附件10.4

附录1

至2019年12月10日的租赁协议

之间

IntReal International Real Estate Kapitalverwaldongsgesellschaft MBH，

以自己的名义并为大慕尼黑房地产基金的账户行事

(前身：Avana Invest GmbH，Munich，

在此之前：Solidas Immobilien and Grundbesitz GmbH，Augsburg)

费迪南德街61号，汉堡20095号，

由其委托书合法代表

Ehret+Klein Capital Markets GmbH，

Gautinger Str.一维，82319斯塔恩伯格，

由拥有唯一代表权的董事执行董事塞巴斯蒂安·瓦瑟代表，

以“出租人”的身份

和

ExOne GmbH

戴姆勒斯特尔。22,86368 Gersthofen，由董事总经理Eric Bader和Andreas Nagy代表

-以“房客”的身份-

这两个人都是“党”。

租赁房产：Daimlerstr22,86368 Gersthofen

前言

2019年12月10日，Solidas Immobilien und Grundeesitz GmbH，Augsburg和租户签订了一份租赁协议，租赁位于戴姆勒斯特尔格尔斯霍芬86368号的房地产。22，第647/2号地块，登记在德国奥格斯堡Gersthofen的土地登记册，14979页。租赁物业于2020年由Solidas Immobilien und Grundbesitz GmbH通过公证购买协议出售给慕尼黑AVANA Invest GmbH，AVANA Invest GmbH随后将租赁的

通过公证协议，将财产转让给汉堡IntReal International Real Estate Kapitalverwaldongsgesellschaft MBH。因此，IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft MBH根据第566(1)BGB(德国民法典)以及第578BGB条签订了新出租人租赁协议。

租赁内容源于日期为2019年12月10日的租赁协议，以下简称《租赁协议》、《租赁》或《合同文件》。

2021年，承租人在租赁物业的生产区进行了建筑措施，并希望在那里进行进一步的建筑改造。除进一步澄清和补充外，本增编旨在延长租赁协议关于租赁物业的期限，并包括关于承租人的建筑措施以及可持续性的规定。

在此基础上，双方同意如下：

§1

缔约各方

出于法律清晰度和法律确定性的原因，双方特此同意，双方之间存在租赁，其内容载于日期为2019年12月10日的合同文件，并与所有权利和义务保持有效，特别是无论出租人是否已依法以上述法律继承的方式进入出租人和租户关系，尽管双方达成了本协议，但双方认为情况确实如此。

§2

关于第4款(租期、终止、条件先例、撤销权)。1和2以及Para。租赁协议的第4和第5条

1.租赁协议第4条第(1)款和第(2)款(租期)替换如下：

租赁于2020年1月1日开始。作为预防措施，双方认为并同意，这一天的开始对固定租赁期限的计算具有决定性意义。商定的3年固定租赁期将(提前)再延长5年，因此将持续到2027年12月31日。

出租人授予承租人两次行使选择权以延长租期的权利，每次为期60个月(每次五年)。购股权必须在固定租赁期或相应期权期限届满前9个月通过书面声明向出租人行使。决定声明是否及时的因素应是出租人收到声明的时间。

租赁应一次自动延长12个月，除非一方在固定租赁期或各自的选择期届满前9个月以书面方式终止。决定声明是否及时的因素应是另一方收到声明的时间。行使选择权优先于出租人的终止权。

租赁期届满后，承租人继续使用租赁物的，不视为续期。英国国税局第545条不适用。租约期满后继续或续订，必须以书面同意。

1.关于第4节第4段。租赁协议第四条和第五条(条件、先例、撤销权)：

a.条件的发生

双方当事人认为，出于法律清晰性和法律确定性的原因，这一条件是第(4)款第(4)款中商定的“租赁财产购买协议的有效订立”的先决条件。已发生租赁协议的第4条。

a.退约权

双方当事人认为，出于法律清晰性和法律确定性的原因，双方同意承租人在没有通知的情况下退出的权利，如第4款第4款所述。5租赁协议(因购买协议解除等原因)已经过期了。

§3

关于租赁协议第5款(租金指数化)

1.第五节第。《租赁协议》第1条替换如下：

双方就未来租金调整达成以下协议：根据《租赁协议》第1款，租金固定至2023年12月31日。自2024年1月1日起，租金将受到价值保证的约束。价值保证和租金调整的依据是联邦统计局确定的2024年1月德国消费者物价指数(CPI 2015=100)。租金自2025年1月起首次按保值幅度调整，并根据2024年1月至2025年1月居民消费价格指数变动幅度增减。

1.澄清：§第5段。租赁协议的第二部分将保持不变。

2.租赁协议第5节应补充下列段落。3：

如果上述指数不再确定或公布，或如果联邦统计局不再有效，则应由相应的参考值或机构或机构取代。

如果联邦统计局在指数过渡到新的基准年时公布了新的指数数字，应适用以下规定：

原则上，最近一个基准年的指数数字应对上述价值保证协议的适用起决定性作用。

§4

关于第9款(维修和结构改建)，第8段。5第2句和

租赁协议第3句/结构改建，安装电子充电站

1.第9条第5租赁协议第2句和第3句(结构变更)替换如下：

对于租赁物业的改建和安装(结构改建)，包括安装/改装永久安装的设备，承租人必须事先获得出租人的书面同意，并事先向出租人提交适当的计划和措施说明(完整的、可核实的文件)。出租人只有在有充分理由的情况下才应拒绝同意此类措施，并应仅在符合相同条件的情况下撤销其同意。出租人应在收到完整的、可核实的文件后3周(检查期)内答复承租人。如果文件不齐全，在收到完整文件之前不得开始为期3周的检查。如果由于该事项的困难而有理由这样做，可以合理地延长期限一次；延长期限必须是合理的，并且必须及时通知承租人。如果出租人在3周期限结束前仍未作出答复，并且在期限延长后仍未作出答复的，承租人的措施应被视为已获批准(“批准拟制”)；批准拟制不再具有进一步效力。

这些措施必须由适当的专业公司执行。承租人应向出租人赔偿当局、邻居或其他第三方因有关工作的进行而对出租人提出的所有合理索赔。承租人应对因其采取的施工措施而造成的一切损害承担责任，无论其过错如何。对于新建和改建的现有建筑材料，承租人还应完全有义务进行维护、保养和维修。

承租人应负责获得和维护上述措施所需的官方许可，并应承担与实施这些措施有关的所有费用。如果技术安装需要接受验收和/或定期检查(例如由TúV进行)，承租人应自费安排验收和检查，并提供已完成验收的证据并将结果提供给出租人。承租人所作的更改和安装(结构更改)在任何情况下都应被视为仅为临时目的而安装。因此，它们不会成为

(第95 BGB节)。订约方同意，彼等可在本租赁协议附录中同意承租人不得于租赁协议终止时拆除结构措施，而有关改装及装置及装置将成为出租人的财产而不获补偿，并保留在租赁物业内，该附录符合法定书面形式要求，并于租赁期限届满前订立。

1.	承租人希望获得出租人批准的承租人进行和计划的结构改造：

A.金属PSC生产区的改造措施

AA。2021年春季，承租人根据当时的需要，对A-F/18-22轴线区域的金属PSC区域进行了改造；该轴线区域在附件1中以红色突出显示。该区域安装了石膏墙和两扇高速门；见附件2图纸中的绿色区域。为了控制气候，在大厅墙壁的外侧，吸烟者避难所一侧入口区域安装了空调机组；此外，已经存在的通风管道通过屋顶被布置在北侧的一个额外的不锈钢烟囱中；见附件2图中的蓝色区域。

BB。作为已经在let中实施的措施的进一步发展。AA。上图中，租户打算在轴线区域扩大金属PSC区域。为此，更衣室区域(内部)将被拆除，以容纳新的金属PSC区域，并在钢楼梯区域内向外迁移。此外，将在内部创建一个气闸，并移动高速门和石膏板墙；这些所需的措施在附件3中以浅绿色和深绿色线或虚线(高速门)显示。

a.将沙子实验室搬迁到最后组装/安装房间内系统

承租人还打算将沙子实验室从33-35/I-K轴区域的金属区迁至最终装配区；该区域在附件4中以红色突出显示。为此，将在厕所区域安装可耐福公司的房间-房间系统；该房间的轮廓在附件5所附的计划中为绿色。

a.建设5个充电站，每个充电站有2个接线

租户还打算在位于该物业的停车场的5个停车位上安装5个充电站，每个充电站有2个接头。充电站在附件6的说明中显示，安装位置在附件7的平面图上标明。

1.出租人批准/同意上述第4节第2款所列措施。A.和B.以及C.结合附件1至7，对于这些附件，按照第4节第1款的规定。B.和C.以及下列进一步的规定适用：

承租人--只要这些是公法所要求的--有义务在执行之前获得建筑许可证和所需的任何其他(官方)许可证，并在执行之前向出租人提交一份副本。承租人应遵守公法中关于结构措施的所有相关要求，特别是建筑规划法和建筑法规中的所有要求。如果由于执行《出租》中所涵盖的措施而对现有建筑材料产生新的、修订的或特别是更严格的要求，则本规定也应适用。A和B以及上文中的C.如果由于上文A.和B.以及C.所述的措施，有必要修改现有建筑材料的建筑文件，承租人应有义务这样做并在执行之前提交这些文件。承租人还应在签约前向出租人提交相关施工文件的副本。遵守任何官方要求和其他附属规定和命令应由承租人负责。如果官方批准被全部或部分拒绝，这不应构成对出租人的任何索赔或权利的理由。通过澄清的方式：所有上述义务和以下规定的义务应由承租人自费履行。

承租人应承担与施工有关的所有费用，并有义务补救任何保修缺陷，并消除措施/结构更改可能导致的任何危险。承租人应负责确保结构措施实施过程中的安全。承租人有义务赔偿出租人因执行结构措施及其后果或违反在结构措施执行期间维护安全的义务而被声称是正当的或正当的第三方(主管部门和个人)的任何索赔；通过澄清的方式，同样适用于由于使用改变的区域或与使用改变的区域相关的任何索赔。

承租人还应承担因措施/结构变更造成的任何损坏所产生的风险。承租人有义务修复在执行结构措施期间或在这些措施过程中建造的建筑材料可能造成的对现有建筑材料的所有损坏。

承租人应按照(相应)《第2 8号LSV(充电站条例)》的规定操作充电站，自负风险和费用，包括所有运营和辅助成本、维修、维护(包括维修)、纠正性维护(包括更换采购)，并应对与计划措施及其运行相关的所有损害负责，或应由出租人酌情赔偿出租人对第三方索赔的损失。承租人本身有义务遵守第2款LSV以及EnWG(能源管理法)和MsbG(联邦能源管理法)所指的充电站运营的所有法律要求

计量点运行法)，或者，如果委托第三方，则强制他们遵守法律要求。

承租人放弃就承租人提供的措施/结构更改向出租人提出的任何减租和损害赔偿的索赔。

有关措施的法律和技术可行性的风险应由承租人承担；如果与预期相反，法律和技术可行性不存在，承租人无权因此享有任何权利或权利。

从结构上讲，同样需要注意的是：

(1)措施/结构更改应由合格的专业公司根据公认的工程实践和与公认的技术规则相对应的相关法规、指令和DIN标准进行。承租人只能聘请有适当商业责任保险的专业公司，承租人应在订婚前获得证明。这也适用于现有建筑物发生改建时的修复工作。

(2)承租人不得以任何与静力相关的方式更改承重部件，包括楼板。

(3)如果措施/结构更改需要适应消防概念等，或需要对技术建筑物安装或例如逃生路线计划进行调整，则这些调整必须由租户在咨询出租人后自费进行。

措施/结构变更完成后，出租人有权要求联合验收。在这种情况下，适用以下条款：出租人和承租人应起草并签署缺陷清单形式的协议。出租人只有在现有缺陷如此严重以致租赁物业的功能因此而大幅受损的情况下，才可以拒绝接受相对于承租人的变更措施。承租人有义务立即自费修复缺陷清单中列出的缺陷以及因措施/结构更改而导致的任何投诉或施工缺陷。

出租人应根据上述第4款第2款向承租人发放建筑成本补贴(BKZ)，金额为实际建筑成本，包括安装上述5个充电站的辅助建筑成本。C.必须在2022年12月31日之前完成。但是，出租方的建筑费用补贴最高应为125,000欧元(即：12.5万欧元)外加法定增值税。出租人向承租人支付的建筑费补贴应在措施完成、验收无瑕疵，承租人向出租人提交合理的费用报表以及相应的可核实和

财务上正确的工匠发票，但不能早于2022年7月1日。由于出租人的建筑费补贴在财务上是对承租人的租金偿还，出租人应向承租人开具具有法定增值税的负租金发票。澄清：如果承租人在2022年12月31日之前未完成充电站的安装，出租人的建筑费补贴将被取消而不进行更换。

保修索赔的转让：

(1)应出租人的要求，承租人应将所有保修权利和基于本附录1缔结时已经存在的缺陷的索赔、所有保修权利和基于将来发生和/或到期的缺陷的索赔以及其他索赔(损害和赔偿索赔、保险索赔、制造索赔、拆卸索赔等)转让给出租人。因实施措施/结构变更而订立或仍将订立的合同而产生或与之相关的，出租人特此接受。在转让后，所有附属权利和因下列原因产生的权利

拟提供的证券(特别是担保债券)应当转让给出租人，或者转让并移交给出租人。

如果不可能转让债权，承租人授权出租人以其本人的名义或承租人的名义，以承租人的名义主张这些债权。

承租人应尽其所能支持出租人提出任何保修索赔，特别是提供为此目的所需的信息和文件(尤其是(施工)合同的正本以及尚未移交给买方的验收协议和保修证券)，而不收取其自身的费用或开支。

(2)承租人根据本附录1的规定对保修缺陷进行补救的义务不受影响。出租人特此授权承租人为谨慎起见，在上述转让或授权发生之前，与出租人协调，以出租人的名义并为其自己的帐户主张任何保修索赔。

§5

关于租赁协议第12款(转租)

承租人已在本附录订立前通知出租人，已将租赁物业的一部分转租给Gersthofen的Griwa Anlagen&Maschinenbau Gbr，用作生产机械等的工作室(自2021年7月1日起)。出租人特此明确同意本次转租。

§6

租赁物业的可持续使用

各方认识到，为了子孙后代的利益，他们有责任保护自然资源和气候。他们一致认为，他们希望使租赁权的履行符合尽可能可持续的标准，特别是在人类生存的经济、生态和社会层面持续可持续发展的意义上。因此，各方特别希望，也有义务在租赁协议规定的实际和经济上可行的范围内，以及在租赁协议下的责任分配框架内，在管理和使用财产时节约和经济地处理资源和能源，并进行建设性的合作，以便也寻求创新的方式，实现对租赁财产的最可持续、最节约资源和最生态的管理和使用。

如果出租人希望根据绿色建筑认证制度对租赁财产进行评估，双方应采取一切必要措施，以可持续和经常性地满足所有认证标准。作为澄清，这仅适用于承租人根据本租赁协议的一般条款属于其责任范围的标准。

双方宣布，他们打算鼓励其员工使用公共交通工具，并在合理的资金范围内支持他们使用公共交通工具。与此同时，承租人将在物业上提供足够数量的免费自行车停车位，并在对承租人可能和合理的情况下，为促进电子交通而提供充电站。

在必须为租赁物业配备光源的范围内，在技术上可能和经济上合理的情况下，应仅使用节能光源(特别是紧凑型荧光灯或LED灯，或将来使用其他消耗特别少电能的光源)。双方还应经双方同意，努力落实节能减排措施，并采取措施减少用水量。

在授予管理服务绩效时，当事各方应在经济效率的一般要求框架内，特别考虑促进租赁财产的可持续使用和管理，并在可能的情况下聘请设在区域的公司。在几种提议和同样有效的程序中，缔约方认为，应在经济效率的一般要求的框架内使用更可持续的提议和更环保的程序(例如，机械管道清洁而不是化学管道清洁)。在这一框架和背景下，缔约方应努力尽可能运行最节能和最节能的系统和设备，优先从可再生能源中购买电能和热能，并确保尽可能以最可持续的方式处置废物。对于后者，废物应尽可能按纸张、玻璃、电池、节能光源、带有绿点的包装材料或

类似的分类系统，以及第3节KrWG/AgfG(封闭物质循环和废物管理法)所指的有机废物和其他废物，除非法律有其他或更广泛的要求，在这种情况下，各方应遵守这些要求。在这方面，经双方同意，缔约方应特别努力采取措施，避免和减少废物以及回收废物。

对于租赁财产的其他措施，特别是结构措施，双方应尽可能铭记并考虑到节约一次能源或最终能源和水，以及更有效地利用能源和可持续地生产所使用的能源，在工作本身和措施结果方面都是如此。

应出租人的要求，承租人应将出租人不知道的消耗量数据告知出租人，因为消耗品是独立购买的(用电量、燃气和水的消耗量等，以及(如果相关)热力和废物)。这些数据仅供出租人参考。出租人承诺仅以匿名形式传递通过这种方式获得的任何信息。

§7

租赁协议/杂项条款的持续有效性

除非本附录1另有明确规定，租赁协议的所有条款应继续适用，不变。

本附录1将成为租赁协议的一部分，并附在合同文件中。

如果本附录1的任何规定无效或可撤销，或由于任何其他原因无效，本协议的其余部分仍应有效。在这种情况下，双方承诺商定一项尽可能接近经济含义并确保相应的经济成功的条款，而不是无效、可撤销或无效的条款。如果本附录1有漏洞，这一点也应适用。

租赁协议和本附录1包含双方就租赁达成的所有条款。没有口头上的附属协议。对本附录1和租赁协议的修改和补充必须以书面形式进行。这也适用于放弃书面形式。

双方特此确认日期为2019年12月10日的租赁协议。双方都知道《第550条》与《578BGB》相结合的书面形式要求。双方特此承诺，应任何一方的要求，随时采取一切行动并作出一切必要的声明，以遵守本书面形式的要求，并不因援引不遵守

书面形式要求，不得因不遵守书面形式要求而导致租赁协议无效。这不仅适用于租赁协议和本附录1的订立，也适用于所有其他补充、修订和补充协议。

双方意识到，根据德国联邦法院的判例法(2017年9月27日的裁决-XIIZR 114/16)，本条款5的上述规定旨在无效。尽管如此，它们还是就这些条款达成一致，并相互肯定地承诺遵守这些条款。作为一项预防措施，双方澄清，如果上述第5条的规定实际上应无效，则本附录和整个租赁的有效性在所有其他方面均不受影响。

如果本附录1最初只由一方签署，并被移交或发送给另一方签署，则应被视为缔结附录1的要约，另一方可根据第148 BGB条款在收到附录4周内接受该提议。

本附录一式四份。出租人和承租人各收到两份。

§8

合同的组成部分

本附录1载有下列附件：

附件1：展厅概览-金属PSC的更改

附件2：楼层平面图-金属结构更改，2021年3月

附件3：楼层平面图/面积平面图-金属PSC改建，计划于2021年11月完成

附件4：展览厅概览-沙实验室搬迁

附录5：楼层平面图/面积平面图-沙实验室搬迁

附件6：充电站说明

附件7：显示充电站位置的图则

斯塔恩伯格，2022年2月23日

IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft MBH，由代理Ehret+Klein Capital Market GmbH合法代表

EBA

/s/塞巴斯蒂安·瓦瑟

代表IntReal International Real Estate

/s/ExOne GmbH

-房东-

-租户-