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June 30, 2022

安全港语言

June 30, 2022

前瞻性陈述

本文件中有关预期财务、业务、法律或其他结果的陈述，包括业务和市场状况、展望以及与摄政公司未来事件、发展或财务或经营业绩或结果(如我们的2022年指导)有关的其他类似陈述，属根据1995年“私人证券诉讼改革法”和其他联邦证券法的安全港条款作出的“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述通过使用“可能”、“将会”、“应该”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”、“预测”、“预期”、“指导”和其他类似的语言来识别。然而，没有这些或类似的词语或短语并不意味着一项声明不具有前瞻性。虽然我们认为这些前瞻性陈述在作出时是合理的，但前瞻性陈述并不是对未来业绩或事件的保证，不应过度依赖这些陈述。尽管我们认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但我们不能保证这些预期一定会实现，而且由于各种风险和不确定因素，实际结果可能与这些前瞻性陈述中显示的结果大不相同。我们的业务受到许多风险和不确定性的影响，包括但不限于我们提交给美国证券交易委员会的文件中描述的那些风险因素。在考虑投资我们的证券时，您应仔细阅读和考虑这些风险，以及我们提交给美国证券交易委员会的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)和其他文件中的所有其他信息。如果风险因素中描述的任何事件实际发生，我们的业务、财务状况或经营业绩, 以及我们证券的市场价格，都可能受到实质性的不利影响。前瞻性陈述仅在作出之日起生效，除非法律要求，否则摄政集团不承担更新其前瞻性陈述的责任。这些风险和事件包括但不限于：

与流行病或其他健康危机有关的风险因素

流行病或其他健康危机，如新冠肺炎疫情，可能会对租户的财务状况、物业的盈利能力以及我们进入资本市场的机会产生不利影响，并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。

经营零售型购物中心的相关风险因素

经济和市场状况可能会对零售业造成不利影响，从而减少我们的收入和现金流，并增加我们的运营费用。零售趋势、销售和交付方式在实体店、电子商务、送货上门和路边提货之间的变化可能会对我们的收入和现金流产生不利影响。在我们物业集中的地理区域，不断变化的经济和零售市场状况可能会减少我们的收入和现金流。此外，劳动力挑战以及包括通胀压力在内的各种宏观经济因素导致的供应延迟和短缺，可能会影响零售业。我们的成功有赖于我们“锚定”租户的持续存在和成功。我们很大比例的收入来自较小的商铺空间租户，如果我们的较小商铺租户不成功，我们的净收入可能会受到不利影响。我们可能无法从破产租户那里收回应得的余额。我们与运营物业相关的许多成本和支出可能保持不变或增加，即使我们的租赁收入减少。遵守《美国残疾人法》以及消防、安全和其他法规可能会对我们产生负面影响。
 

与房地产投资相关的风险因素

我们的房地产资产可能价值下降，并受到减值损失的影响，这可能会减少我们的净收入。我们面临着与物业开发、再开发和扩建相关的风险。我们面临着与综合用途商业物业开发相关的风险。我们面临着与收购物业相关的风险。由于市场状况，我们可能无法在需要的时候出售物业。税法的变化可能会影响我们对房地产的收购或处置。
 

与影响我们物业的环境有关的风险因素

气候变化可能会直接对我们的物业产生不利影响，并可能导致额外的合规义务和成本以及额外的税费。我们物业的地理集中度使我们的业务更容易受到自然灾害、恶劣天气条件和气候变化的影响。环境修复的成本可能会影响我们的财务业绩，减少我们的现金流。

与公司事务相关的风险因素

更多地关注与环境、社会和治理(ESG)因素相关的指标和报告可能会增加成本，并使我们面临新的风险。未投保的损失或超出我们财产保险范围的损失可能会使我们遭受这些财产的资本和收入损失。未能吸引和保留关键字

Supplemental Information i

人员可能会对我们的业务和运营产生不利影响。未经授权访问、使用、盗窃或销毁租户或员工的个人、财务或其他数据，或Regency存储在我们信息系统中的专有或机密信息，或由第三方代表我们访问、使用、盗窃或销毁，可能会影响我们的声誉和品牌，并使我们面临潜在的责任和收入损失。

与我们的伙伴关系和合资企业有关的风险因素

我们并不对我们的共同投资伙伴关系和合资企业拥有的所有物业拥有投票权，因此我们无法确保我们的目标将得到实现。我们合作关系的终止可能会对我们的现金流、经营业绩以及我们向股票和单位持有人进行分配的能力产生不利影响。

与融资策略和资本结构相关的风险因素

我们出售物业以及为收购和开发提供资金的能力可能会受到更高的市值比率和更低的物业NOI的不利影响，这可能会稀释收益。我们依赖外部资金来源，这些资金在未来可能不会以优惠的条件获得，或者根本不会。我们的债务融资可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。我们债务协议中的契约可能会限制我们的经营活动，并对我们的财务状况产生不利影响。利率上升将导致我们的借贷成本上升，并对我们的经营业绩产生负面影响。套期保值活动可能会使我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险，以及对冲不会产生我们预期的经济利益，这可能会对我们产生不利影响。我们的无担保信贷安排以及我们的可变利率抵押贷款和利率掉期的利率可能会根据确定LIBOR或其替代利率的方法的变化而变化。

影响我国证券市场价格的风险因素

经济和市场状况的变化可能会对我们证券的市场价格产生不利影响。不能保证我们将继续以历史水平支付股息。

与公司房地产投资信托基金资格相关的风险因素

如果该公司不符合联邦所得税的REIT资格，它将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。REITs支付的股息通常不符合降低税率的条件。如果我们不符合“国内控制的”REIT的资格，某些外国股东可能需要为出售我们普通股所确认的收益缴纳美国联邦所得税。影响REITs的立法或其他行动可能会对我们产生负面影响。遵守房地产投资信托基金的要求可能会限制我们有效对冲的能力，并可能导致我们承担纳税义务。

与公司普通股相关的风险因素

对公司股本所有权的限制，以保持其REIT地位，可能会推迟或阻止控制权的变化。发行公司的股本可能会推迟或阻止控制权的变更。该公司的所有权在未来可能被稀释。

Supplemental Information ii

摄政中心报告2022年第二季度业绩

佛罗里达州杰克逊维尔(2022年8月4日)-摄政中心公司(以下简称“摄政”或“公司”)(纳斯达克股票代码：REG)今天公布了截至2022年6月30日的财务和经营业绩，并提供了更新的2022年收益指引。截至2022年和2021年6月30日的三个月，净收益分别为每股稀释后收益0.61美元和每股稀释后收益0.56美元。

2022年第二季度亮点

首席执行官兼首席执行官丽莎·帕尔默表示：“尽管当前存在宏观经济压力，但我们的经营趋势依然强劲，因为我们又创造了一个稳健的季度业绩，导致我们提高了全年业绩指引。”强劲的租赁活动和我们的价值创造管道为我们在今年剩余时间的增长前景提供了进一步的顺风，而我们强劲的资产负债表使我们能够保持耐心和机会主义。此外，作为摄政集团的一项基础战略，我们很高兴强调我们在本季度取得的ESG成就，并提供积极的去碳化和其他可持续发展目标。

Supplemental Information iii

财务业绩

净收入

NAREIT FFO

核心运营收益

投资组合业绩

相同的属性噪声

租赁入住率

Supplemental Information iv

租赁活动

企业责任

资本配置和资产负债表

发展和重建

物业交易

资产负债表

分红

Supplemental Information v

2022年指南

摄政中心已更新其2022年指南，摘要见下表。有关指导的更多详细信息，以及2022年第二季度的补充方案，请参阅公司的“业务更新”演示文稿。所有材料均在公司网站上公布，网址为Investors.regencycenters.com。

Supplemental Information vi

电话会议信息

为了讨论摄政第二季度的业绩并提供进一步的业务更新，管理层将于2022年8月5日(星期五)上午10：00主持一次电话会议。Et.拨号和网络直播信息如下所示。

2022年第二季度收益电话会议

重播：网络广播档案：活动和网络广播下的投资者关系页面

关于摄政中心公司(纳斯达克代码：REG)

摄政中心是一家著名的全国性购物中心所有者、运营商和开发商，位于人口结构令人信服的郊区商业区。我们的投资组合包括与高生产率的杂货店、餐馆、服务提供商和一流的零售商销售的蓬勃发展的物业，这些零售商与他们的社区、社区和客户联系在一起。作为一家完全集成的房地产公司，丽晶中心是一家合格的房地产投资信托基金(REIT)，它是自我管理、自我管理的，也是标准普尔500指数的成员。欲了解更多信息，请访问RegencyCenters.com。

普通股股东应占净收益与NAREIT FFO和核心运营的对账

收入-实际收入(千)

Supplemental Information vii

同一物业NOI是管理层在评估丽晶物业经营业绩时使用的一项关键的非GAAP指标。该公司提供普通股股东应占净收入与按比例分配相同财产NOI的对账。

普通股股东应占净收入与按比例计算的相同财产净收入的对账(以千为单位)

报告的业绩是初步结果，在公司向美国证券交易委员会提交10-Q表格之前不是最终结果，因此仍有可能进行调整。

该公司在2022年第二季度的补充方案中发布了前瞻性陈述和其他财务信息，可能有助于投资者估计收益。公司2022年第二季度补充方案的副本将在公司网站上提供，网址为Investors.regencycenters.com，或向以下地址提出书面请求：投资者关系部，摄政中心公司，One Independent Drive，Suite114，Jacksonville，佛罗里达州，邮编：32202。补充方案包含更详细的财务和财产结果，包括财务报表、未偿债务摘要、收购和开发活动、对合伙企业的投资、与普通股以外发行的证券有关的信息、财产细节、重要的租户租金报告和租约到期表，以及收益和估值指导假设。补充方案中提供的信息未经审计，包括非公认会计准则衡量标准，不能保证这些信息不会与公司截至2022年6月30日的10-Q报表中的最终信息不同。摄政集团可能会不时更新补充套餐中的信息，但不承担任何义务。

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Supplemental Information viii

非GAAP披露

我们相信，这些非公认会计准则为我们的董事会、管理层和投资者提供了有关我们财务状况和经营结果的某些趋势的有用信息。我们的管理层使用这些非GAAP衡量标准来比较我们的业绩与前几个时期的业绩，以进行趋势分析，以确定管理层激励性薪酬和预算、预测和规划目的。

我们不认为非GAAP衡量标准是根据GAAP确定的财务衡量标准的替代方案，相反，它们通过提供我们认为对股东有用的额外信息来补充GAAP衡量标准。这些非GAAP财务衡量标准的主要局限性是，它们可能不包括GAAP要求在我们的合并财务报表中确认的重大支出和收入项目。此外，它们反映了管理层对在确定这些非公认会计准则财务计量时排除或包括哪些费用和收入项目的判断。为了弥补这些限制，我们提供了我们使用的非GAAP财务指标与其最直接可比的GAAP指标的对账。在评估公司的财务状况、经营结果或未来前景时，不应依赖非公认会计准则财务衡量标准。

NAREIT FFO是衡量REIT业绩的常用指标，全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)将其定义为净收入，根据GAAP计算，不包括房地产销售收益和减值、税收净额、加上折旧和摊销，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益。摄政根据NAREIT的定义计算所有期间的NAREIT FFO。由于NAREIT FFO不包括房地产的折旧和摊销以及销售收益和减值，因此它提供了一个业绩衡量标准，当与去年相比时，它反映了租赁百分比、租金、运营成本、收购和开发活动以及融资成本等趋势对运营的影响。这为公司的财务业绩提供了一个视角，而不是从根据公认会计原则确定的净收入中立即显现出来的。因此，NAREIT FFO是对公司经营业绩的非公认会计原则的补充财务衡量，并不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金；因此，不应被视为经营现金流量的替代衡量标准。该公司提供普通股股东应占净收益与NAREIT FFO的对账。

核心运营收益是一项额外的业绩衡量标准，不包括NAREIT FFO：(I)与交易相关的收入或支出；(Ii)提前清偿债务的收益或损失；(Iii)来自高于和低于市场租金摊销、直线租金和债务调整按市值摊销的收益中的某些非现金部分；以及(Iv)发生时的其他金额。该公司提供净收入与NAREIT FFO和核心运营收益的对账。

前瞻性陈述

本文件中有关预期财务、业务、法律或其他结果的陈述，包括业务和市场状况、展望以及与摄政公司未来事件、发展或财务或经营业绩或结果(如我们的2022年指导)有关的其他类似陈述，属根据1995年“私人证券诉讼改革法”和其他联邦证券法的安全港条款作出的“前瞻性陈述”。这些前瞻性陈述通过使用“可能”、“将会”、“应该”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”、“预测”、“预期”、“指导”和其他类似的语言来识别。然而，没有这些或类似的词语或短语并不意味着一项声明不具有前瞻性。虽然我们认为这些前瞻性陈述在作出时是合理的，但前瞻性陈述并不是对未来业绩或事件的保证，不应过度依赖这些陈述。尽管我们认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但我们不能保证这些预期一定会实现，而且由于各种风险和不确定因素，实际结果可能与这些前瞻性陈述中显示的结果大不相同。我们的业务受到许多风险和不确定性的影响，包括但不限于我们提交给美国证券交易委员会的文件中描述的那些风险因素。在考虑投资我们的证券时，您应仔细阅读和考虑这些风险，以及我们提交给美国证券交易委员会的年度报告(Form 10-K)、季度报告(Form 10-Q)和其他文件中的所有其他信息。如果风险因素中描述的任何事件实际发生，我们的业务、财务状况或经营业绩, 以及我们证券的市场价格，都可能受到实质性的不利影响。前瞻性陈述仅在作出之日起生效，除非法律要求，否则摄政集团不承担更新其前瞻性陈述的责任。这些风险和事件包括但不限于：

与流行病或其他健康危机有关的风险因素

Supplemental Information ix

流行病或其他健康危机，如新冠肺炎疫情，可能会对租户的财务状况、物业的盈利能力以及我们进入资本市场的机会产生不利影响，并可能对我们的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生实质性的不利影响。

经营零售型购物中心的相关风险因素

经济和市场状况可能会对零售业造成不利影响，从而减少我们的收入和现金流，并增加我们的运营费用。零售趋势、销售和交付方式在实体店、电子商务、送货上门和路边提货之间的变化可能会对我们的收入和现金流产生不利影响。在我们物业集中的地理区域，不断变化的经济和零售市场状况可能会减少我们的收入和现金流。此外，劳动力挑战以及包括通胀压力在内的各种宏观经济因素导致的供应延迟和短缺，可能会影响零售业。我们的成功有赖于我们“锚定”租户的持续存在和成功。我们很大比例的收入来自较小的商铺空间租户，如果我们的较小商铺租户不成功，我们的净收入可能会受到不利影响。我们可能无法从破产租户那里收回应得的余额。我们与运营物业相关的许多成本和支出可能保持不变或增加，即使我们的租赁收入减少。遵守《美国残疾人法》以及消防、安全和其他法规可能会对我们产生负面影响。

与房地产投资相关的风险因素

我们的房地产资产可能价值下降，并受到减值损失的影响，这可能会减少我们的净收入。我们面临着与物业开发、再开发和扩建相关的风险。我们面临着与综合用途商业物业开发相关的风险。我们面临着与收购物业相关的风险。由于市场状况，我们可能无法在需要的时候出售物业。税法的变化可能会影响我们对房地产的收购或处置。

与影响我们物业的环境有关的风险因素

气候变化可能会直接对我们的物业产生不利影响，并可能导致额外的合规义务和成本以及额外的税费。我们物业的地理集中度使我们的业务更容易受到自然灾害、恶劣天气条件和气候变化的影响。环境修复的成本可能会影响我们的财务业绩，减少我们的现金流。

与公司事务相关的风险因素

更多地关注与环境、社会和治理(ESG)因素相关的指标和报告可能会增加成本，并使我们面临新的风险。未投保的损失或超出我们财产保险范围的损失可能会使我们遭受这些财产的资本和收入损失。如果不能吸引和留住关键人员，可能会对我们的业务和运营产生不利影响。未经授权访问、使用、盗窃或销毁租户或员工的个人、财务或其他数据，或Regency存储在我们信息系统中的专有或机密信息，或由第三方代表我们访问、使用、盗窃或销毁，可能会影响我们的声誉和品牌，并使我们面临潜在的责任和收入损失。

与我们的伙伴关系和合资企业有关的风险因素

我们并不对我们的共同投资伙伴关系和合资企业拥有的所有物业拥有投票权，因此我们无法确保我们的目标将得到实现。我们合作关系的终止可能会对我们的现金流、经营业绩以及我们向股票和单位持有人进行分配的能力产生不利影响。

与融资策略和资本结构相关的风险因素

我们出售物业以及为收购和开发提供资金的能力可能会受到更高的市值比率和更低的物业NOI的不利影响，这可能会稀释收益。我们依赖外部资金来源，这些资金在未来可能不会以优惠的条件获得，或者根本不会。我们的债务融资可能会对我们的业务和财务状况产生不利影响。我们债务协议中的契约可能会限制我们的经营活动，并对我们的财务状况产生不利影响。利率上升将导致我们的借贷成本上升，并对我们的经营业绩产生负面影响。套期保值活动可能会使我们面临风险，包括交易对手不会履行的风险，以及对冲不会产生我们预期的经济利益，这可能会对我们产生不利影响。我们的无担保信贷安排以及我们的可变利率抵押贷款和利率掉期的利率可能会根据确定LIBOR或其替代利率的方法的变化而变化。

Supplemental Information x

影响我国证券市场价格的风险因素

经济和市场状况的变化可能会对我们证券的市场价格产生不利影响。不能保证我们将继续以历史水平支付股息。

与公司房地产投资信托基金资格相关的风险因素

如果该公司不符合联邦所得税的REIT资格，它将按正常的公司税率缴纳联邦所得税。REITs支付的股息通常不符合降低税率的条件。如果我们不符合“国内控制的”REIT的资格，某些外国股东可能需要为出售我们普通股所确认的收益缴纳美国联邦所得税。影响REITs的立法或其他行动可能会对我们产生负面影响。遵守房地产投资信托基金的要求可能会限制我们有效对冲的能力，并可能导致我们承担纳税义务。

与公司普通股相关的风险因素

对公司股本所有权的限制，以保持其REIT地位，可能会推迟或阻止控制权的变化。发行公司的股本可能会推迟或阻止控制权的变更。该公司的所有权在未来可能被稀释。

Supplemental Information xi

财务信息摘要

June 30, 2022

(单位为千，每股数据除外)

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Supplemental Information 1

房地产信息摘要

June 30, 2022

(GLA单位：千)

由于四舍五入的原因，金额可能不是英尺。

Supplemental Information 2

合并资产负债表

2022年6月30日和2021年12月31日

(单位：千)

这些综合资产负债表应与公司向证券交易委员会提交的最新10-Q表和10-K表一并阅读。

Supplemental Information 3

合并业务报表

截至2022年6月30日及2021年6月30日止期间

(单位：千)

(未经审计)

这些综合经营报表应与公司提交给证券交易委员会的最新Form 10-Q和Form 10-K一并阅读。

Supplemental Information 4

业务补充详细信息(仅限综合)

截至2022年6月30日及2021年6月30日止期间

(单位：千)