纽约，NY，2023年2月14日-Urban Edge Properties(NYSE：UE)(以下简称“公司”)今天公布了截至2022年12月31日的季度和年度业绩。

公司董事长兼首席执行官Jeff·奥尔森表示：“Urban Edge以强劲的业绩结束了这一年，最引人注目的是，与2021年第四季度相比，第四季度调整后的FFO增长了22%，同比增长了11%。在亮点中，我们持续的租赁势头在2022年产生了超过100万平方英尺的新租赁，另外还有80万平方英尺的租赁正在谈判中。我们的租赁但未开放的管道带来了明显的NOI增长，在本季度增加了500万美元，达到2900万美元，占当前NOI的12%。其中大部分租约包括在我们积极进行的重建计划中，预计可产生约12%的非杠杆式收益。总体而言，我们对我们的团队在2022年实现的强劲表现感到非常高兴，并相信我们的战略专注于在高密度市场的黄金地段运营和重新开发一流的零售物业，继续使我们处于有利地位，为我们的利益相关者提供更高的长期价值。“

财务结果(1)(2)

·本季度普通股股东应占净收益为1370万美元，或每股稀释后收益0.12美元，而2021年第四季度为4250万美元，或每股稀释后收益0.36美元；截至2022年12月31日的一年为4620万美元，或每股稀释后收益0.39美元；而截至2021年12月31日的一年，普通股股东应占净收益为1.027亿美元，或每股稀释后收益0.88美元。减少的主要原因是2021年房地产销售的确认收益，以及与2021年第四季度终止某些租赁有关的低于市价的租赁无形资产加速摊销。

·本季度适用于稀释后普通股股东的运营产生资金(FFO)为3880万美元，或每股0.32美元，而2021年第四季度为6780万美元，或每股0.56美元，截至2022年12月31日的年度为1.452亿美元，或每股1.19美元，而截至2021年12月31日的年度为1.803亿美元，或每股1.48美元。同比减少的主要原因是与2021年第四季度终止某些租赁有关的低于市价的租赁无形资产加速摊销。

·本季度调整后的FFO为4,060万美元，或每股0.33美元，而2021年第四季度为3,310万美元，或每股0.27美元，截至2022年12月31日的一年为1.485亿美元，或每股1.21美元，而截至2021年12月31日的一年为1.335亿美元，或每股1.09美元。同比增长主要是由于新租约的租金开始，以及2021年12月收购Woodmore Towne Centre和2022年6月收购Riverwood商铺的物业净影响。

经营业绩(1)(3)

·与2021年第四季度相比增长6.2%，与截至2021年12月31日的年度相比增长2.9%，包括重新开发中的物业在内的相同物业净营业收入(NOI)。按年增长主要是由于新租约的租金开始、较高的回收收入以及较高百分比的租金和专用租赁收入。剔除之前被认为无法收回的金额，与2021年第四季度相比增长7.1%，与截至2021年12月31日的年度相比增长4.2%。

·与2021年第四季度相比，不包括重新开发中的物业的同一物业NOI增加了6.2%，与截至2021年12月31日的一年相比，增加了4.1%。同比增长主要是

由于新租赁的租金开始增加，回收收入增加，租金和特殊租赁收入的百分比增加。剔除之前被认为无法收回的金额，与2021年第四季度相比增长6.1%，与截至2021年12月31日的年度相比增长5.3%。

·报告的同一物业组合租赁入住率为95.4%，比2022年9月30日增加了200个基点，比2021年12月31日增加了110个基点。在第四季度，187,000 SF的空置仓库进入同一物业池，随后被租赁。剔除房地产池变化的影响，与2022年9月30日相比，同一物业组合租赁入住率将增加70个基点。

·报告的综合投资组合租赁入住率(不包括日出购物中心)为94.8%，比2022年9月30日和2021年12月31日增加300个基点。

·本季度执行了53份新租赁、续签和期权，总计78.8万瑞士法郎。相同空间的租赁总额为564,000平方英尺，按现金计算的平均租金利差为30.6%。租金差价是由于与Target at Bruckner Commons，T.J.Maxx在Montehiedra的奥特莱斯、Golf Galaxy在Goucher Commons的租约以及在East Hanover仓库的一份工业租约的执行。

资产负债表和流动性(1)(4)

截至2022年12月31日的资产负债表要点包括：

·总流动资金约9.29亿美元，包括1.29亿美元手头现金和我们循环信贷协议下可用的8亿美元。

·应付抵押贷款17亿美元，加权平均期限为4.1年。大约91%的未偿债务是固定利率的。

·总市值约34亿美元，其中包括价值17亿美元的1.222亿股完全稀释的普通股和17亿美元的债务。

·净债务与总市值之比为46%。

租赁、开发和再开发

在本季度，该公司执行了576,000 SF的新租约，包括与Target at Bruckner Commons签订的139,000 SF租约，以及与T.J.Maxx在Montehiedra奥特莱斯签订的28,000 SF租约，回填了这些物业的部分旧凯马特空间。该公司还与物流服务公司Bestway Trucking签订了一份租约，接管2021年收购的一个空置的187,000个SF仓库。这份租约的执行使同一处物业的租赁入住率增加了130个基点。

该公司在本季度启动了价值1990万美元的重建项目，目前正在进行的重建项目总额为2.16亿美元，预计剩余成本为1.597亿美元。积极的重建项目预计将产生约12%的非杠杆收益。

在本季度，该公司稳定了四个重建项目，总估计成本为6670万美元。Kohl‘s于2022年10月在卑尔根市中心13.4万平方英尺的空间开始运营。此外，亨廷顿公地重建项目的第一阶段已经完成，ShopRite于2022年12月开业。两个小商店项目也稳定在位于纽约布朗克斯的Bruckner商店和我们在新泽西州Kearny的物业。

截至2022年12月31日，本公司已签署尚未开始租金的租约，预计将产生额外的2900万美元的未来年度总租金，约占截至2022年12月31日的年度NOI的12%。其中约620万美元预计将在2023年确认。

2023年展望

该公司宣布了对2023年全年业绩的展望，包括预计稀释后每股净收益为0.27美元至0.33美元，稀释后每股FFO为1.10美元至1.16美元，调整后的FFO为每股1.11美元至1.17美元。第4页包括净收益与调整后的FFO和FFO的对账、与2023年前景相关的假设，以及将我们的2022年稀释后每股FFO与我们的2023年估计联系起来的对账。

投资者日

该公司将于2023年4月18日美国东部时间下午2：00至下午6：00在纽约证券交易所举办投资者日，其中将包括一场演讲和关于业务计划和战略的公开讨论。

收益电话会议信息

该公司将于2023年2月14日美国东部时间上午8：30主持收益电话会议和音频网络直播。所有感兴趣的人都可以通过会议ID 13734687拨打1-877-407-9716(免费)或1-201-493-6779(收费/国际)收听收益电话会议。电话会议还将进行网络直播，并以只听模式在我们网站的投资者页面上播放：www.uedge.com。电话会议结束后，投资者页面上的网络直播链接将重播一年。从2023年2月14日东部时间上午11：30到2023年2月28日星期二晚上11：59，还可以通过拨打会议ID 13734687拨打1-844-512-2921(免费)或1-412-317-6671(收费/国际)来收听电话会议重播。

(1)有关定义和其他详细信息，请参阅“非公认会计准则财务指标”和“经营指标”。

(2)关于截至2022年12月31日的季度的净收益与调整后的FFO和FFO的对账，请参阅第10页。

(3)关于截至2022年12月31日的季度净收入与NOI和同财产NOI的对账，请参阅第11页。

(4)截至2022年12月31日的净债务计算为合并债务总额17亿美元减去现金和现金等价物总额1.29亿美元，其中包括限制性现金。

2023年收益指引

该公司2023年的收益指引预计稀释后每股净收益为0.27美元至0.33美元，稀释后每股FFO为1.10美元至1.16美元，调整后的FFO为每股1.11美元至1.17美元。以下是基本假设的摘要，以及调整后每股摊薄后的估计收益、FFO和FFO范围的对账。

该公司的全年展望基于以下假设：

·同物业噪声增长，包括重新开发的物业，增长1.0%至2.0%

·同财产NOI增长，包括重新开发中的财产，根据以前被认为无法收回的0.5%至3.5%的金额进行调整

·没有新的收购或处置

·G&A费用从3550万美元到3750万美元不等

·利息和债务支出从7010万美元到7300万美元不等

·不包括影响FFO可比性的项目，包括债务清偿损失或任何非正常业务过程的一次性项目

下表是将我们的2022年稀释后每股FFO与公司估计的2023年稀释后每股FFO之间的对账：

(1)包括对2022财年FFO的调整，影响可比性。有关更多信息，请参阅第10页“净收益与FFO和调整后FFO的对账”。

该公司提供的预期净收入预测完全是为了满足证券交易委员会的披露要求。该公司的预测是基于管理层目前对公司业务、行业和经营市场的信念和假设；这些预测存在已知和未知的风险和不确定因素。不能保证我们的实际结果不会与上述指导方针不同。该公司没有义务公开更新任何前瞻性陈述，包括其2023年收益指引，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。欲了解更多信息，请参考本文件第7页披露的“前瞻性陈述”以及公司提交给美国证券交易委员会的年度和季度报告中披露的“风险因素”。

非公认会计准则财务指标

除了主要的GAAP陈述之外，该公司还使用某些非GAAP业绩衡量标准，因为我们相信这些衡量标准提高了对公司经营业绩的理解。我们不断评估我们报告的非GAAP业绩衡量标准的有用性、相关性、局限性和计算方法，以确定如何最好地向投资公众提供相关信息，因此该等报告衡量标准可能会发生变化。该公司的非GAAP业绩衡量标准具有局限性，因为它们不包括影响经营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为补充财务结果。此外，公司对非GAAP指标的计算可能无法与其他REITs或房地产公司报告的类似名称的非GAAP指标相提并论，这些公司对这些指标的定义不同，因此，了解公司定义和计算其每个非GAAP指标的方式非常重要。公司和投资公众通常使用以下非GAAP衡量标准来了解和评估我们的经营业绩和业绩：

·FFO：本公司认为，FFO是衡量其经营业绩的有用的补充指标，是房地产行业广泛使用的公认指标，尤其是房地产投资信托基金(REITs)。根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)和本公司的定义，FFO是指净收益(根据GAAP计算)，不包括出售与REIT主营业务相关的可折旧房地产和土地的收益(或亏损)、与REIT主营业务相关的可折旧房地产或土地的减值、合并部分拥有实体的收益以及租金财产折旧和摊销费用。该公司认为，财务分析师、投资者和股东更好地利用FFO产生的可比期间经营业绩，这主要是因为它排除了房地产资产价值可预测地减少的假设。FFO不代表符合公认会计原则的经营活动的现金流，不应被视为净收益的替代，作为我们业绩的指标，也不代表现金流作为衡量流动性或我们进行现金分配的能力。

·经调整的FFO：本公司披露经调整的FFO是因为它认为这是其核心经营业绩的有用补充衡量标准，有助于历史财务期间的可比性。调整后的FFO是通过对FFO进行某些调整来计算的，以计入公司认为不能代表持续核心经营业绩的项目，包括不可比较的收入和费用。本公司计算调整后FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。

·NOI：公司内部使用NOI来做出投资和资本分配决策，并将我们物业的非杠杆化表现与同行进行比较。该公司认为，NOI作为业绩衡量指标对投资者是有用的，因为当跨时期比较时，NOI反映了非杠杆化基础上的入住率、租金、运营成本以及收购和处置活动的趋势对运营的影响，提供了从净收入中看不到的视角。该公司使用GAAP定义的净收入计算NOI，仅反映在物业层面产生的、经非现金租金收入和支出调整的收入和支出，以及我们认为不能代表持续经营业绩的收入或支出(如果有的话)。此外，本公司使用NOI保证金，计算方法为NOI除以物业总收入，本公司认为基于类似原因，NOI保证金对投资者有用。

·同一物业NOI：该公司在同一物业的基础上披露NOI，其中包括在整个报告期内拥有和运营的物业的结果，其中截至2022年和2021年12月31日的季度共有69项物业，截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度共有68项物业。按同一物业基准提供的资料不包括正在发展、重新发展或涉及锚地重新定位的物业，而该等物业的可出租总面积(“GLA”)的大部分已停止使用，亦不包括于比较期间购入或出售的物业。因此，同一物业NOI有助于消除由于本报告所述期间物业的开发、重新开发、收购或处置而导致的净收入差异，从而为比较本公司物业的经营业绩提供更一致的业绩衡量标准。虽然对名称的更改存在判断，但当物业被指定为重新开发物业时，它将被从同一物业池中移除，因为它正在根据一项预计将对其运营收入产生重大影响的正式计划进行重大翻新或保留。一旦开发或重建所带来的NOI增长的很大一部分反映在本年度和可比较的上一年期间，则将开发或重建物业移回同一物业池, 一般情况下，项目预期NOI的80%至少在一年后以现金方式实现。一旦我们在整个可比时期内拥有该物业，并且该物业没有进行重大开发或重新开发，收购将被转移到同一物业池中。该公司还提供了基于同一物业的NOI披露，调整后的基础上包括重新开发的物业。同一物业NOI可能包括《对帐》中详细说明的其他调整

NOI和同物业NOI的净收入包括在本新闻稿随附的表格中。我们还提出了这一指标，不包括以前被认为无法收回的金额的收集。

·EBITDARE和调整后EBITDARE：EBITDARE和调整后EBITDARE是我们在各种财务比率中使用的非公认会计准则的补充措施。NAREIT理事会于2017年9月批准的EBITDARE白皮书将EBITDARE定义为净收益(根据GAAP计算)，经利息支出、所得税(福利)支出、折旧和摊销调整、处置折旧财产的损益、折旧财产减值减值和未合并合资企业的投资的调整，以及反映未合并合资企业的实体在EBITDARE中的份额的调整。提出EBITDARE和调整后的EBITDAre是为了帮助投资者评估REITs，作为衡量公司经营业绩的一种指标，因为它们排除了与我们的经营业绩无关或不能指示我们的经营业绩的各种项目，而且它们近似于我们债务契约中的关键业绩衡量标准。因此，公司认为，在各种比率中使用EBITDARE和调整后的EBITDAre，而不是所得税前收入，可以提供与公司满足所述期间各种覆盖范围测试的能力相关的有意义的业绩衡量标准。调整后的EBITDARE可能包括不代表经营结果的其他调整，如本新闻稿所附表格中的净收入与EBITDARE和调整后EBITDARE的对账中所述。该公司还公布了截至2022年12月31日的净债务(现金净额)与年化调整后息税前利润的比率，以及净债务(现金净额)与总市值的比率，该公司认为，这对投资者来说是有用的，作为评估公司资产负债表杠杆的补充指标。EBITDARE和调整后EBITDARE的列报与以往期间列报的EBITDA和调整后EBITDA一致。

该公司认为，净收入是GAAP财务指标与上文概述的非GAAP绩效指标最直接的可比性。本新闻稿所附表格中提供了这些计量与净收入的对账。

运营指标

该公司提供与我们的物业相关的某些运营指标，包括入住率、租赁活动和租金。经营指标由本公司使用，并有助于投资者了解我们物业的经营表现。

入住率指标指按已签立租约(包括发展及重建物业)计算的已占用可出租总面积百分比，并包括已签署但租金尚未开始计算的租约。同一物业组合租赁入住率包括在整个报告期内拥有和运营的物业，截至2022年和2021年12月31日的季度共有69项物业，截至2022年和2021年12月31日的年度共有68项物业。本公司同一物业组合的入住率指标不包括正在开发、重新开发或涉及锚地重新定位的物业，即可出租总面积的很大一部分已停止使用，也不包括在过去12个月内收购的物业或在比较期间出售的物业。

已执行的新租约、续签和已行使的期权在相同空间的基础上列报。相同空间租约是指在之前有租约的空间上签署的租约。

该公司偶尔会按租户类别提供披露，其中包括锚点、商店和工业/自助仓库。主播和商店进一步被当地租户和地区/国家租户细分。我们将主要租户定义为租赁面积超过10,000平方英尺的租户。本地租户的定义是那些地点少于五个的租户。地区租户是指在一个地区拥有五个或更多地点的租户。全国性租户的定义是那些拥有五个或更多地点并在两个或更多地区运营的租户。

附加信息

欲了解公司的补充披露方案，请访问我们网站的“投资者”栏目，网址为www.uedge.com。我们的网站还包括其他财务信息，包括我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及对这些报告的修订。

公司使用并打算继续使用其网站的“投资者”页面，该页面可在www.uedge.com上找到，作为一种披露重大非公开信息和遵守FD法规规定的披露义务的手段，包括但不限于通过张贴可能包括重大非公开信息的投资者介绍。因此，投资者除了关注公司的新闻稿、美国证券交易委员会申报文件、公开电话会议、演示文稿和网络广播外，还应该关注“投资者”页面。我们网站上包含的或可能通过本网站访问的信息未通过引用并入本文件，也不是本文件的一部分。

关于城市边缘

Urban Edge Properties是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于管理、收购、开发和重新开发城市社区的零售房地产，主要是华盛顿特区至波士顿走廊的零售房地产。Urban Edge拥有76处房产，总可租赁面积为1720万平方英尺。

前瞻性陈述

本文中包含的某些陈述构成前瞻性陈述，这一术语在修订后的1933年《证券法》第27A节和修订后的1934年《证券交易法》第21E节中有定义。前瞻性陈述并不能保证未来的业绩。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，受到许多假设、风险和不确定因素的影响。我们未来的业绩、财务状况、业务和目标入住率可能与这些前瞻性陈述中所表达的大不相同。您可以通过本新闻稿中的“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似的表达方式来识别其中的许多陈述。决定前瞻性声明结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力，包括但不限于：(1)新冠肺炎大流行及其相关变种的经济、政治和社会影响以及与之相关的不确定性；(2)主要租户的损失或破产；(Iii)本公司租户在租约届满时与本公司续订租约的能力及意愿，以及本公司是否有能力以相同或更优惠的条款重新租用其物业，或在不续期或本公司行使权利以取代现有租户的情况下，以相同或更佳的条款重新租赁其物业；。(Iv)电子商务对本公司租户业务的影响；。(V)宏观经济状况，例如通胀上升及资本市场受扰或无法进入，以及本公司股价可能出现波动；。(Vi)公司在实施其业务战略方面的成功及其识别、承保、融资的能力, 完善和整合多元化收购和投资；(Vii)公司竞争市场的一般经济状况或经济状况的变化，及其对公司收入、收益和资金来源及其租户的影响；(Viii)由于利率变化、通胀上升和其他因素，包括目前预计将于2023年发生的美元伦敦银行间同业拆借利率的终止，公司借款成本增加；(Ix)本公司偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力，以及本公司根据与本公司财务业绩有关的契诺而在其现有信贷安排下借款的能力可能受到的限制；(X)与本公司的发展、重建及锚地搬迁项目相关的潜在较高成本，以及本公司按预计租金租赁物业的能力；(Xi)本公司对环境事宜的责任；(Xii)灾难性天气和其他自然事件对公司财产的损害，以及气候变化的实际影响；(Xiii)公司根据经济、市场、法律、税务和其他考虑因素保持其房地产投资信托基金资格的能力和意愿；(Xiv)信息技术安全漏洞；(Xv)主要高管的损失；以及(Xvi)有关我们的环境、社会和治理(“ESG”)指标、目标和指标的方法和估计的准确性、租户合作报告ESG指标和实现ESG目标和指标的意愿和能力，以及政府监管对我们ESG工作的影响。关于可能对前瞻性陈述的结果产生重大影响的因素的进一步讨论，见第一部分第1A项中的“风险因素”。, 截至2022年12月31日的公司年度报告Form 10-K。

我们声称，对于本新闻稿中包含的任何前瞻性陈述，《1995年私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述都受到了安全港的保护。告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅在本新闻稿发布之日发表。可归因于我们或代表我们行事的任何人的所有随后的书面和口头前瞻性陈述，其全部内容都明确地受到本节所载或提及的警告性陈述的限制。我们不承担任何义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本新闻稿发布之日之后发生的事件或情况。

城市边缘属性

合并资产负债表

(单位为千，不包括每股和每股金额)

城市边缘属性

合并损益表

(以千为单位，每股除外)

将净收益调整为FFO和调整后的FFO

下表分别反映了截至2022年12月31日和2021年12月31日的季度和年度的净收益与调整后的FFO和FFO的对账情况。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。关于FFO和调整后的FFO的描述，请参阅第5页的“非公认会计准则财务计量”。

(1)在截至2022年12月31日和2021年12月31日的季度和年度，分别用于计算每股FFO和调整后每股FFO的加权平均稀释股份高于GAAP加权平均稀释股份，这是由于LTIP和OP单位的稀释影响，这些单位可能为我们的普通股赎回。

(2)截至2022年12月31日的季度和全年的金额包括180万美元的遣散费和70万美元的加速股票补偿支出，这些支出与公司某些高管在2022年第四季度离职有关。其余部分与非常规诉讼费用和交易成本有关。

(3)这一数字反映了在截至2021年12月31日的季度和年度中，扣除可归因于非控股权益的部分(在综合收益表中归入物业租金收入)后，分别加速摊销了3350万美元和4450万美元的低于市价的无形负债。

(4)截至2021年12月31日的季度和年度的金额反映了与2020年我们在波多黎各的购物中心的债务交易和法人重组相关的地方和州所得税的最终调整。

(5)与前期相关的房地产税结算调整总额为140万美元。在计算调整后的FFO时对FFO进行的120万美元调整是扣除应归因于日出购物中心非控股权益的部分。

净收益与NOI和同财产NOI的对账

下表分别反映了截至2022年12月31日和2021年12月31日的季度和年度的净收入与NOI、同物业NOI和包括重建物业在内的同物业NOI的对账。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。关于NOI和同一财产NOI的描述，请参阅第5页的“非GAAP财务衡量标准”。

(1)截至2022年12月31日的季度和年度的NOI包括上一年140万美元的房地产税调整，包括可归因于非控股权益的部分，用于解决成功的上诉。

(2)非同一物业噪声指数包括与该期间内正在重建的物业及收购或处置的物业有关的噪声指数。

(3)不包括以前被认为无法收回的款项的收取，与#年第四季度相比增长了6.1%

2021年与截至2021年12月31日的年度相比增长5.3%。

(4)不包括以前被认为无法收回的款项的收取，与#年第四季度相比，增长了7.1%

与截至2021年12月31日的年度相比，增长了4.2%。

(5)日出购物中心第四季度和2022年全年的净营业(收入)/亏损包括与本年度相关的130万美元的房地产税结算。剔除本年度房地产税结算的影响，截至2022年12月31日的季度和年度的净营业亏损分别为60万美元和390万美元。

净收益与EBITDARE和调整后EBITDARE的对账

下表分别反映了截至2022年12月31日和2021年12月31日的季度和年度的EBITDARE和调整后EBITDARE的净收入对账。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。有关EBITDARE和调整后EBITDARE的说明，请参阅第5页的“非公认会计准则财务指标”。

(1)截至2022年12月31日的季度和年度的金额包括180万美元的遣散费和70万美元的加速股票补偿支出，这些支出与公司某些高管在2022年第四季度离职有关。其余部分与非常规诉讼费用和交易成本有关。

(2)这一数额反映了上一年140万美元的房地产税调整，包括可归因于非控股权益的部分，用于解决成功的上诉。

(3)这一数额反映了在截至2021年12月31日的季度和年度中，低于市价的无形负债加速摊销的3,350万美元和4,590万美元(归入综合损益表中的物业租金收入)。