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卡姆登财产信托公司公布2022年第一季度经营业绩


德克萨斯州休斯敦(2022年4月28日)-Camden Property Trust(纽约证券交易所股票代码：CPT)(以下简称“公司”)今天公布了截至2022年3月31日的三个月的经营业绩。截至2022年3月31日止三个月的普通股股东应占净收益(“EPS”)、营运资金(“FFO”)及营运经调整资金(“AFFO”)详列如下。每股收益与FFO的对账包含在本新闻稿所附的财务表格中。

截至三个月
3月31日
每股稀释后股份20222021
易办事$0.76$0.31
FFO$1.50$1.24
AFFO$1.37$1.12

季度增长序贯增长
相同的属性结果1Q22 vs. 1Q211Q22 vs. 4Q21
收入11.1%2.6%
费用3.8%6.3%
净营业收入(“NOI”)15.5%0.6%


相同的属性结果1Q221Q214Q21
入住率97.1%95.9%97.1%

对于2022年，该公司将相同的物业社区定义为自2021年1月1日以来全资拥有和稳定的社区，不包括正在重新开发的社区和持有出售的物业。净收益与NOI和同一物业NOI的对账包括在本新闻稿所附的财务表格中。


营运统计--同一物业组合
新租约和续约数据-签署日期(1)
2022年4月*2021年4月1Q221Q21
新租金率14.7%4.5%15.8%(1.0)%
续订费率14.1%4.8%13.2%3.3%
调和率14.4%4.6%14.4%1.0%
新租赁和续约数据-生效日期(2)
2022年4月*2021年4月1Q221Q21
新租金率14.8%1.7%16.1%(2.6)%
续订费率13.2%3.1%14.1%2.8%
调和率14.0%2.3%15.1%(0.1)%

*截至2022年4月24日的数据
(1)签约时同一物业的新租约及续租率与到期租赁率的平均变动。
(2)生效时同一物业的新租赁率及续租率与到期租赁率的平均变动。

1


入住率和营业额数据2022年4月*2021年4月1Q221Q21
入住率96.9%96.5%97.1%95.9%
年化总营业额39%47%41%45%
年化净营业额35%37%36%35%

*截至2022年4月24日的数据

发展活动
在本季度，佛罗里达州奥兰多的卡姆登湖尤拉的租赁已经完成，加利福尼亚州圣地亚哥的卡姆登希尔克雷斯特的租赁仍在继续。

发展社区--已完成建设和正在出租的项目(百万美元)
总计总计租赁百分比
社区名称位置住家成本as of 4/24/2022
卡姆登山顶加利福尼亚州圣地亚哥132$90.855 %

发展社区-正在建设(百万美元)
总计总计租赁百分比
社区名称位置住家估算成本as of 4/24/2022
卡姆登·巴克海德佐治亚州亚特兰大366 $163.581 %
卡姆登大西洋佛罗里达州普兰登269 100.0
卡姆登·坦佩二世亚利桑那州坦佩397 115.0
野田佳彦北卡罗来纳州夏洛特387 105.0
卡姆登·达勒姆(Camden Durham，a)
北卡罗来纳州达勒姆420 145.0
总计1,839$628.5

(A)经修订的项目范围现包括另外66个在土地上发展的公寓住宅。

购置/处置活动
在本季度，卡姆登在德克萨斯州里士满收购了一块15.9英亩的地块，用于未来的开发。季度结束后，该公司收购了北卡罗来纳州夏洛特市的两块地块，总占地面积为42.6亩，用于未来的发展。

该公司还在本季度以约7190万美元的价格出售了位于马里兰州拉戈的一个拥有245套公寓的住宅社区。

2022年4月，Camden以约11亿美元的现金对价购买了两只可自由支配基金剩余的68.7%所有权权益，这是根据我们假设的约5.14亿美元的现有有担保抵押贷款债务进行调整后的，这些债务仍未偿还。该公司现在拥有7247套公寓住宅的100%权益。

资本市场交易
在本季度，该公司通过其在市场上的股票发行计划发行了159,368股普通股，平均价格为每股165.01美元，净收益总额约为2,620万美元。在季度末之后，卡姆登通过公开发行股票发行了290万股普通股，获得了约4.903亿美元的净收益。该公司利用净收益减少了其9亿美元无担保信贷额度下的借款。

流动性分析
截至2022年3月31日，卡姆登拥有约15亿美元的流动性，其中包括约11亿美元的现金和现金等价物，以及其无担保信贷安排下的3.854亿美元可用资金。于季度末后，本公司动用手头所有现金，为收购上述两只全权基金余下的68.7%所有权权益提供资金。截至季度末，根据现有的全资开发渠道，该公司还有1.823亿美元可供融资，而且在22年第三季度之前没有预定的债务到期日。

2


盈利指引
Camden基于对公寓市场和总体经济状况的当前和预期看法，更新了2022年的收益指引，并提供了2022年第二季度的指引，详情如下。预期每股收益不包括未于季度末完成的房地产交易的收益。

2Q2220222022年中间价
每股稀释后股份射程射程当前之前变化
易办事$0.09 - $0.13$1.25 - $1.49$1.37$1.80$(0.43)
FFO$1.60 - $1.64$6.39 - $6.63$6.51$6.24$0.27
20222022年中间价
同样的房地产增长射程当前之前变化
收入9.50% - 11.00%10.25%8.75%1.50%
费用3.70% - 4.70%4.20%3.00%1.20%
噪音12.50% - 15.00%13.75%12.00%1.75%

卡姆登打算每季度向市场更新其收益指引。有关公司2022年财务展望的更多信息以及预期每股收益与预期FFO的对账包含在本新闻稿所附的财务表格中。

电话会议
2022年4月29日星期五美国东部时间上午10：00
国内拨入号码：(888)317-6003；国际拨入号码：(412)317-6061
密码：2141538
网络直播：https://services.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=72CIXemn

公司强烈鼓励感兴趣的各方通过网络直播加入电话会议，以便观看任何相关的视频、幻灯片演示等。拨入电话线将保留给计划在电话会议的问答环节向管理层提出问题的经认可的分析师和投资者。

欲了解更多财务信息，请访问公司网站收益新闻稿下的投资者部分，或致电卡姆登公司投资者关系部，电话：(713)354-2787。

前瞻性陈述
除历史信息外，本新闻稿还包含联邦证券法规定的前瞻性陈述。这些陈述是基于对卡姆登所在的行业和市场的当前预期、估计和预测
经营，管理层的信念，以及管理层做出的假设。前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，涉及某些难以预测的风险和不确定性。可能导致公司实际结果或业绩与前瞻性陈述中预期的大不相同的因素在卡姆登公司提交给美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)的10-K表格年度报告和其他文件中的“风险因素”标题下进行了描述。今天新闻稿中的前瞻性陈述代表了管理层在本新闻稿发表时的当前观点，公司没有义务因后续事件而更新或补充这些陈述。

关于卡姆登
卡姆登房地产信托公司是标准普尔500指数成份股公司之一，是一家主要从事多户公寓社区的所有权、管理、开发、再开发、收购和建设的房地产公司。卡姆登在美国拥有170处房产的权益，并运营着包含58,055套公寓的房产。在目前正在开发的5个物业完成后，该公司的投资组合将增加到175个物业的59,894套公寓住宅。卡姆登连续15年被《财富》杂志评为最适合为®工作的百家公司之一，最近的排名为第26位。

欲了解更多信息，请致电(713)354-2787与卡姆登公司投资者关系部联系，或访问我们的网站：camdenliving.com。
3

卡姆登经营业绩
(以千为单位，每股除外)
(未经审计)
截至3月31日的三个月，
20222021
运行数据
财产收入(A)
$311,359$267,568
物业费
物业运维70,437 63,479 
房地产税39,873 37,453 
财产费用合计110,310 100,932 
非财产性收入
费用和资产管理2,450 2,206 
利息和其他收入2,131 332 
递延薪酬计划的收益/(亏损)(7,497)3,626 
非财产收入/(损失)合计(2,916)6,164 
其他费用
物业管理7,214 6,124 
费用和资产管理1,175 1,132 
一般和行政14,790 14,222 
利息24,542 23,644 
折旧及摊销113,138 93,141 
递延薪酬计划的费用/(福利)(7,497)3,626 
其他费用合计153,362 141,889 
出售经营性财产的收益36,372 — 
合营企业收入中的权益3,048 1,914 
所得税前持续经营所得84,191 32,825 
所得税费用(590)(352)
净收入83,601 32,473 
分配给非控股权益的收入减少(2,856)(1,126)
普通股股东应占净收益$80,745 $31,347 
综合全面收益表
净收入$83,601$32,473
其他综合收益
现金流量套期保值活动净亏损、先前服务费用和退休后债务净亏损的重新分类369 373 
综合收益83,970 32,846 
分配给非控股权益的收入减少(2,856)(1,126)
普通股股东应占全面收益$81,114 $31,720 
每股数据
普通股每股总收益-基本$0.77 $0.31 
每股普通股总收益-稀释后0.76 0.31 
已发行普通股加权平均数：
基本信息105,336 99,547 
稀释106,152 99,621 

(A)我们选择将租赁和非租赁部分合并，从而在我们的综合收益表和综合收益表中将租金收入作为一个单独的项目列报。在截至2022年3月31日的三个月内，我们确认了3.114亿美元的物业收入，其中包括约2.77亿美元的租金收入和约3440万美元的根据合同条款收到的被视为我们租赁合同中非租赁组成部分的其他服务的金额。相比之下，截至2021年3月31日的三个月确认的物业收入为2.676亿美元，其中包括约2.358亿美元的租金收入和约3180万美元的根据合同条款收到的被视为我们租赁合同中非租赁部分的其他服务的金额。截至2022年和2021年3月31日的三个月，与向居民提供公用事业回扣相关的收入分别为830万美元和770万美元。


注：请参阅以下页面，了解本文件中提出的所有非公认会计准则财务指标的定义和对账。
4

卡姆登运营资金
(以千为单位，每股和财产数据额除外)
(未经审计)
截至3月31日的三个月，
20222021
运营资金
普通股股东应占净收益$80,745 $31,347 
房地产折旧及摊销110,537 90,707 
对未合并的合资企业的调整2,709 2,599 
分配给非控制性权益的收入2,856 1,126 
出售经营性财产的收益(36,372)— 
运营资金$160,475 $125,779 
减去：经常性资本化支出(A)
(14,251)(12,680)
调整后的运营资金$146,224 $113,099 
每股数据
运营资金--稀释$1.50 $1.24 
调整后的运营资金--摊薄1.37 1.12 
宣布的每股普通股分配0.94 0.83 
已发行普通股加权平均数：
FFO/AFFO-稀释107,025 101,341 
属性数据
总营业财产(期末)(B)
170 167 
营业物业中的营业公寓住宅总数(期末)(B)
58,055 56,851 
营业公寓住宅总数(加权平均值)50,935 49,439 




(A)帮助保持我们社区的价值和功能所需的资本支出。

(B)包括合营企业及持有以供出售的物业(如有的话)。

注：请参阅以下页面，了解本文件中提出的所有非公认会计准则财务指标的定义和对账。
5

卡姆登资产负债表
(单位：千)
(未经审计)
3月31日，
2022		十二月三十一日，
2021		9月30日，
2021		6月30日，
2021		3月31日，
2021
资产
按成本价计算的房地产资产
土地$1,343,209 $1,349,594 $1,317,431 $1,285,634 $1,233,937 
建筑物和改善措施8,651,674 8,624,734 8,536,620 8,288,865 7,863,707 
9,994,883 9,974,328 9,854,051 9,574,499 9,097,644 
累计折旧(3,436,969)(3,358,027)(3,319,206)(3,219,085)(3,124,504)
经营性房地产净资产6,557,914 6,616,301 6,534,845 6,355,414 5,973,140 
正在开发的物业，包括土地488,100 474,739 428,622 443,100 541,958 
对合资企业的投资13,181 13,730 17,788 18,415 18,800 
房地产总资产7,059,195 7,104,770 6,981,255 6,816,929 6,533,898 
应收账款-附属公司13,258 18,664 18,686 19,183 19,502 
其他资产，净额(A)
254,763 234,370 252,079 241,687 213,126 
现金和现金等价物1,129,716 613,391 428,226 374,556 333,402 
受限现金5,778 5,589 5,321 4,762 4,105 
总资产$8,462,710 $7,976,784 $7,685,567 $7,457,117 $7,104,033 
负债和权益
负债
应付票据
不安全$3,671,309 $3,170,367 $3,169,428 $3,168,492 $3,167,557 
应付账款和应计费用169,973 191,651 191,648 155,057 159,111 
应计房地产税36,988 66,673 88,116 66,696 33,155 
应付分配100,880 88,786 87,919 86,689 84,282 
其他负债(B)
197,021 193,052 194,634 193,975 185,852 
总负债4,176,171 3,710,529 3,731,745 3,670,909 3,629,957 
权益
实益权益普通股1,127 1,126 1,114 1,098 1,070 
额外实收资本5,396,267 5,363,530 5,180,783 4,953,703 4,588,056 
超过普通股股东应占净收益的分配(848,074)(829,453)(954,880)(897,761)(842,628)
国库股(329,521)(333,974)(334,066)(334,161)(335,511)
累计其他综合损失(C)
(3,370)(3,739)(4,266)(4,638)(5,010)
总普通股权益4,216,429 4,197,490 3,888,685 3,718,241 3,405,977 
非控制性权益70,110 68,765 65,137 67,967 68,099 
总股本4,286,539 4,266,255 3,953,822 3,786,208 3,474,076 
负债和权益总额$8,462,710 $7,976,784 $7,685,567 $7,457,117 $7,104,033 
(A)包括下列递延费用净额：$693 $969 $1,336 $1,655 $2,031 
(B)包括下列递延收入：$384 $334 $208 $232 $256 
(C)是退休后债务的未实现净亏损和未摊销先前服务费用，以及现金流对冲活动的未实现净亏损。
6

卡姆登非公认会计准则财务衡量标准
定义与对账
(以千为单位，每股除外)
(未经审计)

本文件包含管理层认为在评估股权REIT业绩时有用的某些非GAAP财务指标。卡姆登对非GAAP财务指标的定义和计算可能与其他REITs使用的不同，因此可能不具有可比性。非公认会计准则财务指标不应被视为衡量我们经营业绩的净收入的替代指标，也不应被视为衡量我们流动性的经营活动提供的净现金的替代指标。

FFO

全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)目前将FFO定义为净收益(根据美国公认会计原则(“GAAP”)计算)，不包括与房地产有关的折旧和摊销、出售某些房地产资产(可折旧房地产)的收益(或亏损)、某些房地产资产的减值(可折旧房地产)、控制权变更的损益，以及未合并合资企业在相同基础上反映FFO的调整。我们对摊薄FFO的计算还假设了所有潜在摊薄证券的转换，包括某些可转换为普通股的非控股权益。我们认为FFO是一种适当的经营业绩补充指标，因为通过剔除可折旧房地产处置的损益和折旧，FFO可以帮助比较一家公司不同时期或不同公司的房地产投资的经营业绩。普通股股东应占净收益与FFO的对账如下：

调整后的FFO

除FFO外，我们还计算调整后FFO(“AFFO”)作为衡量经营业绩的补充指标。AFFO是利用FFO减去经常性资本支出来计算的，经常性资本支出是帮助保持我们社区的价值和功能所必需的。我们对经常性资本支出的定义可能与其他REITs不同，不能保证我们计算这一指标的基础与其他REITs相当。FFO与AFFO的对账如下：
截至3月31日的三个月，
20222021
普通股股东应占净收益$80,745 $31,347 
房地产折旧及摊销110,537 90,707 
对未合并的合资企业的调整2,709 2,599 
分配给非控制性权益的收入2,856 1,126 
出售经营性财产的收益(36,372)— 
运营资金$160,475 $125,779 
减去：经常性资本化支出(14,251)(12,680)
调整后的运营资金$146,224 $113,099 
已发行普通股加权平均数：
稀释后的每股收益106,152 99,621 
FFO/AFFO稀释107,025 101,341 
截至3月31日的三个月，
20222021
每股普通股总收益-摊薄$0.76 $0.31 
房地产折旧及摊销1.02 0.89 
对未合并的合资企业的调整0.03 0.03 
分配给非控制性权益的收入0.03 0.01 
出售经营性财产的收益(0.34)— 
每股普通股FFO-稀释后$1.50 $1.24 
减去：经常性资本化支出(0.13)(0.12)
每股普通股AFFO-稀释后$1.37 $1.12 













7

卡姆登非公认会计准则财务衡量标准
定义与对账
(以千为单位，每股除外)
(未经审计)

预期的FFO

预期FFO以与历史FFO一致的方法计算，并被认为是与预期每股普通股收益(EPS)相比，预期经营业绩的适当补充衡量标准。指引不包括截至本季度结束时未售出的房地产交易的收益(如有)，原因是物业处置的时间和程度不确定，以及由此产生的销售收益/亏损。稀释每股收益与稀释后每股预期FFO的对账如下：
2Q22射程2022射程
低高低高
预期每股普通股收益-稀释后$0.09 $0.13 $1.25 $1.49 
预期房地产折旧和摊销1.50 1.50 5.38 5.38 
未合并合资企业的预期调整— — 0.03 0.03 
分配给非控制性权益的预期收入0.01 0.01 0.07 0.07 
出售经营性物业的报告(收益)— — (0.34)(0.34)
预期每股FFO-稀释后$1.60 $1.64 $6.39 $6.63 
注：本表包含前瞻性陈述。请参阅本文件前面有关前瞻性陈述的段落。

净营业收入(NOI)

公司对NOI的定义是：财产收入减去财产运营和维护费用减去房地产税。NOI在补编第12页的财产NOI明细表的组成部分中有进一步的详细说明。本公司认为经营业绩指数是普通股股东应占净收益的适当补充指标，因为它反映了我们社区的经营业绩，而没有分配公司层面的物业管理间接费用或一般及行政成本。普通股股东应占净收益与净营业收入的对账如下：
截至3月31日的三个月，
20222021
净收入$83,601 $32,473 
减去：手续费和资产管理收入(2,450)(2,206)
减去：利息和其他收入(2,131)(332)
减去：递延薪酬计划的收入/(亏损)7,497 (3,626)
另加：物业管理费7,214 6,124 
另加：手续费和资产管理费1,175 1,132 
另加：一般和行政费用14,790 14,222 
另加：利息支出24,542 23,644 
加：折旧及摊销费用113,138 93,141 
加上：递延薪酬计划的费用/(福利)(7,497)3,626 
减去：出售经营性物业的收益(36,372)— 
减去：合资企业收入中的权益(3,048)(1,914)
另加：所得税支出590 352 
噪音$201,049 $166,636 
“同一财产”社区$181,278 $156,996 
非“同一财产”社区16,677 5,286 
开发和租赁社区915 21 
其他2,179 4,333 
噪音$201,049 $166,636 















8

卡姆登非公认会计准则财务衡量标准
定义与对账
(以千为单位，每股除外)
(未经审计)

调整后的EBITDA

经调整的EBITDA由本公司定义为扣除利息、税项、折旧及摊销前的收益，包括非持续经营业务的净营业收入，不包括合营企业的股权(收入)亏损、出售未合并合营企业权益的(收益)亏损、收购合营企业控股权的收益、出售包括土地在内的经营性物业的收益、提前偿还债务的亏损，以及分配给非控股权益的收益(亏损)。本公司认为，调整后的EBITDA是普通股股东应占净收益的适当补充指标，因为它代表非现金折旧前的收益和债务成本，不包括财产处置的收益或损失。年化调整后EBITDA为当期报告的调整后EBITDA乘以4的季度业绩。调整后的EBITDA中普通股股东应占净收益的对账如下：
截至3月31日的三个月，
20222021
普通股股东应占净收益$80,745 $31,347 
另加：利息支出24,542 23,644 
加：折旧及摊销费用113,138 93,141 
加上：分配给非控股权益的收入2,856 1,126 
另加：所得税支出590 352 
减去：出售经营性物业的收益(36,372)— 
减去：合资企业收入中的权益(3,048)(1,914)
调整后的EBITDA$182,451 $147,696 
年化调整后EBITDA$729,804 $590,784 



净债务与年化调整后EBITDA之比

该公司认为，净债务与年化调整后EBITDA之比是评估资产负债表杠杆的适当补充指标。本公司将净负债定义为期内总债务的月平均余额减去期内现金及现金等价物的月平均余额。下表对平均总债务与净债务进行了核对，并计算了以下期间调整后EBITDA的比率：

净债务：
的平均每月余额
截至3月31日的三个月，
20222021
无担保应付票据$3,337,661 $3,167,246 
债务总额3,337,661 3,167,246 
减去：现金和现金等价物(690,159)(289,901)
净债务$2,647,502 $2,877,345 
净债务与年化调整后EBITDA之比：
截至3月31日的三个月，
20222021
净债务$2,647,502 $2,877,345 
年化调整后EBITDA729,804 590,784 
净债务与年化调整后EBITDA之比3.6x4.9x










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