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LTC报告2022年第四季度业绩
并讨论了 最近的活动
加利福尼亚州西湖村，2023年2月16日--LTC Properties，Inc.(纽约证券交易所股票代码：LTC)(“LTC”或“公司”)，一家主要投资于老年人住房和医疗保健物业的房地产投资信托基金，今天公布了截至2022年12月31日的第四季度的经营业绩。
| 截至三个月 | ||||||||
| 12月31日， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| (未经审计) | ||||||||
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 17,809 | $ | 12,726 | ||||
| 稀释后每股普通股收益 | $ | 0.44 | $ | 0.32 | ||||
| NAREIT运营资金(“FFO”)归属于普通股股东 | $ | 29,218 | $ | 22,105 | ||||
| NAREIT稀释后每股普通股FFO | $ | 0.72 | $ | 0.56 | ||||
| 普通股股东的FFO，不包括非经常性项目 | $ | 29,218 | $ | 22,974 | ||||
| 可供分配的资金(“FAD”) | $ | 30,013 | $ | 24,023 | ||||
| 时尚，不包括非经常性项目 | $ | 30,013 | $ | 24,023 | ||||
2022年第4季度财务业绩受到以下因素的影响：
| · | Higher rental income from: |
| o | 从过渡投资组合收到的租金 ； |
| o | 国歌临时减租收据 ； |
| o | 租金 在2022年第二季度收购了四个熟练护理中心； 和 |
| o | 租金 来自已完成的开发项目和每年升级的收入。 |
| o | 租金收入的增长被2022年第二季度出售的三个辅助生活社区和一个熟练护理中心部分抵消。 |
| · | 2022年第三季度，由于收购了三个技术熟练的护理中心， 融资应收账款的利息收入增加，根据美国公认会计原则(“GAAP”)，这笔利息在 中计入应收融资账款。 |
| · | 2022年和2021年第四季度抵押贷款产生的抵押贷款利息收入较高 。 |
1
| · | 由于夹层贷款和营运资金贷款项下的额外资金而产生的较高利息和其他收入，但部分被贷款偿还所抵消。 |
| · | 由于2021年第四季度定期贷款的发放、2022年第二季度发行的7500万美元优先无担保票据以及LTC循环信贷额度利率上升， 利息支出增加，部分被公司的优先无担保票据的预定本金偿付所抵消。 |
| · | 与2022年第四季度相比，2021年第四季度因更多抵押贷款产生而导致的信贷损失准备金减少 。 |
| · | 更高的 一般和行政费用，因为更高的激励性薪酬，以及 由于通胀压力而增加的总成本。 |
| · | 由于我们的可恢复性分析，位于佛罗里达州的70个单元的辅助生活社区和位于科罗拉多州的封闭式记忆护理社区相关的减值损失为210万美元 。 |
在2022年第四季度，LTC完成了以下工作：
| · | 收到国歌在2022年5月至9月期间临时减租150万美元的付款，并在2022年第四季度恢复到之前商定的每月90万美元的租金。在2022年期间，LTC收到了国歌的全额商定租金1080万美元； |
| · | 向我们一直提供帮助的同一运营商提供了670,000美元的减免租金； |
| · | 按4.27%的加权平均利率支付了公司优先无担保票据项下500万美元的定期计划本金支付； |
| · | 修改了LTC的信贷协议，更新了其基准条款，将伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)替换为有担保的隔夜融资利率(SOFR)， 加上10个基点的信贷利差调整，作为计算信贷协议项下利息的参考利率。除上述条款外，信贷协议的主要条款 保持不变。此外，关于将 纳入修正案，LTC对其固定利率互换协议进行了修订 ，以将SOFR作为经修订信贷协议中的更新参考利率； |
| · | 根据公司的循环信贷额度偿还了2,100万美元；以及 |
| · | 根据LTC的股权分配协议，以2920万美元的净收益出售了757,400股LTC的普通股。 |
2
此后 至2022年12月31日，LTC完成了以下工作：
| · | 正如 之前宣布的，该公司与一家现有运营商成立了一家价值1.213亿美元的合资企业，并向该合资企业出资1.175亿美元，该合资企业购买了11个辅助 生活/记忆护理社区，共523个单位。这些社区位于北卡罗来纳州 ，将以10年主租约的形式运营，并提供两个五年续订选项 。最初的年租金为7.25%，第三年增加到7.50%， 此后根据CPI上涨，下限为2%，上限为4%。主租约为运营商提供了在第三个租赁年的开始 购买最多50%的物业以及在第四个租赁年的开始到第六个租赁年结束时购买剩余的物业的选项，所购物业的任何部分的退出内部收益率均为9.00%。LTC将合并合资企业收购的物业 ，由于卖方拥有购买选择权，此次收购将作为应收融资入账。LTC预计将在2023年记录与合资企业投资相关的合并GAAP和现金租金利息收入，分别为970万美元和880万美元； |
| · | 正如 之前宣布的那样，该公司发起了1,080万美元的抵押贷款，抵押的是位于北卡罗来纳州的一个由45个单元组成的Memory 关怀社区。贷款期限为两年，利率为7.25%，内部收益率为9.00%； |
| · | 从夹层贷款预付款中收到450万美元，其中包括预付款费用和总计190,000美元的退出内部收益率。夹层贷款是在俄勒冈州一个有136个单元的独立生活社区 上； |
| · | 收到意向通知，赎回LTC在一家合资企业中1,300万美元的优先股投资，该合资企业将在华盛顿开发一个拥有267个单元的独立辅助生活社区。LTC 预计在2023年获得170万美元的额外收入，与赎回相关 相当于14%的内部收益率； |
| · | 在其无担保循环信贷额度下借款1.627亿美元，主要用于2023年的投资； |
| · | 在其优先无担保票据下支付了700万美元；以及 |
| · | 在2023年1月提供215,000美元的减免租金。LTC已同意为2023年2月和3月提供最高215,000美元的租金减免。 |
3
会议 呼叫信息
LTC 将于2023年2月16日(星期四)上午10：00召开电话会议。太平洋时间(下午1：00东部时间)，就截至2022年12月31日的季度业绩和经营业绩提供评论 。可以通过电话和互联网 访问电话会议。感兴趣的各方可通过以下方式收看现场电话会议：
| 网播 | Www.LTCreit.com |
| 美国免费电话号码 | 1-844-200-6205 |
| 加拿大免费电话号码 | 1-833-950-0062 |
| 会议访问代码 | 948633 |
此外， 通话的音频回放将在通话结束一小时后至2023年3月2日通过以下方式提供：
| 美国免费电话号码 | 1-866-813-9403 |
| 加拿大本地号码 | 1-226-828-7578 |
| 国际免费电话号码 | +44 204 525 0658 |
| 会议号码 | 340552 |
关于LTC
LTC 是一家房地产投资信托基金(REIT)，主要通过出售回租、抵押贷款、合资企业和结构性融资解决方案(包括优先股和夹层贷款)投资于老年人住房和医疗保健物业。LTC的投资组合 包括29个州的215个物业，拥有31个运营伙伴。基于其房地产投资总额，LTC的投资组合 由大约50%的老年人住房和50%的熟练护理物业组成。欲了解更多信息，请访问www.LTCreit.com。
前瞻性陈述
本新闻稿包括非纯粹历史性的陈述，属于《1933年证券法》(经修订)第27A节和《1934年证券交易法》(经修订)第21E节的含义 的“前瞻性陈述”，包括有关公司对未来的预期、信念、意图或战略的 陈述。本新闻稿中除历史事实外的所有陈述均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性。请参阅LTC最新的Form 10-K年度报告、其后续的Form 10-Q季度报告以及提交给美国证券交易委员会的其他公开文件，以讨论这些和其他风险和不确定性。 本新闻稿中包含的所有前瞻性陈述均基于公司在本新闻稿发布之日可获得的信息，LTC不承担更新此类前瞻性陈述的义务。尽管公司管理层认为此类前瞻性陈述中反映的假设和预期是合理的，但不能保证这些预期将证明 是正确的。由于前瞻性陈述的风险和不确定性，公司取得的实际结果可能与任何前瞻性陈述大不相同。
(财务 表如下)
4
LTC属性， 公司
合并损益表
(以千计的金额， 每股金额除外)
| 截至三个月 | 截至12个月 | |||||||||||||||
| 十二月三十一日， | 十二月三十一日， | |||||||||||||||
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |||||||||||||
| (未经审计) | (经审计) | |||||||||||||||
| 收入： | ||||||||||||||||
| 租金收入 | $ | 34,707 | $ | 30,028 | $ | 128,244 | $ | 121,125 | ||||||||
| 应收融资利息收入(1) | 1,405 | — | 1,762 | — | ||||||||||||
| 按揭贷款利息收入 | 10,488 | 9,032 | 40,600 | 32,811 | ||||||||||||
| 利息和 其他收入 | 1,239 | 381 | 4,547 | 1,386 | ||||||||||||
| 总收入 | 47,839 | 39,441 | 175,153 | 155,322 | ||||||||||||
| 费用： | ||||||||||||||||
| 利息支出 | 8,830 | 6,933 | 31,437 | 27,375 | ||||||||||||
| 折旧及摊销 | 9,294 | 9,449 | 37,496 | 38,296 | ||||||||||||
| 减值损失 | 2,136 | — | 3,422 | — | ||||||||||||
| 信贷损失准备金 | 74 | 962 | 1,528 | 1,021 | ||||||||||||
| 交易成本 | 100 | 162 | 828 | 4,433 | ||||||||||||
| 财产税支出 | 3,306 | 3,679 | 15,486 | 15,392 | ||||||||||||
| 一般费用和 管理费用 | 6,299 | 5,772 | 23,706 | 21,460 | ||||||||||||
| 总费用 | 30,039 | 26,957 | 113,903 | 107,977 | ||||||||||||
| 其他营业收入： | ||||||||||||||||
| 房地产销售收益 净额 | 21 | 70 | 37,830 | 7,462 | ||||||||||||
| 营业收入 | 17,821 | 12,554 | 99,080 | 54,807 | ||||||||||||
| 来自未合并的合资企业的收入 | 377 | 376 | 1,504 | 1,417 | ||||||||||||
| 净收入 | 18,198 | 12,930 | 100,584 | 56,224 | ||||||||||||
| 分配给非控制性权益的收入 | (259 | ) | (92 | ) | (560 | ) | (363 | ) | ||||||||
| LTC Properties，Inc.的净收入。 | 17,939 | 12,838 | 100,024 | 55,861 | ||||||||||||
| 分配给参与证券的收入 | (130 | ) | (112 | ) | (580 | ) | (458 | ) | ||||||||
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 17,809 | $ | 12,726 | $ | 99,444 | $ | 55,403 | ||||||||
| 普通股每股收益： | ||||||||||||||||
| 基本信息 | $ | 0.44 | $ | 0.32 | $ | 2.49 | $ | 1.41 | ||||||||
| 稀释 | $ | 0.44 | $ | 0.32 | $ | 2.48 | $ | 1.41 | ||||||||
| 用于计算每股收益的加权平均股票 | ||||||||||||||||
| 普通股： | ||||||||||||||||
| 基本信息 | 40,596 | 39,177 | 39,894 | 39,156 | ||||||||||||
| 稀释 | 40,769 | 39,177 | 40,067 | 39,156 | ||||||||||||
| 按普通股申报和支付的股息 | $ | 0.57 | $ | 0.57 | $ | 2.28 | $ | 2.28 | ||||||||
| (1) | 表示 通过回租交易从三个熟练护理中心获得的租金收入， 取决于包含购买选项的租赁。根据公认会计原则，资产 必须作为应收融资在我们的Consolidated Balance Sheets 而租金收入则列示为应收融资利息收入 在我们的合并损益表. |
5
补充报告措施
FFO和FAD是房地产投资信托基金(“REIT”)财务业绩的补充衡量标准，并未由美国公认会计原则(“GAAP”)定义。投资者、分析师和公司使用FFO和FAD作为经营业绩的补充指标。公司相信FFO和FAD有助于评估房地产投资信托基金的经营业绩。房地产 价值历史上随市场状况起伏，但根据公认会计原则对房地产资产的成本会计假设 房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。我们认为，通过剔除历史成本折旧的影响， 在评估当前业绩方面可能相关性有限，FFO和FAD便于对不同时期的经营业绩进行类似的比较 。有时，公司可能会从FFO和FAD中排除非经常性项目，以便投资者、分析师和我们的管理层能够一致地比较公司的经营业绩，而不必考虑意外项目造成的差异 。
根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)的定义，FFO是指普通股股东可获得的净收入(根据公认会计准则计算)，不包括出售房地产的损益和可折旧房地产的减值减记，加上房地产折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收入。 公司对FFO的计算可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有按照当前的NAREIT定义定义该术语，或者对当前NAREIT的定义与本公司的定义有不同的解释；因此，在将本公司的FFO与其他REITs的FFO进行比较时，应谨慎行事。
我们将FAD定义为不包括直线租金、租赁激励摊销、有效利息收入、未合并合资企业的递延收入、非现金补偿费用、资本化利息和非现金利息费用的影响的FFO。GAAP要求与包含租期内特定租金增长的非或有租赁相关的租金收入在租期内平均确认 。这种方法导致租赁最初几年的租金收入高于实际收到的现金，从而产生了包括在我们合并资产负债表中的直线 应收租金资产。在租赁期间的某个时间点，根据其条款，现金租金支付 超过直线租金，从而导致直线租金应收资产在租赁剩余时间内降至零 。GAAP要求的有效利息法是一种根据初始初始价值计算抵押贷款期限的实际利率的技术。与直线租金的会计方法类似，实际利率高于抵押贷款最初几年的声明利率，从而创建了包含在我们综合资产负债表的应收利息项目中的有效应收利息资产，并在抵押贷款期间的某个时刻，声明利率高于实际利率时，将其降至零。FAD在分析可分配给股东的现金流部分时非常有用。投资者、分析师和公司利用FAD作为普通股股息潜力的指标。FAD 派息率以FAD百分比表示对普通股股东的年度分配，有助于比较REITs之间的股息覆盖范围。
虽然公司 使用FFO和FAD作为运营产生的现金流和可供分配给股东的现金的补充业绩衡量标准，但这些衡量标准并不代表符合公认会计准则的经营活动产生的现金，也不一定代表可用于满足现金需求的现金，不应被视为普通股股东可用净收益的替代方案。
6
FFO和FAD的对账
下表将普通股股东可获得的GAAP净收入与可归因于普通股股东和FAD的每个NAREIT FFO进行了核对(未经审计， 以千为单位，每股金额除外):
| 截至三个月 | 截至12个月 | |||||||||||||||
| 12月31日， | 12月31日， | |||||||||||||||
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |||||||||||||
| 可供普通股股东使用的GAAP净收入 | $ | 17,809 | $ | 12,726 | $ | 99,444 | $ | 55,403 | ||||||||
| 新增：减值损失 | 2,136 | — | 3,422 | — | ||||||||||||
| 增加：折旧和摊销 | 9,294 | 9,449 | 37,496 | 38,296 | ||||||||||||
| 减去：房地产销售收益，净额 | (21 | ) | (70 | ) | (37,830 | ) | (7,462 | ) | ||||||||
| 可归属于普通股股东的NAREIT FFO | 29,218 | 22,105 | 102,532 | 86,237 | ||||||||||||
| 添加：非经常性项目 | — | 869 | (2) | 824 | (3) | 5,947 | (6) | |||||||||
| 普通股股东的FFO，不包括非经常性项目 | $ | 29,218 | $ | 22,974 | $ | 103,356 | $ | 92,184 | ||||||||
| 可归属于普通股股东的NAREIT FFO | $ | 29,218 | $ | 22,105 | $ | 102,532 | $ | 86,237 | ||||||||
| 非现金收入： | ||||||||||||||||
| 加(减)：租金直线调整(收入) | 406 | 152 | 1,369 | (467 | ) | |||||||||||
| 新增：租赁成本摊销 | 212 | 222 | 1,133 | (4) | 608 | |||||||||||
| 增加：其他非现金费用 | — | — | — | 758 | (7) | |||||||||||
| 减去：有效利息收入 | (1,910 | )(1) | (1,393 | ) | (6,461 | )(1) | (6,093 | ) | ||||||||
| 非现金净收入 | (1,292 | ) | (1,019 | ) | (3,959 | ) | (5,194 | ) | ||||||||
| 非现金费用： | ||||||||||||||||
| 添加：非现金补偿费用 | 2,013 | 1,975 | 7,964 | 7,760 | ||||||||||||
| 增订：信贷损失准备金 | 74 | 962 | 1,528 | 1,021 | ||||||||||||
| 非现金费用净额 | 2,087 | 2,937 | 9,492 | 8,781 | ||||||||||||
| 可供分配的资金 (FAD) | $ | 30,013 | $ | 24,023 | $ | 108,065 | $ | 89,824 | ||||||||
| (减)添加：非经常性项目 | — | — | (681 | )(5) | 5,232 | (8) | ||||||||||
| 可用于分配的资金 (FAD)，不包括非经常性项目 | $ | 30,013 | $ | 24,023 | $ | 107,384 | $ | 95,056 | ||||||||
| (1) | 包括 通过回租交易从三个熟练护理中心获得的实际权益， 以包含购买选项的租赁为准。根据公认会计原则，资产 必须作为应收融资在我们的Consolidated Balance Sheets 而租金收入则列示为应收融资利息收入 在我们的合并损益表。 | |
| (2) | 代表 2021年第四季度与86,933美元抵押贷款发放相关的信贷损失准备金。 | |
| (3) | 代表 (4)以下为1,332美元与上文(1)所述融资应收账款来源有关的信贷损失准备金、两笔抵押贷款和一笔夹层贷款， 以及向12个辅助生活社区的前经营者支付500美元的租约终止费 ，以换取促进社区有序过渡到另一个经营者的合作和援助 收到的1,181美元的租约终止费部分抵消了这笔费用与出售辅助生活社区有关。 | |
| (4) | 包括 与已关闭物业和随后的租赁终止相关的173美元租赁奖励余额注销 。 | |
| (5) | 代表 因出售辅助生活社区而收到的1,181美元的租赁终止费 支付给12个辅助生活社区的前经营者500美元的租赁终止费用，以换取合作和援助，以促进将社区有序地 过渡到另一个运营商。 | |
| (6) | 代表 (2)从上到下，(7)从下到下，根据美国破产法院批准的和解协议，老年护理和ABRI健康和解付款(3,895美元) 以及2021年租金和利息上涨50%的GAAP影响(425美元)。 | |
| (7) | 代表 应收租金直线核销(758美元)，原因是将租金收入确认 转换为现金基础。 | |
| (8) | 代表 根据美国破产法院批准的和解协议支付的老年护理和阿布里健康和解付款(3,895美元)，以及2021年租金和利息上调50%的现金影响(1,337美元)。 |
(FFO和FAD的对账 续下一页)
7
FFO和FAD的对账 (续)
下表 继续对普通股股东可获得的GAAP净收入和普通股股东的每一笔NAREIT FFO与FAD(未经审计，金额以千计，每股金额除外)之间的对账：
| 截至三个月 | 截至12个月 | |||||||||||||||
| 12月31日， | 12月31日， | |||||||||||||||
| 2022 | 2021 | 2022 | 2021 | |||||||||||||
| NAREIT每股普通股股东应占基本FFO | $ | 0.72 | $ | 0.56 | $ | 2.57 | $ | 2.20 | ||||||||
| NAREIT稀释每股普通股股东的FFO | $ | 0.72 | $ | 0.56 | $ | 2.56 | $ | 2.20 | ||||||||
| NAREIT稀释了可归因于普通股股东的FFO | $ | 29,348 | $ | 22,105 | $ | 103,112 | $ | 86,237 | ||||||||
| 用于计算NAREIT稀释后每股FFO的加权平均股份 | ||||||||||||||||
| 归属于普通股股东 | 40,998 | 39,177 | 40,296 | 39,156 | ||||||||||||
| 普通股股东的摊薄FFO，不包括非经常性项目 | $ | 29,348 | $ | 23,086 | $ | 103,936 | $ | 92,642 | ||||||||
| 用于计算稀释FFO的加权平均股份， 不包括 | ||||||||||||||||
| 普通股股东每股非经常性项目 | 40,998 | 39,374 | 40,296 | 39,353 | ||||||||||||
| 冲淡时尚 | $ | 30,143 | $ | 24,135 | $ | 108,645 | $ | 89,824 | ||||||||
| 用于计算稀释后每股FAD的加权平均股份 | 40,998 | 39,374 | 40,296 | 39,156 | ||||||||||||
| 稀释FAD，不包括非经常性项目 | $ | 30,143 | $ | 24,135 | $ | 107,964 | $ | 95,514 | ||||||||
| 用于计算稀释FAD的加权平均份额， 不包括 | ||||||||||||||||
| 每股非经常性项目 | 40,998 | 39,374 | 40,296 | 39,353 | ||||||||||||
8
LTC 属性，Inc.
合并资产负债表
(经审计，金额 千，每股除外)
| 2022年12月31日 | 2021年12月31日 | |||||||
| 资产 | ||||||||
| 投资： | ||||||||
| 土地 | $ | 124,665 | $ | 123,239 | ||||
| 建筑物和改善措施 | 1,273,025 | 1,285,318 | ||||||
| 累计折旧和摊销 | (389,182 | ) | (374,606 | ) | ||||
| 经营房地产， 净额 | 1,008,508 | 1,033,951 | ||||||
| 待售房产，扣除累计折旧后的净额：2022-2,305美元；2021-0美元 | 10,710 | — | ||||||
| 不动产投资净额 | 1,019,218 | 1,033,951 | ||||||
| 应收融资，(1)信贷损失准备金净额：2022-768美元；2021-0美元 | 75,999 | — | ||||||
| 应收抵押贷款，扣除信用损失准备金后的净额：2022-3930美元；2021-3473美元 | 389,728 | 344,442 | ||||||
| 房地产投资净额 | 1,484,945 | 1,378,393 | ||||||
| 应收票据，扣除信用损失后的净额 准备金：2022-589美元；2021-286美元 | 58,383 | 28,337 | ||||||
| 投资于未合并的合资企业 | 19,340 | 19,340 | ||||||
| 投资，净额 | 1,562,668 | 1,426,070 | ||||||
| 其他资产： | ||||||||
| 现金和现金等价物 | 10,379 | 5,161 | ||||||
| 与循环信用额度相关的债务发行成本 | 2,321 | 3,057 | ||||||
| 应收利息 | 46,000 | 39,522 | ||||||
| 直线应收租金 | 21,847 | 24,146 | ||||||
| 租赁激励措施 | 1,789 | 2,678 | ||||||
| 预付费用 和其他资产 | 11,099 | 4,191 | ||||||
| 总资产 | $ | 1,656,103 | $ | 1,504,825 | ||||
| 负债 | ||||||||
| 循环信贷额度 | $ | 130,000 | $ | 110,900 | ||||
| 定期贷款，扣除债务发行成本：2022-489美元；2021-637美元 | 99,511 | 99,363 | ||||||
| 优先无担保票据，扣除债务 发行成本：2022-1,477美元；2021-524美元 | 538,343 | 512,456 | ||||||
| 应计利息 | 5,234 | 3,745 | ||||||
| 应计费用 和其他负债 | 32,708 | 33,234 | ||||||
| 总负债 | 805,796 | 759,698 | ||||||
| 股权 | ||||||||
| 股东权益： | ||||||||
| 普通股：面值0.01美元；授权股份60,000股；已发行和已发行股份：2022-41,262股；2021-39,374股 | 412 | 394 | ||||||
| 超出票面价值的资本 | 931,124 | 856,895 | ||||||
| 累计净收入 | 1,544,660 | 1,444,636 | ||||||
| 累计其他综合收益(亏损) | 8,719 | (172 | ) | |||||
| 累积分布 | (1,656,548 | ) | (1,565,039 | ) | ||||
| Total LTC Properties，Inc. 股东权益 | 828,367 | 736,714 | ||||||
| 非控股权益 | 21,940 | 8,413 | ||||||
| 总股本 | 850,307 | 745,127 | ||||||
| 负债和权益合计 | $ | 1,656,103 | $ | 1,504,825 | ||||
| (1) | 代表 通过回租交易获得的三个熟练护理中心，受包含购买选项的 租约约束。根据公认会计原则，这些财产要求 在我们的合并资产负债表. |
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