2022 FIRST QUARTER Conference Call 888-346-0688 | ID – EastGroup April 27, 2022 11:00 a.m. Eastern Time webcast available at EastGroup.net Supplemental Information 400 W. Parkway Place, Suite 100, Ridgeland, MS 39157 | TEL: 601-354-3555 | FAX: 601-352-1441 | EastGroup.net March 31, 2022

第2页(共24页)目录财务信息：综合资产负债表.....................................................................................3综合损益表及全面损益表......4将公认会计准则调整为非公认会计准则计量..................................................5现金Flows....................................................................合并报表7同一物业投资组合分析.............................................................................8其他财务信息..............................................................................9金融统计数据.....................................................................................................10资本部署：开发和增值物业摘要..................................................11转让给房地产的开发和增值物业......12个收购和处置...................................................................................13房地产改善和租赁成本...........................................................14物业信息：租赁统计和入住率摘要.............................................................15核心市场运营Statistics...............................................................................16租赁期满摘要........................................................................................17按年化基本租金............................................................排名前10的客户18资本化：债务和股权市值.....................................................................19连续普通股Program.......................................................................20债务与息税前利润比率.........................................................................................21其他信息：2022年........................................................................................................展望22房地产投资信托基金术语汇编............................................................................................23本新闻稿中包含的前瞻性陈述、陈述和某些其他信息, 这可以通过使用前瞻性术语来识别，这些前瞻性术语包括：“可能”、“将”、“寻求”、“期望”、“预期”、“相信”、“目标”、“打算”、“应该”、“估计”、“可能”、“继续”、“假设”、“项目”、“目标”或“计划”，以及这些词语或类似表达的变体或这些词语的否定，根据修订后的1933年《证券法》第27A条和修订后的1934年《证券交易法》第21E条的规定，前瞻性陈述构成“前瞻性陈述”，并受由此产生的避风港的约束。这些前瞻性陈述反映了EastGroup Properties，Inc.(“公司”或“EastGroup”)对其计划、意图、预期、战略和前景的当前看法，这些看法是基于公司目前掌握的信息和所做的假设。尽管公司相信这些前瞻性陈述所反映或暗示的计划、意图、期望、战略和前景是合理的，但公司不能保证这些计划、意图、期望或战略一定会实现或实现。此外，这些前瞻性陈述应被视为受制于公司运营和商业环境中存在的许多风险和不确定因素。这种风险和不确定性可能导致实际结果与预期结果大相径庭。这些不确定性包括但不限于：国际、国家、区域和地方经济状况；冠状病毒(“新冠肺炎”)大流行的影响持续时间和程度，包括任何新冠肺炎变种或新冠肺炎疫苗的效力或可获得性, 对我们的业务运营或租户的业务运营(包括他们及时支付租金的能力)和整体经济的影响；供应链和交付链的中断；由于通货膨胀影响房地产开发成本，建筑成本可能会增加；利率上升和以有吸引力的条件筹集股本的能力；融资风险，包括我们的运营现金流可能不足以满足所需的本金和利息支付，以及我们可能无法在到期时对现有债务进行再融资或以有吸引力的条款获得新的融资；我们保持信用机构评级的能力；我们遵守适用的金融契约的能力；本公司经营的竞争环境；入住率或租金的波动；租户的潜在违约(包括破产或无力偿债)或不续订租约；或我们以当前或预期租金出租空间的能力，特别是考虑到现有或潜在租户在未来能够运营实物场所的条件存在重大不确定性；法律或政府法规的潜在变化以及对这些法律和法规的解释，包括房地产法律或REIT或公司所得税法律的变化，以及房地产税率的潜在增加；我们保持REIT资格的能力；收购和开发风险，包括此类收购和开发项目未能按照预测执行；火灾、洪水、龙卷风、飓风和地震等自然灾害；流行病或其他突发公共卫生事件，如新冠肺炎的爆发；影响我们的政府法规的条款以及对这些法规的解释, 包括遵守这些法规的成本、房地产和区划法律的变化以及房地产税率的提高；利率互换交易对手不履行时的信贷风险；伦敦银行间同业拆借利率的中断；保险金额不足或不足的诉讼；诉讼，包括与起诉或辩护索赔相关的成本以及任何不利结果；我们吸引和留住关键人员的能力；与我们的数据安全系统和流程失败、不充分或中断有关的风险；未来恐怖袭击或内乱的后果；以及环境责任，包括因对我们目前拥有或以前拥有的物业的污染进行必要的补救而可能产生的成本、罚款或罚款。所有前瞻性陈述均应根据第一部分第1A项中确定的风险进行阅读。本公司截至2021年12月31日的Form 10-K年度报告以及随后的Form 10-Q季度报告中的风险因素。公司没有义务公开更新任何前瞻性陈述，包括其2022年展望，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。

Page 3 of 24 Consolidated Balance Sheets (In thousands, except share and per share data) (Unaudited) March 31, 2022 December 31, 2021 ASSETS Real estate properties 3,637,496$ 3,546,711 Development and value-add properties 549,584 504,614 4,187,080 4,051,325 Less accumulated depreciation (1,061,190) (1,035,617) 3,125,890 3,015,708 Real estate assets held for sale - 5,695 Unconsolidated investment 7,598 7,320 Cash 5,718 4,393 Other assets 205,529 182,220 TOTAL ASSETS 3,344,735$ 3,215,336 LIABILITIES AND EQUITY LIABILITIES Unsecured bank credit facilities, net of debt issuance costs 195,317$ 207,066 Unsecured debt, net of debt issuance costs 1,267,084 1,242,570 Secured debt, net of debt issuance costs 2,115 2,142 Accounts payable and accrued expenses 126,708 109,760 Other liabilities 79,122 82,338 Total Liabilities 1,670,346 1,643,876 EQUITY Stockholders' Equity: Common shares; $0.0001 par value; 70,000,000 shares authorized; 41,680,414 shares issued and outstanding at March 31, 2022 and 41,268,846 at December 31, 2021 4 4 Excess shares; $0.0001 par value; 30,000,000 shares authorized; no shares issued - - Additional paid-in capital 1,956,328 1,886,820 Distributions in excess of earnings (300,429) (318,056) Accumulated other comprehensive income 17,130 1,302 Total Stockholders' Equity 1,673,033 1,570,070 Noncontrolling interest in joint ventures 1,356 1,390 Total Equity 1,674,389 1,571,460 TOTAL LIABILITIES AND EQUITY 3,344,735$ 3,215,336

24个合并损益表和全面收益表的第4页(单位：千，房地产业务收入112,952$97,917其他收入22 112,974 97,931房地产业务支出折旧和摊销36,341 30,313一般和行政4,310 4,036间接租赁成本175 330 71,890 62,499其他收入(支出)利息支出(8,110)(8,276)房地产投资销售收益30,352-其他278 201净收入63,604 27,357可归因于合资企业非控股权益的净收入(24)(18)EastGroup物业的净收入，Inc.普通股股东63,580 27,339其他全面收益-利率掉期15,828 8,214综合收益总额79,408美元35,553每股普通股基本数据可归因于EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东应占普通股股东的净收入1.54$0.69加权平均流通股41,246 39,673稀释后的每股普通股数据为EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东应占普通股股东净收入1.54$0.69加权平均流通股41,359 39,765 3月31日，截至三个月

第5页(共24页)将GAAP调整为非GAAP衡量标准(以千计，每股数据除外)(未经审计)2022 2021 EastGroup Property，Inc.的净收入。普通股股东63,580美元27,339折旧和摊销36,341 30,313公司未合并投资折旧和摊销份额31 34非控股权益折旧和摊销(3)-房地产投资销售收益(30,352)-运营资金(FFO)普通股股东69,597$57,686净收益63,604$27,357利息支出(1)8,110 8,276折旧和摊销36,341 30,313公司未合并投资的折旧份额31 34息前收益，税收、折旧和摊销(“EBITDA”)108,086 65,980房地产投资销售收益(30,352)-房地产EBITDA(“EBITDAre”)77,734美元65,980稀释后每股普通股数据EastGroup Property，Inc.普通股股东应占普通股股东的净收入1.54美元0.69 FFO普通股股东应占1.68美元1.45加权平均流通股每股收益和FFO净额41,359 39,765(1)截至2022年3月31日和2021年3月31日的三个月的资本化利息分别为2,244美元和2,237美元。截至3月31日的三个月，

24页GAAP向非GAAP计量的重新调整(续)(千)(未经审计)2022 2021净收益63,604美元27,357房地产投资销售收益(30，利息收入-(1)其他收入(22)(14)间接租赁费用175 330折旧和摊销36 341 30，313公司未合并投资的折旧份额31 34利息支出(1)8,110 8,276一般和行政费用(2)4,310 4,036合并后合资企业的PNOI中的非控股权益(21)(15)物业净营业收入(PNOI)82,176 70，2021年收购的316个PNOI(2,404)-2021年和2022年的PNOI开发和增值物业(6,880)(1,332)2021年和2022年的运营物业处置(8)(700)其他PNOI 11(54)相同的PNOI(直线基础)72，895 68,230相同物业的净租赁终止费收入(227)(576)相同的PNOI，不包括租赁终止收入(直线基础)72,668 67,654相同物业的租金直线调整(912)(1，451)收购租赁-相同物业的市值租金调整摊销(117)(192)相同的PNOI，不包括终止租赁的收入(现金收付制)71,639美元66,011 3月31日，(1)截至2022年和2021年3月31日的三个月的资本化利息净额2,244美元和2,237美元, 分别为。(2)扣除截至2022年和2021年3月31日的三个月的资本化开发成本分别为2,469美元和1,689美元。截至三个月

Page 7 of 24 Consolidated Statements of Cash Flows (In thousands) (Unaudited) P 2022 2021 OPERATING ACTIVITIES Net income 63,604$ 27,357 Adjustments to reconcile net income to net cash provided by operating activities: Depreciation and amortization 36,341 30,313 Stock-based compensation expense 1,903 1,597 Gain on sales of real estate investments (30,352) - Changes in operating assets and liabilities: Accrued income and other assets 1,372 577 Accounts payable, accrued expenses and prepaid rent 9,380 18,842 Other 16 136 NET CASH PROVIDED BY OPERATING ACTIVITIES 82,264 78,822 INVESTING ACTIVITIES Development and value-add properties (127,112) (47,539) Real estate improvements (9,840) (9,128) Net proceeds from sales of real estate investments 38,133 - Leasing commissions (9,344) (6,687) Changes in accrued development costs 4,494 870 Changes in other assets and other liabilities (10,476) (1,435) NET CASH USED IN INVESTING ACTIVITIES (114,145) (63,919) FINANCING ACTIVITIES Proceeds from unsecured bank credit facilities 217,290 96,798 Repayments on unsecured bank credit facilities (229,187) (129,480) Proceeds from unsecured debt 100,000 50,000 Repayments on unsecured debt (75,000) - Repayments on secured debt (23) (42,263) Debt issuance costs (648) (223) Distributions paid to stockholders (not including dividends accrued) (46,033) (31,863) Proceeds from common stock offerings 74,179 46,427 Other (7,372) (4,252) NET CASH PROVIDED BY (USED IN) FINANCING ACTIVITIES 33,206 (14,856) INCREASE IN CASH AND CASH EQUIVALENTS 1,325 47 CASH AND CASH EQUIVALENTS AT BEGINNING OF PERIOD 4,393 21 CASH AND CASH EQUIVALENTS AT END OF PERIOD 5,718$ 68 SUPPLEMENTAL CASH FLOW INFORMATION Cash paid for interest, net of amounts capitalized of $2,244 and $2,237 for 2022 and 2021, respectively 5,476$ 6,503 Cash paid for operating lease liabilities 515 375 NON-CASH OPERATING ACTIVITY Operating lease liabilities arising from obtaining right of use assets -$ 348 Three Months Ended March 31,

相同物业组合分析第8页(千)(未经审计)2022 2021%变动相同物业组合(1)截至期末43,391 43,391平方英尺平均入住率97.8%97.1%0.7%期末入住率97.9%97.3%0.6%相同物业组合分析(现金收付制)(1)房地产业务收入100,042美元93,622 6.9%租赁终止收到的现金减少(227(673)不包括租赁终止收入99,815 92,949 7.4%房地产业务支出(28,176)(26,938)4.6%PNOI不包括租赁终止收入71,639美元66,011 8.5%相同财产组合分析(直线法)(1)房地产业务收入101,071美元95,168 6.2%终止租赁收到的现金(227)(673)增加终止租赁的直接租金冲销-97不包括租赁终止收入的收入100,844 94,592 6.6%房地产运营支出(28,176)(26,938)4.6%PNOI不包括租赁终止收入72,668$67,654 7.4%(1)包括在1/1/21至3/31/22整个期间纳入运营组合的物业。3月31日，截至三个月

第9页(千)(未经审计)2022 2021精选损益表信息直线租金收入调整2,440$1,867收回无法收回的直线租金29 200净直线租金调整2,469 2,067终止租约收到现金1,394 673--线路租金注销--(97)租赁终止费用净收入1,394,576收回(准备金)无法收回的现金租金77(122)基于股票的补偿支出(1,903)(1,597)债务发行费用摊销(310)(341)间接租赁成本(175)(330)收购租赁-市值租金调整摊销845 229 2022 2021加权平均普通股加权平均普通股41,246 39,673每股收益(“每股收益”)41,246 39,673潜在普通股：未归属限制性股票11392股稀释后每股收益和FFO 41,359 39,765 3月31日，截至3月31日的三个月(以下项目为FFO的增加或(减少))

24财务统计(千美元，每股数据除外)(未经审计)截至2019年3月31日的季度2022年2018年资产/市值资产3,344,735美元3,215,3362,720,8032,546,078 2,131,705股权市值8,472,795 9,403,107 5,477,7835,164,306 3,348，269总市值(债务及股权)(1)9,942,236 10,859,4736,791,879 6,350,438 4,458,037未偿还-普通股41,680,414 41,268,846 39,676,828 38,925,953 36,501，每股价格203.28$227.85 138.06 132.67 91.73FFO每股摊薄后FFO变动(2)1.68$6.09 5.38 4.98 4.66较上年同期变动15.9%13.2%8.0%6.9%9.6%普通股派息比率股息分配比率1.10美元3.58 3.08 2.94 2.72稀释后每股FFO(2)1.68 6.09 5.38 4.98 4.66股息支付率65%59%57%59%58%普通股股息收益率股息分配1.10$3.58 3.08 2.94 2.72每股价格203.28 227.85 138.06 132.67 91.73股息率2.16%1.57%2.23%2.22%2.97%稀释后每股FFO倍数FFO(2)1.68$6.09 5.38 4.98 4.66每股价格203.28 227.85 138.06 132.67 91.73倍30.25 37.41 25.66 26.64 19.68利息和固定费用覆盖比率EBITDAR 77，734美元278,959 245,669 221,517 200,788利息支出8,110 32,945 33,927 34,463 35,106利息和固定费用覆盖比率9.58 8.47 7.24 6.43 5.72债务与EBITDAR比率1,464,516 1,451,7781,310,895 1,182,6021,105,787 EBITDARE 77,734 278,959 245,669 221,517 200, 788债务与EBITDARE比率4.71 5.20 5.34 5.34 5.51调整后债务与形式EBITDARE比率3.41 3.83 4.43 3.92 4.73债务与总市值之比(1)14.8%13.4%19.3%18.7%24.9%发行人评级(3)发行人评级展望穆迪投资者服务Baa2稳定(1)扣除未摊销债务发行成本。(3)证券评级并非买卖或持有证券的建议，并可随时由转让评级机构修订或撤回。(2)就本公司采纳NAREIT运营资金白皮书-2018年重述而言，本公司现将出售非经营性房地产及本公司业务附带资产的损益计入FFO，因此调整了前几年的业绩，以符合FFO的最新定义。截止的年数

Page 11 of 24 Development and Value-Add Properties Summary ($ in thousands) (Unaudited) Anticipated 1st Qtr Cumulative Projected Conversion % Leased Square Feet (SF) 2022 at 3/31/22 Total Costs Date (1) 4/25/22 Lease-up Access Point 2 (2) Greenville, SC 159,000 63$ 11,694 13,400 05/22 100% Grand Oaks 75 3 Tampa. FL 136,000 363 10,555 12,700 06/22 100% Siempre Viva 3-6 (2) San Diego, CA 547,000 26 132,714 135,600 06/22 91% Horizon West 2 & 3 Orlando, FL 210,000 1,034 18,224 21,400 09/22 76% Cypress Preserve 1 & 2 (2) Houston, TX 516,000 53,409 53,409 57,800 03/23 50% Total Lease-up 1,568,000 54,895 226,596 240,900 77% Wgt Avg % Lease-Up: Projected Stabilized Yield (3) 5.5% Under Construction CreekView 9 & 10 Dallas, TX 145,000 1,881 13,217 17,200 07/22 100% SunCoast 12 Fort Myers, FL 79,000 1,319 5,497 9,300 07/22 100% Gateway 3 Miami, FL 133,000 2,768 15,934 19,400 08/22 100% Steele Creek 8 Charlotte, NC 72,000 3,169 5,897 8,400 08/22 100% Ridgeview 3 San Antonio, TX 88,000 1,354 7,158 9,700 10/22 100% World Houston 47 Houston, TX 139,000 5,901 5,901 19,100 12/22 100% Basswood 1 & 2 Fort Worth, TX 237,000 2,580 17,809 22,900 01/23 100% Tri-County Crossing 5 San Antonio, TX 105,000 1,931 7,531 10,300 04/23 28% Americas Ten 2 El Paso, TX 168,000 3,366 12,466 14,100 05/23 100% Grand West Crossing 1 Houston, TX 121,000 3,366 12,235 15,700 05/23 0% 45 Crossing Austin, TX 177,000 3,811 20,871 26,200 06/23 83% Grand Oaks 75 4 Tampa. FL 185,000 5,407 11,785 17,900 06/23 0% Tri-County Crossing 6 San Antonio, TX 124,000 2,814 6,596 9,900 06/23 72% LakePort 4 & 5 Dallas, TX 177,000 2,495 10,433 22,400 08/23 0% McKinney 3 & 4 Dallas, TX 212,000 5,191 15,629 26,300 08/23 0% Arlington Tech 3 Fort Worth, TX 77,000 2,939 2,939 10,300 10/23 0% Horizon West 4 Orlando, FL 295,000 10,599 10,599 28,700 10/23 0% I-20 West Business Center Atlanta, GA 155,000 1,429 4,393 14,200 10/23 0% SunCoast 11 Fort Myers, FL 79,000 2,658 2,658 9,900 10/23 0% Hillside 1 Greenville, SC 122,000 815 815 11,600 12/23 0% Steele Creek 11 & 12 Charlotte, NC 241,000 3,141 3,141 24,300 01/24 26% Total Under Construction 3,131,000 68,934 193,504 347,800 44% Wgt Avg % Under Construction: Projected Stabilized Yield (3) 6.7% 55% Wgt Avg % Development: Projected Stabilized Yield (3) 6.8% Value-Add: Projected Stabilized Yield (3) 4.7% Prospective Development Acres Projected SF Phoenix, AZ 50 655,000 14,511 14,511 Fort Myers, FL (4) 36 464,000 (701) 7,597 Miami, FL 17 243,000 1,002 15,333 Orlando, FL (4) 83 983,000 (5,923) 20,315 Tampa, FL 2 32,000 - 825 Atlanta, GA 64 580,000 257 5,315 Jackson, MS 3 28,000 - 706 Charlotte, NC (4) 158 1,146,000 (2,564) 12,540 Greenville, SC (4) 38 278,000 (548) 1,188 Austin, TX 22 274,000 907 7,338 Dallas, TX 26 172,000 108 8,506 Fort Worth, TX (4) 44 575,000 (1,760) 13,567 Houston, TX (4) 84 1,154,000 (3,821) 21,012 San Antonio, TX 6 55,000 13 731 Total Prospective Development 633 6,639,000 1,481 129,484 Total Development and Value-Add Properties 633 11,338,000 125,310$ 549,584 (1) Development properties will transfer to the operating portfolio at the earlier of 90% occupancy or one year after shell completion. Value-add properties will transfer at the earlier of 90% occupancy or one year after acquisition. (2) These value-add projects were acquired by EastGroup. (3) Weighted average yield based on estimated annual property net operating income on a straight-line basis at 100% occupancy divided by projected total costs. (4) Negative amounts represent land inventory costs transferred to Under Construction. Costs Incurred

第12页(共24个)转让给房地产的开发和增值物业(以千美元为单位)(未经审计)第一季度累计转化%租赁平方英尺(SF)2022年3月31日22年4月25日第一季度接入点1(1)格林维尔，SC 156,000 355$12,877 01/22 100%速度配送中心圣地亚哥，CA 519,000 5,130 72,948 03/22 100%675,000 5,485$85,825预计稳定收益率(2)7.0%100%WGT Avg%(1)该增值项目被东方集团收购。(2)加权平均收益率，以100%入住率按直线计算的估计年度物业净营运收入除以预计总成本计算。已招致的费用

截至2022年3月31日的24项收购和处置的第13页(以千美元为单位)(未经审计)日期物业名称地点大小购买价格(1)第一季度2/14/22门户互换土地凤凰城，亚利桑那州50.2英亩13,588$03/28/22柏树保留地1&2休斯顿，德克萨斯州516,000 SF 54,462(2)516,000 SF总收购50.2英亩68,050$日期物业名称地点大小销售总价1/06/22新城商业园，凤凰城，189,000澳元33,510美元26,971(3)03/31/22佛罗里达州劳德代尔堡柏树溪商业园56,000 SF 5,600 3,381(3)在综合收益表和综合收益表中列入房地产投资销售收益的245,000瑞士法郎39,110美元30,352(3)；不包括在FFO中。处置收购(2)增值物业收购；包括在综合资产负债表上的开发和增值物业。(1)代表收购价格加成交成本。已实现收益

24页房地产改善和租赁成本(千)(未经审计)房地产改善2022 2021收购升级278$45租户改善：新租户3,456 2,642续约租户710 677其他：建筑改善2，569 1,783个屋顶1,151 3,015个停车场236 262个其他326 161个房地产改善项目(1)8,726美元8，585资本化租赁成本(主要是佣金)开发和增值4,286美元2,828新租户3,586 4,347续约租户3,401,954总资本化租赁成本(2)(3)11,273美元9，129(1)房地产改善总额与合并现金流量表上房地产改善的对账：2022 2021房地产改善总额8,726美元8,585房地产应付款变动(192)292在建工程变动1，306 251 9,840$9,128(2)列入综合资产负债表的其他资产。(3)合并现金流量表对租赁佣金的资本化租赁成本总额的调节：2022年2021年资本化租赁成本总额11,273美元9,129租赁佣金应付款变动(1929)(2,442)9, 344$6,687截至3月31日的三个月，截至3月31日的三个月，租赁委员会对合并现金流量表的影响3月31日，房地产对合并现金流量表的改进

第15页(共24页)租赁统计和入住率摘要(未经审计)截至3个月平方英尺加权租金变化租金变化PSF租户PSF租赁PSF总计3月31日，2022年签订的租约签订的平均期限直线基础现金基础改善(1)佣金(1)租赁成本(1)(千)(年)新租约(2)46 1,099 5.6 36.7%27.1%4.17$3.27$7.44$续期契约60份1,454 4.8 30.8%16.3%0.90 2.32 3.22总计/加权平均数106 2,5535.1 33.5%21.1%2.31$2.73$5.04$每年0.45$0.54$0.99$加权平均保留率(3)64.9%03/31/22 12/3121 09/30/21 06/30/21 03/31/21租赁百分比98.8%98.7%98.8%98.3%98.3%已占用百分比97.9%97.4%97.6%96.8%97.2%(1)每平方英尺(PSF)金额是指租约有效期内的总金额，除每年的金额另有说明外。(2)不包括租期少于12个月的租约及EastGroup收购或发展物业的第一代空间租约。(3)以季度内签订的续期租约平方英尺/季度内到期的租约(不包括提前终止或破产)计算。

Page 16 of 24 Core Market Operating Statistics March 31, 2022 (Unaudited) Total % of Total Square Feet Annualized % % Straight-Line Cash Straight-Line Cash of Properties Base Rent (1) Leased Occupied 2022 (2) 2023 Basis Basis (4) Basis Basis (4) Florida Tampa 4,212,000 7.8% 97.9% 93.7% 370,000 845,000 1.6% 2.8% 37.4% 18.4% Orlando 3,685,000 7.8% 97.9% 97.9% 477,000 510,000 4.8% 6.2% 39.6% 20.4% Jacksonville 2,273,000 3.8% 100.0% 100.0% 567,000 414,000 9.3% 7.1% 22.8% 11.4% Miami/Fort Lauderdale 1,601,000 3.8% 100.0% 99.0% 57,000 233,000 7.9% 9.7% 50.3% 42.2% Fort Myers 626,000 1.6% 100.0% 100.0% 63,000 105,000 -0.8% 0.9% 18.4% 5.0% 12,397,000 24.8% 98.7% 97.1% 1,534,000 2,107,000 4.5% 5.4% 38.8% 21.0% Texas Houston 6,134,000 11.8% 95.6% 95.3% 665,000 897,000 -2.6% -4.4% 23.6% 5.6% Dallas 4,717,000 9.3% 99.6% 98.9% 219,000 645,000 7.4% 10.9% 16.1% 32.5% San Antonio 4,093,000 8.5% 99.4% 97.6% 274,000 677,000 3.3% 3.2% 21.7% 11.7% Austin 1,146,000 3.1% 100.0% 99.1% 107,000 188,000 1.5% 1.7% 95.0% 70.0% El Paso 957,000 1.5% 100.0% 100.0% 88,000 144,000 3.9% 4.6% 53.3% 36.6% Fort Worth 794,000 1.6% 100.0% 100.0% 41,000 129,000 28.5% 44.7% N/A N/A 17,841,000 35.8% 98.2% 97.5% 1,394,000 2,680,000 3.0% 3.5% 26.2% 20.7% California Los Angeles (5) 2,484,000 8.1% 100.0% 100.0% 68,000 177,000 19.8% 24.8% 19.8% 8.9% San Francisco 1,045,000 3.3% 100.0% 100.0% 37,000 - 22.2% 38.9% 80.3% 51.5% San Diego (5) 1,386,000 4.7% 100.0% 100.0% - 142,000 60.6% 39.9% N/A N/A Fresno 398,000 0.6% 96.4% 96.4% 136,000 59,000 18.5% 16.1% N/A N/A 5,313,000 16.7% 99.7% 99.7% 241,000 378,000 27.3% 30.4% 54.5% 33.3% Arizona Phoenix 2,851,000 5.9% 100.0% 100.0% 93,000 429,000 6.1% 6.5% 26.3% 14.8% Tucson 848,000 1.6% 100.0% 99.4% - 83,000 6.5% 26.0% 18.7% 11.6% 3,699,000 7.5% 100.0% 99.9% 93,000 512,000 6.2% 10.6% 26.0% 14.7% Other Core Charlotte 3,569,000 5.9% 100.0% 96.8% 436,000 717,000 2.8% 0.3% 23.9% 6.9% Atlanta 1,312,000 2.4% 100.0% 100.0% 41,000 30,000 6.7% 27.2% 26.2% 19.2% Denver 886,000 2.2% 96.6% 95.1% 113,000 69,000 4.9% 4.6% 17.6% 7.6% Las Vegas 754,000 2.0% 100.0% 100.0% 47,000 182,000 25.3% 21.9% 70.1% 45.8% 6,521,000 12.5% 99.5% 97.6% 637,000 998,000 7.1% 7.8% 33.9% 17.6% Total Core Markets 45,771,000 97.3% 98.9% 97.8% 3,899,000 6,675,000 7.6% 8.7% 33.5% 21.1% Total Other Markets 1,604,000 2.7% 98.5% 98.5% 125,000 179,000 0.8% 2.9% 24.7% 16.5% Total Operating Properties 47,375,000 100.0% 98.8% 97.9% 4,024,000 6,854,000 7.4% 8.5% 33.5% 21.1% (1) Based on the Annualized Base Rent as of the reporting period for occupied square feet (without S/L Rent). (2) Square Feet expiring during the remainder of the year, including month-to-month leases. (3) Does not include leases with terms less than 12 months and leases for first generation space on properties acquired or developed by EastGroup. (4) Excludes straight-line rent adjustments and amortization of above/below market rent intangibles. (5) Includes the Company's share of its less-than-wholly-owned real estate investments. in Square Feet QTR QTRLease Expirations (excluding income from lease terminations) Same Property PNOI Change New and Renewal Leases (3) Rental Change

Page 17 of 24 Lease Expiration Summary Total Square Feet of Operating Properties Based On Leases Signed Through March 31, 2022 ($ in thousands) (Unaudited) Annualized Current % of Total Base Rent of Base Rent of Square Footage of % of Leases Expiring Leases Expiring LEASE EXPIRATION Leases Expiring Total SF (without S/L Rent) (without S/L Rent) Vacancy 552,000 1.2% -$ 0.0% 2022 - remainder of year (1) 4,024,000 8.4% 26,681 8.3% 2023 6,854,000 14.5% 45,788 14.1% 2024 7,622,000 16.1% 52,171 16.1% 2025 6,653,000 14.0% 47,275 14.6% 2026 7,732,000 16.3% 56,647 17.5% 2027 5,685,000 12.0% 39,186 12.1% 2028 2,460,000 5.2% 17,424 5.4% 2029 2,267,000 4.8% 11,781 3.6% 2030 600,000 1.3% 4,850 1.5% 2031 and beyond 2,926,000 6.2% 21,935 6.8% TOTAL 47,375,000 100.0% 323,738$ 100.0% (1) Includes month-to-month leases.

第18页，共24个客户，按2022年3月31日的年化基本租金列出(未经审计)占总年化客户租赁投资组合位置基本租金的百分比(1)1 Amazon 2 San Diego，CA 710,000 1 San Antonio，TX 57,000 1 Tucson，AZ 10,000 1.6%2.4%2 REPET，Inc.1洛杉矶，CA 300,000 0.6%1.0%3 Starship物流有限责任公司1洛杉矶，加州262,000 0.6%1.0%4联邦快递公司1达拉斯，德克萨斯州157,000 1 Fort Myers，FL 63,000 1 San Diego，CA 51,000 1 Fort Lauderdale，FL 50,000 1 Jackson，MS 6,000 0.7%0.8%5 The Chamberlain Group 2 Tucson，AZ 350,000 1 Charlotte，北卡罗来纳州11,000 0.8%0.8%6联合电气分销商2 San Antonio，TX 97,000 1 San Francisco，CA 84,000 2 Orlando，FL 78,000 1 Charlotte，NC 28,000 0.6%0.7%7 Novolex Holdings，LLC 1 Los Angeles，CA 286,000 0.6%0.7%8 Essendant Co.1 Orlando，FL 404,000 0.9%0.7%9床垫公司1休斯顿，德克萨斯州202,000 1坦帕，FL 109,000 1杰克逊维尔，FL 49,000 1 Fort Myers，FL 25,000 0.8%0.7%10 Ocean International，Inc.3 Orlando，FL 259,000 0.5%0.6%29 3,648,000 7.7%9.4%(1)计算：截至22年3月31日止客户年化基本租金(不包括序号租金)/年化基本租金总额(不包括序号租金)。租赁合计SF

第24页债务和股权市值2022年3月31日(千美元，2022年2023年2024年2025年2026年2027年及以后的剩余部分无担保债务(固定利率)(1)-$115,000 120,000 145,000 140,000 750,000 1,270,000 5.8加权平均利率-2.96%3.47%3.12%2.57%3.00%3.01%有担保债务(固定利率)87 119 122128 1,672-2,128 4.0加权平均利率3.85%3.85%3.85%-3.85%无担保债务及有担保债务总额87$115,119 120,122 145,128 141,672 750，1,272,128 5.8加权平均利率3.85%2.96%3.47%3.12%2.58%3.00%3.01%无担保债务和有担保债务(固定利率)1,272,128$无担保银行信贷安排(可变利率)$50 mm额度-1.227%-到期7/30 14,313$425 MM额度-1.168%-到期7/30/2025 183,000债务账面总额1,469,441$未摊销债务发行成本总额(4,925)债务总额，扣除未摊销债务发行成本1,464,516美元流通股--每股普通股价格203.28$总股本8,472,795美元总市值(债务和股本)(2)总债务/总市值(2)14.8%(1)由于利率互换，这些贷款的利率是固定的或实际上是固定的。(2)在扣除未摊销债务发行成本之前。

截至2022年3月31日的24个持续普通股计划的第20页(千美元，除每股数据外)(未经审计)已发行和出售的股票(1)平均销售价格(每股)总收益与发售相关的费用和支出净收益第一季度385,538 194.53$75,000$(821)$74,179$(1)截至2022年4月26日，该公司拥有普通股，总授权销售总价为3.069亿美元，根据其持续普通股计划尚待发行。

Page 21 of 24 Debt-to-EBITDAre Ratios ($ in thousands) (Unaudited) Quarter Ended Years Ended December 31, March 31, 2022 2021 2020 2019 2018 EBITDAre 77,734$ 278,959$ 245,669 221,517 200,788 Debt 1,464,516 1,451,778 1,310,895 1,182,602 1,105,787 DEBT-TO-EBITDAre RATIO 4.71 5.20 5.34 5.34 5.51 EBITDAre 77,734$ 278,959$ 245,669 221,517 200,788 Adjust for acquisitions as if owned for entire period - 4,213 1,906 5,590 1,909 Adjust for development and value-add properties in lease-up or under construction (1,173) (700) (1,327) (2,072) (304) Adjust for properties sold during the period (7) (1,517) (1,081) (3,812) (474) Pro Forma EBITDAre 76,554$ 280,955$ 245,167 221,223 201,919 Debt 1,464,516$ 1,451,778$ 1,310,895 1,182,602 1,105,787 Subtract development and value-add properties in lease-up or under construction (420,100) (376,611) (225,964) (315,794) (149,860) Adjusted Debt 1,044,416$ 1,075,167$ 1,084,931 866,808 955,927 ADJUSTED DEBT-TO-PRO FORMA EBITDAre RATIO 3.41 3.83 4.43 3.92 4.73

第24页2022年展望(未经审计)2022年第二季度2022年第二季度2022年年度可归因于普通股股东的净收益29,688美元156,433 32,204 161,475折旧和摊销38,466 154,816 38,466 154，816房地产投资销售收益--(30,352)-(30,352)普通股股东应占运营资金68,154美元280,897 70,670 285,939稀释后股份41,935 42,018 41,935 42，018每股数据(稀释)：普通股股东净收益0.71美元3.72 0.77 3.84普通股股东运营资金1.63 6.69 1.69 6.81指标每股FFO$6.69-$6.81$6.56-$6.70$6.09每股FFO较上年增长10.8%8.9%13.2%相同的PNOI增长：现金基础(1)6.9%-7.9%(2)5.1%-6.1%(2)5.7%平均月末入住率-经营组合97.0%-98.0%96.5%-97.5%97.1%租赁终止费收入$150万$110万$140万收回(准备金)无法收回的租金(第二季度至第四季度未确认坏账)(100万美元)(150万美元)475美元, 000个开发项目开工面积：300万平方英尺230万280万预计总投资3亿2.5亿美元3.41亿增值物业收购(预计总投资)1.25亿美元4600万美元1.78亿经营性物业收购3000万美元3000万美元1.08亿经营性物业处置(出售的潜在收益不包括在预测中)7000万美元7000万美元4500万无担保债务在此期间结束4亿美元3.59%加权平均利率3.75亿美元3.20%加权平均利率1.75亿美元2.40%加权平均利率1.75亿美元2.40%加权平均利率2.40%普通股发行2.5亿美元1.2亿美元2.74亿一般和行政费用1720万美元1830万美元1570万低范围高范围(以千为单位，2022年修订后的2022年指导意见2021年实际的初步指导意见(2)包括自1/1/21以来一直在运营组合中并预计在12/31/22年前一直在运营组合中的物业；包括43,273,000平方英尺。(1)不包括直线租金调整、已取得租赁的市值租金无形资产摊销和终止租赁的收入。

以下是房地产投资信托基金(“REIT”)行业常用术语的定义。有关REITs的更多信息，请参阅全国房地产投资信托协会(“NAREIT”)网站www.reit.com。调整后债务与预计EBITDARE比率：公司调整后债务除以预计EBITDARE计算得出的比率。债务的调整是减去开发成本和租赁或在建增值物业的成本。对EBITDARE作进一步调整，加入重大收购的NOI估计，犹如收购物业在整个期间拥有一样，并从开发物业、租赁或在建物业以及在期内出售的物业减去NOI。调整后债务与形式息税前利润比率是一种非公认会计准则财务指标，用于在调整后的基础上分析公司相对于杠杆的财务状况和经营业绩, 从而使期内物业变动正常化和年化。收付实现制：该公司调整其GAAP报告，以排除直线租金调整和已获得租赁的市场租金无形资产的摊销。收付实现制是本公司在列报期间向客户收取的租金的指标，有助于分析本公司投资组合中的内含租金增长。债务与息税前利润比率：公司债务除以息税前利润的比率；这一非公认会计准则的衡量标准用于分析公司相对于杠杆的财务状况和经营业绩。债务与总市值的比率：用公司债务除以公司股本(按市值)和债务总额计算的比率。房地产息税折旧及摊销前收益(EBITDARE)：根据NAREIT制定的标准，EBITDARE的计算方法为净收益，不包括房地产投资和非经营性房地产销售的收益或亏损，外加利息、税项、折旧和摊销。EBITDARE是一种非公认会计准则财务指标，用于衡量公司的经营业绩及其在非杠杆基础上履行利息支付义务和支付季度股票股息的能力。运营资金(FFO)：FFO是最被接受的REIT运营业绩报告指标，公司根据NAREIT在NAREIT运营资金白皮书-2018年重述中建立的标准来计算FFO。它等于房地产投资信托基金按照公认会计原则(“公认会计原则”)计算的普通股股东应占净收益(亏损)。, 不包括房地产销售的损益(包括本公司业务附带的其他资产)和减值损失，经房地产相关折旧和摊销调整后，以及未合并的合伙企业和合资企业调整后的减值损失。FFO是一种非公认会计准则的财务指标，用于评估公司在房地产资产投资的表现及其经营业绩。不包括伤亡和非自愿转换收益的FFO：一种以FFO(如上定义)计算的报告衡量标准，调整后不包括伤亡和非自愿转换收益。该公司认为，不包括伤亡和非自愿转换的收益，对经营业绩进行了更有意义的比较。工业特性：通常由四面混凝土墙组成，倾斜在水泥板上。然后添加内部办公室组件。商业用途包括仓储、配送、轻型制造和组装、研发、展厅、办公室或上述部分或全部的组合。即将到期的租约和即将到期的平方英尺签订的续订租约：包括在期内和期末之后开始的续期。经营性土地：没有建筑物或改善设施的土地，从与租户的租赁中获得收入；计入综合资产负债表上的房地产。经营物业：公司经营资产组合中稳定的房地产(土地包括建筑物和装修)；包括在综合资产负债表上的房地产。租赁百分比：已签订租约的可出租总面积的百分比，包括按月租约, 截至本报告所述期间结束时。租约签订后，空间即被视为租赁。

房地产投资信托基金条款第24页词汇(续)占用百分比：截至报告期结束时租赁期限已开始的总可租赁面积的百分比。物业净营业收入(“PNOI”)：指房地产业务收入减去房地产业务费用(包括以市场为基础的内部管理费支出)加上公司非全资房地产投资应占收入和物业运营费用的份额。PNOI是一种非GAAP的物业层面的补充业绩衡量指标，用于评估公司在房地产资产投资的业绩及其经营结果。房地产投资信托：一家拥有并在大多数情况下经营创收房地产的公司，如公寓、购物中心、写字楼、酒店和仓库。一些REITs还从事房地产融资。大多数REITs的股票都是自由交易的，通常是在一个主要的证券交易所。要符合REIT的资格，公司必须每年将至少90%的应税收入分配给股东。符合房地产投资信托基金资格的公司可以从公司应纳税所得额中扣除支付给股东的股息。因此，大多数房地产投资信托基金至少将其应纳税所得额的100%汇给股东，因此不需要缴纳公司联邦所得税。股东根据收到的股息缴纳税款。大多数州都尊重这种联邦待遇，也不要求房地产投资信托基金缴纳州所得税。新租约和续签租约的租金变动：租金变动按平方英尺计算，新租期第一个月到期的年化基本租金与前一个租期最后一个月到期的年化基本租金之间的差额。如果提供免费租金的话, 然后使用第一个正的全租金值。租金金额不包括基本停靠点金额、滞留租金和溢价或折扣租金金额。此计算不包括租期少于12个月的租约及EastGroup收购或发展物业的第一代空间租约。相同物业：在整个本年度和上一年度报告期内拥有的经营性物业。在本年度和上一年度报告期的经营组合中持有之前，不包括已开发或收购的物业。本年度或上一年度报告期内售出的物业不包括在内。同一物业池包括从2021年1月1日至2022年3月31日整个期间包括在运营组合中的物业。相同物业净营业收入(“相同PNOI”)：指在本年度和上一年度报告期内，公司拥有的同一物业的房地产运营收入减去房地产运营支出(包括以市场为基础的内部管理费支出)，加上公司非全资房地产投资的收入和物业运营支出份额。Same PNOI是一种非GAAP、物业层面的补充业绩衡量指标，用于评估公司在同一物业基础上对房地产资产投资的业绩及其经营结果。相同PNOI(不包括租赁终止收入)：相同PNOI(如上定义), 调整后不包括租赁终止带来的收入。本公司认为，以直线和现金方式评估不包括租赁终止收入在内的相同PNOI是有用的。直线基础是通过平均客户在租赁期间的租金支付来计算的；公认会计原则要求在直线基础上确认租金收入。现金收付制不包括对已收购租赁的直线租金和市场租金无形资产摊销的调整；现金收付制是本公司在列报期间向客户收取的租金的指标，有助于分析本公司投资组合中的嵌入租金增长。直线法：在租赁期内平均支付客户租金的过程。《公认会计原则》要求房地产公司在租金上保持直线。总回报：股票在某一特定期间内的股息收入加上资本增值/折旧，占该期间开始时股票价格的百分比。增值物业：既可以获得但不稳定的物业，也可以转换为更高更好的用途的物业。满足以下两个条件之一的已收购物业被视为增值物业：(1)于收购日期入住率少于75%(或根据短期租约于收购日期起一年内入住率将低于75%)，或(2)收购成本的20%或以上将用于重新开发物业。