立即释放

服务物业信托公司宣布2022年第三季度业绩

每股普通股净收益0.05美元

正常化FFO增加100.0%，至每股普通股0.54美元

调整后的EBITDARE增长26.3%，达到1.735亿美元

马萨诸塞州牛顿(2022年11月3日)。服务物业信托(纳斯达克：SVC)今天公布了截至2022年9月30日的季度财务业绩。

SVC首席投资官兼首席投资官托德·哈格里夫斯发表了以下声明：

酒店经营趋势在第三季度继续恢复，这是由于我们的市区和郊区精选服务酒店的预订量增加。可比RevPAR较上年同期增长29.6%。我们运营商的稳健业绩使可比酒店的EBITDA比去年同期增长了77.1%。

我们酒店在9月和10月的业务活动有所增加，其中周中的预订量有所改善。我们预计未来几个季度将进一步受益于商务旅行的持续复苏，特别是我们的全方位服务和精选服务的酒店。随着酒店基本面的持续改善，超过7.5亿美元的可用流动资金和我们的净租赁投资组合产生的稳定现金流，我们将季度股息增加到每股普通股0.20美元，这反映了我们对未来业务的信心。“

截至2022年9月30日的季度业绩：

(1)在截至2022年9月30日和2021年9月30日的季度，根据美国公认会计原则(GAAP)确定的净收益(亏损)与某些非GAAP指标(包括FFO、标准化FFO、EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDARE)之间的其他信息和对账将出现在本新闻稿的后面部分。

·净收益(亏损)：截至2022年9月30日的季度净收益为750万美元，或每股稀释后普通股0.05美元，而截至2021年9月30日的季度净亏损5970万美元，或每股稀释后普通股亏损0.36美元。截至2022年9月30日的季度的净收入包括2310万美元的股本证券未实现净收益，或每股稀释后普通股0.14美元，以及120万美元或每股稀释后普通股0.01美元的资产减值损失。截至2021年9月30日的季度净亏损包括2430万美元，或0.15美元

每股摊薄普通股，股本证券的未实现净收益和310万美元，或每股摊薄普通股0.02美元的交易相关成本。截至2022年9月30日和2021年9月30日的季度，已发行稀释普通股的加权平均数量分别为1.647亿股和1.646亿股。

·正常化FFO：截至2022年9月30日的季度的正常化FFO为8850万美元，或每股稀释后普通股0.54美元，而截至2021年9月30日的季度的正常化FFO为4380万美元，或每股稀释后普通股0.27美元。

·调整后的EBITDARE：与截至2021年9月30日的季度相比，截至2022年9月30日的季度调整后的EBITDARE增长了26.3%，达到1.735亿美元。

酒店产品组合：

截至2022年9月30日，SVC的242家酒店由Sonesta Holdco Corporation或Sonesta Holdco Corporation(200家酒店)、Hyatt Hotels Corporation或Hyatt(17家酒店)、Radisson Hotel，Inc.或Radisson(8家酒店)、Marriott International，Inc.或Marriott(16家酒店)以及洲际酒店集团(InterContinental Hotels Group)或IHG(1家酒店)的子公司运营。

(1)在截至2022年9月30日和2021年9月30日期间，用于确定酒店EBITDA的酒店运营收入和酒店运营支出与根据公认会计准则确定的酒店运营收入和酒店运营支出之间的调整将在本新闻稿的后面部分公布。

(2)报告期内所有酒店的业绩，包括SVC所拥有期间SVC出售的酒店的业绩。

SVC旗下酒店近期的经营统计数字如下：

可比较的酒店

所有酒店

截至2022年11月3日，SVC旗下241家酒店的初步入住率、平均每日平均房价和平均平均房价分别为66.5%、143.42美元和95.37美元。

Net Lease零售投资组合：

SVC的净租赁零售组合概述如下：

在截至2022年9月30日的季度里，SVC为其某些净租赁租户记录了40万美元的无法收回收入准备金。在截至2021年9月30日的季度里，SVC为其某些净租赁租户减少了540万美元的无法收回收入准备金。

近期投资活动：

在截至2022年9月30日的季度中，SVC出售了5家酒店和6处净租赁物业，603个钥匙，总销售价格为2970万美元，不包括关闭成本，净租赁物业总计14,056平方英尺，总销售价格为110万美元，不包括关闭成本。从2022年10月1日到2022年11月3日，SVC出售了一家带有120把钥匙的酒店，总销售价格为600万美元，不包括关闭成本。

在截至2022年9月30日的季度里，SVC签署了出售16家万豪品牌酒店和4家Sonesta品牌酒店的协议，万豪品牌酒店的2,155个钥匙位于9个州，总销售额为1.373亿美元，4个Sonesta品牌酒店的546个钥匙位于4个州，总销售额为2,520万美元。这些待定销售是有条件的；因此，这些销售可能不会发生、可能被推迟或其条款可能会改变。SVC预计，这些销售中的大部分将在2023年第一季度末完成。SVC继续销售另外一家酒店，出售219把钥匙，以及三处净租赁物业，总计8,575平方英尺的可出租面积。

截至2022年9月30日的季度，SVC某些物业的资本支出为2440万美元。

流动资金和融资活动：

截至2022年11月1日，SVC的现金和现金等价物约为1.14亿美元，循环信贷安排下未提取7.05亿美元。

正如之前宣布的，在2022年10月，SVC及其贷款人修订了管理其循环信贷安排的协议，其中包括取消在现有豁免期内(受某些条件限制)支付普通股股息和发行有担保债务的限制，并要求SVC保持最低流动性水平，以解决近期债务到期日问题。SVC还行使了将其循环信贷安排的到期日延长6个月至2023年7月15日的选择权。

普通股股息：

2022年10月13日，SVC宣布于2022年10月24日向登记在册的股东支付每股0.20美元(每股每年0.80美元)的定期季度普通股股息；该股息将于2022年11月17日左右支付。

电话会议：

2022年11月4日上午10：00东部时间，托德·哈格里夫斯、总裁和首席投资官以及首席财务官兼财务主管布莱恩·唐利将主持电话会议，讨论SVC 2022年第三季度的财务业绩。电话会议电话号码是(877)329-3720。在美国和加拿大以外拨打电话的参会者请拨打(412)317-5434。从任何一个号码接入呼叫都不需要密码。与会者应在预定的通话开始前15分钟拨打电话。电话会议的重播将持续到2022年11月11日星期五。要收听重播，请拨打(412)317-0088。重播密码是9258276。

电话会议的现场音频网络直播也将在SVC的网站www.svcreit.com上以只听模式收看。想要收听网络直播的参与者应在电话会议前约五分钟访问SVC的网站。通话结束后，存档的网络直播将在SVC的网站上重播约一周。未经SVC事先书面同意，严禁以任何方式转录、录制和转播SVC第三季度电话会议。

补充数据：

SVC 2022年第三季度补充运营和财务数据的副本可从SVC的网站www.svcreit.com下载。SVC的网站不作为本新闻稿的一部分。

服务物业信托(纳斯达克代码：SVC)是一家房地产投资信托基金，投资于两个资产类别：酒店和专注于服务的零售净租赁物业，投资超过110亿美元。截至2022年9月30日，SVC在美国各地以及波多黎各和加拿大拥有242家酒店，超过40,000间客房，其中大部分是延长住宿和精选服务。截至2022年9月30日，SVC还在全美拥有769处以零售服务为重点的净租赁物业，总面积超过1340万平方英尺。SVC由RMR集团(纳斯达克：RMR)管理，RMR是一家另类资产管理公司，截至2022年9月30日管理的资产超过370亿美元，在购买、销售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。SVC总部设在马萨诸塞州牛顿市。欲了解更多信息，请访问www.svcreit.com。

非GAAP财务指标和某些定义：

SVC提出了适用的美国证券交易委员会或美国证券交易委员会规则所指的某些“非公认会计准则财务指标”，包括来自运营的资金，或FFO，标准化FFO，未计利息、税项、折旧及摊销前利润，或EBITDA，酒店EBITDA，房地产EBITDA，或EBITDARE，以及调整后EBITDARE。这些衡量标准不代表符合公认会计原则的经营活动产生的现金，也不应被视为净收益(亏损)的替代指标，作为衡量SVC经营业绩或衡量SVC流动性的指标。这些措施应与SVC的简明综合损益表中所列的净收益(亏损)一并考虑。SVC认为这些非GAAP指标是REIT经营业绩以及净收益(亏损)的适当补充指标。SVC认为，这些衡量标准为投资者提供了有用的信息，因为通过剔除某些历史金额的影响，如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较SVC在不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营业绩，就Hotel EBITDA而言，仅反映在酒店层面产生和发生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解SVC的酒店运营。SVC认为，酒店EBITDA为管理层和投资者提供了有用的信息，作为衡量其酒店运营盈利能力的关键指标。

有关SVC经营业绩和财务状况的更详细说明，以及SVC对FFO和标准化FFO、EBITDA、酒店EBITDA、EBITDARE和调整后EBITDARE的计算，以及这些金额与根据公认会计准则确定的金额的对账，请参阅本文件所附页面。

Average Daily Rate，或ADR，代表客房收入除以在给定时期内售出的客房夜晚总数。ADR为SVC旗下酒店的定价提供了有用的见解，是酒店业广泛使用的一种衡量标准。

可比酒店数据：SVC在可比基础上提供各期间的RevPAR、ADR和入住率，以便于各期间之间的比较。SVC通常将可比酒店定义为在2022年9月30日由其拥有并在被比较的整个时期内开业和运营的酒店。在截至2022年9月30日和2021年9月30日的三个月和九个月里，SVC的可比业绩不包括三家在报告所述部分时间内暂停运营的酒店。

酒店EBITDA：酒店EBITDA的计算方法为酒店运营收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营支出，然后根据公认会计原则在SVC的简明综合收益(亏损)表中进行任何必要的调整。

酒店EBITDA利润率：酒店EBITDA利润率是酒店EBITDA占酒店运营收入的百分比。

入住率表示售出的客房夜间总数除以一家或一组酒店可供入住的客房夜间总数。入住率是衡量SVC酒店使用率和需求的重要指标。

租金覆盖范围：SVC将租金覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益，或EBITDAR，除以SVC应支付的年度最低租金除以物业的最低租金加权后的净租赁组合的总最低租金。用于确定租金覆盖范围的EBITDAR金额通常是根据租户提供的最新运营信息(如果有)报告的最近12个月期间的金额。承租人提供的经营报表通常未经审计，在某些情况下，可能不是根据公认会计准则编制的，也不是由SVC独立核实的。没有报告经营信息的租户不包括在租金覆盖范围的计算中。在SVC没有从租户那里获得最近一个季度的财务信息的情况下，它使用行业基准数据计算了2022年第三季度的隐含EBITDAR，以反映当前的运营趋势。SVC相信，使用这一行业基准数据可以合理估计最近的运营业绩和这些租户的租金覆盖范围。

每可用客房收入，或RevPAR，代表客房收入除以给定时期可供客人使用的客房夜晚总数。RevPAR是与入住率和ADR相关的行业指标，有助于衡量可比时期的收入表现。

服务属性信任

简明合并资产负债表

(千美元，共享数据除外)

(未经审计)

服务属性信任

简明综合损益表(亏损)

(金额以千为单位，每股数据除外)

(未经审计)

请参见第11页的注释。

服务属性信任

业务资金、正常化资金的对账

来自运营、EBITDA、EBITDAre和调整后的EBITDAre

(金额以千为单位，每股数据除外)

(未经审计)

请参见第11页的注释。

服务属性信任

酒店息税折旧摊销前利润的计算与核对

可比较的酒店

(金额以千为单位)

(未经审计)

请参见第11页的注释。

服务属性信任

酒店息税折旧摊销前利润的计算与核对

所有酒店

(金额以千为单位)

(未经审计)

参见第11页的注释

(1)截至2022年9月30日，SVC拥有242家酒店。SVC的简明综合损益表包括其管理的酒店的经营收入和费用。

(2)在计算净收入时，SVC在满足所有或有事项并赚取收入时，确认租金收入的百分比。在截至2022年和2021年9月30日的三个月中，SVC确认的租金收入百分比分别为2,279美元和555美元，在截至2022年和2021年9月30日的九个月中分别确认为3,421美元和944美元。

SVC在截至2022年和2021年9月30日的三个月中分别减少了1,845美元和905美元的租金收入，在截至2022年和2021年9月30日的九个月中分别减少了5,530美元和3,087美元的租金收入，以记录SVC某些租约下的预定租金变化、SVC与美国旅游中心公司(TravelCenter of America Inc.)租约项下的递延租金义务，以及根据与TA的租约估计未来向SVC支付的直线拆除地下储罐的费用。

(3)当根据SVC的管理协议或其担保条款，SVC的酒店管理人员需要为业主优先回报的不足提供资金时，SVC在其简明综合收益(亏损)表中将该等资金反映为酒店运营费用的减少。截至2022年9月30日的三个月和九个月内，酒店运营费用没有净减少。截至2021年9月30日的9个月，酒店运营费用净减少15,696美元。

(4)截至2022年9月30日止九个月的交易相关成本为1,920美元，主要包括与SVC探索可能的融资交易有关的成本。截至2021年9月30日的三个月的交易相关成本为3,149美元，主要涉及与SVC与万豪的仲裁程序有关的法律成本。截至2021年9月30日的九个月的交易相关成本包括在此期间88家酒店更名导致的酒店经理过渡相关成本19,971美元，与SVC与万豪国际仲裁程序有关的法律成本5,263美元，以及SVC之前根据其与凯悦酒店的协议提供的3,700美元营运资金，因为预计这笔金额将无法再收回。

(5)SVC在截至2022年9月30日的三个月内录得1,172美元的资产减值亏损，以将三家酒店和一家租赁物业的账面价值降至其估计公允价值减去销售成本。SVC在截至2022年9月30日的9个月中记录了9,720美元的资产减值亏损，以将28家酒店和5家租赁物业的账面价值降至其估计公允价值减去销售成本。SVC在截至2021年9月30日的九个月内录得资产减值亏损2,110美元，以将五个租赁物业的账面净值降至其估计公允价值减去销售成本。

(6)在截至2022年9月30日的三个月内，SVC录得销售房地产净亏损164美元，涉及出售5家酒店和6家净租赁物业。在截至2021年9月30日的三个月里，SVC在销售房地产方面录得94美元的净收益，这与出售两处净租赁物业有关。在截至2022年9月30日的9个月中，SVC记录了与出售61家酒店和19处净租赁物业有关的房地产销售净收益44,235美元。在截至2021年9月30日的9个月中，SVC在销售房地产方面录得10,934美元的净收益，这与出售6家酒店和5处净租赁物业有关。

(7)权益证券的未实现收益或亏损，净额指将SVC在TA普通股的投资的账面价值调整为其公允价值所需的调整。

(8)在截至2022年9月30日的九个月内，SVC录得791美元的债务清偿亏损，涉及注销递延融资成本和与其修订循环信贷安排有关的未摊销折扣，以及偿还500,000美元的无担保优先票据。

(9)代表SVC在Sonesta的股权投资所占的比例份额。

(10)SVC计算FFO和归一化FFO，如上所示。FFO是根据全美房地产投资信托协会(NAREIT)定义的基础计算的，即按照公认会计原则计算的净收益(亏损)，不包括出售物业的任何损益和房地产资产减值损失(如果有的话)，加上房地产折旧和摊销，减去任何股权证券的未实现损益，以及反映SVC在可归因于被投资人的FFO份额的调整，以及目前不适用于SVC的某些其他调整。在计算归一化FFO时，SVC会针对上面显示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定分配给股东的金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足SVC的REIT分配要求的要求、其信贷协议和公共债务契约的限制、SVC的债务和股权资本的可获得性、SVC的分派率占其普通股交易价格的百分比或股息率、以及其他REITs的股息率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期，以及SVC对偿还债务的预期现金需求和可获得性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与SVC不同。

(11)SVC计算EBITDA、EBITDARE和调整后的EBITDARE，如上所示。EBITDARE按NAREIT定义的基准计算，即EBITDA，不包括出售房地产的损益、房地产资产的减值损失(如有)以及反映SVC应占被投资方的EBITDARE份额的调整。在计算调整后的EBITDAR时，SVC对上述项目进行了调整。其他房地产公司和REITs计算EBITDA、EBITDAre和调整后EBITDAre的方式可能与SVC不同。

(12)金额代表SVC受托人、SVC经理的高级管理人员和某些其他员工的股权薪酬。

(13)SVC某些酒店总销售额的不同比例将作为未来翻新或翻新的储备，或作为FF&E储备托管。SVC拥有其酒店的所有FF&E储备托管。

(14)SVC正在摊销其在Sonesta的初始投资的公允价值的负债，作为酒店运营费用的减少，在其精简的综合损益表中。由于这一负债，SVC在截至2022年和2021年9月30日的三个月中每月减少酒店运营费用621美元，在截至2022年9月30日和2021年9月30日的九个月中每月减少1,863美元。

有关前瞻性陈述的警告

本新闻稿包含符合1995年“私人证券诉讼改革法”和其他证券法的前瞻性陈述。每当SVC使用诸如“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将会”、“可能”以及这些或类似表达的否定或派生词语时，SVC就是在发表前瞻性声明。这些前瞻性陈述是基于SVC目前的意图、信念或预期，但前瞻性陈述不保证会发生，也可能不会发生。实际结果可能与SVC的前瞻性陈述中包含或暗示的结果大不相同。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，其中一些不是SVC所能控制的。例如：

·Hargreaves先生表示，酒店经营趋势在第三季度继续恢复，2022年9月和10月SVC酒店的业务活动增加，主要是周中预订的改善，SVC预计未来几个季度将进一步受益于商务旅行的持续复苏，特别是SVC的全方位服务和精选服务酒店，SVC实现了与去年同期可比的良好的RevPAR和酒店EBITDA业绩。这些声明可能暗示这些趋势将继续改善而不是下降，而SVC将因此受益；然而，酒店业和SVC的业务面临各种风险，包括超出其控制范围的风险，例如新冠肺炎疫情的影响和因此次疫情而出现或增加的市场行为，以及经济和市场状况，包括当前的通胀状况、地缘政治风险和可能的衰退。因此，酒店经营趋势和商务旅行可能不会继续改善，可能会下降，SVC的经营业绩可能会下降；

·哈格里夫斯还表示，随着酒店基本面的持续改善、超过7.5亿美元的可用流动资金以及SVC净租赁组合带来的稳定现金流，SVC将季度股息提高至每股普通股0.20美元，这反映了SVC对未来业务的信心。这些陈述可能暗示，SVC酒店投资组合的持续改善和SVC净租赁资产的稳定表现可能会继续，SVC将拥有足够的营运资金和流动性来履行其义务，并为其业务和投资提供资金。然而，SVC酒店投资组合的改善表现和SVC净租赁资产的稳定表现可能不会持续或可能下降，SVC从运营商那里获得的金额可能不足以使SVC的业务有利可图。因此，SVC可能没有足够的营运资金或流动性。此外，这些声明的其他可能影响是，SVC未来将继续以每季度0.20美元或每年0.80美元的价格支付季度股息。SVC的股息率由SVC董事会不时设定和重置。SVC董事会在设定股息率时考虑了许多因素，包括SVC的历史和预计收入、标准化FFO、可供分配的现金、当时用于支付SVC的债务和为SVC的投资提供资金的当前和预期的现金需求和可获得性、为维持SVC作为房地产投资信托基金的纳税地位而可能需要支付的分配以及SVC董事会酌情认为相关的其他因素。因此，未来的股息率可能会增加或减少，并且不能保证未来的股息率。此外，SVC的信贷协议下的借款是有条件的；以及

·SVC已经达成协议，将出售20处房产，总销售价格为1.625亿美元，预计将在2023年第一季度末完成销售。SVC物业的销售受条件所限；因此，SVC不能保证其将出售任何该等物业，销售可能会延迟、可能不会发生或其条款可能会更改。它可能完成的任何出售的价格都可能低于SVC的预期。

SVC提交给美国证券交易委员会的文件中包含的信息，包括在SVC定期报告中的“风险因素”项下或纳入其中的信息，确定了可能导致与SVC的前瞻性陈述不同的其他重要因素。新科创投向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。

你不应该过分依赖前瞻性陈述。

除法律另有规定外，SVC不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。

联系方式：

斯蒂芬·科尔伯特，董事投资者关系部

(617) 231-3223

(完)