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MAA报告2022年第一季度业绩

亚洲网田纳西州日耳曼敦2022年4月27日电中美公寓社区公司(纽约证券交易所市场代码：MAA)今天公布了截至2022年3月31日的季度经营业绩。

FFO和Core FFO与MAA普通股股东可获得的净收入的对账，以及对FFO和Core FFO组成部分的扩展讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。稀释后的每股FFO和稀释后的核心FFO包括稀释后的普通股和单位。

董事长兼首席执行官埃里克·博尔顿说：“第一季度的业绩超出预期。对公寓住房的持续强劲需求正在支撑租金稳健增长、高入住率和低居民流动率。我们整个投资组合的租赁流量继续加速，我们将强劲的定价势头带入繁忙的夏季租赁季节。我们预计租赁条件将保持非常有利的状态，因此，我们提高了对今年核心FFO增长的预期。“

2022年第一季度亮点

同店投资组合经营业绩

为了确保与前几个时期的报告具有可比性，同一商店投资组合包括由MAA拥有并在前一年年初稳定下来的物业。

2022年第一季度与前一年同期相比的Same Store Portfolio结果摘要如下：

2022年第一季度的Same Store Portfolio运营统计汇总如下：

与之前的租约相比，2022年第一季度生效的租约的同一商店组合租赁定价，对新迁入居民的租约增加了16.1%，续订租约增加了17.5%，这使得在混合基础上的新租约和续订租约都增加了16.8%。

包括Same Store NOI在内的NOI与MAA普通股股东可用的净收入的对账，以及对NOI组成部分的扩展讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。

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开发和租赁活动

以下是截至2022年第一季度末MAA在建发展社区的摘要(单位：千美元)：

这些社区的预期平均稳定噪声产生率为5.7%。在2022年第一季度，MAA为现有和已完成项目提供了4280万美元的成本，包括与位于科罗拉多州丹佛市场和佛罗里达州坦帕市场的地块有关的开发前活动。

2022年第一季度，MAA完成了MAA Westglenn和MAA Park Point的建设，这些公寓社区进入了MAA的租赁组合。截至2022年第一季度末，MAA出租社区的总单位、成本和平均实际占有率摘要如下(以千美元为单位)：

物业重建及搬迁活动

截至2022年第一季度末，MAA的室内重建计划和智能家居技术倡议摘要如下：

自该计划启动以来，截至2022年3月31日，MAA已在其公寓社区组合中的58,000多个单元完成了智能家居技术(单元进入锁、灯光和恒温器的移动控制以及泄漏监测)的安装。

在2022年第一季度，MAA继续其物业重新定位计划，以升级和重新定位选定公寓社区的便利设施和公共区域。该计划包括有针对性的计划，将这些物业的所有单元搬到更高的租金上，预计这将带来平均8%的成本收益。在截至2022年3月31日的三个月里，为2021年该计划选定的物业的工作仍在继续。在截至2022年3月31日的三个月里，MAA在这个项目上花费了380万美元。

收购活动

2022年3月，MAA收购了位于科罗拉多州丹佛市的一块4英亩的地块，用于未来的开发。MAA预计将在未来18至24个月内在目前拥有或签订合同的4至6块地块上开始多户开发项目。

资本支出

MAA公司2022年第一季度的资本支出和可用资金(FAD)摘要如下(以百万美元计，不包括每股数据)：

FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD与MAA普通股股东可获得的净收入的对账，以及对FFO、Core FFO、Core AFFO和FAD组成部分的深入讨论，可以在本新闻稿的后面部分找到。

资产负债表和融资活动

截至2022年3月31日，MAA在MAALP的无担保循环信贷安排下拥有10亿美元的现金和可用能力。MAALP指的是中美公寓，L.P.，这是MAA的经营伙伴关系。

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2022年第一季度普通股和非控股权益的股息和分配为1.289亿美元，而去年同期为1.214亿美元。

截至2022年3月31日的资产负债表要点摘要如下(以十亿美元为单位)：

调整后的EBITDARE与净收入的对账以及净债务与无担保应付票据和担保应付票据的对账，以及对调整后EBITDAre的组成部分和净债务的更多讨论可以在本新闻稿的后面部分找到。

宣布连续第113个季度普通股分红

MAA宣布了其连续第113个季度的普通股股息，将于2022年4月29日支付给2022年4月14日的记录持有人。目前的年度股息率为每股普通股4.35美元。未来分红的时间和数额将取决于经营的实际现金流、MAA的财务状况、资本要求、1986年国内收入法REIT条款下的年度分配要求以及MAA董事会认为相关的其他因素。MAA董事会可能会不时修改股息政策。

2022年收益和同店投资组合指导

MAA正在更新其先前2022年稀释后普通股每股净收益、每股核心FFO和每股核心AFFO的指引，以及对2022年同一商店投资组合的物业收入、物业运营费用和NOI增长的预期。MAA预计将按季度更新其2022年稀释后普通股每股净收益、每股核心FFO和核心每股AFFO指引。

FFO、核心FFO和核心AFFO是非公认会计准则的财务指标。收购和处置活动对折旧和资本利得或损失有重大影响，这两项加在一起，通常占普通股股东可获得的净收入与FFO之间差额的大部分。正如在本新闻稿后面的非GAAP财务指标定义中讨论的那样，MAA对FFO的定义符合全国房地产投资信托协会(NAREIT)的定义，核心FFO代表针对不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进一步调整的FFO。MAA认为，核心FFO有助于理解经营业绩，因为核心FFO不仅排除了房地产资产的折旧费用和某些其他非常规项目，而且还排除了某些项目，这些项目的性质在一段时间内是不可比较的，因此往往会掩盖实际的运营业绩。

MAA预计2022年第二季度的核心FFO将在每股1.89美元至2.05美元之间，或按中间价计算为每股1.97美元。MAA不按季度预测稀释后普通股的净收入，因为MAA通常不能预测特定季度(而不是全年)内预测的收购和处置活动的时间。本新闻稿的补充数据中提供了更多详细信息和指导项目。

补充材料和电话会议

本新闻稿的补充数据可在MAA网站的“面向投资者”页面上找到，网址为www.maac.com。MAA将于2022年4月28日中部时间上午9点主持电话会议，进一步讨论第一季度业绩。电话会议电话号码是877-830-2598。您也可以通过访问MAA网站www.maac.com的“面向投资者”页面，加入电话会议的网络直播。MAA向美国证券交易委员会(美国证券交易委员会)提交的文件是以中美公寓社区公司和中美公寓公司的注册人名称提交的。

关于MAA

MAA是一家标准普尔500指数成份股公司，是一家房地产投资信托基金(REIT)，专注于通过拥有、管理、收购、开发和重新开发主要位于美国东南部、西南部和大西洋中部地区的优质公寓社区，为股东提供全周期和卓越的投资业绩。截至2022年3月31日，MAA在16个州和哥伦比亚特区拥有101,959个公寓单元的所有权权益，其中包括目前正在开发的社区。欲了解更多详情，请访问MAA的网站：www.maac.com，或联系投资者关系部，电子邮件：Investor.Relationship@maac.com，或发送邮件至MAA：6815 Poplar Ave.，Suite500，Germantown，TN 38138，电子邮件：Attn：Investors Relationship。

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前瞻性陈述

本新闻稿的各节包含符合1933年证券法第27A节(经修订)和1934年《证券交易法》(经修订)第21E节的含义的前瞻性陈述，涉及我们对未来时期的预期。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的事项有关的陈述。此类前瞻性表述包括但不限于有关持续的新冠肺炎疫情对我们业务的潜在影响、有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资企业活动、开发和装修活动及其他资本支出、筹资和融资活动的表述，以及租赁定价、收入和支出增长、入住率、利率和其他经济预期的表述。诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“指导”等词语以及此类词语和类似表述的变体旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性表述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这些因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性表述明示或暗示的经营结果、财务状况或计划大不相同。尽管我们认为本文中包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能是不准确的。, 因此，本新闻稿中包含的这些前瞻性陈述可能被证明是不准确的。鉴于本文中包含的前瞻性陈述中固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示此类陈述中所描述的结果或条件或我们的目标和计划将会实现。

除其他因素外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的大不相同：

新的因素也可能不时出现，可能会对我们的业务产生实质性的不利影响。除非法律要求，否则我们没有义务公开更新或修改本新闻稿中包含的前瞻性陈述，以反映本新闻稿发布后的事件、情况或预期的变化。

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调整后的EBITDAR

就本新闻稿中的计算而言，房地产利息、所得税、折旧及摊销前的调整收益，或调整后的EBITDARE，是指针对不被视为MAA核心业务一部分的项目进一步调整的EBITDARE，这些项目包括与MAA系列I优先股中嵌入的衍生品的公允价值相关的调整、出售不可折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、意外伤亡净收益或损失、债务清偿收益或损失、法律成本和和解、净额、新冠肺炎相关成本和按市值计算的债务调整。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为调整后的EBITDAR是衡量核心业务业绩的重要指标，因为调整后的EBITDAR不包括不能反映经营业绩的各种收入和支出项目。MAA计算调整后息税前利润的方法可能与其他公司计算调整后息税前利润的方法不同。调整后的EBITDAR不应被视为净收益的替代指标，作为经营业绩的指标。

业务核心调整资金(核心AFFO)

核心财务目标由核心财务目标减去经常性资本支出组成。核心AFFO不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是衡量运营业绩的重要指标，因为核心AFFO衡量的是控制收入、支出和经常性资本支出的能力。

业务核心资金(核心FFO)

核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进行调整的FFO，例如与MAA Series I优先股中嵌入的衍生品的公允价值相关的调整、出售不可折旧资产的损益、投资损益、意外伤害净损益、债务清偿损益、法律费用和和解、净额、新冠肺炎相关成本和按市值计价的债务调整。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他公司类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为MAA普通股股东可用净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其在不同时期的核心经营业绩，因为它剔除了某些项目，这些项目在性质上不能在一段时期内进行比较，因此往往会模糊实际经营业绩。

EBITDA

就本新闻稿中的计算而言，扣除利息、所得税、折旧和摊销前的收益(EBITDA)由净收益加上折旧和摊销、利息支出和所得税组成。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为EBITDA是衡量核心业务业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不能反映经营业绩的各种费用项目。不应将EBITDA视为衡量经营业绩的净收入的替代指标。

EBITDARE

就本新闻稿中的计算而言，房地产扣除利息、所得税、折旧和摊销前的收益(EBITDARE)由EBITDA组成，EBITDA根据出售折旧资产的收益或损失进一步调整，加上反映MAA在未合并附属公司EBITDARE中所占份额的调整。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为EBITDAR是衡量核心业务业绩的重要指标，因为EBITDARE不包括不能反映经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDARE的定义与NAREIT的定义一致，但它可能与其他公司用来计算EBITDARE的方法不同。EBITDARE不应被视为净收益的替代指标，作为经营业绩的指标。

可供分配的资金(FAD)

FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、财产收购和与管理层预计将由保险收益偿还的重大伤亡损失有关的资本支出。不应将FAD视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是衡量核心业务业绩的重要指标，因为FAD衡量的是控制收入、费用和总资本支出的能力。

运营资金(FFO)

FFO代表MAA普通股股东可获得的净收入(根据公认会计原则计算)，不包括出售营业财产和资产减值的收益或损失，加上房地产资产的折旧和摊销，非控股权益的净收入，以及合资企业的调整。由于非控股权益的净收入已加回，因此在本文件中使用的FFO代表公司应占的FFO。虽然MAA对FFO的定义与NAREIT的定义一致，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案，作为经营业绩的指标。MAA认为，FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，房地产资产的GAAP历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，这些资产的价值不会像历史成本折旧所暗示的那样随着时间的推移而可预测地减少。

总资产

总资产是总资产加上累计折旧。MAA认为，总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，房地产资产的GAAP历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，这些资产的价值不会像历史成本折旧所暗示的那样随着时间的推移而可预测地减少。

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房地产总资产

房地产总资产是指房地产资产、净额加累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031(B)兑换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，房地产资产的GAAP历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，这些资产的价值不会像历史成本折旧所暗示的那样随着时间的推移而可预测地减少。

净债务

债务净额是指无担保应付票据和应付担保票据减去现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031(B)兑换收益。MAA认为，净债务是评估其债务状况的有用工具。

净营业收入(NOI)

净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去总物业运营费用(不包括折旧和摊销)，无论其为待售状态。NOI不应被视为MAA普通股股东可获得的净收入的替代方案。MAA认为，NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过剔除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心业务。

非同一门店和其他噪音

Non-Same Store和Other NOI表示在此期间，非Same Store和其他投资组合中分类的所有物业的租金和其他物业收入减去总物业运营费用(不包括折旧和摊销)。非同一商店和其他NOI不应被视为MAA普通股股东可获得净收入的替代方案。MAA认为，Non-Same Store和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心业务。

同一家商店的噪音

同一商店NOI代表同一商店投资组合内分类的所有财产在此期间的租金和其他财产收入减去总财产运营费用(不包括折旧和摊销)。同一商店NOI不应被视为MAA普通股股东可用净收入的替代方案。MAA认为，Same Store NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过剔除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心业务。

单位平均有效租金

每单位平均有效租金指扣除租务宽减后的租金总额，加上空置单位的现行市价，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场价格的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的有用指标。它不代表每个单位实际收取的租金收入。

平均实际占有率

平均实际占有率是指在适用期间内每日实际占有率的平均值。

发展社区

在获得所有正在开发的单位的入住证之前，社区仍被确定为开发项目。一旦所有单元交付并可供使用，社区就会进入租赁社区组合。

出租社区

在租赁期间获得的新收购和新开发的社区仍保留在租赁社区投资组合中，直到稳定下来。社区在达到90%的平均实际占有率90天后被认为是稳定的。

非同一商店和其他产品组合

非同一商店和其他投资组合包括最近收购的社区、正在开发或租赁的社区、已确定要处置的社区、遭受重大伤亡损失的社区、不符合同一商店投资组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。

居民流动率

居民营业额是指截至报告季度末，居民迁出(不包括同一门店投资组合内的转移)占到期租约的百分比，按滚动12个月计算。

同一家商店产品组合

MAA在每个日历年初或重大交易或活动需要时审查其相同的商店组合。如果社区在前一年年初拥有并稳定下来，通常会被添加到同一商店投资组合中。社区在达到90%的平均实际占有率90天后被认为是稳定的。已被MAA董事会批准处置的社区将被排除在同一商店投资组合之外。遭受重大伤亡损失的社区也被排除在同一商店投资组合之外。

投资者关系部电话：866-576-9689(免费)，电子邮件：Investor.Relationship@maac.com

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