Brandywin房地产信托公司公布第一季度业绩

宾夕法尼亚州费城，2022年4月20日-Brandywin Realty Trust(纽约证券交易所代码：BDN)今天公布了截至2022年3月31日的三个月的财务和经营业绩。

管理意见

Brandywin Realty Trust总裁兼首席执行官杰拉德·H·斯威尼表示：“随着租户把注意力集中在质量更高、设施完善的建筑上，我们的实际入住率和客流量都在不断增加。”在第一季度，我们在我们的2022年业务计划上取得了出色的进展。在我们区间的中点，我们已经实现了84%的投机性收入目标，本季度经历了按市值计价的租金分别上涨了20.4%和12.9%的应计和现金基础上。从开发的角度来看，我们在德克萨斯州奥斯汀的405科罗拉多州项目现在有超过80%的租赁，我们的开发项目继续看到越来越多的租户活动。在资本市场方面，我们很高兴与两个高质量的合作伙伴一起获得Cira Square 20%的权益，并控制了大学城一处863,000平方英尺的物业。我们通过出售位于华盛顿特区的一块空置地块为收购提供了资金。我们的资产负债表和流动资金在本季度保持强劲，我们在生命科学发展计划方面继续取得出色进展。“

2022年第一季度亮点

财务业绩

·分配给普通股股东的净收入；590万美元，或稀释后每股0.03美元。

·运营资金(FFO)；6030万美元，或每股稀释后0.35美元。

投资组合结果

·核心投资组合：89.4%的人使用，92.4%的人租用。

·签订的新租约和续签租约：42.8万平方英尺(约合42.8万平方米)。

·租金按市价计价：权责发生制上涨20.4%，现金计价上涨12.9%。

·同店净营业收入：权责发生制为0.8%，现金制为2.9%。

交易活动

合资企业活动

·2022年3月17日，我们与两家机构投资者成立了一家合资企业，目的是以3.83亿美元收购Cira Square。CIRA Square是一处863,000平方英尺的写字楼物业，位于宾夕法尼亚州费城市场街2970号，2030年8月之前100%租赁给单一租户。我们最初的出资为2860万美元，我们拥有20%的普通股权益。在结束时，合资企业

获得了2.577亿美元的抵押贷款。Brandywin将为合资企业提供管理和建设管理服务。

处置活动

·正如之前宣布的，2022年1月20日，我们完成了弗吉尼亚州里士满两块毗邻的地块Gateway G&H的出售，总售价为160万美元。我们在2022年第一季度收到了140万美元的净现金收益，并录得90万美元的销售收益。

·2022年4月14日，我们完成了位于华盛顿特区M街25号的一块地块的销售，总价为2970万美元。我们在2022年第二季度收到了2860万美元的净现金收益，并录得340万美元的销售收益。

金融活动

·截至2022年3月31日，我们的6.0亿美元无担保循环信贷安排未偿还1.56亿美元。

·截至2022年3月31日，我们手头有3930万美元的现金和现金等价物。

截至2022年3月31日的三个月业绩

2022年第一季度分配给普通股的净收入总计590万美元，或每股稀释后收益0.03美元，而2021年第一季度分配给普通股的净收入为680万美元，或每股稀释后收益0.04美元。

2022年第一季度普通股和单位可获得的FFO总额为6030万美元，或每股稀释后收益0.35美元，而2021年第一季度为6020万美元，或每股稀释后收益0.35美元。我们2022年第一季度的派息率(普通股分配0.19美元/稀释后每股FFO 0.35美元)为54.3%。

经营和租赁活动

2022年第一季度，我们的76家同店物业的净营业收入(NOI)不包括终止收入和其他收入项目，按权责发生制和现金基础分别增长0.8%和2.9%，2022年3月31日和2021年3月31日的入住率分别为89.3%和90.3%。

我们租赁了约428,000平方英尺，并于2022年第一季度开始入驻494,000平方英尺。第一季度的入住率包括38.2万平方英尺的续签，7.7万平方英尺的新租赁和3.5万平方英尺的租户扩建。我们签下了另外389,000平方英尺的新租约，计划于2022年3月31日之后开始。我们的核心投资组合在2022年第一季度实现了56%的租户保留率，负吸收(252,000平方英尺)，然而，我们以11%的现金市值转租了144,000平方英尺，或57%的负吸收，入住率将于今年晚些时候发生。第一季度租金增长20.4%，我们的续订租金增长21.3%，新租赁/扩建租金增长7.3%，所有这些都是按应计制计算的。

截至2022年3月31日，我们的核心物业组合包括77个物业，总面积为1300万平方英尺，入住率为89.4%，截至2022年4月19日，我们现已出租92.4%(反映2022年3月31日后开始的新租约)。

分配

2022年2月23日，我们的董事会宣布季度现金股息为每股普通股和OP单位0.19美元，于2022年4月20日支付给2022年4月6日登记在册的持有人。

2022年收益和FFO指导

根据目前的计划和假设，并受我们提交给美国证券交易委员会的文件中更充分地描述的风险和不确定性的限制，我们将维持2022年每股稀释后收益0.17-0.25美元的指引，并维持2022年每股稀释后1.37-1.45美元的FFO指引。本指南仅供参考，可能会有所更改。以下是2022年FFO和稀释后每股收益计算的对账：

我们2022年FFO的主要假设包括：

·投机性收入目标：3400万至3600万美元，截至2022年4月19日，通过200万平方英尺的租赁计划实现2940万美元，实现140万平方英尺；

·年终核心入住率范围：91%至93%；

·年终核心租赁范围：92-94%；

·租户保留率范围：58%-60%；

·租金增长率(应计)：16%-18%；

·租金增长率(现金)：8%-10%；

·同一商店(应计)NOI范围：0-2%；

·同店(现金)NOI范围：0-2%：

-费城CBD 20万平方英尺的入住率和免费租金的时间将相当于我们的范围增加约3.0%；

·财产购置活动：无；

·房地产销售活动：无；

·合资活动：收购宾夕法尼亚州费城市场街2970号20%的普通股权益；

·发展起步：三个起步；

·融资活动：为我们6亿美元的无担保信贷额度和2.5亿美元定期贷款进行再融资；

·股票回购活动：无；

·年度收益和稀释后每股FFO，基于1.74亿股完全稀释后的加权平均普通股。

关于Brandywin Realty Trust

Brandywin Realty Trust(纽约证券交易所代码：BDN)是美国最大的公开交易、全方位服务的综合房地产公司之一，核心业务集中在费城、奥斯汀和华盛顿特区市场。作为一家房地产投资信托基金(REIT)，我们拥有、开发、租赁和管理一个以城市、城镇中心和交通为导向的投资组合，截至2022年3月31日，该投资组合包括168个物业和2310万平方英尺，其中不包括持有的待售资产。我们的目标是通过我们的专业知识、我们培养的关系、我们生活和工作的社区以及我们共同建设的历史来塑造、连接和激励我们周围的世界。欲了解更多信息，请访问www.brandywinerealty.com。

电话会议和音频网络广播

我们将于2022年4月21日(星期四)上午9：00举行第一季度电话会议。东方。拨打1-833-818-6810并提供会议ID：5163677即可收听电话会议。从电话会议后两个小时开始，通过拨打18558592056并输入接入代码5163677，可以在2022年5月6日(星期五)之前收听电话会议的录音重播。电话会议也可以通过我们网站www.brandywinerealty.com上的网络广播收听。

展望未来-2022年第二季度电话会议

我们预计将于2022年7月25日(星期一)市场收盘后公布2022年第二季度收益，并将于2022年7月26日(星期二)上午9点召开2022年第二季度电话会议。东方。我们希望在这些活动之前发布新闻稿，再次确认活动的日期和时间，并提供所有相关信息。

前瞻性陈述

本新闻稿包含修订后的1933年证券法第27A节和修订后的1934年证券交易法第21E节所指的某些前瞻性陈述。这类前瞻性陈述通常可以通过我们使用的前瞻性术语来识别，如“将”、“战略”、“预期”、“寻求”、“相信”、“潜在”或其他类似词汇。由于此类表述涉及已知和未知的风险、不确定性和或有事项，实际结果可能与此类前瞻性表述中明示或暗示的对未来的预期、意图、信念、计划或预测大不相同。这些前瞻性陈述，包括我们的2022年指导，是基于我们管理层目前的信念和预期，固有地受到重大商业、经济和竞争不确定性和意外事件的影响，其中许多是难以预测的，不在我们的控制之内。此类风险、不确定性和意外情况包括，但不限于：与新冠肺炎和其他未来可能爆发的传染病对我们的财务状况、运营业绩、现金流、租户以及经济、房地产和金融市场的影响有关的风险；对办公空间需求减少以及包括竞争对手在内的定价压力，这些压力可能会限制我们租赁空间的能力或将租金定在预期水平，或者导致租金下降；资本和信贷市场的不确定性和波动性，包括减少资金可获得性和增加成本的变化；通胀和利率波动的影响。, 包括我们计划的债务再融资的成本；租户的潜在损失或破产，或租户无法履行租金和其他租赁义务；收购和处置的风险，包括意想不到的负债和整合成本；我们的开发和再开发的延迟完成和与之相关的成本超支；与合资伙伴的分歧；意想不到的运营和资本成本；未投保的伤亡损失和我们获得足够保险的能力，包括恐怖主义行为的承保范围；资产减损；我们对某些地理市场的依赖；政府法规、税法和税率的变化以及类似事项；REIT资格合规的意外成本；以及网络安全事件或其他技术中断造成的成本和中断。未来股息的宣布和支付(包括时间和金额)取决于我们的董事会在考虑了各种因素后自行决定，这些因素包括我们的财务状况、历史和预测的经营业绩、可用现金流、任何适用的法律和合同契约以及任何其他相关因素。本公司董事会有关宣布股息的惯例可随时及不时作出修改。有关可能影响我们的因素和本文中包含的前瞻性陈述的更多信息包括在我们提交给美国证券交易委员会的文件中，包括我们截至2021年12月31日的10-K表格。除法律要求外，我们不承担更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述的义务。

非公认会计准则补充财务衡量标准

我们根据公认会计原则(GAAP)计算我们的财务结果。虽然FFO和NOI是非GAAP财务指标，但我们认为FFO和NOI计算对股东和潜在投资者有帮助，是被广泛认可的房地产投资信托业绩衡量标准。在本新闻稿结束时，我们已经提供了非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的对账。

运营资金(FFO)

我们根据全国房地产投资信托协会(NAREIT)建立的标准计算FFO，这可能无法与其他REITs报告的FFO相比，这些REITs没有按照NAREIT的定义计算FFO，或者与我们对NAREIT定义的解释不同。NAREIT将FFO定义为扣除非控股权益前的净收益(亏损)，不包括销售折旧的收益(亏损)

经营物业减值亏损、综合房地产折旧减值亏损、未合并房地产投资减值亏损及非常项目(按照公认会计原则计算)，加上房地产相关折旧及摊销(不包括递延融资成本的摊销)，以及未合并合营企业的类似调整后的减值损失。净收入是我们认为与FFO最直接可比的GAAP衡量标准，包括折旧和摊销费用、房地产销售的收益或损失、非常项目和非控股权益。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，FFO应与本新闻稿其他部分的财务报表中所列的净收入(根据公认会计原则确定)一起审查。FFO不代表经营活动的现金流(根据公认会计原则确定)，也不应被视为净收益(亏损)(根据公认会计原则确定)的替代指标，也不应被视为运营活动现金流(根据公认会计原则确定)的替代指标，也不代表可用于我们现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。我们通常认为每股FFO和FFO是了解和比较我们经营业绩的有用指标，因为通过剔除与出售先前折旧的经营性房地产资产有关的损益，减值损失和房地产资产折旧和摊销(基于历史成本会计和使用年限估计，类似资产的所有者可能有所不同)。, FFO和每股FFO可以帮助投资者比较一家公司在不同报告期的房地产经营业绩，并与其他公司的经营业绩进行比较。

净营业收入(NOI)

NOI(权责发生制)是一种财务计量，等于普通股股东可获得的净收入，GAAP最直接的可比性财务计量，加上公司一般和行政费用、折旧和摊销、利息支出、经营合伙企业的非控股权益和提前清偿债务的损失、减去利息收入、开发和管理收入、财产处置收益、非持续经营的销售收益、提前清偿债务的收益、非持续经营的收益、未合并合资企业的收入和房地产合伙企业的非控股权益。在某些情况下，我们也以现金基础列报NOI，这是剔除租金直线上升和递延市场无形摊销的影响后的NOI。我们提供的NOI可能无法与其他REITs报告的NOI相比，后者对NOI的定义不同。NOI不应被视为衡量我们业绩的净收入的替代指标，也不应被视为衡量公司流动性或分配能力的现金流量的替代指标。我们相信，NOI是评估我们物业经营业绩的有用指标，因为它从普通股股东可获得的净收入中剔除了某些组成部分，以便提供与物业经营业绩更密切相关的结果。我们在内部使用NOI来评估我们的运营部门的表现，并做出关于资源分配的决定。我们的结论是，NOI为投资者提供了有关我们的财务状况和经营业绩的有用信息，因为它只反映了物业层面产生的收入和支出项目，以及入住率、租金、运营成本和非杠杆基础上的收购和开发活动的趋势对运营的影响。

相同的商店属性

在我们对NOI的分析中，特别是为了使不同时期的NOI比较有意义，重要的是提供在每个时期内由我们拥有的在役物业的信息。我们将在最早期间开始之前收购或投入使用的物业称为同一商店物业，该物业由我们展示和拥有，直至最后一个期间结束。因此，同一店铺物业不包括在呈交或处置的最早期间结束前呈交或处置的最早期间开始后投入使用、取得、重新定位、持有以供出售、或在发展或重新发展中的物业。因此，在收购物业后，至少需要一年零一个季度的时间才能将该物业包括在同一商店属性中。

核心产品组合

我们的核心资产组合由我们全资拥有的物业组成，不包括目前正在开发、重新开发或重新授权的任何物业。

Brandywin房地产信托基金

合并资产负债表

(未经审计，以千计)

Brandywin房地产信托基金

合并业务报表

(未经审计，单位为千，不包括每股和每股数据)

Brandywin房地产信托基金

运营资金

(未经审计，单位为千，不包括每股和每股数据)

Brandywin房地产信托基金

同一门店运营-第一季度

(未经审计，以千计)

  

截至2022年3月31日，本公司拥有的81个物业中，截至2022年3月31日及2021年3月31日的整个三个月共有76个物业(“同店物业”)，总可出租净面积达1,290万平方英尺。截至2022年3月31日，一处物业最近落成/收购，四处物业正在开发/重建中。截至2022年3月31日及2021年3月31日止三个月期间，同店物业的平均入住率分别为89.9%及90.4%。下表列出了同一商店属性的收入和费用信息：