附件99.1

服务物业信托(纳斯达克：SVC)2022年11月投资者说明会

2服务财产信托公司(纳斯达克代码：SVC)|2022年11月有关前瞻性陈述的警告本演示文稿包含的前瞻性陈述符合1995年私人证券诉讼改革法和其他证券法的定义。每当我们使用诸如“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将会”、“可能”以及这些或类似表达的否定或派生词语时，我们就是在发表前瞻性声明。这些前瞻性陈述是基于我们目前的意图、信念或预期，但前瞻性陈述不保证会发生，也可能不会发生。本演示文稿中的前瞻性陈述涉及我们业务的各个方面，包括我们对Sonesta Holdco Corporation及其子公司(Sonesta Corporation)经营已经或可能过渡并更名为Sonesta的酒店的能力的预期，我们经理和租户支付到期退款、租金或其他债务的合同金额的可能性和程度，我们在当前通胀和不断上升的利率环境下保持充足流动性的能力，以及可能的经济衰退和其他具有挑战性的经济和市场状况，如果业务瞬变的酒店业务将恢复到新冠肺炎疫情爆发前的历史水平，以及酒店业状况的任何改善是否会持续、增加或维持，我们偿还或再融资到期或到期的债务的能力，我们租户可能违约或不续约的可能性，租金下降或空置率增加，我们的物业销售和收购，我们关于投资、融资和处置的政策和计划，我们支付债务利息和本金的能力, 我们有能力向股东支付分派和维持分派的金额，我们筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力，我们改善某些物业的意图，我们以满意的条款为我们的酒店和净租赁物业聘请和保留合格经理和租户的能力，我们实现租金和回报来源多元化的能力，这提高了我们现金流的安全性，我们循环信贷安排下未来借款的可用性，我们的信用评级，我们对我们从与RMR Group LLC或RMR Group LLC，或RMR LLC，Sonesta和TravelCenter of America Inc.的关系中受益的期望。，或TA，我们作为REIT纳税的资格，由于供应链挑战或其他市场条件导致的劳动力成本和短缺的增加以及商品和其他价格上涨的影响，我们对我们酒店的规模、地理多样性、战略位置和多样化的服务水平为我们提供的竞争优势的信念，联邦或州税法的变化，以及其他事项。由于各种因素的影响，我们的实际结果可能与我们的前瞻性陈述中包含或暗示的结果存在实质性差异，这些因素包括经济状况的影响，包括因新冠肺炎疫情而发生或增加的市场行为变化的影响，利率、通货膨胀、劳动力成本和可用性的增加，以及可能的经济衰退和资本市场对我们以及我们的经理和租户的影响，房地产、酒店、运输和旅游中心以及我们的经理和租户经营的其他行业内的竞争，特别是在我们物业所在的市场中，合规性，以及联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项的变化, 我们的业务和我们满足复杂规则的能力受到限制，以便我们保持作为U房地产投资信托基金的税收资格。S.联邦所得税目的、恐怖主义行为、流行病或其他我们无法控制的人为或自然灾害，以及与我们的相关方，包括我们的管理托管人、TA、Sonesta、RMR LLC和其他与他们有关联的人的实际和潜在的利益冲突。我们在提交给美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)的截至2021年12月31日的10-K表格年度报告中，以及我们提交给美国证券交易委员会(SEC)的其他文件中，都指出了可能导致与前瞻性表述不同的其他重要因素。我们提交给美国证券交易委员会的文件可以在美国证券交易委员会的网站上查阅。美国证券交易委员会。政府。您不应过分依赖我们的前瞻性陈述。除非法律要求，我们不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或改变任何前瞻性陈述。非GAAP财务指标本报告包含非GAAP财务指标，其中包括“FFO”、“标准化FFO”、“EBITDA”、“酒店EBITDA”、“调整后酒店EBITDA”、“EBITDARE”和“调整后EBITDARE”。这些指标与根据U计算的最直接可比财务指标的对账。S.公认会计原则或公认会计原则包含在本协议的附录中。除非另有说明，否则所有数据均为截至2022年9月30日的三个月的数据。请参阅第30页，了解本演示文稿中使用的术语的某些定义。

3服务物业信托(纳斯达克：SVC)|2022年11月SVC：公司概述SVC投资于两个资产类别：酒店和专注于服务的零售净租赁物业，为其现金流提供多元化。基于必需品的零售资产具有强大的租金覆盖率、较低的资本支出要求和长期租赁期限，可产生稳定的现金流，平衡酒店投资组合的周期性。按地理位置和行业进行多元化：22个行业的物业，147个品牌，分布在46个州、华盛顿特区、波多黎各和加拿大。酒店组合倾向于延长住宿，通常固定成本较低，利润率较高。

4服务物业信托基金(纳斯达克代码：svc)|2022年11月服务物业信托基金：公司概况242家酒店40,563钥匙$62亿投资769零售净租赁资产1340万可出租平方英尺$51亿投资1,011处物业$113亿投资全国规模的多元化投资组合

5服务性物业信托基金(纳斯达克代码：svc)|2022年11月SVC：最近事件物业销售：售出80处物业，价值5.32亿美元YTD信用额度：将到期日延长至2023年7月季度股息增加：至每股0.2美元酒店投资组合改善：第三季度每间可支配收入比上年同期增长29.6%第三季度稳定净租赁投资组合：持续稳定的现金流租金覆盖范围增至2.88倍

6 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 SVC’s assets are located in 4 6 states, Washington DC, Puerto Rico, and Canada. Portfolio Highlights: Geographically Diverse • SVC has invested $1 1 . 3 billion in its real estate portfolio. • SVC’s investments are located in various markets near demand generators. • SVC believes geographic diversity mitigates market risk. Investments Total Property Count Hotel Count Net Lease Count Total ($000s) % of Total Hotel ($000s) Hotel % of Total Net Lease ($000s) Net Lease % of Total 1 California 58 36 22 $ 1,363,488 12.1% $ 1,090,423 17.6% $ 273,065 5.3% 2 Texas 77 21 56 882,230 7.8% 366,211 5.9% 516,020 10.1% 3 Illinois 66 10 56 703,369 6.2% 412,360 6.7% 291,008 5.7% 4 Georgia 91 17 74 676,319 6.0% 406,185 6.6% 270,134 5.3% 5 Florida 59 11 48 517,744 4.6% 268,859 4.3% 248,885 4.9% 6 Arizona 39 14 25 469,323 4.2% 222,501 3.6% 246,822 4.8% 7 Ohio 46 5 41 451,140 4.0% 120,210 1.9% 330,930 6.5% 8 Pennsylvania 36 8 28 378,436 3.3% 174,320 2.8% 204,116 4.0% 9 Louisiana 15 3 12 377,503 3.3% 245,798 4.0% 131,705 2.6% 10 Missouri 30 5 25 299,362 2.6% 168,175 2.7% 131,187 2.6% Top 10 517 130 387 6,118,914 54.1% 3,475,042 56.1% 2,643,872 51.7% Other 494 112 382 5,188,857 45.9% 2,722,109 43.9% 2,466,748 48.3% Total 1,011 242 769 $ 11,307,771 100.0% $ 6,197,151 100.0% $5,110,620 100.0%

服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月酒店组合

8项服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月按服务级别(1)按连锁规模(1)按位置全面服务、37.2%选择服务、27.2%延长入住、35.6%高端、50.2%高端、14.0%中端/中端、35.8%位置关键字投资组合的百分比郊区20,573 50.7%城市9,193 22.7%机场7,611 18.8%度假村2,852 7.0%小型地铁121 0.3%213号州际公路0.5%总计40,563 100.0%酒店投资组合：按位置和服务水平多样化1)基于关键字数量的百分比

9服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月酒店投资组合：每月运营指标vs.2019年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%-10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 RevPAR vs2019年(所有242家酒店)RevPAR占2019年9月全面服务的百分比2019年9月选择服务2022年9月作为百分比。2019年9月延长逗留2022年9月，按百分比计算。截至2019年9月入住率65.0%87.5%入住率60.4%83.5%入住率71.9%90.3%ADR$187.08 110.1 ADR$120.66 94.2%ADR$110.62 97.5%RevPAR$121.60 96.3%RevPAR$72.8878.7%RevPAR$79.54 88.1%

10 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Hotel Portfolio: Monthly Operating Metrics ( All 242 Hotels) Monthly Hotel EBITDA ($ in Millions) 62.3% 56.2% 59.6% 60.1% 55.0% 50.2% 44.7% 52.7% 61.5% 65.2% 65.5% 69.5% 68.00% 63.10% 66.20% $123 $118 $118 $121 $114 $116 $110 $121 $128 $134 $137 $145 $145 $134 $141 $77 $66 $71 $73 $63 $58 $49 $64 $79 $88 $90 $101 $98 $85 $93 $0 $50 $100 $150 $200 $250 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Jul '21 Aug '21 Sep '21 Oct '21 Nov '21 Dec '21 Jan '22 Feb '22 Mar '22 Apr '22 May '22 Jun '22 Jul '22 Aug '22 Sep '22 Occupancy ADR RevPAR $21.5 $12.5 $11.3 $17.2 $6.9 $3.2 - $11.6 $1.6 $17.5 $24.1 $29.2 $37.4 $34.4 $17.0 $29.1 -$20 -$10 $0 $10 $20 $30 $40 Jul '21 Aug '21 Sep '21 Oct '21 Nov '21 Dec '21 Jan '22 Feb '22 Mar '22 Apr '22 May '22 Jun '22 Jul '22 Aug '22 Sep '22

11个服务物业信托(纳斯达克：SVC)|2022年11月酒店投资组合：按服务水平排名前5位的酒店EBITDA生成器数量按服务水平划分的酒店EBITDA((000个)Royal Sonesta Kaua‘i 356$5,473 Sonesta Hilton Head，SC 340 4,610 Royal Sonesta Cambridge/Boston，MA 400 4,542 Royal Sonesta Toronto(York Kville)，On 212,132 Royal Sonesta San Juan，PR 402 1,826总计1,710$18,583 Q3 Hotel EBITDA.C按服务水平划分的242家酒店合并投资组合产生的酒店EBITDA为8,060万美元，净利润率为20.2%。·提供全方位服务的酒店在本季度产生了3900万美元的酒店EBITDA，比去年同期增长了186%。·延长住宿酒店在本季度创造了2,720万美元的酒店EBITDA，比去年同期增长了14.6%。·精选服务型酒店也有所改善，第三季度酒店EBITDA为1,440万美元，同比增长81%。$14$8$24$39$14$27 18.5%18.3%24.9%9.7%13.0%24.8%0%20%40%60%80%100%120%$-$5$10$15$20$25$30$35$40$45全服务精选服务延期入住2021 EBITDA 2022 EBITDA 2022净利润率2021净利润率2022酒店EBITDA 2021酒店EBITDA

12服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月酒店投资组合：配置改善酒店投资组合的整体质量(1)$88$101$111$110$113$119$113$108$106$112$93$76$51$59$71$79$88$93$86$85$80$88$67$51‘1月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日9月19日‘10月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日‘10月’19日‘11月’19日‘19月’19月‘19月’19日‘19月19日’19月‘19日’19月‘19日’19月‘19日’19月‘19日’10‘月’19‘月’19月‘19月’19月‘19日’19月‘19月’19日‘19月’19月‘19日’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日‘月’19月‘19月’19月‘19日’月‘19日’19月‘19月’19月‘19月’19日‘19月’19月‘19日’19月‘19日’月‘19日酒店投资组合：2019年全年保留酒店出口酒店$50$65$81‘22月’22月‘22月’22月‘22月’22月22日‘22月’22日‘22月’22日‘22月’22月RevPAR：YTD 2022保留酒店退出酒店$2亿$600万保留酒店退出酒店EBITDA：LTM截至9/30/22$4.59亿美元1700万保留酒店退出酒店EBITDA：2019年全年(1)保留酒店投资组合由220家酒店组成。Exit Hotels包括本季度出售的五家酒店，瑞银出售的一家酒店，相当于2022年9月30日的一家酒店，以及截至2022年9月30日的协议出售的16家酒店。

13服务物业信托(纳斯达克：SVC)|2022年11月111 49 40 7838 56美国延长逗留美国精选服务美国全方位服务国际国内特许经营·索内斯塔为SVC管理200家酒店。·SVC拥有Sonesta 34%的股份。·股权投资的账面价值为1.34亿美元。·SVC将通过持有Sonesta 34%的股份，从Sonesta扩大的规模中受益。酒店投资组合：索尼斯塔酒店一览超过1,100家物业1 6个品牌来源：索尼斯塔国际酒店集团管理200家酒店超过900家特许经营酒店

服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月净租赁组合

15服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月净租赁组合：优质服务和基于必需品的资产净租赁组合统计7 69$37 3 mm物业年化最低租金13.4 mm×9.8可出租平方英尺加权平均租期(1)9 8.1%2.88x占用租金覆盖各种地理足迹(1)(1)按年化最低租金计算。2 1工业|1 36品牌年最低租金8.6%

16服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月70%14%13%4%固定/定期消费物价指数单位(1)按年最低租金计算。净租赁组合：可靠的收入流和较低的资本支出要求良好的渐进式租赁到期(1)9.6%的租赁合同增加或租金结构百分比为37 3 m m 0.5%0.5%3.0%2.4%3.3%3.8%2.5%13.0%1.1%56.8%2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032+

17服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月净租赁投资组合：多元化租户和行业通过年化最低租金降低风险(1)。按品牌划分的租户(1)按行业划分的租户(1)旅游中心，66.9%的餐厅-快速服务，5.3%的电影院，3.7%的餐厅-休闲餐饮，3.2%的健康和健身，2.9%的医疗，牙科办公室，2.7%的杂货店，2.5%的家居用品和休闲，2.1%的汽车设备和服务，1.9%的汽车经销商，1.3%的其他，7.5%品牌年化最低租金百分比美国旅游中心/Petro停车中心66.1%2.54x The Great Escape 2.1%7.79x AMC影院1.8%1.01x终身健身1.5%1.81x Buehler‘s Fresh Foods 1.5%5.90x心脏地带牙科1.2%4.42x帝王影院1.0%0.70x特快油更换1.0%4.34x规范1.0%2.34x飞行J旅游广场0.9%5.86x其他21.9%2.61x 100%2.88 x

18服务物业信托(纳斯达克：SVC)|2022年11月·根据投资，约占SVC投资组合的30%。·租金包括每年最低2460万美元的现金支付，外加基于某些销售增长的百分比租金。·截至2022年9月30日，LTM的租金覆盖率为2.54倍，高于去年同期的2.10倍。·TA最近报告，截至2022年9月30日的LTM调整后EBITDA较上年同期增长45%，至3.2亿美元。·TA正在向SVC的旅游中心投入大量资金，包括以客户为中心的增强功能和系统改进，以提高效率和性能。·TA正在扩大其地理足迹和市场份额，收购了五个旅游中心、两个卡车服务设施，并在2022年签署了16项特许经营协议。Net Lease投资组合：最新发展投资组合更新-美国旅游中心

服务财产信托(纳斯达克：svc)|2022年11月财务信息

20服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月资产负债表概述截至2022年9月30日良好的债务到期日账面资本杠杆/覆盖比率净债务/总资产5 4。2%净负债/房地产资产账面总值55%调整后EBITDA Re/利息支出(1)1.6 x净债务/EBITDA Re(1)(2)1 0.1 x强劲资产负债表浮动利率债务1%无担保固定利率债务7.9%股东权益20%(1)代表截至2022年9月30日的12个月(2)截至2022年9月30日的三个月的净债务与年化调整后EBITDA Re的比率为8.3倍。·无担保固定利率优先票据：57亿美元，加权平均利率为5.07%。·8亿美元或不断演变的信贷安排：◦到期日延长至2023年7月。◦在2022年第三季度偿还了7.05亿美元。·没有衍生品、表外负债或重大不利变化条款或评级触发。$0$400$800$1,200$1,600 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030百万固定利率债务循环信贷安排-1%79%20%

21服务财产信托(纳斯达克：svc)|2022年11月公共债务契约公制契约2022年9月30日总债务/调整后总资产允许上限：60.0%538%担保债务/调整后总资产允许的最高限额：40.0%0.9%可用于偿债/偿债的综合收入要求最低：1.50x 1.72 x要求的未担保资产/无担保债务总额最低：150%1 61。0%

22服务物业信托(纳斯达克：SVC)|2022年11月金融服务：房地产服务：商业服务：会计收购/处置管理资本市场资产管理人力资源合规/审计建设/开发信息技术(IT)财务/规划工程投资者关系财政部租赁营销税收物业管理法律/风险管理约370亿美元资产管理约600名CRE专业人员在全美拥有30多个办事处超过38,000名员工超过2,100个物业年收入合计RMR管理公司：SVC由RMR集团管理，另类资产管理公司强大的管理平台和附属公司优势22个国家多部门投资平台办公室工业政府医疗办公室生命科学老年住房酒店零售

23服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月rmr基本管理费与svc股价表现挂钩。RMR奖励费用取决于股东总回报(1)表现优异。·相当于SVC在三年内产生的价值超过基准指数总回报(MSCI美国房地产投资信托基金/酒店及度假村房地产投资信托基金指数)的12%，上限为股票市值的1.5%。·美元的绝对优异表现必须是正的，才能获得奖励：它不能是负的，但不能好于指数。·股东保留100%的基准回报和88%的高于基准的回报。利益结盟如果SVC的股价上涨，其总市值超过其房地产历史成本，RMR基本管理费上限为房地产历史成本的50个基点。如果总市值低于房地产的历史成本，基本费就会随着股价的波动而波动。激励性费用结构使RMR专注于增加股东总回报。RMR高级管理层及RMR成员均为SVC股票持有人，RMR须遵守长期锁定协议。SVC股东对上市公司RMR有可见性。SVC受益于RMR的全国足迹和37亿美元的平台规模经济。(1)为了在SVC的总回报计算中确定最终股价，业务管理协议要求使用测算期最后30个交易日内的最高10日平均股价。在过去, 这一因素和其他不太重要的因素导致摩根士丹利资本国际计算的SVC总回报百分比与根据协议计算的总回报百分比之间存在差异。RMR Group LLC和股东对齐23项其他费用。·物业管理费包括按SVC管理的零售净租赁物业(不包括TA)收取的3.0%租金的年费。·由年费组成，通常等于50个基点乘以以下较低的值：(1)SVC的房地产历史成本，或(2)SVC的总市值。·RMR完成任何可能降低股价的交易都没有奖励费用。

服务财产信托(纳斯达克：svc)|2022年11月附录

25 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation of Funds From Operations (FFO) and Normalized FFO See accompanying notes on page 29 . Three Months Ended For the Nine Months Ended (amounts in thousands, except per share data) 9/30/22 6/30/22 3/31/22 12/31/21 9/30/21 9/30/22 9/30/21 Net income (loss) $ 7,500 $ 11,350 $ (119,822) $ (198,793) $ (59,714) $ (100,972) $ (345,814) Add (Less): Depreciation and amortization 101,514 100,520 104,113 115,757 124,163 306,147 370,208 Loss on asset impairment, net (1) 1,172 3,048 5,500 76,510 - 9,720 2,110 Loss (gain) on sale of real estate, net (2) 164 (38,851) (5,548) (588) (94) (44,235) (10,934) Unrealized (gains) losses on equity securities, net (3) (23,056) 10,059 10,260 (2,168) (24,348) (2,737) (20,367) Adjustments to reflect our share of FFO attributable to an investee (4) 1,103 905 666 737 369 2,674 1,868 FFO $ 88,397 $ 87,031 $ (4,831) $ (8,545) $ 40,376 $ 170,597 $ (2,929) Add (Less): Loss on early extinguishment of debt (5) - 791 - - - 791 - Adjustments to reflect our share of Normalized FFO attributable to an investee (4) 61 593 245 651 256 899 1,619 Transaction related costs (6) - 743 1,177 35,830 3,149 1,920 28,934 Normalized FFO $ 88,458 $ 89,158 $ (3,409) $ 27,936 $ 43,781 $ 174,207 $ 27,624 Weighted average shares outstanding (basic and diluted) 164,745 164,667 164,667 164,667 164,590 164,697 164,532 Basic and diluted per share common share amounts: Net income (loss) $ 0.05 $ 70.00 $ (0.73) $ (1.21) $ (0.36) $ (0.61) $ (2.10) FFO $ 0.54 $ 0.53 $ (0.03) $ (0.05) $ 0.25 $ 1.04 $ (0.02) Normalized FFO $ 0.54 $ 0.54 $ (0.02) $ 0.17 $ 0.27 $ 1.06 $ 0.17

26 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation of EBITDA, EBITDA re and Adjusted EBITDA re See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) 9/30/22 6/30/22 3/31/22 12/31/21 9/30/21 9/30/22 9/30/21 $ 7,500 $ 11,350 $ (119,822) $ (198,793) $ (59,714) $ (100,972) $ (345,814) Interest expense 81,740 89,820 92,344 92,494 92,458 263,904 273,227 Income tax (benefit) expense 390 473 695 (1,950) (55) 1,558 1,009 Depreciation and amortization 101,514 100,520 104,113 115,757 124,163 306,147 370,208 191,144 202,163 77,330 7,508 156,852 470,637 298,630 Loss on asset impairment, net (1) 1,172 3,048 5,500 76,510 - 9,720 2,110 (Gain) Loss on sale of real estate, net (2) 164 (38,851) (5,548) (588) (94) (44,235) (10,934) Adjustments to reflect our share of EBITDAre attributable to an investee (4) 2,787 2,074 680 781 464 5,541 2,123 195,267 168,434 77,962 84,211 157,222 441,663 291,929 Unrealized (gains) losses on equity securities, net (3) (23,056) 10,059 10,260 (2,168) (24,348) (2,737) (20,367) Loss on early extinguishment of debt (5) - 791 - - - 791 - Adjustments to reflect our share of Adjusted EBITDAre attributable to an investee (4) 272 1,014 280 651 256 1,566 1,619 Transaction related costs (6) - 743 1,177 35,830 3,149 1,920 28,934 General and administrative expense paid in common shares (7) 972 832 462 473 1,045 2,266 2,490 $ 173,455 $ 181,873 $ 90,141 $ 118,997 $ 137,324 $ 445,469 $ 304,605 EBITDA Adjusted EBITDAre Add (Less): EBITDAre Add (less): Three Months Ended For the NineMonths Ended Net income (loss) Add (Less):

27 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation and Reconciliation of Hotel EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA - Comparable Hotels See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) For the Three Months Ended For Nine Months Ended 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 12/31/2021 9/30/2021 9/30/2022 9/30/2021 Number of hotels 240 240 240 240 240 239 239 Room revenues $ 339,106 $ 336,263 $ 228,436 $ 234,647 $ 257,885 $ 891,053 $ 596,479 Food and beverage revenues 42,624 44,171 25,441 30,641 25,151 110,115 51,062 Other revenues 16,669 17,496 12,511 12,777 13,485 45,812 33,246 Hotel operating revenues - comparable hotels 398,399 397,930 266,388 278,065 296,521 1,046,980 680,787 Rooms expenses 103,580 98,923 77,692 78,299 80,589 273,928 196,795 Food and beverage expenses 34,497 32,222 22,838 25,879 20,851 86,475 43,897 Other direct and indirect expenses 131,456 128,902 113,185 109,517 110,795 367,242 300,147 Management fees 14,847 14,749 10,214 10,847 10,826 39,341 24,042 Real estate taxes, insurance and other 30,246 29,865 32,041 25,223 26,226 90,700 79,589 FF&E reserves (8) 2,621 2,600 1,794 1,236 1,411 7,016 3,224 Hotel operating expenses - comparable hotels 317,247 307,261 257,764 251,001 250,698 864,702 647,694 Hotel EBITDA 81,152 90,669 8,624 27,064 45,823 182,278 33,093 Hotel EBITDA Margin 20.4% 22.8% 3.2% 9.7% 15.5% 17.4% 4.9% Hotel operating revenues (GAAP) (9) 400,453 418,984 297,406 317,215 338,375 1,116,843 787,463 Add (less) Hotel operating revenues from non - comparable hotels (2,054) (21,054) (31,018) (39,150) (41,854) (69,863) (106,676) Hotel operating revenues - comparable hotels $ 398,399 $ 397,930 $ 266,388 $ 278,065 $ 296,521 $ 1,046,980 $ 680,787 - - - - - - - Hotel operating expenses (GAAP) (9) $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 285,233 $ 933,803 $ 723,769 Add (less) Hotel operating expenses from non - comparable hotels (4,261) (21,154) (34,994) (37,824) (36,567) (76,738) (95,618) Reduction for security deposit and guaranty fundings, net (10) - - - - - - 15,698 FF&E reserves from managed hotel operations (8) 2,621 2,600 1,794 1,236 1,411 7,016 3,224 Other (11) 621 621 621 621 621 621 621 Hotel operating expenses - comparable hotels $ 317,247 $ 307,261 $ 257,764 $ 251,001 $ 250,698 $ 864,702 $ 647,694

28 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation and Reconciliation of Hotel EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA - All Hotels See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) For the Three Months Ended For the Nine Months Ended 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 12/31/2021 9/30/2021 9/30/2022 9/30/2021 Number of hotels 242 247 298 303 304 242 304 Room revenues $ 341,106 $ 357,117 $ 258,620 $ 272,458 $ 298,607 $ 956,843 $ 699,953 Food and beverage revenues 42,636 44,256 25,902 31,503 25,822 112,794 52,927 Other revenues 16,711 17,611 12,884 13,254 13,946 47,206 34,583 Hotel operating revenues 400,453 418,984 297,406 317,215 338,375 1,116,843 787,463 Rooms expenses 104,761 106,982 88,743 90,705 93,035 300,486 230,523 Food and beverage expenses 34,497 32,333 23,234 26,768 21,415 90,064 46,116 Other direct and indirect expenses 130,470 136,099 127,017 126,208 125,080 393,586 332,378 Management fees 14,362 15,240 11,332 11,869 12,710 40,934 28,609 Real estate taxes, insurance and other 34,797 35,161 40,638 32,039 33,614 110,592 103,702 FF&E reserves (8) 2,622 3,172 1,222 1,236 1,411 7,016 3,310 Hotel operating expenses 321,509 328,987 292,186 288,825 287,265 942,678 744,638 Hotel EBITDA $ 78,944 $ 89,997 $ 5,220 $ 28,390 $ 51,110 $ 174,165 $ 42,825 Hotel EBITDA Margin 19.7% 21.5% 1.8% 8.9% 15.1% 15.6% 5.4% Hotel operating expenses (GAAP) (9) $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 285,233 $ 933,803 $ 723,769 Add (less) Reduction for security deposit and guaranty fundings, net (10) - - - - - - 15,696 FF&E reserves from managed hotel operations (8) 2,622 3,172 1,222 1,236 1,411 7,016 3,310 Other (11) 621 621 621 621 621 1,863 1,863 Hotel operating expenses $ 321,509 $ 328,987 $ 292,186 $ 288,825 $ 287,265 $ 942,682 $ 744,638

29服务物业信托基金(纳斯达克股票代码：SVC)|2022年11月财务报告，标准化财务报表，EBITDA，EBITDARE，调整后EBITDARE，酒店EBITDA和调整后EBITDA 29 1)我们记录了1,172美元的资产减值亏损，用于将三家酒店和一家租赁物业的账面价值减少到估计公允价值，并将一处租赁物业的净租赁成本降至估计公允价值减去销售成本，在截至2022年9月30日的三个月中，3,048美元用于将两家酒店和四家净租赁物业的账面价值减少到其估计的公允价值减去销售成本500在截至2022年3月31日的三个月内，将25家酒店的账面价值降低至其估计公允价值减去出售成本；76,510美元，将35家净租赁物业和21家酒店的账面价值降低至其估计公允价值；在截至2021年12月31日的三个月内，将25家酒店的账面价值降低至其估计公允价值；以及2,110美元，将五家净租赁物业的账面价值降低至其估计公允价值，减去截至2021年9月30日的九个月的出售成本。2)在截至2022年9月30日的三个月中，我们记录了164美元的房地产销售净亏损，这与五家酒店和六家净租赁物业的销售有关。截至2022年6月30日止三个月内，我们录得出售房地产净收益38,851元，涉及出售51间酒店及11个租赁物业；于截至2022年3月31日止三个月录得5,548元出售房地产净收益，涉及出售五间酒店及两个净租赁物业；于截至2021年12月31日止三个月录得588元房地产销售净收益，涉及出售一间酒店及六个净租赁物业；以及于截至九月三十日止九个月录得10,934元房地产销售净收益。, 2021年，与出售6家酒店和5处净租赁物业有关。3)权益证券的未实现收益或亏损，净额是指将本公司在TA普通股股份中的账面价值调整为其公允价值所需的调整。4)代表我们在Sonesta股权投资中的比例份额。5)在截至2022年6月30日的三个月中，我们记录了791美元的债务清偿亏损，涉及冲销递延融资成本和与我们对循环信贷安排的修订有关的未摊销折扣，以及偿还500,000美元的无担保优先票据。6)截至2022年6月30日和2022年3月31日止三个月的交易相关成本分别为743美元和1,177美元，主要包括与我们探索可能的融资交易相关的成本。截至2021年12月31日的三个月的交易相关成本为35,830美元，主要包括我们之前根据与万豪国际公司(Marriott International Inc.)和洲际酒店集团(InterContinental Hotels Group，Plc)或洲际酒店集团(IHG)的协议为营运资本预付款提供的资金，这是由于预计无法再收回的金额而支出的。截至2021年9月30日的三个月的交易相关费用为3,149美元，主要与我们与万豪的仲裁程序有关的费用有关。截至2021年6月30日的三个月，交易相关成本包括我们之前根据与凯悦酒店集团(Hyatt Hotels Corporation)的协议支付的3,700美元营运资金，这些资金是由于预计无法收回的金额而支出的，1,110美元与我们与万豪的仲裁程序相关的法律成本，以及1,341美元的酒店经理交易成本。截至2021年3月31日的三个月的交易相关成本包括19美元, 本期间88家酒店更名所产生的酒店经理过渡相关费用中的63 5%。7)金额代表我们的受托人、高级管理人员和经理的某些其他员工的股权薪酬。8)我们某些酒店的总销售额的不同百分比将作为未来翻新或翻新的储备，或作为FF&E储备托管。我们拥有我们酒店的所有FF&E预留代管。9)截至2022年9月30日，我们拥有242家酒店。我们的简明综合损益表包括酒店经营场所和我们管理的酒店的费用。10)当我们的酒店经理根据我们的管理协议或其担保条款被要求为业主优先回报的不足提供资金时，我们在我们的简明综合收益(亏损)表中将此类资金反映为酒店运营费用的减少。截至2022年9月30日的三个月和九个月内，酒店运营费用没有净减少。截至2021年9月30日的9个月，酒店运营费用净减少15,696美元。11)我们正在摊销我们在Sonesta的初始投资的公允价值记录的负债，作为我们精简的综合损益表中酒店运营费用的减少。由于这一负债，我们在截至2022年和2021年9月30日的三个月中每个月减少了621美元的酒店运营费用，在截至2022年9月30日和2021年9月30日的九个月中每个月分别减少了1863美元。

30服务物业信托(纳斯达克：SVC)|2022年11月非公认会计准则财务准则定义30非公认会计准则财务准则：我们提出适用的美国证券交易委员会或美国证券交易委员会规则所指的某些“非公认会计准则财务准则”，包括财务会计准则、标准化财务会计准则、EBITDA、酒店EBITDA、调整后的酒店EBITDA、EBITDA re和调整后的EBITDA re。这些衡量标准并不代表符合公认会计原则的经营活动产生的现金，也不应被视为净收益(亏损)的替代指标，作为我们经营业绩的指标或我们流动性的衡量标准。这些措施应与我们的简明合并损益表中所列的净收益(亏损)一并考虑。我们认为这些非公认会计原则的衡量标准可以作为衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净收益(亏损)的适当补充指标。我们相信，这些衡量标准为投资者提供了有用的信息，因为剔除某些历史金额的影响，如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较我们在不同时期以及与其他REITs的经营业绩，对于Hotel EBITDA而言，仅反映在酒店层面产生和发生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解我们酒店的运营。FFO和标准化FFO：我们计算运营资金，或FFO，和标准化FFO，如第24页所示。FFO是根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)定义的基础计算的，即按照公认会计原则计算的净收益(损失)，不包括出售财产的任何损益和房地产资产的减值损失，如果有，加上房地产折旧和摊销, 减去股权证券的任何未实现收益和亏损，以及反映我们应占被投资人的FFO份额的调整，以及目前不适用于我们的某些其他调整。在计算归一化FFO时，我们对第24页所示的项目进行了调整。FFO和标准化FFO是董事会在确定分配给股东的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足我们的REIT分派要求的要求、我们的信用协议和公共债务契约的限制、我们的债务和股权资本的可获得性、我们的分派率占我们普通股交易价格的百分比或分配率、以及其他REITs的股息率、我们对未来资本需求和经营业绩的预期、以及我们对支付债务的预期现金需求和可获得性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与我们不同。EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDARE：我们计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益，或EBITDA、房地产EBITDA或EBITDA Re，以及调整后EBITDA Re，如第26页所示。EBITDA Re是根据NAREIT定义的基准计算的，即EBITDA，不包括出售房地产的损益、房地产资产的减值损失(如果有的话)以及反映我们应占被投资方的EBITDAre份额的调整。在计算调整后的EBITDA Re时，我们对第26页所示的项目进行了调整。其他房地产公司和REITs计算EBITDA、EBITDA Re和调整后EBITDA Re的方式可能与我们不同。酒店EBITDA和调整后酒店EBITDA：我们将酒店EBITDA计算为酒店运营收入减去所有管理和租赁酒店的运营费用, 在根据公认会计原则在我们的简明综合收益(亏损)表中列报所需的任何调整之前。调整酒店EBITDA不包括我们认为不能反映酒店持续经营业绩的某些项目。我们相信，酒店EBITDA和调整后的酒店EBITD A为管理层和投资者提供了有用的信息，作为衡量我们酒店运营盈利能力的关键指标。租金覆盖范围：我们将租金覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益，或EBITDAR，除以应付给我们的最低租金除以物业的最低租金，再加权为净租赁组合的总最低租金。用于阻止最低租金覆盖的EBITDAR金额通常是根据租户提供的最新运营信息(如果有)报告的最近12个月期间的金额。承租人提供的经营报表通常是未经审计的，在某些情况下，可能不是根据公认会计准则编制的，也不是我们独立核实的。不报告运营信息的承保人不包括在保险计算中。在我们没有租户最新季度的财务信息的情况下，我们使用行业基准数据计算了2022年第三季度的隐含EBITDAR，以反映当前的运营趋势。我们相信，使用这一行业基准数据可以合理估计最近的经营业绩和这些租户的租金覆盖范围。投资：我们将酒店投资定义为酒店的历史成本加上由我们提供资金的资本改善减值减记(如果有的话)。, 并不包括由酒店运营提供资金的FF&E准备金所作的资本改善，这些准备金不会导致最低回报或租金的增加。我们将租赁投资净额定义为我们物业的历史成本加上我们减去减值减值减记所提供的资本改善资金。债务：债务金额反映截至报告日期的本金余额。净债务是指截至报告日期的总债务减去不受限制的现金和现金等价物。

服务物业信托公司(纳斯达克股票代码：SVC)2022年11月投资者推介大会，邮编：02458 SVCREIT.COM