附件10.2

租赁协议

范布伦街196号

弗吉尼亚州赫恩登

本租赁协议(以下简称《租赁协议》)日期为2023年1月6日，由Germanium LLC(一家特拉华州有限责任公司，以下简称“房东”)和Cogent Communications，Inc.(以下简称“承租人”)签订和签订。Germanium LLC是一家特拉华州有限责任公司(以下简称“房东”)，就本协议下的公告而言，Germanium LLC(以下简称“房东”)和Cogent Communications，Inc.(下称“承租人”)的办公地点分别位于K Street 1627K Street，NW，NW，Washington，D.C.20006和Cogent Communications，Inc.(下称“承租人”)，就本协议中的通知而言，Germanium LLC在华盛顿特区4楼，西北街2450N Street，4Flo.，20037设有办事处。

WITNESETH：

对于以下保留的租金以及以下所列的相互契诺和协议，房东和租客同意如下：

某些定义

1.本租赁中使用的下列术语具有以下含义：

(A) 大楼。土地、写字楼和附属改善，位于弗吉尼亚州赫恩登范布伦街196号，邮编：20170(“大楼”)。

(B) 批租房产。承租房屋的可出租净面积约为1,587(Br)平方英尺(1,587平方英尺)，套间为100A，如附件A所示。

(C) 租期。租期五(5)年(“租赁期”，自业主与租客拟于(A)2023年3月1日或(B)租客开始实际入伙(下称“开始入伙日期”)的日期 起计)，并于开始入伙日期的第五年周年日午夜截止(下称“到期日”)。

(D) 固定年租金。在租赁期内，房东应向租户支付的固定年租金总额为每年34,914,000美元/100美元(39,914.00美元)(以下简称“固定年租金”) 以每平方英尺面积每年22美元和00/100美元(22美元)为基础计算。在租赁期内到期的固定年租金应提前支付，无需要求、通知、减免或抵销，按月平均分期付款二万九千九百五十美元($2,909.50)(以下简称“固定月租金”)。

(E) 建筑可出租面积。根据建筑物业主和管理人协会(BOMA)的标准测量方法确定的大楼可出租总面积为100,619平方英尺。

(F)租户的 运营费用百分比。1.58%(1.58%)是指上述批租物业的面积占建筑物可出租面积的比例，以下简称“承租人的营运开支百分比”。

(G)代理人。 业主不时指定的代理人(如有的话)，以管理建筑物和收取本合同项下的到期款项， 或业主指定的任何继承人。承租人应收到关于代理人的任命或任何变更的书面通知。

(H) 租赁年份。租赁期内的首个租赁年为自生效日期前一天午夜起计至其后第十二(12)个完整历月最后一日午夜止的期间。租赁期内的每个后续 租赁年应自上一个租赁年最后一天的次日开始，并持续 整整十二(12)个日历月，但租赁期内的最后一个租赁年将于本租约期满或终止之日终止。

转让权条款

2.房东特此将租出的房产出租并转租给承租人，租户在此租借、租赁和承租房东的房产，租期为租期，并遵守本合同中规定的条款和条件。

术语

3. 本租赁期限为上文第1(C)节规定的租赁期限。承租人特此承诺并同意在生效日期接受批租的物业，并在租约期满或本租约终止时交出对其的占有权。

租金

4.除本协议另有规定外，承租人同意在不经房东通知或要求、不经承租人扣除、抵销或反索偿的情况下，向房东支付租金。

(A) 承租人应向业主支付固定年租金(定义见上)，不扣除或按月平均预付固定月租金(定义见上文)的分期付款 ，第一期于本租约生效日期 到期应付，其后各期于其后每个历月的第一天到期应付，直至本租约提供的租金总额 缴足为止。如果开始日期不是每月的第一天，所有租金应等于租赁期限当前日历月租金按比例分摊的 部分。租户应通过电子资金直接转入房东指定的银行账户，向房东支付上述租金和本合同项下应支付的其他金额。房东应使用www.cogentco.com/eft上的链接注册租户的 电子资金支付处理器。如果房东在租金到期并应支付后的任何时间接受该租金，该接受不应成为在随后的情况下拖延的理由，也不应被解释为放弃房东在本协议项下对该延迟付款的任何权利。

(B) 如果在到期之日起十(10)天内未支付本合同项下的任何租金分期付款或其他应付款项，租金和该等其他款项应在不影响业主在本租赁项下的任何其他权利的情况下增加相当于拖欠分期付款的5%(5%)的 滞纳金。租客支付或房东收到的租金少于本合同规定的每月分期付款，不得被视为不是由于先前规定的租金， 任何支票或任何随支票或付款所附信件上的任何背书或声明也不得被视为协议和满意， 房东可以接受该支票，但不损害房东收回该租金余额或寻求本租约规定的任何其他补救措施的权利。

(C) 承租人有义务支付在本租约期满之日或以其他方式终止本租约时尚未完全清算和确定的任何预留租金和本合同项下应支付的其他金额。

额外租金

5.0定义。 就本节5而言，下列术语应具有下文所述的含义：

(A) “承租人份额”指承租人物业的可出租楼面面积占建筑物可出租楼面总面积的比例，即1,587平方英尺除以100,619平方英尺或1.58%。

(B) “房地产税”是指对房地产和建筑物或业主在其经营中使用的任何个人财产或业主在建筑物或该等个人财产中的权益征收的或与之有关的所有税项、评估和收费， 还应包括可作为任何其他房地产税的替代或作为全部或部分附加而征收或评估的任何其他税项、费用或其他消费税。无论是现在的习惯还是双方在本租赁之日的预期 。房地产税不应包括以房东从所有来源获得的净收入衡量的特许经营税或所得税，除非由于征税方法的改变，对房东征收或评估任何此类税收，以替代或作为构成房地产税的任何其他税收的全部或部分附加。房地产税 还应包括与争议、确定或降低房地产税程序相关的合理法律费用、成本和支出 。

(C)“运营费用”是指业主支付或发生的与建筑物和不动产的管理、运营、维护和维修有关的所有费用和支出的总和，包括但不限于：(1)空调、电力、蒸汽、供暖、燃气、机械、通风、电梯系统和所有其他公用事业的成本，以及与此相关的用品和设备以及维护和服务合同的成本；(2)维修、一般维护和清洁的成本； (Iii)火灾、扩大保险范围、锅炉、洒水器、公共责任、财产损失、租金、地震和其他保险的成本， (Iv)工资、薪金和其他劳动力成本，包括税收、保险、退休、医疗和其他员工福利，(V)房东聘用的所有承包商与建筑物和房地产有关的费用，包括房东的合理管理费、咨询费、律师费和会计费 (Vi)供应、更换和清洁员工制服的成本，(Vii)根据不适用于大楼和不动产的任何政府法律或法规的要求，对建筑物和不动产进行的任何资本改进的成本，以作为一种节省劳动力的手段，或在本租赁日期后对建筑物和不动产的运营或维护进行的其他节约的成本 ，该成本应在房东确定的合理期限内摊销。连同未摊销余额的利息，年利率为10%(10%)，或房东为建造此类基本建设而借入的资金可能支付的更高利率 , 及(Viii)因管理、营运、保养及维修该建筑物及该不动产而合理招致的任何其他任何类别的任何其他开支。

(D) 如果在任何历年的全部或部分时间内，业主不得向建筑物可出租面积的95%(95%)提供将计入运营费用的任何特定工程或服务，因为建筑物有不到95%(95%)的入住率或任何其他租户本身正在获得和提供该工程或服务，则应对该日历年的营业费用进行调整，使租户在该日历年的营业费用中的份额增加到房东认为可合理归因于租户使用该出租物业的数额。

(E) 营运开支将不包括(I)从该等租户收回的特定租户应占成本，(Ii)除5.1(C)(Vii)段所述者外的任何资本改善成本，(Iii)按揭利息及本金支付，(Iv)租户改善成本，(V)房地产经纪佣金及(Vi)向大楼内另一租户但非租户提供的任何服务。

(F) 本期限内每个日历月的“月度费用”应指该月所在日历年房地产税和营业费用总额的十二分之一(1/12)。

5.1支付租户增加的份额 。

承租人应按“额外租金”支付承租人在“基期 年度”内增加的营业费用和房地产税的份额。基准年为2023年历年。

5.2租户造成的运营费用增加过多。

(A) 尽管本租约有任何相反规定，但如果承租人在租赁物业内安装或操作任何重型机械或电气设备，包括辅助冷却设备，或在租赁物业内进行任何业务或从事任何活动，导致运营费用在事实和情况下以其他方式增加过多，承租人 应独自承担由此可能引起的任何超额电力消耗或其他费用的成本，在此情况下，可归因于该等超额耗电量或其他费用的费用不应视为营运开支或按比例在大楼租户之间分摊，而应作为租户的额外租金 按月增加并支付。

(B) 包括照明在内的总平均耗电量超过每平方英尺3.5瓦特(3-1/2)瓦特，应视为超标。此外，任何单个电动机械或设备的铭牌额定值超过两(2)千瓦的，也应被视为需要额外电流。

(C)房东可要求安装一个或多个单独的电表以记录用电量或用电量，或有权要求信誉良好的独立电气工程师调查和确定这种过度用电量。任何此类测量或仪表及其安装、维护和维修的费用应由承租人支付。 承租人同意应要求立即向房东(或公用事业公司，如果由公用事业公司提供直接服务)支付 上述电表所显示的所有用电量和需求，或按当地公用事业公司为此类服务收取的费率支付由调查确定的统一月费。如果租户根据电表读数向房东支付电费，应与公用事业公司向房东收取的电费相同。此外，如果 承租人的用电量是直接计量的，承租人应只负责承租人的运营费用占建筑公共区域电费的百分比，在根据本第5条计算额外的 租金时，所有其他电费将不包括在运营费用中。为清楚起见，承租人自费并经房东协商和批准后，应安装单独的电表来测量租赁房产的用电量。

5.3支付 额外租金。房东应不时向租客发出书面通知(“预测通知”)，说明房东对当前历年的房地产税和营业费用的合理估计、预测或预测(统称为“预测”)。在业主发出推算通知书后的下一个历月的第一天或之前，以及其后每个月的第一天或之前，租客应向业主支付推算通知书所显示的租客份额的十二分之一 。在每一历年结束后，在房东确定了该历年的房地产税和营业费用的实际数额后，房东应以书面形式通知租客承租人应承担的房地产税和营业费用。如果承租人应承担的房地产税和经营费用超过承租人就该历年支付的相应金额，承租人应在房东通知之日起三十(30)天内向房东支付相当于超出部分的金额。如果租户在该日历年度支付的上述金额 超过了租户在该房地产税和经营费用中的份额，则房东应将超出部分计入房东通知之日起 之后应支付的租金，直至超出部分用完为止。如果本租约在超出部分全部使用之前到期，房东应向租户支付租约期满当年尚未用于支付租金且不合理地需要支付额外租金的余额 。由于第5.3节的规定，房东有义务贷记或支付给租客的任何金额不得产生利息或罚款。

用途：分配 和转租

6.(A)承租人将根据适用的分区规定，只为承租人的客户使用及占用批出的物业作一般办公用途、电讯交换地点、网络营运中心、数据中心及代管地方。未经业主事先书面同意，转让的房屋不得用于任何其他用途，而业主的书面同意不得被无理拒绝。承租人不会出于任何非法、无序或额外危险的目的使用或占用被转让房屋，并且 将遵守对被转让房屋或其运营具有管辖权的政府实体当前和未来的所有法律、条例、法规和命令。

(B)承租人(I)在未经业主事先书面批准的情况下，不得转让、转让、抵押或扣押本租约，且(Ii)在未经业主就每一准转租人或其他受让人事先书面同意的情况下， 不得转租、出租(或允许占用或使用)出租的物业或其任何部分，在转租或其他转让的情况下，承租人不得无理拒绝同意。双方明确同意，承租人有权转租、转租或允许使用和占用全部或部分出租房屋，只要承租人就此向房东提交书面通知，承租人仍完全有义务征得房东的同意，不得无理扣留或拖延。未经房东按照本条款第6(B)款规定给予的事先书面同意，不得通过法律实施或其他方式进行此类转让、转让或转租。承租人特此同意，房东有绝对权利直接处理出租房屋的该部分(包括全部)，并将其转租给任何预期的承租人、转租人或其他承租人，而不对租客进行赔偿或随后征得租客的同意。但是，只要房东将出租房屋出租给任何此等一方，房东应免除租客在本合同项下的义务。房东对任何转让、转让或转租的同意，不得解释为放弃或免除承租人对本租赁条件的任何条款或再次获得房东同意才能进行任何进一步转让、转让或转租的要求，除非房东的同意明确规定。就本租赁而言, 下列事件(无论是在一次交易或一系列交易中完成)应被视为转租物业或本租赁的转租、转让或转让：(I) 任何出售、转让或以其他方式转让股票或投票权，或设立新的股票或投票权，以改变或转让公司租户的实际控制权；或(Ii)转让或转让合伙企业权益，或设立新的合伙企业 权益，以改变或转让普通或有限合伙企业的租户的实际控制权。尽管有上述规定， 承租人有权在未经业主同意的情况下，将本租赁转让给通过出售、合并或其他方式继承承租人几乎全部资产的任何实体。

改建

7. (A)承租人未经业主书面同意，不得对出租房屋进行任何结构改动、改善或增建，而业主的书面同意不得被无理拒绝或拖延。租户所作的所有改动和改善应在本租约期满或提前终止时保留在租约房产上，并将成为业主的财产，除非房东在本租约终止前向租户发出书面通知，要求将其拆除， 在此情况下，承租人应移除该等改动、改善和/或增建，并将租约房产恢复到本租约开始时的良好状态 。如果租户不这样做，房东可以这样做，房东可以选择向租户收取费用和支出作为额外租金。

(B)尽管有上述规定，但如因承租人声称已为承租人完成工作或已向承租人提供材料而将任何技工的留置权针对受让物业或承租人所属的不动产提出，则承租人应在十(10)日内解除该技工的留置权，并由承租人支付费用或提交法律规定的任何保证金。如租客未能解除任何该等技工的留置权，业主可(按其选择)解除该等留置权，并将其费用视作下一期固定月租到期时须支付的额外租金，但房东解除该等留置权并不视为免除或纠正租客不履行该等留置权的责任。承租人应赔偿房东，并使其免受因进行任何此类改建、装饰、增建或改善而对人身或财产造成的任何和所有费用、留置权、索赔或损害。

(C) 如果在未经业主事先书面同意的情况下进行任何此类重大改动、增建或改善，业主应在接到通知后，同意或以书面通知租户进行更正或拆除，如果在收到通知后十(10)个工作日内，租户未能进行更正或拆除，则承租人应承担业主因此而产生的任何及所有费用。任何允许的改动、改进的增加应符合适用的 规范和任何有管辖权的消防保险人委员会的规定的要求和规定。

(D) 任何一方对批租处所或建筑物所作的一切改建、增建或改善，须立即成为业主的财产，并在本租契期满或以其他方式终止本租约而不受干扰或损害时，作为该批租契合约的一部分而保留在该物业上并连同该物业一并交还；但是，如果承租人没有违约履行其在本租约项下的任何义务，承租人有权在本租约期满或以其他方式终止之前，由承租人承担费用，拆除所有安装在承租人物业内的交易固定装置、可移动家具、家具或设备。如果承租人在本租约到期或以其他方式终止之前没有移走租户的该等财产，则房东有权移走并储存该财产，费用由承租人承担；如果该财产在向承租人发出书面通知后五(5)天内仍未移走，且该财产在本租约终止后仍未被移走，则该财产将成为房东的财产，并应与转让房产一起作为租约的一部分交出。

承租人的设备和操作

8.(A) 承租人不得在非正式营业场所内或周围进行或允许进行任何活动或放置任何设备或材料， 这些活动将以任何方式(I)增加建筑物的火灾或其他保险；(Ii)伤害、阻碍或干扰其他承租人或在建筑物内有业务的其他人的权利；或(Iii)与适用的地方、州或联邦火灾或其他法律法规相冲突。如果任何保险公司 或适用的保险评级局声明火灾或其他保险费率的增加是由于承租人在被拆分的房屋内或周围的活动或设备造成的，则该声明 应为该费率增加是由于该活动、材料或设备造成的确凿证据，因此， 承租人应对该增加承担责任，并应赔偿房东。

(B)房东应允许承租人安排和完成与电信公用事业单位或第三方的光缆连接，以连接到公共街道、公用事业单位或邻近物业中的光缆，以供承租人在大楼内运营，如果需要合作，房东应与租户和该等公用事业单位或第三方合作，以促进 此类连接。此类合作应包括允许该公用事业公司或第三方或承租人安装电缆和/或管道，从业主财产线通过建筑物最低入口点到达被剥夺的房屋，并安装用于该等连接的光纤配电板，包括促进该等安装和连接所需的协议。承租人和/或承租人的第三方提供商应承担安装的所有费用。业主同意，除本租约规定外，安装和运营不收取任何额外费用。

(C)承租人应享有向大楼内的租户、分租户和其他住户提供其电信服务的非专有权，包括安装立管分配系统。承租人应在安装立管分配系统之前向业主提交计划，以供批准，不得无理扣留、调整或拖延。授予承租人的此类权利不收取任何费用。为清楚起见，承租人和/或承租人的第三方提供商的此类安装不应对当前安装在大楼内或大楼周围并由大楼内其他 租户使用的电信的使用和/或享受造成负面影响或阻碍。

(D)房东确认 租户还租用了毗邻的弗吉尼亚州赫恩登范布伦街198号(“198处”)的空间。承租人 应被允许利用现有管道/通道(如果可用)来连接租约房产和198个房产之间的光纤。 如果没有现有管道/通道可供租户使用，则租户有权在租约房产和198个房产之间建造管道/通道 。在这两种情况下，承租人应与房东协商并寻求管道/通道的批准，并向房东提供不得无理扣留、限制或拖延的平面图供批准。

租客维修：对房产的损坏

9. (A)除本租约另有规定外，承租人特此接受租约生效之日出租物业的状况，但须遵守所有适用的分区、市、县及州的法律、条例、规则及条例，以及管制出租物业的用途。物业是按“原样”租赁的。

承租人应保持出租物业及其内的固定附着物及设备清洁、安全及卫生；并应妥善保管物业及设施，使其不受任何浪费或伤害； 并于本租约期满或以其他方式终止时，将同一扫帚交回时保持清洁，其顺序及状况与开始租用日期时相同，但不包括因承租人疏忽而造成的正常损耗及损坏、火灾及其他意外事故 。承租人应立即通知房东，并且承租人应自费修复：(I)因将承租人的财产移入或移出建筑物和/或非承租人而对建筑物或被剥夺的建筑物造成的任何损坏；(Ii)由承租人、其代理人、佣人、雇员和承租人的商务邀请人造成的任何损坏；(Iii)由于承租人、其代理人、佣人、雇员和商务邀请人的疏忽而造成的火灾或其他 伤亡造成的任何损害；但所有该等修葺工程，如属结构性质，或影响建筑物的其他部分，则须由业主进行(费用由租客承担)。如果承租人在收到房东的书面要求后没有及时进行维修，房东有权进行必要的维修、更改和更换。房东在维修过程中产生的任何费用或费用，租客有责任支付的，应由租户支付作为到期的额外租金，并在下一次到期支付固定月租金(或 适用的续订租金)分期付款时支付。这一规定应被解释为给予房东的额外补救，但不限于房东在这种情况下拥有或可能拥有的任何其他权利和补救。

家具

10.房东有权规定租约房屋内保险箱和其他重型设备或固定装置的重量和位置。除非业主批准，否则不得将家具、设备或其他任何类型的笨重物品接收到大楼内，也不得将其带进电梯。所有家具、设备和其他材料的搬运应在房东的直接控制和监督下进行，但房东不对搬运家具、设备和其他材料造成的任何损坏或收取任何费用负责。承租人 同意立即将承租人在大楼附近的人行道、车道和地面上交付或存放的任何家具、设备或 其他材料移走。尽管如此，承租人应被允许接收、放置和移走在承租人正常业务过程中使用的电信设备。

承租人的保险；放弃代位权

11. 如果任何一方因任何损失、损坏或责任而根据任何指定其为被保险人的保险单获得任何收益，则该方特此免除另一方因该等损失、损坏或责任而承担的任何和所有责任，尽管该等损失、损坏或责任可能是由于另一方的疏忽行为或不作为而引起的。但此种免除仅对在免责方的适当保险单规定的时间内发生的灭失或损坏有效，且此种免除不得损害被保险人根据该保险单获得赔偿的能力。本合同每一方应尽合理努力在其保险单中加入类似条款，如果该条款不能包含在任何此类保险单中，应立即通知另一方。

检查

12. 在业主或代理人发出合理的事先书面通知后，租户应允许业主、代理人、他们的代理人和雇员出于以下任何目的在所有合理的 次进入该批租的房产：(I)检查、检查或保护该批租的房产；(Ii)防止损坏或伤害该房产或建筑物的任何其他部分；(Iii)进行业主认为合理需要的修葺工程；或(Iv)在租赁期的最后六(6)个月或根据本条例规定的任何续期期间，在正常营业时间内进入租约物业，向准租客展示租约物业，时间为业主不会不合理地干扰租客的业务运作。

禁止反言证书

13. 在房东提出要求前十(10)天的任何时间，承租人应以可记录的形式向房东和房东指定的任何其他人签署、确认并向房东交付一份书面禁止反言证书，以证明截至该禁止反言证书的日期：(I)该租客管有转让的房产，并已无条件接受该禁止反言证书，并且目前正在支付根据本协议保留的租金和额外租金(或当时存在的事实状态)；(Ii) 本租约未经修改且完全有效(或如有修改，则本租约完全有效)；(Iii)当时是否存在任何抵销、抵免或抗辩，以对抗业主的任何权利或补救，或租客在本租约项下的任何义务或义务(如有，请详细说明)；。(Iv)任何租金或其他费用已预付的日期(如有)；。(V)承租人不知道房东在本租约项下有任何未治愈的违约(或如果承租人知道任何此类未治愈的违约，则详细说明)；和(Vi)承租人不知道已发生的任何事件，授权承租人终止本租赁 (或如果承租人知道，则详细说明)。

违约事件

14.发生下列情况之一应构成本合同项下的违约事件：

(A)承租人未能在房东书面通知后十(10)天内支付本合同规定的固定月租金的任何分期付款或本合同要求承租人支付的任何其他款项。

(B)空置或闲置，或允许空置或空置三十(30)天以上。

(C)承租人 未能在书面通知和要求后三十(30)天内履行本租约的任何其他契诺或条件，除非 不履行的性质需要超过三十(30)天才能解决，在这种情况下，承租人未能努力 解决此类问题应构成违约事件。

(D)承租人 应破产、为债权人的利益进行转让、转移欺诈或债权人、根据《国家破产法》提出破产呈请，或者如果根据《国家破产法》提出针对承租人的非自愿请愿书，或者如果为承租人的几乎所有资产指定了接管人或受托人；

(E)因此而产生的财产应经执行或其他法律程序处理；

(F)房东 未能在书面通知和要求后三十(30)天内履行本租约的任何其他契诺或条件，除非 违约的性质需要超过三十(30)天才能治愈，在这种情况下，房东未能努力 解决此类违约应构成违约事件。

失责时的补救措施：强制执行

15.(1) 在发生任何租客违约事件时，业主可自行选择行使下列任何或全部补救办法，连同业主在法律上或衡平法上可获得的任何其他补救办法：

(A)业主可于发出通知后不少于 日的指定日期向租客发出书面通知，通知租客选择终止本租约，而本租约将于该指定日期届满，而业主有权立即收回出租物业，一如该日期最初已定为本租约条款的届满日期。然后，房东可以重新进入租约的房产，无论是否经过法律程序，并将所有人从那里带走，租户在此明确放弃法定的迁出通知或任何其他迁出通知。承租人明确同意房东行使回收权不应以任何方式妨碍或损害房东可获得的其他法律补救 。

(B)除以下所述外，终止本租约或取得或收回租约物业的任何行为，不得剥夺业主就过去或未来租金向租客提出的任何补救措施或诉讼，亦不得解释为放弃取得租约物业的所有权的权利。

(D)如果租户违约或威胁违约本租约的任何条款或条件，房东有权申请强制令，并有权援引法律或衡平法允许的任何补救措施，就像本租约中没有规定房东的具体补救措施一样。

(E)还规定，如果根据本租契的规定发生违约，并据此达成妥协和和解，则不构成放弃本租约中所载的任何契诺，也不构成放弃租约本身；特此 特此同意，如果在租户的占有权终止之前根据上述判决作出妥协或和解，则本租约不得合并在任何判决中，在这种情况下，租约将通过支付本租约保留的租金以及租户进一步履行本租约的方式继续。

(F)即使本第15条或本租约有任何相反规定，如租客违约，业主只有权获得租客应支付的租金及其他费用，犹如租客根据本租约第31条行使提前终止租约的权利 。

(2)在发生任何业主违约事件时，承租人可由承租人自行选择行使承租人在法律或衡平法上可获得的任何或所有其他补救措施，包括但不限于终止本租约。

房东的治愈权

16. 如果承租人不履行本合同项下的任何义务(根据本租赁条款支付租金或其他应付给房东的义务除外)，并且在收到通知后未能按照上文第(Br)14节的规定纠正此类违约，房东可以(但不应被要求)代表承租人履行该义务，由此向房东支付的费用： 自房东支付之日起按18%(18%)的年利率(或适用法律允许的最高利率，如果较低)向房东支付的利息应由租户支付给房东，作为本合同项下的额外租金，到期并应与下一次到期的固定月租金或其他适用租金分期付款(如果有)一起支付；但是，房东的这种行为不得用于纠正这种违约或阻止房东寻求任何原本有权获得的补救措施。

租户保留

17.本租约期满或以其他方式终止时，承租人应交出对已批租房屋的占有权，并以清洁扫帚的方式。如果承租人在本租约期满或以其他方式终止租约后，在房东知道并同意的情况下，继续占有租出的房产，则应适用以下条款：(I)租户应在租期结束后的第一个月内，以固定月租金(经调整)或其他适用的租金支付，自动成为租客；(Br)租户应根据本租约的所有条款和规定及其他规定；(Ii)每月租约应从租期结束的第一天开始；(Iii)承租人应被要求至少三十(30)天书面通知业主任何迁出意向； 和(Iv)承租人有权获得三十(30)天书面迁出通知，但如果承租人不提前支付租金或违反任何其他契约，承租人无权获得任何迁出通知，特此明确放弃通常三十(30)天的迁出通知 。然而，尽管有上述规定，如果租户在本租约期满或终止后仍保留租约 ，而房东希望在租约期满后立即收回租约物业，则在房东接受租客作为月租人的租金之前的任何时间，房东可选择立即重新进入并接管租约物业，而无需经过任何程序，或通过适用法律允许的任何法律程序。

服务和健身设施

18.[br}(A)房东将在正常营业时间内将位于弗吉尼亚州赫恩登20170范布伦大街196号的无人值守健身设施(“范布伦196号”)作为大楼的标准运营设施，供租户非专用。运营和维护健身设施的所有按比例的成本(但不包括购买健身设备)应包括在运营费用中(成本由大楼和196 Van布伦平均分摊)，但使用健身中心获得的任何收入应从运营费用中扣除。此外，如果房东以其唯一和绝对的酌情权决定健身设施应配备员工，则与此相关的所有成本应包括在运营费用中；但是，如果该决定是在基准年之后做出的，则房东应调整基准年的运营成本，以包括该年的12个月的员工成本。在大楼或范布伦街196号维持办公室的租户及其员工有权 使用健身设施，风险自负，并根据房东不时提供的与健身设施相关的规则， 关于健身设施，租户及其员工应提供业主 可能不时合理要求的任何豁免和/或赔偿证明。

(B)除直接计量电费(如上文第5.2(C)节所述)外，承租人在本租赁期内不得自行支付煤气、水、电、下水道、垃圾处理以及其在房屋内使用的所有其他公用事业服务的费用。在任何情况下，此类公用事业都不会包括任何资本改善的成本。租户将在租赁期内自行支付电话使用费。

业主的法律责任

19.经租户同意，房东和代理人不承担任何责任或责任，包括租户在租约房屋内的业务经营，或租户的个人财产文件、记录、金钱、物品或物品的任何损失或损坏(或任何种类和以何种方式造成)；租户同意使房东和代理人免受所有此类索赔的伤害。

谴责

20.(A)如果政府或准政府当局根据宣判、征用权或征用的权力，或以转让的方式取得全部出租物业，则租约期限自政府当局取得占有权之日起终止，而全部补偿均为业主的财产，但租客安装的任何固定装置或设备的价值除外。

(B)如 政府或半政府当局取得批租物业的一部分，而该部分不会严重及不利地影响承租人在批租物业进行业务的能力，则租约将保持十足效力，而租户的租金将根据批租物业面积的减少而公平调整。

责任险

21. 在本合同期限内或其任何延期期间，承租人应自费为 房东和租户的互惠利益、针对在废弃物业内或附近发生的人身伤害、死亡或财产损失索赔的一般公共责任保险 提供不低于100万美元和N0/100(1,000,000.00美元)的单一人员伤亡或任何事故的保险。和 不少于一百万美元和N0/100($1,000,000.00)的财产损失限额。保险单 应将房东列为附加被保险人。为了证明保险有效，承租人应向房东 提供保险证书，并在取消或不续签任何此类保单前至少十(10)天书面通知房东。

弥偿和免除损害赔偿

22.(A) 除该等故意或疏忽的行为外，承租人应赔偿业主，使其免受租客在本租约期间保管及控制的任何及所有法律责任、索偿、损害赔偿、罚款或判决，或以任何方式与此有关的索偿、损害赔偿、罚款或判决，而该等责任、索偿、损害赔偿、罚款或判决是因租客在 内及有关转管物业的诉讼而遭受的。如果房东在没有自身过错的情况下成为由租客发起或针对租客提起的任何诉讼的一部分，租户应保护并使房东不受伤害，并支付房东在执行本租赁的契诺和协议时可能产生或支付的所有费用、费用和合理的律师费。

(B)在 中，任何一方对任何性质的任何附带、惩罚性或后果性损害，包括利润或收入损失，均不承担责任，无论其是否可预见或一方是否通知另一方其可能性。

捆绑效应

23. 双方同意，本租约对业主和租客及其继承人和受让人具有约束力，并符合其利益。在不违反本合同任何限制承租人转让或转租的规定的情况下，本租赁合同对双方及其代理人、继承人和受让人具有约束力。本租约受弗吉尼亚州联邦法律管辖。

承按人的权利

24.抵押权人 享有下列权利：

(A)承租人要求向房东发出的任何通知，也应以同样的方式向抵押权人发出。

(B)如果承租人因房东的任何违约而有任何借口支付租金或有权从租金中抵销其费用，或因履行本租约条款施加于承租人的任何义务而产生任何费用，则在这种情况下，承租人应以本租约规定的方式向抵押权人发出意向行使该权利的通知，此后抵押权人有权但无义务在本租约规定的时间内纠正上述违约行为。

(C)应抵押权人的要求，承租人将提供禁止反言证书，证明已支付和将支付的租金、租赁剩余期限、业主违约的存在(如果有)，以及抵押权人可能不时要求的有关本租约的其他信息。

律师费

25. 如果本协议中被点名的任何一方提起诉讼以强制执行本协议的条款或声明本协议项下的权利，在审判或上诉中胜诉的一方有权获得由败诉方支付的合理律师费，该费用由 法院确定。

改善租户状况

26. 房东特此授予租户安装改进型设备的权利，所有改进型设备的安装费用均由租户承担。所有这些改进应以良好的工匠方式安装，承租人应赔偿并免除无害的房东因安装上述改进而承担的任何责任。

停车

27.房东应以先到先得的方式在大楼内提供5个停车位，供租户指定使用。 每个空间的租金为每月0美元。

最终和完整的协议

28. 本租赁包含双方之间的最终和完整协议，不受此处未包含的任何条款、条件或 陈述的约束。

附录

29.由双方签署的本合同附件的条款应视为本租约的一部分。

通告

30. 本租赁规定的所有通知均应以书面形式发出，如果通过挂号信或挂号信发送到以下地址，则视为已正确送达：

致房东：

锗有限责任公司

K街1627号，西北，

华盛顿特区，20006

致租户：

有力的通信公司。

西北，N街2450号

华盛顿特区，20037

收信人：Thaddeus G.Weed -CFO

附：总法律顾问

租约的终止

31.承租人 可在六十(60)天书面通知后，随时终止本租约规定的空间租赁，不受处罚。自终止日期起，承租人将不再有义务支付租金或其他费用，任何预付租金或其他费用应按比例退还给承租人，直至终止日期为止。

其他

32. 本租约不能口头更改，只能通过一方或多方签署的书面形式进行更改。本租约任何条款的无效或违法不应影响本租约其他条款的有效性。此处包含的标题和标题 仅供参考和方便使用。本合同双方特此保证并向另一方证明，其 拥有签订本租赁的完全权力和授权；每个执行本租赁的个人向另一方证明，他或她有权利、权力、能力和授权约束其代表其签订本租赁的实体。如果承租人 是一个以上的个人或实体，则构成承租人的个人或实体应承担本合同项下的连带责任。本租约可签订多份正本，每份正本应视为正本，但所有正本应构成一份且相同的协议。向承租人提交本租约以供审查，并不构成租赁出租物业的保留或选择权；本租约仅在房东完全签署本租约后才生效并对房东具有约束力。

附加条文

33.业主的工作应包括在租赁开始前完成的已转让房屋内的新地毯(如果适用)和油漆，费用由业主自行承担。租户和业主应共同商定油漆和地毯的类型和颜色。

34.在签订本租赁协议的同时，承租人应被授予对本租赁协议附件B所列设备的所有权，并根据本租赁协议附件C形式的销售清单，使其成为本租赁协议的一部分(“现有设备”)。承租人应 维护和维修状况良好的现有设备，并应拥有非独家许可证，可在销售清单日期和租赁期的剩余时间内在其现有位置更换和操作该等现有设备。自本租约到期或提前终止之日起，承租人将所有所有权让给现有的 设备(包括现有设备的任何类似更换)，包括与之相关的所有配线、管道和设备， 将存在于出租物业和建筑物的其他部分内，并将免费和明确地 转让给业主任何留置权、债权和产权负担。

35岁。承租人有权安装卷筒式发电机的分接箱，以及所有必要的电气连接，以作为独立房屋的备用电源。承租人应与房东协商，确定并同意卷起发电机的位置。承租人在安装之前，应将计划提交业主批准，不得无理扣留、附加条件或拖延。如果租出物业的标准电力服务中断(完全或间歇性)或质量下降，承租人有权在与业主协商后安装和运行卷起发电机，直到标准电力服务恢复到承租人可接受的质量和可用性，由租户自行决定。

双方及本租约于上述日期签订，特此为证。

双方已于上述第一个日期签署本租赁协议，特此为证。