附件10.6

转租

本文书是特拉华州的Finch治疗公司(“转租人”)和特拉华州的蓝鸟生物公司(“转租人”)之间日期为2022年10月31日(“执行日期”)的转租(“转租”)。

本文书的各方特此达成如下协议：

第一条

基本转租条款摘要

1.1基础数据

此处使用的所有大写术语应具有优质租赁(下文定义)中赋予它们的含义，除非本文另有定义。

转让人：芬奇治疗公司，特拉华州一家公司

邮寄地址
转租者：内一带一路200号，套房400号
Somerville, MA 02143
注意：首席法务官

转让人：蓝鸟生物公司

现在的邮寄地址
转租人：大联合大道455号。
Somerville, MA 02145
Attn: Tom Provencher

邮寄地址
分承租人的
开工日期：胡德公园大道100号
Charlestown, MA 02143
Attn: Tom Provencher

开始日期：(I)分租人在交付条件中将房产交付给分租人的日期(定义见下文)和(Ii)主出租人交付对本次转租的书面同意的日期中较晚的日期。

分租期：自生效日起至紧接生效日三(3)周年(“到期日”)前一天晚上11时59分届满。

物业：约42,162平方尺位于马萨诸塞州查尔斯敦胡德公园径100号二(二)楼(“大楼”)，大致如附件A所示。根据本分租约出租的物业包括优质租约下由主要出租人根据主要租约(定义见下文)租给分租人的物业(“租赁物业”)的一部分，并于主要租约中确认及界定为“转租物业”。

许可用途：用于一般办公室、实验室和研发目的，以及所有附属于其的合法用途，不得用于其他目的，但须符合适用的法律要求(如优质租约所界定)。

主要租赁：(I)主要出租人(作为业主及分租人)于二零二一年八月三日订立的租赁，以及(Ii)于二零二二年三月八日开始建设“业主扩建项目”的意向通知，及(Iii)于二零二二年六月九日开始建设“业主扩建项目”的第二份意向通知。经编辑的优质租约复印件作为证据B附于本文件。

优质出租人胡德公园有限责任公司，马萨诸塞州有限责任公司
company

基本租金：

额外租金：转租人应支付以下额外租金：(A)转租人在优质租约下应支付的所有税项及营运开支(定义见主要租约)中的转租人分租份额；(B)根据第6.1.4节修订后，转租人在向租赁物业及转租公用地方提供的所有公用事业服务的成本中的转租份额(“公用事业成本”)；(C)根据第6.1.4节的修订，转租人在转租人应支付的其他额外租金(定义见主要租约)中的转租份额

与转租人使用房屋有关的主要租约；(D)转租人在转租人经营成本中的份额(如第6.1.5节所界定)；及(E)根据本转租条款，转租人应支付给转租人的任何其他金额。

Security Deposit: $386,485.00

转租人转租份额：68.96%。

转租人的停车位分配：停车场中的42个停车位(基于每1000可出租平方英尺的一(1)个停车位)，以非预留的、先到先得的方式服务于大楼。

转租人经纪人：仲量联行

转租人经纪人：林肯地产公司

第二条

房舍

2.1处所的分租

2.1.1在主出租人同意本分租契拟进行的转租的情况下及只要主出租人给予主出租人的书面同意，根据本分租契及主租契的条款及条文，分租人特此将物业分租予分租人，而分租人亦于此接受及分租。作为本合同所述房屋分租的一部分，在任何情况下，分租人使用公共区域的所有分租人附属权利均受主要出租人保留的权利所约束，但在主要租约中除外。

2.1.2物业分租还包括承租人与租赁物业的任何其他分租客或租户一样，有权使用附件附件A中以橙色标识的租赁物业部分，包括但不限于大堂/接待区、休息室、咖啡厅、洗手间、中央玻璃洗手间、配气室和电梯前厅(“分租公共区域”)。转租人应维护和修复转租公共区域，使其处于良好的工作状态，合理的磨损、伤亡和谴责，以及转租承租人的任何滥用除外。转租人维护和维修转租公共区域的费用应计入转租人的运营成本(如下所述)，并由转租人根据第1.1条和第六条作为额外租金支付。转租人应(一)以一流的方式使用和占用转租公共区域，(二)不得造成任何浪费，(三)不得干扰任何其他转租人或其他占用人使用转租公共区域。转租人对转租公共区域的使用应遵守并遵守转租人在非歧视基础上通过的任何规章制度。关于转租人使用作为转租公共区域一部分的配气室的问题，即使主租约中有任何相反规定，转租人：(I)有专有权连接和使用其中的歧管，这些歧管应被视为房屋的一部分，不能转租公共区域；以及(Ii)只能使用和储存氮气、二氧化碳气体和附属设备

配气间；转租人用于许可用途的所有其他气体必须在房屋内使用和储存，不得在转租的公共区域内使用和储存。

2.1.3分租人应有权使用房屋内的信息技术和电信基础设施(统称为“IT基础设施”)，如本合同所附附件E所述。转让人应与转让人合理合作，以便转让人运营IT基础设施。转让人应在期限内管理、维护和维修IT基础设施，其费用应计入转让人的运营成本。转让方对IT基础设施的使用应遵守并符合转让方在非歧视基础上采用的任何合理规则和条例。

2.1.4转租人保留暂停或中断转租人所提供的任何服务的权利，该等服务包括基本服务(定义见第2.1.5节)，以及在必要时因不可抗力、意外或紧急情况，或因承租人合理判断为必要或适当的租赁物业改建或改善，直至该等不可抗力事件、意外或紧急情况停止或该等改建或改善完成为止，转租人不对任何该等暂停或中断服务负责。转租人应尽商业上合理的努力，尽量减少因任何此类暂停或中断服务而对转租人使用和占用房屋造成的干扰。转租人行使任何此类权利或发生任何此类失败不应构成实际或推定的全部或部分驱逐，或(除非下文第2.1.5节明确规定)使转租人有权获得任何补偿、减免或减少租金(如下所述)，免除转租人在本租约项下的任何义务，或因不便转租人、中断转租人的业务或其他原因而向转租人施加任何责任。即使本转租中有任何相反的规定，如果(I)由于转租人、其代理人、承包商或员工的疏忽或故意不当行为，或转租人未能履行本合同项下的维护和维修义务，导致任何基本服务中断，除非和在一定程度上是由于转租人或转租人的代理人、员工、承包商或受邀者的疏忽或故意不当行为, 和(Ii)在转租人收到转租人的书面通知后，此类中断持续超过五(5)个工作日，以及(Iii)由于该中断，转租人对房产的使用受到重大不利影响，则在该连续五(5)个营业日后，该中断持续一天的基本租金、转租承租人的税项份额和转租承租人的运营费用份额应予以扣减。在此使用的“基本服务”指以下服务，但仅限于根据本转租条款要求转租人(且明确不是主出租人)向转租人提供该等服务的范围，如果未提供该等服务，则该等服务的缺失将对转租人正常开展业务的场所的使用产生重大不利影响：IT基础设施的运行、中央玻璃洗涤室的设备以及发电机(定义见下文)。上述租金减免应是因转让人中断或缺乏服务而对转租人进行的唯一和唯一的补救，转租人不再因此而对转租人承担进一步的责任或义务。

2.1.5除基本服务及分租公共区域的保养和维修外，转租人无须向房屋提供任何服务。第2.1.2至2.1.5节规定的转租人的义务应受到不可抗力的影响，并应受到转租人或物业的任何转租人或租户和/或其各自的代理人、承包商、转包商、雇员、受邀者或被许可人的任何疏忽或不当行为的影响和伤亡和谴责。

2.2优质租约

2.2.1分租人在此声明并保证：(I)分租人是主租契下的承租人，并有权订立本分租契(须征得主出租人的同意)；(Ii)主租契完全有效；(Iii)分租人对主租契下的分租人的任何失责并无任何实际知情，亦无收到主出租人就主租契下的分租人作为租客的任何失责行为而未予补救的书面通知，亦无向主出租人就主租契下的主出租人作为业主的任何失责行为给予主出租人书面通知而该失责行为亦未获补救；及(Iv)经若干修订后的主要租约的真实及完整副本附于本文件作为证据B。分承租人保证及确认其已审阅主要租约，并对其中所反映的安排感到满意。转租人还表示并保证，它对房屋的现状感到满意，转租人在开业之日“按原样”接收家具和设备，并附上附件C，转租人没有就房屋状况或房屋是否适合任何特定用途作出任何陈述或担保，转租人没有任何义务就转租人的占用情况对其进行任何维修或改善)，转租人也没有关于转租人按本合同规定的条款使用房屋的能力的任何陈述或保证；但转租人须在其实际知情的情况下，在没有调查义务的情况下，表示：(A)该房屋没有违反任何适用的法律, 以及(B)房舍没有任何损坏或缺陷，在肉眼检查中是无法发现的。

2.2.2优质租赁通过本引用并入本合同并成为其组成部分，但以下情况除外

(I)在主要租契中，凡分别提及“业主”、“租客”、“租赁”、“租期”或“初期”、“租客的停车位分配”、“承租人的营运开支份额”、“租客的税项份额”、“固定租金”、“准许用途”及“转租物业”，均应视为指转租人、转租人、本转租契、转租期、转租人的停车位分配、转租人的营运开支分租份额、转租人的转租税项份额、基本租金、许可用途和根据本合同分租的房产，但在主租约的下列条款和/或条款中分别提及“业主”、“租客”、“租赁”和“房产”时，应分别被视为指“主出租人”、“转租人”、本“转租”和“根据本合同转租的房产”(即双方的意图是，主出租人应保留其在该等条款和/或条款下的所有权利和义务；该分租人无权行使主要出租人在该等条款及/或条文下的任何权利，亦不受该等条款及/或条文所规定的任何主要出租人义务的约束；该分承租人有权行使租客在该等条款及/或条文下的所有权利，并须受该等条款及/或条文所规定的所有租客义务的约束)：

(A)第II条(房产)第(B)节，“在业主不时合理指定的范围内”；

(B)第二条(房产)、(B)节、(B)至(F)款和(B)节最后一句；

(C)第二条(房地)、(C)和(E)款，但转让人除外，转让人没有义务承担转租人在该等条款下的任何权利，转租人也无权行使该权利；

(D)第二条(房舍)，(D)节；

(E)第四条(房东契约)，第(A)节；

(F)第九条(抵押权人)；

(G)第十条(总则)第(一)款，同样适用于房东和转让人；

(H)第十条(总则)第(N)节同样适用于房东和转租人，承租人应根据第(N)条的规定提供在其正常业务过程中使用的物质和材料清单，供房东和转租人事先批准。

(Ii)优质租赁的下列条款和/或条款被明确排除在本分租合同之外(即，它们不应被视为包含在本分租合同中)，因为它们不适用，或者因为它们被本分租合同的具体条款所取代：

(A)第一条(参考数据)(以下词语除外)：“建筑物”和“建筑物的可出租楼面总面积”；

(B)第II条(房产)第(A)节(上述(A)节描述租赁房产的除外)；

(C)第二条(房舍)第(B)节，以“尽管本租契有任何相反规定”开始，以“受业主关于津贴的义务”结束；

(D)第三条(期限和施工)，第(A)、(B)、(C)、(E)款；

(E)第四条(房东契约)，(B)节(第二和第三款)；

(F)第V条(租金)，第(A)节(本分租契第6.2节中关于优质租约第V条A节第二段的提法除外)；

(G)不包括第五条(租金)第(B)款(1)项，但其中界定的术语不排除承租人根据本分租合同第1条和第6条支付转租承租人的税金份额的义务)；

(H)第五条(租金)、(B)(2)和(3)款；

(I)不包括第五条(租金)第(C)(1)款，但其中界定的术语不排除承租人根据本分租合同第一条和第六条支付分租承租人的经营费用份额的义务；

(J)(租金)、第(V)(C)(2)及(D)条；

(K)第六条(承租人契约)第(A)(2)节，但仅限于提及“承租人的作品”；

(L)第六条(承租人契约)第(A)(6)节(本分租约第5.2节中提及第六条第(A)(6)节的任何条款或规定除外)；

(M)第六条(租户契约)，第(A)(14)节(第二句)；

(N)第VIII条(本分租合同第11条中提及第VIII条的任何条款或规定除外)；

(O)第十条(总则)、第(B)、(D)、(H)、(K)和(L)节；

(P)第十一条(保证金)；

(Q)第十三条(备选案文)；

(R)第十四条(第一要约权)；

(S)第十五条(标牌)；以及

(T)第十六条(氮气罐储存区)。

2.2.3本分租契约在各方面均受制于并将继续受制于主要租赁及其所有续订、修订、合并、更换及延期。本第2.2.3节应自行执行，不需要其他从属工具。如因任何原因而终止或取消优质租约，则本分租约将就全部或该部分物业自动终止，承租人不得以任何类型或性质向转租人追讨终止或取消主要租契，除非及在一定程度上直接由分租人的重大疏忽或故意失当行为所致。

2.2.4即使本分租契有任何相反规定，在分租期内，分租人并无义务向分租人或为物业提供任何性质的服务，或为物业或为物业的利益而提供任何性质的服务，或花费任何款项以维护或维修物业，但基本服务及分租公用地方的保养及修葺除外，或在主要租契规定主要出租人须就物业提供、履行或履行该等服务、开支或义务的任何情况下，遵守或履行本分租契下分租人的任何义务。承租人和转租人同意单独和直接向主出租人寻求提供任何此类服务(基本服务以及转租公共区域的维护和维修除外)、任何此类款项的支出、或遵守或履行转租人根据本转租可能有权享受或受益的任何此类义务。但是，应转租人不时提出的书面要求，转租人应尽合理努力促使主出租人提供该等服务、支出该等款项，并遵守和履行该等义务，该等合理努力应仅限于将转租人的请求以书面形式通知主出租人。根据主要租契，分租人对该处所的唯一义务是使用上述合理努力，支付所有租金和其他费用

本合同项下应向主要出租人支付的费用，以及应向公用事业提供商支付的公用事业服务(包括电力、水和下水道)的付款，如有的话，转租人特此同意支付；但转租人应及时向转租人支付本转租项下应支付的所有基本租金和额外租金。转租人特此同意，只要转租人及时向转租人支付本合同项下应支付的所有基本租金和额外租金，转租人应及时支付在转租项下应支付给作为房东的主要出租人的所有租金和其他费用。双方的意向是，转租人应履行主租约(不包括上文第2.2.2节)对物业的所有承租人义务，其程度和效力与转租人是承租人的相同，且转租人特此同意履行主租约下转租人对物业的所有该等义务。承租人不应就主出租人在主租约项下的任何违约向转租人索赔。如因优质租赁下作为业主的优质出租人违约，优质租赁下作为承租人的分租人有权获得任何抵销或类似权利，且只要转租人在任何适用的通知和补救期限后没有违约，则分承租人应有权获得该等抵销或类似权利的公平和公平份额。主出租人在主租赁项下的任何违约不应免除承租人履行其在本分租项下应履行的任何义务，或免除本分租中规定的任何租金, 除非且仅在以下范围内，转租人应被免除履行作为主要租约下的“承租人”的相应义务。

2.2.5分租人不得作出、亦不得准许或准许作出任何会增加分租人在主要租契下对主要出租人的责任或会导致主要租契违约、终止或没收的事情。转租人不得以任何方式修改或修改主租约，以增加转租人在本租约下的义务或减少转租人在本租约下的权利，转租人也不得做、也不允许做或做任何可能导致主租约被终止或没收的事情。

2.2.6转租人应立即将转租人或主出租人向另一方发出的任何违约、终止或以其他方式影响转租的存在或有效性的通知，或与任何意外事故或征用有关的通知的副本交给转租人。

第三条

分租期

3.1 TERM

3.1.1本分租合同的分租期限应为第1.1节规定的分租期限。

第四条

处所的状况

4.1处所的状况

4.1.1分承租人承认，其已按房屋在本合同签订之日、转租人的工作基本完成(定义如下)的顺序和条件接受房屋和转租公用区域；并且，分承租人应在

开工之日所处的状态，包括位于其中的所有个人财产和设备，如下文第4.2节中更详细地描述的(统称为“交付条件”)。承租人特此同意，除履行承租人的工作外，承租人没有义务对房屋的任何部分进行任何工程或改动，以供承租人使用和占用。在转让人要求的范围内，转让人应签署并向转让人交付开始日期和失效日期的书面确认。转租人未在收到转租人提出的协议之日起五(5)个工作日内签署并返还转租人提出的任何此类协议的，应视为转租人批准转租人确定协议中规定的日期。

4.1.2分租人同意由分租人自行承担费用和费用，并遵守所有适用法律，建造附件A中确定的临终墙，以便从租赁物业的剩余部分中转租物业(“分租人的作品”)。转租人的工作不应包括购买或安装任何钥匙卡或其他门禁系统，转租人应负责获得和安装，转租人的费用和费用由转租人承担。转租人应向转租人提供出入卡、会员卡或其他访问方式，以便转租人进入房屋(在紧急情况下或在事先通知的情况下，通知可通过电子邮件发送给转租人的指定通知方)。转租人估计，转租人的工作应在2022年11月1日或之前基本完成，但受不可抗力造成的延误(包括但不限于在获得主房东同意方面的任何延误)；但是，如果转租人的工作因任何原因未能在该日期或之前基本完成，转租人不应对由此造成的任何损失或损害对转租人负责，任何此类延迟也不会导致转租人的任何终止或减让权利，除非本转租中明确规定。即使本转租有任何相反的规定，如果转租人的工作在2023年2月1日或之前仍未基本完成，且受到不可抗力造成的延误(包括但不限于在获得主要房东同意方面的任何延误)，则转租人有权终止转租，可提前十五(15)天书面通知转租人；但是，如果转租人的工作在该十五(15)天通知期内基本完成, 则该终止通知无效，本分租合同应继续完全有效。如本转租中所用，“基本完成”是指根据所有适用法律，转租人的工作已基本完成，但受不会对转租人将房屋用于许可用途造成实质性干扰的次要清单项目的限制。

4.2固定装置和设备

转租人有权使用截至开始日期实际位于房屋内的所有个人财产、家具、内置固定装置和设备，其附表作为附件C附于本合同附件C。转租人应自费维护和维修该等个人财产、家具、固定装置和设备，并应在转租期结束时将所有该等固定装置和设备交还给处于该状态的转租人，合理损耗和伤亡损害除外。承租人应按照所有制造商的规格和要求，以一流的专业方式使用和操作房屋内的所有家具、个人财产和设备，不得造成任何浪费。转租人应自负费用，在整个转租期内购买和维护房屋内通风柜和生物安全柜的预防性维护合同，该合同须经转租人事先书面批准，不得无理扣留。

4.3生物危害储存区和共用化学品储存区

转租人应与其他人共同享有使用主租赁附件J中确定的生物危害储存区和共享化学品储存区的非专有权。转租人应以一流的专业方式使用和运营该生物危害储存区和共享的化学品储存区，不得对其进行任何浪费。转租人保留将生物危害储存区和共享化学品储存区的特定区域分配给转租人专用(以及出租房屋的另一个转租人专用)的权利。

4.4发电机

租赁房舍(包括房舍)的某些插座和设备由一台200千瓦的天然气发电机(“发电机”)供电。转租人应拥有使用发电机的非专有权利。转租人应保持和维修发电机处于良好的工作状态，其成本应计入转租人的运营成本，转租人应根据第1.1条和第6条向转租人支付作为额外租金的转租人份额。转租人明确不对发电机或其安装提供任何担保，包括对适销性或是否适合特定用途的担保。转让人不应对转让人有义务对发电机进行任何维修或维护负责，除非转让人故意不进行此类维修或维护，且在转让人书面通知转让人需要进行此类维修或维护后，此类故障持续了一段不合理的时间。在收到该书面通知后，转让人应尽合理努力着手纠正此类不合格行为，并应勤奋地对其进行起诉，直至完成。

第五条

使用

5.1准许用途

转租人同意，该房屋只能用于第1.1节规定的许可用途。在转租期内，转租人应承担并保持对房屋的专有控制权。转租人承认并理解，转租人应自费负责提供任何清洁、清洁、设备和固定装置维护，并如转租人自行决定的那样，负责为转租人使用和占用不是主出租人根据主租赁提供的或由转租人作为基本服务提供的场所所需的安全服务。转租承租人不得允许从该房屋发出令人不快的噪音或气味。

5.2转让和分租

5.2.1未经转租人和主出租人双方事先同意，转租人不得通过法律的实施或其他方式转让、抵押、质押、扣押或以任何方式转让本转租租约或其任何部分或本协议项下的转租承租人的任何权益，或转租或允许他人使用或占用该房屋或其任何部分。转租人应遵守优质租约第六条第(A)(6)款中关于任何建议转让或转租的所有条款和规定。分租人同意，其不得不合理地拒绝或延迟其对任何转让或进一步分租的同意，但分租人不得因主出租人根据主要租契第VI条第(A)(6)节被允许拒绝或限制其同意的任何理由而被视为不合理。尽管有任何此类同意，转租人

承租人仍有责任向分租人支付所有基本租金、额外租金及履行本分租契诺及条件(在本分租或分租后，该等责任须与承让人或分租人(视属何情况而定)共同及各别承担)。转租人有义务向转租人支付因转租人要求转租或转让本转租而产生的所有合理的自付费用和开支，包括但不限于合理的律师费。

5.2.2如果转租人向转租人提供通知，表明其希望转让本转租或转租房屋的全部或任何部分，则转租人应有权在收到转租人通知后三十(30)天内向转租人发出书面通知，选择终止有关空间的转租，该日期自转租人通知中指定的该转让或转租的建议生效日期之日起生效，但按其明示条款，在本合同期满或提前终止后仍继续存在的条款除外。转租人如未行使终止本转租的选择权，不得视为转租人或主出租人同意建议的转让或转租。该等收回权利不适用于将物业转让予联属公司(定义见优质租赁)，或与转让予任何以合并或其他合并方式存续的承租人实体，或任何收购分租人全部或实质全部业务或资产的实体有关。

第六条

租金

6.1基本租金；额外租金

6.1.1本协议第1.1节规定的基本租金和附加租金(统称为“租金”)，以及根据本转租协议应支付的任何额外租金或其他费用，应由转租人按第1.1节规定的转租人的邮寄地址(或转租人不时向转租人发出的通知所指定的其他地点)支付给转租人。双方承认并同意本条款规定的转租人应承担的义务是根据本转租条款保留的租金，并按照破产法第502(B)(6)条或其任何后续条款的含义保留租金。

6.1.2租金应在本转租期内每个日历月的第一天或之前预付，或就转租人的公用事业费用或转租人的运营费用，在转租人收到发票后三十(30)天内支付。在转租人和主出租人就该等实际营业费用和房地产税进行适当调整后，转租人作为转租人在该估计分期付款中的份额(如第1.1节所述)支付的金额应在转租人和转租人之间进行调整。双方在本合同项下作出此类调整的义务应在本转租期满或终止后继续存在。即使第6.1.2节有任何相反的规定，如果转租人收到主出租人根据主要租赁条款第五条(B)和(C)项提出的任何欠税或经营费用的书面要求，转租人应在转租人提出书面要求后十五(15)天内支付转租人的转租份额。

6.1.3任何部分月份的租金应由分租人按比例支付给转租人。

6.1.4根据第1.1条，转租人应按照本第6条的规定，向转租人支付转租人的公用事业费用份额。尽管有上述规定，转租人仍有权在转租人和租赁房屋的任何其他转租人或占用人之间公平地分摊公用事业成本，而不是通过下列方式

如果转租人合理地确定根据转租人的转租份额向转租人分配公用事业成本是不公平的(即，转租人相对于其他转租人或占有者使用的公用事业成本份额或多或少地多于转租人的公用事业成本份额)，转租人的转租份额。应要求，转租人应提供所有公用事业账单的复印件以及转让人在转租人以非转租人份额的方式分配公用事业成本的情况下向转租人分配公用事业成本的计算。双方同意以诚意解决有关公用事业费用不公平分配给转租人的任何争议。如果争议不能解决，尽管双方诚意努力，在六十(60)天内，双方可以请求双方同意的独立的专业公用事业审计师进行审计(该审计师不应在应急费用的基础上获得补偿，其费用应由双方平分)，该审计师的决定是最终的，对双方具有约束力；但在任何此类审计悬而未决期间，该转租人应继续向转让人支付分配的公用事业费用。

6.1.5额外租金包括转租人于任何历年内因营运、保养及维修转租公共区域、资讯科技基础设施及发电机而产生的所有成本及开支，包括但不限于转租人所产生的保养及维修费用及资本开支，以及支付给转租人的相当于7.5万元(75,000美元)的管理IT基础设施的年度管理费(统称为“转租人的营运成本”)。根据第1.1条的规定，承租人应当按照本条例第六条的规定，向转租人支付转租人在转租人经营成本中的额外租金份额。转租人可以估算任何日历年的转让人经营成本，转租人应当如上所述按月向转租人支付估计金额。在每一历年结束后九十(90)天内，转让人和转让人应根据实际转让人因转让人或到期转让人发生的经营成本对转让人的经营成本作出适当调整，转让人应在收到转让人发票后三十(30)日内支付应付转让人的任何款项(实际转让人经营成本的任何此类报表，简称“转让人报表”)。如有任何应付转租人的款项，转租人应在最终决定后三十(30)日内，将该等款项贷记下一期租金或支付给转租人。在收到任何转让人声明后270天的期间内(“审查期”)，只要违约事件当时并不存在，转租人可以自费支付, 在不少于十五(15)天前书面通知的情况下，在转让人正常营业时间内的合理时间，检查和审计转让人与转让人报表中反映的成本和费用项目有关的记录。如果转租人的检查或审计发现以前向转租人收取的转租人经营成本的计算有误，则在没有违约事件的情况下，转租人可以将差额计入下一期应支付的转让人经营成本的额外租金中，但如果差额是在期限结束后确定的，转租人应在确定后三十(30)天内将差额退还给转租人，但如果差额超过转租人当时应支付给转租人的任何金额。承租人不得使用按或有费用补偿的审计师，或以任何其他取决于审计或检查结果的方式进行补偿。尽管如此，, 只要转让人已向转让人提供进行此类审计或检查所合理需要的所有信息，任何此类审计或检查必须

在不迟于审查期届满后六十(60)天内完成，这种审计或检查转让人记录的权利应仅适用于该转让人声明所适用的年份，在任何情况下，转让人无权审计或检查前一年的转让人记录。本第6.1.5节的条款和规定在本转租期满或提前终止后继续有效。

6.1.6本分租项下到期的所有租金和其他金额不得要求、抵销、扣除或反索偿。承租人有权在主租约规定的所有租金减免中享有公平和公平的份额，如果有的话，转租人已被授予关于该房产的租金减免。

6.2逾期付款；额外租金

如果基本租金、额外租金或其他费用的任何分期付款在到期和应付之日或之前没有支付，并且如果转租人因此有义务向主要出租人支付主要租赁条款第五条(A)第二款规定的滞纳金或利息或任何其他滞纳金或罚款，则转租人应向转租人支付比主要出租人向转租人收取的任何滞纳金、费用或付款高出5%(5%)的滞纳金；但在任何十二(12)个月期间，只要：(A)在转租期的前六(6)个月内发生的任何此类拖欠，转租人已在收到转租人的书面通知后十(10)天内支付到期款项，则不应就任何十二(12)个月内的第一次拖欠产生此类滞纳金，或(B)如果在租期的前六(6)个月内发生任何第四(4)个月的拖欠，或在转租期的前六(6)个月之后的任何时间发生任何此类拖欠，则转租人在收到转租人的书面通知后三(3)天内已支付到期款项，且在另有规定的情况下，如果主要出租人根据最优惠租赁条款第五条第(A)款第二款的规定向转租人评估该等滞纳金，那么，即使转租人在适用的期限内逾期付款，转租人仍有义务支付根据本第6.2条要求转租人支付的滞纳金。此外，如果转租人在到期日后五(5)天内未能支付任何此类款项(或优质租约规定的任何此类较短的宽限期)，, 该等款项应按年利率计息，利率较主要出租人根据主要租赁条款第五条第(A)项第二段向转租人收取的利率高出百分之二(2%)。然而，第6.2节的任何规定不得解释为允许转让人收取超过法律允许的最高法定利率的利息或收取利息。这些滞纳金和利息将构成本协议项下到期和应付的额外租金，以及本协议项下到期的下一期基本租金。

第七条

改建

7.1更改

未事先征得转租人和主出租人的同意，转租人不得对房屋进行任何改建、安装和改善，转租人不得无理拒绝同意，任何此类经批准的改建、安装和改善应符合主要租约第六条第(A)(14)款的规定，转租人有义务遵守主要租约第六条第(A)(14)款的条款和规定。转让人不对Prime的失败或拒绝负责

出租人同意进行此类改进。任何此类经批准的改建、增加或改进应以良好和熟练的方式进行，并符合所有适用的法律和法规以及优质租赁的适用要求，费用由转租人承担。在批准任何此类变更时，转租人应通知转租人，如果转租人需要在转租期限届满或提前终止时将其移走；但如果转租人和主出租人在批准时均未通知转租人，则该等变更应成为主出租人的财产，并留在房屋上并与房屋一起交还。

第八条

转租人的风险

8.1转租人的风险

转租人同意使用和占用房产，风险自负；在法律允许的最大范围内，转租人不对转租人的固定附着物或其他个人财产或通过转租人、通过转租人或在转租人之下提出索赔的人的任何固定附着物或其他个人财产的任何损失或损害承担责任，包括但不限于电缆和电线以及自来水、天然气、下水道或蒸汽管道或类似物品的破裂、破裂、交叉、停止或泄漏造成的任何损失或损害。在任何情况下，转租人不对转租人可能因本转租或向其提供的任何服务而招致或遭受的任何后果性、特殊、惩罚性或间接损失或损害承担任何责任。

第九条

分租人进入房产的途径

9.1分租人的访问权

如果转租人在接到转租人的通知后，没有在合理时间内对房屋进行任何必要的维修，转租人有权在转租人的营业时间内进入房屋进行维修，费用和费用由转租人承担。

第十条

保险

10.1分承租人的保险

在本分租期内，承租人应维持有关物业及承租人在物业内的业务的经营及经营的保险，并将分租人及主要出租人列为主要租赁条款(包括但不限于主要租赁条款第六条第(A)(8)节(但不限于，以引用方式并入本分租的主要租赁条款)所规定的“承租人”的额外承保人，而转租人或主要出租人不会因承租人的保险承保范围内的免赔额或自我承保保留而受到惩罚，以及转承租人或主要出租人可能合理要求的其他背书及拨备。如果转让人未能购买或维持此类保险，未能支付所有保险费和费用，并向转让人提供此类保险的证明，则转让人可以(但没有义务)这样做，转让人应在要求时偿还转让人在此过程中发生的费用。所有此类保险单应在可获得的范围内包含背书，条件是：(I)此类保险单不得取消，除非至少提前三十(30)天通知转租人和主要出租人(或如果背书不是

(Ii)承租人的任何行为或不作为，均不影响或限制保险人对任何其他具名或附加被保险人的责任，及(Iii)承租人应独自负责支付该等保单下的所有保费，而转让人，即使其被列为或可能被指名为附加被保险人，亦不承担支付任何保险费的责任。在其他情况下，转让人在形式和实质上都应合理地接受这种保险。不少于生效日期前十(10)天，转租人应向转租人和主出租人交付一份证明符合主租约第六条第(A)(8)款要求的承保范围的证书。此类证书的任何背书也应在颁发此类证书后立即交付转让人和主出租人。承租人应不时在保险到期前购买并支付续保费用，承租人应在任何现有保单到期前至少三十(30)天向转让人和主出租人交付续期证书。如果转租人未能在任何现有保单到期前至少三十(30)天交付任何此类续展证书，则除因转租人违反本合同而享有的其他权利和补救措施外，转租人有权但无义务代表转租人获得此类保险，因此，转租人应按要求补偿转租人在此过程中产生的费用。

转租人应在本转租条款规定的所有保险单中包括任何有利于主出租人的条款或背书，包括但不限于放弃代位权，根据主租约的规定，转租人必须提供代位权作为“承租人”。转租人解除并放弃对转租人的个人财产及其在房屋中的改动的损失或损坏的所有索赔，只要任何损失或损坏是根据本转租承租人携带或被要求携带的意外伤害保险单可投保的。

第十一条

伤亡情况

11.1伤亡和修复；征用权

如果房屋或其任何部分因火灾或其他伤亡而损坏或被摧毁，或被征用权征用，则转租人应立即通知主出租人和转租人。根据主要租约，主要出租人有责任在发生意外时按主要租约第VIII条所述的程度和方式维修或恢复物业。就征用权而言，优质租约应根据其第八条的规定终止。如果主要出租人因任何意外事故或判决而减免转租人的租金，则只要转租人有权享受并接受主要租约项下的减免，则基本租金和本合同项下的其他费用也应同样减免。如果损害属于主出租人或转租人有权终止主租赁的类型，并且主出租人或分承租人选择终止主租赁，则主租赁应停止并终止，该分租赁也应同样终止。转租人承认，转租人在任何情况下都没有任何义务重建或恢复对房屋的任何损坏。

第十二条

默认设置

12.1违约事件

本转租和转租条款受以下限制的限制：如果在本转租期间的任何时间，本转租合同项下的转租人的任何一项或多项契诺、义务或要求，或根据本转租条款第2.2.2节并入本转租合同的主租赁条款第七条(A)项所述的事件，将在主要租赁条款第七条(A)项规定的宽限期(如果有)到期之前发生且不能治愈，根据本分租合同第2.2.2节纳入本分租合同(但前提是优质租赁的主要租赁条款第VII条(A)节规定的任何非货币违约宽限期在本分租合同中应缩短五(5)个历日)(该未治愈事件在下文中称为“违约事件”)。

12.2补救措施

在上述任何一个或多个违约事件发生时，在不限制法律或衡平法上可获得的任何其他权利或补救措施的情况下，转让人应拥有并可以行使主要租约项下提供给主要出租人的任何或所有权利，包括但不限于条款第七条(A)项。即使本转租合同或主租赁合同中有任何相反的规定，除非适用法律另有规定，否则在本转租合同终止时，除非适用法律另有要求，否则转租方没有义务减轻因转租承租人违约而引起的损害。

第十三条

杂项条文

13.1标牌

在得到主要出租人事先书面同意的情况下，转租人有权在大楼大堂的承租人名录上安装其名称，费用由转租人自行承担，并经主要出租人和转租人事先书面同意(就转租人而言，不得无理扣留、附加条件或拖延)，转租人有权自费在物业入口处安装标牌，标牌的位置、大小、设计和标志为主要出租人唯一和绝对酌情可接受的。除第13.1条允许的标牌外，转租人不得竖立从建筑物外部可见的任何标牌，或不符合适用法律要求的任何标牌。在转租期期满或提前终止时，转租人应立即拆除房屋外部的所有转租人标牌或经主要出租人和转租人批准的所有标牌，并恢复与安装、存在和/或拆除该标牌有关的所有损坏。

13.2豁免

任何一方未能对另一方的任何行动或不行动提出申诉，无论这些行动或不行动可能持续多久，都不应被视为该方放弃其在本协议项下的任何权利。此外，双方同意，任何一方对本协议任何条款的放弃不得被解释为对本协议任何其他条款的放弃，并且在任何时候对本协议任何条款的放弃不得被解释为在随后的任何时间对相同条款的放弃。

任何一方对要求同意或批准的任何行动的同意或批准，不得被视为放弃或不必要地同意或批准该方随后的任何类似行为。

13.3宁静享受之约

在符合本转租条款和条款的前提下，在支付租金并遵守、保持和履行本转租承租人应遵守、保留和履行的本转租部分的所有条款和条款后，承租人应合法、和平和悄悄地在转租期内拥有、持有、占用和享用房产，而不受转租人或任何合法声称在转租人之下的人的阻碍或驱逐；上述安静享受的契约是代替任何其他契诺(无论是明示的或默示的)而给予的。

13.4独立公约

根据本转租合同，转让人和转让人各自承担的义务经双方当事人商定为独立的契约。如果转租人未能履行本转租合同项下要求转租人履行的任何义务，则转租人无权(一)终止本转租合同，(二)自救或履行转租人的任何义务，(三)减免或扣缴租金或本转租合同项下由转租人支付的任何其他费用或款项；或(四)任何抵销权。

13.5特定规定的无效；时间至关重要

如果本分租合同的任何条款或条款或其对任何个人或情况的适用在任何程度上无效或不可强制执行，则本分租合同的其余部分或该条款或条款适用于被视为无效或不可强制执行的条款或情况以外的个人或情况，不应因此而受到影响，本分租合同的每一条款和条款均应有效，并应在法律允许的最大程度上强制执行。时间是这一转租条款的每一项规定的关键。

13.6名经纪人

每一方均声明并向另一方保证，其从未直接或间接地与第1.1节中确定的经纪人(“经纪人”)以外的任何经纪人进行房产和本转租的交易。每一方均应保护对方不受损害，并赔偿另一方因执行和交付本转租合同或因转租人与转租人就建筑物内空间进行谈判而产生的佣金索偿要求。转让人同意向经纪人支付在转让人和经纪人之间的一份单独协议中规定的与本转租有关的佣金。

13.7具有约束力的条文等

除本合同另有明确规定外，本合同条款对转让人和转让人的继承人、法定代表人、继承人和受让人具有约束力，并使其受益。由转租人履行的本转租的每一条款和每一条款应被解释为一种契约和一种条件。提及转租人的继承人和受让人并不意味着同意转让人的转让，而只是指转让人在本转租条款要求的情况下同意某一特定转让的情况。代表转租人签署本转租合同的每个人

保证转租人是一家有资格在马萨诸塞州开展业务的正式存在和有效的特拉华州公司，该转租人已正式签立并交付了本转租合同，转租人在本转租合同项下履行其义务是在转租人的权力范围内，并已得到所有必要的公司行动的正式授权，并且根据其条款，本转租合同是转租人的有效和具有约束力的义务。代表转租人签署本文书的每一人在此立约并保证转租人是一家正式存在和有效的特拉华州公司，有资格在马萨诸塞州开展业务，转租人已正式签立并交付本转租合同，转租人履行其在本转租合同下的义务属于转租人的权力范围，并已获得所有必要行动的正式授权，转租合同是转租人根据其条款承担的有效和具有约束力的义务。就本分租合同中的所有目的而言，“包括”一词应解释为包括“但不限于”一词。本转租合同的所有展品均为本转租合同的一部分，并在此引用作为参考。本转租可以电子签名的方式签订，每个电子签名在任何情况下都应视为原始签名，并应与原始签名具有同等的效力和作用。但不限于，除电子生成的签名外，“电子签名”还应包括原始签名的电子扫描和传输版本(例如，通过PDF和/或DocuSign)。此转租可在多个副本中执行(这些副本可由PDF、DocuSign执行和交付, 或通过电子邮件发送的另一份文件)，这些文件应共同构成单个文件。通过PDF、DocuSign或通过电子邮件发送的其他文件交付的本转租的任何签约副本，在所有目的上应与原始副本具有同等效力。提交本文件草案以供审查和谈判并不构成要约或接受要约，并且，根据下文第13.11条的规定，本转租对转租人或转租人没有约束力，除非转租人签署了本转租合同的完整副本并将其交付给转租人。

13.8无录音

转租人同意不记录本次转租或任何有关转租的通知。

13.9通知

凡根据本分租契约条款，须向或可向转租人或转租人发出通知、要求付款或其他通讯时，如以书面及专人交付，或以挂号或挂号邮寄、预付邮资或以信誉良好的隔夜递送服务发出，则该等通知、要求或其他通讯均须妥为发出：

如果打算转让人，请按第1.1节中规定的转让人邮寄地址，并始终将一份礼貌的复印件寄往马萨诸塞州02109，波士顿牛奶街50号21层的David L.Wiener，Esq.，Anderson&Kreiger LLP(或转让人今后可能不时通过类似通知指定的其他一个或多个地址)。

如果打算寄给转让方，则在生效日期前寄往第1.1节规定的目前转让方的邮寄地址，在生效日期之后寄往第1.1节规定的开业日转让方的邮寄地址(或转让方此后可能不时通过类似通知指定的其他一个或多个地址)。

所有此类通知在收到或拒绝收到时生效。

13.10保证金

在主出租人对本转租提交书面同意之日起两(2)个工作日内，转租人应将保证金以清洁、不可撤销、非跟单和无条件信用证的形式交付给分租人，保证金的金额为保证金的金额，由任何商业银行、信托公司、全国银行协会或储蓄和贷款协会在波士顿、马萨诸塞州或其他地区的银行和提款办事处签发并可向其开具，但条件是该银行允许通过传真(“开证行”)提取保证金，该开证行具有未偿还的无担保、无保险及无担保的负债，即不论评级是否合格，均由穆迪投资者服务公司以“+”或“-”或数字符号、穆迪投资者服务公司以“AA”或更好的符号评级，而由标准普尔评级服务公司以“AA”或更好的符号评级(且不在信用观察名单上，具有负面影响)，其资本、盈余及未分割利润合计不少于1,000,000,000元。信用证应(I)指定转让人为受益人，(Ii)保证金金额，(Iii)期限不少于一年，(Iv)允许多次提款，(V)无需转让人同意且不支付任何费用，可由转让人多次全额转让，(Vi)仅凭信用证和转让人的即期汇票以及转让人(转让人可自行决定接受)的证明即可支付给转让人或转让人的授权代表，以证明转让人是否存在违约。以及(Vii)转让人在其他方面的形式和内容合理地令人满意。即使本分租中有任何相反的规定，也不影响或延迟生效日期, 自租金开始之日起，或本转租的任何其他条款或规定，在转租人向转租人交付信用证之前，转租人不得使用、进入或占用房屋。如果在任何信用证转让时，任何费用或收费必须如此征收，则该等费用或收费应完全由分租人支付，信用证应注明此点。信用证应规定，除非开证行在信用证到期日前不少于三十(30)天，以挂号邮寄方式向转租人发出通知(“不续期通知”)，说明开证行已选择不再续签信用证，否则信用证此后应被视为连续续期一年，不作任何修改。如果本转租合同项下的转租人违约，转租人有权在任何适用的通知和补救期限之后使用信用证，并持有和运用信用证的现金收益。转让人在收到不续期通知后，有权凭开证行即期汇票全额提取信用证，此后应根据第13.10款的规定持有或运用信用证的现金收益。信用证应注明，根据信用证条款开具的汇票，在马萨诸塞州波士顿或其他地点的办事处或其他地点以传真方式提交给开证行时，将被正式兑现。信用证在各方面均应遵守自本分租之日起有效的国际备用惯例, 国际商会出版物第590号。转让方应与转让方合作，并由转让方承担费用，以便在转让方合理地要求履行本条款第13.10条的意图、条款和条件时，及时执行并向转让方交付信用证的任何和所有修改、修改和替换。

13.11主出租人同意

本转租须征得主出租人的同意，承租人承认并同意，在主出租人根据主租赁条款给予书面同意之前，本转租不得向转租人转让任何权利。如果在执行日期(“同意期限”)后四十五(45)天或之前没有征得主出租人对本转租的同意，则

承租人可在同意截止日期后五(5)个营业日内向转租人发出书面通知终止本转租合同(除非主出租人在该五(5)个营业日内提交同意书，在此情况下，该终止通知应为无效和无效)，且本转租合同在该五(5)个营业日通知期届满后自动终止。转租人应负责支付根据主要租约应支付给主要出租人的与获得该同意相关的所有费用和开支。转租人不应因主出租人未能同意或拒绝同意本转租而对转租人承担责任。

[签名页如下]

自签署之日起，以任意数量的副本加盖印章签署，每份副本均应为原件。