屋有关的、在同一时期根据公认会计准则记录的库存估值调整。这些措施可能与我们行业的其他公司或其他行业的公司提出的类似标题的措施有很大不同。因此，不应孤立地考虑这些措施，或将其作为根据公认会计准则报告的对我们结果的分析的替代品。我们将这些指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了调整，即净亏损。我们将调整后的净(亏损)收入计算为GAAP调整后的净亏损，以不包括股票薪酬、股权证券公允价值调整、权证公允价值调整等非现金费用, 和无形资产摊销费用。它不包括与我们的创收业务没有直接关系的费用，如重组费用和法律或有应计项目。它不包括清偿债务的损失，因为这些费用是由于管理层决定提前偿还部分未偿还信贷安排而产生的；这些费用并不反映持续的经营业绩，而且在频率和金额上有所不同。它还不包括初始RSU释放的非经常性工资税、租赁终止收益和商誉减值。调整后的净(亏损)收入还将根据GAAP记录的存货估值调整的时间与相关收入的记录期间保持一致，以提高这一衡量标准与我们如上所述的非GAAP单位经济财务衡量标准的可比性。我们对调整后净(亏损)收入的计算目前不包括非GAAP调整的税收影响，因为到目前为止，我们的税收和此类税收影响还不是很大。我们将调整后的EBITDA计算为经折旧和摊销、物业融资和其他利息支出、利息收入和所得税支出调整后的调整后净(亏损)收入。调整后的EBITDA是我们的管理层用来评估我们的经营业绩和业务的经营杠杆的补充业绩衡量标准。定义

23截至2022年12月31日的三个月收入$2,857$3,822$15,567$8,021收入成本2,786 3,550 14,900 7,291毛利润71 272 667 730运营费用：销售，营销和运营194 225 1,006 544一般和行政23 117 346 620技术和开发48 32 169 134商誉减值60-60-重组17-17-运营总支出342 374 1,598 1,298运营亏损(271)(102)(931)(568)保证公允价值调整--12债务清偿亏损(25)-(25)-利息支出(113)(73)(385)(143)其它(亏损)10(16)(10)38所得税前净亏损(399)(191)(1,351)(661)所得税支出--(2)(1)净亏损$(399)$(191)$(1,353)$(662)普通股股东应占每股净亏损：基本$(0.63)$(0.31)$(2.16)$(1.12)稀释后$(0.63)$(0.31)$(2.16)$(1.12)加权平均流通股：基本634,595 612,516 627,105 592,574稀释634,595 612,516 627,105 592,574 OpenDoor Technologies Inc.简明合并业务报表(百万，但以千计的股份和每股)(未经审计)

24 OpenDoor Technologies Inc.简明综合资产负债表(百万美元，每股数据除外)(未经审计)2021年12月31日资产流动资产：现金和现金等价物$1,137$1,731限制性现金654 847有价证券144 484应收托管30 84根据回购协议质押的待售抵押贷款-7房地产库存，其他流动资产净值4,460 6,096美元(1美元和4美元按公允价值列账)41 91流动资产总额6,466 9,340财产和设备 - 净值58 45使用权资产41 42商誉4 60无形 - 净值12其他资产27 7总资产$6,608$9,506负债和股东权益流动负债：应付账款和其他应计负债$110$137无追索权资产担保债务-流动部分1,376 4,240其他有担保借款-7应付利息12 12租赁负债-流动部分7 4流动负债总额1,505 4,400无追索权资产支持债务 - 扣除流动部分3,020 1,862可转换优先票据959 954租赁负债 - 扣除流动部分38 42总负债5,522 7,258股东权益：普通股，面值0.0001美元；3,000,000股授权股份；分别发行637,387,025股和616,026,565股；637,387,025股和616,026,565股--额外实收资本4,148 3,955累积赤字(3,058)(1,705)累积其他全面亏损(4)(2)股东权益总额1,086 2,248总负债和股东权益$6,608$9,506

25 OpenDoor Technologies Inc.简明综合现金流量表(百万)(未经审计)截至2022年12月31日的年度经营活动现金流量：净亏损$(1,353)$(662)调整以调节净亏损与现金、现金等价物、由(用于)经营活动提供的和受限制的现金：折旧和摊销 83 47使用权资产摊销7 8股票补偿171 536认股权证公允价值调整-(12)租赁负债清偿收益-(5)存货估值调整737 56商誉减值60-股权证券公允价值变动35(35)公允价值调整净值和销售损失持有待售按揭贷款(1)(4)发放待售按揭贷款(118)(196)销售所得和待售抵押贷款本金128 197提前清偿债务造成的损失25--经营性资产和负债的变化：应收代管54(83)房地产库存896(5，其他资产应付账款和其他应计负债(25)76应付利息2 4租赁负债(8)(13)由经营活动提供(用于)的现金净额730(5,794)投资活动的现金流量：购买财产和设备(37)(33)购买无形资产-(1)购买有价证券(28)(486)销售收益，到期日，可流通证券的赎回和偿付328 92购买非流通股本证券(25)(15)出售非流通股本证券的收益3-非流通股本证券的资本回报3-收购, 扣除获得的现金(10)(33)投资活动提供(用于)的现金净额234(476)融资活动的现金流：发行可转换优先票据的收益，扣除发行成本-953购买与可转换优先票据有关的上限催缴-(119)行使股票期权的收益4 15为ESPP发行普通股的收益2-行使权证的收益-22 2021年2月发行的收益-普通股发行成本-(29)无追索权的资产支持债务收益10,108 11，499无追索权资产担保债务的本金付款(11,822)(5,838)其他有担保借款的收益114 192其他有担保借款的本金付款(121)(192)支付贷款发放费用和债务发行成本(26)(47)提前清偿债务的付款(10)--融资活动提供的现金净额(用于)(1,751)7,342现金、现金等价物和限制性现金(787)1,072现金、现金等价物，和限制性现金 - 第2期初，5781,506现金、现金等价物和限制性现金 - 期末$1,791$2,578利息期间支付的现金流量信息补充披露 - 利息期间支付的现金$355$122非现金活动的披露：为内部开发软件资本化的基于股票的薪酬支出$16$12为解除认股权证负债而发行普通股$-$(35)简明合并资产负债表的对账：现金和现金等价物1,137美元1,731限制性现金654 847现金等价物和受限现金1美元，791美元2,578美元

26 OpenDoor Technologies Inc.调整后的毛利(亏损)利润和贡献(亏损)利润与毛利(亏损)(未经审计)截至12月31日的三个月(单位：百万，不包括销售的百分比和房屋，或如上所述)2022年9月30日，2022年6月30日，2022年3月31日，2022年12月31日，毛利(亏损)$71$(425)$486$535$272$667$730毛利率2.5%(12.6)%11.6%10.4%7.1%4.3%9.1%调整：库存估值调整-本期͏(1)(2)73 573 8 24 458 39库存估值调整-前期͏(1)(3)(236)(38)(12)(31)(17)(39)-调整后毛利(亏损)$(92)$110$556$512$279$1，调整后毛利率(3.2)%3.3%13.2%9.9%7.3%7.0%9.6%调整：直销成本(4)(78)(100)(136)(99)(414)(195)销售持有成本-本期͏(5)(6)(10)(14)(11)(16)(12)(109)(47)销售的持有成本-前期͏(5)(7)(27)(18)(23)(28)(16)(38)(2)贡献(亏损)利润$(207)$(22)$332$152$525$525在第7期售出的房屋，512 8,520 10,482 12,669 9,794 39,183 21, 725贡献(亏损)每售出房屋溢利(以千计)$(28)$(3)$40$26$16$13$24贡献毛利(7.2)%(0.7)%10.1%6.4%4.0%3.4%6.5%(1)存货估值调整包括按账面价值或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。(2)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。(3)库存估值调整 - 前期是指与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。(4)指与在有关期间内售出的房屋有关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和与托管有关的费用以及转让税。(5)持有成本主要包括物业税、保险、水电费、房主协会会费、清洁和维护费用。持有成本包括在简明综合经营报表的销售、营销和运营中。(6)指在列报期间内就列报期间内出售的房屋所发生的持有成本。(7)指在列报期间内售出的房屋在过往期间所产生的持有成本。

27 OpenDoor Technologies Inc.我们调整后的净(亏损)收入和调整后的EBITDA与我们的净(亏损)收入(未经审计的)在截至12月31日的三个月中的对账(以百万美元计，不包括百分比)2022年12月31日2022年9月30日2022年3月31日2021年12月31日2021年净(亏损)收入(GAAP)$(399)$(928)$(54)$28$(191)$(1，股票薪酬(7)52 59 67 71 171 536股权证券公允价值调整(1)(1)11 3 22 16 35(35)认股权证公允价值调整͏(1)-(12)无形资产摊销费用(2)2 2 3 2 2 9 4库存估值调整-本期͏(3)(4)73 582 8 24 458 39库存估值调整前期͏(3)(5(236)(38)(12)(31)(17)(39)-重组(6)17-17-债务清偿损失25-25-租赁终止收益-(5)商誉减值60-60-初始RSU释放时的工资税法定或有事项应计费用和相关费用1-42 3 14 46 14其他(7)(2)-(1)-1(3)-调整后净(亏损)收入$(467)$(328)$122$99$(80)$(574)$(116)调整：折旧和摊销, 不包括无形资产和使用权资产摊销12 8 12 9 9 41 33物业融资(8)93 102 76 58 62 329 119其他利息支出(9)20 13 13 10 10 56 24利息收入(10)(9)(7)(6)-(1)(22)(3)所得税支出-1 1-2 1调整后EBITDA$(351)$(211)$218$176$0.4$(168)$58调整后EBITDA利润率(12.3)%(6.3)%5.2%3.4%-%(1.1)%0.7%(1)指某些金融工具的损益，在每期结束时按公允价值计价。(2)指与收购有关的无形资产摊销。收购的无形资产具有1至5年不等的使用寿命，预计将在无形资产完全摊销之前摊销。(3)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。(4)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。(5)库存估值调整 - 前期是指与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。(6)重组成本主要包括雇员离职福利、搬迁福利和奖金，以及与退出某些不可撤销租约有关的成本。(7)主要包括利率锁定承诺的损益、出售可供出售证券的损益、转租收益和权益法投资收益。(8)包括我们的无追索权资产担保债务工具的利息支出。(9)包括摊销债务发行成本和贷款发放费、承诺费、未使用的费用, 我们的资产担保债务融资的其他利息相关成本，与2026年未偿还可转换优先票据相关的利息支出，以及其他担保借款的利息支出。(十)主要由现金、现金等价物和有价证券赚取的利息组成。

28 OpenDoor Technologies Inc.我们调整后的毛利润和贡献利润与我们的净(亏损)收入的对账(未经审计)截至2022年12月31日的三个月(以百万美元计，不包括百分比)第二季度报价队列和之前(8)第二季度报价队列(8)总收入(GAAP)$2,598$259$2,857收入成本2,559 227 2，毛利$39$32$71毛利1.5%12.4%2.5%调整：库存估值调整-本期 (1)(2)71 2 73库存估值调整 -͏前期͏(1)(3)(235)(1)(236)调整后毛利$(125)$33$(92)调整后毛利率(4.8)%12.7%(3.2)%调整：直销成本(4)(72)(6)(78)销售持有成本-本期͏(5)(6)(9)(1)(10)销售持有成本-前期͏(5)(7)(26)(1)(27)贡献利润$(232)$25$(207)贡献毛利(8.9)%9.7%(7.2)%(1)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。(2)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。(3)库存估值调整 - 前期是指与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。(4)指与在有关期间内售出的房屋有关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和与托管有关的费用以及转让税。(5)持有成本主要包括物业税、保险、水电费、房主协会会费、清洁和维护费用。持有成本包含在销售、营销中, 和业务简明综合报表上的业务。(6)指在列报期间内就列报期间内出售的房屋所发生的持有成本。(7)指在列报期间内售出的房屋在过往期间所产生的持有成本。(8)Q2 Offer Cohort和Preor是指在2022年6月及之前提出的报价。第二季度后的报价包括2022年7月及之后提出的报价。

29 OpenDoor Technologies Inc.调整后的毛利润和贡献利润与净(亏损)收入的对账(未经审计)截至2022年12月31日的12个月(以百万计，不包括百分比)第二季度之前的报价队列(8)第二季度报价队列(8)第二季度报价队列(8)第二季度报价队列(8)综合收入(GAAP)$11,053$4,225$289$15,567收入成本10,045 4,599 256 14,900毛利润(GAAP)$1，008$(374)$33$667毛利率9.1%(8.9)%11.4%4.3%调整：库存估值调整-本期 (1)(2)90 364 4 458库存估值调整 前期͏(1)(3)(39)--(39)调整后毛利润$1059$(10)$37$1，调整后毛利率9.6%(0.2)%12.8%7.0%调整：直销成本(4)(293)(114)(7)(414)销售持有成本-本期͏(5)(6)(71)(36)(2)(109)销售持有成本-前期͏(5)(7)(38)--(38)贡献利润$657$(160)$28$525贡献利润率5.9%(3.8)%9.7%3.4%(1)存货估值调整包括以账面金额或可变现净值中较低者记录房地产存货的调整。(2)库存估值调整 - 本期是指在列报期间记录的与期末库存房屋相关的库存估值调整。(3)库存估值调整 - 前期是指与所列期间内出售的房屋相关的前期记录的库存估值调整。(4)指与在有关期间内售出的房屋有关的销售成本。这主要包括经纪人佣金、外部所有权和与托管有关的费用以及转让税。(5)持有成本主要包括财产税、保险费、水电费、房主联谊费, 清洁和维护费用。持有成本包括在简明综合经营报表的销售、营销和运营中。(6)指在列报期间内就列报期间内出售的房屋所发生的持有成本。(7)指在列报期间内售出的房屋在过往期间所产生的持有成本。(8)第二季度前报价队列是指在2022年2月及之前提出的报价。Q2 Offer Cohort是指在2022年3月至6月期间提出的报价。第二季度后的报价包括2022年7月及之后提出的报价。

30附录

附录1.MLS净现率的定义为每日在多重挂牌服务(即市场挂牌)上进入待决状态的合约数量，针对OpenDoor的市场和买方进行筛选，除以在多重上市服务上活跃的挂牌数量，针对相同的市场和买方进行筛选。往绩7天MLS清算率1 MLS数据过滤至OpenDoor Markets和Buybox往绩7天MLS合约MLS数据过滤至OpenDoor Markets和Buybox 2031年1月2月3月4月5月6月8月9月10月11月1月2月3月4月6月7月9月10月11月

Appendix 30-Day Rolling Home Price Appreciation (HPA) Weighted to Opendoor Markets; Non-Seasonally Adjusted Trailing 7-Day MLS Active Listings MLS Data Filtered to OD Markets and Buybox 32 Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec