美国 美国

证券交易委员会

华盛顿特区，20549

表格 1-SA

根据条例A的规定提交半年度报告

对于 财政半年期间结束：

June 30, 2022

UC 资产，LP

(发行人的确切名称与其章程中规定的名称相同)

537 乔治亚州亚特兰大桃树街东北，邮编：30308

(主要执行机构的详细邮寄地址)

(470) 475-1035

(发行人电话号码，含区号)

要包括在报告中的信息

有关前瞻性陈述的警示性说明

我们 在本半年度报告中以Form 1-SA(“半年度报告”)的形式作出陈述，这些陈述均为符合联邦证券法含义的前瞻性陈述。“相信”、“估计”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“寻求”、“可能”以及有关未来 期间的类似表述或陈述旨在识别前瞻性表述。这些前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性 和其他重要因素，可能会导致我们的实际结果、业绩或成就或行业结果与我们在本半年度报告或通过引用纳入本半年度报告的信息中对未来结果、业绩或成就的任何预测大不相同。

本半年度报告中包含的前瞻性陈述基于我们当前的预期、计划、估计、假设和信念，涉及许多风险和不确定性。与上述相关的假设涉及对未来经济、竞争和市场状况以及未来业务决策等方面的判断，所有这些都很难或不可能准确预测，而且其中许多都超出了我们的控制范围。尽管我们认为此类前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们的实际结果和表现可能与前瞻性陈述中陈述的大不相同。

前瞻性陈述所依据的任何假设都可能是不准确的。提醒您不要过度依赖本半年度报告中包含的任何前瞻性 陈述。所有前瞻性陈述都是截至本半年度报告之日作出的，随着时间的推移，实际结果与本半年度报告中表达的预期大不相同的风险将会增加。除非联邦证券法另有要求，否则我们没有义务在本半年度报告发布之日之后公开更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件、情况变化或其他任何原因。鉴于本半年度报告中包含的前瞻性陈述存在重大不确定性， 本公司或任何其他人士不应将包含此类前瞻性陈述视为本半年度报告中提出的目标和计划将会实现的陈述。

第 项1.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

概述

我们合作的商业目的是投资以实现资本增值。

我们的商业模式是投资于被低估或在不久的将来具有相当大升值潜力的房地产。这 通常涉及创新的投资模式，这些模式要么将物业引入新的利基市场，要么促进围绕物业的新业务关系 ，在这种关系下，物业的价值可能达到其最大潜力。它还需要有远见的 思维，在市场形势可能因新技术、新经济因素和/或新法规的出现而经历戏剧性变化之前投资于房地产。

由于我们的方法是创新的，因此我们的投资通常没有预定义的周期。我们可能需要几周的时间，也可能需要几年的时间，才能完成一个投资周期并出售投资组合物业。在我们的持有期内，物业通常不会产生太多现金收入，或者根本没有现金收入。由于我们使用历史成本作为记账方法，因此在我们出售房产之前，我们的账簿很可能会显示该房产处于亏损状态。只有这样，我们才能记录在整个投资周期内积累的所有利润(如果有的话)。这将不断导致我们的预订收入和利润出现不正常和不稳定的情况。

我们 将在本项目1末尾的《关键会计估计》中更多地讨论会计方法对财务的影响。

财务报表中的重大变化

收入变化

在截至2022年6月30日的六个月期间，我们的投资组合物业销售额降至零，因为我们在2020财年和2021财年几乎全部出售了所持住宅物业。在截至2022年6月30日的六个月里，我们没有出售任何房产。同期，我们的租金收入也有所下降，因为我们持有的住宅物业并不多，这带来了租金收入。

在此期间，在美国股市整体看跌的背景下，我们在投资组合中持有的某些有价证券也出现了未实现亏损。

我们的利息收入略有下降，因为在2022年第一季度，我们免除了 票据上950,000美元剩余余额的利息，以换取第三方将买断剩余余额。在第三方于2022年3月违约 后，我们恢复计息。

运营费用变动

与2021年上半年相比，我们的运营费用在2022年上半年保持稳定。专业费用略有增加， 因为我们在2022年初启动了一项商业计划，以努力实现二次公开募股，并将其与纽约证券交易所的向上上市 相结合。该计划后来在2022年上半年底被暂停。

我们的一般和行政费用增加了约110,000美元，从截至2021年6月30日的6个月的约70,000美元增加到2022年同期的约180,000美元。这主要是由于一般费用的增加，其中包括：1)财产税从2021财年上半年的0美元增加到2022财年上半年的约33,000美元；2)营销和广告成本增加，从2021财年上半年的约17,000美元增加到2022财年上半年的约70,000美元；以及3)差旅费用的增加，从2021财年上半年的约2,000美元增加到2022财年上半年的约20,000美元。

后两类一般费用增长主要是由于我们在2022年上半年增加了营销和业务发展活动 ，业务目标是启动二次公开募股并在纽约证交所上市，并开发2,000-5,000万美元的大麻资产投资组合。

毛利率和净利润变化

2021财年上半年和2022财年上半年，我们的毛利润分别为133,496美元和负417,700美元。同期，我们的净收入分别为负151,113美元和负844,222美元。净利润分别为每股负0.03美元和负0.15美元。我们从2022年开始派发每股0.10美元的股息，今年上半年派发了90,206美元。

毛利率和净利润的变化主要是由于我们的收入和运营费用的变化。

财务报表中的其他 重大变化

我们对关联方的贷款减少了约330,000美元，原因是：1)一名关联方在到期时还清了贷款； 和2)另一名关联方继续偿还他的预付管理费。

我们对第三方的贷款增加了约250,0000美元，原因是：1)我们向第三方提供了200,000美元的IPO前过桥贷款；以及2)我们的第三方贷款积累了未付利息。

流动性 与资本资源

现金流

作为投资者，我们不管理任何投资组合物业的日常运营，除了一些微不足道和非实质性的 运营活动。我们打算与第三方运营商/经理建立合作伙伴关系，进行日常运营。我们通常要求 第三方承担所有运营成本，但资本支出会增加物业的价值。

同时，我们实行严格的投资策略，通常只有在有现金的情况下才会进行新的投资。

在这样的商业模式下，我们通常不会有任何重大的现金承诺，除了1)管理费和专业费用，通常是稳定的和可预测的期间；2)我们的债务融资到期金额。

下表显示了下文所述期间的现金流量摘要。

现金级别变更

我们在2022年6月30日的现金储备从2021年6月30日的约270万美元减少到约387,000美元。管理层相信这是一个更健康的现金储备水平。作为一家投资公司，我们不希望手头有大量现金，这将不会产生任何回报。另一方面，我们总是需要现金储备，以便在大好机会出现时进行投资。

经营活动净额 现金(使用于)

我们的经营活动净现金从2021年上半年的负170,000美元下降到2022年上半年的约负352,000美元。这主要是由于一般和行政支出增加了约110,000美元，而我们的租金收入减少了约54,000美元。

投资活动提供的现金净额

我们的投资活动提供的净现金主要是从剥离我们现有的投资组合资产(包括 财产和贷款)获得的现金减去用于投资新投资组合资产的现金。

在截至2022年6月30日的六个月内，我们没有剥离任何物业。我们投资了235,477美元改善投资组合资产，200,000美元 用于短期贷款，并支付了大约90,000美元的股息，这导致了大约517,000美元的净负现金流。

在截至2021年6月30日的六个月中，我们从剥离投资组合资产中获得了约191万美元，获得了24,000美元的贷款 偿还，对新投资组合资产进行了约768,000美元的投资，并进行了100,000美元的新贷款投资，导致 产生了约107万美元的净现金流。

净额 融资活动提供的现金

在截至2021年6月30日的六个月内，融资活动提供的现金净额主要来自一笔建筑贷款，金额为400,000美元。

对于截至2022年6月30日的六个月，融资活动提供的现金净额主要是偿还关联方贷款和赎回166,667股A系列优先股的结果。这两笔交易相互抵消，导致净现金流为 零。

承付款 和或有

我们 向我们的普通合作伙伴UCF Asset LLC支付季度管理费。管理费按上一财年最后一天管理资产(AUM)的2.0%计算 。根据我们的章程，资产管理价值采用公平市场价值(FMV) 会计方法确定。截至2021年和2022年6月30日的六个月的管理费分别为90,575美元和90,000美元。

我们 过去曾在佐治亚州亚特兰大的Perieter Park Drive 2299号，Suite 120向独立的第三方租用空间。我们终止了租约 ，自2022年4月以来不再支付任何租金。

我们 有一笔40万美元的未偿还建设贷款，并以4.25%的年利率每月支付这笔债务的利息。债务于2022年第三季度到期，并延期12个月。

公司正在分配2021年度每股普通股0.10美元的股息。基于目前未偿还的普通单位数量，股息总额将 约为548,500美元。截至2022年6月30日底，已分发了约90,000美元。

资本 资源

自我们成立以来，我们主要通过出售以私募方式出售的有限合伙人权益来为我们的运营提供资金。根据A+法规，我们的首次公开募股已于2018年10月12日截止。此次发行募集资金的净收益为115万美元。2020年3月2日，我们完成了一家认可投资者的私募，据此，本公司共筹集了300,000美元，并于2022年6月赎回。

公司可以通过私募或公开发行其合伙单位来筹集更多资本。但是，不能保证 公司能够做到这一点。

债务 融资

截至2021年12月31日及之前，我们的未偿债务包括从当地银行获得的400,000美元贷款，由我们的子公司SHOC LLC使用。它的年利率为4.25%。它于2022年第三季度到期，并被延长了12个月。

趋势 信息

以下讨论涵盖了报告期内影响我们业务的一些重大趋势或不确定性，无论是在我们的行业中还是在宏观经济层面上。这些趋势可能会对我们的持续运营产生影响，特别是对我们的投资组合。

将我们的投资组合扩展到大麻产业

2021年9月29日，该公司宣布，我们将把我们的投资组合扩展到大麻资产。2021年11月15日，我们宣布将效仿Power REIT(纽约证券交易所代码：PW)等其他上市公司实施的类似投资策略。截至2022年6月30日，我们尚未对大麻资产进行任何投资。

将我们的投资组合从住宅投资转向创收投资

我们的房地产投资组合过去只有住宅物业。从2020年初开始，我们一直在退出对住宅物业的投资 ，将投资转向创收物业，包括爱彼迎物业和办公空间(历史地标)。 截至2021年底，住宅物业占我们投资组合物业投资的比例已降至不到50%。截至2022年6月30日，住宅物业占我们投资组合物业投资的比例已降至约40%。

新冠肺炎对全国和地方房地产市场的影响

新冠肺炎疫情对房地产市场产生了巨大影响。我们一直密切关注它的影响。我们于2021年2月23日发布了《白皮书》 ，概述了我们的主要观察、分析和结论。截至2022年6月30日，我们认为在可预见的未来，新冠肺炎不会对我们的业务产生进一步的重大影响。

区块链技术(NFT)在房地产行业的应用

在 2021年第三季度初，ALS通过购买标准物业 收购了位于亚特兰大市中心的历史悠久的Rufus Rose House。它将与区块链技术公司合作，基于某些 衍生财产权(例如，将物业形象用于商业目的的权利)发行不可替代令牌(NFT)。截至本报告期结束时，管理层没有合理的理由确定是否和/或何时会实现任何预计的NFT销售。 管理层强调，ALS收购Rufus Rose House是基于其作为写字楼的商业价值，NFT的任何 销售将提供额外的投资回报。

美国股市和对美国经济衰退的担忧

在过去的两年里，人们一直担心美国经济可能出现衰退，在我们看来，这种担忧在2022年上半年变得更加强烈。美国股市再次下调，对我们持有的有价证券造成负面影响，导致49万美元的未实现亏损。截至2022年6月30日，我们仍持有价值360,000美元的有价证券 ，这可能会受到股票市场持续波动的影响。

关键会计估计数

自我们成立以来，我们一直采用ASC(会计准则编码)946-10-15下的公允市场价值会计。我们投资组合物业的公平市场价值在每年财政年度结束前进行评估和重新评估，使用以下方法之一：1)由许可和独立的第三方进行的独立评估；2)已签署的合同，提供确定的 物业销售金额，折现为当前价值；或3)在没有其他合理方法可用的情况下，基于成本的估值。

2022年3月22日，UC Asset LP(“本公司”)管理层接到通知，美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)反对本公司关于UC Asset LP及其子公司符合公平市场价值会计准则的结论。因此，公司已将我们的财务报表改为历史成本会计，包括本文件中包含的财务 报表。

我们的 投资策略是创新的，我们的投资通常没有预定义的周期。在我们完成一个投资周期并出售一个投资组合物业之前，可能需要短短几周或长达数年的时间。在我们的持有期间，物业 通常不会产生太多现金收入，或者根本没有现金收入。由于我们使用历史成本作为记账方法，因此我们的 账簿很可能会显示该房产处于亏损状态，直到我们出售该房产的那一刻。只有这样，我们才能记录在整个投资周期内积累的所有利润(如果有的话)。只要我们仍然应用历史成本会计，这就会不断导致我们的入账收入和利润出现不规范和波动。

第 项2.其他信息

报告期间不适用 。

项目 3.财务报表

精简合并财务报表索引

UC 资产，LP

压缩的 合并资产负债表

UC 资产，LP

精简的 合并业务报表

截至6月30日的6个月，

(未经审计)

统一通信资产，LP

合伙人资本简明合并报表

截至2022年6月30日的6个月

(未经审计)

统一通信资产，LP

合伙人资本简明合并报表

截至2021年6月30日的6个月

(未经审计)

UC 资产，LP

精简 现金流量表合并报表

截至6月30日的6个月，

(未经审计)

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

(截至2022年6月30日的六个月的信息 未经审计)

附注 1--业务的组织和性质

UC Asset，LP(“合伙企业”)是一家特拉华州有限合伙企业，成立的目的是进行资本投资， 重点是成长型股权投资和房地产。该伙伴关系成立于2016年2月1日。

合伙企业由其普通合伙人UCF Asset LLC管理。

附注 2--重要会计政策摘要

(A)会计基础 合伙企业按照美国普遍接受的会计原则按权责发生制编制财务报表。投资的买入和卖出在交易结束时入账。投资 按公允价值记录，未实现损益反映在净资产变动表中。

所附未经审计的简明中期财务报表是根据美国公认会计准则(以下简称“公认会计原则”)编制的。由财务会计准则委员会(“FASB”) 会计准则编纂(“ASC”)颁布，并符合美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)的规章制度。我们认为，随附的未经审计的中期财务报表包含公平列报所需的所有调整(属于正常的经常性性质)。截至2022年6月30日的6个月的经营业绩不一定代表截至2022年12月31日的年度的预期业绩。

(B)合并原则合伙企业的合并财务报表包括UC Asset、LP及其全资子公司的财务报表：Atlanta Landsight，LLC，SHOC Holdings LLC，Hotal Service LLC和OK4ZO Properties LLC。公司间的所有余额和交易均已注销。

(C) 使用估计按照美国公认的会计原则编制财务报表要求管理层作出影响资产和负债报告金额的估计和假设，披露财务报表日期的或有资产和负债，并报告报告期内的收入和费用。实际结果可能与这些估计不同。

(D) 公允价值计量合伙企业按公允价值记录和持有其投资，公允价值定义为合伙企业在资产负债表日与市场参与者进行有序交易时将收到的出售资产的价格。在相同资产缺乏活跃市场的情况下，此类计量涉及基于市场可观察数据的假设的发展，以及在缺乏此类数据的情况下，与市场参与者在资产负债表日发生的假设交易中使用的内部信息一致的内部信息。

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

附注 2--重要会计政策摘要，续

(D) 公允价值计量，续

可观测的投入反映了从独立来源获得的市场数据，而不可观测的投入反映了管理层的市场假设。 优先考虑可观测的投入。这两种类型的投入创建了以下公允价值层次结构：

级别 1：相同资产或负债的活跃市场报价。

级别 2：活跃市场中类似工具的报价，非活跃市场中相同或类似工具的报价，以及其投入可观察到或其重要价值驱动因素可观察到的模型衍生估值

级别 3：无法观察到估值模型的重要输入

普通合作伙伴维护政策和程序，以使用可用的最佳和最相关的数据对工具进行估值。此外，普通合伙人还会审核估值，包括对某些工具进行独立的价格验证。此外，在其他情况下，获得 独立的定价供应商以帮助对某些工具进行估值。

(E)现金和现金等价物合伙企业将原始到期日为三(3)个月或以下的所有高流动性债务工具视为现金等价物。

(F)投资该合伙企业的核心活动是对房地产进行投资。多余的资金存放在金融机构中。

对短期贷款的投资 按公允价值记录，这是由于其短期到期日和适中的利率而公布的金额。 投资组合按合伙企业普通合伙人真诚确定的估计公允价值记录。 未实现收益和亏损在收益中确认。

由普通合伙人厘定的投资的估计公允价值分别为7,436,461美元及8,523,230美元，相当于合伙人于2022年6月30日及2021年12月31日的资本的87.98%及93.53%，其价值已由普通合伙人在缺乏可轻易确定的市场价值的情况下作出估计。由于估值的内在不确定性，普通合伙人对价值的确定可能与投资存在现成市场时实现的价值有很大差异，而差异可能是实质性的。为解决120万美元票据的应计利息而收到的Puration Inc.普通股1亿股 在持有待售时按市值计价。

(G) 联邦所得税作为有限合伙企业，合伙企业不是联邦或州所得税的纳税实体； 因此，未在所附财务报表中记录所得税拨备。合伙企业的收入或亏损 根据其所有权百分比反映在合伙人的个人或公司纳税申报单中。

正如财务会计准则委员会会计准则编纂(ASC)第740主题所定义的那样，管理层认为有必要对存在重大不确定性的税务状况缴纳所得税、不计提任何准备金或承担任何责任。因此，这些财务报表中没有计入不确定税务状况的准备金或负债 。通常，合伙企业纳税申报单将在三年内开放，以供联邦所得税 纳税审查。

(H) 有价证券投资的收入利息收入记为应计收入。

(I) 某些前期项目已重新分类，以符合本期列报。

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

附注 2--重要会计政策摘要，续

(J) 最近的会计声明合伙企业管理层不认为最近发布但尚未生效的任何会计声明如果通过，将对所附财务报表产生实质性影响。

附注 3--流动资金和持续经营考虑因素

合伙企业的合并财务报表是在持续经营的基础上编制的，其中考虑了正常业务过程中的资产变现以及负债和承诺的结算。在截至2022年6月30日的六个月中，合伙企业的净运营亏损约为844,222美元，现金使用为352,357美元。这些情况使人对我们作为持续经营企业的持续经营能力产生了极大的怀疑。随附的简明综合财务报表不包括任何必要的调整，如果我们无法继续经营下去的话。

附注 4-金融工具公允价值

(A) 现金和现金等价物短期且风险很小或没有风险的金融工具的公允价值被视为公允价值等于账面价值。

(B) 无担保贷款投资由于短期性质和市场利率与信用风险水平相称，短期无担保贷款的公允价值被视为具有相当于账面价值的公允价值。截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别有600,000美元和700,000美元的贷款。

(C) 组合投资组合投资由非公开交易的成员股权组成。当特定工具或具有相似特征的其他工具的相关市场活动有限或没有相关市场活动时，普通合伙人(“GP”)使用被投资实体的房地产估值报告作为估值的基础。3级包括参考估值报告定价的有价证券投资 。GP对定价进行内部审查，以确保所用估值的合理性 。根据现有资料，管理层相信所提供的公允价值代表于计量日期出售个别资产时应收取的价格(退出价格)。

被投资实体资产的公允价值部分是通过依赖物业的第三方估值和/或经批准的第三方内部准备的对邻近可比物业最近报价或价格的分析来确定的。 第三方估值和内部开发的分析受到当地市场经济、市场供应和 需求、竞争条件和可比物业价格的重大影响，并根据预期销售日期、地点、物业规模和 其他因素进行调整。每一处房产都是独一无二的，并根据房产所在的特定市场进行分析。为了建立对特定物业的重要假设，GP分析历史趋势，包括GP运营实现的趋势(如果适用)，以及影响该物业的市场和经济的当前趋势。这些方法使用不可观察的输入 来为GP的属性制定公允价值。由于GP每个属性的唯一性导致不可观测输入的数量和变化，GP在其属性评估方面不使用不可观测输入的标准范围。

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

附注 4-金融工具公允价值，续

(C) 投资组合，续

经济因素、消费者需求和市场状况等方面的变化可能会对第三方估值和/或内部准备的最近报价或可比物业价格分析中使用的估计产生重大影响。因此，估计可能与被投资部门通过处置这些资产最终实现的金额有很大差异。

下表列出了按经常性基础计量的资产和负债的公允价值：

公允价值计量具有主观性，涉及不确定性和重大判断事项；因此，结果无法通过与独立市场的比较而准确确定、得到证实，也可能无法在实际销售或工具的即时结算中实现。

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

附注 4-金融工具公允价值，续

(C) 投资组合，续

任何计算方法都可能存在固有的弱点，所使用的基本假设的变化，包括贴现率和对未来现金流的估计，可能会对结果产生重大影响。由于所有这些原因，本文提出的公允价值计算的汇总不代表，也不应被解释为代表合伙企业的基本价值。

一般而言，亚特兰大被投资人物业的公允价值对不可见投入的变动并不敏感，因为物业的持有期一般少于六个月。一般情况下，这种不可观察到的投入的变化需要六个月以上的时间才能对这些物业的公允价值产生超过1%至2%的显著影响。达拉斯被投资人的财产对不可观察到的输入的变化更敏感，因为由于其规模和未开发状态的性质，该财产是以较长的时间范围获得的。

下表列出了定期测量的3级仪器的变化：

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

附注 5--信用风险集中

A) 合伙企业持有的现金资金由联邦存款保险公司(FDIC)担保，最高可达250,000美元。 合伙企业的现金余额分别比2022年6月30日和2021年12月31日的FDIC保险限额高出137,332美元和933,224美元。

注 6-大写

合伙企业资本结构由1名普通合伙人和81名有限合伙人组成。截至2022年6月30日和2021年12月31日，合伙企业的总出资分别为5,843,967美元和7,078,395美元。有限合伙人共同单位为2022年6月30日和2021年12月31日的5,485,025个单位。截至2022年6月30日和2021年12月31日，有限合伙人首选的A系列单位分别为0和166,667个。

首选设备具有以下权利和特权：

2022年6月，合伙企业将一张本金300,000美元的应收票据与39,100美元的应计利息交换，换取了166,667股A系列优先股，这些优先股后来被注销。

B) 利润和亏损的分配合伙企业的净利润按每个合伙人对合伙企业所有清算组合投资的出资比例分配给有限合伙人。亏损按各合伙人各自出资的比例分配给所有合伙人 ，但前提是，如果利润以前是以不同于出资比例的方式分配的 ，则亏损的分配顺序与该等利润以前分配的顺序相反。

全科医生以20%的比例分享合伙企业的利润，有限合伙人的年化回报率高于10%。从2020年1月1日起，全科医生以20%的比率分享合伙企业的利润，有限合伙人的年化回报率为8%。

注： 7-管理费-相关方

合伙企业每年向UCF Asset LLC支付管理费。管理费在会计年度的第一天 按经审计账面价值的2.0%计算，按季度支付。截至2022年和2021年6月30日的6个月，管理费分别为90,000美元和90,5758美元。

UC 资产，LP

简明合并财务报表附注

注 8-后续事件

(A) 投资组合2022年9月，该合伙企业通过其全资子公司Atlanta Landsight LLC回购了德克萨斯州的土地，以换取ALS持有的本票950,000美元，应计利息147,250美元和252,750美元现金。这张钞票是由土地担保的。

(B)短期债务2022年8月，该伙伴关系发行了一张期票，以换取100,000美元现金。本票据的到期日为2022年11月29日，年利率为12%。

签名

根据《条例A》的要求，发行人已正式授权下列签名人代表其签署本报告。

UC 资产，LP

根据A规则的要求，本报告已由下列人员以签发人的身份在下列日期签署。

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