2022年第二季度业绩

·2022年第二季度普通股股东应占净收益为每股稀释后1.09美元，而2021年第二季度为每股0.69美元(2022年第二季度房地产投资销售收益为1100万美元，或每股稀释后收益0.25美元；2021年第二季度没有销售)

·2022年第二季度运营资金为每股1.72美元，而2021年第二季度为每股1.47美元，增长17.0%

·与2021年同期相比，2022年第二季度同一物业池的相同物业净营业收入(不包括租赁终止收入)在现金基础上增长9.5%，在直线基础上增长7.7%

截至2022年6月30日，运营组合的租赁比例为99.1%，入住率为98.5%；2022年第二季度，运营组合的平均入住率为98.1%

·新租约和续签租约的租金平均直线上升37.2%

·收购Tulloch Corporation，该公司是旧金山和萨克拉门托市场内工业房地产投资组合的所有者，包括14处房产，总面积约170万平方英尺，以及两块总计10.5英亩的地块

·以4700万美元收购22.9万平方英尺的增值物业

·以3,500万美元收购了116.8英亩的开发土地(不包括Tulloch公司拥有的土地)

·开始建设三个开发项目，总面积为52.2万平方英尺，预计总成本为7000万美元

·将总计842,000平方英尺的三个开发和增值项目转移到运营组合，这些项目总共有99%是租赁的

·截至2022年6月30日，开发和增值计划包括15个城市的28个项目(460万平方英尺)，预计总投资为5.58亿美元

·以1300万美元的价格出售了休斯顿一处面积为4.2万平方英尺的运营房产(未计入FFO的收益为1100万美元)

·宣布连续170个季度派发现金股息：每股1.10美元

·本季度发行和融资1.5亿美元无担保债务，期限为10年，固定利率为3.03%

密西西比州杰克逊市，2022年7月26日-EastGroup Properties，Inc.(纽约证券交易所股票代码：EGP)(“公司”、“我们”、“我们”或“EastGroup”)今天宣布了截至2022年6月30日的三个月和六个月的经营业绩。

EastGroup首席执行官马歇尔·勒布在评论EastGroup的业绩时表示：“由于租赁、入住率和同店净营业收入创下历史新高，我们的团队在第二季度实现了每股FFO 17%的强劲增长。由于租户需求旺盛，租金不断上涨，市场状况依然活跃。然而，即使在积极的经营环境下，我们也注意到全球经济的不安以及利率上升对资本市场的影响。因此，我们正在仔细听取我们的租户和潜在客户的意见，以寻找任何

潜在的减速。在短期内，我们正利用我们强大的资产负债表，有选择地在我们有高度信心的地方寻求发展和增值机会。从长远来看，我仍然看好我们浅水湾、最后一英里、阳光地带市场组合的持续增长前景。我的信心来自两个事实。首先，多年来，我们的团队和我们的投资组合在几个起伏的经济周期中表现良好。其次，有许多长期的趋势，如供应链物流、电子商务采用、阳光地带人口迁移等，我相信这些趋势将继续递增地推动我们的增长。

每股收益

截至2022年6月30日的三个月

在稀释后的基础上，截至2022年6月30日的三个月，每股普通股收益(EPS)为1.09美元，而2021年同期为0.69美元。与2021年同期相比，截至2022年6月30日的三个月，公司的物业净营业收入(“PNOI”)增加了14,499,000美元(每股0.34美元)。EastGroup确认，在截至2022年6月30日的三个月里，房地产投资的销售收益为10,647,000美元(每股0.25美元)；2021年同期没有销售。此外，在截至2022年6月30日的三个月中，折旧和摊销费用比2021年同期增加了611.2万美元(每股0.14美元)。

截至2022年6月30日的六个月

截至2022年6月30日的6个月，稀释后每股收益为2.62美元，而2021年同期为1.37美元。与2021年同期相比，截至2022年6月30日的6个月，PNOI增加了26,359,000美元(每股0.63美元)。EastGroup确认，在截至2022年6月30日的六个月里，房地产投资的销售收益为40,999,000美元(每股0.98美元)；2021年同期没有销售。与2021年同期相比，截至2022年6月30日的6个月中，折旧和摊销费用增加了12,140,000美元(每股0.29美元)。

营业收入和财产净营业收入

截至2022年6月30日的三个月

在截至2022年6月30日的三个月中，普通股股东应占运营资金(FFO)为每股1.72美元，而2021年同期为每股1.47美元，增长17.0%。

与2021年同期相比，截至2022年6月30日的三个月，PNOI增加了14,499,000美元，增幅为20.2%。PNOI从新开发和增值物业中增加了6,229,000美元，从相同的物业运营中增加了6,150,000美元(基于同一物业池)，从2021和2022年的收购中增加了3,106,000美元；PNOI从2021和2022年出售的运营物业中减少了811,000美元。

与2021年同期相比，不包括租赁终止收入的同一物业池PNOI在截至2022年6月30日的三个月中直线增长7.7%；在现金基础上(不包括直线租金调整和高于/低于市值租金的无形资产摊销)，相同的PNOI增长9.5%。

在直线基础上，在截至2022年6月30日的三个月中，新租约和续签租约的租金(占总面积的4.8%)平均增长了37.2%。

截至2022年6月30日的六个月

截至2022年6月30日的6个月，FFO为每股3.41美元，而2021年同期为每股2.92美元，增长16.8%。

与2021年同期相比，截至2022年6月30日的6个月，PNOI增加了26,359,000美元，或18.6%。PNOI从新开发和增值物业中增加了11,776,000美元，从相同的物业运营中增加了10,793,000美元(基于同一物业池)，从2021和2022年的收购中增加了5,510,000美元；PNOI从2021和2022年出售的运营物业中减少了1,481,000美元。

与2021年同期相比，不包括租赁终止收入的同一物业池PNOI在截至2022年6月30日的六个月中直线增长7.6%；在现金基础上(不包括直线租金调整和高于/低于市值租金的无形资产摊销)，相同PNOI增长9.0%。

在直线基础上，截至2022年6月30日的六个月内，新租约和续签租约的租金(占总面积的10.0%)平均增长了35.2%。

截至2022年6月30日的三个月和六个月的同一物业池包括从2021年1月1日到2022年6月30日整个期间包括在运营组合中的物业；该池由面积为43,349,000平方英尺的物业组成。

FFO、PNOI和Same PNOI是非GAAP财务指标，在本版本后面的定义中进行了定义。对PNOI和同一PNOI的净收入以及EastGroup Properties，Inc.普通股股东对FFO的净收入的对账列于所附附表“GAAP与非GAAP衡量标准的调整”中。

收购和处置

2022年4月，公司收购了旧金山湾区海沃德子市场的泽丰配送中心，近13处EastGroup拥有的物业，总面积达943,000平方英尺，目前100%已出租。这座82,000平方英尺的配送大楼是以29,017,000美元收购的，目前42%已出租，并处于开发和增值组合的租赁阶段。

同样在2022年4月，东方集团以18,315,000美元完成了对位于梅萨网关机场入口处附近的梅萨网关商务中心的收购。这座最近建成的14.7万平方英尺的建筑在关闭后达到了100%的租赁，目前正处于租赁阶段的开发和增值组合。一旦被占用，该物业将被转移到运营组合，预计将于2022年11月。

除了对加利福尼亚州泽菲尔配送中心的收购外，EastGroup还于2022年6月完成了对Tulloch Corporation的收购，Tulloch Corporation是旧金山和萨克拉门托市场内一个工业房地产投资组合的所有者。该投资组合包括14处房产，总面积约170万平方英尺，以及两块总面积10.5英亩的地块。该物业目前100%租赁给37个租户，平均剩余租期约为3年。这两块地块将允许未来约215,000平方英尺的发展。EastGroup收购Tulloch Corporation的代价包括1,868,809股新发行的EastGroup普通股，协议价格为每股190美元，并承担一笔60,000,000美元的贷款，EastGroup于6月初偿还了这笔贷款，没有支付任何罚款。该公司在加州的投资组合目前包括约760万平方英尺，在截至2022年6月30日的六个月中，新租约和续签租约的平均租金直线增长了54.1%。加州的投资组合占该公司年化基本租金总额的21%，截至2022年6月30日已租赁99.7%。

在第二季度，该公司以1472.4万美元的价格收购了休斯顿45.7英亩的开发用地，即柏树保护区。该公司未来计划在该地块上建造六栋建筑，总面积约为67万平方英尺。这块土地与柏树保护区1&2位于同一个总体规划的工业商务园，EastGroup于2022年3月以50%的租赁增值机会收购了该园区。

2022年4月，东方集团以1579万美元的价格买下了28.1英亩的宅基地商业公园土地。该地点位于迈阿密，未来计划建造四座建筑，总面积约为40万平方英尺。

2022年6月，该公司以4,048,000美元收购了亚特兰大43.0英亩的未开发土地。该地块名为Braselton 1&2 Land，将容纳两栋建筑的未来开发，面积约为350,000平方英尺。

在7月份的季度末之后，该公司以大约2110万美元的价格收购了Access Point 3，这是一座最近建造的29.9万平方英尺的建筑。该物业位于南卡罗来纳州格林维尔的I-385南子市场，毗邻该公司的1号接入点和2号接入点，这两处物业100%已出租。截至2022年7月25日，接入点3的租赁比例为50%，目前处于开发和增值产品组合的租赁阶段。

同样在7月份的季度末之后，EastGroup完成了对两块地块的收购。其中一个地块是圣安东尼奥17.8英亩的未开发土地。这块地块是以大约4800,000美元的价格收购的，将容纳三栋建筑的未来开发，面积约为225,000平方英尺。另一块地块位于格林维尔，占地33.2英亩，以大约120万美元的价格购得。该公司未来计划在该地块上建造一座约200,000平方英尺的建筑。

2022年5月，EastGroup以约13,300,000美元的价格出售了休斯顿一栋42,000平方英尺的服务中心大楼。这笔交易产生了10,647,000美元的收益，包括在房地产投资销售收益中；这一收益不包括在FFO中。

开发和增值物业

2022年第二季度，东方集团开始在迈阿密、奥兰多和休斯顿建设三个新的开发项目。这些建筑的总面积为52.2万平方英尺，预计总成本为7020万美元。

2022年前6个月启动的开发项目详见下表：

截至2022年6月30日，东方集团的开发和增值计划包括15个城市的28个项目(4,609,000平方英尺)。截至2022年7月25日，这些项目总共租赁了52%，预计总成本为557,600,000美元，其中截至2022年6月30日，仍有164,747,000美元有待融资。

在2022年第二季度，EastGroup将三个项目转移到运营组合(在较早的90%入住率或完成/增值收购日期后一年)。这些项目位于格林维尔、坦帕和圣地亚哥，总面积为84.2万平方英尺，截至2022年7月25日已出租99%。

2022年前六个月转移到运营组合的开发和增值物业详见下表：

(1)该增值项目被东方集团收购。

(2)加权平均收益率，以100%入住率按直线计算的估计年度物业净营业收入除以

预计总成本。

季度结束后，EastGroup开始在亚特兰大建设卡斯怀特1号和2号，面积为29.6万平方英尺，预计总成本为3190万美元。

分红

EastGroup在2022年第二季度宣布每股1.10美元的现金股息。第二季度股息于2022年7月15日支付，是该公司连续170个季度向股东分配现金。该公司已连续29年增加或维持其股息，并在此期间增加了26年，包括过去10年的每年增加。年化股息率为每股4.4美元，与2022年7月25日164.87美元的收盘价相比，收益率为2.7%。

财务实力和灵活性

东方集团继续保持强劲而灵活的资产负债表。截至2022年6月30日，债务与总市值之比为19.5%。截至2022年6月30日的三个月和六个月，公司的利息和固定费用覆盖比率分别为9.14倍和9.35倍。截至2022年6月30日的三个月和六个月，公司的房地产债务与扣除利息、税项、折旧和摊销前收益(EBITDAre)的比率分别为4.95倍和5.08倍。EBITDAre是在本新闻稿后面的定义中定义的非GAAP财务指标。净收益与EBITDARE的对账列于所附附表“GAAP与非GAAP计量的调整”中。

在截至2022年3月31日的三个月内，东方集团根据其持续普通股发行计划发行和出售了385,538股普通股，平均价格为每股194.53美元，为公司提供了总计约74,179,000美元的净收益。于截至2022年6月30日止三个月内，并无根据持续普通股发售计划发行或出售股份。

2022年1月，本公司和一批贷款人同意私募150,000,000美元的优先无担保票据的条款，固定利率为3.03%，期限为10年。这些日期为2022年2月3日的票据于2022年4月20日发行和出售，只需支付利息。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，如果没有注册或适用的豁免注册要求，也不能在美国发行或销售。

于2022年6月，本公司与一家银行就一笔75,000,000美元的优先无抵押定期贷款达成协议，贷款只收取利息，按SOFR的年利率外加根据本公司的

高级无担保长期债务评级和综合杠杆率。7月份，该公司以除到期日以外的相同条款额外增加了50,000,000美元的部分。这笔贷款预计将在2022年第三季度完成，贷款期限分别为75,000,000美元和50,000,000美元，期限分别为五年和两年。本公司还订立利率互换协议，将贷款的SOFR利率部分在整个贷款期限内转换为固定利率，分别为75,000,000美元和50,000,000美元的部分提供4.00%和4.09%的有效固定利率。

在季度末之后，该公司和一批贷款人就私募两笔总计150,000,000美元的优先无担保票据的条款达成一致。一张面值7500万美元的票据期限为11年，利率为4.90%，每半年支付一次利息。另一笔75,000,000美元的债券期限为12年，利率为4.95%，每半年支付一次利息。这些票据预计将于2022年10月发行和出售。这些票据将不会也没有根据修订后的1933年证券法进行注册，如果没有注册或适用的豁免注册要求，也不能在美国发行或销售。

2022年展望

我们现在估计，EastGroup 2022年的每股收益将在4.03美元至4.15美元之间。我们2022年普通股股东每股FFO的估计现在估计在6.84美元到6.96美元之间。下表将普通股股东的预计净收入与预计的FFO进行了核对。该公司仅为满足美国证券交易委员会的披露要求而提供普通股股东的估计净收入预测。

EastGroup的预测是基于管理层目前对我们的业务、行业和我们经营的市场的信念和假设；这些预测存在已知和未知的风险和不确定因素。我们没有义务公开更新任何前瞻性声明，包括我们对2022年的展望，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。有关更多信息，请参阅本收益新闻稿中披露的“前瞻性陈述”以及我们提交给美国证券交易委员会的年度和季度报告中披露的“风险因素”。

中间点采用了以下假设：

(1)不包括直线租金调整、已取得租赁的市值租金无形资产摊销和终止租赁的收入。

(2)包括自1/1/21以来一直在运营资产组合中并预计将在12/31/22年12月31日之前在运营资产组合中的物业；包括43,273,000平方英尺。

定义

公司的主要决策者在决策时使用两种主要的经营业绩衡量标准：(1)普通股股东应占经营的资金(“FFO”)和(2)如下定义的财产净营业收入(“PNOI”)。

FFO是根据全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)制定的标准计算的。NAREIT的指引允许编制人选择是否将房地产投资信托(“REIT”)业务附带的房地产资产的销售损益或减值费用排除在FFO的计算之外。EastGroup已选择排除与此类资产相关的活动，这些活动是我们的业务附带的。FFO是根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)，不包括出售房地产(包括公司业务附带的其他资产)的损益和减值损失，经与房地产相关的折旧和摊销调整后，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的净收益(亏损)。

PNOI定义为房地产运营收入减去房地产运营支出(包括基于市场的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营支出份额。在本新闻稿和随附的对账单中，EastGroup有时会将来自相同物业的PNOI称为“相同的PNOI”；该公司也提供相同的PNOI

不包括租赁终止带来的收入。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租赁终止的收入，作为物业层面的业绩补充衡量标准，用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其在同一物业基础上的经营业绩。本公司认为，以直线和现金方式评估不包括租赁终止收入在内的相同PNOI是有用的。直线基础是通过平均客户在租赁期间的租金支付来计算的；公认会计原则要求在直线基础上确认租金收入。现金收付制不包括对已收购租赁的直线租金和市场租金无形资产摊销的调整；现金收付制是本公司在列报期间向客户收取的租金的指标，有助于分析本公司投资组合中的嵌入租金增长。“相同物业”的定义是指在整个本期和上一年度报告期内拥有的经营物业。经营性物业是指构成公司经营组合的稳定的房地产(土地，包括建筑和装修)。在本年度和上一年报告期的经营组合中持有之前，已开发或收购的物业被排除在同一物业池中。本年度或上一年度报告期内售出的物业亦不包括在内。

FFO和PNOI是用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其经营结果的补充行业报告指标。本公司认为，在行业计算PNOI和FFO时不计入折旧和摊销，提供了物业表现的补充指标，因为房地产价值历来是随着市场状况而上升或下降的。本公司计算的PNOI和FFO可能无法与其他REITs的类似名称但不同计算的指标相比较。投资者应该意识到，从FFO中排除或重新添加到FFO中的项目是了解和评估公司财务业绩的重要组成部分。

该公司的主要决策者还利用扣除利息、税项、折旧和摊销前的房地产收益(“EBITDARE”)进行决策。EBITDARE是根据NAREIT制定的标准计算的，定义为净收益，扣除出售房地产投资、非经营性房地产和公司业务附带的其他资产的损益、利息支出、所得税支出、折旧和摊销后进行调整。EBITDARE是一种非公认会计准则财务指标，用于衡量公司的经营业绩及其在非杠杆基础上履行利息支付义务和支付季度股票股息的能力。

EastGroup的首席决策者还使用其债务与EBITDARE比率，这是一种非公认会计准则的财务衡量标准，通过将公司的债务除以EBITDARE来计算，以分析公司相对于杠杆的财务状况和经营业绩。

公司的利息和固定费用覆盖率是非公认会计准则的财务指标，计算方法是将公司的息税前利润除以利息支出。这一比率为分析公司的杠杆率、经营业绩以及偿还到期债务利息的能力提供了基础。

电话会议

EastGroup将于2022年7月27日(星期三)上午11点主持电话会议和网络直播，讨论第二季度的业绩，审查公司目前的运营情况，并公布2022年的最新收益展望。东部时间。通过拨打1-888-346-0688(会议ID：EastGroup)或通过公司网站www.eastgroup.net上的链接进行网络直播，即可收看电话会议的现场直播。如果您无法收听现场电话会议，电话和网络直播重播将持续到2022年8月3日(星期三)。电话重播可通过拨打1-877-344-7529(接入代码6120146)收听，网络直播重播可通过公司网站www.Eastgroup.net上的链接收听。

补充信息

补充财务信息可在公司网站www.Eastgroup.net投资者关系部分的季度业绩部分获得，或应要求致电公司601-354-3555。

公司信息

EastGroup Properties，Inc.(纽约证券交易所代码：EGP)是标准普尔Mid-Cap 400指数和罗素1000指数的成员公司，是一家自我管理的股权房地产投资信托基金，专注于开发、收购和运营全美主要阳光地带市场的工业物业，重点放在佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州。该公司的目标是通过成为其市场的领先供应商，为对地理位置敏感的客户(主要是15,000至70,000平方英尺的范围)提供功能、灵活和优质的商业分销空间，从而实现股东价值的最大化。该公司的增长战略是基于对主要分销设施的所有权，这些设施通常聚集在供应有限的子市场的主要运输特征附近。该公司的投资组合，包括租赁和在建的开发项目和增值收购，目前约为5510万平方英尺。EastGroup Properties，Inc.新闻稿可在公司网站www.eastgroup.net上查阅。

前瞻性陈述

本新闻稿中包含的陈述和某些其他信息可以通过使用前瞻性术语来识别，如“可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“目标”、“或”计划“以及此类词语或类似表述的变体或此类词语的否定，构成1933年《证券法》(修订本)第27A节和1934年《证券交易法》(修订本)第21E节所指的”前瞻性陈述“，并受由此产生的安全港的约束。这些前瞻性陈述反映了公司对其计划、意图、预期、战略和前景的当前看法，这些看法是基于公司目前掌握的信息和公司所做的假设。尽管公司相信这些前瞻性陈述所反映或暗示的计划、意图、期望、战略和前景是合理的，但公司不能保证这些计划、意图、期望或战略一定会实现或实现。此外，这些前瞻性陈述应被视为受制于公司运营和商业环境中存在的许多风险和不确定因素。这种风险和不确定性可能导致实际结果与预期结果大相径庭。这些不确定性包括但不限于：

 

·国际、国家、区域和地方经济状况；

·冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行对我们的业务运营或租户的业务运营(包括及时支付租金的能力)和整体经济的影响持续时间和程度，包括任何新冠肺炎变种或新冠肺炎疫苗的效力或可获得性；

·供应和交付链中断；

·由于通货膨胀影响房地产开发成本，建筑成本可能增加；

·提高利率和以有吸引力的条件筹集股本的能力；

·融资风险，包括我们的业务现金流可能不足以支付所需的本金和利息的风险，以及我们可能无法在到期时为现有债务再融资或以有吸引力的条件或根本无法获得新的融资的风险；

·我们保持信用机构评级的能力；

·我们遵守适用的金融契约的能力；

·公司经营的竞争环境；

·入住率或租赁率的波动；

·租户可能违约(包括破产或资不抵债)或租约不续期，或我们是否有能力以当前或预期的租金租赁空间，特别是考虑到现有或潜在租户未来能够经营实体地点的条件存在重大不确定性；

·法律或政府法规的可能变化以及对这些法律和法规的解释，包括房地产法或房地产投资信托基金或公司所得税法的变化，以及房地产税率可能的提高；

·我们保持房地产投资信托基金资格的能力；

·收购和发展风险，包括此类收购和发展项目未能按照预测执行；

·火灾、洪水、龙卷风、飓风和地震等自然灾害；

·流行病、流行病或其他突发公共卫生事件，如新冠肺炎的爆发；

·影响我们的政府法规的措辞和对这些法规的解释，包括遵守这些法规的成本、房地产和分区法律的变化以及房地产税率的提高；

·我们的利率互换交易对手不履行时的信用风险；

·停止伦敦银行间同业拆借利率；

·保险金额不足或不足；

·诉讼，包括与起诉或辩护索赔和任何不利结果有关的费用；

·我们吸引和留住关键人员的能力；

·与我们的数据安全系统和程序的故障、不足或中断有关的风险；

·未来恐怖袭击或内乱的后果；以及

·环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业进行必要的污染补救而可能产生的成本、罚款或罚款。

所有前瞻性陈述均应根据第一部分第1A项中确定的风险进行阅读。公司最新的Form 10-K年度报告和随后的Form 10-Q季度报告中的风险因素。

公司不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。