新闻稿

Doctors Realty Trust报告2022年第一季度财务业绩

宣布2022年第一季度每股净收益0.06美元和标准化每股FFO 0.27美元

第一季度亮点：

·2022年第一季度总收入为1.304亿美元，同比增长15.0%。

·在完全摊薄的基础上，第一季度每股净收益为0.06美元。

·第一季度产生的标准化运营资金(标准化FFO)在完全摊薄的基础上为每股0.27美元。

·完成了一项价值2200万美元的投资，通过戴维斯合资企业收购了三处物业49%的会员权益，其中包括我们按比例承担的债务和800万美元的捐款。

·第一季度暴徒同店现金净营业收入同比增长2.0%。

·宣布2022年第一季度的季度股息为每股0.23美元，运营单位于2022年4月14日支付。

·以200万美元处置了一处财产，并确认了大约20万美元的销售净亏损。

·第一季度根据自动取款机计划以18.93美元的加权平均价出售了259,977股普通股，净收益为490万美元。

后续活动亮点：

·2022年4月22日，以640万美元的价格出售了一栋17213平方英尺的医疗办公楼，并确认了出售约370万美元的净收益。截至2022年3月31日，该资产被归类为持有待售资产。

·2022年4月26日，该公司斥资2770万美元在俄亥俄州新奥尔巴尼购买了一处59233平方英尺的医疗办公设施。

密尔沃基，威斯康星州-2022年5月4日-医生房地产信托(纽约证券交易所股票代码：DOC)(“公司”、“信托”、“我们”、“我们”和“我们”)，一家自我管理的医疗保健房地产投资信托基金，今天公布了截至2022年3月31日的第一季度业绩。

该信托基金总裁兼首席执行官约翰·T·托马斯评论说：“医生房地产信托基金第一季度表现强劲，一直专注于为我们的股东利益进行有纪律的资本分配。我们相信，我们的投资组合是为长期成功而构建的，通过在所有经济情景下提供稳定增长，并将开始在这种通胀环境下获得额外的上行空间。我们期待着在今天的电话会议上分享更多关于我们第一季度业绩的信息。“

第一季度财务业绩

截至2022年3月31日的第一季度总收入为1.304亿美元，比2021年第一季度增长15.0%。截至2022年3月31日，该投资组合有95%是租赁的，不包括一项归类为持有待售的资产。

2022年第一季度的总支出为1.161亿美元，而2021年第一季度的总支出为9510万美元。

2022年第一季度的净收入为1390万美元，而2021年第一季度的净收入为1780万美元。

2022年第一季度普通股股东应占净收益为1310万美元。根据约2.383亿股加权平均普通股和已发行的运营合伙单位(OP单位)，2022年第一季度稀释后每股收益为0.06美元。

2022年第一季度的运营资金(FFO)总额为6340万美元，包括我们4710万美元的综合投资组合的净收入加上折旧和摊销，以及我们的未合并合资企业240万美元和出售投资物业亏损的20万美元。这被20万美元的其他调整部分抵消，导致在完全稀释的基础上每股FFO为0.27美元。正常化FFO(根据我们在未合并投资衍生产品公允价值变化中的份额进行调整)为6340万美元，或在完全稀释的基础上每股0.27美元。

2022年第一季度的正常化可用资金(FAD)，其中包括经非现金份额补偿调整的正常化FFO、直线租金调整、收购的高于市场和低于市场的租赁和承担债务的摊销、租赁激励的摊销、递延融资成本的摊销、经常性资本支出、贷款准备金调整，以及我们在未合并投资调整中的份额为6,150万美元。

我们的医疗办公大楼(MOB)同店组合包括249处物业，占我们合并可租赁面积的85%，2022年第一季度产生的MOB同店现金净营业收入(Cash NOI)同比增长2.0%。

近期发生的其他事件

第一季度投资活动

在第一季度，该公司通过Davis合资公司收购了三处物业49%的会员权益，并为之前90万美元的建设贷款承诺提供了资金。

City Place投资组合-Davis合资公司-2022年1月12日，该公司出资约800万美元收购了位于明尼苏达州的三处物业49%的权益，总面积为107,886平方英尺。这些物业有88%已出租，加权平均剩余租约期为10.3年。总投资价值为2200万美元，其中包括该公司按比例承担的1400万美元的合资企业债务。这项投资的第一年收益率预计约为5.2%。

第一季度处置活动和持有待售资产

2022年第一季度，该公司以约200万美元的价格出售了一栋面积为9997平方英尺的医疗办公楼，实现净亏损约20万美元。

截至2022年3月31日，该公司将一处面积为17213平方英尺的物业归类为待售物业。

资本活动

在2022年第一季度，该公司根据其在市场(ATM)计划发行了259,977股股票，加权平均价为18.93美元，净收益为490万美元。

已支付的股息

2022年3月18日，我们的董事会批准并宣布了截至2022年3月31日的季度每股普通股和运营单位0.23美元的现金分配。股息于2022年4月14日支付给普通股股东和截至2022年3月31日收盘时登记在册的OP单位持有人。

最近的收购和处置活动

自2022年第一季度以来，该公司完成了对一个医疗办公设施的收购，并处置了截至2022年3月31日被归类为持有待售的一处物业。该公司以大约640万美元的价格出售了这处房产，并确认了大约370万美元的销售净收益。

新奥尔巴尼医疗中心II-2022年4月26日，该公司完成了一项约2770万美元的投资，收购了位于俄亥俄州新奥尔巴尼的59233平方英尺的医疗办公设施。这座三层楼的建筑租赁了94.6%，加权平均剩余租期为7.8年，由20名医生组成的整形外科集团OrthoNeuro提供服务。这项投资的第一年收益率预计约为5.5%。

领导力团队晋升

我们很自豪地正式宣布，董事会已将马克·杜克斯提升为资产管理高级副总裁。自2016年以来，杜克斯先生一直领导我们资产管理团队的日常运营，帮助加强我们独特的文化，并与我们的医疗保健合作伙伴建立牢固的关系。他最近还宣誓就任国际建筑业主和经理协会(BOMA)主席和首席民选官员，这是商业房地产管理领域的最高荣誉之一。

获得IREM®CSP称号

公司自豪地宣布，它在2021年获得了十项新的®认证可持续物业认证，强化了公司不断扩大其环境、社会和治理实践的承诺。IREM®CSP是一项可持续发展认证计划，专注于通过绿色建筑表现来发挥杰出房地产管理的作用。Irem的可持续发展认证为物业提供了对资源效率和环境倡议的认可。自2019年以来，该公司总共获得了28个IREM CSP称号。

该公司预计将于2022年6月发布第三份环境、社会和治理(ESG)年度报告。该报告将详细说明该公司的ESG成就和朝着正在进行的ESG目标的进展。

电话会议信息

该公司已安排于2022年5月4日(星期三)上午10：00召开电话会议。ET讨论其截至2022年3月31日的第一季度的财务业绩和经营业绩。从美国国内拨打(877)407-0784，国际来电者拨打(201)689-8560，即可收听电话会议。参与者可以参考医生房地产信托第一季度收益电话会议或密码：13727959。电话会议还将通过只收听的网络直播收看，并可通过公司网站www.docreit.com的投资者关系栏目收听。电话会议的重播将于2022年5月4日下午1点开始。东部时间到2022年6月4日晚上11：59ET，拨打(844)512-2921(美国)或(412)3176671(国际)；密码：13727959。在活动结束后的一年内，投资者关系网站上还将播放网络直播的重播。从2022年5月4日开始，公司2022年第一季度的补充信息包将可通过公司网站的投资者关系部分的“补充”选项卡访问。

关于医生房地产信托基金

 

Doctors Realty Trust是一家自我管理的医疗房地产公司，旨在收购、有选择地开发、拥有和管理出租给医生、医院和医疗服务提供系统的医疗物业。该公司投资于房地产，这是提供高质量医疗保健不可或缺的部分。本公司通过UPREIT结构开展业务，其中其物业由特拉华州有限合伙企业(以下简称“经营合伙企业”)医生房地产有限责任公司直接或通过有限合伙企业、有限责任公司或其他子公司拥有。该公司是经营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2022年3月31日，该公司拥有OP单位约95.0%的股份。

鼓励投资者访问公司网站(www.docreit.com)的投资者关系部分，以获取更多信息，包括Form 10-K的年度报告、Form 10-Q的季度报告、Form 8-K的当前报告以及根据1934年《证券交易法》第13(A)或15(D)节提交或提交的报告的修正案、新闻稿、补充信息包和投资者介绍。我们网站上包含的信息不是本新闻稿的一部分，也不包含在本新闻稿中作为参考。

前瞻性陈述

 

本新闻稿包含根据1995年私人证券诉讼改革法的安全港条款修订的1933年证券法第27A条和1934年证券交易法第21E条所指的“前瞻性陈述”。前瞻性表述可通过使用诸如“预期”、“相信”、“预期”、“估计”、“计划”、“展望”、“继续”、“打算”和“项目”等词语来识别，以及预测或表明未来事件或趋势的其他类似表述，或者不是历史性事件的表述。这些前瞻性陈述可能包括公司的战略和运营计划、公司实现内部和外部增长的能力、未来展望、预期的现金回报、物业的上限利率或收益率、物业收购的预期完成情况、执行业务计划的能力、冠状病毒及其变种(包括达美航空和奥密克戎的变种和任何未来可能出现的变种)对公司业务的影响，以及新冠肺炎疫情对公司业务的影响。虽然前瞻性陈述反映了我们的真诚信念，但它们并不是对未来业绩的保证。前瞻性陈述不应被解读为对未来业绩或结果的保证，也不一定准确地说明将在什么时候或由什么时候实现这种业绩或结果。前瞻性陈述基于作出这些陈述时可获得的信息和/或管理层当时对未来事件的善意信念, 并受到风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能会导致实际业绩或结果与前瞻性陈述中表达或暗示的情况大不相同。这些前瞻性陈述会受到各种风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素并非本公司所知，其中许多不是本公司所能控制的，这可能会导致实际结果与此类陈述大不相同。这些风险和不确定性在公司向美国证券交易委员会(“委员会”)提交的文件中有更详细的描述，包括但不限于公司向委员会提交的年度和定期报告以及其他文件。除非法律要求，否则公司不承担在本新闻稿发布之日后更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。有关可能影响公司业绩、业绩或交易的因素的讨论，请参阅公司截至2021年12月31日的财政年度的Form 10-K年度报告第I部分第1A项(风险因素)。

资料来源：Doctors Realty Trust

医生房地产信托基金

简明综合损益表

(千，不包括每股和每股数据)(未经审计)

(1)包括可赎回非控股权益的金额。

医生房地产信托基金

简明综合资产负债表

(以千为单位，不包括每股和每股数据)

 

医生房地产信托基金

非公认会计准则计量的对账

(千，不包括每股和每股数据)(未经审计)

本新闻稿包括运营资金(FFO)、标准化FFO、标准化可分配资金(FAD)、净营业收入(NOI)、现金NOI、MOB同店现金NOI、房地产息税折旧及摊销前收益(EBITDARE)和调整后EBITDARE，这些都是非GAAP财务指标。就美国证券交易委员会规则G而言，非公认会计准则财务计量是对公司历史或未来财务业绩、财务状况或现金流量的数字计量，该计量不包括按照计算和列报的最直接可比财务计量中包含的金额，或受具有排除金额效果的调整的影响

在公司的经营报表、资产负债表或现金流量表(或同等报表)中采用公认会计原则，或包括被排除在如此计算和列报的最直接可比财务计量之外的金额，或需要进行具有纳入金额效果的调整。本新闻稿中使用的公认会计原则是指美国公认的会计原则。根据法规G的要求，我们已将非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标进行了对账。

 

我们相信，有关FFO的信息对股东和潜在投资者有帮助，因为它有助于了解我们物业的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，即假设房地产资产的价值随着时间的推移按比例递减。我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)建立的标准计算FFO。NAREIT将FFO定义为扣除OP单位持有人非控制权益前的净收益或亏损(根据GAAP计算)，不包括优先分配、出售可折旧经营财产的收益(或亏损)、折旧资产减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销(不包括递延融资成本的摊销)。我们的FFO计算包括我们在未合并的合资企业中所需调整的份额，可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有根据NAREIT定义计算FFO，或者与我们对NAREIT定义的解释不同。我们认为与FFO最直接可比的GAAP指标是净收入，包括折旧和摊销费用、房地产销售收益或损失、减值和非控股权益。在计算FFO时，我们去掉了这些项，因为在我们看来，它们并不代表我们的财产操作的结果。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，FFO应与我们财务报表中列报的净收入(根据公认会计准则确定)一起进行审查。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金, 不应被视为净收益或亏损(根据公认会计准则确定)的替代方案，作为衡量我们流动性的指标，并且不表明可用于我们的现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。

 

我们使用的是标准化FFO，它从FFO中剔除了衍生金融工具公允价值的净变化、递延融资成本的加速、或有对价公允价值的净变化以及其他正常化项目。我们的标准化FFO计算包括我们未合并的合资企业所需调整的我们份额，我们使用的术语标准化FFO可能无法与其他房地产公司相比，因为他们可能有不同的计算方法。标准化FFO不应被视为净收益或净亏损(根据GAAP计算)的替代方案，不应被视为我们财务业绩或经营活动现金流(根据GAAP计算)的指标，或我们流动性的指标，也不应指示可用于满足我们的现金需求的资金，包括我们的分配能力。标准化的FFO应结合其他GAAP测量进行审查。

 

我们定义了标准化FAD，这是一种非GAAP衡量标准，它不包括标准化FFO的非现金份额补偿费用、直线租金调整、收购的高于市场或低于市场的租赁和承担的债务的摊销、租赁激励的摊销、递延融资成本的摊销和贷款准备金调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中所占的份额。我们还对与租户改善和租赁佣金相关的经常性资本支出、卖方主租赁的现金支付和租金减免付款进行了调整，包括我们在未合并合资企业的所有必要调整中的份额。其他REITs或房地产公司可能使用不同的方法来计算标准化FAD，因此，我们的计算可能无法与其他REITs报告的计算结果进行比较。尽管我们对标准化FAD的计算可能无法与其他REITs的计算结果相比较，但我们相信，由于分析师、投资者和其他相关方在评估我们作为REIT的业绩时使用的频率，标准化FAD为我们的业绩提供了一个有意义的补充衡量标准。正常化的FAD不应被视为可归因于控制利息(根据公认会计准则计算)的净收益或亏损的替代方案，也不应被视为我们财务业绩的指标。标准化的FAD应结合其他GAAP测量进行审查。

NOI是一项非GAAP财务指标，定义为根据GAAP计算的净收益或亏损，该净收益或亏损是由我们的物业和其他投资组合在扣除一般和行政费用、折旧和摊销费用、利息支出、衍生金融工具公允价值的净变化、出售投资物业的损益和减值损失(包括我们在我们未合并合资企业的所有必要调整中应占的份额)产生的。我们相信，NOI为我们的经营资产的经营业绩提供了一个准确的衡量标准，因为NOI不包括某些与物业管理无关的项目。我们使用NOI一词可能无法与其他房地产公司相提并论，因为它们可能有不同的计算方法。

现金NOI是一种非GAAP财务指标，不包括NOI直线租金调整、在市场租赁之上和之下收购的摊销以及其他非现金和正常化项目，包括我们在未合并合资企业所有必要调整中的份额。其他非现金和正常化项目包括租赁激励摊销、贷款准备金调整、从卖方主租约收到的付款和租金减免以及公允变动等项目。

或有对价的价值。我们相信，现金NOI为我们的经营资产的经营业绩提供了一个准确的衡量标准，因为它排除了与物业管理无关的某些项目。此外，我们认为现金NOI是房地产业比较经营业绩的一个被广泛接受的衡量标准。我们使用现金NOI一词可能无法与其他房地产公司相提并论，因为其他公司可能有不同的计算方法。

MOB同店现金NOI是一项非GAAP财务指标，将前五个季度未持有的现金NOI资产、非MOB资产以及其他与同店物业投资组合无关的正常化项目排除在外。管理层认为暴徒同店现金NOI是一种补充措施，因为它允许投资者、分析师和公司管理层衡量无杠杆的房地产水平的经营业绩。我们使用术语暴徒同店现金NOI可能无法与其他房地产公司相比，因为这样的其他公司可能有不同的计算方法。

我们根据NAREIT制定的标准计算EBITDARE，并将EBITDARE定义为根据GAAP加上折旧和摊销、利息支出、出售投资物业的收益或损失以及减值损失计算的净收益或亏损，包括我们在未合并合资企业所有必需调整中的份额。我们定义了调整后的EBITDAre，它不包括EBITDAre中的非现金股份补偿费用、公允价值的非现金变动、追求成本、非现金无形摊销、投资活动的预计影响以及其他正常化项目。我们认为EBITDARE和调整后的EBITDAR是重要的衡量标准，因为它们提供了额外的信息，使管理层、投资者以及我们现有和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心经营业绩和我们的偿债能力。