附件10.4
租契的第二次修订
租约的第二项修订(本“修订”)于2022年8月10日(“生效日期”)由IDB 21-25干船坞有限合伙企业、特拉华州有限责任合伙企业(“房东”)和特拉华州企业银杏生物工程公司(“承租人”)之间作出。
见证人：
兹参考以下事实：
A.
房东(作为L.P.詹姆斯敦21-23-25 Drydock的利益继承人)本公司与租户已就位于马萨诸塞州波士顿Drydock大道21、23和25号的Bronstein大楼(“现有物业”)内的若干物业(“现有物业”)订立日期为2016年3月18日的原始租赁(“原租赁”)，该等租赁经日期为2018年8月13日的“租赁协议第一修正案”(“第一修订”)修订。现有物业包括(I)23-810W号、23-810E号、25-810W号及25-810E号套房，均位于大厦第八(8)楼，及(Ii)若干公屋物业(定义见现有租约)位于大厦第六(6)楼，所有详情均载于现有租约。所有在此未作其他定义的大写单词和短语应具有现有租赁中赋予它们的含义。经本修正案修改和修订的现有租约，在本文中称为“租约”。
B.
业主和租客已同意扩建现有物业，以包括以下额外物业(“第二修正案”)：(I)套房21-750W，约18,154可租平方英尺；(Ii)套房21-820E，约17,454可出租平方英尺；(Iii)套房21-810W，约19,218可出租平方英尺；及(Iv)位于大楼第一(1)层的公共化学品储存室内的化学品储存空间，约379可出租平方英尺，所有这些都在本修正案中详细描述，并在本修正案所附的楼面平面图中作为附件A描述；并按下文所述方式修改和修订现有租约。
因此，考虑到10美元(10.00美元)及其他有价有价的对价，并在此确认已收到、足额和交付，双方同意将现有租约修改如下：
1.
第二修正案租期。“第二修正案生效日期”是指生效日期。二次修订租金生效日期“是指以下两个日期中较早的一个：(X)租户占用第二次修订房产用于许可用途，或(Y)第二次修订生效日期后八(8)个月；但如果业主的第二次修订工程在该日期之前至少三十(30)天仍未实质完成，则第二次修订租金开始日期应为该日期后三十(30)天的日期
基本完成了房东第二修正案的工作。二次修订租赁期“指自第二次修订生效日期开始，至第二次修订租金生效日期十(10)周年月份的最后一天(”第二次修订租约到期日“)届满的一段时间，除非根据租约所载条款及条件提前终止或延长。
2.
《第二修正案》规定的房产的消亡。业主特此将第二修订物业批租给租客，而租客则根据租约的条款及条件向业主租用及收取第二修订租期内的第二修订物业，除非按租约的规定提前终止或延长租期。除本修正案明确规定的情况外，第二修正案物业的出租和使用应符合现有租约的所有条款和条件，并受其约束。自第二次修订生效日期起及之后，租约中对“处所”的每一次提及均应被视为对现有处所和第二次修订处所的统称。
3.
房东第二修正案的工作、租客的工作和房东第二修正案缴款的支付。
a.
定义的术语。就本第3节而言，下列术语应具有下列含义：
i.
“房东对第二修正案的贡献”指1269万7150美元(12,697,150.00美元)(即，第二修正案每平方英尺租金230.00美元)。
二、
“业主第二修正案邮递工程”是指在第二修正案房屋内，在作为证据B的业主/租客工作矩阵上确定为“邮递工程”的工程。
三、
“业主第二修正案交付前工作”是指在本合同附件中的业主/租客工作矩阵中确定为“交付前工作”的第二修正案房屋内的工作，业主和租客确认并同意业主第二修正案交付前工作已基本完成。
四、
“房东二次修改工作”统称为房东二次修改交付前工作和房东二次修改后交付工作。
v.
“基本完成”应指(X)就业主第二修正案交付前工作而言，业主第二修正案交付前工作基本完成，但不包括(A)可在不对租户第二次交付造成实质性干扰的情况下完成的清单项目
修订工作，以及(B)由于项目的季节性(如暖通空调平衡)或根据良好的施工惯例，在该时间完成的任何其他项目，以及(Y)就业主的第二次修订交付工作而言，业主的第二次修订交付工作基本上完成，但(A)清单项目除外，这些项目可以完成，而不会对租户的第二次修订工作或租户使用第二次修订的房产造成实质性干扰；以及(B)由于项目的季节性(例如暖通空调系统的平衡)或按照良好的施工惯例，在该时间完成并不切实可行的任何其他项目；但业主第二修订后交付工程不得视为实质完成，直至业主第二修订后交付工程所包括的服务于第二修订处所的基本建筑暖通空调、机械、电气、照明、管道及生命安全系统已准备好连接至服务第二修订处所并供租客使用的租客系统为止。
六.
“第二修正案基本完成日期”是指业主的第二修正案工程基本完成的日期。
七.
“承租人延误”是指因下列原因导致的任何房东第二修正案工作和/或建筑许可证或占用证书发放的延误：(I)承租人或其代理人、工程师、建筑师或承包商方面的任何延误和/或违约；(Ii)承租人或其任何代理人、工程师、建筑师或承包商对房东第二修正案工作执行的任何干扰；或(Iii)承租人或任何承租人代理人、工程师、建筑师或承包商的任何其他行动或不作为。尽管有上述规定，除因租客未能在本修正案明确规定的日期或时间段内、当日或之前及时采取行动而导致的租客延误外，在任何情况下均不需要发出租客延误通知，除非房东已向租客发出书面通知(“租客延误通知”)，告知租客(W)发生了租客延误，(X)房东确定发生了租客延误的依据，否则在任何情况下，任何作为或不作为均不得视为租客延误。
(Y)如果房东可以合理地确定租客延误的时间长度，房东对租客延误时间的善意估计；但在任何情况下，该估计不得限制或以其他方式减损超过房东估计的租客延误的存在，及(Z)租客收到租客延误通知的日期前不超过五(5)天应计入根据该租户延误通知向租户收取的时间段。
八.
“承租人的第二修正案工作”应指(A)在本文件所附房东/租客工作清单上确定为承租人责任的所有项目
作为证据B，(B)在第二修正案房产内安装固定装置、家具和个人财产，以及(C)租户为准备第二修正案房产以供租户初步占用而需要或希望进行的任何其他改善和改建，但业主第二修正案工程除外，如租客希望的话，包括在第二修正案房产位于干船坞大道21号七楼和八楼之间的部分之间设置内部楼梯间；但承租人须自行承担(I)该等楼梯间的建造、保养及维修；及(Ii)在租约期满或提前终止(或其适用部分)之时或之前拆除该等楼梯间及修复建筑物受影响部分的费用及开支(须受业主第二修正案的规定规限)，而该等修复须受业主的要求及批准所规限，而该项批准不得被无理地扣留、附加条件或延迟。
i.
根据本第3款的规定，业主应基本上按照附件B的规定执行业主第二修正案工作。业主应使用符合所有要求的新的或类似的新标准建筑材料和饰面，以良好和熟练的方式完成业主第二修正案的工作。
二、
尽管作为附件B的业主/租户工作矩阵中有任何相反的规定，承租人已要求业主在21 Drydock天台区内安装安装在屋顶上的空调机组，作为业主第二修正案交付后工作的一部分，安装在屋顶上的空调机组，连同相关设备和装置，用于维修第二修正案厂房(统称为“屋顶MUA”)，其成本超过了购买和安装建筑物标准楼层空调机组的成本。承租人应负责购买和安装屋顶MUA的费用超过购买和安装建筑物标准地面安装补充空气机组以服务第二修正案房屋的费用(“超额MUA成本”)；但承租人不应对超过
$400,000.00(“超额MUA成本上限”)。在房东开具发票后三十(30)天内(该发票不得在房东基本完成房东第二修正案邮递工作之前发出)，租户应(I)向房东递交书面通知，表明租客选择使用房东第二修正案出资来支付超额MUA费用(受超额MUA费用上限的限制)，如果且在一定程度上房东第二修正案缴费的足够部分仍未支付，或(Ii)向房东支付超额MUA费用(以超额MUA费用上限为准)。房东应负责超出超额MUA费用上限的所有超额MUA费用，费用和费用由房东自行承担。如果租户选择使用房东第二修正案的贡献来支付上述超额MUA费用和足够部分的房东第二修正案
供款仍未支付上述超额MUA费用，则房东应从未支付的房东的第二修正案供款中扣除超额MUA成本(以超额MUA成本上限为准)。如果租客未能及时选择利用房东第二修正案的贡献来支付超额的MUA费用，租户则无权根据以下第3(D)(I)节的条款和条件支付房东的第二修正案贡献，或者房东的第二修正案贡献中没有支付足够的部分来支付超额的MUA成本(受超额MUA成本上限的约束)，则租户应被视为已选择按照上文第(Ii)条的规定向房东支付超额MUA成本(受超额MUA成本上限的约束)。
c.
交付用于承租人第二次修订工作的第二次修订楼房；基本完成业主第二次修订工作。
i.
房东将尽商业上合理的努力，使房东的第二修正案工程在2023年3月1日(“预计第二修正案工程完成日期”)或之前基本完成，因为该日期可能会因任何不可避免的延误而导致租户延误和/或延误。尽管如上所述，(I)如果业主第二修正案工程在预计第二修正案工程完成日期后第一百二十(120)天或之前(该日期可能因承租人延误和/或不可避免的延迟所导致的延误而延长，即“第一里程碑日期”)没有实质上完成，则对于第一里程碑日期和业主第二修正案工程实质完成之日之间的每一天，承租人应从租约项下应支付的基本租金中获得抵免，金额相当于在最初的第二次修订租赁年度内第二次修订物业的每日基本租金，以及(Ii)如果业主的第二次修订工作在估计的第二次修订工作完成日期(因为该日期可能因任何不可避免的延迟而延长，最长不超过六(6)个月和/或租户延迟，即“第二个里程碑日期”)或之前没有实质上完成，则承租人有权选择：在不迟于第二个里程碑日期后三十(30)天向业主发出书面通知，要求仅就第二修正案房产终止租约，在这种情况下，仅就第二修正案房产终止租约，双方不再承担本合同项下的责任, 但在租赁期满或提前终止后仍明确存续的债务除外。承租人根据本第3(C)(I)条规定的补救措施应为房东未能在预计的第二次修订工程完工日期、第一个里程碑日期、第二个里程碑日期或任何其他特定日期之前实质上完成业主第二次修订工作的唯一和排他性的补救措施。
二、
除上文第3(C)(I)条明确规定外，业主对未能在预计的第二修正案工程完成日期、第一里程碑日期或第二里程碑日期之前实质完成业主第二修正案工程的任何部分，或导致业主第二修正案工程实质完成的情况，概不负责。
尽管租约中有任何相反的规定，如果业主第二修正案工程的任何部分由于租户延误或因租户延误而延迟完成，则业主第二修正案工程或该部分工程应被视为在如果没有该租户延误的情况下该工程本应实质完成的日期基本上完成。尽管有任何该等被视为实质性完工的情况，房东应继续以商业上合理的努力，从该日起及之后完成房东第二修正案的工作。
三、
房东和租客承认并同意房东的第二修正案工作部分和租客的第二修正案工作部分应同时进行。房东和租客各自应采取合理措施，确保各自的承包商以所有商业上合理的方式与对方的承包商合作，以避免房东第二修正案工作或租客第二修正案工作的任何延误或与房东第二修正案工作或租客第二修正案工作的任何冲突，但承租人承认，在发生冲突的情况下，房东第二修正案工作的实施应优先。在承租人提出要求后，业主和承租人施工代表应立即开会讨论业主第二修正案工程和承租人第二修正案工程的施工进度，但频率不得超过每月两次。业主与承租人施工代表之间的施工会议(包括定期安排的施工会议)应满足上述要求，但不限于此。任何此类会议均可通过虚拟方式、面对面或通过电话会议举行，并应在双方同意的时间举行。在此类会议期间，业主施工代表应向承租人施工代表提供与业主第二修正案工程相关的关键路线项目的最新信息(例如，新的电力服务、燃气服务、主要的暖通空调系统等)。以及预期的第二修正案实质性完成日期。
四、
房东特此保证并向租户表示，房东第二修正案的工作将：(I)以良好和熟练的方式进行；(Ii)在所有实质性方面，根据附件B；以及(Iii)根据所有适用的要求(“房东保修”)。在第二修正案基本完工之日或前后，房东和租客应联合检查第二修正案房屋，房东应立即向租户提供房东准备的清单，其中包括房东和租客在联合检查第二修正案房屋时共同确定的项目。房东应在走访第二修正案房屋后，在合理可行的情况下尽快完成这些清单项目。如果在保修期满之日或之前，承租人在意识到违反业主保修规定后，立即向房东发出书面通知，房东应在条件合理允许的情况下尽快纠正或修复违反房东保修规定的行为，且在任何一种情况下，承租人应如上所述向房东发出通知。“保修到期日期”应定义为第二修正案实质完成日期后十一(11)个月和三(3)周的日期。但租客应向业主发出业主通知的范围除外
如果承租人违反了房东保修条款，则承租人最终应被视为：(I)批准了房东第二修正案的工作，(Ii)放弃了房东违反房东保修的任何索赔，以及(Iii)承租人同意房东没有就房东第二修正案的工作履行租赁合同下的任何房东义务。对于承租人在保修期满后发现的房东二次修改工程的任何潜在缺陷，如果房东从其总承包商收到的关于房东二次修改工程的保修或房东与其总承包商签订的关于房东二次修改工程的施工合同的条款和条件涵盖了此类潜在缺陷，则房东应采取商业上合理的努力，促使房东总承包商纠正或修复此类潜在缺陷。本条款规定了承租人对任何违反房东担保的行为的唯一补救措施。
d.
租客第二修正案的工作和业主第二修正案分摊费的支付。
i.
自第二修正案生效之日起，业主应按照以下(D)(I)(Ii)节的条款和条件，向承租人支付一笔金额，金额等于(1)承租人执行第二修正案工作所产生的承租人费用；和(2)房东的第二修正案贡献，条件是截至房东根据本条款规定需要支付的日期：(A)租赁完全有效，(B)租赁项下不存在未得到治愈的违约。房东的第二修正案贡献应仅支付与租户第二修正案工程直接相关的硬建筑成本、与租户第二修正案工程直接相关的劳动力、交付给第二修正案场地的材料，以及与租户第二修正案工程相关的软成本，包括建筑和工程费用以及获得与租户第二修正案工程相关的许可证的费用。一旦房东在征用日期(如下文定义)以外的第二修正案规定的贡献发生时，房东和租客将保留任何先前未被租客征用的适用房东贡献的金额，房东和租客对此没有进一步的权利或要求。“申请日期以外的业主第二修订供款”指以下两者中较早的日期：(I)租客在物业内开始进行第二修订工程的任何部分后二十四(24)个月，以及(Ii)第二修订租金开始日期后十八(18)个月；但如果租客正在努力进行第二修订工作，但在第二修订租金开始日期(“业主第二修订供款延期日期”)后十五(15)个月仍未完成租客的第二修订工作，则以较早者为准。, 然后，在不迟于房东的第二修正案供款延期日之前，租客可以向房东递交书面通知，要求延长本条第(Ii)款中规定的十八(18)个月的期限，并据此将该十八(18)个月的期限再延长六(6)个月；但在任何情况下，房东在第二修正案租金生效日期之后不得将第二修正案供款延期至迟于第二修正案租金生效日期后二十四(24)个月的日期。
二、
房东应根据房东第二修正案对租户的贡献按月支付预付款，或者，如果租户提出要求，则按较少的频率偿还租户在上个月或更长时间内完成的工作所支付的费用和费用。房东的每笔进度付款的限额为：房客在上个月或房客申请书所涵盖的较长时间内(经房客的授权代表证明)向租客的顾问、承包商、分包商和材料供应商或其他有权获得上述费用付款的各方支付的费用和开支(不包括房东第二修正案缴款以前支付的任何款项)乘以66 66/100%(66.66%)，直到房东的第二修正案缴款为止。减去10%(10%)的保留金(“留存金”)，是全额支出。此类进度付款应在已完成的申请书交付给业主后的下一个三十(30)天内支付。每份申请书应由租户的授权代表签署，并应附有(I)除第一份申请书外，所有承包商、分包商、材料供应商和受薪设计专业人员提供的部分豁免留置权的复印件，这些专业人员正在进行工作、提供材料或提供服务，涵盖房东和租客先前进度付款的所有工作、材料和服务；(Ii)承租人建筑师的证明，证明被征用的工作已基本上按照房东批准的承租人第二修正案工程的计划进行, 及(Iii)业主可合理要求的其他文件及资料，以符合海港区类似物业的业主对类似租客的要求。房东应在承租人向房东提交租客申请时，连同房东第二修正案贡献的余额(如果有)一起支付保留金，并附上上述规定所需的所有文件，以及(A)对承租人的第二修正案工程有管辖权的政府当局满意地完成所有必要检查和发放所需批准、许可证和签字的证明，(B)承租人第二修正案工程的最终“竣工”计划和规格，以及(C)所有承包商、分包商、材料供应商，以及涵盖承租人第二修正案所有工作的设计专业人员。本协议不得视为使任何第三方，包括任何承包商、分包商、材料工人、劳动者、建筑师、工程师、律师或其他个人或实体成为第三方受益人。
e.
房东第二修正案计划供款。房东应出资最高8,280 75/100美元(8,280.75美元)(即，第二修正案房产每可出租平方英尺0.15美元)(“房东第二修正案计划贡献”)，用于承租人就租户第二修正案工作准备的一(1)个测试适配计划及其一(1)个修订本的费用。业主应直接向准备上述方案的建筑师支付业主第二修正案方案的费用。
f.
总则。除履行业主第二修正案工作、业主第二修正案贡献和业主第二修正案计划贡献外，业主没有义务履行任何工作、提供任何
为了使第二修正案房屋供承租人使用和居住，不得使用任何材料、产生任何费用或对第二修正案房屋进行任何改建、增加或改善。除房东的第二修正案供款外，承租人应按照租约的条款和规定(包括但不限于现有租约的第4.2节)，自费进行或安排进行承租人的任何和所有第二修正案工作。除业主保修所涵盖的事项(须受上述第3(C)(V)条规限)外，承租人开始承租人的第二修正案工程应为最终证据，证明业主已大致完成业主第二修正案交付前的工作，承租人已接受当时状况下的第二修正案物业的管有，以及在取得该管有时，第二修正案物业及建筑物的状况良好及令人满意，符合租约的要求。
g.
建筑业代表。每一方授权另一方依靠由该方不时指定的各自的施工代表或以书面形式明确指定的任何人所授予的所有批准和采取的其他行动，以取代或增加对依赖方的通知。承租人特此指定道格·德特威勒为其施工代表，房东特此指定达斯汀·洛德和艾琳·奥尔皮克为其施工代表。
a.
就现有物业及就现有物业而言，承租人在整个租期内须向业主支付基本租金、承租人按比例分摊的每月营运成本、电费及所有其他公用事业费用、暖通空调费用、建筑租金及根据现有租约应付的所有其他额外租金，但本修订所载者除外。所有该等款项均须根据现有租约的条款及规定支付。自第二修正案生效之日起生效，现将本租约附件D(经第一修正案第6节修订)全部删除，并代之以附件D。
b.
就第二修正案物业而言，自第二修正案租金生效日期起至第二修正案租期内，承租人应根据附件F所载的基本租金支付时间表，向业主支付基本租金。
c.
就第二修订物业而言，自第二修订租金生效日期起至第二修订租期内，承租人应根据现有租约的条款及条文，支付业主租客按比例分摊的营运成本、电费及所有其他公用事业费用、暖通空调费用，以及根据现有租约应付的所有其他额外租金及费用，但本修订所载者除外。
d.
承租人承认，如果房东有权(根据所有适用的要求和任何试点协议)以下列形式之一就建筑物及其下的土地(“土地”)缴纳房地产税
试行支付或支付税款(见下文定义)，则房东将支付相当于(I)房东根据优质租赁向主要出租人支付的试行付款和/或税收租金或(Ii)税金(见下文定义)中较少者的数额的房地产税。即使现有租约有任何相反的规定，自(1)现有物业的生效日期及之后，以及(2)第二修正案的租金生效日期起，租客应每月向业主支付房地产税，以代替根据现有租约第2.5节的租客的试行付款。如果房东按照上文第(I)款向主要出租人付款，则每月应向业主支付房地产税，以代替租客根据现有租约第2.5条的规定支付的试行款项。租户的试点付款及/或根据租约第2.5节支付的其他税款，或(Y)如果房东根据上文第(Ii)款缴税，则为租户按比例缴纳的税款。“税”是指房东作为房地产税应支付的所有金额。“税”一词包括但不限于以下各项：任何消防或其他市政服务收费，以及政府对建筑物和土地征收的所有税项，以及评估，以及对建筑物或土地征收和/或因其所有权或租赁权而对房东征收的所有从价税、许可税或其他税，但州或联邦继承税、所得税或继承税除外。如果在租赁期内的任何时候，在本合同签订之日起适用的房地产征税方法发生改变，以代替、补充或替代全部或部分税收，则应征收、评估或征收：(1)全部或部分作为资本税或其他形式的税、评税、征税、征收或收费, 从该处收取的租金；或。(Ii)由租赁处所(或其适用部分)量度或以其全部或部分为基础并向业主征收的税项、评税、征款、征款或收费；或。
(3)以应付租金衡量的税务许可费或类似费用，应计入本条例项下的税项。
a.
房东和租客承认并同意，截至第二修正案生效时，该大楼的可出租面积为829,218平方英尺。因此，即使现有租契有任何相反的规定，(I)就自第二修正案生效日期起至公屋退还日期(如下所界定)为止的期间而言，“承租人的比例份额”指：(U)就第一期物业而言，就第二期物业而言，1.973%(V)就第二期物业而言，(W)就第三期物业而言，以及就第四期物业而言，2.049%，(X)2.175%，(Y)适用于及就公屋物业而言，0.029%及(Z)适用于及就第二修正案物业而言，6.657%；及(Ii)就自公屋退还日期翌日起至紧接重新量度生效日期(定义如下)的前一天开始的期间而言，“承租人比例份额”指：(V)就第一期物业而言，就第二期物业而言，1.973%(W)就第二期物业而言，2.177%；(X)就第三阶段房舍而言，税率为2.072%；(Y)就第四阶段楼房而言，税率为2.199%；及(Z)就第二修正案楼房而言，税率为6.657%。
b.
尽管现有租约有任何相反的规定，自2027年2月1日起(“重新计量生效日期”)起，双方特此确认
并同意第一期物业的可租面积应被视为包括17,369平方英尺，第二期物业的可租赁面积应被视为包括17,751平方英尺，第三期物业的可租赁面积应被视为包括18,074平方英尺，第四期物业的可租赁面积应被视为包括17,998平方英尺，而第二修正案物业的可租赁面积应被视为包括55,205平方英尺。因此，即使现有租约有任何相反的规定，自重新计量生效日期起及之后，“承租人比例”指：(I)就第一期物业及就第二期物业而言，承租人的比例为2.095%；(Ii)就第二期物业及就第二期物业而言，为2.141%；(Iii)就第三期物业及就第三期物业而言，为2.180%；(Iv)就第四期物业及就第二修正案物业而言，为2.170%；及(Vi)就第二修正案物业及就第二修正案物业而言，为6.657%。
a.
现将第一修正案第10条全部删除，不再具有任何效力或效力。本合同中的任何规定均不得在任何方面修改或修改原租约第2.1(B)节中规定的承租人的屋顶权利。
b.
承租人有权使用和使用21 Drydock屋顶区域安装和维护设备(统称为“21 Drydock屋顶设备”)，包括(X)辅助暖通空调、专用排气扇、应急发电机、卫星天线和/或用于承租人通信网络的天线。和(Y)在21 Drydock屋顶区以下的墙和天花板的内部部分内，用于连接该等装置和设备的布线、电缆、管道、导管和管网，从承租人在21 Drydock屋顶区安装21 Drydock屋顶设备之日(“21 Drydock屋顶区开始日期”)开始，到第二修正案租赁期限期满或更早终止时终止。“21干船坞屋顶区域”是指本合同附件C所示的区域。承租人应被允许将21号干船坞屋顶区域仅用于安装按照业主事先批准的计划和规格安装的21号干船坞屋顶设备，这种批准不得被无理地扣留、调节或延迟，使用批准的规格中确定的一个或多个频率和发射功率。未经房东事先书面同意，承租人不得使用其他频率或发射功率，不得无理扣留, 条件反射的或延迟的承租人应补偿房东任何第三方审查承租人与安装21 Drydock屋顶设备相关的计划的合理费用。该装置的设计须能以不会损坏建筑物屋顶的方式拆卸。承租人对21号干船坞屋顶区域的使用应符合本租约的所有条件，但下列条件除外：
(i)
任何此类安装以及维护和恢复此类安装的费用应由承租人自行承担。
(Ii)
21干船坞天台设备不得干扰大楼内任何其他租户的操作。
(Iii)
承租人没有义务支付基本租金或额外租金，因为21号干船坞天台区的运营成本和税收。
(Iv)
业主没有义务为21号干船坞天台区提供任何服务。
(v)
未经业主事先书面同意，承租人无权对21 Drydock屋顶区域或21 Drydock屋顶设备进行任何更改、更改、装饰或其他改进，不得无理拒绝、限制或拖延。
(Vi)
房东应为租户提供24小时进入21号干船坞屋顶区域的通道，并遵守房东合理的安全程序和基于紧急情况以及房东无法合理控制的其他原因的限制。承租人应向业主发出需要进入21号干船坞屋顶区域的合理事先书面通知(紧急情况下可以口头通知)，除非因紧急情况而无法进入21号干船坞屋顶区域，否则房东必须在场。每份进入通知应以工作单的形式引用租约，并在适用的情况下描述需要进入的日期、承包商或其他需要进入的人员的姓名、授权进入/工程的主管的姓名、需要进入的区域、受影响的建筑公共要素(立管、电气室等)。以及将安装的新设备或其他21个干船坞屋顶设备的说明以及业主批准的证据。如发生紧急情况，应在五天内发出通知
(5)进入21 Drydock屋顶区域后的几天。
(Vii)
在第二修正案租赁期限到期或提前终止时，承租人应从21 Drydock屋顶区域拆除所有21个Drydock屋顶设备，除非房东在租赁期限到期或提前终止之前通知承租人，21 Drydock屋顶设备的全部或部分应保留在21 Drydock屋顶区域，届时21 Drydock屋顶设备应移交给房东并成为房东的财产。
(Viii)
承租人应负责修复因安装或拆除任何21个干船坞屋顶设备而对大楼屋顶造成的任何损坏的费用。
(Ix)
承租人无权转租21号干船坞天台区，除非与本合同所允许的转租或业主根据本合同条款批准的转租有关。
(x)
任何个人、公司或实体(包括但不限于项目的其他承租人、被许可人或占有者)无权从21 Drydock屋顶设备提供的服务中受益，但承租人、许可受让人、相关实体、运营公司或业主同意的任何其他分租户除外
租约第4.7节的条款及条件，但须受上文第6(B)(Ix)节的规限。
(Xi)
如果业主对屋顶进行维修或更换，需要拆除或搬迁21干船坞屋顶设备，承租人应在合理需要的范围内，由业主承担费用，拆除或搬迁21干船坞屋顶设备，以使业主能够进行此类维修或更换。承租人意识到可能会干扰承租人使用与此类工作相关的21 Drydock屋顶设备。业主应尽合理努力尽快完成此类工作，并以最大限度地减少或在合理可能的情况下消除对租户使用21干船坞屋顶设备的任何干扰的方式进行此类工作。
(Xii)
承租人要求的任何与承租人使用21 Drydock屋顶区域或21 Drydock屋顶设备相关的服务应由承租人安装，费用由承租人承担，但须事先获得房东的批准。
(Xiii)
在法律允许的最大范围内，21 Drydock屋顶区域的所有21个Drydock屋顶设备应由租户独自承担风险，如果21 Drydock屋顶设备因任何原因损坏，业主不对租户承担任何责任，但因业主、其代理人、员工或承包商的疏忽或故意不当行为造成的除外。
(Xiv)
承租人应按照21号干船坞屋顶区开工之日21号干船坞屋顶区所在的条件，按原样使用21号干船坞屋顶区。
(Xv)
承租人在使用21号干船坞屋顶区域和21号干船坞屋顶设备时，应遵守所有适用的法律、法规和法规。
(十六)
业主有权在向承租人发出一百二十(120)天通知后，要求承租人将21号干船坞屋顶区域搬迁至大楼屋顶上适合使用21号干船坞屋顶设备的另一个类似功能区域(“搬迁屋顶区域”)。在这种情况下，承租人应在房东发出通知后第一百二十(120)天或之前，将其所有21个Drydock屋顶设备从21 Drydock屋顶区搬迁到搬迁屋顶区，费用和费用由业主承担。
(Xvii)
除了遵守租约中适用的建筑条款，承租人不得在21 Drydock屋顶区域的任何部分安装或运营21 Drydock屋顶设备，直到(X)承租人就承租人在21 Drydock屋顶区域放置和安装21 Drydock屋顶设备的计划和规格获得业主的事先书面批准，该批准将不会被无理地扣留、附条件或拖延，并且(Y)承租人应已获得合法安装、运营和维护21 Drydock屋顶设备所需的所有政府和半政府许可、批准、执照和授权的副本并交付业主。双方特此承认并同意，作为说明而非限制，业主有权拒绝批准承租人在本合同项下的平面图和规格，并且不应被视为不合理，如果承租人计划的21干船坞屋顶设备的布置或安装或操作方法(I)可能会使项目的其他被许可人、租户或占用者，或其他周围或邻近的土地所有者或
为了表示干扰，承租人特此承认，可能需要一个盾牌来防止这种干扰，(Ii)没有在切实可行的最大程度上尽量减少从与21 Drydock屋顶设备相邻的建筑物的窗户观看风景的障碍，(Iii)不会实质性地减少(根据业主的合理判断，这不应要求承租人招致不合理的费用)建筑物的设计和完工，(Iv)可能会破坏建筑物或其屋顶的结构完整性，或(V)可能构成违反任何同意、批准、合法安装21号干船坞屋顶设备所需的许可或授权。
(Xviii)
除了适用于21 Drydock屋顶区域的租约中的赔偿条款外，承租人应在法律允许的最大范围内，赔偿、捍卫和保护业主及其代理人、承包商和员工不因任何人、公司、公司或其他实体因承租人使用21 Drydock屋顶区域和/或21 Drydock屋顶区域而遭受的任何和所有索赔、损失、要求、诉讼或诉讼，而不是由于业主及其代理人、承包商和员工的疏忽或故意不当行为造成的。
(Xix)
业主有权使用或通过租约或许可证编号(或其他标记)指定或识别21个干船坞屋顶设备，并将该编号(或标记)放置在此类21个干船坞屋顶设备上或附近。
7.
大楼和BDC之间的连接。如果承租人租赁位于马萨诸塞州波士顿干船坞大道17号和19号的大楼(通常称为波士顿设计中心)第七(7)层紧邻第二修正案物业的物业(“BDC物业”)，则在第二修正案租赁期内，在符合本第7条的条款和条件下，承租人应被允许在本合同附件E所示的平面图上所示的两(2)个位置(A和B柱之间以及E和F柱之间)内将第二修正案房屋连接到BDC房屋。上述连接应接受如下所述的第三方批准，以及房东对此类连接的施工图的批准，此类批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。业主和租客在此承认并同意，从第二修正案规定的房产到BDC房产的这种连接需要得到主要出租人(作为BDC土地租约的土地出租人)的同意，如果BDC不是由建筑物的土地承租人控制或共同控制的，BDC的土地承租人(“BDC房东”)(在生效日期，土地承租人是IDB 17-19 Drydock Limited Partnership)，作为该土地租约下的租户和BDC房产的租户业主的同意。房东应以合理和勤勉的诚意努力，获得主要出租人和BDC房东的同意，以及所有此类必要的批准，包括但不限于波士顿市政府或任何其他适用的政府当局与此相关的所有必要的许可、批准、变更和许可，在每种情况下，费用和费用均由租户承担；, (I)房东应同时追求两(2)个连接所需的差异，并且没有义务追求额外的差异或在不同的时间追求上述差异，以及(Ii)未能收到任何差异不会以任何方式损害或减损租约或本租赁修正案的效力或效力。承租人应自行承担成本和费用，负责编制此类连接的所有计划。如果这样的连接
经批准后，房东或BDC房东应在收到所有必需的许可和批准后，按照批准的计划，以良好和熟练的方式，以合理的努力完成所有必要的工作，并由租户承担全部费用和费用。承租人应负责以下各项的所有费用：(I)建造、维护和维修；以及(Ii)在第二修正案租赁期限到期或提前终止以及BDC租赁到期或提前终止之前拆除和恢复连接，不得无理扣留、附加条件或推迟批准。承租人应在房东或BDC房东开具发票后三十(30)天内，偿还房东和BDC房东与本第7款相关的所有合理的自付费用和支出。
a.
承租人承认，在遵守和符合现有租约的条款和条件的情况下，现有物业一直处于其控制之下。承租人有充分和完整的机会审查和检查现有房产的所有方面及其状况。承租人应“按原样”、“按原样”租赁现有物业，并在各方面保持现有物业在生效日期时的状况，业主没有义务准备或建造现有物业以供租客居住、提供任何津贴或诱因、或在其中或建筑物内建造任何额外工程或改善工程(业主第二修正案工程除外)，业主对现有物业的状况不作任何陈述或保证(明示或默示)。
b.
房东和租客承认并同意，作为房东履行房东第二修正案工作的一部分，房东将要求进入现有房产。承租人应就房东执行房东第二修正案的工作与房东合作，包括但不限于，为房东提供执行任何此类工作所合理需要的进入现有房产的通道。承租人应自行承担费用，并应房东的要求迅速将现有房产内的所有固定装置、家具、设备和个人财产转移(并在合理必要的范围内存放)，以允许房东执行房东的第二修正案工作，承租人未能及时履行该义务应被视为承租人的拖延。承租人承认，在承租人占用现有房屋期间，房东第二修正案的工作将持续进行，不得因租金价值的减少而减免租金或向承租人提供津贴，不得实际或部分或部分实际或推定地驱逐承租人，不免除承租人在租赁项下的任何其他义务，房东不会因执行房东第二修正案工作或储存与此相关的任何材料而造成的不便、烦扰或业务损害而承担任何责任。业主第二修正案工程延迟完成或承租人在执行业主第二修正案工程期间遭受的不便，不会使业主对由此造成的任何损失或损害承担任何责任，也不会使承租人有权获得任何抵扣、减免或调整租金或根据租约支付的其他款项。房东应尽合理努力将干扰降至最低
承租人在执行业主第二修正案工程期间对现有房屋的使用和占用情况。
9.
建设管理费；专业改建。应在现有租约第4.2节中增加以下内容，作为新的“F”、“G”和“H”款：
F.
对于承租人进行的所有更改，包括但不限于承租人的第二修正案工作，承租人应向房东支付相当于该工作辛苦成本的百分之一(1%)的业主监督该工作的施工管理费，该建设管理费应按承租人发生的该等费用按比例支付。
G.
对于房东代表承租人进行的所有变更，除房东第二修正案的工作外，承租人应向房东支付相当于该工作辛苦成本的3%(3%)的施工管理费，该建设管理费应按房东发生的该等费用按比例支付。
H.
根据本第4.2节的规定，如果承租人进行了任何需要非常费用的改建，以使租赁的房屋重新用作办公和研发设施(“专业改建”)，则房东可以选择要求租户在租赁期限届满或更早的时候拆除该等专业改建，并修复因此而对租赁房屋造成的任何损坏(该选择应在房东批准该改建时作出)。
10.
应急发电机。业主应提供大楼公共应急发电机(“发电机”)，供租户在第二修正案租赁期间使用，与其他有权随时享有该权利的人一样，该发电机应向第二修正案房屋的实验室部分提供每可出租平方英尺不少于五(5)瓦的电力。这在任何情况下都不得超过第二修正案房屋可出租面积的60%(60%)(但租户在任何时候连接到发电机的所有设备的总电力需求不得超过第二修正案房屋实验室部分每平方英尺五(5)瓦，在任何情况下不得超过第二修正案房屋可出租面积的60%)。作为房东第二修正案工作的一部分，发电机已经安装或将由房东承担费用。承租人应负责将第二修正案房屋连接到发电机并从发电机分配电力所需的所有工作，费用和费用由承租人自行承担。房东应负责获得发电机运行所需的所有政府许可、执照和授权。承租人应遵守房东就其与发电机的连接和使用而颁布的所有合理规则和规定。业主可自行承担费用和费用，在项目内重新安置发电机，但这不会对承租人在不造成实质性中断的情况下使用发电机的能力造成实质性的不利影响。承租人应向承租人支付发电机运行、维护和维修费用中的承租人份额(如下所述)作为额外租金。“租户的发电商份额”应指一个比率，即
分子是第二修正案处所的可出租总面积，其分母等于：(I)如设计作实验室用途或准许用作实验室用途的建筑物内所有处所的可租面积为150,000平方尺或以下，则150,000平方尺可出租；及(Ii)如建筑物内设计作实验室用途或准许用作实验室用途的所有处所的可出租面积超过150,000平方尺，则建筑物内设计作实验室用途或准许用作实验室用途的所有处所的实际可出租面积不时超过150,000平方尺。
11.
共享PH值中和系统。(A)除第11条的条款及条件另有规定外，位于杜洛克大道23号及第二修正案大厦的部分现有物业(统称为“与PH有关的物业”)应包括承租人在建筑物共用PH中和系统中的承租人实验室份额，该等系统分别于业主的第二修正案工程实质完成后分别位于杜洛克大道23号及杜洛克大道21号内。房东已经或将在整个租赁期和第二修正案租赁期(视情况而定)从马萨诸塞州水资源管理局(“MWRA”)获得并将保持污水处理操作员许可证(“MWRA许可证”)，用于运营PH中和系统。承租人应被授权仅将PH中和系统用于与PH连接的场所的连接，并且在任何时候都必须遵守并符合MWRA许可证的规定。承租人对PH中和系统的所有连接和排放(如果有)的类型、大小、位置和方式，在连接到PH中和系统之前，均应事先得到业主的批准，此类批准不得无理扣留、限制或拖延。承租人在第11条下的权利应受租约的所有条款和条件以及下列附加条件和要求的约束：
(1)
承租人使用PH中和系统的风险应完全由承租人根据适用要求(房东不对承租人使用的PH中和系统的充分性作出任何陈述或保证)承担；
(2)
承租人使用PH值中和系统应由承租人按照所有适用要求进行，承租人应获得与承租人使用该系统相关的任何和所有许可(MWRA许可除外)；
(3)
承租人应负责在业主合理批准的地点连接PH中和系统的中央分配点；
(4)
承租人应向承租人的实验室支付操作、维护和维修PH中和系统的费用，作为额外租金；
(6)
房东对PH中和系统不作任何明示或默示的保证，承租人也不作任何及所有此类保证；但前提是房东已安装或将要安装PH中和系统，且房东将保持良好的秩序、状况和维修。
承租人不得向PH中和系统中引入任何物质或材料，
(X)违反MWRA许可证的条款，(Y)违反适用的要求，或(Z)会干扰PH中和系统的正常运作。这里所使用的“承租人实验室份额”是指一个比率，其分子是与公屋有关的处所(根据上文第5节增加)的可出租总面积，其分母等于：(I)如设计作实验室用途或准许用作实验室用途的大楼内所有楼宇的可出租面积为150,000平方英尺或以下，则150,000平方英尺或以下，及(Ii)如大楼内所有用作实验室用途或准许用作实验室用途的楼宇的可出租面积超过150,000平方英尺，则指建筑物内所有设计作实验室用途或准许用作实验室用途的处所不时的实际可租用面积。
(B)自业主按照上文第11(A)条将位于干船坞大道23号和21号干船坞大道内的PH值中和系统供租客连接至与PH值有关的处所后三十(30)天起生效，仅与PH值有关的处所的租期即告终止及届满，而租客对该PH值单位的所有权利、业权及权益均须终止及终绝。其效力及作用犹如该公屋物业的退回日期为该公屋物业租契的年期届满日期一样。房东预计，公屋退还日期将在2023年2月28日左右。自公屋物业退还日期起及之后，承租人将不再有义务支付基本租金或承租人就公屋物业按比例分摊的营运成本。根据租约条款及条件，在租期剩余期间，该租约对其余物业及对该等物业仍具十足效力及效力。在不迟于公屋物业交还日期前，承租人须交出及交出公屋物业，条件是租约期满时，根据租约第5.4节的规定须交出物业。如果租户未能在公屋退还日期前交出和交出公屋，则即使公屋退还日期已经发生，租户仍须按租约第7.22节所述的费率，按退还空间的每日比例收取滞留费用。, 以及根据本租约第7.22节的其他规定。自租客根据上述条文实际交出及交出公屋的日期(“公屋腾空日期”)起生效，业主及租客将获解除租约下在公屋腾空日期后首次产生的与公屋有关的任何及所有义务及法律责任。本租约所载任何事项均不构成对下列任何事项的豁免、限制、修订或修改：(I)业主及租客在公屋单位腾空日期前所产生的与公屋单位有关的法律责任及义务；(Ii)租契对公屋单位在公屋单位腾出日期前所产生的索偿、法律责任及义务的赔偿(不论该等索偿、法律责任或义务是否在公屋单位腾出日期前提出或申索)；(Iii)业主及租客在租契下对明示在租期终止后仍存续的公屋物业的义务及法律责任；或。(Iv)业主及租客双方对物业其余部分的义务及法律责任。
12.
转让；运营公司。应在现有租约的第4.7节中增加以下内容，作为新的“F”款：
F.尽管本合同有任何相反规定，但承租人有权在提前十(10)个工作日通知房东(除非法律禁止，在这种情况下，通知应在法律不禁止的日期后五(5)个工作日内提供)，但不必征得房东同意，允许运营公司(如下文定义)转租租赁物业内的空间，但条件是：(I)对物业的任何改动、改善或增加应遵守上文第4.2节的条款和条件；(2)营运公司须占用出租楼宇内的空间作准许用途，而非作其他用途；和(Iii)如果房东提出要求，租户应在该等运营公司占用租赁的房产之前(此后应房东的要求)，以书面形式通知房东该运营公司的任何雇员的身份和估计人数；(Iv)不得出于符合不需要房东同意的交易的目的而实施这种“空间共享”安排(即，从而避免本第4.7节的规定的实施)；(V)每家运营公司在该房产内占用的总面积不得超过22,000平方英尺，及(Vi)营运公司连同租约的任何受让人及/或物业的分租人合计占用的租约面积不得超过38,000平方尺。如果承租人或任何运营公司未能遵守或满足第(I)款至第(I)款的规定
(Vi)，则第4.7(F)节的规定不适用于对该运营公司的转租，根据上文第4.7(A)节的规定，此类转租必须得到业主的同意，并应受上述第4.7(B)节的规定的约束。如果任何运营公司占用本协议所述租赁物业的任何部分，(I)运营公司的每一次转租都应遵守和服从租约的规定，(Ii)运营公司应遵守租约的所有条款，任何运营公司的违约应被视为租户在租约下的违约；(Iii)根据租约规定，房东必须提供的所有通知应仅发送给租户，在任何情况下，房东均不需要向任何运营公司发送任何通知；
(Iv)在任何情况下，任何营运公司对租赁处所的任何部分的任何使用或占用，均不得解除或解除租客在租约下的任何义务；
(V)就租约所载承租人的赔偿责任而言，营运公司应被视为承租人的承包商；及(Vi)营运公司对租赁物业任何部分的占用，在任何情况下均不得被视为业主与该等营运公司之间的业主/租客关系，而在任何情况下，即使营运公司占用租赁物业的任何部分，承租人仍应被视为租赁下的唯一承租人。营运公司“一词应指承租人或其任何关连实体与其就租赁物业的任何准许用途有独立持续业务关系的商业实体，并可包括但不限于承租人或其关连实体已投资及与承租人就租赁物业的任何准许用途有独立持续业务关系的实体。如果需要房东的同意才能允许经营
根据第4.7(F)条，业主有权根据第4.7(F)条将租赁物业内的空间分租，且各营运公司连同租约的任何承租人及/或物业的分租人合计占用的租赁面积不超过38,000平方英尺，则业主不得仅因项目中有相竞争的空间而拒绝同意转租。
a.
双方特此确认，房东目前持有金额为1,400,000.00美元的信用证(“现有保证金”)，以保证支付和履行租户在租赁项下的义务。在承租人签署和交付本修正案的同时，承租人应向房东交付108万1178美元/100美元(1,081,178.00美元)的额外保证金(“额外保证金”)。该额外保证金可由承租人向业主提供(I)额外保证金金额的额外信用证，但须遵守并符合下列条款及条件
6.5经《第一修正案》第11条修订的原始租约，(Ii)一份替代信用证，其金额相当于现有保证金和额外保证金的金额之和，房东应在房东收到该替代信用证后，按照并按照经《第一修正案》第11条修订的《原始租约》第6.5条的条款和条件，以房东合理接受的形式，兑换一份金额相当于现有保证金和额外保证金金额的替代信用证。或(Iii)根据经第一修正案第11节修订的原租约第6.5节的条款和条件，以业主合理接受的形式，对现有信用证进行修订，以反映额外保证金金额的增加。上述额外保证金应由业主在第二次修订租期内，按照经第一次修订和本修订第11条修订的原租约第6.5条的规定持有；但如果本租赁没有违约事件，则在第二次修订租期期满或提前终止时，房东应立即将额外的保证金返还给租客。
b.
在执行本租赁修正案的同时，特拉华州的一家公司银杏生物工程控股有限公司(“担保人”)以附件H的形式签署了担保(“担保”)并交付给房东。担保在第二修正案租赁期限内保持完全效力。
14.
停车。除现有租约第9.2节所述的现有物业的租客停车外，在符合本第14节的条款和条件的情况下，在第二修订租赁期内，承租人有权(A)在位于Drydock Avenue 12号的BMIP停车场(“BMIP Garage”)中，每5,000可出租平方英尺的第二修正案物业(即，以第二修正案物业的55,205可出租平方英尺为基础的十一(11)个未预留停车位)(“BMIP Garage”)中有一(1)个未预留停车位。和(B)位于大楼前停车场的另外三(3)个预留停车位(“第二修正案预留停车位”，和
连同《第二修正案》中的非预留停车位，《第二修正案》中的《停车位》)。租户应为第二修正案停车位支付每月停车费，作为额外租金，目前的费用为每月450.00美元，停车费可能会不时增加。第二修正案规定的停车位应仅用于停放由承租人或其雇员拥有和运营的登记在册和运营的私人载客汽车，以及用于访客停车。房东或任何经营者均不对使用第二修正案停车位或汽车或其他财产的人造成的任何损失、伤害或损害负责，在法律允许的最大限度内，使用第二修正案停车位的风险应完全由租户及其员工承担。BMIP车库提供访客停车位，以先到先得的方式为海洋工业园的所有租户提供停车，按小时停车费计算，但除本文明确规定外，租户在该车库内没有特别权利，但一般公众有权在该车库内停车，以及有权使用BMIP车库内的任何车位，这些车位是根据Prime Lease向业主提供的，先到先得。在第二修正案租期届满或提前终止时或之前，租户应退还并向房东交出第二修正案停车位。
a.
承租人有权将所有第二修订物业的第二修订租赁期续期一次，为期五(5)年(“第二修订续期期限”)，由初始第二修订租期届满(“第二修订续期生效日期”)的翌日起至第二修订续期开始日期五(5)周年的前一天结束，除非第二修订续期根据任何租赁条款或其他条款提早终止。第二次修订续期仅在以下情况下开始：(A)租户在不迟于第二次修订期满日期前十五(15)个月通知业主(“行使通知”)租客行使该续约权，(B)在行使该权利时且紧接在第二次修订续期开始日期之前，在任何适用的通知和补救期限之后，不会发生违约并在本条例下继续存在，以及(C)承租人、任何营运公司(但营运公司，连同物业的承租人和/或分租人合计，租约下的面积超过38,000可出租平方英尺)和任何允许的受让人，在发出行使通知时，合计占用不少于第二修正案房产的75%(75%)供自己使用。就发出行使通知而言，时间是至关重要的。第二次修订租期将根据租约的所有协议、条款、契诺及条件而定，但(W)基本租金应为公平市价(定义见下文)，及(X)承租人无权续订第二次修订租期。任何终止, 在第二修订租期内的任何时间，取消或退回租客在租约下的全部权益，或租客在第二修订物业中的权益，将终止前述租客根据本条例续期的权利。
b.
续订定期租金。在第二修正案续期期间应支付的年度基本租金应等于第二修正案生效时第二修正案租赁房产的年度公平市价(定义如下)的100%
续订期限(“计算日期”)。“公平市场价值”是指第二修正案租赁物业在计算日期的公平市场年度租金价值，其计算期限与第二修正案续约期限相同，以项目中的可比空间或位于马萨诸塞州波士顿海港地区的可比建筑中的可比空间为基础，包括租约中规定的所有业主服务，且第二修正案租赁物业被视为空置，且在第二修订续期期限开始日期时处于“现状”状态。公平市价的计算也应进行调整，以考虑所有相关因素，包括但不限于项目中的可比空间或位于马萨诸塞州波士顿海港地区的可比建筑中的可比空间所支付的许可用途、免租金、租户改善津贴和费用。房东应在第二次修订续期生效日期前十二(12)个月通知租客(“租金通知”)房东对公平市值的确定。如果承租人对房东对公平市场价值的确定提出异议，则承租人应通过通知业主撤回其续订租约第二修正案条款的权利，在此情况下，承租人的续期权利将不可撤销地被取消，或在租金通知交付后三十(30)天内就该争议向业主发出通知(“争议通知”)，该争议应按下述规定通过仲裁解决。发出上述租金通知和争议通知的关键是时间。承租人未及时提交争议通知书，构成放弃承租人对房东确定的公平租金价值提出争议的权利, 而在此情况下，第二个修订续期期限的基本租金须为租金公告所列明的租金。如第二次修订续期期间应付的基本租金在第二次修订续期生效日期前仍未厘定，则承租人须按业主厘定的第二次修订物业的公平市价支付基本租金(“中期租金”)。于最终厘定第二次修订续期基本租金后，承租人应开始缴付如此厘定的基本租金，并于厘定后十(10)日内支付任何先前基本租金的不足之数，或如厘定的基本租金少于中期租金，则承租人有权从下一期基本租金中获得抵免，金额相等于每期中期租金与厘定的基本租金之间的差额，直至收回多付的总金额为止。
c.
仲裁。如果承租人根据上述规定及时对房东对公平市场价值的确定提出异议，则该争议应根据当时流行的美国仲裁协会或其后继者关于商事纠纷仲裁的快速程序进行仲裁，但快速程序应修改如下：
(i)
承租人应在其争议通知中注明代表承租人担任仲裁员的姓名和地址。仲裁员应为美国房地产顾问学会指定的商业地产经纪人或评估师，具有至少10年的全职商业地产评估或经纪经验，熟悉马萨诸塞州波士顿海港地区一流商业地产的公平市场价值和研发空间。承租人未能及时提供
而适当的仲裁要求应构成对仲裁权利的放弃，基本租金应如租金通知中所述。在收到争议通知后十(10)个工作日内，业主应向租户发出通知，说明业主指定的代表其担任仲裁员的人员的姓名和地址，该仲裁员应具有类似的资格。如果房东未能在该十(10)个工作日内将其仲裁员的任命通知租客，并且在租户向房东发出第二次通知后三(3)个工作日内仍未通知租客，则由租客指定的仲裁员应为仲裁员，以确定第二修正案租赁房产的公平市价。
(Ii)
如果选择了两名仲裁员，所选择的仲裁员应在指定第二名仲裁员后十(10)个工作日内会面，并应寻求就公平市价达成协议。如果在任命第二名仲裁员后二十(20)个工作日内，两名仲裁员不能就公平市价达成协议，则两名仲裁员应指定第三名仲裁员，该仲裁员应是一名称职和不偏不倚的人，具有与前两名仲裁员相似的资格。如果双方在该二十(20)个工作日期满后五(5)个工作日内未能就此类指定达成一致，则第三名仲裁员应由双方当事人自行选择。如果双方当事人在上述五(5)个工作日期满后五(5)个工作日内未就第三名仲裁员达成一致，则任何一方均可代表双方请求美国仲裁协会波士顿办事处指定一名合格的仲裁员。如争议以前未得到解决，第三仲裁员应按照下列程序作出裁决。每一方当事人应支付各自仲裁员的费用，双方应分担第三仲裁员的费用和费用。双方当事人聘请律师或传唤证人的律师费和证人费用，由聘请律师或传唤证人的当事人支付。
(Iii)
公平市价应由第三仲裁员按照下列程序确定。在指定第三名仲裁员的同时，各方选定的每一名仲裁员应以书面形式说明其对公平市场价值的确定，并说明其理由。第三仲裁员有权向专家和主管部门咨询，以获得与确定公平市价有关的事实信息或证据，但任何此类确定都应在双方当事人在场的情况下作出，双方均有权进行交叉询问。第三名仲裁员应进行他或她认为适当的听证和调查，并应在被任命后三十(30)天内从两项拟议裁决中选择最接近其公平市价的决定。第三名仲裁员无权对两项拟议裁决中的任何一项提出中间立场或任何修改。他或她选择的最接近其公平市价的决定应构成第三仲裁员的决定，并对双方当事人具有终局性和约束力。第三仲裁员应将裁决提交给
每一方都有相应的复印件。第三仲裁人无权增加或修改本租约的条款。在收到第三仲裁员的裁决后，双方应立即对租约进行修订，以证明第二修正案续约期的延长，并确认第二修正案续约期的基本租金，但当事人未能做到这一点并不影响第三仲裁员裁决的有效性。
(Iv)
如果任何仲裁员不能、拒绝或不能行事，其继任者应由他或她指定，但在第三仲裁员的情况下，其继任者的指定方式应与本规定关于原第三仲裁员的指定方式相同。
16.
危险材料。现插入以下内容，作为本租约新的第4.17节：
第4.17节危险材料。房东和租客就出租房屋、建筑物和项目内、上或附近是否存在或使用“危险材料”达成如下协议：
A.
承租人自负费用，应遵守任何地方、州或联邦政府当局在环境、健康和安全问题上拥有管辖权的所有法律、法规、条例、规则和条例(统称为“环境法”)，包括但不限于使用动物或实验室标本、任何有害物质(定义见下文)排放到空气、地面、水、下水道、土壤或地下水中，无论是在租赁场所内外还是在建筑或项目内。尽管如上所述，租约中包含的任何条款均不要求或不得解释为要求租户承担与以下环境条件有关或产生的任何责任：(I)业主根据租约条款负有责任，或(Ii)在租客占有或进入租赁物业之日之前在租赁物业、建筑物或项目内已存在的环境条件，或(Iii)由业主或另一租户或建筑物或项目的占用者(或上述任何项目的任何特许持有人或受邀者)引入的，然而，如果任何此类环境状况因承租人(或承租人的承包商、分包商、代理人、分租人、受让人等)而恶化，则因此而产生的责任和任何此类搬迁或补救的费用(以及由此产生的任何延误)应由房东和租户公平地承担，具体取决于承租人(或其他承租方)的行为使搬迁或补救的成本大幅增加的程度。承租人应遵守所有适用的要求(包括适用的分区和建筑法规要求以及业主的合理数量限制，以提供适用于建筑面积和/或其中的所谓“控制区”的多个承租人的用途和合规性；然而，, 承租人应只被允许使用位于租赁房屋内的“控制区”，在这些区域内，承租人不得使用与承租人带到、保存或使用在租赁房屋内或附近的危险材料的运输、储存、使用或处置有关的、或在建筑物或项目内、之上或在建筑物或项目内、之上或在建筑物或项目内或在该建筑物或项目内、之上或在该建筑物或项目内或在其上或在该建筑物或项目内或在该建筑物或项目内或在该建筑物或项目上的该等区域内、上或在该建筑物或项目的其他地方使用该等危险物质的分配比例
代理商、雇员、承包商或被邀请者。承租人必须遵守房东的易燃基质不时分配给承租人的危险材料的允许数量。在不限制前述规定的情况下，承租人应专有使用位于大楼第七(7)层的第二修正案内的一个(1)“控制区”和位于大楼第八(8)层的第二修正案内的两个“控制区”。承租人在将危险材料带入建筑物或项目之前，应向业主提交一份《承租人危险材料清单》，供业主事先审查和批准，批准不得无理扣留、附加条件或拖延。此类清单中所列的危险材料和数量不得超过本清单附件H所列的限制和数量。如果承租人打算在房东批准后增加新的危险材料或大幅增加任何危险材料的数量，承租人应向房东提交更新的租户危险材料清单，供房东事先审查和批准，批准不得无理扣留、限制或拖延，但更新后的清单中列出的危险材料和数量不得超过本文件所附附件H中规定的限制和数量。
B.
未经业主事先书面同意，承租人不得导致或允许承租人、其代理人、员工、承包商或受邀者将任何有害物质带到或在租赁场所内或附近，或在建筑物或项目内、之上或在该建筑或项目内，除非危险材料是经租约允许并根据租约(包括但不限于上文第4.17(A)节)允许的，且所有此类允许材料的储存、使用和处置必须严格遵守所有适用的环境法，并符合良好的科学和医学实践。承租人应在业主提出书面要求后十(10)个工作日内(除非承租人根据租约违约，否则不得在任何六(6)个月内提出书面要求)，承租人应向业主提供业主要求的关于所有危险材料的存在、使用、产生或处置的任何信息，包括房东合理要求的使用量和房东可能合理要求的其他信息，包括承租人在租赁场所使用或在建筑物或项目内或建筑物或项目下使用的信息，包括但不限于，以下信息：(A)与此类材料有关的所有相关信息(例如，承租人在租赁场所使用、储存、产生或处置的每种危险材料的清单和承租人如何处置所述危险材料的说明，最新材料清单及其适用数量的副本，适用的材料安全数据表(MSD)和安全数据表(SDS)以及运输和搬运清单，只要这些清单是适用法律要求的，或者承租人实际将此类清单作为其标准商业惯例的一部分保留)，以及(B)承租人获得的任何许可证或许可证的复印件, 产生或处置危险材料，包括任何MWRA许可和批准。承租人还应在可行的情况下尽快向房东提供(无需房东要求)任何通知、登记、申请、许可证或许可证的副本，这些通知、登记、申请、许可证或许可证发给或收到任何政府当局或私人或进入或占用租赁场所的人，涉及在租赁场所、建筑或项目内或周围存在、释放、暴露或处置任何违反环境法律的有害物质。尽管如此，对于承租人没有按照所有适用的所有规定妥善处理、储存或处置的任何承租人的危险材料，
根据环境法律和良好的科学和医学实践，承租人在接到房东的书面通知后，不再有权将此类材料带入租赁房产、租赁房产所属的大楼或本项目，直到承租人证明并使房东合理满意，表明该承租人已经实施了妥善处理、储存或处置此类材料的计划。
C.
本租赁中使用的术语“危险材料”是指任何危险或有毒物质、危险废物、环境、生物、化学、放射性物质、石油、石油产品和任何废物或物质，由于其定量浓度、化学、生物、放射性、易燃、爆炸性、传染性或其他特性，构成或可能构成或可能对公众健康、安全或福利或环境构成或促成危险或危害，或将触发任何联邦、州或地方管理或监管机构，或受任何环境法监管，包括但不限于马萨诸塞州“知情权”法、马萨诸塞州一般法律第111F章，具体包括活的生物体、病毒和真菌、医疗废物(定义如下)以及所谓的“生物危害”材料。危险材料“一词包括但不限于下列任何材料或物质：(I)根据”联邦水污染控制法“(美国联邦法典第33篇第1317节)第1311节被指定为”危险物质“；(Ii)根据”联邦资源节约和回收法案“第1004节(美国联邦法典第42篇第6901节及其后)被定义为”危险废物“。(42 U.S.C.第6903条)，(Iii)根据《综合环境反应、赔偿和责任法》第101节，定义为“危险物质”的《美国法典》第42篇第9601节及其后。(42《美国联邦法典》第9601条)，(Iv)根据《马萨诸塞州通则》第21E章被定义为“危险物质”或“油”，或(V)所谓的“生物危害”或医疗废物，或被血液或其他体液污染；和“环境法”包括但不限于, 前款第(一)至(四)项所列法律。“医疗废物”一词是指任何联邦、州或地方法律、规则和条例中所述的废物类型和任何类似类型的废物。承租人不得导致或允许承租人、其员工、代理人、承包商或受邀者在租赁场所、建筑或项目内或周围携带、保存或使用任何医疗废物，除非严格遵守所有适用的环境法并遵循良好的科学和医疗实践。承租人应遵守所有适用和适当的实验室生物安全级别标准、要求和建议，包括疾病控制中心规定的适用生物安全级别的具体限制、标准、做法、安全设备和设施要求，并以其他方式与良好的科学和医疗实践相一致(承租人的使用或占用在任何情况下不得涉及符合或被描述为BSL 3或BSL 4的活动。信息可在：https://www.cdc.gov/biosafety/publications/bmbl5/bmbl5_sect_iv.pdf.上找到
D.
因承租人使用和/或储存这些危险材料而直接导致的租赁场所、建筑物或项目所需保险费的任何增加应完全由承租人承担费用。承租人应自费购买并维持必要的附加保险，以符合任何具有管辖权的联邦、州或地方政府机构的任何要求。
E.
在每个租赁期和第二修正案租赁期到期之前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应清理并以其他方式停用所有内部表面(包括地板、墙壁、天花板和柜台)、管道、供给线、废水管、pH中和系统、租赁物业适用部分内和/或专门为租赁物业提供服务的管道，以及租赁物业适用部分内和/或仅为租赁物业适用部分提供服务的所有排气或其他管道，在每种情况下，已携带或释放或暴露于任何有害物质的所有排气或其他管道，并应以其他方式清洁租赁房屋的适用部分(直到天花板穿透点)，以允许出具下文第4.17节要求的报告。在每个租赁期和第二修正案租赁期届满之前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，租客应自费向房东索取一份由信誉良好的注册环境工程师或注册工业卫生师撰写的致房东和房东指定人(以及在租客选择时，租客和租客指定的人)的报告(“停用报告”)，在任何一种情况下，该报告都是由租客指定的，并由房东合理酌情接受。退役报告应以环境工程师或工业卫生员对租赁房屋适用部分的检查为基础，并应表明：在退役之前存在的危险材料(如果有的话)已按需要移除，以便租赁房屋适用部分的内表面(包括但不限于地板、墙壁、天花板和柜台)、管道、供应管道、废旧管道和管道, 和/或仅为租赁场所的适用部分提供服务的所有此类废气或其他管道系统，可由后续承租人重复使用或按照适用的环境法处置，而无需对危险材料采取任何特殊预防措施，无需承担拆除、处置、调查、评估、清洁或移除危险材料的特殊费用或特殊程序，也无需引起法规遵从性要求或发出与危险材料相关的通知；租赁物业的适用部分可重新用作办公、研究或实验室用途，可在不对危险材料采取任何特别预防措施的情况下被拆除或翻新，不会产生特别费用或进行危险材料处置、调查、评估、清洁或移除的特别程序，也不会招致与环境物质相关的监管要求或通知。此外，就本第4.17节而言：“特别费用”或“特别程序”应指如果危险材料的性质不是危险材料而不是非危险材料，则不会发生的费用或程序。退役报告应包括关于清理位置、测试运行和分析结果的合理细节。此外，如果承租人(或由承租人或通过承租人承租的任何一方)在租赁场所或周围使用、储存、产生或处置任何放射性或放射性物质，则此类退役也应按照美国核管理委员会和/或马萨诸塞州公共卫生部关于控制辐射的规定进行, 并促使出租的房产被马萨诸塞州公共卫生部辐射控制计划释放，以供无限制地使用，并向业主提交注册工业卫生师的报告，说明他或她已检查租赁房产(包括目测、盖革计数器评估以及空气和表面监测)，但没有发现任何证据表明该部分含有危险材料或
在其他方面违反任何环境法。如果承租人未能在不限制任何其他权利或补救措施的情况下履行第4.17条规定的义务，房东可以在不少于五(5)个工作日的事先书面通知承租人履行该义务，费用由承租人承担，承租人应应要求及时偿还房东合理发生的所有费用和开支，以及5%的行政费用。本第4.17节规定的承租人义务在租赁期满或提前终止后继续有效。所有根据第4.17节欠房东的款项应作为额外租金支付，如果在到期之日或之前没有支付，应按下文第7.5节规定的利率计息，直到全额支付为止。
F.
在每个租赁期和第二修正案租赁期到期之前(或在任何较早终止后的三十(30)天内)，承租人应向房东提供其最新的化学废物清除清单的副本，以及由承租人签署的承租人出具的证明，证明自承租人首次占用租赁物业的适用部分之日起及之后，任何有害材料或其他潜在危险或有害化学品不得留在租赁物业的适用部分。
G.
承租人特此声明并向房东保证：(I)承租人或其任何合法承租人在任何时候都没有被任何先前的房东、贷款人或政府当局要求就污染物业的危险物质采取补救行动，而污染是由承租人或承租人的行为或使用所导致的，并且(Ii)承租人不受任何政府当局发布的与使用、储存、搬运、处理、生成、释放或处置危险材料(包括但不限于，与没有向任何政府当局提交规定的报告有关的任何命令)。如果房东认为此声明和保证在租赁之日不属实，房东有权自行决定终止租约。
H.
房东有权对租赁房产进行年度检测，以确定租户的使用是否对租赁房产、建筑或项目造成任何污染(如果房东有合理理由怀疑可能发生了违反本第4.17条的情况，则更频繁)。如果存在违反第4.17节规定的情况，或发现第4.17节规定承租人应对污染负责，则承租人应支付租赁房屋的年度测试费用；但是，如果承租人使用第三方承包商和经房东证明的测试程序对租赁房屋进行自己的测试，则房东应接受此类测试，而不是要求承租人支付房东进行的任何相应的年度测试的费用。
I.
承租人特此立约并同意赔偿、辩护并使房东及其雇员、合伙人、代理人、承包商、贷款人和土地出租人(所述个人和实体以下统称为受补偿方)免受任何和所有责任、损失、成本、损害、索赔、租金损失、留置权、判决、罚款、罚款、和解费用、调查费用、顾问和专家费用、律师费、
诉讼费用和其他法律费用、环境污染的影响、环境测试的费用、危险材料或医疗废物的清除、补救和/或减少)、保险单免赔额和其他费用(统称为“损失”)，这些费用都是由赔偿事项引起的或与之相关的。就本第4.17(I)节而言，“保障事项”是指在下列情况下一个或多个受保障方产生责任或损害的任何事项：(I)在租赁期间，承租人或其雇员、代理人、承包商或受邀者(以下统称为“承租方”)在租赁场所(或建筑物)或其周围存在任何有害物质或医疗废物，或直接或间接涉及该等责任或损害；(Ii)承租方使用或占用承租方或任何承租方导致或允许其存在的租赁场所、建筑物或危险材料相关项目；(Iii)承租人未能履行第4.17节规定的任何义务或任何其他与危险材料有关的规定；(Iv)承租方给建筑物带来的任何危险物质或医疗废物的存在、使用或处置；或(V)承租人已同意根据租约中与危险材料有关的任何其他规定对房东或任何受赔偿方进行赔偿的任何其他事项。承租人在本合同项下的义务应包括，但不限于，在被补偿方提出书面要求后三十(30)天内，赔偿受补偿方因赔偿事项而造成的损失，并由承租人单独承担费用，并在律师合理满意的情况下提供抗辩, 在被赔偿一方提出书面要求后三十(30)天内，对因受赔偿事项引起或与之有关的任何索赔、诉讼或法律程序，不论是否提起诉讼或作出判决，亦不论是否有充分理据。承租人对受赔偿方的这一赔偿包括但不限于与任何联邦、州或地方政府机构或政治区要求的现场条件调查或任何清理、补救、拆除或恢复工作相关的合理费用，因为根据本文确定的情况，租赁场所上或地下的土壤或地下水中存在有害物质。在不限制前述规定的情况下，如果任何承租方造成或允许在建筑物内或土地上、土地上或土地下存在任何有害物质，导致对租赁场所的任何污染，承租人应立即采取一切必要的行动，自费将租赁场所恢复到符合所有环境法的条件；但此类行动应首先获得业主的批准，只要该等行动在房东合理的酌情决定权下不会对租赁房产产生任何长期或短期的重大不利影响，则不得无理地拒绝批准、附加条件或推迟批准，而且在任何情况下，房东不得拒绝批准适用环境法所要求的任何拟议行动。如果承租人有义务赔偿因赔偿事项造成的损失，房东有立即无条件的权利，但没有义务在不通知或要求承租人的情况下支付损害赔偿金，承租人应提前三十(30)天向房东发出书面通知。, 向房东报销房东的费用。例如，但不限于，业主有权立即无条件地对公共区域、另一租户的房产或待修缮的建筑物或项目的任何其他部分造成任何损害，并就因赔偿事项而造成的损失向其其他租户或其他个人或实体进行赔偿。被赔偿的人
当事人无需首先支付任何损失即可获得本合同项下的赔偿。这一赔偿意在适用于适用法律允许的最大范围内。
J.
本第4.17节的规定在租赁期满或终止后继续有效，除非业主在上述期满或终止后以书面形式明确放弃。
17.
危险材料清单。现将本修正案附件G作为原租约的新附件H插入。
18.
保险。现删除原租约第5.3节，并在其位置插入以下内容：
第5.3节保险。
A.
业主同意在整个租赁期限内保持主出租人和任何持有项目第一抵押的抵押权人所要求的保险，或在没有任何此类抵押权人的情况下，维持持有项目第一抵押的机构抵押权人所要求的保险。房东没有义务为租客的任何物品、固定装置、家具或任何其他放置或合并在租赁房屋内的财产投保。
B.
承租人应在租赁期内自费购买、维护和遵守：(A)适用于租赁房产及其附属机构的商业一般责任保险，以提供合同责任、人身伤害责任和财产损失保险，每次事件的限额不低于100万美元(1,000,000美元)，总金额不低于200,000美元(2,000,000美元)；(B)以特别险形式投保的财产保险，包括洒水装置渗漏在内的各种形式的水损害，按100%重置成本价投保承租人在所租房舍内的所有工商业固定装置、设备、可移动隔板、家具、商品和其他个人财产，以及承租人或为承租人的利益而进行的任何租赁改进；不论是由承租人或业主支付；。(C)十二(12)个月的商业中断保险；。(D)如果租赁场所提供酒精或其他蒸馏饮料，或以其他方式提供，承租人应按房东合理要求的金额承保主酒责任保险；(E)法律规定的工伤保险金额；及(F)雇主对每起事故至少1,000,000(100万美元)身体伤害、每名雇员因疾病造成的身体伤害1,000,000(100万美元)，以及1,000,000(100万美元)身体伤害疾病合计的责任保险；(G)汽车责任保险，最低合并单一责任限额至少为100万美元(1,000,000美元)，包括自有车辆、非机动车和租用车辆的承保范围；和(H)伞形保险，超出上述所有责任保险，但工人赔偿除外，每年的限额不低于500万美元(5,000,000美元)。除上述规定外，承租人应在租赁期内购买和维护, 自承租人首次携带危险材料进入物业之日起及之后(但与承租人工作有关的、通常在正常施工过程中使用的危险材料除外)，且不少于三次
(3)在其后数年内，一份独立的(涵盖项目内、项目下或项目外的污染情况)污染法律责任保险单，承保承租人就有关清理、人身伤害及财产损失的索偿而进行的业务，每次事件的限额不少于200万元(2,000,000元)，就承租人造成的环境污染及污染而言，合计免赔额不超过25,000元。此类承保范围不应排除承租人在运营和入住过程中处理和/或产生的医疗、特殊或生物危险废物、霉菌、微生物、细菌、病毒或真菌颗粒。该保险单应包括：(1)全面恐怖主义保险；(2)地上储罐(如适用)保险；(3)放射性材料保险(如果这些材料是承租人经营活动的一部分)；(4)本租约和本合同中的赔偿要求应作为污染法律责任保险单的保险合同予以包括和安排。承租人保险应由获得在马萨诸塞州联邦经营许可且上午最佳评级不低于A-VIII的公司发行。所有此类保险单应将房东和房东书面指定的各方指定为关于责任保险的附加被保险人，以及作为损失收款人(视他们在财产保险中的利益而定)，并且对于业主或任何附加被保险人所承保的任何保单，应是主要的和非分担的。
C.
要求承租人维护的所有保险单应规定，任何此类保险单的取消或不续期，应至少提前三十(30)天书面通知房东。每份此类保单的正式签署的保险证书将由承租人在生效日期或之前交存给房东，而关于随后每份保单的正式签立的保险证书应在前一份保单到期前至少十五(15)天交存给房东。
D.
租客不得在租出的处所内或附近作出或准许作出任何事情，亦不得将任何东西带进或存放于其内，而该等事情会以任何方式增加或影响业主对建筑物的任何部分或其任何内容进行的任何火警或其他保险，或导致任何该等保险取消或失效。如果业主因承租人的经营、租赁物业的内容或对租赁物业的改进而导致额外的危险风险，业主就业主获得的涵盖建筑物任何部分或其任何内容的保险支付的年度保费超过标准费率，承租人应应业主的要求支付超额保费。
E.
业主或租客投保的所有保险，均须规定保险承运人放弃对主要出租人、业主及租客享有代位权的权利，但以马萨诸塞州联邦内有关投保的法律及规例所容许的范围为限。尽管本租约中有任何相反的规定，但只要下列条款不会使任何保险单失效，房东和租客双方特此在任何一方承保的保险范围内放弃针对以下任何一方的任何和所有追偿、索赔、诉讼或诉讼的权利
其他、其代理人、高级人员或雇员，或租赁房产或建筑物可能发生的任何损失或损坏，或根据本节规定必须维持的任何保险单的条款，投保或本应投保的任何损失或损坏，或其任何改进。前一句中提出的豁免应是对本租约中规定的任何其他免责、赔偿或免除责任的补充，而不是替代，包括但不限于本租约第5.5和5.6节。
F.
承租人有权通过自保来履行其在本租约项下的污染法律责任保险义务，但前提是：(A)当时适用于承租人和/或建筑物的所有法律都允许这种自保；(B)这种自保符合房东贷款人对房东施加的任何最低保险要求；(C)租客的净资产(如按照公认会计原则审计的财务报表所示)不少于5亿元(50万元，000.00元)；。(D)除非该等资料已普遍向公众提供，否则租客须每年至少向业主提交一份由独立注册会计师按照一贯适用的公认会计原则拟备的经审计财务报表，列明所需的净值；。(E)这种自我保险规定了损失准备金，这些准备金是根据保险业公认的标准精算得出的，并应计(即从收益中扣除)或以其他方式提供资金。“自保”是指承租人本身就像是提供本租赁条款所要求的保险的第三方保险人一样行事，承租人应支付因自保而到期的任何金额以代替保险收益，该金额应被视为本租赁项下的所有目的的保险收益。如果承租人选择以“自我保险”的方式提供本租约要求的污染法律责任保险，则承租人应承担承保人的所有义务和责任，以及房东(房东的贷款人)所提供的保护。, 而建筑物应与根据本租约规定的保险范围由第三方保险公司提供的相同。在不限制前述一般性的情况下，承租人已选择自保的所有已支付或被要求支付的金额以及因风险而导致的所有损失或损害应受本租赁的代位权条款豁免的约束，且不限制承租人根据本租赁承担的赔偿义务。如果承租人选择自行投保，并且发生的事件或索赔本来可以从第三方保险公司获得抗辩和/或保险，承租人应承担任何此类索赔的抗辩，包括房东的抗辩，由承租人承担全部费用和费用，并使用自己的资金支付任何索赔或更换任何财产，或以其他方式提供资金，如果不是承租人选择自保，则可以从保险收益中获得资金。如果承租人选择自保，在自保实施之前，承租人应向房东和房东贷款人提供自保证明，说明自保的范围。承租人应在可从标准第三方保险公司获得保险收益的期限内(但不迟于为任何部分的损坏或损坏提供有效的损失证明之日起30天内)，向房东支付任何自我保险的收益，并应尽其最大努力使任何第三方财产保险的收益在可行的情况下尽快提供给房东，无论与到期或更早的损坏或损坏发生的时间相关。
本租约的终止日期。在任何情况下，承租人无权自行承保本租约所要求的任何保险，但污染法律责任保险除外。
19.
删除的条款；不适用的条款。第一修正案第二节(扩建场所)和第一修正案第四节(建筑物重新测量)在此全部删除，无效，没有进一步的效力或效果。原租约第2.1(B)条规定的房东向承租人提供建筑物主冷凝器的冷却能力的义务不适用于本修正案第6节所述的第二修正案和21个干船坞屋顶设备。
20.
通知地址。尽管现有租约中有任何相反的规定，但就本租约下的所有目的而言，所有发给业主和租户的通知和其他书面通信应发送到以下地址：
如果是房东：C/O相关基金管理公司30哈德逊码
纽约，NY 10001收信人：帕特里克·斯威尼
电子邮件：
网址：patrick.Sweeney@related.com；
邮箱：jKaminetsky@related.com
– and –
C/o詹姆斯敦，L.P.
庞塞市市场
庞塞德莱昂大道东北675号7楼
亚特兰大，佐治亚州，30308
注意：总法律顾问；IDB海港资产经理
电子邮件：Legal@jamestownlp.com；danagriffin@jamestownlp.com
复印件：IDB 17-19 Drydock Limited Partnership c/o Related Beal
马萨诸塞州波士顿，牛奶街177号，2楼，邮编02109
电子邮件：sfaer@relatedbeal.com；orespik@relatedbeal.com
和
Goulston&StorrsPC大西洋大道400号
马萨诸塞州波士顿，02110-3333注意：艾米·穆迪·麦格拉思，Esq电子邮件：amcgrath@goulstonstorrs.com
租户：C/o银杏生物工程公司，特拉华州一家公司
马萨诸塞州波士顿干船坞大道27号8楼，邮编：02210
发信人：Jason Ng
电子邮件：jasonng@ginkgoBioworks.com
复印件：银杏生物工程公司。
马萨诸塞州波士顿干船坞大道27号8楼，邮编：02210
收信人：巴里·坎顿
电子邮件：barry@ginkgoBioworks.com
和
梅尔文·R·舒曼，Esq.艾略特街189号
马萨诸塞州栗子山邮编：02467电子邮件：ms@melshumanlaw.com
并通过电子邮件将副本发送到：
邮箱：Legal@ginkgoBioworks.com
21.
经纪人。承租人向房东保证并表示，房东向承租人保证并表示，除仲量联行(代表房东)和哥伦比亚集团房地产顾问公司(代表承租人)外，没有任何经纪人或代理人与本修正案有关的交易。租户和房东中的每一方都应赔偿并使另一方不受任何损失、成本和费用(包括律师费)的损害，这些损失、成本和支出(包括律师费)是由于补偿方违反上述保证和陈述而产生或导致的，包括任何其他人提出的经纪佣金、裁判费或类似赔偿的索赔
仲量联行或哥伦比亚集团房地产顾问公司因本修正案而产生或与之相关。房东应负责根据单独的协议向仲量联行和哥伦比亚集团房地产顾问支付与本修订相关的所有费用。
22.
杂七杂八的。本修正案可通过电子签名签署，在任何情况下均应视为原始签名，并应与原始签名具有相同的效力和作用。但不限于，除电子生成的签名外，“电子签名”应包括电子扫描和传输版本
(例如，通过PDF和/或DocuSign)原始签名。本修正案可以多个副本的形式执行(这些副本可以通过PDF、DocuSign或通过电子邮件发送的其他文件执行和交付)，这些副本应共同构成一个单独的文件。通过PDF、DocuSign或通过电子邮件发送的其他文件交付的本修正案的任何已执行副本在所有目的上应与原始副本同等有效。承租人特此向业主陈述并保证如下：(I)承租人已通过所有必要的行动正式授权签署和交付本修正案；(Ii)现有租约及其权益均未被转让、分租、抵押或以其他方式转让；(Iii)据承租人所知，对于执行现有租约或承租人在现有租约下的责任和义务，没有抗辩或反索赔；(Iv)承租人无权根据现有租约获得任何补偿、减税或租金减免，除非其中明确规定；(V)据租客所知，业主或租客并无违反或不履行其在现有租契下的任何义务；(Vi)业主已完成现有租约所需的所有工程及建造所有改善工程，且除业主就第四期物业提供的额外建筑贷款及原有物业津贴(定义见第一修正案)外，已提供根据现有租约(经上文第3(D)条修订以提供业主第二修正案资助以代替扩建物业津贴(定义见第一修正案)的所有津贴及供款)；及。(Vii)业主并无作出任何陈述或保证。, 但本修正案中明确和具体规定的除外。提交本文件草稿以供审查和谈判并不构成对第二修正案房产的要约、保留或选择权，也不构成本修正案中规定的任何其他条款和条件的要约，并且本修正案对业主或租户没有约束力，除非业主已签署并将本修正案的完整副本交付给租户。除本修订明确及明确规定外，现有租约现予批准及确认，而现有租约的所有条款、契诺、协议及条款在延长后的整个租期内均保持不变及完全有效。除在此明确规定外，自本租约之日起，承租人在现有租约中作出的所有契诺、陈述和担保在此重新制定、重申和批准。
(签名在下一页。)
房东和租客已于上述第一年签署本修正案，特此为证。
《房东》
IDB 21-25干船坞有限合伙企业，
特拉华州的有限合伙企业
发信人：IDB 21-25 GP Corp.
一家特拉华州公司，它的普通合伙人
作者：/s/Dana Griffin
姓名：达娜·格里芬
标题：授权签字人
“租户”
银杏生物工程公司
特拉华州的一家公司
作者：/s/巴里·坎顿
姓名：巴里·坎顿
职位：首席技术官