美国
美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
表格
截至本季度末
或
的过渡期 至
佣金文件编号
(注册人的确切姓名载于其章程)
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(注册成立或组织的国家或其他司法管辖区) |
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(国际税务局雇主身分证号码) |
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(主要执行办公室地址) |
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(邮政编码) |
注册人的电话号码，包括区号： (
根据该法第12(B)条登记的证券：
每个班级的标题 |
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交易 符号 |
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注册的每个交易所的名称 |
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存托股份，每股占A类股份6.375%的1/20 |
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用复选标记表示注册人是否：(1)在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内一直遵守此类提交要求。
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T规则第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。
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☒ |
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加速文件管理器 |
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☐ |
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非加速文件服务器 |
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☐ |
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规模较小的报告公司 |
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新兴成长型公司 |
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如果是一家新兴的成长型公司，用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易所法》第13(A)节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是
截至2022年7月22日，注册人拥有
赛德中心公司。
Form 10-Q季度报告
截至2022年6月30日的季度
目录
第一部分财务信息 |
||
第1项。 |
财务报表-未经审计 |
|
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截至2022年6月30日和2021年12月31日的合并资产负债表 |
3 |
|
截至2022年和2021年6月30日止三个月的综合业务报表 |
4 |
|
截至2022年和2021年6月30日止六个月的综合业务报表 |
5 |
|
截至2022年6月30日及2021年6月30日止三个月及六个月综合全面收益表 |
6 |
|
截至2022年和2021年6月30日止三个月和六个月的综合权益表 |
7 |
|
截至2022年和2021年6月30日止六个月合并现金流量表 |
8 |
|
简明合并财务报表附注 |
9 |
第二项。 |
管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 |
17 |
第三项。 |
关于市场风险的定量和定性披露 |
35 |
第四项。 |
控制和程序 |
36 |
第二部分：其他信息 |
||
第1项。 |
法律诉讼 |
37 |
第1A项。 |
风险因素 |
37 |
第二项。 |
未登记的股权证券销售和收益的使用 |
37 |
第三项。 |
高级证券违约 |
37 |
第四项。 |
煤矿安全信息披露 |
37 |
第五项。 |
其他信息 |
37 |
第六项。 |
陈列品 |
38 |
签名 |
39 |
|
2
赛德中心公司。
合并B配额单
(未经审计；以千为单位，股票金额除外)
|
June 30, 2022 |
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2021年12月31日 |
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资产 |
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土地 |
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建筑物 |
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固定装置和租户改进 |
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减去：累计折旧 |
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在建工程和土地 |
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房地产总资产，净额 |
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对合资企业的投资和垫款，净额 |
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现金和现金等价物 |
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受限现金 |
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应收账款 |
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其他资产，净额 |
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$ |
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负债与权益 |
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无担保债务： |
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高级票据，净额 |
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定期贷款，净额 |
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循环信贷安排 |
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抵押贷款负债净额 |
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总负债 |
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||
应付帐款和其他负债 |
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应付股息 |
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总负债 |
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站点中心权益 |
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A类- |
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普通股，面值为$ |
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额外实收资本 |
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超过净收入的累计分配 |
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) |
递延赔偿义务 |
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减去：按成本计算的国库普通股： |
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Site Center股东权益合计 |
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非控制性权益 |
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总股本 |
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$ |
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$ |
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||
附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
3
赛德中心公司。
合并状态运营部
(未经审计；以千计，每股金额除外)
|
三个月 |
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截至6月30日， |
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2022 |
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2021 |
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运营收入： |
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租金收入 |
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||
手续费及其他收入 |
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租赁运营费用： |
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运营和维护 |
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房地产税 |
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减值费用 |
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一般和行政 |
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折旧及摊销 |
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其他收入(支出)： |
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利息支出 |
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其他费用，净额 |
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权益法投资及其他项目的未计收益 |
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合营企业净收入中的权益 |
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出售权益的收益 |
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房地产处置收益，净额 |
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税前收入支出 |
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应税房地产投资信托基金子公司的税费和国家特许经营税和所得税 |
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( |
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( |
) |
净收入 |
$ |
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$ |
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可归因于非控股权益的收入，净额 |
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( |
) |
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( |
) |
场地中心的净收入 |
$ |
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$ |
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优先股原始发行成本核销 |
$ |
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$ |
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) |
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优先股息 |
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( |
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) |
普通股股东应占净收益 |
$ |
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每股数据： |
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基本信息 |
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$ |
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||
稀释 |
$ |
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|
$ |
|
||
附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
4
赛德中心公司。
综合统计员运营的TS
(未经审计；以千计，每股金额除外)
|
六个月 |
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|
截至6月30日， |
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2022 |
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2021 |
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运营收入： |
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租金收入 |
$ |
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$ |
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||
手续费及其他收入 |
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租赁运营费用： |
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运营和维护 |
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房地产税 |
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减值费用 |
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一般和行政 |
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折旧及摊销 |
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其他收入(支出)： |
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利息支出 |
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其他费用，净额 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
权益法投资及其他项目的未计收益 |
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合营企业净收入中的权益 |
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出售收益和权益控制权的变更 |
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||
房地产处置收益，净额 |
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税前收入支出 |
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应税房地产投资信托基金子公司的税费和国家特许经营税和所得税 |
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( |
) |
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( |
) |
净收入 |
$ |
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$ |
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||
可归因于非控股权益的收入，净额 |
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( |
) |
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( |
) |
场地中心的净收入 |
$ |
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$ |
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优先股原始发行成本核销 |
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优先股息 |
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) |
普通股股东应占净收益 |
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每股数据： |
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基本信息 |
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稀释 |
$ |
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||
附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
5
赛德中心公司。
合并报表综合收益
(未经审计；以千计)
|
三个月 |
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|
六个月 |
|
||||||||||
|
截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
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2022 |
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2021 |
|
|
2022 |
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2021 |
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净收入 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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其他全面收入： |
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外币折算，净额 |
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外币重新分类调整 |
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其他全面收入合计 |
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综合收益 |
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可归属于非控股权益的全面收益总额 |
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场地中心的综合收入总额 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
6
赛德中心公司。
合并权益表
(未经审计；以千计)
|
站点中心权益 |
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优先股 |
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普普通通 |
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其他内容 |
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累积分布 |
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延期 |
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财务处 |
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非- |
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总计 |
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平衡，2021年12月31日 |
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发行相关普通股 |
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发行普通股，用于 |
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基于股票的薪酬，净额 |
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分配给非控制性 |
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宣布的股息-普通股 |
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宣布的股息--优先股 |
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综合收益 |
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平衡，2022年3月31日 |
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发行相关普通股 |
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发行普通股，用于 |
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基于股票的薪酬，净额 |
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分配给非控制性 |
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宣布的股息-普通股 |
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宣布的股息--优先股 |
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综合收益 |
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平衡，2022年6月30日 |
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站点中心权益 |
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优先股 |
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普普通通 |
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其他内容 |
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累积分布 |
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递延赔偿义务 |
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累计其他综合(亏损)收入 |
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财务处 |
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非- |
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总计 |
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平衡，2020年12月31日 |
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$ |
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$ |
( |
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发行相关普通股 |
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发行普通股，用于 |
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基于股票的薪酬，净额 |
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分配给非控制性 |
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宣布的股息-普通股 |
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宣布的股息--优先股 |
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综合收益 |
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平衡，2021年3月31日 |
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发行相关普通股 |
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发行普通股，用于 |
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分配给非控制性 |
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( |
) |
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) |
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优先股的赎回 |
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) |
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( |
) |
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( |
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宣布的股息-普通股 |
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( |
) |
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( |
) |
|||||||
宣布的股息--优先股 |
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( |
) |
|
|
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( |
) |
|||||||
综合收益 |
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|||||||||
平衡，2021年6月30日 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
|
$ |
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$ |
|
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$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
$ |
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|||||||
附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
7
赛德中心公司。
合并现金流量表
(未经审计；以千计)
|
六个月 |
|
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|
截至6月30日， |
|
|||||
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2022 |
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2021 |
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经营活动的现金流： |
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净收入 |
$ |
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$ |
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将净收入与经营活动提供的现金流量净额进行调整： |
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折旧及摊销 |
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基于股票的薪酬 |
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债务发行成本的摊销和注销以及债务调整的公允市值 |
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合营企业净收入中的权益 |
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( |
) |
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( |
) |
来自合资企业的运营现金分配 |
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出售收益和权益控制权的变更 |
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( |
) |
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( |
) |
房地产处置收益，净额 |
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( |
) |
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( |
) |
减值费用 |
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因土地租赁终止而承担的建筑物 |
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( |
) |
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|
应收账款净变动 |
|
|
|
|
|
||
应付账款和应计费用净变化 |
|
( |
) |
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|
( |
) |
其他经营资产和负债净变动 |
|
( |
) |
|
|
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|
调整总额 |
|
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||
经营活动提供的现金流量净额 |
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投资活动产生的现金流： |
|
|
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||
取得的不动产，扣除负债和承担的现金后的净额 |
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( |
) |
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( |
) |
房地产开发和经营房地产的改善 |
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( |
) |
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) |
处置合资企业权益所得收益 |
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处置房地产所得收益 |
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||
对合资企业的股权出资 |
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( |
) |
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( |
) |
来自未合并的合资企业的分配 |
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用于投资活动的现金流量净额 |
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( |
) |
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( |
) |
融资活动的现金流： |
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|
|
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循环信贷收益(偿还)，净额 |
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( |
) |
|
无担保定期贷款的收益 |
|
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|
|
||
支付债务发行成本 |
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( |
) |
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偿还按揭债务 |
|
( |
) |
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( |
) |
发行普通股所得收益，扣除发行费用 |
|
|
|
|
|
||
优先股的赎回 |
|
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|
|
( |
) |
|
普通股回购连同股权奖励计划和股息再投资计划 |
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( |
) |
|
|
( |
) |
分配给非控股权益和可赎回的经营合伙单位 |
|
( |
) |
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( |
) |
已支付的股息 |
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( |
) |
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( |
) |
融资活动提供(用于)的现金流量净额 |
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|
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( |
) |
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|
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|
||
外汇汇率变动对现金及现金等价物的影响 |
|
|
|
|
( |
) |
|
现金、现金等价物和限制性现金净减少 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
期初现金、现金等价物和限制性现金 |
|
|
|
|
|
||
现金、现金等价物和受限现金，期末 |
$ |
|
|
$ |
|
||
附注是这些简明综合财务报表的组成部分。
8
关于凝聚态的几点注记已列报财务报表
业务性质
在编制财务报表时使用估计数
未经审计的中期财务报表
该等财务报表由本公司根据中期财务资料公认会计原则及美国证券交易委员会的适用规则及条例编制。因此，它们不包括公认会计准则要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。然而，管理层认为，中期财务报表包括所有调整，其中只包括正常的经常性调整，这是公平陈述列报各期间结果所必需的。截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的业务结果不一定表明全年可能预期的结果。这些简明综合财务报表应与公司经审计的财务报表及其附注一并阅读，这些报表及其附注包括在公司截至2021年12月31日的年度报告Form 10-K中.
合并原则
现金流量表与非现金投融资信息补充披露
非现金投资和融资活动摘要如下(单位：百万)：
|
六个月 |
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截至6月30日， |
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2022 |
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2021 |
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||
合并以前未合并的合资企业的净资产 |
$ |
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|
$ |
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||
与取得的净资产有关的对合资企业的投资 |
|
|
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已宣布但未支付的股息 |
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||
与在建工程有关的应付帐款 |
|
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||
因土地租赁终止而承担的建筑物 |
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|
||
抵押贷款承担，购物中心收购 |
|
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||
优先股原始发行成本核销 |
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|
|
|
||
应收税金--投资销售收益 |
|
|
|
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|
||
9
新冠肺炎疫情对收入和应收账款的影响
从2020年3月开始，零售业受到新冠肺炎疫情的重大影响。虽然新冠肺炎疫情对租户运营的影响因租户类别、当地条件和适用的政府规定而有所不同，但本公司的大量租户经历了销售额和客流量的下降，许多租户被迫在一段时间内限制运营或关闭业务，主要是在2020年。新冠肺炎疫情也对该公司从2020年4月到2020年底的租金收取产生了重大影响。本公司与大多数未能履行全部或部分租金义务的较大租户进行讨论，并与相当数量的此类租户同意延迟租金安排(以及在少数情况下，租金减免)和其他租约修订的条款。截至2022年6月30日，这些针对租户的延期安排中，没有按现金计入的大部分已经偿还。
对于本公司无法断言可能在租赁期内收取到期款项的租户，无论本公司是否已达成延期协议以延长付款期限，本公司已按收付实现制会计原则对该等租户进行分类。因此，所有与这些租户有关的现有应收账款都已全额预留，包括直线租金收入，一旦这些租户按收付实现制会计，在收到付款之前，不会确认来自这些租户的租金收入。本公司将取消现金收付制的指定，并在其认为可能根据已证明的付款历史、改善的流动性、增加信用担保或资本重组事件向租户收取租金收入的时候，恢复以直线方式记录该等租户的租金收入。
于截至2022年6月30日止三个月及六个月内，本公司录得净无法收回收入，导致租金收入为$
手续费及其他收入
综合经营报表的手续费和其他收入包括与客户签订合同的收入，这些收入主要来自公司未合并的合资企业(附注3)。来自与Retail Value Inc.合同的收入为$
10
在…于二零二二年六月三十日及二零二一年十二月三十一日，本公司于多间未合并的合营公司拥有所有权权益，而该等合营公司于
|
June 30, 2022 |
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2021年12月31日 |
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简明合并资产负债表 |
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土地 |
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$ |
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建筑物 |
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固定装置和租户改进 |
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减去：累计折旧 |
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) |
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( |
) |
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在建工程和土地 |
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||
房地产，净值 |
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现金和限制性现金 |
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应收账款净额 |
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其他资产，净额 |
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$ |
|
|
$ |
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抵押贷款债务 |
$ |
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|
$ |
|
||
应付给公司的票据和应计利息 |
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|
|
|
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||
其他负债 |
|
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累计权益 |
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$ |
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|
$ |
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||
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|
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||
公司在累计股本中的份额 |
$ |
|
|
$ |
|
||
基差分 |
|
( |
) |
|
|
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|
递延开发费用，扣除与公司权益有关的部分 |
|
( |
) |
|
|
( |
) |
应付给本公司的款项 |
|
|
|
|
|
||
对合资企业的投资和预付款，净额 |
$ |
|
|
$ |
|
||
|
三个月 |
|
|
六个月 |
|
||||||||||
|
截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
|
||||||||||
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2022 |
|
|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||||
简明综合业务报表 |
|
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||||
运营收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
运营费用： |
|
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||||
运营费用 |
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|
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||||
减值费用 |
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|
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折旧及摊销 |
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利息支出 |
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其他费用，净额 |
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||||
房地产处置收益前收益(亏损) |
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( |
) |
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( |
) |
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||
房地产处置收益，净额 |
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|
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||||
未合并合资企业的净收益(亏损) |
$ |
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$ |
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$ |
( |
) |
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$ |
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公司在合营企业净收入中的权益份额 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
基差调整(A) |
|
|
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||||
合营企业净收入中的权益 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
11
新冠肺炎疫情对本公司合资企业收入和应收账款的影响在附注2中有更全面的描述。
本公司与所有未合并的合资企业有关的收入如下(单位：百万)：
|
三个月 |
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六个月 |
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||||||||||
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截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
|
||||||||||
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2022 |
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|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
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合同收入： |
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||||
资产和物业管理费 |
$ |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
租赁佣金和开发费 |
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其他 |
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$ |
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$ |
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$ |
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||||
购物中心与合资企业权益的处置
2022年第一季度，该公司收购了其合作伙伴的
2022年第二季度，该公司出售了其
此外，在2022年第二季度，DDRM地产合资企业出售了
在.期间截至2022年6月30日的6个月，公司收购了以下购物中心(单位：百万)：
资产 |
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位置 |
|
日期 |
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购买 |
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|
阿特西亚村 |
|
亚利桑那州斯科茨代尔 |
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$ |
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卡塞尔贝利公地(A) |
|
卡塞尔伯里，佛罗里达州 |
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||
博卡中心的商店 |
|
博卡拉顿，佛罗里达州 |
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|
|
|
||
海棠的商店 |
|
Alpharetta，佐治亚州 |
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|
||
拉嘉年华广场 |
|
拉斐特，加利福尼亚州 |
|
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||
老佛爷百货 |
|
拉斐特，加利福尼亚州 |
|
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||
坦格尔伍德的商店 |
|
休斯敦，得克萨斯州 |
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||
林荫大道市场 |
|
弗吉尼亚州费尔法克斯 |
|
|
|
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||
费尔法克斯市场 |
|
弗吉尼亚州费尔法克斯 |
|
|
|
|
||
费尔法克斯·波因特 |
|
弗吉尼亚州费尔法克斯 |
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12
收购的公允价值分配如下(以千为单位)：
|
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加权平均 |
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土地 |
$ |
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不适用 |
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建筑物 |
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(A) |
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改善租户状况 |
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(A) |
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原地租赁(包括租赁成本和租赁的公允市值) |
|
|
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承担的其他资产 |
|
|
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不适用 |
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|
减价：低于市价的租赁 |
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( |
) |
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|
减去：承担的其他负债 |
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( |
) |
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不适用 |
取得的净资产 |
$ |
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考虑事项： |
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现金 |
$ |
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权益控制权变更带来的收益 |
|
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以前持有的普通股权益的账面价值 |
|
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总对价 |
$ |
|
|
包括在公司截至2022年6月30日的三个月和六个月的综合经营报表中
其他资产和无形资产包括以下内容(以千计)：
|
June 30, 2022 |
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2021年12月31日 |
|
||
无形资产： |
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就地租赁，净额 |
$ |
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$ |
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高于市价的租赁，净额 |
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租赁发起成本，净额 |
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租户关系，网络 |
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||
无形资产总额，净额(A) |
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经营租赁ROU资产 |
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其他资产： |
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预付费用 |
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其他资产 |
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存款 |
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递延费用，净额 |
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其他资产合计，净额 |
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$ |
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低于市价的租赁，净额(其他负债) |
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截至2022年6月30日，公司的循环信贷安排(定义见下文)的未偿还借款为#美元
于2022年6月，本公司修订及重述其与金融机构组成的银团的无抵押循环信贷安排，并以摩根大通银行为行政代理(“循环信贷安排”)。循环信贷安排提供最高达#美元的借款。
13
承诺水平。对循环信贷安排进行了修订，除其他事项外，(1)修改金融契约和其中所载的某些其他规定，(2)
本公司在循环信贷机制下的借款按本公司选择的浮动利率计息，其基础为(I)SOFR利率加利差(
截至2022年6月30日，公司的定期贷款(定义如下)的未偿还借款为#美元
2022年6月，该公司修订并重报了其美元
本公司在估计债务的公允价值披露时使用了以下方法和假设。优先票据的公平市场价值是使用定价模型来确定的，以近似于公司公共债务的交易价格。所有其他债务的公平市场价值是使用贴现现金流技术估计的，该技术结合了未来的合同利息和本金支付以及市场利息收益率曲线，并对期限、选择权和风险状况进行了调整，包括公司的不良表现风险和贷款价值比。在公允价值等级中，公司的优先票据和所有其他债务分别被归类为2级和3级。
制定金融工具的估计公允价值需要相当大的判断力。因此，提交的估计不一定表明本公司在处置金融工具时可能实现的金额。
与估计公允价值不同的账面价值摘要如下(以千计)：
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June 30, 2022 |
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2021年12月31日 |
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携带 |
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公平 |
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携带 |
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公平 |
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高级附注 |
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$ |
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$ |
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循环信贷安排和定期贷款 |
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抵押贷款负债 |
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14
普通股分红
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三个月 |
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六个月 |
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截至6月30日， |
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截至6月30日， |
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2022 |
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2021 |
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2022 |
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2021 |
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宣布的每股普通股股息 |
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$ |
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$ |
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$ |
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普通股发行
2022年3月1日，公司落户
截至2022年6月30日止六个月，本公司录得减值费用$
下表提供了净收益和用于计算“基本”每股收益(“EPS”)和“稀释”每股收益(以千股计，每股收益除外)的普通股数量的对账。“基本”每股收益使用的是未考虑稀释潜在普通股的已发行普通股的加权平均数。
|
三个月 |
|
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六个月 |
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||||||||||
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截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
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||||||||||
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2022 |
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2021 |
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2022 |
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|
2021 |
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分子–基本版和稀释版 |
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净收入 |
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可归属于非控股权益的收入 |
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优先股原始发行成本核销 |
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( |
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优先股息 |
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( |
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未归属股份和运营单位应占收益 |
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普通股股东应占净收益 |
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分母–股份数量 |
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基本信息—平均流通股 |
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假设稀释性证券的转换： |
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
PRSU |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
运算单元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
稀释—平均流通股 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
每股收益： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
基本信息 |
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
稀释 |
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
|
$ |
|
||||
截至2022年6月30日止三个月及六个月，于2022年3月、2021年3月及2020年3月向若干高管发行的业绩限制股单位(“PRSU”)已计入摊薄每股收益。截至2021年6月30日的三个月及六个月，2020年3月和2019年3月向某些高管发放的PRSU在计算稀释后每股收益时被考虑在内。截至2021年6月30日止三个月及六个月，于2021年3月发出的PRSU属反摊薄性质，因此在计算摊薄每股收益时并不计算在内。该公司记录了按市值计价的调整数为#美元。
15
2022年7月，该公司以#美元收购了Parkwood Stores(佐治亚州士麦那)
2022年7月，DDRM合资企业出售
16
第二项。管理问题的探讨与分析F财务状况和经营成果
《管理层对财务状况和经营结果的讨论与分析》(以下简称《MD&A》)为读者提供了一种从管理层的角度看待Site Center Corp.及其相关合并房地产子公司(统称为《公司》或《Site Center》)的财务状况、经营业绩和流动性以及其他可能影响公司未来业绩的因素的视角。该公司认为，阅读MD&A与其截至2021年12月31日的10-K表格年度报告以及其他公开信息是很重要的。
执行摘要
本公司是一家自营和自营的房地产投资信托基金(“REIT”)，从事收购、拥有、开发、再开发、租赁和管理购物中心的业务。截至2022年6月30日，公司的投资组合包括132个购物中心(包括通过未合并的合资企业拥有的33个购物中心)。于2022年6月30日，本公司透过其所有物业(全资及合资)拥有约3,080万平方英尺的可出租总面积(“GLA”)。截至2022年6月30日，公司运营购物中心组合的总入住率为90.9%，而2021年6月30日为89.7%，按比例计算，每平方英尺平均年化基本租金为18.86美元，2021年6月30日为18.39美元。
以下概述了公司的主要财务指标(见本节后面介绍的非GAAP财务指标)(单位为千，每股除外)：
|
三个月 |
|
|
六个月 |
|
||||||||||
|
截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
|
||||||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||||
普通股股东应占净收益 |
$ |
57,601 |
|
|
$ |
13,768 |
|
|
$ |
68,749 |
|
|
$ |
24,643 |
|
归属于普通股股东的FFO |
$ |
65,866 |
|
|
$ |
60,495 |
|
|
$ |
127,092 |
|
|
$ |
110,006 |
|
普通股股东应占经营性FFO |
$ |
66,454 |
|
|
$ |
65,254 |
|
|
$ |
128,011 |
|
|
$ |
120,556 |
|
每股收益–稀释 |
$ |
0.27 |
|
|
$ |
0.06 |
|
|
$ |
0.32 |
|
|
$ |
0.12 |
|
在截至2022年6月30日的6个月，普通股股东应占净收益较上年同期增加，主要是由于销售收益和权益控制权变动、现有资产基本租金增长推动的经营业绩、房地产投资的净影响以及2021年优先股原始发行成本的注销，但被合资企业净收益中的股本减少和零售价值公司(“RVI”)的手续费收入减少部分抵消。
2020年3月，世界卫生组织将新冠肺炎列为大流行，并继续在美国和世界其他国家蔓延。从2020年3月中旬开始，联邦、州和地方政府采取了各种行动来限制新冠肺炎的传播，包括下令暂时关闭非必要业务(包括许多该公司的租户)，并对基本业务的持续运营和随后重新开放的非必要业务实施显著的社会距离指导方针和限制。该公司继续监测新冠肺炎疫情对其业务的影响，并已根据需要采取额外措施，以保护其员工的健康和安全。
该公司的收款率在整个2021年继续改善，到2021年年底达到或接近大流行前的水平。与新冠肺炎大流行之前的期间一致的绝大多数租户，包括以前按收付实现制会计的租户，正在支付每月租金，并偿还了与以前各期间有关的递延租金。在截至2022年6月30日的三个月和六个月的业绩中，分别包括Site Center份额的120万美元和230万美元的上期净收入，主要来自收付实现制租户和相关的准备金调整。
公司活动
公司核心物业业务的增长机会包括租金上涨、投资组合的持续租赁，以及调整现有场地计划和面积以产生更高的混合租金和运营现金流。其他增长机会包括外部收购投资和战术再开发。管理层打算使用留存现金流、出售增长较低资产的收益以及股票发行和债务融资的收益，为与新租赁活动、收购和战术重新开发活动有关的资本支出提供资金。
截至2022年7月22日，该公司今年迄今的交易和投资亮点包括：
17
公司运营亮点
在截至2022年6月30日的6个月中，公司完成了以下经营活动：
18
行动的结果
截至2021年1月1日拥有的综合购物中心物业在本文中被称为“可比投资组合物业”。
运营收入(以千为单位)
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入(A) |
$ |
136,203 |
|
|
$ |
126,230 |
|
|
$ |
9,973 |
|
手续费及其他收入 |
|
4,479 |
|
|
|
9,238 |
|
|
|
(4,759 |
) |
总收入 |
$ |
140,682 |
|
|
$ |
135,468 |
|
|
$ |
5,214 |
|
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入(A) |
$ |
266,087 |
|
|
$ |
246,120 |
|
|
$ |
19,967 |
|
手续费及其他收入(B) |
|
8,915 |
|
|
|
17,487 |
|
|
|
(8,572 |
) |
总收入 |
$ |
275,002 |
|
|
$ |
263,607 |
|
|
$ |
11,395 |
|
|
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
合同租赁付款 |
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入基数和百分比 |
|
$ |
97,933 |
|
|
$ |
87,683 |
|
|
$ |
10,250 |
|
向租户追讨款项 |
|
|
33,763 |
|
|
|
30,482 |
|
|
|
3,281 |
|
无法收回的收入 |
|
|
1,162 |
|
|
|
5,787 |
|
|
|
(4,625 |
) |
租赁终止费、附属租金收入和其他租金收入 |
|
|
3,345 |
|
|
|
2,278 |
|
|
|
1,067 |
|
合同租赁付款总额 |
|
$ |
136,203 |
|
|
$ |
126,230 |
|
|
$ |
9,973 |
|
|
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
合同租赁付款 |
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
租金收入基数和百分比(1) |
|
$ |
192,157 |
|
|
$ |
173,942 |
|
|
$ |
18,215 |
|
向租户追讨款项(2) |
|
|
66,597 |
|
|
|
61,077 |
|
|
|
5,520 |
|
无法收回的收入(3) |
|
|
2,270 |
|
|
|
7,185 |
|
|
|
(4,915 |
) |
租赁终止费、附属租金收入和其他租金收入 |
|
|
5,063 |
|
|
|
3,916 |
|
|
|
1,147 |
|
合同租赁付款总额 |
|
$ |
266,087 |
|
|
$ |
246,120 |
|
|
$ |
19,967 |
|
|
|
增加 |
|
|
收购购物中心 |
|
$ |
10.8 |
|
可比投资组合属性 |
|
|
5.7 |
|
直线租金 |
|
|
1.7 |
|
总计 |
|
$ |
18.2 |
|
直线租金增加的主要原因是，从收付实现制(120万美元)中去掉了租户的直线租金准备金。
19
下表按以下投资组合汇总了公司影响租金收入基数和百分比的资产统计数据：按比例合并购物中心投资组合、全资购物中心投资组合和合资购物中心投资组合：
|
按比例合并 |
|
|||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||
拥有的中心(100%) |
|
132 |
|
|
|
137 |
|
总入住率 |
|
90.9 |
% |
|
|
89.7 |
% |
每平方英尺平均年化基本租金 |
$ |
18.86 |
|
|
$ |
18.39 |
|
|
全资拥有的购物中心 |
|
|||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||
拥有的中心 |
|
99 |
|
|
|
80 |
|
总入住率 |
|
91.0 |
% |
|
|
90.2 |
% |
每平方英尺平均年化基本租金 |
$ |
19.06 |
|
|
$ |
18.61 |
|
|
合资购物中心 |
|
|||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||
拥有的中心 |
|
33 |
|
|
|
57 |
|
总入住率 |
|
90.7 |
% |
|
|
86.7 |
% |
每平方英尺平均年化基本租金 |
$ |
15.25 |
|
|
$ |
15.27 |
|
管理的资产数量或适用于此类安排的费用结构的变化，将对未来期间的收入产生不利影响。本公司其他合营伙伴亦可因投资策略改变或其他原因而选择终止与本公司的合营安排。见本文件其他部分所列“资本的来源和用途”。
运营费用(以千为单位)
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
运营和维护 |
$ |
22,278 |
|
|
$ |
19,422 |
|
|
$ |
2,856 |
|
房地产税 |
|
20,624 |
|
|
|
19,535 |
|
|
|
1,089 |
|
减值费用 |
|
2,536 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,536 |
|
一般和行政 |
|
11,353 |
|
|
|
12,425 |
|
|
|
(1,072 |
) |
折旧及摊销 |
|
51,021 |
|
|
|
47,217 |
|
|
|
3,804 |
|
|
$ |
107,812 |
|
|
$ |
98,599 |
|
|
$ |
9,213 |
|
20
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
运营和维护(A) |
$ |
44,214 |
|
|
$ |
39,638 |
|
|
$ |
4,576 |
|
房地产税(A) |
|
40,807 |
|
|
|
39,199 |
|
|
|
1,608 |
|
减值费用(B) |
|
2,536 |
|
|
|
7,270 |
|
|
|
(4,734 |
) |
一般和行政(C) |
|
23,604 |
|
|
|
29,820 |
|
|
|
(6,216 |
) |
折旧及摊销(A) |
|
101,385 |
|
|
|
92,777 |
|
|
|
8,608 |
|
|
$ |
212,546 |
|
|
$ |
208,704 |
|
|
$ |
3,842 |
|
|
|
运营中 |
|
|
房地产 |
|
|
折旧 |
|
|||
收购购物中心 |
|
$ |
2.1 |
|
|
$ |
2.0 |
|
|
$ |
9.5 |
|
可比投资组合属性 |
|
|
2.5 |
|
|
|
(0.4 |
) |
|
|
(0.9 |
) |
|
|
$ |
4.6 |
|
|
$ |
1.6 |
|
|
$ |
8.6 |
|
其他收入和支出(千)
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
利息支出 |
$ |
(18,909 |
) |
|
$ |
(19,136 |
) |
|
$ |
227 |
|
其他费用，净额 |
|
(1,147 |
) |
|
|
(324 |
) |
|
|
(823 |
) |
|
$ |
(20,056 |
) |
|
$ |
(19,460 |
) |
|
$ |
(596 |
) |
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
利息支出(A) |
$ |
(37,167 |
) |
|
$ |
(38,531 |
) |
|
$ |
1,364 |
|
其他费用，净额 |
|
(1,651 |
) |
|
|
(690 |
) |
|
|
(961 |
) |
|
$ |
(38,818 |
) |
|
$ |
(39,221 |
) |
|
$ |
403 |
|
|
|
六个月 |
|
|||||
|
|
截至6月30日， |
|
|||||
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||
加权平均未偿债务(单位：十亿) |
|
$ |
1.8 |
|
|
$ |
1.8 |
|
加权平均利率 |
|
|
3.9 |
% |
|
|
4.0 |
% |
该公司的整体资产负债表战略是继续保持可观的流动性和审慎的杠杆水平以及较长的平均债务到期日。2022年6月30日、2022年6月30日和2021年6月30日的加权平均利率(基于合同利率，不包括调整和债务发行成本的公允市场价值)分别为3.8%和3.9%。
截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月，与重建项目相关的利息成本均为20万美元，截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月，利息成本分别为50万美元和30万美元。
21
其他项目(千)
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
合营企业净收入中的权益 |
$ |
1,381 |
|
|
$ |
4,850 |
|
|
$ |
(3,469 |
) |
出售权益的收益 |
|
41,970 |
|
|
|
— |
|
|
|
41,970 |
|
房地产处置收益，净额 |
|
4,597 |
|
|
|
218 |
|
|
|
4,379 |
|
应税房地产投资信托基金子公司和国家特许经营权的税费和 |
|
(353 |
) |
|
|
(490 |
) |
|
|
137 |
|
可归因于非控股权益的收入，净额 |
|
(19 |
) |
|
|
(118 |
) |
|
|
99 |
|
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
合营企业净收入中的权益(A) |
$ |
1,550 |
|
|
$ |
9,235 |
|
|
$ |
(7,685 |
) |
出售收益和权益控制权的变更(B) |
|
45,326 |
|
|
|
13,908 |
|
|
|
31,418 |
|
房地产处置收益，净额 |
|
4,455 |
|
|
|
198 |
|
|
|
4,257 |
|
应税房地产投资信托基金子公司和国家特许经营权的税费和 |
|
(605 |
) |
|
|
(855 |
) |
|
|
250 |
|
可归因于非控股权益的收入，净额 |
|
(37 |
) |
|
|
(291 |
) |
|
|
254 |
|
净收入(千)
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
场地中心的净收入 |
$ |
60,390 |
|
|
$ |
21,869 |
|
|
$ |
38,521 |
|
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
场地中心的净收入 |
$ |
74,327 |
|
|
$ |
37,877 |
|
|
$ |
36,450 |
|
Site Center的净收入较上年同期增加，主要是由于销售收益和权益控制权变动增加、现有资产基本租金增长带动的经营业绩增加以及房地产投资的净影响，但被合资企业净收入中的股本减少和手续费收入减少部分抵消。
非公认会计准则财务衡量标准
运营资金和运营资金
陈述的定义和依据
本公司相信，营运资金(“FFO”)和营运FFO均为评估REITs的财务表现提供额外而有用的手段。FFO和经营性FFO经常被房地产行业以及证券分析师、投资者和其他感兴趣的人用来评估REITs的业绩。本公司还认为，FFO和运营FFO更适合衡量公司的核心业务，并为其同行提供基准。
FFO不包括GAAP房地产和房地产投资的历史成本折旧和摊销，这些假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。然而，从历史上看，房地产价值是随着市场的上涨或下跌而上涨或下跌的
22
许多公司使用不同的折旧寿命和折旧方法。由于FFO不包括房地产特有的折旧和摊销，以及财产处置的损益，因此它可以提供一个业绩衡量标准，当与去年相比时，它可以反映入住率、租金、运营成本、利息成本以及收购、处置和开发活动的趋势对运营的影响。这为公司的财务业绩提供了一个视角，而不是从根据公认会计原则确定的净收入中立即显现出来的。
FFO一般由公司定义和计算为净收益(亏损)(根据公认会计准则计算)，调整后不包括(I)优先股股息、(Ii)出售房地产和相关投资的损益，(Iii)房地产和相关投资的减值费用，(Iv)控制权变动的损益和(V)某些非现金项目。这些非现金项目主要包括无形资产的不动产折旧和摊销、合资企业的股权收益(亏损)和非控股权益的股权收益(亏损)，以及按一致基准确定的本公司未合并合资企业和非控股权益在FFO中的比例份额。公司对FFO的计算与NAREIT提供的FFO定义一致。
本公司认为，在其经营业绩中记录的某些费用、收入和收益不能与其核心经营业绩进行比较或反映。运营FFO对投资者很有用，因为该公司剔除了不可比较的费用、收入和收益，以分析其运营结果并评估核心运营房地产投资组合的业绩。因此，除了根据公认会计原则和财务会计准则确定的净收益(亏损)等其他衡量标准外，公司还计算营业净利润，并与财务报表的使用者进行讨论。经营性FFO通常由公司定义和计算为FFO，不包括管理层认为不可比较的某些费用、收入和收益，这些费用、收入和收益表明公司经营性房地产投资组合的结果。该等调整包括撇销优先股原始发行成本、提前清偿债务的损益、若干交易手续费收入、交易成本及其他重组类型成本。公司财务报表的使用者经常要求披露这些调整。
对这些费用、收入和收益的调整可能无法与其他REITs或房地产公司计算其运营业绩的方式相比较，该公司对运营FFO的计算与NAREIT对FFO的定义不同。此外，该公司不保证这些费用、收入和收益是非经常性的。可以合理地预计，这些费用、收入和收益将在未来的经营业绩中重复出现。
这些业绩衡量标准被公司用于几个业务目的，也被其他房地产投资信托基金使用。本公司在(I)部分中使用FFO和/或运营FFO作为披露，以提高投资公众对本公司经营业绩的了解，(Ii)作为衡量房地产资产公司业绩的指标，(Iii)影响收购、处置和资本投资战略，以及(Iv)将本公司的业绩与其他上市购物中心REITs的业绩进行比较。
基于上述原因，管理层认为FFO和经营性FFO为公司和投资者提供了衡量公司经营业绩的重要指标。它们提供公认的业绩衡量标准，而不是公认的GAAP净收入，其中可能包括非现金项目(通常是重要的)。其他房地产公司可能会以不同的方式计算FFO和运营FFO。
与公认会计准则的净收入相比，管理层认识到FFO和经营性FFO的局限性。FFO和经营性FFO不代表可用于股息、资本替换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性的金额。管理层没有使用FFO或运营FFO作为公司未来承诺、收购或开发活动的现金义务和资金需求的指标。FFO和经营性FFO都不代表根据公认会计准则从经营活动中产生的现金，也不一定表明可用于满足现金需求的现金。FFO和经营性FFO都不应被视为(根据公认会计准则计算的)净收入的替代办法，也不应被视为现金流的替代办法，以此作为衡量流动性的指标。FFO和经营性FFO只是作为公司经营业绩的额外指标。本公司认为，为了进一步了解其业绩，应将FFO和营业FFO与公司报告的净收益(亏损)进行比较，并将其考虑到根据GAAP确定的现金流量，如其合并财务报表中所示。下文提供了这些计量与其最直接可比的GAAP净收益(亏损)计量的对账。
23
对账演示
普通股股东应占的FFO和经营性FFO如下(单位：千)：
|
三个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
归属于普通股股东的FFO |
$ |
65,866 |
|
|
$ |
60,495 |
|
|
$ |
5,371 |
|
普通股股东应占经营性FFO |
|
66,454 |
|
|
|
65,254 |
|
|
|
1,200 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
六个月 |
|
|
|
|
||||||
|
截至6月30日， |
|
|
|
|
||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
$Change |
|
|||
归属于普通股股东的FFO |
$ |
127,092 |
|
|
$ |
110,006 |
|
|
$ |
17,086 |
|
普通股股东应占经营性FFO |
|
128,011 |
|
|
|
120,556 |
|
|
|
7,455 |
|
截至2022年6月30日止六个月的FFO较上年同期增加，主要是由于现有资产基本租金增长及物业投资净影响所带动的经营业绩上升，以及于2021年结算的若干PRSU按市值计价调整导致一般及行政开支减少，但因准备金调整较低及撇销2021年优先股原始发行成本而导致管理费下降及坏账收入减少所部分抵销。经营FFO的变化主要是由于积极的经营业绩，但费用收入的下降部分抵消了这一变化。
公司根据公认会计原则计算的普通股股东应占净收益与普通股股东应占FFO和普通股股东应占经营性FFO的对账如下(单位：千)。该公司不保证这些费用和收益是非经常性的。这些费用和收益可以合理地预期在未来的运营结果中重复出现：
|
三个月 |
|
|
六个月 |
|
||||||||||
|
截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
|
||||||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||||
普通股股东应占净收益 |
$ |
57,601 |
|
|
$ |
13,768 |
|
|
$ |
68,749 |
|
|
$ |
24,643 |
|
房地产投资的折旧和摊销 |
|
49,775 |
|
|
|
45,807 |
|
|
|
98,903 |
|
|
|
89,995 |
|
合营企业净收入中的权益 |
|
(1,381 |
) |
|
|
(4,850 |
) |
|
|
(1,550 |
) |
|
|
(9,235 |
) |
合资企业的FFO(A) |
|
3,883 |
|
|
|
5,971 |
|
|
|
8,198 |
|
|
|
11,406 |
|
非控股权益(运营单位) |
|
19 |
|
|
|
17 |
|
|
|
37 |
|
|
|
33 |
|
房地产减值准备 |
|
2,536 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,536 |
|
|
|
7,270 |
|
出售收益和权益控制权的变更 |
|
(41,970 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(45,326 |
) |
|
|
(13,908 |
) |
房地产处置收益，净额 |
|
(4,597 |
) |
|
|
(218 |
) |
|
|
(4,455 |
) |
|
|
(198 |
) |
归属于普通股股东的FFO |
|
65,866 |
|
|
|
60,495 |
|
|
|
127,092 |
|
|
|
110,006 |
|
RVI处置费 |
|
(385 |
) |
|
|
(592 |
) |
|
|
(385 |
) |
|
|
(592 |
) |
按市值计价调整(PRSU) |
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
5,589 |
|
债务清偿、交易、净额 |
|
971 |
|
|
|
165 |
|
|
|
1,302 |
|
|
|
367 |
|
合资企业–债务清偿及其他净额 |
|
2 |
|
|
|
30 |
|
|
|
2 |
|
|
|
30 |
|
优先股原始发行成本核销 |
|
— |
|
|
|
5,156 |
|
|
|
— |
|
|
|
5,156 |
|
非经营性项目，净额 |
|
588 |
|
|
|
4,759 |
|
|
|
919 |
|
|
|
10,550 |
|
普通股股东应占经营性FFO |
$ |
66,454 |
|
|
$ |
65,254 |
|
|
$ |
128,011 |
|
|
$ |
120,556 |
|
24
合资企业的FFO和运营FFO摘要如下(单位：千)：
|
三个月 |
|
|
六个月 |
|
||||||||||
|
截至6月30日， |
|
|
截至6月30日， |
|
||||||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||||
可归因于未合并的净收益(亏损) |
$ |
1,339 |
|
|
$ |
15,146 |
|
|
$ |
(39 |
) |
|
$ |
48,662 |
|
房地产投资的折旧和摊销 |
|
13,328 |
|
|
|
16,587 |
|
|
|
27,673 |
|
|
|
33,704 |
|
房地产减值准备 |
|
3,340 |
|
|
|
— |
|
|
|
8,540 |
|
|
|
— |
|
房地产处置收益，净额 |
|
(1,790 |
) |
|
|
(8,186 |
) |
|
|
(1,692 |
) |
|
|
(36,587 |
) |
FFO |
$ |
16,217 |
|
|
$ |
23,547 |
|
|
$ |
34,482 |
|
|
$ |
45,779 |
|
Site Center所有权权益中的FFO |
$ |
3,883 |
|
|
$ |
5,971 |
|
|
$ |
8,198 |
|
|
$ |
11,406 |
|
在Site Center的所有权权益中运营FFO |
$ |
3,885 |
|
|
$ |
6,001 |
|
|
$ |
8,200 |
|
|
$ |
11,436 |
|
净营业收入和同店净营业收入
陈述的定义和依据
该公司使用净营业收入(“NOI”)，这是一种非公认会计准则的财务衡量标准，作为业绩的补充衡量标准。NOI的计算方法是房地产收入减去与房地产相关的支出。该公司认为，NOI向投资者提供了有关公司财务状况和经营结果的有用信息，因为它只反映了在物业层面发生的那些收入和支出项目，当跨时期比较时，反映了入住率、租金、运营成本以及非杠杆基础上的收购和处置活动的趋势对运营的影响。
该公司还在同一门店基础上提供NOI信息，或同一门店净营业收入(“SSNOI”)。本公司将SSNOI定义为物业收入减去与物业相关的费用，其中不包括直线租金收入(包括报销)和费用、租赁终止收入、管理费费用、租赁的公平市值和费用回收调整。SSNOI包括可比期间(季度比较为15个月)拥有的资产。此外，SSNOI不包括所有非房地产和公司层面的收入和支出。其他房地产公司可能会以不同的方式计算NOI和SSNOI。本公司认为，SSNOI以其有效所有权权益向投资者提供有关可比资产经营业绩的额外信息，因为它不包括如上所述的某些非现金和不可比较项目。SSNOI经常被房地产行业以及证券分析师、投资者和其他感兴趣的各方用来评估REITs的业绩。
SSNOI不是，也不打算是符合GAAP的陈述。SSNOI信息有其局限性，因为它排除了与再租赁租户空间或运营资产所需相关的任何资本支出。SSNOI不代表可用于股息、资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性的金额。管理层没有使用SSNOI作为公司未来承诺、收购或开发活动的现金义务和资金需求的指标。SSNOI并不代表根据公认会计准则从经营活动中产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。不应将SSNOI视为(根据公认会计准则计算的)净收入的替代办法，或作为衡量流动性的现金流的替代办法。下面提供了NOI和SSNOI与其最直接可比的GAAP净收益(亏损)指标的对账。
25
对账演示
公司根据公认会计原则计算的净收益与公司的NOI和SSNOI的比例为100%，按其对资产的有效所有权权益计算如下(以千为单位)：
|
截至6月30日的6个月， |
|
|||||||||||||
|
2022 |
|
|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2021 |
|
||||
|
At 100% |
|
|
在公司的利益下 |
|
||||||||||
场地中心的净收入 |
$ |
74,327 |
|
|
$ |
37,877 |
|
|
$ |
74,327 |
|
|
$ |
37,877 |
|
费用收入 |
|
(6,818 |
) |
|
|
(16,906 |
) |
|
|
(6,818 |
) |
|
|
(16,906 |
) |
利息支出 |
|
37,167 |
|
|
|
38,531 |
|
|
|
37,167 |
|
|
|
38,531 |
|
折旧及摊销 |
|
101,385 |
|
|
|
92,777 |
|
|
|
101,385 |
|
|
|
92,777 |
|
一般和行政 |
|
23,604 |
|
|
|
29,820 |
|
|
|
23,604 |
|
|
|
29,820 |
|
其他费用，净额 |
|
1,651 |
|
|
|
690 |
|
|
|
1,651 |
|
|
|
690 |
|
减值费用 |
|
2,536 |
|
|
|
7,270 |
|
|
|
2,536 |
|
|
|
7,270 |
|
合营企业净收入中的权益 |
|
(1,550 |
) |
|
|
(9,235 |
) |
|
|
(1,550 |
) |
|
|
(9,235 |
) |
税费支出 |
|
605 |
|
|
|
855 |
|
|
|
605 |
|
|
|
855 |
|
出售收益和权益控制权的变更 |
|
(45,326 |
) |
|
|
(13,908 |
) |
|
|
(45,326 |
) |
|
|
(13,908 |
) |
房地产处置收益，净额 |
|
(4,455 |
) |
|
|
(198 |
) |
|
|
(4,455 |
) |
|
|
(198 |
) |
非控股权益收入 |
|
37 |
|
|
|
291 |
|
|
|
37 |
|
|
|
291 |
|
综合噪声指数，扣除非控股权益 |
$ |
183,163 |
|
|
$ |
167,864 |
|
|
$ |
183,163 |
|
|
$ |
167,864 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
未合并合资企业的净(亏损)收入 |
$ |
(39 |
) |
|
$ |
48,662 |
|
|
$ |
615 |
|
|
$ |
8,187 |
|
利息支出 |
|
18,319 |
|
|
|
21,918 |
|
|
|
4,151 |
|
|
|
5,407 |
|
折旧及摊销 |
|
27,673 |
|
|
|
33,704 |
|
|
|
6,148 |
|
|
|
7,675 |
|
减值费用 |
|
8,540 |
|
|
|
— |
|
|
|
1,708 |
|
|
|
— |
|
其他费用，净额 |
|
4,994 |
|
|
|
5,974 |
|
|
|
1,182 |
|
|
|
1,486 |
|
房地产处置收益，净额 |
|
(1,692 |
) |
|
|
(36,587 |
) |
|
|
(291 |
) |
|
|
(4,478 |
) |
未整合的噪声 |
$ |
57,795 |
|
|
$ |
73,671 |
|
|
$ |
13,513 |
|
|
$ |
18,277 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
合并后总噪声+未合并噪声 |
|
|
|
|
|
|
$ |
196,676 |
|
|
$ |
186,141 |
|
||
减去：不同门店噪声调整 |
|
|
|
|
|
|
|
(9,234 |
) |
|
|
1,158 |
|
||
总SSNOI，包括重建项目 |
|
|
|
|
|
|
$ |
187,442 |
|
|
$ |
187,299 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
包括重建在内的SSNOI%变化 |
|
|
|
|
|
|
|
0.1 |
% |
|
|
|
|||
截至2022年6月30日止六个月的SSNOI包括230万美元的无法收回收入，而截至2021年6月30日的六个月则为720万美元，这是由于从租户收到的主要来自现金制租户的净收入减少以及相关的准备金调整。
流动资金、资本资源和融资活动
该公司定期评估发行和出售更多债务或股权证券、从贷款人获得信贷安排或回购或再融资长期债务的机会，作为其进一步加强其财务状况的整体战略的一部分。本公司仍致力于监察流动资金及其负债持续时间，并维持审慎的杠杆水平，以努力管理其整体风险状况。
公司的合并和未合并债务一般要求在债务期限内每月或每半年支付一次本金和/或利息。虽然本公司目前相信其有数个可行的资金来源以取得资金及为其业务提供资金，包括其循环信贷安排(定义见下文)下的能力，但不能保证该等债务会按目前预期获得再融资或偿还。任何新的债务融资也可能需要比再融资的债务更高的利率，这可能会对公司的运营产生不利影响。
该公司历来通过公开和非公开市场获得资金来源。收购和重建一般通过经营活动、循环信贷安排、抵押贷款、担保债务、无担保债务、普通股和优先股发行、合资资本和资产出售提供的现金提供资金。截至2022年6月30日，未偿合并债务总额为19亿美元，而2021年12月31日为17亿美元。
于2022年6月30日，本公司的无限制现金余额为3850万美元，循环信贷安排的未偿还余额为1.25亿美元，相应地，循环信贷安排下的可用资金为8.25亿美元(取决于适用借款条件的满足)。该公司没有剩余的合并债务将于2022年到期。“公司”(The Company)
26
有8720万美元的优先票据本金总额和3550万美元的综合抵押贷款债务本金总额将于2023年到期。截至2022年7月22日，反映了2022年7月1日DDRM合资公司抵押贷款的再融资，不包括与2022年7月出售的DDRM合资公司资产相关的债务，DDRM合资公司约有2320万美元的公司股份未偿还抵押债务将于2023年6月到期，该债务有一年的延期选择权，但须满足某些条件。截至2022年6月30日，本公司并无任何未偿还综合债务，其利率乃参考伦敦银行同业拆息厘定。截至2022年6月30日，该公司预计将有大约3000万美元用于其已确定的重新开发项目。在截至2022年6月30日的6个月中，该公司宣布普通股股息为每股0.26美元。本公司相信目前有足够的流动资金来经营其业务。
循环信贷安排和定期贷款
于2022年6月，本公司修订及重述其与金融机构组成的银团及行政代理摩根大通银行的无抵押循环信贷安排(“循环信贷安排”)。循环信贷安排最多提供9.5亿美元的借款，如果现有或新的贷款人同意提供递增承诺，借款限额可提高到14.5亿美元。循环信贷安排已作出修订，以(其中包括)(I)修订财务契诺及其中所载若干其他条文，(Ii)根据本公司的要求(在满足若干条件的情况下)将到期日延长至2026年6月，以及(Iii)将基准利率由伦敦银行同业拆息改为SOFR，并附带两个六个月的选择权以将到期日延长至2027年6月。本公司在循环信贷安排下的借款在本公司选择时以浮动利率计息，其基础为(I)SOFR利率加利差(2022年6月30日为0.95%)或(Ii)替代基本利率加利差(2022年6月30日为0%)。循环信贷安排还规定了年度贷款手续费，截至2022年6月30日，整个贷款的年费为20个基点。具体的利差和融资费取决于公司从穆迪投资者服务公司(“穆迪”)、标准普尔全球评级公司(“S&P”)和惠誉投资者服务公司(“惠誉”)(或其各自的继承者)对公司的长期优先无担保债务评级。循环信贷安排还设有与可持续性挂钩的定价部分，根据该部分，如果公司达到某些可持续性业绩目标，适用的利差可以调整一个或两个基点。
2022年6月，关于循环信贷安排的修正案，本公司终止了与PNC Bank，National Association的无担保循环信贷安排，后者规定的借款金额最高可达2000万美元。
于2022年6月，本公司亦修订及重述其与金融机构组成的银团及作为行政代理的Wells Fargo Bank National Association提供的1亿美元无抵押定期贷款(“定期贷款”)，以(I)按照对循环信贷安排的修订修改财务契诺及若干其他条款，(Ii)将到期日延长至2027年6月，(Iii)增加1亿美元延迟提取功能及(Iv)将基准利率由LIBOR改为SOFR。定期贷款按浮动利率计息，根据公司的长期优先无担保债务评级，等于(I)SOFR利率加利差(2022年6月30日为1.05%)或(Ii)替代基本利率加利差(2022年6月30日为0.0%)。只要确定现有或新的贷款人提供额外的贷款承诺，公司未来可将定期贷款的本金总额增加到最高8亿美元。定期贷款还具有与可持续发展挂钩的定价部分，如果公司达到某些可持续发展业绩目标，可根据适用的利差调整一至两个基点。管理定期贷款的契诺与管理循环信贷安排的契诺基本相同。
2022年6月下旬，本公司利用定期贷款的延迟提取功能，额外借入了1亿美元的定期贷款。因此，截至2022年6月30日，定期贷款的未偿还本金总额为2亿美元。
根据或可能发行本公司优先及附属无担保债务的循环信贷安排、定期贷款及契约载有若干财务及营运契约，包括(其中包括)杠杆率及偿债范围及固定抵押覆盖率，以及对本公司产生有担保及无担保债务、出售本公司全部或实质所有资产及进行若干合并及收购的能力的限制。该等信贷安排及契据亦载有惯常的违约条款，包括未能及时支付根据该等条款应付的本金及利息、未能遵守本公司的财务及经营契诺，以及本公司或其持有多数股权的附属公司(即本公司拥有超过50%权益的实体)未能在到期时偿还超过若干适用宽限期及救济期后若干上限的债务。如果公司的贷款人或票据持有人宣布违约，如适用的债务管理协议所定义，公司可能无法获得进一步的资金，和/或任何未偿还借款可能会加速发生。截至2022年6月30日，该公司遵守了管理其债务的协议中的所有财务契约。尽管公司相信其将继续遵守这些公约，但如果公司违反这些公约，公司可能会面临更高的财务成本和费用或更快的到期日。
27
综合负债--截至2022年6月30日
如上文所述，本公司致力维持审慎的杠杆水平，并可能利用股票发售或出售物业或其他投资所得款项偿还额外债务。这些资金来源可能会受到各种风险和不确定性的影响。不能保证本公司的债务将按照目前的预期进行再融资或偿还。见第1A项。本公司截至2021年12月31日的年度报告Form 10-K中的风险因素。
本公司不断评估其债务到期日，并根据管理层的评估，相信其拥有可行的融资和再融资替代方案。本公司寻求通过执行一项战略来管理其债务到期日，以延长债务期限、增加流动资金、保持谨慎的杠杆率并改善本公司的信用状况，重点是降低本公司的资产负债表风险和资本成本。
未合并的合资企业的抵押贷款债务-截至2022年6月30日
截至2022年6月30日和2021年6月30日，该公司未合并的合资企业对第三方的未偿债务总额分别为8亿美元和10亿美元。此类抵押贷款通常对本公司及其合作伙伴没有追索权；然而，在某些有限的情况下，如挪用资金、不允许的转让、环境污染和重大失实陈述，某些抵押贷款可能对本公司及其合作伙伴有追索权。不包括本公司的DDRM合资企业于2022年7月用出售14项资产的收益进行再融资并偿还的抵押债务，本公司未合并的合资企业于2022年6月30日的未合并债务在随后的13个月期间(即至2023年7月)到期，未偿债务为1.158亿美元(按本公司股份计算为2320万美元)。所有这笔款项都归功于DDRM合资公司，该公司预计该合资公司将用可能出售资产的收益偿还债务，或行使将贷款到期日延长一年的选择权。
不能保证这些债务将按照目前的预期进行再融资或偿还。与Site Center类似，由于新冠肺炎疫情的影响，公司的合资企业从2020年第二季度开始减少租金收取。尽管到2021年年底，本公司合资企业的租金收入已达到或接近疫情爆发前的水平，但未来租金收入的任何恶化可能会导致其中一家或多家合资企业无法为即将到期的债务进行再融资，或无法满足未来适用的契诺、财务测试或偿债要求或贷款期限延长条件，从而允许抵押贷款机构控制房地产现金流、限制向合资企业成员分配现金、宣布违约、提高利率或加速贷款到期。
现金流活动
该公司的现金流活动摘要如下(以千计)：
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六个月 |
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截至6月30日， |
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2022 |
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2021 |
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经营活动提供的现金流 |
$ |
132,107 |
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|
$ |
144,756 |
|
用于投资活动的现金流 |
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(288,951 |
) |
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(31,561 |
) |
由融资活动提供(用于)的现金流 |
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154,772 |
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|
|
(126,457 |
) |
与上一可比时期相比，截至2022年6月30日的6个月的现金流变化如下：
经营活动：经营活动提供的现金减少1260万美元，主要原因如下：
投资活动：用于投资活动的现金增加2.574亿美元，主要原因如下：
28
融资活动：融资活动提供的现金增加2.812亿美元，主要原因如下：
股利分配
该公司宣布，截至2022年和2021年6月30日的6个月，普通股和优先股现金股息分别为6140万美元和5650万美元。本公司打算在截至2022年12月31日的年度内以普通股和优先股息的形式分配至少100%的普通应税收入，以保持符合REIT的要求，并避免产生联邦所得税(不包括适用于其应税REIT子公司活动的联邦所得税)。
该公司宣布2022年第一季度和第二季度的季度现金股息为每股普通股0.13美元。本公司董事会拟监察本公司的股息政策，以维持充足的营运流动资金，并使本公司的自由现金流最大化，同时仍遵守房地产投资信托基金的派息要求。
Site Center的股权
2022年3月，公司结算了220万股普通股，这些普通股在2021年根据其2.5亿美元的持续股权计划以远期方式发售和出售，产生了3510万美元的毛收入。2022年第二季度，该公司以每股16.03美元的加权平均价出售了201,800股普通股，未扣除发行成本产生的毛收入为320万美元。截至2022年7月22日，该公司约有2.117亿美元可用于根据该计划未来发行普通股。
2018年11月，公司董事会批准了普通股回购计划。根据该计划的条款，该公司可以购买最高价值1亿美元的普通股。截至2022年7月22日，该公司已根据该计划在公开市场交易中回购了510万股普通股，总成本约为5790万美元，或每股11.33美元。截至2022年7月22日，本公司自2020年3月以来未根据该计划回购任何股份。
资本的来源和用途
战略交易活动
本公司将继续致力于维持充足的流动资金、管理债务期限及维持审慎的杠杆水平，以努力管理其整体风险状况。股票发行、债务融资、资产出售和业务现金流仍然是用于实现这些目标的潜在收益来源。
股权交易
2022年3月，公司结算了220万股普通股，这些普通股在2021年根据其2.5亿美元的持续股权计划以远期方式发售和出售，产生了3510万美元的毛收入。2022年第二季度，该公司出售了201,800股普通股，产生了320万美元的毛收入。
收购
在截至2022年6月30日的六个月中，公司以总计2.697亿美元的收购价格收购了9项资产：Artesia Village(亚利桑那州斯科茨代尔)以1,450万美元收购；La Fiesta Square和Lafayette Mercantile(加利福尼亚州拉斐特)分别以6,080万美元和4,300万美元收购；博卡中心(佛罗里达州博卡拉顿)商店以9,000万美元收购；CrabApple商店(佐治亚州Alpharetta)以440万美元收购；坦格尔伍德(德克萨斯州休斯顿)的商店价格为2220万美元，Boulevard Marketplace、Fairfax Marketplace和Fairfax Pointe(弗吉尼亚州费尔法克斯)的商店分别为1040万美元、1600万美元和840万美元。
该公司还以3560万美元(4450万美元，100%)从公司在DDRM地产合资企业中的合作伙伴手中收购了其合作伙伴在Casselberry Commons(佛罗里达州Casselberry)的80%股权。这笔交易带来了330万美元的权益控制权变动收益。
2022年7月，该公司以840万美元收购了Parkwood Stores(佐治亚州士麦那)。
29
性情
2022年第二季度，该公司将其在SAU合资企业中的20%权益出售给其合作伙伴犹他州，总资产价值为1.557亿美元(按100%计算)。此外，该公司将其在Lennox城市中心的50%权益出售给其合作伙伴，总资产价值为7700万美元(按100%计算)。这些交易带来了4200万美元的权益出售收益。
于截至2022年6月30日止六个月内，本公司出售一家全资购物中心及一宗位于全资购物中心的地块，以及一家未经合并的购物中心所得款项共3,540万美元，其中本公司占2,500万美元。
2022年7月，DDRM合资公司出售了13个拥有的购物中心，总销售价格为3.876亿美元(按公司股份计算为7750万美元)，相关抵押债务2.25亿美元在完成交易时得到偿还。此外，2022年7月，DDRM合资企业以2800万美元(按公司股份计算为560万美元)出售了Oviedo Park Crossing(佛罗里达州奥维耶多)，并在交易结束时偿还了相关抵押债务。
资产投资策略的变化可能会影响公司对这些资产的持有期假设。处置某些资产可能导致在未来期间记录的损失或减值。公司评估所有潜在的出售机会时，除了考虑对经营业绩的影响外，还会考虑资产的长期增长前景、收益的用途和对公司资产负债表的影响。
重建机会
公司长期战略计划的一个关键组成部分将是评估投资组合内的额外战术重新开发潜力，特别是与基础房地产的有效利用有关的潜力。该公司一般只会在发生大量租户租赁后，才会开始进行重建项目的建设。截至2022年6月30日，该公司预计将有大约3000万美元用于其已确定的重新开发项目。
重建项目
作为其扩展、改善和重新租用各种物业的战略的一部分，截至2022年6月30日，该公司在各种积极的综合重新开发和其他项目中的在建净额约为6300万美元。该公司的主要重建项目通常在开工日期后的两年内基本完成。截至2022年6月30日，公司大型购物中心扩建和改建项目情况如下(单位：千)：
位置 |
|
估计数 |
|
估计数 |
|
|
产生的费用为 |
|
||
西湾广场-二期(俄亥俄州克利夫兰) |
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4Q23 |
|
$ |
9,102 |
|
|
$ |
6,360 |
|
Perieter Pointe(佐治亚州亚特兰大) |
|
待定 |
|
待定 |
|
|
|
1,314 |
|
|
总计 |
|
|
|
$ |
9,102 |
|
|
$ |
7,674 |
|
截至2022年6月30日，公司的战术重建项目，包括外围地块、第一代空间和小型购物中心扩建以及其他资本改善，如下(以千计)：
位置 |
|
估计数 |
|
估计数 |
|
|
产生的费用为 |
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||
塔纳斯伯恩市中心(俄勒冈州波特兰) |
|
4Q24 |
|
$ |
11,540 |
|
|
$ |
1,593 |
|
拿骚公园馆(新泽西州特伦顿) |
|
3Q23 |
|
|
7,635 |
|
|
|
1,666 |
|
大学山(科罗拉多州丹佛市) |
|
4Q23 |
|
|
5,972 |
|
|
|
2,231 |
|
购物者世界(马萨诸塞州波士顿) |
|
4Q23 |
|
|
4,967 |
|
|
|
1,299 |
|
汉密尔顿市场(新泽西州特伦顿) |
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1Q23 |
|
|
3,843 |
|
|
|
3,407 |
|
卡罗莱纳展馆(北卡罗来纳州夏洛特市) |
|
4Q23 |
|
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2,339 |
|
|
|
1,034 |
|
其他战术项目 |
|
不适用 |
|
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9,226 |
|
|
|
6,990 |
|
总计 |
|
|
|
$ |
45,522 |
|
|
$ |
18,220 |
|
2022年投入使用的重建项目已完成，费用约为每平方英尺159美元。
30
大写
截至2022年6月30日，公司的资本包括19亿美元的债务、1.75亿美元的优先股和29亿美元的市场股本(市场股本的定义是普通股和已发行运营单位乘以公司普通股2022年6月30日在纽约证券交易所的收盘价13.47美元)，债务与总市值的比率为0.38比1.0，而2021年6月30日的比率为0.35比1.0。2021年6月30日，该公司普通股在纽约证券交易所的收盘价为15.06美元。截至2022年6月30日和2021年6月30日，该公司的总债务包括两个时期的16亿美元固定利率债务和分别为3亿美元和2亿美元的可变利率债务。
管理层的战略是保持获得管理公司资产负债表和偿还即将到期的债务所需的资本资源。因此，公司可能寻求通过额外的债务或股权融资和/或合资资本的方式获得资金，以符合其以保守的债务资本化政策运营的意图，并通过维持穆迪、标准普尔和惠誉的投资级评级来降低公司的资本成本。证券评级不是购买、出售或持有证券的建议，因为它可能会随时受到评级机构的修订或撤回。每个评级都应独立于任何其他评级进行评估。该公司可能无法以有利的条款获得融资，或者根本无法获得融资，这可能会对未来的评级产生负面影响。
本公司的信贷安排以及用以发行或可能发行本公司优先及次级无担保债务的契约包含若干财务及经营契约，包括(但不限于)偿债范围及固定费用覆盖比率，以及对本公司产生有担保及无担保债务、出售本公司全部或几乎所有资产、进行某些合并及收购以及向其股东作出分配的能力的限制。尽管公司打算遵守这些公约运营，但如果公司违反这些公约，公司可能会面临更高的财务成本和费用或更快的到期日。此外，公司的某些信贷安排和契约允许在公司的某些其他债务违约或已经加速的情况下加快到期日。抵押财产丧失抵押品赎回权或无法对现有债务进行再融资将对公司的财务状况和经营业绩产生负面影响。
合同义务和其他承诺
该公司没有剩余的合并债务将于2022年到期。该公司有8720万美元的优先票据本金总额和3550万美元的综合抵押贷款债务本金总额将于2023年到期。该公司预计将通过使用其循环信贷安排、资产出售和其他投资的收益、运营现金流和/或额外的债务或股权融资为未来的到期日提供资金。不能保证这些债务将按照目前的预期或再融资得到偿还。
其他担保
随着购物中心的重新开发，该公司已与总承包商达成承诺，截至2022年6月30日，其综合物业的总金额约为2460万美元。这些债务主要由建筑合同组成，一般应在12至24个月内到期，因为相关的建筑成本已产生，预计将通过运营现金流、资产出售或循环信贷安排下的借款筹集资金。这些合同通常可以更改或终止，而不会受到惩罚。
该公司经常签订维护其财产的合同。这些合同通常可以在提前30至60天通知的情况下取消，而不会受到惩罚。截至2022年6月30日，该公司有采购订单债务，通常在一年内支付，涉及其财产维护以及一般和行政费用，总额约为1220万美元。
经济状况
尽管受到新冠肺炎疫情、电子商务分销增加和经济不确定性增加的影响，该公司仍然相信零售商对地理位置优越的购物中心内的优质地点有需求，并继续看到广泛的租户对其空间的需求。该公司在与租户进行新的租赁谈判和续约谈判方面势头强劲。在截至2022年6月30日的六个月中，公司按比例签订了总计约210万平方英尺的新租赁和续约，高于公司大流行前的典型租赁量，尽管自2019年以来公司拥有的GLA有所下降。虽然由于通胀压力、供应链影响和劳动力短缺，现有租户可能会受到一些额外的干扰，但本公司认为，最近强劲的租赁量是由于本公司的投资组合位于郊区高家庭收入社区(相对来说，这些社区受新冠肺炎疫情的影响较小)，以及其全国租户强大的财务状况，以及对实体店地点的日益重视和依赖，以提高网上购物的覆盖率和完成效率。
31
本公司受益于多元化的租户基础，只有一个租户的年化租金收入等于或超过本公司年化综合收入的3%加上本公司在未合并合资企业收入中的比例份额(TJX公司为5.8%)。其他重要的租户包括迪克体育用品、Ross Stores、Burlington和Five Below，所有这些公司都拥有相对强劲的财务状况，随着时间的推移表现优于其他零售类别，公司相信仍然资本充足。从历史上看，这些租户提供了稳定的收入基础，本公司相信，鉴于这些租约的长期性质，他们将在未来继续提供稳定的收入基础。公司购物中心的大多数租户提供日常消费必需品，注重价值和便利性，而不是非必需品，公司相信这将使许多租户在各种经济条件下表现优异。该公司认识到当前经济状况带来的风险，但相信其投资组合的地位以及租户基础的总体多样性和信用质量应使其能够成功度过潜在的挑战经济环境。本公司相对较少依赖租户销售业绩产生的超额租金或百分比租金。
本公司相信，其购物中心组合处于有利地位，近期的租赁活动、历史物业收入增长以及每平方英尺平均年化基本租金的持续增长证明了这一点。自该公司1993年首次公开募股以来，历史入住率一般在89%至96%之间。截至2022年6月30日和2021年12月31日，购物中心投资组合的入住率按比例分别为90.9%和90.0%，总投资组合的年化每平方英尺基本租金按比例计算分别为18.86美元和18.33美元。本公司的投资组合于2020年受到租户破产及租约期满的影响，本公司预期将于未来期间就最近签订的租约及为重新租赁剩余空置而动用大量资本。尽管租赁资本支出的每平方英尺成本主要与公司的历史趋势保持一致，但公司最近锚地租赁活动的高额将导致租赁资本支出总额保持在较高水平。于截至2022年及2021年6月30日止六个月内签订的新租约，估计于预期租约期内产生的租户改善及租赁佣金的加权平均成本，按比例分别为每平方英尺7.15元及7.70元。该公司一般不会在续租上花费大量资本。
从2020年3月开始，零售业受到新冠肺炎疫情的重大影响。虽然新冠肺炎疫情对租户运营的影响因租户类别、当地条件和适用的政府规定而有所不同，但本公司相当数量的租户经历了销售额和客流量的下降，许多租户被迫在一段时间内限制业务或关闭业务。于2021年初，本公司与租户合作，按个别情况提供租金延迟，以换取租户延长租约、放宽租赁限制及合租条款，以及在某些情况下更改管制区，以便日后重新开发购物中心，从而最大限度地收取2020年未付租金。2021年，公司的收款率有了显著改善，公司绝大多数租户，包括现金制租户，正在支付每月租金和偿还与前期相关的递延租金，这与新冠肺炎疫情之前的趋势一致。截至2022年6月30日，大部分未按现金计入的租户延期租金安排已偿还。
该公司无法预测新冠肺炎疫情对租户和公司运营造成的中断持续时间。随着新的疫情蔓延，或者如果出现对疫苗更具抵抗力的新新冠肺炎变种，或者如果这种疫苗的有效性下降，公司最近在租赁空间以及递延租金和未解决金额的收集方面的成功可能会受到不利影响，这些事态发展可能导致对租户经营的新限制，不支付合同租金和之前递延的租金，更多的租户要求租金减免，以及更多的租户关闭和破产，所有这些都可能对公司未来的运营业绩产生不利影响。某些租户类别仍然特别容易受到新冠肺炎疫情的影响，包括电影院、健身中心和当地餐馆。关于与新冠肺炎大流行有关的其他风险，见项目1A。本公司截至2021年12月31日的年度报告Form 10-K中的风险因素。
尽管新冠肺炎疫情造成的租金征收中断已基本平息，但通胀、劳动力短缺、供应链中断和全球动荡继续对美国经济、该公司的租户和业务构成风险。通胀压力和利率上升可能导致消费者支出和零售商盈利能力下降，这可能会影响公司增加租金和租户对新店和现有门店的需求的能力。无论通胀水平加速上升，本公司大部分长期锚定租约的基本租金将保持不变(受制于租户按事先商定的租金增加行使续期选择权)，直至租约期限届满。虽然其中许多租约要求租户支付他们应承担的购物中心运营费用(包括公共区域维护、房地产税和保险费用)，但公司收取转嫁给租户的费用增加的能力取决于他们吸收和支付这些增加的能力。通货膨胀还可能影响公司运营成本的其他方面，包括留住员工的成本、完成最近租赁的空置房的重建和扩建的成本，以及与浮动利率贷款和较低固定利率债务的再融资相关的利率成本。虽然到目前为止，本公司还没有受到任何这些项目的重大影响，但不能保证这些通胀压力在未来不会对本公司的业务产生重大不利影响。
32
前瞻性陈述
MD&A应与公司的合并财务报表及其附注一起阅读，这些附注出现在本报告的其他部分。公司合并财务报表中列出的历史结果和百分比关系，包括可能出现的趋势，不应被视为对未来业务的指示。关于公司对未来的预期，公司认为这些信息的一部分是1933年证券法第27A节和1934年证券交易法第21E节所指的“前瞻性陈述”。前瞻性表述包括但不限于与收购(包括任何相关的预计财务信息)和其他业务发展活动有关的表述、未来资本支出、融资来源和可用性以及环境和其他法规的影响。尽管该公司认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它不能保证其预期一定会实现。为此，本文中包含的任何非历史事实的陈述都应被视为前瞻性陈述。在不限制前述规定的情况下，“将”、“相信”、“预期”、“计划”、“预期”、“寻求”、“估计”以及类似的表述旨在识别前瞻性陈述。读者在解释和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下, 这可能超出公司的控制范围，可能导致实际结果与前瞻性陈述中明示或暗示的结果大不相同，并可能对公司的实际结果、业绩或成就产生重大影响。有关可能导致该公司的结果与前瞻性陈述中指出的结果大不相同的其他因素，请参阅项目1A。本公司截至2021年12月31日的年度报告Form 10-K中的风险因素。
可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的大不相同的因素包括但不限于：
33
34
新冠肺炎疫情的影响也可能加剧本文讨论的风险，其中任何一项都可能对公司产生实质性影响。
项目3.数量和关于市场风险的定性披露
该公司的主要市场风险敞口是利率风险。除未合并的合资企业债务外，该公司的债务摘要如下：
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June 30, 2022 |
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2021年12月31日 |
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金额 |
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|
加权的- |
|
|
加权的- |
|
|
百分比 |
|
|
金额 |
|
|
加权的- |
|
|
加权的- |
|
|
百分比 |
|
||||||||
固定利率债务 |
$ |
1,543.5 |
|
|
|
3.4 |
|
|
|
4.1 |
% |
|
|
82.7 |
% |
|
$ |
1,577.6 |
|
|
|
3.8 |
|
|
|
4.1 |
% |
|
|
94.1 |
% |
可变利率债务 |
$ |
323.4 |
|
|
|
4.6 |
|
|
|
2.3 |
% |
|
|
17.3 |
% |
|
$ |
99.8 |
|
|
|
1.1 |
|
|
|
1.1 |
% |
|
|
5.9 |
% |
本公司未合并的合资企业按账面价值计算的负债摘要如下：
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June 30, 2022 |
|
|
2021年12月31日 |
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||||||||||||||||||||||||||
|
接合 |
|
|
公司的 |
|
|
加权的- |
|
|
加权的- |
|
|
接合 |
|
|
公司的 |
|
|
加权的- |
|
|
加权的- |
|
||||||||
固定利率债务 |
$ |
582.0 |
|
|
$ |
116.4 |
|
|
|
1.1 |
|
|
|
4.3 |
% |
|
$ |
673.9 |
|
|
$ |
146.2 |
|
|
|
2.4 |
|
|
|
4.2 |
% |
可变利率债务 |
$ |
190.7 |
|
|
$ |
41.8 |
|
|
|
1.0 |
|
|
|
3.2 |
% |
|
$ |
199.4 |
|
|
$ |
43.5 |
|
|
|
1.4 |
|
|
|
2.2 |
% |
该公司打算使用其循环信贷机制下的留存现金流、资产出售收益、股权和债务融资以及可变利率债务来偿还债务，并为公司购物中心的资本支出提供资金。因此，如果公司在利率上升的环境中产生额外的可变利率债务或需要为现有的固定利率债务进行再融资，其在通货膨胀期对利率上升的风险敞口可能会增加。然而，考虑到公司的未偿债务到期日情况，公司认为利息支出的增加不会对公司的可分配现金流产生重大影响。
本公司固定利率债务的账面价值和公允价值进行调整，以包括本公司在合资企业固定利率债务中的比例份额。对2022年6月30日和2021年12月31日加息100个基点的影响估计摘要如下(以百万为单位)：
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June 30, 2022 |
|
|
|
2021年12月31日 |
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||||||||||||||||||
|
携带 |
|
|
公平 |
|
|
100个基点 |
|
|
|
携带 |
|
|
公平 |
|
|
100个基点 |
|
||||||
公司的固定利率债务 |
$ |
1,543.5 |
|
|
$ |
1,520.4 |
|
|
$ |
1,475.2 |
|
|
|
$ |
1,577.6 |
|
|
$ |
1,687.5 |
|
|
$ |
1,630.3 |
|
公司按比例持有的股份 |
$ |
116.4 |
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$ |
115.9 |
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$ |
114.8 |
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$ |
146.2 |
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$ |
149.7 |
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$ |
146.8 |
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对本公司固定利率债务利率变化的敏感度是使用基于如上所述假设估计产生的此类债务净现值的因素的估值模型来确定的。2022年6月30日，可变利率债券的短期市场利率上调100个基点，将导致利率上升
35
在截至2022年6月30日的6个月中，本公司的支出约为160万美元，其中20万美元是本公司在与未偿还浮动利率债务有关的合资企业利息支出中的比例。本年度利息支出的估计增长不会影响公司或合资企业未偿还浮动利率债务的每日余额的可能变化。
该公司及其合资公司打算继续监测和积极管理其可变利率债务组合的利息成本，并可能根据市场波动建立掉期头寸。此外，本公司相信其有能力透过额外的股权及/或债务发行及合资资本获得资金。因此，将继续评估获得此类保护协议的成本与公司进入资本市场的成本。本公司并无、亦无计划为交易或投机目的而订立任何衍生金融工具。截至2022年6月30日，本公司并无其他重大市场风险敞口。
项目4.控制S和程序
公司管理层在首席执行官(CEO)和首席财务官(CFO)的参与下，根据1934年《证券交易法》第13a-15(B)和15d-15(B)条，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据其要求的评估，首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序(如证券交易法规则13a-15(E)和15d-15(E)所定义)在本10-Q表格季度报告所涵盖的期间结束时有效，以确保公司根据证券交易法提交或提交的报告中要求披露的信息得到记录、处理、在证券交易委员会规则和表格规定的时间内汇总和报告，并在该期限结束时有效，以确保积累公司根据证券交易法提交或提交的报告中要求披露的信息，并视情况传达给公司管理层，包括首席执行官和首席财务官，或履行类似职能的人员，以便及时决定需要披露的信息。
截至2022年6月30日止三个月内，本公司财务报告内部控制并无重大影响或合理可能重大影响本公司财务报告内部控制之变动。
36
部分第二部分：
其他信息
项目1.法律规定法律程序
本公司及其附属公司须接受多项法律程序，预计这些法律程序合共不会对本公司造成重大不利影响。该公司在日常业务过程中因人身伤害或财产损失而遭受的各种法律诉讼，其中大部分都在保险范围内。虽然不能肯定地预测所有问题的解决，但管理层相信，该等法律程序和索赔的最终结果不会对公司的流动资金、财务状况或经营结果产生重大不利影响。
第1A项。国际扶轮SK因素
没有。
项目2.未登记的股权销售Y有价证券和收益的使用
发行人购买股权证券
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(a) |
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(b) |
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(c) |
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(d) |
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总计 |
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平均值 |
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总数 |
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最大数量 |
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April 1–30, 2022 |
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1,038 |
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$ |
16.77 |
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— |
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$ |
— |
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May 1–31, 2022 |
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2,839 |
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14.71 |
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— |
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— |
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June 1–30, 2022 |
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20 |
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15.72 |
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— |
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— |
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总计 |
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3,897 |
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$ |
15.26 |
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— |
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$ |
42.1 |
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2018年11月29日，公司发布公告称，董事会批准了普通股回购计划。根据该计划的条款，该公司可以购买最高价值1亿美元的普通股，该计划没有到期日。截至2022年7月22日，该公司已根据该计划在公开市场交易中回购了510万股普通股，总成本为5790万美元，或每股11.33美元。截至2022年7月22日，本公司自2020年3月以来未根据该计划回购任何股份。
项目3.默认UPON高级证券
没有。
项目4.地雷安全信息披露
不适用。
项目5.其他信息
没有。
37
项目6.e西西比特
4.1 |
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第四次修订和重新签署的信贷协议，日期为2022年6月6日，由Site Center Corp.、贷款方和作为行政代理的摩根大通银行达成1 |
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31.1 |
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根据1934年《证券交易法》第13a-14(A)条对主要行政人员的证明2 |
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31.2 |
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根据1934年《证券交易法》第13a-14(A)条对主要财务官的证明2 |
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32.1 |
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根据1934年《证券交易法》第13a-14(B)条和《美国法典》第18编第1350条的规定，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》通过的本报告第906节对首席执行官的证明2,3 |
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32.2 |
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根据1934年《证券交易法》第13a-14(B)条和《美国法典》第18编第1350条的规定，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》通过的本报告第906节，对首席财务官的证明2,3 |
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101.INS |
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内联XBRL实例文档-实例文档不显示在交互数据文件中，因为其XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中3 |
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101.SCH |
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内联XBRL分类扩展架构文档2 |
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101.CAL |
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内联XBRL分类扩展计算链接库文档3 |
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101.DEF |
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内联XBRL分类扩展定义Linkbase文档3 |
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101.LAB |
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内联XBRL分类扩展标签Linkbase文档3 |
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101.PRE |
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内联XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档3 |
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104 |
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公司截至2022年6月30日的季度报告Form 10-Q的封面已采用内联XBRL格式，并包含在附件101中。 |
本报告附件101如下：(I)截至2022年6月30日和2021年12月31日的合并资产负债表，(Ii)截至2022年6月30日和2021年6月30日的三个月和六个月的合并经营报表，(Iii)截至2022年和2021年6月30日的三个月和六个月的综合全面收益表，(Iv)截至2022年和2021年6月30日的三个月和六个月的合并权益表，(V)截至2022年6月30日和2021年6月30日的六个月的合并现金流量表2022年和2021年和(六)简明合并财务报表附注。
38
登录解决方案
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由正式授权的签署人代表其签署本报告。
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网站中心公司。 |
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发信人： |
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/s/Christa A.Vesy |
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姓名： |
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克里斯塔·A·维西 |
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标题： |
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总裁常务副总经理 |
日期：2022年7月28日 |
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