附件10.1

租赁

在之前和之间

君主有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司

(“房东”)

和

射频实业有限公司

内华达州的一家公司

(“租户”)

目录

1.条款。本租约中对下列任何主题的每一次引用应被解释为包含本第1节中为该主题陈述的数据。

2.处所。根据本租约的条款和条件，业主将房屋出租给租客，并向房东出租租客租约。房屋出租时，承租人有权与其他有权享有租赁权的人士共同使用业主不时指定和提供的公共区域和设施，专供其雇员和访客使用。

3. TERM.

(A)概括而言。这些房屋是按租期出租的。根据《工作书》第2节的规定，如果业主因任何原因未能在开工日期当日或之前将物业的占有权交付给租户，则房东不对租户承担由此造成的任何损失或损害的责任，本租约不受影响，但开工日期每延迟一天，则不受影响。承租人应有权根据本合同附件B的条款和条件延长租期。

(B)提前入学。房东应允许租户在开工日期前十五(15)天进入房产，仅用于安装家具、固定装置和设备；但前提是(I)有关房产的占用证书(或其他法律上的等价物)应已由适当的政府当局签发，(Ii)本租约的所有条款和条件均适用于该早期入住期间，但租户有义务支付每月基本租金，并且(Iii)租户不得无理和实质性地干扰房东执行房东的工作或以其他方式为租户准备好房产的能力。为免生疑问，该等提早入场不应(X)提早本租约的到期日；(Y)提早本租约的开始日期；或(Z)构成业主根据会计准则汇编(ASC)840-10-55-19将物业交付予承租人。

4.处所的状况。

(A)该处所是以“原状”及“原状”的状况出租，而没有对其适宜性、宜居性或使用或占用的适宜性、宜居性或适宜性作出任何保证，亦无任何明示或默示的特定用途，并同意承租人已有机会检查该处所的状况，该业主并无就该状况作出任何陈述或作出任何形式的保证，而除非本条第4条另有规定，否则业主并无义务对该处所进行或批准任何工程，或作出或批准任何改善工程以供承租人使用。尽管前述有相反规定，如果(I)截至开工日期，任何适用的政府实体发布书面声明称，建筑物的基础、外壳和核心组件(“基础、外壳和核心”)，包括为建筑物和/或建筑物公共区域提供服务的基础、外壳和核心系统和设备，不符合于该日期生效的《1990年美国残疾人法》(以下简称《美国残疾人法》)(因此类不符合规定应在空置的基础上确定，而不考虑租户对建筑物的使用或拟议用途或任何改建或改善[包括房东在工作信中描述的工作](Ii)租客意识到上述不符合规定的情况，并在生效日期后一(1)年的日期(“不符合规定之日”)或之前，向业主递交上述不符合规定通知(“不符合规定通知”)，则租客的唯一补救办法是要求业主自行承担费用和开支(不包括在营运开支内)，在房东收到适用的不合规通知后的一段合理时间内，采取必要措施纠正此类不符合反兴奋剂机构的规定。如果承租人未能在不符合规定之日或之前将不符合规定通知递送给业主，业主没有义务履行上述工作(但该义务的解除不应解除业主在本租赁项下的其他义务)。

(B)尽管有上述规定，业主应按照附件C所附工作信函中的说明对房屋进行改进，并成为本合同的一部分。

5.月租。自开业之日起，基本租金应于每个日历月的第一天或之前，按照第一节规定的时间表提前支付。尽管有上述规定，在期限的前十二(12)个月内的基本租金和附加租金在此予以减免。如果房屋的实际可出租面积与第一节规定的可出租面积不同，基本租金不得调整或修改。如果开始日期的一周年应在日历月的第一天以外的任何一天，则部分月份的基本租金应根据该月的天数按比例计算。除本合同另有规定外，自开工之日起，应在每个日历月的第一天或之前按月预付额外租金。如果生效日期的一周年应在日历月的第一天以外的任何一天，则部分月份的额外租金应根据该月的天数按比例计算。房租应以美利坚合众国的合法货币支付给房东，无需通知或索要，也不得扣除或抵消，地址为第一节规定的房东地址或房东不时以书面形式指定的其他地址。承租人承认，逾期支付租金或本合同项下到期的其他款项将导致房东产生本租约未考虑的费用，其确切金额将非常难以确定。该等费用包括但不限于手续费和会计费用，以及根据物业按揭或信托契约的条款可能向业主收取的滞纳金。因此，如果房东在房租到期时没有收到租金分期付款或房客的任何其他款项, 承租人应向房东支付相当于该逾期金额的5%(5%)的滞纳金；然而，只要承租人在收到房东的书面通知后五(5)天内没有支付到期款项，承租人不应被要求就任何连续十二(12)个月期间的第一(1)次逾期付款支付滞纳金。此外，任何欠房东的款项，如果没有在到期六十(60)天内支付，应从到期之日起计息，直至按以下较低者支付：(I)最优惠利率(如下所述)加5%(5%)年利率，或(Ii)法律允许的最高利率(“违约率”)。术语“最优惠利率”是指“华尔街日报”不时刊登的最优惠利率。双方同意，这种滞纳金是对房东因租户延迟付款而产生的费用的公平合理的估计。房东接受这种滞纳金，在任何情况下都不构成对租客拖欠逾期款项的放弃，也不妨碍房东行使本合同授予的任何其他权利和补救措施。尽管本租约有任何相反规定，承租人仍应支付第十三(13)年月的基本租金分期付款^这是)本租约签订后到期期限的完整日历月。

6.税务。承租人应根据房东不时提供的估计值，每月支付超出税额的十二分之一(1/12)作为额外租金，并须遵守下文第8节规定的对账规定。尽管有上述规定，在租期的前十二(12)个月内，承租人没有义务向承租人支付超过2023年历年适用税额的年度税款的百分比。如果任何一年的税额低于基本税额，则不应向租户支付任何抵免或付款。“税”是指任何政府实体根据财产的所有权、租赁、租赁或经营情况对财产征收的所有税收，包括国家均衡度、评估和费用。房东可以在这些建筑物之间分配与建筑物有关的税费。税项不包括任何联邦、州或地方净收入、资本存量、继承、转让、替代、赠与、遗产税或遗产税、所有超额利得税、特许经营税、赠与税、继承税以及适用于房东一般或净收入(与租金、收据或物业运营收入相对)的其他税种、因房东未能及时支付到期税款或评估而导致的任何罚款或罚款、租客支付的以下任何项目(租户直接负责)以及任何其他项目包括在运营费用中；然而，如果在任期内的任何时候，任何政府实体征收或评估一项所得税或消费税，以代替或替代全部或部分房地产税或其他从价税，则该税应构成并计入税项。除上述规定外，承租人应向房东支付任何用途、租金或销售税、服务税、增值税等额外租金。, 特许经营税或任何其他租金税，以及可合理归因于租户位于房产内的设备、家具、固定装置和其他个人财产的成本或价值，或租户在房产内或为租户对房产进行的任何租赁改进的成本或价值的任何税收；然而，由于业主根据工作书建造的房屋内或对其建造的房屋所作的最初租赁改进而引起的任何税项的重新评估，应计入2023年历年，但其成本或价值不得超过(由房东合理确定的)建筑标准建造的成本或价值。房东有权参与任何确定或抗辩税额的诉讼程序。因质疑任何税种的有效性或数额或获得退税而发生的一切费用，包括合理的律师费和支出、专家费和其他证人费，应视为发生这些费用的当年的税费的一部分。

7.运营费用。承租人应每月支付超出的运营费用的十二分之一(1/12)作为额外租金，这是根据房东不时提供的估计并根据下文第8节的规定进行调节的。尽管有上述规定，租户在租期的前十二(12)个月内，没有义务向租户支付超过适用于2023年历年的运营费用的年度运营费用的百分比。在任何一年的运营费用低于基本运营费用的情况下，不应向租户支付任何贷项或付款。“经营费用”是指业主或其代表为管理、经营、维护、改善、维修或修理建筑物或物业而支付或发生的所有费用、费用、费用和支出，均按照一贯适用的健全的房地产会计和管理惯例确定，以及所有相关的管道、供暖、通风、空调、照明、电气、机械和其他系统，包括但不限于以下费用：履行业主在以下第13节中所述的义务；清洁服务，修理、保养、重新铺设和重新剥离任何停车场和船坞区域；因任何法律、条例或法规而需要的任何安装或改善(只要该法律、条例或法规没有因在生效日期之前存在的持续条件而违反)；为减少运营费用而进行的改善(前提是，此类改善的成本应合理摊销(包括未摊销成本的利息，以下列较小者为准)：(I)最优惠税率加每年5%, 或(Ii)在房东按照标准的房地产管理和会计原则合理确定的使用年限内的有效违约率)，并且只有该支出的当前摊销部分应计入发生该支出的每一适用年度的运营费用中，在任何情况下，房东可计入该支出的运营费用的摊销金额在发生该支出的任何特定年度不得超过35,000.00美元；提供任何服务或设施，如会议室、停车场、自助餐厅或体育馆外部维护、维修和重新粉刷；美化环境；除雪；水电费(包括公共区域电力)；管理费(但任何此类管理费不得超过物业总收入的5%)；用品和杂货；用品或服务的销售税或使用税；任何地役权、许可证、声明、限制性契约或协会的收费或评估；法律和会计费用；保险费(定义如下)；支付给、为或与从事经营、管理的所有人员支付的补偿和所有附带福利、工人补偿保险费和工资税, 物业的保养和维修(只要此等人士的职级一般被视为不高于楼宇经理或楼宇工程师)；以及本租约明文规定计入营运开支的任何其他开支。房东可以在该物业上的多栋建筑之间公平分配任何有利于该物业的运营费用项目。业主可根据业主合理决定的用途或其他考虑因素，在建筑物或物业的不同部分或居住者之间公平分配任何经营费用项目。如果建筑物在任何时期的入住率低于95%(95%)，房东可以将受入住率变化影响的运营费用调整为在入住率为95%(95%)的情况下本应产生的运营费用。

尽管有上述规定，但经营费用不应包括改建物业的其他租户的费用、折旧费、抵押贷款的利息和本金、地租支付以及房地产经纪和租赁佣金；房东的一般管理费用和任何其他不直接归因于建筑物或物业的经营和管理的费用；出售或融资房东在物业中的任何权益的费用；房东为修复物业损坏而发生的费用，但以房东的保险收益或第三方补偿为限；税项；应单独向大楼个别租户收取的服务和水电费；与现有或未来租户或物业其他租户进行谈判或发生纠纷所产生的合理律师费和其他费用；任何明确不包括在本租约其他地方的运营费用的成本；为大楼内的租户或其他租户翻新或以其他方式改善、装饰或重新装修可出租空间(包括空置的可出租空间，但不包括公共区域)所发生的成本，包括许可证、许可证和检查费；因房东疏忽而产生的税收处罚, 无能力或不愿意支付或提交到期申报表；业主慈善或政治捐助产生的费用；因业主违反建筑物内任何空间租赁的条款和条件而产生的费用；任何雇员没有将其几乎所有受雇时间都投入物业的工资和福利，除非这些工资和福利按比例反映用于运营和管理物业的时间，而不是花在与运营和管理物业无关的事务上的时间；增建、改建、维修或改善、更换设备及所有其他项目的费用，在房地产标准管理和会计实务中一贯适用的，应适当归类为资本支出，但前一款所列费用和下一款规定的除外；折旧和摊销，除前款明确规定外，除业主为使业主能够提供业主可能与第三方签订合同的服务而购买的材料、工具、用品和卖方类型的设备外，当允许或要求折旧或摊销时，应按前款规定的方式在物品的使用寿命内摊销，并按违约率计入未摊销成本的利息；物品的租金(除与正常维修和维护永久系统有关的需要外)，如果购买，而不是租用，将构成上文特别排除的资本项目(但是，不包括不是固定在建筑物上的设备或用于提供清洁或类似服务的财产)；费用(包括但不限于罚款、罚款、利息以及维修、更换的费用, 更改和/或改进)使物业符合生效日期生效的建筑规范和任何其他适用法律(定义见下文第12节)，并由适用的政府当局解释，包括但不限于纠正与建筑的初始设计或施工有关的违反建筑规范的任何费用，或对物业的任何其他改进，前提是此类违规行为在开始日期根据任何有效的适用建筑规范存在，并由适用的政府当局在该日期解释；营销费用，包括与谈判和准备信函、交易备忘录、意向书、协议、租赁、转租和/或转让有关的任何合理律师费，空间规划费用，以及与物业现有或潜在买家、租户或其他居住者的销售/转让/租赁、转租和/或转让谈判和交易有关的其他成本和开支(税费除外)；与组成业主的合伙企业或实体的业务运作有关的成本，与建筑物及/或物业的运作成本有所区别，包括合伙会计及法律事宜、与任何承按人的任何诉讼或由任何承按人提出的申索的辩护成本(租客的诉讼可能有争议者除外)、出售、辛迪加、融资、按揭或抵押业主在建筑物或物业的任何权益的成本、业主与并非从事楼宇及/或物业运作的雇员(如有的话)之间的任何纠纷的成本、业主与物业管理人之间的纠纷的成本、业主与物业经理之间的纠纷, 或因与其他租户发生纠纷而支付的外部费用(除非此类外部费用的支出一般使大楼的所有租户受益，并且房东在2023年历年包括此类费用或类似类型的费用，如果实际发生的话)；清理、移除和/或补救建筑物或物业内、上或下的任何有害物质(定义见下文)的费用，其产生的原因是：(A)业主在建筑物或物业内、上或下引入任何此类危险物质，违反了引入时有效的环境法；或(B)在开始实施之日，建筑物或物业内、上或下存在危险物质，该等危险物质违反自该日期起生效的环境法的范围；通过非竞争性选择程序向业主的子公司或附属公司支付间接费用或利润，用于在物业内或向物业提供管理或其他服务，或向物业提供用品或其他材料，但此类服务、用品或材料的成本应超过与房东无关联的各方在竞争性基础上提供的成本；坏账或未来改善、维修、维护、更换、增加等的准备金；以及业主已由管理费补偿的成本，但如果将该等成本计入经营费用，将导致向租户收取双重费用。

尽管本第7条有任何相反规定，在2023年之后的日历年发生的任何特定年度的运营费用中包括的可控费用总额(如下定义)，按年、累计和复合计算不得超过支出发生的前一年(包括2023年日历年)包括在运营费用中的实际可控费用总额4%(4%)，但可包括在2023年日历年发生的运营费用中的可控费用金额没有这样的限制。前款规定的可控费用上限不适用于税收。就本款而言，“可控开支”是指所有营运开支，但下列各项除外：(1)任何评估，包括与建筑物或物业或其任何部分有关的评估地区及政府规定的收费；(2)业主就该财产及/或其运作而承保的保险；(3)公用事业及清洁服务的费用，包括但不限于电费、水费、暖通空调及污水费、公用事业附加费及评估费及垃圾清运费；(4)上述改建、增建、改建、修葺及更换资本的费用；(V)清除积雪的费用；及。(Vi)支付给业主雇员、代理人或承建商的工资、薪金及其他补偿和福利的增加。

8.和解。

(A)业主如未能提交本租约所规定的任何额外租金估计或报表，并不构成放弃业主收取本租约所规定的全部或部分额外租金的权利。房东应在新历年的前一百二十(120)天内，每年向租户提供一份上一年度所有实际经营费用和税金的报表。如果租客已经支付了超过实际应付金额的运营费用或税款，房东应将任何多付的款项计入租户的下一次租金，但如果这种多付发生在租期的最后一年，则房东应在租期结束时采取商业上合理的努力，以现金偿还租客多付的金额，作为房东对账程序的一部分。如果实际应付金额超过承租人上一年的预计付款，承租人应在十(10)个工作日内向房东支付差额，该义务在本租赁期满或提前终止后继续有效。

(B)租客有权在收到业主的实际营运开支报表后四十五(45)天内，向业主发出书面通知(“检讨通知书”)，以查阅业主有关该年度营运开支的纪录。在收到及时审查通知后三十(30)天内，业主应在业主的总部或物业经理的办公室提供这些记录供租户审查。如果承租人在向承租人提供记录以供审查后的十五(15)个工作日内，未能向房东发出书面通知，合理详细地说明对房东的实际经营费用报表的反对意见，则承租人应被视为已批准房东该年度的经营费用报表，承租人无权进一步反对或质疑该陈述。房东收到租客及时发出的反对通知后，房东和租客应真诚合作，解决房东声明与租客复核意见不符的问题。如果房东和租客确定本年度的经营费用低于房东声明中的报告，房东应向租客提供抵扣未来租金的抵免，抵免租客多付的任何金额。同样，如果房东和租客确定有关年度的运营费用比房东声明中报告的要大, 承租人应立即向业主支付承租人少付的款项。承租人根据本节规定获取的任何信息均应视为机密，房东可要求承租人签署商业上合理的保密协议，作为承租人审查的条件。如果承租人聘请代理人审查任何一年的房东账簿和记录，该代理人必须(I)是注册会计师事务所，(Ii)不在应急基础上获得补偿，以及(Iii)签署关于该审查的商业上合理的保密协议。承租人应独自承担承租人因审查而产生的所有费用。即使本协议有任何相反规定，如果承租人在任何适用的通知和宽限期后仍拖欠房东的费用，或者承租人没有首先向房东支付房东的实际运营费用报表上显示的应付金额，则承租人不得查看房东的记录或对任何运营费用报表提出异议。

9.保险。

(A)租客应自租客第一次进入房产之日起，在整个租期内，以及在租客占用房产任何部分的期间内，保持以下有效的保险：

(I)商业一般责任保险，限额至少为每次事故1,000,000.00美元，一般合计2,000,000元，如承租人制造或生产一种产品，则合计2,000,000.00元已完成经营的产品或业主可能不时合理要求的较大数额，承保因使用处所而引致的人身伤害及财产损失，以及产品/已完成的经营、全面合约责任、人身伤害及广告责任；

(2)房屋所在州要求的工伤保险，包括承租人的所有雇员以及承租人在房屋内或周围工作或从事其他活动的任何承包商、分包商或其他代理人的职业伤害或疾病。此类保单应包括雇主的责任限额：每起事故至少500,000.00美元，每个雇员500,000.00美元，以及疾病500,000.00美元；

(Iii)承租人、其雇员或代理人使用的所有拥有(符号1)、非拥有(符号9)、租用、租赁和/或借用(符号8)车辆的商业汽车责任保险。这种保险单应包括对每一项人身伤害和财产损失索赔至少1,000,000.00美元的综合单一责任限额，并应规定雇员为被保险人；

(Iv)超额责任保险或保护伞责任保险，限额最少为5,000,000.00元，提供上文(I)、(Ii)及(Iii)项所规定的商业一般责任(包括人身伤害、财产损失、产品/完成业务、人身/广告伤害及全面合约责任)、雇主责任及商业汽车责任保险的基本每次事故及综合限额的额外保险限额；及

(V)承保承租人个人财产及承租人看管、保管和控制的任何财产遭受人身损害的“一切风险”的财产保险。此外，本保单应承保位于房屋内或周围的所有改建、增建、改善(包括地毯、地板、镶板、装饰、固定装置，以及租户或业主应租户的要求或为租户的利益而对房屋进行的任何改进或改善)造成的任何直接或间接的有形损害。该保险应为保险财产的全额重置价值。

(B)承租人的商业一般责任、财产和超额责任/伞状责任保单应将房东、房东的管理代理人和房东的抵押权人指定为额外保险人，并应为指定为额外保险人的各方承保的任何保险提供主要保险。承租人为满足本租约的要求而购买和维护的所有保单，必须从保险公司购买，最低评级为“A-X”或从主要评级机构之一(AM Best，Moodys，Standard&Poors，Fitch)购买，该机构已获准或有资格在房屋所在的州开展业务。

(C)承租人应在每次续保前至少三十(30)天，在交付本租赁的签立副本的同时，向房东提供每份保单的保险证书。此类保险证书应采用ACORD Form 27或ISO Form 2026或其同等格式，应证明此类保单已经或将会签发，并提供上述要求的保险范围和限额，并应规定，除非提前三十(30)天书面通知房东，否则不得取消或重大更改保险。除提供本合同要求的保险证书外，承租人还应根据房东的要求，及时提供有关承租人保险范围的任何其他信息，包括承租人保险单的完整副本。如果承租人打算或收到其保险公司出于任何原因打算取消或不续保此类保险的通知，或者如果所需的承保范围或限额将与本租赁的初始要求发生实质性变化，承租人应至少提前六十(60)天书面通知房东。如果适用的法定期限少于六十(60)天，则承租人应在收到任何取消或不续订通知后三(3)个工作日内通知房东。如果承租人未能获得或维持上述要求的保险，或未能提供所需的保险证明，房东可选择代表承租人购买此类保险。承租人应按要求支付合理的保险费外加25%(25%)的附加费，作为额外租金。房东未能代表承租人获得承保，不应限制承租人在发生未承保损失时的责任。

(D)业主须按合理审慎的业主就该物业购买和维持的数额及免赔额，购买或安排购买保险。承租人应在租赁期内向承租人支付房东保险费(“保险费”)的百分比，作为经营费用的一部分。承租人不得做或允许做任何违反、无效或增加房东保险费用的事情，并应遵守房东或其保险公司关于或影响房产状况、使用或占用的所有规则、命令、法规、要求和建议。如果承租人在房屋内或其周围从事任何导致房东保险费用增加的活动，承租人应按要求全额补偿房东的此类额外保费或附加费。

10.放弃代位权。尽管本租约有任何其他相反的条款，但房东和租客均放弃各自就其各自财产的任何和所有损失或损坏向对方追偿的权利，前提是此类损失或损坏由保险承保，或本租约要求承保此类损失或损坏。承租人应从其保险公司获得承认该豁免的背书，以证明符合本第10条的规定。

11.保证金。本租约签订后，承租人应向房东交存本租约第一节规定的保证金，金额为现金。如果承租人已支付所有到期金额并已履行本合同项下的所有义务，保证金应在租期届满后三十(30)天内无息退还承租人，且房东可在退还保证金之前从保证金中扣除承租人欠房东的任何金额。如果承租人在超过任何适用的通知和宽限期后，在本租约的任何条款下违约，房东可以(但没有义务)动用全部或部分保证金来补救违约。如果房东选择使用上述保证金，租户应在房东提出要求后五(5)个工作日内将保证金恢复到原来的金额。房东可酌情将保证金与其其他资金混合。在出售或以其他方式转让建筑物后，房东可将保证金(或保证金的任何剩余金额)转让给继任业主，租户同意仅向继任业主偿还保证金。保证金不应成为房东有权获得的任何追回的限制。

12.使用。该处所只可作准许用途，不得作任何其他用途。承租人不得或允许在房屋、建筑物或财产内或周围做任何被现行有效或以后可能颁布的任何条例、命令、规则、条例、占用证明书或其他政府要求禁止的事情，包括但不限于经修订的1990年《美国残疾人法》(统称为“适用法律”)。承租人在使用房屋和物业的公共区域时应遵守所有适用的法律。承租人使用，并促使所有承建商、代理人、雇员、受邀者和承租人的访客以防止浪费、滋扰和干扰其他居住者的方式使用处所和物业的任何公共区域。承租人不得在房产内的任何楼面上放置超过该楼面设计承载的或法律允许的每平方英尺面积的楼面荷载。承租人应自行承担费用和费用，对房屋进行必要的更改，使其符合任何适用法律。任何有管辖权的法院的判决或租客在针对租客的任何诉讼或诉讼中承认该租客在使用或占用房屋、建筑物或财产方面违反了任何适用法律，无论房东是不是一方，在房东和租客之间应是该事实的确凿证据。

13.维修；服务。

(A)除业主根据本第13条明确负有的义务外，承租人应在整个租期内自费保持和维护房屋的非结构内部部分和位于其中的所有固定附着物和设备，包括但不限于地毯、墙面覆盖物、门、管道和其他固定附着物，以及为房屋的利益进行的任何改动，干净、安全和处于良好工作状态，(B)进行维护和维修(以下第19节所述的任何伤亡损害造成的正常磨损和维修除外)，并进行所有必要的维修和更换，包括但不限于，将内部所有碎玻璃更换为与破碎的玻璃大小和质量相同的玻璃，并修理或更换专门为房地提供服务的所有系统或系统的部分，包括但不限于电力、机械、管道和供暖、通风和空调系统。要求承租人进行的所有维修和更换，其质量和等级应至少等于房东制定的最低建筑标准，并应按照所有适用法律和本租约的条款和条件，以良好和熟练的方式进行。如果租户未能按照本合同条款进行维护，房东有权采取行动，并在租户合理需要的情况下支出资金，租户应按要求作为额外租金偿还房东的费用。如果租户在房屋内使用的制热机器或设备对供暖、通风和空调系统所维持的温度有重大影响，业主保留为房屋安装附加装置的权利及其费用，包括安装费用。, 运营和维护，租户应按要求向房东支付额外租金。如果租户需要业主根据本租约提供的任何额外服务，包括在大楼正常营业时间以外提供的任何服务，房东可以但没有义务提供此类额外服务，租户同意为此支付房东的费用，包括合理的行政费、对其征收的任何税款，以及在适当情况下用于提供此类服务的任何系统的合理折旧津贴，作为应要求的额外租金。目前非工作时间使用暖通空调的收费是75美元/100美元(75.00美元)(最低收费四(4)小时)，每小时或不足一小时收费。

(B)业主应维护建筑物的屋顶、基础、外墙、结构部分、电梯(如果有的话)、任何公共区域以及电气、管道、机械和消防系统(仅限于建筑物专用系统，如洗碗机)，其费用应作为运营费用的一部分。尽管有上述规定，因租客或在租客下提出申索的任何人或承建商、代理人、雇员、受邀人士或访客或任何此等人士的严重疏忽或故意行为而对财产造成的任何损坏，均须由租客自行修理，并由租客自行承担费用，但业主有权自行选择进行该等维修，并向租客收取与此有关的一切费用及开支，而租客须在要求时支付该等费用作为额外租金。

(C)除上述规定外，在大楼的整个正常运营时间内，业主应提供：(I)公共区域的合理电量；(Ii)租户允许使用的电力；(Iii)业主合理判断所需的供暖、通风和空调，以使建筑物在正常运营时间内舒适地使用和占用；(Iv)建筑物标准的窗户清洗和清洁服务；(V)仅用于清洁和洗手间的水，以及(Vi)业主合理认为必要或适当的其他服务。大楼的正常运行时间为上午8：00。下午6点。周一至周五(节假日除外)和上午8点至下午1：00周六(节假日除外)，房东可随时调整。根据租客的要求，房东应自费更换房屋内的建筑标准灯泡和镇流器。

(D)除正常营业时间外，建筑物的保安设施须以业主认为适当的形式提供。关于大楼的卡出入系统，每1000(1,000)平方英尺的出租面积应向租户发放四(4)张钥匙卡，这些卡允许租户进入大楼。任何额外的出入卡应由租户自行承担费用和费用。然而，房东对租户、其雇员、代理人、受邀者或被许可人因盗窃或入室盗窃造成的损失或未经授权的人在房产上造成的损坏不承担任何责任，也不要求房东为任何此类损失投保。承租人应全力配合房东维护大楼内安全的努力，并应遵守房东颁布的一切合理规定。

(E)即使本第13条有任何相反规定，如果(I)租户向业主提供书面通知，说明需要维修和/或保养，而该等维修和/或保养是业主根据本租约履行的义务，并且(Ii)业主在收到该通知后三十(30)天内没有进行该等维修和/或保养，如果合理地需要超过三十(30)天来完成该等维修，且房东未能在该30天内开始进行该等修缮并在此后努力尝试完成该修缮(但在紧急情况下涉及对该房屋内的人员或财产构成迫在眉睫的严重伤害或损坏威胁的情况下，房东在收到该通知后只有一(1)个工作日，该通知必须具体说明房东有一(1)个工作日开始整改行动，或在合理必要的较晚时间内开始整改行动)，然后，承租人可以在向房东提交另外三(3)个工作日的通知，表明承租人正在采取必要的行动后，开始进行此类维修和/或维护(但如果发生任何此类紧急情况，涉及对房产内人员或财产的严重伤害或损坏的迫在眉睫的威胁，则无需额外通知)。如果根据本租约条款，该等维修及/或保养须由业主进行，但在该额外的3个营业日通知期届满前(或在任何该等紧急情况涉及对物业内的人或财产构成迫在眉睫的严重伤害或损坏威胁的初始通知期之后)(“外部修理期”)之前，业主并未进行或承诺进行该等维修及/或保养，而承租人已进行该等保养及/或维修, 则承租人有权获得房东对承租人在进行此类维护和/或维修时向第三方支付的实际、合理和有文件记录的自付费用和费用的补偿。这种补偿应在房东收到承租人发票后三十(30)天内支付，发票上列明了此类费用和开支，以及执行该工作的各方的留置权豁免。如果房东未能在30天内偿还承租人，则承租人有权从承租人根据本租约支付的下一次租金中抵消该发票的金额；然而，尽管有上述相反规定，如果(A)房东在收到租客的发票后十(10)天内向租客交付了反对承租人获得任何此类补偿的权利的书面异议，该书面反对基于房东的善意主张，即根据本租赁条款，房东不必采取此类行动，或(B)房东在收到租户的发票后十(10)天内，基于房东善意地声称此类费用过高，向租客提交了反对支付此类发票的书面反对意见(在这种情况下，房东应在10天内向租客偿还房租)，则租客无权获得此类补偿或抵扣租金，但作为其唯一补救措施，租户可提起诉讼，以确定并收取此类补偿的金额(如果有的话)。如果承租人在诉讼中胜诉并收到针对房东的金钱判决，房东应在判决发出之日起三十(30)天内向租客支付该金钱判决的金额。如果该货币判决未如此支付，则即使本租约有任何相反的规定, 承租人应有权抵销根据本租约应支付的租金，并将该货币判决的金额一并抵销。如果承租人进行此类维修和/或维护，承租人应仅使用业主在项目中使用的无关第三方承包商进行此类工作，除非该等承包商不愿意或不能以具有竞争力的价格进行此类工作，在这种情况下，承租人可使用任何其他合格承包商的服务，这些承包商通常和定期在类似建筑中进行类似工作。如果承租人采取了必要的行动，承租人应遵守本租约的其他条款和条件，但承租人进行此类维修不需要征得房东的同意。

14.分租；转让。

(A)除以下第14(F)节规定外，承租人不得将其在本租约中的权益抵押、质押、抵押或以其他方式阻碍其权益，也不得允许任何其他方全部或部分占用该租约，不得将该房产全部或部分转租，也不得转让本租约，也不得修改业主同意的任何分租或转让，在任何情况下，均不得事先征得房东的书面同意，不得无理地附加条件或扣留同意。除以下第14(F)节规定外，任何未经房东事先书面同意的转租或转让，或对任何转租或转让的修改，在房东的选择下，均为无效、无效和无效，并在房东的选择下，构成违约事件。除下文第14(F)节规定的情况外，本第14节的规定应适用于通过一次或多次转让，转让所有或实质上所有的承租人业务或资产，转让大部分股票、合伙或会员权益，或其他所有权证据，以及任何股份、投票权或承租人所有权权益，导致对承租人行使或可能行使有效控制的一个或多个实体的身份发生变化，就像此类转让是本租赁的转让一样。

(B)除以下第14(F)节所规定外，承租人必须在转让或转租的建议生效日期前至少三十(30)天征得业主的同意。在提出要求时，承租人应以书面形式向房东提供：(A)建议的受让人或分租客的姓名和地址，(B)建议转让或转租的完整副本，(C)关于建议的受让人或分租客的性质、业务和商业历史及其建议使用的合理令人满意的信息，以及(D)关于建议的受让人或分租客的银行、金融或其他信用信息，足以使房东能够确定其净值(如下文第14(C)节所述)。

(C)业主不得不合理地拒绝或延迟同意租客按照本条第14条的条款及条件提出的将处所转租或转让本租契的书面要求。在不限制业主对转让或转租有理由不予同意的其他情况下，在以下情况下，业主拒绝同意任何建议的转让或分租并非不合理：(A)建议的受让人或分租客的有形净值(不包括作为资产的商誉)不足以履行租客在本租约下的义务，(B)租客根据本租约的任何条款、契诺或条件违约，(C)建议的物业用途可能导致：(I)物业的损耗增加，(D)建议的分租客或受让人是政府机构，(E)建议的分租客或受让人是房东在过去六(6)个月内已向其提出租赁建筑物内其他地方可用空间的建议的潜在租户，(F)建议的受让人或分租客是业主或业主的任何附属公司拥有的建筑物半径五(5)英里范围内的任何建筑物的租客，(G)建议的分租客或承让人会导致业主违反另一租契或其他协议所载的任何契诺或限制；。(H)业主的贷款人(如有的话)不同意建议的分租或转让。

(D)转租或转让不得解除承租人在本租约下的义务，或改变承租人支付租金和履行承租人在本租约下应履行的所有其他义务的主要责任。在本租约提前终止后，经房东选择，任何分租客应委托房东代理，任何受让人应对充分履行本租约项下所有承租人的义务承担连带责任。房东可以要求，作为就本条款第14条的规定给予房东同意的条件，建议的分租客或受让人与房东签订书面协议，确认该分租客或受让人在本租约项下的义务。承租人应按需支付房东因每一次建议转让或分租而产生的所有法律费用，无论是否获得房东同意(在正常业务过程中每次建议转让不超过2,500美元)。如果承租人根据任何转让或分租获得的租金或其他付款超过了承租人根据本租约向房东支付的款项(如果转让的房产少于全部，则该等金额按每平方英尺调整)，则承租人应在扣除承租人实际发生的所有商业合理自付交易成本后，向房东支付超出部分的一半。房东对一次转让或转租的同意不应被视为放弃要求房东同意随后的任何转让或转租。

(E)如果租户试图在租期的最后十八(18)个月内转让其在本租约中的权益，而房东不同意所建议的转让，房东可选择完全终止本租约，租期的最后一天应为第三十(30)日^这是)房东通知租客选择终止本租约；但房客有权在收到房东终止通知后五(5)个工作日内向房东发出书面通知，撤销相应的转让其在本租赁中的权益的请求，在这种情况下，房东在本合同项下的终止权无效，且对于相应的转让其在本租赁中的权益的请求无效。如果租户试图在租期的最后十八(18)个月内转租全部或部分房屋，而房东不同意该建议的转租，则房东可以选择终止本租约中受该转租约束的部分，该空间的租期的最后一天应为第三十(30)日^这是)房东通知租客房东选择终止本租约的第二天，如果不到整个房屋受到影响，房东有权进行任何更改，使该空间成为独立的出租单位；但租户有权在收到房东终止租约通知后五(5)个工作日内书面通知房东，撤销相应的转租全部或部分房产的请求，在这种情况下，房东在本合同项下的终止权无效，对相应的转租全部或部分房产的请求无效。

(F)尽管本第14条的前述规定与之相反，承租人将本租约或处所的全部或任何部分转让或分租给(I)承租人的母公司或子公司，或(Ii)控制、由承租人控制或与承租人共同控制的任何个人或实体，或(Iii)购买所有或基本上所有承租人的资产和/或股票的任何实体，或(Iv)通过购买、合并、合并或重组的承租人或任何前述实体的继承人(第(I)、(Ii)、(Iii)和(Iv)以下有时称为“联营公司”)不应被视为根据本第14条进行的转让，因此不应受上述第14(A)条规定的征得业主同意的要求或上述第14(D)条规定的业主获得任何转让地价的权利的约束，但条件是：

(1)任何该等附属公司并未成立，该等交易亦非达成，作为(I)逃避本第14条所述义务，或(Ii)对承租人履行本租约项下义务的能力造成不利影响的诡计；

(2)承租人至少提前十五(15)天通知房东任何此类转让或转租给附属公司；

(3)承租人和承租人的继承人在任何此类转让或转租生效之日，按照公认的会计原则(但不包括商誉作为资产)计算的有形净值合计，足以履行承租人在本租约项下的义务；

(4)任何该等转让或分租均须受和从属于本租契的所有条款及条文，而该承让人或分租人须在该转让或分租生效日期或之前，以一份令业主合理满意并交付业主的书面文件，承担租客根据本租契就属于该转让标的的空间而承担的所有义务(基本租金的款额及租客就分租而须支付的超额营运开支及额外税款的百分比除外)；及

(5)承租人仍须对承租人在本租约下须履行的所有义务负全责。

本第14条第(F)款所用的“控制”，是指直接或间接拥有对个人或实体的管理层和政策作出指示的权力，或任何形式的所有权，无论是通过拥有有表决权的证券、通过合同还是其他方式。

15.弥偿；业主的非法律责任。

(A)除下列条款另有规定外，除法律禁止的范围外，作为业主签订本租约的一个重要部分，承租人不得要求或试图要求业主或其雇员或业主的代理人或承包商或其雇员(统称为“业主方”)对与租客的契诺承担责任，并同意应赔偿业主及其高级职员、董事、雇员、律师和代理人的任何和所有处罚、损害赔偿、罚款、诉讼原因、法律责任、判决、费用(包括，但不限于合理的律师费)(统称“申索”)或因以下情况而招致或引起的费用：(I)租客或任何在租客下提出申索的人使用或占用房产；(Ii)承租人或承租人或承租人的承建商、代理人、雇员、受邀者或访客的任何作为、不作为或疏忽；。(Iii)承租人或承租人或承租人的雇员、代理人、承建商、受邀者或访客或任何此等人士违反、违反或不履行本租契的任何条款、契诺或规定，或任何种类的法律、条例或政府规定；。(Iv)租客、其雇员、代理人、承建商、受邀人、访客或任何其他根据租客明示或默示邀请进入物业的人士的人身、财产或业务所受的任何伤害或损害；或。(V)在租期内在物业内发生的任何事情。尽管本第15(A)条的前述规定与此相反：(X)承租人或承租人的承包商、代理人、雇员、被许可人或受邀人所招致或遭受的利润损失、业务损失或其他后果性损害(统称“间接损害”)除外, 以上所述租客的风险承担和免除不适用于因房东或房东各方的疏忽或故意不当行为而导致的任何索赔，且不适用于房东和/或租客在本租约项下未投保或要求投保的任何索赔(统称为“除外索赔”)；及(Y)上述租客对房东的赔偿不适用于(A)任何免责索赔，或(B)业主财产的任何损失或损坏，只要房东已根据本租约第10条放弃此类损失或损害。此外，房东应赔偿、保护、保护租户和租户的高级职员、董事、股东、代理人、雇员和独立承包商(统称“租户当事人”)不受所有此类除外索赔的伤害，但以下情况除外：(1)承租人财产的任何损失或损坏，只要承租人已根据本租约第10条放弃此类损失或损害，以及(2)任何由此产生的损害。双方根据第15(A)款达成的赔偿协议，不是为了也不应解除任何保险公司根据本租赁条款要求承租人和/或房东(视情况而定)承保的保单义务。本节的规定在本租约期满或更早终止后继续有效。

(B)业主在法律未予禁止的最大程度内，对因未能保持处所、建筑物或财产保持在维修状态而造成的任何损坏，亦不对任何管道、气体、电力、水、洒水器或其他喉管或污水渠或任何喉管、水箱或固定附着物爆裂、渗漏或流动，或因任何喉管、水箱或固定附着物爆裂、渗漏或流动，或因水、雪或冰在或透过屋顶、天窗、地板门或其他地方而造成的损坏，或因其他作为而引致的任何损坏，概不负责，对建筑物的合租人或其他占用人或毗邻或相连财产的任何拥有人或占用人的疏忽，以及因未能提供任何该等服务或处所的任何服务中断而引起的财产或业务的任何损失或损害，或因该等服务未能提供或中断而导致的财产或业务的损失或损害，概不承担任何责任。此外，房东不对租客因盗窃或任何其他犯罪行为、火灾、天灾、公敌、禁令、暴乱、罢工、叛乱、战争、法院命令、征用法或任何政府当局的命令而造成的任何财产或人员的任何损失或损害负责。

(C)房东在任何情况下均不对因房东的任何过失而对租客造成的附带或后果性损害负责，不论是否已通知房东可能会发生此类损害。在任何情况下，承租人不应因承租人在本合同项下的任何违约行为而对房东造成的附带或后果性损害负责，无论承租人是否被告知可能会发生此类损害。本租契所使用的“业主”一词，就业主须履行的契诺或义务而言，仅指当时业主对建筑物的权益，而如业主对建筑物的权益发生任何转让或转让，则本租契所指名的业主(如其后有任何转让或转易，则指当时的授权人)将自动获得豁免，并在转让或转易日期后自动免除业主履行本租契所载的任何契诺或义务的一切法律责任。租客向业主以及业主在该房产中的权益的任何继承人的唯一追索权，是为了该房产和该房产所属建筑物的房东和任何继承人的利益。在任何情况下，房东或房东作为受托人的信托的任何受益人或房东的任何高级职员、董事、合伙人、经理、成员、股东、代理人、律师和雇员均不承担本合同项下的个人责任。

16.公用事业。承租人应直接与公用事业提供商签订合同，向房舍单独计量的所有公用事业单位支付费用，并应在到期时立即直接向公用事业单位付款。承租人应支付房东为该房屋提供的电费(“电费”)，作为额外租金。承租人在租约期满或提前终止后，仍有义务支付租期内向房屋提供的水电费。承租人不得使用公用事业服务提供者以外的其他公用事业服务提供者提供公用事业服务，除非承租人首先获得房东的书面同意。业主对租客因向该处所或建筑物提供的电能的供应或性质上的任何改变、故障、中断或缺陷而蒙受或招致的任何损失、损害或开支，概不负责。为确保所有公用事业的正常运行和保护，承租人同意遵守房东可能规定的所有合理规定和要求，并允许房东及其公用事业供应商使用所有电力线路、馈线、立管、布线和房屋内的任何其他机械。

17.等待。如果承租人或承租人或承租人提出索赔的任何一方在本租约期满或提前终止后仍占用房屋或其任何部分，则这种保留是无权的，在容忍的情况下，承租人应对房东因此而造成的任何损失或损害，包括由此产生的损害，向房东负责；然而，在房东签署影响物业的第三方租约后，房东应将该租约的书面通知(“新租约通知”)递送给租客，由此产生的损害赔偿责任应在(A)房东向租客交付该新租约通知之日后三十(30)日或(B)该滞留之日开始之日中较晚者生效。此外，对于继续持有的每个月或其任何部分，承租人应向业主支付每月使用和占用房产的费用，相当于(A)前一个月继续持有前两(2)个月应支付租金的150%(150%)，以及(B)在随后继续持有前一个月应支付租金的两倍(200%)。本第17条的规定不应被视为限制或排除房东的任何回收权或根据本条款授予房东的任何其他权利，无论是法律上的还是衡平法上的。

18.不得扣减或抵扣租金。承租人支付租金的契诺是并将独立于本租约的每一个其他契诺。承租人同意，承租人对房东的任何索赔不得从租金中扣除，也不得在任何诉讼中与任何租金索赔相抵销。租客支付的租金或房东收到的低于本合同规定的租金，不得被视为不是因为最早规定的租金，也不应被视为在任何支票或随附任何支票或付款的信件上的任何背书或声明，作为租金，房东可以接受该支票或付款，而不损害房东收回该租金余额或寻求本租约或法律规定的任何补救措施的权利。在上述情况下，房东有绝对权利将从租客那里收到的任何付款或其他非当期、到期或拖欠的款项用于租户的任何账户或其他付款。

19.意外伤亡。

(A)如处所或其任何部分因火警或其他意外而损毁，租客须立即通知业主。如果房屋或建筑物因火灾或其他伤亡而完全或部分损坏或摧毁，从而使房屋完全或部分无法进入或无法使用，业主应努力将房屋和建筑物恢复到与损坏前基本相同的状态。但该损害并非由租客或其任何雇员、代理人、持牌人、受邀请人或分租客的作为或不作为所致，直至该处所的修葺及修复完成为止，承租人如不能在没有实质干扰的情况下使用该部分，而在进行修葺时该部分并无人居住，则根据不可用的可出租面积与该处所的可出租总面积的比率，应减收基本租金。房东应承担维修和恢复房屋和建筑物的费用和开支，但房东没有义务花费超过可用于此类维修和恢复的保险收益净额，房东也没有义务修理或恢复或支付属于租户的任何家具、设备或个人财产的维修或恢复，或由租户或房东应租户的要求或为租户的利益对房屋或建筑物进行的任何改建、增加或改善(包括地毯、地板覆盖、镶板、装饰、固定装置)。所有此类物品的维修和恢复应由承租人独自负责。

(B)尽管有上述规定，(A)如因任何风险而损毁的建筑物超过建筑物重置价值的25%(25%)，不论该建筑物是否已损坏或损毁，或(B)业主合理地相信，即使作出合理努力，修葺及修复工程仍不能在损坏发生后九十(90)天内完成，或(C)业主合理地相信，在实质上完成该等维修及修复工程后，尚余不足两(2)年的时间(不包括任何延期选择)，或(D)如果任何抵押权人或贷款人未能或拒绝提供足够的保险收益用于维修和恢复，或(E)如果分区或其他适用的法律或法规不允许进行此类维修和恢复，房东有权在损坏发生后一百八十(180)天内通过向租户发出书面终止通知来唯一选择终止本租约。如果本租约根据前一句话终止，则本租约项下应支付的所有租金应分摊并支付至终止之日。

(C)本第19条规定的房东履行义务的所有期限均可延期，原因是迟迟未能与相关保险公司达成令人满意的和解，以及房东无法合理控制的事件。如建筑物或处所受到任何损坏或毁坏，租客有责任确保处所的安全，并在业主发出通知后，立即将属于租客或其持牌人的财产从业主所要求的部分移走，费用由租客或其持牌人承担。

(D)承租人放弃《新法》A 46：8-6和《新法》46：8-7以及任何类似或后续法律的利益。除本第19条特别规定外，承租人同意，在建筑物或其任何部分损坏或毁坏的情况下，不应免除其支付基本租金、额外租金、电费或任何其他租金项目的义务

20.居次次序；禁止反言书信。本租约明确受制于任何当前或未来的抵押或物业抵押，以及与任何此类抵押相关的所有其他签署的文件。承租人同意不提前超过三十(30)天支付租金，并委托任何一方通过任何此类抵押获得对房产的合法占有权。房东同意作出商业上合理的努力，在本租约完全签署后三十天内，以贷款人可接受的形式，向其抵押贷款人提供从属和不受干扰的协议。在业主提出书面要求后十五(15)天内，但不超过每十二(12)个月两次，承租人应签署、确认并向业主或业主的抵押权人、潜在抵押权人、土地出租人或该物业或其任何部分的潜在买家交付一份禁止反言证书，其形式和实质与附件D所附的禁止反言证书基本相似，并通过引用并入本文。承租人应对该禁止反言证书进行必要的修改，以使该证书真实、准确，意在使该物业的任何该等抵押权人、准抵押权人、准买家或土地出租人可信赖根据本第20条交付的任何该等陈述。如果承租人在房东提出要求后十五(15)天内没有提供禁止反言证书，承租人应被视为已批准房东提交给承租人的任何此类证明的内容，房东在此授权如此证明，但不因承租人未能遵守而限制房东可获得的任何权利和补救措施。

21.改建；修复

(A)未经业主事先书面同意，承租人不得在或允许对房屋进行任何改动、增建或改善(“改动”；“改动”一词应包括可接受的改动(定义见下文))，业主可自行决定不予同意。尽管与前述相反，但如果违约事件没有发生并且在适用的通知和补救期限之后仍在继续，承租人可以在未经房东同意的情况下对房屋内部进行非结构性更改、增加或改进(统称为“可接受的更改”)，前提是(1)承租人至少在开始前十(10)个工作日向房东递交此类可接受更改的书面通知。(2)在任何连续十二(12)个月期间，所有可接受的更改的总费用不超过$10,000.00(但对处所进行的任何纯粹的装饰性或装饰性的室内非结构性更改的费用不得超过上限[例如油漆和铺地毯工作])，(3)此类可接受的变更应由承租人或代表承租人按照本第21条和本租赁的其他规定进行，(4)此类可接受的变更不需要颁发建筑许可证或其他政府批准，也不需要新的或修订的占用证书或类似的许可证，(5)此类可接受的变更应由合格的承保承包商和分包商执行，他们通常和定期在类似建筑中进行类似的工作。所有改动(I)必须符合所有适用法律，(Ii)必须与大楼及其机械、电气、供暖、通风、空调和生命安全系统相兼容；(Iii)不得干扰任何其他租户或其受邀者对大楼任何其他部分的使用和占用；以及(Iv)不得影响大楼结构部分的完整性。此外，业主可自行决定是否同意附加条件，包括但不限于：(A)承租人向业主提交与改建有关的所有图则及规格，供业主事先书面批准；(B)业主事先书面批准进行改建的时间；(C)业主事先书面批准承建商及分包商进行与改建有关的工作；(D)承租人在建造改建工程前已收到所有政府当局的所有必要许可和批准；。(E)承租人向业主交付业主通常要求的保证书和保险；。(F)承租人向业主支付在商业上合理的费用，以供业主监督任何改建工程；。, 承租人及承租人的承建商是否遵守业主不时颁布的建筑规则及建筑标准，以及(I)承租人以业主要求的形式或媒介向业主交付改建工程的“竣工”图纸，均不收取任何可接受的更改的行政费用。任何政府机构或法律规定，作为承租人要求或实施的任何更改的条件或结果，与建筑物的任何修改、更改或改善有关的所有直接和间接费用，无论是在建筑物的外部或内部，均应由租户承担。房东可选择进行此类修改、更改或改进(由承租人承担全部费用)，或要求承租人直接执行此类操作。承租人不得允许因承租人或承租人的任何代理人、高级职员或雇员订购或提供的任何材料、服务或劳务而将任何机械师留置权或其他留置权置于房产或建筑物上。在不放弃本租赁项下的任何其他权利或补救措施的情况下，房东可以担保、保险或以其他方式解除任何此类留置权，租客应按要求偿还房东支付的任何与此相关的金额作为额外租金。此处包含的任何内容均不应被视为根据《新泽西法案》第44A-3节的规定授权承租人改善房屋的合同。

(B)租约期满或提早终止时，承租人须交还处于良好运作状况及状况的物业。承租人应将由承租人或代表承租人安装的任何和所有改装、固定装置、设备、数据/电信电缆和布线以及家具从房屋中移走，承租人应全面修复因移走它们而造成的任何损坏，包括任何结构损坏；然而，对于租客在业主同意下做出或导致的变更、增加或改进，承租人没有义务移除该等变更、添加或改进，除非在房东批准任何变更、添加和改进的最终施工图时，房东通过书面通知租客，确定了房东将要求租客在本租约期满或提前终止时移除的那些变更、添加和改进，在这种情况下，租户应在租赁期限届满时或之前移除该等已识别的变更、添加和改进，并修复因该移除而造成的任何损坏。尽管有上述规定，房东仍可要求租客不得拆除任何或所有的改动，而任何该等改动或改动将成为房地产的一部分，并归业主所有，不收取任何赔偿，而根据本租约，其所有权将以卖据的形式转移给业主。在业主选择时，所有未移走的改建、行业固定装置、设备、电线电缆、家具、固定装置和其他个人财产应最终被视为已被租户遗弃，并可被挪用、出售、储存, 房东在没有通知租户或任何其他人的情况下销毁或以其他方式处置，也没有义务对此做出解释。承租人应向房东支付与房东处置此类财产有关的所有合理费用，包括但不限于因移走此类财产而对建筑物或房产造成的任何损坏的修复费用，并应使房东免受因第三方(如租户的贷款人，其贷款以该财产为抵押)而产生的损失、责任或费用的损害。

(C)承租人根据本条款第21条承担的义务在本租约期满后继续有效。

22.违约；补救措施

(A)除本租约中指定为违约事件的任何其他行为或不作为外，下列各项均构成租客违约事件：(I)未能在拖欠书面通知后五(5)天内支付租金或其任何分期付款，或根据本租约或业主与租客之间的任何其他协议的条款，未能支付租户应支付的任何其他款项(可通过电子邮件将书面通知发送到业主存档的最后已知电子邮件地址)；但是，如果房东在租期内的任何十二(12)个月内向租户发出了两(2)次这样的拖欠通知，那么租客随后未能在到期时支付任何租金或其他费用，将构成本租约的违约，而不需要任何通知或治疗期；此外，根据本第22(A)条发出的任何此类通知应是附加的，而不是取代, 根据适用法律要求的任何通知；(Ii)将房屋用于任何目的而不是被允许的用途或在房屋内进行任何构成违法的活动；(Iii)本租约项下的承租人或其任何部分的权益应根据执行或其他法律程序征收，而上述征收或执行应在自征收或执行之日起十五(15)天内未清偿；(Iv)任何自愿或非自愿的破产呈请或要求公司重组或任何类似济助的呈请须由租客或租契的任何担保人提出，或须由租客或任何担保人或租客或担保人的任何财产委任接管人提出；。(V)租客或租约的任何担保人须为债权人的利益作出转让，或租客须以书面承认其无力偿还到期的租客债务；。(Vi)根据本租约要求承租人维持的任何保险将被取消或终止，或到期，或将被减少或重大改变，除非在每一种情况下，本租约允许，或双方书面同意；(Vii)如果承租人未能立即解除或担保违反本租约对房产的任何留置权；(Viii)遗漏；(Ix)如果承租人在期限内放弃或腾出房产；(X)如果承租人不按本租约要求签署和交付禁止反言证书；或(Xi)未能遵守或履行本租约中要求承租人遵守和履行的任何其他契诺或条件，并且承租人在向承租人发出书面通知后三十(30)天内未予纠正；但如果所述不遵守涉及根据房东的合理判断创造的条件, 危险或危险，承租人应被要求在四十八(48)小时内治愈。

(B)当租客发生违约事件时，业主可选择在给予或不给予租客或任何其他人任何种类的通知或要求的情况下，行使下列任何一项或多项补救，以及法律、衡平法或本条例其他方面所规定的所有其他权利及补救，而此等权利及补救是累积的，并不排除法律所容许的任何其他权利：

(I)房东可以终止本租约、收回和重新出租该房产，在这种情况下，房东有权在扣除所有预期的重租费用后，作为损害赔偿(租客可能对房东负有法律责任的任何其他款项或损害赔偿之外)追讨一笔相当于租客在租期内剩余支付的超额租金的现值超过该房产的公平市场租金价值的一笔款项。为了确定现值，房东和租客同意，利率应为当时适用于到期日或大约到期日到期日的美国财政部债券收益率的利率。如果房屋在剩余期限内的公平市场租金价值(在扣除所有预期的重租费用后)超过租户在期限剩余时间内应支付的租金价值，房东没有义务向租户支付或以其他方式贷记租户的任何该等超出的金额；

(Ii)业主可在不终止租约的情况下终止租客的管有权，收回处所，包括但不限于移走租客在处所内的全部或任何部分个人财产，并将该等个人财产存放于仓库或公共货仓，费用及风险由租客承担，并可按业主满意的租金及条款将该等财产转租给租客。为了重新出租，房东有权对房屋进行装修、修缮、改造或改建。承租人应向房东支付一笔相当于本租约剩余期限内所有租金的赔偿金，除非并直至该房产被重新出租。如果房屋被转租，承租人应负责应要求向房东支付转租租金与本租约剩余部分租金之间的任何差额，所有重新出租的费用和开支，以及所有合理的装修、维修、改建、改建、增加和收取由此产生的租金。房东收取的租金不得超过本租约规定的租金。除非向租客发出意向的书面通知，或除非有司法管辖权的法院裁定终止租约，否则业主不得将收回或接管租赁物业视为终止本租约的选择。即使有任何未终止的转租行为，房东仍可随时选择因任何违约行为终止本租约，除可能采取的其他补救措施外，还可追讨一笔相当于租客在租赁期内剩余支付的超额租金的现值超过房屋公平市场租金价值的一笔赔偿金(以及承租人可能对房东负有责任的任何其他款项或损害赔偿)。, 在扣除所有预期的重新出租费用后。如果房东按照上述规定收回房产，房东可以将所有人和财产从房产中移走，并由租户承担费用存放任何此类财产，而不承担损害责任；以及

(Iii)房东可在不免除或免除租客在本租约下的任何义务的情况下，向租客支付任何款项或履行本租约所规定的租客须作出或履行的其他行为，但并无义务。业主如此支付的所有款项和所有必要的附带费用应作为应要求的额外租金和支付该等款项的租客契约支付给业主。

(C)承租人同意房东可以随时提起诉讼，追回根据本第22条规定到期的任何款项，并且任何诉讼或追回房东在本条款下到期的任何部分，都不能作为对任何后来提起的诉讼的抗辩，因为任何金额到目前为止都没有减少到对房东有利的判决。

(D)承租人应在收到通知后，立即支付房东因收取承租人的任何欠款、履行承租人的任何义务或维护房东的任何权利或补救而发生的一切合理费用、收费和开支(包括但不限于业主聘请的法律顾问、催收代理人和其他第三方的合理费用和自付费用)及其利息，作为额外租金。承租人应支付所有合理的律师费，以及因承租人在没有房东过错的情况下导致房东卷入或牵涉到的任何诉讼、谈判或交易所产生的费用。

(E)业主因违反本租约任何条款而未能执行任何补救措施，并不表示放弃本租约的任何条款，即使该等违规行为随后继续或重复，业主的明示放弃除非以书面形式作出，否则无效，且不影响该书面放弃中指定的条款以外的任何条款，且该条款仅限于在放弃书中明确规定的时间和方式。业主在本租约终止后从租客那里收取任何款项，不得以任何方式改变租期的长短或租客在本租约下的占有权，或在发出任何通知后，恢复、继续或延长租客在收到该等款项前发出的任何通知，并同意在送达通知或提起诉讼或在对物业的管有权作出最终判决后，业主可收取及收取任何到期租金，而租金的支付并不放弃或影响上述通知、诉讼或判决。业主不应被要求向租户送达任何通知或要求，作为其行使本租赁项下的任何权利或补救措施的先决条件，但本租赁项下明确要求的通知和要求除外。承租人明确放弃任何法定要求或通知的送达，这是房东开始对承租人进行驱逐程序的先决条件，包括任何联邦、州或当地法律和条例中规定的要求和通知。

(F)如果房东在租客违约后根据上文第22(B)条选择终止本租约，房东应采取商业上合理的努力，在适用法律要求的范围内减轻其损害。

(G)如果房东违约持续超过本租约规定的任何适用通知和补救期限，承租人可以行使法律或衡平法规定的任何权利。

23.通知。本合同项下允许或要求的所有通知应以书面形式，(I)亲自送达，(Ii)通过美国挂号信寄出，预付邮资，并要求退回收据，或(Iii)由国家认可的夜间快递连夜发送，并按本租约第1节规定的通知地址寄给双方。如果通过美国挂号信发送，该通知应视为收件人在邮寄后的第二(2)个工作日收到。如果该通知是由国家认可的隔夜快递发送的，则该通知应视为收件人在第一(1)日收到^ST)在寄存到快递员处后的工作日。通知可由代理人代表房东或租客发出。房东向租客发出的任何通知，如果交付给房客，也应被视为已送达租客。

24.征用权。如果在(A)期间，整个物业或建筑物被任何具有征用权的政府或其他当局接管，或在行使该项权力的威胁下转让给该实体，或(B)物业或建筑物的任何部分被如此收取或转让，而导致物业或建筑物的其余部分因业主的单独判断而变得不适用于业主在物业上进行的租赁活动，则本租约将于取得或转让之日终止，租金应分摊至租金的日期。承租人无权在因取得或转移处所或建筑物的任何部分而作出的损害赔偿的任何谴责、裁决或判决中获得任何分摊或任何份额。

25.安静的享受。业主声明并保证其完全有权订立本租约，而承租人在支付租金及履行本租约所载的其他契诺及协议的同时，应在符合本租约的条款及规定的情况下，在不受业主阻碍或骚扰的情况下，和平及安静地拥有、持有及享用该物业。对于其他租户或第三者的任何干扰或干扰，房东不负任何责任，租户也不会因此而免除本租约的任何义务。

26.规章制度。承租人同意遵守(并促使其代理人、承包商、雇员和受邀者遵守)作为附件E的规章制度，以及房东可能不时作出的合理修改和补充，前提是这些规章制度不与本租约正文中规定的明示条款相冲突。房东同意对该物业的所有租户统一执行规章制度。但是，对于建筑物或物业的其他租户或占用人违反上述规章制度的行为，房东不负责任。

27.环境保护。

(A)“环境法”是指与环境、人类健康和安全有关的所有联邦、州和地方法律(包括但不限于判例法和普通法)、法规、条例、条例、指南、许可证、许可证、授权书、命令、法令和判决。“危险物质”是指所有爆炸性物质、放射性物质、危险或有毒物质、废物、化学品或物质、石油、石油副产品和石油产品(包括但不限于原油或其任何部分)、石棉和含石棉材料、氡、铅、多氯联苯、霉菌、尿素-甲醛，以及受任何环境法管制的所有材料、废物、化学品和物质。

(B)除在物业内使用通常在承租人的日常业务过程中使用的有害物质外，按其设计的方式并仅按照所有环境法的规定使用，然后仅以允许使用的正常数量使用，承租人不得(I)在、内、下、下制造、产生、使用、储存、处理、加工或释放任何有害物质，违反环境法，或(Ii)遭受或允许发生与该房屋或财产有关的任何违反环境法的行为。承租人应向业主及其合伙人、经理、成员、高级职员、主管、董事、雇员、代理人、继承人、受让人、受让人和承租人赔偿、辩护(由业主合理接受，并由承租人承担全部费用)，使其免受任何和所有索赔、要求、责任、损害、费用、罚款、处罚、诉讼原因和任何种类和性质的损失，包括但不限于财产价值的减值、可出租或可使用空间的损失或限制使用的损害、自然资源损害、因房屋或物业的租赁空间受到任何不利影响而产生的损害，以及为解决索赔而支付的款项，以及在租户违反本节所包含的任何契诺，在房屋或物业的内、中、外或上存在、释放或威胁释放有害物质违反环境法，或违反任何环境法时，在期限或延长期限期间或之后可能产生的合理律师费、咨询费和专家费。

(C)就本第27条而言，“费用”一词包括但不限于与任何现场条件调查或任何清理、补救、拆除、恢复、监测或维护工作有关的费用、费用和咨询费、专家费和合理的律师费。本赔偿契约在本租约终止后继续有效。尽管有上述规定，但本禁令不适用于在办公场所内可能含有微量有害物质或有害物质的普通办公产品，这些产品通常在承租人的日常业务过程中使用，以其设计方式并仅符合所有环境法，然后仅以允许使用的正常数量使用，前提是该等产品符合环境法的使用。承租人应立即将违反环境法律的任何有害物质的释放或威胁释放通知房东，如在该场所或物业内、内、下、出、至或之上。

(D)承租人应自费遵守《工业场地恢复法》，新泽西州S.A.13：1K-6及以后。以及根据该条例颁布的条例(“ISRA”)。当ISRA要求时，承租人应自费向新泽西州环保部工业现场评估局(以下简称“局”)提交所有文件、提供所有信息并遵守该局的所有要求。如果该局或NJDEP的任何其他部门决定制定清理计划，并在本租赁期限内因承租人或其员工、代理人、被许可人、受邀者或承包商的行动或不作为而在物业或场所发生的任何泄漏、排放、危险物质或废物进行清理，无论是由于承租人的行动或不作为或其雇员、代理人、被许可人、受邀者或承包商的行动或不作为所致，则承租人应自费编制和提交所需的计划和财务保证，并执行批准的计划。承租人应立即提供房东要求的所有资料以准备不适用宣誓书，并在房东要求时立即签署该宣誓书，房东不承担任何费用。

28.财务报表。承租人应不时(但每年不超过两次)在提出要求后十(10)个工作日内向房东提交财务报表副本，表明承租人当前的财务状况和上一年的经营结果，并应由承租人的首席财务官或其他负责人证明其真实无误。尽管有上述相反规定，如果承租人是一家上市公司，其股票是公开持有并通过全国证券交易所交易的，则承租人没有义务向房东交付上文规定的财务报表，只要房东随时可以获得承租人的财务报表，并且公众可以通过互联网获取。

29.经纪人。业主使用KG房地产服务公司(Patrick Luzzi)(“业主经纪人”)的服务，而租客使用新泽西州高纬物业有限责任公司(“承租人经纪人”)的服务。承租人及业主向另一方表示，承租人及业主(视何者适用而定)除业主经纪及租客经纪(视何者适用而定)外，并无任何其他经纪参与取得本租约。房东应按照房东和租客经纪人根据另一项协议达成的协议，向租客经纪人支付佣金。租客和房东双方同意，对于房东或房客经纪人以外的任何经纪人因房客或房东在本合同项下的任何失实陈述而可能对房东或租客提出的任何佣金、责任、损失、费用、损害或费用(包括合理的律师费)，房客和房东双方同意永远赔偿、辩护并使另一方不受任何佣金、责任、损失、费用、损害或费用(包括合理的律师费)的伤害。

30.其他的。

(A)时间是本租约及其各项条款的本质。

(B)本租约及本租约所载的所有契诺及协议，对本租约各方的继承人、遗嘱执行人、继承人、管理人及受让人均具约束力、适用性及效力；但除非事先经业主书面同意，否则本租约不会对承租人、继承人、管理人、受遗赠人、法定代表人、继承人、受让人或承租人有利。

(C)本租赁包含双方的完整协议、所有其他和先前的陈述、谈判和协议已合并并在此终止。除非双方以书面形式签署，否则对本租赁或其任何条件或条款的任何修改、放弃或修改均不对本租赁的任何一方具有约束力。

(D)本租约各款的标题仅为方便起见，不得被视为限制、解释、影响或更改该等款或款的涵义。

(E)本租约的解释应受房屋所在州或联邦的法律管辖，而不考虑法律冲突。承租人不可撤销地服从上述州或联邦法院的非排他性管辖权，并同意所有诉讼、诉讼、索赔或诉讼均可在此类法院审理和裁决。承租人放弃可能在任何时间对因本租约引起或与本租约有关的任何诉讼、诉讼、索赔或法律程序提出的任何异议。上述规定不应被视为阻止房东在任何其他司法管辖区提起与本租约相关的任何诉讼、诉讼、索赔或诉讼。

(F)本租约是且应被视为并解释为业主与租客共同工作的产物，因此，任何具司法管辖权的法院不得将本租约解释为任何一方作为本租约的起草人，以解决本租约所载条款或规定中的任何不一致、含糊、含糊或冲突(如有)。

(G)如果任何一方因罢工、停工、劳工问题、无法获得劳动力、无法获得材料或设备或因此而无法获得合理替代品、停电、火灾或其他伤亡、限制性的政府法律或法规、司法命令、敌人或敌对政府行动、暴动、暴动或其他内乱、战争或其他类似性质的原因而延误、阻碍或阻止履行本租约规定的任何行为(“不可抗力”)，则此种行为的履行应免除延期期间的责任，而履行任何此种行为的期限应延长一段相当于拖延期间的期限。在任何情况下，不可抗力不得免除承租人及时支付租金或本租赁条款规定的任何其他付款的责任。

(H)承租人应按要求作为额外租金偿还房东的所有自付费用，包括但不限于法律、工程或其他专业服务，或房东因承租人根据本协议提出的任何同意或批准请求而发生的费用。

(I)有司法管辖权的法院最终裁定本租赁的任何条款无效，不得影响任何其他条款的有效性，任何如此确定为无效的条款应在可能的范围内被解释为实现其预期效果。

(J)如果一个以上的个人或实体曾经是承租人，则每个该等个人和实体的责任应是连带的。

(K)如果承租人是公司、有限责任公司、协会或合伙企业，承租人应在签署本租约的同时，根据房东的选择，向房东提供其董事会(或董事会执行委员会)的决议或授权承租人签订本租约的成员或合伙人的同意书的核证副本。此外，每名代表承租人签署本租约的人士声明并保证，他或她已获正式授权签署及交付本租约，该承租人根据其注册成立或成立所在国家的法律属正式成立的公司、有限责任公司、组织或合伙企业，有资格在建筑物所在的司法管辖区开展业务，根据其注册成立或成立所在国家的法律及建筑物所在司法管辖区的法律信誉良好，有权及授权订立本租约，并且已正式采取授权承租人订立本租约所需的所有公司或合伙行动。

(L)向租客提交本租约并不是租赁该房产的要约，也不是业主为租客保留该房产的协议。在租客正式签立并向房东交付租约正本，以及房东已正式签约并向租客交付租约正本之前，房东不应对租客具有约束力。尽管本租约第一节所述的生效日期，本租约自签署和交付之日起生效，并对双方具有约束力。

(M)本租约可以任何数量的副本签立，也可以由不同的合同各方以不同的副本签立，每份副本应被视为正本，但所有副本应共同构成同一份文书。通过传真(或其他电子方式)传输的本租约的任何签名应被视为原始签名，并对本租约各方具有约束力。

(N)承租人代表并向房东保证，承租人或承租人的任何成员、股东或其他股权拥有人，都不是根据财政部外国资产管制办公室(OFAC)的规定(包括OFAC特别指定和被阻止的人名单上的人)或根据任何法规、行政命令(包括2001年9月24日的行政命令，阻止财产并禁止与从事、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易)或其他政府行动而限制美国个人或实体与其开展业务的个人或实体。

(O)承租人承认其拥有、使用和和平享用房舍的条件是承租人及时履行其在本协议下的所有义务，包括支付所有基本租金。鉴于此，承租人特此放弃其根据N.J.S.A.2a：18-60或其他类似法规的权利，以撤销房东或其管理代理人根据NJ S.A.2a：18-53向另一法院提起的拖欠基本租金的任何诉讼。房东根据后一法规提起的任何此类诉讼中提到的任何其他事项，不应放弃房东或租客就本合同项下到期和欠下的款项向适当法院单独提起诉讼的权利；也不得禁止房东因不支付基本租金以外的款项而提起处分诉讼。

31.停车。酒店的地面停车区将提供停车位。应为承租人分配三十四(34)个停车位，供其他租户共同使用，其中一(1)个停车位应保留在业主指定的地下停车区内。房东有权指定停车区供建筑物和其他各方使用，租户及其员工不得在未指定的停车区停车，特别是包括入口处。房东书面通知后，承租人应在收到通知后五(5)天内向房东提供分配给承租人及其员工车辆的国家汽车牌照号。房东不对房东非法停放时从物业中拖走的租户或其员工的车辆负责。房东不对租客、其他租客或其客户、受邀者或员工使用停车区或道路而引起的任何损害或索赔承担责任。房东不负责监管或执行任何停车位的排他性。承租人自付费用，应获发一张钥匙卡，允许承租人进入地下停车区和大楼。如果发放给租户的任何一张钥匙卡丢失，房东应向租户收取每补发一张卡50美元(50美元)的费用。如果承租人使用的停车位超过了本租约规定的范围，并且如果这种过度使用经常发生，并且如果承租人在房东书面通知任何一次违规行为后，没有减少对停车区的过度使用，则根据本租约，这种过度使用应构成违约事件，而没有进一步通知或机会纠正此类违约事件。

32.标牌。应租客的要求，房东将自费(A)仅在大楼大堂的电子名录上保存租客名单；(B)在大楼入口处的纪念碑上保存租客名单。承租人可以在通往建筑物的门口或与建筑物入口相邻的墙壁上以及在建筑物的装货码头部分安装标牌，所有费用均由承租人承担。业主可指定此类标志的设计类似于或与标识建筑物内租户的其他标志的设计和位置一致。承租人安装的此类标牌应遵守所有适用的法律和条例。除本文规定外，承租人不得在房屋或大楼内或周围安装或维护任何标牌，如果承租人安装了任何标牌，房东可自行拆除，费用由承租人承担。本租约期满或终止时，承租人安装的任何标牌应在不损坏房屋或建筑物的情况下拆除。

33.承租人享有优先认购权。如果在租期内的任何时候，业主希望将建筑物毗连的任何部分(“扩展空间”)出租给该空间中的现有租户以外的第三方，或任何其他对扩展空间拥有任何先前权利的人，业主应首先向租客发出通知(“业主通知”)业主愿意租赁扩展空间的条款和条件。业主提交的任何此类业主通知应描述适用的扩展空间及其可出租平方英尺(由业主根据适用的BOMA标准合理确定)，并应列出业主将该适用扩展空间出租给租户的条款，包括但不限于(I)该适用扩展空间可供租户出租的预计日期及其开始日期，(Ii)该适用扩展空间的租户改进施工时间表(如果有)，应考虑按公平市场条款计算的本租赁剩余期限(Iii)该适用扩展空间的应付基本租金，该基本租金应等于该适用扩展空间的现行公平市场租金，如附件B所定义，并由业主合理确定(但须受租户有权提出反对并根据附件B通过仲裁确定基本租金)，并考虑到租赁剩余期限。(Iv)该等适用扩展用地的任何租客改善津贴(该数额须由业主在考虑租约的剩余年期后，作为业主通知书所述适用扩展用地的现行公平市值租金的一部分而合理厘定), 及(V)该等适用扩展空间的租约期限，在任何情况下，租期应与该房产的租期(可根据附件B予以延长)同时终止。承租人有权在房东发出通知之日起十(10)个工作日内向业主发出通知，以符合本协议的条款和条件租赁扩展空间，但在承租人行使租约时，本租约应完全有效，并且承租人不得在任何适用的通知和宽限期之后违约。业主和租客应随即签订业主可接受的本租约修正案，以规定(I)将扩展空间包括在房产内，(Ii)增加基本租金，其金额等于业主通知中规定的金额，以及(Iii)增加租客百分比，以反映房产中包含扩展空间的情况。在所有其他方面，本租约包含的条款和条件应保持不变。如果租客未能在房东通知之日起十(10)个工作日内行使前述权利，或房客已行使其权利且房东和租客在房东通知之日起三十(30)日内未按上述规定签署本租约修正案，租客应被视为已放弃其在本条款第33条下对扩展空间的权利，房东有权将扩展空间出租给任何其他个人或实体，租客无权进一步享有扩展空间的权利。尽管承租人根据本节条款行使了出租扩展空间的权利, 房东没有义务将扩展空间的占有权交付给租户，如果在交付扩展空间的占有权之前，承租人在任何适用的通知和宽限期之后仍未履行本协议规定的义务，则在这种情况下，承租人根据本协议享有的权利将终止，并且不再具有任何效力或效力。

34.某些权利保留给房东。业主保留下列权利，业主可在不向租客发出通知或对租客负上法律责任的情况下行使这些权利，行使这些权利不得被视为对租客的使用或管有构成驱逐或骚扰，亦不得引致任何抵销或扣减租金的索偿或任何其他索偿：(A)在不少于二十四(24)小时的事先通知下(紧急情况下及/或进行定期的清洁服务，则无须事先通知)，进入该处所以检查该处所或进行修理、改动或提供任何服务；(B)更改入口或通道、门和门口，以及走廊、窗户、电梯、楼梯、停车场和任何其他公用地方的布置和/或位置；。(C)更改建筑物的名称或街道地址或处所的套房编号；。(D)在建筑物的外部或内部安装、张贴和维修任何和所有标志；。(E)在建筑物或公用地方之内、附近及附近进行修葺、装饰、改动、加建或改善工程，并为此目的暂时关闭建筑物的门、走廊及其他地方，并中断或暂停公用地方的服务或使用；。(F)时刻保留及在适当情况下使用处所内外所有大门的钥匙；。(G)授予任何人或保留在建筑物内经营任何业务或提供任何服务的独有权利；。(H)在任期的最后九(9)个月内，在合理时间展示该处所，并在该处所空置或废弃时，为重新租用该处所作好准备；。(I)在该处所内和通过该处所安装、使用和维修喉管、导管。, (J)批准可能位于楼宇内的保险箱或其他重型设备或其他物品的重量、大小及位置，并决定该等物品可移入、移出楼宇或楼宇的时间及方式；及(K)就楼宇或楼宇的营运、保养、营销或保存采取任何其他商业合理行动。减少或消除租户的采光、空气或景观不应影响租户在本租约项下的责任，也不会产生房东对租户的任何责任。任何此类进入应在合理范围内尽快完成，并以对租户造成尽可能少干扰的方式完成，房东应尽商业合理努力，根据本第34条与租户安排进入房产(除非在紧急情况下不是合理可行的)，以便租户可根据租户的选择提供一名员工或租户代表陪同。

35岁。房舍的租赁开始/验收。在业主的要求下，房东和租客应签订一份开工通知书协议(“开工通知书”)，其格式应与本合同附件的格式基本相似，如附件F所示。租客未能在十五(15)天内签署并退还开工通知书，或对开工通知书中所包含的陈述提出书面反对，应视为租户批准开工通知书中所包含的陈述。

36.放弃陪审团审判的权利。对于任何一方针对另一方提出的任何索赔、诉讼、法律程序或反索赔，房东和租客放弃各自在陪审团审判中的权利，这些索赔、诉讼、法律程序或反索赔涉及本租约、房东与租客的关系、和/或租客对房产或建筑物的使用或占用(包括根据任何现行或未来的法律、法规、法规或条例对任何伤害或损坏的索赔或任何补救措施的强制执行)。

37.正在录音。未经业主事先书面同意，承租人不得记录本租约。应业主要求，承租人应签署并确认一份简短的本租约备忘录，以供记录。

38.不能用前提替代。房东无权在租期内的任何时间将租客转移到建筑物或物业的其他空间。

[以下页面上的签名]

双方已签署本租约，特此为证。

附件A

房舍

附件B

附加规定

此续约选择权是由RF Industries，Ltd.(作为租户)和Monch Owner LLC(作为业主)签订的、日期为_的租约的一部分。

(A)承租人在给予业主至少九(9)个月的提前书面通知但不超过十五(15)个月(“行使通知”)后，可选择按所有相同的租约条款及条件续订一份为期五(5)年的额外租约(“续期期限”)，但年度基本租金除外，该租金应根据当时在莫里斯县的大楼及其他同类品质写字楼收取的“现行公平市场租金”厘定。新泽西州写字楼市场：(I)在大小、质量和条件方面与之相当的空间；(Ii)相若的租约年期；及。(Iii)相若的屋宇设备、设施和地点。然而，在任何情况下，续期的基本租金不得低于租户在紧接续期开始前一个月支付的年度基本租金。

(B)在收到租客行使通知后十五(15)天内，房东应向租客发出书面通知，告知租客续约期间的现行公平市值租金。如果房东和租客未能在房东通知后三十(30)天内就续期的年度基本租金达成一致，则在房东通知后十五(15)天内，双方应选择一名合格的商业房地产估价师，该估价师至少具有五(5)年评估莫里斯县、新泽西州写字楼市场及周边地区写字楼物业的经验。两名评估师应在保留后二十(20)天内对现行公平市场租金提出意见。如果两个评估师的意见相差三(3%)个百分点，并且经过十(10)天的诚信努力，双方无法就续订期限的基本租金达成一致，则评估师应立即联合任命一名具有上述资格的第三名评估师。第三名评估师应在五(5)个工作日内选择房东的评估师或租客的评估师之一，该第三名评估师的选择是最终的，对房东和租户具有约束力。双方应自行支付房地产估价师的费用，并平分第三方评估师的费用。一旦业主和租客同意续期的基本租金，双方应签署租约修正案，确认延长租期和调整后的基本租金。

(C)承租人根据本节延长条款的选择权应以下列各项为条件并受其约束：

(I)租户在上文(A)段所述的时限内向业主发出行使通知，以适时行使这项选择权；

(Ii)承租人在行使其选择权时或在续期开始时，根据本租约的条款和条件，不得在适用的补救宽限期之后违约；

(Iii)承租人不得将物业的任何部分转租给关联公司以外的任何转租人，或将其在本租赁中的权益转让给关联公司以外的任何受让人，但有一项明确的理解，即这种续期选项应被视为租户个人的选择，未经房东事先书面同意，不得转让关联公司；

(Iv)承租人除可选择延长上文(A)段所述的续约期外，不得再有续期选择；及

(V)业主没有义务就该处所进行任何工作。

附件C

工作信函

1.业主的工作。房东将按照《空间平面图》和作为附表1所附的房东工作表(统称为《平面图》)中所列并经承租人事先批准的方式，对房屋(房东的工作)进行某些改进。如附表1所述，房东的某些工作项目应由房东承担费用，房东的某些工作项目应由房东执行，房客应按要求补偿房东的费用。如果上述计划或业主工作的任何部分需要编制或制定额外的计划或规格，则承租人应在房东向租户提交此类额外的计划或规格后五(5)个工作日内批准或不批准。如果承租人在五(5)个工作日内不批准或不批准，将构成承租人延误(如本文定义)，并在业主选择时视为承租人对此的批准。承租人对此类平面图和规格的不同意应明确说明不同意的性质。然后，房东应修改这些平面图和规格，以纳入房东同意的租户不同意的项目。承租人对该等计划和规格的批准不得无理扣留、附加条件或拖延。房东和租客应真诚地共同努力，就此类计划和规格达成一致，双方同意，除非根据下文第4节的规定，否则承租人无权要求修改此类计划和规格，以反映本合同所附附表1中未考虑的任何工作。在批准或被视为批准时, 就本工作书而言，此类附加计划和规格应视为“计划”。房东应使用房东当时使用的建筑标准材料、数量和程序执行房东的工作。业主的工作应明确排除(I)家具的安装和(Ii)包括在租户工作中的任何工作。

2.基本完成。“基本完成”或“基本完成”是指业主的工作已经充分完成，使房屋适合其预期的用途，尽管仍有任何微小或不实质性的建造、装修或机械调整细节有待执行(“冲压清单项目”)。房东应在接到租户的通知后完成所有打字清单项目；但是，除非承租人在开工日期后十(10)个工作日内就任何打字清单项目向房东发出通知，否则房客应被视为最终批准房东完成工作，租户不得要求房东未完成本工作书要求的任何房东工作。如果业主的工作在实质上延迟完成，以致开工日期不在施工许可证交付后15周的日期，并且这种延误不是由承租人延误、额外的市政延误引起的，包括但不限于检查、不可抗力或较长的交货期项目，只要承租人有机会用房东通知后即可获得的材料替换较长的交货期项目，则作为承租人的唯一补救措施，房东应向承租人支付违约金。在房东的工作基本完成之前，相当于每天1,000.00美元的金额。尽管有前述规定或租约中任何相反的条款，如果业主的工作因租户延误而延误，则租客应开始按租约规定的租金支付租金，自开工之日起如无该租户延误，租客应开始支付租金。

3.租户延误。“承租人延误”是指以下任何一项或多项导致业主工作延迟完成的情况：(I)承租人拖欠向业主提交业主要求的与业主工作执行有关的任何信息、授权或批准；(Ii)承租人雇用的一方，包括承租人的任何雇员、代理人、承包商、分包商和物料工，履行或完成任何工作或活动；(Iii)承租人要求并经业主同意的关于完成业主工作的任何延迟或延误；(Iv)因租客或其雇员或代理人的任何作为或不作为而导致或与之有关的业主工作中的任何错误；。(V)执行任何技术转让变更(定义见下文)；或(Vi)租客的任何其他行为或不作为，导致业主的工作延迟完成。就本节而言，“违约者”一词是指房东提出要求后三(3)个工作日内，房客未采取行动或沟通。

4.更改业主的工作。未经业主事先书面同意以及业主和租客签署书面变更令，承租人将无权对计划或业主的工作进行任何更改(“TI变更”)，该变更令规定(I)TI变更的性质和(Ii)因该等TI变更而给租户造成的成本估算。承租人应独自承担所有技术转让变更的费用，并应按要求支付额外租金等费用。

5.事先进入。

(A)在业主执行工作期间，(I)承租人可在场所安装布线和布线，包括但不限于计算机布线、电缆拼接、插座、连接器和附件(统称为“布线工作”)，费用由承租人自行承担，布线工作应与业主和大厦管理部门协调，并应遵守租约的所有条款；(Ii)承租人可根据所有法律检查业主的工作进度，无需支付费用或对业主负有责任。

(B)不迟于业主预计基本完成业主工作的时间前十五(15)天，业主应允许租户进入房屋安装家具系统、设备和电话/数据设备，为租户入住房屋做准备(统称为准备工作；布线工作和准备工作在本文中统称为租户工作)。

(C)所有此类执行租客工作和检查业主工作的通道应由业主安排。对于此类通道，承租人同意(A)在接到房东的通知后，立即停止任何未经房东批准、不符合本租约规定或将干扰或延误房东工作执行的租户工作，以及(B)迅速遵守房东不时规定的所有合理程序和规定，以协调房东和租客的工作，以及大楼内的任何其他活动或工作。承租人的这种使用权应被视为受租约所有适用条款的约束，除非租约条款另有要求，否则承租人不应仅因此种使用权而有义务支付与物业有关的基本租金或额外租金。

(D)在不限制前述规定的原则下，租客在进入房产之前，应以业主合理接受的形式和内容向业主提供：(I)租客工作的详细描述和时间表；(Ii)代表租客进入房产执行租客工作或将为该工作提供材料的所有承包商、分包商和材料供应商以及所有其他租户代表的姓名和地址，以及按行业分项列出的将在房产内工作的个人的大致人数；(Iii)与承租人的工作有关的所有合同、分包合同和材料采购订单的副本；(Iv)与承租人的工作有关的所有图则和规格的副本；(V)与承租人的工作相关而需要的所有许可证和许可证的副本；(Vi)保险证书(金额令房东满意，并与租约中指明或要求的作为额外被保险人的各方)以及赔偿文书，以防止与承租人的工作相关的所有索赔、费用、费用、损害和债务；和(Vii)保证承租人有能力支付承租人的所有工作和/或房东认为适当的信用证或其他担保，以确保承租人无留置权完成承租人的工作。

(E)如承租人不履行或拒绝履行或促使其承建商履行上述任何义务，则业主可在通知承租人后，立即撤销承租人在业主工程基本完成日期前进入处所的权利。房东不对承租人本节规定的工作质量或完成情况承担任何责任，也不对承租人或承租人承包商留在或储存在房屋内的设备或用品负责。承租人根据本节进入场地的风险应完全由承租人承担。

附表1

房东作品展

所有物品均由房东安装。费用由租户支付(如有注明)。

附件D

禁止反言形式

承租人应向房东提供一份经正式确认的禁止反言证书，证明自签立该禁止反言证书之日起下列任何或全部信息的真实性和确认性。

A.租赁日期和空间描述。那个房客签下了租约，并与房东交换了日期为[插入租约日期](租契副本连同任何修订和/或修改可能需要作为禁止反言证书的证物)，涵盖批租处所，如附表_所示，位于新泽西州_。

乙方全力以赴租赁。本租约由_页组成，外加证物A-_，具有完全的效力和效力，未经任何方面的修改、更改、更改或修改；或者，如果已修改或修改，承租人应证明每次修改或修改的条款、日期和页数属实。

C.开始和终止日期。租赁期从[填写租约开始日期]，如租金开始日期与租赁开始日期不同，租金开始日期为[填上起租日期]，而租赁期将于[插入租约到期日].

D.续签或延期选项。承租人是否有任何选择续签或延长租期。如果承租人有任何此类选择权，承租人应证明该选择权的条款以及是否已行使任何选择权。

E.其他选项和权利。承租人是否有任何选择权、优先购买权或优先要约权来扩建或购买该建筑物。如果承租人有该等选择权或权利，承租人必须证明该等选择权或权利的条款属实，以及是否已行使任何该等选择权或权利。

F.承租人占有。租客是否已接受及现已全数管有该租约处所，并正根据租约缴交全数租金；或如租客并非全数管有该租约，则该租客是否已转让该租契、将该租约处所的全部或部分分租或以其他方式转让该租约或该租约处所的任何权益。承租人同意根据要求提供转让、转租或转让的副本。

G.现行最低租金。海流[选择一个：每月还是每年]根据租约应支付的基本年租金，当时[选择一个：每月还是每年]额外租金，以及根据本租约须支付的基本年租金和所有额外租金及其他费用的支付日期。

H.没有预付租金。在租约到期日前三十(30)天内未支付基本年租金或租赁项下的额外租金。

一、租金优惠。租户目前是否获得任何租金优惠、回扣或优惠；如果是，则该等优惠、回扣或优惠的条款，包括该优惠、回扣或优惠的失效日期。承租人还将确认其是否有权根据租约获得任何未来的租金优惠、回扣或减免；如果是，则确认未来的优惠、回扣或减免的条款。

J.改动已完成。根据本租约须进行的所有改建、改善、加建、扩建或建造，均已按照本租约所附租约的图则及规格完成，如附件_所示。

K.没有房东违约。据租户所知：房东在租约下不存在违约，目前也不存在仅因送达通知或时间流逝而构成违约的情况，租户也没有现有依据取消租约或因房东违约而行使任何其他补救措施。

L.没有租户违约。据租客所知：租客并无拖欠租约，目前亦不存在仅因送达通知或时间流逝而构成违约的情况，而业主亦没有现有依据可因租客违约而取消租约或行使任何其他补救办法。

承租人没有任何索赔或抗辩。据承租人所知：除上述证书上注明的情况外，目前没有任何有效的抗辩、反索赔、补偿、抵扣、租金扣减或针对执行租约任何协议、条款或条件的索赔。

N.承租人的财务状况没有变化。承租人的财务状况自签订租约之日起至本租约签订之日之间，除上述证书上注明的外，未发生重大不利变化。

没有悬而未决的破产。根据美国或其任何州的破产法，目前没有针对租户的破产或重组行动，无论是自愿的还是非自愿的。

购房者或贷款人对房东违规行为不负责任。与目前存在的事项有关的任何索赔应仅通过对租约中指定的房东的金钱判决和/或具体履行来强制执行，不得作为对强制执行租约的补偿或抗辩，除非上述证书中另有说明。

问：租户承认未来的销售/融资计划。以下两项或其中一项：

(I)承租人确认业主已通知承租人业主已与买方订立出售土地及建筑物的合约，除非事先取得买方的书面同意，否则任何书面契约的修改、修订或取消均属无效。

(Ii)承租人承认房东已通知承租人，业主在租约中的权益已经或将会转让给抵押权人；除非首先获得抵押权人的书面同意，否则任何对租约的修改、修改或取消均无效。

R.要求提供的其他信息。房东合理要求的任何其他信息。

美国禁止反言证书的诱因。该租客承认，该禁止反言书的发出是为了诱使买方完成对该土地及建筑物的购买，及/或诱使承按人作出和维持由该土地及建筑物(视属何情况而定)作抵押的按揭贷款，而该承租人明知该购买人及/或承按人(视属何情况而定)在作出及/或维持该项购买及/或按揭时，须依赖该禁止反言书的真实性。

T.签字人的授权。代表承租人签署禁止反言证明书的人是承租人妥为授权的代理人。

附件E

规章制度

如本附件E的条款与本租赁条款有冲突，以本租赁条款为准。

附件F

毕业证书

___________, 20___

___________________

___________________

___________________

Re：_。

根据上述租赁条款，我们要求您和/或有关当局确认以下声明：

1.起租日期视为_。

2.承租人确认并同意，截至本函件日期，(I)租约规定业主须对物业进行的所有改善工程已完成；及(Ii)承租人已接受物业目前的状况。

请在下面签字，并将一份副本退还给房东，以确认您同意这封信的上述条款。未能执行本信函并将其交付给房东，即构成对租户不利的确凿证据，证明上述陈述是准确和真实的。

同意并接受：

By:

姓名：

ITS：