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美国
证券交易委员会
华盛顿特区，20549
形式10-K
☑根据1934年证券交易法令第13或15(D)条提交的年报
截至的财政年度十二月三十一日, 2020
或
☐根据1934年证券交易所法令第13或15(D)条提交的过渡报告
由_至_的过渡期
委托文件编号：001-36160(Brixmor Property Group Inc.)
委托文件编号：333-201464-01(Brixmor Operating Partnership LP)
Brixmor Property Group Inc.
Brixmor Operating Partnership LP
(注册人的确切姓名载于其约章)
马里兰州(Brixmor Property Group Inc.)45-2433192
特拉华州(Brixmor Operating Partnership LP)80-0831163
(法团或组织的州或其他司法管辖区)(国际税务局雇主识别号码)
列克星敦大道450号, 纽约, 纽约10017
(主要行政办事处地址)(邮政编码)
212-869-3000
(注册人电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)条登记的证券：
每一类的名称交易代码每间交易所的注册名称
普通股，每股面值0.01美元。BRX纽约证券交易所
根据该法第12(G)条登记的证券：无
根据证券法第405条的规定，用复选标记标明注册人是否为知名的经验丰富的发行人。
Brixmor Property Group Inc.是的☐ 不是的☑Brixmor Operating Partnership LP是☐ 不是的☑
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13条或第15条(D)提交报告。
Brixmor Property Group Inc.是的☐ 不是的☑Brixmor Operating Partnership LP是☐ 不是的☑
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短期限内)提交了1934年证券交易法第13条或第15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。
Brixmor Property Group Inc.是☑ 不是的☐Brixmor Operating Partnership LP是☑ 不是的☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。
Brixmor Property Group Inc.是☑ 不是的☐Brixmor Operating Partnership LP是☑ 不是的☐
用复选标记表示注册人是大型加速申请者、加速申请者、非加速申请者、较小的报告公司还是新兴的成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小报告公司”和“新兴成长型公司”的定义。
Brixmor Property Group Inc.Brixmor Operating Partnership LP
大型加速滤波器
☑
非加速文件管理器☐大型加速滤波器☐非加速文件管理器
☑
小型报表公司☐加速文件管理器☐小型报表公司☐加速文件管理器☐
新兴成长型公司☐新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请通过复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据“交易法”第13(A)条规定的任何新的或经修订的财务会计准则。不适用
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明其管理层根据“萨班斯-奥克斯利法案”(“美国联邦法典”第15编第7262(B)节)第404(B)条对其财务报告内部控制的有效性进行了评估，该评估是由编制或发布其审计报告的注册会计师事务所进行的。
Brixmor Property Group Inc.☑Brixmor Operating Partnership LP☑
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如交易法第12b-2条所定义)。
Brixmor Property Group Inc.是的☐ 不是的☑Brixmor Operating Partnership LP是☐ 不是的☑
说明非关联公司持有的有投票权和无投票权普通股的总市值，计算方法是参考普通股最后一次出售的价格，或截至注册人最近结束的第二财季最后一个营业日的此类普通股的平均出价和要价。
Brixmor Property Group Inc.$3,782,694,648Brixmor Operating Partnership LP N/A
(只适用于公司注册人)
注明截至最后实际可行日期，注册人所属各类普通股的流通股数量。
截至2021年2月1日，布里克斯莫尔地产集团(Brixmor Property Group Inc.)296,764,894已发行普通股的股份。
以引用方式并入的文件
Brixmor Property Group Inc.根据第14A条规定向证券交易委员会提交的最终委托书的部分内容与将于2021年4月27日举行的注册人股东年会有关，根据第三部分第10、11、12、13和14项的规定，将以10-K表格作为参考纳入其中。最终委托书将在注册人截至2020年12月31日的会计年度后120天内提交给证券交易委员会。


解释性注释
本报告综合了Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Operating Partnership LP截至2020年12月31日的Form 10-K年度报告。除另有说明或文意另有所指外，凡提及“母公司”或“BPG”，均指Brixmor Property Group Inc.及其合并子公司，而提及“Operating Partnership”，则指Brixmor Operating Partnership LP及其合并子公司。除文意另有所指外，术语“本公司”、“Brixmor”、“我们”、“我们”和“我们”统称为母公司和经营合伙企业。
母公司是一家房地产投资信托公司(“REIT”)，拥有BPG子公司Inc.(“BPG Sub”)100%的普通股，而BPG子公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合伙人”)的唯一所有者，Brixmor OP GP LLC(“普通合伙人”)是经营合伙企业的唯一普通合伙人。于二零二零年十二月三十一日，母公司透过其于BPG Sub及普通合伙人之直接及间接权益，实益拥有营运合伙企业中尚未行使之合伙共同单位(“营运单位”)100%。
本公司认为将母公司和经营合伙企业的Form 10-K年报合并为一份报告：

•加强投资者对母公司和经营合伙企业的了解，使投资者能够以与管理层观点相同的方式看待整个业务，并运营业务；
•消除重复披露，并提供更精简和更具可读性的演示文稿；以及
•通过编制一份合并报告而不是两份单独的报告来提高时间和成本效益。
管理层将母公司和经营合伙企业作为一项业务进行运营。由于经营合伙企业由母公司管理，母公司通过经营合伙企业进行几乎所有的业务，因此母公司的高管是经营合伙企业的高管，虽然作为合伙企业，经营合伙企业没有董事会，但我们将母公司董事会称为经营合伙企业的董事会。
我们认为，在母公司和经营合伙企业如何作为一家合并公司运营的背景下，了解母公司和经营合伙企业之间的一些差异是很重要的。母公司是房地产投资信托基金(REIT)，其唯一的重大资产是其在经营合伙企业中的间接权益。因此，母公司除了不时公开发行股票外，本身并不经营其他业务。母公司不承担任何重大债务。运营伙伴关系持有我们几乎所有的资产。除了母公司公开发行股票所得款项净额(贡献给营运合伙企业以换取营运单位)外，营运合伙企业产生本公司业务所需的所有资本。这笔资金的来源包括经营合伙企业的业务及其直接或间接产生的债务。
股权、资本和非控股权益是母公司合并财务报表与经营合伙企业合并财务报表之间的主要差异。经营合伙企业的资本目前包括母公司通过BPG Sub和普通合伙人拥有的运营单位，过去和未来可能包括第三方拥有的运营单位。第三方拥有的运营单位(如有)在经营合伙企业的财务报表中计入资本，在母公司的财务报表中计入非控股权益的股本。
母公司就财务报告目的合并经营合伙企业，母公司除间接投资于经营合伙企业外，并无其他重大资产。因此，虽然如上所述，股权、资本和非控股权益可能不同，但母公司和经营合伙企业的资产和负债在各自的财务报表上实质上是相同的。
为了突出母公司和经营合伙企业之间的区别，本报告中有几节分别讨论母公司和经营合伙企业，包括单独的财务报表(但合并的脚注)、单独的控制和程序部分、根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条对定期报告进行单独认证以及根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条通过的美国联邦法典第18 C第1350条单独认证。在母公司和经营合伙企业合并披露的章节中，本报告将行动或控股称为公司的行动或控股。
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目录
项目编号页
第一部分
1.业务
1
1A.危险因素
7
1B.未解决的员工意见
16
2.特性
17
3.法律程序
20
4.矿场安全资料披露
20
第二部分
5.注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
21
6.选定的财务数据
23
7.管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析
26
7A.关于市场风险的定量和定性披露
40
8财务报表和补充数据
41
9会计与财务信息披露的变更与分歧
41
9A.管制和程序
41
9B其他资料
43
第三部分
10.董事、高管与公司治理
44
11.高管薪酬
44
12.某些实益拥有人的担保所有权和管理层及相关股东事宜
44
13.某些关系和相关交易，以及董事独立性
44
14.首席会计师费用及服务
44
第IV部
15.展品和财务报表明细表
45
16.表格10-K摘要
50



II


前瞻性陈述

本报告可能包含1933年“证券法”第27A节和1934年“证券交易法”第21E节所指的前瞻性陈述。这些陈述包括但不限于与我们对业务表现的预期有关的陈述、我们的财务结果、我们的流动性和资本资源以及其他非历史陈述。您可以通过使用诸如“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“项目”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述会受到各种风险和不确定因素的影响。因此，存在或将有重要因素可能导致实际结果或结果与这些陈述中指出的大不相同。我们相信这些因素包括但不限于本报告中题为“风险因素”一节所描述的因素，因为这些因素可能会在我们提交给美国证券交易委员会(“证券交易委员会”)的定期文件中不时更新，这些文件可在证券交易委员会的网站http://www.sec.gov.上查阅。

目前，可能导致实际结果或结果与这些陈述中显示的结果大不相同的最重要因素之一是当前流行的新型冠状病毒(新冠肺炎)或其任何突变对公司、公司租户、房地产市场、全球经济和金融市场的财务状况、经营业绩和现金流的不利影响。新冠肺炎疫情对我们和我们的租户造成了重大影响，它在多大程度上继续影响我们和我们的租户，将取决于未来的事态发展。这些事态发展具有高度的不确定性，且无法充满信心地预测，包括疫情的范围、严重程度和持续时间，疫苗和治疗开发及部署的速度和有效性，新冠肺炎(包括SARS-CoV-2)的潜在变异及其应对措施，疫情的直接和间接经济影响及遏制措施，以及消费者行为的潜在变化，等等。

其他可能导致实际结果或结果与这些声明中显示的结果大不相同的因素包括：(1)国家、地区和地方经济的变化，原因包括国际贸易争端、外债危机、外汇波动等全球性事件，以及国内问题，如政府政策和法规、关税、能源价格、市场动态、利率上升和失业或消费者收入增长有限；(2)当地市场状况，包括与我们投资组合中类似的物业空间供应过剩或需求减少；(3)来自其他物业及电子商贸的竞争，以及我们投资组合中的物业对租户的吸引力；。(4)零售业持续的干扰及/或整合，租户的财政稳定，以及大型零售公司的整体财政状况，包括他们支付租金和开支的能力；。(5)以百分比租金计算，租户的销售量；。(6)物业营运开支的增加，包括公用地方开支、水电费、保险及房地产税，这些开支相对缺乏弹性，一般都是这样做的。(7)维修、翻新和重新租赁空间的成本增加；(8)地震、龙卷风、飓风、因气候变化、其他自然灾害、流行病和/或流行病造成的海平面上升造成的破坏，包括新冠肺炎、内乱、恐怖主义行为或战争行为，其中任何一项都可能导致未投保或保险不足的损失；(9)法律和政府法规的变化，包括有关使用、分区、环境和税收的法律和法规；以及(10)诉讼和政府的新发展附注15-我们合并财务报表的承付款和或有事项在这份报告中。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本报告和我们其他定期文件中包括的其他警示声明一起阅读。前瞻性陈述仅在本报告发表之日发表，我们明确表示不承担任何义务或承诺公开更新或审查任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因，除非法律另有要求。


三、

第一部分

项目1.业务
Brixmor Property Group Inc.及其子公司(统称为“BPG”)是一家内部管理的房地产投资信托基金(“REIT”)。Brixmor Operating Partnership LP及其附属公司(统称为“运营合伙企业”)是BPG进行几乎所有业务并拥有其几乎所有资产的实体。BPG拥有BPG子公司Inc.(“BPG Sub”)100%的普通股，而BPG子公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合伙人”)的唯一成员，Brixmor OP GP LLC是经营合伙企业的唯一普通合伙人。除另有说明或上下文另有要求外，“我们”、“我们”和“我们”统称为BPG和运营伙伴关系。我们相信，我们拥有并运营着美国可出租总面积(GLA)最大的露天零售组合之一，主要由社区和社区购物中心组成。截至2020年12月31日，我们的投资组合由393个购物中心(“投资组合”)组成，总建筑面积约6900万平方英尺。我们的高质量国家产品组合主要位于美国前50个大都会统计区(MSA)的既定贸易区域内，我们的购物中心主要由非可自由支配和价值导向的零售商以及以消费者为导向的服务提供商支撑。截至2020年12月31日，按年化基本租金计算，我们的三大租户分别是TJX Companies，Inc.、Kroger Co.和Dollar Tree Stores，Inc.。我们的管理层认为，我们和我们子公司业务的任何实质性部分都不依赖于单个租户，失去这个租户将对我们产生实质性的不利影响，2020年没有任何一个租户或购物中心占我们综合收入的5%或更多。

于二零二零年十二月三十一日，BPG透过其于BPG Sub及普通合伙人之直接及间接权益，实益拥有营运合伙企业中尚未行使之合伙共同单位(“营运单位”)100%。由BPG实益拥有的经营合伙企业中的OP单位数量相当于BPG普通股的流通股数量，所有OP单位在清算时获得季度分配和付款的权利与BPG普通股股东的权利基本相同。BPG的普通股在纽约证券交易所(“NYSE”)公开交易，股票代码为“BRX”。

管理层将BPG和运营伙伴关系作为一项业务进行运营。由于运营合伙公司由BPG管理，而BPG几乎所有的业务都是通过运营合伙公司进行的，因此BPG的高管是运营合伙公司的执行人员，虽然作为合伙企业，运营合伙公司没有董事会，但我们将BPG的董事会称为运营合伙公司的董事会。

我们的购物中心
下表提供了截至2020年12月31日有关我们产品组合的汇总信息：
购物中心数量393
GLA(平方英尺)6890万
计费入住率88%
租赁入住率91%
每平方英尺ABR(“PSF”)(1)
$14.93
新建、续订和可选数量(平方英尺)(2)
960万
新租赁量(平方英尺)(2)
230万
新建、续订和期权租金价差(2)(3)
7.2%
新租金价差(2)(3)
20.2%
以杂货店为主的购物中心百分比(4)
69%
ABR在美国MSA前50名中所占比例69%
平均有效年龄(5)
26
(1)*ABR PSF的计算方法为ABR除以租赁GLA，不包括承租人拥有的租赁改进的GLA。
(2)在截至2020年12月31日的一年中，公司业绩持续增长。
(3)仅基于可比租约，包括在前12个月内入伙的单位上签署的新租约，以及与同一租户在同一地点的全部或部分区域签署的续签租约，或包括在前12个月内入驻的空间的扩建。在第一代空间签署的新租约是不可比较的，不包括在新租金价差中。
(4)这是根据购物中心的数量计算的。
(5)有效年限是根据购物中心最近一次重建的年份计算的，如果没有重建，则根据建造的年份计算。

1

新冠肺炎给企业带来的影响
新冠肺炎在全球的爆发以及为应对而采取的公共卫生措施对我们的业务、我们的租户和全球经济产生了重大不利影响。参见《新冠肺炎对商业的影响》第7项。“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”以获取更多信息。

业务目标和战略
我们的主要目标是通过持续、可持续的现金流增长，最大限度地提高股东的总回报。我们实现这一目标的关键战略包括积极管理我们的投资组合以推动内部增长，寻求增值再投资机会，谨慎执行收购和处置活动，同时保持灵活的资本结构，为增长做好准备。此外，当我们执行我们的关键战略时，我们以一种对社会负责的方式运营的承诺为指导，使我们能够实现拥有和管理作为我们服务的社区中心的物业的目标。

推动内部增长。我们内部增长的主要动力包括：(I)合约租金上升；(Ii)低於市值的租金；以及(Iii)入住率上升。过去几年强劲的新租赁生产率也使我们能够持续提高我们的租赁信用，结合我们在2020年为支持我们在新冠肺炎期间的租赁所做的努力，我们继续优先考虑我们的投资组合与零售商和消费者的活力和相关性。我们大约70%的购物中心以杂货店为依托，这些杂货店在2020年全年仍在营业。尽管新冠肺炎对我们2020年的运营业绩产生了负面影响，但由于我们投资组合的弹性和租约的信用，我们未来的增长动力仍然存在。于2020年，我们签订了419份新租约，约230万平方英尺，总租约1381份，约960万平方英尺。

在过去的几年里，我们更加注重在我们的新租约和续签租约的期限内实现更高的合同租金增长，从而在我们的投资组合中实现更高的内含合同租金增长。2020年内，我们签订的新租约中有93%包含了合同租金增长条款，反映出合同租金在租赁期内的平均增幅为2.1%。

我们相信，我们整个投资组合的租金远低于市场，这为我们在吸引和留住租户方面提供了关键的竞争优势。在2020年，我们实现了20.2%的新租赁租金利差，并将新的和续订租金的利差混合在了7.3%(不包括选项)或7.2%(包括选项)。展望未来，截至2024年的租赁到期的加权平均到期ABR PSF为13.67美元，而2020年签署的新租约和续签租赁的加权平均ABR PSF为15.46美元，不包括期权练习。

虽然我们的入住率在2020年有所下降，但我们相信我们的投资组合中存在入住率增长的机会，特别是对于低于10,000平方英尺的空间，因为这类空间将受益于我们不断努力提高锚定租约的质量以及我们中心的整体活力和相关性。对于小于10,000平方英尺的空间，截至2020年12月31日，租赁入住率为83.8%，而我们的总租赁入住率为90.7%。

截至2020年12月31日，我们的总租赁入住率与我们的总账单入住率之间的利差为290个基点，这为我们提供了对未来增长的强大可见性，因为它代表着已签署但尚未开始的租约带来的3760万美元的ABR。

寻求增值再投资机会。我们相信，通过将增量资本投资于重新定位和/或重新开发我们投资组合中的某些资产，我们有重大机会获得有吸引力的风险调整后回报。这些计划是租户驱动的，重点是用强大的、同类中最好的零售商升级我们的中心，并提高我们产品组合的整体商品组合和租户质量。尽管对新冠肺炎的响应推迟了2020年的部分选择性资本支出，但我们稳定了25个锚地搬迁、重建和宗地开发项目，加权平均净营业收入增量收益率为10%，预计总成本为1.132亿美元。截至2020年12月31日，我们有60个项目正在进行中，预计加权平均增量噪声收益率为10%，预计总成本为4.026亿美元。此外，我们已经确定了一系列未来再投资项目，总计约9.0亿美元的潜在资本投资，我们预计这些项目将在未来几年以与我们最近实现的大致一致的NOI收益率执行。

2

谨慎执行收购和处置活动。我们打算积极寻求收购和处置机会，以便进一步将我们的投资组合集中在有吸引力的零售子市场，并优化我们资产基础的质量和长期增长率。一般而言，我们的处置战略侧重于在我们认为价值最大化的情况下出售资产，即存在下行风险，或我们在特定子市场建立临界质量的能力或愿望有限的情况下，而我们的收购战略侧重于购买位于我们现有市场的具有强劲增长潜力的资产，这将使我们能够利用我们的运营平台和专业知识。收购活动可能包括收购我们购物中心或附近的露天购物中心、非所有锚地和零售建筑和/或外围地块，以及收购我们的普通股，这是根据2020年1月建立的一项新的4.0亿美元股票回购计划进行的，该计划取代了我们之前的计划。

在2020年，我们从财产处置中获得了总计1.214亿美元的净收益，用于为我们的增值再投资计划的一部分提供资金，收购了340万美元的资产(包括交易成本)，并回购了2500万美元的普通股。在2021年期间，我们打算将净处置收益用于我们的再投资计划、物业收购和额外的股票回购，这是有保证的。

保持灵活的资本结构，定位于增长。 我们相信，我们目前的资本结构为我们提供了财务灵活性和能力，为我们目前的资本需求以及未来的增长机会提供资金。我们可以获得多种形式的资本，包括有担保的财产级债务、无担保的公司级债务、优先股和普通股，这将使我们能够有效地执行我们的战略和运营目标。我们目前拥有所有三大信用评级机构的投资级信用评级。截至2020年12月31日，我们在12.5亿美元循环信贷安排(“循环贷款”)下拥有12亿美元的可用流动资金，以及3.701亿美元的现金和现金等价物以及限制性现金。我们在2022年之前没有债务到期日。

以对社会负责的方式运作。我们相信，优先考虑我们所有利益相关者的福祉对于实现持续、可持续的增长至关重要。因此，我们的企业责任战略是通过创建合作伙伴关系来推动的，以改善我们所有利益相关者的社会、经济和环境福祉，并以我们的使命为指导，确保我们的购物中心成为我们所服务的社区的中心。

因此，通过我们的LED照明转换计划和安装电动汽车充电站等举措，我们继续朝着既定的长期目标取得有意义的进展，即通过减少电力和水的使用以及温室气体排放来减轻对环境的影响。我们还与租户合作，通过绿色租赁条款实现我们的可持续发展目标。除了建立在三重净租赁环境中促进可持续运营的框架外，这些规定还促进了太阳能电池板的安装，使租户能够获得成本较低的现场可再生能源。由于我们的努力，我们已经被GRESB评为绿色之星获得者，并被市场转型研究所和美国能源部更好的建筑联盟评为最高黄金级别的绿色租赁领导者。此外，我们在GRESB的公开披露得分中获得“A”评级，反映出我们的重大环境、社会和治理(“ESG”)披露的稳健性。

我们对可持续发展的持续承诺也体现在我们对增值再投资活动的态度上，该活动通过战略性的重新定位和重新开发活动来改造物业，以满足我们服务的社区的需求，并以资源效率为重点执行。此外，我们致力于为我们的租户和他们的客户提供热情、安全和有吸引力的零售中心，让他们在我们中心的门店内和我们整个产品组合的公共空间内聚集、联系和参与。我们通过举办当地活动、志愿服务和在需要的时候提供援助来进一步支持我们的社区。我们努力成为零售商成功的关键合作伙伴，我们通过为他们提供积极的物业管理、持续的租户协调以及为当地租户提供营销支持等额外服务来实现这一目标。我们通过每两年一次的租户参与度调查来监测我们的成功。在新冠肺炎大流行期间，我们采取了关键步骤来保持我们的高物业运营标准，同时将布里克斯莫及其租户的不必要费用降至最低，因为我们在我们的投资组合中优先考虑了加强安全和清洁协议。

人力资本。截至2020年12月31日，我们拥有480名员工，其中包括474名全职员工。我们才华横溢、尽职尽责的员工是我们成功的基础。我们共同致力于建设一种支持性、协作性和包容性的文化，为个人和职业成长提供机会，并授权和鼓励像所有者一样思考和行事，以便为所有利益相关者创造价值。我们
3

我相信，这种方法使我们能够吸引和留住不同的、有才华的专业人员，并创建协作、熟练和有动力的团队。我们的人力资本策略的支柱是：

•参与度和连接性：我们相信，那些亲自参与我们的愿景-成为我们服务的社区的中心，并与同样投入的同事联系在一起的员工-会更快乐、更有效率，更有可能像老板一样思考和行动。全公司对优秀的认可是我们向团队成员展示他们对公司和彼此的重要性的一种方式。我们的季度员工奖包括“我们的中心就是你”奖和“寻找更好的方式”奖，前者表彰员工沉浸在我们的社区中并为社区服务，后者表彰他们的独创性。我们通过公司范围的丰富活动来促进连通性，如TED式的“大脑力日”(Big Brain Day)，主要作者讨论激励个人和团队成长的主题、董事会午餐系列、读书俱乐部和全公司社区服务项目。我们相信，我们的参与度和连接性计划为我们98%的员工满意度和97%的年度考核和人才发展调查参与率做出了贡献。

•生长：我们通过提供大量的个人和专业培训和学习机会，鼓励我们的员工培养和发展他们的兴趣和激情。除了针对工作职能的综合培训计划外，我们还提供许多创新的发展计划，例如“BRX Connect”(允许员工了解公司内部其他职能的内部交流计划)、“Personal Development Accounts”(为员工选择的个人或专业发展活动提供休假和费用补偿)、“租赁助理发展计划”(为入门级租赁员工提供为期两年的强化学徒计划)、“Predictive Index行为评估”(增强自我意识、协作和包容)以及大师班

•健康和福祉：我们对员工健康和福祉的承诺是我们文化的重要组成部分。我们提供广泛的员工福利，包括全面的医疗、处方、牙科和视力保险(大部分由公司支付)、带薪产假、陪产假和领养假、匹配401(K)缴费、免费人寿保险、残疾福利和配偶死亡津贴、教育援助报销和弹性工作时间。我们还通过与Headspace合作等举措鼓励健康的生活方式，Headspace是一款在线应用程序，可以引导正念和冥想，健身房会员折扣，以及以健康为导向的员工竞赛，比如我们的“夏季踏步挑战赛”(Summer Step Challest)，所有员工都可以获得一个免费的健身跟踪器。

我们对人力资本战略这些支柱的承诺指导我们应对新冠肺炎疫情带来的非凡挑战。员工的健康一直是我们的首要任务，在政府下令这样做之前，我们关闭了所有的实体办公室，并投入了大量资源，以确保所有员工在家工作时都是安全、正常和高效的。我们通过咨询课程补充了我们的健康和福利项目，并为家长们提供了更多的资源，以应对学校教育方面的挑战。对于任何直接受新冠肺炎影响的员工，我们已确保提供适当的休假时间、工作职责覆盖范围以及根据需要提供额外支持。我们还将重点放在参与度和连通性上，其中包括显著增加全体员工的通话频率，举办虚拟欢乐时光和读书俱乐部会议。我们继续通过虚拟培训计划以及技术驱动的生产力和个人发展援助来鼓励增长。我们没有为了应对疫情而进行裁员、休假或减薪。

我们倡导组织每个部门的多样性和包容性，并努力为所有现在和未来的员工创造平等的机会。我们相信，基于多样性和包容性的文化对于我们吸引和留住有才华的员工以及实现我们的战略目标至关重要。每年，每位员工都会签署一份誓言，承诺帮助我们创建和维护一种包容的文化，不受种族、性取向、性别和其他受保护阶层的骚扰。2020年，我们成立了多元化与包容性领导委员会，直接向我们的首席执行官报告，并协助我们保持最佳实践和行为，以促进多样性和增强包容性。我们经常在我们的培训和社区活动中突出多样性和包容性主题，例如我们的大型大脑日和董事会午餐系列。此外，为了改善我们对多元化人才的招聘，我们与Jopwell合作，Jopwell是一个面向多元化专业人士的社区和就业委员会。

4

我们的董事会监督这些举措，以确保我们的行动继续表明我们以对社会负责的方式运营的坚定承诺。为了方便董事会的监督，我们负责运营的执行副总裁会定期向董事会通报最新情况。2020年，管理层成立了ESG指导委员会，由来自全公司多个学科的人员组成，由我们负责运营和可持续发展的高级副总裁领导。ESG指导委员会每季度召开一次会议，主要集中于制定、实施、监测和传达公司的企业责任战略和相关举措。有关我们公司责任战略的更多详细信息，请参阅我们在https://www.brixmor.com/why-brixmor/corporate-responsibility的公司责任报告和我们的投资者关系演示文稿。

遵守政府规例
我们受制于联邦、州和地方法规，包括一般适用于不动产所有权和不动产操作的环境法规。截至2020年12月31日，我们不知道遵守环境或其他政府法规会对我们的整体业务、财务状况或运营结果产生重大不利影响的任何环境条件或材料成本。然而，我们可能没有意识到，或可能会因遵守可能是实质性的政府法规而承担潜在的环境责任或材料成本。见“我们投资组合中的一些物业存在的环境条件可能导致重大的意外成本”和“遵守美国残疾人法案以及消防、安全和其他法规可能要求我们进行对现金流产生不利影响的支出”。第1A项“风险因素”有关我们与政府法规相关的风险的更多信息。此外，在新冠肺炎疫情期间，我们的物业和租户一直受到公共卫生法规的约束，这些法规影响了我们的运营和业务。见#年的“目前新冠肺炎这种新型冠状病毒的流行，以及未来的公共卫生危机，可能对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生重大不利影响”。第1A项“风险因素”有关这些法规的更多信息，请访问。

关于行业细分的财务信息
我们的主要业务是社区和社区购物中心的所有权和运营。我们不会为了衡量业绩而区分我们的主要业务或将我们的业务按地理位置分组。因此，根据美国公认会计原则(“GAAP”)，我们有一个单独的可报告部门用于披露。

房地产投资信托基金资格
从我们截至2011年12月31日的纳税年度开始，我们的组织和运营一直符合美国联邦所得税法对REIT资格和税收的要求，在截至2020年12月31日的纳税年度已经满足了这些要求，并打算在随后的纳税年度继续满足这些要求。只要我们有资格成为房地产投资信托基金(REIT)，我们通常就不需要为每年分配给股东的应税净收入缴纳美国联邦所得税。为了符合美国联邦所得税的REIT资格，我们必须不断满足有关我们收入来源的房地产资格、我们资产的组成和价值、我们分配给我们的股东的金额以及我们股票所有权的多样性等方面的测试。为了符合REIT的要求，我们可能需要放弃其他有吸引力的机会或限制我们开展业务的方式。见“风险因素--与我们的房地产投资信托基金地位和某些其他税目有关的风险。”

公司总部
Brixmor Property Group Inc.是马里兰州的一家公司，于2011年5月27日在特拉华州注册成立，2013年6月17日更名为Brixmor Property Group Inc.，并于2013年11月4日将注册管辖权改为马里兰州。运营伙伴关系是特拉华州的一家有限合伙企业，成立于2011年5月23日。我们的主要执行办事处位于纽约列克星敦大道450号，邮编：10017，电话号码是(212)8693000。

我们的网址是http://www.brixmor.com.我们网站上的信息不包含在此作为参考，也不是本Form 10-K年度报告的一部分。在我们的网站上免费提供我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告和Form 8-K当前报告，以及根据1934年《交易法》(以下简称《交易法》)第13(A)或15(D)条提交或提交的报告的任何修订，在这些报告以电子方式提交或提交给，
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美国证券交易委员会。我们还通过我们的网站提供根据交易法向SEC提交或提交给SEC的其他报告，包括我们的委托书以及高级管理人员和董事根据交易法第16(A)条提交的报告。您可以通过访问我们网站“投资者”部分“财务信息”部分下的“证券交易委员会文件”来访问这些文件。此外，证交会还维护了一个网站，其中包含报告、委托书和信息声明，以及发行人(如我们)的其他信息，这些信息以电子方式提交给证交会，网址为http://www.sec.gov.。

有关我们公司的财务和其他重要信息通常发布在我们网站的“投资者”部分，网址为http://www.brixmor.com.。投资者和其他人应该注意，我们使用我们的网站作为向投资者分发重要信息的渠道。因此，我们鼓励投资者和其他对我们公司感兴趣的人查看我们在网站“投资者”部分发布的信息。此外，您还可以通过访问我们网站“投资者”部分“其他信息”部分下的“电子邮件提醒”，注册自动接收有关我们公司的电子邮件提醒和其他信息。
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第1A项危险因素
与我们的投资组合和业务相关的风险
不利的经济、市场和房地产环境可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
我们的投资组合主要由社区和社区购物中心组成。因此，我们的业绩受到与拥有和经营这类房地产资产相关的风险的影响。看见“前瞻性陈述”本年度报告(Form 10-K)的其他部分列出了可能影响我们的租金收入和/或物业运营费用，从而对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响的因素。

目前新冠肺炎这种新型冠状病毒的流行，以及未来的公共卫生危机，可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生实质性的不利影响。
从2019年12月开始，新冠肺炎已经遍布全球，包括美国的每个州。2020年3月，世界卫生组织宣布新冠肺炎大流行，随后，美国宣布新冠肺炎进入全国紧急状态。

新冠肺炎大流行已经并将继续在国内和全球经济和金融市场产生影响，未来可能会发生另一场大流行或公共卫生危机。新冠肺炎疫情的全球影响迅速演变，许多国家和美国的州和地方政府，包括我们拥有房产的州和地方政府，采取了以下应对措施：政府限制、边境关闭、隔离、“原地避难令”和“社会疏远”指导方针，这些措施迫使我们的许多租户关闭门店、减少工时或大幅限制服务，并导致全国失业率急剧上升，经济严重收缩。

因此，新冠肺炎大流行对几乎每个行业都产生了直接或间接的负面影响，对我们的许多租户造成了特别不利的影响。许多这样的租户，特别是那些被州和地方政府视为“不必要的”租户，已经寻求租金减免，我们主要以延期租金的形式逐案提供租金减免，在更有限的情况下，以租金减免的形式提供，我们未来可能会提供额外的减免。我们经历了拖欠租赁义务的租户数量的增加，我们确认了被视为无法收回和直线应收租金逆转的收入水平明显高于历史水平。新冠肺炎疫情已经并将继续对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生实质性的不利影响，其中包括以下因素：

•由于政府或租户的相关行动，我们酒店的门店继续关闭或额外关闭；
•我们或我们的租户的经营能力恶化或向我们或我们的租户提供有效运营所需的供应商的产品或服务的延迟；
•消费者行为的变化，减少了我们购物中心的访问频率，包括电子商务的增加；
•我们的租户由于业务或当地或国家经济状况的变化，包括高失业率和消费者可自由支配的支出减少，无法履行对我们的租赁义务；
•(I)经营现金流减少，(Ii)经营业绩下降可能对我们债务协议中的财务契约产生影响，以及(Iii)由于金融和/或信贷市场中断而难以以有吸引力的条件获得债务和股权资本，或根本无法获得债务和股权资本的流动性问题；
•与远程工作有关的问题，包括网络安全风险增加以及其他技术和通信问题；以及
•我们的大量员工，特别是我们管理团队的高级成员，可能会因为与新冠肺炎相关的健康问题而无法工作。

新冠肺炎大流行对我们和我们租户的持续影响将取决于未来的事态发展，这些事态发展仍高度不确定，无法充满信心地预测，包括疫情的范围、严重程度和持续时间、疫苗和治疗开发及部署的速度和有效性、新冠肺炎的潜在变异(包括SARS-CoV-2及其应对措施)、此次流行病的直接和间接经济影响及遏制措施，以及消费者行为的潜在持续变化等等。与这些条件相关的不利发展可能会增加关闭门店、无法履行对我们的租赁义务和/或申请破产保护的租户数量，并可能
7

限制新租户对空间的需求。这种情况的快速发展和流动性排除了对新冠肺炎大流行的全面不利影响的任何预测。然而，新冠肺炎疫情给我们的财务状况、经营业绩和现金流带来了重大的不确定性和风险。

我们在租赁市场面临着相当大的竞争，随着租约到期，我们可能无法续签租约或重新租赁空间。因此，我们可能需要作出租金或其他优惠及/或招致重大资本开支以留住和吸引租户，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
有许多购物场所，包括地区性购物中心、直销商场、其他购物中心和电子商务，在吸引和留住零售商方面与我们的投资组合竞争。截至2020年12月31日，我们投资组合中的租赁计划在2021年期间到期，总计约占租赁GLA的9.5%。我们可能无法续签或迅速重新租赁即将到期的空间，即使我们确实续签或重新租赁了这些空间，未来的租金可能会低于当前的费率，其他条款可能也不会那么优惠。此外，为了留住或吸引租客，我们可能需要支付巨额资本支出。在这些情况下，我们的财务状况、经营业绩和现金流可能会受到不利影响。

我们面临着租户和消费者业务的激烈竞争。因此，我们积极以重新定位和重新开发项目的形式对我们的投资组合进行再投资。这类项目存在固有风险，可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
为了保持对零售商和消费者的吸引力，我们积极地以重新定位和重新开发项目的形式对我们的投资组合进行再投资。除了其他地方描述的与房地产投资相关的总体风险外，与重新定位和重新开发项目相关的风险还包括：(1)在获得必要的分区、占用、土地使用和其他政府许可方面出现延误或失败；(2)在耗费资源追求这些机会后放弃项目；(3)成本超支；(4)施工延误；(5)未能在预计的时间框架内达到预期的入住率和/或租金水平(如果有的话)；以及(6)暴露于项目波动的风险。(3)成本超支；(4)建筑延误；(5)未能在预计的时间框架内达到预期的入住率和/或租金水平(如果有的话)；以及(6)受到项目波动的影响。如果我们未能对我们的投资组合进行再投资或保持其对零售商和消费者的吸引力，如果我们的资本改善不成功，或者如果零售商或消费者认为在其他场所(包括电子商务)购物更方便、更具成本效益或更具吸引力，我们的财务状况、经营业绩和现金流可能会受到不利影响。

我们的业绩取决于我们投资组合中租户的财务健康状况，以及我们在到期时继续收取租金的能力。我们投资组合中的严重零售商困境可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
我们的收入主要来自房地产的租金收入。因此，我们的业绩取决于向我们投资组合中的租户收取租金。如果我们有相当多的租户未能按时缴交租金，我们的收入将会受到不利影响。此外，我们的许多租户依赖外部融资来源来运营和发展他们的业务，信贷市场的中断可能会对我们的租户以优惠条件获得融资的能力产生不利影响，甚至根本不能。如果我们的租户无法获得必要的融资来继续经营或扩大业务，他们可能无法履行租金义务、续签租约或与我们签订新的租约，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

在某些情况下，租户可能有权终止租约。例如，在某些情况下，主要租户未能占用其租赁的房产可能会导致那些购物中心的其他租户终止租约或降低租金。在这种情况下，我们不能肯定我们是否能够以类似或经济上有利的条件转租空间。大量租户租金收入的损失以及更换这些租户的困难可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

我们可能无法向申请破产保护的租户收取余额和/或未来的合同租金，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
近年来，我们看到零售商正在破产，包括某些现任和前任租户。如果租户申请破产，我们可能无法在申请之前收回该当事人的欠款。此外，在申请破产后，租户可以终止与我们的任何或全部租约，这将导致对该租户的一般无担保债权，其价值可能低于租赁期剩余时间欠我们的全部金额。在这些情况下，我们不能确定我们是否能够在类似的
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我们可能需要进行资本改善以重新租赁该空间，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

我们的费用可能保持不变或增加，即使我们投资组合的收入减少，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
与我们的业务相关的成本，如公共区域费用、水电费、保险、房地产税和公司费用，相对固定，在物业未满、租金下降、租户未能支付租金或其他情况导致我们收入下降的情况下通常不会减少。此外，在我们运营的某些司法管辖区，通货膨胀和房地产税的增加可能会导致更高的运营成本。如果我们在收入下降和/或无法将成本增加转嫁给租户时无法降低运营成本，我们的财务状况、运营业绩和现金流可能会受到不利影响。

我们打算继续销售非战略性购物中心。然而，房地产投资缺乏流动性，可能无法及时或有利地处置资产，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
我们能否以有利的条件出售物业，取决于我们无法控制的因素，包括来自其他卖方的竞争，以及对潜在买家是否有吸引力的融资，我们无法预测未来任何特定时间影响房地产投资的各种市场状况。在出售物业前，我们可能须动用资金以纠正欠妥之处或进行资本改善，而我们不能保证会有资金进行这些资本改善，因此，我们可能无法以优惠条件出售物业，或根本不能出售物业。此外，出售我们投资组合中资产的能力也可能受到我们债务协议中某些契约的限制，例如管理我们的高级无担保信贷安排的信贷协议，该协议于2020年4月29日修订(“无担保信贷安排”)。因此，我们可能无法通过处置来实现我们的投资目标，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

我们的房地产资产可能要计入减值费用。
吾等定期评估是否有任何指标(包括物业经营表现、预期持有期限的变化及一般市况，包括新冠肺炎的影响)显示吾等房地产资产(包括任何相关无形资产或负债)的账面价值可能受损。仅当计入预期概率加权持有期的估计未来未贴现及无杠杆物业现金流低于物业的账面价值时，物业的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们考虑了物业的趋势和前景，以及需求和竞争对预期未来运营收入的影响。如果我们正在评估一项资产的重新开发或潜在出售，未贴现的未来现金流考虑的是截至资产负债表日期最有可能的行动方案。减值费用对我们的收益有直接影响。不能保证我们将来不会收取与资产减值相关的额外费用。未来的任何减值都可能对我们在确认费用期间的经营业绩产生不利影响。

我们在寻求收购机会方面面临竞争，这可能会增加此类收购的成本和/或限制我们的增长能力，我们可能无法产生预期回报或将已完成的收购成功整合到我们现有的业务中，这可能会对我们的财务状况、运营业绩和现金流产生不利影响。
我们继续评估市场的收购机会，当我们认为存在战略机会时，我们可能会收购物业。我们以优惠条件收购房产并成功整合、运营、重新定位或重新开发它们的能力受到几个风险的影响。我们可能无法获得想要的房产，因为来自其他房地产投资者的竞争，包括来自其他资本充裕的REITs和机构投资基金的竞争。即使我们能够买到心仪的物业，来自这些投资者的竞争也可能会大大提高购买价格。我们也可能在花费大量资源追求这样的机会后放弃收购活动。一旦我们收购新物业，这些物业可能无法产生预期回报，原因有几个，包括：(1)未能在预计时间框架内达到预期的入住率和/或租金水平(如果有的话)；(2)无法将新物业成功整合到现有业务中；以及(3)暴露于总体经济波动中，包括由于签署收购新物业的最终文件与收购完成之间的时间滞后。如果这些事件中的任何一个发生，
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此次收购可能会超出最初的估计，或者预期回报可能达不到最初设想的水平，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

我们在经营业务时利用了大量的债务。所要求的偿债支付以及与我们的债务融资相关的其他风险可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
截至2020年12月31日，我们的未偿债务本金总额约为52亿美元。我们的筹码可能会对我们产生重要后果。例如，它可能(1)可能要求我们将相当大一部分现金流用于支付债务的本金和利息，从而减少可用于为我们的业务提供资金、支付股息(包括维持我们的REIT资格所需的股息)或用于其他目的的现金流；(2)增加我们在经济低迷中的脆弱性，因为如果任何房地产或投资组合的整体经济表现恶化，债务支付不会减少；(3)限制我们承受竞争压力的能力；以及(4)降低我们应对经济低迷的灵活性，因为如果任何房地产或投资组合的整体经济表现恶化，债务偿还不会减少；(3)限制我们承受竞争压力的能力；以及(4)降低我们应对经济低迷的灵活性此外，不遵守我们债务协议的条款可能会导致大量债务加速，并可能严重削弱我们在现有融资安排下借入未使用的金额或以优惠条款获得额外融资的能力，甚至根本无法获得额外融资。这些结果中的任何一个都可能对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

我们的浮动利率负债使我们面临利率风险，我们偿债义务的增加可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响。
截至2020年12月31日，我们于2020年4月29日修订的无抵押3.5亿美元定期贷款协议(“3.5亿美元定期贷款”)、2020年4月29日修订的无抵押3.00亿美元定期贷款协议(“3亿美元定期贷款”)以及2022年到期的无抵押2.5亿美元浮动利率优先票据(“2022年票据”)按浮动利率计息。此外，我们在循环贷款机制下有12亿美元的可用流动资金，这些流动资金将在借款时以可变利率计息。如果利率上升，我们的浮动利率债务的偿债义务就会增加，即使借款金额保持不变，我们的净收入和现金流也会相应减少。为了部分减轻我们对利率上升的风险，我们已经就8.0亿美元的浮动利率债务签订了利率互换协议，其中包括交换固定利率支付的可变利率。考虑到我们目前的利率互换协议，加息100个基点将导致每年利息支出增加100万美元。我们5.0亿美元可变利率债务的利率互换协议定于2021年到期，如果我们不签订新的利率互换协议，这将增加我们对加息的敞口。

我们可能会受到LIBOR报告实践或LIBOR确定方法变化的不利影响。
2017年7月，负责监管伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)的金融市场行为监管局(FCA)宣布，打算在2021年12月31日之后停止强制银行提交计算LIBOR的利率。因此，美国联邦储备委员会(Federal Reserve Board)和纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)组织了另类参考利率委员会(Alternative Reference Rate Committee)，该委员会确定有担保隔夜融资利率(SOFR)是其在衍生品和其他金融合约中首选的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)替代方案。随后，在2020年11月，LIBOR的管理人洲际交易所基准管理局宣布，打算将大部分LIBOR期限的终止日期延长至2023年6月30日。我们无法预测LIBOR何时可能受到限制或停止，或者SOFR市场何时会有足够的流动性。截至2020年12月31日，我们有9.0亿美元的债务和7个未偿还的利率掉期，总名义价值为8.0亿美元，这些债务与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)挂钩。此外，在循环贷款机制下，我们有12亿美元的可用流动性，这些流动性将在借款时与伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)挂钩。我们正在监测和评估与伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)可获得性潜在变化相关的风险，其中包括债务支付利息和利率掉期收付金额的潜在变化。此外，当伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)受到限制或终止，合约必须过渡到新的替代利率时，与LIBOR挂钩的债务或衍生品工具的价值也可能受到影响。由于上述延期，我们目前预计，到2023年6月30日，我们所有以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为索引的合约都将被要求转换为替代利率。不过，伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)可能会在此之前停产。如果合约未转换为替代利率且LIBOR终止, 对我们合同的影响可能因合同而异。对于某些票据来说，过渡到另一种汇率可能是具有挑战性的，因为它们可能需要与各自的交易对手进行谈判。这些事件中的任何一个都可能对我们的融资成本产生不利影响，从而影响我们的财务状况、经营业绩和现金流。
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我们可能无法通过债务和股票市场获得额外资本，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
我们不能保证我们能够以对我们有利的条件进入资本市场获得额外的债务或股权资本。我们能否获得外部资本取决于几个因素，包括一般市场状况、我们当前和潜在的未来收益、市场对我们增长潜力的看法、我们的流动性和杠杆率、我们的现金分配，以及我们普通股的市场价格。我们无法以优惠条件或根本不能获得债务或股权资本，可能会导致我们以下能力的中断：(1)运营、维持或再投资于我们的投资组合；(2)在到期或到期之前偿还或再融资我们的债务；(3)获得新的物业；或(4)由于迫切需要资金，以有利的条件处置我们的部分资产。

信用评级的不利变化可能会影响我们的借款能力和借款条件。
我们的信誉由国家认可的信用评级机构进行评级。信用评级是基于我们的经营业绩、流动性和杠杆率、财务状况和前景，以及信用评级机构认为与我们的行业相关的其他因素。我们的信用评级可能会影响我们获得债务资本的能力，以及我们可能获得的某些现有和未来债务融资的条款。由于我们依赖债务融资来为我们的业务融资，信用评级的不利变化，包括信用展望的变化，甚至启动可能导致不利变化的信用评级审查，都可能对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

债务协议中的条款可能会限制我们的经营活动，并对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。
我们的债务协议包含各种财务和经营契约，其中包括某些承保比例和对我们产生担保和无担保债务能力的限制。违反这些公约中的任何一项，如果在任何适用的治疗期内得不到纠正，可能会导致我们的某些债务违约和加速。如果我们的任何债务在到期前加速，我们可能无法以有利的条件偿还或再融资此类债务，或者根本无法偿还或再融资，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

与某些前雇员有关的法律诉讼将继续导致某些费用和开支。
如#年“法律事项”标题下所讨论的附注15--承付款和或有事项根据我们在本报告中的合并财务报表，我们最终与证券交易委员会就某些报告事项达成了和解，我们相信不会有其他与这些事项相关的政府诉讼对我们提起诉讼。我们了解到，美国证券交易委员会和美国纽约南区检察官办公室正在对某些前雇员采取与这些事项相关的行动。根据赔偿义务，我们仍有义务为这些前雇员预付法律和其他专业费用，预支金额现在超过了我们的保险范围，并由我们提供资金。这些付款可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响。

未投保的财产损失或超出我们保单限额的损失可能会导致我们在这些财产上的投资或相关收入的损失。
我们承保综合责任险、火灾险、扩大保险范围、业务中断险和恐怖主义行为险，并按惯例为类似物业投保保单规格和保险限额。然而，也有某些类型的损失，例如飓风、龙卷风、洪水、地震、恐怖主义或战争造成的损失，这些损失的承保范围有限，或者免赔额可能更高。此外，租户一般须就租户或其代理人在物业上进行的活动(包括但不限于任何环境污染)所导致的人身伤害或个人或不动产损毁所产生的责任向我们作出赔偿，并使我们不受损害，并须购买在租赁期内完全有效的责任及财产损失保险单，保单费用由租户承担。然而，租户可能无法妥善维护他们的保单，或者没有能力支付与此类保单相关的免赔额。如果发生未投保的损失或超过上述保单的综合总限额，或发生根据保险单可扣除的巨额损失，我们可能会损失全部或部分投资于一个或多个物业的资本和预期收入，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响，因此，我们可能会失去投资于一个或多个物业的全部或部分资本以及预期收入，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

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我们投资组合中的一些物业存在的环境条件可能会导致重大的意想不到的成本。
我们受到联邦、州和地方环境法规的约束，这些法规一般适用于不动产的所有权和对不动产进行的操作。根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，我们可能或将承担移除或补救在我们物业上或在我们物业内排放或由我们或我们的租户处置的某些危险或有毒物质的费用，以及可能与危险或有毒物质有关的某些其他潜在成本(包括政府罚款和人身和财产伤害)。无论我们是否知道或是否对这些危险或有毒物质的存在负责，都可能施加此类责任。就像许多社区和社区购物中心一样，我们的许多物业都有或有现场干洗店和/或现场加油站，以前或现在使用这些设施可能会增加我们的环境责任敞口。调查、移除或补救此类物质的成本可能很高，而此类物质的存在或未能妥善补救此类物质，可能会对我们租赁此类财产、以此类财产作为抵押品借入资金或处置此类财产的能力产生不利影响。

此外，我们的某些物业可能含有含石棉的建筑材料(“ACBM”)。环境法要求对ACBM进行适当的管理和维护，并可能对未能遵守这些要求的建筑物业主或经营者处以罚款和处罚。这些法律还可能允许第三方就接触石棉纤维造成的人身伤害向业主或运营商寻求赔偿。

最后，我们不能保证我们知道所有潜在的环境责任，或者我们进行的环境研究已经确定或将确定我们投资组合中任何物业可能存在的所有实质性环境条件；任何以前的业主、住户或租户没有造成我们不知道的任何实质性环境条件；我们的物业不会受到租户或附近物业或其他无关第三方的影响；或者环境法律法规的变化不会导致我们承担额外的环境责任。

关于根据公认会计原则确认补救义务的进一步信息，在#年的“环境事项”标题下进行了讨论。附注15--承付款和或有事项在本报告中对我们的合并财务报表进行了调整。

遵守“美国残疾人法”以及消防、安全和其他法规可能会要求我们进行会对现金流产生不利影响的支出。
我们投资组合中的所有物业都必须遵守美国残疾人法案(“ADA”)。ADA对“公共住宿”和“商业设施”有不同的合规要求，但一般要求建筑物必须向残疾人开放。遵守ADA的要求可能需要消除访问障碍，而不遵守可能会导致美国政府对私人诉讼当事人处以罚款或判给损害赔偿金，或者两者兼而有之。我们正在不断评估我们的产品组合，以确定我们是否符合美国反兴奋剂机构的当前要求。我们被要求在我们投资组合的公共区域遵守ADA，我们可能无法将补救任何公共区域ADA问题所需的费用转嫁给我们的租户，这可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。此外，我们被要求按照消防和安全法规、建筑规范和其他法规运营物业，因为这些法规可能会被政府机构和机构采纳，并适用于我们的投资组合。因此，我们可能需要支付大量资本开支以符合这些要求，而我们翻新或重新开发受这些要求约束的物业的能力可能会受到限制。由此产生的支出和限制可能会对我们的财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响。

我们和我们的租户面临与网络安全攻击相关的风险，这些攻击可能导致机密信息丢失和其他业务中断。
我们广泛依赖计算机系统来运营和管理我们的业务和处理交易，因此，我们的业务面临网络安全攻击的风险，并可能受到影响。这些攻击可能包括试图未经授权访问我们的数据和/或计算机系统。攻击可以是个别的，也可以是非常复杂的组织进行的高度有组织的企图。我们采用多种措施来预防、检测和缓解这些威胁，包括密码保护、频繁的强制密码更改事件、多因素身份验证、强制员工培训、防火墙检测系统、频繁备份、冗余数据系统
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对于核心应用程序和年度渗透测试，不能保证此类努力在防止或减轻网络安全攻击方面取得成功。网络安全攻击可能危及我们的员工、租户和供应商的机密信息(包括个人身份信息)，扰乱我们网络的正常运行，导致错误陈述的财务报告或贷款契约和/或错过报告截止日期，阻止我们适当监控我们的REIT资格，导致我们无法维护我们的租户所依赖的建筑系统，以有效使用他们租赁的空间，或者需要大量的管理关注和资源来补救由此造成的任何损害。成功的攻击还可能扰乱和影响我们的业务运营，损害我们的声誉，并导致巨额诉讼和补救费用。同样，我们的租户广泛依赖计算机系统来处理交易和管理业务，因此也面临网络安全攻击的风险，并可能受到影响。网络安全攻击导致租户的业务运营中断或声誉恶化，可能会对我们的业务运营造成不利影响。截至2020年12月31日，我们没有发生任何涉及网络安全攻击的重大事件。

与我们的组织和结构相关的风险
BPG董事会可能会在没有股东批准的情况下改变重大的公司政策。
BPG的投资、融资和分红政策，以及我们关于所有其他业务活动(包括战略和运营)的政策，将由BPG董事会决定。这些政策可随时或不时由BPG董事会酌情修改或修订，而无需我们的股东投票表决。？BPG的章程还规定，如果BPG董事会认为继续成为REIT的资格不再符合BPG的最佳利益，可以在没有BPG股东批准的情况下撤销或以其他方式终止我们的REIT选举。此外，只要符合适用的法律要求，BPG董事会可以改变BPG关于利益冲突的政策。这些政策的任何变化都可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流以及我们履行偿债义务和支付股息的能力产生不利影响。

BPG董事会可能会批准发行股票，包括优先股，其条款可能会阻止第三方收购我们。
BPG的章程允许其董事会授权发行一个或多个类别或系列的股票。我们的董事会还可以对任何未发行的股票进行分类或重新分类，并确定任何此类股票的优先权、转换和其他权利、投票权、限制、股息和其他分配的限制、资格以及赎回条款和条件，这些权利可能优于我们普通股的权利。因此，BPG董事会可以授权发行某类或一系列股票的条款和条件，这些条款和条件可能会阻止对我们的主动收购或我们控制权的改变，即BPG部分或大部分已发行普通股的持有者的股票可能会获得高于当时我们普通股当前市场价格的溢价。

BPG和BPG股东对BPG董事和高管采取行动的权利是有限的。
BPG的章程在马里兰州法律允许的最大范围内免除了BPG的董事和高级管理人员对我们和BPG的股东的金钱损害的责任。根据马里兰州的法律和BPG的章程，BPG的董事和高级管理人员对BPG或BPG的股东不承担任何金钱损害的责任，但以下责任除外：

•实际收受不正当的金钱、财产或服务的利益或利润；或
•由最终判决确定的董事或官员主动和故意的不诚实行为，对所判决的诉讼事由具有重大意义。

BPG的章程授权BPG和BPG的章程要求BPG在马里兰州法律允许的最大范围内，向因担任BPG董事和高级管理人员(或应BPG要求在另一实体以类似身份服务)而成为诉讼一方或证人的每一位BPG董事和高级管理人员，就其作为BPG现任或前任董事或高级管理人员可能受到的任何索赔或责任作出赔偿。此外，BPG可能有义务支付或偿还BPG现任和前任董事和高级管理人员发生的费用，而不需要初步确定他们最终有权获得赔偿。因此，BPG和BPG的股东从BPG董事和高级管理人员那里追回金钱损害赔偿的权利可能比没有BPG这些条款的情况下存在的权利更有限
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章程和章程，或其他公司可能存在的规则，这可能会限制股东在采取不符合BPG最佳利益的行动时的追索权。

BPG的章程中有一项条款明确允许BPG的非雇员董事与我们竞争。
BPG的章程规定，在马里兰州法律允许的最大范围内，BPG放弃BPG在BPG董事或其关联公司(受雇于BPG或BPG子公司的董事除外)不时提出或开发的任何商机中拥有的任何权益或预期，或获得参与该商机的任何权利，除非该商机是以其董事身份明确向该等人士提供或告知的。非雇员董事或其任何联属公司将无责任与吾等沟通或提供该等交易或商机，或直接或间接参与吾等或吾等联属公司从事或建议从事或建议从事的相同业务活动或类似业务活动或业务线，或避免以其他方式与吾等或吾等联属公司竞争。这些规定可能会剥夺我们原本想追求的机会。

BPG的章程规定，在马里兰州法律允许的最大范围内，BPG的每一位非雇员董事及其任何附属公司可以：

•收购、持有和处置BPG的股票或运营单位的股份，为他或她自己的账户或为他人的账户，并行使布里克斯莫尔地产集团有限公司的股东或我们的运营合伙企业的有限合伙人的所有权利，其程度和方式与他或她不是BPG的董事或股东的程度和方式相同；以及
•吾等之个人身分或任何其他人士之董事、高级职员、受托人、股东、合伙人、成员、股权拥有人、经理、顾问或雇员之身分，拥有业务权益，并直接或间接从事与吾等相似或与吾等竞争之业务活动，涉及吾等可把握及发展之商机，或包括收购、辛迪加、持有、管理、开发、营运或处置按揭、不动产或从事房地产业务人士之权益。

与我们的房地产投资信托基金地位和某些其他税目有关的风险
如果BPG不保持其REIT资格，它将作为一家正规公司纳税，并可能面临巨额纳税义务。
BPG打算继续经营，以符合经修订的1986年国内收入守则(下称“守则”)所指的房地产投资信托基金的资格。然而，房地产投资信托基金的资格涉及到高度技术性和复杂的法典条款的应用，这些条款只有有限的司法或行政解释。尽管守则中提供了补救条款，但BPG可能无法满足各种合规要求，这可能危及其REIT地位。此外，新的税收立法、行政指导或法院裁决，在每一种情况下都可能具有追溯力，可能会使BPG更难或不可能符合REIT的资格。

如果BPG在任何纳税年度没有资格成为房地产投资信托基金，并且BPG根据适用的法律规定无权获得减免：

•BPG将作为非REIT“C”公司征税，根据现行法律，这意味着在计算应税收入时不能扣除支付给股东的股息，并按正常的企业所得税税率就其应税收入缴纳美国联邦所得税，这将减少BPG的现金流和可供分配给股东的资金；以及
•BPG将在未能获得REIT资格的下一年的四个课税年度内被取消REIT的纳税资格。

美国国税局(IRS)、美国财政部和国会经常审查美国联邦所得税立法、法规和其他指导意见。BPG无法预测是否、何时或在多大程度上将采用新的美国联邦税收法律、法规、解释或裁决。任何立法行动都可能前瞻性或追溯性地修改BPG的税收待遇，因此可能对BPG或BPG股东的税收产生不利影响。股东应就立法、监管或行政发展和提议的现状及其对投资BPG股票的潜在影响咨询他们的税务顾问。


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遵守REIT的要求可能会迫使BPG清算或重组投资，或者放弃其他有吸引力的投资机会。
为了符合REIT的资格，BPG必须确保在每个日历季度末，其资产价值的至少75%由现金、现金等价物、政府证券和合格的REIT房地产资产组成。BPG对证券的投资不得超过任何一家发行人的未偿还有表决权证券的10%或任何一家发行人的未偿还证券总值的10%，除非：(1)该发行人是REIT；(2)BPG和该发行人共同选择将该发行人视为守则下的“应税房地产投资信托基金子公司”；或(3)仅就10%的价值限制而言，该等证券满足某些要求，在本次测试中不被视为“证券”。BPG在应税REIT子公司的所有投资的总价值不能超过BPG总资产的20%。此外，BPG的资产价值不得超过5%由除应税REIT子公司以外的任何一家发行人的证券组成，BPG总资产价值的25%可由“公开发售的REITs”(定义见守则)发行的“非合格”债务工具(例如，不以不动产或不动产权益担保)代表。如果BPG未能遵守这些要求，BPG必须在日历季度结束后30天内处置一部分资产，以避免失去其REIT地位并遭受不利的税收后果。除季度资产测试要求外，BPG每年必须满足两项收入测试要求(“75%和95%毛收入测试”)，这两项要求BPG毛收入的至少75%来自被动房地产来源，包括房地产租金、房地产处置收益和其他指定的合格房地产来源收入。此外, BPG毛收入的至少95%通常必须来自符合75%收入测试条件的项目以及其他特定的利息、股息和投资组合类型的收入。因此，BPG可能被要求从其投资组合中清算，或向应税REIT子公司出资，否则将进行有吸引力的投资，以保持其作为REIT的资格。这些行动可能会减少BPG的收入和可分配给股东的金额。BPG可能无法进行对其有利的投资，以满足符合REIT资格的资产多元化或收入要求。

此外，守则中的房地产投资信托基金条款对“被禁止交易”的收入征收100%的税。被禁止的交易通常包括出售资产(止赎财产除外)，这些资产构成库存或在正常业务过程中为出售给客户而持有的其他财产。尽管BPG不打算持有任何在其正常业务过程中将被描述为出售给客户的财产，但除非出售或处置符合某些法定避风港的资格，否则这样的定性是事实的决定，不能保证国税局会同意BPG对其属性的描述，或者BPG将能够利用其他可用的安全港。如果BPG认为出售房产可以被视为被禁止的交易，这100%的税可能会影响其出售房产的决定。然而，如果BPG通过应税REIT子公司出售此类资产，则不需要缴纳这一税。

BPG的章程不允许任何人拥有超过9.8%的BPG已发行普通股或BPG所有类别或系列的已发行股票，如果没有BPG董事会的豁免，收购超过这些限制的BPG普通股或所有其他类别或系列的BPG股票的尝试将不会生效。
根据守则，BPG若要符合REIT的资格，在一个课税年度的后半年度内，BPG已发行股票价值的50%可由五名或五名以下个人直接或间接拥有(包括就此目的被视为个人的某些实体)。为了帮助BPG获得美国联邦所得税的REIT资格，BPG的章程禁止任何个人实益或推定拥有超过一定百分比(目前为9.8%)的BPG普通股流通股或BPG股本流通股价值9.8%的股份(以限制性较强者为准)，BPG将其称为“所有权限制”。“BPG章程”禁止任何个人实益或推定持有BPG普通股流通股或流通股价值超过一定百分比(目前为9.8%)的BPG普通股或BPG股本价值9.8%的股份(以限制性较强者为准)。该守则和BPG章程下的推定所有权规则很复杂，可能导致一组相关个人拥有的已发行普通股被视为由一个人推定拥有。因此，个人收购BPG已发行普通股或BPG股本的比例低于9.8%，可能导致个人建设性地分别持有超过9.8%的BPG已发行普通股或BPG股本，从而违反所有权限制。在未获得BPG董事会豁免的情况下，任何试图拥有或转让超过所有权限额的BPG股票的尝试都将导致超过限额的股份通过宪章的运作转移到慈善信托机构，或者转让无效，试图收购该等过剩股份的个人将没有任何权利获得该等过剩股份。此外，不能保证BPG的董事会在章程允许的情况下，将来不会降低这一所有权限制。

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所有权限制可能会阻止第三方改变对BPG的控制权，即使控制权的改变将符合BPG股东的最佳利益，或者会导致BPG的股东因其股票获得高于BPG普通股当时的市场价格的溢价，即使这种控制权的改变不会合理地危及BPG的房地产投资信托基金(REIT)地位。

如果不符合国内控制的房地产投资信托基金(REIT)的资格，BPG的非美国股东可能会面临不利的美国联邦所得税后果。
如果在指定的测试期内，非美国股东直接或间接持有的BPG股份价值始终低于50%，BPG将成为国内控制的房地产投资信托基金(REIT)。由于其股票是公开交易的，BPG不能保证它实际上将是一家由国内控制的房地产投资信托基金(REIT)。如果BPG未能符合国内控制的REIT的资格，其非美国股东因出售BPG普通股而获得的收益将不需缴纳美国联邦所得税，但在以下情况下将被征税：(A)根据纽约证券交易所等成熟证券市场的适用财政部法规，该股票不被视为“定期交易”；或(B)该股票被认为在成熟的证券市场上“定期交易”，并且出售的非美国股东实际上或在指定的测试期间内的任何时间，流通股价值超过10%。如果出售或交换BPG普通股的收益因这些原因而需要征税，则非美国股东将按与应税美国股东类似的方式，就任何净值收益缴纳美国联邦所得税，对于非居民外籍个人，需缴纳任何适用的替代最低税和特别替代最低税，非美国公司股东可能需要缴纳额外的分支机构利润税。

BPG可以选择以BPG自己的股票进行分配，在这种情况下，股东可能需要缴纳所得税，而不会收到任何现金股息。
关于BPG作为REIT的资格，BPG必须每年向其股东分配至少90%的REIT应税收入，该收入的确定不考虑所支付股息的扣除，也不包括净资本利得。尽管BPG目前不打算这样做，但为了满足这一要求，在某些条件和限制的限制下，BPG被允许进行全部或部分以BPG股票支付的分配。收到这类分配的应税股东将被要求将全额分配作为普通股息收入包括在BPG当前或累计收益和利润的范围内，这是为了美国联邦所得税的目的而确定的。因此，美国股东可能被要求为这种分配支付超过收到的现金部分的所得税。因此，接受BPG股票分销的美国股东可能被要求出售在这种分销中收到的股票，或者可能被要求在可能不利的时候出售他们拥有的其他股票或资产，以支付对这种分销征收的任何税款。此外，对于某些非美国股东，BPG可能被要求扣缴与此类分配有关的美国税款，包括应以BPG股票的股票支付的全部或部分此类分配，方法是扣缴或处置包括在此类分配中的部分股票，并使用此类处置的净收益来支付征收的预扣税。此外，如果相当数量的BPG股东决定出售BPG股票以支付股息收入所欠税款，这样的出售可能会给BPG股票的市场价格带来下行压力。

房地产投资信托基金(REITs)支付的股息不符合某些股息可用的降低税率。
适用于非REIT“C”公司支付给某些非公司美国股东的合格股息收入的最高税率已通过立法降至23.8%(考虑到适用于净投资收入的3.8%的医疗保险税)。然而，REITs支付的股息通常没有资格享受降低的利率。从2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的应税年度生效，非法人美国股东可以从REITs中扣除20%的股息(不包括合格股息收入和资本利得股息)。对于处于37%最高边际税级的非公司美国股东，REIT股息的扣除产生了29.6%的REIT股息的实际所得税税率，高于非REIT“C”公司支付的合格股息收入的23.8%的税率。由于适用于非房地产投资信托基金“C”类公司有条件股息的利率较优惠，某些非公司投资者可能认为投资于房地产投资信托基金的吸引力相对不及投资于派发股息的非房地产投资信托基金“C”类公司的股票，这可能会对房地产投资信托基金(包括BPG)的股票价值产生不利影响。

项目1B. 未解决的员工意见
没有。
16

项目2. 特性
截至2020年12月31日，我们的投资组合由393个购物中心组成，总面积约为6900万平方英尺。我们的高质量国家产品组合主要位于美国排名前50的MSA的既定贸易区域内，我们的购物中心主要由非可自由支配和价值导向的零售商以及以消费者为导向的服务提供商支撑。截至2020年12月31日，按ABR计算，我们最大的三个租户是TJX Companies，Inc.、Kroger Co.和Dollar Tree Stores，Inc.。

下表汇总了截至2020年12月31日在我们的投资组合中按ABR排名前20位的租户(千美元，PSF金额除外)：
零售商自有租约租用的玻璃占GLA的百分比ABRABR百分比
*ABR PSF(1)
The TJX Companies，Inc.87 2,642,160 3.8 %$30,890 3.5 %$11.69 
克罗格公司。49 3,259,371 4.7 %24,487 2.8 %7.51 
Dollow Tree Stores，Inc.125 1,455,108 2.1 %16,114 1.8 %11.07 
伯灵顿百货公司(Burlington Stores，Inc.)29 1,460,689 2.1 %15,265 1.7 %10.45 
Publix Super Markets，Inc.29 1,285,410 1.9 %12,221 1.4 %9.51 
罗斯百货公司37 996,222 1.4 %12,044 1.4 %12.09 
洛杉矶健身国际有限责任公司15 618,290 0.9 %11,355 1.3 %18.37 
Ahold Delhaize20 1,059,637 1.5 %11,270 1.3 %10.64 
Albertson‘s Companies，Inc.14 795,381 1.2 %9,729 1.1 %12.23 
PetSmart，Inc.26 587,388 0.9 %8,742 1.0 %14.88 
大地段公司(Big Lot，Inc.)36 1,180,035 1.7 %8,135 0.9 %6.89 
Petco动物用品公司31 422,440 0.6 %7,584 0.9 %17.95 
科尔公司12 914,585 1.3 %7,253 0.8 %7.93 
Bed Bath&Beyond，Inc.26 628,304 0.9 %7,213 0.8 %11.48 
百思买(Best Buy Co.，Inc.)13 537,660 0.8 %6,828 0.8 %12.70 
乌尔塔美容公司(Ulta Beauty，Inc.)26 295,708 0.4 %6,826 0.8 %23.08 
派对城控股公司(Party City Holdco Inc.)33 474,729 0.7 %6,769 0.8 %14.26 
迈克尔斯公司(The Michaels Companies，Inc.)24 541,541 0.8 %6,599 0.8 %12.19 
史泰博公司24 496,662 0.7 %6,258 0.7 %12.60 
Office Depot，Inc.23 502,566 0.7 %5,726 0.7 %11.39 
排名前20位的零售商679 20,153,886 29.1 %$221,308 25.3 %$10.98 
(1) *ABR PSF的计算方法为ABR除以租赁GLA，不包括承租人拥有的租赁改进的GLA。






















17

下表汇总了截至2020年12月31日，按ABR排名的各州投资组合的地理多样性(除PSF金额外，以千美元为单位)：
状态物业数量-GLA计费百分比租赁百分比-ABR
*ABR PSF(1)
属性数量百分比占GLA的百分比ABR百分比
1 弗罗里达47 7,819,020 85.4 %88.7 %$105,460 $15.50 12.0 %11.4 %12.0 %
2 德克萨斯州49 7,579,507 89.9 %92.8 %98,696 14.80 12.5 %11.0 %11.3 %
3 加利福尼亚27 5,094,057 92.3 %94.9 %96,816 21.63 6.9 %7.4 %11.1 %
4 纽约28 3,578,761 90.3 %94.1 %65,561 19.73 7.1 %5.2 %7.5 %
5 宾州26 4,985,010 87.2 %90.5 %63,366 17.04 6.6 %7.2 %7.2 %
6 北卡罗莱纳州20 4,243,307 93.1 %93.5 %44,725 11.88 5.1 %6.2 %5.1 %
7 新泽西16 2,843,142 84.1 %91.9 %42,715 17.45 4.1 %4.1 %4.9 %
8 佐治亚州30 4,228,329 87.3 %89.7 %42,002 11.37 7.6 %6.1 %4.8 %
9 伊利诺伊州15 3,597,442 79.7 %81.9 %39,595 14.11 3.8 %5.2 %4.5 %
10 密西根16 2,993,755 88.2 %89.3 %34,191 13.37 4.1 %4.3 %3.9 %
11 俄亥俄州15 3,045,070 86.9 %89.8 %33,934 14.48 3.8 %4.4 %3.9 %
12 康涅狄格州11 1,792,327 86.0 %86.9 %24,620 15.86 2.8 %2.6 %2.8 %
13 田纳西州9 1,891,315 95.0 %96.1 %22,755 12.69 2.3 %2.7 %2.6 %
14 科罗拉多州7 1,595,045 94.5 %97.0 %21,417 14.68 1.8 %2.3 %2.4 %
15 马萨诸塞州10 1,499,510 87.7 %93.3 %18,061 14.71 2.5 %2.2 %2.1 %
16 肯塔基州7 1,683,399 94.6 %95.1 %17,451 12.07 1.8 %2.4 %2.0 %
17 明尼苏达9 1,380,401 87.8 %90.9 %16,451 14.16 2.3 %2.0 %1.9 %
18 印第安纳州7 1,464,266 81.9 %87.8 %14,731 11.81 1.8 %2.1 %1.7 %
19 南卡罗来纳州7 1,310,223 81.9 %82.3 %14,534 13.66 1.8 %1.9 %1.7 %
20 维吉尼亚7 1,017,100 89.6 %90.0 %10,988 13.06 1.8 %1.5 %1.3 %
21 新汉普郡5 782,028 74.0 %80.2 %8,013 13.35 1.3 %1.1 %0.9 %
22 马里兰州3 415,708 68.6 %75.5 %5,670 18.53 0.7 %0.6 %0.6 %
23 威斯康星州4 566,998 86.0 %86.2 %5,632 11.52 0.9 %0.8 %0.6 %
24 密苏里5 655,984 93.5 %96.0 %5,391 8.74 1.3 %1.0 %0.6 %
25 阿拉巴马州1 415,636 82.5 %91.8 %4,213 11.28 0.3 %0.6 %0.5 %
26 堪萨斯2 376,599 93.4 %94.8 %3,499 12.66 0.4 %0.6 %0.4 %
27 爱荷华州2 512,825 85.8 %87.1 %2,926 6.63 0.4 %0.7 %0.3 %
28 特拉华州1 191,974 82.3 %99.3 %2,249 11.79 0.3 %0.3 %0.3 %
29 西弗吉尼亚2 251,500 90.0 %90.0 %2,026 8.95 0.4 %0.4 %0.2 %
30 佛蒙特州1 223,314 100.0 %100.0 %1,980 8.99 0.3 %0.4 %0.2 %
31 俄克拉荷马州1 186,851 100.0 %100.0 %1,920 10.28 0.3 %0.3 %0.2 %
32 缅因州1 287,513 87.3 %94.8 %1,800 17.27 0.3 %0.4 %0.2 %
33 亚利桑那州1 165,350 67.1 %67.1 %1,587 14.30 0.3 %0.3 %0.2 %
34 路易斯安那州1 179,039 71.4 %71.4 %950 7.43 0.3 %0.3 %0.1 %
共计393 68,852,305 87.8 %90.7 %$875,925 $14.93 100.0 %100.0 %100.0 %
(1) *ABR PSF的计算方法为ABR除以租赁GLA，不包括承租人拥有的租赁改进的GLA。

下表汇总了截至2020年12月31日我们按单位规模划分的投资组合的某些信息(千美元，预计PSF金额)：
数量
单位		GLA占GLA的百分比计费百分比租赁百分比-ABR
ABR PSF(1)
≥35,000 SF441 25,410,775 36.9 %93.1 %95.4 %$222,794 $10.40 
20,000 –34,999 SF
513 13,491,801 19.6 %89.9 %93.1 %136,121 10.96 
10,000 –19999 SF
627 8,611,875 12.5 %86.7 %90.3 %109,477 14.43 
5,000 –9999 SF
1,148 7,919,141 11.5 %81.4 %84.5 %117,776 18.38 
6,348 13,418,713 19.5 %80.4 %83.5 %289,757 26.76 
共计9,077 68,852,305 100.0 %87.8 %90.7 %$875,925 $14.93 
≥总计10,000 SF1,581 47,514,451 69.0 %91.0 %93.8 %$468,392 $11.31 
共计7,496 21,337,854 31.0 %80.8 %83.8 %407,533 23.65 
(1) *ABR PSF的计算方法为ABR除以租赁GLA，不包括承租人拥有的租赁改进的GLA。
18

下表汇总了截至2020年12月31日，假设不行使续订选择权，并包括承租人拥有的租赁改进的GLA，我们的投资组合中每一年及以后的租赁到期情况：
租约数目租用的玻璃租赁玻璃的百分比就地ABR的百分比就地ABR PSFABR PSF到期时
M-M322 889,505 1.4 %1.5 %$15.15 $15.15 
20211,065 5,945,265 9.5 %8.9 %13.16 13.17 
20221,129 7,891,881 12.6 %12.4 %13.75 13.83 
20231,080 7,081,928 11.4 %11.6 %14.34 14.55 
20241,045 9,072,153 14.5 %13.2 %12.75 13.03 
2025855 7,424,592 11.9 %11.5 %13.56 13.89 
2026549 5,696,459 9.1 %8.8 %13.57 14.45 
2027370 3,340,244 5.3 %5.7 %15.03 16.63 
2028310 2,820,147 4.5 %5.1 %15.94 17.58 
2029349 3,755,452 6.0 %6.4 %14.79 16.46 
20302902,996,196 4.8 %5.0 %14.68 16.27 
2031+392 5,544,431 9.0 %9.9 %15.48 18.02 

关于我们的每个属性的更具体的信息在表99.1中阐述，该表通过引用结合于此。

租约
我们的主要租户一般有10至20年的原始租约，可能包含或不包含一个或多个额外期限的续约选项。小租户的租约通常原始期限从5年到10年不等，可能包含也可能不包含一个或多个额外期限的续签选项。我们投资组合中的租约通常规定支付固定的每月基本租金。某些租约还规定，根据承租人销售总额的一定百分比，超过一定的门槛水平，支付额外的租金。租赁通常规定在原始租赁期和任何续订选择期内合同增加基本租金，并偿还物业运营费用，包括公用面积费用、水电费(如果没有单独计表)、保险税和房地产税，以及与物业维护相关的某些资本支出。

以上对我们投资组合租赁特征的一般性描述并不是为了描述所有租赁，租赁条款中可能存在重大变化。

保险
我们有一家全资专属自保保险公司，Brixmor Incap，LLC(“INCAP”)。INCAP为我们的财产承保第一层一般责任保险。我们成立了INCAP，作为我们整体风险管理计划的一部分，以稳定保险成本，管理风险敞口，并通过专属计划的功能收回费用。INCAP根据适用的法规要求资本化。

我们还为我们投资组合中的所有物业提供商业责任保险、火灾保险、扩大保险范围、地震保险、业务中断保险和租金损失保险。考虑到损失的相对风险、承保成本、行业惯例以及我们投资组合中购物中心的性质，我们选择我们认为合适的承保规格和保险限额。此外，租户一般须就租户或其代理人在物业上进行的活动(包括但不限于任何环境污染)所导致的人身伤害或个人或不动产损毁所产生的责任向我们作出赔偿，并使我们不受损害，并须购买在租赁期内完全有效的责任及财产损失保险单，保单费用由租户承担。在我们管理层看来，我们投资组合中的所有物业目前都有足够的保险。我们不为一般未投保的损失投保，比如战争损失。看见“风险因素--与我们的投资组合和业务相关的风险--未投保的财产损失或超出我们保单限额的损失可能导致我们在这些财产上的投资或相关收入损失。”

19

项目3. 法律程序
载于“法律事宜”标题下的资料附注15--承付款和或有事项在本报告中，我们的合并财务报表中的合并财务报表被并入本项目3中作为参考。

项目4.矿山安全信息披露
不适用。
20

第二部分

项目5. 注册人普通股、相关股东事项和发行人购买股权证券的市场
BPG的普通股在纽约证券交易所交易，交易代码为“BRX”。截至2021年2月1日，BPG普通股的登记持有者人数为595人，这一数字并不代表BPG普通股的实际实益所有人数量，因为BPG普通股的股份经常被证券商和其他人以“街头名义”持有，目的是让可能投票的实益所有人受益。

BPG已根据经修订的1986年国内收入守则(下称“守则”)选择符合资格成为房地产投资信托基金(REIT)。要符合REIT的资格，BPG必须满足几个组织和运营要求，包括它目前向股东分配至少90%的REIT应税收入的要求，该要求在不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得的情况下确定。管理层打算满足这些要求，并保持BPG的REIT地位。作为房地产投资信托基金，BPG一般不需要缴纳美国联邦所得税，前提是向其股东的分配至少等于准则定义的REIT应纳税所得额。

BPG未来的分销将由BPG董事会全权决定。在决定未来分派金额时，我们预计BPG董事会将考虑其他因素：(1)我们的经营活动产生的现金金额；(2)租赁和资本支出所需的现金金额；(3)偿还债务、再投资活动、净收购和股票回购所需的现金金额；(4)为维持BPG作为房地产投资信托基金(REIT)的地位以及减少BPG否则需要支付的任何所得税和消费税而需要分配的现金金额；(5)我们的融资协议中包含的对我们分配的任何限制，包括但不限于我们于2020年4月29日修订的高级无担保信贷安排(“无担保信贷安排”)；(6)合法可用资产的充足性；以及(7)我们继续获得额外资金来源的能力。

如果我们的融资协议条款或其他规定阻止BPG分配BPG的REIT应纳税所得额的100%，或未分配BPG的REIT应纳税所得额的100%，则BPG将就留存金额缴纳所得税，并可能缴纳消费税。如果我们的业务不能产生足够的现金流，使BPG能够满足REIT的分配要求，我们可能被要求用营运资金、借入的资金或资产出售为分配提供资金，或者我们可能被要求减少此类分配或以BPG股票的全部或部分支付此类分配。看见第1A项“风险因素”有关可能对我们的运营结果产生不利影响的风险因素的更多信息。

出于联邦所得税的目的，公司当期和累计收益和利润的分配将作为普通股息收入或资本利得收入对股东征税。超过应税收益和利润的分配一般将被视为非应税资本回报。这些分配，只要不超过股东在普通股中的调整税基，就具有推迟征税的效果，直到出售股东的普通股。*如果分配既超过应税收益和利润，又超过应税收益和利润，则这些分配具有递延征税的效果，直到出售股东的普通股。*超过应税收益和利润的分配一般将被视为非应税资本回报。如果这些分配不超过股东在普通股中的调整税基，则具有递延征税的效果，直到出售股东的普通股。*超过应税收益和利润的分配通常将被视为非应税资本回报。分配将被视为出售普通股的资本收益。在截至2020年12月31日的纳税年度，公司向股东分配的100.0%构成应纳税普通收入。











21

BPG的股东总回报表现
以下业绩图表比较了2015年12月31日至2020年12月31日期间，BPG普通股的累计总回报与标准普尔500指数和富时NAREIT股票购物中心指数的累计总回报。所有的股东回报绩效都假设股利的再投资。本段和以下绩效图表中的信息被视为已提供，而不是存档。

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1581068/000158106821000012/brx-20201231_g1.jpg

出售未注册的股权证券
在截至2020年12月31日的年度内，没有未登记的股权证券销售。

发行人购买股票证券
在2020年1月9日，我们设立了一项新的股份回购计划(“计划”)，回购我们高达400.0美元的普通股。该计划定于2023年1月9日到期，除非董事会暂停或延长。该计划取代了我们之前于2019年12月5日到期的股票回购计划。在截至2020年12月31日的一年中，我们根据该计划以每股15.14美元的平均价格回购了1,650,115股普通股，总额为2,500万美元(不包括佣金)。在截至2020年12月31日的一年中，我们与该计划相关的佣金总额不到10万美元。截至2020年12月31日，该计划有3.75亿美元的可用回购能力。在截至2020年12月31日的三个月内，我们没有回购任何普通股。
22

项目6.精选财务数据
下表显示了BPG和运营合伙企业及其各自子公司在所指时期的选定综合财务数据。这些信息应与BPG及其子公司、经营合伙企业及其子公司的经审计财务报表和附注一起阅读，并与本年度报告中其他地方的“管理层对财务状况和经营结果的讨论和分析”一起阅读。
Brixmor Property Group Inc.和子公司
合并业务报表
(单位为千，每股数据除外)
截至12月31日的年度，
20202019201820172016
营业收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 $1,281,724 $1,273,669 
其他收入2,323 1,879 1,272 1,456 2,103 
总收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 1,283,180 1,275,772 
运营费用
运营成本111,678 124,876 136,217 136,092 133,429 
房地产税168,943 170,988 177,401 179,097 174,487 
折旧摊销335,583 332,431 352,245 375,028 387,302 
坏账拨备— — 10,082 5,323 9,182 
房地产资产减值19,551 24,402 53,295 40,104 5,154 
一般和行政98,280 102,309 93,596 92,247 92,248 
业务费用共计734,035 755,006 822,836 827,891 801,802 
其他收入(费用)
股息和利息482 699 519 365 542 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)(226,660)(226,671)
出售房地产资产的收益34,499 54,767 209,168 68,847 35,613 
清偿债务损益(净额)(28,052)(1,620)(37,096)498 (832)
其他(4,999)(2,550)(2,786)(2,907)(4,957)
其他费用合计(198,058)(138,479)(45,220)(159,857)(196,305)
未合并合营企业权益前收益在未合并合营企业收益中的占比
121,173 274,773 366,284 295,432 277,665 
未合并合营企业收入中的权益
— — — 381 477 
处置未合并的合资企业权益的收益
— — — 4,556 — 
净收入
121,173 274,773 366,284 300,369 278,142 
可归因于非控股权益的净收入
— — — (76)(2,514)
可归因于Brixmor Property Group Inc.的净收入。121,173 274,773 366,284 300,293 275,628 
优先股股息— — — (39)(150)
普通股股东应占净收益$121,173 $274,773 $366,284 $300,254 $275,478 
每股普通股股东应占净收益：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
稀释$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
加权平均股价：
基本型296,972 298,229 302,074 304,834 301,601 
稀释297,899 299,334 302,339 305,281 305,060 
宣布的每股普通股现金股息$0.500 $1.125 $1.105 $1.055 $0.995 
23

Brixmor Property Group Inc.和子公司
选择资产负债表信息
(千)
十二月三十一号，
20202019201820172016
房地产，净值$7,504,113 $7,642,350 $7,749,650 $8,560,421 $8,842,004 
总资产$8,342,147 $8,142,496 $8,242,421 $9,153,926 $9,319,685 
债务净额(1)
$5,167,330 $4,861,185 $4,885,863 $5,676,238 $5,838,889 
总负债$5,661,446 $5,398,639 $5,406,322 $6,245,578 $6,392,525 
总股本$2,680,701 $2,743,857 $2,836,099 $2,908,348 $2,927,160 
(1) 债务包括担保贷款、应付票据和信贷协议，包括未摊销保费或扣除未摊销贴现和未摊销债务发行成本后的净额。
24

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
合并业务报表
(单位为千，单位数据除外)
截至12月31日的年度，
20202019201820172016
营业收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 $1,281,724 $1,273,669 
其他收入2,323 1,879 1,272 1,456 2,103 
总收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 1,283,180 1,275,772 
运营费用
运营成本111,678 124,876 136,217 136,092 133,429 
房地产税168,943 170,988 177,401 179,097 174,487 
折旧摊销335,583 332,431 352,245 375,028 387,302 
坏账拨备— — 10,082 5,323 9,182 
房地产资产减值19,551 24,402 53,295 40,104 5,154 
一般和行政98,280 102,309 93,596 92,247 92,248 
业务费用共计734,035 755,006 822,836 827,891 801,802 
其他收入(费用)
股息和利息482 699 519 365 542 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)(226,660)(226,671)
出售房地产资产的收益34,499 54,767 209,168 68,847 35,613 
清偿债务损益(净额)(28,052)(1,620)(37,096)498 (832)
其他(4,999)(2,550)(2,786)(2,907)(4,957)
其他费用合计(198,058)(138,479)(45,220)(159,857)(196,305)
未合并合营企业权益前收益在未合并合营企业收益中的占比
121,173 274,773 366,284 295,432 277,665 
未合并合营企业收入中的权益
— — — 381 477 
处置未合并的合资企业权益的收益
— — — 4,556 — 
净收入$121,173 $274,773 $366,284 $300,369 $278,142 
每公用事业单位净收入：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
稀释$0.41 $0.92 $1.21 $0.98 $0.91 
加权平均单位：
基本型296,972 298,229 302,074 304,913 304,600 
稀释297,899 299,334 302,339 305,281 305,059 

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
选择资产负债表信息
(千)
十二月三十一号，
20202019201820172016
房地产，净值$7,504,113 $7,642,350 $7,749,650 $8,560,421 $8,842,004 
总资产$8,332,133 $8,142,480 $8,242,075 $9,153,677 $9,319,434 
债务净额(1)
$5,167,330 $4,861,185 $4,885,863 $5,676,238 $5,838,889 
总负债$5,661,446 $5,398,639 $5,406,322 $6,245,578 $6,392,525 
总资本$2,670,687 $2,743,841 $2,835,753 $2,908,099 $2,926,909 
(1) 债务包括担保贷款、应付票据和信贷协议，包括未摊销保费或扣除未摊销贴现和未摊销债务发行成本后的净额。

25

项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
以下讨论应与合并财务报表及其附注一并阅读。综合财务报表和附注中列出的历史结果和百分比关系，包括可能出现的趋势，不应被视为对未来业务的指示。

执行摘要
我公司
Brixmor Property Group Inc.及其子公司(统称为“BPG”)是一家内部管理的房地产投资信托基金(“REIT”)。Brixmor Operating Partnership LP及其附属公司(统称为“运营合伙企业”)是BPG进行几乎所有业务并拥有其几乎所有资产的实体。BPG拥有BPG子公司Inc.(“BPG Sub”)100%的普通股，而BPG子公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合伙人”)的唯一成员，Brixmor OP GP LLC是经营合伙企业的唯一普通合伙人。除另有说明或上下文另有要求外，“我们”、“我们”和“我们”统称为BPG和运营伙伴关系。我们相信，我们拥有并运营着美国可出租总面积(GLA)最大的露天零售组合之一，主要由社区和社区购物中心组成。截至2020年12月31日，我们的投资组合由393个购物中心(“投资组合”)组成，总建筑面积约6900万平方英尺。我们的高质量国家产品组合主要位于美国前50个大都会统计区(MSA)的既定贸易区域内，我们的购物中心主要由非可自由支配和价值导向的零售商以及以消费者为导向的服务提供商支撑。截至2020年12月31日，按年化基本租金计算，我们的三大租户是TJX Companies，Inc.(TJX)、克罗格公司(Kroger Co.)和Dollar Tree Stores，Inc.。BPG的组织和运营符合美国联邦所得税法对REIT资格和税收的要求，从我们截至2011年12月31日的纳税年度开始，在截至2020年12月31日的纳税年度一直保持这样的要求。, 并拟在其后的课税年度符合该等规定。

我们的主要目标是通过持续、可持续的现金流增长，最大限度地提高股东的总回报。我们实现这一目标的关键战略包括积极管理我们的投资组合以推动内部增长，寻求增值再投资机会，谨慎执行收购和处置活动，同时保持灵活的资本结构，为增长做好准备。此外，当我们执行我们的关键战略时，我们以一种对社会负责的方式运营的承诺为指导，使我们能够实现拥有和管理作为我们服务的社区中心的物业的目标。

我们相信，以下一系列竞争优势使我们能够成功执行我们的关键战略：

•广泛的零售商关系-我们相信，我们资产基础的规模和我们在全国的足迹代表着在支持全国最大和最成功的零售商的增长目标方面的竞争优势。我们相信，我们是从GLA到TJX和克罗格的最大房东之一，也是大多数主要杂货商和零售类别领先者的主要房东。我们相信，我们与领先零售商的牢固关系使我们对他们的战略有了独特的洞察力，并优先获得了他们的扩张计划。

•完全集成的操作平台-我们管理一个完全集成的操作平台，充分利用我们的全国范围，并展示我们在强大的地区和本地业务运营的承诺。我们通过总部设在纽约的全国客户租赁团队、位于亚特兰大、芝加哥、费城和圣地亚哥的四个地区办事处网络，以及遍布全国的11个租赁和物业管理卫星办事处，为租户提供专业服务。我们相信，这种结构使我们能够获得关键的国家市场情报，同时也受益于我们的租赁和运营团队在地区和当地的专业知识。

•经验丰富的管理-我们管理团队的高级成员都是经验丰富的房地产运营商，拥有丰富的上市公司领导经验。我们的管理团队拥有深厚的行业知识，并通过多年的运营和交易经验与零售商、经纪人和供应商建立了良好的关系，以及在执行增值再投资机会方面的重大资本市场能力和专业知识。

26

可能影响我们未来业绩的因素
我们的租金收入主要来自租户根据我们每个物业的现有租约向我们支付的基本租金和费用报销。费用报销主要包括租户支付给我们的按比例分摊的物业运营费用，包括公共区域费用、水电费、保险税和房地产税，以及与物业维护相关的某些资本支出。

我们维持或增加租金收入的能力主要取决于我们维持或提高租金、续签即将到期的租约和/或租赁可用空间的能力。我们物业营运开支的增加，包括维修及保养、美化环境、除雪、保安、与我们作为承租人的物业有关的地租、水电费、保险、房地产税及各种其他成本的增加，只要不获租户报销或被租金收入增加所抵销，将对我们的整体业绩造成不利影响。

看见“前瞻性陈述”在本年度报告(表格10-K)的其他部分列出可能影响我们租金收入及/或物业营运开支的因素。如下所述，新冠肺炎疫情正在严重影响我们的业务。看见第1A项“风险因素”进一步讨论可能影响我们未来结果的其他因素。

新冠肺炎给企业带来的影响
新冠肺炎在全球的爆发以及为应对而采取的公共卫生措施对我们的业务、我们的租户和全球经济产生了重大不利影响。新冠肺炎的影响，包括相关的政府限制、边境关闭、隔离、“原地避难”令和“社会疏远”指导方针，迫使我们的许多租户关闭门店、减少工作时间或大幅限制服务，并导致全国失业率大幅上升和经济显著收缩。由于我们无法估计新冠肺炎大流行以及抗击它的应对措施将于何时结束，因此我们无法估计新冠肺炎对我们业务的最终运营和财务影响。我们大约70%的购物中心都以杂货店为中心。杂货店和其他基本租户在此期间一直营业，许多商店的销售额保持稳定或增长，我们相信这将有助于部分缓解新冠肺炎对我们业务的不利影响。此外，我们还鼓励业务受到新冠肺炎影响的租户探索他们是否有资格享受政府援助计划下的福利，该计划旨在为受影响的企业提供资金支持。新冠肺炎在2020年对我们的运营产生了重大影响，以下运营趋势，再加上失业率大幅上升和消费者支出变化等宏观经济趋势，使我们认为我们2021年的运营业绩将继续受到新冠肺炎的不利影响。

下表列出了与收租和关闭门店相关的信息：

截至2021年2月5日
2020年第二季度收取计费基本租金2020年第三季度收取计费基本租金2020年第四季度收取计费基本租金按ABR列出的投资组合构成ABR百分比
当前已关闭
必需品零售商(1)
99 %99 %99 %34 %0 %
混合型零售商(2)
86 %89 %91 %25 %3 %
其他零售商或服务(3)
73 %83 %89 %41 %5 %
总计85 %90 %93 %3 %
(1)这些企业被认为是日常生活所必需的。
(2)它们包括被认为对日常生活至关重要的企业，但运营能力有限，以及在许多司法管辖区(但不是所有司法管辖区)被认为对日常生活至关重要的企业。
(3)这些企业被认为是日常生活中不必要的。

•支付租金的时间：一些在大流行病期间遇到经济困难的租户寻求租金减免，这主要是根据具体情况以延迟租金的形式提供的，在较有限的情况下，以租金减免的形式提供。租金延期大大增加了我们的应收账款净额。我们正在与我们的租户就尚未通过签署的延期或减免协议收取或解决的租金进行谈判。

•租赁活动：虽然租赁执行速度在2020年第二季度显著放缓，但此后已恢复到与前几个时期类似的水平。
27

我们已经采取了各种措施来缓解新冠肺炎对我们流动性的影响，包括推迟了最初预计在2020年的约130.0美元的资本支出，以及在2020年第二季度和第三季度暂停我们的季度现金股息。于2020年6月及2020年8月，本公司发行本金总额为8.0亿美元、2030年到期的4.050厘优先债券，所得款项净额用于回购我们于2022年到期的3.875厘优先票据、偿还12.5亿美元循环信贷安排(“循环安排”)项下的未偿还债务，以及作一般企业用途。截至2021年2月5日，我们有大约3.3亿美元的现金和现金等价物和限制性现金，循环贷款项下的剩余可用资金约为12亿美元，2022年之前没有债务到期日。

我们预计新冠肺炎疫情的重要性以及由此导致的经济放缓对我们的财务和运营业绩的重要性，除其他外，受其他因素影响：疫情的范围、严重程度和持续时间；疫苗和治疗开发及部署的速度和有效性；新冠肺炎的潜在变异，包括SARS-CoV-2及其应对措施；此次流行病和遏制措施的直接和间接经济影响；以及消费者行为的潜在持续变化。与这些条件相关的不利发展可能会增加无法履行对我们的租赁义务、关闭门店和/或申请破产保护的租户数量，并可能限制新租户对空间的需求。因此，不能保证我们的收入、净利润或运营资金不会下降，这可能是实质性的。看见第1A项“风险因素”包括在本年度报告(Form 10-K)的其他部分，以获取更多信息。

租赁亮点
截至2020年12月31日，付费和租赁入住率分别为87.8%和90.7%，而截至2019年12月31日分别为89.3%和92.4%。

下表汇总了我们截至2020年12月31日和2019年12月31日的已执行租赁活动(单位为千美元，每平方英尺(PSF)金额除外)：
截至2020年12月31日的年度
租约GLA新的ABR PSF租户改善和津贴PSF第三方租赁佣金PSF
租金差价(1)
新租约、续订租约和期权租约1,381 9,558,058 $13.93 $3.47 $1.12 7.2 %
新租约及续期租约1,184 6,202,624 15.46 5.33 1.73 7.3 %
新租约419 2,256,081 15.93 13.34 4.68 20.2 %
续期租约765 3,946,543 15.19 0.75 0.04 4.3 %
期权租赁197 3,355,434 11.12 0.05 — 7.2 %
截至2019年12月31日的年度
租约GLA新的ABR PSF租户改善和津贴PSF第三方租赁佣金PSF
租金差价(1)
新租约、续订租约和期权租约1,757 12,789,345 $13.89 $7.16 $1.50 10.9 %
新租约及续期租约1,506 7,887,596 16.20 11.57 2.44 13.1 %
新租约622 3,525,712 16.52 23.86 5.30 31.7 %
续期租约884 4,361,884 15.94 1.63 0.12 7.8 %
期权租赁251 4,901,749 10.17 0.06 — 6.9 %
(1)    仅按可比租约计算，该等租约包括在过去12个月内入伙的单位签订的新租约，以及与同一租户在同一地点的全部或部分地区签订的续订租约，或包括在之前12个月内入伙的空间的扩建。
不包括签订的租期少于一年的租约。
ABR PSF包括承租人拥有的租赁改进的GLA。

收购活动
•截至2020年12月31日止年度，我们以包括交易成本在内的总购价340万美元收购了两宗地块。

28

•在截至2019年12月31日的年度内，我们收购了两个购物中心、两个现有购物中心的租约和一个地块，总收购价格为7960万美元，包括交易成本。

处置活动
•于截至二零二零年十二月三十一日止年度，我们出售了10个购物中心、6个部分购物中心及一个地块，总收益净额为1.214亿美元，总收益为3260万美元，总减值为800万美元。此外，在截至2020年12月31日的年度内，我们收到了总计100万美元的净收益，并从之前出售的资产中解决了50万美元的或有事项，从而产生了总计150万美元的收益。

•在截至2019年12月31日的年度内，我们处置了24个购物中心和3个部分购物中心，总净收益为2.885亿美元，总收益为5340万美元，总减值为1640万美元。此外，在截至2019年12月31日的年度内，我们从之前出售的资产中获得总计160万美元的净收益，从而获得总计140万美元的收益。

运营结果
BPG和运营伙伴关系的运营讨论结果是合并的，因为这两个报告实体之间的运营结果没有实质性差异。

截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较
收入(以千为单位)
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE
营业收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $(115,436)
其他收入2,323 1,879 444 
总收入$1,053,266 $1,168,258 $(114,992)

租金收入
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度租金收入减少1.154亿美元，原因是净处置活动导致租金收入减少2820万美元，其余投资组合减少8720万美元。其余资产组合减少的原因是：(I)被视为无法收回的收入增加5590万美元；(Ii)直线租金收入净减少3510万美元；(Iii)租金百分比减少320万美元；(Iv)高于和低于市值的租约和租户诱因净增加180万美元；(V)费用偿还减少170万美元；(Vi)辅助租金和其他租金收入减少40万美元；(Vii)被(Vii)部分抵销。及(Viii)将租约终止费用增加320万元。收入被认为无法收回的增加和直线租金收入的减少，净额主要归因于新冠肺炎。基本租金增加7,700万美元，主要是由于合约租金上升、加权平均账单入住率上升，以及截至2020年12月31日止年度的新租约、续订租约及行使购股权的正租金利差为7.2%，截至2019年12月31日止年度的正租金利差为10.9%，但因租赁修订及租金减免而导致的新冠肺炎租金延期部分抵销了上述增幅。

其他收入
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度其他收入增加40万美元，主要是由于税收增量融资收入增加。







29

运营费用(千)
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE
运营费用
运营成本$111,678 $124,876 $(13,198)
房地产税168,943 170,988 (2,045)
折旧摊销335,583 332,431 3,152 
房地产资产减值19,551 24,402 (4,851)
一般和行政98,280 102,309 (4,029)
业务费用共计$734,035 $755,006 $(20,971)

运营成本
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度运营成本减少了1,320万美元，这主要是由于净处置活动导致运营成本减少了380万美元，其余投资组合减少了940万美元，这主要是由于为应对新冠肺炎和有利的保险专属调整而采取的主动成本削减。

房地产税
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度房地产税减少200万美元，主要是由于净处置活动导致房地产税减少370万美元，但被剩余投资组合增加170万美元部分抵消，这主要是由于几个司法管辖区的分摊增加，但资本化房地产税的增加部分抵消了这一影响。

折旧摊销
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度折旧和摊销增加320万美元，主要是由于主要与增值再投资资本支出和租户注销有关的全年拥有资产增加1080万美元，但部分被与收购的就地租赁无形资产相关的折旧和摊销减少以及净处置活动导致的折旧和摊销减少760万美元所抵消。

房地产资产减值
在截至2020年12月31日的年度内，由于处置活动和三个运营物业，三个购物中心和一个部分购物中心确认的减值总额为1,960万美元。在截至2019年12月31日的年度内，由于处置活动、三个运营物业和一个部分运营物业，六个购物中心和一个部分购物中心确认的减值总额为2440万美元。已确认的减值主要是由于预期持有期的变化，主要与我们的资本循环计划有关。

一般和行政
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度一般和行政成本减少400万美元，主要原因是新冠肺炎导致营销、专业和差旅成本下降，净薪酬成本下降，但诉讼和其他非常规法律费用的增加部分抵消了这一减少。

在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，建筑补偿成本分别为1,460万美元和1,470万美元，分别资本化为建筑和改善成本80万美元和租赁法律成本100万美元，租赁佣金成本分别资本化为递延费用和预付费用(净额)570万美元和600万美元。






30

其他收入和支出(千)
截至12月31日的年度，
20202019$CHANGE
其他收入(费用)
股息和利息$482 $699 $(217)
利息支出(199,988)(189,775)(10,213)
出售房地产资产的收益34,499 54,767 (20,268)
债务清偿损失净额(28,052)(1,620)(26,432)
其他(4,999)(2,550)(2,449)
其他费用合计$(198,058)$(138,479)$(59,579)

股息和利息
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的年度股息和利息减少20万美元，主要是由于有价证券投资收入减少20万美元。

利息支出
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的一年利息支出增加了1,020万美元，主要是因为我们为应对新冠肺炎而增加了整体债务义务。

出售房地产资产的收益
在截至2020年12月31日的一年中，我们处置了7个购物中心、5个部分购物中心和1个地块，总共获得了3260万美元的收益。此外，在截至2020年12月31日的年度内，我们收到了总计100万美元的净收益，并从之前处置的资产中解决了50万美元的或有事项，从而获得了总计150万美元的收益，我们还收到了与两个购物中心相关的最终保险收益，这两个购物中心因飓风迈克尔而受损，导致总计收益40万美元。在截至2019年12月31日的一年中，我们处置了18个购物中心和两个部分购物中心，总共获得了5340万美元的收益。此外，在截至2019年12月31日的年度内，我们从之前出售的资产中获得总计160万美元的净收益，从而获得总计140万美元的收益。

债务清偿损失净额
在截至2020年12月31日的年度内，我们回购了2022年到期的500.0美元优先债券中的全部500.0美元，并偿还了700万美元的担保贷款，导致债务清偿亏损2,810万美元，净额。除债务清偿损失外，净额包括2620万美元的预付款费用和190万美元的加速未摊销债务发行成本和债务折扣(扣除保费)。于截至2019年12月31日止年度，吾等根据经2020年4月29日修订的优先无担保信贷安排协议(“无担保信贷安排”)偿还了5.0亿美元的无担保定期贷款，因未摊销债务发行成本加快而导致债务清偿亏损160万美元。

其他
与2019年同期相比，截至2020年12月31日的一年中，其他费用增加了240万美元，主要是由于本年度不利的税收调整。

截至2019年12月31日的年度与截至2018年12月31日的年度比较
见第7项。在我们于2020年2月10日提交给美国证券交易委员会(SEC)的Form 10-K(截至2019年12月31日的年度)中的《管理层对财务状况和经营结果的讨论与分析》中，讨论了截至2019年12月31日的年度与截至2018年12月31日的年度的比较。

流动性与资本资源
我们预计，我们来自下列来源的现金流将为未来12个月及以后的所有预期用途提供充足的资本，包括我们未偿债务的所有预定付款、当前和
31

预期的租户和其他资本改善、股东分配以保持我们作为房地产投资信托基金的资格以及与开展业务相关的其他义务。

我们预计资金的主要来源和用途如下：
来源
•现金和现金等价物余额；
•经营性现金流；
•无担保信贷安排下的可用借款；
•性情；
•发行长期债券；以及
•发行股权证券。

用途
•维修资本支出；
•租赁资本支出；
•偿还债务；
•股息/分红支付
•增值再投资资本支出；
•收购；以及
•股权证券回购。

我们相信，我们的资本结构为我们提供了财务灵活性和能力，为我们目前的资本需求和未来的增长机会提供资金。我们可以获得多种形式的资本，包括有担保的财产级债务、无担保的公司级债务、优先股和普通股，这将使我们能够有效地执行我们的战略和运营目标。我们目前拥有所有三大信用评级机构的投资级信用评级。截至2020年12月31日，我们的循环贷款下有12亿美元的可用流动性，以及3.701亿美元的现金和现金等价物以及限制性现金。我们打算通过进一步延长我们的债务期限，继续增强我们的财务和运营灵活性。

正如之前在“新冠肺炎对业务的影响”标题中讨论的那样，新冠肺炎疫情已经并将继续对我们的流动性和资本资源产生不利影响。未来由于租金延期或减租、租户违约或租金或入住率下降而导致的运营现金流减少，将减少可用于上述资本用途(包括支付股息)的现金。自疫情爆发以来，我们股价的下跌降低了在不久的将来利用我们的市场股票发行计划的可能性。在2020年6月和2020年8月，我们发行了本金总额为8.0亿美元，利率为4.050的2030年到期的优先债券，所得款项净额用于回购2022年到期的利率为3.875的优先债券，偿还循环贷款项下的未偿还债务，以及用于一般企业用途。然而，新冠肺炎的影响可能会增加与未来债务融资的定价和可获得性相关的风险。此外，未来我们的经营业绩大幅下降可能导致我们无法履行适用于我们债务的财务契约和/或我们的债务违约，这可能会影响我们产生额外债务的能力，包括我们循环贷款的剩余能力。

我们已经采取了各种措施来缓解新冠肺炎对我们流动性的影响，包括推迟了最初预计在2020年的约130.0美元的资本支出，以及在2020年第二季度和第三季度暂停我们的季度现金股息。此外，我们在2022年之前没有债务到期日。然而，由于我们不知道这场大流行的最终严重程度、范围或持续时间，因此无法预测它最终将对我们的租户以及债务和股权资本市场造成的影响，因此我们无法估计它将对我们的流动性和资本资源产生的影响。

为了继续符合联邦所得税的REIT资格，我们必须将我们REIT应税收入的至少90%分配给我们的股东，这一比例的确定不考虑支付的股息和不包括的股息扣除。
32

净资本利得。我们打算继续满足这一要求，并保持我们的REIT地位。截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，支付给普通股股东的现金股息分别为1.704亿美元和3.349亿美元。为了响应新冠肺炎，我们的董事会在2020年第二季度和第三季度暂停了分红。2020年10月，我们的董事会宣布2020年第四季度的季度现金股息为每股普通股0.215美元。股息于2021年1月15日支付给2021年1月6日登记在册的股东。2021年2月，我们的董事会宣布2021年第一季度每股普通股0.215美元的季度现金股息。股息将于2021年4月15日支付给2021年4月5日登记在册的股东。我们的董事会将考虑各种相关因素，包括房地产投资信托基金的应纳税所得额，按季度重新评估股息。

我们的现金流活动摘要如下(以千美元为单位)：
Brixmor Property Group Inc..
截至12月31日的年度，
20202019
经营活动提供的净现金$443,101 $528,672 
投资活动提供(用于)的现金净额(167,249)(172,064)
融资活动提供(用于)的现金净额72,712 (385,850)

Brixmor Operating Partnership LP
截至12月31日的年度，
20202019
经营活动提供的净现金$443,101 $528,672 
投资活动提供(用于)的现金净额(167,249)(172,285)
融资活动提供(用于)的现金净额62,714 (385,519)

截至2020年12月31日，BPG和运营伙伴关系的现金、现金等价物和限制性现金分别为3.701亿美元和3.601亿美元。截至2019年12月31日，BPG和运营合作伙伴关系的现金、现金等价物和限制性现金为2150万美元。

经营活动
经营活动提供的现金净额主要包括租户租金支付和费用报销的现金流入以及物业运营费用、一般和行政费用以及利息费用的现金流出。

在截至2020年12月31日的一年中，我们的运营活动提供的净现金与2019年同期相比减少了8560万美元。减少的主要原因是：(I)营运资本净额减少，主要原因是新冠肺炎的现金收取水平降低；(Ii)净出售活动导致净营业收入减少；(Iii)利息支出的现金流出增加；(Iv)租赁终止费用增加；以及(V)一般和行政费用的现金流出减少。

投资活动
投资活动提供(用于)的净现金受到收购和处置活动的性质、时机和规模以及对我们购物中心的改善和投资的影响，包括与我们的增值再投资计划相关的资本支出。

在截至2020年12月31日的一年中，我们用于投资活动的净现金与2019年同期相比减少了480万美元。减少的主要原因是：(I)房地产资产的改善和投资减少1.103亿美元；(Ii)房地产资产收购减少7620万美元；(Iii)房地产资产销售净收益减少1.678亿美元；(Iv)扣除购买因素后的有价证券销售净收益减少1390万美元。

房地产资产的改善和投资
在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，我们分别支出2.848亿美元和3.951亿美元用于房地产资产的改善和投资。此外，在截至2020年12月31日的年度内，
33

和2019年，分别收到了750万美元和740万美元的保险收益，并包括在房地产资产的改善和投资中。

维护资本支出是指为我们物业的主要更换和改善提供资金的成本。租赁相关资本支出指租赁空间所产生的租户特定成本，包括租户改善和租户津贴。此外，我们会持续评估我们的投资组合，以找出增值的再投资机会。这些举措是租户驱动的，专注于升级我们的中心，拥有强大的、同类中最好的零售商，并提高我们投资组合的整体商品组合和租户质量。截至2020年12月31日，我们有60个正在进行的锚地空间重新定位、重新开发和包裹开发项目，预计总成本为4.026亿美元，其中截至2020年12月31日已产生2.072亿美元。

收购和出售房地产资产的收益
我们继续评估市场的收购机会，当我们相信存在战略机会时，我们可能会收购购物中心，特别是在我们可以进一步将我们的投资组合集中在有吸引力的零售子市场并优化我们资产基础的质量和长期增长率的情况下。截至2020年12月31日止年度，我们以包括交易成本在内的总购价340万美元收购了两宗地块。在截至2019年12月31日的年度内，我们收购了两个购物中心、两个现有购物中心的租约和一个地块，总收购价格为7960万美元，包括交易成本。

我们也可以处置财产。当我们相信价值已经最大化，存在下行风险，或者我们在特定的子市场建立临界质量的能力或愿望有限的时候。在截至2020年12月31日的年度内，我们处置了10个购物中心、6个部分购物中心和1个地块，净收益总计1.214亿美元。此外，在截至2020年12月31日的年度内，我们从之前出售的资产中获得了总计100万美元的净收益。在截至2019年12月31日的年度内，我们处置了24个购物中心和3个部分购物中心，净收益总计2.885亿美元。此外，在截至2019年12月31日的年度内，我们从之前处置的资产中获得总计160万美元的净收益。

融资活动
融资活动提供(用于)的现金净额受到债务和股权证券发行和回购的性质、时间和规模的影响，以及与我们的未偿债务相关的本金支付和向我们的普通股股东的分配。

在截至2020年12月31日的一年中，我们通过融资活动提供的净现金比2019年同期增加了4.586亿美元。增加的主要原因是：(I)扣除偿还后的债务借款增加了3.338亿美元；(Ii)向普通股股东的分配减少了1.645亿美元；(Iii)递延融资和债务清偿成本增加了2740万美元；(Iv)普通股回购增加了1230万美元。债务借款的增加主要与发行2030年到期的4.050%优先债券的净收益有关，这是扣除回购2022年到期的3.875%优先债券后的净收益。












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合同义务
我们的合同义务与我们的债务有关，包括无担保应付票据和无担保信贷安排，到期日从一年到10年不等，此外还有与我们的土地租赁和行政办公租赁有关的不可取消的经营租赁。

下表汇总了截至2020年12月31日我们的债务到期日(不包括延期选项)、付息义务(不包括债务溢价和折扣以及递延融资成本)和不可撤销经营租赁项下的债务(不包括续订选项)：
合同义务
(千)
按期付款到期
20212022202320242025
此后
总计
债款(1)
$— $250,000 $850,000 $800,000 $700,000 $2,568,453 $5,168,453 
利息支付(2)
188,351 183,264 182,731 147,682 118,514 309,002 1,129,544 
经营租约6,261 6,032 5,342 5,249 4,948 25,124 52,956 
总计$194,612 $439,296 $1,038,073 $952,931 $823,462 $2,902,579 $6,350,953 
(1)这些债务包括无担保应付票据和无担保信贷安排的预定到期日。
(2)截至2020年12月31日，我们对(I)3.5亿美元定期贷款；(Ii)3.00亿美元定期贷款；(Iii)2022年到期的2.5亿美元浮动利率优先票据产生可变利率利息。我们有7项利率互换协议，总名义价值为8.0亿美元，这些协议有效地将浮动利息支付转换为固定利息支付。看见第7A项。“数量和质量的披露”进一步讨论这些和其他可能影响利息支付的因素。这些浮动利率贷款的利息支付采用截至2020年12月31日的利率(包括利率互换的影响)。

非GAAP业绩衡量标准
我们提出了下面提出的非GAAP业绩衡量标准。这些衡量标准不应被视为净收益(根据公认会计原则计算)或其他公认会计原则财务衡量标准的替代指标，也不应被视为作为衡量流动性的经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)的替代指标，也不应比其他公认会计原则财务衡量标准更有意义，也不应被视为经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)的替代指标，也不应比其他公认会计原则财务指标更有意义。非GAAP业绩衡量标准具有局限性，因为它们不包括影响经营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为根据GAAP计算的财务结果的补充。我们对这些非GAAP业绩指标的计算在某些方面可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs提出的类似名称的指标进行比较。请投资者注意，不包括在这些非GAAP业绩衡量标准之外的项目与理解和处理财务业绩有关。

运营资金来源
NAREIT FFO(以下定义)是一种补充的、非公认会计准则的业绩衡量标准，用于评估房地产公司的经营和财务业绩。全美房地产投资信托协会(NAREIT)将运营资金定义为根据GAAP计算的净收益(亏损)，不包括(I)与房地产有关的折旧和摊销，(Ii)出售某些房地产资产的损益，(Iii)控制权变更的损益，(Iv)某些房地产资产和实体投资的减值减值，当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降时，这些净收益(亏损)不包括(I)与房地产相关的折旧和摊销，(Ii)出售某些房地产资产的损益，(Iii)控制权变更的损益，(Iv)某些房地产资产和实体投资的减值减值，当减值直接可归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时

考虑到我们作为房地产所有者和经营者的业务性质，我们认为NAREIT FFO对投资者衡量我们的经营和财务业绩是有用的，因为该定义不包括净收入中与我们的经营和财务业绩无关或不能指示我们的经营和财务业绩的项目，如与房地产相关的折旧和摊销，以及可能使经营和财务业绩的定期和同行分析变得更加困难的项目，如出售某些房地产资产的损益和某些房地产资产的减值减值。






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我们对截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度NAREIT FFO的净收入对账如下(单位为千，每股金额除外)：
 截至12月31日的年度，
 20202019
净收入$121,173 $274,773 
与房地产相关的折旧和摊销331,558 328,534 
出售房地产资产的收益(34,499)(54,767)
房地产资产减值19,551 24,402 
NAREIT FFO$437,783 $572,942 
NAREIT稀释后每股FFO$1.47 $1.91 
加权平均稀释流通股297,899 299,334 

同业净营业收入
同业净营业收入(“NOI”)是一种补充的、非公认会计准则的业绩衡量指标，用于评估房地产公司的经营业绩。同一物业NOI(使用两个时期全部拥有的物业，不包括稳定不足一年的在建物业和新开发物业)作为物业总收入(基本租金、费用报销、被视为无法收回的收入、辅助和其他租金收入、租金百分比和其他收入)减去直接物业运营费用(运营成本和房地产税)计算。同一物业NOI不包括(I)公司层面开支(包括一般及行政开支)，(Ii)租约终止费用，(Iii)直线租金收入，净额，(Iv)高于及低于市价的租赁及租户诱因的增加，净额，(V)直线地租开支，以及(Vi)与我们的专属自保保险公司有关的收入(开支)。

考虑到我们作为房地产所有者和经营者的业务性质，我们认为相同的物业NOI对投资者衡量我们物业组合的经营业绩是有用的，因为该定义不包括与我们物业的经营业绩无关或不能指示我们物业的经营业绩的各种项目，如折旧和摊销以及公司层面的费用(包括一般和行政费用)，而且因为它消除了由于收购或处置物业或在所述期间内稳定已建成的新开发物业而导致的NOI差异，因此提供了更一致的

截至2020年12月31日的年度与截至2019年12月31日的年度比较
截至12月31日的年度，
20202019变化
物业数量384 384 — 
计费百分比88.1 %89.7 %(1.6 %)
租赁百分比91.0 %92.9 %(1.9 %)
营业收入
租金收入$1,013,948 $1,062,483 $(48,535)
其他收入2,299 1,793 506 
1,016,247 1,064,276 (48,029)
运营费用
运营成本(110,317)(118,008)7,691 
房地产税(163,019)(161,116)(1,903)
(273,336)(279,124)5,788 
相同属性噪波$742,911 $785,152 $(42,241)







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下表提供了所列各期间的净收入与同一物业NOI的对账(以千为单位)：
截至12月31日的年度，
20202019
净收入$121,173 $274,773 
调整：
不同属性噪声(22,431)(45,398)
租赁终止费(6,238)(3,314)
直线租金收入，净额11,858 (23,427)
高于和低于市场的租约和租户诱因的增加，净额(13,074)(15,230)
直线地租费用151 127 
折旧摊销335,583 332,431 
房地产资产减值19,551 24,402 
一般和行政98,280 102,309 
其他费用合计198,058 138,479 
相同属性噪波$742,911 $785,152 

我们的关键会计估计
我们对我们历史财务状况和经营结果的讨论和分析是基于我们的综合财务报表，这些报表是根据公认会计准则编制的。按照公认会计原则编制财务报表要求管理层作出影响合并财务报表和附注中报告金额的估计和假设。实际结果最终可能与这些估计不同。看见附注1-业务性质和财务报表列报
在本报告中，我们将在合并财务报表中对最近发布和采用的会计准则进行讨论。

收入确认和应收账款
我们与租户签订协议，转让控制我们购物中心指定空间使用的权利，以换取租金收入。这些协议符合会计准则编纂(“ASC”)842项确认为租赁的标准。租约。租金收入在相关租赁条款中以直线方式确认。在我们的综合经营报表中确认的租金收入与合同付款条款之间的累计差额确认为递延租金，并计入应收账款，在我们的综合资产负债表上为净额。我们开始根据我们将标的资产提供给租户使用的日期确认租金收入。租赁通常还规定偿还物业运营费用，包括公共区域费用、水电费、保险税和房地产税，以及与承租人维护我们的物业相关的某些资本支出，并在发生和/或合同要求偿还适用支出的期间确认。

根据ASC 842，我们将租金收入(租赁部分)和公共区域费用报销(非租赁部分)作为一个租赁部分进行会计处理。我们还包括租赁中的非组成部分，如公用事业、保险和房地产税的偿还，包括在这个租赁组成部分中。这些金额包括在我们的综合营业报表的租金收入中。

某些租约还规定了基于承租人实现的销售水平的百分比租金。百分比租金在达到某些预先确定的销售门槛时确认，并包括在我们综合经营报表的租金收入中。

出售折旧营运物业之收益一般按全额应计法确认，惟须符合有关出售条款及吾等其后参与适用物业之各项准则。

我们定期评估与租金收入、直线租金、费用报销以及其他创收活动相关的应收账款的可收回性。我们分析单个租户的应收账款，并在评估应收账款时考虑租户的信誉、应收账款未偿还的时间长短以及当前的经济趋势。任何被认为无法收回的应收账款都予以确认。
37

作为我们综合营业报表中租金收入的减少。在采用ASC 842之前确认的可疑账款拨备已按照我们以前的列报计入我们的综合经营报表的营业费用中，并且没有重新分类为租金收入。

房地产
房地产资产在我们的综合资产负债表中按历史成本，减去累计折旧和摊销确认。于收购房地产经营性物业后，管理层根据对现有信息的评估，估计所收购有形资产(包括土地、建筑物和租户改善)、可识别无形资产和负债(包括高于和低于市场的租赁和原地租赁)以及承担债务的公允价值。根据这些估计，公允价值分配给收购的资产和承担的负债。收购过程中发生的交易成本作为资产价值的一部分进行资本化。

有形资产的公允价值是按照收购的财产是空置的来确定的。公允价值是采用退出价格法确定的，该方法考虑了在计量日期出售资产或在市场参与者之间有序交易中转移负债将收到的价格。

在将公允价值分配给可识别的无形资产和负债时，高于市价和低于市价的租赁的价值是根据下列差额的现值(使用反映与所获得的租赁相关的风险的贴现率)来估计的：(I)根据收购时谈判和到位的租赁而支付的合同金额，以及(Ii)管理层对物业或同等物业的公平市场租赁率的估计，在与租赁剩余的不可撤销期限相等的一段时间内计量，其中包括续约期。资本化的高于市价或低于市价的无形资产在每份租约的剩余不可撤销期限内摊销为租金收入的减少或增加。

原址租约的价值是根据管理层对每份租约的具体特点的评估而估计的，包括：(I)公平市值租金和物业营运开支的偿还，包括在假设的预期租赁期内将放弃的公用面积费用、水电费、保险和房地产税，以及(Ii)签订类似租约将产生的成本，包括租赁佣金、法律和营销成本，以及租户改善和补贴。分配给原址租赁的价值在每个租赁的剩余期限内摊销为折旧和摊销费用。

某些房地产资产在资产的预计使用年限内使用直线折旧法进行折旧。预计的使用寿命如下：
建筑和建筑及土地改善20-40年
家具、固定装置和设备5-10年
租户改进相关租赁期限或使用年限中较短的
为延长资产寿命的主要更换和改进提供资金的成本在其各自的使用寿命内资本化和折旧，而一般维修和维护活动的成本则在发生时计入运营成本。

管理层会定期评估我们的房地产资产(包括任何相关无形资产或负债)的账面价值是否存在任何指标，包括物业经营业绩、预期持有期限的变化和一般市场状况(包括新冠肺炎的影响)。如果确定了一个指标，只有当管理层考虑到预期的概率加权持有期后，管理层对未来未贴现和无杠杆的物业运营现金流总额的估计小于该物业的账面价值时，该房地产资产才被视为减值。评估过程中考虑了各种因素，包括趋势和前景，以及需求和竞争对未来营业收入的影响。任何估计和/或假设的变化，包括预期的持有期，都可能对预计的运营现金流产生实质性影响。如果管理层确定房地产资产的账面价值减值，则确认损失以反映估计公允价值。

当一项房地产资产被管理层确认为持有待售时，我们停止对该资产进行折旧，并在扣除估计销售成本后估计其销售价格。如果一项资产的估计销售净价低于其账面净值，则确认减值以反映估计公允价值。被归类为房地产的财产
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持有待售物业指根据买卖合约及适用的预售尽职调查期在报告期结束前已届满的物业。

在与租户的一份或多份租约已经或预期提前终止的情况下，我们评估与租约终止相关的资产组中可折旧或可摊销资产的剩余使用年限(即租户改善、高于和低于市场的租赁无形资产、原地租赁值和租赁佣金)。基于对终止的事实和情况的考虑，我们可以加快与资产组相关的折旧和摊销。

基于股票的薪酬
我们根据财务会计准则委员会的股票薪酬指引核算股权奖励，该指引要求向员工和非员工董事支付的所有基于股票的付款在服务期内的综合运营报表中根据其公允价值予以确认。公允价值是根据奖励的类型确定的，使用我们普通股的授予日期市场价格或蒙特卡洛模拟模型。权益补偿费用包括在我们的综合经营报表的一般和行政费用中。

通货膨胀率
过去数年，通胀水平一直偏低，对购物中心的经营表现影响甚微；不过，未来通胀可能会上升。我们的大部分长期租约都载有旨在减轻通胀负面影响的条款，包括合同租金上涨，以及要求租户支付他们按比例分摊的物业运营费用，包括公用面积费用、水电费、保险和房地产税，以及与物业维护相关的某些资本支出，从而减少我们因通胀而导致的物业成本上升的风险。此外，我们相信，我们现有的许多租金都低于可比空间的当前市场价格，在续签或转租后，这些价格可能会提高，以与当前市场价格保持一致或更接近当前市场价格。至于我们的未偿债务，我们会定期评估我们对利率波动的风险敞口，并可能继续签订利率保障协议，以减轻(但不会消除)利率变化对我们可变利率贷款的影响。

表外安排
截至2020年12月31日，我们没有实质性的表外安排。
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第7A项. 关于市场风险的定量和定性披露
我们可能会受到利率变化的影响，这主要是因为用于为运营和资本支出提供资金的长期债务。我们使用衍生工具的目的是管理我们对利率变动的风险敞口。为了实现我们的目标，我们主要以固定利率或浮动利率借款，信用利差最低。

关于可变利率融资，我们通过不断识别和监测可能对预期未来现金流产生不利影响的利率敞口的变化以及评估对冲机会来评估利率风险。我们维持风险管理控制系统，以监控可归因于我们的未偿债务和预期债务的利率现金流风险，以及我们潜在的抵销对冲头寸。风险管理控制系统涉及使用分析技术，包括现金流敏感性分析，以估计利率变化对我们未来现金流的预期影响。

我们可以使用衍生金融工具来对冲利率变化带来的风险。在这种程度上，我们面临着市场和信用风险。市场风险是指利率变化对金融工具价值的不利影响。与衍生工具相关的市场风险是通过建立和监控参数来管理的，这些参数限制了可能承担的市场风险的类型和程度。信用风险是指交易对手未能按照衍生品合同的条款履行义务。当衍生工具的公允价值为正时，交易对手欠我们的，这就给我们带来了信用风险。与衍生工具相关的信用风险是通过与各种评级较高的交易对手进行交易来管理的。

截至2020年12月31日，我们有9.00亿美元的未偿还浮动利率债务，其利息相当于伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)加上信贷利差，从105个基点到125个基点不等。我们对8.0亿美元的浮动利率债务达成了利率互换协议，有效地将债务的基本利率从可变利率转换为固定利率。如果我们可变利率债务的市场利率上升或下降100个基点，我们可变利率债务的年度利息支出的变化将使收益和现金流分别减少约100万美元或增加约100万美元(在考虑到8.0亿美元利率互换协议的影响后)。

下表显示了截至2020年12月31日的总债务的到期日概况、加权平均利率和公允价值。该表的预测价值有限，因为表中包括的可变利率债券的平均利率代表了截至2020年12月31日存在的利率，可能会发生变化。此外，下表仅包含了截至2020年12月31日存在的风险敞口，不考虑在该日期之后可能已经出现或到期的风险敞口或头寸。因此，我们在利率波动方面的最终实现损益将取决于未来期间出现的风险敞口、我们当时的对冲策略以及实际利率。
(千美元)20212022202320242025
此后
总计
公允价值
无担保债务
固定费率$— $— $500,000 $500,000 $700,000 $2,568,453 $4,268,453 $4,762,958 
加权平均利率(1)
3.90 %3.90 %3.99 %4.04 %4.09 %4.09 %
可变费率(2)(3)
$— $250,000 $350,000 $300,000 $— $— $900,000 $901,204 
加权平均利率(1)(2)
2.71 %3.05 %3.86 %— %— %— %
(1)我们的加权平均利率包括我们利率互换协议的影响，是根据截至每年年底的总债务余额计算的，假设债务在预定到期日偿还。












40

(2)他说，我们可变利率债务的利率是基于信用评级网格的。截至2020年12月31日的信用评级网格和未偿还浮动利率债务的综合利率如下：
信用利差网格
截至2020年12月31日伦敦银行同业拆借利率贷款基本利率贷款
可变利率债务伦敦银行同业拆借利率信用利差全速率信用利差信用利差
无担保信贷安排-循环安排(1)
0.15%1.10%1.25%0.78% – 1.45%0.00% – 0.45%
3.5亿美元定期贷款0.15%1.25%1.40%0.85% – 1.65%0.00% – 0.65%
3亿美元定期贷款0.15%1.25%1.40%0.85% – 1.65%0.00% – 0.65%
2022年票据0.21%1.05%1.26%不适用不适用
(1)此外，我们的循环贷款还需缴纳0.13%至0.30%不等的融资费，这笔费用不包括在上文提供的统合费率中。

(3)**我们有七项利率互换协议，将三种可变利率债务工具的全部或部分可变利率转换为固定利率。截至2020年12月31日的利率互换余额如下(单位：千美元)：
截至2020年12月31日
可变利率债务金额加权平均固定伦敦银行同业拆借利率信用利差已交换全速率
3.5亿美元定期贷款$350,000 1.11%1.25%2.36%
3亿美元定期贷款$300,000 2.61%1.25%3.86%
2022年票据$150,000 1.11%1.05%2.16%

项目8.财务报表和补充数据
请参阅从F-1页开始的合并财务报表和财务报表索引。

项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。

第9A项。管制和程序
控制和程序(Brixmor Property Group Inc.)
对披露控制和程序的评价
BPG维持披露控制和程序(该术语在交易所法案下的规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)，旨在确保根据交易所法案要求在其报告中披露的信息在SEC的规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。BPG的管理层在其首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告所述期间结束时其披露控制和程序的设计和运作的有效性。根据这一评估，BPG的首席执行官詹姆斯·M·泰勒和首席财务官安吉拉·阿曼得出结论，BPG的披露控制和程序自2020年12月31日起有效。

管理层关于财务报告内部控制的报告
BPG管理层负责建立及维持足够的财务报告内部控制，以合理保证BPG财务报告的可靠性，并根据公认会计原则编制对外财务报表。BPG对财务报告的内部控制包括与以下相关的政策和程序：保持合理详细、准确和公平地反映BPG资产交易和处置的记录；合理保证交易被记录为必要的，以便根据公认的会计原则编制财务报表；BPG的收入和支出仅根据BPG管理层和董事的授权进行；并提供合理保证；以及，BPG的财务报告内部控制包括以下方面的政策和程序：合理详细地反映BPG资产的交易和处置；提供合理保证，以便根据公认的会计原则编制财务报表；BPG的收入和支出仅根据BPG管理层和董事的授权进行；并提供合理保证。
41

关于防止或及时发现可能对BPG财务报表产生重大影响的未经授权获取、使用或处置其资产的情况。

所有的内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使那些被确定为有效的系统也只能提供合理的保证，可能无法防止或检测错误陈述。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测也存在这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能会恶化。

在监督下，在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的参与下，BPG于年根据该框架对其财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架法(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会(“COSO”)发布。根据其评估和这些标准，BPG管理层得出结论，其财务报告内部控制自2020年12月31日起有效。

独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)发布了一份关于BPG财务报告内部控制有效性的报告(包含在本文中)。

财务报告内部控制的变化
截至2020年12月31日止三个月，BPG的财务报告内部控制(定义见外汇法案第13a-15(F)及15d-15(F)条)并无重大影响，或合理地可能会对BPG的财务报告内部控制产生重大影响。

控制和程序(Brixmor Operating Partnership LP)
对披露控制和程序的评价
经营合伙企业维持披露控制和程序(该术语在交易所法案下的规则13a-15(E)和15d-15(E)中定义)，旨在确保根据交易所法案要求在其报告中披露的信息在美国证券交易委员会的规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告，并且这些信息被积累并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官(视情况而定)，以便及时做出关于所需披露的决定。营运合伙公司管理层在其主要行政人员和主要财务官的参与下，评估了截至本报告所述期间结束时其披露控制和程序的设计和运作的有效性。基于这一评估，运营合伙公司的首席执行官詹姆斯·M·泰勒和首席财务官安吉拉·阿曼得出结论，运营合伙公司的披露控制和程序自2020年12月31日起生效。

管理层关于财务报告内部控制的报告
经营合伙公司管理层负责建立及维持对财务报告的适当内部控制，以提供合理保证，确保经营合伙公司财务报告的可靠性，并根据公认会计原则编制对外财务报表。经营合伙企业对财务报告的内部控制包括与以下方面有关的政策和程序：合理详细地保存记录，准确和公平地反映经营合伙企业资产的交易和处置；合理保证交易被记录为必要的，以便根据普遍接受的会计原则编制财务报表，并且经营合伙企业的收支仅根据经营合伙企业管理层和董事的授权进行；以及就防止或及时发现可能对经营合伙企业的资产产生重大影响的未经授权的收购、使用或处置提供合理保证。

所有的内部控制系统，无论设计得多么好，都有其固有的局限性。因此，即使那些被确定为有效的系统也只能提供合理的保证，可能无法防止或检测错误陈述。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测也存在这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能会恶化。
42

在监督下，在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的参与下，经营合伙企业于#年根据该框架对其财务报告内部控制的有效性进行了评估。内部控制-综合框架法(2013)由特雷德韦委员会首席运营官发布。根据其评估和这些标准，运营伙伴的管理层得出结论，其对财务报告的内部控制自2020年12月31日起有效。

独立注册会计师事务所德勤会计师事务所(Deloitte&Touche LLP)发布了一份关于运营合伙企业财务报告内部控制有效性的报告(包含在本文中)。

财务报告内部控制的变化
于截至二零二零年十二月三十一日止三个月内，经营合伙企业的财务报告内部控制(定义见外汇法案第13a-15(F)及15d-15(F)条)并无重大影响或合理地可能会对经营合伙企业的财务报告内部控制产生重大影响。

第9B项。其他资料
没有。




43

第三部分

项目10.董事、高级管理人员和公司治理
第10项所要求的信息将包括在与将于2021年4月27日举行的Brixmor Property Group Inc.2021年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。Brixmor Property Group Inc.将根据第14A条规定，在本10-K表格涵盖的2020财年结束后120天内，向证券交易委员会提交最终委托书。

项目11.高管薪酬
第11项所要求的信息将包括在与将于2021年4月27日举行的Brixmor Property Group Inc.2021年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。Brixmor Property Group Inc.将根据第14A条规定，在本10-K表格涵盖的2020财年结束后120天内，向证券交易委员会提交最终委托书。

项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及相关股东事项
第12项所要求的信息将包括在与将于2021年4月27日举行的Brixmor Property Group Inc.2021年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。Brixmor Property Group Inc.将根据第14A条规定，在本10-K表格涵盖的2020财年结束后120天内，向证券交易委员会提交最终委托书。

项目13.某些关系和相关交易，以及董事独立性
第13项所要求的信息将包括在与将于2021年4月27日举行的布里克斯莫尔地产集团公司2021年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。Brixmor Property Group Inc.将根据第14A条规定，在本10-K表格涵盖的2020财年结束后120天内，向证券交易委员会提交最终委托书。

项目14.首席会计师费用和服务
第14项所要求的信息将包括在与将于2021年4月27日举行的布里克斯莫尔地产集团公司2021年股东年会有关的最终委托书中，并通过引用并入本文。Brixmor Property Group Inc.将根据第14A条规定，在本10-K表格涵盖的2020财年结束后120天内，向证券交易委员会提交最终委托书。

44

第四部分

项目15.证物、财务报表明细表
(A)作为本报告一部分提交的文件
表单10-K页
1合并报表
独立注册会计师事务所报告
F-2
Brixmor Property Group Inc.：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
F-8
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的综合营业报表
F-9
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合全面收益表
F-10
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合权益变动表
F-11
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
F-12
Brixmor Operating Partnership LP：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
F-13
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的综合营业报表
F-14
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合全面收益表
F-15
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合资本变动表
F-16
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
F-17
合并财务报表附注
F-18
2合并财务报表明细表
附表II-估值及合资格账目
F-43
附表III-房地产和累计折旧
F-44
所有其他附表都被省略，因为它们不适用，或者所需信息显示在财务报表或附注中。



45

(b) 陈列品。以下文件作为本报告的证物存档：
通过引用并入本文
陈列品
数		展品说明形式文件编号日期
归档		陈列品
数		归档
特此声明
3.1
Brixmor Property Group Inc.的公司章程，日期为2013年11月4日8-K001-3616011/4/20133.1
3.2
Brixmor Property Group Inc.修订和重新修订的章程，日期为2017年2月28日8-K001-361603/3/20173.1
3.3
布里克斯莫尔经营合伙有限责任公司有限合伙证书的修订和重订10-K001-361603/12/201410.7
3.4
由Brixmor OP GP LLC(作为普通合伙人)、BPG子公司Inc.(作为有限合伙人)、BPG Sub LLC(作为有限合伙人)、BPG Sub LLC(作为有限合伙人)和其他有限合伙人之间于2019年10月28日签署的《Brixmor Operating Partnership LP有限合伙协议》的第二次修订和重新签署10-Q001-3616010/28/20193.1
4.1
作为发行人的Brixmor Operating Partnership LP和作为受托人的纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)之间的契约，日期为2015年1月21日(“2015年契约”)8-K001-361601/21/20154.1
4.2
2015年契约的第一补充契约，日期为2015年1月21日，发行人Brixmor Operating Partnership LP，未来可能的担保人Brixmor OP GP LLC和BPG子公司Inc.，以及受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K001-361601/21/20154.2
4.3
2015年契约的第二份补充契约，日期为2015年8月10日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/10/20154.2
4.4
2015年契约的第三次补充契约，日期为2016年6月13日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361606/13/20164.2
4.5
2015年契约的第四次补充契约，日期为2016年8月24日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/24/20164.2
4.6
2015年契约第五次补充契约，日期为2017年3月8日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361603/8/20174.2
4.7
2015年契约的第六次补充契约，日期为2017年6月5日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361606/5/20174.2
46

通过引用并入本文
陈列品
数		展品说明形式文件编号日期
归档		陈列品
数		归档
特此声明
4.8
2015年契约的第七份补充契约，日期为2018年8月31日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/28/20184.2
4.9
2015年契约的第八份补充契约，日期为2019年5月10日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361605/10/20194.2
4.10
第8项补充契约的第1号修正案，日期为2019年8月15日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K00-361608/15/20194.3
4.11
第九次补充契约，日期为2020年6月10日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K001-361606/10/20204.2
4.12
第九次补充契约的第1号修正案，日期为2020年8月20日，发行人Brixmor Operating Partnership LP和受托人纽约梅隆银行(Bank Of New York Mellon)8-K001-361608/20/20204.3
4.13
契约，日期为1995年3月29日，由New Plan Realty Trust和波士顿第一国民银行(First National Bank Of Boston)作为受托人签订(“1995契约”)S-333-613837/28/19954.2
4.14
1995年契约的第一份补充契约，日期为1999年8月5日，由New Plan Realty Trust、New Plan Excel Realty Trust，Inc.和道富银行信托公司(State Street Bank And Trust Company)提供10-Q001-1224411/12/199910.2
4.15
1995年契约的后续补充契约，日期为2007年4月20日，由Super IntermediateCo LLC和美国银行信托全国协会(U.S.Bank Trust National Association)提供10-Q001-122448/9/20074.2
4.16
1995年契约的第三份补充契约，日期为2009年10月30日，由Centro NP LLC和美国银行信托全国协会共同完成S-11333-1900028/23/20134.4
4.17
1995年契约的补充契约，日期为2014年10月16日，由Brixmor LLC和美国银行信托全国协会(U.S.Bank Trust National Association)共同签署8-K001-3616010/17/20144.1
4.18
*契约，日期为1999年2月3日，其中New Plan Excel Realty Trust，Inc.为主要债务人，New Plan Realty Trust为担保人，State Street Bank and Trust Company为受托人(“1999 Indenture”)8-K001-122442/3/19994.1
4.19
1999年契约的后续补充契约，日期为2007年4月20日，由Super IntermediateCo LLC、New Plan Realty Trust，LLC和美国银行信托全国协会(U.S.Bank Trust National Association)提供10-Q001-122448/9/20074.3
4.20
注册证券说明————x
47

通过引用并入本文
陈列品
数		展品说明形式文件编号日期
归档		陈列品
数		归档
特此声明
10.1*
2013年综合激励计划S-11333-1900029/23/201310.18
10.2*
董事及高级人员弥偿协议格式S-11333-1900028/23/201310.19
10.3*
董事限制性股票奖励协议格式S-11333-19000210/4/201310.30
10.4*
限制性股票单位协议格式10-Q001-361604/26/201610.6
10.5*
Brixmor Property Group Inc.限制性股票单位协议表格(TRSU、PRSU和OPRSU)8-K001-361603/6/201810.1
10.6*
雇佣协议，日期为2016年4月12日，由Brixmor Property Group Inc.和詹姆斯·M·泰勒(James M.Taylor)签署，并在这两家公司之间签订10-Q001-361607/25/201610.1
10.7*
Brixmor Property Group Inc.和Angela Aman之间的雇佣协议，日期为2016年4月26日10-Q001-361607/25/201610.2
10.8*
《雇佣协议第一修正案》，日期为2019年3月7日，由Brixmor Property Group Inc.和Angela Aman共同完成8-K001-361603/8/201910.1
10.9*
雇佣协议，日期为2016年5月11日，由Brixmor Property Group Inc.和Mark T.Hgan签署，并在这两家公司之间签订10-K001-361602/13/201710.22
10.10*
《雇佣协议第一修正案》，日期为2019年3月7日，由Brixmor Property Group Inc.和Mark T.Hgan共同签署8-K001-361603/8/201910.2
10.11*
雇佣协议，日期为2014年12月5日，由Brixmor Property Group Inc.和Brian T.Finnican签署，并在该两家公司之间签订10-K001-361602/13/201710.23
10.12*
Brixmor Property Group Inc.和Steven F.Siegel之间的雇佣协议，日期为2011年11月1日S-11333-1900028/23/201310.23
10.13*
《雇佣协议第一修正案》，日期为2019年2月26日，由Brixmor Property Group Inc.和Steven F.Siegel共同签署10-Q001-361604/29/201910.3
10.14*
《雇佣协议第二修正案》，日期为2019年4月26日，由Brixmor Property Group Inc.和Steven F.Siegel共同完成10-Q001-361604/29/201910.4
10.15
修订和重新签署的定期贷款协议，日期为2018年12月12日，由作为借款人的Brixmor Operating Partnership LP、作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和贷款人不时签署10-K001-361602/11/201910.4
10.16
修订和重新签署的定期贷款协议的第1号修正案，日期为2020年4月29日，由Brixmor Operating Partnership LP作为借款人、作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和贷款人组成8-K001-361605/1/202010.2
48

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陈列品
数		展品说明形式文件编号日期
归档		陈列品
数		归档
特此声明
10.17
定期贷款协议，日期为2017年7月28日，由Brixmor Operating Partnership LP作为借款人、富国银行(Wells Fargo Bank)、全国协会(National Association)作为行政代理，以及贷款方之间的定期贷款协议(“2017定期贷款协议”)8-K001-361607/31/201710.1
10.18
2017年定期贷款协议第1号修正案，日期为2018年12月12日，由Brixmor Operating Partnership LP作为借款人、富国银行(Wells Fargo Bank)、全国协会(National Association)作为行政代理以及贷款人一方签订10-K001-361602/11/201910.25
10.19
定期贷款协议第2号修正案，日期为2020年4月29日，由Brixmor Operating Partnership LP作为借款人、富国银行(Wells Fargo Bank)、全国协会(National Association)作为行政代理以及贷款人一方签署8-K001-361605/1/202010.3
10.20
第二次修订和重新签署的循环信贷和定期贷款协议，日期为2018年12月12日，由Brixmor Operating Partnership LP作为借款人、作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)和贷款方达成10-K001-361602/11/201910.26
10.21
第二次修订和重新修订的循环信贷和定期贷款协议的第1号修正案，日期为2020年4月29日，由Brixmor Operating Partnership LP作为借款人、作为行政代理的摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank，N.A.)及其贷款人组成8-K001-361605/1/202010.1
21.1
布里克斯莫地产集团(Brixmor Property Group Inc.)的子公司。————x
21.1
Brixmor Operating Partnership LP的子公司————x
23.1
Deloitte&Touche LLP同意Brixmor Property Group Inc.————x
23.2
德勤&Touche LLP同意Brixmor Operating Partnership LP————x
31.1
Brixmor Property Group Inc.根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的1934年证券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)条颁发的首席执行官证书————x
31.2
Brixmor Property Group Inc.根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的1934年证券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)条认证首席财务官————x
49

通过引用并入本文
陈列品
数		展品说明形式文件编号日期
归档		陈列品
数		归档
特此声明
31.3
Brixmor Operating Partnership LP根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的1934年证券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)条颁发的首席执行官证书————x
31.4
Brixmor Operating Partnership LP根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302节通过的1934年证券交易法第13a-14(A)/15d-14(A)条颁发的首席财务官证书————x
32.1
Brixmor Property Group Inc.根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906节通过的美国法典第18编第1350条对首席执行官和首席财务官的认证————x
32.2
Brixmor Operating Partnership LP根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案(Sarbanes-Oxley Act)第906节通过的美国法典第18编第1350条对首席执行官和首席财务官的认证————x
99.1
属性列表————x
101.INSXBRL实例文档————x
101.SCHXBRL分类扩展架构文档————x
101.CALXBRL分类扩展计算链接库文档————x
101.DEFXBRL分类扩展定义Linkbase文档————x
101.LABXBRL分类扩展标签Linkbase文档————x
101.PREXBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档————x
104封面交互数据文件(格式为内联XBRL，包含在附件101中)x
*表示管理合同或补偿计划或安排。

作为本报告证物存档的协议和其他文件，除了协议或其他文件本身的条款外，并不打算提供事实信息或其他披露，因此您不应依赖它们来实现此目的。特别是，我们在这些协议或其他文件中作出的任何陈述和保证仅在相关协议或文件的特定背景下作出，不得描述截至其作出之日或任何其他时间的实际情况。

项目16.表格10-K总结
没有。
50

签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式促使本报告由正式授权的以下签署人代表其签署。
Brixmor Property Group Inc.
日期：2021年2月11日依据：/s/詹姆斯·M·泰勒
詹姆斯·M·泰勒
首席执行官兼总裁
(首席行政主任)
百时美施贵宝经营合伙有限责任公司
日期：2021年2月11日依据：/s/詹姆斯·M·泰勒
詹姆斯·M·泰勒
首席执行官兼总裁
(首席行政主任)
根据1934年证券交易法的要求，本报告已由以下人员以注册人的身份在指定日期代表注册人签署。
日期：2021年2月11日依据：/s/詹姆斯·M·泰勒
詹姆斯·M·泰勒
首席执行官兼总裁
(首席执行官、董事、经营合伙普通合伙人唯一成员的唯一董事)
日期：2021年2月11日依据：/s/Angela Aman
安吉拉·阿曼
首席财务官
(首席财务官)
日期：2021年2月11日依据：/s/Steven Gallagher
史蒂文·加拉格尔(Steven Gallagher)
首席会计官
(首席会计官)
日期：2021年2月11日依据：/s/John G.Schreiber
约翰·G·施赖伯
董事会主席
日期：2021年2月11日依据：/s/迈克尔·伯曼
迈克尔·伯曼
导演
日期：2021年2月11日依据：/s/谢丽尔·M·克罗斯兰
谢丽尔·M·克罗斯兰
导演
日期：2021年2月11日依据：托马斯·W·迪克森
托马斯·W·迪克森
导演
日期：2021年2月11日依据：/s/Daniel B.Hurwitz
丹尼尔·B·赫维茨
导演
日期：2021年2月11日依据：/s/威廉·D·拉姆(William D.Rahm)
威廉·D·拉姆(William D.Rahm)
导演
日期：2021年2月11日依据：/s/加布里埃尔·苏兹伯格(Gabrielle Sulzberger)
加布里埃尔·苏兹伯格(Gabrielle Sulzberger)
导演
日期：2021年2月11日依据：/s/Juliann Bowerman
朱利安·鲍尔曼
导演
51

合并财务报表索引
和
财务报表明细表
表单10-K页
1合并报表
独立注册会计师事务所报告
F-2
Brixmor Property Group Inc.：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
F-8
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的综合营业报表
F-9
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合全面收益表
F-10
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合权益变动表
F-11
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
F-12
Brixmor Operating Partnership LP：
截至2020年12月31日和2019年12月31日的合并资产负债表
F-13
截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的综合营业报表
F-14
截至2020年、2019年和2018年12月31日止年度的综合全面收益表
F-15
截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的综合资本变动表
F-16
截至2020年、2019年和2018年12月31日的合并现金流量表
F-17
合并财务报表附注
F-18
2合并财务报表明细表
附表II-估值及合资格账目
F-43
附表III-房地产和累计折旧
F-44
所有其他附表都被省略，因为它们不适用，或者所需信息显示在财务报表或附注中。

F-1

独立注册会计师事务所报告
致Brixmor Property Group Inc.的股东和董事会。
对财务报表的意见
我们审计了布里克斯莫尔地产集团有限公司及其子公司(“贵公司”)截至2020年12月31日和2019年12月31日的综合资产负债表、截至2020年12月31日的三个年度的相关综合经营报表、全面收益、权益变动和现金流量，以及指数第15项所列的相关附注和时间表(统称为“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三个年度的运营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制进行了审计内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2021年2月11日的报告对公司的财务报告内部控制发表了无保留意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错误陈述的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估所使用的会计原则和管理层所作的重大估计，以及评估财务报表的整体呈报。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下述关键审计事项是指当期对财务报表进行审计而产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，这些事项(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过沟通下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产资产减值-请参阅财务报表附注1和附注5
关键审计事项说明
本公司定期评估是否有指标(包括预期持有期的变动)显示本公司房地产资产(包括任何相关无形资产或负债)的价值可能减值。如果确定了一个指标，只有当管理层考虑到预期和概率加权持有期，对当前和预计的运营现金流(未贴现和未杠杆化)的估计低于房地产资产的账面价值时，才被视为减值。任何估计和/或假设的变化，包括预期的持有期，都可能对预计的经营现金流产生重大影响。如果管理层确定一项房地产资产的账面价值已减值，则确认其账面价值超过其公允价值的损失。
该公司在根据资产的预计运营现金流确定潜在减值时使用估计和假设。我们将管理层对评估为减值的物业的预期持有期的估计确定为一项重要的审计事项，因为该估计的重要性在
F-2

管理层对房地产资产可回收性的评估。预期持有期的变化可能会对预计的运营现金流和记录的减值费用金额产生重大影响。这需要审计师高度的判断，并在执行审计程序时加大努力程度，以评估管理层对预期剩余持有期的评估是否合理。
如何在审计中处理关键审计事项
我们的审计程序与管理层在确定房地产资产价值减值时的估计有关，其中包括：
•我们测试了管理层减值分析控制的有效性，包括对房地产资产预期持有期估计的控制。
•我们通过以下方式评估了公司对持有期的估计：
◦进行回顾性分析，以比较随后处置的房地产资产的历史估计。
◦获取和评估预期持有期假设的财务和运营证据。
应收账款可收款性评估--参见财务报表附注1
关键审计事项说明
该公司定期评估与租金收入、直线租金、费用报销以及其他创收活动相关的应收账款的收款情况。该公司分析单个租户应收账款，并在评估应收账款时考虑租户的信誉、应收账款未偿还的时间长短以及当前的经济趋势。任何被视为无法收回的应收账款均确认为租金收入的减少。由于新冠肺炎疫情的经济影响，该公司拖欠租赁义务的租户数量有所增加，与被认为无法收回和直线应收租金逆转的历史收入水平相比，该公司已经确认了相当大的水平。
本公司以个别租户为基准，在厘定与创收活动有关的应收账款时作出判断。我们确认了管理层在确定租户的租赁付款是否可以收取时所使用的假设，因为这对租金收入有重大影响，是一项关键的审计事项。这就要求审计师有高度的判断力，并在执行审计程序以评估管理层对可收集性评估的合理性时付出更大的努力。
如何在审计中处理关键审计事项
我们的审计程序涉及管理层在评估租金收入应收账款是否可收回时所作的假设，其中包括：
•我们测试了对管理层可收集性评估的控制的有效性，包括对管理层使用的假设的控制。
•我们通过以下方式评估了公司对应收账款可收款性的估计：
◦通过测试管理层的估计来评估被认为无法收回的租户，包括阅读可用的信息，包括租户档案、财务报表、新闻文章和分析师报告，以及其他程序，以验证基于租户所在行业、信誉和付款历史的管理层的结论。
◦通过评估分析师和行业报告来评估管理层的结论，分析被认为值得收回且有大量未付应收账款余额、有争议的费用或最近的延期或减免协议的租户。
◦通过询问公司会计部门以外的员工来获得运营证据，以证实关于特定租户可收集性评估的证据。


/s/德勤律师事务所

宾夕法尼亚州费城
2021年2月11日
自2015年以来，我们一直担任本公司的审计师。
F-3

独立注册会计师事务所报告
致Brixmor Property Group Inc.的股东和董事会。
财务报告内部控制之我见
我们审计了布里克斯莫尔地产集团有限公司及其子公司(“本公司”)截至2020年12月31日的财务报告内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2020年12月31日，本公司在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由COSO发布。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了本公司截至2020年12月31日和截至2020年12月31日年度的综合财务报表和我们2021年2月11日的报告，对该等财务报表表达了无保留意见。
意见依据
本公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计对公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定是否在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测也存在这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能会恶化。


/s/德勤律师事务所

宾夕法尼亚州费城
2021年2月11日
F-4

独立注册会计师事务所报告
致Brixmor Operating Partnership LP的合伙人和董事会
对财务报表的意见
我们已审核随附的Brixmor Operating Partnership LP及其附属公司(“经营合伙企业”)于2020年12月31日及2019年12月31日的综合资产负债表、截至2020年12月31日止三个年度各年度的相关综合经营报表、全面收益、资本变动及现金流量，以及列于指数第15项的相关附注及附表(统称“财务报表”)。我们认为，财务报表在所有重要方面都公平地反映了经营合伙企业截至2020年12月31日和2019年12月31日的财务状况，以及截至2020年12月31日的三年中每一年的经营结果和现金流量，符合美利坚合众国普遍接受的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，审计了经营合伙企业截至2020年12月31日的财务报告内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)特雷德韦委员会赞助组织委员会发布的报告和我们2021年2月11日的报告，对运营合伙企业的财务报告内部控制表达了毫无保留的意见。
意见依据
这些财务报表由运营合伙公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对运营合伙企业的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须独立于运营合伙企业。
我们按照PCAOB的标准进行审计。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得关于财务报表是否没有重大错误陈述的合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评估所使用的会计原则和管理层所作的重大估计，以及评估财务报表的整体呈报。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
关键审计事项
下述关键审计事项是指当期对财务报表进行审计而产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，这些事项(1)涉及对财务报表具有重大意义的账目或披露，(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的整体意见，我们也不会通过沟通下面的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
房地产资产减值-请参阅财务报表附注1和附注5
关键审计事项说明
经营合伙公司定期评估是否有指标(包括预期持有期的变动)显示经营合伙公司的房地产资产(包括任何相关无形资产或负债)的价值可能减值。如果确定了一个指标，只有当管理层考虑到预期和概率加权持有期，对当前和预计的运营现金流(未贴现和未杠杆化)的估计低于房地产资产的账面价值时，才被视为减值。任何估计和/或假设的变化，包括预期的持有期，都可能对预计的经营现金流产生重大影响。如果管理层确定一项房地产资产的账面价值已减值，则确认其账面价值超过其公允价值的损失。
经营合伙企业在根据资产的预计经营现金流确定潜在减值时利用估计和假设。我们将管理层对评估为减值的物业的预期持有期的估计确定为一项重要的审计事项，因为该估计的重要性在
F-5

管理层对房地产资产可回收性的评估。预期持有期的变化可能会对预计的运营现金流和记录的减值费用金额产生重大影响。这需要审计师高度的判断，并在执行审计程序时加大努力程度，以评估管理层对预期剩余持有期的评估是否合理。
如何在审计中处理关键审计事项
我们的审计程序与管理层在确定房地产资产价值减值时的估计有关，其中包括：
•我们测试了管理层减值分析控制的有效性，包括对房地产资产预期持有期估计的控制。
•我们通过以下方式评估了运营伙伴关系对持有期的估计：
◦进行回顾性分析，以比较随后处置的房地产资产的历史估计。
◦获取和评估预期持有期假设的财务和运营证据。
应收账款可收款性评估--参见财务报表附注1
关键审计事项说明
经营合伙企业定期评估与租金收入、直线租金、费用报销以及其他创收活动相关的应收账款的可收回性。经营合伙企业分析单个租户应收账款，并在评估应收账款时考虑租户的信誉、应收账款未偿还的时间长度以及当前的经济趋势。任何被视为无法收回的应收账款均确认为租金收入的减少。由于新冠肺炎疫情的经济影响，运营伙伴关系经历了拖欠租赁义务的租户数量的增加，并确认了与被视为无法收回的收入和直线应收租金冲销的历史水平相比，存在重大水平。
营运合伙企业在个别租户基础上厘定与创收活动有关的应收账款时，会作出判断。我们确认了管理层在确定租户的租赁付款是否可以收取时所使用的假设，因为这对租金收入有重大影响，是一项关键的审计事项。这就要求审计师有高度的判断力，并在执行审计程序以评估管理层对可收集性评估的合理性时付出更大的努力。
如何在审计中处理关键审计事项
我们的审计程序涉及管理层在评估租金收入应收账款是否可收回时所作的假设，其中包括：
•我们测试了对管理层可收集性评估的控制的有效性，包括对管理层使用的假设的控制。
•我们通过以下方式评估经营合伙企业对应收账款可收款性的估计：
◦通过测试管理层的估计来评估被认为无法收回的租户，包括阅读可用的信息，包括租户档案、财务报表、新闻文章和分析师报告，以及其他程序，以验证基于租户所在行业、信誉和付款历史的管理层的结论。
◦通过评估分析师和行业报告来评估管理层的结论，分析被认为值得收回且有大量未付应收账款余额、有争议的费用或最近的延期或减免协议的租户。
◦通过询问非会计部门的Operating Partnership员工来获取运营证据，以证实关于特定租户可收藏性评估的证据。


/s/德勤律师事务所

宾夕法尼亚州费城
2021年2月11日
自2015年以来，我们一直担任运营伙伴关系的审计师。
F-6

独立注册会计师事务所报告
致Brixmor Operating Partnership LP的合伙人和董事会
财务报告内部控制之我见
我们已经审计了布里克斯莫尔经营合伙公司及其子公司(“经营合伙企业”)截至2020年12月31日的财务报告内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会发布。我们认为，截至2020年12月31日，运营合伙企业在所有实质性方面都保持了对财务报告的有效内部控制，其依据是内部控制-综合框架(2013)由COSO发布。
我们还按照美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准审计了截至2020年12月31日及截至2020年12月31日年度的经营合伙企业的综合财务报表和我们2021年2月11日的报告，对这些财务报表表达了无保留意见。
意见依据
经营合伙企业管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是根据我们的审计，对运营合伙企业的财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会(Securities And Exchange Commission)和PCAOB的适用规则和规定，我们必须独立于运营合伙企业。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定是否在所有重要方面都保持了对财务报告的有效内部控制。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和操作有效性，以及执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个过程，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)保持合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，保证交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并且公司的收支只有按照公司管理层和董事的授权才能进行；(2)提供合理的保证，以便于根据公认的会计原则编制财务报表，以及公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(2)提供合理的保证，以记录必要的交易，以便按照公认的会计原则编制财务报表，并确保公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)对可能对财务报表产生重大影响的擅自收购、使用、处置公司资产的行为的预防或及时发现提供合理保证。
由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测也存在这样的风险，即由于条件的变化，控制可能会变得不充分，或者对政策或程序的遵守程度可能会恶化。


/s/德勤律师事务所

宾夕法尼亚州费城
2021年2月11日

F-7

Brixmor Property Group Inc.和子公司
综合资产负债表
*(单位：千，分享信息除外)
十二月三十一号，
2020		十二月三十一号，
2019
资产
房地产
土地
$1,740,263 $1,767,029 
建筑物及改善工程
8,423,298 8,356,571 
10,163,561 10,123,600 
累计折旧和摊销
(2,659,448)(2,481,250)
房地产，净值
7,504,113 7,642,350 
现金和现金等价物
368,675 19,097 
受限现金
1,412 2,426 
有价证券
19,548 18,054 
应收账款净额
240,323 234,246 
递延费用和预付费用，净额
139,260 143,973 
持有待售房地产资产
18,014 22,171 
其他资产
50,802 60,179 
总资产$8,342,147 $8,142,496 
负债
债务净额
$5,167,330 $4,861,185 
应付帐款、应计费用和其他负债
494,116 537,454 
总负债5,661,446 5,398,639 
承付款和或有事项(附注15)— — 
权益
普通股，$0.01面值；授权3,000,000,000股份；305,621,403和305,334,144
*已发行和未发行的新股296,494,411和297,857,267流通股
2,965 2,979 
额外实收资本
3,213,990 3,230,625 
累计其他综合损失
(28,058)(9,543)
超过净收入的分配
(508,196)(480,204)
总股本2,680,701 2,743,857 
负债和权益总额$8,342,147 $8,142,496 
附注是这些合并财务报表的组成部分。


F-8

Brixmor Property Group Inc.和子公司
合并业务报表
(单位为千，每股数据除外)
截至12月31日的年度，
202020192018
营业收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 
其他收入2,323 1,879 1,272 
总收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 
运营费用
运营成本111,678 124,876 136,217 
房地产税168,943 170,988 177,401 
折旧摊销335,583 332,431 352,245 
坏账拨备— — 10,082 
房地产资产减值19,551 24,402 53,295 
一般和行政98,280 102,309 93,596 
业务费用共计734,035 755,006 822,836 
其他收入(费用)
股息和利息482 699 519 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)
出售房地产资产的收益34,499 54,767 209,168 
债务清偿损失净额(28,052)(1,620)(37,096)
其他(4,999)(2,550)(2,786)
其他费用合计(198,058)(138,479)(45,220)
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
每股普通股净收入：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 
稀释$0.41 $0.92 $1.21 
加权平均股价：
基本型296,972 298,229 302,074 
稀释297,899 299,334 302,339 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-9

Brixmor Property Group Inc.和子公司
综合全面收益表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
其他综合收益(亏损)
利率掉期未实现亏损变动，净额(注6)(18,571)(25,713)(8,361)
有价证券未实现收益变动56 197 123 
其他综合损失合计(18,515)(25,516)(8,238)
综合收益$102,658 $249,257 $358,046 
附注是这些合并财务报表的组成部分。



F-10

Brixmor Property Group Inc.和子公司
合并权益变动表
(单位为千，每股数据除外)
普通股
数金额额外实收资本累计
其他
综合
收益(亏损)		超过净收入的分配总计
期初余额，2018年1月1日304,620 $3,046 $3,330,466 $24,211 $(449,375)$2,908,348 
普通股股息($1.105每股普通股)
— — — — (333,097)(333,097)
股权补偿费用— — 9,378 — — 9,378 
其他综合损失— — — (8,238)— (8,238)
普通股和运营单位的发行184 2 — — — 2 
普通股回购(6,315)(63)(104,637)— — (104,700)
以股份为基础的奖励保留用于纳税— — (1,878)— — (1,878)
净收入— — — — 366,284 366,284 
期末余额，2018年12月31日298,489 2,985 3,233,329 15,973 (416,188)2,836,099 
ASC 842累计调整— — — — (1,974)(1,974)
普通股股息($1.125每股普通股)
— — — — (336,815)(336,815)
股权补偿费用— — 13,571 — — 13,571 
其他综合损失— — — (25,516)— (25,516)
普通股和运营单位的发行203 3 — — — 3 
普通股回购(835)(9)(14,554)— — (14,563)
以股份为基础的奖励保留用于纳税— — (1,721)— — (1,721)
净收入— — — — 274,773 274,773 
期末余额，2019年12月31日297,857 2,979 3,230,625 (9,543)(480,204)2,743,857 
普通股股息($0.500每股普通股)
— — — — (149,165)(149,165)
股权补偿费用— — 11,895 — — 11,895 
其他综合损失— — — (18,515)— (18,515)
普通股和运营单位的发行287 3 — — — 3 
普通股回购(1,650)(17)(24,990)— — (25,007)
以股份为基础的奖励保留用于纳税— — (3,540)— — (3,540)
净收入— — — — 121,173 121,173 
期末余额，2020年12月31日296,494 $2,965 $3,213,990 $(28,058)$(508,196)$2,680,701 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-11

Brixmor Property Group Inc.和子公司
综合现金流量表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
经营活动：
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧摊销335,583 332,431 352,245 
债务溢价和折价摊销净额(累加)(1,068)966 (2,572)
递延融资成本摊销7,527 7,063 6,601 
高于和低于市场的租赁增加，净额(16,495)(18,824)(26,566)
租户诱因、摊销及其他3,579 3,600 3,424 
房地产资产减值19,551 24,402 53,295 
出售房地产资产的收益(34,499)(54,767)(209,168)
股权薪酬费用净额10,951 12,661 9,378 
债务清偿损失净额28,052 1,620 37,096 
营业资产和负债变动情况：
应收账款净额(9,795)(26,999)(12,312)
递延费用和预付费用(22,560)(30,702)(40,575)
其他资产(475)(179)3,735 
应付帐款、应计费用和其他负债1,577 2,627 824 
经营活动提供的净现金443,101 528,672 541,689 
投资活动：
房地产资产的改善和投资(284,756)(395,095)(268,689)
房地产资产收购(3,425)(79,634)(17,447)
出售房地产资产所得收益122,387 290,153 957,955 
购买有价证券(22,565)(37,781)(33,096)
出售有价证券所得款项21,110 50,293 30,880 
投资活动提供(用于)的现金净额(167,249)(172,064)669,603 
融资活动：
偿还有担保债务(7,000)— (895,717)
偿还无担保循环信贷安排下的借款(653,000)(586,000)(194,000)
无担保循环信贷安排下的借款收益646,000 287,000 500,000 
无担保票据的收益820,396 771,623 250,000 
偿还无担保定期贷款和票据项下的借款(500,000)(500,000)(435,000)
递延融资和清偿债务成本(34,740)(7,294)(56,598)
分配给普通股股东(170,397)(334,895)(333,411)
普通股回购(25,007)(14,563)(104,700)
结合股权奖励计划回购普通股(3,540)(1,721)(1,878)
融资活动提供(用于)的现金净额72,712 (385,850)(1,271,304)
现金、现金等价物和限制性现金净变化348,564 (29,242)(60,012)
期初现金、现金等价物和限制性现金21,523 50,765 110,777 
期末现金、现金等价物和限制性现金$370,087 $21,523 $50,765 
对合并资产负债表的对账：
现金和现金等价物$368,675 $19,097 $41,745 
受限现金1,412 2,426 9,020 
期末现金、现金等价物和限制性现金$370,087 $21,523 $50,765 
补充披露现金流信息：
支付利息的现金，扣除资本化金额$4,231, $3,480及$2,478
$183,187 $178,890 $212,889 
已缴纳的州税和地方税3,577 2,134 2,180 
附注是这些合并财务报表的组成部分。

F-12

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
综合资产负债表
*(单位信息除外，以千为单位)
十二月三十一号，
2020		十二月三十一号，
2019
资产
房地产
土地
$1,740,263 $1,767,029 
建筑物及改善工程
8,423,298 8,356,571 
10,163,561 10,123,600 
累计折旧和摊销
(2,659,448)(2,481,250)
房地产，净值
7,504,113 7,642,350 
现金和现金等价物
358,661 19,081 
受限现金
1,412 2,426 
有价证券
19,548 18,054 
应收账款净额
240,323 234,246 
递延费用和预付费用，净额
139,260 143,973 
持有待售房地产资产
18,014 22,171 
其他资产
50,802 60,179 
总资产$8,332,133 $8,142,480 
负债
债务净额
$5,167,330 $4,861,185 
应付帐款、应计费用和其他负债
494,116 537,454 
总负债5,661,446 5,398,639 
承付款和或有事项(附注15)— — 
资本
伙伴关系共同单位；305,621,403和305,334,144已发出的单位和296,494,411和
  297,857,267未完成的单位
2,698,746 2,753,385 
累计其他综合损失(28,059)(9,544)
总资本2,670,687 2,743,841 
总负债和资本总额$8,332,133 $8,142,480 
附注是这些合并财务报表的组成部分。

F-13

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
合并业务报表
(单位为千，单位数据除外)
截至12月31日的年度，
202020192018
营业收入
租金收入$1,050,943 $1,166,379 $1,233,068 
其他收入2,323 1,879 1,272 
总收入1,053,266 1,168,258 1,234,340 
运营费用
运营成本111,678 124,876 136,217 
房地产税168,943 170,988 177,401 
折旧摊销335,583 332,431 352,245 
坏账拨备— — 10,082 
房地产资产减值19,551 24,402 53,295 
一般和行政98,280 102,309 93,596 
业务费用共计734,035 755,006 822,836 
其他收入(费用)
股息和利息482 699 519 
利息支出(199,988)(189,775)(215,025)
出售房地产资产的收益34,499 54,767 209,168 
债务清偿损失净额(28,052)(1,620)(37,096)
其他(4,999)(2,550)(2,786)
其他费用合计(198,058)(138,479)(45,220)
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
每公用事业单位净收入：
基本型$0.41 $0.92 $1.21 
稀释$0.41 $0.92 $1.21 
加权平均单位：
基本型296,972 298,229 302,074 
稀释297,899 299,334 302,339 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-14

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
综合全面收益表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
其他综合收益(亏损)
利率掉期未实现亏损变动，净额(注6)(18,571)(25,713)(8,361)
有价证券未实现收益变动56 186 120 
其他综合损失合计(18,515)(25,527)(8,241)
综合收益$102,658 $249,246 $358,043 
附注是这些合并财务报表的组成部分。

F-15

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
合并资本变动表
(千)
伙伴关系共同单位累计其他综合收益(亏损)总计
期初余额，2018年1月1日$2,883,875 $24,224 $2,908,099 
向合作伙伴分发(333,191)— (333,191)
股权补偿费用9,378 — 9,378 
其他综合损失— (8,241)(8,241)
发放行动单位2 — 2 
回购行动单位(104,700)— (104,700)
以股份为基础的奖励保留用于纳税(1,878)— (1,878)
可归因于Brixmor Operating Partnership LP的净收入366,284 — 366,284 
期末余额，2018年12月31日2,819,770 15,983 2,835,753 
ASC 842累计调整(1,974)— (1,974)
向合作伙伴分发(336,474)— (336,474)
股权补偿费用13,571 — 13,571 
其他综合损失— (25,527)(25,527)
发放行动单位3 — 3 
回购行动单位(14,563)— (14,563)
以股份为基础的奖励保留用于纳税(1,721)— (1,721)
可归因于Brixmor Operating Partnership LP的净收入274,773 — 274,773 
期末余额，2019年12月31日2,753,385 (9,544)2,743,841 
向合作伙伴分发(159,163)— (159,163)
股权补偿费用11,895 — 11,895 
其他综合损失— (18,515)(18,515)
发放行动单位3 — 3 
回购行动单位(25,007)— (25,007)
以股份为基础的奖励保留用于纳税(3,540)— (3,540)
可归因于Brixmor Operating Partnership LP的净收入121,173 — 121,173 
期末余额，2020年12月31日$2,698,746 $(28,059)$2,670,687 
附注是这些合并财务报表的组成部分。

F-16

Brixmor运营合伙有限责任公司及其子公司
综合现金流量表
(千)
截至12月31日的年度，
202020192018
经营活动：
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整：
折旧摊销335,583 332,431 352,245 
债务溢价和折价摊销净额(累加)(1,068)966 (2,572)
递延融资成本摊销7,527 7,063 6,601 
高于和低于市场的租赁增加，净额(16,495)(18,824)(26,566)
租户诱因、摊销及其他3,579 3,600 3,424 
房地产资产减值19,551 24,402 53,295 
出售房地产资产的收益(34,499)(54,767)(209,168)
股权薪酬费用净额10,951 12,661 9,378 
债务清偿损失净额28,052 1,620 37,096 
营业资产和负债变动情况：
应收账款净额(9,795)(26,999)(12,312)
递延费用和预付费用(22,560)(30,702)(40,575)
其他资产(475)(179)3,735 
应付帐款、应计费用和其他负债1,577 2,627 824 
经营活动提供的净现金443,101 528,672 541,689 
投资活动：
房地产资产的改善和投资(284,756)(395,095)(268,689)
房地产资产收购(3,425)(79,634)(17,447)
出售房地产资产所得收益122,387 290,153 957,955 
购买有价证券(22,565)(38,002)(33,094)
出售有价证券所得款项21,110 50,293 30,880 
投资活动提供(用于)的现金净额(167,249)(172,285)669,605 
融资活动：
偿还有担保债务(7,000)— (895,717)
偿还无担保循环信贷安排下的借款(653,000)(586,000)(194,000)
无担保循环信贷安排下的借款收益646,000 287,000 500,000 
无担保票据的收益820,396 771,623 250,000 
偿还无担保定期贷款和票据项下的借款(500,000)(500,000)(435,000)
递延融资和清偿债务成本(34,740)(7,294)(56,598)
运营单位的合作伙伴分配和回购(208,942)(350,848)(440,087)
融资活动提供(用于)的现金净额62,714 (385,519)(1,271,402)
现金、现金等价物和限制性现金净变化338,566 (29,132)(60,108)
期初现金、现金等价物和限制性现金21,507 50,639 110,747 
期末现金、现金等价物和限制性现金$360,073 $21,507 $50,639 
对合并资产负债表的对账：
现金和现金等价物$358,661 $19,081 $41,619 
受限现金1,412 2,426 9,020 
期末现金、现金等价物和限制性现金$360,073 $21,507 $50,639 
补充披露现金流信息：
支付利息的现金，扣除资本化金额$4,231, $3,480及$2,478
$183,187 $178,890 $212,889 
已缴纳的州税和地方税3,577 2,134 2,180 
附注是这些合并财务报表的组成部分。
F-17

Brixmor Property Group Inc.和Brixmor Operating Partner LP
合并财务报表附注
(除非另有说明，否则以千美元为单位)

1. 业务性质和财务报表列报
业务说明
Brixmor Property Group Inc.及其子公司(统称为“母公司”)是一家内部管理的房地产投资信托基金(“REIT”)。Brixmor Operating Partnership LP及其附属公司(统称为“营运合伙”)是母公司透过其进行实质上所有业务及拥有实质上所有资产的实体。母公司拥有100BPG附属公司(以下简称“BPG附属公司”)普通股的百分比，而BPG附属公司又是Brixmor OP GP LLC(“普通合伙人”)的唯一成员，而Brixmor OP GP LLC(“普通合伙人”)是经营合伙企业的唯一普通合伙人。母公司透过经营合伙公司从事零售购物中心的所有权、管理、租赁、收购、处置及重新发展，除投资于经营合伙公司外，并无其他重大资产或负债。母公司、经营合伙企业及其控制的子公司(统称为“公司”或“Brixmor”)相信，它拥有并运营着美国(“美国”)最大的露天零售组合之一，主要由社区和社区购物中心组成。截至2020年12月31日，公司的投资组合包括393购物中心(“投资组合”)总数约为69百万平方英尺的GLA。该公司的高质量全国产品组合主要位于美国前50个大都会统计地区的既定贸易区内，其购物中心主要由非可自由支配的、以价值为导向的零售商以及以消费者为导向的服务提供商设立。
为了衡量业绩，本公司不区分其主要业务或将其业务按地理位置分组。因此，根据美国公认会计原则(“GAAP”)，公司有一个单独的可报告部门用于披露。

陈述的基础
本文件所包含的财务信息反映了本公司截至2020年12月31日和2019年12月31日的综合财务状况，以及截至2020年12月31日、2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日止年度的综合经营业绩和现金流。

合并和使用概算的原则
随附的综合财务报表包括母公司、经营合伙企业、其全资拥有的子公司以及它们拥有控股权的所有其他实体的账目。所有的公司间交易都已被取消。

当本公司取得某实体之经济权益时，管理层会评估该实体以决定：(I)该实体是否为可变利益实体(“VIE”)；(Ii)若该实体为可变利益实体，本公司是否为该实体之主要受益人；及(Iii)若该实体不是VIE，则本公司是否以其他方式拥有控股权。

本公司合并：(I)本公司被视为主要受益人的VIE实体和(Ii)不是本公司控制的VIE的实体。如果本公司在VIE中拥有权益，但未确定为主要受益人，本公司将按照权益会计方法核算其权益。同样，对于非VIE且本公司没有控股财务权益的实体，本公司将按照权益会计方法核算其权益。本公司不断重新考虑其对实体是否为VIE以及本公司是否有资格成为其主要受益人的决定。本公司已对经营伙伴关系进行评估，并已确定截至2020年12月31日它不是VIE。

GAAP要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响报告期内报告的资产和负债额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和费用。最重要的假设和估计涉及房地产减值、应收账款回收和折旧寿命。这些估计是基于历史经验和管理层认为在当时情况下合理的其他假设。管理层评估其
F-18

本公司将持续进行估计，并在了解到新信息后对这些估计和相关披露进行修订。实际结果可能与这些估计不同。

现金和现金等价物
为了在综合资产负债表和综合现金流量表上列报，本公司将原始到期日为三个月或以下的工具视为现金和现金等价物。
该公司在主要金融机构维持其现金和现金等价物，其中一家或多家金融机构的现金和现金等价物余额超过了联邦存托保险公司(FDIC)的保险覆盖范围。本公司定期评估与这些金融机构相关的信用风险，并认为损失风险微乎其微。

受限现金
限制性现金是指存放在托管账户中的现金，通常只能用于支付某些贷款和租赁协议所要求的房地产税、偿债、保险和未来的资本支出，以及法律上受限的租户保证金和托管资金，以备未决交易之用。

房地产
房地产资产在公司的综合资产负债表中按历史成本减去累计折旧和摊销确认。于收购房地产经营性物业后，管理层根据对现有信息的评估，估计所收购有形资产(包括土地、建筑物和租户改善)、可识别无形资产和负债(包括高于和低于市场的租赁和原地租赁)以及承担债务的公允价值。根据这些估计，公允价值分配给收购的资产和承担的负债。收购过程中发生的交易成本作为资产价值的一部分进行资本化。

有形资产的公允价值是按照收购的财产是空置的来确定的。公允价值是采用退出价格法确定的，该方法考虑了在计量日期出售资产或在市场参与者之间有序交易中转移负债将收到的价格。

在将公允价值分配给可识别的无形资产和负债时，高于市价和低于市价的租赁的价值是根据下列差额的现值(使用反映与所获得的租赁相关的风险的贴现率)来估计的：(I)根据收购时谈判和到位的租赁而支付的合同金额，以及(Ii)管理层对物业或同等物业的公平市场租赁率的估计，在与租赁剩余的不可撤销期限相等的一段时间内计量，其中包括续约期。资本化的高于市价或低于市价的无形资产在每份租约的剩余不可撤销期限内摊销为租金收入的减少或增加。

原址租约的价值是根据管理层对每份租约的具体特点的评估而估计的，包括：(I)公平市值租金和物业营运开支的偿还，包括在假设的预期租赁期内将放弃的公用面积费用、水电费、保险和房地产税，以及(Ii)签订类似租约将产生的成本，包括租赁佣金、法律和营销成本，以及租户改善和补贴。分配给原址租赁的价值在每个租赁的剩余期限内摊销为折旧和摊销费用。

某些房地产资产在资产的预计使用年限内使用直线折旧法进行折旧。预计的使用寿命如下：
建筑和建筑及土地改善
20 – 40年份
家具、固定装置和设备
5 – 10年份
租户改进相关租赁期限或使用年限中较短的

F-19

为延长资产寿命的主要更换和改进提供资金的成本在其各自的使用年限内资本化和折旧，而一般维修和维护活动的成本则在发生时计入运营成本。

管理层会定期评估是否有任何指标(包括物业经营业绩、预期持有期限的变化及一般市况，包括新冠肺炎的影响)显示本公司房地产资产(包括任何相关无形资产或负债)的账面价值可能减值。如果确定了一个指标，只有当管理层考虑到预期的概率加权持有期后，管理层对未来未贴现和无杠杆的物业运营现金流总额的估计小于该物业的账面价值时，该房地产资产才被视为减值。评估过程中考虑了各种因素，包括趋势和前景，以及需求和竞争对未来营业收入的影响。任何估计和/或假设的变化，包括预期的持有期，都可能对预计的运营现金流产生实质性影响。如果管理层确定房地产资产的账面价值减值，则确认损失以反映估计公允价值。

当一项房地产资产被管理层确认为持有待售时，本公司停止对该资产进行折旧，并在扣除估计销售成本后估计其销售价格。如果一项资产的估计销售净价低于其账面净值，则确认减值以反映估计公允价值。被归类为持有待售房地产的房产是指根据买卖合同，且适用的预售尽职调查期在报告期结束前已经到期的房产。

在与租户的一份或多份租约已经或预期提前终止的情况下，本公司评估与租约终止相关的资产组中可折旧或可摊销资产的剩余使用年限(即租户改善、高于和低于市场的租赁无形资产、原地租赁价值和租赁佣金)。基于对终止的事实和情况的考虑，公司可以加速与资产组相关的折旧和摊销。

正在开发和重建的房地产
与房地产开发和再开发有关的某些成本被资本化，包括前期建设成本、房地产税、保险、建筑成本以及直接涉及的人员的薪酬和其他相关成本。此外，该公司还将与开发和再开发活动相关的利息支出资本化。这些成本的资本化始于活动和相关支出在项目基本完成并准备好投入使用并开始折旧时开始和停止。此外，该公司亦就某些发展及重建项目完成的可能性作出估计。如果公司确定开发或重新开发不再可能完成，公司将支出所有无法收回的资本化成本。 

延期租赁和融资成本
执行租户租赁和长期融资所产生的成本在相关租赁或债务协议期限内使用直线法进行资本化和摊销，该方法近似于实际利息法。对于租户租赁，资本化成本包括租户改善、租户津贴和租赁佣金。关于采用会计准则编码(“ASC”)842，租约，公司不再资本化因签订租户租约而产生的部分工资和/或间接法律费用。这些金额是根据之前的指导进行资本化的。对于长期融资，产生的资本化成本包括银行和法律费用。递延租赁和融资成本的摊销分别计入公司综合经营报表的折旧、摊销和利息支出，以及公司综合现金流量表的经营活动。

有价证券
该公司将其由债务证券组成的有价证券归类为可供出售的证券。这些证券按公允价值列账，公允价值主要基于活跃市场的公开交易市值，并根据公允价值等级进行相应分类。

公司金融工具的任何未实现亏损必须经过评估，以确定可归因于信贷损失的部分(如果有的话)和其他因素(如市场利率变化)造成的部分。“学分
F-20

亏损“是指本公司预期不会在金融工具的合约期内收取的账面金额的任何部分。本公司考虑当前市场状况和对未来市场状况的合理预测，以估计金融工具有效期内预期的信贷损失。信贷损失造成的未实现损失的任何部分都通过净收入确认，并在权益中报告为超过净收入的分配的组成部分。因其他因素造成的未实现亏损部分通过其他综合收益(亏损)确认，并在累计其他综合亏损中报告。

于2020年12月31日及2019年12月31日，本公司有价证券组合的公允价值接近其成本基础。

衍生金融工具与套期保值
衍生品按公允价值计量，并在公司的综合资产负债表中确认为资产或负债，这取决于公司在适用的衍生品合同下的权利或义务。衍生工具公允价值变动的会计处理因衍生工具的预期用途、本公司是否已选择在对冲关系中指定衍生工具并应用对冲会计，以及该套期保值关系是否符合所需标准而有所不同。被指定为对冲预期未来现金流变化风险敞口的衍生品被视为现金流对冲。在现金流量套期保值中，套期保值会计一般规定套期保值工具确认损益的时间与确认被套期保值交易的收益影响的时间相匹配。

收入确认和应收账款
该公司与租户签订协议，转让控制其购物中心指定空间使用的权利，以换取租金收入。这些协议符合ASC 842中确认为租赁的标准。租金收入按相关租赁条款以直线方式确认。公司综合经营报表上确认的租金收入与合同付款条款之间的累计差额确认为递延租金，并计入应收账款，净额计入随附的综合资产负债表。本公司开始根据其将标的资产提供给租户使用的日期确认租金收入。租赁通常还规定偿还物业运营费用，包括公共区域费用、水电费、保险税和房地产税，以及与承租人维护物业相关的某些资本支出，并在发生和/或合同要求偿还适用支出的期间确认。

根据ASC 842，该公司将租金收入(租赁部分)和公共区域费用报销(非租赁部分)作为一个租赁部分进行会计处理。该公司还将其租赁中的非组成部分，如公用事业、保险和房地产税的偿还，包括在此租赁组成部分中。这些金额包括在公司综合经营报表的租金收入中。

某些租约还规定了基于承租人实现的销售水平的百分比租金。百分比租金在达到某些预先确定的销售门槛时确认，并包括在公司综合经营报表的租金收入中。

出售折旧营业物业的收益一般按全额应计法确认，前提是符合有关出售条款以及本公司随后参与适用物业的各种标准。

该公司定期评估与租金收入、直线租金、费用报销以及其他创收活动相关的应收账款的收款情况。该公司分析单个租户应收账款，并在评估应收账款时考虑租户的信誉、应收账款未偿还的时间长短以及当前的经济趋势。任何被认为无法收回的应收账款在公司的综合经营报表中确认为租金收入的减少。在采用ASC 842之前确认的可疑账款拨备按照本公司以前的列报计入本公司综合经营报表的营业费用，并未重新分类为租金收入。

F-21

租约
公司作为承租人定期签订协议，包括其经营的购物中心的地面租赁和行政场所的写字楼租赁。这些协议符合ASC 842中确认为租赁的标准。对于这些协议，公司根据不可撤销租赁期内最低租赁付款的现值确认经营租赁使用权(“ROU”)资产和经营租赁负债。由于租约中隐含的贴现率不容易确定，本公司根据每份租约开始日可获得的信息，使用其递增担保借款利率来确定相关租赁付款的现值。本公司所使用的租赁条款可能包括在合理确定其将行使该等选择权时延长或终止租约的选择权。该公司在决定不可撤销期间是否应包括延长或终止选择权时，评估了许多因素，包括当前和未来的租赁现金流。最低租赁付款的租赁费用在不可撤销租赁期内以直线基础确认。本公司适用ASC 842内的短期租赁豁免，并未就原始期限少于12个月的租赁记录ROU资产或租赁负债。此外，租约通常还规定偿还物业运营费用，包括公共区域费用、水电费、保险税和房地产税，以及与公司维护物业有关的某些资本支出。

对于作为承租人的租赁，本公司根据ASC 842将租赁付款(租赁部分)和公共区域费用报销(非租赁部分)作为一个租赁部分进行会计处理。该公司还将其租赁中的非组成部分，如公用事业、保险和房地产税的偿还，包括在此租赁组成部分中。这些金额包括在公司综合经营报表的营业费用中。

基于股票的薪酬
该公司根据财务会计准则委员会(“FASB”)的股票薪酬指南核算股权奖励，该指南要求所有以股票为基础向员工和非员工董事支付的款项在服务期内的综合经营报表中根据其公允价值予以确认。在财务会计准则委员会(“FASB”)的股票薪酬指南中，所有向员工和非员工董事支付的股票应根据其公允价值在综合经营报表中确认。公允价值是根据奖励类型确定的，使用的是授予日公司普通股的市场价格或蒙特卡洛模拟模型。股权补偿费用包括在公司合并经营报表的一般和行政费用中。

所得税
Brixmor Property Group Inc.已选择根据1986年修订后的“国内收入法”(以下简称“守则”)获得房地产投资信托基金(REIT)资格。要符合REIT的资格，Brixmor Property Group Inc.必须满足几个组织和运营要求，包括它目前向股东分配至少90%的REIT应税收入的要求，该要求在不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得的情况下确定。管理层打算满足这些要求，并保持Brixmor Property Group Inc.的房地产投资信托基金(REIT)地位。

作为房地产投资信托基金，Brixmor Property Group Inc.一般不需要缴纳美国联邦所得税，前提是分配给股东的金额至少等于该准则定义的房地产投资信托基金应纳税所得额。Brixmor Property Group Inc.的几乎所有业务都是通过运营伙伴关系进行的，运营伙伴关系是以有限合伙形式组织的，并被视为美国联邦税收的直通实体。因此，美国联邦所得税不会对公司的综合财务报表产生实质性影响。

如果Brixmor Property Group Inc.在任何纳税年度未能获得REIT资格，它将按常规公司税率缴纳美国联邦税，并可能无法在随后的四个纳税年度获得REIT资格。即使Brixmor Property Group Inc.有资格作为房地产投资信托基金(REIT)纳税，Brixmor Property Group Inc.的收入和财产仍需缴纳一定的州和地方税，其未分配的应税收入和其他收入项目也要缴纳美国联邦所得税和消费税(如果适用)。

Brixmor Property Group Inc.已选择将其某些子公司视为应税房地产投资信托基金子公司(每个子公司均为“TR”)，Brixmor Property Group Inc.未来可能选择将新成立的和/或其他现有子公司视为TRS。租户可以参与与房地产无关的活动和/或为租户提供非常规服务，并受该守则的某些限制。TRS受美国联邦、州和
F-22

按正常公司税率征收的地方所得税。与Brixmor Property Group Inc.的TRS相关的所得税不会对该公司的综合财务报表产生实质性影响。

本公司已考虑开放课税年度的税务状况，并得出结论，本公司截至2020年12月31日及2019年12月31日的综合财务报表不需要就与不确定税务状况有关的所得税拨备。开放纳税年度通常从2017年到2019年，但可能会因司法管辖区和问题而异。公司确认与未确认的税收优惠相关的应计罚金和利息为所得税费用，这些费用包括在公司的综合经营报表中的其他项目中。

新会计公告
2016年6月，美国财务会计准则委员会(FASB)发布了2016-13年度会计准则更新(ASU)，金融工具--信贷损失(主题326)。ASU 2016-13随后由ASU 2018-19修订，对主题326“金融工具--信贷损失”的编纂改进。ASU 2016-13修订了指导意见，用一种反映预期信贷损失并需要考虑更广泛信息的方法取代了以前确认金融工具信贷损失的“已发生损失”方法。公司金融工具的任何未实现亏损必须经过评估，以确定可归因于信贷损失的部分(如果有的话)和其他因素(如市场利率变化)造成的部分。“信用损失”是指本公司预计不会在金融工具的合同期内收回的账面金额的任何部分。本公司考虑当前市场状况和对未来市场状况的合理预测，以估计金融工具有效期内预期的信贷损失。信贷损失造成的未实现损失的任何部分都通过净收入确认，并在权益中报告为超过净收入的分配的组成部分。因其他因素造成的未实现亏损部分继续通过其他综合收益(亏损)确认，并在累计其他综合亏损中报告。此外，ASU 2018-19年度澄清，经营性租赁产生的应收账款不在ASC 326-20的范围内。相反，经营租赁产生的应收账款减值应按照美国会计准则第842条入账。该标准于2020年1月1日起对本公司生效。本公司认定这些变动对本公司的综合财务报表没有实质性影响。

2018年10月，FASB发布了ASU 2018-16，衍生品和套期保值(主题815)。ASU 2018-16随后由ASU 2020-04修订，参考汇率改革(主题848)。ASU 2018-16修订了指导意见，允许根据ASC 815将基于有担保隔夜融资利率(SOFR)的隔夜指数掉期(OIS)利率用作美国基准利率，用于对冲会计目的。衍生工具与套期保值。该标准于2019年1月1日对本公司生效，需要采取前瞻性的过渡方法。本公司认定，采用ASU 2018-16对本公司的综合财务报表没有重大影响。

ASU 2020-04包含了影响债务、租赁、衍生品和其他合同的参考汇率改革相关活动的实际权宜之计。ASU 2020-04中的指导方针是可选的，可能会随着参考汇率改革活动的进行而逐步选出。该公司已选择对未来以伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)为基准的现金流应用与概率和有效性评估相关的对冲会计手段，以假定未来对冲交易所依据的指数与相应衍生工具的指数相匹配。这些权宜之计的应用使衍生品的列报与过去的列报保持一致。该公司继续评估该指导的影响，并可能在市场发生更多变化时适用其他选择。

2018年8月，FASB发布了ASU 2018-13，公允价值计量 (主题820)。ASU 2018-13根据GAAP修订了有关投资公允价值层次的某些披露要求，特别是用于对公允价值层次第3级内的投资进行估值的重大不可观察投入。该标准于2020年1月1日起对本公司生效。本公司认定这些变动对本公司的综合财务报表没有实质性影响。

由于与本公司无关，或预期不会对本公司的综合财务报表产生重大影响，上述未披露的任何其他新近发布的会计准则或公告已被排除在外。



F-23

2. 收购房地产
在截至2020年12月31日的一年中，该公司在不同的交易中收购了以下资产：
描述(1)
定位获得的月份GLA
采购总价(2)
棕榈湖商铺附近的土地佛罗里达州迈阿密花园2月-20日不适用$2,020 
毗邻大学广场的土地纽约州塞尔登7月至20日不适用1,405 
不适用$3,425 
(1)没有承担与上市收购相关的债务。
(2)购买总价包括$0.1700万美元的交易成本。

在截至2019年12月31日的年度内，公司通过不同的交易收购了以下资产：
描述(1)
定位获得的月份GLA
采购总价(2)
毗邻帕默十字路口的土地德克萨斯州奥斯汀4月至19日不适用$2,197 
百年纪念购物中心科罗拉多州恩格尔伍德4月至19日113,682 18,011 
普利茅斯广场购物中心(3)
宾夕法尼亚州康肖霍肯5月19日至19日235,728 56,909 
贝敦购物中心的租赁德克萨斯州贝敦6月19日至19日不适用2,517 
349,410 $79,634 
(1)没有承担与任何上市收购相关的债务。
(2)购买总价包括$1.2百万的交易成本。
(3)GLA不包括与公司地区办事处预期搬迁相关的面积。获得的GLA总数为288,718平方英尺。

分别于2020年12月31日及2019年12月31日止年度收购的资产总价分配如下：
截至12月31日的年度，
资产20202019
土地$3,425 $25,953 
建筑— 45,781 
大楼和租户的改善— 5,832 
高于市价的租约(1)
— 155 
就地租约(2)
— 6,923 
总资产3,425 84,644 
负债
低于市价的租赁(3)
— 5,010 
总负债— 5,010 
取得的净资产$3,425 $79,634 
(1)截至2019年12月31日止年度内收购的资产的高于市价租赁于收购时的加权平均摊销期限为10.4好多年了。
(2)截至2019年12月31日止年度内，与收购资产有关的就地租赁在收购时的加权平均摊销期限为8.8好多年了。
(3)截至2019年12月31日止年度内所收购资产之低于市价租赁之收购时之加权平均摊销期间为24.3好多年了。

3. 处置和持有的待售资产
截至二零二零年十二月三十一日止年度，本公司出售10购物中心，六部分购物中心和一净收益合计为$的一幅土地121.4百万美元，总收益为$32.6百万美元，减值总额为$8.0百万此外，在截至2020年12月31日的年度内，公司收到的净收益总额为$1.0百万美元，已解决的或有事项为$0.5从之前处置的资产中获得100万美元的总收益1.5百万

截至2019年12月31日止年度，本公司出售24购物中心和三部分购物中心，净收益合计为$288.5百万美元，总收益为$53.4百万和合计
F-24

减值$16.4百万此外，在截至2019年12月31日的年度内，本公司收到的净收益总额为$1.6从之前处置的资产中获得100万美元的总收益1.4百万

截至2020年12月31日，公司拥有二属性和一持有待售的部分财产。截至2019年12月31日，公司拥有二房产和两处待售的部分房产。下表列出了与分类为持有待售房产相关的资产和负债：
资产2020年12月31日2019年12月31日
土地$5,447 $3,356 
建筑物及改善工程16,481 31,650 
累计折旧和摊销(4,693)(13,044)
房地产，净值17,235 21,962 
其他资产779 209 
与持有待售房地产资产相关的资产$18,014 $22,171 
负债
低于市价的租赁$— $415 
与持有待售房地产资产有关的负债(1)
$— $415 
(1)    这些金额包括在公司综合资产负债表的应付帐款、应计费用和其他负债中。

截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度并无停产业务，因为所有处置均不代表本公司业务的战略转变，可被视为停产业务。
4. 房地产
该公司的房地产净额构成如下：
2020年12月31日2019年12月31日
土地$1,740,263 $1,767,029 
建筑和改善：
建筑物和租户的改善(1)
7,856,850 7,741,607 
租赁无形资产(2)
566,448 614,964 
10,163,561 10,123,600 
累计折旧和摊销(3)
(2,659,448)(2,481,250)
总计$7,504,113 $7,642,350 
(1)截至2020年12月31日和2019年12月31日，建筑物和租户的改善包括应计金额，扣除预期保险收益后，净额为#美元。33.0百万美元和$46.9分别为百万美元。
(2)截至2020年12月31日和2019年12月31日，租赁无形资产包括509.3百万美元和$554.9分别为100万份就地租赁和300万美元57.2百万美元和$60.1分别有100万份高于市价的租约。这些无形资产在每个相关租赁期内摊销。
(3)截至2020年12月31日和2019年12月31日，累计折旧和摊销包括美元507.7百万美元和$533.1与租赁无形资产相关的累计摊销分别为100万欧元。

此外，截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司与低于市场的租赁相关的无形负债为#美元。345.7百万美元和$372.1分别为百万美元和累计增值$260.3百万美元和$267.1分别为百万美元。这些无形负债包括在公司综合资产负债表的应付帐款、应计费用和其他负债中。这些无形资产在每个相关租约的期限内增值。








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截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，扣除高于市场的租赁摊销后的低于市场的租赁增值收入为#美元。16.5百万，$18.8百万美元和$26.6分别为百万美元。这些金额包括在公司综合经营报表的租金收入中。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度，与原址租赁价值相关的摊销费用为#美元。19.1百万，$25.8百万美元和$35.2分别为百万美元。这些金额包括在公司综合经营报表的折旧和摊销中。公司预计未来五年的低于市场的租赁增值收入、扣除高于市场的租赁摊销费用和原地租赁摊销费用的净额如下：
截至十二月三十一日止的年度：
低于市场的租赁增值(收入)，扣除高于市场的租赁摊销净额
就地租赁摊销费用
2021$(11,173)$12,810 
2022(9,240)8,962 
2023(8,018)6,513 
2024(7,504)4,846 
2025(6,336)3,675 

5. 减损
管理层定期评估是否有任何指标(包括物业经营业绩、预期持有期限的变化和一般市场状况，包括新冠肺炎的影响)表明公司房地产资产(包括任何相关的无形资产或负债)的账面价值可能减值。如果管理层确定房地产资产的账面价值减值，则确认损失以反映估计公允价值。

在截至2020年12月31日的一年中，公司确认了以下减值：
截至2020年12月31日的年度
财产名称(1)
定位GLA减损费用
北方购物中心亚利桑那州图森165,350 $5,721 
春秋商城威斯康星州格林菲尔德45,920 4,584 
第30街广场(2)
俄亥俄州坎顿145,935 4,449 
佛朗路过路处(2)
德克萨斯州凯蒂240,940 2,006 
张伯伦广场(2)
康涅狄格州梅里登54,302 1,538 
派恩斯购物中心(3)
路易斯安那州佩恩维尔179,039 1,239 
湖口的包裹(2)
密西西比州马斯基贡4,990 14 
836,476 $19,551 
(1)公司根据这些物业预期持有期限的变化和/或第三方买家的报价确认减值费用，这些报价主要与公司的资本循环计划有关。
(2)本公司于截至2020年12月31日的年度内出售该物业。
(3)截至2020年12月31日，该房产被归类为持有待售房产。









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在截至2019年12月31日的年度内，公司确认了以下减值：
截至2019年12月31日的年度
财产名称(1)
定位GLA减损费用
西景中心(2)
伊利诺伊州汉诺威公园321,382 $6,356 
曼塞尔十字路口的包裹(2)
佐治亚州阿尔法雷塔51,615 5,777 
布莱斯公园俄亥俄州雷诺兹堡158,565 3,112 
林肯广场伊利诺伊州纽黑文98,288 2,715 
格伦代尔广场(2)
亚利桑那州格伦代尔119,525 2,197 
莫霍克英亩广场(3)
纽约州罗马156,680 1,598 
汤尼广场北(2)
肯塔基州欧文斯伯勒163,161 1,121 
马伍德广场(2)
印第安纳波利斯107,080 751 
湖口的包裹(3)
密西西比州马斯基贡4,990 558 
巴顿维尔广场(2)
伊利诺伊州巴顿维尔61,678 191 
北山村(2)
德克萨斯州哈尔图姆市43,299 26 
1,286,263 $24,402 
(1)公司根据这些物业预期持有期限的变化和/或第三方买家的报价确认减值费用，这些报价主要与公司的资本循环计划有关。
(2)本公司于截至2019年12月31日止年度处置该物业。
(3)本公司于截至2020年12月31日的年度内出售该物业。

在截至2018年12月31日的年度内，公司确认了以下减值：
截至2018年12月31日的年度
财产名称(1)
定位GLA减损费用
县线广场(2)
密西西比州杰克逊221,127 $10,181 
南国购物广场(2)
俄亥俄州托莱多285,278 7,077 
卡温顿画廊(3)
佐治亚州卡温顿174,857 6,748 
西景中心(3)
伊利诺伊州汉诺威公园321,382 5,916 
圆树广场(2)
密歇根州伊普西兰蒂246,620 4,317 
天际广场(4)
佛罗里达州圣彼得堡110,799 3,639 
沃兹沃斯过境点(2)
俄亥俄州沃兹沃斯118,145 3,594 
布鲁克斯维尔广场(2)
佛罗里达州布鲁克斯维尔96,361 2,740 
斯特林集市(2)
伊利诺伊州皮奥里亚87,359 1,571 
彭萨科拉广场(2)
佛罗里达州彭萨科拉142,767 1,345 
种植园广场(2)
德克萨斯州克拉特99,141 1,251 
克莱恩广场(2)
宾夕法尼亚州哈里斯堡214,628 1,237 
史密斯的(2)
新墨西哥州索科罗48,000 1,200 
埃尔克哈特广场西(2)
伊利诺伊州埃尔克哈特81,651 748 
多佛尔公园广场(2)
新泽西州亚德维尔56,638 555 
麋鹿格罗夫镇中心的包裹(2)
伊利诺伊州麋鹿林村72,385 538 
十字路口中心(2)
伊利诺伊州美景高地242,752 204 
Riverdale的商店(2)
佐治亚州里弗代尔16,808 155 
山谷公地(2)
弗吉尼亚州塞勒姆45,580 115 
卡梅尔山广场(2)
宾夕法尼亚州格伦赛德14,504 115 
克莱恩广场(2)
德克萨斯州斯普林特80,636 49 
2,777,418 $53,295 
(1)公司根据这些物业预期持有期限的变化和/或第三方买家对公司资本循环计划的报价确认减值费用。
(2)本公司于截至2018年12月31日止年度处置该物业。
(3)本公司于截至2019年12月31日止年度处置该物业。
(4)本公司于截至2020年12月31日的年度内出售该物业。

该公司不能保证未来不会发生与其投资组合有关的重大减损费用。有关与以下项目相关的减损费用的其他信息，请参阅附注3
F-27

公司的处置权。有关已减值的经营物业的公允价值的更多信息，请参阅附注8。

6. 金融工具-衍生工具和套期保值
本公司使用衍生工具旨在管理其对利率变动的风险敞口，而该等工具并非用于投机目的。在某些情况下，本公司可能订立衍生金融工具，例如利率掉期及利率上限协议，以收取及/或支付未来已知及不确定的现金金额，其价值由利率决定。

利率风险的现金流对冲
被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手那里收取可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换相关的名义金额。该公司利用利率掉期来部分对冲与可变伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)债务相关的现金流。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，该公司不是的I don‘我们没有签订任何新的利率互换协议。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司指定为现金流对冲的利率衍生品的未偿还情况如下：
仪器数量名义金额
2020年12月31日2019年12月31日2020年12月31日2019年12月31日
利率互换77$800,000 $800,000 

本公司已选择将其利率衍生工具作为利率掉期资产和利率掉期负债在其综合资产负债表中以毛计列报。截至2020年12月31日和2019年12月31日，本公司利率衍生品按毛利和净值计算的公允价值详情如下：
衍生工具的公允价值
利率掉期分为：2020年12月31日2019年12月31日
衍生资产总额$— $3,795 
派生负债总额(28,225)(13,449)
衍生负债净额$(28,225)$(9,654)

衍生资产总额计入其他资产，衍生负债总额计入本公司综合资产负债表的应付帐款、应计费用及其他负债。本公司所有未到期的利率掉期协议均被指定为利率风险的现金流对冲。本公司利率衍生工具的公允价值是采用市场标准估值技术确定的，包括对每种衍生工具的预期现金流进行贴现现金流分析。这一分析反映了衍生品的合同条款，包括到期日，并使用了可观察到的基于市场的投入，包括利率曲线和隐含波动率。这些投入被归类为公允价值层次的第二级。被指定为现金流对冲的衍生工具公允价值变动的有效部分在其他全面收益(亏损)中确认，并在被对冲的预测交易影响收益期间重新分类为收益作为利息支出。

公司截至2020年、2019年和2018年12月31日的综合全面收益表中确认的利率互换的有效部分如下：
现金流套期保值关系中的衍生工具
(利率互换)		截至12月31日的年度，
202020192018
利率互换未实现收益(亏损)变动$(26,998)$(19,333)$3,837 
利率互换的摊销(增值)为利息支出8,427 (6,380)(12,198)
利率掉期未实现亏损变动，净额$(18,571)$(25,713)$(8,361)

该公司估计，10.3百万美元将从累积的其他全面亏损中重新分类，作为未来12个月利息支出的增加。不是的在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，确认的损益与对冲无效或被排除在公司现金流对冲有效性测试之外的金额有关。
F-28


非指定(按市值计价)利率风险对冲
本公司不会将衍生品用于交易或投机目的。截至2020年12月31日及2019年12月31日，本公司并无任何非指定对冲。

与信用风险相关的或有特征
本公司与其衍生交易对手订有协议，该等协议载有条款，规定如果本公司未能履行若干债务，而贷款人已加速偿还该等债务，则本公司亦可被宣布拖欠其衍生债务。如本公司违反衍生工具合约的任何合约条款，将须按协议的终止价值清偿其责任，包括应计利息。

7. 债务义务
截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司有以下未偿债务：
账面价值截至
十二月三十一号，
2020		十二月三十一号，
2019
陈述
利息
率(1)
排定
成熟性
日期
担保贷款
担保贷款
$— $7,000 不适用不适用
未摊销净保费
— 211 
未摊销债务净发行成本
— (37)
总担保贷款，净额
$— $7,174 
应付票据
无抵押票据(2)(3)
$4,518,453 $4,218,453 
1.26% – 7.97%
2022 – 2030
未摊销净保费31,390 11,078 
未摊销债务净发行成本(25,232)(23,579)
应付票据总额，净额
$4,524,611 $4,205,952 
无担保信贷安排和定期贷款
无担保信贷安排-循环安排
$— $7,000 不适用2023
无担保定期贷款3.5亿美元(3)
350,000 350,000 1.40%2023
无担保3亿美元定期贷款(4)
300,000 300,000 1.40%2024
未摊销债务净发行成本
(7,281)(8,941)
无担保信贷安排和定期贷款总额
$642,719 $648,059 
债务总额，净额
$5,167,330 $4,861,185 
(1)截至2020年12月31日的声明利率不包括公司利率掉期协议(如下所述)的影响。
(2)公司无抵押票据的加权平均声明利率为3.75截至2020年12月31日。
(3)自2016年11月1日起，本公司三换算美元浮动利率的利率掉期协议150.0公司的百万美元250.0百万浮息优先债券，2022年到期，2018年8月31日发行，固定综合利率为1.11%(加上105基点)和公司的美元350.0经2020年4月29日修订的百万美元定期贷款协议(“3.5亿美元定期贷款”)，固定综合利率为1.11%(加上125基点)，至2021年7月30日。
(4)自2019年1月2日起，本公司四利率互换协议，用于转换公司美元的浮动利率300.0百万美元定期贷款协议，经2020年4月29日修订(“3亿美元定期贷款”)，固定综合利率为2.61%(加上125基点)，至2024年7月26日。

2020年债务交易
在截至2020年12月31日的年度内，本公司偿还了$7.0在运营伙伴关系项下，扣除借款后的净额为3.6亿美元1.251,000亿循环信贷安排(“循环信贷安排”)。

2020年6月，运营伙伴关系发布了#美元500.0本金总额为百万美元4.0502030年到期的优先债券(下称“2030年债券”)百分比99.776净收益用于完成投标要约(定义见下文)、偿还循环贷款项下的未偿债务以及用于一般企业用途。2030年发行的债券的息率为4.050年息%，自2021年1月1日开始，每半年支付一次，时间为每年的1月1日和7月1日。2030年债券将於2030年7月1日期满。经营合伙公司可在到期前按其选择在任何时间赎回全部或部分2030年期票据，赎回时间为
F-29

在契约中就2030年债券指定的适用赎回价格。若于2030年4月1日或之后(即到期日前3个月)赎回，赎回价格将相当于100正被赎回的2030年债券本金的%，另加赎回日(但不包括该日)的应计及未付利息。2030年票据为营运合伙公司的无抵押及无从属债务，与营运合伙公司现有及未来的所有优先无抵押及无从属债务享有同等的偿付权。

2020年8月，运营伙伴关系额外发放了1美元300.02030年发行的债券本金总额为百万美元107.172所得款项净额用于偿还循环贷款项下的未偿债务，并用于一般企业用途。额外发行的债券与之前发行的2030年债券形成了一个单一的系列。

于2020年6月，营运合伙企业开始就其任何及所有未清偿股份提出现金投标要约(“投标要约”)。3.8752022年到期的优先债券百分比(“2022年债券”)。投标报价于2020年6月26日到期。作为投标要约的结果，该公司回购了面值为#美元的票据。182.52020年6月29日和2019年6月29日的1000万美元0.72020年7月1日，300万美元。

2020年12月，运营伙伴关系赎回了剩余的美元316.8本金金额为2022年发行的债券。根据契约的条款，票据的赎回价格相当于票据的本金加全额溢价，加上截至赎回日(但不包括赎回日)的应计利息和未付利息。

在截至2020年12月31日的年度内，由于投标要约、赎回2022年债券的剩余金额和偿还其$7.0在100万美元的担保贷款中，公司确认了一笔28.1清偿债务损失1.5亿欧元，净额。清偿债务损失，净额包括$26.22000万美元的预付费和$1.9扣除保费后的加速未摊销债务发行成本和债务折扣2.5亿美元。

2020年4月，经营合伙企业修订了与循环贷款和经营合伙企业定期贷款相关的高级无担保信贷协议，将契诺计算参考期改为其报告财务业绩的最近12个月，而最近6个月的财务业绩按年率计算。

根据本公司无抵押债务协议的条款，本公司除其他事项外，须遵守各项财务契诺。截至2020年12月31日，该公司遵守了这些公约。

债务到期日
截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司累计利息为$47.2百万美元和$36.9分别为未偿还的百万美元。截至2020年12月31日，公司未偿债务的预定到期日如下：
截至十二月三十一日止的年度：
2021$— 
2022250,000 
2023850,000 
2024800,000 
2025700,000 
此后2,568,453 
总债务到期日5,168,453 
未摊销净保费
31,390 
未摊销债务净发行成本
(32,513)
债务总额，净额$5,167,330 
截至财务报表发布之日，该公司未来12个月没有任何预定的债务到期日。



F-30

8. 公允价值披露
公司的所有金融工具都反映在随附的综合资产负债表中，根据管理层的判断，这些工具的金额合理地接近其公允价值，但下列工具除外：
2020年12月31日2019年12月31日
携载
金额		公平
价值		携载
金额		公平
价值
担保贷款$— $— $7,174 $7,306 
应付票据4,524,611 5,012,523 4,205,952 4,422,513 
无担保信贷安排和定期贷款642,719 651,639 648,059 658,490 
债务总额，净额$5,167,330 $5,664,162 $4,861,185 $5,088,309 

作为在公允价值计量中考虑市场参与者假设的基础，公允价值层次包含在GAAP中，该层次区分了基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设(分类在层次1和2级的可观察投入)和报告实体自身关于市场参与者假设的假设(分类在层次3级的不可观察投入)。

如果公允价值计量的确定基于公允价值体系不同级别的投入，则整个公允价值计量所在的公允价值体系中的水平基于对整个公允价值计量重要的最低水平的投入。公司对某一特定投入对整个公允价值计量的重要性的评估需要判断，并考虑资产或负债的特定因素。

根据上述准则，本公司已确定其债务的估值归类于公允价值等级的第3级。此类公允价值估计不一定表明处置后将变现的金额。

经常性公允价值
公司的有价证券和利率衍生品按公允价值经常性计量和确认。该公司有价证券的估值主要基于活跃市场的公开交易市场价值，并被归类于公允价值等级的1级或2级。有关本公司利率衍生工具的公允价值资料，请参阅附注6。






















F-31

下表列出了按公允价值经常性计量和确认的资产和负债在公允价值层次结构中的位置：
截至2020年12月31日的公允价值计量
天平相同资产的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的输入
(2级)		不可观测的重要输入
(3级)
资产：
有价证券(1)
$19,548 $980 $18,568 $— 
负债：
利率衍生品$(28,225)$— $(28,225)$— 
截至2019年12月31日的公允价值计量
天平相同资产的活跃市场报价(第1级)重要的其他可观察到的输入
(2级)		不可观测的重要输入
(3级)
资产：
有价证券(1)
$18,054 $1,459 $16,595 $— 
利率衍生品$3,795 $— $3,795 $— 
负债：
利率衍生品$(13,449)$— $(13,449)$— 
(1)截至2020年12月31日和2019年12月31日，有价证券包括0.2百万美元和$0.1未实现净收益分别为百万美元。截至2020年12月31日，公司有价证券的合约到期日在未来五年内。

非经常性公允价值
管理层会定期评估是否有任何指标(包括物业经营业绩、预期持有期限的变化及一般市况，包括新冠肺炎的影响)显示本公司房地产资产(包括任何相关无形资产或负债)的账面价值可能减值。公允价值由第三方买家的报价、市场可比数据、第三方评估或贴现现金流分析确定。这类分析中使用的现金流由不可观察的投入组成，其中包括根据市场状况和未来预期预测的租金收入和费用。该等分析所采用的资本化率及折现率乃基于不可观察的比率，而本公司认为该等比率处于有关物业的现行市价的合理范围内。*根据该等资料，本公司已决定该等物业的估值属公允价值等级的第三级。

下表列出了在非经常性基础上按公允价值计量和确认的资产和负债在公允价值层次中的配置。该表包括在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内因减值测试而重新计量至公允价值的物业的相关信息，不包括分别在2020年12月31日和2019年12月31日之前出售的物业：
截至2020年12月31日的公允价值计量
天平相同资产在活跃市场的报价
(1级)		重要的其他可观察到的输入
(2级)		不可观测的重要输入
(3级)		房地产资产减值准备
资产：
特性(1)(2)(3)
$27,184 $— $— $27,184 $11,544 
截至2019年12月31日的公允价值计量
天平相同资产在活跃市场的报价
(1级)		重要的其他可观察到的输入
(2级)		不可观测的重要输入
(3级)		房地产资产减值准备
资产：
特性(4)(5)
$23,533 $— $— $23,533 $7,983 
(1)不包括2020年12月31日之前处置的财产。
F-32

(2)截至二零二零年十二月三十一日止年度内，根据第三方买家的报价重新计量至公允价值的物业账面价值包括：(I)$14.01,000万元与Northmall Centre有关；及(Ii)1,000,000元8.3与派恩斯购物中心相关的1.8亿美元。
(3)于截至二零二零年十二月三十一日止年度内，根据贴现现金流量分析重新计量至公允价值之物业之账面值包括#美元。4.95亿美元与Spring Mall相关。的资本化率8.0%和贴现率8.0在贴现现金流分析中使用的百分比是基于不可观察的利率，本公司认为该利率处于投资的当前市场利率的合理范围内。
(4)不包括2019年12月31日之前处置的财产。
(5)截至2019年12月31日止年度内，根据第三方买家的报价重新计量至公允价值的物业账面价值包括：(I)$9.7与布里斯公园有关的百万元；。(Ii)元。9.1与莫霍克英亩广场有关的百万美元；。(Iii)$3.4与林肯广场有关的百万元；及。(Iv)元。1.3与湖口的一个包裹有关的百万美元。

9. 收入确认
该公司从事零售购物中心的所有权、管理、租赁、收购、处置和再开发。收入主要是通过租赁协议产生的，在公司的综合经营报表上被归类为租金收入。这些协议包括零售购物中心单位租约；地面租约；附属租约或协议，例如与租户签订的移动电话塔楼、自动柜员机、短期或季节性零售(例如万圣节或圣诞节相关零售)的协议；以及互惠地役权协议。这些协议的期限从不到一年到25年或更长时间不等，某些协议包含续签选项。这些续订选项从短短一个月到五年或更长时间不等。该公司的零售购物中心租约一般要求租户支付他们按比例分摊的物业运营费用，如公共区域费用、水电费、保险税和房地产税，以及与公司物业维护相关的某些资本支出。

截至2020年12月31日，假设没有续签租约，也没有行使续签选择权，根据不可撤销经营租赁条款将在未来五年收到的固定合同租赁付款包括在下表中。下表包括已占用其办公空间的租户和为确认收入而改用收付实现制的租户支付的款项。该表不包括根据某些租赁可能收到的用于偿还物业运营费用、偿还与公司物业维护有关的某些资本支出或百分比租金的可变租赁付款。对于报销，这些可变租赁付款在发生和/或合同要求偿还适用支出的期间确认，或者如果是百分比租金，则在提供销售数据时确认。
截至十二月三十一日止的年度：经营租约
2021$820,956 
2022728,098 
2023627,664 
2024519,600 
2025412,324 
此后1,372,125 

公司确认了$4.2百万，$7.5百万美元和$6.6根据截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度租金百分比计算的租金收入为百万美元。这些金额包括在公司综合经营报表的租金收入中。截至2020年12月31日和2019年12月31日，与直线确认租金收入相关的应收账款为1美元127.3百万美元和$140.2分别为百万美元。

新冠肺炎
新型冠状病毒(“新冠肺炎”)在全球范围内的爆发以及已经采取的公共卫生措施对公司的业务、公司的租户、房地产市场、全球经济和金融市场都产生了重大的不利影响。新冠肺炎的影响，包括相关的政府限制、边境关闭、隔离、“就地避难”令和“社会疏远”指导方针，迫使该公司的许多租户关闭门店、减少工作时间或大幅限制服务，并导致全国失业率急剧上升和显著的经济收缩。在这次大流行期间，一些经历了经济困难的租户寻求租金减免，这是根据具体情况，主要以延期租金的形式提供，在较有限的情况下，以减免租金的形式提供。在这种情况下，租金减免主要是以延期租金的形式提供的，在较有限的情况下，则是以减免租金的形式提供。

根据ASC 842，在最初的租赁执行之后对租赁付款金额或时间的改变通常被计入租赁修改。由于需要分析租赁合同的数量
F-33

为了在逐个租赁的基础上确定这种特许权是否需要计入租赁修改，财务会计准则委员会发布了关于新冠肺炎大流行期间租赁会计的工作人员问答，重点是ASC842中租赁指南的应用。问答声明，就新冠肺炎带来的租金优惠做出政策选择是可以接受的，这将不要求实体将租金优惠解释为租约修改，也不要求实体确定每份原始租约中是否有租金优惠的合同义务。减租措施在批出租金期间，会被确认为收入减少。延期租金将导致延期期间的“应收账款净额”增加，不会影响租金收入的确认。任何与新冠肺炎无关或大幅增加租赁到期总对价的租金优惠都不符合问答的考虑条件。该公司已评估问答的影响，并做出了以下政策选择：

•本公司根据美国会计准则第842条，将新冠肺炎租金延期和减免作为租赁修改项下大幅增加租赁到期对价的会计处理。因此，租金收入确认将减去授予期间的延期或减税金额，并在剩余租赁期内更新直线租金收入确认。
•本公司不会将不会大幅增加租约项下应付代价的新冠肺炎租金延期计入租约修订。因此，租金收入确认不变，应收账款净增加递延金额。
•本公司不会将新冠肺炎租金减免计入租约修订，而该等减租并未大幅增加租约项下应支付的代价。因此，租金收入确认减去授予期间的减免额，直线租金收入确认在剩余租赁期内不变。

下表列出了在截至2020年12月31日的年度内为到期租赁付款授予的与新冠肺炎相关的延期和减免。提交的租赁付款包括固定的合同基数租金，并可能包括偿还某些物业运营费用。
截至2020年12月31日的年度
延期消减
租赁付款(租赁修改)$3,544 $2,103 
租赁付款(非租赁修改)42,080 2,096 
$45,624 $4,199 

下表列出了不属于租赁修改并计入应收账款(公司合并资产负债表上的净额)的延期：
新冠肺炎延期应收账款
期初余额，2020年3月31日$— 
延期租赁付款(非租赁修改)42,080 
延期租赁付款被视为无法收回(17,928)
收到递延租赁付款(8,793)
期末余额，2020年12月31日$15,359 














F-34

10. 租约
公司作为承租人定期签订协议，包括其经营的购物中心的地面租赁和行政场所的写字楼租赁。这些协议的期限从不到一年至50或更长时间，某些协议包含长达一年的续订选择权100好多年了。在租赁执行时，公司根据不可撤销租赁期内未来租赁付款的现值确认租赁负债和ROU资产。截至2020年12月31日，公司不会在其租赁负债或ROU资产中计入任何预期的续订或终止选择权，因为此类选择权的行使并不合理。某些协议要求该公司支付其按比例分摊的物业运营费用，如公共区域费用、水电费、保险税和房地产税，以及与物业维护相关的某些资本支出。这些付款不包括在租赁负债的计算中，并作为可变租赁成本列示。下表提供了与该公司的经营租赁有关的其他信息：
截至12月31日的年度，
补充运营报表信息20202019
经营租赁成本$7,058 $6,838 
短期租赁成本39 39 
可变租赁成本519 436 
总租赁成本$7,616 $7,313 
截至12月31日的年度，
现金流量信息补充报表20202019
经营性租赁的经营性现金流出$7,066 $6,954 
以经营租赁负债换取的净资产$1,174 $44,845 
因租约修改而核销的净资产$(1,748)$— 
经营租赁负债自.起
2020年12月31日
未来最低运营租赁付款：
2021$6,261 
20226,032 
20235,342 
20245,249 
20254,948 
此后25,124 
未来最低经营租赁支付总额52,956 
减去：推定利息(14,357)
经营租赁负债$38,599 
截至12月31日，
补充资产负债表信息20202019
经营租赁负债(1)(2)
$38,599 $44,707 
ROU资产(1)(3)
$34,006 $39,860 
(1)截至2020年12月31日及2019年12月31日，加权平均剩余租赁期为12.7年和10.9年，加权平均贴现率为4.39%和4.30%。分别。
(2)这些金额包括在公司综合资产负债表的应付帐款、应计费用和其他负债中。
(3)这些金额包括在公司综合资产负债表的其他资产中。

截至2020年12月31日，没有已签约但尚未开工的重大租约。






F-35

11. 股权与资本
自动柜员机计划
2020年1月，公司设立了一项在市场上发行股票的计划(“自动取款机计划”)，通过该计划，公司可以不时地出售总额高达美元的股票。400.0在一年多的时间里，通过销售代理购买了600万股普通股三-年期间。自动柜员机计划还规定，公司可以与远期卖家和远期购买者就其普通股股票签订远期合同。自动柜员机计划定于2023年1月9日到期，除非公司、销售代理、远期卖家和远期买家提前终止或延长。截止到2020年12月31日，不是的股票是根据自动取款机计划发行的，因此，$400.0仍有1.8亿股普通股可供发行。

股票回购计划
2020年1月，公司设立了一项新的股份回购计划(以下简称“计划”)，回购金额最高可达$400.0该计划定于2023年1月9日到期，除非董事会暂停或延长。该计划取代了本公司先前于2019年12月5日到期的股份回购计划(简称“先行计划”)。于截至二零二零年十二月三十一日止年度内，本公司回购1.7该计划下的100万股普通股，每股平均价格为#美元。15.14总计$25.0百万美元，不包括佣金。该公司产生的佣金不到$0.1在截至2020年12月31日的一年中，与该计划相关的资金为100万美元。截至2019年12月31日止年度，本公司回购0.8优先方案下的100万股普通股，每股平均价格为#美元。17.43总计$14.6百万美元，不包括佣金。该公司产生的佣金不到$0.1100万美元，与截至2019年12月31日的年度优先计划一起。截至2018年12月31日止年度，本公司回购6.3优先方案下的100万股普通股，每股平均价格为#美元。16.56总计$104.6百万美元，不包括佣金。该公司产生的佣金为#美元。0.1100万美元，与截至2018年12月31日的年度优先计划一起。截至2020年12月31日，该计划拥有375.0可用回购能力为1.8亿美元。
普通股
在根据公司的股权补偿计划授予限制性股票单位(“RSU”)方面，公司扣留股份以履行预扣税款义务。在截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度内，本公司扣留0.2百万和0.1分别为2000万股。

股息和分配
由于Brixmor Property Group Inc.是一家控股公司，除了拥有BPG Sub的所有权(它通过BPG Sub拥有运营合伙企业)外，没有其他实质性资产，除了运营合伙企业开展的业务外，没有其他重大运营业务，因此分配资金如下：

•首先，经营合伙企业向持有运营单位的合伙人进行分配，包括BPG Sub；
•其次，BPG Sub将其在此类分销中的份额分配给Brixmor Property Group Inc.；以及
•第三，Brixmor Property Group Inc.将其董事会授权并由Brixmor Property Group Inc.宣布的金额按比例分配给其普通股股东。

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，公司宣布普通股股息和运营单位分配为$0.500每股/单位，$1.125每股/单位及$1.105分别为每股/单位。截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司已宣布但未支付普通股股息和运营单位分配#美元。66.0百万美元和$87.2分别为百万美元。这些金额包括在公司综合资产负债表的应付帐款、应计费用和其他负债中。

12. 基于股票的薪酬
于截至二零一三年十二月三十一日止年度，董事会批准了二零一三年综合奖励计划(“计划”)。该计划最多规定15.0公司将发行100万股普通股，以换取合格和非合格期权、股票增值权、限制性股票和RSU、运营单位、业绩奖励和其他以股票为基础的奖励。

F-36

在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，公司向某些员工发放了RSU。RSU被分成多个部分，这些部分都受到基于服务的归属条件的约束。某些部分还受到基于业绩或基于市场的标准的约束，这些标准包括门槛、目标、高于目标和可以获得的最大单位数量。每一批实际赚取的单位数是根据特定业绩期间的业绩确定的。仅具有基于服务的组件的部分只能赚取目标数量的单位。假设达到目标性能水平，授予的RSU总数为0.7百万，0.8百万和0.8截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度分别为100万美元，归属期限从一至五年。对于授予的基于业绩和基于服务的RSU，公允价值基于公司授予日期的股票价格。对于截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度授予的基于市场的RSU，本公司根据本公司相对于富时NAREIT股权购物中心指数中其他公司的历史普通股表现以及以下重要假设，采用蒙特卡洛模拟方法计算了授予日单位公允价值，该模拟基于本公司相对于富时NAREIT股权购物中心指数(FTSE NAREIT Equity Shopping Center Index)中其他公司的历史普通股表现，计算了业绩期间剩余时间内满足市场表现障碍的可能性：(I)20.0%至23.0%, 20.0%至21.0%和29.0%至32.0%；(Ii)加权平均无风险利率为1.20%至1.30%, 2.55%和2.43%至2.53%；及(Iii)本公司加权平均普通股股息率为5.9%至6.0%, 5.6%和5.6%。

关于截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度的RSU信息如下(单位：千)：
限售股聚合内在价值
出色，2017年12月31日1,236 $26,974 
既得(292)(5,060)
授与822 13,016 
没收(268)(4,299)
杰出，2018年12月31日1,498 30,631 
既得(314)(6,592)
授与789 15,630 
没收(207)(4,167)
杰出，2019年12月31日1,766 35,502 
既得(462)(8,139)
授与753 13,760 
没收(83)(1,495)
杰出，2020年12月31日1,974 $39,628 

截至2020年12月31日、2019年及2018年12月31日止年度，本公司确认11.9百万，$13.6百万美元和$9.4股权薪酬支出分别为百万美元，其中0.9百万，$0.9百万美元和$0.0百万美元分别被资本化。这些金额包括在公司综合经营报表的一般和行政部分。截至2020年12月31日，该公司拥有13.7未确认薪酬支出总额中，与未归属股票薪酬相关的支出总额为1.6亿美元，预计将在加权平均期间确认，加权平均期间约为2.0好多年了。
F-37

13.     每股收益
每股基本收益(“EPS”)的计算方法是将公司普通股股东(包括任何参与证券)应占的净收入除以当期已发行的加权平均股数。根据公司基于股份的补偿计划发行的某些限制性股票被视为参与证券，因为这些股东有权获得不可没收的股息。完全稀释的每股收益反映了如果证券或其他发行普通股的合同被行使或转换为普通股，可能发生的潜在稀释。未归属的RSU不会被分配净亏损和/或宣布的超过净收益的任何股息，因为这些金额完全分配给公司的普通股。

下表提供了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度每股收益计算的分子和分母的对账(千美元，每股数据除外)：
截至12月31日的年度，
202020192018
基本每股收益的计算：
净收入$121,173 $274,773 $366,284 
未归属限制性股票的不可没收股息(410)(649)(331)
公司普通股股东应占每股基本收益的净收入$120,763 $274,124 $365,953 
加权平均流通股-基本296,972 298,229 302,074 
公司普通股股东应占的每股基本收益：
每股净收益$0.41 $0.92 $1.21 
稀释后每股收益的计算：
公司普通股股东应占稀释后每股收益的净收入$120,763 $274,124 $365,953 
加权平均流通股-基本296,972 298,229 302,074 
稀释证券的影响：
股权奖励927 1,105 265 
加权平均流通股-稀释297,899 299,334 302,339 
公司普通股股东的稀释后每股收益：
每股净收益$0.41 $0.92 $1.21 

F-38

14. 单位收益
每单位基本收益的计算方法是，将经营合伙公司普通股持有人应占净收入(包括任何参与证券)除以当期已发行的合伙企业普通股的加权平均数。根据公司基于股票的补偿计划发行的某些受限单位被视为参与证券，因为这些单位持有人有权获得不可没收的红利。完全摊薄的单位收益反映了如果发行普通单位的证券或其他合同被行使或转换为普通单位时可能发生的潜在摊薄。未归属的RSU不分配净亏损和/或宣布的超过净收入的任何股息，因为这些金额完全分配给经营合伙企业的共同单位。

下表提供了截至2020年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的年度单位收益计算的分子和分母的对账(千美元，单位数据除外)：
截至12月31日的年度，
202020192018
单位基本收入的计算：
可归因于Brixmor Operating Partnership LP的净收入$121,173 $274,773 $366,284 
未归属的受限单位的不可没收股息(410)(649)(331)
每单位基本收益可归因于经营合伙企业共同单位的净收入$120,763 $274,124 $365,953 
加权平均未偿还公用事业单位--基本单位296,972 298,229 302,074 
可归因于经营合伙企业共同单位的单位基本收益：
单位净收入$0.41 $0.92 $1.21 
单位摊薄收益的计算：
每单位摊薄收益可归因于经营合伙企业共同单位的净收入$120,763 $274,124 $365,953 
加权平均未偿还公用事业单位--基本单位296,972 298,229 302,074 
稀释证券的影响：
股权奖励927 1,105 265 
加权平均未清偿公用事业单位-摊薄297,899 299,334 302,339 
可归因于经营合伙企业的共同单位的稀释后的单位收益：
单位净收入$0.41 $0.92 $1.21 

F-39

15. 承诺和或有事项
法律事项
除下文所述外，本公司目前并无涉及任何在正常业务过程以外引起的重大诉讼。然而，本公司涉及日常业务过程中产生的例行诉讼，本公司认为，考虑到现有储备，这些诉讼无论是个别诉讼还是整体诉讼，都不会对公司的财务状况、经营业绩或现金流产生重大影响。

如之前披露的，2019年8月1日，公司就2016年2月8日初步披露的有关公司董事会审计委员会对某些会计事项和某些前公司高管的相关行为进行审查的事项与SEC达成和解。

本公司相信，不会就这些事项对本公司提起额外的政府诉讼。该公司了解到，美国证券交易委员会和美国纽约南区检察官办公室正在对某些前雇员采取与这些事项相关的行动。根据赔偿义务，公司仍有义务为这些前雇员预付法律和其他专业费用，预支的金额现在超过了公司的保险范围，并由公司提供资金。在某些情况下，根据合同，前雇员有义务向公司偿还预付款。不过，该公司可能无法收回任何或全部这些款项。

保险俘虏
本公司拥有一家全资专属自保保险公司Brixmor Incap，LLC(“INCAP”)。INCAP为公司的投资组合承保第一层一般责任保险。该公司成立INCAP作为其整体风险管理计划的一部分，以稳定保险成本，管理风险敞口，并通过专属计划的功能收回费用。本公司已根据适用的监管要求对INCAP进行资本化。进行精算分析，以估计未来的预计索赔、相关免赔额和为相关风险管理计划提供资金所需的预计费用。INCAP根据从公司财产过去的损失经验得出的预测确定年度保费。支付给INCAP的溢价可能会根据这一估计进行调整，并可能由公司的租户根据特定的租赁条款报销。

2020年和2019年12月31日终了年度的损失准备金活动摘要如下：
截至十二月三十一日止
20202019
年初余额$12,345  $12,470 
招致的费用与以下事项有关：   
当年2,911 3,480 
前几年(1,962) (470)
已发生的总金额949 3,010 
    
付款对象：
当年(141) (500)
前几年(2,193)(2,635)
已支付总额(2,334) (3,135)
年终余额$10,960  $12,345 

环境问题
根据各种联邦、州和地方法律、条例和法规，本公司可能或将承担移除或补救本公司或其租户在本公司物业内释放或处置的某些危险或有毒物质的费用，以及可能与危险或有毒物质有关的某些其他潜在成本(包括政府罚款和人身和财产伤害)。本公司不相信因该等事宜而产生的任何负债会对本公司的财务状况、经营业绩或现金流产生重大影响。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，
F-40

公司就是这么做的不是的根据美国证券交易委员会的规定，不会因环境问题而招致任何政府罚款，这些问题是实质性的。

16. 所得税
母公司已选择符合“守则”规定的房地产投资信托基金资格。要符合REIT的资格，母公司必须满足几个组织和运营要求，包括它目前向股东分配至少90%的REIT应税收入的要求，该要求在不考虑支付的股息扣除和不包括净资本利得的情况下确定。管理层打算满足这些要求，并维持母公司的房地产投资信托基金(REIT)地位。

作为房地产投资信托基金，母公司一般不需要缴纳美国联邦所得税，前提是向其股东的分配至少等于准则定义的房地产投资信托基金应纳税所得额。母公司几乎所有的业务都是通过运营合伙企业进行的，运营合伙企业被组织为有限合伙企业，并被视为美国联邦税收的直通实体。因此，美国联邦所得税不会对公司的综合财务报表产生实质性影响。

如果母公司在任何纳税年度未能获得REIT资格，它将按常规公司税率缴纳美国联邦税，并且在随后的四个纳税年度可能无法获得REIT资格。即使母公司有资格作为REIT纳税，它的收入和财产也要缴纳某些州和地方税，其未分配的应税收入和其他收入项目也要缴纳美国联邦所得税和消费税(如果适用)。此外，通过TRS管理的非REIT活动的应税收入需缴纳美国联邦、州和地方所得税。

该公司产生的所得税和其他税款为#美元。4.4百万，$2.5百万美元和$2.6截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度为100万美元。这些金额包括在公司的综合经营报表中的其他部分。

17. 关联方交易
在正常经营业务过程中，本公司与其关联公司就其房地产资产的租赁和管理订立协议。

截至2020年12月31日和2019年12月31日，不是的关联方应收物资或应付物资。在截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日的年度内，公司不是的不要从事任何重大的关联方交易。

18. 退休计划
公司有一项退休和401(K)储蓄计划(“储蓄计划”)，涵盖公司的高级管理人员和员工。储蓄计划的参与者可以选择将其收入的一部分贡献给储蓄计划，公司向储蓄计划做出相应的贡献，最高限额为3员工合格薪酬的%。截至2020年12月31日、2019年和2018年12月31日止年度，公司储蓄计划支出为$1.6百万，$1.2百万美元和$1.4分别为百万美元。这些金额包括在公司综合经营报表的一般和行政部分。














F-41

19. 补充财务信息(未经审计)
下表汇总了公司在截至2020年12月31日和2019年12月31日的历史基础上选定的季度财务数据，这些数据取自所附的合并财务报表(以千为单位，每股和单位数据除外)：

Brixmor Property Group Inc.
第一季度第二季度第三季度第四季度
截至2020年12月31日的年度
总收入$282,301 $247,620 $253,935 $269,410 
净收入$59,781 $9,044 $27,944 $24,404 
每股普通股净收入：
*基础版(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
*稀释后的*(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
截至2019年12月31日的年度
总收入$291,139 $291,005 $292,965 $293,149 
净收入$62,900 $68,960 $80,854 $62,059 
每股普通股净收入：
*基础版(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
*稀释后的*(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
(1)    由于四舍五入，季度基本和稀释后每股普通股收益的总和可能不等于截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度的基本和稀释后每股普通股收益。

Brixmor Operating Partnership LP
第一季度第二季度第三季度第四季度
截至2020年12月31日的年度
总收入$282,301 $247,620 $253,935 $269,410 
净收入$59,781 $9,044 $27,944 $24,404 
每公用事业单位净收入：
*基础版(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
*稀释后的*(1)
$0.20 $0.03 $0.09 $0.08 
截至2019年12月31日的年度
总收入$291,139 $291,005 $292,965 $293,149 
净收入$62,900 $68,960 $80,854 $62,059 
每公用事业单位净收入：
*基础版(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
*稀释后的*(1)
$0.21 $0.23 $0.27 $0.21 
(1)    由于四舍五入，截至2020年12月31日和2019年12月31日的年度，每普通单位的季度基本收益和摊薄收益之和可能不等于每普通单位的基本收益和摊薄收益。
    
20. 后续事件
在编制合并财务报表时，公司评估了2020年12月31日之后发生的事件和交易，以进行确认和/或披露。根据这项评估，从2020年12月31日到财务报表发布之日，没有后续事件发生。

F-42

Brixmor Property Group Inc.和子公司
附表II-估值及合资格账目
(千)

增加了几个项目扣减
年初余额记入/(贷记)到
坏账支出		应收帐款
核销		余额为
结束
年
坏账准备：
截至2018年12月31日的年度$17,205 $10,082 $(5,563)$21,724 

F-43

Brixmor Property Group Inc.和子公司
附表III-房地产和累计折旧
(千)
在收购之后结转的总金额折旧年限-最新损益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建筑与改善土地建筑与改善总计累计折旧
建造年份(2)
获取日期
斯普林代尔移动，AL$7,460 $33,031 $25,406 $7,460 $58,437 $65,897 $(18,257)20046月11日40年份
北方购物中心亚利桑那州图森3,140 16,119 (500)2,200 16,559 18,759 (5,755)19966月11日40年份
贝克斯菲尔德广场加利福尼亚州贝克斯菲尔德4,000 24,788 15,564 4,502 39,850 44,352 (14,311)19706月11日40年份
卡门广场加利福尼亚州卡马里洛5,410 16,955 2,781 5,410 19,736 25,146 (5,754)20006月11日40年份
里约热内卢广场加利福尼亚州大教堂2,465 12,559 339 2,465 12,898 15,363 (3,618)200510月13日至13日40年份
卡达西广场(Cudahy Plaza)加利福尼亚州库达西4,490 12,154 18,533 4,778 30,399 35,177 (5,189)20216月11日40年份
大学商城加利福尼亚州戴维斯4,270 15,617 3,199 4,270 18,816 23,086 (5,039)19646月11日40年份
费利塔广场加利福尼亚州埃斯孔迪多4,280 12,421 1,038 4,280 13,459 17,739 (5,235)20016月11日40年份
费利塔镇中心加利福尼亚州埃斯孔迪多11,231 30,886 1,355 11,231 32,241 43,472 (6,461)198712月至16日40年份
乔木-百老汇游乐场加利福尼亚州弗雷斯诺5,940 33,885 2,814 5,940 36,699 42,639 (13,244)19956月11日40年份
隆波克中心加利福尼亚州隆波克4,670 15,515 6,208 4,670 21,723 26,393 (9,754)19606月11日40年份
布里奇斯莫尔广场加利福尼亚州莫德斯托2,140 10,220 3,925 2,140 14,145 16,285 (4,735)19986月11日40年份
蒙特贝洛广场加利福尼亚州蒙特贝洛13,360 32,536 8,581 13,360 41,117 54,477 (15,513)19746月11日40年份
加州橡树中心加利福尼亚州穆列塔5,180 13,524 6,037 5,180 19,561 24,741 (5,598)19906月11日40年份
帕科伊马中心加利福尼亚州帕科伊马7,050 15,859 1,099 7,050 16,958 24,008 (8,839)19956月11日40年份
地铁580加利福尼亚州普莱森顿10,500 19,243 1,920 10,500 21,163 31,663 (8,300)19966月11日40年份
玫瑰亭加利福尼亚州普莱森顿19,619 59,899 16,446 19,619 76,345 95,964 (20,304)20196月11日40年份
普恩特山小镇中心加利福尼亚州罗兰高地15,670 38,046 6,480 15,670 44,526 60,196 (13,425)19846月11日40年份
海景广场加利福尼亚州圣克莱门特15,750 29,572 2,733 15,750 32,305 48,055 (9,963)19906月11日40年份
海边的广场加利福尼亚州圣克莱门特9,607 5,461 2,836 9,607 8,297 17,904 (996)197612月-17日40年份
米拉梅萨的村庄加利福尼亚州圣地亚哥14,870 70,485 31,391 14,870 101,876 116,746 (25,245)20216月11日40年份
圣迪马斯广场加利福尼亚州圣迪马斯11,490 20,473 8,189 15,101 25,051 40,152 (7,711)19866月11日40年份
布里斯托尔广场加利福尼亚州圣安娜9,110 21,129 3,821 9,722 24,338 34,060 (7,680)20036月11日40年份
门户广场加利福尼亚州圣达菲温泉9,980 30,046 2,816 9,980 32,862 42,842 (12,590)20026月11日40年份
圣保拉中心加利福尼亚州圣保拉3,520 17,723 1,099 3,520 18,822 22,342 (7,691)19956月11日40年份
维尔牧场中心加利福尼亚州特梅库拉3,750 20,934 1,974 3,750 22,908 26,658 (8,250)20036月11日40年份
碧桂山购物中心加利福尼亚州托兰斯3,589 8,683 (289)3,589 8,394 11,983 (2,710)19776月11日40年份
高地小镇广场加利福尼亚州高地9,051 23,126 1,069 9,051 24,195 33,246 (3,874)199411月-17日40年份
门户广场-瓦列霍加利福尼亚州瓦列霍11,880 67,060 29,998 12,947 95,991 108,938 (27,990)20186月11日40年份
阿瓦达广场科罗拉多州阿瓦达1,160 7,378 546 1,160 7,924 9,084 (4,487)19946月11日40年份
阿拉帕霍口岸科罗拉多州奥罗拉13,676 52,713 17,058 13,676 69,771 83,447 (18,499)19967月13日40年份
奥罗拉广场科罗拉多州奥罗拉3,910 9,044 2,368 3,910 11,412 15,322 (6,335)19966月11日40年份
摩纳哥别墅丹佛，CO3,090 6,115 4,990 3,090 11,105 14,195 (3,353)19786月11日40年份
百年纪念购物中心科罗拉多州恩格尔伍德6,755 11,717 183 6,755 11,900 18,655 (1,097)20134月至19日40年份
高级商场上级，CO7,090 35,418 8,013 7,090 43,431 50,521 (14,198)19976月11日40年份
威斯敏斯特市中心科罗拉多州威斯敏斯特6,040 40,717 13,713 6,040 54,430 60,470 (15,522)20216月11日40年份
Fox Run的购物中心康涅狄格州格拉斯顿伯里3,550 22,437 4,089 3,600 26,476 30,076 (9,292)19746月11日40年份
格罗顿广场康涅狄格州格罗顿2,730 27,821 2,174 2,730 29,995 32,725 (12,020)19876月11日40年份
百汇广场康涅狄格州哈姆登4,100 7,709 225 4,100 7,934 12,034 (3,039)20066月11日40年份
曼彻斯特藏品康涅狄格州曼彻斯特8,200 47,536 (245)8,200 47,291 55,491 (15,346)20016月11日40年份
收费公路广场康涅狄格州纽灵顿3,920 23,821 50 3,920 23,871 27,791 (9,633)20046月11日40年份
北港口岸康涅狄格州北黑文5,430 15,911 2,776 5,430 18,687 24,117 (6,487)19936月11日40年份
圣诞树广场康涅狄格州奥兰治4,870 13,724 2,948 4,870 16,672 21,542 (5,396)19966月11日40年份
斯特拉特福德广场康涅狄格州斯特拉特福德5,860 11,650 7,008 5,860 18,658 24,518 (5,960)19846月11日40年份
托灵顿广场康涅狄格州托灵顿2,180 12,807 3,641 2,180 16,448 18,628 (5,871)19946月11日40年份
沃特伯里广场康涅狄格州沃特伯里4,793 16,230 2,844 4,793 19,074 23,867 (7,141)20006月11日40年份
沃特福德下议院康涅狄格州沃特福德4,990 43,556 7,100 4,990 50,656 55,646 (16,775)20046月11日40年份
北多佛中心德州多佛市3,100 17,398 3,005 3,100 20,403 23,503 (6,281)19896月11日40年份
海岸航道-海岸登岸佛罗里达州布鲁克斯维尔8,840 30,693 8,261 8,840 38,954 47,794 (13,035)20086月11日40年份
清水商场佛罗里达州克利尔沃特15,300 52,109 6,588 15,300 58,697 73,997 (16,837)19736月11日40年份
椰子溪广场佛罗里达州椰子溪7,400 24,588 6,016 7,400 30,604 38,004 (9,922)20056月11日40年份
世纪广场购物中心佛罗里达州迪尔菲尔德海滩3,050 7,636 5,275 3,050 12,911 15,961 (3,538)20066月11日40年份
诺斯盖特购物中心佛罗里达州德兰德3,500 8,630 5,517 3,500 14,147 17,647 (3,133)19936月11日40年份
太阳广场英国“金融时报”佛罗里达州沃尔顿海滩4,480 12,544 1,202 4,480 13,746 18,226 (6,121)20046月11日40年份
诺曼底广场佛罗里达州杰克逊维尔1,936 5,373 1,281 1,936 6,654 8,590 (2,964)19966月11日40年份
摄政公园购物中心佛罗里达州杰克逊维尔6,240 13,502 6,752 6,240 20,254 26,494 (5,699)19856月11日40年份
文图拉唐斯佛罗里达州基西米市3,580 7,092 6,182 3,580 13,274 16,854 (2,833)20186月11日40年份
威克利夫的市场佛罗里达州沃思湖7,930 13,376 2,159 7,930 15,535 23,465 (4,215)20026月11日40年份
威尼斯人岛购物中心佛罗里达州灯塔角8,270 14,396 1,664 8,270 16,060 24,330 (5,671)19926月11日40年份
马可镇中心佛罗里达州马可岛7,235 26,330 7,755 7,235 34,085 41,320 (6,564)202110月13日至13日40年份
163街的购物中心佛罗里达州迈阿密9,450 34,211 4,107 9,450 38,318 47,768 (12,034)20076月11日40年份
棕榈湖的商店佛罗里达州迈阿密10,896 14,110 6,553 10,896 20,663 31,559 (5,336)19966月11日40年份
F-44

在收购之后结转的总金额折旧年限-最新损益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建筑与改善土地建筑与改善总计累计折旧
建造年份(2)
获取日期
自由广场佛罗里达州那不勒斯4,735 12,326 3,557 4,735 15,883 20,618 (4,312)20216月11日40年份
那不勒斯广场佛罗里达州那不勒斯9,200 20,485 10,558 9,200 31,043 40,243 (10,560)20136月11日40年份
公园海滨广场佛罗里达州那不勒斯4,750 13,630 26,061 7,245 37,196 44,441 (10,206)20186月11日40年份
切尔西广场佛罗里达州新里奇港3,303 9,693 606 3,303 10,299 13,602 (3,228)199210月13日至13日40年份
西区总统广场佛罗里达州北劳德代尔2,070 5,428 1,489 2,070 6,917 8,987 (2,023)20066月11日40年份
殖民地市场佛罗里达州奥兰多4,230 19,781 3,629 4,230 23,410 27,640 (8,600)19866月11日40年份
康威交汇处佛罗里达州奥兰多3,163 12,071 943 3,163 13,014 16,177 (4,193)200210月13日至13日40年份
亨特溪广场佛罗里达州奥兰多3,589 5,776 3,377 3,589 9,153 12,742 (2,422)199810月13日至13日40年份
指向奥兰多佛罗里达州奥兰多6,120 52,737 45,877 6,120 98,614 104,734 (24,077)20216月11日40年份
马丁·唐斯小镇中心佛罗里达州棕榈城1,660 9,749 415 1,660 10,164 11,824 (2,462)199610月13日至13日40年份
马丁·唐斯乡村中心佛罗里达州棕榈城5,319 28,255 2,123 5,319 30,378 35,697 (8,325)19876月11日40年份
第23街站佛罗里达州巴拿马城3,120 7,025 2,927 3,120 9,952 13,072 (2,522)19956月11日40年份
巴拿马城广场佛罗里达州巴拿马城5,690 8,936 12,161 5,690 21,097 26,787 (4,350)19896月11日40年份
东港广场佛罗里达州圣卢西港4,099 22,226 2,800 4,099 25,026 29,125 (7,233)199110月13日至13日40年份
维多利亚广场购物中心佛罗里达州圣卢西港3,450 6,044 1,506 3,450 7,550 11,000 (2,879)19906月11日40年份
圣查尔斯湖佛罗里达州里弗维尤2,801 6,900 444 2,801 7,344 10,145 (1,873)199910月13日至13日40年份
鹅卵石村佛罗里达州皇家棕榈滩2,700 4,934 997 2,700 5,931 8,631 (1,647)20056月11日40年份
贝尼瓦村购物中心佛罗里达州萨拉索塔4,013 16,966 13,892 4,013 30,858 34,871 (5,339)202010月13日至13日40年份
萨拉索塔村佛罗里达州萨拉索塔5,190 12,476 3,967 5,190 16,443 21,633 (5,357)19726月11日40年份
大西洋广场佛罗里达州卫星海滩2,630 10,601 3,057 2,630 13,658 16,288 (4,210)20086月11日40年份
塞米诺尔广场佛罗里达州塞米诺尔3,870 7,934 12,646 3,870 20,580 24,450 (3,279)20206月11日40年份
鹅卵石村佛罗里达州圣奥古斯丁7,710 33,119 3,893 7,710 37,012 44,722 (12,944)20036月11日40年份
海豚村佛罗里达州圣皮特海滩9,882 15,505 1,750 9,882 17,255 27,137 (4,550)199010月13日至13日40年份
拉特兰广场佛罗里达州圣彼得堡3,880 8,091 1,981 3,880 10,072 13,952 (3,649)20026月11日40年份
泰龙花园佛罗里达州圣彼得堡5,690 9,699 2,203 5,690 11,902 17,592 (4,652)19986月11日40年份
普利克斯市中心佛罗里达州斯图尔特1,770 12,200 2,992 1,770 15,192 16,962 (4,769)20006月11日40年份
日出小镇中心佛罗里达州日出7,856 9,205 1,707 7,856 10,912 18,768 (4,434)198910月13日至13日40年份
卡罗尔伍德中心佛罗里达州坦帕3,749 14,456 1,581 3,749 16,037 19,786 (5,164)200210月13日至13日40年份
罗斯广场佛罗里达州坦帕2,808 11,683 1,164 2,808 12,847 15,655 (3,697)199610月13日至13日40年份
塔彭的购物中心佛罗里达州塔本斯普林斯7,800 13,683 4,445 7,800 18,128 25,928 (7,475)20036月11日40年份
威尼斯广场佛罗里达州威尼斯3,245 14,376 730 3,245 15,106 18,351 (3,460)199910月13日至13日40年份
威尼斯购物中心佛罗里达州威尼斯2,555 6,246 625 2,555 6,871 9,426 (2,048)200010月13日至13日40年份
威尼斯村庄佛罗里达州威尼斯7,157 26,358 1,354 7,157 27,712 34,869 (4,597)202111月-17日40年份
奥尔巴尼广场佐治亚州奥尔巴尼1,840 3,072 913 1,840 3,985 5,825 (1,363)19956月11日40年份
曼塞尔交叉公司(Mansell Crossing)佐治亚州阿尔法雷塔15,461 25,263 6,308 15,461 31,571 47,032 (10,643)19936月11日40年份
东北广场佐治亚州亚特兰大6,907 36,318 5,478 6,907 41,796 48,703 (12,128)19526月11日40年份
奥古斯塔西广场佐治亚州奥古斯塔1,070 5,704 2,807 1,070 8,511 9,581 (2,574)20066月11日40年份
甜水村佐治亚州奥斯特尔1,080 3,026 887 1,080 3,913 4,993 (1,887)19856月11日40年份
伊兰堡的葡萄园佐治亚州布拉塞尔顿2,202 14,309 814 2,202 15,123 17,325 (4,143)200210月13日至13日40年份
雪松广场佐治亚州锡达敦1,550 4,342 807 1,550 5,149 6,699 (2,054)19946月11日40年份
科尼尔斯广场佐治亚州科尼尔斯3,870 11,642 2,589 3,870 14,231 18,101 (6,030)20016月11日40年份
科德尔广场佐治亚州科德尔2,050 5,537 727 2,050 6,264 8,314 (2,972)20026月11日40年份
塞勒姆道站佐治亚州卡温顿670 11,366 681 670 12,047 12,717 (3,423)200010月13日至13日40年份
基思·布里奇下议院佐治亚州卡明市1,501 14,769 938 1,601 15,607 17,208 (4,513)200210月13日至13日40年份
北区佐治亚州道尔顿1,320 3,950 919 1,320 4,869 6,189 (2,315)20016月11日40年份
考斯比站佐治亚州道格拉斯维尔2,650 6,553 575 2,650 7,128 9,778 (2,518)19946月11日40年份
公园广场佐治亚州道格拉斯维尔1,470 2,463 1,346 1,470 3,809 5,279 (1,179)19866月11日40年份
韦斯特盖特佐治亚州都柏林1,450 3,637 503 1,450 4,140 5,590 (1,482)20046月11日40年份
风险点佐治亚州德卢斯2,460 7,933 5,592 2,460 13,525 15,985 (6,457)19956月11日40年份
银行站佐治亚州费耶特维尔3,490 12,231 2,298 3,490 14,529 18,019 (6,168)20066月11日40年份
巴雷特广场佐治亚州肯纳索6,990 13,953 1,427 6,990 15,380 22,370 (7,197)19926月11日40年份
亨特克雷斯特的商店佐治亚州劳伦斯维尔2,093 17,639 756 2,093 18,395 20,488 (4,810)200310月13日至13日40年份
梅布尔顿漫步佐治亚州梅布尔顿1,645 9,324 1,297 1,645 10,621 12,266 (3,512)19946月11日40年份
梅布尔顿的村庄佐治亚州梅布尔顿2,040 5,149 3,279 2,040 8,428 10,468 (3,067)19596月11日40年份
东湖的法警佐治亚州玛丽埃塔2,650 2,575 1,362 2,650 3,937 6,587 (1,417)19826月11日40年份
新的查斯坦角佐治亚州玛丽埃塔3,090 7,880 3,062 3,090 10,942 14,032 (3,642)20046月11日40年份
东湖凉亭佐治亚州玛丽埃塔4,770 10,994 4,189 4,770 15,183 19,953 (5,667)19966月11日40年份
克里克伍德村佐治亚州雷克斯1,400 4,752 517 1,400 5,269 6,669 (2,163)19906月11日40年份
霍尔科姆大桥跨越佐治亚州罗斯威尔1,170 5,250 4,676 1,170 9,926 11,096 (3,983)19886月11日40年份
胜利广场佐治亚州萨凡纳6,080 14,608 760 6,080 15,368 21,448 (4,792)20076月11日40年份
斯托克布里奇村佐治亚州斯托克布里奇6,210 16,257 4,418 6,210 20,675 26,885 (8,451)20086月11日40年份
石山节佐治亚州石山5,740 16,458 1,862 5,740 18,320 24,060 (8,856)20066月11日40年份
威尔明顿岛佐治亚州威尔明顿岛2,630 7,894 1,384 2,630 9,278 11,908 (2,843)198510月13日至13日40年份
干草市场商城亚利桑那州得梅因2,320 9,505 895 2,320 10,400 12,720 (4,460)19796月11日40年份
干草市场广场亚利桑那州得梅因3,360 7,569 5,155 3,360 12,724 16,084 (4,468)19796月11日40年份
阿灵顿的附属建筑伊利诺伊州阿灵顿高地3,769 14,071 15,449 4,373 28,916 33,289 (8,839)19996月11日40年份
里奇广场伊利诺伊州阿灵顿高地3,720 8,846 5,512 3,720 14,358 18,078 (6,501)20006月11日40年份
F-45

在收购之后结转的总金额折旧年限-最新损益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建筑与改善土地建筑与改善总计累计折旧
建造年份(2)
获取日期
南菲尔德广场伊利诺伊州布里奇维尤5,880 18,113 3,194 5,880 21,307 27,187 (8,827)20066月11日40年份
芝加哥山脊公地(Commons Of Chicago Ridge)伊利诺伊州芝加哥岭4,310 38,864 7,550 4,310 46,414 50,724 (17,808)19986月11日40年份
RiverCrest购物中心伊利诺伊州克雷斯特伍德7,010 38,232 20,557 11,010 54,789 65,799 (18,559)19926月11日40年份
水晶湖的公地伊利诺伊州水晶湖3,660 31,099 4,716 3,660 35,815 39,475 (11,903)19876月11日40年份
麋鹿林镇中心伊利诺伊州麋鹿林村3,010 13,066 1,482 3,010 14,548 17,558 (3,723)19986月11日40年份
自由港广场伊利诺伊州弗里波特660 5,614 419 660 6,033 6,693 (3,805)20006月11日40年份
昆汀收藏集(Quentin Collection)伊利诺伊州基尔迪尔5,780 24,276 3,335 6,002 27,389 33,391 (7,327)20066月11日40年份
巴特菲尔德广场伊利诺伊州利伯蒂维尔3,430 12,677 3,061 3,430 15,738 19,168 (5,227)19976月11日40年份
高点中心伊利诺伊州伦巴德7,510 18,392 11,856 7,510 30,248 37,758 (6,700)20196月11日40年份
长草甸公地伊利诺伊州蒙德莱恩4,700 11,312 3,287 4,700 14,599 19,299 (6,541)19976月11日40年份
威斯里奇法院伊利诺伊州内珀维尔10,560 60,964 28,002 10,560 88,966 99,526 (21,720)19926月11日40年份
罗林斯交叉伊利诺伊州环湖海滩3,040 22,881 1,887 3,040 24,768 27,808 (10,574)19986月11日40年份
廷利公园广场伊利诺伊州廷利公园12,250 20,229 7,653 12,250 27,882 40,132 (7,495)20216月11日40年份
子午村内华达州卡梅尔2,089 7,026 3,249 2,089 10,275 12,364 (3,874)19906月11日40年份
哥伦布中心印第安纳州哥伦布市1,480 13,293 4,556 1,480 17,849 19,329 (5,592)19646月11日40年份
Apple Glen Crossing内华达州韦恩堡(Fort Wayne)2,550 19,389 1,225 2,550 20,614 23,164 (7,018)20026月11日40年份
街市中心戈申，In1,765 12,524 8,086 1,765 20,610 22,375 (5,316)19946月11日40年份
林肯广场伊利诺伊州纽黑文780 5,997 (1,215)428 5,134 5,562 (2,505)19686月11日40年份
Speedway超级中心斯皮德韦，In8,410 48,475 19,974 8,410 68,449 76,859 (19,899)20216月11日40年份
萨加莫尔公园中心西拉斐特(West Lafayette)，In2,390 10,865 2,578 2,390 13,443 15,833 (5,071)20186月11日40年份
威彻斯特广场肯塔基州勒内萨3,250 13,693 3,521 3,250 17,214 20,464 (5,952)19876月11日40年份
西环购物中心肯塔基州曼哈顿2,800 10,187 7,190 2,800 17,377 20,177 (6,503)20136月11日40年份
北迪克西广场肯塔基州伊丽莎白镇2,372 4,522 661 2,108 5,447 7,555 (1,714)19926月11日40年份
佛罗伦萨广场-佛罗伦萨广场肯塔基州佛罗伦萨9,380 45,145 32,804 11,014 76,315 87,329 (21,609)20146月11日40年份
杰斐逊镇下议院肯塔基州杰斐逊镇3,920 14,395 1,171 3,920 15,566 19,486 (7,068)19596月11日40年份
伦敦市场肯塔基州伦敦市1,400 8,267 7,320 1,400 15,587 16,987 (3,097)19946月11日40年份
伊斯特盖特购物中心肯塔基州路易斯维尔4,300 13,228 3,158 4,300 16,386 20,686 (7,187)20026月11日40年份
普莱恩维村肯塔基州路易斯维尔2,600 9,434 2,175 2,600 11,609 14,209 (4,212)19976月11日40年份
石溪I和II肯塔基州路易斯维尔3,650 17,367 2,255 3,650 19,622 23,272 (7,543)19886月11日40年份
Points West广场马萨诸塞州布罗克顿2,200 8,302 3,104 2,200 11,406 13,606 (2,961)19606月11日40年份
伯灵顿广场一、二、三马萨诸塞州伯灵顿4,690 12,003 3,118 4,690 15,121 19,811 (4,712)19926月11日40年份
荷莲购物中心马萨诸塞州霍利奥克3,110 11,871 1,425 3,110 13,296 16,406 (5,735)20006月11日40年份
水塔广场马萨诸塞州莱明斯特10,400 36,223 4,506 10,400 40,729 51,129 (13,010)20006月11日40年份
Lunenberg Crossing公司马萨诸塞州卢嫩堡930 1,668 1,235 930 2,903 3,833 (887)19946月11日40年份
林恩市场(Lynn Marketplace)马萨诸塞州林恩3,100 4,634 3,881 3,100 8,515 11,615 (1,729)19686月11日40年份
韦伯斯特广场购物中心马萨诸塞州马什菲尔德5,532 26,961 1,162 5,532 28,123 33,655 (6,485)20056月15日至15日40年份
伯克希尔哈撒韦公司马萨诸塞州皮茨菲尔德2,870 30,249 4,212 2,870 34,461 37,331 (12,868)19946月11日40年份
西门广场马萨诸塞州韦斯特菲尔德2,250 7,752 2,053 2,250 9,805 12,055 (2,392)19966月11日40年份
珀金斯农贸市场马萨诸塞州伍斯特2,150 16,280 6,762 2,150 23,042 25,192 (7,714)19676月11日40年份
南广场购物中心马里兰州加利福尼亚州2,174 23,209 214 2,174 23,423 25,597 (5,805)200510月13日至13日40年份
校园村购物中心马里兰州大学公园1,660 4,919 719 1,660 5,638 7,298 (1,735)19866月11日40年份
狐狸奔跑弗雷德里克王子，医学博士3,396 28,525 12,326 3,396 40,851 44,247 (10,665)20216月11日40年份
松树购物中心缅因州波特兰2,860 18,623 2,118 2,860 20,741 23,601 (10,048)19586月11日40年份
奥博兰中心密西西比州安娜堡20,175 88,717 2,503 20,175 91,220 111,395 (18,710)20003月17日至17日40年份
枫树村密西西比州安娜堡3,200 13,685 33,258 3,200 46,943 50,143 (9,232)20206月11日40年份
Grand Crossing公司密西西比州布赖顿1,780 7,072 2,287 1,780 9,359 11,139 (3,758)20056月11日40年份
法明顿十字路口密西西比州法明顿1,620 4,041 2,141 1,620 6,182 7,802 (2,589)19866月11日40年份
银点购物中心密西西比州芬顿3,840 12,092 4,312 3,840 16,404 20,244 (5,794)19966月11日40年份
级联东密西西比州大急流城1,280 4,733 2,949 1,280 7,682 8,962 (2,777)19836月11日40年份
三角洲中心密西西比州兰辛1,580 9,019 3,190 1,580 12,209 13,789 (6,051)19856月11日40年份
跨越湖泊密西西比州马斯基贡1,274 11,242 2,879 1,200 14,195 15,395 (5,686)20086月11日40年份
雷德福广场密西西比州雷德福7,510 17,249 7,792 7,510 25,041 32,551 (9,183)19926月11日40年份
汉普顿村中心密西西比州罗切斯特山5,370 45,406 14,857 5,370 60,263 65,633 (21,624)20046月11日40年份
时尚角密西西比州萨吉诺1,940 17,629 755 1,940 18,384 20,324 (7,047)20046月11日40年份
南菲尔德广场密西西比州索斯菲尔德1,320 3,348 2,711 1,320 6,059 7,379 (2,777)19706月11日40年份
18岁的瑞安密西西比州斯特林高地3,160 8,045 1,940 3,160 9,985 13,145 (2,876)19976月11日40年份
德尔科广场密西西比州斯特林高地2,860 4,852 2,535 2,860 7,387 10,247 (2,799)19966月11日40年份
西岭密西西比州韦斯特兰1,800 5,189 5,937 1,800 11,126 12,926 (4,593)19896月11日40年份
华盛顿喷泉广场密歇根州伊普西兰蒂2,030 5,929 1,195 2,030 7,124 9,154 (2,677)20056月11日40年份
南港中心I-VI明尼苏达州苹果谷4,602 18,211 794 4,602 19,005 23,607 (5,801)19856月11日40年份
燃烧的树木广场明尼苏达州德卢斯4,790 15,296 4,066 4,790 19,362 24,152 (5,745)19876月11日40年份
麋鹿公园中心明尼苏达州麋鹿河3,770 17,736 1,810 3,770 19,546 23,316 (7,031)19996月11日40年份
西风广场明尼苏达州明尼通卡2,630 11,269 2,318 2,630 13,587 16,217 (4,014)20076月11日40年份
里奇菲尔德枢纽明尼苏达州里奇菲尔德7,748 18,492 1,947 7,748 20,439 28,187 (6,135)19526月11日40年份
罗斯维尔中心明尼苏达州罗斯维尔1,620 7,917 7,256 1,620 15,173 16,793 (2,714)20216月11日40年份
Marketplace@42明尼苏达州萨维奇5,150 10,636 5,470 5,150 16,106 21,256 (4,787)19996月11日40年份
阳光购物中心明尼苏达州圣保罗5,250 19,485 3,364 5,250 22,849 28,099 (8,494)19586月11日40年份
F-46

在收购之后结转的总金额折旧年限-最新损益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建筑与改善土地建筑与改善总计累计折旧
建造年份(2)
获取日期
白熊山购物中心明尼苏达州白熊湖1,790 6,062 1,520 1,790 7,582 9,372 (3,138)19966月11日40年份
埃利斯维尔广场密苏里州埃利斯维尔2,130 2,715 9,719 2,130 12,434 14,564 (4,455)19896月11日40年份
枢纽购物中心密苏里州独立市850 7,486 903 850 8,389 9,239 (3,793)19956月11日40年份
瓦茨磨坊广场堪萨斯城，密苏里州2,610 12,871 2,283 2,610 15,154 17,764 (4,686)19976月11日40年份
自由角密苏里州利伯蒂2,530 8,416 3,387 2,530 11,803 14,333 (4,615)19876月11日40年份
枫木广场密苏里州梅普尔伍德1,450 2,958 2,059 1,450 5,017 6,467 (956)19986月11日40年份
德文郡广场北卡罗来纳州卡里940 3,267 6,040 940 9,307 10,247 (3,546)19966月11日40年份
麦克马伦溪市场北卡罗来纳州夏洛特10,590 22,565 7,291 10,590 29,856 40,446 (9,764)19886月11日40年份
议长公园的下议院北卡罗来纳州夏洛特5,240 19,387 2,712 5,240 22,099 27,339 (8,212)19946月11日40年份
梅肯广场北卡罗来纳州富兰克林770 3,278 895 770 4,173 4,943 (1,889)20016月11日40年份
加纳镇广场北卡罗来纳州加纳6,233 22,758 2,695 6,233 25,453 31,686 (7,830)199710月13日至13日40年份
富兰克林广场北卡罗来纳州加斯顿龙7,060 27,556 5,016 7,060 32,572 39,632 (10,772)19896月11日40年份
温多佛广场北卡罗来纳州格林斯伯勒15,990 38,831 6,653 15,990 45,484 61,474 (15,454)20006月11日40年份
大学公共空间北卡罗来纳州格林维尔5,350 24,770 4,548 5,350 29,318 34,668 (9,897)19966月11日40年份
横跨山谷北卡罗来纳州胡克里2,130 5,783 9,210 2,130 14,993 17,123 (5,697)20146月11日40年份
金斯顿·波因特(Kinston Pointe)北卡罗来纳州金斯顿2,180 8,474 525 2,180 8,999 11,179 (4,438)20016月11日40年份
白玉兰广场北卡罗来纳州摩根顿730 3,004 3,192 730 6,196 6,926 (1,205)19906月11日40年份
罗克斯伯勒广场北卡罗来纳州罗克斯伯勒1,550 8,913 667 1,550 9,580 11,130 (4,803)20056月11日40年份
因尼斯街街市北卡罗来纳州索尔兹伯里10,548 27,268 1,370 10,548 28,638 39,186 (13,093)20026月11日40年份
十字路口北卡罗来纳州斯泰茨维尔4,296 10,416 1,643 4,296 12,059 16,355 (4,412)19976月11日40年份
安森站北卡罗来纳州瓦德斯伯勒910 3,566 1,534 910 5,100 6,010 (1,944)19886月11日40年份
新中心街市北卡罗来纳州威尔明顿5,730 14,375 2,604 5,730 16,979 22,709 (5,010)19986月11日40年份
大学公共空间北卡罗来纳州威尔明顿6,910 25,539 2,862 6,910 28,401 35,311 (9,869)20076月11日40年份
惠特克广场北卡罗来纳州温斯顿·塞勒姆2,923 11,556 1,050 2,923 12,606 15,529 (3,335)199610月13日至13日40年份
百汇广场北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆6,910 16,355 3,914 6,910 20,269 27,179 (6,981)20056月11日40年份
斯特拉特福德下议院北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆2,770 9,402 406 2,770 9,808 12,578 (3,549)19956月11日40年份
贝德福德小树林北卡罗来纳州贝德福德3,400 12,699 11,157 3,400 23,856 27,256 (4,592)19896月11日40年份
国会大厦购物中心华盛顿州康科德市2,160 11,020 1,956 2,160 12,976 15,136 (5,555)20016月11日40年份
柳泉广场华盛顿州纳舒市3,490 18,228 1,508 3,490 19,736 23,226 (5,996)19906月11日40年份
海滨购物中心华盛顿州西布鲁克(Seabrook，NH)2,230 7,956 1,830 2,230 9,786 12,016 (2,451)19916月11日40年份
三城广场纳州萨默斯沃斯1,900 9,160 5,728 1,900 14,888 16,788 (5,544)19906月11日40年份
劳雷尔广场新泽西州布里克5,400 17,409 8,670 5,400 26,079 31,479 (5,366)20216月11日40年份
辛纳明森购物中心(Cinnaminson)新泽西州辛纳明森6,030 44,831 5,059 6,030 49,890 55,920 (16,495)20106月11日40年份
埃克姆·克拉克新泽西州克拉克2,630 8,351 92 2,630 8,443 11,073 (3,508)20076月11日40年份
科勒敦购物中心新泽西州格拉斯伯勒1,560 12,614 22,292 1,560 34,906 36,466 (7,009)20216月11日40年份
汉密尔顿广场新泽西州汉密尔顿1,580 7,732 11,070 1,580 18,802 20,382 (3,436)19726月11日40年份
班尼茨·米尔斯广场新泽西州杰克逊市3,130 16,523 903 3,130 17,426 20,556 (6,024)20026月11日40年份
马尔顿·克罗辛(Marlton Crossing)新泽西州马尔顿5,950 43,931 27,725 5,950 71,656 77,606 (22,446)20196月11日40年份
米德尔顿广场新泽西州米德尔敦5,060 40,660 4,961 5,060 45,621 50,681 (14,858)20016月11日40年份
拉奇蒙中心新泽西州劳雷尔山4,421 14,668 828 4,421 15,496 19,917 (3,429)19856月15日至15日40年份
老桥网关新泽西州老桥7,200 35,689 5,511 7,200 41,200 48,400 (13,524)20216月11日40年份
莫里斯山购物中心新泽西州帕西帕尼3,970 28,331 6,031 3,970 34,362 38,332 (10,566)19946月11日40年份
里奥格兰德广场新泽西州里奥格兰德1,660 11,580 2,342 1,660 13,922 15,582 (4,505)19976月11日40年份
海洋高地广场新泽西州萨默斯角6,110 34,031 2,308 6,110 36,339 42,449 (10,674)20066月11日40年份
斯普林菲尔德广场新泽西州斯普林菲尔德1,150 4,310 3,258 1,773 6,945 8,718 (2,087)19656月11日40年份
丁顿瀑布广场丁顿瀑布，新泽西州3,080 11,413 1,743 3,080 13,156 16,236 (4,437)20066月11日40年份
Cross Keys Commons(交叉键共享)新泽西州特纳斯维尔5,840 30,590 6,552 5,840 37,142 42,982 (11,763)19896月11日40年份
百汇广场纽约州卡罗尔广场(Carle Place，NY)5,790 19,143 3,158 5,790 22,301 28,091 (6,302)19936月11日40年份
伊利运河中心纽约州德维特1,080 3,957 20,169 1,080 24,126 25,206 (5,425)20186月11日40年份
统一广场纽约州东菲什基尔2,100 13,935 136 2,100 14,071 16,171 (4,530)20056月11日40年份
萨福克广场纽约州东塞托基特2,780 5,555 9,575 2,780 15,130 17,910 (2,761)19986月11日40年份
三村购物中心纽约州东塞托基特5,310 15,677 508 5,310 16,185 21,495 (5,174)19916月11日40年份
斯图尔特广场纽约州花园城6,040 20,860 4,411 6,040 25,271 31,311 (8,115)20216月11日40年份
达勒伍德一号、二号和三号购物中心纽约州哈茨代尔6,900 55,995 6,537 6,900 62,532 69,432 (15,982)19726月11日40年份
卡尤加购物中心纽约州伊萨卡1,180 8,078 6,570 1,180 14,648 15,828 (4,539)19696月11日40年份
国王公园广场纽约州国王公园4,790 11,100 2,212 4,790 13,312 18,102 (4,356)19856月11日40年份
乡村广场购物中心纽约州拉奇蒙特1,320 4,808 1,142 1,320 5,950 7,270 (1,562)19816月11日40年份
法尔卡罗广场纽约州劳伦斯3,410 8,804 5,917 3,410 14,721 18,131 (3,073)19726月11日40年份
马马罗内克中心纽约州马马罗内克1,460 755 12,751 2,198 12,768 14,966 (731)20206月11日40年份
阳光广场纽约州梅德福德7,350 23,151 2,461 7,350 25,612 32,962 (8,813)20076月11日40年份
沃尔基尔广场纽约州米德尔敦1,360 7,793 3,264 1,360 11,057 12,417 (5,561)19866月11日40年份
门罗购物中心广场纽约州门罗市1,840 15,788 824 1,840 16,612 18,452 (6,524)19856月11日40年份
罗克兰广场纽约州纳努特10,700 56,868 14,497 11,098 70,967 82,065 (18,036)20066月11日40年份
北岭购物中心纽约州新罗谢尔4,910 8,991 2,600 4,910 11,591 16,501 (3,030)19716月11日40年份
Nesconset购物中心纽约州杰斐逊港站5,510 19,761 4,586 5,510 24,347 29,857 (7,698)19616月11日40年份
罗阿诺克广场纽约州里弗黑德5,050 15,110 1,774 5,050 16,884 21,934 (5,645)20026月11日40年份
Riverhead的商店纽约州里弗黑德3,479 — 38,286 3,899 37,866 41,765 (4,528)20186月11日40年份
F-47

在收购之后结转的总金额折旧年限-最新损益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建筑与改善土地建筑与改善总计累计折旧
建造年份(2)
获取日期
罗克维尔中心罗克维尔中心，纽约州3,590 6,935 346 3,590 7,281 10,871 (2,279)19756月11日40年份
大学广场纽约州塞尔登7,735 10,897 17,246 8,270 27,608 35,878 (10,061)20136月11日40年份
校园广场纽约州维斯塔尔1,170 16,065 845 1,170 16,910 18,080 (6,710)20036月11日40年份
百汇广场纽约州维斯塔尔2,149 18,501 1,759 2,149 20,260 22,409 (9,552)19956月11日40年份
维斯塔尔的购物中心纽约州维斯塔尔1,340 14,531 164 1,340 14,695 16,035 (3,809)20006月11日40年份
城市广场购物中心纽约州维斯塔尔2,520 39,636 6,067 2,520 45,703 48,223 (14,888)19916月11日40年份
三文鱼跑道广场(The Plaza At Salmon Run)纽约州沃特敦1,420 12,243 (3,087)1,420 9,156 10,576 (3,695)19936月11日40年份
海岭广场纽约扬克斯(Yonkers，NY)6,020 16,077 3,255 6,020 19,332 25,352 (5,244)19776月11日40年份
布伦瑞克市中心俄亥俄州布伦瑞克2,930 18,492 2,098 2,930 20,590 23,520 (6,259)20046月11日40年份
布伦特伍德广场俄亥俄州辛辛那提5,090 19,458 3,247 5,090 22,705 27,795 (8,157)20046月11日40年份
德里购物中心俄亥俄州辛辛那提3,690 7,724 2,428 3,690 10,152 13,842 (3,865)19736月11日40年份
哈珀斯站俄亥俄州辛辛那提3,110 24,598 8,045 3,987 31,766 35,753 (11,030)19946月11日40年份
西山广场俄亥俄州辛辛那提8,690 25,100 13,297 8,690 38,397 47,087 (9,015)20216月11日40年份
西村俄亥俄州辛辛那提3,370 12,106 1,497 3,420 13,553 16,973 (4,964)20056月11日40年份
路拱点俄亥俄州哥伦布2,120 14,273 1,840 2,120 16,113 18,233 (6,699)19806月11日40年份
格林豪泰购物中心俄亥俄州哥伦布1,920 12,024 1,165 1,920 13,189 15,109 (6,045)20056月11日40年份
布兰特派克广场俄亥俄州代顿616 1,579 18 616 1,597 2,213 (680)20086月11日40年份
南敦中心俄亥俄州代顿4,990 42,180 8,034 4,990 50,214 55,204 (18,670)19726月11日40年份
南国购物中心俄亥俄州米德尔堡高地4,659 37,344 8,972 4,659 46,316 50,975 (16,572)19516月11日40年份
北奥姆斯特德的购物中心俄亥俄州北奥姆斯特德510 3,987 27 510 4,014 4,524 (1,731)20026月11日40年份
萨里广场购物中心俄亥俄州诺伍德3,900 17,731 2,297 3,900 20,028 23,928 (8,182)20106月11日40年份
布莱斯公园俄亥俄州雷诺兹堡2,820 11,716 (878)2,112 11,546 13,658 (4,545)19896月11日40年份
奇迹英里购物广场俄亥俄州托莱多1,510 14,291 4,919 1,510 19,210 20,720 (8,155)19556月11日40年份
市场俄克拉何马州塔尔萨5,040 12,401 3,313 5,040 15,714 20,754 (7,216)19926月11日40年份
西村宾夕法尼亚州艾伦敦4,180 23,025 1,822 4,180 24,847 29,027 (8,581)19996月11日40年份
柏山广场宾夕法尼亚州阿尔图纳4,390 20,965 7,548 4,390 28,513 32,903 (8,909)19856月11日40年份
伯特利公园购物中心宾夕法尼亚州伯特利公园3,060 18,281 2,263 3,060 20,544 23,604 (8,974)19656月11日40年份
利哈伊购物中心宾夕法尼亚州伯利恒6,980 30,098 10,121 6,980 40,219 47,199 (13,661)19556月11日40年份
布里斯托尔公园宾夕法尼亚州布里斯托尔3,180 18,909 2,519 3,180 21,428 24,608 (7,023)19936月11日40年份
查尔方特村购物中心宾夕法尼亚州查尔方特1,040 3,639 (44)1,040 3,595 4,635 (1,200)19896月11日40年份
新不列颠乡村广场宾夕法尼亚州查尔方特4,250 23,452 2,943 4,250 26,395 30,645 (7,577)19896月11日40年份
科勒格维尔购物中心宾夕法尼亚州科勒格维尔3,410 6,481 7,268 3,410 13,749 17,159 (3,903)20206月11日40年份
普利茅斯广场购物中心宾夕法尼亚州康肖霍肯17,002 43,945 11,372 17,002 55,317 72,319 (3,463)19595月19日至19日40年份
怀特马什购物中心宾夕法尼亚州康肖霍肯3,410 11,590 5,189 3,410 16,779 20,189 (4,443)20026月11日40年份
山谷集市宾夕法尼亚州德文市1,810 3,783 1,686 1,810 5,469 7,279 (1,633)20016月11日40年份
迪克森市十字路口宾夕法尼亚州迪克森市3,780 29,062 5,963 4,800 34,005 38,805 (11,526)19976月11日40年份
谷仓广场宾夕法尼亚州多伊尔斯敦8,780 28,058 2,607 8,780 30,665 39,445 (12,364)20026月11日40年份
朝圣花园宾夕法尼亚州德雷克塞尔·希尔2,090 4,690 4,919 2,090 9,609 11,699 (3,781)19556月11日40年份
新花园中心宾夕法尼亚州肯内特广场2,240 6,752 3,144 2,240 9,896 12,136 (3,485)19796月11日40年份
北宾夕法尼亚市场宾夕法尼亚州兰斯代尔3,060 4,909 1,817 3,060 6,726 9,786 (2,175)19776月11日40年份
纽敦的一个村庄宾夕法尼亚州纽敦7,690 36,110 42,646 7,690 78,756 86,446 (12,947)20216月11日40年份
伊维里奇宾夕法尼亚州费城7,100 18,006 2,466 7,100 20,472 27,572 (5,566)19636月11日40年份
罗斯福购物中心宾夕法尼亚州费城10,970 85,879 16,435 10,970 102,314 113,284 (30,734)20206月11日40年份
福吉谷的购物中心宾夕法尼亚州菲尼克斯维尔2,010 12,010 1,273 2,010 13,283 15,293 (5,715)20036月11日40年份
县线广场宾夕法尼亚州苏德顿910 7,031 2,300 910 9,331 10,241 (4,480)19716月11日40年份
69街广场宾夕法尼亚州上达比640 4,315 145 640 4,460 5,100 (1,686)19946月11日40年份
华明斯特镇中心(Warminster Towne Center)宾夕法尼亚州沃明斯特4,310 34,434 2,038 4,310 36,472 40,782 (11,776)19976月11日40年份
Prospect的商店宾夕法尼亚州西亨普菲尔德760 6,261 990 760 7,251 8,011 (2,447)19946月11日40年份
白厅广场宾夕法尼亚州白厅4,350 29,737 3,958 4,350 33,695 38,045 (10,758)20066月11日40年份
威尔克斯-巴雷镇集市宾夕法尼亚州威尔克斯-巴雷2,180 16,578 3,662 2,180 20,240 22,420 (9,085)20046月11日40年份
贝尔费尔镇村庄南卡罗来纳州布拉夫顿4,265 30,308 2,999 4,265 33,307 37,572 (8,175)20066月11日40年份
里程碑广场南卡罗来纳州格林维尔2,563 15,295 2,852 2,563 18,147 20,710 (4,713)199510月13日至13日40年份
圆心南卡罗来纳州希尔顿海德3,010 5,707 667 3,010 6,374 9,384 (2,997)20006月11日40年份
海岛广场南卡罗来纳州詹姆斯岛2,940 8,467 2,940 2,940 11,407 14,347 (5,037)19946月11日40年份
节日中心南卡罗来纳州北查尔斯顿3,630 7,456 7,727 3,630 15,183 18,813 (6,186)19876月11日40年份
锦绣大道第一期和第二期南卡罗来纳州辛普森维尔2,370 16,357 2,506 2,370 18,863 21,233 (6,404)20036月11日40年份
山顶市场南卡罗来纳州斯帕坦堡4,190 31,444 7,735 4,190 39,179 43,369 (13,670)19656月11日40年份
东岭道口田纳西州查塔努加1,222 3,932 241 1,222 4,173 5,395 (1,885)19996月11日40年份
华生格伦购物中心田纳西州富兰克林5,220 13,276 3,044 5,220 16,320 21,540 (6,877)19886月11日40年份
威廉姆森广场田纳西州富兰克林7,730 17,477 9,841 7,730 27,318 35,048 (11,468)19886月11日40年份
格林维尔公地田纳西州格林维尔2,880 10,681 6,272 2,880 16,953 19,833 (4,418)20026月11日40年份
金斯敦远景田纳西州诺克斯维尔2,060 5,022 2,700 2,060 7,722 9,782 (2,746)19966月11日40年份
沃尔夫克里克的公地孟菲斯22,530 48,330 29,041 23,240 76,661 99,901 (23,171)20146月11日40年份
乔治敦广场田纳西州默弗里斯伯勒3,250 7,167 2,962 3,716 9,663 13,379 (3,268)20036月11日40年份
纳什伯勒村纳什维尔2,243 11,516 271 2,243 11,787 14,030 (3,892)199810月13日至13日40年份
商务中心田纳西州图拉霍马391 3,164 582 391 3,746 4,137 (1,337)19956月11日40年份
农家道口(Parmer Crossing)德克萨斯州奥斯汀5,927 9,877 2,922 5,927 12,799 18,726 (4,361)19896月11日40年份
F-48

在收购之后结转的总金额折旧年限-最新损益表
公司的初始成本在期末
描述(1)
土地建筑与改善土地建筑与改善总计累计折旧
建造年份(2)
获取日期
贝敦购物中心德克萨斯州贝敦3,410 9,093 924 3,410 10,017 13,427 (4,883)19876月11日40年份
埃尔卡米诺德克萨斯州贝莱尔1,320 3,617 818 1,320 4,435 5,755 (1,808)20086月11日40年份
汤郡德克萨斯州布赖恩1,790 6,296 967 1,790 7,263 9,053 (3,755)20026月11日40年份
中央车站德克萨斯州大学站4,340 19,224 4,740 4,340 23,964 28,304 (7,097)19766月11日40年份
摇滚草原穿越德克萨斯州大学站2,401 13,298 414 2,401 13,712 16,113 (5,980)20026月11日40年份
卡梅尔村德克萨斯州科珀斯克里斯蒂1,900 3,938 5,190 1,900 9,128 11,028 (1,820)20196月11日40年份
克莱蒙特村德克萨斯州达拉斯1,700 2,915 247 1,700 3,162 4,862 (1,981)19766月11日40年份
凯斯勒广场德克萨斯州达拉斯1,390 2,863 702 1,390 3,565 4,955 (1,228)19756月11日40年份
史蒂文斯公园村德克萨斯州达拉斯1,270 2,350 1,466 1,270 3,816 5,086 (2,120)19746月11日40年份
韦伯皇家广场德克萨斯州达拉斯2,470 4,456 2,002 2,470 6,458 8,928 (2,819)19616月11日40年份
温纽伍德村德克萨斯州达拉斯16,982 41,648 28,159 17,200 69,589 86,789 (17,094)20216月11日40年份
公园城德州鹿园2,790 6,814 1,064 2,790 7,878 10,668 (4,014)19996月11日40年份
普雷斯顿山脊德克萨斯州弗里斯科25,820 119,622 18,837 25,820 138,459 164,279 (43,276)20186月11日40年份
里奇利亚广场英国“金融时报”德克萨斯州沃斯2,770 15,143 1,178 2,770 16,321 19,091 (5,871)19906月11日40年份
三位一体公地英国“金融时报”德克萨斯州沃斯5,780 24,773 3,391 5,780 28,164 33,944 (11,146)19986月11日40年份
乡村广场德克萨斯州加兰德3,230 6,403 1,438 3,230 7,841 11,071 (2,920)20026月11日40年份
高地村镇中心德克萨斯州高地村3,370 5,224 2,641 3,370 7,865 11,235 (2,016)19966月11日40年份
海湾森林德克萨斯州休斯顿1,500 6,494 270 1,500 6,764 8,264 (2,629)20046月11日40年份
环城南路德克萨斯州休斯顿3,340 9,666 840 3,340 10,506 13,846 (4,519)19986月11日40年份
布雷斯高地德克萨斯州休斯顿1,700 13,942 9,323 1,700 23,265 24,965 (4,866)20216月11日40年份
布雷斯橡树中心德克萨斯州休斯顿1,310 3,423 618 1,310 4,041 5,351 (1,110)19926月11日40年份
布雷斯盖特德克萨斯州休斯顿1,570 2,561 721 1,570 3,282 4,852 (1,578)19976月11日40年份
百老汇德克萨斯州休斯顿1,720 5,150 2,099 1,720 7,249 8,969 (2,358)20066月11日40年份
清澈的卡米诺湖南部德克萨斯州休斯顿3,320 11,764 2,238 3,320 14,002 17,322 (4,693)19646月11日40年份
炉石拐角德克萨斯州休斯顿5,240 10,478 5,098 5,240 15,576 20,816 (4,156)20196月11日40年份
小丑村德克萨斯州休斯顿1,380 4,073 8,312 1,380 12,385 13,765 (1,225)20216月11日40年份
琼斯广场德克萨斯州休斯顿2,110 9,427 2,673 2,110 12,100 14,210 (3,081)20216月11日40年份
琼斯广场德克萨斯州休斯顿3,210 10,613 357 3,210 10,970 14,180 (4,264)19996月11日40年份
枫木德克萨斯州休斯顿1,790 4,986 2,060 1,790 7,046 8,836 (2,165)20046月11日40年份
商人公园德克萨斯州休斯顿6,580 30,736 3,950 6,580 34,686 41,266 (12,988)20096月11日40年份
诺斯盖特德克萨斯州休斯顿740 1,116 302 740 1,418 2,158 (534)19726月11日40年份
北岸德克萨斯州休斯顿5,970 21,918 4,317 5,970 26,235 32,205 (9,468)20016月11日40年份
诺斯敦广场德克萨斯州休斯顿4,990 16,149 4,301 4,990 20,450 25,440 (5,691)19606月11日40年份
橘子林德克萨斯州休斯顿3,670 15,241 1,723 3,670 16,964 20,634 (7,686)20056月11日40年份
皇家橡树村德克萨斯州休斯顿4,620 29,153 2,190 4,620 31,343 35,963 (9,679)20016月11日40年份
坦格尔韦尔德中心德克萨斯州休斯顿1,620 6,944 2,220 1,620 9,164 10,784 (3,206)19986月11日40年份
韦斯泰默·康蒙斯德克萨斯州休斯顿5,160 11,398 5,001 5,160 16,399 21,559 (6,995)19846月11日40年份
杰斐逊公园德克萨斯州芒特普莱森特870 4,869 2,446 870 7,315 8,185 (2,878)20016月11日40年份
温伍德镇中心德克萨斯州敖德萨2,850 27,507 6,087 2,850 33,594 36,444 (13,452)20026月11日40年份
十字路口中心-帕萨迪纳德克萨斯州帕萨迪纳4,660 10,861 7,393 4,660 18,254 22,914 (5,409)19976月11日40年份
斯宾塞广场德克萨斯州帕萨迪纳5,360 18,623 1,596 5,360 20,219 25,579 (7,553)19986月11日40年份
皮尔兰广场德克萨斯州皮兰市3,020 8,420 2,100 3,020 10,520 13,540 (3,997)19956月11日40年份
市场广场德克萨斯州普莱诺6,380 19,101 1,701 6,380 20,802 27,182 (7,347)20026月11日40年份
普雷斯顿公园村德克萨斯州普莱诺8,506 78,327 3,477 8,506 81,804 90,310 (20,413)198510月13日至13日40年份
基根的草地德克萨斯州斯塔福德3,300 9,449 1,365 3,300 10,814 14,114 (3,788)19996月11日40年份
德克萨斯州城市海湾德克萨斯州得克萨斯州3,780 15,046 10,178 3,780 25,224 29,004 (6,269)20056月11日40年份
温德维尔中心德克萨斯州伍德兰3,460 6,492 967 3,460 7,459 10,919 (2,188)20026月11日40年份
库尔佩珀镇广场弗吉尼亚州库尔佩珀3,200 7,393 1,309 3,200 8,702 11,902 (3,505)19996月11日40年份
汉诺威广场弗吉尼亚州机械城3,540 14,535 6,444 3,540 20,979 24,519 (5,668)19916月11日40年份
塔克努克广场弗吉尼亚州里士满2,400 9,226 2,610 2,400 11,836 14,236 (3,463)19816月11日40年份
洞穴泉角弗吉尼亚州罗阿诺克3,060 11,178 948 3,060 12,126 15,186 (5,684)20056月11日40年份
狩猎山弗吉尼亚州罗阿诺克1,150 7,311 2,693 1,150 10,004 11,154 (4,014)19896月11日40年份
山顶广场弗吉尼亚海滩，弗吉尼亚州5,154 20,471 5,859 5,154 26,330 31,484 (8,595)20106月11日40年份
山景城中心弗吉尼亚州怀斯2,080 8,040 5,730 2,080 13,770 15,850 (5,229)19906月11日40年份
拉特兰广场佛蒙特州拉特兰2,130 20,855 688 2,130 21,543 23,673 (7,693)19976月11日40年份
春秋商城威斯康星州格林菲尔德1,768 8,844 (3,485)910 6,217 7,127 (2,312)20036月11日40年份
美泉馆威斯康星州梅昆7,520 27,733 13,034 7,520 40,767 48,287 (12,231)19676月11日40年份
沼地广场购物中心威斯康星州新柏林2,080 8,805 1,643 2,080 10,448 12,528 (3,949)19906月11日40年份
天堂阁威斯康星州西本德1,510 15,110 1,172 1,510 16,282 17,792 (7,390)20006月11日40年份
Moundsville广场西弗吉尼亚州蒙茨维尔(Moundsville，WV)1,054 9,910 1,504 1,054 11,414 12,468 (4,957)20046月11日40年份
大中央广场西弗吉尼亚州帕克斯堡670 5,649 435 670 6,084 6,754 (2,107)19866月11日40年份
剩余的投资组合五花八门— — 3,520 — 3,520 3,520 (398)
$1,722,219 $6,563,164 $1,878,178 $1,740,263 $8,423,298 $10,163,561 $(2,659,448)
(1)截至2020年12月31日，该公司所有购物中心均未被占用。
(2) 建造年份是根据购物中心最近一次重建的年份计算的，如果没有重建，则以建造的年份为基础。
    
F-49

联邦所得税的总成本大约是$。11.3截至2020年12月31日，这一数字为10亿美元。
截至十二月三十一日止的年度：
202020192018
[a]房地产总账面价值对账如下：
今年年初，中国实现了贸易顺差。$10,123,600 $10,098,777 $10,921,491 
*276,321 478,719 301,218 
*房地产待售(21,927)(36,836)(4,148)
*(19,551)(24,402)(45,828)
降低出售房产的成本(102,688)(305,380)(975,936)
**要求对不再使用的资产进行核销(92,194)(87,278)(98,020)
银行将在年底实现银行余额。$10,163,561 $10,123,600 $10,098,777 
[b]累计折旧对账如下：
今年年初，中国实现了贸易顺差。$2,481,250 $2,349,127 $2,361,070 
*295,645 299,993 320,490 
*物业已售出。(42,658)(99,305)(252,319)
**要求对不再使用的资产进行核销(74,789)(68,565)(80,114)
银行将在年底实现银行余额。$2,659,448 $2,481,250 $2,349,127 
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