附件99.1
创新工业地产报告2022年第一季度业绩
2022年第一季度总收入同比增长50%，净收入同比增长36%，AFFO同比增长40%
加利福尼亚州圣迭戈-2022年5月4日-纽约证券交易所(NYSE：IIPR)第一家也是唯一一家专注于受监管的美国大麻行业的房地产公司Innovative Industrial Properties，Inc.(IIP)今天公布了截至2022年3月31日的第一季度业绩。
2022年第一季度和今年迄今的亮点
财务业绩与资本活动
| • | 该季度的总收入约为6450万美元，比去年同期增长了50%。 |
| • | 本季度记录的普通股股东应占净收益约为3470万美元，或每股稀释后收益1.32美元，AFFO约为5380万美元，或每股稀释后收益2.04美元(包括假设全面交换2024年到期的3.75%可交换优先票据(可交换优先票据)的稀释影响)。 |
| • | 于2022年4月14日向截至2022年3月31日登记在册的股东支付了每股普通股1.75美元的季度股息，比2021年第四季度增加了17%，比上年第一季度增加了33%，相当于年化股息为每股7.00美元。 |
| • | 兑换了约2,690万美元的可交换优先票据本金，截至今天尚余约650万美元本金 可交换优先票据。 |
| • | 根据IIP的“市场”股票发行计划(ATM计划)的销售，筹集了约2,110万美元的净收益。 |
| • | 2022年3月31日之后，完成了普通股的承销公开发行，包括全面行使承销商购买额外股份的选择权，产生了约3.45亿美元的毛收入。 |
投资和租赁活动
| • | 从2022年1月1日到今天，对位于亚利桑那州、加利福尼亚州、马里兰州、马萨诸塞州、新泽西州和宾夕法尼亚州的物业进行了六次收购，并执行了五项租约修订，以进一步改善位于马萨诸塞州、密歇根州和纽约的物业。 |
| • | 这些交易代表了国际投资头寸总计约1.829亿美元的额外投资(包括购买价格 和为未来发展和改进提供资金的承诺，但不包括交易成本)。 |
| • | 在这些交易中，IIP与马里兰种植和加工有限责任公司(MCP)和Verano 控股公司建立了新的租户关系，同时扩大了与4Front Ventures Corp.、Ascend Wellness Holdings，Inc.、Green Peak Industries，Inc.(Skymint)、整体工业公司、Kings Garden，Inc.、PharmaCann Inc.和Trulieve Cannabis Corp.的现有关系。 |
资产负债表要点(截至2022年3月31日)
| • | 债务占总资产的14%，总资产约22亿美元，相当于年度固定现金利息 债务总额约1690万美元，2022年或2023年没有债务到期。 |
1
投资组合更新和收购活动
收购
IIP在2022年1月1日至2022年5月4日期间收购了以下物业(单位为千美元，不包括每平方英尺(PSF)统计数据)：
| 状态 | 截止日期 | 可出租 SQ。英国“金融时报”(1) | 购买 价格(2) | 额外投资 | 总计 投资 | 总计 投资 PSF(3) | ||||||||||||||||
| 马萨诸塞州 | 2022年1月28日 | 57,000 | $ | 16,000 | $ | — | $ | 16,000 | $ | 281 | ||||||||||||
| 新泽西 | 2022年2月10日 | 114,000 | 35,400 | 4,600 | (4) | 40,000 | 351 | |||||||||||||||
| 宾夕法尼亚州 | March 23, 2022 | 3,000 | 2,750 | — | 2,750 | 917 | ||||||||||||||||
| 加利福尼亚 | March 25, 2022 | 23,000 | 8,158 | — | 8,158 | 355 | ||||||||||||||||
| 马里兰州 | April 13, 2022 | 84,000 | 25,000 | — | 25,000 | 298 | ||||||||||||||||
| 亚利桑那州 | April 27, 2022 | 17,000 | 5,238 | — | 5,238 | 308 | ||||||||||||||||
| 总计 | 298,000 | $ | 92,546 | $ | 4,600 | $ | 97,146 | 326 | ||||||||||||||
| (1) | 包括某些物业竣工时预计可出租的平方英尺。 | |
| (2) | 不包括交易成本。 | |
| (3) | 计算方法为国际投资头寸的总投资除以可出租的平方英尺。 | |
| (4) | 预计承租人将完成该物业未来的建筑改进，国际和平研究所同意为此提供高达460万美元的补偿。 |
对现有物业进行建筑改善的额外投资
国际投资促进局承诺对某些现有物业进行额外投资，用于未来的建筑改善(反映在下面的“额外投资”一栏中)，每一项投资都会导致从2022年1月1日至2022年5月4日对适用物业的基本租金进行相应的调整(以千为单位的美元，但PSF统计数字 除外)：
| 状态 | 日期 额外资本承诺 | 可出租 SQ。英国“金融时报”(1) | 现有投资(2) | 额外投资 | 总计 投资 | 总计 投资 PSF(3) | ||||||||||||||||
| 密西根 | 2022年2月4日 | 201,000 | $ | 45,000 | $ | 18,000 | $ | 63,000 | $ | 313 | ||||||||||||
| 密西根 | March 1, 2022 | 63,000 | 25,000 | 3,500 | 28,500 | 452 | ||||||||||||||||
| 密西根 | March 23, 2022 | 145,000 | 19,750 | 4,400 | 24,150 | 167 | ||||||||||||||||
| 马萨诸塞州 | March 23, 2022 | 199,000 | 49,000 | 14,900 | 63,900 | 321 | ||||||||||||||||
| 纽约 | April 27, 2022 | 225,000 | 63,500 | 45,000 | 108,500 | 482 | ||||||||||||||||
| 总计 | 833,000 | $ | 202,250 | $ | 85,800 | $ | 288,050 | 346 | ||||||||||||||
| (1) | 包括某些物业竣工时预计可出租的平方英尺。 | |
| (2) | 不包括交易成本。 | |
| (3) | 计算方法为国际投资头寸的总投资除以可出租的平方英尺。 |
截至2022年5月4日，IIP在亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州、伊利诺伊州、马里兰州、马萨诸塞州、密歇根州、明尼苏达州、密苏里州、内华达州、新泽西州、纽约、北达科他州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州、德克萨斯州、弗吉尼亚州和华盛顿州拥有109处物业，总计约810万平方英尺(包括约240万平方英尺的开发/重建中可出租平方英尺)，加权平均剩余租期约16.4年。截至2022年5月4日，IIP已在其投资组合中投资约20亿美元(包括购买价格和建设资金以及偿还给租户的改善工程，但 不包括交易成本)，并承诺额外投入约2.372亿美元，用于偿还某些租户和卖家完成IIP物业的建设和改善 (假设全额偿还这些 改善工程，IIP在其投资组合中的总投资约为每平方英尺269美元)。这些统计数据不包括国际和平研究所向开发商提供的1,850万美元贷款，用于在加利福尼亚州建设受监管的大麻种植和加工设施，以及根据国际和平研究所与宾夕法尼亚州某处物业的租户的租约，在2022年6月15日至2022年7月31日期间可能获得的至多5,500万美元的资金，因为该物业的租户可能不会选择让国际和平研究所支付这些资金，并根据这些资金向国际和平研究所支付相应的基本租金。
2
资本市场活动
从2022年1月1日至今天，总计约2690万美元的IIP可交换优先债券的持有人提交了他们的可交换优先债券，国际IP根据可交换优先债券的契约条款向这些持有人发行了总计412,901股普通股 。截至2022年5月4日，可交换高级票据的本金总额约为650万美元。
从2022年1月1日至2022年5月4日，国际和平研究所根据自动柜员机计划出售了117,023股普通股，扣除销售佣金、手续费和支出后，净收益约为2,110万美元。截至2022年5月4日，ATM计划下可供出售的剩余金额约为2.099亿美元。
2022年4月5日，IIP完成了1,578,948股普通股的承销公开发行 ，2022年4月6日，IIP根据承销商在发行中购买额外股份的全部选择权，完成了额外236,842股普通股的发行，总收益约为3.45亿美元。
国际投资促进局预计将利用这些发行的净收益投资于受管制的大麻行业和一般企业用途的专业工业房地产资产。截至2022年5月4日，已发行的国际投资协议普通股为27,970,618股。
财务业绩
截至2022年3月31日的三个月，国际投资头寸的总收入约为6450万美元，而2021年同期的总收入约为4290万美元，增长了50%。增长的主要原因是新物业的收购和租赁、额外的改善津贴和现有物业的建设资金导致基本租金的调整，以及某些物业的合同租金上升。
在截至2022年3月31日的三个月中，国际投资头寸记录的普通股股东应占净收益和普通股股东应占净收益分别约为3470万美元和1.32美元；运营资金(FFO)(稀释后)和每股稀释后FFO分别约为4890万美元和1.86美元。正常化FFO，计入截至2022年3月31日的三个月内与FFO收购相关的支出和部分可交换优先票据的汇兑亏损(正常化FFO)和正常化FFO分别约为4910万美元和1.87美元；以及AFFO和AFFO每股稀释后分别约为5380万美元和2.04美元。对于截至2022年3月31日的三个月，FFO(稀释后)、正常化FFO、AFFO和FFO、正常化FFO和稀释后每股AFFO包括 假设的可交换优先票据全部交换为普通股的稀释影响。
国际投资促进局于2022年4月14日向截至2022年3月31日登记在册的股东支付了每股普通股1.75美元的季度股息，比2021年第四季度增加了17%，比上年第一季度增加了33%，相当于年化股息每股7.00美元。国际投资头寸“稳定”的AFFO派息率为79%(计算方法为季度股息除以(1)国际投资头寸当季的AFFO加上 (2)约440万美元的额外租赁付款，假设在本季度内收购的物业的租赁和任何预定基本租金分阶段期限到期后的现有租赁的合同租赁付款为完整季度)。
3
FFO、标准化FFO和AFFO是房地产行业用来衡量和比较房地产公司经营业绩的补充非公认会计准则财务指标 。本新闻稿的末尾包括一份完整的对账，其中包括从可归因于普通股股东的GAAP净收入到FFO、标准化FFO和AFFO的调整，以及术语的定义 。
电话会议和网络广播
Innovative Industrial Properties，Inc.将于上午10：00召开电话会议并进行网络直播。太平洋时间(下午1：00东部时间)将于2022年5月5日(星期四)讨论截至2022年3月31日的第一季度国际和平研究所的财务业绩和运营。此次电话会议将向所有感兴趣的 投资者开放，方法是在IIP网站的投资者关系部分进行现场音频网络直播，网址为www.InnovativeIndustries Properties.com， ，或者拨打1-877-328-5514(国内)或1-412-902-6764(国际)，要求加入Innovative Industrial Properties，Inc. 电话会议。完整的网络直播将在国际和平研究所的网站上存档90天。电话会议的电话回放也将从下午12：00开始。太平洋时间2022年5月5日星期四至下午12点太平洋时间2022年5月12日，星期四，拨打1-877-344-7529(国内)、855-669-9658(加拿大)或1-412-317-0088(国际) ，并使用接入代码3390252。
关于创新的工业产权
Innovative Industrial Properties，Inc.是一家自营的马里兰州 公司，专注于收购、拥有和管理租赁给经验丰富的州许可运营商的专业物业 用于其受监管的大麻设施。创新工业地产公司已选择作为房地产投资信托基金征税，从截至2017年12月31日的年度开始。欲了解更多信息，请访问www.InnovativeIndustries alProperties.com。
本新闻稿包含国际投资促进局认为符合《1995年私人证券诉讼改革法》安全港条款的“前瞻性陈述”。除历史事实外的所有陈述均为前瞻性陈述。在本新闻稿中使用的IIP“预期”、“ ”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”、“相信”或“应该” 或其否定或类似术语通常用于识别前瞻性陈述。此类前瞻性陈述 会受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会导致实际结果与此类 陈述中表达或暗示的结果大不相同。投资者不应过度依赖前瞻性陈述。国际投资促进局不承担更新或修订任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
4
创新 工业地产公司
压缩的 合并资产负债表
(未经审计)
(单位为千，不包括每股和每股金额)
| 3月31日， | 十二月三十一日， | |||||||
| 资产 | 2022 | 2021 | ||||||
| 房地产，按成本价计算： | ||||||||
| 土地 | $ | 131,925 | $ | 122,386 | ||||
| 建筑物和改善措施 | 1,070,431 | 979,417 | ||||||
| 改善租户状况 | 694,251 | 620,301 | ||||||
| 总房地产，按成本计算 | 1,896,607 | 1,722,104 | ||||||
| 减去累计折旧 | (95,608 | ) | (81,938 | ) | ||||
| 为投资而持有的房地产净值 | 1,800,999 | 1,640,166 | ||||||
| 应收建筑贷款 | 15,525 | 12,916 | ||||||
| 现金和现金等价物 | 43,094 | 81,096 | ||||||
| 受限现金 | 1,930 | 5,323 | ||||||
| 投资 | 209,935 | 324,889 | ||||||
| 使用权办公用房租赁资产 | 2,011 | 1,068 | ||||||
| 就地租赁无形资产，净额 | 9,215 | 9,148 | ||||||
| 其他资产，净额 | 25,399 | 9,996 | ||||||
| 总资产 | $ | 2,108,108 | $ | 2,084,602 | ||||
| 负债和股东权益 | ||||||||
| 可交换高级票据，净额 | $ | 9,369 | $ | 32,232 | ||||
| 2026年到期的票据，净额 | 294,167 | 293,860 | ||||||
| 应支付的租户改善和建设资金 | 43,802 | 46,274 | ||||||
| 应付账款和应计费用 | 8,990 | 7,718 | ||||||
| 应付股息 | 46,168 | 38,847 | ||||||
| 其他负债 | 2,150 | 1,167 | ||||||
| 预收租金和租户保证金 | 56,801 | 52,805 | ||||||
| 总负债 | 461,447 | 472,903 | ||||||
| 股东权益： | ||||||||
| 优先股，每股票面价值0.001美元，50,000,000股授权股份：9.00%A系列累计可赎回优先股，15,000美元清算优先权(每股25美元)，600,000股已发行和流通股，分别为2022年3月31日和2021年12月31日 | 14,009 | 14,009 | ||||||
| 普通股，每股票面价值0.001美元，50,000,000股授权股份：26,107,769股和25,612,541股，分别于2022年3月31日和2021年12月31日发行和发行 | 26 | 26 | ||||||
| 额外实收资本 | 1,718,234 | 1,672,882 | ||||||
| 超过盈利的股息 | (85,608 | ) | (75,218 | ) | ||||
| 股东权益总额 | 1,646,661 | 1,611,699 | ||||||
| 总负债和股东权益 | $ | 2,108,108 | $ | 2,084,602 | ||||
5
创新 工业地产公司
精简的 合并损益表
截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月
(未经审计)
(单位为千，不包括每股和每股金额)
| 截至以下三个月 | ||||||||
| 3月31日， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 收入： | ||||||||
| 租金(包括租户报销) | $ | 64,114 | $ | 42,885 | ||||
| 其他收入 | 390 | — | ||||||
| 总收入 | 64,504 | 42,885 | ||||||
| 费用： | ||||||||
| 物业费 | 1,982 | 770 | ||||||
| 一般和行政费用 | 8,777 | 5,600 | ||||||
| 折旧及摊销费用 | 13,868 | 8,839 | ||||||
| 总费用 | 24,627 | 15,209 | ||||||
| 营业收入 | 39,877 | 27,676 | ||||||
| 利息和其他收入 | 57 | 124 | ||||||
| 利息支出 | (4,766 | ) | (1,873 | ) | ||||
| 可交换优先票据的交换损失 | (118 | ) | — | |||||
| 净收入 | 35,050 | 25,927 | ||||||
| 优先股股息 | (338 | ) | (338 | ) | ||||
| 普通股股东应占净收益 | $ | 34,712 | $ | 25,589 | ||||
| 每股普通股股东应占净收益： | ||||||||
| 基本信息 | $ | 1.35 | $ | 1.07 | ||||
| 稀释 | $ | 1.32 | $ | 1.05 | ||||
| 加权平均流通股： | ||||||||
| 基本信息 | 25,620,253 | 23,889,398 | ||||||
| 稀释 | 26,340,224 | 26,152,551 | ||||||
6
创新 工业地产公司
浓缩 合并FFO、标准化FFO和AFFO
截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月
(未经审计)
(单位为千，不包括每股和每股金额)
| 截至以下三个月 | ||||||||
| 3月31日， | ||||||||
| 2022 | 2021 | |||||||
| 普通股股东应占净收益 | $ | 34,712 | $ | 25,589 | ||||
| 房地产折旧及摊销 | 13,868 | 8,839 | ||||||
| 普通股股东的FFO(基本) | 48,580 | 34,428 | ||||||
| 可交换优先票据的现金和非现金利息支出 | 334 | 1,873 | ||||||
| 普通股股东的FFO(稀释后) | 48,914 | 36,301 | ||||||
| 收购相关费用 | 95 | 8 | ||||||
| 可交换优先票据的交换损失 | 118 | — | ||||||
| 普通股股东应占的正常化FFO(稀释) | $ | 49,127 | $ | 36,309 | ||||
| 基于股票的薪酬 | 4,379 | 2,101 | ||||||
| 非现金利息支出 | 307 | — | ||||||
| 高于市价的租赁摊销 | 23 | — | ||||||
| 普通股股东的AFFO(稀释后) | $ | 53,836 | $ | 38,410 | ||||
| 每股普通股FFO-稀释后 | $ | 1.86 | $ | 1.39 | ||||
| 普通股标准化FFO-摊薄 | $ | 1.87 | $ | 1.39 | ||||
| 每股普通股AFFO-稀释后 | $ | 2.04 | $ | 1.47 | ||||
| 加权平均已发行普通股-基本 | 25,620,253 | 23,889,398 | ||||||
| 限制性股票和RSU | 110,457 | 92,194 | ||||||
| PSU | 102,333 | — | ||||||
| 可交换优先票据的稀释效应 | 507,181 | 2,170,959 | ||||||
| 加权平均已发行普通股-稀释后 | 26,340,224 | 26,152,551 | ||||||
FFO和每股FFO是全美房地产投资信托协会(NAREIT)采用的经营业绩指标。NAREIT将FFO定义为 根据美国公认会计原则(GAAP)计算的，不包括与房地产有关的财产销售、折旧、摊销和减值的收益(或损失)，以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的最常见的 房地产投资信托基金经营业绩与净收入相等的指标。
管理层认为，按照公认会计原则的定义，净收益是最合适的收益衡量标准。然而，管理层认为FFO和每股FFO是房地产投资信托基金业绩的补充指标，因为它们提供了对国际投资头寸物业经营业绩的了解，而不会对某些重要的非现金项目(主要是折旧费用)产生影响。根据公认会计原则，房地产资产的历史成本会计假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。然而，从历史上看，房地产价值是随着市场状况的上涨或下跌而上涨或下跌。国际投资头寸认为，剔除折旧的影响后，每股FFO和FFO可以方便地比较不同时期的经营业绩。IIP报告每股FFO和FFO，因为管理层 观察到这些指标也是REIT行业和行业分析师评估REITs的主要衡量标准，而且研究分析师在其关于REITs的报告和出版物中一直 报告、讨论和比较每股FFO。出于这些原因，管理层 认为披露和讨论每股FFO和FFO是合适的。
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IIP通过调整NAREIT定义的 FFO来计算标准化FFO，以排除管理层认为在 性质上不常见和不寻常和/或与IIP核心房地产业务无关的某些GAAP收入和支出金额。将这些项目排除在类似的FFO类型指标之外在股权REIT行业内很常见，管理层认为，标准化FFO和标准化每股FFO的列报为投资者提供了一个指标，以帮助他们评估国际投资头寸在多个时期的经营业绩，并将其与其他公司的经营业绩进行 比较，因为它消除了预期不会持续影响国际投资头寸经营业绩的不寻常项目的影响。标准化的FFO被管理层用来评估其核心业务运营的绩效。计算FFO时包括的项目包括某些与交易相关的损益、收入或支出或发生时的其他非核心金额，这些项目可能不包括在计算标准化FFO时。
管理层认为，AFFO和每股AFFO也是衡量房地产投资信托基金经营业绩的适当补充指标。IIP通过调整某些非现金项目的标准化FFO来计算AFFO。
就所述期间而言，FFO(摊薄)、正常化FFO、AFFO和FFO、正常化FFO和稀释后每股AFFO包括假设的可交换普通股优先票据的摊薄影响。
在截至2022年3月31日的三家公司中，授予某些员工的102,333股绩效股票单位(“PSU”)是稀释的，因为截至2022年3月31日衡量，这些PSU的绩效 门槛已达到。在截至2021年3月31日的三个月中，截至2021年3月31日，未达到这些PSU归属的 性能阈值。
国际投资头寸对FFO、标准化FFO 和AFFO的计算方法可能与其他股权REITs使用的计算FFO、标准化FFO和AFFO的方法不同，因此， 可能无法与此类REITs进行比较。此外，FFO、标准化FFO和AFFO不代表管理层可自由支配的现金流。FFO、标准化FFO和AFFO不应被视为国际投资头寸财务业绩指标的净收入(根据 公认会计原则计算)或经营活动现金流量(根据公认会计原则计算)的替代指标 ，也不能表示可用于满足国际投资头寸现金需求的资金，包括国际投资头寸支付股息或进行分配的能力。FFO、标准化FFO和AFFO只应被视为根据公认会计准则计算的净收入的补充 ，作为国际投资计划运作的衡量标准。
公司联系人：
凯瑟琳·黑斯廷斯
首席财务官
创新工业地产公司
(858) 997-3332
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