附件10.3

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租赁协议

用于商业空间

之间

公司名称：Solidas Immobilien and Grundbesitz GmbH，Ludwigstr.13,86152奥格斯堡

VAT ID DE 256334695

以下简称“房东”

和

戴姆勒公司ExOne GmbH。22,86368 Gersthofen

由董事董事总经理埃里克·巴德先生代表

以下简称“承租人”

签订以下租赁协议：

初步意见

今天，房东已与戴姆勒斯特尔ExOne Property GmbH签订了一份经公证的房产销售合同。22,86368 Gersthofen，和房客。物业销售合同涉及第1款中详细说明的租赁房产的收购。租赁房产的占有、使用和产权负担应于2019年12月31日午夜转移给房东。

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租赁协议的标的是位于Daimlerstrasse 22,86368 Gersthofen的647/2号地块(奥格斯堡地区法院，Gersthofen土地登记处，14979页)的房地产及其相关的法律组成部分，以及附录1所述的操作设备(特别是桥式起重机系统、通风系统和太阳能系统)。

租赁区由大约。3,187平方米，用作办公和社交场所(办公楼，包括一楼和二楼的仓库和生产大厅，包括约628平方米的未完工区域，作为二楼存储和生产大厅的档案室)和大约13,660平方米，用作储存和生产大厅(底层储存和生产大厅)，以及Gersthofen区647/2地块的剩余财产面积，148个汽车停车位位于那里。所有出租区均可在增编2中提出的地面平面图中查看。

承租人可以自行决定使用租赁物业中的太阳能电池系统。上述使用由下述基本租金补偿；仅承租人有权完全享有在其使用范围内运营太阳能电池系统所产生的收入和任何经济利益。

每月租金协议如下：

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租赁区域在平面布置图和平面图(附录2)中列出，作为本合同的基本组成部分附于本合同之后。

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在布局图(附录2)中绘制的房间隔断部分与租赁房地的实际情况不符，因此不具有约束力。双方应在转让报告中记录房间隔断的实际状况(参见第3节)。

租金以第5款中商定的租金调整条款为准。

支付租金的义务从2020年1月1日开始生效。但双方同意，第6款规定的租金和经营费用应由承租人从2020年1月1日起到期支付，直至房东按照购买租赁房屋的销售合同支付购房费之日为止(参见。初步意见)，必须首先支付给房东(追溯)在购买价格全额支付后10个银行工作日内。

根据上述规定，租金总额必须在每月第三个工作日前按月预付，不得扣减，由房东承担。

银行细节将提供。

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如上所述，租赁的物业专门用作生产地点，包括生产和储存区、研发区域、办公空间、档案室(特别是存储和生产大厅2楼的未完工区域)、社交区域以及工厂自助餐厅。关于第1(2)款和第2款中所述区域的信息不涉及租赁物业内允许使用的位置和范围方面的限制。更改用途需要事先得到房东的书面同意，房东只有在正当理由下才能拒绝。

然而，如果期望的新用途对出租物业的要求更高，房东可能会以合理的租金附加费为条件进行同意。

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承租人应获得与其经营有关的所有必要的官方许可和/或执照，费用自负，风险自负，只要这些许可和/或执照与承租人及其公司有关。上述规则不适用于拒绝或取消许可证/许可和/或公共限制和规定基于--甚至是租赁房屋的结构质量和/或位置--的情况。

房东不保证任何不受竞争的保护。

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租户知道当前条件下的租赁面积。于订立租赁协议前，承租人已彻底检查所有出租地区，并已审查其是否适合作租赁用途；承租人应为首次出售出租物业后租赁地区的使用人。租赁开始后，双方应在转让报告中记录租赁区域的状况。如果面积的实际面积不同于本租赁协议第1款所述的租赁房屋和租金价格，也应全额支付租金。

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租赁从2020年1月1日开始，固定期限至2022年12月31日。

承租人有权以单方选择权续订租赁协议两次，每次续期五年。行使选择权必须在固定期限结束前不迟于9个月以书面形式通知房东。

如果承租人在租赁期结束后继续使用租赁物业-如果续订，则在选择期之后-租赁期无限期续期，并可由任何一方终止，通知期为9个月。

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如果租客拖欠租金，房东可以立即终止租约。《英国国税局》(Bürgerlicches Gesetzbuch. [德国民法典])适用于终止。终止通知必须以挂号信发出。

租赁协议受制于租赁场所销售合同生效的前提条件(参见初步意见)，该协议于今天由ExOne Property GmbH，Daimlerstr签订。22,86368 Gersthofen，和租户。

如果租赁房屋的销售合同被撤销或由于任何其他原因未能履行，承租人有权解除本租赁协议，恕不另行通知。撤销权以挂号信方式行使。

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关于未来租金的增加，双方采取以下协议：

第一款规定的租金在2022年12月31日之前的固定期限内得到了坚定的同意。如果承租人行使第(4)款规定的选择权，租金应从2023年1月1日起进行价值调整。价值调整的依据是联邦统计局为2023年1月建立的德国消费者物价指数。

租金于2024年1月首次调整，自2023年1月至2024年1月，根据居民消费价格指数的变动幅度增减。

然后，租金应根据各自历年1月份的消费物价指数每年进行调整。

租金应每年自动调整，自执行日历年的1月1日起生效，无需缔约一方通知。如适用，更改后的金额应在符合条件的缔约方一开始即追溯支付或退还

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已准确计算并通知另一方租金调整，至少是在没有签字的情况下以书面形式通知。然而，有付款义务的一方在收到合资格一方的租金调整通知后不早于30个历日拖欠(随后)差额。

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除第1款规定的租金外，承租人应直接支付以下所述租赁物业发生的所有运营成本，物业税和建筑保险除外。房产税和建筑保险费应分别向租户开具发票。承租人在2020年1月1日至2022年12月31日的第一个租赁期内支付的建筑保险费用最高为毛额40,000.00欧元，包括每历年的保险税。

租赁财产上发生的经营费用是第一款和第二款中规定的经营费用。1-16株BetrKV(Betriebskostenverordnung [《德国运营成本条例》])，经修订。目前更新的版本作为增编7附于本合同。

此外，承租人应承担下列额外运营费用(第2节第17款BetrKV)：

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在此范围内，承租人应支付房东定期为建筑物或出租单位产生的所有可分配的运营成本，并按比例适用于租赁。

没有单独记录租赁区域的运营成本由房东对租户按比例计费。

该部分的大小产生于以下关系：

将整个物业的可出租面积转为本合同的出租面积。

为了确定供暖成本，房东应按实际需要租用电子热量表。

如果持续运营成本没有直接分配给租户，则根据租赁面积相对于计费单位总面积的大小进行分配。例如，这些是水、排水、通风和气候控制系统的成本。

如果可能，承租人应直接与各自的账单公司结算运营成本。

不同意每月预付运营费用。

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未直接由租户支付的运营成本在每年的12/31开具；该账单应在相应的下一年的12/31开具。任何逾期付款或逾期付款都应在14天内到期。尽管如此，各方同意，物业税和建筑物保险应在到期后不久向租户支付。

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承租人同意购买商业责任保险，保险金额为2,500,000美元，并应要求向房东提供保险证明。

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自房屋转让之日起，承租人应承担维护租赁物内以及租赁物所在建筑物入口处的公共安全的义务。

承租人还负责出租物业大楼外的公共安全义务，特别是清理垃圾、清除积雪和在合同物业上涂抹除冰剂的义务。这方面的费用由租户承担。

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租赁物业的结构部分(“屋顶和建筑结构”)的维修和保养费用应由房东承担。承租人需要进行所需的持续维护和维修，因为在出租空间的内部使用。本规则所指的“屋顶”是指带有屋面材料的屋顶结构和相关的管道工程(天沟)，包括天篷、遮阳篷和玻璃屋顶，以及屋顶的出入口。本规则所指的“建筑结构”是指建筑物的承重部分(所有基础、承重墙、外墙，以及与物业牢固相连的部分、不同楼层的天花板、包括立面衬砌在内的立面、铺设在外墙内直至进入租赁房屋的出口的所有技术设备，以及烟囱)。

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承租人应妥善进行因在租赁空间内使用以及使用技术设备所需的所有维修和保养工作，包括专门提供给承租人和/或仅由承租人使用的太阳能电池系统。承租人还应保持所有系统处于可用状态。这也包括所有的美容维修和更换。

成本限制：

承租人执行保养和维修措施(包括更换)的上述义务仅限于其费用(包括每个实例的增值税不超过500.00欧元，外加适用法定金额(目前为19%)和年收入的增值税。最高不超过年租金的4%(基数，净额)。上述成本限制不适用于太阳能电池系统。

如果保养和/或维修需要不涉及由承租人负责的第三方造成的损坏，和/或与房东造成的损坏有关，则承租人执行维护和维修措施(包括更换)的上述义务也不包括在内。

因承租人对租赁财产的非合同使用造成的有过错的损耗和损坏，以及因承租人、其员工或与承租人的业务经营有关的其他个人的过错造成的损害，承租人应予以纠正或报告。租赁物业的结构变化需要事先得到房东的书面同意，房东只有在正当理由下才能拒绝。如果可能需要官方许可，则必须由租户自费获得许可，并应要求向房东证明。

承租人有权安装其认为使用出租物业所需的设备，前提是这些设备不会损害房东的可保护利益和/或不会损害租赁物业的其他租户。

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在房屋转让后，根据承租人的行为或企业管理或其业务性质而发布的与租赁财产有关的官方条件，应由承租人自费履行。

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如果承租人打算在出租物业上安装公司标志或其他外部广告，则其设计必须与房东讨论。此外，在获得业主事先书面同意并获得官方许可后，承租人有权在物业外部安装广告，如展示窗、标志、广告牌、旗帜等。房东只有在正当理由的情况下才能拒绝同意。根据本租赁协议附录8所附广告概念的广告系统现由业主批准。

租约结束时，承租人必须拆除其公司标志。

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承租人在履行了进行美容修复和正常磨损的义务后，必须在租约结束后归还打扫干净的出租物业。所有转让给租户的密钥也必须返还。

租客的活动物品应妥善移出出租空间。承租人不需要将出租的房产归还给设计图则(附录2)所列的条件或出示该条件。

承租人还必须消除由承租人、其代理人或在承租人知情和自愿的情况下在出租物业中的个人造成的所有应受惩罚的损害。

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经房东批准，承租人有权将整个出租的房屋全部或部分转租。只有在正当理由需要的情况下，房东才可以拒绝同意。例如，如果转租人没有在租赁的房产中提供需要缴纳增值税的服务，则特别有正当理由，除非租户已经声明准备与房东的成本和由此产生的财务劣势达成和解(例如，《美国税法》(Umsatzsteuergesetz [德国增值税法案])。现在，房东同意将出租物业的部分区域转租或转让给Sandhelden GmbH&Co.kg和/或DTS餐饮与规划/Thomas Schnörzinger。有关合同作为增编10a和10b附后。与DTS餐饮和策划/Thomas Schnörzinger的合同于2014年6月26日签订(为证明起见，附录10a附上了该合同的副本)。与Sandhelden GmbH&Co.KG的合同于2017年4月12日签订(合同副本附于附录10b以供证明)。

如果房东同意转租，承租人仍然有义务履行因本合同而产生的所有索赔。

转租合同不迟于本租赁协议终止。转租户没有被授予任何选择权。在现有租赁协议结束时，业主和分租客之间可能会签订新的租赁协议。

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在出售出租财产的情况下，适用法定规则；特别是第566(2)条BGB和所有房东责任，直至所有权转移不受影响。

房东可以使一个或几个第三方被赋予本租赁协议所产生的权利，以便他们可以代替房东要求租户付款。

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第13款中本规则所指的一个或多个第三方必须是与构成本租赁协议标的的财产有关的同等土地权的所有人、共同所有人或持有人。

承租人因本租赁协议而产生的权利和义务不受此类变更的影响。

如果承租人的法律形式或股东组成发生变化，承租人的权利和义务继续存在，不变。

这同样适用于出售或承租人的另一合法继承人的情况，只要它与行业的变化无关。

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作为承租人在第4(1)款第1款规定的固定租赁期内因本租赁协议产生的所有义务的担保，房东应根据附录9中的样本从承租人的母公司ExOne公司收到一份赞助声明。本赞助声明应在第4(1)款第1款规定的固定租期结束后失效。在履行了本租赁协议产生的、由上述赞助声明担保的所有承租人义务后，赞助声明的原件必须不迟于第4条第(1)款第1款规定的固定租赁期结束前退还。

如果承租人行使第(4)(1)款第(2)款所述的续订选择权，则第(14)款中的上述规则适用；即房东应同时收到各自续订期间的赞助声明，并将前一期间的原始赞助声明退还给租户。

对于房东因租赁而提出的索赔，房东无权对租客带进房屋的财产享有留置权。§562 BGB不包括在内。

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房东和租客承诺在物业的信任社区中彼此共存，并与其他租户共存，并为此表示相互尊重。

承租人必须在承租人发现租赁物损坏时立即通知房东，前提是房东对其进行维修。

即使租户不打算为出租空间供暖，租户也必须至少调整温度，使其不受霜冻。

业主或其授权代表有权在营业时间内以合法理由进入出租空间检查结构状况。房东必须提前与租客预约进行上述检查。检查应在承租人的雇员在场的情况下进行。

如果租约终止，则房东有权在正常营业时间内与潜在租户进行检查。

未经承租人事先同意，房东无权使用承租人的名称、商标或标志。

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如果承租人不顾事先的书面警告和2个月的宽限期而违反了本合同的基本条款，特别是违反合同，即承租人违反商定的使用目的或违反公共法律允许的使用，双方有权终止租赁，并要求立即腾出房屋，但条件是考虑到个别情况的所有情况，特别是缔约双方的过错，并权衡双方的利益，继续租赁对另一方来说不是合理的。

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因承租人负有责任的原因提前终止租赁的，承租人负有下列义务：

租期未满的部分必须继续支付相同的租金，除非房东购买的出租财产的另一种租赁或使用来补偿这一部分。

持续成本(电话费、电基费、烟囱扫地费等)还必须继续支付。

在此，不排除进一步要求损害赔偿以及要求履行义务的主张。这一责任在商定的租期结束时终止；然而，随着新租户的迁入，责任最迟在租户迁出后一年结束。

根据第254 BGB条，房东必须减轻损害。此外，承租人有权证明房东造成的损害较小。

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如果本合同的任何条款可能无效，缔约双方同意，无效的条款应被尽可能接近其精神和目的的有效条款所取代。

本合同仅经书面同意方可修改或补充。这也适用于放弃书面形式的要求。没有口头上的附带协议。它们在法律上是无效的，必须以书面形式执行才能有效(书面形式要求)。

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付款地点和演出地点是奥格斯堡。对于本合同引起的争议，通过简易程序申请付款令(第688条及以后)。ZPO(Zivilprozessordnung [德国民事诉讼法])，奥格斯堡各自的管辖权具有约束力。在订立本合同后，承租人将其居住地或永久地址搬离上述法律的适用范围，或者提起诉讼时不知道居住地或永久地址的情况下，也同意这一管辖权。

双方都知道《第550,578,126 BGB条》中的法定书面形式要求。双方特此同意，应任何一方的要求，在任何时候采取所有行动并提交满足法定书面形式要求的所有声明。这不仅适用于本合同的签订，也适用于本合同的所有其他补充、修改和其他合同和附录。双方同意，因不遵守书面形式的要求而终止本租赁协议构成对诚信的违反，除非在此之前已作出一切合理努力，以满足以书面形式签署租赁协议的要求。关于纠正违反书面形式要求的义务的这一条款不适用于财产的未来买主，原因是第550条BGB的保护目的。如果租赁的房产已售出，并且租赁转让给作为新房东的买方，如果买方提出要求，承租人同意在与买方的补充协议中订立关于书面形式要求的相同条款。为了保护承租人的利益，如果承租人提出要求，房东有义务在销售合同(根据第328 BGB款达成的协议)中要求未来的买家与承租人签订包含书面形式要求的条款的补充条款。

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双方不得披露本合同中采用的协议，并对其保密。他们不得全部或部分向第三方提供或提供这些文件。第三方被视为不需要绝对或可证明地获得本合同中的信息即可正确和专业地履行本合同的所有其他个人。本条款所指的第三方不包括参与为建筑物融资的金融机构，以及各自当事人的会计师、法律顾问和监督机构，以及在意向出售的情况下，潜在买家及其顾问。此外，双方有权向当局和国家机构披露本合同中采用的协议，并提供和发布因官方调查而需要的所有信息，特别是由于美国证券法的要求。双方必须采取适当措施，确保其员工和顾问对本合同中通过的协议保密，并同样遵守本保密协议或履行类似的保密义务。

在签订和执行本租赁的过程中，双方应始终在租赁房屋内妥善开展业务，包括他们可能负责的翻新措施，并遵守适用的法律和法规，前提是这些措施适用于各自的一方。

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附录：

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2019年12月10日

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