EX-99

展品99.2


		前瞻性陈述

这些补充信息包含符合联邦证券法的前瞻性陈述。您可以通过使用与历史事件无关的“假设”、“相信”、“估计”、“预期”、“指导”、“打算”、“计划”、“计划”和类似的表述来识别这些陈述。您在解释和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定因素和其他因素，在某些情况下，这些因素是我们无法控制的，可能会对实际结果、业绩或成就产生重大影响。这些因素包括但不限于，2019年冠状病毒(新冠肺炎)全球大流行或任何未来大流行、地方性或爆发传染病对美国、地区和全球经济以及我们的租户的财务状况和经营结果的负面影响；以有利条件签订新租约或续签租约的能力；对租户财务状况的依赖；写字楼房地产行业的趋势，包括远程办公、灵活的工作时间、开放的工作场所和电话会议；房地产开发、收购和处置活动的不确定性；有效整合收购的能力；利率的波动以及融资的成本和可用性；我们合资伙伴履行义务的能力；当地、国家和国际经济和市场状况的影响以及通胀和利率上升对这些市场状况的影响；收购、处置和可能的减值费用对我们经营业绩的影响；监管变化, 包括税收法律和法规的变化；以及其他风险和不确定性，在我们提交给美国证券交易委员会的文件中不时详细说明。我们没有义务更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。

- 2 -


		目录


		页面
公司简介		4

研究报道		5

精选财务信息
	导向	6
	财务亮点	7
	合并资产负债表	8
	合并损益表	9
	选择损益表数据	10
	营运资金(“FFO”)	11
	可供分配的资金(FAD)	12
	房地产未计利息、税项、折旧及摊销之利润(“EBITDARE”)	13
	净营业收入(“NOI”)	14 - 16
	相同的商店结果	17 - 20
	合并的合资企业和基金	21 - 26
	未合并的合资企业	27 - 32
	资本结构	33
	债务分析	34
	债务到期日	35

选定的属性数据
	投资组合摘要	36 - 37
	同一商店的租赁占有率	38 - 39
	顶级租户和行业多元化	40
	租赁活动	41 - 42
	租约期满	43 - 45
	收付实现制资本支出	46 - 47


定义		48 - 49

- 3 -


		公司简介

派拉蒙集团公司(“派拉蒙”或“公司”)是一家完全集成的房地产投资信托公司，拥有、运营、管理、收购和重新开发位于纽约和旧金山选定的中央商务区子市场的高质量A级写字楼物业。派拉蒙专注于通过利用其资产的抢手位置和成熟的物业管理能力来吸引和留住高质量的租户，从而实现其投资组合价值的最大化。

管理


阿尔伯特·贝勒	董事长、首席执行官、总裁
威尔伯·帕斯	首席运营官、首席财务官兼财务主管
彼得·布林德利	常务副秘书长总裁，房地产业主管
盖奇·约翰逊	高级副总裁，总法律顾问兼秘书长
埃尔梅琳达·伯贝里	首席会计官高级副总裁

董事会


阿尔伯特·贝勒	董事，董事会主席
托马斯·阿姆布鲁斯特	董事
马丁·巴斯曼	董事，首席独立董事，董事，提名和公司治理委员会主席
卡琳·克莱恩	董事
彼得·林曼	董事，审计委员会主席
凯瑟琳娜·奥托-伯恩斯坦	董事
马克·帕特森	董事
斋藤仁	董事
保拉·萨特	董事
格雷格·赖特	薪酬委员会主席董事

公司信息


公司总部	投资者关系	证券交易所上市	交易符号
1633百老汇，1801套房	邮箱：ir@pgre.com	纽约证券交易所	PGRE
纽约州纽约市，邮编：10019	(212) 492-2298
(212) 237-3100

- 4 -


		研究报道(1)


杰弗里·斯佩克特	托马斯·凯瑟伍德	德里克·约翰斯顿
美银美林	BTIG	德意志银行
(646) 855-1363	(212) 738-6140	(904) 520-4973
邮箱：jeff.spector@bofa.com	邮箱：tcatherwood@btig.com	邮箱：derek.johnston@db.com

史蒂夫·萨克瓦	迪伦·布尔津斯基	维克拉姆·马尔霍特拉
Evercore ISI	绿街顾问	瑞穗证券美国公司
(212) 446-9462	(949) 640-8780	(212) 282-3827
邮箱：steve.sakwa@evercoreisi.com	邮箱：dburzinski@greenstreet.com	邮箱：vikram.Malhotra@mizuhogroup.com

罗纳德·卡姆登	布莱恩·海克	安德鲁·罗西瓦奇
摩根士丹利	富国银行	沃尔夫研究
(212) 296-8319	(443) 263-6529	(646) 582-9250
邮箱：ronald.kamdem@mganstanley.com	邮箱：blaine.hek@well sfargo.com	邮箱：arosivach@wolferesearch.com

(1)

除独立研究公司Green Street Advisors外，根据First Call Corporation的说法，上述股票分析师均为发表了有关本公司的研究材料并被列为研究本公司的分析师。请注意，该等分析师对本公司业绩所作的任何意见、估计或预测，并不代表本公司或其管理层的意见、估计或预测。根据上文所述，本公司并不暗示其认可或赞同任何该等分析员提出的任何资料、结论或建议。

- 5 -


		制导

(未经审计，以千为单位，不包括平方英尺，百分比和每股金额)


				2023年全年
(稀释后每股金额)				低			高
			普通股股东应占净亏损估计	$	(0.13	)	$	(0.07	)
			我们在房地产折旧和摊销中的份额		1.01			1.01
			估计核心FFO(1)(2)	$	0.88		$	0.94

	运营假设：
		租赁活动(平方英尺)			600,000			900,000
		年末PGRE在同一家商店的租赁份额为%(2)			90.8	%		91.8	%
		PGRE在同一门店现金NOI中的份额下降(2)			(5.5	%)		(3.5	%)
		PGRE在同一门店NOI中的份额下降(2)			(3.5	%)		(1.5	%)

	财务假设(按股计算)：
		估计净亏损		$	(31,000	)	$	(17,000	)
			折旧及摊销		235,000			235,000
			一般和行政费用		61,000			59,000
			利息和债务支出，包括递延融资成本的摊销		147,500			144,500
			扣除所得税后的手续费收入		(30,500	)		(31,500	)
		噪声(2)			382,000			390,000
			直线租金调整和高于和低于市场的租赁收入，净额		(22,500	)		(24,500	)
		现金NOI(2)		$	359,500		$	365,500

(1)

我们提供2023年全年的估计核心FFO指引，根据美国普遍接受的会计原则(“GAAP”)，上述指引与普通股股东应占每股摊薄后的估计净亏损进行了核对。普通股股东每股摊薄后应占净亏损的估计不是一个预测，只是为了满足美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的披露要求。除了如上所述，这些估计反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括关于租金、入住率和我们2023年2月15日发布的收益新闻稿中提到的事件的收益影响的假设，以及我们计划在2023年2月16日举行的电话会议上参考的其他事件。这些估计不包括未来可能的物业收购或处置，或房地产相关基金投资的已实现和未实现损益对经营业绩的影响。由于几个因素，包括新冠肺炎全球大流行的负面影响，上述估计可能会受到波动。不能保证我们的实际结果不会与上述估计值有实质性差异。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 6 -


		金融亮点

(未经审计，以千计，每股金额除外)


			截至三个月								截至的年度
选定的财务数据			2022年12月31日			2021年12月31日		2022年9月30日			2022年12月31日			2021年12月31日
	普通股股东应占净(亏损)收入		$	(37,877	)	$	1,222	$	(1,537	)	$	(36,403	)	$	(20,354	)
		每股-基本和稀释后	$	(0.17	)	$	0.01	$	(0.01	)	$	(0.16	)	$	(0.09	)

	普通股股东的核心FFO(1)		$	54,364		$	52,806	$	54,249		$	216,824		$	201,055
		每股-稀释后	$	0.25		$	0.24	$	0.24		$	0.98		$	0.92

	PGRE在现金NOI中的份额(1)		$	95,504		$	98,331	$	95,963		$	383,201		$	377,160
	PGRE在NOI中的份额(1)		$	100,134		$	96,526	$	99,488		$	397,088		$	383,788


同店现金NOI(1)	更改百分比			同一家商店噪声(1)	更改百分比
截至2022年12月31日的三个月与2021年12月31日		(2.6	%)	截至2022年12月31日的三个月与2021年12月31日		3.8	%
截至2022年12月31日的年度与2021年12月31日的年度		1.7	%	截至2022年12月31日的年度与2021年12月31日的年度		4.0	%

投资组合统计(在PGRE Share)


	自.起
	2022年12月31日			2022年9月30日			June 30, 2022			March 31, 2022			2021年12月31日
租赁%(1)		91.3	%		91.4	%		91.4	%		90.6	%		90.7	%


租用的同一商店%(1)	更改百分比			租用的同一商店%(1)	更改百分比
2022年12月31日与2022年9月30日		(0.1	%)	2022年12月31日与2021年12月31日		0.7	%

公共共享数据


		截至三个月
股价：		2022年12月31日			2022年9月30日			June 30, 2022			March 31, 2022			2021年12月31日
	高	$	6.86		$	7.95		$	11.04		$	11.54		$	9.53
	低	$	5.48		$	6.00		$	7.08		$	8.22		$	7.79
	结账(期末)	$	5.94		$	6.23		$	7.23		$	10.91		$	8.34

每股普通股股息		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.0775		$	0.07
普通股年化股息		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.31		$	0.28
股息率(收盘价)			5.2	%		5.0	%		4.3	%		2.8	%		3.4	%

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 7 -


		合并资产负债表

(未经审计，以千计)


			2022年12月31日			2021年12月31日
资产：
	房地产，按成本价计算：
		土地	$	1,966,237		$	1,966,237
		建筑物和改善措施		6,177,540			6,061,824
				8,143,777			8,028,061
		累计折旧和摊销		(1,297,553	)		(1,112,977	)
	房地产，净值			6,846,224			6,915,084
	现金和现金等价物			408,905			524,900
	受限现金			40,912			4,766
	应收账款和其他应收款			23,866			15,582
	房地产相关基金投资			105,369			-
	投资于未合并的房地产相关基金			3,411			11,421
	对未合并的合资企业的投资			393,503			408,096
	递延应收租金			346,338			332,735
	递延费用，净额			120,685			122,177
	无形资产，净额			90,381			119,413
	其他资产			73,660			40,388
总资产			$	8,453,254		$	8,494,562

负债：
	应付票据和抵押贷款净额		$	3,840,318		$	3,835,620
	循环信贷安排			-			-
	应付账款和应计费用			123,176			116,192
	应付股息和分派			18,026			16,895
	无形负债，净额			36,193			45,328
	其他负债			24,775			25,495
总负债				4,042,488			4,039,530

股本：
	派拉蒙集团股份有限公司股权			3,592,291			3,588,163
	在以下方面拥有非控股权益：
		合并后的合资企业		402,118			428,833
		房地产综合相关基金		173,375			81,925
		运营伙伴关系		242,982			356,111
总股本				4,410,766			4,455,032

负债和权益总额			$	8,453,254		$	8,494,562

- 8 -


		合并损益表

(未经审计，以千计，每股金额除外)


		截至三个月									截至的年度
		2022年12月31日			2021年12月31日			2022年9月30日			2022年12月31日			2021年12月31日
收入：
	租金收入(1)	$	176,404		$	171,793		$	179,250		$	702,819		$	690,418
	手续费及其他收入(1)		7,624			12,427			7,897			37,558			36,368
总收入			184,028			184,220			187,147			740,377			726,786

费用：
	运营中		70,102			67,617			72,845			277,422			265,438
	折旧及摊销		61,211			56,735			58,284			232,517			232,487
	一般和行政		13,986			13,093			13,150			59,487			59,132
	交易相关成本		89			413			105			470			916
总费用			145,388			137,858			144,384			569,896			557,973

其他收入(支出)：
	房地产相关基金投资亏损		(2,233	)		-			-			(2,233	)		-
	(亏损)未合并的房地产相关基金收入		(1,864	)		178			300			(1,239	)		782
	未合并的合资企业的亏损		(37,925	)		(4,086	)		(5,797	)		(53,251	)		(24,896	)
	利息和其他收入，净额(1)		2,567			507			1,580			5,174			3,017
	利息和债务支出(1)		(37,060	)		(36,095	)		(36,949	)		(143,864	)		(142,014	)
所得税前收入(亏损)			(37,875	)		6,866			1,897			(24,932	)		5,702
	所得税费用		(1,706	)		(1,195	)		(673	)		(3,265	)		(3,643	)
净(亏损)收益			(39,581	)		5,671			1,224			(28,197	)		2,059
减去可归因于非控制的净(收益)损失以下方面的权益：
	合并后的合资企业		(1,598	)		(4,614	)		(4,179	)		(13,981	)		(21,538	)
	房地产综合相关基金		665			286			1,309			3,342			(2,893	)
	运营伙伴关系		2,637			(121	)		109			2,433			2,018
普通股股东应占净(亏损)收入		$	(37,877	)	$	1,222		$	(1,537	)	$	(36,403	)	$	(20,354	)
	每股稀释后股份	$	(0.17	)	$	0.01		$	(0.01	)	$	(0.16	)	$	(0.09	)

(1)

详情请参阅第10页。

- 9 -


		选择损益表数据

(未经审计，以千计)


		截至三个月								截至的年度
租金收入：		2022年12月31日		2021年12月31日			2022年9月30日			2022年12月31日		2021年12月31日
	物业租赁	$	159,029	$	162,622		$	159,549		$	634,019	$	632,215
	租客报销		10,422		13,866			15,978			51,394		47,562
	直线式租金调整		5,794		(5,430	)		3,807			13,602		2,495
	高于和低于市价租赁的摊销，净额		1,159		735			(84	)		1,748		3,070
	租赁终止收入		-		-			-			2,056		5,076
租金总收入		$	176,404	$	171,793		$	179,250		$	702,819	$	690,418


			截至三个月						截至的年度
费用和其他收入：			2022年12月31日		2021年12月31日		2022年9月30日		2022年12月31日		2021年12月31日
	资产管理		$	3,132	$	3,109	$	3,166	$	12,270	$	13,284
	物业管理			1,810		2,132		1,849		7,981		8,589
	收购、处置、租赁和其他			385		3,800		117		8,170		6,600
	手续费总收入			5,327		9,041		5,132		28,421		28,473
	其他(主要是停车收入和租户要求的服务，
		包括清洁和加班供暖和制冷)		2,297		3,386		2,765		9,137		7,895
总费用和其他收入			$	7,624	$	12,427	$	7,897	$	37,558	$	36,368


			截至三个月						截至的年度
利息和其他收入，净额：			2022年12月31日		2021年12月31日		2022年9月30日		2022年12月31日		2021年12月31日
	利息收入，净额		$	2,567	$	175	$	1,580	$	5,174	$	1,183
	递延薪酬计划资产按市价计价(抵销
		计划负债按市值计价增加，即
		包括在“一般和行政”费用中)(1)		-		332		-		-		1,834
利息和其他收入合计，净额			$	2,567	$	507	$	1,580	$	5,174	$	3,017

(1)

2021年12月，延期赔偿计划终止，净收益分配给计划参与人。


		截至三个月						截至的年度
利息和债务支出：		2022年12月31日		2021年12月31日		2022年9月30日		2022年12月31日		2021年12月31日
	利息支出	$	35,518	$	34,274	$	35,412	$	137,708	$	132,887
	递延融资成本摊销		1,542		1,821		1,537		6,156		9,127	(1)
利息和债务支出合计		$	37,060	$	36,095	$	36,949	$	143,864	$	142,014

(1)

包括与2021年7月美洲大道1301号再融资860 000美元相关的递延融资费用的非现金核销支出761美元。

- 10 -


		FFO

(未经审计，以千计，不包括每股和每股金额)


			截至三个月									截至的年度
			2022年12月31日			2021年12月31日			2022年9月30日			2022年12月31日			2021年12月31日
净(亏损)收入与FFO和核心FFO的对账：
	净(亏损)收益		$	(39,581	)	$	5,671		$	1,224		$	(28,197	)	$	2,059
	房地产折旧和摊销(包括我们的份额
		未合并的合资企业)		70,720			66,902			68,009			271,789			274,024
	我们在一家未合并的合资企业的房地产减值损失中的份额			31,685			-			-			31,685			-
	FFO(1)			62,824			72,573			69,233			275,277			276,083
	可归因于以下方面的非控股权益的FFO减少：
		合并后的合资企业		(11,565	)		(14,187	)		(13,408	)		(51,433	)		(61,609	)
		房地产综合相关基金		659			279			1,304			3,318			(2,904	)
	派拉蒙集团运营伙伴的FFO			51,918			58,665			57,129			227,162			211,570
	可归因于经营合伙企业非控股权益的FFO减少			(3,380	)		(5,302	)		(3,763	)		(17,063	)		(19,072	)
	普通股股东的FFO(1)		$	48,538		$	53,363		$	53,366		$	210,099		$	192,498
	每股稀释后股份		$	0.22		$	0.24		$	0.24		$	0.95		$	0.88

	FFO		$	62,824		$	72,573		$	69,233		$	275,277		$	276,083
	非核心项目：
		未合并房地产的已实现和未实现损失(收益) 相关资金		2,851			(37	)		21			2,890			(108	)
		合并房地产相关基金投资时确认的亏损以前未合并的		2,627			-			-			2,627			-
		可归因于One Steuart Lane的FFO，包括出售住宅共管公寓单位		1,387			391			1,509			4,670			(2,876	)
		对供款(分配)的收益中权益的调整未合并的合资企业		561			(961	)		709			855			8,016
		递延融资成本的非现金核销		-			-			-			-			761
		其他，净额		89			413			105			470			916
	核心FFO(1)			70,339			72,379			71,577			286,789			282,792
	可归因于以下方面的非控股权益的核心FFO减少：
		合并后的合资企业		(11,565	)		(14,187	)		(13,408	)		(51,433	)		(61,609	)
		房地产综合相关基金		(625	)		(140	)		(94	)		(1,006	)		(205	)
	派拉蒙集团运营合作伙伴的核心FFO			58,149			58,052			58,075			234,350			220,978
	可归因于非控股权益的核心FFO减少运营伙伴关系			(3,785	)		(5,246	)		(3,826	)		(17,526	)		(19,923	)
	普通股股东的核心FFO(1)		$	54,364		$	52,806		$	54,249		$	216,824		$	201,055
	每股稀释后股份		$	0.25		$	0.24		$	0.24		$	0.98		$	0.92

已发行加权平均股份对账：
	加权平均流通股			218,583,895			218,735,532			224,864,791			221,309,938			218,701,249
	稀释证券的影响			59,378			62,312			28,555			31,487			45,709
	稀释后每股FFO和核心FFO的分母			218,643,273			218,797,844			224,893,346			221,341,425			218,746,958

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 11 -


		淡出

(未经审计，以千计)


				截至三个月									截至的年度
				2022年12月31日			2021年12月31日			2022年9月30日			2022年12月31日			2021年12月31日
核心FFO与FAD的对账：
	核心FFO			$	70,339		$	72,379		$	71,577		$	286,789		$	282,792
	增加(减去)调整(包括我们的份额未合并的合资企业)达到FAD：
		直线式租金调整			(5,746	)		4,817			(3,969	)		(14,034	)		(4,983	)
		高于和低于市价租赁的摊销，净额			(1,984	)		(1,617	)		(790	)		(5,099	)		(6,704	)
		递延融资成本摊销			1,919			2,255			1,909			7,712			9,838		(1)
		基于股票的薪酬费用摊销			4,150			4,191			4,149			19,003			18,612
		维护资产的支出			(18,835	)		(20,089	)		(11,834	)		(54,962	)		(43,019	)
		第二代租户改进
			和租赁佣金		(40,213	)		(20,185	)		(12,428	)		(83,406	)		(65,533	)
	时尚(2)				9,630			41,751			48,614			156,003			191,003
	不太流行归因于以下方面的非控股权益：
		合并后的合资企业			81			(11,002	)		(8,391	)		(27,412	)		(33,991	)
		房地产综合相关基金			(683	)		(242	)		(152	)		(1,283	)		(373	)
	派拉蒙集团运营合作伙伴带来的FAD				9,028			30,507			40,071			127,308			156,639
	不那么流行归因于非控股权益运营伙伴关系				(588	)		(2,757	)		(2,640	)		(9,874	)		(14,111	)
	普通股股东的FAD(2)(3)			$	8,440		$	27,750		$	37,431		$	117,434		$	142,528

	普通股宣布的股息			$	16,827		$	15,329		$	17,269		$	68,561		$	61,310

(1)

不包括与2021年7月美洲大道1301号再融资860 000美元相关的递延融资成本的非现金注销费用761美元。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

(3)

可归因于普通股股东的FAD不一定表明未来FAD金额，这是由于租户改善和租赁佣金的支付时间相对于产生此类成本的租赁所收到的租金的波动。

- 12 -


		EBITDARE

(未经审计，以千计)


			截至三个月									截至的年度
			2022年12月31日			2021年12月31日			2022年9月30日			2022年12月31日			2021年12月31日
对净(亏损)收入与EBITDARE和调整后的EBITDAR：
	净(亏损)收益		$	(39,581	)	$	5,671		$	1,224		$	(28,197	)	$	2,059
	增加(减去)调整(包括我们的份额未合并的合资企业)达成EBITDARE 和调整后的EBITDAR：
		折旧及摊销		70,720			66,902			68,009			271,789			274,024
		利息和债务支出		43,831			43,112			43,516			170,141			166,533
		我们在房地产减值损失中所占的份额未合并的合资企业		31,685			-			-			31,685			-
		所得税费用		1,707			1,195			674			3,287			3,658
	息税前利润(1)			108,362			116,880			113,423			448,705			446,274
	可归因于以下方面的非控股权益的EBITDAR减少：
		合并后的合资企业		(19,520	)		(22,139	)		(21,362	)		(83,049	)		(92,950	)
		房地产综合相关基金		(185	)		(1,125	)		346			(352	)		(5,439	)
	PGRE在EBITDARE中的份额(1)		$	88,657		$	93,616		$	92,407		$	365,304		$	347,885


	EBITDARE		$	108,362		$	116,880		$	113,423		$	448,705		$	446,274
	加上(减去)调整以得出调整后的EBITDAR：
		对供款的收益中的权益进行调整 (从一家未合并的合资企业分发)		561			(961	)		709			855			8,016
		EBITDAR可归因于One Steuart Lane，包括出售住宅共管公寓单位的净收益		475			(2,479	)		475			708			(8,222	)
		在合并相关房地产时确认的损失以前未合并的基金投资		2,627			-			-			2,627			-
		其他，净额		1,386			1,542			(305	)		817			2,495
	调整后的EBITDAR(1)			113,411			114,982			114,302			453,712			448,563
	调整后EBITDAR减少可归因于以下方面的非控股权益：
		合并后的合资企业		(19,520	)		(22,139	)		(21,362	)		(83,049	)		(92,950	)
	PGRE在调整后EBITDARE中的份额(1)		$	93,891		$	92,843		$	92,940		$	370,663		$	355,613

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 13 -


		噪音

(未经审计，以千计)


				截至三个月									截至的年度
				2022年12月31日			2021年12月31日			2022年9月30日			2022年12月31日			2021年12月31日
净(亏损)收入与NOI和现金NOI的对账：
	净(亏损)收益			$	(39,581	)	$	5,671		$	1,224		$	(28,197	)	$	2,059
	添加(减去)调整以得出NOI和现金NOI：
		折旧及摊销			61,211			56,735			58,284			232,517			232,487
		一般和行政			13,986			13,093			13,150			59,487			59,132
		利息和债务支出			37,060			36,095			36,949			143,864			142,014
		所得税费用			1,706			1,195			673			3,265			3,643
		房地产相关基金投资亏损			2,233			-			-			2,233			-
		来自未合并合资企业的NOI(不包括 One Steuart Lane)			10,782			11,087			11,540			45,141			43,597
		未合并的合资企业的亏损			37,925			4,086			5,797			53,251			24,896
		费用收入			(5,327	)		(9,041	)		(5,132	)		(28,421	)		(28,473	)
		利息和其他收入，净额			(2,567	)		(507	)		(1,580	)		(5,174	)		(3,017	)
		其他，净额			1,953			235			(195	)		1,709			134
	噪声(1)				119,381			118,649			120,710			479,675			476,472
	减少可归因于以下方面的非控股权益的NOI：
		合并后的合资企业			(19,247	)		(22,123	)		(21,222	)		(82,587	)		(92,890	)
		房地产综合相关基金			-			-			-			-			206
	PGRE在NOI中的份额(1)			$	100,134		$	96,526		$	99,488		$	397,088		$	383,788

	噪音			$	119,381		$	118,649		$	120,710		$	479,675		$	476,472
	更少：
		直线租金调整(包括我们的份额
			未合并的合资企业)		(5,746	)		4,817			(3,969	)		(14,034	)		(4,983	)
		高于和低于市价租赁的摊销，净额
			(包括我们在未合并的合资企业中的份额)		(1,984	)		(1,617	)		(790	)		(5,099	)		(6,704	)
	现金NOI(1)				111,651			121,849			115,951			460,542			464,785
	减去可归因于以下项目的非控股权益的现金NOI：
		合并后的合资企业			(16,147	)		(23,518	)		(19,988	)		(77,341	)		(87,831	)
		房地产综合相关基金			-			-			-			-			206
	PGRE在现金NOI中的份额(1)			$	95,504		$	98,331		$	95,963		$	383,201		$	377,160

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 14 -


		噪音

(未经审计，以千计)


				截至2022年12月31日的三个月
				总计			纽约			旧金山			其他
净(亏损)收入与NOI和现金NOI的对账：
	净(亏损)收益			$	(39,581	)	$	5,193		$	(27,454	)	$	(17,320	)
	添加(减去)调整以得出NOI和现金NOI：
		折旧及摊销			61,211			40,597			19,408			1,206
		一般和行政			13,986			-			-			13,986
		利息和债务支出			37,060			23,499			12,796			765
		所得税费用			1,706			6			-			1,700
		房地产相关基金投资亏损			2,233			-			-			2,233
		来自未合并合资企业的NOI(不包括One Steuart Lane)			10,782			3,355			7,434			(7	)
		未合并的合资企业的亏损			37,925			102			36,374			1,449
		费用收入			(5,327	)		-			-			(5,327	)
		利息和其他收入，净额			(2,567	)		(430	)		(389	)		(1,748	)
		其他，净额			1,953			-			-			1,953
	噪声(1)				119,381			72,322			48,169			(1,110	)
	减少可归因于以下方面的非控股权益的NOI：
		合并后的合资企业			(19,247	)		(2,576	)		(16,671	)		-
	截至2022年12月31日的三个月PGRE在NOI中的份额			$	100,134		$	69,746		$	31,498		$	(1,110	)
	截至2021年12月31日的三个月PGRE在NOI中的份额			$	96,526		$	64,235		$	33,948		$	(1,657	)


	噪音			$	119,381		$	72,322		$	48,169		$	(1,110	)
	添加(减去)调整以得出现金NOI：
		直线租金调整(包括我们的份额
			未合并的合资企业)		(5,746	)		(900	)		(4,816	)		(30	)
		摊销高于市价和低于市价的租赁，净额(包括
			我们在未合并的合资企业中的份额)		(1,984	)		319			(2,303	)		-
	现金NOI(1)				111,651			71,741			41,050			(1,140	)
	减去可归因于以下项目的非控股权益的现金NOI：
		合并后的合资企业			(16,147	)		(2,743	)		(13,404	)		-
	截至2022年12月31日的三个月PGRE在现金NOI中的份额			$	95,504		$	68,998		$	27,646		$	(1,140	)
	截至2021年12月31日的三个月PGRE在现金NOI中的份额			$	98,331		$	66,053		$	33,965		$	(1,687	)

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 15 -


		噪音

(未经审计，以千计)


				截至2022年12月31日的年度
				总计			纽约			旧金山			其他
净(亏损)收入与NOI和现金NOI的对账：
	净(亏损)收益			$	(28,197	)	$	23,925		$	251		$	(52,373	)
	添加(减去)调整以得出NOI和现金NOI：
		折旧及摊销			232,517			156,036			72,190			4,291
		一般和行政			59,487			-			-			59,487
		利息和债务支出			143,864			89,964			50,850			3,050
		所得税费用			3,265			13			4			3,248
		房地产相关基金投资亏损			2,233			-			-			2,233
		来自未合并合资企业的NOI(不包括One Steuart Lane)			45,141			13,257			31,596			288
		未合并的合资企业的亏损			53,251			98			48,538			4,615
		费用收入			(28,421	)		-			-			(28,421	)
		利息和其他收入，净额			(5,174	)		(712	)		(669	)		(3,793	)
		其他，净额			1,709			-			-			1,709
	噪声(1)				479,675			282,581			202,760			(5,666	)
	减少可归因于以下方面的非控股权益的NOI：
		合并后的合资企业			(82,587	)		(10,384	)		(72,203	)		-
	PGRE在截至2022年12月31日的年度中所占的NOI份额			$	397,088		$	272,197		$	130,557		$	(5,666	)
	PGRE在截至2021年12月31日的年度中所占的NOI份额			$	383,788		$	252,495		$	137,942		$	(6,649	)


	噪音			$	479,675		$	282,581		$	202,760		$	(5,666	)
	添加(减去)调整以得出现金NOI：
		直线租金调整(包括我们的份额
			未合并的合资企业)		(14,034	)		(17	)		(14,017	)		-
		摊销高于市价和低于市价的租赁，净额(包括
			我们在未合并的合资企业中的份额)		(5,099	)		1,916			(7,015	)		-
	现金NOI(1)				460,542			284,480			181,728			(5,666	)
	减去可归因于以下项目的非控股权益的现金NOI：
		合并后的合资企业			(77,341	)		(11,202	)		(66,139	)		-
	PGRE在截至2022年12月31日的年度现金NOI中的份额			$	383,201		$	273,278		$	115,589		$	(5,666	)
	PGRE在截至2021年12月31日的年度现金NOI中的份额			$	377,160		$	255,654		$	128,155		$	(6,649	)

(1)

关于我们对这一措施的定义，请参见第48页

- 16 -


		相同的商店结果

(未经审计，以千计)


同店现金NOI(1)			截至2022年12月31日的三个月
			总计			纽约			旧金山		其他
	截至2022年12月31日的三个月PGRE在现金NOI中的份额		$	95,504		$	68,998		$	27,646	$	(1,140	)
		收购/重建(2)(3)		(100	)		(100	)		-		-
		其他，净额		1,148			-			8		1,140
	PGRE在截至三个月的同店现金NOI中所占份额
		2022年12月31日	$	96,552		$	68,898		$	27,654	$	-


		截至2021年12月31日的三个月
		总计			纽约			旧金山			其他
截至2021年12月31日的三个月PGRE在现金NOI中的份额		$	98,331		$	66,053		$	33,965		$	(1,687	)
	收购/重建(3)		(856	)		(856	)		-			-
	其他，净额		1,635			(51	)		(1	)		1,687
PGRE在截至三个月的同店现金NOI中所占份额
	2021年12月31日	$	99,110		$	65,146		$	33,964		$	-

(减少)PGRE在同店现金噪声中的份额增加		$	(2,558	)	$	3,752		$	(6,310	)	$	-
%(减少)增加			(2.6	%)		5.8	%		(18.6	%)

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

代表我们在百老汇1600的现金NOI中的份额，在两个报告期内该现金NOI不属于我们所有的月份。

(3)

代表我们在可归因于华尔街60号的现金NOI中的份额，该公司因重建而“停业”。

- 17 -


		相同的商店结果

(未经审计，以千计)


同一家门店NOI(1)			截至2022年12月31日的三个月
			总计			纽约			旧金山		其他
	截至2022年12月31日的三个月PGRE在NOI中的份额		$	100,134		$	69,746		$	31,498	$	(1,110	)
		收购/重建(2)(3)		(87	)		(87	)		-		-
		其他，净额		1,156			-			46		1,110
	PGRE在截至三个月的同店NOI中所占份额
		2022年12月31日	$	101,203		$	69,659		$	31,544	$	-


		截至2021年12月31日的三个月
		总计			纽约			旧金山			其他
截至2021年12月31日的三个月PGRE在NOI中的份额		$	96,526		$	64,235		$	33,948		$	(1,657	)
	收购/重建(3)		(688	)		(688	)		-			-
	其他，净额		1,625			(31	)		(1	)		1,657
PGRE在截至三个月的同店NOI中所占份额
	2021年12月31日	$	97,463		$	63,516		$	33,947		$	-

PGRE在同一门店噪声中的份额增加(减少)		$	3,740		$	6,143		$	(2,403	)	$	-
增加(减少)百分比			3.8	%		9.7	%		(7.1	%)

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

代表我们在两个报告期内不属于百老汇的月份中可归因于1600百老汇的NOI份额。

(3)

代表我们所占的NOI份额，可归因于华尔街60号因重建而“停运”的情况。

- 18 -


		相同的商店结果

(未经审计，以千计)


同店现金NOI(1)			截至2022年12月31日的年度
			总计			纽约			旧金山			其他
	PGRE在截至2022年12月31日的年度现金NOI中的份额		$	383,201		$	273,278		$	115,589		$	(5,666	)
		收购/重建(2)(3)		(496	)		(496	)		-			-
		租赁终止收入		(1,875	)		(1,875	)		-			-
		其他，净额		5,253			(200	)		(213	)		5,666
	PGRE在截至年度的同店现金NOI中所占份额
		2022年12月31日	$	386,083		$	270,707		$	115,376		$	-


		截至2021年12月31日的年度
		总计			纽约			旧金山			其他
PGRE在截至2021年12月31日的年度现金NOI中的份额		$	377,160		$	255,654		$	128,155		$	(6,649	)
	收购/重建(3)		(2,004	)		(2,004	)		-			-
	租赁终止收入		(1,745	)		(161	)		(1,584	)		-
	其他，净额		6,142			(296	)		(211	)		6,649
PGRE在截至年度的同店现金NOI中所占份额
	2021年12月31日	$	379,553		$	253,193		$	126,360		$	-

PGRE在同一门店现金噪声中的份额增加(减少)		$	6,530		$	17,514		$	(10,984	)	$	-
增加(减少)百分比			1.7	%		6.9	%		(8.7	%)

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

代表我们在百老汇1600的现金NOI中的份额，在两个报告期内该现金NOI不属于我们所有的月份。

(3)

代表我们在可归因于华尔街60号的现金NOI中的份额，该公司因重建而“停业”。

- 19 -


		相同的商店结果

(未经审计，以千计)


同一家门店NOI(1)			截至2022年12月31日的年度
			总计			纽约			旧金山			其他
	PGRE在截至2022年12月31日的年度中所占的NOI份额		$	397,088		$	272,197		$	130,557		$	(5,666	)
		收购/重建(2)(3)		(453	)		(453	)		-			-
		租赁终止收入		(1,875	)		(1,875	)		-			-
		其他，净额		7,626			2,135			(175	)		5,666
	PGRE在截至年度的同店NOI中所占份额
		2022年12月31日	$	402,386		$	272,004		$	130,382		$	-


		截至2021年12月31日的年度
		总计			纽约			旧金山			其他
PGRE在截至2021年12月31日的年度中所占的NOI份额		$	383,788		$	252,495		$	137,942		$	(6,649	)
	收购/重建(3)		(1,612	)		(1,612	)		-			-
	租赁终止收入		(1,745	)		(161	)		(1,584	)		-
	其他，净额		6,311			(134	)		(204	)		6,649
PGRE在截至年度的同店NOI中所占份额
	2021年12月31日	$	386,742		$	250,588		$	136,154		$	-

PGRE在同一门店噪声中的份额增加(减少)		$	15,644		$	21,416		$	(5,772	)	$	-
增加(减少)百分比			4.0	%		8.5	%		(4.2	%)

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

代表我们在两个报告期内不属于百老汇的月份中可归因于1600百老汇的NOI份额。

(3)

代表我们所占的NOI份额，可归因于华尔街60号因重建而“停运”的情况。

- 20 -


		合并合资企业和基金--资产负债表

(未经审计，以千计)


		截至2022年12月31日
		合并的合资企业								合并基金
		合并总数		1633		同一个市场		300使命		合并总数				住宅
		合资企业		百老汇		广场		街道		基金		基金X(1)		发展基金
PGRE所有权				90.0%		49.0%		31.1%				13.0%		7.4%
资产：
	房地产，净值	$	3,364,482	$	1,718,436	$	1,167,906	$	478,140	$	-	$	-	$	-
	现金和现金等价物		139,579		60,556		41,396		37,627		3,551		199		3,352
	受限现金		1,316		78		1,238		-		-		-		-
	应收账款和其他应收款		9,997		8,340		984		673		3,650		-		3,650
	房地产相关基金投资		-		-		-		-		105,369		105,369		-
	对未整合的投资合资企业		-		-		-		-		77,961		-		77,961
	递延应收租金		197,658		105,880		67,377		24,401		-		-		-
	递延费用，净额		49,485		24,696		17,255		7,534		-		-		-
	无形资产，净额		50,553		41,197		8,175		1,181		-		-		-
	其他资产		6,228		655		5,105		468		3,632		201		3,431
总资产		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024	$	194,163	$	105,769	$	88,394

负债：
	应付票据和抵押贷款净额	$	2,489,902	$	1,243,112	$	973,790	$	273,000	$	-	$	-	$	-
	应付账款和应计账款费用		61,407		19,682		33,297		8,428		85		34		51
	无形负债，净额		21,936		13,949		7,491		496		-		-		-
	其他负债		5,803		1,185		4,563		55		248		14		234
总负债			2,579,048		1,277,928		1,019,141		281,979		333		48		285

股本：
	派拉蒙集团股份有限公司股权		838,132		613,203		142,315		82,614		20,455		13,766		6,689
	非控制性权益		402,118		68,707		147,980		185,431		173,375		91,955		81,420
总股本			1,240,250		681,910		290,295		268,045		193,830		105,721		88,109

负债和权益总额		$	3,819,298	$	1,959,838	$	1,309,436	$	550,024	$	194,163	$	105,769	$	88,394

(1)

在2022年12月12日之前，我们拥有派拉蒙集团房地产基金X，LP(“基金X”)8.2%的权益，该权益按权益会计方法入账。2022年12月12日，我们将我们在基金X的持股比例提高到13.0%，这要求我们将对基金X的投资合并到我们的合并财务报表中。

- 21 -


		合并合资企业和基金--资产负债表

(未经审计，以千计)


		截至2021年12月31日
		合并的合资企业								合并基金
		合并总数		1633		同一个市场		300使命		住宅
		合资企业		百老汇		广场		街道		发展基金
PGRE所有权				90.0%		49.0%		31.1%		7.4%
资产：
	房地产，净值	$	3,415,735	$	1,760,664	$	1,165,807	$	489,264	$	-
	现金和现金等价物		193,905		91,514		63,566		38,825		2,933
	受限现金		1,316		78		1,238		-		-
	应收账款和其他应收款		6,677		5,306		516		855		124
	对未合并的合资企业的投资		-		-		-		-		76,428
	递延应收租金		197,794		114,558		60,405		22,831		-
	递延费用，净额		53,013		27,004		17,463		8,546		-
	无形资产，净额		62,380		48,834		11,001		2,545		-
	其他资产		6,092		644		5,054		394		9,459
总资产		$	3,936,912	$	2,048,602	$	1,325,050	$	563,260	$	88,944

负债：
	应付票据和抵押贷款净额	$	2,487,871	$	1,242,117	$	972,754	$	273,000	$	-
	应付账款和应计费用		54,675		21,782		23,775		9,118		63
	无形负债，净额		27,674		16,006		10,994		674		-
	其他负债		6,427		1,994		4,430		3		-
总负债			2,576,647		1,281,899		1,011,953		282,795		63

股本：
	派拉蒙集团股份有限公司股权		931,432		691,275		153,487		86,670		6,956
	非控制性权益		428,833		75,428		159,610		193,795		81,925
总股本			1,360,265		766,703		313,097		280,465		88,881

负债和权益总额		$	3,936,912	$	2,048,602	$	1,325,050	$	563,260	$	88,944

- 22 -


		合并的合资企业和基金--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2022年12月31日的三个月
		合并的合资企业												合并基金
		合并总数			1633			同一个市场			300使命			合并总数					住宅
		合资企业			百老汇			广场			街道			基金			基金X(1)		发展基金
总收入		$	93,584		$	48,314		$	33,306		$	11,964		$	-		$	-	$	-
总运营费用			32,264			18,310			10,019			3,935			-			-		-
净营业收入(2)			61,320			30,004			23,287			8,029			-			-		-
折旧及摊销			(29,518	)		(14,140	)		(11,411	)		(3,967	)		-			-		-
房地产相关基金投资收益			-			-			-			-			483			483		-
未合并的合资企业的亏损			-			-			-			-			(1,393	)		-		(1,393	)
利息和其他收入，净额			817			428			216			173			84			-		84
利息和债务支出			(22,604	)		(9,808	)		(10,304	)		(2,492	)		-			-		-
所得税前收入(亏损)			10,015			6,484			1,788			1,743			(826	)		483		(1,309	)
所得税费用			(6	)		(6	)		-			-			-			-		-
净收益(亏损)		$	10,009		$	6,478		$	1,788		$	1,743		$	(826	)	$	483	$	(1,309	)

PGRE的份额
所有权		总计			90.0%			49.0%			31.1%			总计			13.0%		7.4%
	净收益(亏损)	$	7,234		$	5,827		$	869		$	538		$	(161	)	$	63	$	(224	)
	新增：管理费收入		1,177			429			179			569			-			-		-
	PGRE在净收益(亏损)中的份额		8,411			6,256			1,048			1,107			(161	)		63		(224	)
	新增：房地产折旧及摊销		19,551			12,726			5,591			1,234			-			-		-
	FFO(2)		27,962			18,982			6,639			2,341			(161	)		63		(224	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			103			-		103
	核心FFO(2)	$	27,962		$	18,982		$	6,639		$	2,341		$	(58	)	$	63	$	(121	)

非控制性权益份额
所有权		总计			10.0%			51.0%			68.9%			总计			87.0%		92.6%
	净收益(亏损)	$	2,775		$	651		$	919		$	1,205		$	(665	)	$	420	$	(1,085	)
	减去：管理费支出		(1,177	)		(429	)		(179	)		(569	)		-			-		-
	净收益(亏损)可归因于非控制性权益		1,598			222			740			636			(665	)		420		(1,085	)
	新增：房地产折旧及摊销		9,967			1,414			5,820			2,733			6			-		6
	FFO(2)		11,565			1,636			6,560			3,369			(659	)		420		(1,079	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			1,284			-		1,284
	核心FFO(2)	$	11,565		$	1,636		$	6,560		$	3,369		$	625		$	420	$	205

(1)

表示从合并之日起至2022年12月31日的运营结果。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 23 -


		合并的合资企业和基金--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2021年12月31日的三个月
		合并的合资企业												合并基金
		合并总数			1633			同一个市场			300使命			住宅
		合资企业			百老汇			广场			街道			发展基金
总收入		$	98,523		$	49,620		$	35,517		$	13,386		$	-
总运营费用			30,948			18,282			8,820			3,846			-
净营业收入(1)			67,575			31,338			26,697			9,540			-
折旧及摊销			(28,467	)		(14,028	)		(9,951	)		(4,488	)		-
未合并的合资企业的亏损			-			-			-			-			(460	)
利息和其他收入(亏损)，净额			28			(3	)		28			3			108
利息和债务支出			(22,603	)		(9,808	)		(10,304	)		(2,491	)		-
净收益(亏损)		$	16,533		$	7,499		$	6,470		$	2,564		$	(352	)

PGRE的份额
所有权		总计			90.0%			49.0%			31.1%			7.4%
	净收益(亏损)	$	10,708		$	6,742		$	3,170		$	796		$	(66	)
	新增：管理费收入		1,211			429			208			574			-
	PGRE在净收益(亏损)中的份额		11,919			7,171			3,378			1,370			(66	)
	新增：房地产折旧及摊销		18,894			12,623			4,877			1,394			-
	FFO(1)		30,813			19,794			8,255			2,764			(66	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			34
	核心FFO(1)	$	30,813		$	19,794		$	8,255		$	2,764		$	(32	)

非控制性权益份额
所有权		总计			10.0%			51.0%			68.9%			92.6%
	净收益(亏损)	$	5,825		$	757		$	3,300		$	1,768		$	(286	)
	减去：管理费支出		(1,211	)		(429	)		(208	)		(574	)		-
	可归因于非控股权益的净收益(亏损)		4,614			328			3,092			1,194			(286	)
	新增：房地产折旧及摊销		9,573			1,405			5,074			3,094			7
	FFO(1)		14,187			1,733			8,166			4,288			(279	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			419
	核心FFO(1)	$	14,187		$	1,733		$	8,166		$	4,288		$	140

(1)

我们对这些措施的定义见第48页。

- 24 -


		合并的合资企业和基金--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2022年12月31日的年度
		合并的合资企业												合并基金
		合并总数			1633			同一个市场			300使命			合并总数					住宅
		合资企业			百老汇			广场			街道			基金			基金X(1)		发展基金
总收入		$	386,858		$	195,660		$	143,275		$	47,923		$	-		$	-	$	-
总运营费用			130,362			74,926			40,673			14,763			-			-		-
净营业收入(2)			256,496			120,734			102,602			33,160			-			-		-
折旧及摊销			(113,329	)		(56,701	)		(40,441	)		(16,187	)		-			-		-
房地产相关基金投资收益			-			-			-			-			483			483		-
未合并的合资企业的亏损			-			-			-			-			(4,696	)		-		(4,696	)
利息和其他收入，净额			1,380			711			395			274			409			-		409
利息和债务支出			(89,770	)		(38,920	)		(40,885	)		(9,965	)		-			-		-
所得税前收入(亏损)			54,777			25,824			21,671			7,282			(3,804	)		483		(4,287	)
所得税费用			(17	)		(13	)		(2	)		(2	)		(2	)		-		(2	)
净收益(亏损)		$	54,760		$	25,811		$	21,669		$	7,280		$	(3,806	)	$	483	$	(4,289	)

PGRE的份额
所有权		总计			90.0%			49.0%			31.1%			总计			13.0%		7.4%
	净收益(亏损)	$	36,094		$	23,228		$	10,611		$	2,255		$	(464	)	$	63	$	(527	)
	新增：管理费收入		4,685			1,694			743			2,248			-			-		-
	PGRE在净收益(亏损)中的份额		40,779			24,922			11,354			4,503			(464	)		63		(527	)
	新增：房地产折旧及摊销		75,877			51,031			19,815			5,031			2			-		2
	FFO(2)		116,656			75,953			31,169			9,534			(462	)		63		(525	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			346			-		346
	核心FFO(2)	$	116,656		$	75,953		$	31,169		$	9,534		$	(116	)	$	63	$	(179	)

非控制性权益份额
所有权		总计			10.0%			51.0%			68.9%			总计			87.0%		92.6%
	净收益(亏损)	$	18,666		$	2,583		$	11,058		$	5,025		$	(3,342	)	$	420	$	(3,762	)
	减去：管理费支出		(4,685	)		(1,694	)		(743	)		(2,248	)		-			-		-
	净收益(亏损)可归因于非控制性权益		13,981			889			10,315			2,777			(3,342	)		420		(3,762	)
	新增：房地产折旧及摊销		37,452			5,670			20,626			11,156			24			-		24
	FFO(2)		51,433			6,559			30,941			13,933			(3,318	)		420		(3,738	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			4,324			-		4,324
	核心FFO(2)	$	51,433		$	6,559		$	30,941		$	13,933		$	1,006		$	420	$	586

(1)

表示从合并之日起至2022年12月31日的运营结果。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 25 -


		合并的合资企业和基金--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2021年12月31日的年度
		合并的合资企业												合并基金
		合并总数			1633			同一个市场			300使命			住宅
		合资企业			百老汇			广场			街道			发展基金
总收入		$	394,977		$	191,740		$	144,202		$	59,035		$	-
总运营费用			122,615			70,949			37,085			14,581			-
净营业收入(1)			272,362			120,791			107,117			44,454			-
折旧及摊销			(116,922	)		(56,233	)		(41,161	)		(19,528	)		-
未合并的合资企业的收入			-			-			-			-			2,678
利息和其他收入(亏损)，净额			96			(23	)		112			7			435
利息和债务支出			(89,405	)		(38,957	)		(40,885	)		(9,563	)		-
所得税前收入			66,131			25,578			25,183			15,370			3,113
所得税费用			(14	)		(12	)		(2	)		-			(2	)
净收入		$	66,117		$	25,566		$	25,181		$	15,370		$	3,111

PGRE的份额
所有权		总计			90.0%			49.0%			31.1%			7.4%
	净收入	$	40,117		$	23,012		$	12,333		$	4,772		$	218
	新增：管理费收入		4,462			1,679			790			1,993			-
	PGRE在净收入中的份额		44,579			24,691			13,123			6,765			218
	新增：房地产折旧及摊销		76,851			50,610			20,169			6,072			-
	FFO(1)		121,430			75,301			33,292			12,837			218
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			(215	)
	核心FFO(1)	$	121,430		$	75,301		$	33,292		$	12,837		$	3

非控制性权益份额
所有权		总计			10.0%			51.0%			68.9%			92.6%
	净收入	$	26,000		$	2,554		$	12,848		$	10,598		$	2,893
	减去：管理费支出		(4,462	)		(1,679	)		(790	)		(1,993	)		-
	可归因于非控股权益的净收入		21,538			875			12,058			8,605			2,893
	新增：房地产折旧及摊销		40,071			5,623			20,992			13,456			11
	FFO(1)		61,609			6,498			33,050			22,061			2,904
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		-			-			-			-			(2,699	)
	核心FFO(1)	$	61,609		$	6,498		$	33,050		$	22,061		$	205

(1)

我们对这些措施的定义见第48页。

- 26 -


		未合并的合资企业--资产负债表

(未经审计，以千计)


		截至2022年12月31日
				712第五			市场		55秒		111条水线
		总计		大道			中心		街道		街道			其他(1)

PGRE所有权				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%			五花八门
资产：
	房地产，净值	$	2,377,084	$	212,002		$	627,169	$	359,405	$	149,653		$	1,028,855
	现金和现金等价物		140,818		28,335			38,918		15,322		3,950			54,293
	受限现金		111,722		5,472			-		-		2,431			103,819
	应收账款和其他应收款		4,830		3,642			453		326		17			392
	递延应收租金		31,372		17,921			5,422		3,507		2,992			1,530
	递延费用，净额		13,026		9,566			1,430		951		1,079			-
	无形资产，净额		69,599		-			14,363		10,980		2,583			41,673
	待售住宅共管单位(2)		322,232		-			-		-		-			322,232
	其他资产		37,826		189			22,651		211		1,564			13,211
总资产		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

负债：
	应付票据和抵押贷款净额	$	1,834,916	$	298,186		$	408,967	$	186,909	$	158,666		$	782,188
	应付账款和应计费用		47,302		5,620			10,768		3,264		4,262			23,388
	无形负债，净额		10,972		-			2,331		7,327		1,314			-
	其他负债		3,481		176			232		246		244			2,583
总负债			1,896,671		303,982			422,298		197,746		164,486			808,159


总股本			1,211,838		(26,855	)		288,108		192,956		(217	)		757,846

负债和权益总额		$	3,108,509	$	277,127		$	710,406	$	390,702	$	164,269		$	1,566,005

(1)

代表百老汇1600号、华尔街60号、德国奥德中心和斯图亚特巷1号。2022年6月，华尔街60号因重建而“停业”。

(2)

代表位于One Steuart Lane的可供出售的住宅共管公寓单元的成本。

- 27 -


		未合并的合资企业--资产负债表

(未经审计，以千计)


		截至2021年12月31日
				712第五			市场		55秒		111条水线
		总计		大道			中心		街道		街道		其他(1)

PGRE所有权				50.0%			67.0%		44.1%		49.0%		五花八门
资产：
	房地产，净值	$	2,246,152	$	212,155		$	644,991	$	368,202	$	216,073	$	804,731
	现金和现金等价物		84,672		19,150			27,727		14,684		3,334		19,777
	受限现金		132,238		13,488			-		-		3,518		115,232
	应收账款和其他应收款		3,144		2,512			113		276		120		123
	递延应收租金		28,939		18,130			5,428		2,274		2,908		199
	递延费用，净额		12,304		9,399			1,196		366		1,343		-
	无形资产，净额		58,590		-			26,671		16,396		4,157		11,366
	待售住宅共管单位(2)		359,638		-			-		-		-		359,638
	其他资产		2,259		189			543		191		110		1,226
总资产		$	2,927,936	$	275,023		$	706,669	$	402,389	$	231,563	$	1,312,292

负债：
	应付票据和抵押贷款净额	$	1,791,404	$	297,775		$	406,881	$	186,750	$	152,358	$	747,640
	应付账款和应计费用		52,813		5,615			11,471		4,841		5,115		25,771
	无形负债，净额		18,397		-			5,179		11,033		2,185		-
	其他负债		8,284		291			6,380		138		226		1,249
总负债			1,870,898		303,681			429,911		202,762		159,884		774,660


总股本			1,057,038		(28,658	)		276,758		199,627		71,679		537,632

负债和权益总额		$	2,927,936	$	275,023		$	706,669	$	402,389	$	231,563	$	1,312,292

(1)

代表德国Oder-Center华尔街60号和One Steuart Lane。

(2)

代表位于One Steuart Lane的可供出售的住宅共管公寓单元的成本。

- 28 -


		未合并的合资企业--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2022年12月31日的三个月
					712第五			市场			55秒			111条水线
		总计			大道			中心			街道			街道			其他(1)
总收入		$	41,424		$	11,974		$	14,353		$	8,055		$	3,825		$	3,217
总运营费用			23,278			5,437			7,558			3,598			1,944			4,741
净营业收入(2)			18,146			6,537			6,795			4,457			1,881			(1,524	)
折旧及摊销			(17,809	)		(2,801	)		(7,618	)		(4,128	)		(2,117	)		(1,145	)
利息和其他收入(亏损)，净额			504			182			244			79			11			(12	)
利息和债务支出			(14,273	)		(2,702	)		(3,514	)		(1,856	)		(2,524	)		(3,677	)
房地产减值损失			(64,663	)		-			-			-			(64,663	)		-
所得税前收入(亏损)			(78,095	)		1,216			(4,093	)		(1,448	)		(67,412	)		(6,358	)
所得税费用			(6	)		-			-			(2	)		-			(4	)
净(亏损)收益		$	(78,101	)	$	1,216		$	(4,093	)	$	(1,450	)	$	(67,412	)	$	(6,362	)

PGRE的份额
所有权		总计			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(37,327	)	$	608		$	(2,744	)	$	(645	)	$	(33,030	)	$	(1,516	)
	减去：递增基数调整		(37	)		-			-			(2	)		-			(35	)
	减去：#年收益中的股本调整来自未合并的合资企业的分配		(561	)		(608	)		-			-			47			-
	PGRE的净亏损份额		(37,925	)		-			(2,744	)		(647	)		(32,983	)		(1,551	)
	新增：房地产折旧及摊销		9,509			1,400			5,104			1,822			1,038			145
	新增：房地产减值损失		31,685			-			-			-			31,685			-
	FFO(2)		3,269			1,400			2,360			1,175			(260	)		(1,406	)
	增加：#年收益中的股本调整来自未合并的合资企业的分配		561			608			-			-			(47	)		-
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		1,387			-			-			-			-			1,387
	核心FFO(2)	$	5,217		$	2,008		$	2,360		$	1,175		$	(307	)	$	(19	)

合营企业合伙人股份
所有权		总计			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(40,774	)	$	608		$	(1,349	)	$	(805	)	$	(34,382	)	$	(4,846	)
	新增：房地产折旧及摊销		8,337			1,401			2,514			2,308			1,079			1,035
	新增：房地产减值损失		32,978			-			-			-			32,978			-
	FFO(2)		541			2,009			1,165			1,503			(325	)		(3,811	)
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		2,575			-			-			-			-			2,575
	核心FFO(2)	$	3,116		$	2,009		$	1,165		$	1,503		$	(325	)	$	(1,236	)

(1)

代表百老汇1600号、华尔街60号、德国奥德中心和斯图亚特巷1号。2022年6月，华尔街60号因重建而“停业”。

(2)

我们对这些措施的定义见第48页。

- 29 -


		未合并的合资企业--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2021年12月31日的三个月
					712第五			市场			55秒			111条水线
		总计			大道			中心			街道			街道			其他(1)
总收入		$	103,706		$	10,121		$	14,578		$	8,461		$	3,686		$	66,860		(2)
总运营费用			66,870			5,782			7,032			3,440			1,838			48,778		(2)
净营业收入(3)			36,836			4,339			7,546			5,021			1,848			18,082
折旧及摊销			(26,180	)		(2,656	)		(7,953	)		(4,818	)		(1,839	)		(8,914	)
利息和其他(亏损)收入，净额			(28	)		(6	)		(7	)		(12	)		(4	)		1
利息和债务支出			(18,358	)		(2,736	)		(3,428	)		(1,856	)		(1,608	)		(8,730	)
净(亏损)收益		$	(7,730	)	$	(1,059	)	$	(3,842	)	$	(1,665	)	$	(1,603	)	$	439

PGRE的份额
所有权		总计			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八门
	净亏损	$	(4,785	)	$	(529	)	$	(2,576	)	$	(738	)	$	(784	)	$	(158	)
	减去：递增基数调整		(262	)		-			-			(3	)		-			(259	)
	增加：#年收益中的股本调整来自未合并的合资企业的分配		961			961			-			-			-			-
	PGRE在净(亏损)收入中的份额		(4,086	)		432			(2,576	)		(741	)		(784	)		(417	)
	新增：房地产折旧及摊销		10,167			1,328			5,328			2,124			902			485
	FFO(3)		6,081			1,760			2,752			1,383			118			68
	减去：#年收益中的股本调整来自未合并的合资企业的分配		(961	)		(961	)		-			-			-			-
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		453			-			-			-			-			453
	核心FFO(3)	$	5,573		$	799		$	2,752		$	1,383		$	118		$	521

合营企业合伙人股份
所有权		总计			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(2,945	)	$	(530	)	$	(1,266	)	$	(927	)	$	(819	)	$	597
	新增：房地产折旧及摊销		16,055			1,328			2,625			2,697			937			8,468
	FFO(3)		13,110			798			1,359			1,770			118			9,065
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		434			-			-			-			-			434
	核心FFO(3)	$	13,544		$	798		$	1,359		$	1,770		$	118		$	9,499

(1)

代表德国Oder-Center华尔街60号和One Steuart Lane。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓单元的销售收益和成本。

(3)

我们对这些措施的定义见第48页。

- 30 -


		未合并的合资企业--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2022年12月31日的年度
					712第五			市场			55秒			111条水线
		总计			大道			中心			街道			街道			其他(1)
总收入		$	259,881		$	44,813		$	57,858		$	31,182		$	15,192		$	110,836		(2)
总运营费用			152,313			21,617			28,100			13,621			7,164			81,811		(2)
净营业收入(3)			107,568			23,196			29,758			17,561			8,028			29,025
折旧及摊销			(85,949	)		(10,900	)		(31,875	)		(16,817	)		(7,687	)		(18,670	)
利息和其他收入(亏损)，净额			991			257			365			91			(1	)		279
利息和债务支出			(62,173	)		(10,749	)		(13,759	)		(7,426	)		(7,589	)		(22,650	)
房地产减值损失			(64,663	)		-			-			-			(64,663	)		-
所得税前收入(亏损)			(104,226	)		1,804			(15,511	)		(6,591	)		(71,912	)		(12,016	)
所得税费用			(60	)		-			(3	)		(36	)		(4	)		(17	)
净(亏损)收益		$	(104,286	)	$	1,804		$	(15,514	)	$	(6,627	)	$	(71,916	)	$	(12,033	)

PGRE的份额
所有权		总计			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(52,123	)	$	902		$	(10,405	)	$	(2,932	)	$	(35,237	)	$	(4,451	)
	减去：递增基数调整		(273	)		-			-			(11	)		-			(262	)
	减去：#年收益中的股本调整来自未合并的合资企业的分配		(855	)		(902	)		-			-			47			-
	PGRE的净亏损份额		(53,251	)		-			(10,405	)		(2,943	)		(35,190	)		(4,713	)
	新增：房地产折旧及摊销		39,272			5,450			21,356			7,426			3,767			1,273
	新增：房地产减值损失		31,685			-			-			-			31,685			-
	FFO(3)		17,706			5,450			10,951			4,483			262			(3,440	)
	增加：#年收益中的股本调整来自未合并的合资企业的分配		855			902			-			-			(47	)		-
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		4,670			-			-			-			-			4,670
	核心FFO(3)	$	23,231		$	6,352		$	10,951		$	4,483		$	215		$	1,230

合营企业合伙人股份
所有权		总计			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(52,163	)	$	902		$	(5,109	)	$	(3,695	)	$	(36,679	)	$	(7,582	)
	新增：房地产折旧及摊销		46,950			5,450			10,519			9,402			3,920			17,659
	新增：房地产减值损失		32,978			-			-			-			32,978			-
	FFO(3)		27,765			6,352			5,410			5,707			219			10,077
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		8,371			-			-			-			-			8,371
	核心FFO(3)	$	36,136		$	6,352		$	5,410		$	5,707		$	219		$	18,448

(1)

代表百老汇1600号、华尔街60号、德国奥德中心和斯图亚特巷1号。2022年6月，华尔街60号因重建而“停业”。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓单元的销售收益和成本。

(3)

我们对这些措施的定义见第48页。

- 31 -


		未合并的合资企业--经营业绩

(未经审计，以千计)


		截至2021年12月31日的年度
					712第五			市场			55秒			111条水线
		总计			大道			中心			街道			街道			其他(1)
总收入		$	369,125		$	40,426		$	55,052		$	33,279		$	15,284		$	225,084		(2)
总运营费用			220,396			23,342			26,283			13,079			6,965			150,727		(2)
净营业收入(3)			148,729			17,084			28,769			20,200			8,319			74,357
折旧及摊销			(107,079	)		(10,740	)		(32,806	)		(19,265	)		(7,450	)		(36,818	)
利息和其他损失，净额			(111	)		(12	)		(44	)		(30	)		(14	)		(11	)
利息和债务支出			(63,493	)		(10,830	)		(13,583	)		(7,426	)		(6,277	)		(25,377	)
所得税前收入(亏损)			(21,954	)		(4,498	)		(17,664	)		(6,521	)		(5,422	)		12,151
所得税费用			(32	)		-			(5	)		(22	)		(3	)		(2	)
净(亏损)收益		$	(21,986	)	$	(4,498	)	$	(17,669	)	$	(6,543	)	$	(5,425	)	$	12,149

PGRE的份额
所有权		总计			50.0%			67.0%			44.1%			49.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(16,491	)	$	(2,249	)	$	(11,848	)	$	(2,902	)	$	(2,658	)	$	3,166
	减去：递增基数调整		(389	)		-			-			(10	)		-			(379	)
	减去：#年收益中的股本调整对未合并的合资企业的贡献		(8,016	)		(8,016	)		-			-			-			-
	PGRE在净(亏损)收入中的份额		(24,896	)		(10,265	)		(11,848	)		(2,912	)		(2,658	)		2,787
	新增：房地产折旧及摊销		41,537			5,370			21,980			8,494			3,651			2,042
	FFO(3)		16,641			(4,895	)		10,132			5,582			993			4,829
	增加：#年收益中的股本调整对未合并的合资企业的贡献		8,016			8,016			-			-			-			-
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		(2,914	)		-			-			-			-			(2,914	)
	核心FFO(3)	$	21,743		$	3,121		$	10,132		$	5,582		$	993		$	1,915

合营企业合伙人股份
所有权		总计			50.0%			33.0%			55.9%			51.0%			五花八门
	净(亏损)收益	$	(5,495	)	$	(2,249	)	$	(5,821	)	$	(3,641	)	$	(2,767	)	$	8,983
	新增：房地产折旧及摊销		65,711			5,370			10,826			10,781			3,799			34,935
	FFO(3)		60,216			3,121			5,005			7,140			1,032			43,918
	减少：可归因于One Steuart Lane的FFO		(5,819	)		-			-			-			-			(5,819	)
	核心FFO(3)	$	54,397		$	3,121		$	5,005		$	7,140		$	1,032		$	38,099

(1)

代表德国Oder-Center华尔街60号和One Steuart Lane。

(2)

包括出售One Steuart Lane的住宅公寓单元的销售收益和成本。

(3)

我们对这些措施的定义见第48页。

- 32 -


		资本结构

(未经审计，以千为单位，不包括股份、单位和每股金额)


			截至2022年12月31日
债务：
	合并债务：
		应付票据及按揭(1)	$	3,858,000
		循环信贷安排		-
				3,858,000
	更少：
		非控股权益在合并债务中的份额(2)		(810,335	)
	添加：
		PGRE在未合并合资企业债务中的份额(3)		624,764
	PGRE在总债务中的份额(4)			3,672,429


		股份/单位		截至目前的股价
股本：		杰出的		2022年12月31日
	普通股		216,559,406	$	5.94		1,286,363
	业务伙伴关系单位		14,586,411		5.94		86,644
	总股本		231,145,817		5.94		1,373,007


总市值						$	5,045,436

(1)

代表根据各自债务协定到期的合同金额。

(2)

代表非控股权益在百老汇1633号、第一市场广场及观澜街300号的债务份额。

(3)

代表我们在德国第五大道712号，市场中心，第二街55号，萨特街111号，百老汇1600号，华尔街60号和奥德中心的债务份额。

(4)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 33 -


		债务分析

(未经审计，以千计)


		债务总额						固定利率债务						可变利率债务
合并债务：		金额			费率			金额			费率			金额			费率
	百老汇1633号	$	1,250,000			2.99	%	$	1,250,000			2.99	%	$	-			-
	美洲大道1301号		860,000			3.76	%		500,000			2.46	%		360,000			5.56	%
	西52街31号		500,000			3.80	%		500,000			3.80	%		-			-
	第一市场广场		975,000			4.03	%		975,000			4.03	%		-			-
	观澜街300号		273,000			3.65	%		273,000			3.65	%		-			-
	循环信贷安排		-			-			-			-			-			-
合并债务总额			3,858,000			3.58	%		3,498,000			3.37	%		360,000			5.56	%
非控制性权益份额			(810,335	)		3.78	%		(810,335	)		3.78	%		-			-
PGRE在合并债务中的份额		$	3,047,665			3.52	%	$	2,687,665			3.25	%	$	360,000			5.56	%

未合并的合资企业债务：
	第五大道712号	$	300,000			3.39	%	$	300,000			3.39	%	$	-			-
	市场中心		410,835			3.12	%		402,000			3.07	%		8,835			5.62	%
	第二街55号		187,500			3.88	%		187,500			3.88	%		-			-
	萨特街111号		158,771			6.28	%		-			-			158,771			6.28	%
	百老汇大街1600号(1)		98,000			3.45	%		98,000			3.45	%		-			-
	华尔街60号		575,000			5.95	%		-			-			575,000			5.95	%
	奥德中心，德国		12,777			2.79	%		-			-			12,777			2.79	%
未合并债务总额			1,742,883			4.49	%		987,500			3.36	%		755,383			5.96	%
合资伙伴的份额			(1,118,119	)		4.86	%		(476,475	)		3.42	%		(641,644	)		5.93	%
PGRE在未合并债务中的份额		$	624,764			3.82	%	$	511,025			3.30	%	$	113,739			6.12	%

PGRE在总债务中的份额(2)		$	3,672,429			3.57	%	$	3,198,690			3.26	%	$	473,739			5.70	%


循环信贷安排契约：(3)		必填项	实际			债务构成(按PGRE的份额)：		金额		%
	总债务/总资产	低于60%		44.8	%	固定利率债务：
	担保债务/总资产	低于50%		44.8	%		合并固定利率债务	$	2,687,665
	固定费用覆盖范围	大于1.5倍	3.20x				未合并的固定利率债务		511,025
	无担保债务/无担保资产	低于60%		0.0	%		PGRE在固定利率债务中的份额		3,198,690		87.1	%
	未支配权益承保范围	大于1.75x	48.75x			可变利率债务：
							综合可变利率债务		360,000
							未合并的浮动利率债务		113,739
							PGRE在可变利率债务中的份额		473,739		12.9	%
							PGRE在总债务中的份额(2)	$	3,672,429		100.0	%

(1)

在2022年2月24日收购百老汇1600号的交易中，该合资公司获得了一笔为期10年、价值98,000美元、固定利率为3.45%的贷款。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

(3)

本节根据我们已提交给美国证券交易委员会的循环信贷安排协议的条款，提供截至2022年12月31日的比率。我们不会为任何其他目的或任何其他期间公布这些比率和相关计算，也不打算让这些措施以其他方式向投资者提供有关我们的财务状况或经营结果的信息。投资者不应依赖这些措施，除非是为了考虑我们对循环信贷安排的遵守情况。

- 34 -


		债务到期日

(未经审计，以千计)


合并债务：		2023				2024			2025			2026			2027			此后			总计
	观澜街300号	$	273,000		(1)	$	-		$	-		$	-		$	-		$	-		$	273,000
	第一市场广场		-				975,000			-			-			-			-			975,000
	西52街31号		-				-			-			500,000			-			-			500,000
	美洲大道1301号		-				-			-			860,000			-			-			860,000
	百老汇1633号		-				-			-			-			-			1,250,000			1,250,000
	循环信贷安排		-				-			-			-			-			-			-
合并债务总额			273,000				975,000			-			1,360,000			-			1,250,000			3,858,000
非控制性权益份额			(188,097	)			(497,250	)		-			-			-			(124,988	)		(810,335	)
PGRE在合并债务中的份额		$	84,903			$	477,750		$	-		$	1,360,000		$	-		$	1,125,012		$	3,047,665


未合并的合资企业债务：
	华尔街60号	$	575,000		(2)	$	-		$	-		$	-		$	-		$	-		$	575,000
	萨特街111号		158,771		(3)		-			-			-			-			-			158,771
	市场中心		-				-			410,835			-			-			-			410,835
	第二街55号		-				-			-			187,500			-			-			187,500
	第五大道712号		-				-			-			-			300,000			-			300,000
	奥德中心，德国		-				-			-			-			-			12,777			12,777
	百老汇1600号(4)		-				-			-			-			-			98,000			98,000
未合并债务总额			733,771				-			410,835			187,500			300,000			110,777			1,742,883
合资伙伴的份额			(627,165	)			-			(135,576	)		(104,831	)		(150,000	)		(100,547	)		(1,118,119	)
PGRE在未合并债务中的份额		$	106,606			$	-		$	275,259		$	82,669		$	150,000		$	10,230		$	624,764



PGRE在总债务中的份额(5)		$	191,509			$	477,750		$	275,259		$	1,442,669		$	150,000		$	1,135,242		$	3,672,429

加权平均利率			5.06	%			4.03	%		3.12	%		3.78	%		3.39	%		2.99	%		3.57	%

到期债务的百分比			5.2	%			13.0	%		7.5	%		39.3	%		4.1	%		30.9	%		100.0	%

(1)

这笔贷款2023年10月到期。我们正在探索为这笔贷款再融资的各种替代方案。

(2)

这笔贷款将于2023年2月到期，并规定延期一年至2024年2月。合资公司目前正在与贷款人讨论延长这笔贷款的事宜。

(3)

这笔贷款将于2023年3月到期，有三个一年延期选项，但需要进行某些测试。合资公司目前正在与贷款人讨论修改和延长这笔贷款的事宜。

(4)

在2022年2月24日收购百老汇1600号的交易中，该合资公司获得了一笔为期10年、价值98,000美元、固定利率为3.45%的贷款。

(5)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 35 -


		投资组合摘要-纽约

(未经审计，单位为千，不包括平方英尺和每平方英尺的金额)


											年化租金(1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					人均		在……里面		离开
属性		所有权			租赁(1)			占用(1)			金额		平方英尺(2平方英尺)		服务		服务		总计		主要租户
百老汇1633号
	办公室		90.0	%		100.0	%		100.0	%	$	181,186	$	80.06		2,272,771		-		2,272,771	安联、摩根士丹利、华纳音乐集团、工商银行、
																					Showtime Networks、New Mountain Capital、MongoDB、
																					Bleacher Report，Kasowitz，Benson，Torres&Friedman
	零售业/大区		90.0	%		96.6	%		86.2	%		9,531		73.58		253,609		-		253,609	葛士文剧场、剧场、春分、丁泰丰
			90.0	%		99.7	%		98.6	%		190,717		79.98		2,526,380		-		2,526,380
美洲大道1301号
	办公室		100.0	%		88.1	%		88.1	%		127,324		86.13		1,698,481		-		1,698,481	法国农业信贷银行，诺顿·罗斯·富布赖特，科恩·雷兹尼克，
																					瑞士再保险、橡树资本、ArentFox Schiff、
																					O‘Melveny&Myers，SVB证券
	零售/便利设施中心		100.0	%		89.8	%		89.8	%		2,573		185.11		50,722		-		50,722	海洋精品，星巴克
			100.0	%		88.1	%		88.1	%		129,897		86.97		1,749,203		-		1,749,203
美洲的第1325大道
	办公室		100.0	%		94.2	%		94.2	%		50,247		67.52		809,689		-		809,689	麦格劳山，奥尔山来自沃尔斯基，希尔顿，Evercore
	零售		100.0	%		100.0	%		100.0	%		1,415		86.68		15,609		-		15,609	La Grande BouCherie
			100.0	%		94.4	%		94.4	%		51,662		67.83		825,298		-		825,298
西52街31号
	办公室		100.0	%		92.8	%		92.8	%		63,256		91.90		742,006		-		742,006	克利福德·钱斯，皮尔斯伯里·温斯罗普·肖·皮特曼
																					Centerview Partners、Bracewell、普罗维登斯股权合作伙伴
	零售		100.0	%		97.8	%		97.8	%		4,896		110.55		25,913		-		25,913	Fogo de Chao，MoMA设计商店
			100.0	%		93.0	%		93.0	%		68,152		92.57		767,919		-		767,919
第三大道900号
	办公室		100.0	%		79.2	%		79.2	%		32,338		71.24		575,084		-		575,084	高盛、资生堂、Tannenbaum Helpern Syracuse&
																					赫施特里特，利特勒·门德尔森
	零售		100.0	%		81.7	%		81.7	%		1,295		97.31		16,144		-		16,144	美国银行
			100.0	%		79.3	%		79.3	%		33,633		71.97		591,228		-		591,228
第五大道712号
	办公室		50.0	%		83.9	%		75.5	%		40,530		117.30		457,580		-		457,580	CVC Advisors，安本标准投资，OMI
																					管理层，Riverstone Holdings，Pictet Asset Management
	零售		50.0	%		20.9	%		20.9	%		7,883		437.43		85,917		-		85,917	哈里·温斯顿
			50.0	%		73.9	%		66.9	%		48,413		133.10		543,497		-		543,497
百老汇1600号(3)
	零售		9.2	%		100.0	%		100.0	%		10,319		305.18		25,693		-		25,693	M&M的世界
华尔街60号(4)
	办公室		5.0	%	不适用			不适用			不适用		不适用			-		1,625,483		1,625,483

	小计/加权平均数					91.7	%		90.8	%	$	532,793	$	85.16		7,029,218		1,625,483		8,654,701
	PGRE的份额					92.1	%		91.5	%	$	480,147	$	82.92		6,481,528		81,437		6,562,965

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

仅代表办公和零售空间。

(3)

于2022年2月24日收购。

(4)

2022年6月，华尔街60号因重建而“停业”。

- 36 -


		投资组合摘要-旧金山

(未经审计，单位为千，不包括平方英尺和每平方英尺的金额)


											年化租金(1)				平方英尺
		派拉蒙			%			%					人均		在……里面		离开
属性		所有权			租赁(1)			占用(1)			金额		平方英尺(2平方英尺)		服务		服务		总计		主要租户
第一市场广场
	办公室		49.0	%		96.6	%		93.6	%	$	151,701	$	104.48		1,555,077		-		1,555,077	谷歌、Morgan Lewis&Bockius、Visa、
																					资本集团、欧特克、花旗集团、
																					杜安·莫里斯，Thoma Bravo，PJT Partners
	零售		49.0	%		74.7	%		74.7	%		2,792		62.44		54,418		-		54,418	星巴克，STK牛排馆，
																					One Market餐厅
			49.0	%		95.8	%		93.0	%		154,493		103.41		1,609,495		-		1,609,495
市场中心
	办公室		67.0	%		79.5	%		79.5	%		54,022		92.24		737,911		-		737,911	优步、Mindspace、交通银行、
																					克罗、梅耶尔·布朗、雷蒙德·詹姆斯
	零售		67.0	%		66.2	%		66.2	%		611		109.47		6,156		-		6,156	亚马逊
			67.0	%		79.4	%		79.4	%		54,633		92.36		744,067		-		744,067
观澜街300号
	办公室		31.1	%		80.9	%		80.9	%		45,884		94.05		605,662		-		605,662	Autodesk、Glassdoor、Instagart
	零售		31.1	%		88.5	%		88.5	%		2,818		63.42		49,172		-		49,172	春分
			31.1	%		81.4	%		81.4	%		48,702		91.55		654,834		-		654,834
One Front Street
	办公室		100.0	%		97.0	%		95.8	%		55,425		91.29		634,898		-		634,898	First Republic，Coinbase，JLL，Cigna
	零售		100.0	%		97.3	%		97.3	%		1,109		90.73		12,293		-		12,293	第一共和国
			100.0	%		97.0	%		95.8	%		56,534		91.28		647,191		-		647,191
第二街55号
	办公室		44.1	%		85.7	%		85.7	%		26,112		82.49		370,319		-		370,319	毕马威、对讲机、涟漪、英国
	零售		44.1	%		100.0	%		100.0	%		937		112.27		7,480		-		7,480	萨特西湾医疗中心，蓝石巷
			44.1	%		86.0	%		86.0	%		27,049		83.18		377,799		-		377,799
萨特街111号
	办公室		49.0	%		56.2	%		56.2	%		12,225		88.95		248,821		-		248,821	自然资源保护委员会
	零售		49.0	%		86.7	%		86.7	%		1,760		69.27		29,249		-		29,249	24小时健身
			49.0	%		59.4	%		59.4	%		13,985		85.88		278,070		-		278,070

	小计/加权平均数					87.8	%		86.5	%	$	355,396	$	95.41		4,311,456		-		4,311,456
	PGRE的份额					88.9	%		87.7	%	$	202,768	$	94.91		2,440,885		-		2,440,885

总计/加权平均数						90.2	%		89.2	%	$	888,189	$	89.04		11,340,674		1,625,483		12,966,157
PGRE的份额						91.3	%		90.4	%	$	682,915	$	86.20		8,922,413		81,437		9,003,850

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

仅代表办公和零售空间。

- 37 -


		同一家商店的租赁占有率

(未经审计)


				截至2022年12月31日						截至2022年9月30日						更改中
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
属性	所有权			租赁%(1)			租赁%(1)			租赁%(1)			租赁%(1)			租赁百分比


纽约：
百老汇1633号		90.0	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		99.7	%		-	%
美洲大道1301号		100.0	%		88.1	%		88.1	%		88.1	%		88.1	%		-	%
美洲的第1325大道		100.0	%		94.4	%		94.4	%		94.4	%		94.4	%		-	%
西52街31号		100.0	%		93.0	%		93.0	%		93.0	%		93.0	%		-	%
第三大道900号		100.0	%		79.3	%		79.3	%		79.2	%		79.2	%		0.1	%
第五大道712号		50.0	%		73.9	%		73.9	%		73.6	%		73.6	%		0.3	%
百老汇1600号		9.2	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		100.0	%		-	%
华尔街60号(2)		5.0	%	不适用				-	%	不适用				-	%		-	%
加权平均					91.7	%		91.7	%		91.7	%		91.7	%		-	%
PGRE的份额					92.1	%		92.1	%		92.1	%		92.1	%		-	%

旧金山：
第一市场广场		49.0	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		95.8	%		-	%
市场中心		67.0	%		79.4	%		79.4	%		81.0	%		81.0	%		(1.6	%)
观澜街300号		31.1	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		81.4	%		-	%
One Front Street		100.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		97.0	%		-	%
第二街55号		44.1	%		86.0	%		86.0	%		86.0	%		86.0	%		-	%
萨特街111号		49.0	%		59.4	%		59.4	%		62.1	%		62.1	%		(2.7	%)
加权平均					87.8	%		87.8	%		88.2	%		88.2	%		(0.4	%)
PGRE的份额					88.9	%		88.9	%		89.3	%		89.3	%		(0.4	%)

加权平均					90.2	%		90.2	%		90.4	%		90.4	%		(0.2	%)
PGRE的份额					91.3	%		91.3	%		91.4	%		91.4	%		(0.1	%)

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

2022年6月，华尔街60号因重建而“停业”。

- 38 -


		同一家商店的租赁占有率

(未经审计)


				截至2022年12月31日						截至2021年12月31日						更改中
	派拉蒙						同一家商店						同一家商店			同一家商店
属性	所有权			租赁%(1)			租赁%(1)			租赁%(1)			租赁%(1)			租赁百分比


纽约：
百老汇1633号		90.0	%		99.7	%		99.7	%		98.3	%		98.3	%		1.4	%
美洲大道1301号		100.0	%		88.1	%		88.1	%		84.3	%		84.3	%		3.8	%
美洲的第1325大道		100.0	%		94.4	%		94.4	%		93.4	%		93.4	%		1.0	%
西52街31号		100.0	%		93.0	%		93.0	%		92.3	%		92.3	%		0.7	%
第三大道900号		100.0	%		79.3	%		79.3	%		79.2	%		79.2	%		0.1	%
第五大道712号		50.0	%		73.9	%		73.9	%		71.4	%		71.4	%		2.5	%
百老汇大街1600号(2)		9.2	%		100.0	%		-	%		-	%		-	%		-	%
华尔街60号(3)		5.0	%	不适用				-	%		100.0	%		-	%		-	%
加权平均					91.7	%		91.7	%		91.8	%		89.8	%		1.9	%
PGRE的份额					92.1	%		92.1	%		90.4	%		90.3	%		1.8	%

旧金山：
第一市场广场		49.0	%		95.8	%		95.8	%		94.7	%		94.7	%		1.1	%
市场中心		67.0	%		79.4	%		79.4	%		84.2	%		84.2	%		(4.8	%)
观澜街300号		31.1	%		81.4	%		81.4	%		94.7	%		94.7	%		(13.3	%)
One Front Street		100.0	%		97.0	%		97.0	%		97.1	%		97.1	%		(0.1	%)
第二街55号		44.1	%		86.0	%		86.0	%		96.3	%		96.3	%		(10.3	%)
萨特街111号		49.0	%		59.4	%		59.4	%		64.2	%		64.2	%		(4.8	%)
加权平均					87.8	%		87.8	%		91.4	%		91.4	%		(3.6	%)
PGRE的份额					88.9	%		88.9	%		91.6	%		91.6	%		(2.7	%)

加权平均					90.2	%		90.2	%		91.6	%		90.4	%		(0.2	%)
PGRE的份额					91.3	%		91.3	%		90.7	%		90.6	%		0.7	%

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

于2022年2月24日收购。

(3)

2022年6月，华尔街60号因重建而“停业”。

- 39 -


		顶级租户和行业多元化

(未经审计，单位为千，不包括平方英尺和每平方英尺的金额)


								PGRE所占份额
					总计			总计			年化租金(1)				的百分比
前十大租户：				租赁	平方英尺			平方英尺					每平方		年化
截至2022年12月31日			属性	期满	占有率(2)			占有率(2)			金额		脚(2)		租金
	第一共和银行		One Front Street	Jun-2025		249,615			249,615		$	21,140	$	84.39		3.1	%
				Dec-2029		76,999			76,999			7,595		98.64		1.1	%
				Dec-2030		25,157			25,157			2,260		89.36		0.3	%
				Dec-2032		108,111			108,111			11,223		103.81		1.7	%
						459,882			459,882			42,218		91.61		6.2	%
	法国农业信贷银行&		美洲大道1301号	Feb-2023		305,132	(3)		305,132	(3)		28,073		91.46		4.1	%
		投资银行		Apr-2035		159,308			159,308			11,690		72.00		1.7	%
						464,440			464,440			39,763		84.79		5.8	%
	高伟绅律师事务所		西52街31号	Jun-2024		328,543			328,543			29,282		89.11		4.3	%
	安联全球投资有限责任公司		百老汇1633号	Jan-2031		320,911			288,823			28,148		97.46		4.1	%
	诺顿·罗斯·富布赖特		美洲大道1301号	Mar-2032		111,589			111,589			10,164		91.08		1.5	%
				Sep-2034		179,286			179,286			17,602		94.37		2.6	%
						290,875			290,875			27,766		93.11		4.1	%
	摩根士丹利公司		百老汇1633号	Mar-2032		260,829			234,749			19,586		83.43		2.9	%
	WMG收购公司		百老汇1633号	Jul-2029		288,250			259,428			17,678		67.51		2.6	%
		(华纳音乐集团)
	Showtime Networks，Inc.		百老汇1633号	Jan-2026		253,196			227,879			16,867		72.51		2.5	%
	谷歌，Inc.		第一市场广场	Apr-2025		339,833			166,518			15,509		92.72		2.3	%
	优步技术公司		市场中心	Jul-2023		234,783			157,305			14,703		93.47		2.2	%


		PGRE所占份额
行业多元化：		平方英尺		占有率			年化		的百分比
截至2022年12月31日		使用中		平方英尺			租金(1)		年化租金
	法律服务		1,715,627		21.2	%	$	150,069		22.0	%
	金融服务-商业和投资银行业务		1,716,428		21.3	%		147,182		21.6	%
	技术与媒体		1,681,331		20.8	%		136,826		20.1	%
	金融服务，所有其他		1,113,494		13.8	%		103,742		15.2	%
	保险		437,152		5.4	%		41,179		6.0	%
	零售		144,305		1.8	%		16,643		2.4	%
	旅游与休闲		206,198		2.6	%		13,849		2.0	%
	消费品		121,732		1.5	%		10,225		1.5	%
	其他专业服务		113,261		1.4	%		9,702		1.4	%
	其他		819,662		10.2	%		53,498		7.8	%

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

仅代表办公和零售空间。

(3)

包括已预租给O‘Melveny&Myers LLP的160,708平方英尺，直到2040年2月。

- 40 -


		租赁活动(1)

(未经审计)


	总计			纽约			旧金山

截至2022年12月31日的三个月

租赁总面积为2平方英尺		205,530			151,700			53,830

PGRE在总租赁平方英尺中的份额：		131,742			99,740			32,002
初始租金(2)	$	77.66		$	71.89		$	95.64
加权平均租期(年)		3.8			4.4			1.7
租户改善和租赁佣金：
每平方英尺	$	40.84		$	49.94		$	12.46
每年每平方英尺	$	10.81		$	11.26		$	7.24
初始租金的百分比		13.9	%		15.7	%		7.6	%
租金优惠：
平均免租期(月)		3.8			4.4			1.7
每年平均免租期(月)		1.0			1.0			1.0

第二代空间：(2)
平方英尺		116,142			84,140			32,002
收付实现制：
初始租金(2)	$	78.60		$	72.11		$	95.64
先前上涨的租金(2)	$	79.12		$	74.60		$	91.01
百分比(减少)增加		(0.7	%)		(3.3	%)		5.1	%
公认会计准则基础：
直线租金(2)	$	76.29		$	71.75		$	88.24
前直线租金(2)	$	74.59		$	69.13		$	88.92
增加(减少)百分比		2.3	%		3.8	%		(0.8	%)

(1)

租赁统计数据，除租赁的平方英尺外，仅代表办公空间。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 41 -


		租赁活动(1)

(未经审计)


	总计			纽约			旧金山

截至2022年12月31日的年度

租赁总面积为2平方英尺		947,135			733,968			213,167

PGRE在总租赁平方英尺中的份额：		688,041			573,247			114,794
初始租金(2)	$	77.22		$	72.08		$	102.90
加权平均租期(年)		8.8			9.5			5.6
租户改善和租赁佣金：
每平方英尺	$	94.61		$	103.03		$	52.58
每年每平方英尺	$	10.72		$	10.88		$	9.40
初始租金的百分比		13.9	%		15.1	%		9.1	%
租金优惠：
平均免租期(月)		9.7			10.8			4.1
每年平均免租期(月)		1.1			1.1			0.7

第二代空间：(2)
平方英尺		557,641			464,373			93,268
收付实现制：
初始租金(2)	$	76.77		$	71.14		$	104.83
先前上涨的租金(2)	$	81.14		$	76.97		$	101.90
百分比(减少)增加		(5.4	%)		(7.6	%)		2.9	%
公认会计准则基础：
直线租金(2)	$	75.27		$	69.36		$	104.67
前直线租金(2)	$	74.16		$	70.04		$	94.69
增加(减少)百分比		1.5	%		(1.0	%)		10.5	%

(1)

租赁统计数据，除租赁的平方英尺外，仅代表办公空间。

(2)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 42 -


		租约到期--总投资组合

(未经审计，单位为千，不包括平方英尺和每平方英尺的金额)


			总计		PGRE所占份额
年份			平方英尺		平方英尺		年化租金(1)				的百分比
租赁到期(2)			即将到期的租约		即将到期的租约		金额		每平方英尺(3)		年化租金

	逐月进行			12,103		8,295	$	807	$	-		0.1	%

	1Q 2023			167,923		160,702		14,407		90.85		2.1	%
	2Q 2023			25,976		14,650		1,096		74.27		0.2	%
	3Q 2023			268,874		180,470		16,777		92.89		2.4	%
	4Q 2023			48,815		33,020		3,275		98.58		0.5	%
	总计2023年			511,588		388,842		35,555		91.84		5.2	%
		2024		920,930		802,595		68,217		85.11		9.9	%
		2025		1,461,334		934,675		81,663		87.30		11.8	%
		2026		1,449,107		1,014,226		89,381		85.94		13.0	%
		2027		295,868		219,152		19,527		88.97		2.8	%
		2028		326,729		266,438		20,291		76.54		2.9	%
		2029		573,478		494,143		40,056		81.53		5.8	%
		2030		611,972		515,491		45,745		88.78		6.6	%
		2031		597,334		529,940		50,917		92.70		7.4	%
		2032		914,704		640,706		59,119		92.27		8.6	%
	此后			2,557,621		2,327,512		178,334		83.30		25.9	%

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

在本季度最后一天到期的租约被视为已入伙，并反映为在下一个季度到期。

(3)

仅代表办公和零售空间。

- 43 -


		租约到期-纽约

(未经审计，单位为千，不包括平方英尺和每平方英尺的金额)


			总计		PGRE所占份额
年份			平方英尺		平方英尺		年化租金(1)				的百分比
租赁到期(2)			即将到期的租约		即将到期的租约		金额		每平方英尺(3)		年化租金

	逐月进行			2,596		2,421	$	455	$	-		0.1	%

	1Q 2023			158,468		156,046		13,971		90.89		2.8	%
	2Q 2023			17,066		10,719		779		72.70		0.2	%
	3Q 2023			21,779		14,865		1,266		84.25		0.3	%
	4Q 2023			6,751		5,054		403		75.32		0.1	%
	总计2023年			204,064		186,684		16,419		88.85		3.4	%
		2024		676,256		652,908		54,051		82.88		11.2	%
		2025		344,891		284,746		25,320		88.79		5.2	%
		2026		737,418		674,101		55,458		78.90		11.5	%
		2027		168,077		152,924		12,929		84.41		2.7	%
		2028		195,595		170,984		11,750		69.08		2.4	%
		2029		496,253		453,509		36,436		80.84		7.5	%
		2030		407,764		397,048		33,993		85.66		7.0	%
		2031		496,270		452,783		43,898		92.96		9.1	%
		2032		492,354		455,927		38,344		84.10		7.9	%
	此后			2,227,113		2,088,653		154,442		81.12		32.0	%

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

在本季度最后一天到期的租约被视为已入伙，并反映为在下一个季度到期。

(3)

仅代表办公和零售空间。

- 44 -


		租约到期-旧金山

(未经审计，单位为千，不包括平方英尺和每平方英尺的金额)


			总计		PGRE所占份额
年份			平方英尺		平方英尺		年化租金(1)				的百分比
租赁到期(2)			即将到期的租约		即将到期的租约		金额		每平方英尺(3)		年化租金

	逐月进行			9,507		5,874	$	352	$	-		0.2	%

	1Q 2023			9,455		4,656		436		89.53		0.2	%
	2Q 2023			8,910		3,931		317		78.56		0.2	%
	3Q 2023			247,095		165,605		15,511		93.67		7.5	%
	4Q 2023			42,064		27,966		2,872		102.80		1.4	%
	总计2023年			307,524		202,158		19,136		94.54		9.3	%
		2024		244,674		149,687		14,166		94.91		6.9	%
		2025		1,116,443		649,929		56,343		86.65		27.2	%
		2026		711,689		340,125		33,923		99.76		16.5	%
		2027		127,791		66,228		6,598		99.50		3.2	%
		2028		131,134		95,454		8,541		89.90		4.1	%
		2029		77,225		40,634		3,620		89.09		1.8	%
		2030		204,208		118,443		11,752		99.22		5.7	%
		2031		101,064		77,157		7,019		91.22		3.4	%
		2032		422,350		184,779		20,775		112.43		10.1	%
	此后			330,508		238,859		23,892		100.07		11.6	%

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

(2)

在本季度最后一天到期的租约被视为已被占用，并反映为下一个季度即将到期的空间。

(3)

仅代表办公和零售空间。

- 45 -


		收付实现制资本支出

(未经审计，以千计)


	截至2022年12月31日的三个月
	总计		纽约		旧金山		其他
资本支出：(1)
维护资产的支出	$	16,377	$	13,523	$	1,949	$	905
第二代租户改进		36,249		22,296		13,953		-
第二代租赁佣金		2,790		1,884		906		-
第一代租赁成本和资本支出		-		-		-		-
资本支出总额	$	55,416	$	37,703	$	16,808	$	905

重建开支：(1)
大堂翻新和其他	$	1,367	$	-	$	-	$	1,367
重建总开支	$	1,367	$	-	$	-	$	1,367


	截至2021年12月31日的三个月
	总计		纽约		旧金山		其他
资本支出：(1)
维护资产的支出	$	16,379	$	13,856	$	2,464	$	59
第二代租户改进		12,565		5,556		7,009		-
第二代租赁佣金		5,564		1,360		4,204		-
第一代租赁成本和资本支出		-		-		-		-
资本支出总额	$	34,508	$	20,772	$	13,677	$	59

重建开支：(1)
Gershwin立面更换	$	2,026	$	2,026	$	-	$	-
电梯现代化		1,963		1,945		18		-
大堂翻新		489		486		3		-
其他		3,099		2,571		6		522
重建总开支	$	7,577	$	7,028	$	27	$	522

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 46 -


		收付实现制资本支出

(未经审计，以千计)


	截至2022年12月31日的年度
	总计		纽约		旧金山		其他
资本支出：(1)
维护资产的支出	$	47,225	$	37,523	$	8,677	$	1,025
第二代租户改进		66,003		38,953		27,050		-
第二代租赁佣金		15,136		12,167		2,969		-
第一代租赁成本和资本支出		-		-		-		-
资本支出总额	$	128,364	$	88,643	$	38,696	$	1,025

重建开支：(1)
大堂翻新	$	5,443	$	1,754	$	46	$	3,643
电梯现代化		1,964		1,928		36		-
其他		1,807		1,719		88		-
重建总开支	$	9,214	$	5,401	$	170	$	3,643


	截至2021年12月31日的年度
	总计		纽约		旧金山		其他
资本支出：(1)
维护资产的支出	$	31,959	$	23,873	$	7,975	$	111
第二代租户改进		42,811		8,912		33,899		-
第二代租赁佣金		19,138		12,589		6,549		-
第一代租赁成本和资本支出		-		-		-		-
资本支出总额	$	93,908	$	45,374	$	48,423	$	111

重建开支：(1)
电梯现代化	$	12,892	$	9,768	$	3,124	$	-
Gershwin立面更换		11,944		11,944		-		-
大堂翻新		5,973		4,131		1,842		-
其他		3,628		2,977		129		522
重建总开支	$	34,437	$	28,820	$	5,095	$	522

(1)

我们对这一措施的定义见第48页。

- 47 -


		定义

我们在这份补充经营和财务数据报告中使用并展示了各种非公认会计准则的衡量标准。以下部分包含这些措施的定义，描述了我们对它们的使用，并提供了为什么我们认为它们有意义的信息。其他房地产公司可能会使用不同的方法来计算这些衡量标准，因此，我们对这些衡量标准的陈述可能无法与其他房地产公司进行比较。这些非GAAP措施不应被视为替代，只应与根据GAAP列报的财务信息一起考虑，并作为其补充。

运营资金(“FFO”)是对我们业绩的补充衡量。FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)采用的定义提出的。NAREIT将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益或亏损，经调整后不包括房地产资产的折旧和摊销、某些房地产资产的减值损失以及出售某些房地产资产或某些房地产资产控制权变更的收益或亏损，包括我们在未合并合资企业的此类调整中所占份额。FFO通常用于房地产行业，以帮助投资者和分析师比较房地产公司的业绩，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，隐含地假设房地产的价值随着时间的推移以可预测的方式减少，而不是根据现有的市场状况波动。FFO不是用来衡量现金流或流动性的。普通股股东应占FFO指公司应占普通股股东的FFO份额，计算方法为从FFO中减去FFO在合并合资企业、房地产相关基金和经营合伙企业中的非控股权益份额。

来自运营的核心资金(“核心FFO”)是衡量我们经营业绩的另一种指标，它针对某些我们认为提高了我们跨时期FFO可比性的其他项目进行了FFO的调整。在适用的情况下，核心FFO不包括某些项目的影响，包括交易相关成本和调整、房地产相关基金投资的已实现和未实现损益、利率互换的未实现损益、遣散费和提前清偿债务的损益，以反映我们房地产投资组合和业务的核心FFO。在未来，我们还可能将其他我们认为有助于投资者比较我们业绩的项目排除在Core FFO之外。核心FFO的目的不是衡量现金流或流动性。普通股股东应占核心FFO指公司应占普通股股东的核心FFO份额，计算方法为从核心FFO中减去核心FFO在合并合资企业、房地产相关基金和经营合伙企业中的非控股权益份额。

可供分配的可用资金(“FAD”)是衡量我们经营业绩的一项补充指标，按核心FFO计算，该指标经(I)维持资产的资本开支、(Ii)租户改善及第二代租赁产生的租赁佣金、(Iii)直线租金调整、(Iv)高于及低于市价租赁的摊销、(V)基于股票的薪酬支出摊销及(Vi)递延融资成本摊销调整后计算。FAD通常与经营活动的现金流一起用于房地产行业，作为衡量从经营中产生现金的能力，以及为现金需求提供资金和向股东分配资金的能力。FAD提供了有关我们经营业绩的信息，否则这些信息是无法获得的，这对投资者和分析师评估我们的经营业绩很有用。此外，尽管FAD不打算作为一种流动性指标，因为它不会对营运资本的变化进行调整，但我们相信FAD可能会为投资者和分析师提供有用的补充信息，涉及我们从运营中产生现金的能力以及我们向股东进行分配的能力。此外，我们相信FAD经常被投资者和分析师用来评估我们作为REIT的表现。普通股股东应占FAD指公司应占普通股股东的FAD份额，计算方法是从FAD中减去合并合资企业、房地产相关基金和经营合伙企业中非控股权益的FAD份额。

扣除利息、税项、折旧及摊销前的房地产收益(“EBITDARE”)是对我们经营业绩的补充衡量。EBITDARE是根据NAREIT采用的定义提出的。NAREIT将EBITDARE定义为GAAP净收益(亏损)，调整后不包括利息支出、所得税、折旧和摊销费用、出售折旧房地产资产的净收益和折旧房地产减值损失，包括我们在未合并合资企业的此类调整中的份额。EBITDARE提供了有关我们的经营业绩的信息，这些信息本来是无法获得的，可能有助于投资者评估我们产生和偿还债务的能力。EBITDAR不应被视为我们财务业绩的指标，也不应被视为我们现金流或流动性的衡量标准。我们亦会呈列PGRE于EBITDARE中的份额，该份额代表我们的合并及非合并合资企业所产生的EBITDARE份额，基于我们在相关资产中的拥有百分比。

- 48 -


		定义--续

调整后EBITDAR是一项补充措施，通过调整EBITDAR来计算，以消除房地产相关基金业绩、利率互换的未实现损益、交易相关成本、提前清偿债务的损益以及某些其他项目的影响，这些项目可能会因期间而异。调整后的EBITDARE提高了跨期间EBITDAre的可比性。在未来，我们还可能从调整后的EBITDARE中排除我们认为可能有助于投资者比较我们的业绩的其他项目。我们还列示了PGRE的调整后EBITDARE份额，这是我们根据我们在基础资产中的百分比所有权产生的由我们的合并和非合并合资企业产生的调整后EBITDARE份额。

净营业收入(“NOI”)是用来衡量我们物业的经营表现。NOI由租金收入(包括物业租金、租户补偿和租赁终止收入)和某些其他与物业相关的收入减去运营费用(包括与物业相关的费用，如清洁、安全、维修和保养、公用事业、物业管理和房地产税)组成。我们还提出了现金NOI，它从NOI、直线租金调整和高于和低于市场的租赁摊销中扣除，包括我们在未合并合资企业的此类调整中的份额。此外，我们根据我们在标的资产中的持有量百分比，列示PGRE于合并及未合并合资企业的NOI及现金NOI份额。我们在内部使用NOI和现金NOI作为业绩衡量标准，并认为它们为投资者提供了有关我们的财务状况和经营结果的有用信息，因为它们只反映了在房地产层面发生的收入和支出项目。

同一门店NOI用于衡量我们在本期和之前的报告期内以类似方式拥有的纽约和旧金山投资组合中物业的经营业绩，并基于我们在标的资产中的百分比代表合并和非合并合资企业的同一门店NOI。同一商店NOI也不包括租赁终止收入、因经营租赁产生的应收账款减值以及某些其他可能因期间而异的项目。我们还提出了相同的商店现金NOI，其中排除了非现金项目的影响，如直线租金调整和摊销高于和低于市场的租赁。

PGRE在总债务中的份额代表我们在合并和未合并合资企业中的债务份额，基于我们在标的资产中的所有权百分比。我们认为，PGRE在总债务中的份额为投资者提供了有关我们财务状况的有用信息，因为它包括我们在未合并合资企业中的债务份额，并不包括我们合作伙伴在合并合资企业中的非控股债务份额。

年化租金是指期末每月基本租金加上根据租赁条款增加的租金，乘以12。

租赁百分比代表已租赁的平方英尺的百分比，包括尚未开始的已签署租约。

相同店铺租赁百分比指本公司于本期间及前一报告期以类似方式拥有的物业的租赁平方英尺百分比，包括尚未开始的已签署租赁，且未归类为非持续经营。

已占用百分比代表我们已开始根据公认会计准则开始租金收入的空间的百分比。

初始租金代表每平方英尺的加权平均现金起租，不包括免费租金或定期上调租金。

前期上涨租金是指到期时每平方英尺的加权平均现金基础租金(包括报销)。

第二代空间是指(1)空置不足12个月或(2)在到期前已预租的租赁空间。

资本支出包括维护资产、租户改善津贴和租赁佣金的支出。维持资产的支出包括维持当期收入的资本支出。第二代租户改进和租赁佣金代表在租赁第二代空间时产生的租户改进和租赁佣金。第一代租赁成本及其他资本支出包括收购当年及收购时计划于其后两年完成的资本支出，以及租户改善及已空置超过十二个月的租赁空间的租赁佣金。重新开发支出包括与物业开发相关的硬成本和软成本，以使其准备好供预期用途。

- 49 -