展品99.2

        

纽约，纽约，2022年5月5日-Urban Edge Properties(NYSE：UE)(以下简称“公司”)今天公布了截至2022年3月31日的季度业绩。

董事长兼首席执行官杰夫·奥尔森表示：“我们对第一季度的业绩感到非常满意，因为我们正在执行我们的战略计划，在我们集中在华盛顿特区到波士顿走廊的人口稠密市场改善零售房地产。对零售空间的需求是多年来我们看到的最高水平，我们仍然专注于将入住率提高到至少96%，并将非创收土地货币化。”

财务结果(1)(2)

·2022年第一季度普通股股东应占净收益为950万美元，或每股稀释后收益0.08美元，而2021年第一季度为1990万美元，或每股稀释后收益0.17美元。这一减少是由于2021年第一季度确认的房地产销售收益1170万美元。

·本季度适用于稀释后普通股股东的运营产生资金(FFO)为3420万美元，或每股0.28美元，而2021年第一季度为3180万美元，或每股0.26美元。

·本季度调整后的FFO为3450万美元，或每股0.28美元，而2021年第一季度为3230万美元，或每股0.26美元。

经营业绩(1)(3)

·与2021年第一季度相比，包括重新开发中的物业在内的同一物业净营业收入(NOI)增长3.8%。

·与2021年第一季度相比，不包括重新开发中的房产的同一房产NOI增加了5.5%。

·报告的同一物业组合租赁入住率为93.9%，比2021年12月31日下降了20个基点，比2021年3月31日增加了280个基点。本季度结束后，公司签订了三份新的锚地租赁合同，总面积达100,000平方英尺，使同物业租赁入住率上升60个基点，达到94.5%。

·在本季度执行了33项新的租赁、续订和期权，总计308,000瑞士法郎。相同空间的租赁总额为266,000瑞士法郎，按现金计算产生的平均租金利差为5.1%，按公认会计原则计算产生的平均租金利差为14.9%。

资产负债表和流动性(1)(4)(5)

截至2022年3月31日的资产负债表亮点包括：

·总流动资金约为8亿美元，包括手头1.98亿美元的现金和我们循环信贷协议下的6亿美元。

·加权平均到期日为4.6年，其中8100万美元的债务将于2022年到期。

·总市值约为40亿美元，包括价值23亿美元的1.224亿股完全稀释的普通股和17亿美元的债务。

·净债务与总市值之比为37%。

租赁、开发和再开发

在本季度，该公司稳定了两个重建项目，总金额为1470万美元。前ShopRite与朱塞佩叔叔的保留已在Briarcliff Commons完成，并于2022年1月开始运营。此外，在伍德布里奇广场未使用的地下室开发的额外空间自助储存设施达到了稳定的入住率水平。

该公司目前有2.071亿美元的在建重建项目正在进行中，其中1.364亿美元仍有待资助。这些项目预计将产生约8%的非杠杆收益率。

该公司已签署尚未开始租金的租约，预计未来每年额外产生2,200万美元的总租金，约占当前年化NOI的9%。其中约500万美元预计将在2022年剩余时间确认。

购置和处置活动

2月份，该公司以410万美元的收购价格收购了我们在纽约州马萨普夸市的购物中心入口处附近的一块12,000平方英尺的地块。收购这块土地支持我们重新开发日出购物中心的计划。

分红宣言

2022年5月4日，董事会宣布定期季度股息为每股普通股0.16美元。红利将于2022年6月30日支付给2022年6月15日登记在册的普通股股东。

收益电话会议信息

该公司将于2022年5月5日美国东部时间上午8：30主持收益电话会议和音频网络直播。所有感兴趣的人都可以通过会议ID 13727687拨打1-877-407-9716(免费)或1-201-493-6779(收费/国际)收听收益电话会议。电话会议还将进行网络直播，并以只听模式在我们网站的投资者页面上播放：www.uedge.com。电话会议结束后，投资者页面上的网络直播链接将重播一年。从2022年5月5日东部时间上午11：30到2022年5月19日晚上11：59，还可以通过拨打会议ID 13727687拨打1-844-512-2921(免费)或1-412-317-6671(收费/国际)来收听电话会议的重播。

(1)有关定义和其他详细信息，请参阅“非公认会计准则财务指标”和“经营指标”。

(2)关于截至2022年3月31日的季度的净收益与调整后的FFO和FFO的对账，请参阅第5页。

(3)关于截至2022年3月31日的季度净收入与NOI和同财产NOI的对账，请参阅第6页。

(4)截至2022年3月31日的净债务计算为综合债务总额17亿美元减去现金和现金等价物总额1.98亿美元，其中包括限制性现金。

(5)截至2022年3月31日的市值计算见第16页。

非公认会计准则财务指标

除了主要的GAAP陈述之外，该公司还使用某些非GAAP业绩衡量标准，因为我们相信这些衡量标准提高了对公司经营业绩的理解。我们不断评估我们报告的非GAAP业绩衡量标准的有用性、相关性、局限性和计算方法，以确定如何最好地向投资公众提供相关信息，因此该等报告衡量标准可能会发生变化。该公司的非GAAP业绩衡量标准具有局限性，因为它们不包括影响经营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为补充财务结果。此外，公司对非GAAP指标的计算可能无法与其他REITs或房地产公司报告的类似名称的非GAAP指标相提并论，这些公司对这些指标的定义不同，因此，了解公司定义和计算其每个非GAAP指标的方式非常重要。公司和投资公众通常使用以下非GAAP衡量标准来了解和评估我们的经营业绩和业绩：

·FFO：本公司认为，FFO是衡量其经营业绩的有用的补充指标，是房地产行业广泛使用的公认指标，尤其是房地产投资信托基金(REITs)。根据全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)和本公司的定义，FFO是指净收益(根据GAAP计算)，不包括与REIT主营业务相关的可折旧房地产和土地销售的收益(或亏损)、与REIT主营业务相关的可折旧房地产或土地的减值以及租赁物业折旧和摊销费用。该公司认为，财务分析师、投资者和股东更好地利用FFO产生的可比期间经营业绩，这主要是因为它排除了房地产资产价值可预测地减少的假设。FFO不代表符合公认会计原则的经营活动的现金流，不应被视为净收益的替代，作为我们业绩的指标，也不代表现金流作为衡量流动性或我们进行现金分配的能力。

·经调整的FFO：本公司披露经调整的FFO是因为它认为这是其核心经营业绩的有用补充衡量标准，有助于历史财务期间的可比性。调整后的FFO是通过对FFO进行某些调整来计算的，以计入公司认为不能代表持续核心经营业绩的项目，包括不可比较的收入和费用。本公司计算调整后FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。

·NOI：公司内部使用NOI来做出投资和资本分配决策，并将我们物业的非杠杆化表现与同行进行比较。该公司认为，NOI作为业绩衡量指标对投资者是有用的，因为当跨时期比较时，NOI反映了非杠杆化基础上的入住率、租金、运营成本以及收购和处置活动的趋势对运营的影响，提供了从净收入中看不到的视角。该公司使用GAAP定义的净收入计算NOI，仅反映在物业层面产生的、经非现金租金收入和支出调整的收入和支出，以及我们认为不能代表持续经营业绩的收入或支出(如果有的话)。此外，公司使用NOI保证金，计算方法为NOI除以总收入，基于类似原因，公司认为这对投资者有用。

·同一物业NOI：该公司在同一物业的基础上披露NOI，其中包括在整个报告期内拥有和运营的物业的结果，截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月共计68处物业。按同一物业基准提供的资料不包括正在发展、重新发展或涉及锚地重新定位的物业，而该等物业的可出租总面积(“GLA”)的大部分已停止使用，亦不包括于比较期间购入或出售的物业。因此，同一物业NOI有助于消除由于本报告所述期间物业的开发、重新开发、收购或处置而导致的净收入差异，从而为比较本公司物业的经营业绩提供更一致的业绩衡量标准。虽然对名称的更改存在判断，但当物业被指定为重新开发物业时，它将被从同一物业池中移除，因为它正在根据一项预计将对其运营收入产生重大影响的正式计划进行重大翻新或保留。一旦开发或重建所带来的NOI增长的很大一部分反映在本年度和可比较的上一年期间，则将开发或重建物业移回同一物业池, 一般情况下，项目预期NOI的80%至少在一年后以现金方式实现。一旦我们在整个可比时期内拥有该物业，并且该物业没有进行重大开发或重新开发，收购将被转移到同一物业池中。该公司还提供了基于同一物业的NOI披露，调整后的基础上包括重新开发的物业。同财产NOI可能包括本新闻稿所附表格中净收入与NOI和同财产NOI的对账中详细说明的其他调整。

·EBITDARE和调整后EBITDARE：EBITDARE和调整后EBITDARE是我们在各种财务比率中使用的非公认会计准则的补充措施。NAREIT理事会于2017年9月批准的EBITDARE白皮书将EBITDARE定义为净收益(根据GAAP计算)，经利息支出、所得税(福利)支出、折旧和摊销调整、处置折旧财产的损益、折旧财产减值减值和未合并合资企业的投资的调整，以及反映未合并合资企业的实体在EBITDARE中的份额的调整。提出EBITDARE和调整后的EBITDAre是为了帮助投资者评估REITs，作为衡量公司经营业绩的一种指标，因为它们排除了与我们的经营业绩无关或不能指示我们的经营业绩的各种项目，而且它们近似于我们债务契约中的关键业绩衡量标准。因此，公司认为，在各种比率中使用EBITDARE和调整后的EBITDAre，而不是所得税前收入，可以提供与公司满足所述期间各种覆盖范围测试的能力相关的有意义的业绩衡量标准。调整后的EBITDARE可能包括不代表经营结果的其他调整，如本新闻稿所附表格中的净收入与EBITDARE和调整后EBITDARE的对账中所述。该公司还公布了截至2022年3月31日的净债务(现金净额)与年化调整后息税前利润(EBITDARE)的比率，以及净债务(现金净额)与总市值的比率，该公司认为这对投资者有用，可以作为评估公司资产负债表杠杆的补充指标。EBITDARE和调整后EBITDARE的列报与以往期间列报的EBITDA和调整后EBITDA一致。

该公司认为，净收入是GAAP财务指标与上文概述的非GAAP绩效指标最直接的可比性。本新闻稿所附表格中提供了这些计量与净收入的对账。

运营指标

该公司提供与我们的物业相关的某些运营指标，包括入住率、租赁活动和租金。经营指标由本公司使用，并有助于投资者了解我们物业的经营表现。

入住率指标指按已签立租约(包括发展及重建物业)计算的已占用可出租总面积百分比，并包括已签署但租金尚未开始计算的租约。同一物业组合租赁入住率包括在整个报告期内拥有和运营的物业，截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月共有68处物业。本公司同一物业组合的入住率指标不包括正在开发、重新开发或涉及锚地重新定位的物业，即可出租总面积的很大一部分已停止使用，也不包括在过去12个月内收购的物业或在比较期间出售的物业。

已执行的新租约、续签和已行使的期权在相同空间的基础上列报。相同空间租约是指在之前有租约的空间上签署的租约。

将净收益调整为FFO和调整后的FFO

下表反映了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收益与调整后的FFO和FFO的对账情况。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。关于FFO和调整后的FFO的描述，请参阅第3页的“非公认会计准则财务计量”。

(1)在截至2022年和2021年3月31日止三个月，用于计算每股FFO和调整后每股FFO的加权平均摊薄股份高于GAAP加权平均摊薄股份，这是由于LTIP和OP单位的摊薄影响，这些单位可能赎回我们的普通股。

净收益与NOI和同财产NOI的对账

下表反映了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的净收入与NOI、同物业NOI和包括重建物业在内的同物业NOI的对账。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。关于NOI和同一财产NOI的描述，请参阅第3页的“非GAAP财务衡量标准”。

(1)非同一物业噪声指数包括与该期间内正在重建的物业及收购或处置的物业有关的噪声指数。

净收益与EBITDARE和调整后EBITDARE的对账

下表反映了截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的EBITDARE和调整后EBITDARE的净收入对账。净收入被认为是GAAP最直接的可比性指标。有关EBITDARE和调整后EBITDARE的说明，请参阅第3页的“非公认会计准则财务指标”。

附加信息

欲了解公司的补充披露方案，请访问我们网站的“投资者”栏目，网址为www.uedge.com。我们的网站还包括其他财务信息，包括我们的Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及对这些报告的任何修订。

关于城市边缘

Urban Edge Properties是一家在纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金，专注于管理、收购、开发和重新开发城市社区的零售房地产，主要是华盛顿特区至波士顿走廊的零售房地产。Urban Edge拥有75处房产，总可租赁面积为1720万平方英尺。

前瞻性陈述

本文中包含的某些陈述构成前瞻性陈述，这一术语在修订后的1933年《证券法》第27A节和修订后的1934年《证券交易法》第21E节中有定义。前瞻性陈述并不能保证未来的业绩。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，受到许多假设、风险和不确定因素的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中所表达的大不相同。您可以通过本新闻稿中的“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似的表达方式来识别其中的许多陈述。许多决定前瞻性表述结果的因素超出了我们的控制或预测能力，其中包括：(I)新冠肺炎疫情的经济、政治和社会影响以及与之相关的不确定性，包括它对零售租户的影响以及他们支付租金和其他款项的能力，或履行他们在现有租约下的承诺的能力；(Ii)主要租户的损失或破产；(Iii)本公司租户在租约届满时与本公司续订租约的能力及意愿，以及本公司是否有能力以相同或更优惠的条款重新租赁其物业，或在不续期或本公司行使权利以取代现有租户的情况下，以同样或更佳的条款重新租赁其物业；。(Iv)电子商务对本公司租户业务的影响；。(V)宏观经济状况，例如中断或无法进入资本市场，以及本公司股价可能出现的波动；。(Vi)公司在实施其业务战略方面的成功及其识别、承保、融资的能力, 完善和整合多元化收购和投资；(Vii)公司竞争市场的一般经济状况或经济状况的变化，及其对公司收入、收益和资金来源及其租户的影响；(Viii)由于利率变化、通胀上升和其他因素，包括目前预计将于2023年发生的美元伦敦银行间同业拆借利率的终止，公司借款成本增加；(Ix)本公司偿还、再融资、重组或延长到期债务的能力，以及本公司根据与本公司财务业绩有关的契诺而在其现有信贷安排下借款的能力可能受到的限制；(X)与本公司的发展、重建及锚地搬迁项目相关的潜在较高成本，以及本公司按预计租金租赁物业的能力；(Xi)本公司对环境事宜的责任；(Xii)灾难性天气和其他自然事件对公司财产的损害，以及气候变化的实际影响；(Xiii)公司根据经济、市场、法律、税务和其他考虑因素保持其房地产投资信托基金资格的能力和意愿；(Xiv)信息技术安全漏洞；(Xv)主要高管的损失；以及(Xvi)有关我们的环境、社会和治理(“ESG”)指标、目标和指标的方法和估计的准确性、租户合作报告ESG指标和实现ESG目标和指标的意愿和能力，以及政府监管对我们ESG工作的影响。关于可能对前瞻性陈述的结果产生重大影响的因素的进一步讨论，见第一部分第1A项中的“风险因素”。, 截至2021年12月31日的公司年度报告Form 10-K。

我们声称，对于本新闻稿中包含的任何前瞻性陈述，《1995年私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述都受到了安全港的保护。告诫您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅在本新闻稿发布之日发表。可归因于我们或代表我们行事的任何人的所有随后的书面和口头前瞻性陈述，其全部内容都明确地受到本节所载或提及的警告性陈述的限制。我们不承担任何义务公开发布对我们的前瞻性陈述的任何修订，以反映本新闻稿发布之日之后发生的事件或情况。

陈述的基础

补充披露资料包中包含的信息并不旨在披露GAAP要求的所有项目，也未经审计。本补充披露包应与公司截至2021年12月31日的年度报告Form 10-K和截至2022年3月31日的季度报告Form 10-Q一并阅读。自收购之日起，任何已收购物业的经营结果均包括在公司的财务报表中，尽管该等物业可能被排除在本补充披露方案所披露的某些指标之外。

非公认会计准则财务计量和前瞻性陈述

有关非GAAP财务措施和前瞻性陈述的更多信息，请参阅本补充披露方案的第3页和第8页。

(1)在截至2022年3月31日的三个月内，用于计算每股FFO和调整后每股FFO的加权平均稀释股份高于GAAP加权平均稀释股份，这是由于LTIP和OP单位的稀释影响，这些单位可能为我们的普通股赎回。

(2)NOI和入住权的同一物业组合包括公司在两个比较期间整体合并、拥有和经营的物业，不包括正在开发、重新开发或涉及锚地重新定位的物业，其中大部分GLA已停止使用，也不包括在比较期间收购或出售的物业。

(3)GLA-零售组合不包括130万平方英尺的工业物业、120万平方英尺的日出购物中心和13.2万平方英尺的自助仓储。我们的工业投资组合的加权平均年租金为每平方英尺7.11美元。

(4)实际入住率包括可以使用其租赁空间的租户，包括黑暗租户和付费租户。

(5)我们的零售组合包括购物中心和商场(不包括日出商场)，不包括工业仓储和自助仓储。

(6)见第16页截至2022年3月31日的季度计算。调整后的EBITDAR按年率计算，用于计算净债务与调整后的EBITDAR之比。

(7)见第14页的计算。

(8)见第20页的计算。

(9)不包括日出商城，综合组合租赁入住率为90.4%。

(1)NOI不包括非现金收入和支出。关于净收益与NOI和同财产NOI的对账，请参阅第6页。

(2)不包括与在比较期间收购或出售的物业及日出商场有关的噪音。

(1)代表分配给LTIP和OP单位持有人的未发行普通股的收益，在计算所述期间的稀释后每股收益时，由于它们是反摊薄的，因此被排除在外。

(2)由于四舍五入的关系，个别项目可能不会相加。

(1)综合债务总额不包括780万美元的未摊销债务发行成本。

截至2022年3月31日的季度租金收入构成

被视为无法收回的租金收入的构成

承租人和其他应收款

(1)截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的百分比租金分别为120万美元和50万美元。

(2)截至2022年5月2日，公司已收取第一季度基本租金的99%。在截至2022年3月31日的季度内，公司完成了2021年产生的房地产税和公共区域费用的年终恢复实收账单。预计在下一季度将进一步收取这些金额。

(3)第一季度的总账单包括640万美元的租赁账单总额，租金收入以现金为基础确认。该公司有148个租约，租金收入以现金为基础确认，约占截至2022年3月31日投资组合ABR总额的6.4%。

(4)金额包括直线租金、租赁无形资产摊销、租户减值抵扣和第一季度应计未开单金额。

(5)与现金收付制租户有关的被视为无法收回的租金收入是100万美元的支出，其中包括150万美元的费用，但被本季度收回的50万美元所抵消。

延期支付租金的状况

截至2022年3月31日，公司已签署或批准了总额达1,170万美元的延期协议，加权平均剩余回收期为24个月，并收取了98%的到期延期付款：

(1)综合损益表财务报表项目“租金收入”所列金额。直线租金包括在截至2022年3月31日的三个月中，与转回权责发生制会计的租户有关的租金直线调整产生的应收账款恢复的10万美元，而截至2021年3月31日的三个月的注销为90万美元。

(2)金额由低于市价的地面租赁无形资产摊销和直线租赁费用组成，并计入合并损益表财务报表项目“租赁费用”。

(3)综合损益表财务报表项目“利息和债务费用”所列金额。

(4)综合损益表财务报表项目“一般和行政”所列数额。

(五)现金列报的金额。

(1)不包括租户续订选项的年份。加权平均值基于ABR。

(2)包括Marshalls(14)、T.J.Maxx(4)、HomeGoods(3)和Homesense(1)。

(3)包括老海军(8)、Gap(2)和香蕉共和国(1)。

(4)包括Bed Bath&Beyond(3)、Harmon Face Value(3)和BuyBuy Baby(1)。

注：上表所列金额包括所有零售物业，包括以现金计算的重建物业，但免费租期的租户除外，这些物业均以最初的现金租金列示。该表不包括尚未开始租金的已签约租约。

(1)租金不按一般公认会计原则(GAAP)计算。上期/期满租金是期满时的租金。新租金是指开学时支付的租金。

(2)租金按直线(GAAP)计算。

该公司已签署尚未开始租金的租约，预计未来每年额外产生2,200万美元的总租金，约占当前年化NOI的9%。其中约1,700万美元与第28页积极重建项目中包括的租约有关。下表说明了预计在各个时期内从这些租约开始确认的总收入。

下表汇总了自2022年2月16日(公司2021年第四季度收益发布之日)以来签订但尚未开始租金的租赁的年化毛租金变化：

(1)到期年份不包括租户续订选项。

(2)每平方英尺加权平均年基本租金按年化计算，包括地租在内的租户基本现金租金，不包括租户报销和优惠以及仓储租金。

注：上表所列金额包括所有零售物业的现有租约及尚未开始空置的已签署租约(不包括日出商场及包括正在重建的物业)。截至2022年3月31日，我们1,345,000平方英尺仓库物业的平均基本租金(不包括上表)为每平方英尺7.11美元。

(1)到期年份包括租户续订选项。

(2)每平方英尺加权平均基本租金是按年计算租户的基本现金租金，包括地租，不包括租户的补偿和优惠及仓储租金，并根据相关租约中指定的期权租金根据假设的已行使期权进行调整。未来期权租金以公平市价或消费者物价指数为基础的租赁的加权平均年度基本租金按各自租约中最后陈述的期权租金报告。

注：上表所列金额包括所有零售物业的现有租约及尚未开始空置的已签署租约(不包括日出商场及包括正在重建的物业)。截至2022年3月31日，假设以未来租户租金(不包括上表)行使所有选项，我们1,345,000平方英尺仓库物业的平均基本租金为每平方英尺7.67美元。

(1)租出百分率以租约可出租总面积的百分率表示，但不包括临时租客。本公司在上述报告中未计入132,000 SF自助式仓储。

(2)每平方尺加权平均每年基本租金，包括尚未开始收取租金的土地租契及签立租契，计算方法是按年计算租客当时的基本租金(不包括任何免费租期)，但不包括租客的补偿、优惠及仓库租金。剔除本公司为出租人的土地租约，我们零售组合的加权平均年基本租金为每平方英尺21.80美元。

(3)公司是土地租契或建筑物租契的承租人。租赁期满后，该大楼披露的总面积将归还出租人。

(4)我们拥有核桃溪95%的股份。Diablo)和日出购物中心82.5%的股份，其余股份分别由合资伙伴拥有。

(5)承租人从未在该地点开始营业，但仍在继续支付租金。

(6)在计算截至2022年和2021年3月31日的季度的同一物业NOI时，不包括在同一物业池中

(7)按揭债务余额不包括未摊销债务发行成本。

(8)包括收购卡曼斯道40号。

(9)包括于2021年8月收购的里奇代尔大道151号和美利道601号。这些物业包括在截至2022年3月31日的季度的非同一物业池中。

(1)估计总成本包括人工、利息和税收等内部成本的分配。

(2)目标稳定反映了第一季度至少80%的预期项目噪声已经开始。无论是否已支出所有费用，实现目标稳定的项目都被归类为已完成项目，并且在第29页的表格中仍被列为已完成项目一年。目标稳定日期是一个估计日期，可能会因开发过程中固有的不确定因素而发生变化，而不是完全在公司的控制之下。

(3)这些性质的结果包含在我们的相同性质度量中。

(4)除非另有说明，总在建项目的估计非杠杆收益率为8%，以总估计项目成本和直接可归因于该等项目的增量非杠杆NOI为基础。现役项目的增量、未加杠杆的NOI不包括项目范围外产生的NOI，例如对未来租赁展期或物业长期价值的影响。因破产而与空置空间有关的项目的未加杠杆收益是根据直接归因于该项目的NOI总额和估计的项目成本计算的。

(5)这些物业的结果包括在我们的同一物业内，包括重建指标。