尊敬的股东们，

当固定收益市场出现40多年来最糟糕的季度表现时，你无处可藏，有时你团队的实力和经验是唯一有效的对冲。这就是我们对第一季度的坦率看法，也是为什么我们特别高兴能有利可图地退出。我们带着与第一季度相同的风险意识进入第二季度--即账面价值稳定和长期价值创造--但预计将更积极地利用我们强大的资本状况，因为在市场低迷的背景下出现了有吸引力的投资机会。25年来，雷德伍德一直致力于为我们的股东提供服务，并成功地驾驭市场和周期。

我们第一季度的GAAP收益为稀释后每股0.24美元，截至2022年3月31日，我们的GAAP账面价值为每股12.01美元，与2021年底的账面价值几乎持平。在支付了第一季度每股0.23美元的股息后，我们在本季度末拥有超过4亿美元的无限制现金和1.4亿美元的可用资本。这还没有考虑到我们通过运营业务在内部产生的持续净现金流，这一动态推动了我们最近的大部分增长。总而言之，我们抵押贷款银行业务的弹性，加上我们投资组合中又一个季度非常强劲的基本面信贷表现，导致了更广泛的住宅抵押贷款行业在其他方面不平衡的环境中的财务业绩。

2022年初明确的一点是，对于许多市场参与者来说，这将是重大转型的一年，如果不是投降的话。对通胀持续走高和供应链中断的预期现在是常态。这对市场情绪的影响是深远的。2021年第四季度开始的基准利率持续上调，导致美联储在3月份上调了联邦基金利率，这是自2019年以来的首次上调，许多市场观察人士预计，今年全年将总共加息9次。此外，美联储已发出信号，可能会开始减持其持有的机构抵押贷款支持证券(MBS)。作为参考，美联储在过去两年里将这一投资组合积累到2.7万亿美元，实际上成为了世界上最大的机构抵押贷款房地产投资信托基金。传统的30年期抵押贷款利率可能很快就会超过6%，这是十多年来的最高水平，随着投资者努力应对美联储将如何管理经济的下一次着陆，信贷市场仍然不稳定。

像这样具有挑战性的市场为我们提供了进一步差异化我们业务的重要机会，特别是在我们为Redwood定位新的增长篇章的时候。虽然我们的每一条业务都针对房地产市场的不同方面，但总的来说，Redwood为股东提供了一种全面且高度持久的非机构投资战略，无法轻易复制。

当我们评估投资者在当前市场的哪些地方能够产生强劲的风险调整后回报时，一个合乎逻辑的起点是期限较短的浮动利率贷款，这些贷款的票面利率随着利率的上升而重置得更高。这就是我们的商业目的贷款平台CoreVest继续闪耀的地方。我们提供的桥梁产品期限一般为12至18个月，面向修复单户或多户住宅单位以供出售或出租的住房投资者。该行业继续以火热的速度发展，因为翻新的，

美国各地的“交钥匙”住房徘徊在历史低点。我们第一季度的商业目的贷款(BPL)资金总额比2021年第四季度增长了25%，创下过桥贷款的纪录，这得益于多家庭过渡性贷款的强劲数量。我们的过渡性贷款计划的一个关键竞争优势是我们为市场提供了广泛的产品，从为改善单户住宅的投资者提供的小额贷款，到为专注于为出租或多户开发而建的赞助商提供更多定制的大型产品。

我们相信最好的还在后头。为了保持我们通过有机和合作伙伴关系实现增长的成功记录，我们最近宣布了一项最终协议，收购总部位于俄勒冈州的专注于单户和多户过桥贷款的专业贷款机构Riverend Lending(“Riverend”)。我们计划将Riverend整合到CoreVest中，带来了我们相信将立即增加到我们整个BPL平台的产品和地理足迹。Riverend的深度借款人网络也应该是销售和分销CoreVest现有旗舰产品的沃土。通过目前和以前的合资企业，我们的领导团队都熟知河湾公司的负责人，两个团队都对业务和文化的契合度感到兴奋。我们期待着在完成收购后正式欢迎河湾团队加入我们的平台，收购预计将于2022年第二季度完成，等待常规成交条件的满足。

除了BPL，消费性住房抵押贷款市场在第一季度占据了该行业的大部分头条新闻，但并不是所有的都是恭维的。美联储紧缩政策的后续影响导致抵押贷款利率在一个季度内上涨了约1.50%。就在美联储的重大刺激措施在2020年和2021年为许多发起人带来了创纪录的盈利能力的同时，美联储预期中的收紧政策也让这个年发行人规模达4万亿美元的行业黯然失色。

对发油能力的周期性修正是不可避免的，但它们实际上只说明了下游影响。市场参与者感受到的直接痛苦来自自去年11月以来数以千计的生产贷款，这些贷款锁定在消费者手中，利率远低于目前的市场水平。并不令人意外的是，机构MBS和非机构证券化的执行都受到了影响，因为投资者获得了重大的价格优惠，可以接受低于市场利率的陈年贷款库存。我们在2月中旬的第四季度财报电话会议上谈到了这种不可避免的调整，尽管我们不同寻常的庄严语气在当时似乎并不太有先见之明。

然而，值得注意的是，我们今天目睹的市场逆境仍然是发行人的盈利危机，而不是自有品牌证券化市场的流动性危机。我们以前说过，我们有能力比竞争对手更快地周转库存，从而为投资者提供更符合当前市场水平的现金流状况。在多年的英镑信贷表现和加强的结构性保护之后，投资者的广度很强，他们购买债券的能力仍然很高。我们帮助建立的这一基础使市场能够经受住最近的回调，并继续推动2022年非常强劲的发行水平。

可以说，我们对红木住宅业务的表现非常满意，我们怀疑这是多年来该行业最糟糕的季度之一。我们的策略在整个第一季度都是一致的，从2022年的第一次证券化开始，提前到1月初，然后不可避免地被其他发行者清理掉需要清理系统的低票面利率抵押贷款。到目前为止，我们的交易是今年以来同类交易中执行最好的。随着本季度的进展，我们继续减少贷款库存，这要归功于我们专注于保持最新的定价，在贷款处理时间方面领先于行业，并利用深入的整个贷款分销网络。

利用这种方法，我们能够继续竞争性地锁定贷款，而其他公司则退出市场，导致我们的住宅锁量仅比2021年第四季度下降了7%，而同期全行业预测的总降幅为25%。我们做到了这一点，同时将毛利率保持在接近我们长期历史区间的水平。我们的平台继续锁定与第一季度规模相称的贷款，但随着市场企稳，我们的定位是变得更加积极。

与所有利差产品一样，我们抵押贷款银行业务的销售利润率，特别是消费者住宅和单户租赁(“SFR”)贷款渠道的销售利润率，仍然受到第一季度困扰市场的利率和利差扩大的影响。然而，随着行业发端能力的修正和固定成本退出市场，利润率不可避免地出现回升，我们推出了一系列新产品和服务，旨在满足当今利率上升环境下投资者和消费者不断变化的需求。我们的BPL团队最近完成了一笔由短期租赁投资组合支持的首期定期贷款，我们预计这将使CoreVest处于有利地位，以满足越来越多进入短期租赁领域的投资者的需求。我们的Residential团队最近修改了我们扩大的信贷计划-包括增加了一个专注于个体户借款人的贷款计划-作为我们产品套件不断发展的一部分，以满足房主不断变化的需求。受4月份生效的高余额符合标准的抵押贷款和第二套住房贷款的修订后的GSE定价的刺激，我们仍处于有利地位，可以为可能流向PLS市场的大量新供应说话。随着信贷员不再能够依赖GSE再融资量，以及该行业正在进行适当的规模调整，我们将这些新产品视为通过提供信贷员可用于服务客户的额外选择来增加我们市场份额的关键途径。

正如我们第一季度的业绩和经济回报所表明的那样，最近的波动对Redwood账面价值的影响相对较小，主要是由于我们的投资组合多元化、低杠杆率和积极的风险管理。我们的投资组合继续以显著低于面值的净折价持有，并主要由利率敏感度较低的资产支持--过桥贷款、看涨保护SFR贷款和经验丰富的再履行住宅贷款，仅举几例。我们的账面价值往往更多地受到潜在信贷表现的影响，我们在第一季度看到了这一影响，因为总体违约率保持稳定。鉴于房屋净值不断上升，我们的住房信贷前景依然强劲，处于低位

失业和处于历史低位的住房库存。波动性导致进入点，我们将继续机会性地增加我们的投资组合，我们认为回报潜力很大。

作为我们主要业务线的补充，我们去年发起的超越周期性市场的战略已经开始结出硕果，这是再合适不过的了。我们的本土风险投资策略RWT Horizons已经开始提前为底线做出贡献，第一季度有两项规模较小的投资以高得多的估值完成了后续加薪。今年4月，我们早期的一家合作伙伴完成了新一轮融资，预计将为我们的投资带来约1000万美元的税前收益。根据公认会计原则，我们预计将把这一估值调整确认为我们第二季度收益的一部分。

总而言之，我们在第一季度完成了五项新的Horizons投资，所有投资都与我们的运营业务有直接联系，包括专注于改善核心流程和/或消费者体验。这使我们通过Horizon对18家公司进行了21项积极投资，目前部署了超过2500万美元。我们还看到，我们的两家Horizons投资组合公司在第一季度进行了合作，共同的目标是增强贷款支持的数字资产，这最终应该会提高透明度，并降低住宅贷款生命周期的摩擦成本。通过我们的生态系统连接公司以改变我们的市场一直是我们对Horizons愿景的核心原则，看到它在实践中发挥作用是令人兴奋的。最后，在4月初，我们任命了一名全职的Horizons首席投资官，这是朝着巩固这一战略作为我们统一平台的永久固定位置迈出的重要一步。自那以后，我们一直在继续招聘专门的内部资源，帮助寻找、投资、调查和报告我们未来的Horizons投资。

在即将进入第二季度之际，随着东欧的地面战争和高通胀继续推高基准利率，信贷利差扩大，金融市场的各个方面仍普遍存在高度焦虑。随着利率上升和再融资选择的消退，就地住宅贷款的预期寿命继续延长，而与此同时，由于融资成本上升和房屋库存持续低迷，导致全国房地产价格居高不下，消费者的估计住房购买力下降。我们认为，许多相关波动已经反映在市场定价水平上；例如，在某些情况下，机构和非机构MBS最近的交易水平都比我们在新冠肺炎疫情最严重时看到的还要糟糕。因此，当我们寻找有吸引力的切入点来部署资本时，我们意识到，对许多美国家庭来说，获得高质量的住房仍然是一个持续的挑战，如果不是令人望而却步的话。在这方面，我们的企业使命从未像现在这样重要，我们仍然高度参与我们的市场，拥有一支积极的员工队伍，在应对Covid疫情的持续影响的同时，继续受益于更多的面对面参与。

由于我们的股东和董事会的支持，所有这一切都是可能的。我们自豪地说，我们与股东的接触从未像现在这样强烈，包括最近围绕公司治理的拓展，以及Redwood在更广泛的关键环境、社会和治理(“ESG”)主题上的方法。根据这一方法，我们的董事会正在不断地

更新--这一过程包括让新董事上任，以及通过利益相关者的反馈进行继续教育和学习。虽然这是一个为Redwood带来新的专业知识、多样性和新视角的过程，但它也涉及董事的退休，这些董事在Redwood经历了经济和市场周期以及不断发展的住房金融格局时，为监督Redwood的长期战略发展提供了多年的模范服务。我们谨代表雷德伍德的领导团队，借此机会感谢两位即将退休的董事--雷德伍德独立董事会主席理查德·鲍姆和董事会治理与提名委员会独立主席杰弗里·佩罗--在雷德伍德尽心尽力地服务和领导。就我个人而言，我们感谢他们多年来为我们每个人提供的指导、建议和投入。我们所有人都从他们的经验和建议中受益，我们祝贺他们两人在今年5月股东年会结束后按计划退休。

感谢您的持续支持。

读者须知

我们向证券交易委员会提交年度报告(Form 10-K)和季度报告(Form 10-Q)。这些文件、我们的红木评论演示文稿和我们的收益新闻稿根据公认会计原则(GAAP)提供了有关红木和我们的财务业绩的信息。这些文件，以及关于我们业务的信息和我们在本出版物和其他出版物中使用的术语表，可通过我们的网站www.redwood trust.com获得。我们鼓励您审阅这些文档。在本文件中，除了我们的GAAP结果外，我们还可能介绍某些非GAAP衡量标准。当我们提出非GAAP计量时，我们在《红木评论》尾注的非GAAP计量部分提供了该衡量标准的描述，并与可比GAAP衡量标准进行了协调，该部分可在我们的网站www.redwood trust.com的“投资者关系”部分的“财务”下找到。本文中提及的“红木”、“公司”、“我们”、“我们”和“我们”包括红木信托公司及其合并的子公司。请注意，由于我们通常将表格中的数字四舍五入为百万，因此除每股金额外，有些数字可能因四舍五入而不够。除非另有说明，否则“第一季度”指的是截至2022年3月31日的季度，“第四季度”指的是截至2021年12月31日的季度。

前瞻性陈述

这封股东信函可能包含符合1995年《私人证券诉讼改革法》安全港条款的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性。我们的实际结果可能与我们的预期、估计和预测不同，因此，您不应依赖这些前瞻性陈述作为对未来事件的预测。前瞻性陈述不是历史性的，可以通过“预期”、“估计”、“将”、“应该”、“期望”、“相信”、“打算”、“寻求”、“计划”、“可能”以及类似的表述或其否定形式，或通过提及战略、计划、目标或意图来识别。这些前瞻性陈述会受到风险和不确定因素的影响，其中包括我们在Form 10-K年度报告“风险因素”中描述的风险和不确定因素。可能导致实际结果与预测结果大不相同的其他风险、不确定因素和因素如下所述，并可能不时在我们提交给证券交易委员会的报告中描述，包括Form 10-K、10-Q和8-K报告。我们没有义务更新或修改前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。除其他外，关于以下主题的陈述具有前瞻性：我们关于红木的业务战略和战略重点的陈述，与我们对2022年和未来几年的财务前景和预期有关的陈述，关于我们可用资本和从内部和资本市场筹集额外资本的陈述, 以及与我们的业务和财务结果相关的待定业务活动和预期及估计的其他陈述。有关本股东信函中前瞻性陈述的更多细节以及可能影响我们2022年实际业绩的重要因素，请参阅红木评论“前瞻性陈述”的标题，可在我们的网站www.redwood trust.com的“投资者关系”部分的“财务”部分找到。