立即释放

联系方式：

Stacy Slater

投资者关系部高级副总裁

800.468.7526                             

邮箱：stay.slater@brixmor.com

Brixmor Property Group公布2022年第一季度业绩

纽约，2022年5月2日-Brixmor Property Group Inc.(纽约证券交易所股票代码：BRX)(以下简称“Brixmor”或“公司”)今天公布了截至2022年3月31日的三个月的经营业绩。截至2022年和2021年3月31日的三个月，净收益分别为每股稀释后收益0.26美元和每股稀释后收益0.18美元。

截至2022年3月31日的三个月的主要亮点包括：

·签订了140万平方英尺的新租约和续签租约，可比空间的租金利差为18.1%，其中包括80万平方英尺

新租赁的英尺，可比空间的租金价差为35.9%

·实现总租赁占有率92.1%，主播租赁占有率94.4%，小店租赁占有率87.0%

◦租赁至计费入住率价差总计350个基点

◦已签署但尚未开始出租的总人口为270万平方英尺，年化基本租金为5,170万美元

·报告同一物业噪声增加8.4%

·报告NAREIT FFO为1.454亿美元，或稀释后每股0.49美元

·稳定了2810万美元的再投资项目，平均增量噪声收益率为10%，正在进行的再投资管道总计4.189亿美元，预期平均增量噪声收益率为9%

·完成了1.595亿美元的收购和6090万美元的处置

·获得标普全球评级的正面信用评级展望

后续活动：

·完成1.686亿美元的收购和1730万美元的处置

·修订和重述无担保信贷安排，将可用总金额增加到17.5亿美元，同时延长到期日并降低定价

·信用评级从惠誉评级上调至BBB-，展望为稳定

·将之前提供的2022年NAREIT稀释后每股FFO预期从1.86-1.95美元更新至1.88-1.95美元，并将2022年同一物业NOI增长预期从2.0%-4.0%更新至3.0%-4.5%

我们的增值平台推动的投资组合转型不仅体现在房地产层面，而且体现在我们所有的运营指标上，从流量趋势到强劲的租赁量和利差，到创纪录的资产负债率，到创纪录的小店入住率，再到噪声指数的根本增长，“首席执行官兼总裁评论道。而且，重要的是，我们的势头继续保持着强劲的远期租赁渠道，继续提供高增值的再投资项目，以及寻找令人兴奋的增值收购，进一步集中我们在核心市场的投资。“

金融亮点

净收入

·在截至2022年和2021年3月31日的三个月里，净收入分别为7950万美元，或每股稀释后收益0.26美元，和5240万美元，或每股稀释后收益0.18美元。

NAREIT FFO

·在截至2022年和2021年3月31日的三个月里，NAREIT FFO分别为1.454亿美元，或每股稀释后0.49美元，和1.305亿美元，或每股稀释后0.44美元。截至2022年和2021年3月31日的三个月的业绩包括影响FFO可比性的项目，包括诉讼和其他非常规法律费用、债务清偿损失、净额和交易费用，分别为(00万美元)或(稀释后每股0.00美元)和(310万美元)或(稀释后每股0.01美元)。

相同属性的噪声性能

·在截至2022年3月31日的三个月中，该公司报告同一物业噪声指数较2021年同期增长8.4%。

分红

·公司董事会宣布2022年第二季度的季度现金股息为每股普通股0.24美元(相当于每年0.96美元)。

·股息将于2022年7月15日支付给2022年7月5日登记在册的股东，除息日期为2022年7月1日。

投资组合和投资活动

提升价值的再投资机会

·在截至2022年3月31日的三个月内，该公司稳定了四个增值再投资项目，总净成本约为2810万美元，平均增量噪声收益率为10%，并增加了八个新的再投资项目。新增的项目包括三个锚地重新定位项目、一个地块开发项目和四个重建项目，估计总成本净额约为7,460万美元，预计平均增量噪声收益率为8%。

·截至2022年3月31日，流程管道中的增值再投资由54个项目组成，总估计净成本约为4.189亿美元，预期平均增量NOI收益率为9%。正在筹备中的项目包括16个锚地空间重新定位项目，总净估计成本约为7,370万美元，预计增量噪声收益率为7%-14%；13个地块发展项目，总净估计成本约为2,420万美元，预期平均增量噪声收益率为11%；以及25个重建项目，总净估计成本约为3.211亿美元，预期平均增量噪声收益率为9%。

·对最近的一个重新开发项目的深入审查，该项目突出了公司的再投资能力，纽敦村(费城-卡姆登-威尔明顿，宾夕法尼亚州-新泽西州-DE-MD MSA)，可通过以下链接找到：https://www.brixmor.com/blog/village-at-newtown-redevelopment-video.

·在领英上关注Brixmor，了解https://www.linkedin.com/company/brixmor.再投资项目的最新视频

收购

·在截至2022年3月31日的三个月内，该公司以1.595亿美元的总购买价收购了三个购物中心和一个现有物业地块，包括：

◦布雷亚网关(之前宣布)，位于加利福尼亚州布雷亚(洛杉矶-长滩-阿纳海姆，加利福尼亚州马萨诸塞州)。

◦植物园村(之前宣布)，位于德克萨斯州达拉斯(德克萨斯州达拉斯-沃斯堡-阿灵顿，德克萨斯州)。

◦Ravinia Plaza，一个101,800平方英尺的杂货店附近的购物中心，位于伊利诺伊州奥兰帕克(芝加哥-内珀维尔-埃尔金，伊利诺伊州伊利诺伊州)，2022年2月以2,600万美元的价格出售。Ravinia Plaza以高生产率的Whole Foods Market为基础，拥有与现有高调空置相关的诱人的短期租赁机会。这处房产位于西边三英里处

这是一个正在进行的重新开发项目，并补充了公司在市场上的14项其他资产，这些资产总计约350万平方英尺。

·2022年3月31日之后，该公司以1.686亿美元的总收购价格收购了三个购物中心，包括：

◦位于伊利诺伊州芝加哥市场(伊利诺伊州芝加哥-内珀维尔-埃尔金)的两个杂货店社区购物中心。这些收购补充了该公司在包括Ravinia Plaza在内的市场上的现有资产，以低于重置成本的价格收购，与最近的可比销售相比，价格具有吸引力，租户在该州各自门店的顶层表现出色，同时在该州两个人流量最大的露天零售中心以低于市场租金的价格进行收购。

▪Elmhurst Crossing，一个约348,000平方英尺的杂货店社区购物中心，位于伊利诺伊州埃尔姆赫斯特(伊利诺伊州芝加哥-内珀维尔-埃尔金)，2022年4月以7,510万美元的价格收购。Elmhurst Crossing拥有多个高表现的锚点，包括Whole Foods Market、Home和Kohl‘s，并拥有大量的价值创造机会，包括低于市场的就地租金和锚点重新定位以及潜在的致密化机会。该中心距离公司中西部地区办事处不到10英里，位于人口稠密、高度富裕的贸易区。

▪北河滨广场，一个约384,000平方英尺的杂货店锚定社区购物中心，位于伊利诺伊州北河滨(伊利诺伊州芝加哥-内珀维尔-埃尔金)，2022年4月以6,000万美元的价格收购。北河滨广场拥有5英里的人口密度，超过60万人，有几个备受瞩目的空置，有诱人的短期租赁机会，以及连锁领先的锚点，租金低于市场。主要租户包括百思买、Burlington、Kohl‘s和Petco，以及未来的Amazon Fresh。

◦West U Marketplace是一个约60,000平方英尺的杂货店附近的购物中心，位于公司位于德克萨斯州休斯敦(休斯顿-伍德兰-糖地，德克萨斯州)的Braes Heights Property and West区域办事处对面的一个密集而富裕的贸易区，2022年4月以3,350万美元的价格出售。West U Marketplace以高生产率的Whole Foods Market为基础，拥有低于市场的就地租金和重大的再销售机会。该物业补充了该公司在市场上的28项其他资产，总计近380万平方英尺，并将受益于该公司在贸易区的集群资产所产生的租赁和运营协同效应。

性情

·在截至2022年3月31日的三个月中，该公司通过出售五个购物中心和一个部分物业产生了约6090万美元的毛收入，其中包括60万平方英尺的可租赁总面积。

·2022年3月31日之后，该公司以1730万美元的总收益出售了两个购物中心和一个部分物业。

资本结构

·在截至2022年3月31日的三个月里，该公司通过其在市场上的股票发行计划，以每股25.49美元的平均价格出售了约170万股普通股，获得了约4440万美元的毛收入(不包括佣金)。截至2022年3月31日，根据在市场上的股权发行计划，仍有3.504亿美元的普通股可供发行。

·2022年4月28日，公司的经营合伙企业Brixmor Operating Partnership LP(“经营合伙企业”)修订并重述了其无担保信贷安排和3亿美元定期贷款(“贷款”)，将经营合伙企业的无担保信贷安排下的可用总金额从15.5亿美元增加到17.5亿美元，同时延长了贷款的到期日并降低了贷款定价。该等修订包括：(I)将于2026年6月30日到期的12.5亿元循环贷款承诺(“循环贷款”)(将先前到期日由2023年2月28日延长)及(Ii)延续定于2027年7月26日到期的现有3亿美元定期贷款(将先前到期日由2024年7月26日延长)及于2027年7月26日到期的新2亿元延迟提取定期贷款(统称“定期贷款”)。截至2022年5月2日，经营伙伴关系尚未从延迟提取定期贷款中提取任何金额。循环贷款机制包括两个为期六个月的延长到期选择权，行使这两个选择权须遵守惯例条件和支付延期承付款的费用。

◦适用于该贷款项下借款的利率已下调：(I)就循环贷款而言，经调整SOFR由伦敦银行同业拆息加110个基点下调至经调整SOFR加110个基点；及(Ii)就定期贷款而言，经调整SOFR由伦敦银行同业拆息加120个基点下调至经调整SOFR加120个基点。

◦这些设施具有与可持续性挂钩的定价部分，如果公司达到了经独立第三方评估核实的与减少温室气体排放有关的某些可持续性业绩目标，则适用的利差可以减少一到两个基点。

◦这些贷款包括手风琴功能，允许运营伙伴通过增加循环贷款承诺或增加总额高达1.5亿美元的定期贷款来增加贷款的总潜力，但须满足某些条件，包括获得额外的贷款人承诺以提供此类增加的金额。

制导

·该公司将之前提供的2022年NAREIT稀释后每股FFO预期从1.86-1.95美元上调至1.88-1.95美元，并将2022年同一物业NOI增长预期从2.0%-4.0%上调至3.0%-4.5%。

·对2022年同一物业NOI增长的预期包括：

基本租金为400-500个基点的◦贡献

◦减记被认为无法收回的收入(150个基点-100个基点)，基于总收入的100-60个基点的净准备金

来自所有其他行项目的◦贡献为50个基点

·对2022年NAREIT FFO的期望：

◦不考虑任何更多的租户转移到或离开收付实现制会计，这两者都可能导致直线租金收入的显著波动

◦不包括任何影响FFO可比性的额外项目，包括诉讼和其他非常规法律费用、债务清偿损失和交易费用，或任何一次性项目

·下表提供了公司2022年普通股股东应占净收益与NAREIT FFO的对账范围：

与Brixmor连接

·欲了解更多信息，请访问https://www.brixmor.com；。

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Https://www.youtube.com/user/Brixmor；上的◦YouTube和

·在领英上找到布里克斯莫，网址是https://www.linkedin.com/company/brixmor.

电话会议和补充信息

该公司将于美国东部时间2022年5月3日星期二上午10：00主持一次电话会议。若要参与，请在预定通话开始后15分钟内拨打877.705.6003(国内)或201.493.6725(国际)。电话会议还可以通过https://www.brixmor.com投资者专区的网络直播收看。电话会议的重播将在美国东部时间2022年5月17日午夜之前通过拨打844.512.2921(国内)或412.317.6671(国际)(密码：13727467)进行重播，或在2023年5月3日之前通过网络在https://www.brixmor.com的投资者部分收看。

该公司的补充披露将在https://www.brixmor.com的投资者部分公布。所有感兴趣的各方也可通过InvestorRelationship@brixmor.com或800.468.7526向本公司索取这些材料。

非GAAP业绩衡量标准

该公司提出的非公认会计准则业绩衡量标准如下。这些计量不应被视为净收益(按照公认会计原则计算)或其他公认会计原则财务指标的替代品或更有意义，也不应作为衡量流动性的经营活动现金流量(按照公认会计原则计算)的替代品或比其更有意义。非GAAP业绩衡量具有局限性，因为它们不包括影响运营的所有收入和支出项目，因此，应始终将其视为根据GAAP计算的财务结果的补充。本公司对这些非GAAP业绩衡量标准的计算在某些方面可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs提出的类似名称的衡量标准相比较。请投资者注意，这些非GAAP业绩衡量标准中不包括的项目与理解和处理财务业绩有关。这些非公认会计准则绩效指标与净收入的对账见附表。

NAREIT FFO

NAREIT FFO是一种补充的、非公认会计准则的业绩衡量指标，用于评估房地产公司的运营和财务业绩。NAREIT将FFO定义为根据公认会计准则计算的净收益(亏损)，不包括(I)与房地产有关的折旧及摊销，(Ii)出售若干房地产资产的损益，(Iii)控制权变动的损益，(Iv)减值减值若干房地产资产及实体内的投资减值，而减值直接归因于实体持有的应计折旧房地产价值的减少，及(V)未合并合营企业经调整后按相同基准计算以反映FFO。考虑到其作为房地产所有者和经营者的业务性质，本公司认为，NAREIT FFO对投资者衡量其经营和财务业绩是有用的，因为该定义不包括与公司经营和财务业绩无关或不能反映公司经营和财务业绩的净收入中所包括的项目，如与房地产有关的折旧和摊销，以及可能使经营和财务业绩的定期和同行分析更加困难的项目，如出售某些房地产资产的损益和某些房地产资产的减值减值。

相同的属性噪声

同一物业NOI是一种补充的、非公认会计准则的业绩衡量指标，用于评估房地产公司的经营业绩。同一物业NOI按物业总收入(基本租金、开支报销、被视为无法收回的收入调整、附属及其他租金收入、租金百分比及其他收入)减去物业直接营运开支(营运成本及房地产税)计算(使用两个期间内全部拥有的物业，不包括发展中物业及已建成但稳定不足一年的物业)。同一物业NOI不包括(I)公司层面的开支(包括一般及行政开支)、(Ii)租赁终止费用、(Iii)直线租金收入净额、(Iv)低于市价租赁的增值、扣除高于市价的租赁及租户诱因摊销后的净额、(V)直线地租开支，以及(Vi)与本公司专属自保保险公司有关的收入或开支。考虑到其作为房地产业主和经营者的业务性质，

公司认为，同一物业NOI对投资者衡量其物业组合的经营业绩是有用的，因为该定义不包括与公司物业的经营业绩无关或不能指示公司物业经营业绩的各种项目，例如折旧和摊销以及公司层面的费用(包括一般和行政费用)、租赁终止费、直线租金收入、净额、低于市价的租赁增加、高于市场的租赁和租户激励的摊销净额。及直线地租开支，因为它消除了因收购或处置物业或于报告期内稳定已建成的新发展物业而导致的NOI差异，因此为比较不同期间本公司房地产的经营表现提供了更一致的指标。

关于Brixmor Property Group

Brixmor(纽约证券交易所代码：BRX)是一家房地产投资信托基金(REIT)，拥有和运营高质量的全国性露天购物中心组合。其380个零售中心包括约6700万平方英尺的优质零售面积，位于现有的贸易区。该公司致力于拥有和运营购物中心，这些购物中心体现了布里克斯莫“成为我们所服务的社区的中心”的愿景，同时也是各种蓬勃发展的全国性、地区性和地区性零售商的大本营。Brixmor是超过5000家零售商的房地产合作伙伴，其中包括TJX公司、克罗格公司、Publix超市和Ross Stores。

布里克斯莫尔在提交给美国证券交易委员会的文件和新闻稿中，以及在公开电话会议、网络广播和其网站https://www.brixmor.com.的“投资者”页面上，向其投资者宣布重要信息该公司还使用社交媒体与其投资者和公众进行沟通，Brixmor在社交媒体上发布的信息可能被视为重要信息。因此，Brixmor鼓励投资者和其他对该公司感兴趣的人审查其在其网站和社交媒体渠道上发布的信息。

安全港语言

本新闻稿可能包含1933年证券法第27A节和1934年证券交易法第21E节所指的前瞻性陈述。这些陈述包括但不限于与公司对其业务表现、财务业绩、流动性和资本资源的预期有关的陈述，以及其他非历史陈述。您可以通过使用“展望”、“相信”、“预期”、“潜在”、“继续”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“项目”、“预测”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”或这些词语的负面版本或其他类似词语来识别这些前瞻性陈述。此类前瞻性声明会受到各种风险和不确定性的影响，包括在公司截至2021年12月31日的10-K年度报告中“前瞻性声明”和“风险因素”部分所描述的风险和不确定性，因为此类因素可能会在我们提交给美国证券交易委员会的定期报告中不时更新，这些文件可在美国证券交易委员会网站www.sec.gov上查阅。因此，存在或将存在重要因素，可能导致实际结果或结果与这些声明中指出的结果大相径庭。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与本新闻稿和公司提交给美国证券交易委员会的文件中包含的其他警示声明一起阅读。除非法律要求，否则公司不承担公开更新或审查任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。

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合并资产负债表
未经审计，以千美元计，不包括共享信息
															自.起						自.起
															3/31/22						12/31/21
			资产
						房地产
									土地						$	1,807,111					$	1,773,448
									建筑物和租户的改善						8,111,446						8,009,320
									在建工程						109,512						101,422
									租赁无形资产						544,836						544,224
															10,572,905						10,428,414
									累计折旧和摊销						(2,847,814)						(2,813,329)
						房地产，净值									7,725,091						7,615,085
						现金和现金等价物									31,567						296,632
						受限现金									8,817						1,111
						有价证券									19,315						20,224
						应收账款净额									239,856						234,873
						递延费用和预付费用，净额									144,401						143,503
						持有待售房地产资产									24,398						16,131
						其他资产									52,732						49,834
			总资产												$	8,246,177					$	8,377,393
			负债
						债务净额									$	5,010,568					$	5,164,518
						应付账款、应计费用和其他负债									461,951						494,529
			总负债												5,472,519						5,659,047
			权益
						普通股，面值0.01美元；核定3,000,000,000股；
									308,615,244 and 306,337,045 shares issued and 299,488,252 and 297,210,053
									流通股						2,995						2,972
						额外实收资本									3,269,719						3,231,732
						累计其他综合损失									(1,722)						(12,674)
						超过净收入的分配									(497,334)						(503,684)
			总股本												2,773,658						2,718,346
			负债和权益总额												$	8,246,177					$	8,377,393

合并业务报表
未经审计，千美元，每股金额除外
															截至三个月
															3/31/22						3/31/21
			收入
						租金收入									$	298,362					$	276,461
						其他收入									267						3,285
			总收入												298,629						279,746
			运营费用
						运营成本									34,796						31,385
						房地产税									41,640						42,888
						折旧及摊销									84,222						83,420
						房地产资产减值准备									4,590						1,467
						一般和行政									28,000						24,645
			总运营费用												193,248						183,805
			其他收入(费用)
						股息和利息									75						87
						利息支出									(47,322)						(48,994)
						出售房地产资产的收益									21,911						5,764
						债务清偿损失净额									—						(1,197)
						其他									(539)						770
			其他费用合计												(25,875)						(43,570)
			净收入												$	79,506					$	52,371
			每股普通股净收入：
						基本信息									$	0.27					$	0.18
						稀释									$	0.26					$	0.18
			加权平均股价：
						基本信息									298,528						297,110
						稀释									299,457						297,846

运营资金(FFO)
未经审计，千美元，每股金额除外
															截至三个月
															3/31/22						3/31/21
			净收入												$	79,506					$	52,371
						与房地产有关的折旧和摊销									83,190						82,455
						出售房地产资产的收益									(21,911)						(5,764)
						房地产资产减值准备									4,590						1,467
			NAREIT FFO												$	145,375					$	130,529
			稀释后每股NAREIT FFO												$	0.49					$	0.44
			加权平均稀释后已发行股份												299,457						297,846
			影响FFO可比性的项目
						诉讼和其他非常规法律费用									$	—					$	(1,831)
						债务清偿损失净额									—						(1,197)
						交易费用									(33)						(32)
			影响FFO可比性的项目总数												$	(33)					$	(3,060)
			影响FFO可比性的项目，每股净额												$	(0.00)					$	(0.01)
			更多披露
						直线租金收入，净额(1)									$	4,739					$	2,272
						低于市价的租约增加，扣除高于市价的租约摊销和租户诱因后的净额									2,044						984
						直线地租费用净额(2)									8						(46)
			宣布的每股股息												$	0.240					$	0.215
			宣布的股息												$	71,877					$	63,843
			股息支付率(占NAREIT FFO的百分比)												49.4		%				48.9		%
(1)包括截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月内与租户在现金和应计制会计基础之间转换相关的直线租金收入逆转和重建，分别为10万美元和160万美元。
(2)直线地租费用，净额计入综合经营报表的经营成本。

同质噪声分析
未经审计，以千美元计
															截至三个月
															3/31/22						3/31/21						变化
			同质噪声分析
			物业数量												360						360						—
			开出账单的百分比												88.5		%				87.7		%				0.8		%
			租赁百分比												92.0		%				90.8		%				1.2		%
			收入
						基本租金									$	201,784					$	194,191
						费用报销									61,867						60,463
						被认为无法收回的收入									2,103						(4,096)
						附属和其他租金收入/其他收入									5,622						4,485
						租金百分比									3,259						2,003
															274,635						257,046						6.8		%
			运营费用
						运营成本									(32,895)						(29,553)
						房地产税									(39,334)						(40,782)
															(72,229)						(70,335)						2.7		%
			相同的属性噪声												$	202,406					$	186,711					8.4		%
			噪声边际												73.7		%				72.6		%
			费用回收率												85.7		%				86.0		%
			对同一物业NOI性能的贡献百分比：
															变化						贡献百分比
						基本租金-不包括新冠肺炎租金延期(租赁修改)和租金减免									$	5,260					2.8		%
						基本租金-新冠肺炎租金延期(租约修改)和租金减免									2,333						1.3		%
						被认为无法收回的收入									6,199						3.3		%
						费用报销净额									(490)						(0.3)		%
						附属和其他租金收入/其他收入									1,137						0.6		%
						租金百分比									1,256						0.7		%
																					8.4		%
			将净收入与同一物业噪声进行对账
			相同的属性噪声												$	202,406					$	186,711
			调整：
						不同属性噪声									11,866						14,168
						租赁终止费									1,130						1,384
						直线租金收入，净额									4,739						2,272
						低于市价的租约增加，扣除高于市价的租约摊销和租户诱因后的净额									2,044						984
						直线地租费用净额									8						(46)
						折旧及摊销									(84,222)						(83,420)
						房地产资产减值准备									(4,590)						(1,467)
						一般和行政									(28,000)						(24,645)
						其他费用合计									(25,875)						(43,570)
			净收入												$	79,506					$	52,371