附件99.1

肯尼迪-威尔逊欧洲房地产有限公司

经审计的合并财务报表

截至2021年12月31日止的年度

目录

页面

董事报告书3

独立审计师报告5

综合损益表9

综合全面收益表10

合并资产负债表11

综合变动表权益12

合并现金流量表14

合并财务报表附注16

董事报告

肯尼迪-威尔逊欧洲房地产有限公司(“本公司”)董事欣然呈交截至2021年12月31日止年度的经审核综合财务报表。

主要活动

本公司(连同其附属公司“集团”)投资于欧洲的投资及发展物业、酒店业务及以房地产作抵押的贷款，目标是产生及增长长期现金流，以支付股息，并透过专注的资产管理活动及策略性收购提升资本价值。

结果

截至2021年12月31日的财务状况载于综合资产负债表。2021年12月31日终了年度的经营成果载于综合收益表和综合全面收益表。

尽管“新冠肺炎”全球疫情持续带来挑战，但董事会对该集团于年内的表现感到满意。毛收入从2020年的1.319亿GB减少至2021年的1.167亿GB，主要是由于2020年底出售了英国工业投资组合，但被2021年6月和12月的两笔重大收购所抵消。年内，该集团继续执行资产业务计划，重大交易包括2021年3月出售Friars Bridge Court。集团收购了伦敦的大使馆花园和爱丁堡的韦弗利门，并进一步投资于于2020年底成立的城市物流合资企业。此外，本集团于2021年12月31日的整体借款减少215,000,000 GB，现金结余219,000,000 GB(2020年：45,8200,000 GB)。因此，截至2021年12月31日，该集团的财务状况依然强劲。

董事

在截至2021年12月31日的年度内及截至本报告日期任职的董事如下：

·弗雷泽·肯尼迪。

·安德鲁·麦克纳尔蒂。

·菲利普·贝根特

2021年10月8日，安娜·凯科夫斯卡辞去董事职务，菲利普·拜根特被任命为新浪微博首席执行官。2021年10月12日，Crestbridge基金管理人有限公司辞去公司秘书职务，KWCS Jersey Limited被任命为公司秘书。

涉及董事的交易

除经审核综合财务报表附注27所载者外，于年内任何时间，并无董事于本集团业务方面拥有任何重大利益之任何合约或协议。

分配

如经审计综合财务报表附注25所述，截至2021年12月31日止年度并无申报或支付任何分配。

后续事件

综合资产负债表日期后的重大事项在经审计的综合财务报表附注32中披露。

独立审计师

董事会重新委任毕马威、特许会计师及注册核数师为本集团的独立核数师。独立审计师毕马威表示，他们愿意继续任职。

董事报告(续)

董事对财务报表的责任说明

董事负责根据适用的财务报告框架编制财务报表。它们已决定根据欧盟通过的国际财务报告框架(IFRS)编制财务报表。

在编制这些财务报表时，董事已：

·选择适当的会计政策并始终如一地加以实施；

·作出合理和审慎的判断和估计；

·说明是否已按照《国际财务报告准则》编制；

·评估公司作为持续经营企业继续经营的能力，酌情披露与持续经营企业有关的事项；以及

·使用持续经营会计基础，除非他们打算清算公司或停止经营，或者除了这样做别无选择。

董事有责任保持足够的会计纪录，在任何时间以合理的准确性披露公司的资产、负债、财务状况和损益，并确保该等财务报表符合国际财务报告准则。彼等亦负责彼等认为必要的内部监控，以确保编制财务报表时不会因欺诈或错误而出现重大错报，并由一般董事负责保障本公司的资产，从而采取合理步骤防止及发现欺诈及其他违规行为。

我谨代表董事会。

/s/弗雷泽·肯尼迪/s/菲利普·贝根特

弗雷泽·肯尼迪菲利普·拜根特

董事董事

22 April 2022

独立审计师报告
致肯尼迪-威尔逊欧洲房地产有限公司成员

关于综合财务报表的审计报告

意见

本核数师已审核Kennedy Wilson Europe Real Estate Limited(“贵公司”)及其附属公司(统称“贵集团”)的财务报表，包括于二零二一年十二月三十一日的综合财务状况表、截至该日止年度的综合全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及载有主要会计政策及其他解释资料的附注。

我们认为，所附合并财务报表如下：

·真实、公平地反映集团截至2021年12月31日的综合财务状况，以及截至该日止年度的综合财务业绩和综合现金流；

·根据欧洲联盟通过的国际财务报告准则(IFRS)编制；以及

·根据1991年《(泽西岛)公司法》的要求进行了适当的准备。

意见基础

我们是根据国际审计准则(“国际审计准则”)进行审计的。我们根据这些标准承担的责任在我们报告的《审计师对财务报表的审计责任》一节中作了进一步说明。根据国际会计师职业道德准则委员会的《专业会计师职业道德守则》(“IESBA守则”)以及与我们在泽西岛审计财务报表相关的道德要求，我们独立于本集团，并且我们已根据这些要求和IESBA守则履行了我们的其他道德责任。

我们相信，我们所获得的审计证据是充分和适当的，可以为我们的意见提供依据。

关键审计事项

关键审计事项是指根据我们的专业判断，在我们对财务报表的审计中最重要的事项，包括我们确定的重大错误陈述(无论是否由于舞弊)的最重大评估风险，包括那些对以下方面影响最大的事项：整体审计战略；审计中的资源分配；以及指导项目团队的努力。这些事项是在我们对整个财务报表进行审计并形成我们的意见时处理的，我们不就这些事项提供单独的意见。

在得出上述审计意见时，我们确定了一个关键审计事项，如下所示：

集团投资性物业及物业、厂房及设备(PP&E)及股权投资被投资方的估值18.98亿英磅(2020年12月31日-17.77亿英磅)

请参阅第18和21页(会计政策)和第34至40页、42至43页和第44和65至72页(财务披露)。

根据我们进行的程序，吾等认为有关投资物业及物业、厂房及设备的估值的判断是合理的。

对于要求我们例外报告的事项，我们没有什么要报告的

根据1991年《公司(泽西岛)法》，我们必须向您报告，如果我们认为：

·专家组没有保存足够的会计记录；

·合并财务报表与会计记录不符；或

·我们尚未收到审计所需的所有信息和解释。

关于上述责任，我们没有什么要报告的。

独立核数师致肯尼迪-威尔逊欧洲房地产有限公司成员的报告(续)

其他信息

董事对其他信息负责。其他资料包括董事责任说明书所载资料，但不包括财务报表及我们的核数师报告。

我们对财务报表的意见不包括其他信息，我们不对此作出任何形式的保证结论。

关于我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，并在这样做的过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计中获得的知识重大不一致，或在其他方面似乎存在重大错报。如果根据我们所做的工作，我们得出结论认为这一其他信息存在重大误报，我们必须报告这一事实。

我们在这方面没有什么要报告的。

各自的责任和使用限制

董事对财务报表的责任

董事负责根据国际财务报告准则编制及公平列报综合财务报表，并负责董事厘定为使编制综合财务报表不会因欺诈或错误而出现重大错报所需的内部控制、评估本集团作为持续经营企业持续经营的能力、披露(如适用)与持续经营企业有关的事项及采用持续经营会计基础，除非管理层有意将本集团清盘或停止经营，或别无选择，只能这样做。

董事负责监督本集团的财务报告程序。

核数师对综合财务报表的审计责任

我们的目标是获得合理的保证，说明整个财务报表是否没有重大错误陈述，无论是由于欺诈还是错误，并发布一份包括我们意见的审计师报告。合理保证是一种高水平的保证，但并不保证按照国际会计准则进行的审计在存在重大错报时总是能发现它。

虚假陈述可能是由欺诈或错误引起的，如果个别或总体上可以合理地预期它们会影响根据这些财务报表作出的使用者的经济决策，则被视为重大错误。

关于我们作为审计师的工作的进一步细节载于本报告附录所载的责任范围说明，该说明将作为我们报告的组成部分予以阅读。

本报告仅根据1991年《公司(泽西岛)法》第113A条的规定，作为一个机构向本集团成员提交。我们的审计工作是为了向集团成员陈述我们需要在审计师报告中向他们陈述的事项，而不是出于其他目的。在法律允许的最大范围内，我们不接受或承担除集团作为一个机构以外的任何人对我们的审计工作、本报告或我们所形成的意见的责任。

/s/卡罗琳·弗林

卡罗琳·弗林
为并代表

毕马威
注册会计师、法定审计事务所
都柏林圣斯蒂芬格林斯托克斯广场1号，爱尔兰

22 April 2022

独立审计师提交给肯尼迪-威尔逊欧洲房地产有限公司成员的报告附录

关于我们作为审计师的职责范围的进一步信息

作为根据《国际会计准则》进行审计的一部分，我们在整个审计过程中行使专业判断并保持专业怀疑态度。我们还：

·确定和评估财务报表重大错报的风险，无论是由于欺诈还是错误，设计并执行针对这些风险的审计程序，并获得充分和适当的审计证据，为我们的意见提供依据。由于欺诈可能涉及串通、伪造、故意遗漏、歪曲陈述或凌驾于内部控制之上，因此，由于欺诈可能涉及串通、伪造、故意遗漏、歪曲陈述或凌驾于内部控制之上，因此不能发现舞弊造成的重大错报的风险高于因错误造成的错报；

·了解与审计有关的内部控制，以便设计适合情况的审计程序，但不是为了对集团内部控制的有效性发表意见；

·评价管理层使用的会计政策的适当性以及会计估计数和相关披露的合理性；

·总结管理层使用持续经营会计基础的适当性，并根据获得的审计证据，确定是否存在与事件或条件有关的重大不确定性，这些事件或条件可能使人对集团作为持续经营企业的能力产生重大怀疑。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，我们必须在我们的审计师报告中提请注意财务报表中的相关披露，或者如果此类披露不充分，则需要修改我们的意见。我们的结论是基于截至我们的审计师报告日期所获得的审计证据。然而，未来的事件或情况可能导致本集团停止作为持续经营的企业继续经营；

·评价财务报表的整体列报、结构和内容，包括披露情况，以及财务报表是否以公平列报的方式反映基本交易和事件；以及

·获得关于集团内各实体或业务活动财务信息的充分适当审计证据，以便对财务报表发表意见。我们负责集团审计工作的指导、监督和执行。我们仍对我们的审计意见负全部责任。

我们与负责治理的人员就审计的计划范围和时间以及重大审计结果(包括我们在审计期间发现的任何内部控制方面的重大缺陷)等事项进行沟通。

我们还向负责管理的人员提供一份声明，说明我们遵守了有关独立性的相关道德要求，并与他们沟通所有关系和其他可能被合理认为与我们的独立性有关的事项，以及在适用情况下的相关保障措施。

根据与负责治理的人沟通的事项，我们确定对当期合并财务报表的审计最重要的事项，因此是关键审计事项。我们在我们的审计师报告中描述了这些事项，除非法律或法规禁止公开披露该事项，或者在极其罕见的情况下，当我们确定某一事项不应在我们的报告中传达时，因为这样做的不利后果将合理地超过此类沟通对公众利益的好处。

合并损益表

截至2021年12月31日止的年度

附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。

脚注：

1.物业相关支出包括应收减值拨备1,000,000 GB(截至2020年12月31日止年度：支出4,300,000 GB)。

综合全面收益表

截至2021年12月31日止的年度

附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。

合并资产负债表

截至2021年12月31日

我谨代表董事会。

    

弗雷泽·肯尼迪菲利普·拜根特

董事董事

22 April 2022

附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。

合并权益变动表

截至2021年12月31日止的年度

附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。

脚注：

1.按股份计算的支付准备金净额变动为930万GB的投资管理费年终准备金和1830万GB的费用结清。

合并权益变动表

截至2020年12月31日止年度

附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。

脚注：

1.分派包括于截至2020年12月31日止年度内支付的现金款项，总额为7,000万英磅。

合并现金流量表

截至2021年12月31日止的年度

合并现金流量表(续)

附注是这些综合财务报表不可分割的一部分。

合并财务报表附注

截至2021年12月31日止的年度

1.一般信息

肯尼迪-威尔逊欧洲房地产有限公司(“本公司”)是一家在泽西岛注册成立的公司。本集团由本公司及其附属公司组成。

公司的注册办事处于2021年10月12日由泽西州圣赫利埃海滨47号，JE1 0BD，海峡群岛更改为29布罗德街，圣赫利耶，JE2 3RR泽西岛

该公司在欧洲投资于投资和开发房地产、酒店业务和以房地产为抵押的贷款，目的是产生和增长长期现金流，用于支付股息，并通过重点资产管理和战略收购提高资本价值。

2.准备工作的基础

A.合规声明

截至2021年12月31日止年度的综合财务报表(“财务报表”)乃根据下述会计政策编制。这些财务报表真实而公平地反映了本公司及其附属公司的资产、负债、财务状况和利润，这些资产、负债、财务状况和利润作为一个整体纳入了合并。

本报告所载财务报表乃根据欧洲联盟采纳的国际财务报告准则(“IFRS”)编制。该公司尚未及早采用任何即将出台的国际会计准则委员会准则。附注4列出了这些即将出台的标准的细节。

财务报表在考虑到附注4所列新采用的准则的影响后，按照与上一年度一致的基准编制。

B.计量基础

该等财务报表为截至二零二一年十二月三十一日止年度之财务报表，并已按持续经营基准编制，除投资及发展物业、以房地产、物业、厂房及设备作抵押之贷款及衍生金融工具外，该等财务报表乃按附注3所载会计政策按其公平值列账。

经查询后，董事合理预期本集团有足够资源在可预见的未来继续经营。因此，他们继续采用持续经营基础编制财务报表。

本集团拥有强大的流动资金，并可在现金流与现有储备之间获得可观的财务净空。截至2021年12月31日，现金余额为2.19亿英磅。

如果该集团希望在其已经相当可观的储备之外进一步增加中短期流动资金，它将能够推迟可自由支配的资本支出。

银行融资契约已与保守的预测一并考虑，肯尼迪-威尔逊投资管理有限公司(“投资经理”)在正常业务过程中与关系贷款人保持开放对话；在必要时获得豁免。

经审阅预测、应用不利压力测试及考虑可采取的纾缓措施，包括最终母公司支持及流动资金后，董事认为财务净空空间耗尽的可能性微乎其微。

因此，他们预计不需要大幅削减业务规模或其他活动，并相信该集团将继续作为一家持续经营的企业。

C.职能货币和象征性货币

财务报表以英镑列报，因为英镑是公司的功能货币。除另有说明外，所有以英镑表示的财务信息都已四舍五入到最接近的百万位，并表示到小数点后一位。

D.估计和判断的使用

根据国际财务报告准则编制财务报表时，管理层须作出判断、估计及假设，以影响本集团会计政策的应用及资产、负债、收入及开支的呈报金额。实际结果可能与这些估计不同。

我们会不断检讨估计数字和基本假设。对会计估计的修订，如修订只影响该期间，则于修订估计所在期间确认，或如修订影响本期及未来期间，则于修订期间及未来期间确认。

在应用对截至2021年12月31日止年度财务报表确认的金额有最重大影响的会计政策时，关键判断包括管理层对投资及发展物业(附注11)、以房地产作抵押的贷款(附注12)、物业、厂房及设备内的土地及建筑物(附注13)及对权益会计投资项目的投资(附注15)的估计。

(一)新冠肺炎的影响

由于在全球范围内采取了前所未有的措施，新冠肺炎疫情对全球经济和金融市场造成了重大破坏和影响。然而，我们投资的市场是英国、爱尔兰、意大利和西班牙，它们现在已经放宽了对商业经营和国际旅行的大部分限制。

尽管截至目前为止对本集团的活动没有明显影响，但董事正密切关注事态发展，并继续评估最终影响(如果有的话)。

3.重大会计政策

多项新标准或修订首次对本集团生效，自2021年1月1日起的财政年度生效。有关更多信息，请参阅附注4(I)。

采用这些新标准和修正案不会产生实质性影响。

A.合并的基础

(I)。附属公司

子公司是指由本集团控制的实体。当某实体因参与该实体而面临或有权获得可变回报时，本集团控制该实体，并有能力通过其对该实体的权力影响该等回报。子公司的财务报表包括在控制开始之日至控制终止之日止的财务报表中。

(Ii)。企业合并

本集团收购可能拥有投资和开发物业或开展业务的子公司，包括拥有酒店或其他形式的自用资产的所有权。于收购时，本集团会考虑每次收购是否代表收购一项业务或收购一项资产。本集团将收购视为一项业务合并，即除收购物业外，还收购一套整合的活动。更具体地说，考虑到在多大程度上获得了重要的流程，特别是子公司提供服务的程度。

当收购子公司不代表一项业务时，它被计入对一组资产和负债的收购。收购成本按收购资产及负债的相对公允价值分配，不确认商誉或相关递延税项。

任何或有对价在收购之日按公允价值计量。如果支付符合金融工具定义的或有对价的义务被归类为权益，则不对其进行重新计量，并在权益中进行结算。否则，其他或有对价在每个报告日期按公允价值重新计量，或有对价公允价值的后续变动在损益中确认。

(三)。非控制性权益

非控股权益(“非控股权益”)按其于收购日占被收购方可识别净资产的比例计量。

本集团于附属公司权益的变动如不会导致失去控制权，则计入股权交易。

(四)。股权会计被投资人的权益

本集团于股权会计投资公司之权益包括于合营企业之权益。

合资是指本集团拥有共同控制权的安排，据此，本集团对该安排的净资产拥有权利，而不是对其资产的权利和对其负债的义务。

合营企业的权益采用权益法核算。它们最初按成本确认，其中包括交易成本。于初步确认后，财务报表包括本集团应占权益入账投资公司的损益及其他全面收益(“保监处”)，直至重大影响或共同控制终止之日为止。

(五)。合并时已抵销的交易

集团内结余及交易，以及因集团内交易而产生的任何未变现收入及开支，均予以撇除。

B.财产收购和业务合并

如果财产是通过公司收购或其他方式收购的，管理层在确定收购是否代表收购企业时，会考虑被收购实体的资产和活动的实质。

转移的对价不包括与解决先前存在的关系有关的金额。该等金额一般在损益中确认。业务合并的收购价超过资产、负债和或有负债的公允价值及由此产生的递延税项的任何部分，均确认为商誉。

如本集团判断一项收购为业务合并，则于控制权移交予本集团之日，采用国际财务报告准则第3号业务合并的收购会计方法(见政策A(Ii))。收购中转移的对价一般按公允价值计量，收购的可确认净资产也按公允价值计量。业务合并的收购价超过资产和负债公允价值的任何部分均确认为商誉。低价收购产生的任何收益都立即在损益中确认。交易成本在发生时计入费用，除非与发行债务或股权证券有关。产生的任何商誉每年都要进行减值测试。

如果此类收购不被判定为对一家企业的收购，则不将其计入企业合并。相反，收购成本根据收购日的相对公允价值在实体的可识别资产和负债之间分配。因此，不会产生商誉或额外的递延纳税。

C.外币折算

本集团各实体的财务报表所包括的项目均以该实体经营所处的主要经济环境的货币(其“功能货币”)计量。

(I)。交易记录和余额

以实体职能货币以外的货币进行的交易按交易发生之日的汇率入账。结算这类交易所产生的汇兑损益以及按年终汇率折算以外币计价的货币资产和负债所产生的汇兑损益在财政期间的损益中确认(见政策C(Ii))。

(Ii)。海外业务

境外业务的资产和负债按报告日的现行汇率换算为英镑。海外业务的收入和支出以英镑换算，汇率接近交易日期所定的外汇汇率。重新换算产生的外汇差额将计入保监处，然后累积在一个单独的外币换算储备中。

当海外业务被全部或部分出售，以致失去控制权、重大影响或共同控制权时，与该海外业务相关的折算准备金中的累计金额将重新分类为损益，作为出售损益的一部分。如本集团出售其于附属公司的部分权益但保留控制权，则累计金额的相关比例将重新归属NCIS。当本集团出售联营或合营企业的任何部分而同时保留重大影响力或共同控制权时，累计金额的相关比例将重新分类为损益。

D.收入确认

收入包括租金收入及其他物业相关收入、物业服务费及管理费、酒店收入及房地产抵押贷款利息收入。

(I)。租金收入

租金收入按照国际财务报告准则第16号入账。

投资物业经营租赁的租金收入按直线法于租赁期内确认。当本集团向租户提供奖励时，奖励成本于租赁期内以直线方式确认为租金收入的减少。租赁期是指租约的不可撤销期间，以及承租人有权选择继续租约的任何进一步期限，而在租约开始时，董事合理地确定承租人将行使选择权。

或有租金取决于承租人的营业额水平，在其赚取期间确认为收入。租金检讨对财务报表的任何影响，均于与租户达成协议后确认。收到的退还保证金被归类为租金收入。

租赁奖励被确认为物业使用净对价的组成部分，并在租赁期或首次租户终止前的期间(如较短)按直线法摊销，除非有合理确定将不会行使中断。

本集团安排向本集团作为出租人订立的合同所包括的投资物业租户提供若干服务，由第三方提供。本集团已确定在将服务转让给租户之前对其进行控制，因为它有能力指导这些服务的使用并从中获得利益。在作出这项决定时，本集团认为本集团主要负责履行提供该等指定服务的承诺，因为本集团直接处理租户的投诉，并对服务的质素或适合性负主要责任。此外，本集团有权酌情厘定就指定服务向租户收取的价格。

因此，专家组得出结论，它是这些合同的委托人。此外，本集团的结论是，随着时间的推移，它移交了对这些服务的控制权，因为服务是由第三方服务提供商提供的，因为这是租户获得并同时消费这些服务的好处的时候。

(Ii)。房地产抵押贷款的利息收入

利息收入按照国际财务报告准则第9号入账。

房地产抵押贷款的利息收入按预期到期日的实际利率在损益中确认。

(三)。酒店收入

酒店收入按照国际财务报告准则第15号入账。

酒店收入是指在正常业务过程中提供并在提供服务时确认的商品和服务的销售额(不包括增值税和类似税)，扣除折扣后的销售额。此类收入通常包括客房租金、食品和饮料销售以及本集团拥有的酒店的其他辅助收入。收入在客房被占用、食品和饮料被出售时确认。

四)向租户提供服务的收入

本集团安排向本集团作为出租人订立的合同所包括的投资物业租户提供若干服务，由第三方提供。本集团已确定在将服务转让给租户之前对其进行控制，因为它有能力指导这些服务的使用并从中获得利益。在作出这项决定时，本集团认为本集团主要负责履行提供该等指定服务的承诺，因为本集团直接处理租户的投诉，并对服务的质素或适合性负主要责任。此外，本集团有权酌情厘定就指定服务向租户收取的价格。

因此，专家组得出结论，它是这些合同的委托人。此外，本集团的结论是，随着时间的推移，它移交了对这些服务的控制权，因为服务是由第三方服务提供商提供的，因为这是租户获得并同时消费这些服务的好处的时候。

E.员工福利

(I)。短期雇员福利

短期雇员福利在提供相关服务时计入费用。如本集团因雇员过往提供的服务而现时有法律或推定责任支付该款项，而该责任可可靠地估计，则就预期须支付的金额确认负债。

(Ii)。固定缴款计划

固定缴款计划的缴款债务在提供相关服务时计入费用。预付供款在现金退款或未来付款减少的情况下确认为资产。

F.现金和现金等价物的利息收入

现金及现金等价物的利息收入于损益表中按实际利率法确认。“实际利率”是指通过金融工具的预期年限将估计的未来现金支付或收入准确贴现至金融资产的账面总额或金融负债的摊销成本的利率。

G.融资成本

融资成本包括借款利息支出(包括递延债务发行成本的摊销，以及公司债券折价和溢价的摊销)，并采用实际利息法在损益中确认。所有借款利息开支均于发生期间于损益中确认，除非与发展中的投资物业直接相关，在此情况下须将其资本化。

H.征税

所得税支出包括当期税和递延税。除与直接于权益或保监处确认的业务合并或项目的记录有关外，其于损益中确认。

(I)。当期税额

本期税额按本财政期间应课税收入或亏损的预期应付或应收税额计算，按报告日期颁布或实质颁布的税率计算，并对以往年度的应付税项作出任何调整。当期应付或应收税额是对预期支付或收到的税额的最佳估计，反映了与所得税有关的不确定性(如果有的话)。

(Ii)。递延税金

递延税项是就财务报告用途的资产及负债账面值与用于税务用途的金额之间的暂时性差异而确认。以下项目不确认递延税金：

·在非企业合并、既不影响会计、也不影响应税损益的交易中，对资产或负债的初始确认存在暂时性差异；以及

·与对子公司、联营公司和共同控制实体的投资有关的暂时性差异，只要集团能够控制暂时性差异逆转的时间，并且在可预见的未来很可能不会逆转。

递延税项的计量反映本集团预期于报告期末收回或结算其资产及负债账面值的方式所产生的税项后果。对于按公允价值计量的投资和发展物业，投资和发展物业的账面价值将通过出售收回的假设预计不会被推翻。

递延税项按预期于暂时性差额转回时适用的税率计量，采用于报告日期实施或实质实施的税率。

递延税项资产及负债如有法律上可强制执行的权利以抵销当期税项负债及资产，且与同一税务机关向同一应课税实体或不同税项实体征收的税款有关，但本集团拟按净额结算当期税项负债及资产，或本集团的税项资产及负债同时变现。

递延税项资产确认未使用的税项亏损、税项抵免及可扣除的暂时性差异，但须视乎未来的应课税溢利可能会被用作抵销。递延税项资产于每个报告日期进行审核，并在预期相关税项优惠不再有可能实现的范围内减值。

一、分红

股息在成为本公司负债的期间确认为负债。

J.投资和开发物业

为长期租金收益或资本增值或两者兼而有之而持有而非由本集团占用的物业，将被分类为投资物业并按公允价值入账。投资性物业亦包括正在兴建或发展以供日后用作投资性物业的物业(见附注5A)。

投资性物业于取得时确认，并预期其所有权可带来未来经济利益。投资物业最初按其成本(包括相关交易成本)计量，其后按公允价值计量，并于损益中确认任何变动。

投资性物业于出售或永久停止使用时终止确认，且预期其出售不会带来未来的经济利益。处置净收益与资产账面价值之间的差额将导致投资财产在报废或处置时的收益或亏损。任何收益或亏损均在退休或出售年度的损益表中确认。出售投资物业的任何收益或亏损(按出售所得收益、扣除销售成本及该项目的账面价值之间的差额计算)在损益中确认。

目前正在开发或将在不久的将来开发的物业作为开发物业持有。这些物业最初按成本价计价。发展物业的任何直接开支均予以资本化，然后由外部估值师于每个报告日期按其各自的公允价值对物业进行估值。

非金融资产的公允价值计量考虑了市场参与者通过以最高和最佳的方式使用该资产或通过将其出售给将以其最高和最佳的方式使用该资产的另一市场参与者来产生经济利益的能力。

在适当情况下，估值反映实际入伙或负责履行租约承诺或在出租空置房屋后可能入伙的租户类别、本集团与承租人之间的维修及保险责任分配，以及物业的预期剩余经济寿命。如租金检讨或租约续期尚待进行，并预期租金回复增长，则假设所有通知及在适当情况下发出的反通知均已于适当时间内有效送达。

K.财产、厂房和设备

土地及楼宇最初按成本加任何直接应占收购成本计量，其后按公允价值计量(见附注5C)。

重估收益记入其他全面收益，并于重估储备内累计于权益内，除非该等资产的减值已拨回先前于损益确认的同一资产，在此情况下，拨回将于损益确认。因重估而产生的减值，如超过先前计入与同一资产有关的重估盈余的任何金额，则确认为开支。在保监处确认的任何收益不会在出售相关资产时重新归类为损益。

其他物业、厂房及设备按成本减去折旧及任何减值列账。折旧及任何减值亏损于损益中确认。维修和维护费用在发生时计入费用。出售物业、厂房及设备的任何收益或亏损于损益中确认。

所有财产、厂房和设备(不包括未折旧的土地)在其估计使用年限内折旧为剩余价值，即：

·建筑40年

·固定装置、配件和设备5-10年

所有的折旧都是按直线计算的。

L.开支

费用按应计制在发生期间的损益中确认。

M.库存

存货按成本和可变现净值两者中较低者计量。库存成本是以先进先出为基础的。

N.待售资产

非流动资产，或包括资产和负债的处置组，如果极有可能主要通过出售而不是通过继续使用收回，则被归类为持有出售。

此类资产或处置组通常以账面价值和公允价值减去出售成本中的较低者计量。出售集团的任何减值亏损均首先按商誉分配，然后按比例分配给剩余资产和负债，但不包括继续根据本集团其他会计政策计量的存货、金融资产、递延税项资产、雇员福利资产或投资财产的损失。初始分类为持有以供出售或持有以供分配的减值亏损及重新计量的后续损益于损益中确认。

一旦被归类为持有待售，无形资产和财产、厂房和设备不再摊销或折旧。

O.借款

所有借款初步按公允价值减去直接应占交易成本确认。在初步确认后，借款随后采用实际利息法按摊销成本计量(见附注5D)。

P.金融工具

(I)。非衍生金融资产

本集团初步确认以房地产作抵押的贷款于购买之日确认。所有其他金融资产最初于交易日确认，即本集团成为该文书合约条款订约方的日期。

当一项金融资产的现金流量的合约权利届满，或在一项交易中转让收取合约现金流量的权利时，本集团将终止确认该金融资产，而在该交易中，该金融资产所有权的所有风险及回报均已转移。本集团于该等已转让金融资产中所产生或保留的任何权益确认为独立资产或负债。

本集团将其现金及现金等价物及租金及其他应收款项归类为按摊销成本计量的贷款及应收账款，以房地产作抵押的贷款按公允价值于损益中指定。

金融资产在初始确认后不会重新分类，除非本集团改变其管理金融资产的业务模式，在这种情况下，所有受影响的金融资产将在业务模式改变后的第一个报告期的第一天重新分类。

如果一项金融资产同时满足以下两个条件，并且在FVTPL没有被指定，则该金融资产按摊余成本计量：

·它是在一种商业模式下持有的，其目标是持有资产以收集合同现金流；以及

·合同条款规定，在特定日期产生的现金流完全是本金和未偿还本金的利息的支付。

于2021年12月31日，本集团拥有以下非衍生金融资产：

(A)现金和现金等价物

现金及现金等价物包括自收购日期起计到期日为三个月或以下的现金结余及通知存款，该等现金结余及通知存款的公平值变动风险不大，并由本集团用于管理其短期承诺。这些资产最初按公允价值减去初始直接成本计量，随后按摊销成本计量。

(B)。租金和其他应收款

租金及其他应收账款最初按公允价值减去初始直接成本确认，而初始直接成本通常为原始发票金额，其后按实际利息法减去减值准备按摊销成本入账。

租金和其他应收账款的损失准备金总是以等同于终身预期信贷损失的金额计量。

(C)。以房地产为抵押的贷款

房地产抵押贷款已被指定按公允价值通过损益计量，因为资产是按公允价值进行管理、评估和报告的。

与这些贷款有关的任何相关初始直接成本立即计入损益费用。

利息收入按实际利率法分别计入损益(见政策D(II))。

(Ii)。非衍生金融负债

所有非衍生金融负债于本集团成为该工具合约条款订约方之日初步确认，并初步按公允价值减去初始直接成本计量，其后按摊销成本计量。当本集团的合约责任被解除、注销或届满时，本集团将终止确认其财务责任。

(三)。衍生金融工具和净投资对冲会计

本集团使用多种衍生工具以减低若干利率及外币金融风险，包括利率上限、交叉货币掉期及外币远期合约及外币零溢价期权。本集团并无订立衍生工具合约作投机用途。衍生工具用于对冲目的，以根据本集团的风险管理政策改变本集团现有相关风险的风险状况。所有衍生工具均按公允价值确认。公允价值变动的处理取决于衍生工具是否被指定为套期保值工具、被套期保值项目的性质以及套期保值的有效性(见附注5E)。

衍生金融工具最初于订立衍生合约当日按公允价值确认，其后按公允价值重新计量。当公允价值为正时，衍生品被计入资产，当公允价值为负值时，衍生品被计入负债。

(四)。偏移

当及仅当本集团目前拥有法律上可强制执行的权利以抵销有关金额，且本集团拟按净额结算或同时变现资产及清偿负债时，金融资产及金融负债将予抵销，并于财务状况表内列报净额。

(A)净投资对冲

本集团指定外币远期合约、零成本外币期权、利率交叉货币掉期及若干以外币计价的公司债务作为其对外业务净投资的对冲。在开始时，本集团记录了套期保值工具与被套期保值项目之间的关系、其风险管理目标以及进行交易的策略。本集团还记录其对套期保值工具在抵销被套期保值项目的公允价值或现金流量变化方面是否非常有效的评估，无论是在初始阶段还是未来期间。套期保值工具与对冲的有效部分有关的任何收益或亏损均在保监处确认。与无效部分有关的收益或亏损将立即在财务收入或成本内的损益中确认。如果套期保值工具不再符合套期保值会计的标准、到期或被出售、终止或行使，或如果海外业务被出售，则套期保值会计将被预期终止，保监处累计的收益或亏损将重新归类为损益。

(B)。总净额结算或类似协议

这些衍生品不符合资产负债表中的抵销标准。这是由于本集团目前并无任何法律上可强制执行的已确认金额抵销权利，因为抵销权利仅在未来发生信贷事件等事件时才可强制执行。

(四)减值

本集团确认按摊销成本计量的金融资产预期信贷损失(ECL)的损失拨备。

除其他债务证券及银行结余的信用风险自初步确认以来并无显著增加外，本集团以12个月定期定期准备金计量损失拨备。

贸易债务人和合同资产的损失准备金总是以等同于终身ECL的数额计量。

在厘定一项金融资产的信贷风险自初步确认以来是否大幅增加时，以及在估计ECL时，本集团会考虑相关及可获得的合理及可支持的资料，而不会产生不必要的成本或努力。这包括基于历史经验和知情信用评估的定量和定性信息和分析，并包括前瞻性信息。

在下列情况下，本集团认为某项金融资产为违约：

·如果集团不采取担保变现等行动，债务人不太可能向集团全额偿付其信贷义务。

终身ECL是指金融工具预期寿命内所有可能发生的违约事件所产生的ECL。

ECL是对信贷损失的概率加权估计。信贷损失是指以金融资产的实际利率贴现的所有现金短缺的现值。

问：基于股份的支付

本集团就KW投资管理有限公司(“投资经理”)向其提供的服务订立以股权结算的股份付款安排。本公司确认一项义务，即裁决的解决方法取决于是否达到本公司不能控制的基于市场的业绩条件，并且裁决可通过市场购买股份或发行股份的方式解决。

(I)。投资管理费

关于授予日投资经理的管理费，其将获得的奖励的货币价值取决于非市场表现条件，即每个季度末的欧洲公共房地产协会资产净值(“EPRA NAV”)。

该奖励以股权结算股份为基础的付款安排入账。就股份而收取的服务成本于归属期间的损益中确认，并相应计入权益。

(Ii)。履约费

履约酬金安排按股权结算股份支付安排入账。授出日期为一月一日，于该日，本公司估计每项权益工具的公允价值，以及预期可满足服务及非市场表现条件的权益工具的数目，从而初步估计于归属期间支出的以股份为基准的支付总成本。于初步确认及计量后，于归属期间，即1月1日至12月31日期间，修订预期可满足服务及非市场表现条件的权益工具的估计数目。按股份计算的支付成本按满足此等条件后发行的权益工具数目的公允价值计算。

R.实有资本

(I)。普通股

普通股被归类为股权。发行普通股的直接应占增量成本确认为从计入权益的所述资本账户中扣除。

美国条款

拨备是通过按反映当前市场对货币时间价值和与负债相关的风险的当前市场评估的税前利率对预期未来现金流量进行贴现来确定的。

T.使用权资产

本集团于租赁开始日(即标的资产可供使用之日)确认使用权资产。使用权资产按成本减去任何累计折旧和减值损失计量，并根据任何重新计量或租赁负债进行调整。使用权资产成本包括已确认的租赁负债额、已产生的初始直接成本和在生效日期或之前支付的租赁付款减去收到的任何租赁奖励。除非本集团合理确定将于租赁期结束时取得租赁资产的所有权，否则已确认使用权资产将按其估计使用年限及租赁期中较短的一项按直线原则折旧。

美国租赁债务

于租赁开始日期，本集团确认将于租赁期内支付的按租赁付款现值计算的租赁负债。租赁付款包括固定付款(包括实质固定付款)减去任何应收租赁奖励、取决于指数或费率的可变租赁付款以及根据剩余价值担保预期支付的金额。租赁付款还包括本集团合理确定将行使的购买选择权的行使价，以及支付终止租赁的罚款(如果租赁期限反映本集团行使终止选择权)。不依赖于指数或费率的可变租赁付款在触发付款的事件或条件发生的期间确认为费用。

在计算租赁付款现值时，如租赁中隐含的利率无法轻易确定，本集团使用租赁开始日的递增借款利率。在生效日期后，租赁负债额增加以反映利息的增加，并减少所支付的租赁付款。此外，如果租赁负债的账面价值发生变动、租赁期限发生变化、实质固定租赁付款发生变化或购买相关资产的评估发生变化，租赁负债的账面价值将被重新计量。

4.新标准和解释尚未生效

若干新准则、准则修订及诠释于本集团未来年度报告期生效，并未在编制财务报表时采用。下文列出了即将出台的标准，除下文概述的标准外，专家组目前正在评估其潜在影响。

A.新的/修订的国际财务报告准则

B.其他标准

其他几项修订和解释于2021年首次适用，但不会对集团的财务报表产生影响。

5.公允价值的确定

本集团的多项会计政策及披露均要求厘定金融及非金融资产及负债的公允价值。公允价值在国际财务报告准则第13号公允价值计量中被定义为在计量日期在市场参与者之间有序交易中出售资产或支付转移负债而收到的价格。公允价值乃根据下述方法厘定，以供计量及/或披露之用。如适用，有关厘定公允价值时所作假设的进一步资料，会在该资产或负债的特定附注中披露。

本集团采用在有关情况下适用且有足够数据以计量公允价值的估值技术，以最大限度地使用相关可观察投入及尽量减少对整体公允价值计量有重大意义的不可观测投入的使用：

·第1级--相同资产或负债的活跃市场报价(未经调整)市场价格。

·第2级--直接或间接可观察到对公允价值计量有重要意义的最低水平投入的估值技术。

·第3级--无法观察到对公允价值计量具有重要意义的最低水平投入的估值技术。

对于按公允价值按经常性原则在财务报表中确认的资产和负债，本集团于每个报告期结束时重新评估分类(根据对整体公允价值计量重要的最低水平)，以确定层次结构中各层级之间是否发生转移。

年内，1级和2级之间没有任何转移。年内，2级和3级之间没有任何转移。

年内，估值技术并无变动。

A.投资和开发物业

投资及发展物业的公允价值由外部独立物业估值师厘定，该等估值师具有适当的认可专业资格及最近在被估值物业的地点及类别方面的经验。这样的估值考虑了市场参与者通过以最高和最好的方式使用资产或通过将其出售给将以最高和最佳的方式使用资产的另一市场参与者来产生经济利益的能力。独立估值师每年评估本集团投资及发展物业组合的公允价值。

有关适用于投资及发展物业的公允价值假设的进一步资料载于附注11。

B.以房地产为抵押的贷款

房地产抵押贷款的公允价值是参考由外部独立物业估值师厘定的相关抵押品价值而厘定的，如附注5A所述。

有关适用于房地产抵押贷款的公允价值假设的进一步资料载于附注12。

C.土地和建筑物

该等自用资产的公允价值由外部独立估值师厘定，该等估值师具有适当的认可专业资格及最近在被估值资产的地点及类别方面的经验。这样的估值考虑了市场参与者通过以最高和最好的方式使用资产或通过将其出售给将以最高和最佳的方式使用资产的另一市场参与者来产生经济利益的能力。独立估值师每年评估本集团土地及楼宇的公允价值。

有关适用于土地及楼宇的公允价值假设的进一步资料载于附注13。

D.借款

披露借款及其他债务时所采用的估值方法，是将债务存量与债务边际成本(来自主要融资市场)作比较，并使用相关货币的零息贴现曲线进行贴现。

有关借款的进一步资料载于附注21。

E.衍生金融工具

远期外币合约的公允价值是基于独立的第三方估值。

公允价值乃按无风险利率(以政府债券为基准)贴现合约剩余期限的合约远期价格与当前远期价格之间的差额，并在适当情况下按信贷风险作出调整。

外币期权的公允价值是基于独立的第三方估值。公允价值是使用为货币衍生品量身定做的布莱克-斯科尔斯模型的变体来估计的。预期未来现金流量的净现值是根据可观察到的市场外汇波动率、外汇汇率和利率计算的，并在适当情况下根据信用风险进行调整。

有关适用于衍生金融工具的公允价值假设的进一步资料载于附注22。

F.对股权会计被投资人的投资

尽管采用权益法，但被投资人投资于正在开发的投资和开发物业。该等相关投资的估值如附注5A所述。

6.运营分段

A.细分的基础

本集团分为一个业务分部，根据该分部报告其分部资料，即投资组合。在近年出售酒店资产及以房地产作抵押的贷款后，本集团只剩下一项酒店资产及一项剩余贷款联系。这两个项目现已归入投资组合部分，并按照提交给首席业务决策者(董事会)的内部报告的方式进行报告。

以下摘要描述了可报告部门的操作：

本集团衡量投资组合基本表现的关键指标为净营业收入，正如该指标所示，并强调其对本集团报告利润和每股收益的贡献。通过将主要业绩衡量集中在净营业收入上，其他统计数据，如估值变动，被单独突出显示，以供分析和关注。

B.地理信息

与前一年一样，投资房地产部分包括位于联合王国、爱尔兰、意大利和西班牙的资产。位于意大利和西班牙的资产被归类在一起，并报告为“欧洲其他地区”。

下面的地理信息按地理位置分析了集团的分部收入、流动资产和非流动资产以及总负债。在列报下列信息时，分部收入、流动资产和非流动资产以及总负债是根据相关资产的地理位置编制的。

I.收入

二、流动资产

三、非流动资产

四、总负债

脚注：

1.在流动及非流动资产中，“公司”类别主要包括现金及现金等价物及衍生金融资产。在总负债中，“公司”类别主要包括无抵押借款和衍生金融负债。

7.打折销售

适用于出售收益的会计政策载于附注3J。

8.利息收入

适用于财务收入的会计政策载于附注3D(2)和附注3F。

9.财务成本

适用于融资成本的会计政策载于附注3G和附注3P(III)。

10.Taxation

适用于税务的会计政策载于附注3H。

A.公司

该公司是泽西州的税务居民。根据修订后的1961年《泽西州所得税(泽西岛)法》附表D，泽西州的公司税率为零，因此本公司无需就其收入或收益在泽西州缴税，也无需就其收到的任何股息或利息收入缴纳英国或其他司法管辖区的公司税。资本利得不会向泽西州征税。

B.集团

董事处理本集团的事务，使本集团的管理及控制在泽西岛进行，且除下文所述外，本集团并无在英国或任何其他司法管辖区进行贸易。

本集团须就其海外附属公司的活动缴交海外税。在泽西岛以外，本集团于卢森堡、爱尔兰、意大利、西班牙、英国及美利坚合众国设有附属公司及基金，并于英国、爱尔兰、意大利及西班牙设有投资及发展物业。

税项目前按适用于有关集团业务的加权平均税率19.9%计算(截至2020年12月31日止年度：19.5%)。

(I)英国

截至二零二零年四月五日，本集团于扣除容许债务融资及容许开支后，须就投资物业产生的租金收入按20%的英国所得税缴税。该等成本及开支的处理乃于本集团的整体税项负债中估计，并需要就其扣减作出判断及假设。董事在决定该等项目可容许的程度时，已考虑可比较的市场证据及惯例。这一所得税制度于2020年4月5日停止适用。自2020年4月6日起，在英国拥有房地产的公司将按19%的税率缴纳英国公司税。

此外，自2020年4月6日起，位于联合王国且由外国实体拥有的投资物业须受适用于英国的资本利得税制度的约束。这类资本利得的税率为19%。

(Ii)爱尔兰

本集团位于爱尔兰的投资及发展物业由三只爱尔兰合资格投资者另类投资基金持有。在这一年里，这些基金免征爱尔兰对收入和收益的任何直接税。这类合格投资者另类投资基金的留存利润分配需缴纳预扣税，税率为20%。

本集团对KW Shelbourne Ops Ltd的投资须按12.5%的爱尔兰公司税率缴纳爱尔兰公司税。KW Shelbourne Ops Ltd的注册地位于爱尔兰，拥有谢尔本酒店的业务。

(Iii)其他

卢森堡对包括资本利得在内的全球收入征收24.94%的公司税(2020年：24.94%)。然而，预计卢森堡的参与豁免和债务融资将减轻集团未来的税务负担。

本集团位于意大利的投资物业透过名为Olimpia Investment Fund的封闭式房地产另类投资基金持有，该基金由本公司全资拥有，由Kervis SGR S.p.A.管理。Olimpia Investment Fund获豁免意大利所得税及收益。

本集团于其西班牙附属公司产生的应课税利润须按25%的税率缴纳企业所得税。

C.在损益中确认的金额

D.调整有效税率

本年度的费用可按如下方式与综合损益表核对：

E.递延税项结余的变动

F.未确认的递延税项资产

递延税项资产并未就下列项目确认，因为本集团不太可能会有未来的应课税溢利可用来抵销其收益。本集团只能利用亏损抵销若干离散业务流的应课税利润。

累计结转税损8820万GB(2020年12月：7560万GB)。董事已确定未来是否有应课税溢利可用于抵销该等金额，因此该等金额已计入上文未确认递延税项资产余额。

11.投资开发物业

适用于投资及发展物业的会计政策载于附注3J及公允价值披露载于附注5A，而适用于持有待售资产的会计政策载于附注3N。

脚注：

1.作为“租金和其他应收款”余额的一个组成部分列入综合资产负债表。

持有待售物业的成本(包括购置成本)为零(截至2020年12月31日止年度：GB 30.3)，使持有待售资产总额达到3,930万GB(2020年：3,470万GB)。本年度收购发展中投资物业的总开支为国标零(截至二零二零年十二月三十一日止年度：国标零)。

收购成本(主要包括印花税、法律服务及交易产生的其他直接应占成本)为10,500,000 GB(截至2020年12月31日止年度：2,200,000 GB)。

公允价值亏损净额17.8百万英磅(2020年12月：公允价值净亏损104.4百万英磅)已于综合收益表确认。GB这笔收益中有230万涉及持有待售资产(附注14)。

2020年12月，本集团将若干资产出售给一家新的合资企业。于2020年，本集团出售KW投资基金ICAV子基金II和子基金III各20%的权益。详情请参阅附注15、27C及附注30D及30E。

于二零二一年十二月三十一日，本集团已按合约承担10,400,000英磅(二零二零年十二月：19,900,000英磅)未来开支，用于购买、建造、发展及提升投资及发展物业。

A.估值过程

本集团使用投资经理及其若干联属公司(“投资经理组”)的职员，他们持有相关的国际认可专业资格，并在评估适用地点的物业类别方面经验丰富。

估值基于以下因素：

-由投资经理组提供的资料，包括租金、租约条款、收入和资本开支。该等资料来自投资经理集团的财务及物业系统，并受集团的整体控制环境所规限。

-外部估价师使用的估值模型，包括基于他们的专业判断和市场观察而做出的与市场有关的假设。

投资经理审查外部估价师得出的估值。这项审查包括与审计委员会和单独与外部估价师讨论所使用的假设、所采取的程序和方法，以及审查外部估值师考虑的数据。董事会决定本集团的估值政策及物业估值程序。

董事会决定委任哪位外部估值师负责本集团物业的外部估值。遴选标准包括市场知识、声誉、独立性以及是否保持专业标准。董事会在与集团的外部估值师和投资经理讨论后决定：

-物业的公允价值能否可靠地厘定；

-每项物业应采用哪种估值方法；

-对投资物业估值方法中使用的不可观察的输入作出的假设(主要的不可观察的输入是每平方英尺/平方米/单位的估计租金、估计租金价值和同等收益)；以及

-对正在开发的投资物业的估值方法中使用的不可观察的投入所作的假设(主要的不可观察的投入，视每项发展资产的适当情况而定，为每平方英尺/平方米的建筑成本、初始净收益、每平方英尺/平方米的销售价值和每英亩的价格)。

本集团于二零二一年十二月三十一日的投资及发展物业的公允价值乃根据我们的外部估值师于该日进行的估值而厘定。外部估值师进行的估值符合国际财务报告准则第13号公允价值计量、英国皇家特许测量师学会专业准则2014年的估值准则(“RICS红皮书”)以及国际估值委员会的国际估值准则，并参考类似物业的市场可比性得出。外部估值师向本集团董事会提交及提交总结报告。外部估值师独立于本集团及投资经理之外。

估值于每年12月31日进行，并于本集团投资组合内的所有物业一致进行。无论收购日期如何，通常都会进行估值。这包括对所有物业进行实物检查，至少每年一次。根据“国际财务报告准则”第13号，所有投资财产都是根据其最高和最佳用途进行估值的。在考虑最高和最佳用途时，估价师将按物业考虑其实际和潜在用途，这些用途在物质上、法律上和财务上都是可行的。如最高及最佳用途与现有用途不同，估值师将考虑达成及实施这项改变的成本及可能性，以达致其估值。

本集团认为其所有投资及发展物业均属国际财务报告准则第13号(如附注5A所述)所界定的公允价值层次的第3级。

该等估值乃根据RICS估值准则所界定的市值编制：

在适当的市场营销后，在双方知情、谨慎和没有强制的情况下，在公平交易中，自愿的买家和自愿的卖家在估价日应交换的财产的估计金额。

RICS估值准则所界定的市值等同于国际财务报告准则下的公允价值。

(I)。投资性物业

为了确定投资性房地产的价值，我们使用了收益法。这涉及将市场衍生的资本化收益率应用于当前和市场衍生的未来收入流，并对因空置或免租期产生的收入空白进行适当调整。这些资本收益和未来收入流来自可比物业和租赁交易，并被视为估值中的关键投入。其他考虑因素包括物业的租期、租约详情、规划、建筑及可能影响物业的环境因素。比较法适用于住宅物业，因此公允价值是根据最近市场交易的数据计算的。

下表载列本集团投资物业估值所采用的估值技术及主要不可观察的投入。

一、2021年12月31日

脚注：

1.包括与直线租赁有关的调整，该调整在综合资产负债表的“租金及其他应收款项”部分确认(附注17)。

2.包括持有待售资产(附注14)。

3.方尺。

4.估计租金价值。

5.5平方米。

二、2020年12月31日

脚注：

1.包括与直线租赁有关的调整，该调整在综合资产负债表的“租金及其他应收款项”部分确认(附注17)。

2.包括持有待售资产(附注14)。

3.方尺。

4.估计租金价值。

5.5平方米。

(Ii)。开发中的投资性物业

爱尔兰正在开发的投资物业使用投资法进行估值，并扣除完成开发所需的成本。欧洲其他地区正在开发的投资物业采用残差法进行估值，这是一种投资法，扣除了完成开发所需的成本，并计入了剩余风险。

使用比较法对开发用地进行了估值，得出了每英亩的价格。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

脚注：

1.包括持有待售资产(附注14)。

2.方尺。

3.平方米。

B.测量对重大不可观测输入的方差的敏感性

所有这些不可观察到的投入之间存在相互关系，因为它们是由市场状况决定的。如果存在不止一项不可观察到的投入增加，将放大对估值的影响。对估值的影响将通过两个不可观察到的投入向对价值产生相反影响的方向移动的相互关系来缓解，例如，租金的增加可能被收益率的增加所抵消，从而不会对估值产生净影响。然而，如果投入朝着相反的方向移动(例如，ERV增加而等值收益率下降)，估值变动可能被放大，而如果它们朝着相同的方向移动，它们可能会抵消减少整体净估值变动的影响。

(I)。投资性物业

租金和ERV与公允价值直接相关，而等值收益率与公允价值成反比。

下表显示了对重大不可观察投入的敏感性对投资物业公允价值的影响。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

脚注：

1.包括与直线租赁有关的调整，该调整在综合资产负债表的“租金及其他应收款项”部分确认。

2.包括持有待售资产(附注14)。

(Ii)。开发中的投资性物业

完成成本的增加/减少和贴现率将分别降低/提高估值。

下表显示了对使用的重大不可观察的投入的敏感性对正在开发的投资物业公允价值的影响。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

脚注：

1.包括持有待售资产(附注14)。

C.抵押品的公允价值

于二零二一年十二月三十一日，本集团已质押公平价值为1,383,000,000英磅的投资物业。(2020年12月：GB 11.349亿)。详情见附注21E。

12.以房地产为抵押的贷款

适用于以房地产作抵押的贷款的会计政策载于附注3P(I)及附注5B所载的公允价值披露。

由房地产担保的贷款是不良贷款，以低于其名义价值的价格获得，反映了收购时的不良状况。截至2021年12月31日，剩余的一笔贷款已逾期。这笔贷款预计不会通过追索权偿还给原始借款人，尽管某些基础抵押品物业正在产生收入。这笔贷款在获得时是接管程序的标的，因此该物业的所有现金流都转移到了本集团。由于这些因素，没有披露与到期日、年龄或利率风险有关的信息。

委员会负责确定每年12月31日房地产抵押贷款的公允价值。

A.估值过程

在评估以房地产作抵押的贷款的公允价值时，董事会参考了外部估值师对根据RICS红皮书和国际估值委员会的国际估值准则编制的标的抵押品的估值，如附注11所述。于2021年12月31日，标的抵押品的价值为GB 1,570万(2020年12月：GB 1,650万)。

本集团认为其所有以实物资产作抵押的贷款均属国际财务报告准则第13号(附注5B所述)所界定的公允价值层次的第3级。

于本年度内，利息收入合共为零(截至2020年12月31日止年度：1,000,000 GB)已于综合收益表确认。

B.测量对重大不可观测输入的方差的敏感性

收益率与估值成反比。不可观察到的投入之间存在相互关系，因为它们是由市场状况决定的。如果存在不止一项不可观察到的投入增加，将放大对估值的影响。对估值的影响将通过两个不可观察到的投入向对价值产生相反影响的方向移动的相互关系来减轻。例如，上限利率、预期租赁续期日期和/或预期出售价值可能会被收益率的增加所抵消，从而不会对估值产生净影响。

审计委员会认为敏感性分析对贷款组合的影响无关紧要。

13.财产、厂房和设备

适用于物业、厂房及设备的会计政策载于附注3K及公允价值披露载于附注5C。

A.账面金额的对账

B.估值过程

董事会决定本集团物业、厂房及设备的估值政策及程序。董事会决定委任哪位外部估值师负责本集团物业、厂房及设备(代表其酒店资产)的外部估值。遴选标准包括市场知识、声誉、独立性以及是否保持专业标准。

董事会在与集团的外部估值师和投资经理讨论后决定：

·物业的公允价值能否可靠地确定；

·应对每项资产采用哪种估值方法--在2021年12月31日，采用贴现现金流量法，使用市值比率和贴现率资本化的预计净收益；以及

·估值方法中使用的不可观察的投入的假设(主要的不可观测的投入是估计的净营业收入、入住率、贴现率、退出收益率和平均每日汇率(‘ADR’))。

本集团认为其所有物业、厂房及设备均属国际财务报告准则第13号(如附注5C所述)所界定的公允价值等级的第3级。下表概述了用于评估本集团物业、厂房及设备的主要不可观察投入。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

脚注：

1.投入是与稳定的一年有关的。

年内，估值技术并无变动。

C.测量对重大不可观测输入的方差的敏感性

所有这些不可观察到的投入之间存在相互关系，因为它们是由市场状况决定的。如果存在不止一项不可观察到的投入增加，将放大对估值的影响。对估值的影响将通过两个不可观察到的投入向对价值产生相反影响的方向移动的相互关系来减轻。例如，酒店净营业收入的增加可能会被退出收益率的增加所抵消，从而不会对估值产生净影响。然而，如果投入朝着相反的方向移动(例如，ADR增加而退出收益率下降)，估值变动可能被放大，而如果它们朝着同一方向移动，它们可能会抵消减少整体净估值变动的影响。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

14.持有待售资产

适用于持有待售资产的会计政策载于附注3N。适用于投资及发展物业的会计政策详情载于附注3J，而公允价值披露载于附注5A及附注11。

本集团已根据国际财务报告准则第5号将其4项投资物业归类为持有待售资产。该等资产于结算日的账面价值为3930万英磅(2020年12月：英磅3470万英磅)。

年内，出售了4,160万GB于2020年12月31日被归类为持有待售的资产。年内，有4,140万GB的资产投放市场，并归类为持有待售资产。年内持有待售资产的公允价值收益为230万英磅(2020年：无)。

于二零二一年十二月三十一日，并无就持有待售资产确认直线租金结余。

15.对股权会计被投资人的投资

适用于权益会计被投资人投资的会计政策载于附注3A(Iv)。

有关估值方法的进一步资料载于附注3及5。年内估值方法并无变动。

本年度的增加涉及附注11和附注27C中概述的安排。

股权入账受投资人的进一步详情载于附注30。

16.Inventories

适用于存货的会计政策载于附注3M。

存货的账面价值接近其公允价值。

17.租金和其他应收款

适用于租金及其他应收账款的会计政策载于附注3P(I)(B)。

本集团与租金及其他应收账款有关的信贷风险及减值亏损于附注23C(Iii)披露。

A.租金和贸易应收账款

该集团通常不会向其投资物业租户提供信贷，而是要求他们提前付款。因此，本集团不会面临重大信贷风险。投资物业的租金在合同季度到期。应收租金和服务费不计息，通常在30天内到期。

出租住宅物业的租金按月到期，亦须预付。

本集团在酒店业务中面对的信贷风险主要受每名客户的个别特征影响。不存在集中的信用风险或对个人客户的依赖。酒店管理层制定了信贷政策，并持续监测信贷风险。

于2021年12月31日，租金及贸易应收账款的最高信用风险敞口为1,010万GB(2020年12月：1,850万GB)(附注23C(Iii)(A))。

18.现金和现金等价物

适用于现金和现金等价物的会计政策载于附注3P(I)(A)。

现金和现金等价物的公允价值接近其账面价值。有关现金及现金等价物的信贷风险并无显著集中，因为本集团在多家主要金融机构持有现金账户，而这些机构的信贷风险并不被视为重大。根据穆迪的评级，本集团持有余额的金融机构的信用评级均为投资级。

银行现金以每日银行存款利率为基础，以浮动利率赚取利息。短期存款的存款期由一天至三个月不等，视乎本集团即时的现金需求而定，并按各自的短期存款利率赚取利息。所有押金立即可用。

19.贸易和其他应付款项

适用于贸易及其他应付款项的会计政策载于附注3P(Ii)。

贸易债权人和应计项目主要包括贸易采购的未清偿金额和持续费用。所有的金额都是免息的。

有关本集团的货币风险的资料载于附注23C(Ii)(B)，本集团的流动资金风险的资料载于附注23C(Iv)。

20.递延收入

适用于递延收入的会计政策载于附注3P(Ii)。

21.Borrowings

适用于借款的会计政策载于附注3O、附注3P(Ii)、附注23及附注5D所载的公允价值披露。

A.账面价值的对账

上表连同附注21B及21C所载的分析包括相关借款期间将于综合收益表中公布的未摊销借款成本。附注21D及21G所载的分析不包括扣除未摊销借款成本的影响。

B.有担保借款

I.账面价值

脚注：

1.提货日期或收购日期，以较迟的日期为准。

2.摊销贷款。

所有有担保的借款每季度支付一次偿债。

C.债券和票据

I.账面价值

无担保独立债券的利息每年在提取周年纪念日支付。于二零二一年四月二十六日，本集团根据投标要约备忘录协议，回购其已发行的英镑计价债券1500百万英镑。本集团于2021年10月11日回购其余以英镑计价的债券。无担保债券在伦敦证券交易所上市。

D.借款期限概况

本集团借款的到期日情况如下：

E.抵押品

附注21B所载借款以若干投资及发展物业资产的固定收费作抵押。已授予担保的投资和开发物业的公允价值为GB 13.83亿(2020年12月：GB 11.349亿)。

这些债券是无担保的。

F.估值

本集团按揭债务的公允价值乃采用适当的市场贴现率计算未来现金流量的现值而估计，并被视为于国际财务报告准则第13号(如附注5D所述)所界定的公允价值层次的第3级内估值。

本集团债券的公允价值乃参考该等工具于结算日的市值而估计，并被视为于国际财务报告准则第13号(如附注5D所述)所界定的公允价值等级第2级内估值。

G.借款利率概况

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

本集团订立衍生金融工具，为其利率风险提供经济对冲。有关利率风险的进一步详情载于附注23C(Ii)(A)，而利率衍生工具则载于附注22。

H.金融契约

根据与债券有关的财务公约，本集团须确保：

-综合净负债(在适用的债券招股说明书中定义)不超过总资产价值的60%；

-合并担保债务(减去现金和现金等价物)不超过总资产价值的50%；

-利息保障比率最少为1.5至1.0；及

-无担保资产不低于无担保债务的125%(减去现金和现金等价物)。

该等有抵押借款须遵守各项财务契诺，包括LTV及偿债覆盖率，而该等比率于年内均已履行。

22.衍生金融工具

适用于衍生金融工具的会计政策载于附注3P(Iii)及公允价值披露载于附注5E。

本集团已就英镑计价债务订立名义金额为7,320万英磅(二零二零年十二月：国币零)的利率上限合约，而就欧元计价债务订立名义金额为二亿五千八百七十万欧元(二零二零年十二月：二亿一千五百万欧元或英国十九亿二千六百万英镑)的利率上限合约。这些上限被用来对冲抵押贷款的浮动利率支付风险。

于截至二零二零年十二月三十一日止年度内，本集团已进行交叉货币互换，以将其GB 50000百万2022年优先无抵押债券的部分收益转换为欧元。这笔交易将1.00亿GB的债券转换为1.406亿欧元的等值债务，随后的等值年息为3.82%。交叉货币互换在2021年英镑债券最终赎回之前解除。

本集团亦已订立名义金额为3,400万英磅(2020年12月：7,190万英磅)的外币远期合约，以对冲其以英镑资产为基准的欧元贷款，该等远期合约的名义价值为远期汇率。外币远期合约将于2022年11月到期。

A.估值过程

所有衍生工具最初按订立衍生工具当日的公允价值计量，其后按公允价值重新计量(附注5e)。外币远期合约、零溢价外币期权和交叉货币掉期被指定为境外业务投资的净投资对冲。外币远期合约、交叉货币互换和外币零溢价期权非常有效，没有无效记录。因此，其公允价值变动直接于保监处确认，而非于损益表确认，并抵销根据国际会计准则第21号的要求，于每个报告日期以适当收市价重新换算相关外币附属资产负债表的影响，以抵销外汇汇率变动的影响。

本集团未平仓衍生工具合约的公允价值乃按适当的市场贴现率计算未来现金流量的现值而估计。这项估值技术属于国际财务报告准则第13号(如附注5e所述)所界定的公允价值层次的第2级。

23.金融工具--公允价值和风险管理

适用于金融工具的会计政策载于附注3P及公允价值披露载于附注5。

A.会计分类和公允价值

下表显示了金融资产和金融负债的账面价值和公允价值，包括它们在公允价值层次结构中的水平。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

B.公允价值计量

租金及其他应收账款、现金及现金等价物、贸易及其他应付账款的公允价值因其短期性质而接近账面价值。它们是按摊销成本运输的。

C.金融风险管理

该集团的活动使其面临各种财务风险：

-市场风险(包括利率风险和外币风险)；

-信贷风险；以及

--流动性风险。

本附注提供有关本集团对上述各项风险的风险敞口、本集团衡量及管理风险的目标、政策及程序，以及本集团的资本管理的资料。

自2020年12月31日以来，任何风险管理政策都没有变化。

(I)。风险管理框架

投资经理负责监督这些风险的管理。所有出于风险管理目的的衍生品活动均由具有适当技能、经验和监督的专家团队进行。

董事会审阅并同意管理每项风险的政策，概述如下。本集团的风险管理政策旨在识别和分析本集团面临的风险，设定适当的风险限额和控制，并监测风险和遵守限额的情况。本集团定期检讨风险管理政策及制度，以反映市况及本集团活动的变化。

(Ii)。市场风险

市场风险是指由于利率风险、外汇风险等价格风险，金融工具的公允价值因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险管理的目标是将市场风险敞口管理和控制在可接受的参数范围内，同时优化回报。

(A)利率风险

利率风险是指金融工具的未来现金流或公允价值因市场利率变化而波动的风险。浮动利率借款使本集团面临现金流量利率风险，而固定利率借款使本集团面临公允价值利率风险。如附注21G所述，由于本集团内的实体以固定利率及浮动利率借贷资金，本集团面临利率风险。风险的管理方法是维持固定和浮动利率借款的适当组合，以及它同意在指定时间间隔收到的利率上限、参考商定的名义本金金额的可变利率金额与上限利率之间的差额以及交叉货币掉期。定期评估对冲活动，以符合利率观点和定义的风险偏好；通过定位资产负债表或通过不同的利率周期保护利息支出，确保应用最佳对冲策略。

于二零二一年十二月三十一日，在计及利率上限的影响后，本集团79.8%的借款已进行对冲(2020年12月：89.2%)。

在管理利率风险方面，本集团旨在减少短期波动对本集团收益的影响，同时不损害其灵活性。从长期来看，利率的变化可能会对合并收益产生影响。

年内，本集团从关联方赚取利息收入620万GB(2020年：350万GB)。适用4%的固定利率，以防范利率波动风险。

以下敏感度分析乃根据非衍生金融工具及衍生金融工具于结算日的利率风险而厘定，并代表管理层对利率可能变动的评估。对于浮动利率负债，编制分析时假设2021年12月31日和2020年12月31日的负债额为一整年未清偿债务。通过将利率变化应用于可变利率借款，扣除利率上限以及现金和现金等价物，计算了敏感度。

本集团亦面临现金及现金等价物的利率风险。这些余额吸引低利率，因此，它们各自利率的相对增加或减少不会对利润或亏损产生实质性影响。

(B)。外币风险

该集团在欧洲有业务，业务主要以欧元计价。在每个财政期间和每个报告日期，通过将当地交易业绩和当地净资产换算成英镑，存在货币风险。本集团并无进行跨境流动的外币交易。本集团通过以欧元借款为其大部分外币资产自然进行对冲，旨在确保其没有以外币计价的重大未对冲净资产或负债。利润换算不进行套期保值。

本集团并无其他重大外币风险影响。

本集团的净投资折算风险(包括衍生金融工具的影响)摘要如下：

以下敏感性是根据资产负债表日的外汇风险敞口确定的，代表管理层对本集团在欧元业务中的净投资公允价值可能因英镑兑欧元汇率变化而可能发生的变化的评估：

(三)信用风险

信用风险是指交易对手不履行金融工具或客户合同规定的义务，导致财务损失的风险。本集团因其租赁活动及融资活动(包括银行存款及衍生工具)而面临信贷风险。报告日的最大信用风险敞口为每类金融资产的账面价值。

(A)租金和其他应收款

信用风险通过要求租户预付租金收入来管理。信用评估是在与新的交易对手开始租赁之前进行的，用于确定租户在租赁开始时需要支付的押金规模。收租工作外包给管理代理人，他们定期报告付款情况。本集团拥有多元化的投资组合，而租赁组合内并无任何业务部门或个别公司的信贷风险集中。

投资管理集团的内部财产管理小组定期监测拖欠情况，并至少每月讨论一次，财产管理人员及时提出处理重大潜在违约问题的战略。本集团就租金、贸易及其他应收款项计提减值准备，作为对已发生亏损的估计。本集团的债务人回收率一直较高，因此被视为低风险领域。

就酒店营运而言，本集团的信贷风险主要受每名客户的个别特征影响。不存在集中的信用风险或对个人客户的依赖。对信用风险的敞口是持续监测的。

在每个结算日，按地理区域划分的租户和其他应收账款的最大信用风险敞口如下：

下表提供了有关租金和贸易应收款的信用风险敞口和预期信用损失(ECL)的信息：

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

(B)。现金和现金等价物

现金存款存放在投资级银行，根据穆迪的评级，这些银行的评级为Baa3至A2(2020年12月：Baa3至A2)。

在整个期间内，本集团对其交易对手的风险敞口及信用评级均由投资经理组监察。

(C)。以房地产为抵押的贷款

利息收入按实际利率法计入损益。这些贷款的担保包括爱尔兰的某些零售场所和住宅资产。以房地产为抵押的贷款按公允价值列账。于2021年12月31日，相关抵押品的价值为GB 15.7(2020年12月：GB 1650万)。详情见附注12A。

(D)。衍生品

这些衍生品是与银行和金融机构交易对手签订的，根据穆迪的评级，银行和金融机构交易对手的评级为Aa2至A1(2020年12月：Baa3至A2)。

(四)。流动性风险

流动资金风险是指本集团将无法履行到期财务义务的风险。

审慎的流动性管理意味着保持充足的现金，通过充足的承诺信贷安排获得资金，并有能力平仓市场。本集团的政策是透过管理其对利率风险及再融资风险的敞口，寻求将其对流动资金风险的敞口减至最低。本集团寻求以最低成本借入尽可能长的时间。

本集团监察其流动资金的方法包括由投资经理进行每日现金流检讨及预测，以及每月监察债务的到期日情况。董事会每季度也会对此进行审查。该集团的目标是通过使用银行存款、借款和债券融资，在资金连续性和灵活性之间保持平衡。

确保现有贷款仍可供本集团使用的一个关键因素是借款实体是否有能力履行相关贷款的财务契约。该小组有一个程序，定期监测当前和预计遵守其财务契约的情况。

(A)EMTN计划

2015年11月5日，专家组宣布建立一个2000万GB的EMTN方案。根据EMTN计划，本集团可不时在某些市场及货币发行高达2，00亿GB的各类债务证券。

下表概述于结算日存在的金融负债、衍生金融工具及贸易及其他应付款项项下的合约未贴现现金流量。合同现金流量以贷款余额和年终应付的适用利率为基础。

一、2021年12月31日

二、2020年12月31日

(五)。资本管理

本集团管理其资本，以确保本集团的实体能够继续作为持续经营的企业，因此，本集团的目标是在借款和股权融资之间保持审慎的组合。本集团的资本结构包括本公司股东应占权益(附注24)、借款(附注21)及现金及现金等价物(附注18)。权益包括综合权益变动表所披露的已发行股本、储备及留存收益。借款包括定期贷款安排和无担保债券。

除债券外，其余集团借款以特定投资组合作抵押，对集团整体而言并无追索权。

本集团不受任何外部施加的资本金要求的约束。

董事会监督资本回报以及向普通股东支付的股息水平。股息由董事会临时批准。

24.国有资本

适用于实有资本的会计政策载于附注3R。

A.法定股本

本公司拥有无面值的无限法定股本。

已发行普通股和已缴足股款普通股并列。普通股持有人有权收取不时宣布的股息，并有权在本公司会议上享有每股一票的投票权。

B.已发行股份数量