EX-10.34

第十一条修正案(“修正案”)于2022年6月28日(“生效日期”)由特拉华州有限责任公司(“房东”)Hudson 1740 Technology，LLC和特拉华州公司(“承租人”)Nutanix，Inc.共同制定和生效。

业主(作为特拉华州有限合伙企业CA-1740 Technology Drive Limited Partnership的权益继承人)和租户是该特定办公室租约的双方，该租约日期为2013年8月5日(“原始租赁”)，先前由日期为2013年10月9日的特定第一修正案、日期为2014年4月17日的特定第二修正案、日期为2014年10月13日的特定第三修正案、日期为2015年3月23日的特定第四修正案(“第四修正案”)、日期为2016年7月28日的特定第五修正案、日期为2017年4月11日的特定确认函、由日期为2018年1月29日的特定第六修正案修订，根据日期为2018年4月4日的某项第七修正案(“第七修正案”)、由日期为2020年11月23日的某一项第八修正案、由日期为2021年8月23日的某一第九修正案及根据日期为2022年5月18日的某第十修正案(“第十修正案”)(经修订，称为“租契”)。根据该租约，业主已将位于加州圣何塞科技大道1740号的大楼(“该大楼”)内现时共约196,011平方尺的可出租办公空间及约236平方尺的可租用储存空间(统称为“现有物业”)租给租户。

因此，考虑到在此引用的上述陈述、本文所载的相互契诺和条件以及其他有价值的对价，房东和租客同意如下：

房舍。承租人特此确认，自Suite 460扩建生效日期(根据第七修正案第8.2节定义)和Suite 100扩建生效日期(根据第七修正案第9.2节定义)(预计于2022年7月1日左右)较晚的日期起，承租人将租赁大楼内所有215,857平方英尺的可出租平方英尺。因此，从(I)Suite 460扩建生效日期和(Ii)Suite 100扩建生效日期中较晚的日期起，并在第十一修正案延展期内继续，承租人将独家使用现有物业、Suite 460、Suite 100、以及大楼的所有公共区域，包括停车场结构、花园和运动场，以及与大楼和停车场结构相关的所有外部区域(所有这些在本文中和在经修订的租约下的所有目的均称为“房产”)。

所有该等基本租金应由租户根据租约条款支付，并须受租约条款所载的所有现有租金减免及优惠所规限，包括第十修正案第1.1节所载。如截至2024年6月1日，如未发生Suite 460扩建生效日期及/或Suite 100扩建生效日期，则基本租金将会下调，如未发生Suite 460扩建生效日期，则以209,444可租平方英尺计算；若未发生Suite 100扩建生效日期，则以213,087平方英尺计算；若Suite 460扩建生效日期及Suite 100扩建生效日期均未发生，则以206,674平方英尺计算。

费用和税金。在第十一修正案延期期间，承租人应按照租赁条款支付承租人应承担的费用和税款；但条件是，在第十一修正案延期期间，(A)如果Suite 460扩建生效日期和Suite 100扩建生效日期均已发生，则承租人的份额应为100%，(B)基准年度为2024年。尽管有上述规定，租户的分成比例应为：Suite460扩展生效日期之前但Suite100扩展生效日期之前的95.7458%；Suite460扩展生效日期之前但Suite100扩展生效日期之后的97.0291%(如果Suite100扩展生效日期早于Suite460扩展生效日期)；Suite100扩展生效日期之前但Suite460扩展生效日期之后的98.7167%(如果Suite460扩展生效日期早于Suite100扩展生效日期)。在Suite 460扩展生效日期和Suite 100扩展生效日期中较晚的日期之后，租户的分成应为100%。

6.1.

房屋的配置和条件。租户承认其目前拥有现有物业(并将于Suite 460扩建生效日期拥有Suite 460，于Suite 100扩建生效日期拥有Suite 100)。房东和租客承认并同意，位于房产内的某些阳台不符合适用法律。房东应自费使位于房屋内的所有阳台符合所有法律。除本协议另有规定外，承租人同意接受现有房产的“原样”，不接受房东对其配置或状况的任何陈述，房东没有任何义务履行或支付任何更改或改善费用。

6.2.

负责改善房舍。自本第十一条修正案之日起，承租人有权根据本修正案附件A所附的工作书对房屋进行改善，并获得房东的津贴。房东和租客特此确认，本修正案第1.4节和第2节中提到的任何剩余津贴之外，房东和租客将在附件所附工作书中提供的津贴之外的津贴。

即使本第7条有任何相反规定，2023年1月的整个日历月，该房产的基本租金应部分减免576,089.00美元；但是，如果存在违约，而这种减免适用，则减免应推迟到违约被纠正的日期(如果有的话)。

所有该等基本租金应由租户根据租约条款支付，并须受租约条款所载的所有现有租金减免及优惠所规限，包括第十修正案第1.1节所载。如尚未发生Suite 460扩建生效日期及/或Suite 100扩建生效日期，则应调低上表所列基本租金，如未发生Suite 460扩建生效日期，则以209,444可租平方英尺计算；若未发生Suite 100扩建生效日期，则以213,087平方英尺计算；若Suite 460扩建生效日期及/或Suite 100扩建生效日期均未发生，则以206,674平方英尺计算。

扩展选项。根据第四修正案第7条的条款和条件，承租人应保留将整个物业的租约期限再延长一(1)个额外三(3)年的权利，但条件是(A)该第7条中所有提及的“第二次延长到期日”应指上文第1节中提到的第十一修正案“延长到期日”，以及(B)第7.2条最后一条中对“2018”的提及。(B)第四修正案最后一款中的“2018年”应修改为“2030”。

能源使用量。如果承租人(或通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何一方)直接向供应商支付建筑物内的任何能源消耗，则承租人应应要求立即向房东交付(或根据房东的选择，签署并交付一份文件，使房东能够从该提供商那里获得)任何有关该等耗能的数据，而根据任何适用法律，房东出于基准目的或向潜在买家、租户或抵押贷款机构披露这些数据是合理的。

因此，根据《加州民法典》第1938(E)条，房东在此进一步声明：“认证通道专家(CASP)可以检查主题房屋，并确定主题房屋是否符合州法律规定的所有与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律不要求对标的房屋进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业地产所有者或出租人不得禁止承租人或租户对标的房屋进行CASP检查，以了解承租人或租户的占有率或潜在占有率。双方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及纠正场所内违反与建筑相关的无障碍标准所需的任何维修费用的安排达成一致。

根据上述规定，房东和租客同意，如果租户要求对房屋进行CASP检查，则租户应支付(I)检查费用，以及(Ii)除本修正案另有明确规定外，为纠正违反与建筑相关的无障碍标准而在房屋内进行必要维修的费用。

11.5.

本协议的每一方及其各自的继承人和受让人应被授权依赖通过传真、PDF或DocuSign(或类似文件)交付的所有各方的签名，以构成本协议正式授权的、不可撤销的、实际的、当前的交付以及每个人和实体的原始墨迹签名。本修正案可一式两份执行，每一份应视为原协议的一部分，所有副本共同构成一份协议。

11.7.

承租人应赔偿业主、其受托人、成员、负责人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员、抵押权人和代理人，以及任何该等代理人各自的委托人和成员，使其不受任何声称代表承租人的经纪人(第一太平戴维斯除外)就本修订提出的所有索赔的损害。房东应赔偿租客、其受托人、成员、委托人、受益人、合伙人、高级管理人员、董事、雇员和代理人，以及任何此类代理人各自的委托人和成员，使其免受任何声称代表房东的经纪人就本修正案提出的所有索赔。承租人承认，房东的任何附属公司的任何代理人或雇员就本修正案提供的任何协助，仅作为代表房东完成交易的对承租人的通融，而不是作为承租人的代理人。

如本附件A(本《工作信函》)所用，下列术语应具有以下含义：

(i)

“承租人改善工程”是指根据本工作书在建筑物或公共区域内进行的所有改善工程。承租人改善工程可自生效之日起在大楼内施工，但须经业主根据本工作书下文第2.2节的规定进行审查和批准。对公共区域的任何拟议改进应符合公共区域的建筑标准规格和饰面。

1.1

零用钱。承租人有权获得一次性租户改善津贴(“津贴”)，金额为8000,000.00美元，用于津贴项目(定义见下文第1.2节)。承租人应有权从本协议完全签署和交付之日起及之后使用该津贴。承租人应负责与租户改善工程相关的所有费用，包括津贴项目的费用，只要这些费用超过(A)津贴或(B)房东根据本工作书要求为此支付的总金额中较小的一者。尽管本协议有任何相反的规定，如果租户未能在2028年5月31日(“津贴截止日期”)之前使用全部津贴，因为该日期可能会因房东延误或不可抗力延误而延长，则未使用的金额应返还给房东，租户对此不再有任何权利。在此使用的术语“房东延误”是指(I)房东未能及时批准或不批准与本工作书有关的任何需要房东批准的事项；或(Ii)房东无理干预(根据行业习惯和惯例判断)租户改善工作的实质完成，客观上阻止或延误租户改善工作的建设超过津贴期限。如本文所用，术语“不可抗力延误”是指罢工、停工、劳工问题、无法采购材料、停电、政府暂停或其他政府行动或不作为(包括未能、拒绝或延迟发放许可证、批准或授权)、禁令或法院命令、暴动、叛乱、战争、火灾、地震, 洪水或其他自然灾害或其他类似性质的原因，不是承租人在进行承租人改善工作时的过错。如果发生房东延误或不可抗力延误，只要承租人在事件发生后十(10)个工作日内向房东提交书面通知，说明房东延误或不可抗力延误(视情况而定)，则津贴期限应延长一段相当于该延误期间的时间。

1.2.1

津贴项目。除本工作书另有规定外，房东只能为以下项目(“津贴项目”)支付津贴：(A)承租人建筑师和工程师的费用(如有)，以及任何审查费(见下文第2.3节)；(B)与承租人改进工作有关的平面费、许可费和许可证费；(C)承租人改善工作的费用，包括下班后费用、测试和检查费用、货运电梯使用、吊装和垃圾清除费用、承包商费用和一般条件；(D)承租人的图则和规格(“图则”)要求对房舍或建筑物的基础、外壳或核心部分进行任何改动的费用(包括因此类工程是在无人居住的基础上进行的)，包括所有直接的建筑和/或工程费用以及与此相关的开支；。(E)法律规定的对图则或承租人改善工程的任何改动的费用；。(F)协调费(见下文第2.3节的定义)；。(G)销售税和使用税；。及(H)业主为执行租客改善工程而支出的所有其他费用。

按行业分列的承租人改善工程完成率价目表，详细说明已完成和未完成的部分(经批准的请求应视为承租人对其中所述工程和材料的批准和接受)；(2)已根据其产生津贴项目的所有第三方合同(包括变更订单)的副本(统称为“承租人改善合同”)；(3)向房地提供并在付款请求中涵盖的所有劳务和材料的发票副本；(Iv)根据《加州民法典》第8132和/或8134节(视适用情况而定)，对向房屋提供此类劳动力或材料的各方执行的有条件的机械师留置权解除(以及根据本款支付的任何先前付款的无条件执行的机械师留置权解除)；以及(V)房东合理要求的所有其他信息。在符合本合同条款的情况下，房东应在收到此类材料后30天内向承租人交付支票，支付给承租人的金额为承租人根据前一句话要求支付的金额，减去针对所有硬成本(与建筑、工程和许可成本不同)的10%保留金，除非这种10%的保留金已反映在付款请求中(该等保留金的总额)。(B)津贴的任何剩余部分的金额(不包括最终保留)。房东支付此类款项不应被视为房东批准或接受承租人付款申请中所述的工作或材料。

1.2.2.2

最终保留额。在符合本合同条款的情况下，房东应在下列最迟的时间后30天内向租客交付一张最终保留的支票，以及用于支付津贴项目所需的任何其他未支付部分的津贴：(A)根据批准的计划和规格完成租户改善工程；(B)房东收到(I)所有租户改善合同的副本；(Ii)为房屋提供的所有劳动力和材料的发票副本；(Iii)执行符合加州民法典第8134条的无条件技工留置权释放，以满足根据上文第1.2.2.1节支付的所有先前付款(在之前未提供给房东的范围内)，以及执行无条件的最终技工留置权释放，以满足加州民法典第8138节对最终保留房产提供的所有劳动力和材料；(Iv)承租人建筑师以房东合理接受的形式出具的证明租户改善工程已基本完成的证书；(V)已获得承租人合法占用房产所需的所有政府批准的证据；以及(Vi)房东合理要求的任何其他信息；(C)租户向房东交付的“竣工”图纸(如果房东要求，为CAD格式)；或(D)租户遵守房东关于城市审批、关闭任务、租户承包商、财务关闭事项和租户供应商的标准“收尾”要求的情况。房东对最后保留的付款不应被视为房东批准或接受承租人付款申请中所述的工作或材料。

2.2

平面图和规格。房东应在房东从承租人处收到或双方签署并交付本协议后的所需期限(定义如下)内，向承租人发出批准或不批准承租人改善工程的任何拟议计划和规格的通知。此处所用的“所需期间”是指(A)施工图的15个工作日，以及(B)任何其他计划和规格(包括空间计划)的10个工作日。任何此类不批准通知应合理详细地说明房东不同意的依据，以及解决房东反对意见所需的变更。如果房东未能及时做出回应，租户可以向房东递交书面通知，书面通知必须用粗体和大写字母标明：“在收到本书面通知后五(5)个工作日内，未能对本书面通知作出回应，即构成对提议的租户改善工程计划和规格的批准。”如果房东未能在5个工作日内作出回应，则房东将被视为已批准适用的图则和规格。当承租人请求业主批准承租人改善工程的计划和规格时，如果承租人明确要求房东确定房东根据原租约第8条要求拆除的任何此类承租人改善工程，并且房东对该等计划和规格的批准被视为按照本条款的规定批准，则房东应被视为在租约到期或提前终止时不要求拆除承租人改善工程。

2.4

租户默认。尽管本协议有任何相反的规定，但如果承租人在承租人改善工作完成之前，超出任何适用的通知和补救期限，在本协议项下违约，则(A)房东应免除本工作书项下的义务，并且房东可促使承租人承包商停止承租人改善工作，直到该违约行为得到纠正，以及(B)承租人应对由此导致的承租人改善工作完成的任何延误负责。


的时间段第十一修正案延长任期	每平方年率英尺(四舍五入至一美元的最接近的百分之一)	月度基本租金
June 1, 2024 – May 31, 2025	$54.11	$973,399.36
June 1, 2025 – May 31, 2026	$55.74	$1,002,601.34
June 1, 2026 – May 31, 2027	$57.41	$1,032,679.38
June 1, 2027 – May 31, 2028	$59.13	$1,063,659.77
June 1, 2028 – May 31, 2029	$60.91	$1,095,569.56
June 1, 2029 – May 31, 2030	$62.73	$1,128,436.64


期间	每平方英尺的年利率(四舍五入到1美元的最接近的100位)	每月基本租金*
生效日期-2023年3月31日	$44.30	$796,872.09
4/1/2023 – 7/31/2023	$45.63	$820,896.24
8/1/2023 – 5/31/2024	$50.90	$915,577.93


房东：	哈德逊1740科技有限责任公司特拉华州一家有限责任公司发信人：Hudson Pacific Properties，L.P. 一家马里兰州有限合伙企业，它的唯一成员作者：Hudson Pacific Properties，Inc. 一家马里兰州的公司其普通合伙人作者：马克·T·拉马斯姓名：马克·T·拉马斯头衔：总裁

租户：	Nutanix，Inc. 特拉华州的一家公司作者：/s/艾伦·博因顿姓名：亚伦·博因顿头衔：首席会计官


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